THUẾ TÀI SẢN - UEH

PHƯƠNG THỨC XÁC

ĐỊNH GIÁ TRỊ TÍNH
THUẾ
MAI HÀ THẢO NGUYÊN - TB001
 NỘI DUNG CHÍNH

1. Tổng quan về căn 2.Phương pháp tiếp

cứ tính thuế tài sản cận dựa trên giá trị

3.Khái niệm giá trị 4.Phương pháp định 5.Kết luận

thị trường giá truyền thống
1.Tổng quan về căn cứ
tính thuế
Phạm vi căn cứ tính thuế
tài sản
Chỉ một số quốc gia hoặc khu vực pháp lý đánh thuế
bao gồm tài sản di chuyển (tức là cá nhân) làm cơ sở
tính thuế tài sản hàng năm của họ. Phần lớn các quốc
gia hoặc khu vực pháp lý sẽ chỉ đánh thuế tài sản đối
với bất động sản (tức là bất động sản).
Mặc dù về nguyên tắc, bất động sản cung cấp cơ sở
thuế rộng rãi, nhưng khái niệm 'tài sản' hoặc 'đất' thực
sự có thể mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi thực tế của
thuế
Bản chất của căn cứ tính thuế

Các luật liên quan đến thuế tài sản ở một số

quốc gia có thể cho phép chính quyền địa
phương lựa chọn cơ sở tính thuế phù hợp từ hai
hoặc nhiều lựa chọn. Ở nhiều nước luật pháp sẽ
thách thức không có một cơ sở đánh thuế tài sản
duy nhất. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia
nơi các cơ sở thuế khác nhau có thể được sử
dụng liên quan đến việc sử dụng tài sản. Ở một
số quốc gia, các căn cứ tính thuế khác nhau
được sử dụng trong phạm vi thẩm quyền đánh
thuế duy nhất, trên cơ sở: vị trí (location), use
(sử dụng), phát triển hay chưa phát triển
(whether developed or undeveloped), loại quyền
sở hữu (catetory of ownership),...
Lựa chọn căn cứ tính
thuế
Ở những khu vực pháp lý nơi thị trường bất
động sản tương đối hiệu quả và có mức độ kỹ
năng cần thiết để xác định giá trị tài sản đáng tin
cậy ở quy mô đáng kể một cách thường xuyên,
các phương pháp tiếp cận giá trị hàng năm hoặc
giá trị vốn cải thiện thực sự có thể được coi là
những lựa chọn được ưu tiên. Không có gì ngạc
nhiên khi hệ thống giá trị vốn và giá trị hàng
năm rất phổ biến ở các nước phát triển. Khá
ngạc nhiên là hệ thống tính theo giá trị cũng phổ
biến ở các nước đang phát triển
2.Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị
Hệ thống giá trị hàng
năm
Hệ thống giá trị cho thuê hàng năm dựa trên các
giao dịch cho thuê dài hạn đối với tất cả các loại tài
sản. Cơ sở của thuế tài sản theo giá trị phải phù
hợp chặt chẽ với hoạt động của thị trường bất động
sản. Nếu tồn tại một thị trường cho thuê nhà ở
đang hoạt động và có đủ bằng chứng cho thuê thì
nó có thể hỗ trợ việc đánh giá giá trị cho thuê hàng
năm. Giá trị này không nhất thiết phải là tiền thuê
thực tế thu được từ tài sản. Việc định giá tiền thuê
do chính quyền thành phố quyết định có tính đến
các yếu tố như quy mô, tình trạng mặt bằng, vị trí,
tiên nghi,...
 Thuận lợi
Việc thẩm định hàng loạt có thể được
sử dụng một cách hiệu quả đối với
các loại tài sản chung cư và chung cư
cao tầng đồng nhất. Cách tiếp cận giá
trị hàng năm cung cấp một đại diện
hợp lý cho lợi ích ts nhận được đối
với các dịch vụ liên quan đến con
người, chẳng hạn như thư viện,
phòng khám, cơ sở giải trí
Nhược điểm
Đặc biệt ở các nước đang phát triển, các luật
liên quan còn thiếu rõ ràng về cách thức cung
cấp đất trống và nơi nào có sự kiểm soát tiền
thuê thì nên sử dụng tiền thuê thị trường hay
tiền thuê theo quy định làm cơ sở. Việc xác
định giá thuê thị trường danh nghĩa đối với tài
sản do chủ sở hữu sử dụng cũng có thể khó
khăn. Cơ sở giá trị hàng năm không phù hợp
trong một hệ thống mà các loại thuế liên quan
đến tài sản khác (ví dụ thuế chuyển nhượng tài
sản và thuế lãi vốn) đều dựa trên giá trị vốn.
Hệ thống giá trị vốn
Khái niệm giá trị vốn có thể được xem xét từ hai góc độ, cụ thể là
giá trị vốn 'được cải thiện' và giá trị vốn 'không được cải thiện'.
Nói một cách đơn giản nhất, cái trước coi trọng cả đất đai và các
tòa nhà hoặc những cải tiến đối với đất trong khi cái sau chỉ coi
trọng mảnh đất mà bỏ qua những cải tiến. cơ sở của thuế tài sản
theo giá trị phải phù hợp chặt chẽ với thị trường bất động sản. Nếu
tồn tại một thị trường vốn năng động và từ đó có thể thu được đầy
đủ bằng chứng về giá thị trường, nó có thể hỗ trợ một hệ thống
thuế tài sản dựa trên việc đánh giá giá trị vốn.
Theo hệ thống giá trị vốn, thuế được tính bằng phần trăm gái trị thị
trường của tài sản. Giá trị thị trường của tài sản được xác định bởi
Chính phủ và dựa trên vị trí của tài sản. Giá trị thị trường này được
công bố vá ửa đổi hàng năm
Hệ thống giá trị đất hoặc giá trị địa điểm chưa được
cải thiện

Các hệ thống dựa trên giá trị đất hoặc giá trị địa
điểm chưa được cải thiện hiện đang được sử dụng ở
một số nước phát triển (ví dụ Úc và New Zealand),
các quốc gia đang chuyển đổi (ví dụ Estonia) và các
nước đang phát triển (ví dụ Fiji, Jamaica, Kenya,
Papua New Guinea và Quần đảo Solomon ). Nó cũng
được sử dụng ở một số thành phố ở các quốc gia nơi
hệ thống khác chiếm ưu thế, ví dụ như Belmopan
(Belize), Mexicali (Mexico) và Harare (Zimbabwe).
Do các cải tiến không được tính vào cơ sở tính thuế nên hệ thống giá trị đất chủ yếu dựa vào
phương pháp định giá bán so sánh. Doanh số bán hàng được phân tích để phát triển cái gọi là 'giá
trị vỏ bọc tiêu chuẩn' cho các vỏ bọc được xác định trước. Các giá trị này sau đó được áp dụng
cho tất cả các lô đất nằm trong các khu vực có liên quan. Các giá trị sau đó được điều chỉnh để
phản ánh sự khác biệt giữa các lô riêng lẻ và giá trị bao vây tiêu chuẩn. Do tính đồng nhất của các
thửa đất ở những vị trí cụ thể, phần lớn việc phân tích mua bán đất vẫn được thực hiện thủ công,
mặc dù việc sử dụng các quy trình định giá tự động và hệ thống thông tin địa lý (GIS) đang gia
tăng. GIS đặc biệt được sử dụng để xác định các bưu kiện và nhằm mục đích kiểm soát chất lượng
định giá.
 Thuận lợi Nhược điểm

Đặc biệt ở những khu vực được xây dựng

Với một số trường hợp ngoại lệ, các
nhiều, việc xác định giá trị thuần túy của đất có
thuộc tính vật lý của đất đai không
thể trở nên cực kỳ khó khăn - tức là xác định sự
đổi, khiến cho việc duy trì thuế giá trị
phân chia giá trị có thể chấp nhận được giữa đất
đất ít tốn kém hơn so với thuế đánh
và các thành phần xây dựng của một tài sản.
giá các tòa nhà và các cải tiến khác.
Hơn nữa, với cơ sở hẹp, ít sôi nổi hơn, cần phải
Hơn nữa, gánh nặng thuế phải do chủ
có thuế suất danh nghĩa cao hơn, điều này có
sở hữu đất gánh nặng hơn, điều này
thể gây ra vấn đề về mặt chính trị, cũng như
làm cho gánh nặng thuế trở nên lũy
việc loại trừ tài sản đáng kể vốn có trong các
tiến hơn. Nó có thể cung cấp một giải
tòa nhà. Hơn nữa, nó không phù hợp với thuế
pháp đơn giản ở khu vực nông thôn.
chuyển nhượng tài sản dựa trên tổng giá trị.
Xây dựng hệ thống chỉ
có giá trị
Ở một số quốc gia, ví dụ như Ghana và Tanzania, nơi đất
đai không thể thuộc sở hữu tư nhân và thuộc về nhà
nước, thuế tài sản chỉ được đánh vào giá trị của các tòa
nhà và các cải tiến khác. Ở cả Ghana và Tanzania, các
tòa nhà được định giá trên cơ sở chi phí thay thế đã khấu
hao.
 Thuận lợi Nhược điểm

Ở những nơi không thể đánh thuế đất vì lý

do chính trị hoặc văn hóa, các tòa nhà ít
nhất là một lựa chọn khả thi. Ở nhiều So với việc xác định giá trị đất đai, việc
thành phố ở các nước đang phát triển, tỷ lệ xác định giá trị của các tòa nhà phức tạp
giá trị của các tòa nhà trên tổng giá trị là hơn, tốn thời gian và tốn kém hơn nhiều.
đáng kể và với sự phát triển đáng kể, cơ sở
thuế tương đối ổn định.
Hệ thống xếp hạng phân chia
(việc định giá và đánh thuế đất
đai và cải tiến riêng biệt)

Hình thức thuế tài sản này được gọi bằng nhiều tên khác
nhau, bao gồm 'thuế tỷ lệ phân chia' (ở Hoa Kỳ), 'xếp hạng
chênh lệch' (Nam Phi) hoặc 'xếp hạng tổng hợp' (Namibia
và Nam Phi). Mặc dù đã được bãi bỏ dần ở Nam Phi vào
năm 2011, hình thức thuế tài sản này vẫn chiếm ưu thế ở
Namibia và Swaziland. Ở Namibia ý nghĩa thuế cao hơn
một cách quá đáng đối với đất chưa được cải tạo được sử
dụng như một công cụ chính sách để khuyến khích phát
triển đất chưa được cải tạo.
 Thuận lợi Nhược điểm

Bao gồm cả đất đai và những cải tiến

Một nhược điểm đáng kể của phương
trong cơ sở thuế, cơ sở thuế sẽ rộng hơn
pháp chia tỷ lệ là yêu cầu định giá tốn
và sôi động hơn. Về mặt chính trị, điều
kém. Các giá trị đáng tin cậy và có thể bảo
này sẽ được chấp nhận nhiều hơn vì những
vệ phải được xác định cho cả thành phần
cải tiến có giá trị thực sự đã được nắm bắt
đất đai và thành phần công trình.
và có thể áp dụng mức thuế danh nghĩa
thấp hơn.
Hệ thống giá trị được cải
thiện về vốn
Phần lớn các quốc gia đánh thuế một số hình thức hệ thống giá
trị vốn được cải thiện. Tuy nhiên, các hệ thống khác nhau khá
nhiều thẳng thắn về cách đánh giá giá trị vốn của tài sản chịu
thuế . Ở Nam Phi, các chính quyền địa phương đánh thuế tài sản
theo “giá trị thị trường”. Các nước Mỹ Latinh đánh thuế tài sản
trên giá trị vốn.
Các phương pháp định giá chính được sử dụng để xác định đánh giá thuế tài sản đối với tất cả các loại
tài sản bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập (hoặc chi tiêu và biên lai) và chi phí (thường được khấu
hao theo giá thay thế). Các phương pháp này áp dụng như nhau trên các căn cứ tính thuế tài sản chính,
cho dù đó là giá trị cho thuê hàng năm, giá trị vốn hay giá trị chưa được cải thiện. Việc áp dụng các
phương pháp này đã phát triển để đáp ứng những nhu cầu nhất định của địa phương và phản ánh thị
trường bất động sản vận hành như thế nào. Phần lớn các hệ thống thuế tài sản đều dựa trên khái niệm giá
trị thị trường và cố gắng đưa ra các ước tính khách quan về giá trị dựa trên bằng chứng giao dịch thị
trường.
 Thuận lợi Nhược điểm

Cách tiếp cận giá trị được cải thiện về vốn

Nhược điểm chính của cách tiếp cận giá trị
phù hợp với các loại thuế liên quan đến tài
vốn là sự phụ thuộc vào dữ liệu chính xác
sản khác như thuế chuyển nhượng tài sản
có thể thiếu ở nhiều quốc gia và chi phí
và thuế lãi vốn. Nó cung cấp một cơ sở nổi
triển khai và bảo trì một hệ thống đòi hỏi
và một đại diện tốt cho lợi ích nhận được
mức độ khan hiếm kỹ năng tương đối cao.
về mặt cơ sở hạ tầng.
3.Khái niệm giá trị thị
trường
Giá trị thị trường là mức giá cao nhất tính
bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại
trong một thị trường mở và cạnh tranh trong
mọi điều kiện cần thiết để mua bán công
bằng, người mua và người bán mỗi người
hành động thận trọng và hiểu biết và giả định
giá không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá
mức. .
Ví dụ về định nghĩa
theo luật định về 'giá
trị' đối với thuế tài sản
 'Giá trị vốn được cải thiện có nghĩa là số tiền mà đất, nếu nó được giữ để làm bất động sản có thu phí đơn giản mà
không bị cản trở bởi bất kỳ hợp đồng thuê, thế chấp hoặc phí nào khác, có thể được nhận ra tại thời điểm định giá nếu
được rao bán theo bất kỳ điều khoản và điều kiện hợp lý nào mà người bán chân chính trong những trường hợp thông
thường có thể yêu cầu.'
( Định giá Đạo luật Đất đai 1960, New South Wales, Úc)

'Giá trị vốn của đất có nghĩa là số tiền mà tài sản hoặc quyền lợi trên đất của chủ sở hữu, nếu không bị cản trở bởi bất
kỳ khoản thế chấp hoặc phí nào khác, có thể thu được vào thời điểm định giá nếu được rao bán theo các điều khoản và
điều kiện hợp lý như người bán xương có thể sẽ yêu cầu.”
( Đạo luật Định giá Xếp hạng, 1998, New Zealand)

'Giá trị thị trường của một tài sản là số tiền mà tài sản đó sẽ thu được nếu được bán vào ngày định giá trên thị trường
mở bởi một người sẵn sàng bán cho một người mua sẵn sàng.'
( Chính quyền địa phương: Đạo luật giá bất động sản thành phố, 2004, Nam Phi)
Sử dụng cao nhất và tốt
nhất
Có rất ít lập luận cho rằng việc xác định mức sử
dụng cao nhất và tốt nhất là cơ sở để tính toán giá
trị thị trường. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất về
cơ bản là khái niệm đánh giá và phân vùng nhằm
đánh giá tất cả các cách sử dụng có thể, được phép
và có lợi nhuận của một tài sản để xác định cách
sử dụng sẽ mang lại cho chủ sở hữu lợi tức ròng
cao nhất khi đầu tư vào tài sản đó, phù hợp với
vùng đất lân cận hiện có. sử dụng
Nguyên tắc định giá theo cách sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên nguyên tắc kinh tế rằng các nhà đầu tư và
chủ sở hữu nói chung sẽ tìm kiếm lợi nhuận lớn nhất cho vốn đầu tư vào bất động sản
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng sẽ mang lại giá trị thị trường tối đa của một tài sản cụ thể.
Việc sử dụng đó phải được pháp luật cho phép, khả thi về mặt vật lý, có nhu cầu trên thị trường và mang lại giá
trị tối đa cho tài sản.
4.Phương pháp định giá
truyền thống
3 cách tiếp cận giá trị thị trường
Theo truyền thống, có ba phương pháp định giá để xác định giá trị
thị trường của một tài sản: phương pháp so sánh doanh thu,
phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Người thẩm định
sẽ xác định phương pháp nào phù hợp với tài sản đang được điều
tra.
• Các tài sản thường được các nhà đầu tư mua (ví dụ như các tòa
nhà nhiều tầng) thường sẽ được định giá bằng cách sử dụng
phương pháp thu nhập
• các tài sản văn phòng hoặc bán lẻ nhỏ sẽ có xu hướng được
định giá bằng cách sử dụng phương pháp so sánh doanh thu
• Các tài sản hiếm khi được giao dịch trên thị trường, chẳng hạn
như tài sản công nghiệp có tính chuyên môn cao , tiện ích công
cộng và cơ sở hạ tầng mạng thường được định giá bằng cách
sử dụng phương pháp chi phí.
Phương pháp so sánh bán hàng
• Phương pháp bán hàng so sánh liên quan đến việc so sánh tài sản chủ thể với các
tài sản tương tự khác đã được bán gần đây. Nguyên tắc kinh tế làm nền tảng cho
phương pháp này là nguyên tắc thay thế, trong đó nêu rõ rằng người mua thận
trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua hoặc thuê một tài sản hơn số tiền họ
phải trả để mua hoặc thuê một tài sản thay thế tương đương.
• Phương pháp so sánh doanh số bán hàng xem xét giá hoặc giá trên một đơn vị
diện tích của các tài sản tương tự đang được bán trên thị trường.
• Cơ chế của phương pháp so sánh thị trường liên quan đến việc sử dụng dữ liệu
thị trường và bán hàng có liên quan để so sánh tài sản đang được định giá với
các tài sản tương tự khác đã được bán gần đây. Các nguồn được sử dụng để xác
định giá trị bao gồm giá bán thực tế, ưu đãi và tiền thuê cũng như phân tích các
yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến khả năng tiếp thị.
 Lợi ích Nhược điểm

• Đây là phương pháp định • Tìm đủ tài sản tương tự đã bán gần đây.
giá dễ hiểu nhất và được • Điều chỉnh các thuộc tính để làm cho chúng có thể
sử dụng rộng rãi nhất so sánh được với thuộc tính đối tượng - về cơ bản,
trong thực tế. mức độ điều chỉnh hoặc số lần điều chỉnh càng lớn
• Nó đặc biệt có thể áp thì độ tin cậy của tài sản so sánh càng kém.
dụng cho các mục đích • Khó khăn về cấu hình xác định chi tiết giao dịch để
thẩm định liên quan đến đảm bảo rằng việc bán hàng diễn ra trong tầm tay.
việc bán tài sản nhà ở, • Điều kiện kinh tế thay đổi nhanh chóng, thời kỳ
một số loại tài sản lạm phát cao và chi phí vay cao có thể tạo ra môi
thương mại và đất nông trường khiến việc đánh giá chủ quan trở nên khó
nghiệp. khăn.
Cách tiếp cận chi phí
• Phương pháp chi phí thiết lập giá trị dựa trên chi phí sản xuất
hoặc thay thế một tài sản.
• Nguyên tắc đằng sau kỹ thuật này là giá trị hợp lý của một tài
sản không được vượt quá chi phí để có được một tài sản thay
thế có đặc điểm và chức năng tương đương
• .Phương pháp chi phí đôi khi được gọi là phương pháp tổng
hợp và phần lớn dựa trên lý thuyết rằng giá trị của tài sản có
thể được ước tính bằng cách tổng hợp giá trị đất và giá trị
khấu hao của bất kỳ cải tiến nào được thực hiện trên đất. Đó
là giá trị đất cộng với chi phí xây dựng lại bất kỳ cải tiến nào,
trừ đi khấu hao cho những cải tiến đó. Giá trị của những cải
tiến đôi khi được viết tắt là RCNLD, một từ viết tắt của 'chi
phí tái sản xuất mới ít khấu hao hơn' hoặc 'chi phí thay thế
mới ít khấu hao hơn'.
 Ưu điểm Nhược điểm

Những tiến bộ trong phương pháp xây dựng, vật liệu và

Độ chính xác cao hơn của thiết kế khiến cho việc ước tính chi phí của các công
việc sao chép tòa nhà về thiết trình xây dựng lỗi thời trở nên rất khó khăn vì vật liệu
kế và vật liệu thực tế. không còn sẵn có sẽ gây khó khăn trong việc cung cấp.
Phương pháp vốn hóa thu
nhập
• Thường được gọi đơn giản là phương pháp thu nhập, chủ yếu được sử dụng
để định giá tài sản thương mại và đầu tư. Cách tiếp cận này tận dụng dòng
thu nhập thành giá trị hiện tại. Điều này có thể được thực hiện bằng cách sử
dụng hệ số nhân doanh thu hoặc tỷ lệ vốn hóa một năm của thu nhập hoạt
động ròng (NOI). NOI là tổng thu nhập tiềm năng (GPI), trừ đi vị trí tuyển
dụng (= tổng thu nhập hiệu quả), trừ đi chi phí hoạt động (nhưng không bao
gồm dịch vụ nợ hoặc phí khấu hao do kế toán viên áp dụng).
• Ngoài ra, thu nhập hoạt động ròng nhiều năm có thể được định giá bằng mô
hình phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF).
 Nhược điểm

• Khó áp dụng vì nó đòi hỏi một mô hình tài chính đầy đủ để dự báo dòng tiền trong
tương lai của doanh nghiệp mục tiêu . Nhìn chung, đây không phải là một nhiệm vụ
đặc biệt dễ dàng vì nó đòi hỏi phải phân tích các dòng tiền lịch sử , môi trường kinh
tế và tất cả các yếu tố khác có thể có tác động đến dòng tiền của tài sản đang được
khảo sát.
• Trong thời kỳ xảy ra thảm họa kinh tế, chẳng hạn như những thảm họa ảnh hưởng
đến việc đi lại của khách du lịch và do đó, công suất sử dụng phòng khách sạn và
giá trị khách sạn, việc ước tính dòng tiền trong tương lai trở nên khó khăn hơn .
Kết thúc