QUẢN TRỊ MARKETING

BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên: Thạc sĩ Võ Hữu Khoa

 CHƯƠNG IV
PHÂN TÍCH SẢN PHẨM
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các thông tin cơ bản của dự án

 Vị trí dự án: địa chỉ

 Qui mô dự án: tổng diện tích
 Số vốn đầu tư
 Thông số qui hoạch:
- Cơ cấu sử dụng đất (%): Tỉ lệ sử dụng các loại đất
- Mật độ xây dựng (%): Tỉ lệ XD/tổng diện tích mặt đất
- Hệ số sử dụng đất: Tổng số sàn xây dựng/tổng diện tích
đất
1. Các thông tin cơ bản của dự án
MẬT ĐỘ
DIỆN TÍCH TỶ LỆ CHỈ TIÊU
STT LOẠI ĐẤT XÂY DỰNG
- (m2) (%) (m2/người)
(%)

I ĐẤT Ở 133,914.33 49.63% 14.88 72.45%

II ĐẤT CÔNG CỘNG 13,651.01 5.06% 1.52 40.00%

1 ĐẤT Y TẾ (XÃ HỘI HÓA) 3,411.35 1.26% 0.38 40.00%
2 ĐẤT GIÁO DỤC 10,239.66 3.80% 1.14
2.1 ĐẤT NHÀ TRẺ (XÃ HỘI HÓA) 1,739.51 40.00%
2.2 ĐẤT TRƯỜNG HỌC CẤP 1&2 (XÃ HỘI HÓA) 8,500.15 40.00%
III ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ - VĂN PHÒNG 27,410.60 10.16% 3.05 56.35%
1 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ - VĂN PHÒNG 1 20,022.07 55.00%
2 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ - VĂN PHÒNG 2 4,688.18 60.00%
3 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ - VĂN PHÒNG 3 2,700.35 60.00%
IV ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY XANH 20,310.18 7.53% 2.26 5.00%

ĐẤT KỸ THUẬT HẠ TẦNG

V 656.92 0.24% 0.07 80.00%
(TRẠM BiẾN ÁP & THIẾT BỊ X.LÝ NƯỚC THẢI)

VI GIAO THÔNG 73,870.66 27.38% 8.21

TỒNG CỘNG 269,813.70 100.0% 29.98 44.28%

DÂN SỐ (người) 9,000

2. Phân tích vị trí

 Vị trí trên trên trục

đường chính dẫn đến
dự án
 Đường kết nối với
các trung tâm chính
của Thành phố/đô thị
 Kết nối với các đầu
mối giao thông: Nhà
ga, Sân bay, Bến xe,
…
 50m
3. Phân tích tiện ích ngoại khu
ĐH Trần Đại Nghĩa
250m

9km BV Đa khoa Hồng Đức

500m
Chợ Bến Thành
UBND Quận Gò Vấp
5km 2,8km

Công viên Gia Định

Bến xe Miền Đông
2,5 km
4,1km E-Mart Gò Vấp
1,7km
Sân bay Tân Sơn
Big C Gò Vấp
Nhất
700m
4,3km Vincom Quang Trung
2km
Cầu Bình Lợi – Thủ Đức Bệnh viện 175
5km
Sân vận động QK7
 3. Phân tích tiện ích ngoại khu

 Vị trí trên trên trục

đường chính dẫn đến
dự án
 Đường kết nối với
các trung tâm chính
của Thành phố/đô thị
 Kết nối với các đầu
mối giao thông: Nhà
ga, Sân bay, Bến xe,
…
4. Phân tích tiện ích nội khu

 Tiện ích về giáo dục: Hệ thống trường học

 Tiện ích về y tế: Các cơ sở y tế
 Tiện ích công cộng: Công viên, cây xanh, sinh hoạt
cộng đồng
 Tiện ích thương mại dịch vụ: Trung tâm thương mại,
các dịch vụ sinh hoạt và giải trí
5. Phân tích tiềm năng phát triển

 Tốc độ phát triển đô thị lân cận

 Các dự án hạ tầng sắp triển khai: Giao thông, tàu điện
ngầm, trung tâm TM,….
 Mức độ tập trung dân cư
 Cơ hội kinh doanh
6. Phân tích chi tiết sản phẩm

Phân tích các mẫu nhà

•Loại nhà: Nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ,..
•Diện tích (Kích thước): Dài x rộng (m)
•Tầng cao xây dựng: số tầng xây dựng
•Tổng diện tích xây dựng
•Bố trí mặt bằng
•Kiến trúc
•Điểm nổi bậc của sản phẩm mẫu nhà
7. Phân tích điểm nổi bậc của dự án

• Tìm ra các điểm nổi bậc của dự án (từ 5-8 điểm)

• Thiết lập mối quan hệ giữa các điểm nổi bậc với các lợi
ích cụ thể cho khách hàng
• Chuyển đổi các đặc tính lý tính sang đặc tính cảm tính
7. Phân tích điểm nỗi bậc của dự án

2. Không
gian sống
1. Vị trí trung xanh mát
tâm
3. Sở hữu 2
mặt tiền
8. Láng giềng đường
cùng đẳng
cấp
8
Lợi thế 4. Chủ
quyền sở
hữu vĩnh
7. Cơ hội sinh viễn
lợi cho nhà
đầu tư
6. Phức hợp 5. Tiện ích
- Đa dạng nội khu hiện
sản phẩm đại
cho KH
nhiều lựa
chọn
 Bài tập nhóm số 3
Tiếp tục bài tập số 1 và số 2, các nhóm hãy thực hiện các
công việc sau:
1.Lựa chọn 01 dự án Bất động sản cụ thể
2.Phân tích về dự án này
3.Tìm ra các điểm nổi bậc của dự án