‫الجمهوريــة الجزائريــة الديمقراطيــة الشعبيـــة‬

‫وزارة التعميــم العالــي و البحــث العمـمي‬

‫جامعــة اإلخوة منتــوري – قسنطينة –‬
‫كمية الحقوق و العموم السياسية‬

‫الرقم التسمسمي‪.............. :‬‬

‫بحث هقذم لنيل شهادة الواجستير في علن القانوى الخاص‪ ،‬فرع القانوى العقاري‬

‫إشراف األستاذ الدكتور‪:‬‬ ‫إعداد الطّالبة‪:‬‬

‫‪ ‬مالكي محمد األخضر‬ ‫‪ ‬فردي كريمة‬

‫أعضاء لجنة المناقشة‪:‬‬

‫رئيسا‬ ‫بجامعة منتوري قسنطينة‬ ‫أستاذ التعميم العالي‬ ‫‪ ‬أ‪.‬د طاشور عبد الحفيظ‬
‫بجامعة منتوري قسنطينة مشرفا ومقر ار‬ ‫‪ ‬أ‪.‬د مالكي محمد األخضر أستاذ التعميم العالي‬
‫عضوا‬ ‫بجامعة منتوري قسنطينة‬ ‫أستاذ التعميم العالي‬ ‫‪ ‬أ‪.‬د بوبندير عبد الرزاق‬

‫السنة الجامعية‪0118-0117 :‬‬

 ‫الحمد هلل رب العالمٌن‪ ،‬تبارك و تعالى‪ ،‬له الكمال وحده‪،‬‬
‫والصالة والسالم على سٌدنا محمد نبٌه و رسوله األمٌن‬
‫وعلى سائر األنبٌاء والمرسلٌن‪.‬‬
‫أحمد هللا تعالى الذي بارك لً فً إتمام بحثً هذا‪ ،‬و الذي ٌعود الفضل‬
‫فٌه إلى عظٌم شخصه األستاذ الدكتور مالكً محمد األخضر‪ ،‬الذي أتقدم‬
‫إلٌه بجزٌل الشكر و خالص اإلمتنان‪ ،‬لما أمده لً من عون طٌلة بحثً‬
‫هذا‪ ،‬فلم ٌبخل علٌا بأفكاره النٌرة‪ ،‬و نصائحه القٌمة وتوجٌهاته الهادفة‪،‬‬
‫فكان بذلك المؤطر الفاضل الذي بعث فٌا روح اإلكتشاف والبحث‬
‫العلمً‪ ،‬لٌرقى بحثً هذا المستوى المطلوب إنشاء هللا‪.‬‬
‫كما أتوجه بجزٌل الشكر و العرفان إلى أساتذتً بكلٌة الحقوق‪،‬‬
‫وأخص بالذكر أستاذٌا الكرٌمٌن عضوي لجنة المناقشة‬
‫األستاذ الدكتور طاشور عبد الحفٌظ‬
‫و األستاذ الدكتور بوبندٌر عبد الرزاق‪.‬‬
‫دون أن أنسى من أمد لً ٌد المساعدة فً إنجاز هذا البحث من موظفً‬
‫مدٌرٌة الحفظ العقاري و المحافظة العقارٌة لوالٌة قسنطٌنة‬
‫على الطٌبة و حسن المعاملة‪.‬‬

‫إلى من أضاء لً درب العلم شموعا‪ ،‬وعلمنً أن الدنٌا تؤخذ غالبا‬

‫أبً‬

‫إلى من ٌصعب حصر جمٌلها‪ ،‬و الجنة تحت أقدامها‬

 ‫أمً‬

‫إلى شراعً و شاطئً األمٌن زوجً العزٌز و عائلته الكرٌمة‬

‫إلى أعز الناس‪ :‬شقٌقً و شقٌقاتً‪.‬‬

‫إلى زمالئً و زمٌالتً بالدراسات العلٌا‪.‬‬

‫إلى كل محب غٌور على هذا الوطن‪.‬‬

‫ٌقول المولى عز وجل‪:‬‬

‫" ‪ ...‬نرفع درجات من نشاء‬
‫وفوق كل ذي علم علٌم "‬
‫سورة ٌوسف‪ ،‬اآلٌة‪.67 :‬‬
‫الصفحة‪:‬‬ ‫الموضوع‪:‬‬
‫انًقذيت‬
‫انفصم األٔل‪ :‬ياٍْت انشٓش انؼقاسي ٔ تطٕسِ انتاسٌخً ‪10 .......................................................‬‬
‫انًبحث األٔل‪ :‬ياٍْت انشٓش انؼقاسي ‪10 ..............................................................................‬‬
‫انًطهب األٔل‪ :‬يذنٕل انشٓش انؼقاسي ٔيًٍزاتّ فً انتششٌغ انجزائشي ‪10 .....................................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬يذنٕل انشٓش انؼقاسي ٔأًٍْتّ ‪10 .....................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬يذنٕل انشٓش انؼقاسي ‪10 ..........................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬أًٍْت انشٓش انؼقاسي ‪10 ..........................................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬يًٍزاث َظاو انشٓش فً انتششٌغ انجزائشي ‪17 ......................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬انطابغ اإلداسي نهشٓش انؼقاسي ‪17 ...............................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انطابغ انؼًٍُ نهشٓش انؼقاسي ‪00 .................................................................................‬‬
‫ثانثا‪ :‬انطابغ اإلنزايً نهشٓش انؼقاسي ‪07 ..............................................................................‬‬
‫انًطهب انثاًَ‪َ :‬ظايا انشٓش انؼقاسي ‪01 ..............................................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪َ :‬ظاو انشٓش انشخصً ‪01 ................................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬تؼشٌف َظاو انشٓش انشخصً ‪01 ................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬خصائص َظاو انشٓش انشخصً ‪01 .............................................................................‬‬
‫ثانثا‪ :‬تقذٌش َظاو انشٓش انشخصً ‪00 ...................................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪َ :‬ظاو انشٓش انؼًٍُ ‪00 ....................................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬تؼشٌف َظاو انشٓش انؼًٍُ ‪02 ....................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬خصائص َظاو انشٓش انؼًٍُ ‪02 .................................................................................‬‬
‫ثانثا‪ :‬تقذٌش َظاو انشٓش انؼًٍُ ‪06 .......................................................................................‬‬
‫انًبحث انثاًَ‪ :‬انتطٕس انتاسٌخً نُظاو انشٓش انؼقاسي ‪21 .........................................................‬‬
‫انًطهب األٔل‪َ :‬ظاو انشٓش انؼقاسي قذًٌا ٔ حذٌثا ‪21 ..............................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪َ :‬ظاو انشٓش انؼقاسي فً انؼصش انقذٌى ‪21 ............................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬انشٓش انؼقاسي فً ػٓذ انشٔياٌ ٔ قذياء انًصشٌٍٍ ‪20 .....................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انشٓش انؼقاسي فً انششٌؼت اإلصاليٍت ‪22 ......................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪َ :‬ظاو انشٓش انؼقاسي فً انؼصش انحذٌث ‪20 ..........................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬انشٓش انؼقاسي فً كم يٍ أنًاٍَا ٔفشَضا ‪27 ...................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انشٓش انؼقاسي حضب طشٌقت "تٕساَش" ‪21 ...................................................................‬‬
‫انًطهب انثاًَ‪ :‬تطٕس َظاو انشٓش انؼقاسي فً انجزائش ‪20 ........................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬يشحهت يا قبم اإلصتقالل ‪20 .............................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬انؼٓذ انؼثًاًَ ‪20 ...................................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انفتشة اإلصتؼًاسٌت ‪27 ..............................................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬يشحهت يا بؼذ اإلصتقالل ‪01 .............................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬فتشة يا قبم ‪01 ............................................................................................. 0160‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬فتشة يا بؼذ ‪02 .............................................................................................. 0160‬‬
‫انفصم انثاًَ‪ :‬اإلجشاءاث انؼًهٍت نهشٓش انؼقاسي ‪07 ................................................................‬‬
‫انًبحث األٔل‪ :‬قٕاػذ ٔششٔط تُظٍى انشٓش انؼقاسي ‪06 ...........................................................‬‬
‫انًطهب األٔل‪ :‬قٕاػذ تُظٍى انشٓش انؼقاسي ‪06 ......................................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬قاػذة انشصًٍت ‪06 .........................................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬تؼشٌف قاػذة انشصًٍت ‪06 .........................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انًحشساث انشصًٍت انخاضؼت نهشٓش انؼقاسي ‪70 .............................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬قاػذة انشٓش انًضبق ‪60 ..................................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬تؼشٌف قاػذة انشٓش انًضبق ‪60 ..................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬اإلصتثُاءاث انٕاسدة ػهى قاػذة انشٓش انًضبق ‪67 ............................................................‬‬
‫انًطهب انثاًَ‪ :‬انششٔط انقإٍََت انٕاجب تٕفشْا فً انٕثائق انخاضؼت نهشٓش ‪10 .............................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬انششٔط انقإٍََت انخاصت باألطشاف ‪12 .............................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬ػُاصش تؼٍٍٍ األطشاف ‪12 .......................................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬انتصذٌق ػهى ٌْٕت األطشاف ‪10 ...............................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬انششٔط انقإٍََت انخاصت بانؼقاساث ‪11 ..............................................................‬‬
‫أٔال ‪ :‬ششٔط تؼٍٍٍ انؼقاساث فً انًُاطق انًًضٕحت ٔ غٍش انًًضٕحت ‪11 .....................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬ششٔط تؼٍٍٍ انؼقاساث انخاضؼت نُظاو انًهكٍت انشائؼت ٔ َظاو انًهكٍت انًشتشكت ‪12 ...................‬‬
‫انًبحث انثاًَ‪ :‬تُفٍز إجشاء انشٓش ٔ اَثاس انقإٍََت انًتشتبت ػهى رنك ‪11 ......................................‬‬
‫انًطهب األٔل‪ :‬تُفٍز إجشاء انشٓش انؼقاسي ‪11 .......................................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬اإلٌذاع انقإًََ نهٕثائق ٔ إجشاء ػًهٍت انشٓش ‪11 ..................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬اإلٌذاع انقإًََ نهٕثائق بانًحافظت انؼقاسٌت ‪11 ...............................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬إجشاء ػًهٍت انشٓش ‪010 ...........................................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬اإلٌذاع غٍش انقإًََ ٔ يضؤٔنٍت انًحافظ انؼقاسي فً سفضّ ‪000 .............................‬‬
‫أٔال ‪ :‬اإلٌذاع غٍش انقإًََ نهٕثائق بانًحافظت انؼقاسٌت ‪000 .......................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬يضؤٔنٍت انًحافظ انؼقاسي ‪006 .................................................................................‬‬
‫انًطهب انثاًَ‪ :‬اَثاس انقإٍََت انًتشتبت ػهى ػًهٍت انشٓش ‪001 ...................................................‬‬
‫انفشع األٔل‪ :‬األثش انًُشئ ٔ انًطٓش نهشٓش انؼقاسي ‪001 .........................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬األثش انًُشئ نهشٓش انؼقاسي ‪001 ...............................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬األثش انًطٓش نهشٓش انؼقاسي ‪000 ...............................................................................‬‬
‫انفشع انثاًَ‪ :‬حجٍت انشٓش انؼقاسي ‪002 ...............................................................................‬‬
‫أٔال‪ :‬حجٍت انشٓش فًٍا بٍٍ األطشاف ‪002 ............................................................................‬‬
‫ثاٍَا‪ :‬حجٍت انشٓش إتجاِ انغٍش ‪000 .....................................................................................‬‬
‫انخاتًت ‪001 ................................................................................................................‬‬
‫انًالحق‬
‫قائًت انًشاجغ‬
‫انفٓشس‬
 ‫المقدمـــــــة‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫لقد إىتم المجتمع البشري باألرض منذ القدم‪ ،‬فعمييا سيرىم و منيا أكميم و عمييا‬
‫إستقرارىم‪ ،‬و بما أن اإلنسان إجتماعي بطبعو‪ ،‬فبمقتضى ىذه الصفة كان األفراد مجبرين عمى‬
‫العيش داخل الجماعة‪ ،‬فكانت فكرة التممك الجماعي ىي السائدة‪ ،‬و أناني بطبعو‪ ،‬فكون سنة‬
‫اهلل في خمقو تقتضي تعدده و تكاثره‪ ،‬فقد إزداد إىتمامو باألرض و إعتبارىا أساسا لمثروة و‬
‫الغنى بإزدياد تطوره في الحياة‪ ،‬فكانت النتيجة نشوب نزاعات بينو و بين غيره من البشر‬
‫لإلستالء عمى بقعة معينة من األرض‪ ،‬ومن ىنا ظيرت فكرة التممك الفردي‪.‬‬
‫و بتطور المجتمعات البشرية إمتدت ىذه النزاعات التي كانت قائمة بين األفراد إلى‬
‫الدول‪ ،‬مما دفع ىذه األخيرة إلى إيجاد و عن طريق تشريعاتيا‪ ،‬الوسيمة األنجع التي تحمي بيا‬
‫الممكية العقارية‪ ،‬وتؤمن بيا إستقرار المعامالت العقارية‪ ،‬وذلك بإخضاع التصرفات القانونية‬
‫التي من شأنيا إنشاء أو نقل أو تعديل أو إنياء حقوق عينية عقارية‪ ،‬سواء كانت ىذه الحقوق‬
‫حقوق عينية أصمية أو تبعية إلى إجراءات معينة‪ ،‬تكون في مجمميا ما يعرف بنظام الشير‬
‫العقاري‪ ،‬فالشير العقاري ليس فكرة حديثة‪ ،‬بل ىو حقيقة قديمة قدم الممكية العقارية‪ ،‬إرتبط عمى‬
‫مر األزمنة بفكرة الممكية التي عرفتيا اإلنسانية منذ أقدم العصور‪ ،‬بنوعييا الجماعية والفردية‪،‬‬
‫وقد عمل اإلنسان عمى تنظيم قواعد نقميا و حمايتيا لتحقيق العالنية لمتصرفات المبرمة من‬
‫قبمو‪ ،‬ثم قام بتطوير ىذه القواعد إلى أن أصبحت في الوقت الحاضر عمى شكل نظام محكم‪.‬‬
‫و الشير العقاري عبارة عن وسيمة إل عالن التصرفات القانونية المتعمقة بالحقوق العقارية‬
‫في سجالت عمنية‪ ،‬يسيل عمى كل شخص اإلطالع عمى محتوياتيا وأخذ إفادات بما جاء فييا‬
‫من بيانات‪ ،‬فيو ييدف إلى إحاطة الكافة‪ ،‬و عمى األخص من لو مصمحة بالوضع القانوني‬
‫لمعقار و الحقوق التي ترد عميو‪ ،‬حتى إذا ما أقدم شخص لمتعامل في ىذا العقار بشرائو‪ ،‬أو‬
‫إكتسابو أيا من الحقوق العينية األخرى عميو‪ ،‬كان عمى بينة من أمره‪ ،‬وعمى يقين من تحقيق‬
‫الغاية المقصودة من تصرفو‪ ،‬فالشير العقاري يعمل عمى تنظيم ىوية لكل عقار تشبو إلى حد‬
‫كبير بطاقة الحالة المدنية لألشخاص‪.‬‬
‫و إذا كانت جل الدول‪ ،‬قد أخذت بنظام الشير العقاري كوسيمة ناجعة لتحقيق الثقة في‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬فإنيا لم تسمك في ذلك نفس السبيل‪ ،‬مما أدى إلى قيام نظامين لمشير‬
‫العقاري‪ ،‬نظام يكون الشير فيو طبقا ألسماء األشخاص من مالك و أصحاب حقوق عينية‬

‫أ‬
 ‫المقدمـــــــة‬

‫فالعقارات في ىذا النظام ال تعرف بمواقعيا و أرقاميا‪ ،‬و إنما بأسماء مالكييا و أصحاب‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬وىو نظام الشير الشخصي الذي كان السباق في الظيور تاريخيا‪ ،‬و قد عمقت‬
‫عميو آنذاك اآلمال لحل المشكمة العقارية‪ ،‬إال أنو كان قاص ار عن تحقيق ذلك‪ ،‬نظ ار لما تضمنو‬
‫من عيوب‪ ،‬إذ تبقى الحقوق العقارية المشيرة بمقتضاه عرضة لمتغيير و الزوال‪ ،‬وىو ما ال‬
‫يساعد عمى إدخال العقار الحياة اإلقتصادية لما لو من أىمية في مجال اإلئتمان‪ ،‬فأعيد طرح‬
‫مشكمة إستقرار الممكية العقارية‪ ،‬إلى أن جاء نظام الشير العيني‪ ،‬ىذا النظام الذي يرتكز في‬
‫شير التصرفات العقارية عمى العين ذاتيا‪ ،‬أي العقار موضوع التصرف‪ ،‬فيو ينظم المعامالت‬
‫العقارية عن طريق تسجيل جميع التصرفات و الوقائع القانونية المنصبة عمى حق عقاري‪،‬‬
‫سواء كان أصميا أو تبعيا‪ ،‬في سجل خاص يعرف بالسجل العقاري لتمكين الجميور من‬
‫اإلطالع عميو‪ ،‬و يتولى تسييره ىيئة إدارية مختصة تعرف بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫ىذا النظام الذي وجدت فيو جل التشريعات العقارية لمختمف الدول ظالتيا في تحقيق‬
‫اإلستقرار لممعامالت العقارية المبرمة بين األفراد‪ ،‬و حماية حق المتصرف والمتصرف إليو عمى‬
‫حد سواء‪ ،‬لما يقوم عميو من مبادئ كمبدأ التخصيص‪ ،‬مبدأ الشرعية‪ ،‬مبدأ القوة الثبوتية‪ ،‬مبدأ‬
‫القيد المطمق و مبدأ حضر التقادم‪ ،‬ومن بين ىذه التشريعات التشريع العقاري الجزائري‪ ،‬الذي‬
‫واكب التشريعات العقارية الحديثة بتبنيو لنظام الشير العقاري العيني‪ ،‬و ذلك بموجب األمر‬
‫‪ 57/57‬المؤرخ في ‪ 21‬نوفمبر ‪ 2757‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬وما صاحبو من مراسيم تنفيذية‪ ،‬كالمرسوم التنفيذي ‪ 71/57‬المؤرخ في ‪ 17‬مارس‬
‫‪ 2757‬و المتضمن إعداد مسح األراضي العام والمتمم بالمرسوم ‪ 744/47‬المؤرخ في ‪17‬‬
‫ديسمبر ‪ 2747‬و المرسوم ‪ 234/71‬المؤرخ في ‪ 45‬أفريل ‪ ،2771‬وكذا المرسوم التنفيذي‬
‫‪ 73/57‬المؤرخ في ‪ 17‬مارس ‪ 2757‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬المعدل بالمرسوم‬
‫‪ 124/44‬المؤرخ في ‪ 23‬سبتمبر ‪ 2744‬المعدل بالمرسوم التنفيذي ‪ 213/73‬المؤرخ في ‪27‬‬
‫ماي ‪ ،2773‬إلى جانب ترسانة من القوانين األخرى التي تنظم الممكية العقارية‪.‬‬
‫فبمجرد اإلطالع عمى النصوص القانونية المنظمة لمممكية العقارية‪ ،‬يبدوا من السيل‬
‫التقرير و الجزم أن المشرع الجزائري قد أخذ بنظام الشير العقاري العيني‪ ،‬إال أننا بالرجوع‬
‫لمكثير من المسائل‪ ،‬يتضح لنا بروز عدة تناقضات تشكك في تبني ىذا النظام فعال‪ ،‬منيا ما‬
‫ورد في القوانين المنظمة لمعقار من جية وبعض أحكام القانون المدني المنقولة عن القانون‬
‫المدني المصري المتبني لنظام الشير الشخصي من جية أخرى‪ ،‬و منيا ما ىو متعمق بالواقع‬
‫ب‬
 ‫المقدمـــــــة‬

‫العممي المعاش‪ ،‬خاصة و أن تطبيق نظام الشير العيني يرتبط إرتباطا وثيقا بعممية مسح‬
‫األراضي‪ ،‬بإعتبار أن ىذه العممية أداة لحصر جميع الممكيات العقارية سواء الحضرية منيا أو‬
‫الريفية‪ ،‬إال أن عمميات مسح األراضي عبر التراب الوطني تعرف تقدما بطيئا خالل عدة‬
‫سنوات‪ ،‬ترجع أسبابو األساسية لمتكاليف المادية الباىضة التي تتطمبيا ىذه العممية‪ ،‬إلى جانب‬
‫عدم توفر األيدي الفنية المتخصصة في ىذا الميدان‪ ،‬إذ تبين أنو بعد مرور خمسة عشر سنة‬
‫من إنطالق ىذه العممية‪ ،‬لم يتم إنجاز سوى ‪ % 21‬في المناطق الريفية من ‪ 21‬مميون هكتار‬
‫المبرمج مسحو‪ ،‬و نسبة ‪ % 2‬من ‪ 744‬ألف هكتار في المناطق الحضرية‪.‬‬
‫و نظ ار ليذه الوضعية‪ ،‬تم إدخال إصالحات ىامة من طرف الدولة الجزائرية لتعزيز تقدم‬
‫كيفا‪ ،‬مما أدى إلى إحراز تحسنات ال بأس بيا‪ ،‬غير أنيا تبقى ناقصة‬
‫كما و ً‬‫عممية المسح ً‬
‫بالنظر إلى األىداف المرجوة لتغطية كامل تراب الجميورية‪ ،‬و في إنتظار تحقيق ىذا اليدف‬
‫اإلستراتيجي‪ ،‬و الذي إنجازه النيائي ال يتم إال في أجل يقارب العشر سنوات‪ ،‬تبقى المناطق‬
‫التي لم تشمميا عممية المسح العقاري‪ ،‬خاضعة بصفة مؤقتة لنظام الشير الشخصي‪.‬‬
‫ومن ىنا ظيرت الحاجة إلى البحث في مثل ىذه الدراسة‪ ،‬التي تنصب حول نظام‬
‫الشير العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬و الذي ييدف المشرع الجزائري من خاللو الحفاظ عمى‬
‫إستقرار الممكية العقارية‪ ،‬و إعطاء ضمانات أكثر لمتصرفات المبرمة بين األشخاص والمتضمنة‬
‫نقل أ و إنشاء أو تعديل أو إنقضاء حق عيني عقاري‪ ،‬حتى تكون حجة عمى الكافة بمجرد‬
‫شيرىا بالمحافظة العقارية‪ ،‬وىذا ما يزيد من أىمية ىذا الموضوع‪ ،‬إذ أن الدولة الجزائرية تسعى‬
‫جاىدة من خالل النصوص القانونية المنظمة لمشير العقاري خاصة‪ ،‬والنصوص القانونية‬
‫المتعمقة بالعقار عامة‪ ،‬من إحكام رقابتيا عمى السوق العقارية‪ ،‬ومنع المضاربة غير الشرعية‪،‬‬
‫التي من شأنيا تعميم الفوضى في إنتقال الحق العيني العقاري من يد إلى أخرى دون رقيب‪،‬‬
‫مما يخمق تعدد و تعقد المنازعات العقارية‪ ،‬خاصة ما تعرفو البالد في السنوات األخيرة من‬
‫ت غيرات عمى الصعيد السياسي و اإلقتصادي‪ ،‬ال سيما فتح الباب عمى مصرعيو لنظام إقتصاد‬
‫السوق‪ ،‬الذي يتطمب تشجيع اإلستثمار ودعم نظام القروض‪ ،‬باإلضافة إلى مختمف التحفيزات‬
‫التي تكون مشروطة بضمانات عقارية‪.‬‬
‫وقد حاولت معالجة ىذا الموضوع من خالل اإلجابة عمى اإلشكالية التالية‪ ،‬إلى أي‬
‫مدى يمكن الجزم بتبني المشرع الجزائري لنظام الشير العيني؟ و ىل نظام الشير العقاري في‬
‫التشريع الجزائري كفيل بحماية الممكية العقارية و تأمين إستقرار المعامالت العقارية‪.‬‬
‫ج‬
 ‫المقدمـــــــة‬

‫متبعة في بحثي ىذا المنيج الوصفي التحميمي‪ ،‬الذي يرتكز أساسا عمى وصف دقيق‬
‫وتفصي مي لمموضوع‪ ،‬وتحميل قانوني وافي لمختمف النصوص القانونية التي عالجت ىذه‬
‫الدراسة‪ ،‬وفق خطة ثنائية‪ ،‬تنقسم إلى فصمين أساسيين‪:‬‬
‫يمثل الفصل األول الجانب النظري لموضوع البحث‪ ،‬أتناول فيو ماىية الشير العقاري‬
‫من مدلول وأىمية‪ ،‬وما يميز نظام الشير العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬وكذا تطوره التاريخي‬
‫إلعتقادي أن أي دراسة ال تتناول التأصيل التاريخي تكون قاصرة‪.‬‬
‫أما الفصل الثاني فيمثل الجانب العممي اإلجرائي‪ ،‬أتطرق من خاللو إلى قواعد وشروط‬
‫تنظيم الشير العقاري‪ ،‬ثم إلى تنفيذ إجراء الشير و في األخير اآلثار القانونية المترتبة عمى‬
‫عممية الشير‪.‬‬

‫د‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الفصل األول‪:‬‬
‫ماىية الشير العقاري و تطوره التاريخي‬
‫تمييد و تقسيم‪:‬‬
‫إف الشػ ر الارػ ر – و كمػ دوػػدوا – مػػف ظػ صر إهػػطبلص دلػػاص و لارػ رار و الارػ ر‬
‫أس س كم عرفاػ المادة ‪ 9;6‬منن القنانون المندني صػو كػؿ شػ م مسػارر وصدػزث و وػر فدػ وال‬
‫دمك ػف نرم ػ من ػ دوف امػػؼ و الار ػ رار ن ػوعدف‪ :‬عر ػ رار وطوداا ػ و عر ػ رار و لالهػػدص إل ػ‬
‫األمػواؿ الار ردػ مػػف صرػػوؽ عدندػ عر ردػ و الػػدع وي الار ردػ الاػ نهػػر عمد ػ المننادة‬ ‫ج نػ‬
‫‪ 9;7‬من القانون المدني‪.‬‬
‫و الارػ ر وصكػػـ صػػذث الطوداػ دل ػػن لنظػ ـ ػ نون مامدػػز در ػ وال ػ ع الاهػػرف ر الر نوندػ‬
‫صػذا‬ ‫الوا ا عمد إل إجرامار نوند مادن اكوف ف مجمم ػ مػ دسػم ونظػ ـ الشػ ر الارػ ر‬
‫النظػ ـ الػذ داػػود وجػودث إلػ وجػود اإلنسػ ند و شػاورص وأصمدػ الارػ ر كمهػػدر لمصدػ وال ػػرو‬
‫ر‪.‬‬ ‫فاممر عم اطودرث إل أف إماد الامؿ و صا الاهر الص‬
‫و ف إطػ ر صػذث الد ارسػ النظردػ لنظػ ـ الشػ ر الارػ ر ومػ د ػمن مػف رػ فػ الماػ مبلر وػدف‬
‫الن س إراأدر إل ارسدـ صذا الفهؿ إل موص دف ناطػرؽ فػ الموصػأل األوؿ إلػ م صدػ الشػ ر‬
‫و ف الموصأل ال ن إل الاطور الا ردل لنظ ـ الش ر الار ر ‪.‬‬ ‫الار ر‬

‫‪1‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬ماىية الشير العقاري‬

‫أن ػ ػ صر ػػوؽ دص ػػاك و ػ ػ عمػ ػ الك فػ ػ و ل ػػذلؾ كػ ػ ف م ػػف‬ ‫إف م ػػف ممدػ ػزار الصر ػػوؽ الادندػ ػ‬
‫‪1‬‬
‫وصػػذا‬ ‫ال ػػرور إدج ػ د طردر ػ ادسػػر عم ػ أط ػراؼ الابل ػ الر نوند ػ الامػػـ ووجػػود الصػػؽ الادن ػ‬
‫الامـ ال داصرؽ إال إذا اـ ش ر صذا الصؽ الادن ‪.‬‬
‫إال أف عممدػ ػ شػ ػ ر الصرػ ػػوؽ الادندػ ػ الام ػػؼ ف ػ ػ اشػ ػردا ر ملام ػػؼ دوؿ الا ػ ػ لـ الاػ ػ عرفػ ػػر‬
‫نظػ ػ مدف كأسػ ػ س إلع ػػبلـ الفد ػػر وملام ػػؼ الاه ػػرف ر الر نوندػ ػ الوا اػ ػ عمػ ػ الارػ ػ رار و ص ػػذدف‬
‫النظ مدف صم ‪ :‬نظ ـ الش ر الشله و نظ ـ الش ر الادن ‪.‬‬
‫مف صذا الموصػأل‪ :‬مػدلوؿ الشػ ر الارػ ر و ممد ازاػ فػ الاشػردن‬ ‫األوؿ‬ ‫و سنان وؿ ف المطم‬
‫ف‪ :‬نظ م الش ر الار ر ‪.‬‬ ‫و ف مطم‬ ‫الجزائر‬
‫المطمب األول‪ :‬مدلول الشير العقاري و مميزاتو في التشريع الجزائري‬
‫ال ن الار رار وصكػـ طوداا ػ لنظػ ـ ػ نون لػ ص در ػ وال ػ ع الاهػرف ر الر نوندػ‬
‫الا ػ مػػف شػػأن إنش ػ م الصرػػوؽ الادند ػ الار رد ػ أو نرم ػ أو ااػػددم أو زوال ػ إلج ػرامار ش ػ ر‬
‫‪2‬‬
‫صػذا النظػ ـ الػذ‬ ‫و مػف مجمػؿ صػذث اإلجػرامار داكػوف مػ دسػم ونظػ ـ الشػ ر الارػ ر‬ ‫مادن‬
‫الاشردا ر الار رد األجنود ‪.‬‬ ‫وممدزار ف الاشردن الجزائر امدزث عف و‬ ‫دص‬
‫ػػـ إل ػ‬ ‫و فػ صػػذا السػػد ؽ سػػناطرؽ ف ػ الفػػرع األوؿ إلػ ‪ :‬مػػدلوؿ الش ػ ر الار ػ ر و أصمدا ػ‬
‫مف الفرع ال ن ‪.‬‬ ‫ممدزار الش ر ف الاشردن الجزائر‬
‫الفرع األول‪ :‬مدلول الشير العقاري و أىميتو‬
‫فػ إطػ ر الااردػػؼ ونظػ ـ الشػ ر الارػ ر ‪ .‬سػػنودف مػ المرهػػود و ػػذا النظػ ـ و نرػػؼ عنػػد‬
‫ف المجامن الواصد‪.‬‬ ‫أصمدا الا ااكس لن إدج ود ا عم ملامؼ الجوان‬
‫أوال‪ :‬مدلول الشير العقاري‬
‫‪3‬‬
‫وذلػؾ‬ ‫صػو إعػبلف الصرػوؽ الار ردػ‬ ‫الش ر الار ر فػ نظ مدػ الشلهػ و الادنػ‬
‫مػػف لػػبلؿ إ و ػ ر الاهػػرف ر الا ػ ارػػن عم ػ صػػذث الصرػػوؽ ف ػ سػػجبلر عمند ػ دس ػ ؿ عم ػ كػػؿ‬
‫و ألذ إف دار وم ج م فد مف ود ن ر‪.‬‬ ‫شلص اإلطبلع عم مصاود ا‬

‫‪ – 1‬ص‪ .‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌـجً اٌؼماع‪( ٞ‬ف‪ٌ ٟ‬ثٕاْ ‪ ٚ‬اٌؼاٌُ)‪ ،‬اٌجؼء اٌصأ‪ ،ٟ‬صاع اٌصمافح‪ ،‬ت‪١‬غ‪ٚ‬خ‪ٌ ،‬ثٕاْ‪ ،1962،‬م‪.50 :‬‬
‫‪ – 2‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ ،‬أدىاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌضاع اٌجاِؼ‪١‬ح ٌٍطثاػح ‪ ٚ‬إٌلغ‪ٌ ،‬ثٕاْ‪ ،‬ص‪ ْٚ‬ؿٕح ٍثغ‪ ،‬م ‪.11‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪– Gabriel Marty, Pièrre Raynaud, Philippe Jestaz. droit civil (Les sûretés, la publicité foncière), 2ème édition,‬‬
‫‪Sirey, 1987, page : 446.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫إذ ال داسػن إال لماهػرف ر الر نوندػ الوا اػ عمػ الارػ رار لمػ ل ػ‬ ‫و نظ ـ الشػ ر نظػ ـ عرػ ر‬
‫مػػف صدػػز وػػر و مسػػارر‪ .‬فػػدمكف مػػف لػػبلؿ ذلػػؾ اركدػػز عممدػ الش ػ ر فػ مك ػ ف ماػػدف عكػػس‬
‫المنروالر الا اامدز وسرع اداول مف دد أللري و نرم مف مك ف آللر‪ ‬كمػ أف الشػ ر داػد‬
‫رور لماا مؿ ف الار رار فمف دردػد أف دكػوف طرفػ فػ اهػرؼ دػرد عمػ عرػ ر فػ‬ ‫إجرام‬
‫عمػ صػػذا الارػ ر مػػف صرػػوؽ كػػأف داػػرؼ م لػػؾ صػػذا الارػ ر و مػ إذا‬ ‫ص جػ إلػ الامػػـ ومػ داراػ‬
‫أو إ ػ ػراض ص ػػذا الم ل ػػؾ‬ ‫كػ ػ ف مرصونػ ػ آلل ػػر صاػ ػ دس ػػاطدن مػ ػ بل شػ ػرام ص ػػذا الارػ ػ ر م ػػف م لكػ ػ‬
‫صػذث الصرػوؽ‬ ‫و م ف الار ر و ف صدود م دارف مف الصروؽ الماراو عم الار ر و أهػص‬
‫دساطدن أف داا مؿ وشأن ‪.1‬‬
‫ف لش ػ ر الار ػ ر وسػػدم و ػػا الر ػ نوف ف ػ مان ػ وؿ الدول ػ إلعػػبلـ األشػػل ص و صػػذث‬
‫الوسػػدم ااكػػوف مػػف مجموع ػ مػػف اإلج ػرامار الر نوند ػ الا ػ اوػػدف الوهػػؼ الم ػ د لمار ػ رار مػػف‬
‫و مػػف‬ ‫ج ػ مػػف لػبلؿ الشػػكؿ و الرد سػ ر الم ددػ الاػ اسػادع عمومػ عممدػ مسػ لؤل ار ػ‬
‫ألري اودف الوهؼ الر نون ل ذث األلدر و ذلؾ مف لػبلؿ اسػجدؿ الصرػوؽ فػ السػجبلر‬ ‫ج‬
‫‪2‬‬
‫فنظ ػ ـ الش ػ ر د ػػدؼ عموم ػ إل ػ انظػػدـ صود ػ لكػػؿ عر ػ ر اشػػو إل ػ صػػد كودػػر وط ػ‬ ‫الار رد ػ‬
‫الص ل المدند لؤلشل ص‪.‬‬
‫و الامؼ طردر ش ر الاهرف ر الار رد والابلؼ م إذا ك ف مو وع صػو صػؽ عدنػ‬
‫و صػػو الػػذ‬ ‫و صػػو الػػذ ال دسػػاند ف ػ وجػػودث إل ػ صرػػوؽ ألػػري أو صػػؽ عدن ػ اوا ػ‬ ‫أهػػم‬
‫‪3‬‬
‫ف لاهػػرف ر الا ػ اػػرد عم ػ الصرػػوؽ‬ ‫دسػػاند ف ػ وجػػودث إل ػ صػػؽ شله ػ ل ػػم ف الوف ػ م و ػ‬
‫الادند ػ األهػػمد و عم ػ أرس ػ صػػؽ الممكد ػ اش ػ ر و لاسػػجدؿ ‪ .)transcription‬وصػػو النرػػؿ‬
‫الصرف لماهرؼ ف السجؿ صا داسن لكؿ ذ مهمص جمن م ورد ف الاهػرؼ الرػ نون‬
‫أم ػ الصرػػوؽ الادند ػ الاواد ػ ك ػ لرصف الرسػػم أو الصد ػ ز و صػػؽ الالهػػدص و صرػػوؽ اإلماد ػ ز‬
‫فاشػ ػ ر و لرد ػػد ‪ )l'inscription‬كمػ ػ نه ػػر عمػ ػ ذل ػػؾ المننننادة ‪ <07‬و ‪ <99‬مننننن القننننانون‬
‫المدني و دكوف صذا ونرؿ واض الود ن ر الجوصرد الوارد فػ الاهػرؼ كاسػـ الػدائف و المػددف‬
‫مومغ الددف و ااددف الار ر الم رؿ واصدي الصروؽ الادند الاواد ‪.‬‬

‫‪ - ‬إال أْ اٌّلغع لض أ‪ٚ‬جة اٌل‪ٙ‬غ ف‪ ٟ‬اٌروغفاخ اٌ‪ٛ‬اعصج ػٍ‪ ٝ‬تؼي إٌّم‪ٛ‬الخ‪ ،‬واٌؼم‪ٛ‬ص إٌالٍح ٌٍّى‪١‬ح اٌـفٓ (اٌّاصج ‪ ِٓ 54‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌثذغ‪ ٞ‬اٌجؼاةغ‪)ٞ‬‬
‫‪ - 1‬ػثض إٌاهغ ذ‪ٛ‬ف‪١‬ك اٌؼطاع‪ ،‬كغح أدىاَ اٌث‪١‬غ‪ ،‬اٌما٘غج‪ِ ،‬وغ‪ ،1984 ،‬م ‪.128‬‬
‫‪ - 2‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌٍّى‪١‬ح ‪ ٚ‬إٌظاَ اٌؼماع‪ ٞ‬ف‪ ٟ‬اٌجؼاةغ‪ ،‬صاع ٘‪ِٛ‬ح‪ٍ ،‬ثؼح ‪ ،2004‬م ‪.154‬‬
‫‪ِ - 3‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬ح اٌذك ت‪ٛ‬جٗ ػاَ‪ ،‬اٌّؤؿـح اٌ‪١ٍٕٛ‬ح ٌٍىراب‪ ،1981 ،‬م ‪.264‬‬
‫‪٠ ٚ - ‬شرٍف ٘ظا اٌرـج‪ ً١‬ػٓ اٌرـج‪ ً١‬تّوٍذح اٌرـج‪ ٚ ً١‬اٌطاتغ‪ ٚ ،‬اٌظ‪٠ ٞ‬ى‪ ْٛ‬اٌغغى ِٕٗ ذذو‪ ً١‬اٌغؿ‪ٌ َٛ‬فاةضج اٌشؼ‪ٕ٠‬ح اٌؼّ‪١ِٛ‬ح ٌٍض‪ٌٚ‬ح‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ل ػ ػ لمشػ ػ ر الارػ ػ ر و اام ػػؿ فػ ػ الاأش ػػدر ال مشػ ػ و لنس ػػو‬ ‫ذل ػػؾ صنػ ػ ؾ وس ػػدم‬ ‫و إلػ ػ ج نػ ػ‬
‫إوطػ ػ ؿ إلفػ ػ م أو نر ػػض صر ػػوؽ‬ ‫إذا كػ ػ ف مو ػػوع داام ػػؽ وفسػ ػ‬ ‫لم ػػدع وي الر ػ ػ ئد الار ردػ ػ‬
‫و صذا م نهر عمد المادة ‪ ;8‬منن المرسنوم‬ ‫ن اج عف و ئؽ اـ إش رص و لمص فظ الار رد‬
‫‪ 96/:9‬المؤرخ فني ‪ 58‬منارس ‪ 6<:9‬المتعمن بتسسنيس السنجل العقناري ورول ػ ‪ :‬إإف دعػ وي‬
‫الر ػ ػ م الرامدػ ػ إلػ ػ النط ػػؽ وفسػ ػ أو إوطػ ػ ؿ أو إلفػ ػ م أو نر ػػض صر ػػوؽ ن اجػ ػ ع ػػف و ػ ػ ئؽ ا ػػـ‬
‫إشػ رص ال دمكػػف وول ػ إال إذا اػػـ إشػ رص مسػػور طور ػ لممننادة ‪ 7/67‬مننن األمننر ر ننم ‪:7/:8‬‬
‫المنننؤرخ فننني ‪ 65‬ننننوفمبر ‪ 6<:8‬و الما ػػمف إع ػػداد مسػ ػ األ ار ػ ػ الاػ ػ ـ و اأس ػػدس الس ػػجؿ‬
‫شػ د مػػف المصػ فظ الارػ ر أو ارػػددـ نسػػل مػػف‬ ‫و إذا اػػـ إ وػ ر صػػذا اإلشػ ر وموجػ‬ ‫الارػ ر‬
‫الموجود عمد اأشدر اإلش رإ‪ :‬فمف لبلؿ صذا النص نجد أف المشرع لػص واػض أنػواع‬ ‫الطم‬
‫ش ػ ػ ر الارد ػ ػ اإلفاا صد ػ ػ ف ػ ػ الوط ػ ػ ر الار رد ػ ػ عم ػ ػ مسػ ػػاوي‬ ‫الػ ػػدع وي الار رد ػ ػ و أوج ػ ػ‬
‫‪1‬‬
‫وردػدص فػ سػجؿ المصػررار الما ػمن الارػ ر مو ػوع المط لوػ الر ػ ئد‬ ‫المص فظ ر الار رد‬
‫لك اكوف وم و إعبلـ و اصذدر لمفدر وػأف الصػؽ المػراد الاهػرؼ فدػ مو ػوع لػبلؼ و دعػوي‬
‫ئد ‪.2‬‬
‫م ووسدمادف‪:‬‬ ‫و داـ إ و ر ش ر الدعوي أم ـ الر‬
‫ش ػ د اسػػمـ مػػف وػػؿ المص ػ فظ الار ػ ر الك ػ ئف وػػدائر إلاه ه ػ الار ػ ر‬ ‫‪ )1‬إم ػ وموج ػ‬
‫المان زع عمد ‪.‬‬
‫د ـ الش ر‪.‬‬ ‫اإلفاا صد عم‬ ‫‪ )2‬الاأشدر ف أسفؿ الارد‬
‫نجػػد أف مو ػػؼ الر ػ م إنرسػػـ إلػ م دػػد‬ ‫أمػ فدمػ دلػػص إلزامدػ شػ ر الػػدع وي الار ردػ‬
‫لفكر وجو ش ر الدع وي الار رد و ما رض لوجوودا ‪.3‬‬
‫صدػػأل دػػري اإلاجػ ث األوؿ أف شػ ر الػػدعوي فػ المص فظػ الار ردػ ال داػػد دػػدا عمػ رفػػن‬
‫ال ػػدع وي ألف المنننادة ‪ ;8‬منننن المرسنننوم ‪ 96/:9‬اااػ ػ رض م ػػن الرواع ػػد الا مػ ػ الماامرػ ػ ورف ػػن‬
‫م ال سدم المادة <‪ 78‬من انون اإلجراءات المدنينة و الاػ اشػارط األصمدػ‬ ‫الدع وي أم ـ الر‬
‫و المهمص و الهف فرط ف رافن الدعوي ف بل عم أف ش ر الدعوي شرع لصم دػ المػدع‬
‫و‬ ‫لك ػ دامػػـ الفدػػر أف الار ػ ر مصػػؿ ن ػزاع أم ػ ـ س ػ ص الر ػ م و لكن ػ لدسػػر مفرو ػ عمد ػ‬

‫‪ ٍٟ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬إٌّاػػاخ اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪ ،2003‬م ‪.230‬‬
‫‪ - 2‬اٌّظوغج اٌواصعج ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬ح اٌؼاِح ٌألِالن اٌ‪١ٍٕٛ‬ح تراع‪٠‬ز ‪ 2001/01/28‬ذذد علُ ‪ 507‬تؼٕ‪ٛ‬اْ ‪ِٕ :‬اػػاخ – ل‪ٛ‬اػض كىٍ‪١‬ح ف‪ ٟ‬اإلجغاءاخ –‬
‫ك‪ٙ‬غ اٌضػا‪ ٜٚ‬اٌمٌاة‪١‬ح‪.‬‬
‫‪ - 3‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬صاع اٌؼٍ‪ٌٍٕ َٛ‬لغ ‪ ٚ‬اٌر‪ٛ‬ػ‪٠‬غ ‪ ،2000‬م ‪.110‬‬

‫‪4‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و‬ ‫و لا ػ ل فا ػدـ ش ػ ر الارد ػ اإلفاا صد ػ لػػف داػػود و ل ػػرر و ال و ػ لنفن عم ػ المػػدع عمد ػ‬
‫و لا ل دجوز لممدع رفن دعواث دوف ص ج إل ش رص و ال دجوز لممدع عمد أف دػدفن واػدـ‬
‫و صػو نفػس مػ ذصوػر إلدػ الفرفػ الار ردػ‬ ‫ش ر الدعوي أو أف ا درص المصكمػ مػف امرػ م نفسػ‬
‫لممصكمػ ػ الامدػ ػ فػ ػ الرػ ػرار ر نننم ‪ 6;7 786‬المنننؤرخ فننني ‪ ... 6<<;/66/58‬وأنػ ػ عمػ ػ إ ػػر‬
‫ػ اررث المػ رخ فػ ‪ 1996/11/27‬ألفػ الصكػـ المسػاأنؼ‬ ‫إسائن ؼ فاف مجمس الشمؼ و وموجػ‬
‫و فهبل مف جددد هرح وادـ ووؿ الدعوي طور لممادة ‪ ;8‬من المرسوم ‪96/:9‬‬
‫اإلسان ؼ د أ روا امر ئدػ صػذا الػدفن و هػرصوا واػدـ الروػوؿ و لكػف صدػأل‬ ‫صدأل أف‬
‫أف لؤلطراؼ وصدصـ الهف إل ر عػدـ الروػوؿ النػ جـ عػف عػدـ الشػ ر المسػوؽ المنهػوص عمدػ‬
‫و دؼ صم د مه ل اللواص)‪.‬‬
‫أم اإلاج ث ال ن فان امسؾ وصرفد نص المادة ‪ ;8‬منن المرسنوم ‪ 96/:9‬و إعاوػر أف‬
‫ش ر الدع وي الار رد داد ددا عم رفن الدعوي اصر ط ئم عػدـ الروػوؿ و صػو مػ ذصوػر إلدػ‬
‫الفرف الراوا لمجمس الدول فػ القرار ر نم ‪ 6;7 <66‬المنؤرخ فني ‪ :5000/06/5:‬صدػأل أنػ‬
‫ػ م اممسػ ف دا ػ أنػ لػػـ دػػاـ‬ ‫وػ لرجوع إلػ الارد ػ اإلفاا صدػ أمػ ـ الفرفػ اإلداردػ لمجمػػس‬
‫إشػ رص طورػ لممننادة ‪ ;8‬مننن المرسننوم ‪ 96/:9‬و ومػ أف الر ػػد ااامػػؽ واوطػ ؿ صرػػوؽ عدندػ‬
‫وا وارود مش ر و عمد داادف عدـ ووؿ دعوي اإلسائن ؼ شكبل)‪.‬‬
‫نظ ػ ار لموظدف ػ ال م ػ الا ػ ا دد ػ عممد ػ ش ػ ر‬ ‫إف اإلاج ػ ث ال ػ ن صػػو األرج ػ وارػػددر‬
‫إال أن ػ دساصسػػف اػػدلؿ‬ ‫ػ ئد‬ ‫الػػدعوي الار رد ػ مػػف إعػػبلـ الفدػػر وػػأف الار ػ ر مصػػؿ من زع ػ‬
‫ػ نوف اإلجػرامار المدندػ اصػر‬ ‫المشرع وااددؿ شروط ووؿ الدعوي الار رد و له وػنص فػ‬
‫ط ئم عدـ ووؿ الدعوي عوض ارؾ صذث المسأل لمانظدـ‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬أىمية الشير العقاري‬
‫‪2‬‬
‫ف ػػو د ػ مف دػػد الصرػػوؽ‬ ‫ال دنكػػر أصػػد من ػ م ػ لف ئػػد الش ػ ر ف ػ كػػؿ اهػػرؼ عر ػ ر‬
‫الادندػ الار ردػ و مػ داامػػؽ و ػ أو دجػػر عمد ػ مػػف اهػػرف ر وصدػػأل دادسػػر لكػػؿ ذ مهػػمص‬
‫الامـ ووجود الصؽ الادن و م د رػؿ الارػ ر مػف أعوػ م فػبل درػدـ عمػ الاا مػؿ فدػ إال وصػو مطمػن‬
‫ػػرر إ ػ ف إل ػ اس ػ دؿ اػػداوؿ األم ػواؿ الار رد ػ و اراد ػ‬ ‫عم ػ ص ل ػ الار ػ ر فػػبل دهػػدو أ‬
‫الار ػ رار‬ ‫إذ داػػد ألهػػص‬ ‫األ ػػر الادن ػ فػ نرػػؿ الممكدػ الار رد ػ و اشػػجدن اإلئام ػ ف الارػ ر‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.239‬‬

‫‪ - 2‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.52‬‬

‫‪5‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الصهػ ػػوؿ عم ػ ػ الرػ ػػروض البلزم ػ ػ إلسػ ػػا م ر عر ػ ػ راا ـ أو لمرد ػ ػ ـ ومشػ ػػروع ر ألػ ػػري اػ ػػناكس‬
‫اإل اه ػ دد و اإلجام عد ػ ف ػ صد ػ أ مجامػػن فاامػػؿ عم ػ انشػػدط‬ ‫إدج ود ا ػ عم ػ الجوان ػ‬
‫الصركػ اإل اهػ دد و انمدػ ال ػػرو الوطندػ كمػ أنػ فػ نطػ ؽ اإل اهػ د الصػػددأل دشػػجن الممكدػ‬
‫الفردد و الاداوؿ الصر لؤلمبلؾ‪.‬‬
‫ف لش ر الار ر داد الوسدم الن جا لانظدـ الماموم الا م المو و عف النظ ـ الرػ نون‬
‫كمػ ػ دااوػ ػر وس ػػدم لمص روػ ػ لفدػ ػ الاوػ ػ دالر اص ػػودبلر الممكدػ ػ‬ ‫ال ػػوطن‬ ‫لك ػػؿ عرػ ػ رار الاػ ػ ار‬
‫‪1‬‬
‫و ل ػػذلؾ كػ ػ ف نظػ ػ ـ الشػ ػ ر الارػ ػ ر ذا ف ئ ػػد ه ػػوي إذ ه ػػمـ لهدهػ ػ‬ ‫والر ػػروض الار ردػ ػ‬
‫إلنش م ص ل مدند صردرد لمممامك ر الار رد ‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬مميزات نظام الشير في التشريع الجزائري‬
‫إف نظػ ػ ـ الشػ ػ ر فػ ػ الاشػ ػردن الج ازئ ػػر دل ػػص ومجموعػ ػ م ػػف المدػ ػزار امدػ ػزث ع ػػف وػ ػ‬
‫اشردا ر الدوؿ األلري و صذث المدزار اام ؿ ف اآلا ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬الطابع اإلداري لمشير العقاري‬
‫إذ أف‬ ‫لرد إلامفر اشردا ر الدوؿ ف كدفد انظدـ الشػ ر الارػ ر و ط واػ الرػ نون‬
‫ػ‬ ‫ماظػػـ الػػدوؿ الاػ ألػػدر ونظػ ـ الشػ ر الادنػ أسػػندر م مػ مسػػؾ السػػجؿ الارػ ر إلػ‬
‫‪2‬‬
‫إال أف المشػ ػرع الج ازئ ػػر ص ػػذا ص ػػذوا نظدػ ػرث الفرنسػ ػ فػ ػ ص ػػذا المجػ ػ ؿ و أوك ػػؿ عممدػ ػ‬ ‫عرػ ػ ر‬
‫د ػػددرص موظ ػػؼ م ػػف اإلدار الم لدػ ػ دا ػػرؼ‬ ‫الشػ ػ ر لمه ػػمص إداردػ ػ اا ػػرؼ و لمص فظػ ػ الار ردػ ػ‬
‫و وػدف مهػػطم المص فظػ الار ردػ و المصػ فظ الارػ ر اشػ و كودػػر وإل ازلػ‬ ‫‪‬‬
‫و لمصػ فظ الارػ ر‬
‫أ لوس فسػنودف فػ صػذا اإلطػ ر مػ المرهػود و لمص فظػ الار ردػ و كػذا المصػ فظ الارػ ر الػذ‬
‫دامؿ عم إدارا ‪:‬‬
‫‪ -1‬المص فظ ػ الار رد ػ ‪ :3‬اااوػػر المص فظ ػ الار رد ػ إصػػدي اآللد ػ ر الم م ػ إلنج ػ ح السد س ػ‬
‫الار رد ػ ف ػ الج ازئػػر إذ ا ػػمف اطودػػؽ واعػػد الش ػ ر الار ػ ر مم ػ د ػ د إل ػ صم د ػ‬
‫الصروؽ و إساررار الممكد الار رد ‪.‬‬
‫و المص فظ الار رد ومدلول المفو ص اسمد مف أهؿ كممادف صم ‪:‬‬

‫‪ - 1‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.151‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, Op-cit, Page 464.‬‬
‫‪ - ‬أِا ف‪ ٟ‬فغٔـا فئْ اٌّوٍذح اإلصاع‪٠‬ح اٌّىٍفح تؼٍّ‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ ذؼغف تّذافظح اٌغ٘‪٠ ،)La conservation des hypothèques( ،ْٛ‬ض‪٠‬غ٘ا ِ‪ٛ‬ظف‪ْٛ‬‬
‫ِٓ اإلصاعج اٌّاٌ‪١‬ح ‪٠‬ؼغف‪ ْٛ‬تّذافظ‪ ٟ‬اٌغ٘‪.)Les conservateurs des hypothèques( ْٛ‬‬
‫‪ - 3‬عؿُ ت‪١‬أ‪ٌٍ ٟ‬ج‪ٙ‬ح اٌ‪ٛ‬ه‪١‬ح ٌٍّذافظح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬أٔظغ اٌٍّذك علُ ‪.01‬‬

‫‪6‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫إنصف ػ ظ ودػػر األمػػدف و عر رد ػ ‪ :‬أهػػؿ لكمم ػ عر ػ ر‪ 1‬أمػ ػ‬ ‫المص فظ ػ ‪ :‬ومان ػ صفػػظ هػػد ن‬
‫المػػدلوؿ اإلهػػطبلص لممص فظػ الار ردػ ف ػ صدئػ إداردػ عمومدػ اػزاوؿ م م ػ اصػػر وهػ د‬
‫‪2‬‬
‫المنننادة ‪ 50‬منننن األمنننر‬ ‫دشػػرؼ عم ػ اسػػددرص مص ػ فظ عر ػ ر أسػػاصد ر وموج ػ‬ ‫وزدػػر الم لد ػ‬
‫‪ :7/:8‬المننؤرخ فنني ‪ 65‬نننوفمبر ‪ 6<:8‬دا ػػمف إعػػداد مسػ األ ار ػ الاػ ـ و اأسػػدس السػػجؿ‬
‫و الا ج م فد ‪:‬‬ ‫الار ر‬
‫إ اصػػدأل مص فظػ ر عر ردػ دسػػدرص مصػ فظوف عرػ ردوف مكمفػػوف ومسػػؾ السػػجؿ الارػ ر و‬
‫و ذلػؾ مػف أجػؿ الشػروع فػ نظػ ـ اإلشػ ر الجددػػد‬ ‫إامػ ـ اإلجػرامار الماامرػ و إلشػ ر الارػ ر‬
‫ص ػػذا األم ػػرإ‪ .‬كمػ ػ نه ػػر عمد ػ ػ ك ػػذلؾ المػ ػ د األولػ ػ م ػػف المرسنننوم ‪96/:9‬‬ ‫الم س ػػس وموجػ ػ‬
‫المؤرخ في ‪ 58‬منارس ‪ 6<:9‬الماامػؽ واأسػدس السػجؿ الارػ ر ومػ دمػ ‪:‬إ اصػدأل لػدي المددردػ‬
‫الفرعد لموالد لش وف أمبلؾ الدولػ و الشػ وف الار ردػ مص فظػ عر ردػ دسػدرص مصػ فظ عرػ ر إ‪.‬‬
‫و دا ػ لن ػ مػػف لػػبلؿ ص ػ ادف الم ػ دادف أف المشػػرع الج ازئػػر لػػـ د ػػن ااردف ػ ش ػ مبل لممص فظ ػ‬
‫و الا اام ؿ ف ‪:‬‬ ‫و إنم إكاف وذكر الم ـ األس سد المسند ل ذث ال دئ‬ ‫الار رد‬
‫‪ -‬اأسدس السجؿ الار ر ‪.‬‬
‫‪ -‬مسؾ مجموع الوط ر الار رد ‪.‬‬
‫ػػا لمش ػ ر و الما ػػمن نرػػؿ أو اه ػرد أو‬ ‫‪ -‬صفػػظ الارػػود و ملامػػؼ المصػػررار الل‬
‫ف إل ش ر الاهرف ر الػوارد عمػ واػض المنرػوالر وواػض‬ ‫و إل‬ ‫م صؽ عدن عر ر‬ ‫إنر‬
‫الارود اإلدارد الا اان وؿ صرو شلهد ‪.‬‬
‫‪ -‬اسمدـ الدف ار الار رد ‪.‬‬
‫و ا ػػنظـ المص فظػ ػ ر الار ردػ ػ عمػ ػ مس ػػاوي ك ػػؿ والدػ ػ و عمػ ػ مس ػػاوي ك ػػؿ ومددػ ػ فامػ ػ‬
‫مس ػػاوي الوالدػ ػ اوج ػػد لػ ػدي المددردػ ػ الفرعدػ ػ لموالدػ ػ لشػ ػ وف أم ػػبلؾ الدولػ ػ و الشػ ػ وف الار ردػ ػ‬
‫مص فظ عر رد دسدرص مص فظ عر ر ‪.‬‬
‫و وهف إنار لدػ‬ ‫مص فظ‬ ‫أم عم مساوي الومدد ر فارسـ المص فظ الار رد إل مك ا‬
‫المص فظػ‬ ‫المص فظػ الار ردػ إلػ عػػد ومػػدد ر و دسػػدر مكاػ‬ ‫دمكػػف أف دماػػد إلاهػ ص مكاػ‬

‫‪ - 1‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّذافظح اٌؼماع‪٠‬ح وآٌ‪١‬ح ٌٍذفع اٌؼماع‪ ٞ‬ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬لوغ اٌىراب‪ٍ ،‬ثؼح ‪ ،2001‬م ‪.77‬‬
‫‪ِ - 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ٔ ،ٟٔٛ‬ظاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٞ‬ف‪ ٟ‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬اٌض‪ٛ٠‬اْ اٌ‪ٌ ٍٟٕٛ‬ألكغاي اٌرغت‪٠ٛ‬ح‪ ،‬اٌطثؼح األ‪ ،2003 ٌٝٚ‬م ‪.70‬‬

‫‪7‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫دل ػػن ل ػػنفس الواجوػ ػ ر و المسػ ػ ولد ر الاػ ػ دل ػػن ل ػ ػ المصػ ػ فظوف‬ ‫م ػػف و ػػؿ رئ ػػدس مكاػ ػ‬
‫الار ردوف‪ 1‬و صذا م نهر عمد المادة ‪ 7‬من المرسوم ‪ 96/:9‬الس لؼ الذكر‪.‬‬
‫فرػد نهػر المنادة ‪ 6:‬منن المرسنوم‬ ‫أم فدم دلص الانظػدـ الػدالم لممص فظػ الار ردػ‬
‫التنفيننندي‪ 98/<6‬المنننؤرخ فننني ‪ 5‬منننارس ‪ 6<<6‬الما ػػمف انظ ػػدـ المهػ ػ ل الل رجدػ ػ ألم ػػبلؾ‬
‫‪2‬‬
‫و ال ػػذ جػ ػ م فد ػ ػ ‪ :‬إدو ػػدف الانظ ػػدـ ال ػػدالم لمفاش ػػد ر أم ػػبلؾ الدولػ ػ‬ ‫الدولػ ػ والصف ػػظ الارػ ػ ر‬
‫والمص فظػ ػ ر الار ردػ ػ فػ ػ ش ػػكؿ أ سػ ػ ـ و ش ػػروط س ػػدرص ورػ ػ ارر م ػػف ال ػػوزدر المكمػ ػؼ و لم لدػ ػ إ‪.‬‬
‫ػ ػرار الص ػػؽ مػ ػ رخ فػ ػ ‪ 1991/06/04‬الما ػػمف الانظ ػػدـ ال ػػدالم لمفاش ػػد ر أم ػػبلؾ‬ ‫ووموجػ ػ‬
‫نهػػر المنننادة ‪ 07‬من ػ عم ػ أف المص فظ ػ الار رد ػ ااكػػوف مػػف‬ ‫الدول ػ و المص فظ ػ ر الار رد ػ‬
‫بل أ س ـ‪:‬‬
‫أ‪ -‬سـ اإلدداع و عممد ر المص سو ‪.‬‬
‫‪ -‬سـ مسؾ السجؿ الار ر و اسمدـ الماموم ر‪.‬‬
‫ج‪ -‬سـ ار دـ الار رار الممسوص ‪.‬‬
‫صدأل دسدر كؿ سـ مف طرؼ رئػدس داػدف مػف وػدف المػوظفدف الػذدف داممػوف و لمهػمص‬
‫ونودف فدم دم م م كؿ سـ عم صدي‪:‬‬
‫أ‪ /‬سػػـ اإلدػػداع و عممد ػ ر المص سػػو ‪ :‬دسػػدر صػػذا الرسػػـ ف ػ المص فظ ػ الار رد ػ مػػف وػػؿ رئػػدس‬
‫دلا ر مف ودف الموظفدف الذدف ااوفر فد ـ الشروط الر نوند الاػ نػص عمد ػ المرسنوم التنفيندي‬
‫‪ 669/<5‬المننننؤرخ فنننني ‪ 67‬مننننارس ‪ 6<<5‬الػ ػػذ دصػ ػػدد ئم ػ ػ شػ ػػروط الروػ ػػوؿ و الاادػ ػػدف ف ػ ػ‬
‫‪3‬‬
‫و ذلػؾ فػ المنادة ;‪0‬‬ ‫الامد ف المه ل الل رجد ألمبلؾ الدول و الصفظ الار ر‬ ‫المن ه‬
‫أف دكػوف الموظػؼ مػف المفاشػدف أو المػ ار ودف الػذدف م رسػوا لدمػ فػ اإلدار لمػس‬ ‫فدج‬ ‫من‬
‫داطم ػ‬ ‫و صػػذا المنه ػ‬ ‫سػػنوار عم ػ األ ػػؿ و دم ػ رس عمم ػ اصػػر رئ س ػ المص ػ فظ الار ػ ر‬
‫الدراد الك مم وكؿ األمور الر نوند الماامر واممد اإلدداع و اصهدؿ الرسوـ‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫و اااور الم ـ الموكمػ ل ػذا الرسػـ وم وػ اإلجػ ز األولػ لاممدػ شػ ر الو ػ ئؽ الار ردػ‬
‫ف ػو المكمػؼ وفصػص الارػود‬ ‫إذ داـ وواسطا مو شر اإلجرامار األولد الل هػ و لشػ ر الارػ ر‬

‫‪1‬‬
‫‪- Bachir Latrous, cours de droit civil (sûretés et publicité foncière), office des publications universitaires, année‬‬
‫‪universitaire 1982 – 1983, page 133.‬‬
‫‪ - 2‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌرٕف‪١‬ظ‪ 65/91 ٞ‬اٌّؤعر ف‪ 1991/03/02 ٟ‬اٌّرٌّٓ ذٕظ‪ ُ١‬اٌّواٌخ اٌشاعج‪١‬ح ألِالن اٌض‪ٌٚ‬ح ‪ ٚ‬اٌذفع اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌجغ‪٠‬ضج اٌغؿّ‪١‬ح اٌؼضص ‪10‬‬
‫اٌّؤعسح ف‪.1991/03/06 ٟ‬‬
‫‪ - 3‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌرٕف‪١‬ظ‪ 116/92 ٞ‬اٌّؤعر ف‪ 1992/03/14 ٟ‬اٌ ظ‪٠ ٞ‬ذضص لاةّح كغ‪ ٍٚ‬اٌمث‪ٛ‬ي ‪ ٚ‬اٌرؼ‪ ٓ١١‬ف‪ ٟ‬إٌّاهة اٌؼٍ‪١‬ا ف‪ ٟ‬اٌّواٌخ اٌشاعج‪١‬ح ألِالن‬
‫اٌض‪ٌٚ‬ح ‪ ٚ‬اٌذفع اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌجغ‪٠‬ضج اٌغؿّ‪١‬ح‪ ،‬اٌؼضص ‪ ،92‬اٌّؤعسح ف‪.1992/12/21 ٟ‬‬
‫‪ - 4‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.93‬‬

‫‪8‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫نون ػ فػػاف‬ ‫والو ػ ئؽ المودع ػ واػػد اسػػجدم ف ػ سػػجؿ اإلدػػداع فػػاذا إسػػاوفر الشػػروط الماطموػػ‬
‫اإلدػػداع دروػػؿ أمػ إذا أكاشػػؼ أ نرػػص أو لمػػؿ مػػف الن صد ػ الشػػكمد فػػاف اإلدػػداع دػػرفض كم ػ‬
‫دكمؼ صذا الرسـ وما وا اصهدؿ الرسوـ الل ه واممد الش ر الار ر ‪.‬‬
‫‪ /‬سـ مسؾ السػجؿ الارػ ر و اسػمدـ المامومػ ر‪ :‬داكفػؿ صػذا الرسػـ اصػر إشػراؼ رئدسػ الػذ‬
‫دل ػػن فػ ػ ااددنػ ػ ل ػػنفس الش ػػروط الر نوندػ ػ المنه ػػوص عمد ػ ػ فػ ػ المنننادة ;‪ 0‬منننن المرسنننوم‬
‫و انظػػدـ ملامػػؼ الارػػود و الو ػ ئؽ المودع ػ ورسػػـ‬ ‫التنفيننندي ‪ 669/<5‬الس ػ لؼ الػػذكر واراد ػ‬
‫و إل ػ ف إل ػ مسػػك‬ ‫ػػمف مهػػنف ر األصج ػ ـ الل ه ػ‬ ‫اإلدػػداع و اسػػجدم و لسػػجؿ الار ػ ر‬
‫واصددن ػ ػ صا ػ ػ دشػ ػػكؿ هػ ػػور ه ػ ػ د و دلدػ ػػؿ م ػ ػ د و ػ ػ نون لكػ ػػؿ الما ػ ػ مبلر ال ػ ػوارد عم ػ ػ‬
‫الار رار كم أن داول م م اسمدـ الماموم ر لممواطندف و ذلؾ ف هور ش د عر ردػ ا وػر‬
‫و إل ػ ف إل ػ اسػػمدـ مسػػالرج ر عػػف وط ػ الار ػ رار‬ ‫وجػػود أو عػػدـ وجػػود الاهػػرؼ الار ػ ر‬
‫المش ر ‪.1‬‬
‫ج‪ /‬سـ ار دـ الار رار الممسوص ‪ :2‬و صذا الرسـ ال درؿ أصمد عػف سػ ورد ل هػ و أف الج ازئػر‬
‫و دسػدر صػذا الرسػـ مػف وػؿ موظػؼ دل ػن‬ ‫وهدد إنج ز عممد المس لكؿ أ ار ػ الجم وردػ‬
‫لنفس الشروط الر نوند الس لف الذكر‪.3‬‬
‫داول صذا الرسـ مػف المص فظػ الار ردػ ما واػ إدػداع و ػ ئؽ مسػ األ ار ػ واػد اإلنا ػ م‬
‫مػػف عممدػ المسػ عمػ مسػػاوي كػػؿ جػػزم مػػف أجػزام ومددػ مادنػ مر وػػؿ مص ػػر اسػػمدـ د وػػر كػػؿ‬
‫إدداع ـ ار ـ صذث الو ئؽ ف السجؿ الار ر و دألد صذا الار دـ بلأل ص الر‪:4‬‬
‫طور لم نهر عمدػ المادة ‪ 65‬من المرسنوم ‪ 96/:9‬و‬ ‫‪ -‬فام أف دكوف الار دـ ن ئ‬
‫نون إل و ر صؽ ممكدا ـ‪.‬‬ ‫ذلؾ و لنسو لمار رار الا دصوز م لكوص سندار أو عرود مروول‬
‫‪ -‬و إم أف دكوف الار دـ م ر لمد أروا أش ر طور لممنادة ‪ 66‬منن المرسنوم ‪96/:9‬‬
‫يدػر أنػ أ وػر مػف لػبلؿ‬ ‫نوندػ‬ ‫وذلؾ ف الار رار الا لدس لم لكد الظ صردف سندار ممكد‬
‫الممكدػ عػف‬ ‫وأن ـ ص ئزوف لمد اكف وأف اسم ل ـ واكاسػ‬ ‫الاصردؽ الذ أجرا لجن المس‬
‫طور ػ لؤلصك ػ ـ الر نوند ػ المامػػوؿ و ػ ف ػ صػػذا المج ػ ؿ وداصػػوؿ الاػػر دـ‬ ‫طردػػؽ الار ػ دـ المكس ػ‬

‫‪ِ - 1‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.81‬‬

‫‪ - 2‬ػٍّ‪١‬اخ اٌرغل‪ ُ١‬اٌؼماع‪ٌٍّٕ ٞ‬اٍك اٌغ‪٠‬ف‪١‬ح ‪ ٚ‬اٌذٌغ‪٠‬ح ٌ‪ٛ‬ال‪٠‬ح لـٕط‪ٕ١‬ح‪ ،‬أٔظغ اٌٍّذك علُ‪.02 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّاصج ‪ ِٓ 08‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌرٕف‪١‬ظ‪ 116/92 ٞ‬اٌـاٌف اٌظوغ‪.‬‬
‫‪ ٍٝ١ٌ - 4‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.50 ٚ 49 :‬‬

‫‪9‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫م المد المشػ ر إلد ػ أعػبلث إذا لػـ درػدـ أ إعاػراض أو إذا سػصور‬ ‫الم ر إل ن ئ واد إنر‬
‫ر الا اكوف د دمر لبلؿ صذث المد ‪.‬‬ ‫أو رف ر اإلعا ار‬
‫‪ -‬كم د دكوف الار دـ م ر لمد سنادف طور لم نهػر عمدػ المنادة ‪ 67‬منن المرسنوم‬
‫‪ 96/:9‬و ذلؾ و لنسو لمار رار الا لدس لم لكد الظػ صردف سػندار إ وػ ر ك فدػ إال أنػ نظػ ار‬
‫شػ رص‬ ‫لمهػاوو الكودػػر الاػ اااػػرض عممدػ اصددػػد أمػػبلؾ اللػواص و و لاػ ل الصرػوؽ الواجػ‬
‫أهوصر مد الار دـ الم ر عممد ممدد لمد لمس سنوار‪.1‬‬ ‫ف السجؿ الار ر‬
‫و دمكف لكؿ مػف د مػ األمػر اإلصاجػ ج عمػ الاػر دـ الم ػر وذلػؾ فػ اآلجػ ؿ المصػدد‬
‫و دكوف اإلصاج ج إمػ عػف طردػؽ رسػ ل موهػ‬ ‫الص ل‬ ‫أ لبلؿ أروا أش ر أو سنادف صس‬
‫عمد مرسم إل المص فظ الار ر و إل الطرؼ اللهػـ أو عػف طردػؽ دػد صػذا اإلصاجػ ج فػ‬
‫سجؿ دفا ل ذا الفرض لدي المص فظ الار رد الماند ‪.‬‬
‫و اكػػوف لممص ػ فظ الار ػ ر ف ػ ص ل ػ اإلصاج ػ ج سػػمط المه ػ لص وػػدف األط ػراؼ واصردػػر‬
‫مص ر وذلؾ فاكوف إاف ر األطراؼ المدرج ف صذا المص ر و اإللزاـ الل ص وف ص ل‬
‫دص ػػرر المصػ ػ فظ الارػ ػ ر مص ػػر ع ػػدـ‬ ‫مػ ػ إذا ك ن ػػر مص ولػ ػ المهػ ػ لص و ػػدف األطػ ػراؼ ف ش ػػم‬
‫المهػ لص و دومفػ لؤلطػراؼ فػػبل دورػ أمػ ـ الطػػرؼ المػػدع سػػوي المجػػوم إلػ الج ػ الر ػ ئد‬
‫الملاه ػ ف ػ أجػػؿ سػػا أش ػ ر مػػف ا ػ رد الاومدػػغ اصػػر ط ئم ػ سػػروط صػػذا الصػػؽ إذا لػػـ ارفػػن‬
‫ئد ف صذث الص ل ‪.2‬‬ ‫رور ش ر الدعوي الر‬ ‫الدعوي ف اآلج ؿ من‬
‫و اجػػدر اإلشػ ر فػ األلدػػر أنػ و مػػف أجػػؿ السػػدر الصسػػف ل ػػذث األ سػ ـ و الانسػػدؽ فدمػ‬
‫فرػد و ػار المص فظػ ر الار ردػ اصػر وهػ د إدار مركزدػ اام ػؿ‬ ‫ودن عم المساوي الوطن‬
‫ف المددرد الا م لؤلمبلؾ الوطند الا وا لوزار الم لد ‪.‬‬
‫المننادة ‪ 50‬مننن األمننر ‪ :7/:8‬السػ لؼ الػػذكر و المننادة‬ ‫‪ -2‬المصػ فظ الارػ ر ‪ :‬وموجػ‬
‫‪ 07‬مننن المرسننوم ‪ 96/:9‬فػػاف اسػػددر المص فظػ الار ردػ ػػد أوكمػػر لممصػ فظ الارػ ر واعاوػ رث‬
‫المس وؿ األوؿ ف عممد الش ر الار ر ‪.‬‬
‫الامد طورػ لممرسوم التنفيندي ‪669/<5‬‬ ‫المص فظ الار ر مف المن ه‬ ‫و دااور منه‬
‫الامدػ فػ المهػ ل الل رجدػ ألمػبلؾ‬ ‫المؤرخ في ‪ 67‬مارس ‪ 6<<5‬الذ دصدد ئم المن ه‬

‫‪ - 1‬جّاي ت‪ٛ‬كٕافح‪ ،‬ك‪ٙ‬غ اٌروغفاخ اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬صاع اٌشٍض‪١ٔٚ‬ح‪ٍ ،‬ثؼح ‪ ،2006‬م‪.137 :‬‬
‫‪ - 2‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.137 :‬‬
‫‪ - ‬أٔظغ اٌّشطَ اٌث‪١‬أ‪ٌٍ ٟ‬ج‪ٙ‬ح اٌ‪ٛ‬ه‪١‬ح ٌٍّذافظح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌٍّذك علُ ‪.1‬‬

‫‪10‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫المننادة ‪ 66‬مننن نفننس‬ ‫و وموج ػ‬ ‫الدول ػ و الصفػػظ الار ػ ر و شػػروط الاادػػدف فد ػ و اهػػندف‬
‫المرسوم فرد لهص لممص فظ الارػ ر الهػنؼ ر ػـ ‪ 17‬الرسػـ ‪ 5‬اصػر ر ػـ إسػادالل ‪ 581‬مػف‬
‫نوف الوظدؼ الاموم ‪.‬‬
‫أف دك ػػوف المصػ ػ فظ الارػ ػ ر م ػػف راوػ ػ مف ػػاش رئدسػ ػ أو‬ ‫دجػ ػ‬ ‫و لا ػػول ص ػػذا المنهػ ػ‬
‫ماهػرؼ إدار مرسػـ و لػ أ دمدػ لمػػس سػنوار عمػ األ ػػؿ فػ اإلدار أو أف دكػػوف مػف وػػدف‬
‫و ل ػػـ لدمػ ػ لم ػػس س ػػنوار عمػ ػ األ ػػؿ فػ ػ مهػ ػ ل الصف ػػظ‬ ‫المفاش ػػدف الم وا ػػدف و ػػذث اله ػػف‬
‫ػرار الاادػدف الػذ‬ ‫فدػاـ ذلػؾ وموجػ‬ ‫و أمػ طردرػ ااددنػ فػ المنهػ‬ ‫الار ر و أمبلؾ الدول‬
‫أم مددر الصفظ الارػ ر فػ الوالدػ فااددنػ دكػوف ومرسػوـ انفدػذ‬ ‫دالدث الوزدر المكمؼ و لم لد‬
‫م م ونفس الطردر ‪.‬‬ ‫ون ما عم إ اراح الوزدر المكمؼ و لم لد و ان‬
‫فرػػد إشػػارطر‬ ‫و نظ ػ ار لممس ػ ولد ال ردم ػ المو ػػوع عم ػ ع ػ اؽ المارش ػ ل ػػذا المنه ػ‬
‫عم المارش أف د د الدمدف أم ـ المجمس الر ػ ئ‬ ‫المادة ‪ 8‬من المرسوم ‪ 96/:9‬أن دج‬
‫و ذلؾ مػف أجػؿ الردػ ـ و لم ػ ـ الاػ أندطػر وػ وكػؿ‬ ‫الك ئف ودائر إلاه ه المص فظ الار رد‬
‫أم ن و إلبلص‪.2‬‬
‫‪3‬‬
‫إذ أف المنننادة ‪ 06‬منننن‬ ‫و لممص ػ فظ الار ػ ر دور ص ػ ـ عم ػ مسػػاوي المص فظ ػ الار رد ػ‬
‫المرسننوم ‪ 96/:9‬عػػددر الم ػ ـ الا ػ أوكمػػر ل ػػذا األلدػػر عم ػ سػػودؿ الصهػػر و صػػذث الم ػ ـ‬
‫اام ؿ ف ‪:‬‬
‫‪ -‬إعداد و مسؾ مجموع الوط ر الار رد الك مم ‪.‬‬
‫‪ -‬إعػ ػػداد اإلجػ ػ ػرامار البلزم ػ ػ لطموػ ػ ػ ر اإلش ػ ػ ر لمار ػ ػػود الما ػ ػػمن الممكدػ ػ ػ ر الار ردػ ػ ػ‬
‫والصروؽ الادند األلري‪.‬‬
‫ا لمش ر‪.4‬‬ ‫‪ -‬فصص الارود و ملامؼ الو ئؽ الل‬
‫‪ -‬كا و الود نػ ر عمػ السػجبلر الار ردػ الل هػ وػ لصروؽ الادندػ و الاكػ لدؼ الار ردػ‬
‫ا لئلش ر و جمدن الشكمد ر البلصر ل ذا اإلش ر‪.‬‬ ‫الم سس عم الار رار الل‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّاصج ‪ ِٓ 02‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌرٕف‪١‬ظ‪ 116/92 ٞ‬اٌّؤعر ف‪ 1992/03/14 ٟ‬اٌظ‪٠ ٞ‬ذضص لاةّح كغ‪ ٍٚ‬اٌمث‪ٛ‬ي ‪ ٚ‬اٌرؼ‪ ٓ١١‬ف‪ ٟ‬إٌّاهة اٌؼٍ‪١‬ا ٌٍّواٌخ‬
‫اٌشاعج‪١‬ح ألِالن اٌض‪ٌٚ‬ح ‪ ٚ‬اٌذفع اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌجغ‪٠‬ضج اٌغؿّ‪١‬ح اٌؼضص ‪ ،92‬اٌّؤعسح ف‪.1992/12/21 ٟ‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّاصج ‪ ِٓ 05‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1976/03/25 ٟ‬رؼٍك ترؤؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌرلغ‪٠‬ؼ‪١‬ح‬
‫‪ٚ‬اٌرٕظ‪١ّ١‬ح اٌّرؼٍمح تاٌؼماع‪ ،‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪ ،2003‬م ‪.520‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- Louis Payette, Rapport d'analyse du cadre juridique et legislatif du droit immobilier, du système de réalisation‬‬
‫‪des sûretés et des garanties, du système de publicité, des bureaux d'enregistrement et du crédit hypothécaire algérien,‬‬
‫‪la revue du notaire « EL MOUWATHAK » N° 07, l’année 2002, Page : 50.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪- Louis Payette, Op-cit, page : 50.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ػػا‬ ‫‪ -‬المص فظ ػ عم ػ الارػػود و الملطط ػ ر و جمدػػن الو ػ ئؽ الماامر ػ و لار ػ رار الل‬
‫لئلش ر‪.‬‬
‫‪ -‬إعط م الماموم ر لمجم ور عند طمو ‪.1‬‬
‫المص فظ ػ ػ ػ الا وا ػ ػ ػ‬ ‫‪ -‬كم ػ ػ ػ أن ػ ػ ػ مكمػ ػ ػػؼ ف ػ ػ ػػبل عػ ػ ػػف ذلػ ػ ػػؾ وانسػ ػ ػػدؽ و م ار و ػ ػ ػ مك ا ػ ػ ػ‬
‫إللاه ه ‪.‬‬
‫و و إل ػ ف إلػ ػ ص ػػذث الم ػ ػ ـ ف لمصػ ػ فظ الارػ ػ ر مكم ػػؼ وا ػػر دـ الارػ ػ رار الممس ػػوص فػ ػ‬
‫كمػ نهػر عمػ‬ ‫المردم ل مف صذث المهػمص‬ ‫السجؿ الار ر ون ما عم و ئؽ مس األ ار‬
‫ذلػػؾ المننادة ‪ 66‬مننن المرسننوم ‪ 96/:9‬السػ لؼ الػػذكر و إذا اوػػدف أف صػػذث الو ػ ئؽ يدػػر مط ورػ‬
‫درػػوـ المص ػ فظ الار ػ ر وػػاوبلغ مه ػ ل‬ ‫مػػن الوط ػ ر الار رد ػ المش ػ ر عم ػ مسػػاوي مهػػمصا‬
‫المس وذلؾ هد إال ذ إجرامار الاسود ف أ ر اآلج ؿ‪.‬‬
‫و ص ػػو مكم ػػؼ أد ػ ػ واس ػػمدـ الم ػػبلؾ المكرسػ ػ صر ػػو ـ وه ػػف ن ئدػ ػ مػ ػ دس ػػم و ل ػػدفار‬
‫الار ر الذ دصاو عم كؿ الماموم ر الماامر و لارػ ر و اسػجؿ عمدػ كػؿ الاممدػ ر البلصرػ‬
‫إذ درسػـ كػؿ صد اػ الر نوندػ ممػ دسػ ؿ‬ ‫المنهو عم الار ر وم فد مػف صرػوؽ و أعوػ م ا رمػ‬
‫‪2‬‬
‫اصهػدؿ الصرػوؽ و الرسػوـ الماامرػ و لشػ ر و الاػ الامػؼ عػف صرػوؽ‬ ‫إل ج ن‬ ‫الاا مؿ فد‬
‫الاسػػجدؿ الا ػ ارو ػ إدار الاسػػجدؿ و الطػ ون ومن سػػو إوػراـ الارػػود المنهػػو عم ػ الار ػ رار و‬
‫الصروؽ الادند الار رد ‪...‬‬
‫و اجدر اإلش ر إل أن ف ص ل و وع م نن دصوؿ دوف مزاول المصػ فظ الارػ ر لوظدفاػ‬
‫فانػ دنووػ فػ ذلػػؾ أصػػد المصػ فظدف الارػ رددف و ذلػػؾ فػ إطػ ر اإللاهػ ص اإل مدمػ لمددردػ‬
‫رار دالدث مددرص ‪.‬‬ ‫وذلؾ ون ما عم‬ ‫الصفظ الار ر و عاو رص المشرف عم المص فظ ر الار رد‬
‫ثانيا‪ :‬الطابع العيني لمشير العقاري‬
‫ف لش ػ ر ف ػ الاش ػردن الج ازئػػر دػػاـ واسػػـ الار ػ رار منػػذ أف اون ػ المشػػرع الج ازئػػر لنظ ػ ـ‬
‫األمننر ‪ :7/:8‬المننؤرخ فنني ‪ 65‬نننوفمبر ‪ 6<:8‬الما ػػمف إعػػداد مس ػ‬ ‫الش ػ ر الادن ػ وموج ػ‬
‫وم ػ ه ػ صو مػػف م ارسػػدـ اطودرد ػ ا كػػد عم ػ اون ػ‬ ‫األ ار ػ الا ػ ـ و اأسػػدس السػػجؿ الار ػ ر‬
‫المشرع لمنظ ـ الجددد و نظ ار لئلراو ط الو دؽ ودف نظ ـ الش ر الادن و عممد مس األ ار ػ‬
‫ذلػؾ أف‬ ‫الػوطن‬ ‫إذ أن ال دمكف اطودؽ نظػ ـ الشػ ر الادنػ إال إذا اػـ مسػ كػؿ أ ار ػ الاػ ار‬

‫‪1‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, Page: 465.‬‬
‫‪ ٍٝ١ٌ - 2‬ػع‪ٚ‬ل‪ ، ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.52‬‬

‫‪12‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الػػذ داكفػػؿ واصددػػد ما ػ لـ‬ ‫ال دمكػػف انفدػػدص إال واػػد المس ػ‬ ‫عممد ػ الردػػد ف ػ السػػجؿ الار ػ ر‬
‫‪1‬‬
‫كم ػ نهػػر‬ ‫األرض و ارسػػدم إل ػ وصػػدار ممكد ػ و إعط ئ ػ أر ػ ـ ل ه ػ ورسػػـ ملطط ا ػ‬
‫عم ذلؾ المادة ‪ 5‬من األمر ‪ :7/:8‬الس لؼ الذكر‪.‬‬
‫إال‬ ‫يدػر أف المسػ و ريػـ الوػدم فدػ منػػذ سػن ‪ 1971‬عنػد اطودػؽ ػ نوف ال ػور الزراعدػ‬
‫أنػ لػػـ دارػػدـ ك دػراإ إذ لػػـ امسػ سػػوي مػػأل مسػ ص ر الومػػدد ر و ال اػزاؿ مسػ ص ر ش سػػا مػػف‬
‫‪2‬‬
‫و ل ػذا الفػرض أورػ المشػرع عمػ نظػ ـ الشػ ر‬ ‫الجم ورد لـ اشمم واػد صػذث الاممدػ‬ ‫أ ار‬
‫ػػمف المننادة ‪5:‬‬ ‫الشلهػ و نػػص عمػ اطودرػ م اػ رد مػ دػػاـ إعػػداد المسػ الاػ ـ لؤل ار ػ‬
‫منننن األمنننر ‪ :7/:8‬و الاػ ػ جػ ػ م فد ػ ػ ‪ :‬إإف الار ػػود و الرػ ػ اررار الر ػ ػ ئد الاػ ػ اك ػػوف مو ػػوع‬
‫إش ر ف المص فظ الار رد و الاػ الػص عرػ رار أو صرو ػ عدندػ ردفدػ موجػود فػ ومددػ لػـ‬
‫اف ػرس وهػف إنار لدػ فػ مجموعػ وط ػ ر عر ردػ م اػ امسػؾ‬ ‫داد فد ػ واػد مسػ األ ار ػ‬
‫مرسوـإ‪.‬‬ ‫عم الشكؿ الفرد طور لكدفد ر اصدد وموج‬
‫وف ػػبل عػػف ذلػػؾ نجػػد أف المشػػرع الج ازئػػر و ريػػـ اوندػ لنظػ ـ الشػ ر الادنػ إال أنػ لػػـ‬
‫كاػدـ ألػذث وػواض الموػ د‬ ‫دصسـ واض المس ئؿ الا اشكؾ ف اوند ل ذا النظ ـ وهػف فامدػ‬
‫الا دروـ عمد صذا األلدر‪.3‬‬
‫إذ أف‬ ‫فنج ػػد أف النظػ ػ ـ الارػ ػ ر الج ازئ ػػر ال دأل ػػذ وػ ػ لرو ال ووادػ ػ لمشػ ػ ر وه ػػف مطمرػ ػ‬
‫المننادة ‪ 69‬مننن المرسننوم ‪ 96/:9‬نهػػر عمػ أف الصرػػوؽ الن اجػ عػػف الاػػر دـ الن ػ ئ لمارػ رار‬
‫الػػذ نهػػر عمد ػ المنننادة ‪ 65‬منننن المرسنننوم ‪ 96/:9‬ورول ػ ‪:‬‬ ‫الممسػػوص ف ػ السػػجؿ الار ػ ر‬
‫إدااو ػػر الا ػػر دـ ن ػ ػ ئ و لنس ػػو لمارػ ػ رار الاػ ػ دص ػػوز م لكوصػ ػ س ػػندار أو عر ػػودا أو ك ػػؿ الو ػ ػ ئؽ‬
‫إل و ر صؽ الممكد ‪...‬إ دمكف إع د النظر فد ػ عػف‬ ‫األلري المروول طور لماشردن الماموؿ و‬
‫ػ ـ وػ المصػ فظ‬ ‫طردػؽ الر ػ م مػػف طػرؼ الشػلص الػػذ دػري أنػ ا ػػرر مػف الردػد األوؿ الػػذ‬
‫مراجاػ صػػذث الصرػػوؽ كمػ فاػػؿ و لنسػػو لماػػر دـ الم ػػر‬ ‫دوف اصددػػد أجػػؿ مسػػرط لطمػ‬ ‫الارػ ر‬
‫الػػذ نهػػر عمد ػ المنننادتين ‪ 66‬و ‪ 467‬منننن المرسنننوم ‪ 96/:9‬إذ و ػػن المشػػرع أجػػؿ مسػػرط‬
‫مف المادة ‪ 68‬من المرسوم ‪.96/:9‬‬ ‫لممط لو و لصؽ الادن و صددث ومد سا أش ر‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪، ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.48‬‬

‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪٘ ،‬اِق علُ ‪ ،33‬م ‪.77‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ ٘ظٖ اٌّثاصا تل‪١‬ب ِٓ اٌرفو‪ ً١‬ف‪ ٟ‬اٌفغع اٌصأ‪ ِٓ ٟ‬اٌّطٍة اٌصأ‪٘ ِٓ ٟ‬ظا اٌّثذس‪ ،‬م‪ِٚ 24 :‬ا ‪ٙ١ٍ٠‬ا‪.‬‬
‫‪ - 4‬عاجغ اٌّاصذ‪ ِٓ 14 ٚ 13 ٓ١‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1976/03/25 ٟ‬اٌّرؼٍك ترؤؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م‬
‫اٌرلغ‪٠‬ؼ‪١‬ح ‪ ٚ‬اٌرٕظ‪١ّ١‬ح اٌّرؼٍمح تاٌؼماع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.523 ،522 :‬‬

‫‪13‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و عدـ اصددد المشرع الجزائر ألجػؿ مسػرط دجامنػ نصػاكـ إلػ الرواعػد الا مػ فػ ارػ دـ‬
‫و مػػف شػػأف ذلػػؾ أف دورػ صػػؽ المسػػافدد مػػف صػػذا الاػػر دـ‬ ‫الصرػػوؽ و المصػػدد ولمسػ عشػػر سػػن‬
‫و الػذ دظ ػر‬ ‫الػذ لػـ دص ػر عممدػ المسػ‬ ‫م ددا طدم صذث المد مف طػرؼ الم لػؾ الف ئػ‬
‫روم واد مد طودم لممن زع ف الردد مم دجاؿ الرو ال وواد المطمر لمردد ف مواج ػ الك فػ‬
‫م ف اإلئام ف و درمػؿ مػف أصمدػ‬ ‫وم إلع د النظر صا ف الردد األوؿ و صذا م د ر عم‬
‫عمم و أف الاشردا ر الار رد لمدوؿ األجنود الا ألدر و ػذا النظػ ـ فػاف‬ ‫نظ ـ الش ر الادن‬
‫س ػػوي المط لوػ ػ‬ ‫الا ػػر دـ الن ػ ػ ئ فد ػ ػ يد ػػر و ػػؿ لمنػ ػزاع و دورػ ػ لمم ل ػػؾ ال ػػذ أصػ ػدرر صرو ػ ػ‬
‫إذا كػ ف صػػو المسػ وؿ‬ ‫وػ لااودض عػػف ال ػػرر مػػف الصػ ئز سػ م الندػ أو مػػف المصػ فظ الارػ ر‬
‫عف إصدار صر ‪.1‬‬
‫و اجػػدر اإلش ػ ر إل ػ أف عمػػؿ المص ػ فظ الار ػ ر ف ػ الردػػد األوؿ دراهػػر فرػػط عم ػ نرػػؿ‬
‫*‬
‫و ػ ئن م دد ػ داامػػد عمد ػ ف ػ اأسػػدس السػػجؿ الار ػ ر و فػػر عمد ػ لجن ػ المس ػ ف ػ المدػػداف‬
‫وو لا ل فاف المن زع ر ف صذا الردد مف المفروض ونظر أف ارفن عم المسػافدد مػف الاػر دـ ال‬
‫و مػػف لبلل ػ د وػػر الطػػرؼ الما ػػرر عػػدـ أصردػ لهػػم ل ػػذا الاػػر دـ كػػأف‬ ‫المصػ فظ الارػ ر‬
‫ػػد‬ ‫دنف ػ عن ػ وا ا ػ الصد ػ ز الا ػ أكسػػوا الاػػر دـ الم ػػر أو أف دطاػػف و ػ لوطبلف أو الازودػػر‬
‫سندار الممكد الا إعامد عمد المص فظ الار ر ف من لهم الار دـ الن ئ ‪.‬‬
‫كم نجد أف الاشردن الار ر الجزائر ال دزاؿ دكرس الممكد الار رد الل ه عف طردػؽ‬
‫‪2‬‬
‫الم لػػود عػػف أصك ػ ـ الر ػ نوف المػػدن المهػػر‬ ‫ػػمف أصك ػ ـ الر ػ نوف المػػدن‬ ‫الار ػ دـ المكس ػ‬
‫دوف أف دفػرؽ فػ ذلػؾ وػدف الارػ رار الممسػوص والارػ رار الاػ‬ ‫الماون لنظ ـ الش ر الشله‬
‫و دوف أف دفػرؽ كػذلؾ وػدف الارػ رار الاػ دممػؾ أهػص و عرػود ممكدػ‬ ‫لـ اشمم عممدػ المسػ‬
‫مشػ ر و الارػ رار يدػػر الممموكػ وسػػندار رسػػمد مشػ ر و لرػػد إنرسػػـ الػ أر فػ الصدػ الاممدػ‬
‫ولهوص ار دـ الصروؽ المش ر إل إاج صدف‪.3‬‬
‫اإلتجاه األول‪ :‬دري صذا اإلاجػ ث أنػ ال دمكػف لوا ػن الدػد عمػ عرػ ر م مػ ط لػر المػد‬
‫إكاس و و لار دـ إذا ك ف مش ار ألف ذلؾ داا رض من موػدأ الردػد المطمػؽ لمشػ ر و الػذ دااوػر‬
‫صػذا اإلاجػ ث اصردػر عرػد شػ ر‬ ‫و عمد ال دمكف صس‬ ‫أف الش ر صو مهدر كؿ الصروؽ الادند‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ، ٟ‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.52 ٚ 51‬‬
‫* ‪ -‬ػىؾ اٌض‪ٚ‬ع إٌّ‪ ٍٛ‬تٗ تؼض ػٍّ‪١‬ح اٌرغل‪ ُ١‬األ‪ٚ‬ي ‪ ٚ‬ذؤ ؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼماع‪ ٚ ،ٞ‬اٌر‪٠ ٟ‬ىرـة ف‪ٙ١‬ا اٌّذافع اٌؼماع‪ ٞ‬هالد‪١‬اخ ‪ٚ‬اؿؼح‪ ،‬ػّا ٘‪ ٟ‬ػٍ‪ٗ١‬‬
‫سالي اٌّغدٍح األ‪ ،ٌٝٚ‬فرصاع ِـؤ‪١ٌٚ‬رٗ ‪ٚ‬فك ِا ؿٕرطغق إٌ‪ ٗ١‬ذفو‪١‬ال ف‪ ٟ‬اٌفوً اٌصأ‪ ٟ‬اٌّرؼٍك تاٌجأة اإلجغاة‪ٌٙ ٟ‬ظٖ اٌّظوغج‪.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّاصج ‪ِ ٚ 827‬ا تؼض٘ا ِٓ اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪.ٟ‬‬
‫‪ - 3‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.34 ٚ 33‬‬

‫‪14‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫دا ػػمف اإلعا ػراؼ وممكد ػ صػػؽ مش ػ ر طور ػ ألصكػ ـ المرسننوم ‪ 685/;6‬المننؤرخ فنني ‪ 56‬منناي‬
‫‪1‬‬
‫و‬ ‫و إعػداد عرػد الشػ ر الما ػمف اإلعاػراؼ و لممكدػ‬ ‫‪ 6<;6‬الذ دسف إجرام الارػ دـ المكسػ‬
‫القنننانون‬ ‫صػػو م ػ اونا ػ الفرف ػ اإلدارد ػ لممصكم ػ الامد ػ الا ػ صولػػر إل ػ مجمػػس الدول ػ وموج ػ‬
‫العضوي ;<‪ 06/‬في رار ر نم <‪ <7:.65‬المنؤرخ فني <‪ 0‬مناي ;<<‪ 6‬يدػر منشػور)‪ 2‬صدػأل‬
‫إف رفػض إشػ ر عرػد الشػ ر مػف طػرؼ المصػ فظ الارػ ر كػ ف م سسػ ألف‬ ‫ج م ف ممله‬
‫المرسوم ‪ 685/;6‬الس لؼ الذكر درم إل اط در الو ػاد الار ردػ لؤلمػبلؾ الاػ لػـ دػاـ فد ػ‬
‫الا ـ و اأسدس السجؿ الار ر )‪.‬‬ ‫واد عممد ر مس األ ار‬
‫الصرػوؽ المشػ ر و لارػ دـ عمػ إعاوػ ر‬ ‫اإلتجاه الثاني‪ :‬و دري صذا اإلاج ث جواز إكاسػ‬
‫وػػور الممكد ػ فما ػ أ وػػر المػػدع أف صد زا ػ إسػػاوفر الشػػروط‬ ‫طا ػ ف ػ‬ ‫أف الار ػ دـ ذو دالل ػ‬
‫و صػػو‬ ‫و دااوػػر صػػذا دلػػدبل طا ػ عم ػ ممكدا ػ‬ ‫أهػػو م لك ػ لمار ػ ر و لار ػ دـ المكس ػ‬ ‫الر نوند ػ‬
‫صػػذا اإلاج ػ ث فػػاف الار ػ دـ‬ ‫و عمد ػ فصس ػ‬ ‫صج ػ عم ػ الن ػ س ك ف ػ وم ػ ف ػ ذلػػؾ الم لػػؾ الصردر ػ‬
‫و ال مػ نن أف اػػرد عرػػود الشػ ر عمػ عرػ رار ل ػ‬ ‫الممكدػ‬ ‫صػػو طردػػؽ إسػػا ن ئ لكسػ‬ ‫المكسػ‬
‫سندار ممكد مش ر ‪.‬‬
‫و فػ صػػذا السػػد ؽ أهػػدرر الفرفػ المدندػ لممصكمػ الامدػ عػػد ػ اررار أ ػرر وموجو ػ –‬
‫موػػدأ الار ػ دـ المكس ػ ‪ -‬دوف اصدػػز وػػدف الار ػ ر المممػػوؾ وسػػند رسػػم و مش ػ ر أو الػػذ لػػدس ل ػ‬
‫الممكدػ عمػ‬ ‫كسػ‬ ‫مػػف أسػػو‬ ‫سػػو‬ ‫م لػػؾ‪ 3‬عممػ و أف الػدوؿ الاػ لػػـ اجاػػؿ الارػ دـ المكسػ‬
‫ػػمف‬ ‫أفػػردر نهػػوص ل ه ػ ف ػ صػػذا المج ػ ؿ ك لمشػػرع الاونس ػ‬ ‫الار ػ رار المش ػ ر سػػنداا‬
‫لدود ػ‬ ‫المننادة ‪ 60:‬مننن مجمننة الحقننو العينيننة كم ػ أل ػذر كػػؿ مػػف مهػػر سػػورد المفػػر‬
‫ف صؽ الم لؾ المردد ف السجؿ الادن ‪.4‬‬ ‫الاراؽ واألردف ومودأ عدـ سرد ف الار دـ المكس‬
‫الممكد ػ الار رد ػ الل ه ػ‬ ‫كس ػ‬ ‫مػػف أسػػو‬ ‫كسػػو‬ ‫و إور ػ م المشػػرع و لار ػ دـ المكس ػ‬
‫داا رض ام م من ص ر الار دـ الذ دااوػر مػف الموػ د اللمسػ الاػ درػوـ عمد ػ نظػ ـ الشػ ر‬
‫وأم ـ صذا اإلشك ؿ فاف اإلراد الاشرداد مدعو لمادلؿ وااددؿ أصكػ ـ الرػ نوف المػدن و‬ ‫الادن‬
‫و أ اػػرح أمػ ـ مػ اارفػ عممدػ‬ ‫الممكدػ الار ردػ‬ ‫كسػ‬ ‫الالمػ عػف وا اػ الصدػ ز كاصػػدي أسػو‬
‫مف وطم أف دكوف الادلؿ األوؿ لممشػرع جزئدػ و ذلػؾ وص ػر الارػ دـ المكسػ‬ ‫مس األ ار‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌرلغ‪٠‬ؼ‪١‬ح ‪ ٚ‬اٌرٕظ‪١ّ١‬ح اٌّرؼٍمح تاٌؼماع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.07‬‬
‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌمٌاء اٌؼماع‪( ٞ‬ف‪ًٛ ٟ‬ء أدضز اٌمغاعاخ اٌواصعج ػٓ ِجٍؾ اٌض‪ٌٚ‬ح ‪ ٚ‬اٌّذىّح اٌؼٍ‪١‬ا)‪ ،‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪ ،2003‬م ‪.278‬‬
‫‪ - 3‬اٌمغاع ‪ 23-782‬اٌّؤعر ف‪ ،1982/04/14 ٟ‬اٌّجٍح اٌمٌاة‪١‬ح ‪ ،1990‬اٌؼضص ‪ ،01‬م ‪ ٚ ،12‬اٌمغاع ‪ 104 -967‬اٌّؤعر ف‪ ،1993/11/10 ٟ‬اٌّجٍح‬
‫اٌمٌاة‪١‬ح ‪ ،1994‬اٌؼضص ‪ ،01‬م ‪.43‬‬
‫‪ - 4‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.37 ٚ 36‬‬

‫‪15‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫عمػ الار ػ رار الممسػػوص و كػػذا الاػ دممػػؾ أهػػص و سػػندار ممكدػ مش ػ ر ػػـ و واػػد اإلنا ػ م‬
‫وا اػ ػ‬ ‫أف دا ػػدلؿ المش ػػرع م ػػر أل ػػري لدس ػػم‬ ‫م ػػف عممدػ ػ المسػ ػ عمػ ػ ك ػػؿ أ ار ػ ػ الجم وردػ ػ‬
‫الممكد الار رد الل ه ‪.‬‬ ‫الصد ز أ رص ف أف اكوف سوو لكس‬
‫ثالثا‪ :‬الطابع اإللزامي لمشير العقاري‬
‫جاػؿ شػ ر الاهػرف ر‬ ‫إف المشرع الجزائر و ريو من ف إساررار الماػ مبلر الار ردػ‬
‫الر نوند ػ الوا ا ػ عم ػ الار ػ رار إل ازم ػ صا ػ انػػاك ا رص ػ س ػواما فدم ػ وػػدف الماا ػػددف أو إاج ػ ث‬
‫الفدػػر‪ 1‬و إسػػا ن مػػف ذلػػؾ الرصػػوف و اإلماد ػ زار الار رد ػ الا ػ دكػػوف فد ػ الش ػ ر إلاد رد ػ إذ‬
‫عم عدـ ددص عدـ ومدا لئلصاج ج و إاج ث الفدر‪ 2‬وصذا لبلفػ لمػ صػو عمدػ الصػ ؿ‬ ‫دارا‬
‫الػػذ دجاػػؿ نرػػؿ الممكد ػ دػػاـ س ػوام ف ػ المنرػػوؿ أو الار ػ ر ومجػػرد‬ ‫ف ػ الر ػ نوف المػػدن الفرنس ػ‬
‫إنار د الارد كم أن ال دجاؿ مف الش ر شرط لنشأ الصروؽ وهصا ‪.3‬‬
‫و دمر الارد الن ؿ لمممكد الار رد ومجموع مف المراصؿ إواداما مف عممد او دػؽ الارػد‬
‫أ ػرث‬ ‫لكػ دراػ‬ ‫ـ اسجدم لدي مهمص الاسجدؿ و الط ون و ألد ار ش رث ف الوط ػ ر الار ردػ‬
‫و اجدر المبلصظ ف صذا السد ؽ أف الش ر الار ر لدس شرط شكمد كشػرط الرسػمد‬ ‫الادن‬
‫و الاػ دسػامزـ الرػ نوف إلوػ س اإل ارد فد ػ ػو الشػػكمد‬ ‫الاػ ااػد ركنػ فػ الاهػػرف ر الار ردػ‬
‫وصدأل المؼ صذا الركف دجاؿ الاهرؼ و طؿ وطبلن مطمر ‪.‬‬
‫كم نهر عم ذلػؾ المنادة ‪ 657‬مكنرر ‪ 6‬منن القنانون المندني أمػ الشػ ر ف ػو إجػرام‬
‫ذلػػؾ أف‬ ‫و لك ػ دصػػاك و لاهػػرؼ وػػدف األط ػراؼ و إاج ػ ث الك ف ػ‬ ‫داطمو ػ الر ػ نوف لنرػػؿ الممكد ػ‬
‫الاه ػػرؼ الرػ ػ نون يد ػػر المشػ ػ ر دااو ػػر ئمػ ػ و ه ػػصدص و مناجػ ػ آل ػ ػ رث الر نوندػ ػ فدمػ ػ و ػػدف‬
‫‪4‬‬
‫رارصػ ‪ 9;.79:‬المننؤرخ‬ ‫و صػػو مػ أكداػ المصكمػ الامدػ فػ‬ ‫الماا ػػددف مػ عػػدا األ ػػر الادنػ‬
‫فنني ‪ :5 6<<0/60/56‬واف عممدػ الشػ ر الارػ ر صػ وصػػدص الاػ اسػػاطدن نرػػؿ الممكدػ طورػ‬
‫لمرا د ر الم د ‪ 793‬مف الر نوف المدن )‪.‬‬
‫فرػد إشػارط المشػرع مػف لػبلؿ أصكػ ـ‬ ‫الشكؿ الرسم ف الاهػرؼ الارػ ر‬ ‫و إل ج ن‬
‫نننانون التسنننجيل ‪ 608/:9‬الصنننادر بتننناري <‪ 0‬ديسنننمبر‪ 6<:9‬عم ػ المو ػػؽ اسػػجدؿ ملامػػؼ‬
‫الاو دػػؽ إ مدمدػ وصػػذا مػ‬ ‫الارػػود الاػ دورم ػ لػػدي مهػػمص الاسػػجدؿ و الطػ ون الاػ ون ل ػ مكاػ‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّاصج ‪ ِٓ 793‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪.ٟ‬‬

‫‪ِ - 2‬ذّض ت‪ٛ‬عو‪ ،ٟ‬اإلك‪ٙ‬اع اٌؼماع‪ِ ٞ‬جٍح اٌّ‪ٛ‬شك‪ ،‬اٌؼضص ‪ ،03‬ؿٕح ‪ ،2001‬م ‪.28‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page 466.‬‬
‫‪ِ - 4‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬ح اٌذك ت‪ٛ‬جٗ ػاَ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.260‬‬
‫‪ - 5‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.107‬‬

‫‪16‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫نهر عمدػ المادة ‪ 6/:8‬منن نانون التسنجيل و المشػرع الجوػ ئ فػ مػ د صرػوؽ الاسػجدؿ ال‬
‫صدػػأل أن ػ ال دمكػػف إسػػارداد الرسػػوـ المصهػػم وهػػف‬ ‫ا م ػ هػػص الما مم ػ مػػف عػػدـ هػػصا‬
‫نوند ػ عم ػ الو ػ ئؽ أو الارػػود الا ػ اػػـ إوط ل ػ أو فسػػل فدم ػ واػػد و صػػذا م ػ ررا ػ المنننادة‬
‫‪ 6/<0‬مننن ننانون التسننجيل ف ل ػػدؼ الوصدػػد مػػف الاسػػجدؿ صػػو اصهػػدؿ الدول ػ لمرسػػوـ له ػ ل‬
‫اللزدن الامومد ‪.‬‬
‫و و لا ػ ػ ل فما ػ ػ إسػ ػػاوف الارػ ػػد الشػ ػػروط المو ػ ػػوعد و الشػ ػػكمد و اػ ػػـ اسػ ػػجدم دااوػ ػػر‬
‫هصدص مف الن صد الر نوند ‪.‬‬
‫و المشػػرع الج ازئػػر لػػـ دجاػػؿ الش ػ ر إل ازم ػ فرػػط لطرف ػ الاهػػرؼ وػػؿ كػػذلؾ و لنسػػو‬
‫إذ أل ػزم ـ عم ػ شػ ػ ر جمدػػن الارػػود والرػ ػ اررار‬ ‫ال ػػوط و الس ػػمط ر اإلدارد ػ‬ ‫لممػػو ردف و كا ػ‬
‫ػمف اجػ ؿ نوندػ مصػدد و صػذا مػ نهػر عمدػ المنادة ‪ <0‬منن‬ ‫ئد المصرر مف ػوم ـ‬ ‫الر‬
‫ال ػوط والسػمط ر‬ ‫المرسوم ‪ 96/:9‬الس لؼ الذكر إذ ج م فد ‪ :‬إدنوف عم المو ردف و كاػ‬
‫ػا لئلشػ ر و المصػرر‬ ‫اإلدارد أف دامموا عم إش ر جمدن الارود أو الرػ اررار الر ػ ئد الل‬
‫مف اآلج ؿ المصدد إ‪.‬‬ ‫مف وم ـ أو ومس عدا ـ و ذلؾ‬
‫و فػ األلدػر دمكػف الرػوؿ أنػ إذا إنفػرد النظػ ـ الارػ ر الج ازئػر ومجموعػ مػف المدػزار‬
‫اشردا ر الػدوؿ األلػري عمػ وجػود نظػ مدف أس سػددف‬ ‫فان إافؽ من و‬ ‫امدز نظ ـ الش ر فد‬
‫ػمف المطمػ‬ ‫المذدف سناطرؽ ل م‬ ‫لمش ر وصم نظ ـ الش ر الشله و نظ ـ الش ر الادن‬
‫ال ن ‪.‬‬
‫المطمب الثاني‪ :‬نظاما الشير العقاري‬
‫إذا ك نػر ماظػـ الػدوؿ الماص ػر ػد ألػػذر وموػدأ الشػ ر الارػ ر كوسػدم ن جاػ لاصردػػؽ‬
‫وم ػ د ػػمف إسػػاررارص و إسػػام ارردا فان ػ لػػـ اسػػمؾ ف ػ‬ ‫ال ر ػ البلزم ػ ف ػ الاا ػ مبلر الار رد ػ‬
‫نظ ـ داامد أسم م أهػص‬ ‫د ـ نظ مدف لمش ر الار ر‬ ‫اصردؽ ذلؾ نفس السودؿ مم أدي إل‬
‫و نظ ـ داامد عم الارػ ر ذااػ مو ػوع‬ ‫الصروؽ أس س لمش ر و دارؼ ونظ ـ الش ر الشله‬
‫و صذاف النظ م ف ػد عرفا مػ الج ازئػر و‬ ‫الاهرؼ كأس س لمش ر و دارؼ ونظ ـ الش ر الادن‬
‫طورا م ف إناظ ر اامدـ اطودؽ نظ ـ الش ر الادن ‪.‬‬

‫‪ - ‬أِا غا‪٠‬ح اٌرـج‪ ً١‬تإٌـثح ٌٍؼم‪ٛ‬ص اٌؼغف‪١‬ح ٘‪ ٛ‬إػطاء ٌٍؼمض اٌؼغف‪ ٟ‬ذاع‪٠‬ز شاتد ال غ‪١‬غ‪ ،‬د‪١‬س أٔٗ ال ‪٠‬ى‪ ْٛ‬اٌؼمض اٌؼغف‪ ٟ‬شاتد اٌراع‪٠‬ز إال ِٓ ذاع‪٠‬ز‬
‫ذـج‪ ،ٍٗ١‬إلرٌاءا تؤدىاَ اٌّاصج ‪ ِٓ 328‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ٌٚ ،ٟ‬مض ذمغع ٘ظا اٌّثضأ ف‪ ٟ‬اٌمغاع اٌواصع ػٓ اٌّذىّح اٌؼٍ‪١‬ا‪ ،‬تراع‪٠‬ز ‪ 1990/09/24‬ذذد علُ‪:‬‬
‫‪ٚ...( 62-624‬تّا أْ ذـج‪ ً١‬اٌؼمض اٌؼغف‪ ٟ‬ال ‪٠‬ىـثٗ اٌغؿّ‪١‬ح‪ ،‬تً ألو‪ِ ٝ‬ا ‪٠‬ف‪١‬ض اٌرـج‪ ٛ٘ ً١‬إشثاخ اٌراع‪٠‬ز فمَ‪ ،‬أِا ٌِّ‪ ْٛ‬اٌؼمض‪ ،‬ف‪١‬ثم‪ ٝ‬صاةّا تؼ‪١‬ضا ػٓ‬
‫اٌغؿّ‪١‬ح)‪ ،‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ ،‬اٌمٌاء اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.313‬‬

‫‪17‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و لمػ ػ كػ ػ ف لك ػػؿ نظػ ػ ـ مجموعػ ػ م ػػف اللهػ ػ ئص و المدػ ػزار فػ ػ عممدػ ػ شػ ػ ر الصر ػػوؽ‬
‫ػػمف ف ػػرعدف‬ ‫فاننػ ػ س ػػناطرؽ لك ػػؿ نظػ ػ ـ عمػ ػ ص ػػدي‬ ‫الار ردػ ػ و د ػػدص فػ ػ الس ػػجؿ الارػ ػ ر‬
‫مسارمدف ماار دف إل ااردف م له ئه م ػـ ارػددرصم مػف لػبلؿ إوػراز م ازدػ و عدػو كػؿ‬
‫نظ ـ‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬نظام الشير الشخصي‬
‫الوص ػػأل فػ ػ ااردفػ ػ و له ئهػ ػ و‬ ‫منػ ػ د ارسػ ػ نظػ ػ ـ الشػ ػ ر الشلهػ ػ‬ ‫ااطمػ ػ‬
‫واعاوػ ػ رث أوؿ نظػ ػ ـ لمشػ ػ ر إناش ػػر و سػ ػ د ماظ ػػـ دوؿ الاػ ػ لـ و ل هػ ػ ال ػػدوؿ‬ ‫م ازدػ ػ ث و عدووػ ػ‬
‫المفرنس ‪.‬‬ ‫و عممر عم اطودر ف الجزائر عم األ ار‬ ‫البلادند كفرنس الا ألذر و‬
‫إذ ك نػػر‬ ‫ظ ػػور نظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ صػػو الص ج ػ إل ػ اصهػػدؿ ال ػرائ‬ ‫و ارجػػن أسػػو‬
‫ػـ‬ ‫فػ ل نػ أولػ‬ ‫األمػبلؾ الار ردػ فػ سػجؿ لم ػرائ‬ ‫الدوؿ البلادندػ اسػجؿ أسػم م أهػص‬
‫و ذلػػؾ وف ػرض إصه ػ م األمػػبلؾ الار رد ػ لدس ػ ؿ عم ػ‬ ‫ند ػ‬ ‫الار ػ رار الا ػ دممكون ػ ف ػ ل ن ػ‬
‫مف المدنددف فأهو شػ ر الصرػوؽ الادندػ الار ردػ فػ صػذث الػدوؿ دػاـ‬ ‫الدول اصهدؿ ال رائ‬
‫الشله ‪.1‬‬ ‫وطردر شلهد مساوص مف نظ ـ ال رائ‬

‫أوال‪ :‬تعريف نظام الشير الشخصي‬

‫دمكػػف أف ناػػرؼ صػػذا النظ ػ ـ مػػف الاو ػ ر ذاا ػ إشله ػ إ وصدػػأل دكػػوف الش ػ ر فد ػ طور ػ‬
‫و لػدس طورػ لمارػ ر مو ػوع الاهػرؼ‬ ‫صرػوؽ عدندػ‬ ‫ألسم م األشل ص مػف مػبلؾ و أهػص‬
‫الصرػوؽ‬ ‫ف لار رار ف صذا النظ ـ ال اارؼ وموا ا و أر م و إنم وأسم م م لكد و أهػص‬
‫الادند ‪.‬‬
‫األوجػػد‬ ‫الاراد ػ‬ ‫و اػػاـ عممد ػ الشػ ر وفػػؽ نظ ػ ـ الشػ ر الشله ػ وو ػػن سػػجؿ دمس ػؾ صسػ‬
‫ألسػ ػػم م كػ ػػؿ األشػ ػػل ص الر ػ ػ ئمدف وملامػ ػػؼ الاهػ ػػرف ر الار رد ػ ػ إذ دلهػ ػػص لكػ ػػؿ صػ ػػرؼ مػ ػػف‬
‫أصمد ػ ذلػػؾ اإلسػػـ مػػف‬ ‫الصػػروؼ األوجدد ػ هػػفص أو عػػد هػػفص ر مػػف السػػجؿ الار ػ ر صس ػ‬
‫صدأل الش ر أو النذر فاذا ك ف إسـ الشلص الماهرؼ ال داكرر ك دػ ار دمكػف أف نلهػص لػ‬
‫هػػفص واصػػد و لكػػف و لمر وػػؿ إذا ك ػ ف ش ػ ئا فنلهػػص ل ػ عػػد هػػفص ر دمكػػف مػػف لبلل ػ‬
‫كؿ الاهرف ر الا دروـ و الشلص الص مػؿ لػذلؾ اإلسػـ و سػجؿ الػر دمسػؾ صسػ‬ ‫إساا‬

‫‪- 1‬ػّغ ت‪ٛ‬دالؿح‪ ،‬ذمٕ‪١‬اخ ِغالثح اٌؼم‪ٛ‬ص اٌشاًؼح ٌإلك‪ٙ‬اع‪ِ ،‬جٍح اٌّ‪ٛ‬شك‪ ،‬اٌؼضص ‪ ،03‬ؿٕح ‪ ،2001‬م ‪.33‬‬

‫‪18‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫المهػمص ال داػرؼ مػف سػجبلا إال الشػلص‬ ‫الزمن لارددـ الاهرف ر لمش ر فه ص‬ ‫الاراد‬
‫الذ اهرؼ ف الار ر أ الماهرؼ إال أف صذث المارف ال افدد صام مارف كؿ م و ن عم‬
‫الار ر مف اهرف ر فرد داهرؼ الم لؾ يدر الصردر ف الار ر فدسجؿ الاهرؼ اصػر إسػم‬
‫ػػـ داه ػػرؼ الم ل ػػؾ الصردرػ ػ فػ ػ الارػ ػ ر ذااػ ػ و دس ػػجؿ الاه ػػرؼ اص ػػر إس ػػم أد ػ ػ فدك ػػوف‬
‫الاهرف ف مافر دف ف مو ادف ماو عددف اصر إسمدف ملامفدف‪.1‬‬
‫ومػ‬ ‫عمدػ مػف صرػوؽ عدندػ‬ ‫و إذا أراد الشلص أف دكشؼ عم الار ر لمارف م داراػ‬
‫جػري عمدػ مػف اهػرف ر كػ ف عمدػ أف داػػرؼ أسػم م م لكدػ السػ وردف و إذا ااػدد صػ الم وجػ‬
‫عمد ػ أف دوصػػأل عػػف أسػػم ئ ـ جمدا ػ فػػاذا أيفػػؿ أو ألطػػأ ف ػ إسػػـ واصػػد مػػن ـ ك ػ ف مار ػ‬
‫لمصهوؿ عم ود ن ر يدر د در ‪.‬‬
‫صػذا ف ػبل عمػ ػد دسػوو اشػ و األسػػم م مػف مشػ كؿ و ألطػ م صدػأل دصهػؿ لمػط وػػدف‬
‫شػػلص و الػػر دصمػػبلف نفػػس اإلسػػـ فا ػ ؼ اهػػرف ر صػػذا إلػ ذاؾ أو الاكػػس و اكػػوف م ػػؿ‬
‫إذ اجػػد الاشػرار‬ ‫صػػذث األلطػ م شػ ئا فػ الومػػداف الاػ اااػػدد فد ػ أسػػم م األشػل ص و ااشػ و‬
‫أوالمئ ر مف األشل ص دصمموف نفس اإلسـ كم صو الص ؿ ف مهر و لون ف‪.2‬‬
‫كمػ أف الشػ ر فػ صػػذا النظػ ـ صػػو طردػػؽ لمابلندػ فرػػط و لػػدس سػػوو إلنارػ ؿ الممكدػ أو‬
‫الصروؽ الادندػ األلػري و الاػ انارػؿ ومجػرد ا ار ػ الطػرفدف و لػذلؾ ف لاهػرف ر الاػ اشػ ر‬
‫ال اط ػػر مػػف الادػػو الا لرػ وػ إلجرام أو الاهػػرؼ و دمكػػف لكػػؿ ذ مهػػمص اإلعاػراض عمػ‬
‫الصػؽ الادنػ م ػدد إذا كػ ف الشػلص‬ ‫إوط ل ريـ ش رث و عمد دورػ مكاسػ‬ ‫الاهرؼ و طم‬
‫أو إذا و ػ ػ ع ل ػ ػ مم ػػؾ الفدػ ػػر فػ ػػبل امن ػػن عممد ػ ػ الش ػ ػ ر دعػ ػػوي‬ ‫ال ػػذ ان ػ ػ زؿ ل ػ ػ اه ػػرف ماد ػ ػ‬
‫م بل‪.‬‬ ‫ممكد الار ر و لار دـ المكس‬ ‫اإلساصر ؽ ممف إكاس‬
‫ثانيا‪ :‬خصائص نظام الشير الشخصي‬
‫دمكػػف أف نسػػالمص جمم ػ مػػف الله ػ ئص‬ ‫مػػف لػػبلؿ ااردػػؼ نظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ‬
‫نوجزص ف النر ط الا لد ‪:‬‬
‫الػػدوؿ ف ػ اش ػردا ا‬ ‫* إف نظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ صػػو أ ػػدـ نظ ػ ـ لمش ػ ر و لػػذلؾ فػػاف أيم ػ‬
‫إنا ج ػػر ص ػػذا النظػ ػ ـ كمػ ػ ص ػػو الصػ ػ ؿ فػ ػ فرنسػ ػ ومجدكػ ػ إدط لدػ ػ و المممكػ ػ الارودػ ػ الس ػػاودد‬
‫نانون ر نم ‪ 667‬لسننة ‪ 6<79‬و الػذ ال‬ ‫ومهر الا ألدر ونظ ـ الشػ ر الشلهػ وموجػ‬

‫‪ِ - 1‬ضدد ِذّض اٌذـ‪ ،ٟٕ١‬إجغاءاخ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ٚ ٞ‬فما ٌٍرؼض‪٠‬الخ األس‪١‬غج‪ ،‬صاع اٌّطث‪ٛ‬ػاخ اٌجاِؼ‪١‬ح‪ ،‬وٍ‪١‬ح اٌذم‪ٛ‬ق‪ ،‬اإلؿىٕضع‪٠‬ح‪ِ ،‬وغ‪،1992 ،‬‬
‫م ‪.09‬‬
‫‪ - 2‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ ،‬أدىاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.13‬‬

‫‪19‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫دزاؿ ماموال و إل دومن صذا و لريـ مف إهػدارص لقانون ر م ‪ 675‬لسنة ‪ 6<97‬لاطودػؽ نظػ ـ‬
‫إال أن أم ـ الهاوو ر الم لدػ واإلداردػ‬ ‫مس جمدن عر رار الدول‬ ‫الش ر الادن الذ داطم‬
‫اإلمك ند ر الما ص ‪.1‬‬ ‫اررار واطودؽ صذا النظ ـ و لادرج و صس‬ ‫أهدر وزدر الادؿ المهر‬
‫أم ف فرنس و منذ و ر طودػؿ الرػ نوف الفرنسػ ألػد ونظػ ـ الشػ ر الشلهػ إلػ ي دػ‬
‫هدور مرسوم ‪ 07‬جانفي ‪ 6<88‬الذ أدلؿ الهف الادند عم نظ ـ الش ر ف فرنس ‪.2‬‬
‫* دػػاـ الشػ ر فدػ عمػ أسػ س األشػػل ص الرػ ئمدف وملامػػؼ الاهػػرف ر الر نوندػ و مػػف صنػ كػ ف‬
‫و إنمػ‬ ‫نظ م شلهد فبل دااد ومواهف ر الار ر مصػؿ الاا مػؿ مػف مو ػن و صػدود و مسػ ص‬
‫دنظر إل ال ود الك مم لؤلشل ص الم لكدف أو الذدف اا مموا فد ‪.‬‬
‫* دراهر دورث عم إعبلـ الفدػر و عمػ جاػؿ السػندار المشػ ر ن فػذ فػ صرػ صػذث السػندار‬
‫الاػ اورػ هػػصدص وػػدف أطػراؼ الاهػػرؼ صا ػ و لػػو لػػـ دػػاـ شػ رص فوجػػود الصرػػوؽ و هػػص‬
‫السندار مسارؿ عف الش ر)‪.3‬‬
‫* دش ر صذا النظ ـ الاهرؼ الر نون كم صو دوف أف دمصص ف هصا مف عدم ‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬تقدير نظام الشير الشخصي‬
‫ممػ‬ ‫دامدز نظ ـ الشػ ر الشلهػ وسػ ول إجرامااػ الر نوندػ و إنلفػ ض اك لدفػ الم ددػ‬
‫إال أف صػذث المدػز ال امنػن مػف وجػود‬ ‫جاؿ الك در مف الدوؿ الا رث كنظػ ـ لمشػ ر فػ اشػردا ا‬
‫الص الر ال دصرؽ الفرض الذ و ن مف أجمػ فػ‬ ‫و الا اجام ف ي ل‬ ‫الك در مف الادو‬
‫ذلػػؾ أف‬ ‫اػػوفدر الصم د ػ الك فد ػ لمممكد ػ الار رد ػ صا ػ ارػػوـ ووظدفا ػ اإلجام عد ػ و اإل اه ػ دد‬
‫عدـ اصددد ما لـ الار رار وهػور د درػ ن فدػ لمج لػ ونػ ما عمػ و ػ ئؽ المسػ الاػ ـ لؤل ار ػ‬
‫د د ال مص ل إل اصددد المس ص ر الار رد وهػور ارردودػ ػد اكػوف أصد نػ وصمدػ ال اافػؽ مػن‬
‫المس ص ر و الصدود الصردرد ‪.‬‬
‫إال أن ػ لػػـ دلم ػوا مػػف‬ ‫‪ -1‬م ازد ػ ث‪ :‬ريػػـ اإلنار ػ دار الا ػ وج ػػر لنظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ‬
‫واض المزاد ‪:‬‬
‫د د دورث ف الصد الاممد و ذلؾ واصردػؽ الابلندػ وو ػوع اهػرف ر‬ ‫* إعاو رث نظ ـ ئـ وذاا‬
‫نوند عم عر رار مادن ‪.‬‬

‫‪ - 1‬ػثض إٌاهغ ذ‪ٛ‬ف‪١‬ك اٌؼطاع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.130‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page 468.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page 116 (…la publicité à pour rôle d'informer les tiers et de leur rendre opposables les‬‬
‫‪actes publiés mais ces actes demeurent valables entre les parties même s'ils n'ont pas été publiés. L'existence des‬‬
‫‪droits et la validité des actes sont ainsi indépendante de la publicités).‬‬

‫‪20‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫اك ػ لدؼ‬ ‫و صػػذا م ػ دجام ػ ال داطم ػ‬ ‫نظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ عممد ػ مس ػ عر ػ ر‬ ‫* ال داطم ػ‬
‫كودر ارصؽ ك صؿ اللزدن الامومد لمدول ‪.‬‬
‫* و لريـ مف أن ال دمػن الاهػرف ر الار ردػ المشػ ر الصجدػ المطمرػ إال أف شػ ر صػذث األلدػر‬
‫نوندػ عمػ ممكدػ الارػ ر يدػر أف صػذث الرردنػ الر نوندػ اورػ وسػدط و دجػوز‬ ‫داد وم و ردن‬
‫فػ‬ ‫كم أف إفاراض وطبلف الاهػرف ر أو فسػل ن شػن عػف إصامػ ؿ وجػود عدػ‬ ‫إ و ر عكس‬
‫إال أن ال دمكف اامدـ م ؿ صذا اإلصام ؿ عم جمدن الاهرف ر المش ر ‪.1‬‬ ‫الاهرؼ الر نون‬
‫الفر م نظ ـ الش ر الشله و آلا ‪:‬‬ ‫‪ -2‬عدوو ‪ :‬داد‬
‫ف لاه ػرف ر الا ػ اش ػ ر ف ػ صػػذا النظ ػ ـ ال داصػػري ع ػ د عػػف‬ ‫* أف صجدا ػ ص ػ صجد ػ نسػػود‬
‫مػف‬ ‫فاف ك نر هصدص وردر عمػ ص لا ػ و إف ك نػر مادوػ وسػو‬ ‫هصا وؿ اش ر كم ص‬
‫الوطبلف أو ك نر مػزور وردػر كػذلؾ ف لشػ ر فػ صػذا النظػ ـ ال دوطػؿ عرػدا هػصدص وال‬ ‫أسو‬
‫دهػػص عرػػدا وػ طبل‪ 2‬وػػؿ صػػو طردػػؽ لمابلندػ فرػػط لمارفػ الاهػػرؼ كمػ صػػو هػػصدص ك ػ ف أو‬
‫و طبل سمدم ك ف أو ماد ‪.‬‬
‫ػػم ن و وػػور صر ػ ف ػ الار ػ ر أو أ صػػؽ عدن ػ إكاسػػو‬ ‫* أن ػ ال داط ػ لمماهػػرؼ إلد ػ أد ػ‬
‫و و لا ل ال داطػ‬ ‫و دور الماهرؼ إلد م دد وزواؿ صذا الصؽ الذ إنارؿ إلد‬ ‫وهف ن ئد‬
‫صؽ و دجوز ل الاهرؼ فد ‪.3‬‬ ‫أ اأكدد وأن ه ص‬ ‫صذا لرايو الاا مؿ ما‬
‫* د ـ عممد الش ر الارػ ر عمػ إسػـ الماهػرؼ دجاػؿ الوصػأل فػ السػجبلر ال ج ئدػ هػاو‬
‫و مسااهػػد فػ واػػض الصػ الر ل هػ إذا ألػػدن واػػدف اإلعاوػ ر ظػ صر اشػ و األسػػم م عنػػدم‬
‫أف دكػوف ماصررػ مػف‬ ‫و و لاػ ل عمػ الط لػ‬ ‫اإلسػـ الشلهػ‬ ‫دسجؿ اإلسػـ الاػ ئم إلػ ج نػ‬
‫إس ػػـ الش ػػلص الم ل ػػؾ الصردرػ ػ ل ػػذا الار ػ ػ ر و إس ػػـ أودػ ػ و ج ػػدث و لك م ػػؿ و أس ػػم م الم ػ ػ لكدف‬
‫و صػ فػ صردرػ األمػر‬ ‫الس وردف الصردرددف الذدف اداولوا عم صذا الارػ ر لػبلؿ المػد المطمووػ‬
‫د ال ا د إل أد نادج ف واض األصد ف‪.‬‬ ‫م م هاو‬
‫إذ أف نظػ ػ ـ الشػ ػ ر الشلهػ ػ ال دص ػػر إكاسػ ػ‬ ‫ػػد ع الممكدػ ػ و لارػ ػ دـ المكسػ ػ‬ ‫* لط ػػر‬
‫الممكد و الصروؽ الادند األلري عف طردؽ الار دـ‪.‬‬
‫* إف نظػ ـ الشػ ر الشلهػ ال دافػػؽ و روح الاهػػر الصػددأل صدػػأل سػػرع الماػ مبلر الار ردػ‬
‫و م ااطمو مف س ول ف الاداوؿ و ادسدر ف اإلجرامار الر نوند ‪.1‬‬

‫‪ - 1‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ٔ ،‬ظاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٞ‬اٌجؼاةغ‪ِ ،ٞ‬ظوغج ِاجـر‪١‬غ‪ ،‬وٍ‪١‬ح اٌذم‪ٛ‬ق‪ ،‬جاِؼح اٌجؼاةغ‪ ،2002-2001 ،‬م ‪.12‬‬
‫‪ -2‬ػثض اٌغػاق أدّض اٌـٕ‪ٛٙ‬ع‪ ،ٞ‬اٌ‪ٛ‬ؿ‪ َ١‬ف‪ ٟ‬كغح اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجض‪٠‬ض‪( ،‬اٌث‪١‬غ ‪ ٚ‬اٌّما‪ٌ٠‬ح)‪ ،‬اٌجؼء اٌغاتغ‪ٍ ،‬ثؼح ‪ِ ،2000‬وغ‪ ،‬م ‪.436‬‬
‫‪ - 3‬سٍ‪ ً١‬أدّض دـٓ لضاصج‪ ،‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ ٟ‬كغح اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجؼاةغ‪( ٞ‬ػمض اٌث‪١‬غ)‪ ،‬اٌجؼء اٌغاتغ‪ ،‬ص‪ٛ٠‬اْ اٌّطث‪ٛ‬ػاخ اٌجاِؼ‪١‬ح‪ٍ ،‬ثؼح ‪ ،1996‬م ‪.116‬‬

‫‪21‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫مبلصظا ف األلدر أف وجود نظ ـ لمش ر ف دولػ مػ م مػ كػ ف ف سػدا أو منارػدا‬ ‫و م اج‬

‫دكػػوف أصسػػف وك دػػر مػػف الفػراغ مػػف أ نظػ ـ و الػػذ دانػ ف مػػن الصدػ الاهػرد الاػ أهػػوصر‬
‫اإلنظو ط و الانظدـ ف كؿ المج الر ال سدم المج ؿ الار ر ‪.‬‬ ‫ااطم‬
‫إذف إف نظػ ػ ـ الشػ ػ ر الشلهػ ػ ال دصر ػػؽ الف ػػرض ال ػػذ وج ػػد م ػػف أجمػ ػ فػ ػ إس ػػاررار الممكدػ ػ‬
‫ذلؾ أف عدوو ف ر مزاد ث مم جام ال دهمد أم ـ نظ ـ أك ر نج عػ فػ صفػظ صرػوؽ‬ ‫الار رد‬
‫األفراد و صو نظ ـ الش ر الادن ‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬نظام الشير العيني‪.‬‬
‫نظ ػ ار لمادػػو الجم ػ الا ػ دنطػػو عمد ػ نظ ػ ـ الش ػ ر الشله ػ و اإلنار ػ دار الا ػ‬
‫جاػػؿ الك دػػر مػػف الػػدوؿ و مػػف لػػبلؿ اشػردا ا اوصػػأل عػػف نظػ ـ وػػددؿ كفدػػؿ وصم دػ‬ ‫وج ػػر لػ‬
‫صػػؽ الماهػػرؼ و الماهػػرؼ إلدػ عمػ صػػد سػوام و اصردػػؽ ال ػػدؼ الماػػول مػػف عممدػ الشػ ر‬
‫‪2‬‬
‫و صذا النظ ـ صو نظ ـ الش ر الادنػ الػذ ظ ػر ألوؿ مػر فػ أسػارالد و عػرؼ واسػـ‬ ‫الار ر‬
‫مواكػ ػػرث إ روو ػ ػ رر ردش ػ ػ ر اػ ػػورنسإ و أهػ ػػو دطمػ ػػؽ عمد ػ ػ ف ػ ػ الػ ػػدوؿ الا ػ ػ ألػ ػػدر و ػ ػ ونظ ػ ػ ـ‬
‫طو ارندس‪.3‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف نظام الشير العيني‬
‫دمك ػ ػػف اارد ػ ػػؼ نظػ ػ ػ ـ الشػ ػ ػ ر الادنػ ػ ػ و إلعامػ ػ ػ د عمػ ػ ػ كممػ ػ ػ إعدنػ ػ ػ إ الما كسػ ػ ػ لكممػ ػ ػ‬
‫إشله ػ إ ومف دص ػ أف صػػذا النظ ػ ـ دراكػػز ف ػ ش ػ ر الاهػػرف ر الار رد ػ عم ػ الاػػدف ذاا ػ أ‬
‫إذ‬ ‫الار ر مو وع الاهػرؼ و دكػوف ذلػؾ فػ سػجؿ داػرؼ و لسػجؿ الادنػ أو السػجؿ الارػ ر‬
‫اردػد‬ ‫دلهص لكؿ عر ر هفص ف السجؿ اارؼ و لهفص الار رد أو هصدف السجؿ الادنػ‬
‫صػذث الصرػوؽ و الردػود و الافدػرار الاػ اطػ أر‬ ‫فد ك ف الصروؽ الاػ اػرد عمػ الارػ ر و أهػص‬
‫‪4‬‬
‫ر م ػ و صػػدودث ودسػػم الار ػ ر المان ػ وػ ػ إالوصػػد‬ ‫مػػن اصددػػد مو ػػن الار ػ ر مس ػ صا‬ ‫عمد ػ‬
‫المهػمص‬ ‫و مػف ػـ دكػوف لهػ ص‬ ‫ااردف‬ ‫الملهه ل وم و وط‬ ‫الار رد إ فاااور الوط‬
‫إذا أراد ارردػ ار عمػ ص لػ الارػ ر فمػػدس أم مػ إال الرجػػوع إلػ مهػػمص الشػ ر إذ مػػف لػػبلؿ صػػذث‬
‫الار ػ ر وجمدػػن الصرػػوؽ الا ػ ل ػ و‬ ‫المهػػمص دسػػاطدن الماهػػرؼ إلد ػ أف دااػػرؼ عم ػ ه ػ ص‬
‫الا عمد دوف صدوأل أ لطأ‪.‬‬

‫‪ - 1‬ػثض اٌفراح ِغاص‪ ،‬كغح ذلغ‪٠‬ؼاخ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اإلؿىٕضع‪٠‬ح‪ِ ،‬وغ‪ ،‬ص‪ ْٚ‬ؿٕح ٍثغ‪ ،‬م ‪.09‬‬
‫‪ - 2‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.20‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ تل‪١‬ب ِٓ اٌرفو‪ ً١‬اٌفغع اٌصأ‪ ِٓ ٟ‬اٌّطٍة األ‪ٚ‬ي ِٓ اٌّثذس اٌصأ‪ ،ٟ‬اٌرط‪ٛ‬ع اٌراع‪٠‬ش‪ٌٕ ٟ‬ظاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬م‪.39 :‬‬
‫‪ - 4‬ػثض اٌفراح ِغاص‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.10‬‬

‫‪22‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ف لاهػػرف ر ال دػػاـ ش ػ رص إال واػػد‬ ‫ػػـ إف نظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ مصكػػـ مػػف ن صد ػ الصجد ػ‬
‫الاصػػر عػػف هػػصا اصرد ػ و لف ػ و داوػػر عػػف صػػذا وموػػدأ الشػػرعد فدساره ػ وػػذلؾ عػػف مو ػػن‬
‫ػػـ ع ػػف أسػػم م مػػف و ػػن مػػن ـ الاه ػػرؼ و عػػف أصمدػػا ـ ػػـ ع ػػف‬ ‫الار ػ ر وصػػدودث و مس ػ صا‬
‫‪1‬‬
‫فدمان ػػن شػ ػ رث‬ ‫ص ػػؿ ه ػػدر م ػػف م ل ػػؾ و ص ػػؿ ص ػػو ه ػػصد فدشػ ػ ر أو مادػ ػ‬ ‫الاه ػػرؼ نفسػ ػ‬
‫عم ذلؾ أن وام ـ عممد الش ر دنارؿ الصؽ الادن مف الماهػرؼ إلػ الماهػرؼ إلدػ‬ ‫فدارا‬
‫أ أف الصػػؽ الادن ػ دنارػػؿ إل ػ الماهػػرؼ إلد ػ ال ون ػ ما عم ػ الاهػػرؼ ذاا ػ و إنم ػ ون ػ ما عم ػ‬
‫شػ ر الصػػؽ ف لشػ ر ال الاهػػرؼ صػػو الػػذ دنرػػؿ الصػػؽ الادنػ وفػػض النظػػر عػػف الاهػػرؼ الػػذ‬
‫كػػؿ ذلػػؾ داط ػػر و دػػزوؿ ومجػػرد‬ ‫أو وػػؿ لئلوطػ ؿ أو الفسػ‬ ‫أدي إلػ شػ رث مػ إذا كػ ف مادػ‬
‫فػػبل دمكػػف الاػػدرع و اإلصاجػ ج وم ػػؿ صػػذث الػػدفوع فػ ظػػؿ نظػ ـ الشػ ر‬ ‫شػ ر الاهػػرؼ الرػ نون‬
‫فػػبل دورػ ل ارفػن دعػػوي اإلوطػ ؿ أوالفسػ‬ ‫الػػذ داطػ لماهػرؼ المشػ ر الصجدػ الك ممػ‬ ‫الادنػ‬
‫سوي صر ف الااودض إلساص ل إسارداد صر الادن ‪.‬‬
‫إف عممد ش ر الصروؽ الادند الار رد ف الاشػردن الج ازئػر منوطػ وموظػؼ مػف اإلدار‬
‫كم نهر عمدػ المادة ‪ 55‬من األمر ‪ :7/:8‬المؤرخ فني ‪65‬‬ ‫الم لد دارؼ و لمص فظ الار ر‬
‫الا ـ و اأسدس السجؿ الارػ ر ‪ :‬إدصرػؽ المصػ فظ‬ ‫نوفمبر ‪ 6<:8‬الما مف إعداد مس األ ار‬
‫ف صود و أصمد األطراؼ الموجوددف عم وس ئؿ اإل و ر و كػذلؾ فػ هػص األوراؽ المطمووػ‬
‫مف أجؿ اإلش ر و دصدد مرسوـ كدفد ر اطودؽ صذث الم د إ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬خصائص نظام الشير العيني‪:‬‬
‫دامدز نظ ـ الش ر الادن وجمم مػف اللهػ ئص كػؿ ل هػد ام ػؿ موػدأ درػوـ عمدػ صػذا‬
‫النظ ـ و اام ؿ صذث المو د ف ‪:‬‬
‫‪ -1‬موػػدأ الالهػػدص‪ :‬و مف ػ دث أف نظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ دالػػد الار ػ ر أو الوصػػد الار رد ػ‬
‫أس سػ لشػ ر الاهػػرف ر الػوارد عمػ صػػذا األلدػػر سػواما كػ ف صػػذا الاهػػرؼ الرػ نون منشػػئ أو‬
‫اردػػد فد ػ‬ ‫فالهػػص لكػػؿ وصػػد عر ردػ وط ػ عر ردػ عدندػ‬ ‫ماػػدال أو نػ بل‪ ....‬لصػػؽ الممكدػ‬
‫جمدػػن الما ػ مبلر ال ػوارد عم ػ صػػذا الار ػ ر كم ػ اشػػدر إلد ػ المنننادة ;‪ 6‬منننن المرسنننوم ‪96/:9‬‬
‫ػ ئد اا ػػمف إنش ػ م أو‬ ‫الس ػ لؼ الػػذكر ونه ػ عم ػ م ػ دم ‪ :‬إ كػػؿ إش ػ ر لمارػػود أو ػ اررار‬

‫‪ - 1‬ػثض اٌغػاق أدّض اٌـٕ‪ٛٙ‬ع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.437‬‬

‫‪23‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫أف دكػػوف مو ػػوع اأشػػدر عم ػ وط ػ كػػؿ‬ ‫دج ػ‬ ‫ااػػددؿ أو إن ػ م إراف ػ ر أو صرو ػ مشػػارك‬
‫عر رإ‪.‬‬
‫و مف مجموع صذث الوط ر الار رد داكوف م دسم و لسجؿ الادن أو السجؿ الارػ ر‬
‫وصذا م نهر عمد المادة ‪ 6/65‬من األمر ‪ :7/:8‬الس لؼ الذكر ورول ‪ :‬إإف السجؿ الار ر‬
‫المػ ػ ػ د ‪ 3‬أع ػ ػػبلث دمس ػ ػػؾ فػ ػ ػ ك ػ ػػؿ ومددػ ػ ػ عمػ ػ ػ ش ػ ػػكؿ مجموعػ ػ ػ الوط ػ ػ ػ ر‬ ‫المص ػ ػػدد وموجػ ػ ػ‬
‫الار رد ‪...‬إ‪.1‬‬
‫فاااوػػر وػػذلؾ الوط ػ الار ردػ وم وػ عرػػد مػػدبلد الار ػ ر مػػف الن صدػ الر نوندػ أمػ السػػجؿ‬
‫‪2‬‬
‫و صكذا فػاف موػدأ الالهػدص‬ ‫فدااور وم و سجؿ الص ل المدند لمار رار الممسوص‬ ‫الار ر‬
‫دجاؿ نظ ـ الش ر الادنػ دسػاند إلػ الانهػر ال وػر فػ الاهػرف ر و صػو الارػ ر عكػس نظػ ـ‬
‫الش ػ ر الشله ػ الػػذ داامػػد ف ػ عممد ػ الش ػ ر عم ػ عنهػػر مافدػػر و صػػو الشػػلص ذلػػؾ أف‬
‫أسم م األشل ص ااش و ودنم الار رار ال ااش و أسػم ص و أر م ػ إذ هػ ر دنظػر إلػ ممكدػ‬
‫دوف أدن اعاو ر لمشلص الماهرؼ فد ‪.‬‬ ‫الار ر عم أن اشلدص ذاا ل‬
‫ث وجو الاصرؽ و الر وػ و المراجاػ الد درػ السػ ور لاممدػ‬ ‫‪ -2‬مودأ الشرعد ‪ :‬و مرا‬
‫وصدػػأل دكػػوف مط ور ػ لمصردر ػ‬ ‫الش ػ ر فػػبل دش ػ ر أ صػػؽ عدن ػ إال واػػد انردا ػ مػػف كػػؿ ش ػ ئو‬
‫وعنوان ل ط لم أف صذا الصؽ الادن داصهف ومجرد ددث ف السجؿ الار ر ‪.‬‬
‫دا ػػد المص ػػور‬ ‫ف ػػاف المصػ ػ فظ الارػ ػ ر فػ ػ ظ ػػؿ نظػ ػ ـ الشػ ػ ر الادنػ ػ‬ ‫و اصردرػ ػ لمو ػػدأ الش ػػرعد‬
‫دو ار إدج ودػ و مامدػ از فرػػد أوكػػؿ لػ المشػػرع الج ازئػػر م مػ م ار وػ مػػدي‬ ‫األس سػ إذ أنػ دماػ‬
‫كمػ ورد فػ نػػص‬ ‫اسػػافا م السػػندار المػراد شػ رص عمػ مسػػاواث لمشػػروط الشػػكمد و المو ػػوعد‬
‫المننادة ‪ 608‬مننن المرسننوم ‪ 96/:9‬المننؤرخ فنني ‪ 58‬مننارس ‪ 6<:9‬و الماامػػؽ واأسػػدس السػػجؿ‬
‫الارػ ػ ر ‪ :‬إدصر ػػؽ المصػ ػ فظ ومج ػػرد إطبلعػ ػ عمػ ػ الود نػ ػ ر الموج ػػود فػ ػ الو درػ ػ المودعػ ػ و ػػأف‬
‫الارد لدس يدر مشروع أو من ؼ لؤللبلؽ أو مل لؼ لمنظ ـ الا ـ وكؿ و وحإ‪.‬‬ ‫مو وع سو‬
‫و دف ـ مف ذلػؾ أف دور المصػ فظ الارػ ر دراهػر عمػ م ار وػ و إ وػ ر مػ إذا كػ ف صنػ ؾ نرػص‬
‫أف دصاػػو عمد ػ السػػند الم ػراد ش ػ رث أو أف مصاػػوي الاهػػرؼ مل ػ لؼ‬ ‫ف ػ الود ن ػ ر الا ػ دج ػ‬
‫و درػرر رفػض إجػرام عممدػ الشػ ر دوف أف دااػدي ذلػؾ المسػ س‬ ‫الا مػ‬ ‫لمنظ ـ الاػ ـ و اآلدا‬
‫وأهؿ السند أو ااددم ‪.3‬‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌرلغ‪٠‬ؼ‪١‬ح ‪ ٚ‬اٌرٕظ‪١ّ١‬ح اٌّرؼٍمح تاٌؼماع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.487‬‬
‫‪ِ - 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.22‬‬
‫‪ِ - 3‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.25‬‬

‫‪24‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫و درهػد وػذلؾ أف‬ ‫‪ -3‬مودأ الرو ال وواد ‪ :‬أو م دارؼ و ل ر الا م فػ السػجؿ الادنػ‬
‫طا عمػ الممكدػ و لنسػو لمارػ ر‬ ‫ردن‬ ‫الاهرف ر الا اش ر ف ظؿ نظ ـ الش ر الادن ص‬
‫أو لمصػػؽ الادن ػ مو ػػوع الش ػ ر إذ دهػػو الاهػػرؼ المش ػ ر مط ػ ار مػػف الادػػو م مػ ػ ك ػ ف‬
‫مه ػػدرص و و لاػ ػ ل اك ػػوف الصر ػػوؽ المرد ػػد صردرػ ػ م ك ػػد و ن ئدػ ػ و ال دج ػػوز الطا ػػف فد ػ ػ ال‬
‫و ػػدعوي ال ػػوطبلف و ال و ػػدعوي اإلس ػػاصر ؽ أو اإلس ػػارداد و ص ػػذا مػ ػ دطم ػػئف المااػ ػ ممدف ودش ػػجن‬
‫الرروض المراوط و لرصوف‪.‬‬
‫و اجػػدر اإلش ػ ر إل ػ أف ال ر ػ الا م ػ ف ػ السػػجؿ الار ػ ر ل ػ مظ ػراف مظ ػػر إدج ػ و‬
‫دام ؿ ف أن دصاك عم الفدر وأ صؽ عدن عر ر مش ر و مظ ر الر سػمو و صػو أنػ ال‬
‫دصاك عم الفدر وأ صؽ عدن عر ر يدر مش ر‪.2‬‬
‫‪ -4‬موػػدأ الردػػد المطمػػؽ‪ :‬و مان ػ ث أف الش ػ ر صػػو مهػػدر الصرػػوؽ الادند ػ الار رد ػ س ػوام‬
‫دنرم ػ أو دزدم ػ إذ ال دمكػػف اإلصاج ػ ج و ػ‬ ‫داػػدل‬ ‫ف ػػو الػػذ دنشػػئ‬ ‫ك نػػر أهػػمد أو اواد ػ‬
‫‪3‬‬
‫كػذلؾ‬ ‫ددص ف السػجؿ الارػ ر‬ ‫الفدر إال مف ا رد‬ ‫سوام ودف أطراؼ الاهرؼ أو ف مواج‬
‫الصػ ؿ و لنسػو لؤلصكػ ـ و الرػ اررار الر ػ ئد الم واػ لصرػػوؽ عدندػ عر ردػ فػاف عػدـ شػ رص دػػنجـ‬
‫عن عدـ إمك ند اإلصاج ج و عم الفدر‪.‬‬
‫فػػاذا ك ػ ف نظ ػ ـ الش ػ ر‬ ‫و نجػػد أف موػػدأ الردػػد المطمػػؽ و دػػؽ الهػػم وموػػدأ الرػػو ال وواد ػ‬
‫الادن و ذا المودأ األلدر دوجد ال ر الا م لدي الماهرفدف ف الار رار فاف صذث ال ر ال دمكػف‬
‫أف اولد إال ووجود مودأ الردد المطمؽ الذ دااور مهدر ل ذث الرو ال وواد ‪.‬‬
‫الممكدػ‬ ‫إكاسػ‬ ‫مػػف أسػػو‬ ‫‪ -5‬موػػدأ ص ػػر الارػ دـ‪ :‬مػػف المامػػوـ أف الارػ دـ داػػد سػػو‬
‫الػذ درػوـ عمػ وا اػ الصدػ ز و الصدػ ز صػ‬ ‫‪‬‬
‫ونرهد و لار دـ فػ صػذا المرػ ـ الارػ دـ المكسػ‬
‫سػػدطر شػػلص سػػدطر م دد ػ عم ػ صػػؽ س ػوام ك ػ ف صر ػ عدند ػ الممكد ػ – إناف ػ ع – إراف ػ ؽ أو‬
‫شلهػػد و السػػدطر الم ددػ عمػ الصػػؽ اكػػوف ومو شػػر أعمػ ؿ م ددػ مم ػ درػػوـ وػ عػ د الم لػػؾ‬
‫عم النصو الذ ارا د طودا صذا الصؽ)‪.4‬‬
‫و الصدػ ز وػ لمان الرػ نون اا ػمف عنهػردف عنهػػر مػ د دام ػؿ فػ مو شػر األعمػ ؿ‬
‫الم ددػ الاػ دلول ػ صػػؽ مػػف صرػػوؽ الممكدػ الا مػ أو الن هػ عمػ الشػػدن و عنهػػر مانػػو ‪:‬‬

‫‪ِ - 1‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬ػمض اٌث‪١‬غ ف‪ ٟ‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬ص‪ٛ٠‬اْ اٌّطث‪ٛ‬ػاخ اٌجاِؼ‪١‬ح‪ ،‬اٌطثؼح اٌغاتؼح (‪ ،)1994‬م ‪.90‬‬
‫‪ - 2‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.91‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّاصج ‪ ِٓ 793‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٚ ٟ‬اٌّاصج ‪ ِٓ 16‬األِغ ‪ 74/75‬اٌّرٌّٓ إػضاص ِـخ اٌؼاَ ٌألعاً‪ ٚ ٟ‬ذؤؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼماع‪.ٞ‬‬
‫‪٠ٚ - ‬شغض ػٓ طٌه اٌرماصَ اٌّـمَ‪ ،‬اٌظ‪٠ ٞ‬ؤص‪ ٞ‬إٌ‪ ٝ‬إؿماٍ اٌذم‪ٛ‬ق‪ ،‬إطا ٌُ ذرُ اٌّطاٌ‪١‬ح ت‪ٙ‬ا سالي ِضج ِؼ‪ٕ١‬ح‪.‬‬
‫‪ِ - 4‬ذّض إٌّج‪ ،ٟ‬اٌذ‪١‬اػج‪ِٕ ،‬لؤج اٌّؼاعف‪ ،‬اإلؿىٕضع‪٠‬ح‪ِ ،‬وغ‪ ،‬اٌطثؼح اٌصأ‪١‬ح‪ ،1985 ،‬م ‪.16‬‬

‫‪25‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الصد ػ ز وا ػوافر صػػذدف‬ ‫الصػػؽ و وػػذلؾ اكاس ػ‬ ‫دام ػػؿ ف ػ ند ػ مػػف دو شػػر صػػذث األعم ػ ؿ إلكاس ػ‬
‫الانهردف و افرد وفردصم ‪.1‬‬
‫فػػاف صػػذث األلدػػر ف ػ ظػػؿ نظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ‬ ‫و إذا ك نػػر الصد ػ ز ردن ػ عم ػ الممكد ػ‬
‫اااوػػر أف‬ ‫وا ػ و لردػػد الش ػ ر) ذلػػؾ أف ماظػػـ الاش ػردا ر الا لمد ػ الا ػ األػػد و لنظ ػ ـ الادن ػ‬
‫عمػ أسػ س‬ ‫و لارػ دـ المكسػ‬ ‫يدر ومػ لئلكاسػ‬ ‫الار رار الا شمما عممد مس األ ار‬
‫الارػ ر و ونػ ما عمػ و ػ ئؽ‬ ‫دصدد الو ن الم د و الرػ نون لهػ ص‬ ‫أف المس الا ـ لؤل ار‬
‫‪2‬‬
‫و ػػذلؾ‬ ‫فاكاسػ ػ‬ ‫ال ػػذ اردػػد فدػ ػ ك ػػؿ الاه ػػرف ر الار ردػ ػ‬ ‫المس ػ د ػػاـ اأس ػػدس الس ػػجؿ الارػ ػ ر‬
‫الار ر ف مأمف ا ـ عف أ ااػد هػ در‬ ‫و دهو ه ص‬ ‫الك ف‬ ‫الصجد المطمر ف مواج‬
‫عػػف الفدػػر إال أف المش ػػرع الج ازئػػر و و ػ لريـ م ػػف اوند ػ لنظ ػ ـ الشػ ػ ر الادن ػ كأس ػ س لاممدػ ػ‬
‫الممكدػ فػ المنػ طؽ الاػ لػػـ‬ ‫إكاسػ‬ ‫مػػف أسػػو‬ ‫ال دػزاؿ دااػد و لارػ دـ كسػػو‬ ‫الصفػػظ الارػ ر‬
‫و لـ د سس فد واد السجؿ الار ر ‪.3‬‬ ‫اشمم عممد المس‬
‫ثالثا‪ :‬تقدير نظام الشير العيني‪:‬‬
‫إف نظ ػ ػ ـ الش ػ ػ ر الادن ػ ػ ص ػ ػ و ػ ػ لك در مػ ػػف الم ازد ػ ػ الا ػ ػ اف ػ ػػم عػ ػػف نظ ػ ػ ـ الش ػ ػ ر‬
‫و الذ ف نظر الفر لـ دامكف مف اصردؽ أصػداؼ الشػ ر الارػ ر عمػ عكػس نظػ ـ‬ ‫الشله‬
‫الش ر الادن الذ إما ز واصردؽ إساررار الممكد الار رد إال أن و و لريـ مػف ذلػؾ لػـ دلػؿ مػف‬
‫واض الادو ‪.‬‬
‫‪ -1‬مزاد ث‪ :‬لنظ ـ الش ر الادن جمم مف المزاد دمكف صهرص ف النر ط الا لد ‪:‬‬
‫* إف نظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ دػػوفر الصم د ػ الا م ػ لمماا ػػددف إذ أف كػػؿ م ػ صو مردػػد ف ػ السػػجؿ‬
‫الصػػؽ الادنػ‬ ‫الارػ ر صػػو الصردرػ الاػ ال دكانف ػ الشػػؾ و عمػ ذلػػؾ فمػػف داا ػػد مػػن هػ ص‬
‫المردد لدس وص ج إل الاصرؽ مف إساررار الصػؽ لسػمف و ال دكػوف ممزمػ و لوصػأل والاصػر عػف‬
‫‪4‬‬
‫فكؿ صذا ل ن لر و المكمؼ و لش ر‪.‬‬ ‫هص الاهرؼ الر نون‬
‫* إف صػػذا النظ ػ ـ دس ػ ؿ الااػػرؼ عم ػ الص ل ػ الر نوند ػ لمار ػ ر ومجػػرد اإلطػػبلع عم ػ الهػػصدف‬
‫المو ػػن‬ ‫الل هػ ػ و لارػ ػ ر مو ػػوع الاه ػػرؼ لئللمػ ػ ـ وك ػػؿ مػ ػ داام ػػؽ وػ ػ م ػػف صد ػػأل المسػ ػ ص‬

‫‪ِ - 1‬وطف‪ ٝ‬واًِ اٌجّاي‪ٔ ،‬ظاَ اٌٍّى‪١‬ح‪ِٕ ،‬لؤج اٌّؼاعف‪ ،‬اإلؿىٕضع‪٠‬ح‪ِ ،‬وغ‪ ،‬ص‪ ْٚ‬ؿٕح ٍثغ‪ ،‬م ‪.258‬‬
‫‪ِ - 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.26‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ ذفو‪١‬ال اٌفمغج اٌصأ‪١‬ح ِٓ اٌفغع اٌصأ‪١ِّ :ٟ‬ؼاخ ٔظاَ اٌل‪ٙ‬غ ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ِٓ ٞ‬اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪ ،‬م‪.13 ٚ 12 :‬‬
‫‪ِ - 4‬ضدد ِذّض اٌذـ‪ ،ٟٕ١‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.10‬‬

‫‪26‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الصػػدود و الػػر ـ كػػذلؾ أهػػؿ الممكد ػ فد ػ و كػػؿ األعو ػ م الا ػ ا رم ػ و جمدػػن الاهػػرف ر ال ػوارد‬
‫عمد منذ ددث ألوؿ مر ف السجؿ الار ر ‪.‬‬
‫د انجـ عف اش و األسم م واعام دث عمػ الارػ ر أس سػ‬ ‫الادو و األلط ر الا‬ ‫* أن داجن‬
‫الصؽ الادن ‪.1‬‬ ‫لمش ر و لدس إسـ الم لؾ أو ه ص‬
‫* الش ر الادن دسادع ااددن د در لمار ر وصذا م دس عد فػ عممدػ اصددػد وعػ م ال ػردو و‬
‫الرسوـ الار رد وطردر سمدم ‪.‬‬
‫* إرافػ ع دمػ الارػ رار كنادجػ طودادػ لوجػػود موػ د نظػ ـ الشػ ر الادنػ و اصفدػػز المااػ ممدف‬
‫الار رددف لئل داـ عم اإل اراض و الرصف الار ر و م ف الار رار المش ر ‪.‬‬
‫اوجػػد واػػض الادػػو فد ػ و لكن ػ ال‬ ‫‪ -2‬عدوو ػ ‪ :‬أم ػ ـ صػػذث الم ازد ػ لنظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ‬
‫و اام ؿ صذث الادو ف ‪:2‬‬ ‫ارمؿ مف د ا و مو وعدا‬
‫كمػ أنػ‬ ‫* الامػؿ و ػذا النظػ ـ دسػادع فػ ودادػ األمػر مسػػص شػ مبل لكػػؿ األ ار ػ فػ الدولػ‬
‫اػوفدر المػ ؿ و الرجػ ؿ الملاهػوف فػ صػذا‬ ‫عر رد لكؿ عر ر وصذا درا‬ ‫إنش م وط‬ ‫داطم‬
‫الك دػر مػف النفرػ ر إال أنػ ال دمكػف أف‬ ‫المدداف عكػس نظػ ـ الشػ ر الشلهػ الػذ ال داطمػ‬
‫إذ ال دمكػف مارفػ‬ ‫أف امس األ ار ػ‬ ‫دج‬ ‫ناج صؿ وأن صا ف ظؿ نظ ـ الش ر الشله‬
‫الرطن األر د و الاهرؼ فد ػ إال إذا ك نػر وا ػص الماػ لـ مػف صدػأل المسػ ص والصػدود كمػ‬
‫الك دػػر مػػف النفر ػ ر إال أن ػ ف ػ المر وػػؿ فػػاف‬ ‫أن ػ صا ػ و إف ك ػ ف نظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ داطم ػ‬
‫الفوائد الا اجن من ك در و ذلػؾ مػ لمارػ ر مػف دور إ اهػ د فػ مجػ ؿ اإلئامػ ف و الرػرض‬
‫و الا اااور وم و مهدر م ل ص ـ للزدن الدول ‪.‬‬ ‫الار ر‬
‫أو عد وط ػ ر لكػؿ‬ ‫إذ أف الهدص وط‬ ‫* إف نظ ـ الش ر الادن د د إل افادر الممكد‬
‫الاطودػؽ فػ الومػداف الاػ اافاػر فد ػ الممكدػ إلػ أجػزام ك دػر ل هػ‬ ‫وصد عر رد أمر هػا‬
‫فدهػو كػؿ شػلص دممػؾ جػزم هػفدر جػدا‬ ‫عندم اافار الممكدػ عػف طردػؽ المدػراأل و الرسػم‬
‫فدهػو وػذلؾ‬ ‫مف الار ر‪ 3‬مم د د إل الهدص لكػؿ جػزم م مػ كػ ف هػفد ار وط ػ عر ردػ‬
‫إال‬ ‫نظػ ـ الشػ ر الادنػ عػ ج از عػػف امودػ صػػذث الماطموػ ر والهػػدص وط ػ لكػػؿ وصػػد عر ردػ‬
‫وذلػػؾ وو ػػن مس ػ ص مادن ػ كصػػد أدن ػ إلعاو ػ ر الرطا ػ‬ ‫وس ػ ول‬ ‫أن ػ دمكػػف اف ػ د صػػذا الاد ػ‬
‫األر د وصد عر رد ‪.‬‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ ،‬أدىاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.16‬‬
‫‪ - 2‬سٍ‪ ً١‬أدّض دـٓ لضاصج‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.118‬‬
‫‪ - 3‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬ك‪ٙ‬غ اٌروغفاخ اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌمأ‪ ْٛ‬اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬عؿاٌح ِاجـر‪١‬غ‪ِ ،‬ؼ‪ٙ‬ض اٌؼٍ‪ َٛ‬اٌمأ‪١ٔٛ‬ح ‪ ٚ‬اإلصاع‪٠‬ح‪ ،‬جاِؼح اٌجؼاةغ‪ ،1982 ،‬م ‪.50‬‬

‫‪27‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫* كم دروف لهوـ نظ ـ الش ر الادن أف إنار ؿ الممكدػ و الصرػوؽ الادندػ األلػري عػف طردػؽ‬
‫صرػوؽ المػبلؾ الصردردػدف ف لشػلص الػذ‬ ‫الش ر وصدث دجاؿ مف صػذا النظػ ـ وسػدم إلياهػ‬
‫دهو ف نظر نظػ ـ الشػ ر الادنػ صػو الم لػؾ الصردرػ ل ػذا الصػؽ‬ ‫دش ر صؽ عدن ال دممك‬
‫فػ ظػػؿ صػػذا النظػ ـ إال نػ ذ ار لردػ ـ صػػذا األلدػػر عمػ‬ ‫إال أنػ م ػػؿ صػػذث األمػػور ال دمكػػف صػدو‬
‫مم ػ‬ ‫موػػدأ الشػػرعد الػػذ در ػ وفصػػص و ػ ئؽ الش ػ ر فصه ػ د در ػ مػػف وػػؿ المص ػ فظ الار ػ ر‬
‫درمؿ مف إصام الر اللطأ و إف صدأل فان داػد إسػا ن م و اإلسػا ن م شػ ذ عػف األهػؿ و واعػد‬
‫وأف الش ذ دصفظ و ال در س عمد ‪.‬‬ ‫الافسدر ار‬
‫ال ارمػػؿ مػػف إعاو ػ رث النظ ػ ـ األك ػػر‬ ‫إف صػػذث الادػػو الا ػ أوكمػػر لنظ ػ ـ الش ػ ر الادن ػ‬
‫و األف ػ ػػؿ سػ ػػودؿ لصم د ػ ػ الممكد ػ ػ الار رد ػ ػ و امكدن ػ ػ مػ ػػف ادام وظدفا ػ ػ اإلجام عد ػ ػ‬ ‫نج ع ػ ػ‬
‫إساط ع اف د الادو الا داهؼ و ػ النظػ ـ الشلهػ شػكبل و‬ ‫إذ أن مف ج‬ ‫واإل اه دد‬
‫الصػؽ و الماا مػؿ ماػ عمػ‬ ‫ألري إساط ع واأل األمػف و األمػ ف لهػ ص‬ ‫مو وع ومف ج‬
‫صد سوام و صو ال دؼ الذ دسا إل اصردر نظ ـ الش ر الار ر ‪.‬‬
‫فمػدس إل ان ع ػ وأف ػمد‬ ‫و إذا ك نر واض الدوؿ ال ازاؿ اطوؽ نظ ـ الش ر الشلهػ‬
‫الك دػػر مػػف اإلمك ندػ ر الم لدػ والفندػ و‬ ‫صػذا النظػ ـ وػػؿ ألف األلػػذ ونظػ ـ الشػ ر الادنػ داطمػ‬
‫‪1‬‬
‫و ريػـ ذلػؾ نجػد الك دػر‬ ‫الا ال ااوافر لدي الك در مف الدوؿ و ول ه الن مد من‬ ‫اإلدارد‬
‫ااامد نظ ـ الش ر الادنػ كأسػ س لاممدػ الصفػظ الارػ ر‬ ‫مف صذث الدوؿ و مف لبلؿ اشردا ا‬
‫و ذلػؾ مػف لػبلؿ األمنر ‪ :7/:8‬المنؤرخ فني ‪ 65‬ننوفمبر ‪6<:8‬‬ ‫و مف ودن الاشردن الجزائر‬
‫والم ارسػػدـ الانفددد ػ اله ػ در‬ ‫الما ػػمف إعػػداد مس ػ الا ػ ـ لؤل ار ػ و اأسػػدس السػػجؿ الار ػ ر‬
‫لافادؿ صذا النظ ـ كالمرسوم ‪ 95/:9‬المؤرخ في ‪ 58‬مارس ‪ 6<:9‬الماامؽ واعداد المس الا ـ‬
‫و المرسوم ‪ 96/:9‬المؤرخ في ‪ 58‬مارس ‪ 6<:9‬الماامؽ واأسػدس السػجؿ الارػ ر‬ ‫لؤل ار‬
‫اإلعام د عم نظػ ـ الشػ ر الشلهػ‬ ‫المادؿ و المامـ لسن ‪ 1993 1988 1980‬إل ج ن‬
‫ذلؾ أف نظ ـ الشػ ر الادنػ ال دمكػف اصردرػ فػ‬ ‫ف المن طؽ الا لـ اشمم واد عممد المس‬
‫الوا ػػن إال عمػ ػ س ػػودؿ الا ػػدرج واعاوػ ػ ر أف عممدػ ػ المسػ ػ الاػ ػ ـ أل ػ ػ لدـ الوم ػػدد ر عممدػ ػ شػ ػ‬
‫اسػػادع و ػػر طودػػؿ و الد ػ ف ػ اصددػػد النط ػ ؽ الطودا ػ لمار ػ رار كم ػ ااػػد األس ػ س الم ػ د‬
‫لمسجؿ الار ر ‪ .2‬و صذا م نهر عمد الم د ‪ 2‬مػف األمنر ‪ :7/:8‬السػ لؼ الػذكر ورول ػ ‪ :‬إإف‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ِٕ ،ٞ‬ل‪ٛ‬عاخ اٌذٍث‪ ٟ‬اٌذم‪ٛ‬ل‪١‬ح‪ ،‬ت‪١‬غ‪ٚ‬خ‪ ،2003 ،‬م ‪.28‬‬
‫‪ِ - 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.33‬‬

‫‪28‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫مسػ ػ األ ار ػ ػ الاػ ػ ـ دص ػػدد ودا ػػرؼ النطػ ػ ؽ الطوداػ ػ لمارػ ػ رار و دك ػػوف أس سػ ػ م ددػ ػ لمس ػػجؿ‬
‫الار ر إ‪.‬‬
‫إذف ف لشػ ػ ر الارػ ػ ر عم ػػؿ فنػ ػ د ػػدؼ إلػ ػ اس ػػجدؿ ملام ػػؼ الاه ػػرف ر الػ ػوارد عمػ ػ‬
‫الار رار وادار الش ر الار ر إلظ ر وجودصػ لمك فػ و نظػ ار لؤلصمدػ الرهػوي لمشػ ر الارػ ر‬
‫فرد أعاور مف األصداؼ الا ارم إلد ماظـ اشردا ر الا لـ مف أجػؿ انظػدـ ممكدا ػ الار ردػ‬
‫إال أف نظ ـ الش ر الار ر لدس فكر صدد وؿ صػو صردرػ‬ ‫و اأمدف إساررار الما مبلر الار رد‬
‫مف الموصأل ال ن مف صذا الفهؿ‪.‬‬ ‫و صذا م سنودن‬ ‫ددم دـ الممكد الار رد‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التطور التاريخي لنظام الشير العقاري‬

‫األهؿ ف‬ ‫عرفر فكر الش ر الار ر منذ أ دـ الاهور أدف ك نر الشكمد ص‬
‫إل‬ ‫ال ن إلجرامار و مراسدـ مادن ارم‬ ‫ملامؼ اا مبلر األفراد ل ه الار رد من‬
‫ص‬ ‫و صم د الاا مؿ و مف الفش و اللداع و لاؿ صذث األسو‬ ‫ا ودر الممكد ألهص و‬
‫و اراص‬ ‫انظدـ الما مبلر الار رد‬ ‫ف‬ ‫دومن صذا اصا ط لنفس‬ ‫ازاؿ اجاؿ الدوؿ إل‬ ‫الا‬
‫م ف ساد ورام إساررارص و مف ودف‬ ‫اسا دوم إل الوصأل عف السودؿ األك ر نج ع و‬
‫صذث الدوؿ الجزائر الا مري ص األلري نظ م الار ر ومراصؿ ا ردلد ماا و ومامدز ‪.‬‬
‫ددم وصدد‬ ‫األوؿ لنظ ـ الش ر الار ر‬ ‫ف إط ر صذث الدراس الا ردلد سناطرؽ ف المطم‬
‫ال ن لاطور نظ ـ الش ر الار ر ف الجزائر‪.‬‬ ‫ـ ف المطم‬
‫المطمب األول‪ :‬نظام الشير العقاري ديما و حديثا‪.‬‬
‫إراوطر عم مر األزمن وفكر‬ ‫إف نظ ـ الش ر الار ر فكر مكرس ف أعم ؽ الا رد‬
‫فالامفر أشك ؿ و‬ ‫الا عرف اإلنس ف منذ أ دـ الاهور ونوعد الجم عد و الفردد‬ ‫الممكد‬
‫الا ك ف دساامم الردام لاصردؽ نوع مف الابلند لاهرف ا ـ ومن‬ ‫طروس نرم و صم دا‬
‫أف‬ ‫ـ اطودر و انظدـ صذث الرواعد الرددم واطور المجاما ر إل‬ ‫الزمند‬ ‫مرور الصر‬
‫ر ف شكؿ نظ ـ مصكـ‪.‬‬ ‫أهوصر ف و ان الص‬
‫و سنان وؿ ف الفرع األوؿ‪ :‬نظ ـ الش ر الار ر ف الاهر الرددـ ـ نظ ـ الش ر الار ر ف‬
‫الاهر الصددأل كفرع ف‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬نظام الشير العقاري في العصر القديم‬

‫لاصردؽ‬ ‫ص ولوا إساام ل‬ ‫و الا‬ ‫عرفر لدي الردام‬ ‫إف الرواعد و الطرؽ الا‬
‫وجدر لدي طوائؼ وشرد انصهر وهف ل ه ف‬ ‫نوع مف الابلند لماهرف ر الار رد‬
‫لاور دو ار ص م ف اكودف المون األول‬ ‫الروم ف و دم م المهرددف واعاو ر أف صذث الشاو‬
‫لمرواندف الصدد لمش ر الار ر سوام و لنسو لمار أو لفدر الار ‪.1‬‬

‫أوال‪ :‬الشير العقاري في عيد الرومان و دماء المصريين‬

‫لرػػد ك ػ ف الر ػ نوف الروم ػ ن ف ػ مراصم ػ األول ػ م ػ ال صد ػ عم ػ سػػد د الشػػكمد و شػػمول‬
‫إذ لػ ػػـ اكػ ػػف الممكد ػ ػ ف ػ ػ أ اهػ ػػرؼ ػ ػ نون انارػ ػػؿ ومجػ ػػرد او ػ ػ دؿ‬ ‫لك ف ػ ػ الما ػ ػ مبلر الر نوند ػ ػ‬
‫اإلراداػػدف‪ 2‬فمػػـ دكػػف الاهػػرؼ الر ػ ئ مروػػوؿ دوف أف دهػػصو رمػػز أو إشػ ر أو صركػ مادنػ‬
‫دوف أف دمدزوا ف ذلؾ ودف المنروؿ و الار ر واف ك نوا د و اوا إجرامار مارد فدم واػد مػف‬
‫أجػػؿ إعػػبلف الفدػػر وصػػدوأل الاهػػرف ر الوا ا ػ عم ػ الار ػ رار فك ػ ف إنار ػ ؿ الممكد ػ دػػاـ واصػػدي‬
‫‪In jure‬‬ ‫الم دد ػ ال بل ػ و ص ػ ‪ :‬اإلش ػ د ‪ )Manicipatio‬الػػدعوي الهػػورد‬ ‫األس ػ لد‬
‫‪ )cessio‬و الاسمدـ ‪.)Traditio‬‬
‫عممد ر نرؿ الممكد أسموو جوصرد صدأل داد‬ ‫اإلش د ف‬ ‫‪ -1‬اإلش د‪ :‬ك ف أسمو‬
‫و صو عو ر عف إصاف ؿ داجمن فد مم مو طوائؼ الشا‬ ‫وسدم إلعبلف عممد إنار ؿ الممكد‬
‫كم دص رث الماهرؼ و الماهرؼ إلد و ص مؿ المدزاف و لمس ش ود مف المواطندف‬
‫الروم ف الو لفدف و او دأ إجرامار اإلش د وأف دروـ الماهرؼ إلد وامس ؾ م درمز إل الار ر‬
‫ـ د ر المدزاف و لورونز ودسمم إل الماهرؼ واعاو رص من‬ ‫مو وع الاهرؼ ودف ددد‬
‫لممودن أم الماهرؼ فرد ك ف درؼ مو ف سمود و واام ـ صذث اإلجرامار انارؿ الممكد مف‬
‫صا و إف ك ف الاهرؼ الذ أساند إلد و طبل‪ 3‬ف لممكد انارؿ‬ ‫الماهرؼ إل الماهرؼ إلد‬
‫و لدس‬ ‫وام ـ صذث اإلجرامار الشكمد الا ااد وسدم إلعبلـ الفدر وصدوأل الاهرؼ الر نون‬

‫‪ - 1‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.07‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Henri et Léon Mazeaud,Jean Mazeaud, François Chabas, Leçons de droit civil, (Sûreté, publicité foncière), Tome‬‬
‫‪III, premier volume, éditions montchrestien, page: 567.‬‬
‫‪ - 3‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.31 :‬‬

‫‪30‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ف وبلد الدون ف مف صدأل أف ودن منزؿ أو‬ ‫و صو م نجد ل شود‬ ‫الاهرؼ نفس‬ ‫وموج‬
‫أف دكوف مسموص و دد ن ‪.‬‬ ‫و كؿ نرؿ لمممكد دج‬ ‫عر ر دهصو رو ف لآلل‬
‫و صو طردؽ الر لنرؿ الممكد‬ ‫الهور‬ ‫ئ‬ ‫‪ -2‬الدعوي الهورد ‪ :‬أو النزاع الر‬
‫المشار اممؾ‬ ‫ث دافؽ الو ئن من المشار عم اهودر دعوي ددع فد‬ ‫و ومرا‬ ‫الروم ن د‬
‫‪1‬‬
‫فانارؿ الممكد‬ ‫صكم وا و ر الممكد لممدع‬ ‫فدهدر الر‬ ‫الار ر المودن فدرر الو ئن ذلؾ‬
‫إل صذا األلدر‪.‬‬
‫كم صو‬ ‫‪ -3‬الاسمدـ‪ :‬أم إنار ؿ الممكد عف طردؽ الاسمدـ فمـ اكف واجرامار شكمد رسمد‬
‫الممكد عف طردؽ الاسمدـ أج زص إجوساند فإ‬ ‫فاكاس‬ ‫الشأف ف اإلش د و الدعوي الهورد‬
‫ك نر اااور يندم مف‬ ‫اإل مدـ ممك صردرد إذ أف صذث األ ار‬ ‫لؤلفراد لداممكوا مف أ ار‬
‫و ممك لمف اصدف أ لؤلم الروم ند ) و لـ دكف دساطدن األفراد أف دكوف ل ـ‬ ‫ين ئـ الصر‬
‫األمدرد‬ ‫سوي صؽ اإلناف ع و ص وذلؾ اشو األ ار‬ ‫وؿ ك ف ل ـ فد‬ ‫ممكد صردرد‬ ‫فد‬
‫ف الممكد الا م ند ‪.2‬‬
‫و إنار ؿ الممكد عف طردؽ الاسمدـ د ألد عد هور ك لاسمدـ و لدد و دصهؿ ذلؾ عف‬
‫طردؽ إفاراض و ن الدد عم الش م فاذا ك ف صن ؾ م جر و مساأجر و أراد الم جر أف دودن‬
‫لممساأجر فدفارض أف المساأجر د أهو وا ا ددث عم الش م ووهف م لك ودكف أف‬
‫الص ؿ دوف ص ج‬ ‫صذث الص ل انارؿ الممكد ف‬ ‫الممكد فف‬ ‫دررر الم جر إسر ط صر ف‬
‫ند الص ئز و صن ؾ الاسمدـ‬ ‫وؿ دصهؿ اإلنار ؿ ومجرد صهوؿ افددر ف‬ ‫لممن ول الددود‬
‫انارؿ فد الممكد وواسط نرؿ مفا ح الدار أو الروو أو المساودع مف دد إل دد‬ ‫الرمز ‪ :‬الذ‬
‫لماسمدـ ف و الاسمدـ و لدد‬ ‫أم الهور ال ل‬ ‫فدكوف اسمدـ المفا ح وم و اسمدـ الار ر نفس‬
‫مك ف مرافن و دشدر‬ ‫‪ )Longa manu‬صدأل درؼ الو ئن أو الماهرؼ و لار ر ف‬ ‫الطودم‬
‫المشار إل صدود الار ر و و ذا اإلجرام انارؿ الممكد ‪.‬‬
‫وول ه اإلش د والدعوي‬ ‫الر نوف الروم ن‬ ‫إذف فجمدن صدث الطرؽ لنرؿ الممكد ف‬
‫ومنن الفش‬ ‫مف الابلند م دكفؿ ا ودر الممكد‬ ‫فد‬ ‫الهورد ك نر ااـ واجرامار شكمد‬
‫‪3‬‬
‫ودروؿ المشرع األلم ن إادرنغإ إ‪Ihering‬إ إف ل ذث الردود الشكمد عند‬ ‫والاص دؿ ف الاا مؿ‬
‫الاا د مصبل لمشؾ وؿ اطون الارد‬ ‫ال اجاؿ ألمر اإلراد ف‬ ‫أن‬ ‫الروم ف واض المزاد ف‬

‫‪ - 1‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.6 ٚ 5 :‬‬

‫‪ - 2‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪٘ ،‬اِق علُ ‪ ،1‬م‪.22 :‬‬
‫‪ - 3‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.31 :‬‬

‫‪31‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫وط ون ال دساطدن ما اإلفبلر مف و أ رث و هصا ‪ )1‬إال أن عندم طن الروم ف أشواط ف‬

‫عمؿ المشرعوف وف طمداا ـ الص كـ‬ ‫وراجر اج را ـ ونزح إلد ـ األج ن‬ ‫طردؽ الاطور‬
‫كسر األيبلؿ و اصردر الارود مف الردود‬ ‫إ‪Préteur‬إ عم‬ ‫إ ورداورإ‬ ‫الر‬ ‫الروم ن‬
‫الشكمد ‪.‬‬
‫ولرد إنارمر الفكر الروم ند و ذا الهدد إل الر نوف الفرنس الرددـ الذ أور عم نفس‬
‫‪2‬‬
‫صو الاطور الماواهؿ‬ ‫إال أف الش م الذ مدز صذا الر نوف عف الر نوف الروم ن‬ ‫نمط الش ر‬
‫إل إعبلف كا و لدي‬ ‫لمش ر الذ ا صوؿ مف إش ر شف ص لمما مبلر الار رد أم ـ الادال‬
‫أف اـ إصداأل نظ ـ مصكـ لمش ر‬ ‫اطور مسامر إل‬ ‫نظ ـ الش ر ف‬ ‫ـ ور‬ ‫كا و ال وط‬
‫مساامراا و من الجزائر‪.‬‬ ‫الار ر ف فرنس اـ نرم إل أيم‬
‫أم فدم دلص دم م المهرددف فرد عرفوا ملامؼ الاهرف ر الن م لمممكد سواما ك ف‬
‫كم أنش وا مهمص ل ه‬ ‫منروال أو عر را و نظموا إنار ؿ الممكد واجرامار مادن‬ ‫مصم‬
‫إذ لـ دكف الاسجدؿ ركف ف‬ ‫ارد عمد‬ ‫و اسجدؿ الاهرف ر الا‬ ‫اروـ واصه م األ ار‬
‫الاهرؼ وانم األس س الذ ااامد عمد الدول لفرض ال ردو ‪.3‬‬
‫و إف لـ دفر وا دم م المهرددف ودف المنروؿ و الار ر و لكن ـ أوجدوا‬ ‫و صا‬
‫دكوف الجمدن‬ ‫اجري ودف الن س صا‬ ‫اإلجرامار البلزم لاصردؽ عبلند كؿ الما مبلر الا‬
‫كم دمكف أف اكوف صجد سوام فدم ودف الماا ددف أو إاج ث الفدر‪.4‬‬ ‫عم ودن من‬
‫إذ ك نر الممكد‬ ‫كم ج م ف مدون صموراو الش در جزم ل ص دنظـ الممكد الار رد‬
‫نوف صموراو‬ ‫ف‬ ‫سوام و لنسو لمار رار أو المنروالر وومغ صم دا‬ ‫الفردد صر مسمم و‬
‫ف و دررر عروو‬ ‫رار الرددم‬ ‫نوف أو نظ ـ الر ف الص‬ ‫م لـ دومف‬ ‫مف السطو والسر‬
‫اإلعداـ عم الرجؿ الذ دروض عمد ماموس وجردم السر أو السطو وف ص ل عدـ الروض‬
‫عم الس رؽ فاف عم المسروؽ أف ددل وود ف دودف فد م سرؽ من أم ـ اإلالث و ف صذث‬
‫كؿ‬ ‫عم‬ ‫أف داو‬ ‫دصكم‬ ‫دائر المددن الا‬ ‫و ار السر ف‬ ‫الص ل فاف الص كـ الذ‬
‫األشد م الا سر ر من ‪.5‬‬
‫ثانيا‪ :‬الشير العقاري في الشريعة اإلسالمية‬

‫‪ - 1‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.96‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page: 452.‬‬
‫‪ - 3‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.06:‬‬
‫‪ - 4‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.07:‬‬
‫‪ - 5‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.06:‬‬

‫‪32‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ااـ ومجرد‬ ‫وؿ جاما‬ ‫إف الشردا اإلسبلمد لـ اشارط لهص الارود شكبل مادن‬
‫سواما ك ف مصم منروال أو عر ار‪.1‬‬ ‫الا ار‬
‫و الشردا اإلسبلمد م م م ؿ الشرائن الرددم ك لر نوف الروم ن لـ اكف مط لو وو ن نظ ـ‬
‫و صذا راجن إل أف الما مبلر الار رد انذاؾ ك نر مدم جدا صذا مف‬ ‫مصكـ لمش ر الار ر‬
‫ممؾ‬ ‫أصد وؿ ص‬ ‫ال دممك‬ ‫عم‬ ‫ك نر أ ار‬ ‫ألري فاف جؿ األ ار‬ ‫و مف ج‬ ‫ج‬
‫لمجمدن و ملهه لئلساام ؿ الا ـ ك لرع م بل يدر أف الشردا اإلسبلمد و إف لـ اوجد‬
‫او دؽ الارود و ملامؼ الاهرف ر و لكا و و‬ ‫ص ر عم‬ ‫نظ ـ مصكـ لمش ر الار ر إال أن‬
‫اإلش د أو الرصف عند الادادف لرول اا ل ف اد المدادن ‪:2‬إ دأد الذدف امنوا إذا ادادناـ وددف‬
‫كم عمم اهلل‬ ‫أف دكا‬ ‫و لادؿ و ال دأو ك ا‬ ‫ودنكـ ك ا‬ ‫إل أجؿ مسم ف كاووث و لدكا‬
‫و لدم ؿ لمذ عمد الصؽ و لداؽ اهلل رو و ال دولس من شد فاف ك ف الذ عمد الصؽ‬ ‫فمدكا‬
‫ادف أو ال دساطدن أف دمؿ صو فمدمؿ ولد و لادؿ و اساش دوا ش دددف مف رج لكـ‬ ‫سفد أو‬
‫فاف لـ دكون رجمدف فرجؿ و إمرأا ف ممف ار وف مف الش دام أف اظؿ إصداصم فاذكر إصداصم‬
‫األلري و ال دأو الش دام إذا م دعوا و ال اس موا أف اكاووث هفد ار أو كود ار إل أجم ذلكـ‬
‫ر اددرون ودنكـ فمدس‬ ‫أ سط عند اهلل و أ وـ لمش د و أدن أال ارا ووا إال أف اكوف اج ر ص‬
‫وال ش دد و إف افاموا فان فسوؽ‬ ‫عمدكـ جن ح أال اكاووص و اش دوا إذا او دااـ و ال د ر ك ا‬
‫وكـ و ااروا اهلل و داممكـ اهلل و اهلل وكؿ ش م عمدـ و إف كناـ عم سفر و لـ اجدوا ك او فرص ف‬
‫فمد د الذ أ امف أم نا و لداؽ اهلل رو و ال اكاموا الش د و‬ ‫فاف أمف وا كـ وا‬ ‫مروو‬
‫مف دكام فان ا ـ مو و اهلل وم اامموف عمدـإ‪.‬‬
‫ع دؿ ـ‬ ‫دد ك ا‬ ‫اآلد الكردم وكا و الددف الم جؿ عم‬ ‫دأمرن ف‬ ‫ف هلل سوص ن و اا ل‬
‫عمد الصؽ فاذا ك نر‬ ‫وامبلم الذ‬ ‫و دأمرث أف دكا‬ ‫الكا و‬ ‫أف دأو‬ ‫الك ا‬ ‫دصظر عم‬
‫و انظدـ الرجوع إلد‬ ‫وسدم إل و ر الاهرؼ فاف صفظ م دكا‬ ‫األهؿ ص‬ ‫الكا و ف‬
‫و عم صذا النصو دمكف‬ ‫صو مم ددلؿ ف مدلوؿ الكا و و م ارم إلد‬ ‫لمارف م اـ إ و ا‬
‫لم ا دؼ إلد اآلد الكردم مف‬ ‫إعاو ر صفظ المصررار و ش رص نوع مف الانظدـ الامم‬
‫صفظ أمواؿ الن س و انظدـ الما مبلر ودن ـ لم دوفر الصم د لمصروؽ و اإلساررار ف الاا مؿ‪.‬‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ ،‬أدىاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.18‬‬
‫‪ - 2‬ا‪٠٢‬ح ‪ ِٓ 282‬ؿ‪ٛ‬عج اٌثمغج‪.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و د أكدر اآلد الكردم عم اإلش د مف أجؿ ش ر الما مبلر إذ ك ف واجو ولزام‬

‫عم الن س اإلدالم وش داا ـ عم و وع الما مبلر اصر ط ئم اإل ـ؛ ورول ‪:‬إ ‪....‬و ال اكاموا‬
‫الش د و مف دكام فان ا ـ مو و اهلل وم اامموف عمدـ‪.....‬إ‪.‬‬
‫اكودف ال رو سوام و لنسو لمدول‬ ‫و دورص ف‬ ‫إال أن واد أف ظ رر أصمد األ ار‬
‫و فرض دود مادن عم‬ ‫و ارسدم‬ ‫أولؤلفراد ك ف لزام إدج د نظ ـ مصكـ لانظدـ األ ار‬
‫ك نر اددف‬ ‫مر و الدول الا م ند الا‬ ‫و صذا م‬ ‫ارد عمد‬ ‫الما مبلر الر نوند الا‬
‫و ك ف ذلؾ سن ‪ 945‬صجرد صدأل ألفر صدئ مف‬ ‫و إلسبلـ و اصكـ وأصك ـ الشردا اإلسبلمد‬
‫سن‬ ‫و الرري فأن ر صذث ال دئ عمم‬ ‫ؿ الامم م و كو ر رج ؿ الدول لاسجدؿ األ ار‬ ‫أف‬
‫شا ر الدول وصفظر ف‬ ‫ف ‪ 980‬دفا ار و ن عمد‬ ‫و أودعر نادج عمم‬ ‫‪ 1010‬صجرد‬
‫و‬ ‫مك ف أمدف ال دمكف فاص إال وأمر مف السمط ف و ومارف صدئ مف كو ر موظف الدول‬
‫ف سن ‪ 1274‬صجرد أسسر الدول دوائر ل ه لاسجدؿ الاهرف ر الار رد سمدر‪ :‬إنظ ر‬
‫و‬ ‫اسجدؿ األمواؿ يدر المنرول وأسم م أهص و‬ ‫الدفار ل ن إ أو إ دائر الط ووإ م ما‬
‫الما مبلر الماامر و ‪.‬‬
‫الا د الا م ن و صؿ مصم اإلساام ر الفرو الما د‬ ‫و داـ األمر كذالؾ إل أف إنا‬
‫اآلف وك ف وذلؾ السو‬ ‫نصف عمد‬ ‫فسف الرواندف واألنظم الا‬ ‫ألصك ـ الشردا اإلسبلمد‬
‫واف ك ف‬ ‫المار ؿ لاطور الفر اإلسبلم ف مدداف الما مبلر الر نوند السدم الار رد من‬
‫الموـ وؿ كؿ الموـ داود عم فر م المسممدف الما هردف ف عدـ ألذصـ وأصك ـ الشردا الفرام‬
‫صذا‬ ‫ف‬ ‫من الاهر الصددأل وراصوا دس دروف اطور الفر الفرو‬ ‫واطودرص اطود ار دام ش‬
‫المج ؿ ودنظموف الرواندف الارود اإلسبلمد وفؽ نوف ن وولدوف و يدرث‪.1‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬نظام الشير العقاري في العصر الحديث‬
‫موزع ودف األسر والاش ئر و مجرد مهدر لمرزؽ ف األسر‬ ‫واد أف ك نر األ ار‬
‫موزع ودف األسد د واإل ط عدف وأهوصر مظ ار مف مظ صر‬ ‫الرروف الوسط‬ ‫أهوصر ف‬
‫كمم‬ ‫الزعدـ أو السدد واسا‬ ‫فكمم ك نر أ ار‬ ‫النظ ـ اإل ط ع‬ ‫السمط و الجورور ف‬
‫فك نر إنار ؿ ممكد األرض مف شلص آللر مو وؼ عم‬ ‫زادر سطوا و إاسن سمط ن‬
‫مف طرؼ الفرو م‪.‬‬ ‫موافرا ـ ووواسط إجرامار مارد اصوؿ دوف اممؾ صذث األر‬

‫‪ - 1‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.12 :‬‬

‫‪34‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫أهوصر الار رار وم لاممؾ مف‬ ‫إال أن ف مطمن الاهر الصددأل و زواؿ الا د اإل ط ع‬
‫إذ أهوصر انارؿ‬ ‫طرؼ الك ف فاصرر إنار ؿ الممكد مف الردود و اإلجرامار الشكمد الس ور‬
‫ومجرد إاف ؽ األطراؼ إال أف صذث الو اد لمرر ص ل جددد مف البلإساررار و أهوصر‬
‫فرد دردـ الم لؾ وودن الار ر أك ر مف مر دوف أف‬ ‫لممن زع ر الملامف‬ ‫الممكد الار رد عر‬
‫فف لو م ك ف الماهرؼ إلد دساند إل ظ صر الص ؿ‬ ‫دامكف المشار مف الامـ و لودوع الس ور‬
‫و اور ممكد الار ر م دد وظ ور الم لؾ الصردر ل ذا الار ر كم أف الم سس ر الم لد ك نر‬
‫عدـ إساررار الممكد الار رد اصجـ عم اإل راض لر م اأمدن ر الار رد ‪.1‬‬ ‫وسو‬
‫م عم ص ل عدـ اإلساررار سار ي لود الدوؿ إل اون نظ ـ الش ر‬ ‫وف سودؿ الر‬
‫فأنشأر وذلؾ السجبلر الا‬ ‫صرؽ اإلعبلف عف جمدن الما مبلر الار رد‬ ‫الذ‬ ‫الار ر‬
‫م منا لماص دؿ‬ ‫جمدن الصروؽ و د و ار اصر ر و الر‬ ‫اا مف هص ئؼ ادوف فد‬
‫‪2‬‬
‫و د ظ رر طبلئن صذا النظ ـ ف أوالر الررف ال مف عشر إال أن لـ‬ ‫وصفظ لممكاسو ر‬
‫ئم عم أس س ور و ل كد ف و أصداؼ إال ف أوالر الررف الا سن عشر و أوائؿ‬ ‫دهو‬
‫الررف الاشردف‪.‬‬
‫و ك نر كؿ مف ألم ند و فرنس و أسارالد ودعو مف السدد إ روورر ردش ر اورنسإ مف‬
‫و سار ج صد عم اطودرث و اوطددث عم‬ ‫الدوؿ األوائؿ الا ألذر ونظ ـ الش ر الار ر‬
‫أسس وا و مادن اازز ال ر فد ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الشير العقاري في كل من ألمانيا و فرنسا‬
‫اااور ألم ند و و أللص وروسد أوؿ الدوؿ الا إاوار الاسجدؿ ف الهص ئؼ صدأل‬
‫سن ‪ 1783‬نظ م أنشأ وموجو‬ ‫الاشردف مف ش ر ج نف‬ ‫ف‬ ‫فرددردؾ ال ن‬ ‫أهدر ممك‬
‫فالهص كؿ هصدف فد لمار ر مو وع الاهرؼ‬ ‫سجبلر عر رد ذار هص ئؼ ماادد‬
‫‪3‬‬
‫إذ دمزـ الر نوف األلم ن بالمادة‬ ‫ولدس لمم لؾ فاكوف صذث الهصدف مصبل لكؿ إعبلف عر ر‬
‫دجاؿ لكؿ عر ر‬ ‫و الذ‬ ‫السجؿ الار ر‬ ‫عر ر ف‬ ‫‪ 6668‬و م وادص دد كؿ صؽ عدن‬
‫صذا السجؿ ض و لدس موظؼ‬ ‫و دشرؼ عم‬ ‫عنوان ل ه فد كؿ الود ن ر الماامر و‬
‫و ال دسم و لردد إال واد عممد الفصص إذ‬ ‫أوال مف صروؽ الط ل‬ ‫و داصرؽ الر‬ ‫إدار‬
‫كأف داودف لر‬ ‫أن دامان و لسمط الك مم لرفض كؿ دد ال دراث يدر ل ؿ مف الادو‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ ،‬أدىاَ اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.20 :‬‬
‫‪ - 2‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.07 :‬‬
‫‪ - 3‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.75 ٚ 74 :‬‬

‫‪35‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و و ذث الوسدم دهو أمر نرؿ‬ ‫السجؿ أف الارد المراد اسجدم لـ دهدر مف الم لؾ الصردر‬
‫الصروؽ الادند الار رد ف مأمف مف كؿ الطاوف‪.‬‬
‫األمر ذا هف إعبلمد ال إنش ئد و لـ دكاس‬ ‫و د ك ف الردد ف السجؿ الار ر ف و د‬
‫إال واد هدور انون ‪ 8‬ماي سنة ‪ 6;:5‬وصدأل أف الاهرف ر‬ ‫الردد الرو ال وواد الا م‬
‫ددص ف الهصدف‬ ‫الر ئد لـ اكف اااور هصدص و ن فذ ودف طرف الاهرؼ إال مف ا رد‬
‫‪1‬‬
‫ألجؿ إام ـ ما مم الش ر أف دما ؿ‬ ‫أد‬ ‫الر نوف الوروس‬ ‫و د أوج‬ ‫الادند لمار ر‬
‫الار ر لماهرد أم م عمن و وهور ع ؿ عف إرادا م الماو دل‬ ‫الماا دوف أم ـ الر‬
‫ار ار وادودف صذا الاهرد ‪.2‬‬ ‫و لودن و الشرام فدهدر الر‬
‫اوافر ا م ودف السجؿ الار ر و سجؿ المس ص و عم صذا‬ ‫و الطردر األلم ند اوج‬
‫وا دا السجؿ‬ ‫الذ‬ ‫إطبلع الر‬ ‫اجرد إدار المس ص دج‬ ‫األس س فاف كؿ افددر م د‬
‫سجؿ ف‬ ‫ئ ) ن شن عف نرؿ الممكد الذ‬ ‫المر وؿ كؿ افددر نون‬ ‫و ف‬ ‫الار ر‬
‫ودادووف فر م الر نوف عم الطردر األلم ند‬ ‫إعبلـ إدار المس ص عن‬ ‫السجؿ الار ر دج‬
‫‪3‬‬
‫ومو ادف‪:‬‬
‫وصو أمر دساف د من أف نرؿ الممكد ص منص مف‬ ‫‪ -1‬أن اجاؿ الاسجدؿ شرط ف الممكد‬
‫المشرع‪.‬‬
‫ذلؾ فاذا أهدر‬ ‫لنرؿ الممكد و لاسجدؿ و عم‬ ‫ارردر الر‬ ‫‪ -2‬إصام ؿ و وع ألط م ف‬
‫صد صذا‬ ‫وذلؾ الم لؾ الصردر‬ ‫الررار و لاسجدؿ و ك ف ملطأ نفد اررث و دذص‬ ‫الر‬
‫اللطأ‪.‬‬
‫إال أف صذث اإلنار ذار ال مصؿ ل مر رن و لفوائد الجم لنرؿ الممكد عف طردؽ الاسجدؿ‬
‫دمكف ادارك وارردر مس ولد اإلدار أو‬ ‫الش ر) الا ال دمكف إنك رص و ألف لطأ الر‬
‫ص ل لطأ‬ ‫ددفن ف‬ ‫ل ال رر ف لااودض الذ‬ ‫الما رر ممف سو‬ ‫ودفن ااودض إل‬
‫د مل طر الفمط دمد ورسوـ‬ ‫اآلمر و لاسجدؿ دألذ مف هندوؽ اأمدف ل ص‬ ‫الر‬
‫ؼ عم رسوـ الاسجدؿ و دسم مومغ ال م ف‪.‬‬ ‫اكمدمد ا‬
‫القانون الصادر‬ ‫أم ف فرنس فمرد أ ر المشرع الفرنس نظ ـ الش ر الار ر وموج‬
‫صذا الر نوف ووجو اسجدؿ الارود الن م لمممكد والصروؽ‬ ‫بتاري ‪ 56‬مارس ‪ 6;88‬و در‬

‫‪ - 1‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.07 :‬‬

‫‪ - 2‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.36 ٚ 35 :‬‬
‫‪ - 3‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.78 :‬‬

‫‪36‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الادند الار رد األلري ودف األصد م لمجرد اإلصاج ج و إاج ث الفدر إذ ك نر عممد الاسجدؿ‬
‫‪1‬‬
‫و ك ف نظ ـ الش ر انذاؾ نظ م‬ ‫الار رار‬ ‫ااـ وفؽ أسم م األشل ص ودؿ اإلعام د عم‬
‫و صذا م دور الارد الن ؿ لمممكد عر‬ ‫شلهد ال داط لمارد المسجؿ و وور مطمر‬
‫ذلؾ‬ ‫المف د إل ذلؾ فاور الممكد وسو‬ ‫مف األسو‬ ‫اإللف م أو اإلوط ؿ أل سو‬ ‫لطم‬
‫اا ن مف عدـ ال ر و اإلساررار‪.‬‬
‫و د ص ولر فرنس وواسط واض رج ل الملاهدف اون نظ ـ الش ر الادن مف أجؿ‬
‫و د اشكمر ل ذا الفرض لجن مف‬ ‫الار رد و اركدزص عم أسس مادن‬ ‫انظدـ أك ر لممكدا‬
‫ل رج الورلم ف و ك ف ذلؾ سن ‪ 1891‬و د أوهر صذث المجن واد دراس ر إسامرر صا سن‬
‫يدر أف الصكوم الفرنسد رف ر ذلؾ ودرجن سو‬ ‫‪ 1905‬واعام د نظ ـ الش ر الادن‬
‫الدول و صذا م‬ ‫رور مس جمدن أ ار‬ ‫إل أف مف شأف اون نظ ـ الش ر الادن‬ ‫رف‬
‫الادؿ الذدف ك نوا د دمنوف‬ ‫كا‬ ‫كذلؾ ما ر‬ ‫ددعوا لنفر ر جم و و ر طودؿ و وسو‬
‫مف شأف صذا المشروع أف دصرم ـ مف إماد زار دامااوف و‬ ‫و الذ‬ ‫الممكد الار رد‬ ‫عم‬
‫ذلؾ أن ـ وصكـ إطبلع ـ عم أسرار الممكد الار رد ومه درص ك نوا دفر وف وس طا ـ عم‬
‫األفراد وصدأل لـ دكف واساط ع أصد أف دجر أ ما مم عر رد ودوف وس طا ـ و ذلؾ اصر‬
‫‪2‬‬
‫الومداف‬ ‫ف‬ ‫إدل ؿ نظ ـ الش ر الادن‬ ‫إال أف فرنس د نجصر انذاؾ ف‬ ‫ط ئم فرداف صر‬
‫ا لنظ ـ الصم د كاونس أو الا‬ ‫الا ك نر منادو عمد كمون ف و سورد أو الا ك نر ل‬
‫ك نر اصر إدارا المو شر كمديشرر و الكونفو الفرنسد ‪.3‬‬
‫المرسوم‬ ‫مف ودن‬ ‫انظدـ الممكد الار رد‬ ‫ـ واد ذلؾ اوالر الرواندف ال دف إل‬
‫الوف والارود‬ ‫ع اإلنار ؿ وسو‬ ‫وال‬ ‫التشريعي الصادر بتاري ‪ 60‬أكتوبر ‪ 6<68‬الذ‬
‫انون ‪ 56‬مارس ‪ 6;88‬لما مم الاسجدؿ صا‬ ‫لـ دان ول‬ ‫و الا‬ ‫الك شف كارد الرسم‬
‫الفدر‪.4‬‬ ‫دمكف اإلصاج ج و ف مواج‬
‫و اجدر اإلش ر ف األلدر إل أف نظ ـ الش ر ف فرنس لدس نظ م شلهد هرف‬
‫إذ‬ ‫مرسوم ‪ 07‬جانفي ‪ 6<88‬أدلؿ الهف الادند عمد‬ ‫صدأل أف المشرع الفرنس و وموج‬
‫اجمن فد‬ ‫الصروؽ الار رد‬ ‫السجبلر ال ج ئد ألهص‬ ‫جن‬ ‫أهو لمار رار سجبلر إل‬

‫‪1‬‬
‫‪- Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page: 572.‬‬
‫‪ - 2‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.36 :‬‬
‫‪ - 3‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.81 :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, Page: 456.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫صذا المرسوـ م ـ ألري‬ ‫أسند إلد وموج‬ ‫الماموم ر المسار مف طرؼ مص فظ الرصوف الذ‬
‫من الم ار و الشكمد لمسندار المراد ش رص ‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬الشير العقاري حسب طريقة تورانس‬
‫المهمص‬ ‫ف‬ ‫ك ف دشفؿ وظدف م ار‬ ‫الصظ السدد روو رر ردش ر او ارنس* الذ‬
‫الصكوم لؤلص ل‬ ‫ك در ك نر امنص‬ ‫أر‬
‫أسارالد أف ا‬ ‫ـ أمدن ع م لمارود ف‬ ‫الجم رؾ‬
‫وطردرادف إم منص مف الصكوم أو وطردر ع دد مف ودن أوصو أو‬ ‫أهص و‬ ‫اهؿ إل‬
‫ف‬ ‫فاذا ان زع األص ل‬ ‫األر‬
‫وهد ‪ ...‬وك نر الصكوم اردد ودف ارص أسم م مف امنص ـ ا‬
‫عف طردؽ الرجوع إل‬ ‫طا أر د مف صذث الرطن امكنر الصكوم مف مارف الم لؾ ل‬
‫فاف‬ ‫الردد أم إذا ك ف النزاع ص هبل وشأف طا أر د ألري يدر امؾ الا وا لمصكوم‬
‫اامدـ‬ ‫مااذ ار ول ذا فكر السدد روو رر ردش ر او ارنس ف‬ ‫دهو‬ ‫مارف الم لؾ الصردر‬
‫الممنوص مف الصكوم أو الماداول ودف األفراد وذلؾ وصكـ‬ ‫الاسجدؿ سوام عم امؾ األ ار‬
‫مارف م لك‬ ‫عوامؿ إ لاورص لم ك ف م ار و ومهمص الجم رؾ إذ رأي الس ول الو دد ف‬
‫إذا أردد‬ ‫ومدن م مرفأ الاسجدؿ وسجؿ ماد لذلؾ صا‬ ‫دد أسم م م لكد‬ ‫السفف وواسط‬
‫السفف مف ودن أو‬ ‫اجري عم‬ ‫نوع مف أنواع الاهرف ر الر نوند الا‬ ‫الاهرؼ و لسفدن وأ‬
‫وال دنفذ الاهرؼ نون إال‬ ‫اإلطبلع عم صذا السجؿ لمارف الم لؾ الصردر ل‬ ‫رصف وج‬
‫‪2‬‬
‫دد السفف‬ ‫فأراد وذلؾ إ اورانسإ نرؿ عد‬ ‫السجؿ‬ ‫الاسجدؿ و ددث ف‬ ‫واد ووؿ مكا‬
‫*‬
‫و ذلؾ‬ ‫الار رار‬ ‫الاهرف ر الر نوند الوا ا عم‬ ‫واعام د طردر الاسجدؿ الار ر ف‬
‫والهدص كؿ مددن أو رد اكوف مرك از لماسجدؿ الار ر وسجؿ ل ص دارؼ و لسجؿ‬
‫والهص ف صذا السجؿ لكؿ عر ر هفصا ف اصاود ف عم ر ـ الار ر و وهف من‬ ‫الار ر‬
‫و ا لؼ ص ا ف الهفصا ف م دارؼ إ و لهصدف الادند‬ ‫ود ف الصروؽ الماراو ل أو عمد‬
‫و دا مف صذا‬ ‫الار رد إ عم أف داط الم لؾ هور عف صذث الهصدف اارؼ وسند الممكد‬
‫صذث الود ن ر درفؽ‬ ‫ف إل‬ ‫الهصدف الادند لمار ر و و إل‬ ‫السند جمدن الود ن ر الوارد ف‬
‫ظ ر السند وصدأل أف الشلص دساطدن أف‬ ‫سند الممكد ولردط لمار ر اكوف مطووع عم‬

‫‪1‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, Page: 459-460.‬‬
‫* ‪ -‬ذ‪ٛ‬ف‪ ٟ‬ػاَ ‪ ٛ٘ ٚ ،1884‬إتٓ اٌى‪" ً١ٌٔٛٛ‬ذ‪ٛ‬عأؾ" أدض ِؤؿـ‪ِ ٟ‬ـرؼّغج جٕ‪ٛ‬ب أؿرغاٌ‪١‬ا‪.‬‬
‫‪ - 2‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.66 ٚ 65 :‬‬
‫* ‪ٌٚ -‬مض هاصق اٌثغٌّاْ األؿرغاٌ‪ ٟ‬ػٍ‪ ٝ‬لأ‪ ٗٔٛ‬تاألغٍث‪١‬ح‪ٚ ،‬واْ طٌه ؿٕح ‪ٚ 1858‬ؿّ‪ ٟ‬تمأ‪" ْٛ‬ذ‪ٛ‬عأؾ" اٌظ‪ ٞ‬أصسً ػٍ‪ ٗ١‬تؼض طٌه اٌىص‪١‬غ ِٓ اٌرؼض‪٠‬الخ‪،‬‬
‫ِج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.16 :‬‬

‫‪38‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ومجرد أف دمر نظر عم‬ ‫درؼ عم الو ن الر نون لمار ر و عم مو ا و مس صا و شكم‬
‫سند ممكدا ‪.‬‬
‫أم و لنسو لس ئر الصروؽ الادند الوا ا عم الار ر كصؽ الاأمدف م بل فاف أهص و‬
‫داطوف إف دار عف الردود الماامر و ‪.‬‬
‫و داـ اسجدؿ الار ر ف سجم الل ص واد مسص وطردر فند وواسط م ندس مس ح‬
‫الار ر ذلؾ أف‬ ‫هص‬ ‫طم‬ ‫و دجر ذلؾ ون ما عم‬ ‫مصمؼ و إعط ئ ر م ل ه و‬
‫واد أف وج ر لمشروع صجم ر شددد عندم دع‬ ‫إاورانسإ إعامد مودأ الاسجدؿ اإللاد ر‬
‫ل رور الاسجدؿ الجور ‪.1‬‬
‫أف دل ن لماسجدؿ ف‬ ‫و كؿ ااددؿ أو اوددؿ دط أر عم ص ل الار ر واد ذلؾ دج‬
‫الو ن الم د‬ ‫لدكوف صذا األلدر مصاود عم‬ ‫و أف دنرؿ لسند الممكد‬ ‫الهصدف الادند‬
‫اكوف لامؾ الااددبلر الرو الر نوند و لنسو لمفدر و ل ذا ك نر كؿ‬ ‫لمار ر و لك‬ ‫الصردر‬
‫الردد ال أ ر ل و لنسو لمفدر‬ ‫أو لمش د المسمم لط ل‬ ‫الارود البلصر إل عط م سند الممكد‬
‫و د س ؿ إاورانسإ إجرامار نرؿ الممكد و س ئر الصروؽ‬ ‫ف سند الممكد‬ ‫إذا لـ دشر إلد‬
‫‪2‬‬
‫عمد و عم مف‬ ‫فاذا أراد الم لؾ أف دنرؿ الممكد لشلص الر م بل وج‬ ‫الادند الار رد‬
‫أف دمؤل نمودج مطووع و أف دو ا صذا النمودج وص ور أمدف السجؿ الار ر‬ ‫سانارؿ إلد‬
‫إسـ مف‬ ‫م و أصمد الماا ددف واسجدؿ الممكد عم‬ ‫دروـ واد الا ور مف هص اإلم‬ ‫الذ‬
‫إنارمر إلد ف الهصدف الادند لمار ر وفر لم موف الارد ـ دنرم عم سند الممكد واد أف‬
‫لمردد الجددد و اامان دود الهصدف الادند ورو وواد ا م‬ ‫الردود ا لس ور الما ر‬ ‫دمف‬
‫واسا ن م دعوي إوط ؿ الاسجدؿ‬ ‫الصؽ فد ف مأمف مف كؿ دعوي أو من زع‬ ‫دهو ه ص‬
‫و واسا ن م كذلؾ دعوي اإلسارداد الا‬ ‫الص هؿ نادج اللداع الذ رافؽ عممد المس الار ر‬
‫الصؽ المسجؿ‬ ‫فم بل إذا ودن الار ر مرادف فاف ه ص‬ ‫مف دصمؿ سندا سوؽ اسجدم‬ ‫دردم‬
‫الصؽ األوؿ‬ ‫هص‬ ‫الصؽ البلصؽ و دعوي اإلسارداد الا دردم‬ ‫أوال دف ؿ عم ه ص‬
‫و الردد الذ وموجو اصهؿ صذا األلدر عم سند ممكدا ‪.‬‬ ‫إنم ارم إل اإلور م عم‬
‫و دمكف املدص الرواعد الرئدسد الا إساررر عمد طردر إاورانسإ فدم دم ‪:3‬‬

‫‪ - 1‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.70 :‬‬

‫‪ - 2‬دـ‪ ٓ١‬ػثض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظاَ اٌـجً اٌؼماع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.38 :‬‬
‫‪ - 3‬ػ٘ض‪٠ ٞ‬ىٓ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.67 :‬‬

‫‪39‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و ر إنش م‬ ‫و زواؿ كؿ الصروؽ الادند الا لـ اامف ف الو ر المن س‬ ‫‪ -1‬اهفد الممكد‬
‫د م مجددا‪.‬‬ ‫و وذلؾ انو ؽ ممكد جددد موند عم أهوؿ جددد و دصدد ا رد‬ ‫سند الممكد‬
‫‪ -2‬الرو ال وواد لمردود المدون ف الهصدف الادند الار رد ‪.‬‬
‫دط أر عم‬ ‫و عف الافددر الذ‬ ‫‪ -3‬اإلعبلف ال رور عف كؿ الصروؽ الادند الار رد‬
‫الار رار لاكوف الردود مافر من الو ن الصردر الص ل ل ‪.‬‬
‫ا لمش ر وؿ ددص ف السجؿ‪.‬‬ ‫‪ -4‬الم ار و المسور لكؿ الارود الل‬
‫واس دؿ إجرامار نرؿ الممكد و الصروؽ الادند األلري‪.‬‬ ‫‪ -5‬اس دؿ اداوؿ الممكد الار رد‬
‫و ه ر دنظر إلد عم أن اشلدص ئـ وذاا دوف‬ ‫و عم طردر إاورانسإ اطورار الممكد‬
‫الصروؽ الادند ‪.‬‬ ‫إعاو ر ألسم م الم لكدف و أهص‬
‫إذف ك نر امؾ ص أصـ المصط ر الا ردلد الا مر و نظ ـ الش ر الار ر عم مر‬
‫إدج د النظ ـ األك ر فا لد لانظدـ‬ ‫فسار الاشردا ر الملامف لكؿ دول مف لبلل‬ ‫األزمن‬
‫و مف ودن الاشردن الجزائر الذ اطور نظ ـ الش ر فد عور صر‬ ‫واساررار ممكدا الار رد‬
‫ال ن ‪.‬‬ ‫ا ردلد مامدز ناطرؽ إلد ف المطم‬
‫المطمب الثاني‪ :‬تطور نظام الشير العقاري في الجزائر‪.‬‬
‫الجزائر الو وؼ ومرصمادف ا ردلدادف‬ ‫دراس اطور نظ ـ الش ر الار ر ف‬ ‫ااطم‬
‫و الاشردن‬ ‫امدزر و لنظ ـ الار ر األصم‬ ‫أس سدادف و صم ‪ :‬مرصم م وؿ اإلساربلؿ و الا‬
‫و مرصم م واد اإلساربلؿ و الا امدزر وملامؼ سد س ر الانمد اإلجام عد و‬ ‫اإلساام ر‬
‫اإل اه دد لموبلد‪.‬‬
‫و ندرس ص ادف المرصمادف ف فرعدف مسارمدف‪:‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مرحمة ما بل اإلستقالل‬
‫ذلؾ م ؿ كؿ دوؿ الا لـ و لفار الرومد الودائد أدف‬ ‫ف‬ ‫لرد مرر الجزائر م م‬
‫اسدر المجامن فك ف م دصكـ عبل ر األفراد مف واعد‬ ‫إنادمر الرواندف و األنظم الا‬
‫الشروط و واعد‬ ‫ك نر امم‬ ‫الا‬ ‫دسودص الفموض ألف المهمص الل ه لؤل ود م ص‬
‫السموؾ‪.1‬‬

‫‪ - 1‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.13 :‬‬

‫‪40‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫فطورر أصك ـ الشردا‬ ‫اإلسبلم‬ ‫أف ج م الفا‬ ‫ص ل دوف انظدـ إل‬ ‫األمر عم‬ ‫و ور‬
‫و عندم صطر الدول‬ ‫كؿ الما مبلر الم لد ك لودن و اإلدج ر و يدرص‬ ‫اإلسبلمد عم‬
‫ـ جم‬ ‫و لجزائر أدلمر نظ ـ دمزج ودف أصك ـ اإلسبلـ و الار لدد الاركد‬ ‫الا م ند رص ل‬
‫اإلصابلؿ الفرنس سن ‪ 1830‬الذ عمؿ عم إدج د الوس ئؿ الفا ل الا انظـ صذا اإلصابلؿ‬
‫لدشمؿ كؿ المد ددف الصدود الا امكن مف إسافبلؿ أرض الجزائر أاـ إسافبلؿ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬العيد العثماني‬
‫و دماد الا د الا م ن مف ‪ 1518‬إل ‪ 1830‬ك نر الجزائر انذاؾ اامان واساربللد ف‬
‫و‬ ‫اسددر ش ون الدالمد و أصد ن صا الل رجد من من ل وع الرسم لمدول الا م ند‬
‫اراوصر ودف الرو أصد ن وال اؼ و عدـ‬ ‫عموم واطورار عددد‬ ‫د امدز الصكـ الا م ن‬
‫اإلساررار عم ص ؿ ي لو كم امدز النظ ـ الر نون المطوؽ والابلؼ واعدث و ااددص ام شد‬
‫و صذا وااو ع كؿ‬ ‫من الاركدو المذصود لممجامن انذاؾ فارؼ اطودؽ مو د الشردا اإلسبلمد‬
‫ك ف ك در اإلناش ر لدي الص ر و لمدف الا ااواجد فد األيمود‬ ‫الصنف و الذ‬ ‫مف المذص‬
‫*‬
‫الس ئد لدي السك ف ذو‬ ‫الم لك ك ف صو المذص‬ ‫ف صدف أف المذص‬ ‫ذار األهؿ الارك‬
‫ذلؾ ك نر صن ؾ أعراؼ مصمد ك ألعراؼ الورورد الا طورر لدي‬ ‫إل ج ن‬ ‫األهؿ الارو‬
‫ف إل األعراؼ اإلسرائدمد الا ك نر اطوؽ ودف الج لد الا‬ ‫سك ف الورور كوبلد الرو ئؿ إ‬
‫و الا ك ف ل اواجد دالؿ المدف‪.1‬‬ ‫ك نر اددف و لد ودد‬
‫إل‬ ‫فرد هنفر الاشردا ر الار رد الا م ند األ ار‬ ‫أم فدم دلص النظ ـ الار ر‬
‫مجموع مف األهن ؼ و ص ‪:‬‬
‫الا اركر ودوف إسافبلؿ و لـ اكف ف صوز أ‬ ‫الموار‪ :‬و ص األ ار‬ ‫‪ -1‬أ ار‬
‫م لؾ أو ماهرؼ أو الا ك نر يدر ه لص لمزراع و ص ع د اكوف وادد عف الامراف و‬
‫من عدـ ممكدا‬ ‫شلص و ص‬ ‫أ‬ ‫أصد أو دنافن و‬ ‫ل لد مف السك ف وصدأل ال دمامك‬
‫و ال ااصوؿ أرض الموار إل ممكد ل ه أو مش ع و ال دصؽ‬ ‫اااور نظرد ف صد ز الدول‬
‫م ج م ف الرواندف الفر د ألو‬ ‫فصس‬ ‫لمدول أف ا ن ددص عمد إال واصد ئ أو إسافبلل‬
‫الج من األعظـ وفرن ط إأف إصد مص دكوف و لون م‬ ‫لطد‬ ‫الر سـ مصمد وف جز الفرن ط‬
‫لمدؿ‪ :‬إإف‬ ‫الشد‬ ‫و يدر ذلؾإ و صس‬ ‫والفرس و الزراع والصرأل و إجرام المد ث فد‬

‫* ‪٘ ِٓٚ -‬ظٖ اٌّضْ‪ :‬ذٍّـاْ‪٘ٚ ،‬غاْ‪ِ ،‬ؼـىغ‪ِ ،‬ـرغأُ‪ ،‬ذٕؾ‪١ٍِ ،‬أح‪ ،‬اٌّض‪٠‬ح‪ ،‬اٌجؼاةغ‪ ،‬لـٕط‪ٕ١‬ح‪ ،‬ػٕاتح‪... ،‬إٌز‪ ،‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬إٌظاَ اٌمأ‪ٟٔٛ‬‬
‫اٌجؼاةغ‪ٌٍ ٞ‬ر‪ٛ‬ج‪ ٗ١‬اٌؼماع‪ ،ٞ‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪ ،2003‬م‪.09 :‬‬
‫‪ - 1‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.09 :‬‬

‫‪41‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫إصد مص دكوف وافجدر م م و والراج و وون م و وفرس و صرأل و واصردؾ أرض و ورطن شجر‬
‫و وكسر صجرص واسودر إ‪.1‬‬
‫فاف‬ ‫األصك ـ الفر د‬ ‫الموار و س ول اإلناف ع و صس‬ ‫و ريـ إمك ند إمابلؾ أ ار‬
‫الا‬ ‫والفو‬ ‫األص ل و ألرد ؼ لـ دكونوا دروموف عم إسا م رص ال سدم أ ن م فار اإل ط ار‬
‫ك نر س ئد أنذاؾ‪.‬‬
‫إذ‬ ‫إممؾإ و ذث الاسمد لذار طودا صؽ الممكد‬ ‫الممؾ‪ :‬سمدر أ ار‬ ‫‪ -2‬أ ار‬
‫وكؿ‬ ‫صذا الصؽ إذ دمكن ـ الاهرؼ فد‬ ‫دلول‬ ‫وجمدن السمط ر الا‬ ‫أهص و‬ ‫دامان فد‬
‫عف طردؽ‬ ‫لمور أو إسافبلل‬ ‫أو ارك‬ ‫نون مف ودن أو صو‬ ‫أنواع الاهرف ر الما ص‬
‫*‬
‫وصدأل ال اوجد عم‬ ‫أصك ـ الشردا اإلسبلمد‬ ‫أو المس ر أو المزارع صس‬ ‫المف رس‬
‫واعاو رص ف صكـ األرض الا أسمـ عمد‬ ‫م لكد إزام الدول سوي فرد ا الاشر و الزك‬
‫أهص و ‪.‬‬
‫و كذا ف‬ ‫الممؾ ك در اإلناش ر دالؿ المدف الكوري أو عم صواشد‬ ‫و ك نر أ ار‬
‫المن طؽ الجومد كمنطر الرو ئؿ و ف منطر وصراف مرافا ر الدصر و لرر مف مساف نـ ودف‬
‫سنطدن جو ؿ األوراس و اشامؿ كذلؾ أ لدـ الممؾ عم كؿ‬ ‫اممس ف و ماسكر و ف منطر‬
‫الشمؼ إذ ك ف‬ ‫ف واض من طؽ الس وؿ م ؿ واد‬ ‫الواص ر ف الهصرام كم نجدص أد‬
‫المودأ و صذا‬ ‫ك نر ص‬ ‫طردر الشدوع الا‬ ‫داـ وفؽ األعراؼ عم‬ ‫إسافبلؿ صذث األ ار‬
‫مف وـ واسن‬ ‫وصد الا ئم الا ك ف ل‬ ‫إلعاو رار سوسدولوجد ك نر امدز المجامن و أصم‬
‫ام ؿ‬ ‫واصد اصر سمط أكورصـ سن وعمد ف أل ار‬ ‫دشمؿ ك ف األفراد الذدف صـ مف هم‬
‫و‬ ‫الا ئم المص فظ عمد‬ ‫كؿ وفؽ ج دث و اصر سمط ر‬ ‫دسا‬ ‫و الا‬ ‫رو الا ئم‬
‫ا مدن ‪.2‬‬
‫الشو‬ ‫ص ف األ ار‬ ‫الدالمد الماواجد عم‬ ‫األ ار‬ ‫الارش‪ :‬و ص‬ ‫‪ -3‬أ ار‬
‫فرط ولمصكوم‬ ‫صؽ اإلناف ع و‬ ‫الارشد ص م ك ف لوا ن الدد عمد‬ ‫واأل ار‬ ‫هصراود‬
‫وط كدفد ذلؾ اإلناف ع و ااددف شروط طور لارؼ الومد و داود الاهرؼ‬ ‫اإلدارد ل ه‬

‫‪ٔ - 1‬اهغ اٌض‪ ٓ٠‬ؿؼ‪١‬ض‪ ،ٟٔٚ‬صعاؿاخ ف‪ ٟ‬اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّؤؿـح اٌ‪١ٍٕٛ‬ح ٌٍىراب‪ ،‬اٌجؼاةغ‪ ،1986 ،‬م ‪.41 ٚ 40 :‬‬
‫* ‪ -‬تؼض ػمض اٌغغاؿح ِٓ اٌؼم‪ٛ‬ص غ‪١‬غ اٌّـّاج‪٠ ،‬ىصغ اٌٍج‪ٛ‬ء إٌ‪ ٝ‬اٌؼًّ تٗ ف‪ ٟ‬إٌّاٍك اٌغ‪٠‬ف‪١‬ح اٌفالد‪١‬ح‪ ٛ٘ٚ ،‬ػثاعج ػٓ ػمض ‪ٍ٠‬رؼَ تّ‪ٛ‬جثٗ كشن ِؼاعع‬
‫‪٢‬سغ هادة أعى ‪٠‬غغؿ‪ٙ‬ا‪ ،‬ػٍ‪ ٝ‬أْ ‪٠‬ى‪ ْٛ‬اٌغاعؽ تؼض أْ ذوً األكجاع اٌر‪ ٟ‬غغؿ‪ٙ‬ا إٌ‪ ٝ‬دض ِؼٍ‪ ِٓ َٛ‬إٌّ‪ ٛ‬كغ‪٠‬ىا ف‪ٙ١‬ا ‪ ٚ‬ف‪ ٟ‬األعى‪ ٚ ،‬ال ذوخ‬
‫اٌّغاعؿح إال ف‪ ٟ‬أعى ‪٠‬ج‪ٛ‬ػ اٌروغف ف‪ٙ١‬ا تىً ‪ٚ‬جٗ ِٓ اٌ‪ٛ‬ج‪ ٖٛ‬اٌر‪ ٟ‬ذٕمً اٌٍّه ‪ ،‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪،2002‬‬
‫٘اِق‪ :‬علُ ‪ ،44‬م‪.57 :‬‬
‫‪ - 2‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.11 ٚ 10 :‬‬

‫‪42‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫فد إل سك ف الرودم أو الارش أو الدوار الذدف دروموف ع د و سافبلل جم عد لكؿ ودر أو‬
‫إمك ند ا و ص ج ا من ارؾ جزم مف األرض لئلسافبلؿ الجم ع‬ ‫صس‬ ‫من‬ ‫أسر نهد‬
‫أصد األفراد أو إصم ل‬ ‫و ف ص ل افد‬ ‫لئلناف ع و ف الرع أو ارك وو ار لاصدد لهووا‬
‫لصها ف األرض المش ع وارك لمد طودم ودوف زرع صا اهو أرض وور فاف أعد ف‬
‫و ع د م داول شد الدوار أو الدشر أو‬ ‫الجم ع داولوف اسمدـ األرض لمف دروـ ولدما‬
‫ا لمدول أو اهو األرض‬ ‫الاشدر انفدذ ذلؾ و ف واض األصد ف عندم اكوف الرودم ل‬
‫م ار و مف طرؼ الصك ـ داول الر ئد أو الشد المادف مف طرؼ السمط ند و عف الجم ع‬
‫‪1‬‬
‫ف لم ردو‬ ‫إ‬ ‫و ددفن الرد س م لكدف صذث األ ار‬ ‫م م إ رار م اا رؼ عمد أفراد الرودم‬
‫ردو ل ه عو ر عف إدج ر‬ ‫الا اارض عم جمدن المسممدف و ص الزك أو الا شور‬
‫صردر لؤلرض اارؼ و للراج أو ال ُص ُكور‪.2‬‬
‫اإل مدـ و‬ ‫و اجدر اإلش ر إل أف صذا النوع مف الممكد ر الزراعد اافدر اسمدا صس‬
‫و‬ ‫إالسودر إ* و لفر الجزائر‬ ‫و وأ ار‬ ‫المن طؽ إذ دارؼ إووبلد الجم ع إ و لمفر األ ه‬
‫إعرو إ أو أرض إ و ئؿ الار إ و لوبلد‬ ‫و وأ ار‬ ‫إالارشإ و لوسط و الشرؽ الجزائر‬ ‫وأ ار‬
‫ممكد جم عد مشارك ودف جمدن ع ئبلر وودور الرودم‬ ‫و نظ ار لكوف صذث األ ار‬ ‫الاونسد‬
‫عرد عمد مف ودن أو شرام أومدراأل كم أف من زع ر صذا‬ ‫أو الارش فان ال دسم وا م أ‬
‫واكوف مف إلاه ص الجم ع أو‬ ‫ئد‬ ‫الرج عف إلاه ص السمط الر‬ ‫النوع مف األ ار‬
‫موظف الو دمؾ و اهدر فد أصك ـ عرفد مصمد ‪.‬‬
‫ر وأمبلؾ‬ ‫عهرن الص‬ ‫ف‬ ‫دطمؽ عمد‬ ‫األمبلؾ الا‬ ‫الو دمؾ‪ :‬و ص‬ ‫‪ -4‬أ ار‬
‫و ااواجد ورر أصـ المن طؽ‬ ‫األ ار‬ ‫و ام ؿ أله‬ ‫ا لسمط الو‬ ‫الدول و د ك نر ل‬
‫و عم ص ف أصـ طرؽ المواهبلر و ص ودورص انرسـ إل دار السمط ف و الا‬ ‫الص رد‬
‫و دمؾ‬ ‫أ ار‬ ‫و دمؾ الشرؽ ع هما سنطدن‬ ‫ك نر اشمؿ مددن الجزائر و م ج ورص أ ار‬
‫ك نر مصام مف طرؼ‬ ‫وصراف و الا‬ ‫إل‬ ‫ك نر ع هما ماسكر وؿ إنار ل‬ ‫الا‬ ‫الفر‬
‫ك نر‬ ‫و كؿ صذث األ ار‬ ‫ك نر ع هما المدد‬ ‫الا‬ ‫و دمؾ الادطر‬ ‫اإلسو ف وأ ار‬
‫ا لئلدار المركزد و لجزائر الا هم المم م ف شلص الدا ‪.3‬‬ ‫ل‬

‫‪ٔ - 1‬اهغ اٌض‪ ٓ٠‬ؿؼ‪١‬ض‪ ،ٟٔٚ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.44 :‬‬

‫‪ - 2‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.38 :‬‬
‫* ‪ -‬أ‪ ٞ‬أعى ؿاتمح ٌٍّاٌه األ‪ٚ‬ي ٌ‪ٙ‬ا‪٘ٚ ،‬ظا ِا ‪٠‬ضٌٕا ػٍ‪ ٝ‬أْ إلغاع اٌمثاةً اٌثض‪٠ٚ‬ح ػٍ‪ ٝ‬األعاً‪ ٟ‬اٌر‪ ٟ‬وأد تّ‪ٛ‬افمح اٌذىاَ اٌّـٍّ‪ ٓ١‬األ‪ٚ‬اةً‪.‬‬
‫‪ - 3‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.10 :‬‬

‫‪43‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫اارؼ إو لمدا إ‬ ‫أ ار‬ ‫الفر اإلسبلم‬ ‫الو دمؾ صس‬ ‫و نشدر أن مف ودف أ ار‬
‫و لدسر ممك ألصد‬ ‫الرع‬ ‫الفبلص و ال ف‬ ‫ال ف‬ ‫ال داـ إسافبلل‬ ‫وسمدر كذلؾ ألن‬
‫دصوزص وهف ممؾ و إم منص‬ ‫أمبلك الل ه الا‬ ‫إل‬ ‫م‬ ‫فوأساط ع الو دمؾ إم‬
‫‪1‬‬
‫عم‬ ‫كم ك نر اإلدار المركزد اساول‬ ‫عف طردؽ الان زؿ إ ط ع)‬ ‫لملواص لئلناف ع و‬
‫فاروـ صذث األلدر و ـ لذما‬ ‫واض الرو ئؿ الا ارفض اإلعاراؼ و لسمط المركزد‬ ‫أ ار‬
‫عم أف اروـ وارددم لئلسافبلؿ مف وؿ الرو ئؿ الموالد ل وك نر اارؼ امؾ‬ ‫امؾ األ ار‬
‫إاألزؿإ‪.‬‬ ‫واسـ أ ار‬ ‫األ ار‬
‫و د إنفرد الفر اإلسبلم و ذا‬ ‫الو فد‬ ‫و أل ار‬ ‫الصووس‪ :‬و اارؼ أد‬ ‫‪ -5‬أ ار‬
‫و اهنؼ صذث‬ ‫فبل دجوز افددر صذث الطودا‬ ‫الا اجمد طوداا الر نوند‬ ‫النوع مف األ ار‬
‫و‬ ‫صوس ع ـ أو و ؼ لدر‬ ‫إل‬ ‫و كدفد اإلناف ع و‬ ‫مف صدأل طردر إسافبلل‬ ‫األ ار‬
‫الصوس الا ـ) فداود مردودث عم المهمص‬ ‫فأم الو ؼ اللدر‬ ‫صوس ل ص أو و ؼ أصم‬
‫الم لك الس ئد و لجزائر و الذ دشارط ف‬ ‫الا م الا صوسر مف أجم عمبل وأصك ـ المذص‬
‫وصدأل دنفذ م موف عرد‬ ‫المهمص الا م‬ ‫الصوس وهف ع م أف منفاا ااود مودئد عم‬
‫الصوس ف الصدف وبل دد أو إرج م ألف الصوس كم عور عف ذلؾ إوف عرف ورول ‪ :‬إصو إعط م‬
‫‪2‬‬
‫الو ؼ األصم‬ ‫و أم أ ار‬ ‫منفا شدن مد وجودث الزم ور ث ف ممؾ ماطد و لو ارددراإ‬
‫وصدأل ال اهرؼ عم‬ ‫المصوس وصؽ اإلناف ع و‬ ‫دصافظ فد‬ ‫الا‬ ‫الصوس الل ص) ف‬
‫األرض‬ ‫أو إنرط ع نسؿ ه ص‬ ‫صوسر مف أجم أس س إال واد إنرراض الار‬ ‫الفرض الذ‬
‫الصنف‬ ‫صسوم صو منهوص عمد ف و در الصوس و ذلؾ عمبل وأصك ـ المذص‬ ‫المصوس‬
‫ود‬ ‫الذ أهو ل أاو ع وومداف المفر الارو من مجدن األاراؾ المناسودف إل صذا المذص‬
‫اناش ر‬ ‫اشجدا لمو ؼ و ع مبل مس عد عم‬ ‫الصنف‬ ‫أج زث المذص‬ ‫ك ف ل ذا الارلدص الذ‬
‫أهو دساامؿ مف طرؼ‬ ‫أو الصوس الل ص الذ‬ ‫المو وف ل ه الو ؼ األصم‬ ‫األ ار‬
‫مف اسمط الصك ـ و صذا وا ف م ش م مف الروصد‬ ‫ممكدا ـ و صم دا‬ ‫المبلؾ لمصف ظ عم‬
‫وف واض األصد ف إساامم المبلؾ مف أجؿ‬ ‫عم عر راا ـ فدمانن الص كـ مف اإلسابلم عمد‬
‫مف ع ئما ـ‪.‬‬ ‫صرم ف اإلن أل مف اإلرأل و الصف ظ عم أمبلك ـ‬

‫‪ - 1‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.43 ٚ 42 :‬‬

‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.61 :‬‬

‫‪44‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الهصرام‬ ‫الملزف و أ ار‬ ‫كأ ار‬ ‫أهن ؼ ألري مف األ ار‬ ‫ف إل‬ ‫صذا إ‬
‫ويدرص الا ال داسن المج ؿ لماارض إلد ‪.‬‬
‫ع د السمط ف‬ ‫عرفر لدي الا م نددف ف‬ ‫و اجدر المبلصظ أف عممد مس األ ار‬
‫سن ‪ 1602‬ـ و لرد سممر انذاؾ‬ ‫الا م ن إسمدم ف الر نون إ الذ عدف لجن لمس األ ار‬
‫إ ر اإلنا م مف عممد ر المس سندار لمم لكدف اصوز و وواد مطمر ‪.1‬‬
‫الجزائر و إلساررار‬ ‫الفار الا م ند امدزر الممكد الار رد ف‬ ‫الاموـ فف‬ ‫و عم‬
‫ذلؾ أف الصك ـ الا م نددف و لجزائر لـ‬ ‫والانظدـ الن جمدف عف اطودؽ أصك ـ الشردا اإلسبلمد‬
‫ع الممكد ر فأوروا عم النظ ـ الماروؼ منذ ع د الفاوص ر‬ ‫ددلموا افددرار جذرد عم أو‬
‫إذ إ اهر انظدم ـ‬ ‫الملزند‬ ‫لممط ل‬ ‫ع‬ ‫إل‬ ‫إال أن ـ عمموا ج صددف عم‬ ‫اإلسبلمد‬
‫الا‬ ‫عفوا مف مردود ال رائ‬ ‫لؤلراض عم مراجا النظ ـ الجو ئ و اطودرث و ذلؾ صا د‬
‫ك نوا ف ص ج إلد لئلسا بلؾ المصم أو الاو دؿ الاج ر من الدوؿ األوروود ‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬الفترة اإلستعمارية‬
‫و اد‬ ‫فد‬ ‫ي د ‪ 1962‬وجد المساامر الفرنس‬ ‫إمادر مف ‪ 1830‬إل‬ ‫و الا‬
‫أصك ـ الشردا اإلسبلمد و الرواعد الارفد‬ ‫طورر عمد‬ ‫عر رد يردو عف نظ م الر نون‬
‫واعد الر نوف‬ ‫الجزائرد إل‬ ‫ع األ ار‬ ‫األمر إل‬ ‫فاسااه عم اإلدار الفرنسد ف و د‬
‫اوفر‬ ‫و ريـ ذلؾ عمد المشرع الفرنس عم إدج د سد س عر رد صكدم‬ ‫الفرنس الو ا‬
‫ـ اطودؽ‬ ‫ه لص لممامردف و ذلؾ واأسدس دومدف لمدول إساوداال لدومدف الو دمؾ‬ ‫أ ار‬
‫الداد ر‬ ‫الر نوف الفرنس عم الممكد ف الجزائر ل ه عم األمبلؾ الش ير وعم أ ار‬
‫الجزائرددف الذدف ي دروا الجزائر من األمدر عود‬ ‫و الو د ر و الموظفدف األاراؾ ـ أ ار‬
‫الر درأو من األاراؾ أو الذدف أجوروا عم ال جر ف بل عف د ـ السمط الفرنسد واوراز الاشردن‬
‫و ودا‬ ‫واس دؿ عممد اإلسابلم عم األ ار‬ ‫الار ر الفرنس و دؼ فرنس الار ر مف ج‬
‫ألري‪.‬‬ ‫إل المامردف مف ج‬
‫فارفر الممكد الار رد ف امؾ الفار مجموع مف النهوص الر نوند و الانظدمد الا‬
‫نذكر من ‪:‬‬ ‫ااامؽ وا و ر الممكد الار رد و طردر نرم‬
‫* التمميك عن طري األمرين الصادرين في ‪ 6‬أكتوبر ‪ 6;77‬و ‪ 56‬جويمية ‪:6;79‬‬

‫‪ - 1‬دـٓ ٍ‪ٛ‬ا‪٠‬ث‪١‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.16 :‬‬

‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.63 :‬‬

‫‪45‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و ك ف صدؼ اإلدار اإلساام رد مف سف صذدف األمردف صو إلف م عد عدـ الاهرؼ‬

‫اجري ودف‬ ‫الودوع الا‬ ‫أمواؿ الصووس لف ئد المشاردف األورووددف فبل دمكف الطاف ف‬ ‫ف‬
‫األورووددف و األص ل وادع م عدـ ومد الاهرؼ ف أمبلؾ الصووس و ال اسر صذث الر عد‬
‫و كذلؾ‬ ‫لممص كـ الفرنسد‬ ‫من ل وع المن زع ر الماامر و‬ ‫ف الابل ر فدم ودف األص ل‬
‫سندار ك فد ا ور ممكدا ـ لؤل ار‬ ‫ال دممؾ أهص و‬ ‫دوف م لؾ أو الا‬ ‫إعاو ر األ ار‬
‫مف‬ ‫الردر الك ف‬ ‫اساطدن اإلدار اإلساام رد وذلؾ اإلسابلم عم‬ ‫صا‬ ‫ممك لمدول الفرنسد‬
‫‪.‬‬ ‫األ ار‬
‫* انون ‪ 69‬جوان ‪:6;86‬‬
‫الجزائر و ود ف أهن ف‬ ‫و د ج م صذا الر نوف لدصدد اشكدم الممكد الار رد ف‬
‫و ذلؾ مف‬ ‫و داد أوؿ نوف فرنس مدز ودف الدومدف الا ـ و الدومدف الل ص لمدول‬ ‫الر نوند‬
‫الا وا لؤلمبلؾ‬ ‫األ ار‬ ‫ومد الاهرؼ ف‬ ‫عد‬ ‫المامردف وو ن‬ ‫أجؿ لدم مه ل‬
‫رو مااور فدكوف انون‬ ‫من‬ ‫و الا إساط عر اإلدار اإلساام رد دمك‬ ‫الل ه لمدول‬
‫المامردف امؾ ال رو المراطا مف‬ ‫‪ 69‬جوان ‪ 6;86‬وسدم اسم لئلدار واع د اوزدن عم‬
‫األص ل ‪.1‬‬
‫‪ -‬كم ا مف الر نوف سمسم مف الرواعد األس سد ام مر ف ‪:‬‬
‫ع لمر نوف الفرنس ‪.2‬‬ ‫أ‪ -‬عدـ جواز إنا ؾ الممكد الار رد الل ه و ذلؾ وال‬
‫كؿ‬ ‫عم‬ ‫‪ -‬صرد الما مبلر ال سدم الما مبلر الار رد واطودؽ الر نوف الفرنس‬
‫و دسامر إنار ؿ األمبلؾ‬ ‫الما مبلر الا اجري ودف األورووددف أو ودف األورووددف و األص ل‬
‫ودف األص ل وفر ألصك ـ الشردا اإلسبلمد ‪.‬‬
‫جػ ‪ -‬اصددد واعد نزع الممكد الار رد مف أجؿ المنفا الا م ‪.‬‬

‫* انون ‪ 55‬أفريل ‪ 6;96‬سيناتوس كونسولت (‪:)Sénatus Consulte‬‬

‫افادر الممكد ر‬ ‫و عمد عم‬ ‫و د هدر صذا الر نوف ومشور مجمس الشدوخ الفرنس‬
‫الاروشد إل‬ ‫األ ار‬ ‫ودف الرو ئؿ و اصودؿ صؽ اإلسافبلؿ عم‬ ‫الجم عد واوزدن األ ار‬

‫‪ - 1‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.13 ٚ 12 :‬‬

‫‪ - 2‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.50 :‬‬

‫‪46‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫ممامك ر فردد اس ؿ عممد إجرام‬ ‫ش سا عرشد إل‬ ‫و اجزئ أ ار‬ ‫صؽ ممكد ا م‬
‫و ك ف ال دؼ الصردر يدر المامف عن مف وؿ اإلدار اإلساام رد‬ ‫الاهرف ر الر نوند عمد‬
‫صو اس دؿ عممد إنار ؿ الممكد مف الجزائرددف إل المامردف نظ ار إللابلؿ الاوازف اإل اه د‬
‫ودن أ ار د ـ و كذلؾ افكدؾ الاراوط اإلجام ع‬ ‫الجزائرددف إل‬ ‫ودف الكامادف فدظطر صدن‬
‫الذ ك ف س ئدا انذاؾ ودف أف ارد الارش اصر سد س فرؽ اسد‪.‬‬
‫* انون ‪ 59‬جويمية ‪ 6;:6‬المعروف بمشروع ‪ Warnier‬المتمم بقانون ‪:6;;:‬‬
‫فألف وذلؾ الرواندف اإلسبلمد الا‬ ‫الجزائرد‬ ‫صذا الر نوف وفرنس كؿ األ ار‬ ‫در‬
‫‪1‬‬
‫من ‪ :‬إإف اأسدس‬ ‫الم د األول‬ ‫و د نص ف‬ ‫ك نر اصكـ الممكد الار رد ودف الجزائرددف‬
‫و اإلنار ؿ الاا د لمممكد ر و الصروؽ الار رد م م ك ف‬ ‫الممكد الار رد و لجزائر و صفظ‬
‫أهص و ال ن لمر نوف الفرنس إ و داد ذلؾ وسدم مف وس ئؿ ادعدـ اإلساط ف إذ أهوصر‬
‫م ك ف ماموؿ و إل‬ ‫ال او ع و ال اشاري و ال اصجز صس‬ ‫الارش الا‬ ‫وموجو أ ار‬
‫كم أف صذا الر نوف عمؿ عم إنش م‬ ‫مف األص ل‬ ‫دمكف لممامردف ش ار ص مف م لكد‬ ‫أ ار‬
‫مص فظ ر) الرصوف الار رد ‪.‬‬ ‫مك ا‬
‫و اجدر اإلش ر إل أف كؿ صذث الرواندف ك ف ال دؼ من لدم سد س اإلساط ف الا‬
‫فواد إساكم ؿ عممد اإلسابلم عم‬ ‫ا دؼ إل إ ساوداؿ المبلؾ األص ل ومبلؾ مف أهؿ أروو‬
‫لمس أنواع‪ :‬أمبلؾ‬ ‫إل‬ ‫صذث األ ار‬ ‫سـ المساامر الفرنس‬ ‫الجزائرد‬ ‫أيمود األ ار‬
‫الارش‬ ‫الار رار الممؾ وأ ار‬ ‫الدومددف الا ـ أمبلؾ الدومددف الل ص الار رار المفرنس‬
‫و إنم أصك ـ ل ه ررص الارؼ و أوج‬ ‫الا لـ اكف اسر عمد أصك ـ الشردا اإلسبلمد‬
‫الامؿ و شرع القانون الدولي الصادر في ‪ 69‬جوان‪ 6;86‬ف المادة ‪ 66‬من و إف ك ف لـ‬
‫الارش الامؼ‬ ‫أ ار‬ ‫اسر عم‬ ‫و لاد دؽ كم أف األصك ـ الارفد الا‬ ‫داارض ل وط‬
‫ردو اارؼ و لصكر أم‬ ‫سنطدن دفرض عمد‬ ‫الارش وام ل‬ ‫والابلؼ الج ر فأ ار‬
‫ماف من ‪.2‬‬ ‫عم لا الجزائر و وصراف ف‬
‫اإلواا د شدن فشدن عف سد سا الرددم واد أف صرؽ‬ ‫ف‬ ‫و د ودأ المشرع الفرنس‬
‫النا ئك المرجو فأهو ف ظؿ انون ‪ 69‬فيفري ‪ 6;<:‬داط األولود إل عممد ر الاط در‬
‫و صذا عف طردؽ إساصداأل لج ف اصرؽ صوؿ صود المبلؾ ام ددا لاسمدم ـ سندار‬ ‫الار ر‬

‫‪ - 1‬ػثض اٌذف‪١‬ع تٓ ػث‪١‬ضج‪ ،‬إشثاخ اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ‪ ٚ‬اٌذم‪ٛ‬ق اٌؼ‪١ٕ١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح ف‪ ٟ‬اٌرلغ‪٠‬غ اٌجؼاةغ‪ ،ٞ‬صاع ٘‪ٍ ،ِٗٛ‬ثؼح ‪ ،2003‬م‪.10 :‬‬
‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.72 ٚ 71 :‬‬

‫‪47‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫كم إالذر اإلدار الفرنسد جمم مف اإلهبلص ر الار رد وذلؾ واهدار‬ ‫ا ور ممكدا ـ‬
‫سمسم مف الرواندف نذكر من ‪:‬‬
‫* المرسوم ‪ 5<0/89‬المؤرخ في ‪ 59‬مارس ‪:6<89‬‬
‫وفد‬ ‫لؤل ار‬ ‫الجزائر و اشجدن الاو دؿ الود‬ ‫و الماامؽ واع د الا دئ الار رد ف‬
‫انظدـ و اجمدن الممكد ل ه من المسا مرار الفبلصد ‪.‬‬
‫* األمر <‪ 76/8‬المؤرخ في ‪ 06‬جانفي <‪:6<8‬‬
‫و الذ ك ف د دؼ إل اأسدس وما دن صؽ الممكد و الصروؽ الادند األلري واألعو م‬
‫كم‬ ‫ا رؿ الار رار و كذلؾ اصددد الممكد وطردر صندسد ألجؿ إ م ملطط هصد‬ ‫الا‬
‫و د ك ف النظر ف المن زع ر الار رد‬ ‫سم واجرام عممد الرسم لجاؿ صدا لمممكد الش ئا‬
‫صذا األمر فك نر األصك ـ الا اهدرص‬ ‫مف إلاه ص المصكم الار رد الا أنشئر وموج‬
‫ع لمر نوف الفرنس وصدث‪.‬‬ ‫الجزائرد و إل‬ ‫ا د إل فرنس األ ار‬
‫* مرسوم <‪ 66<0/8‬المؤرخ في ‪ 56‬أكتوبر <‪:6<8‬‬
‫و الما مف الافددر الجذر لنظ ـ الش ر الار ر ف الجزائر و د طوؽ صذا المرسوـ‬
‫و د ج م صذا المرسوـ‬ ‫الر نوف المدن الفرنس‬ ‫عم الار رار و الصروؽ الادند الا نظم‬
‫أدلؿ ودورث افددر‬ ‫فرنس والذ‬ ‫مط وؽ لمرسوم ‪ 55/88‬الما مف نظ ـ الش ر الار ر ف‬
‫جذر لنظ ـ الش ر عم المساوي الارن وو ن الاددد مف اإلجرامار و ال واوط الا ا مف‬
‫نشوم ف رس عر ر‬ ‫مف الو ئؽ الار رد مم أدي إل‬ ‫هص و اط وؽ الماموم ر المردد‬
‫كذلؾ صدأل أل ن وهف إلزامد واض الارود لاممد‬ ‫المساوي الر نون‬ ‫د دؽ و عم‬
‫الش روكذلؾ الش دار الاو درد الما من نرؿ أو إنش م صروؽ عر رد عف طردؽ الوف ‪.2‬‬
‫النج ح‬ ‫ل‬ ‫السمط ر اإلساام رد لـ دكا‬ ‫إال أف عممد اإلهبلح الار ر الا اونا‬
‫الف ا‬ ‫الوبلد انذاؾ واد إندالع ال ور الاصردرد ف‬ ‫ع الا عرفا‬ ‫عدـ إساررار األو‬ ‫وسو‬
‫مف نوفمور ع ـ ‪.1954‬‬
‫و درودن م سمؼ ذكرث إل مبلصظ أف السد سد الار رد اإلساام رد منذ الوداد ك ف‬
‫الر نوف‬ ‫ع النظ ـ الار ر الجزائر إل‬ ‫إل‬ ‫مف لبلؿ سف سمسم الرواندف الار رد‬ ‫صدف‬
‫ع الذ لـ دكف ل دم مرنا سوام عم الهادد الر نون أو اإلجام ع‬ ‫صذا اإلل‬ ‫الفرنس‬

‫‪ - 1‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.15 ٚ 14 :‬‬

‫‪ - 2‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.27 :‬‬

‫‪48‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫نوند‬ ‫وروز نظ ـ صجدف إاسـ و لااردد و وروز و اد‬ ‫أدي إل‬ ‫و الذ‬ ‫أو اإل اه د‬
‫يدا اإلساربلؿ ااملص فدم دم ‪:1‬‬ ‫عر رد ي م‬
‫‪ 4.969.102‬صكا ر‬ ‫ذار سندار إمفرنس إ ‪..........................‬‬ ‫‪ -‬أ ار‬
‫‪ 4.406.356‬صكا ر‬ ‫إممؾإ ودوف سندار ‪.............................‬‬ ‫‪ -‬أ ار‬
‫‪ 2.071.582‬صكا ر‬ ‫إعرشإ* ودوف سندار ‪..........................‬‬ ‫‪ -‬أ ار‬
‫‪ -‬أمبلؾ الدول ‪ 4.694.214 ...............................................‬صكا ر‬
‫‪ -‬أمبلؾ الومدد ‪ 4.179.050 ...............................................‬صكا ر‬
‫الفرع الثاني‪ :‬مرحمة ما بعد اإلستقالل‬
‫المرصم‬ ‫الجزائر منذ اإلساربلؿ ص ل يموض فر ا‬ ‫عرفر الممكد الار رد ف‬
‫أف دنا ك المشرع الجزائر نظ ـ الش ر‬ ‫و كمرصم إنار لد‬ ‫فك ف مف الطودا‬ ‫اإلساام رد‬
‫ااوسن دائر اطودؽ نظ ـ الش ر‬ ‫صا‬ ‫األ ار‬ ‫إناظ ر اامدـ عممد مس‬ ‫ف‬ ‫الشله‬
‫وهدور األمر ‪ :7/:8‬المؤرخ في ‪ 65‬نوفمبر ‪ 6<:8‬الما مف إعداد مس األ ار‬ ‫الادن‬
‫الا ـ و اأسدس السجؿ الار ر ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬فترة ما بل ‪:6<:8‬‬
‫أم ـ ال جر الجم عد لممامردف واد اإلساربلؿ و ل ه فئ اإلط رار وجدر الصكوم‬
‫‪1‬‬
‫فم ك ف ل إال أف اهدر نوف‬ ‫الجزائرد نفس أم ـ فراغ م سس ا د دد كد ف الدول الفاد‬
‫واصددد النظ ـ‬ ‫إناظ ر اإللم ـ و لماطد ر الجددد‬ ‫ع ف‬ ‫اص وؿ مف لبلل ا دئ األو‬
‫فهدر األمر ‪68:/95‬‬ ‫سوؼ اسدر عمد الدول‬ ‫الذ‬ ‫و اإلجام ع‬ ‫السد س و اإل اه د‬
‫واسا ن م‬ ‫وامددد الامؿ و لرواندف الفرنسد‬ ‫در‬ ‫المؤرخ في ‪ 66‬ديسمبر ‪ 6<95‬الذ‬
‫و د نص ف الم د ال ند من عم م دم ‪:‬‬ ‫النهوص المل لف لمسد د الوطند‬
‫ط ون‬ ‫ل‬ ‫امس سد د الدول الدالمد والل رجد و الا‬ ‫إااد و طم جمم النهوص الا‬
‫امس الصرد ر الددمرراطد إ وف‬ ‫و كذلؾ ااد و طم النهوص الا‬ ‫إساام ر أو عنهر‬
‫د المارو‬ ‫انذاؾ المصكم الامد ص لد ) مف لبلؿ الر‬ ‫صذا الهدد ـ المجمس األعم‬

‫‪ - 1‬ذـرٕض ٘ظٖ اإلدواة‪١‬اخ إٌ‪ ٝ‬األعاً‪ ٟ‬اٌّذواج فمَ‪ ،‬أ‪ ٚ‬اٌر‪ٔ ٟ‬فضخ ػٍ‪ٙ١‬ا اٌرضات‪١‬غ اٌّرشظج ِٓ ٍغف اإلصاعج اٌفغٔـ‪١‬ح‪ ،‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪،‬‬
‫م‪.68 ٚ 67 :‬‬
‫* ‪ -‬ذجضع اإلكاعج‪ ،‬إٌ‪ ٝ‬أْ ِوطٍخ أعاً‪ ،ٟ‬اٌؼغف أهثخ ِوطٍذا ذاع‪٠‬ش‪١‬ا ال غ‪١‬غ‪ ،‬إط أْ لأ‪ ْٛ‬اٌر‪ٛ‬ج‪ ٗ١‬اٌؼماع‪ 25/90 ٞ‬اٌّؤعر ف‪1990/11/18 ٟ‬‬
‫لض فوً ف‪ِ ٟ‬ـؤٌح اٌطث‪١‬ؼح اٌمأ‪١ٔٛ‬ح ألعاً‪ ٟ‬اٌؼغف ‪ ٚ‬هٕف‪ٙ‬ا ًّٓ األِالن اٌ‪١ٍٕٛ‬ح اٌشاهح‪.‬‬
‫‪ - 1‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.17 :‬‬

‫‪49‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫انون ‪ 59‬جويمية ‪ 6;:6‬الذ‬ ‫ومف ودن‬ ‫ط ون إساام ر‬ ‫عمد واظ ر النهوص الا ل‬
‫المفرنس ‪.1‬‬ ‫ألف الشفا عم األ ار‬
‫و د عمدر السمط ر ا لجزائرد فدم واد إل إدج د النظـ و الوس ئؿ الا اامؿ وواسطا‬
‫لم ور‬ ‫و صو م اوهؿ إلد المجمس الوطن‬ ‫صم د الممكد الار رد و الصف ظ عمد‬ ‫عم‬
‫جمم مف‬ ‫جواف ‪ 1962‬صدأل أكد عم‬ ‫الجزائرد مف لبلؿ إجام ع المنارد وطراومس ف‬
‫المو د أصم ‪:‬‬
‫‪ -‬الصهر الفور لكؿ الهفر ر الار رد ‪.‬‬
‫الا ااج وز مس صا الصد األ ه المسموح و ‪.‬‬ ‫‪ -‬نزع ممكد األ ار‬
‫ونفس صذث المو د اـ الاأكدد عمد ف مد ؽ الجزائر لسن ‪ 1962‬و م هدر وادث مف أوامر‬
‫‪2‬‬
‫ومف‬ ‫المساامر الفرنس‬ ‫ارك‬ ‫انظدـ و اسددر األمبلؾ الش ير الا‬ ‫و مراسدـ ا دؼ إل‬
‫أصم نذكر‪:‬‬
‫* األمر ‪ 50/95‬المؤرخ في ‪ 57‬أوت ‪:6<95‬‬
‫الاداودر المن سو لصم د و صفظ األمبلؾ الش ير يدر أف الفو‬ ‫نص عم‬ ‫الذ‬
‫الا س در الوبلد واد اإلساربلؿ مو شر واناش ر الما مبلر الار رد المشووص ودف المامردف و‬
‫واض الجزائرددف دفار و لسمط ر الجزائرد إلهدار ف نفس السن مرسوم ‪ 06/95‬المؤرخ‬
‫األمبلؾ الش ير و‬ ‫في ‪ 56‬أكتوبر ‪ 6<95‬دمنن كؿ الما مبلر المنرول ويدر المنرول ف‬
‫الم د األول مف صذا المرسوـ كؿ الما مبلر المورم واد الف ا مف جودمد‬ ‫اااور و طم صس‬
‫عم الذدف إشاروا مف الفرنسددف وؿ صذا الا رد إعبلف عرودصـ ف الومدد‬ ‫‪ 1962‬كم أوج‬
‫ف ظرؼ لمس عشر دوـ مف ا رد نشر صذا اإلعبلف اصر ط ئم الوطبلف‪.‬‬
‫*‬
‫الجزائر وهدور األمر ‪<6/:0‬‬ ‫و د ااززر أك ر صذث الصم د لمممكد الار رد ف‬
‫المؤرخ في ‪ 68‬ديسمبر ‪ 6<:0‬الما مف م ن الاو دؽ و الذ ودأ الامؿ و إداداما مف الف ا‬
‫ج نف ‪ 1971‬و د إشارط هراص الرسمد ف الارود الوارد عم الصروؽ الار رد صدأل نهر‬
‫اصر‬ ‫إل شكؿ رسم دج‬ ‫ع‬ ‫المادة ‪ 65‬من ‪ :‬إزد د عف الارود الا دأمر الر نوف وال‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.73 :‬‬
‫‪ - 2‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م ‪.29 ٚ 28 :‬‬
‫* ‪ٚ -‬لض ذُ ذؼ‪٠ٛ‬ي ٘ظا اٌمأ‪ ْٛ‬تمأ‪ 27/88 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1988/07/ 12 ٟ‬اٌّرٌّٓ ذٕظ‪ ُ١‬اٌر‪ٛ‬ش‪١‬ك‪ ،‬شُ لأ‪ 02/06 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪2006 /02/ 20 ٟ‬‬
‫اٌّرٌّٓ ذٕظ‪ِٕٙ ُ١‬ح اٌّ‪ٛ‬شك‪.‬‬

‫‪50‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫و‬ ‫شكؿ رسم‬ ‫اا مف ممكد عر ر أو صروؽ عر رد ف‬ ‫ط ئم الوطبلف اصردر الارود الا‬
‫وط الاموم الذ صرر الاردإ‪.‬‬ ‫دفن ال مف لدي ال‬ ‫دج‬
‫* األمر ‪ :6/:6‬المؤرخ في ;‪ 0‬نوفمبر ‪ 6<:6‬المتعم بالثورة الزراعية‪:‬‬
‫اـ مف لبلل اجمدن الممكد الار رد الفبلصد لاهو ممك لممجموع الوطند‬ ‫و الذ‬
‫فك ف صذا‬ ‫و اسافؿ مف طرؼ المواطندف جم عد ف إط ر الاا وند ر الفبلصد‬ ‫أ ممك لمدول‬
‫نوف سدن اوس‬ ‫دا كس ام م األصداؼ الا ك ف درم إلد‬ ‫النظ ـ الجددد إلسافبلؿ األ ار‬
‫اإلسافبلؿ الجم ع‬ ‫م عم‬ ‫الر‬ ‫و المام م ف‬ ‫الفار اإلساام رد‬ ‫كونسولر اله در ف‬
‫الارش ودف السك ف‪.1‬‬ ‫لؤلرض و إن م ص ل الشدوع وارسدـ أ ار‬
‫ويدر‬ ‫إط ر ال ور الزراعد اـ وطردر ماسرع و يدر مو وعد‬ ‫ف‬ ‫إال أف اأمدـ األ ار‬
‫مم أدي‬ ‫شرعد أصد ن ألري لادـ دفن ااودض ع دؿ و منهؼ لممواطندف المانددف و لاممد‬
‫الا لد ‪:2‬‬ ‫إل ظ ور نزاع عر ر زادر مف صدا األسو‬
‫‪ -‬عدـ انفدذ الوال لمر اررار اله در عف لج ف الطاف و الا اف و إلسارج ع الكم أو الجزئ‬
‫الم مم ‪.‬‬ ‫لؤل ار‬
‫‪ -‬عدـ اومدغ اررار الاأمدـ لممانددف و ألمر مم ااذر ما ارددـ الطاوف و المط لو‬
‫و لااودض‪.‬‬
‫مواطندف ال ااند ـ ال ور الزراعد ‪.‬‬ ‫‪ -‬اأمدـ أ ار‬
‫‪ -‬عدـ الاط وؽ ودف المس ص ر الصردرد المهرح و و المس ص ر الم مم ‪.‬‬
‫المرسوم ‪ 56/:6‬المؤرخ في ‪08‬‬ ‫األمر ‪ :6/:6‬الماامؽ و ل ور الزراعد‬ ‫و لرد ام‬
‫اـ وموجو اسمدـ ش دار ممكد‬ ‫و الذ‬ ‫جانفي ‪ 6<:6‬الل ص وا و ر صؽ الممكد الل ه‬
‫سجمر و أش رر مج ن لدسافدد من األشل ص يدر الص ئزدف عم سندار م وا لصرو ـ‪.‬‬
‫* األمر ‪ 59/:7‬المؤرخ في ‪ 50‬فيفري ‪:6<:7‬‬
‫المراسيم التطبيقية لو ر م ‪ 5</:9 ،5;/:9 ،5:/:9‬الل ه و إلصاد ط ر الار رد‬
‫الممكد الار رد و لمن طؽ‬ ‫إصداأل افددرار جذرد ف‬ ‫فك ف صذا األمر سوو ف‬ ‫لمومدد‬
‫المدف و المن طؽ الامراند أو الر وم‬ ‫الوا ا ف‬ ‫اصودؿ األ ار‬ ‫رد صدأل أوج‬ ‫الص‬
‫و منن الاداوؿ‬ ‫لماامدر إل الومدد ر مر وؿ ااودض ادفا لمم لؾ من مراع إصاد ج ا الا ئمد‬

‫‪ - 1‬ػثض اٌذف‪١‬ع تٓ ػث‪١‬ضج‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.19 :‬‬

‫‪ - 2‬ؿّاػ‪ ٓ١‬كاِح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.19 :‬‬

‫‪51‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫فد ودف األشل ص م لـ اكف الومدد طرف ف الارد وصذا م نهر عمد المادة ‪ 09‬مف صذا‬
‫الماد‬ ‫األ ار‬ ‫رو ف‬ ‫د دؼ إلد المشرع صو منن الم‬ ‫األمر و د ك ف الفرض الذ‬
‫المادة ‪ 66‬من إدجوز لمومدد ر أف‬ ‫إذ نص ف‬ ‫لمون م و صم د المواطندف مف جشن م لكد‬
‫ارودـ مف مهمص الدومدف‪.‬‬ ‫طا ماد لمون م و أف اودا صس‬ ‫اروـ وارسدـ األ ار‬
‫ئم مفاوص و مامن‬ ‫و داـ الودن وهف عمند ومش رك المارشصدف المسجمدف ف‬
‫لمجم ورإ‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬فترة ما بعد ‪:6<:8‬‬
‫أصـ م مدز صذث الفار هدور األمر ‪ 8;/:8‬المؤرخ في ‪ 59‬سبتمبر ‪ 6<:8‬المام ف‬
‫الر نوف المدن المادؿ و المامـ و الا إساط عر اإلراد الاشرداد مف لبلل و ن مف صدـ‬
‫صدأل عرفر المادة ‪ 9:7‬مف الر نوف‬ ‫و اصددد شروط الاا مؿ فد‬ ‫مسارر لصؽ الممكد‬
‫المدن صؽ الممكد ورول ‪ :‬إ الممكد ص صؽ الامان و الاهرؼ ف األشد م شرط أال اساامؿ‬
‫إساام ال اصرم الرواندف و األنظم إ كم إشارطر المادة ‪ :<6‬من القانون المدني و رور‬
‫واعد الش ر ف الاهرف ر الر نوند الوا ا عم الار رار صدأل نهر عم أن ‪ :‬إال‬ ‫مراع‬
‫انارؿ الممكد و الصروؽ الادند األلري ف الار ر سوام ك ف ذلؾ ودف الماا ددف أـ ف صؽ‬
‫الفدر إال إذا روعدر اإلجرامار الا دنص عمد الر نوف وو أللص الرواندف الا اددر مهمص‬
‫الش ر الار ر إ فك نر الما مبلر الار رد اش ر وفؽ نظ ـ الش ر الشله إل ي د هدور‬
‫الا ـ و اأسدس‬ ‫األمر ‪ :7/:8‬المؤرخ في ‪ 65‬نوفمبر ‪ 6<:8‬الما مف إعداد مس األ ار‬
‫المرسوم ‪ 95/:9‬المؤرخ في ‪58‬‬ ‫وم ه صو مف مراسدـ اطودرد أصم‬ ‫السجؿ الار ر‬
‫المرسوم التنفيذي‬ ‫الا ـ المادؿ و المامـ وموج‬ ‫مارس ‪ 6<:9‬الما مف إعداد مس األ ار‬
‫‪ 667/<5‬المؤرخ في ‪ 0:‬أفريل ‪ 6<<5‬و المرسوم ‪ 96/:9‬الما مف اأسدس السجؿ الار ر‬
‫المادؿ و المامـ بالمرسوم ‪ 560/;0‬المؤرخ في ‪ 66‬سبتمبر ‪ 6<;0‬و المرسوم التنفيذي‬
‫‪ 656/<6‬المؤرخ في <‪ 6‬ماي ‪ 6<<6‬و الا ا كد اون المشرع الجزائر لنظ ـ جددد دارؼ‬
‫و ذلؾ‬ ‫اط در الو اد الار رد‬ ‫المس صم وردر كودر ف‬ ‫د دؼ إل‬ ‫ونظ ـ الش ر الادن‬
‫ذو الصروؽ وأف دكوف وسدم ذار‬ ‫مجمؿ الممكد ر الا م و الل ه وعم‬ ‫و لاارؼ عم‬
‫‪2‬‬
‫نظ ـ‬ ‫من اإلور م عم‬ ‫لموبلد‬ ‫واإل اه د‬ ‫منفا أكدد مف أجؿ ورن مك الاطور اإلجام ع‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.79 ٚ 78 :‬‬
‫‪ - 2‬ػّاع ػٍ‪ ،ٞٛ‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.83 :‬‬

‫‪52‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫الجم ورد‬ ‫كؿ أ ار‬ ‫إناظ ر اإلنا م مف عممد مس‬ ‫وهف م ا ف‬ ‫الش ر الشله‬
‫‪1‬‬
‫من م اارف‬ ‫أو الردفد‬ ‫واعاو رص ادا لصهر جمدن الممكد ر الار رد سوام الص رد من‬
‫الا ااطمو‬ ‫صذث الاممد مف وطم لبلؿ عد سنوار ارجن أسو و األس سد لماك لدؼ الو ص‬
‫صذا المدداف إذ أن واد‬ ‫الفند المالهه ف‬ ‫عدـ اوفر األدد‬ ‫ف إل‬ ‫إ‬ ‫عممد المس‬
‫أك ر مف عشردف سن مف إهدار األمر ‪ :7/:8‬شممر عممد المس الار ر أك ر مف لمس‬
‫م ئ ومدد مف مجموع ألؼ و لمس م ئ وواصد و أرواوف ومدد مناشر عور ك ف الا ار‬
‫و اإلجام ع‬ ‫ارددر أعدث إالمجمس الوطن اإل اه د‬ ‫و صس‬ ‫الوطن وهف يدر مكامم‬
‫الجزائر أف مس األ ار‬ ‫ف‬ ‫إ‪CNES‬إ سن ‪ 1998‬ولهوص إشك لد الار ر الفبلص‬
‫الملاه لمس عشر سن إلنج ز م دا دؿ بل وف ألؼ ملطط‬ ‫المه ل‬ ‫صس‬ ‫داطم‬
‫و‪ 400.000‬صكا ر ف‬ ‫المن طؽ الردفد‬ ‫الفبلصد ف‬ ‫‪ 11‬ممدوف صكا ر مف األ ار‬ ‫افط‬
‫‪ 05‬مبلددف صكا ر ردفد و ‪ 48.000‬صكا ر‬ ‫وم اـ لصد اآلف مسص‬ ‫المن طؽ الص رد‬
‫أ ونسو إنج ز اس و ‪ 2% 40‬كم أوه ارردر هندوؽ النرد الدول لسن ‪1998‬‬ ‫عمراند‬
‫انفدذ عممد المس و و ن سجؿ عر ر لاازدز األس س‬ ‫الااجدؿ ف‬ ‫الل ص و لجزائر عم‬
‫الر نون لش ر الممامك ر‪.3‬‬
‫الزمند الا مر و انظدـ الممكد الار رد‬ ‫و ف األلدر دمكف الروؿ أف ملامؼ الصر‬
‫الجزائر جاؿ ش ر ملامؼ الاهرف ر الار رد دل ن إلجرامار نوند مصكم دكسو‬ ‫ف‬
‫صجد إاج ث الفدر‪.‬‬
‫إذف م نسالمه مف صذا الفهؿ أف فكر الش ر الار ر عرفر منذ أ دـ الاهور‬
‫و د اـ اطودر و انظدـ‬ ‫الجم عد و الفردد‬ ‫مر األزمن وفكر الممكد ونوعد‬ ‫وا راوطر عم‬
‫نظ ـ الش ر الار ر واطور المجاما ر إل أف أهو ف شكؿ نظ ـ مصكـ و د مس صذا‬
‫الاطور النظ ـ الار ر الجزائر الذ مر صو اآللر ومراصؿ ا ردلد مامدز ‪.‬‬
‫وسدم إلعبلف الاهرف ر الر نوند‬ ‫و الادن‬ ‫نظ مد الشله‬ ‫و الش ر الار ر ف‬
‫الماامر و لصروؽ الار رد ف سجبلر عمند دس ؿ عم كؿ شلص اإلطبلع عم مصاود ا و‬
‫ألذ إف دار وم ج م فد مف ود ن ر و اكمف أصمد الش ر ف أن ددسر لكؿ ذ مهمص الامـ‬
‫األ ر الادن ف نرؿ الممكد الار رد‬ ‫ووجود الصؽ الادن و م د رؿ الار ر مف أعو م و درا‬

‫‪ - 1‬ساٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪ ،‬م‪.30 :‬‬

‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬تاكا ػّغ‪ٔ ،‬مً اٌٍّى‪١‬ح اٌؼماع‪٠‬ح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـاتك‪٘ ،‬اِق علُ‪ ،50 :‬م‪.81 :‬‬
‫‪ - 3‬اٌّغجغ اٌـاتك‪٘ ،‬اِق علُ‪ ،50 :‬م‪.81 :‬‬

‫‪53‬‬
 ‫ِا٘‪١‬ح اٌل‪ٙ‬غ اٌؼماع‪ ٚ ٞ‬ذط‪ٛ‬عٖ اٌراع‪٠‬ش‪ٟ‬‬ ‫اٌفوً األ‪ٚ‬ي‪:‬‬

‫النظـ الار رد لدوؿ ألري و‬ ‫كم أف لنظ ـ الش ر ف الاشردن الجزائر ممدزار امدزث عف و‬
‫اإلدار أو اإللزام أو ط وا الادن ‪.‬‬ ‫ذلؾ سوام مف الج ن‬

‫‪54‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫الفصل الثاني‪:‬‬
‫اإلجراءات العممية لمشير العقاري‬
‫تمييد و تقسيم‪:‬‬
‫ػػات‬ ‫تس ػ د اشتيػػر عات اشعقار ػػا اشعاشة ػػا اػػه اش ػػا ةسػػا ؿ ت ظ ػ ـ اشي ػ ر اشعقػػارئ إش ػ‬
‫ة ػػت ا‬ ‫ػا اشتيػػر ق اشعقػارئ اش از ػػرئ اشػذئ عػػؿ ةت ػا اشيػ ر تػتـ تػ ةسػت‬ ‫إدار ػا‪ ،‬ةػػف‬
‫إدار ػػا تعػػرؼ اشة ااظػػا اشعقار ػػا‪ ،‬ػد ر ا ة ػػااظ قػػارئ تػ ش ا ػػص ةثتتػػؼ اش مػػا ؽ اشةقدةػػا‬
‫ظر اه ةد ة ار اة ذه اش ما ؽ شةا ص ت ه اشقا ف اش از رئ ةػف و ا ػد‬ ‫ةف أ ؿ ي ر ا‪،‬‬
‫ير ط ت ظـ اشي ر اشعقارئ‪ ،‬ت ال قؿ اشزشؿ إشػ اش طاوػات اشعقار ػا‪ ،‬تط قػا شة ػدأ اشيػر ا‬
‫اشتػػه ق ػ ـ ت ػػا ظػػاـ اشي ػ ر اشع ػه‪ ،‬كةػػا أ ػػه ت ػ ش ةراو ػػا اشس ػ ر اش سػػف إل ػراشات اشي ػ ر‬
‫ةا ا ق ؽ األاراد‪.‬‬ ‫اشعقارئ ةف أ ؿ تأة ف اشةعاةبلت اشعقار ا‬
‫ػػا اشة يػ ا أ‬ ‫ةتػػا اشت ػػراات اشقا‬ ‫وػػد ػػدد اشةيػػرع اش از ػػرئ طػػاؽ اشيػ ر اشعقػػارئ‬
‫األ كػػاـ اشقئػػا ا اشتػػه ر ػػد ا‪،‬‬ ‫ػػا‬ ‫اش وػػا ق اشقا‬ ‫ػػا قار ػػا‪،‬‬ ‫اش اوتػػا أ اشةقػػررة ش قػ ؽ‬
‫ت ا اشكاةتا س اش ا ةا ف ذ ئ اشيأف أ اه ة ا ا اشغ ر ةت تـ و د ا اه ة ة ػا‬ ‫ورر‬
‫اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬
‫ػػؿ إشػ ػ‬ ‫ا ػػه إط ػػار ػػذه اشد ارس ػػا اشعةت ػػا ش ظ ػػاـ اشيػ ػ ر اشعق ػػارئ‪ ،‬ت ػػـ تقسػ ػ ـ ػػذا اش‬
‫يػػر ط ت ظ ػ ـ اشي ػ ر اشعقػػارئ‪ ،‬أةػػا اشة ػػث اشمػػا ه‬ ‫ػػت اشة ػػث األ ؿ شق ا ػػد‬ ‫ة م ػ ف‪ ،‬ث‬
‫ا اشةترت ا ت ذشؾ‪.‬‬ ‫اآلمار اشقا‬ ‫ا ت ا ؿ ت ذ إ راش اشي ر‬

‫المبحث األول‪ :‬قواعد وشروط تنظيم الشير العقاري‬

‫‪56‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ةت ا ي ر‬ ‫ت ش اشة ااظ اشعقارئ إ ت اره اشةسؤ ؿ األ ؿ اه اشة ااظا اشعقار ا ت‬
‫ا‬ ‫اشير ط اشته ئع ا اشةيرع اش از رئ ش‬ ‫ار ه اه ذشؾ اشق ا د‬ ‫اش ما ؽ اشةقدةا‪،‬‬
‫اشت راات اشعقار ا سبلةت ا‪ ،‬كذشؾ ت ظ ـ ةت ا اشي ر اشعقارئ‪ ،‬اه إطار ذشؾ س ت ا ؿ‬
‫ا اش ا ب ت ار ا اه اش ما ؽ‬ ‫اشير ط اشقا‬ ‫و ا د ت ظ ـ اشي ر اشعقارئ اه اشةطتب األ ؿ‪،‬‬
‫اشثائعا شتي ر ئةف اشةطتب اشما ه‪.‬‬
‫المطمب األول‪ :‬قواعد تنظيم الشير العقاري‬
‫ورر اشةيرع اش از رئ وا دت ف أساس ت ف شت ظ ـ اشي ر اشعقارئ‪ ،‬تتةمؿ اشقا دة األ ش‬
‫اشقا دة اشما ا تتةمؿ اه وا دة‬ ‫اه إثئاع ة ةؿ اشة ررات اشةراد ي ر ا شقا دة اشرسة ا‪،‬‬
‫اشي ر اشةس ؽ أ ةا عرؼ األمر اش س ه شتي ر‪ ،‬اشذ ف س ؼ تطرؽ إش ةا اه ار ف‬
‫ةستقت ف‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬قاعدة الرسمية‬
‫ة دأ اشرئا ا‬ ‫ا ف األاراد‪،‬‬ ‫كـ اشةعاةبلت اشقا‬ ‫إف اشة دأ اشعاـ اشذئ‬
‫إست ادا ش ص المادة ‪ 59‬من القانون المدني‪ " :‬تـ اشعقد ة رد أف ت ادؿ اشطرااف اشتع ر ف‬
‫ا"‪.‬‬ ‫ص اشقا‬ ‫إرادت ةا اشةتطا قت ف د ف اإلثبلؿ اش‬
‫ة ؿ س ب‪ ،‬إال أف اشةيرع‬ ‫ا ك ه إل عقاد اشعقد ت ار أركا ه اشعاةا‪ ،‬ةف رئا‬
‫اشعقارات‪ ،‬اأ ب إشزاة ا إاراغ اشت رؼ‬ ‫ا اش اردة ت‬ ‫اش از رئ تيدد اه اشةعاةبلت اشقا‬
‫قار اه يكؿ رسةه‪ ،‬ةف طرؼ ئا ط ة ةه أ ة ظؼ ةثتص أم ت‬ ‫اشقا ه اش ارد ت‬
‫ت ذشؾ وا دة اشرسة ا رك ا ةيترطا اه كؿ اشة ررات اشثائعا‬ ‫ا‪ ،‬اأ‬ ‫شه ا شقا ف ذه اش‬
‫شتي ر اشعقارئ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف قاعدة الرسمية‬
‫ص‬ ‫أكد اشةيرع اش از رئ ئةف المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬من القانون المدني كذا اش‬
‫اشت ظ ة ا اشثا ا‪ ،‬كالمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 25/99‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر‬ ‫اشتير ع ا‬
‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 61‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشةتعتؽ تأس س‬ ‫ه اشعقارئ‬ ‫‪ 1999‬اشةتئةف وا ف اشت‬
‫اشس ؿ اشعقارئ‪ ،2‬ت ئر رة ت ار وا دة اشرسة ا اه كؿ قد ةف يأ ه قؿ‪ ،‬تعد ؿ‪ ،‬إ ياش أ‬
‫اشت ع ا األثر ‪ ،‬ذشؾ ف طر ؽ إم ات ذه‬ ‫اش ق ؽ اشع ا األ ت ا‬ ‫ز اؿ ؽ اشةتك ا‬

‫‪ - 1‬رٕن اٌّبصح ‪ ِٓ 29‬اٌمبٔ‪ 25/90 ْٛ‬ػٍ‪ ٝ‬أٔٗ‪٠ " :‬ثجذ اٌٍّى‪١‬خ اٌشبهخ ٌألِالن اٌؼمبع‪٠‬خ ‪ ٚ‬اٌذم‪ٛ‬ق اٌؼ‪١ٕ١‬خ ػمض عؿّ‪٠ ٟ‬شضغ ٌم‪ٛ‬اػض اإلك‪ٙ‬بع‬
‫اٌؼمبع‪."ٞ‬‬
‫‪ - 2‬رٕن اٌّبصح ‪ ِٓ 61‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬ػٍ‪ِ ٝ‬ب ‪ " :ٍٟ٠‬وً ػمض ‪٠‬ى‪ِٛ ْٛ‬ض‪ٛ‬ع إك‪ٙ‬بع ف‪ِ ٟ‬ذبفظخ ػمبع‪٠‬خ ‪٠‬جت أْ ‪٠‬مضَ ػٍ‪ ٝ‬اٌلىً اٌغؿّ‪."ٟ‬‬

‫‪57‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشت راات اه ة رر رسةه‪ ،‬ود رات المادة ‪ 324‬من القانون المدني اشعقد اشرسةه ق ش ا‪:‬‬
‫"اشعقد اشرسةه قد م ت ا ه ة ظؼ أ ئا ط ة ةه أ يثص ةكتؼ ثدةا اةا‪ ،‬ةا تـ‬
‫د د ستطته‬ ‫اه‬ ‫ا‬ ‫ذشؾ ط قا شؤليكاؿ اشقا‬ ‫شد ه أ ةا تتقاه ةف ذ ئ اشيأف‬
‫د اشعقد اه المادة ‪ 324‬من القانون المدني‬ ‫إثت ا ه"‪ ،‬ت در اإليارة إش أف اشةق‬
‫ـ "‪ "Contrat‬اشتغا اش ر س ا‪ ،‬إال أ ه كاف‬ ‫اشس د اشرسةه أ اش روا اشرسة ا ش س اشعقد‪ ،‬ة‬
‫ةف اشةست سف إستعةاؿ ش ظ " روا" أ "س د" دؿ كتةا " قد" إ ت ار أف ذا األث ر‬
‫ت رؼ وا ه ة رغ ا ا‪.‬‬
‫ةف ثبلؿ ص المادة ‪ 324‬من القانون المدني ستثتص اشير ط اش ا ب ت ار ا‬
‫ه مبلما ير ط‪.1‬‬ ‫ا اشس د اشرسةه‬ ‫ش‬
‫د ر اشس د اشرسةه ةف ة ظؼ اـ أ ئا ط ة ةه أ يثص ةكتؼ ثدةا اةا‪:‬‬ ‫‪-1‬‬
‫ق د اشة ظؼ اشعاـ‪ ،‬اشيثص اشذئ تع ه اشد شا شتق اـ إدارة يؤ ا اه ة اؿ‬
‫ب ةته‪،‬‬ ‫تم ته اه ة‬ ‫ال تطتؽ ت ه تسة ا ة ظؼ إال عد إ ت اش اشةدة اشت ر ا‬ ‫ةع ف‪،‬‬
‫ذا ةا أكدته المادة ‪ 95‬من المرسوم ‪ 59/85‬المؤرخ في ‪ 23‬مارس ‪ 1985‬اشةتئةف‬
‫دثؿ اه ذا اإلطار‬ ‫اإلدارات اشعة ة ا‪،2‬‬ ‫اشقا ف األساسه اش ة ذ ه شعةاؿ اشةؤسسات‬
‫كذشؾ كؿ ةف كتاب اشئ ط‪ ،‬ةدراش أةبلؾ اشد شا اش س ا شتعق د اشته تـ ت ر ر ا ةف و ت ـ‬
‫ق األةبلؾ اشعقار ا اشتا عا شؤلةبلؾ اش ط ا‬ ‫تك ف اشد شا طراا ا ا‪ ،‬كاشعق د اشةتئة ا‬
‫ا اشة ددة ة ب‬ ‫األيكاؿ اشقا‬ ‫ا اقا شتير ط‬ ‫اشت ازؿ‬ ‫تأ ر ا أ‬ ‫اشثا ا‪،‬‬
‫اشيرطا‪ ،‬كؿ اه د د إثت ا ه‪.‬‬ ‫اشتير ق‪ ،3‬كذشؾ اش الة ر اؿ اشدرؾ‬
‫ت ش إ داد‬ ‫ا اشئا ط اشعة ةه اإ ا تم ت شكؿ يثص اةؿ أثتاـ اشد شا‬ ‫أةا‬
‫رر ا‬ ‫ةماش ا اشعق د اشته‬ ‫ةثتتؼ اشة ررات اشته يترط اشقا ف إا ار ا اه يكؿ رسةه‪،‬‬
‫ا اشرسة ا أ اشته ر ب األيثاص إ طاش ا ذه‬ ‫اشته يترط ا ا اشقا ف اش‬ ‫اشة مؽ‪،‬‬
‫ذشؾ المادة ‪ 93‬من قانون ‪ 92/96‬المؤرخ في ‪ 29‬فيفري ‪2996‬‬ ‫ت ت‬ ‫ا‪ ،‬كةا‬ ‫اش‬
‫ا اشرسة ا كذشؾ األ راؽ اشة ائر اشته عد ا‬ ‫تكتسه‬ ‫اشةتئةف ت ظ ـ ة ا اشة مؽ‪،4‬‬

‫‪1‬‬
‫‪- Kara Mostefa Farida née Settouti, la preuve écrite en droit civil Algérien, Mémoire pour le diplôme de Magister‬‬
‫‪en droit, (Institut des sciences juridiques et administratives), Université d’Alger, 1982, page : 43-44.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 05‬اٌّغؿ‪ 59/85 َٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1985/03/23 ٟ‬اٌّزضّٓ اٌمبٔ‪ ْٛ‬األؿبؿ‪ ٟ‬إٌّ‪ٛ‬طج‪ٌ ٟ‬ؼّبي اٌّؤؿـبد ‪ ٚ‬اإلصاعاد اٌؼّ‪١ِٛ‬خ‪،‬‬
‫اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص ‪ 13‬اٌّؤعسخ ف‪ ،1985/03/24 ٟ‬م‪.333 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّ‪ٛ‬اص ‪ ِٓ 91-90-89‬لبٔ‪ 30/90 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1990/12/01 ٟ‬اٌّزضّٓ لبٔ‪ ْٛ‬األِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ‪ ،‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م‬
‫اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.105 :‬‬
‫‪ - 4‬اٌمبٔ‪ 02/06 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 2006 /02/ 20 ٟ‬اٌّزضّٓ رٕظ‪ِٕٙ ُ١‬خ اٌّ‪ٛ‬ثك‪ ،‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ‪ ،‬اٌؼضص‪ ،14 :‬اٌّؤعسخ ف‪ ،2006 /03/ 8 ٟ‬م‪.15 :‬‬

‫‪58‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشة ئر اشقئا ه إ ت اره ئا ط ة ةه‪ ،‬كةا تعت ر ةف و ؿ اشة ررات اشرسة ا تتؾ األ ارؽ‬
‫اشته تـ إ داد ا ةف طرؼ يثص ةكتؼ ثدةا اةا‪ ،‬كرؤساش اشة اشس اشيع ا اشة تث ف‪،‬‬
‫أ ئا األ كاـ اشق اررات اشقئا ا اش ا زة شق ة اشيهش‬ ‫كذشؾ اشث راش اشةعتةد ف وئا ا‪،‬‬
‫اشته ستد ه اشقا ف ي ر ا اه اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا إوت ة ا إذا كا ت‬ ‫اشةقئه ا ه‪،‬‬
‫ادرة ف از ات قار ا‪.‬‬
‫مبلث‬ ‫ؼ اشس دات اشرسة ا إش‬ ‫ا ة رر ا ةكف ت‬ ‫ط عا‬ ‫إذف ا اش ظر إش‬
‫األ كاـ اشقئا ا‪.‬‬ ‫ه‪ :‬اشعق د اشت م ق ا‪ ،‬اشس دات اإلدار ا‬ ‫ا ات‬
‫رره‬ ‫إثت ا ه ه‪ :‬إف اشة رر اشذئ‬ ‫‪ -2‬ستطا اشة ظؼ اه إ دار اشس د‬
‫ا ةتزةا‪ ،‬إال إذا كاف ذا‬ ‫ال تك ف ا اته ذات‬ ‫اشة ظؼ اشعاـ ال ك ف شه طا ق رسةه‬
‫ا ب اإلثت اص كتا ات ا‪ ،1‬أئ أف تك ف شه ستطا شت ر ر ا أف ك ف اشة ظؼ‬ ‫اشة ظؼ‬
‫ؿ ة ظؼ آثر‬ ‫ال ك ف ود زؿ أ أ وؼ ف ةته‪ ،‬أ‬ ‫ا ش ظ ته‪،‬‬ ‫اشعاـ اه ةةارسا وا‬
‫اشتاشه ال ت ح‬ ‫ز شه ة ايرة ةته‬ ‫ة ته‪ ،‬أ أ ؿ ت اشتقا د‪ ،‬ا ه كؿ ذه األ اؿ ال‬
‫ا‬ ‫ت ف ذشؾ‪ ،‬أئ ت‬ ‫اشة ظؼ‬ ‫اش روا اشرسة ا اشته واـ ت ر ر ا‪ ،‬إال إذا كاف األطراؼ‬
‫ح اشة رر اشرسةه إذا كاف ثارج دا رة‬ ‫ةا ا شت ئق اشظا ر‪ ،‬كةا ال‬ ‫س ا ذشؾ‬
‫اإلثت اص اإلوت ةه شتة ظؼ أ اشئا ط اشعة ةه اشذئ واـ ت ر ره‪ ،‬كأ راؽ اشة ائر اشته‬
‫اشته أشزةه اشقا ف أف تك ف اه دا رة اإلثت اص اإلوت ةه‬ ‫عد ا اشة ئر اشقئا ه‪،‬‬
‫شتة تس اشقئا ه اشذئ تةه إش ه ةكت ه‪ ،‬ذشؾ ة ب المادة ‪ 92‬من قانون ‪ 93/96‬المؤرخ‬
‫في ‪ 29‬فيفري ‪ 2996‬اشةتئةف ت ظ ـ ة ا اشة ئر اشقئا ه‪ ،2‬كذشؾ األ راؽ اشرسة ا اشته‬
‫ا ةتزةا ثارج دا رة إثت اص ال ات ـ أ‬ ‫رؤساش اش تد ات ال تك ف ذات‬ ‫عد ا اش الة‬
‫ا ب اإلثت اص‬ ‫د أف اشة مؽ إ ت اره ئا ط ة ةه عت ر‬ ‫اه ةقا ؿ ذشؾ‬ ‫تد ات ـ‪،‬‬
‫ةتد اثت ا ه اإلوت ةه اه‬ ‫اه ت ر ر ة ق اشعق د ال س ةا اشعق د اش اوتا شتةتك ا اشعقار ا‪،‬‬
‫ذا ةا أكدته المادة ‪ 92‬من قانون ‪ 92/96‬المؤرخ في ‪29‬‬ ‫ت ر ر ا إش كاةؿ اشتراب اش ط ه‪،‬‬
‫فيفري ‪ 2996‬اشةتئةف ت ظ ـ ة ا اشة مؽ‪.‬‬
‫ا اه ت ر ر اشس د اشرسةه‪ :‬ا ب أف ت رر األ راؽ اشرسة ا‬ ‫‪ -3‬ة ار اة األيكاؿ اشقا‬
‫ه اشته تسةح ت س ر ور ا اشرسة ا اشته‬ ‫ط قا ش عض اشيكت ات اشته ص ت ا اشقا ف‪،‬‬

‫‪٠ - 1‬ذ‪ ٟ‬ثى‪ٛ‬ف‪ ،‬أصٌخ اإلثجبد ف‪ ٟ‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجؼائغ‪ ٚ ٞ‬اٌفمٗ اإلؿالِ‪ ،ٟ‬اٌلغوخ اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ ٌٍٕلغ ‪ ٚ‬اٌز‪ٛ‬ػ‪٠‬غ‪ ،‬اٌجؼائغ ‪ ،1981‬م‪.96 :‬‬
‫‪ - 2‬اٌّبصح ‪ ِٓ 02‬لبٔ‪ 03/06 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 2006/02/20 ٟ‬اٌّزضّٓ رٕظ‪ِٕٙ ُ١‬خ اٌّذضغ اٌمضبئ‪ ،ٟ‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ 14 :‬اٌّؤعسخ ف‪ٟ‬‬
‫‪ ،2006/03/8‬م‪.21 :‬‬

‫‪59‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ا‪ ،1‬شقد إيترط اشقا ف‬ ‫ت‬ ‫ت ا ظا ار دؿ‬ ‫ا ذه األ راؽ أل ا تئ ه‬ ‫تتةتق‬

‫ف‪ :‬ا ات‬ ‫ه ت‬ ‫ت ا‪،2‬‬ ‫د عض اش ا ات اه اش روا اشرسة ا ةف أ ؿ‬ ‫ئر رة‬
‫ا ات ثا ا‪.‬‬ ‫اةا‬
‫رره اشة مؽ‪،‬‬ ‫ب أف تئة ا اشس د اشذئ‬ ‫ه اش ا ات اشته‬ ‫أ‪ -‬البيانات العامة‪:‬‬
‫ت ت ا المادة ‪ 29‬من قانون ‪ 92/96‬اشساشؼ اشذكر ق ش ا‪ " :‬د ف اإلثبلؿ اش ا ات‬ ‫ود‬
‫رره اشة مؽ اش ا ات‬ ‫ب أف تئةف اشعقد اشذئ‬ ‫ص اشثا ا‪،‬‬ ‫اشته تستتزة ا عض اش‬
‫اآلت ا‪:‬‬
‫ةقر ةكت ه‪.‬‬ ‫شقب اشة مؽ‬ ‫‪ -‬إسـ‬
‫س ت ـ‪.‬‬ ‫ةكاف الدة األطراؼ‬ ‫تار خ‬ ‫ا اشة طف‬ ‫شقب‬ ‫‪ -‬إسـ‬
‫د اإلوتئاش‪.‬‬ ‫ةكاف الدة اشي د‬ ‫تار خ‬ ‫ة طف‬ ‫ا‬ ‫‪ -‬إسـ شقب‬
‫د اإلوتئاش‪.‬‬ ‫ة طف اشةتر ـ‬ ‫‪ -‬إسـ شقب‬
‫‪ -‬ت د د ة ئ ه‪.‬‬
‫اشي ر اشذئ أ رـ ا ه‪.‬‬ ‫اشس ا‬ ‫‪ -‬اشةكاف‬
‫ب أف تت ؽ األ ؿ‪.‬‬ ‫‪ -‬كاالت األطراؼ اشة ادؽ ت ا اشته‬
‫اشتير ق اشثاص‬ ‫ص اش ا ا‬ ‫األطراؼ اش‬ ‫ت‬ ‫ف تبل ة اشة مؽ‬ ‫‪ -‬اشت ه‬
‫اشةعة ؿ ه‪.‬‬
‫د اإلوتئاش‪.‬‬ ‫اشةتر ـ‬ ‫اشة مؽ‬ ‫اشي د‬ ‫‪ -‬ت و ق األطراؼ‬
‫ق أ رف أ‬ ‫ع اشعقد ةف‬ ‫ه اش ا ات اشته تتعتؽ‬ ‫ب‪ -‬البيانات الخاصة‪:‬‬
‫قار‪ ،‬ابل د ةف ت د د اشعقار‬ ‫ا‪...‬إشخ‪ ،‬كةا إذا كاف كذشؾ اشت رؼ اشقا ه اوق ت‬
‫اش ق ؽ اشةتعتقا ه‪.‬‬ ‫اشةسا ا‬ ‫ت د دا ة اا ا شت اشا‪ ،‬ذكر اش د د‬
‫ا ةا رد‬ ‫ه‬ ‫ت در اإليارة إش أف اإلثبلؿ ك ا ت ر ر اشس د اشرسةه ز ؿ‬
‫ت ت ه المادة ‪324‬‬ ‫ةا‬ ‫ر كاةؿ اشتراب اش ط ه‪ ،‬ةا شـ م ت تز ره‪،‬‬ ‫اذه‬ ‫ا ه‪،‬‬
‫مكرر ‪ 5‬من القانون المدني‪.‬‬
‫ا ئةا ا و ا‬ ‫إذف تئح ش ا ةةا تقدـ أف اشرسة ا س تا شترو ا اشةعاةبلت اشقا‬
‫ثط رة‬ ‫إدراؾ شةد‬ ‫د س اش ةف ةا ا‬ ‫إلستقرار ا‪ ،‬شةا تة ه ألطراؼ اشتعاود اشغ ر ت‬

‫‪٠ - 1‬ذ‪ ٟ‬ثى‪ٛ‬ف‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.100 :‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Kara Mostefa Farida née Settouti, op-cit, page : 44.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشت ظ ة ا اشته ت كةه ةق ئةاف ي ر‬ ‫اشت رؼ اشةقدة ف ت ه‪ ،‬كذا األ كاـ اشتير ع ا‬
‫ا اشة ددة ش ا‪ ،‬كةا تةكف اشد شا ةف‬ ‫اشة ررات اشة د ا اشة ااظا اشعقار ا اه اآل اؿ اشقا‬
‫اشس ؽ اشعقارئ‪ ،‬و د اشتقت ؿ ةف اشةئار ا‪ ،‬تةك ف اشثز ا اشعة ة ا ةف‬ ‫سط روا ت ا ت‬
‫ؿ رس ـ اشتس ؿ اشي ر اشعقارئ‪.1‬‬ ‫ت ه اش اؿ اه ت‬ ‫ؿ ةداث ؿ ك رة‪ ،‬كةا‬ ‫ت‬
‫ثانيا‪ :‬المحررات الرسمية الخاضعة لمشير العقاري‬
‫ا اشة رةا‬ ‫ا ت ع اشت راات اشقا‬ ‫ةت‬ ‫إف اشة ررات اشثائعا شتي ر اشعقارئ كم رة‬
‫ا‪ ،‬أ‬ ‫اش وؼ اش‬ ‫ادرة ةف ا ب ا د كاش ا‬ ‫ف األيثاص‪ ،‬اقد تك ف ذه اشت راات‬
‫اشةقا ئا‪ ،‬أ اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا اشةت ر ا ف ؽ اشةتك ا‬ ‫ادرة ةف ا ف كعقد اش ق‬
‫ا قار ا ت ع ا كعقد اشر ف اشرسةه‪ ،...‬اإلئااا إش‬ ‫قؽ‬ ‫اإلرت اؽ‪ ،‬أ‬ ‫ك ؽ اإل ت اع‬
‫األ كاـ اشة ي ا‪ ،‬اش اوتا‪ ،‬اشةعدشا أ اشة ا ش ؽ اشةتك ا‪ ،‬ا ؿ ذه اشت راات ال‬ ‫اشت راات‬
‫اه ة ا ا اشغ ر‪ ،‬إال ةف تار خ تس ت ا اه ة ة ا‬ ‫ترتب أم ار ا ةا ف اشةتع اود ف‪،‬‬
‫ةا أكده اشةيرع اه المواد ‪ 14‬و ‪ 15‬و‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬المؤرخ‬ ‫اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬
‫تأس س اشس ؿ اشعقارئ‪،2‬‬ ‫في ‪ 12‬نوفمبر ‪ 1975‬اشةتئةف إ داد ةسح األرائه اشعاـ‬
‫ـ ت اشت اشه ت ةا ته‪:‬‬
‫المادة ‪ " :14‬تتزـ اإليارة ةف أ ؿ ةسؾ ة ة ا اش طاوات اشعقار ا إش ةا ته‪:‬‬
‫‪ -1‬ة ق اشعق د اشرسة ا اشة ي ا أ اش اوتا أ اشة ر ا أ اشةعدشا اشةتعتقا اشةتك ا‬
‫اشعقار ا اشته ستعد عد تأس س ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬
‫اشق اررات اشقئا ا اشبل قا شئل راش األ ؿ اشذئ كاف ة ئ ع تأس س‬ ‫‪ -2‬ة ق اشعق د‬
‫اشثائعا شئلي ار اشعقارئ ةقتئ اشتير ق اش ارئ ه‬ ‫شة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬
‫اإلةت ازات‪.‬‬ ‫كذشؾ تس بلت اشر ف‬ ‫اشعةؿ‬
‫اشةم تا شتتعد بلت اشته تثص‬ ‫‪ -3‬اشة ائر اشةعدة ةف و ؿ ة ت ا ةسح األرائه‬
‫اشعقارات اشةس تا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬
‫ةس ؿ اه ة ة ا‬ ‫ا شعقار ة دد‬ ‫ا اةا‪ ،‬كؿ اشتعد بلت شت ئع ا اشقا‬ ‫‪-4‬‬
‫اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬
‫‪ 14‬أ بله "‬ ‫س دد ةرس ـ ك ات تط ؽ اشةادت ف ‪13‬‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.39 ٚ 38 :‬‬

‫‪ - 2‬د ّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.488 ٚ 487 :‬‬

‫‪61‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ه آثر تعتؽ‬ ‫كؿ ؽ‬ ‫ت ت ةا ته‪ " :‬كؿ ؽ شتةتك ا‬ ‫أةا المادة ‪ 15‬اقد‬
‫ر‬ ‫د شه اش س ا شتغ ر إال ةف تار خ ـ ي ر ةا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬ ‫عقار ال‬
‫اب اش ق ؽ اشع ا"‪.‬‬ ‫أف قؿ اشةتك ا ف طر ؽ اش ااة سرئ ة ع شه ةف ـ ااة أ‬
‫اإلت اوات اشته ترةه‬ ‫كةا أكدت المادة ‪ 16‬ةف س األةر ت ةا ته‪" :‬أف اشعق د اإلراد ا‬
‫ف‬ ‫ت‬ ‫ه ال ك ف ش ا أمر‬ ‫قؿ أ ت ر ح أ تعد ؿ أ إ قئاش ؽ‬ ‫إ ياش أ‬ ‫إش‬
‫األطراؼ إال ةف تار خ ير ةا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا"‪.‬‬
‫أ عد ةف‬ ‫شـ كت ه اشةيرع إثئاع اشة ررات اشرسة ا شعةت ا اشي ر‪ ،‬ؿ ذ ب إش‬
‫اشقئا ا اشراة ا إش اسخ‪ ،‬إ طاؿ‪ ،‬أ إشغاش أ‬ ‫اشد ا‬ ‫ذشؾ‪ ،‬إشزاـ ي ر األ كاـ اش ا ا‬
‫ذا ةا تئة ته المادة ‪ 85‬من المرسوم ‪ 63/76‬المؤرخ في ‪25‬‬ ‫قض ؽ ةف اش ق ؽ‪،‬‬
‫مارس ‪ 1976‬اشةتعتؽ تأس س اشس ؿ اشعقارئ‪.‬‬
‫اشتاشه‪:1‬‬ ‫ؼ اشة ررات اشرسة ا ت اش‬ ‫ةف ثبلؿ ذه اشة اد‪ ،‬ةكف ت‬
‫اوتا شت ق ؽ اشع ا اشعقار ا‪.‬‬ ‫ا ةيا‬ ‫‪ -1‬ت راات وا‬
‫ا قار ا‪.‬‬ ‫ا ةقررة ش ق ؽ‬ ‫‪ -2‬ت راات وا‬
‫ا ت ع ا‪.‬‬ ‫ا ة ي ا أ ةقررة ش ق ؽ‬ ‫‪ -3‬ت راات وا‬
‫ا‪.‬‬ ‫ا ة ي ا ش ق ؽ يث‬ ‫‪ -4‬ت راات وا‬
‫ا‪.‬‬ ‫ا ةيا ش ق ؽ‬ ‫‪ -5‬وا ق وا‬
‫‪ -6‬األ كاـ اشقئا ا اش ا ا‪.‬‬
‫‪ -7‬ي ر عض اشت راات اإلدار ا‪.‬‬
‫ف‬ ‫أف اش ؽ اشع ه ال تـ و ده اه اشس ؿ اشعقارئ ة ردا‬ ‫ت در اإليارة إش‬
‫كةا‬ ‫قدا رسة ا أ‬ ‫اشت رؼ أ اشس د اشذئ أ يأه‪ ،‬س اش كاف ذا اشس د روا رسة ا أ‬
‫ت ا أ ظةا اشي ر تقتئه‬ ‫اشق ا د اشعاةا اشته تعتةد‬ ‫ا‪،‬‬ ‫اوعا وا‬ ‫ا ا‪ ،‬أ‬ ‫وئا ا‬
‫ب و د اش ق ؽ اشع ا اه ظؿ ظاـ اشي ر اشع ه‪ ،‬تس ؿ اشت راات اشعقار ا اه ظؿ‬
‫أف ظاـ اشي ر اشيث ه ال رؽ ف‬ ‫ظاـ اشي ر اشيث ه‪ ،2‬اش رؽ ف اش ظاة ف‪،‬‬
‫كـ اشت ع ا‪ ،‬أةا اه‬ ‫ه‬ ‫ة دره‪ ،‬ا طبلف اشت رؼ ستت ق طبلف اش ؽ اشذئ ت شد‬ ‫اش ؽ‬
‫ب‬ ‫د‬ ‫ظاـ اشي ر اشع ه‪ ،‬ااش ؽ يأ اشي ر د ف أئ إ ت ار شتت رؼ‪ ،‬اةق إ تةاؿ‬

‫‪1‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page : 135.‬‬
‫‪ - 2‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.61 :‬‬

‫‪62‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشته ود تؤدئ إش إ طاشه أ اسثه‪ ،‬اإف اشي ر ط ره ةف كؿ ذه‬ ‫اشقا اشت رؼ اشقا ه‬
‫عؿ اش ؽ ةستقؿ ف اشت رؼ تط قا شة دأ اشق د اشةطتؽ‪.1‬‬ ‫اشع ب‪،‬‬
‫ا‬ ‫ا قار ا‪ :‬إف اشت راات اشقا‬ ‫اش اوتا ش ق ؽ‬ ‫ا اشة ي ا‬ ‫‪ -1‬اشت راات اشقا‬
‫ذا‬ ‫ةت ا اشي ر‪،‬‬ ‫ا إشزاة ا إش‬ ‫ا قار ا‪ ،‬تك ف ثائعا‬ ‫اش اوتا ش ق ؽ‬ ‫اشة ي ا‬
‫ت ت ه المادة ‪793‬من القانون المدني‪.‬‬ ‫ةا‬
‫إةا‬ ‫قد ا‬ ‫اش اوتا شت ق ؽ اشع ا‪ ،‬تك ف إةا ت راات‬ ‫اشت راات اشة ي ا‬
‫ر قد ا‪.‬‬ ‫ت راات‬
‫ه اشت راات اشته ت در ت ا تطا ؽ إرادت ف‪ ،‬أكمر ذه اشعق د‬ ‫أ‪ -‬التصرفات العقدية‪:‬‬
‫قد اش ق‪.‬‬ ‫ا‬ ‫ي‬
‫‪ -‬قد اش ق‪ :‬قد اش ق كةا راته المادة ‪ 351‬من القانون المدني‪ ‬ق ش ا‪" :‬اش ق قد‬
‫ؽ ةاشه آثر ةقا ؿ مةف قدئ"‪،‬‬ ‫تتزـ ةقتئاه اش ا ق أف قؿ إش اشةيترئ ةتك ا يهش‪ ،‬أ‬
‫اتؽ اش ا ق‬ ‫تئح ش ا ةف ص المادة ‪ 351‬من القانون المدني‪ ،‬أف قد اش ق رتب ت‬
‫ذ ة رد إ عقاد‬ ‫ذا اإلشتزاـ إةا أف‬ ‫ا آثر إش اشةيترئ‪،‬‬ ‫قا‬ ‫إشتزاةا قؿ ةتك ا اشة ق أ‬
‫كـ اشقا ف اه اشا ةا إذا كاف اشة ق ة ق ؿ ةع ف اشذات‪ ،‬أةا إذا كاف اشيهش اشة ق‬ ‫اشعقد‬
‫اإلاراز‪ ،‬سب ةا أيارت‬ ‫ه اقط‪ ،‬ابل ت تقؿ اشةتك ا إال عد إتثاذ إ راش ةع ف‬ ‫ةع ف‬
‫إش ه المادة ‪ 166‬من القانون المدني‪ ،‬أةا إذا كاف ة ؿ قد اش ق قار اإف إ تقاؿ اشةتك ا أ‬
‫ت ت ه المادة ‪165‬‬ ‫اش ق ؽ اشع ا األثر ‪ ،‬ال تـ إال عد إتثاذ إ راشات اشي ر‪ ،2‬كةا‬
‫ه آثر ةف يأ ه أف‬ ‫ث اش ا ا‪" :‬اإلشتزاـ قؿ اشةتك ا‪ ،‬أ أئ ؽ‬ ‫من القانون المدني‪،‬‬
‫كـ اشقا ف اشةتك ا أ اش ؽ اشع ه‪ ،‬إذا كاف ة ؿ اإلشتزاـ ي ا ةع ا اشذات ةتك ا‬ ‫قؿ‬
‫اشةتتزـ‪ ،‬ذشؾ ةق ة ار اة األ كاـ اشةتعتقا اإلي ار اشعقارئ"‪.‬‬
‫اش ق ؽ اشع ا األثر ‪ ،‬أشزـ‬ ‫ا اةا اإف ة ق اشعق د اش اوتا أ اشة ي ا شتةتك ا‬
‫اشةيرع و د ا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬ت تك ف ااذة س اش ا ةا ف أطراؼ اشتعاود‪،‬‬
‫ةا أيارت إش ه المادة ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬ ‫أ اه ة ا ا اشغ ر‪،‬‬
‫ا اشت راات اشته ت در ت ا اإلرادة اشة ردة‪،‬‬ ‫ق د‬ ‫ب‪ -‬التصرفات غير العقدية‪:‬‬
‫ا‪.‬‬ ‫اش‬ ‫د اش وؼ‬ ‫ةف ذه اشت راات‬

‫‪ - 1‬دـٓ ط‪ٛ‬ا‪٠‬ج‪١‬خ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.71 :‬‬

‫‪٠ - ‬مبثً ٔن ٘ظٖ اٌّبصح‪ ،‬اٌّبصح ‪ ِٓ 418‬اٌمبٔ‪ ْ ٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌّوغ‪ ،ٞ‬ػجض اٌغػاق أدّض اٌـٕ‪ٛٙ‬ع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.19 :‬‬
‫‪ - 2‬سٍ‪ ً١‬أدّض دـٓ لضاصح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.114 ٚ 113 :‬‬

‫‪63‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ب‪ -1‬اش وؼ‪ :‬راه اشةيرع ةف ثبلؿ المادة ‪ 213‬من قانون األسرة‪ ،‬ود اش ا ا‪:‬‬
‫اشت دؽ"‬ ‫س اشةاؿ ف اشتةتؾ ألئ يثص ت اش ه اشتأ د‬ ‫"اش وؼ‬
‫اشةتةـ اه‬ ‫مـ اش قانون ‪ 19/91‬المؤرخ في ‪ 27‬أفريل ‪ 1991‬اشةتعتؽ األ واؼ اشةعدؿ‬
‫س اشع ف ف اشتةتؾ ت‬ ‫ت ت ةا ته‪" :‬اش وؼ‬ ‫المادة ‪ 93‬ة ه تعر ؼ أ ـ‪ ،1‬إذ‬
‫اشث ر"‪.2‬‬ ‫ه اش ر‬ ‫ه ةف‬ ‫ت‬ ‫اشت دؽ اشة عا ت اش قراش أ‬ ‫ه اشتأ د‬
‫تاج إش‬ ‫ال‬ ‫اإل اب‬ ‫قـ ت‬ ‫ادر ةف ا ب ا د‪ ،‬ا‬ ‫اش وؼ ت رؼ‬
‫ت ت ه المادة ‪ 1/94‬من قانون ‪ 19/91‬اشةتعتؽ األ واؼ ق ش ا‪" :‬اش وؼ‬ ‫ذا ةا‬ ‫اشق ؿ‪،‬‬
‫ال تؤدئ‬ ‫ا ا شتةادة اشت رك كا‪،‬‬ ‫ذه اش‬ ‫ادر ف إرادة ة ردة"‪،‬‬ ‫قد إشتزاـ ت رع‬
‫ب ت ااؽ إرادت ف ةظ ر ةا‬ ‫د‪ ،‬إذ أف إ ت ار اش وؼ قدا‪ ،‬ؤدئ ذشؾ إش‬ ‫اشةق‬ ‫اشةع‬
‫ح‬ ‫ح اش وؼ ةمته ةمؿ قد اش ق‪ ،‬اش‬ ‫اشة و ؼ ت ه‪ ،‬ا‬ ‫اشق ؿ ف اش اوؼ‬ ‫اإل اب‬
‫د ر اإل اب ةف اش اوؼ‪ ،‬أةا اشق ؿ ا ك ف شتم ت‬ ‫إ ت ار اش وؼ ت رؼ يأ ة رد‬
‫اش وؼ اه ذةا اشة و ؼ ت ه‪.3‬‬
‫ا ت ار ا قا قار ا‪ ،‬اإف اش وؼ ال م ت‬ ‫اش وؼ ال قؿ اشةتك ا ؿ قؿ اشة عا‪،‬‬
‫ت ت ه المادة ‪ 41‬من قانون‬ ‫ذا ةا‬ ‫إال عقد رسةه ةي ر اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا‪،‬‬
‫اشة مؽ أف‬ ‫ب ت اش اوؼ أف ق د اش وؼ عقد شد‬ ‫‪ 19/91‬اشةتعتؽ األ واؼ‪ ،‬ق ش ا‪" :‬‬
‫اشة اشح اشةكت ا اشس ؿ اشعقارئ اشةتزةا تقد ـ إم ات شه ذشؾ ا اشا سثا ة ه‬ ‫س ته شد‬
‫إش اشستطا اشةكت ا األ واؼ"‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫ا اشة ار ث‬ ‫شغراا األ اؿ اشيث‬ ‫إال أف القرار‪ 234655‬المؤرخ في ‪1999/11/16‬‬
‫شتة كةا اشعت ا‪ ،‬اش ةثاش ا شر ح ص المادة ‪ 12‬من قانون التوثيق اشذئ كاف سار ا آ ذاؾ‪،‬‬
‫ا أ ط عت ا ت ت طا تا‬ ‫اشته تيترط اشكتا ا اشرسة ا اه كؿ اشةعاةبلت اشعقار ا ة ةا كاف‬
‫اش طبلف اشة طتؽ‪ ،‬ود اش ص اشقرار كةا ته‪( :‬ةف اشةستقر ت ه أف قد اش س ال ثئق‬
‫ص ت ا ير ا‬ ‫شترسة ا أل ه ةف أ ةاؿ اشت رع اشته تدثؿ اه أ ه اش ر اشةثتت ا اشة‬

‫‪ - 1‬كغ‪٠‬ف ثٓ ػم‪ ،ْٛ‬اٌ‪ٛ‬لف ف‪ ٟ‬اٌزلغ‪٠‬ؼبد اٌجؼائغ‪٠‬خ‪ِ ،‬جٍخ اٌّ‪ٛ‬ثك‪ ،‬اٌؼضص‪( 7 :‬ج‪ٛ‬اْ – ج‪١ٍ٠ٛ‬خ ‪ ،)2002‬م‪.47 :‬‬
‫‪ - 2‬اٌّبصح ‪ ِٓ 03‬لبٔ‪ 10/91 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1991/04/27 ٟ‬اٌّزؼٍك ثبأل‪ٚ‬لبف‪ ،‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ‪ ،‬اٌؼضص ‪ ،21‬اٌوبصعح ثزبع‪٠‬ز ‪.1991/05/8‬‬
‫‪ - 3‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬ػم‪ٛ‬ص اٌزجغػبد (اٌ‪ٙ‬جخ – اٌ‪ٛ‬ه‪١‬خ – اٌ‪ٛ‬لف)‪ ،‬صاع ٘‪ ،ِٗٛ‬طجؼخ ‪ ،2004‬م‪.83 :‬‬
‫‪ِ - 4‬جٍخ اإللزوبص اٌمضبئ‪ٌ ٟ‬غغفخ األد‪ٛ‬اي اٌلشو‪١‬خ‪ ،‬ػضص سبم ‪ ،2001‬م‪ ،314 :‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌمضبء اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.226 :‬‬

‫‪64‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ةت ت ف – اه وئ ا اش اؿ – أف قد اش س اشعراه أواةه اشة س س ا ‪1973‬‬

‫ه‪ ،‬اإف وئاة اشة تس شةا وئ ا إشغاش اش س اشةذك ر ت إ ت ار أ ه شـ‬ ‫ط قا شتةذ ب اش‬
‫رئ ا ورار ـ إل عداـ األساس اشقا ه)‪.‬‬ ‫رغ اه اشيكؿ اشرسةه‪ ،‬اإ ـ أثط ا اه وئا ـ‬
‫ت ت ه المادة ‪ 35‬من قانون ‪ 19/91‬اشةتعتؽ األ واؼ‬ ‫ت در اإليارة إش أف ةا‬
‫ا"‪ ،‬ال ط ؽ‬ ‫اشقا‬ ‫ة ق طرؽ اإلم ات اشير ا‬ ‫اشةتةـ ق ش ا‪ " :‬م ت اش وؼ‬ ‫اشةعدؿ‬
‫وؼ اشة ق ؿ‪ ،‬اشذئ م ت كااا سا ؿ اإلم ات اشةقررة وا ا‪.1‬‬ ‫كةه إال ت‬
‫ا اشكم رة اإل تيار اه اش اة‬ ‫ا ةف أ ـ اشت راات اشقا‬ ‫ا‪ :‬تعد اش‬ ‫ب‪ -2‬اش‬
‫ا كطر ؽ إلكتساب اشةتك ا اه المواد من ‪ 775‬إلى‬ ‫اشعةت ا‪ ،‬ود ظـ اشةيرع اش از رئ اش‬
‫‪ 777‬من القانون المدني‪ ،‬كةا ت ا ش ا اه وا ف األسرة‪ ،‬ئةف المواد ‪ 184‬حتى ‪ ،291‬ود‬
‫رات ا المادة ‪ 184‬من قانون األسرة ةا ته‪:‬‬
‫ا تةت ؾ ةئاؼ إش ةا عد اشة ت طر ؽ اشت رع"‪.‬‬ ‫" اش‬
‫تدارؾ ذشؾ‬ ‫ا ئةف أ كاـ اشقا ف اشةد ه‪،‬‬ ‫ود أ ؿ اشةيرع اش ص ت يكؿ اش‬
‫ت المادة ‪ 191‬ة ه ت ةا ته‪:‬‬ ‫ث‬ ‫اه وا ف األسرة‬
‫ا‪:‬‬ ‫" تم ت اش‬
‫ت ر ر قد ذشؾ‪.‬‬ ‫ه أةاـ اشة مؽ‬ ‫‪ -1‬ت ر ح اشة‬
‫اةش أ ؿ‬ ‫ؤير ه ت‬ ‫كـ‪،‬‬ ‫ا‬ ‫د ةا ق وا ر تم ت اش‬ ‫‪ -2‬اه اشا‬
‫اشةتك ا"‪.‬‬
‫ا ة ب س د رسةه‪ ،‬س اش أكاف قد ت ر ه‬ ‫إذف ا ه كتتا اش اشت ف تم ت اش‬
‫ذا ةا أورته كذشؾ اشة كةا اشعت ا اه‬ ‫ف طر ؽ كـ وئا ه‪،‬‬ ‫ة رر ةف و ؿ اشة مؽ‪ ،‬أ‬
‫اش ا ه‪( :‬ةف اشةقرر وا ا أ ه تم ت‬ ‫القرار ‪ 169359‬المؤرخ في ‪ ،21997/12/23‬إذ‬
‫د ةا ق وا ر تم ت‬ ‫اه اشا‬ ‫ت ر ر قد ذشؾ‬ ‫ه أةاـ اشة مؽ‬ ‫ا ت ر ح اشة‬ ‫اش‬
‫اةش أ ؿ اشةتك ا‬ ‫ؤير ه ت‬ ‫كـ‬
‫ا اشي ا شس ب دـ اشت ر ح ا‬ ‫ةف مـ اإف وئاة اشة تس قئا ـ إست عاد اش‬
‫ح اشقا ف)‪.‬‬ ‫أةاـ اشة مؽ ط ق ا‬

‫‪ - ‬إْ اٌّلغع اٌجؼائغ‪ ٞ‬أجبػ ‪ٚ‬لف إٌّم‪ٛ‬ي أسظا ثبٌّظ٘ت اٌّبٌى‪ ٟ‬ثوغ‪٠‬خ ٔن اٌّبصح ‪ ِٓ 11‬لبٔ‪ 10/91 ْٛ‬اٌّزؼٍك ثبأل‪ٚ‬لبف اٌّؼضي ‪ ٚ‬اٌّزُّ‪.‬‬
‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬ػم‪ٛ‬ص اٌزجغػبد (اٌ‪ٙ‬جخ – اٌ‪ٛ‬ه‪١‬خ – اٌ‪ٛ‬لف)‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.86 :‬‬
‫‪ِ - 2‬جٍخ اإلجز‪ٙ‬بص اٌمضبئ‪ٌ ٟ‬غغفخ األد‪ٛ‬اي اٌلشو‪١‬خ‪ ،‬ػضص سبم ‪ ،2001‬م‪ ،295 :‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪ ،‬صاع ٘‪،ِٗٛ‬‬
‫طجؼخ ‪ ،2003‬م‪.31 :‬‬

‫‪65‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا‪ ،‬ااشسؤاؿ اشذئ طرح سه اه ذا اإلطار‪،‬‬ ‫ث ترت ب األمر اشع ه شت‬ ‫أةا ةف‬
‫ص ت ا اه‬ ‫ا كس ب ةف أس اب كسب اشةتك ا إل راشات اشي ر اشة‬ ‫ؿ تثئق اش‬
‫أ كاـ وا ف اشي ر اشعقارئ؟‬ ‫أ كاـ اشقا ف اشةد ه‬
‫ت عته‬ ‫د أ ا تت ا ؿ اشعقد‬ ‫ص المادة ‪ 793‬من القانون المدني‪،‬‬ ‫ا اشر ع إش‬
‫ب ي ره شت تقؿ اشةتك ا ةقتئاه‪ ،‬ؤكد ذشؾ ةا رد اه‬ ‫اشذئ‬ ‫ره ةف اشت راات‬ ‫دف‬
‫رات إش اشعق د د ف‬ ‫اش ص أف اشةتك ا ت تقؿ "‪ ...‬ف اشةتعاود ف ‪ ،"...‬أئ أف ا اشةيرع إ‬
‫ا إ ت ار ا ت راا‬ ‫اشته ت رـ ف األيثاص اؿ اش اة‪ ،‬اتثرج ف ذا اش طاؽ اش‬ ‫را‬
‫إ راد ا ةئاؼ إش ةا عد اشة ت‪.1‬‬
‫اردة اه أ كاـ‬ ‫ص أثر‬ ‫إةتداد ش‬ ‫ص المادة ‪ 793‬من القانون المدني‬
‫ت ت اشعق د اإلراد ا‬ ‫وا ف اشي ر اشعقارئ‪ ،‬فالمادة ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ه‪ ،‬ال ك ف‬ ‫قؿ أ ت ر ح أ تعد ؿ أ إ قئاش ؽ‬ ‫اإلت اوات اشته ترةه إش إ ياش أ‬
‫ش ا أمر ف األطراؼ إال ةف تار خ ير ا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬ا د أف المادة ‪16‬‬
‫اإلت اوات اشته ترتب‬ ‫اشعق د‬ ‫من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر إوت رت ةت ا اشي ر ت‬
‫ا إ ت ار ا ت راا إ راد ا‪ ،‬ش كاف اش ص ود اش اةا‪،‬‬ ‫ا أ ا كاف‪ ،‬د ف اش‬ ‫قا‬
‫ا‬ ‫"اشت راات" شكاف ةف اشةةكف إدراج اش‬ ‫أست دشت كتةا "اشعق د" ة طتح أ ـ‬
‫ت ا ؿ إش‬ ‫إ ت ار ا ت راا ةف ا ب ا د‪ ،‬ألف ة طتح "اشت راات" أيةؿ اه ةدش شه‪ ،‬ا‬
‫ا اشته ت در ةف ا ب ا د‪ ،‬ود إت ت اه س‬ ‫اإلت اوات‪ ،‬األ ةاؿ اشقا‬ ‫ا ب اشعق د‬
‫اشذئ‬ ‫ر ة ي ر‪،2‬‬ ‫اشس اؽ اشغراا اشعقار ا اه قرارىا ‪ 2118..9‬المؤرخ في ‪2991/95/39‬‬
‫ا) اإف اشقا ف ال يترط‬ ‫شتعتؽ األةر ت رؼ ةا عد اشة ت (‬ ‫ث أه‬ ‫اش ا ه ( شكف‬
‫ي ر اشعقد)‪.‬‬
‫ارة‬ ‫ا إذا كا ت ةتعتقا عقار ت اوض ةق‬ ‫ا ي ر اش‬ ‫كذشؾ اإف اشق ؿ‬
‫ه‬ ‫ذا ع ه أف اشعقار اشة‬ ‫ا‪،‬‬ ‫(ةئاؼ إش ةا عد اشة ت) اشته ردت اه تعر ؼ اش‬
‫ةستقر ت ه اه‬ ‫د أف ةا‬ ‫ف‬ ‫ه‪ ،‬اه‬ ‫شه إال عد ااة اشة‬ ‫ال ت تقؿ ةتك ته إش اشة‬
‫ه آثر اه‬ ‫تةت ةت ا اشي ر ت تقؿ اشةتك ا أ أئ ؽ‬ ‫أ ه ةت‬ ‫اشقا ف اش از رئ‪،‬‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬ػم‪ٛ‬ص اٌزجغػبد (اٌ‪ٙ‬جخ – اٌ‪ٛ‬ه‪١‬خ – اٌ‪ٛ‬لف)‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.68 :‬‬
‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬ػم‪ٛ‬ص اٌزجغػبد (٘جخ – اٌ‪ٛ‬ه‪١‬خ – اٌ‪ٛ‬لف)‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.69 :‬‬

‫‪66‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشته تكتسب ف طر ؽ‬ ‫قار‪،‬‬ ‫اش ق ؽ اشع ا األثر اش اردة ت‬ ‫اش اؿ إذف ا ؽ اشةتك ا‬
‫ذشؾ إل عداـ اش ص اشثاص‪.‬‬ ‫ب ي ر ا اه اشقا ف اش از رئ‬ ‫ا ال‬ ‫اش‬
‫شك ه ؤثر ي ر ا إش ةا عد‬ ‫تس ؿ‬ ‫ا ةكف أف ت مؽ‬ ‫إال أ ه ظرئ اإف اش‬
‫ت ت‬ ‫ث تي ر اه اشي ادة اشت م ق ا ةق اشة راث‪ ،‬أل ا تؤثذ ة ه‪ ،‬كةا‬ ‫ه‪،‬‬ ‫ااة اشة‬
‫ذشؾ المادة ‪ 39‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ق ش ا‪ " :‬دةا تـ إي ار ي ادة ة مقا عد‬
‫ش ـ‪ ،"...‬اع ارة (اشة‬ ‫ااة تم ت اإل تقاؿ اشةياع شؤلةبلؾ إسـ ةثتتؼ اش رما أ اشة‬
‫ا‪،‬‬ ‫شه أف تـ ي ر اش‬ ‫ا‪ ،‬اةف ة ت ا اشة‬ ‫ش ـ) اش اردة اه اش ص ا ا إيارة شت‬
‫رة كاةتا شستستا اشةتك ا‬ ‫ا عطه‬ ‫اشكااا‪ ،‬كةا أف ي ر اش‬ ‫ا ت‬ ‫تك ف ش ا‬ ‫ت‬
‫ةف و ؿ اشةيرع اش از رئ‪.‬‬ ‫ةا تةاي ةق أ كاـ ظاـ اشي ر اشع ه اشةت‬ ‫اشعقار ا‪،‬‬
‫ا اشةقررة ش ق ؽ‬ ‫ا قار ا‪ :‬اشت راات اشقا‬ ‫ا اشةقررة ش ق ؽ‬ ‫‪ -2‬اشت راات اشقا‬
‫د ةف و ؿ تـ اشكيؼ‬ ‫ا قار ا‪ ،‬ه اشت راات اشته قت ر أمر ا ت تقر ر ؽ ة‬
‫ود أشزـ اشةيرع ي ر ذا اش ع ةف اشت راات ةف ثبلؿ ص المادة ‪ 16‬من األمر‬ ‫ه‪،1‬‬
‫اشت راات‬ ‫اشته تدؿ ت‬ ‫ارة (أ ت ر ح‪)...‬‬ ‫ث ردت ا ا‬ ‫‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‬
‫ا ةف أ ة ا ذكر‪:‬‬ ‫اشةقررة ش ق ؽ‬
‫كاي ا شت ؽ‬ ‫أ‪ -‬القسمة العقارية‪ :‬اشقسةا س اش كا ت رئا ا أ وئا ا‪ ،‬ا ه ةقررة‬
‫ا شكؿ ير ؾ اه اشعقار اشيا ق‬ ‫ترتب ت ا إا ارز‬ ‫ش ست اوتا أ ة ي ا شه‪،‬‬ ‫اشع ه‬
‫عت ر‬ ‫ته يا عا ا ه‪، 2‬‬ ‫ح اشير ؾ ةاشكا ش زش ة رز ةف اشعقار‪ ،‬عد أف كا ت‬ ‫ا‬
‫اه ذا‬ ‫ش س ةف وت اشقسةا‪،‬‬ ‫ا ة ذ أ ت شا اشةتك ا اشيا عا إش ه‬ ‫اشير ؾ ةاشكا ش ذه اش‬
‫ا اشته‬ ‫ت المادة ‪ 739‬من القانون المدني ت ةا ته‪ " :‬عت ر اشةتقاسـ ةاشؾ شت‬ ‫اشيأف‬
‫ح ةاشكا اه اشي ع‪"...‬‬ ‫آشت إش ه ة ذ أف أ‬
‫ه اشته ت ؽ ت ا اشيركاش اإل ةاع اشطر قا اشته ر ا‬ ‫أ‪ -1‬اشقسةا اشرئا ا‪:‬‬
‫اشة ااظا اشعقار ا اشته‬ ‫ة اس ا‪ ، 3‬ا ق ة ف ت ر ر قد ا‪ ،‬مـ تـ ي ره اشا ت طتب شد‬
‫ا اشعقار ة ؿ اشقسةا‪.‬‬ ‫قق اه دا رة إثت ا‬

‫‪1‬‬
‫‪- Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page : 606.‬‬
‫‪ِ -2‬ضدذ ِذّض اٌذـ‪ ،ٟٕ١‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.120 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 723‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجؼائغ‪.ٞ‬‬

‫‪67‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫أ‪ -2‬اشقسةا اشقئا ا‪ :‬تك ف اشقسةا اشقئا ا‪ ،‬إذا إثتتؼ اشيركاش اه إوتساـ اشةاؿ‬
‫‪1‬‬
‫اوه اشيركاش أةاـ اشة كةا‬ ‫ت‬ ‫اشيا ق‪ ،‬ا ك ف شةف ر د اشثر ج ةف اشي ع‪ ،‬أف راق د‬
‫اشا ت اش كـ اشقئا ه تـ ي ر اشقسةا‪.‬‬ ‫شتقسةا‪،‬‬
‫ف أ أكمر‬ ‫ب‪ -‬الصمح‪ :‬ود راته المادة ‪ 459‬من القانون المدني أ ه قد ف يث‬
‫ا قار ا‪،‬‬ ‫دة ق ؽ‬ ‫ه قارئ أ‬ ‫ؿ ؽ‬ ‫ةا‪ ،‬ود ك ف‬ ‫ه از ا كاف وا ةا‬
‫قد اش تح ال قؿ اش ؽ اشع ه ؿ قرره‬ ‫ه اشت ادؿ ف قه‪،‬‬ ‫ث ت ازؿ كؿ ة ـ ت‬
‫قار ف‪ ،‬د ه كؿ ا د ة ةا ةتك ته ش ذ ف‬ ‫ف ت از ا ت‬ ‫كي ه‪ ،‬ات ارئ ا أف يث‬ ‫أ‬
‫ح كؿ ة ةا‬ ‫ةا ت ازؿ كؿ ة ةا ف ةتك ا اشعقار شآلثر‪ ،‬ا‬ ‫عد اش تح‬ ‫اشعقار ف ‪،‬‬
‫ةاشكا شعقار ا د‪ ،‬ااش تح اه ذه اش اشا شـ قؿ ةتك ا اشعقار‪ ،‬ؿ أور ذه اشةتك ا شتطرااف‪،‬‬
‫اش تح ود ك ف رئا ا أ وئا ا ةمته‬ ‫ذشؾ أف ؽ اشةتك ا كاف ود يأ و ؿ قد اش تح ‪،2‬‬
‫ب ي ره‪.‬‬ ‫ت المادة ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت‬ ‫ود‬ ‫ةمؿ اشقسةا‪،‬‬
‫ا اشة ي ا أ اشةقررة شت ق ؽ اشع ا اشت ع ا‪ :‬إف ة ق اشت راات‬ ‫‪ -3‬اشت راات اشقا‬
‫ب ي ر ا ف طر ؽ اشق د‪،‬‬ ‫اشةقررة ش ا‪،‬‬ ‫اشة ي ا ش ؽ ةف اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا اشت ع ا‪،‬‬
‫ا ت اشغ ر‪، 3‬‬ ‫دـ و د ا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬أ ا ال تك ف ش ا‬ ‫ا ترتب ت‬
‫ؽ اإلةت از‪.‬‬ ‫ص‬ ‫ةماؿ ذشؾ‪ :‬قد اشر ف اشرسةه‪ ،‬قد اشر ف اش ازئ‪ ،‬ؽ اشتث‬
‫ا ف‬ ‫ا‪ :‬اش ؽ اشيث ه بلوا وا‬ ‫ا اشة ي ا ش ق ؽ يث‬ ‫‪ -4‬اشت راات اشقا‬
‫ؽ أل د ةا أف تزـ اآلثر أف ؤدئ شه ةبل أ أف ةت ق ش اش ه ف‬ ‫ف‪ ،‬ةقتئا ا‬ ‫يث‬
‫ا ال تثئق شتي ر‪ ،‬إال‬ ‫ا اشة ي ا ش ق ؽ يث‬ ‫األ ؿ أف اشت راات اشقا‬ ‫آداش ةؿ‪، 4‬‬
‫تز د‬ ‫دةا ك ف ة ت ا قار‬ ‫ةف ذه اشت راات اإل ارات‬ ‫أف اشةيرع اش از رئ إستم‬
‫ذا ةا أكدته المادة ‪ 17‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ق ش ا‪" :‬‬ ‫ةدت ا ف إم ا يرة س ا‪،‬‬
‫تج ا إت اه‬ ‫ال‬ ‫إف اإل ارات اشته تز د ةدت ا ف ‪ 12‬س ا ال ك ف ش ا أمر ف األطراؼ‬
‫ةر اة أ كاـ المادة ‪ 165‬من األمر ‪ 73/71‬المؤرخ‬
‫ذشؾ ةق ا‬ ‫اشغ ر اه اشا دـ إي ار ا‬
‫في ‪ 98‬نوفمبر ‪ 1971‬اشةتئةف اشم رة اشز ار ا"‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 724‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ٟ‬اٌجؼائغ‪.ٞ‬‬

‫‪ - 2‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.68 :‬‬
‫‪ - 3‬ػجض اٌذّ‪١‬ض اٌل‪ٛ‬اعث‪ ،ٟ‬إجغاءاد اٌل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪( ٞ‬ف‪ ٟ‬ض‪ٛ‬ء اٌمضبء ‪ ٚ‬اٌفمٗ)‪ِٕ ،‬لأح اٌّؼبعف اإلؿىٕضع‪٠‬خ‪ِ ،‬وغ‪ ،1999 ،‬م‪.30 :‬‬
‫‪ِ - 4‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬خ اٌذك ث‪ٛ‬جٗ ػبَ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.36 :‬‬

‫‪68‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ب أف ي ر اه ة ة ا‬ ‫إذف كؿ ت رؼ إ ار اشعقارات شةدة إم ه ير س ا اةا ا ؽ‬

‫إال اإ ه ال رتب أئ أمر س اش ف أطراؼ اشت رؼ أ إت اه اشغ ر‪.‬‬ ‫اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬
‫ـ اشةثاش ا ش ص المادة ‪ 17‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬اإف اإل ارات ألوؿ‬ ‫ة‬
‫ةف ةدة إم ه ير س ا ترتب أمر ا د ف ا ا شي ر ا‪.1‬‬
‫اشته ص ت ا اشةيرع ئةف المادة‬ ‫اش االت األ رة‪،‬‬ ‫كذشؾ اش س ا شتةثاش ات‬
‫ث اش ا ا‪" :‬ال تك ف اشةثاش ا األ رة ةقدةا شةدة تز د ت‬ ‫‪ 897‬من القانون المدني‬
‫ا كذشؾ ااذة اه ؽ اشدا ف اشةرت ف إال إذا كاف تار ث ا ما تا‬ ‫ال اش اشا‬ ‫مبلث س ات‬
‫سا قا شتس ؿ ت ه زع اشةتك ا‪.‬‬
‫إذا كا ت اشةثاش ا أ اش اشا شةدة تز د ت مبلث س ات اإ ا ال تك ف ااذة اه ؽ‬
‫إال ث ئت اشةدة إش مبلث س ات ةق ة ار اة‬ ‫اشدا ف اشةرت ف إال إذا س تت و ؿ و د اشر ف‪،‬‬
‫اشةقتئ اش ارد اه اش قرة اشسا قا"‪.‬‬
‫ةاشؾ اشعقار كةقا ؿ إ ار اشعقار‬ ‫ق د اشةثاش ا تتؾ اشة اشغ اشته تداق ةقدةا‪ ‬إش‬
‫اشا اشة ت ق ةف اإل ار اشذئ داق مة ه‬ ‫ا‬ ‫شةدة تز د ف مبلث س ات‪ ،‬أةا اش اشا ا ق د‬
‫س اش تعتؽ األةر‬ ‫يثص آثر ش ؿ ة ته اه اإل ت اع اشعقار اشةؤ ر‪،2‬‬ ‫ةقدةا إش‬
‫قص ةف و ةته‪ ،‬شذشؾ أر اشةيرع اش از رئ‬ ‫اشةثاش ا أ اش اشا اإف كبل ةا مقؿ اشعقار‬
‫اش اشا شةدة تز د‬ ‫سب ص المادة ‪ 897‬من القانون المدني أف اإل ت اج اشةثاش ا أ‬
‫ف مبلث س ات اه ة ا ا اشغ ر س اش كاف ذا اشغ ر دا ف ةرت ف أ ةيترئ‪ ،‬ال ك ف إال‬
‫إذا تـ ي ر ا و ؿ و د اشر ف أ و ؿ تس ؿ قد اش ق‪.3‬‬
‫أةا إذا شـ تي ر اإ ه ال ةكف اإل ت اج ا‪ ،‬ؿ تث ض ةدت ا إش مبلث س ات ت تك ف‬
‫ارة "‪ ...‬ةق ة ار اة اشةقتئ‬ ‫د ةف‬ ‫اشةق‬ ‫ذا‬ ‫ا إذا كا ت ذات تار خ ما ت‪،‬‬ ‫ش ا اش‬
‫اش ارد اه اش قرة اشسا قا" اش اردة اه آثر اشةادة‪.4‬‬
‫ت در اإليارة إش أف اشةيرع اشة رئ كذشؾ اإلئااا إش إشزاةه ي ر ق د اإل ار‬
‫اش االت اشته تك ف أ رت ا‬ ‫اشته تز د ةدت ا ف تسق س ات‪ ،‬أ ب كذشؾ ي ر اشةثاش ات‬

‫‪ - 1‬دـٓ ط‪ٛ‬ا‪٠‬ج‪١‬خ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.80 :‬‬

‫‪ - ‬أ‪ ٞ‬أْ ِبٌه اٌؼمبع ‪٠‬مجض ِجٍغب ِبٌ‪١‬ب وأجغح ٌٍؼمبع لجً أْ ‪٠‬جضأ ؿغ‪٠‬بْ ػمض اإل‪٠‬جبع‪.‬‬
‫‪ - 2‬جّبي ث‪ٛ‬كٕبفخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.101 :‬‬
‫‪ - 3‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.74 ،73 :‬‬
‫‪ - 4‬جّبي ث‪ٛ‬كٕبفخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.102 :‬‬

‫‪69‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ت ه المادة ‪ 11‬من قانون تنظيم الشير العقاري‬ ‫ذا ةا‬ ‫أكمر ةف مبلث س ات ةقدةا‪،‬‬
‫المصري‪.1‬‬
‫ا دث رتب ت ه‬ ‫ا قار ا‪ :‬اش اوعا اشقا‬ ‫ا اشة ي ا ش ق ؽ‬ ‫‪ -5‬اش وا ق اشقا‬
‫اوعا اشتقادـ اشته تؤدئ إش إكتساب اش ق ؽ كذشؾ‬ ‫اشقا ف أمرا‪ ،‬كاش اوعا اشةاد ا شئلشت اؽ‬
‫األ ؿ أف اشي ر‬ ‫اش اوعا اشة اد ا شت ااة اشته رتب ت ا اشقا ف إ تقاؿ اش ق ؽ اشة رام ا‪،‬‬
‫ا‪ ،‬إال أف اشتير عات ةدت ت و د تتؾ اش وا ق إ ت ا ار شت ؽ اشعقارئ‬ ‫ثص اشت راات اشقا‬
‫س قدـ كةماؿ ت ذشؾ اش اوعا اشةاد ا شت ااة‪.‬‬ ‫ه‪، 2‬‬ ‫اشذئ ت‬
‫د ث اوعا اش ااة إ تقاؿ اش ق ؽ‬ ‫أ‪ -‬الواقعة المادية لموفاة‪ :‬رتب اشةيرع اش از رئ ت‬
‫عؿ ذه اش ق ؽ ثائعا شعةت ا اشي ر‪ ،‬إذا كا ت ةف و ؿ‬ ‫اشة رام ا ةف اشة رث إش اش رما‬
‫اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا‪ ،‬أةا إذا كا ت ق ؽ ة ق شا ابل دا ه شي ر ا‪.‬‬
‫ر ـ أف اشةيرع عؿ ةف إ تقاؿ اشةتك ا ف طر ؽ اش ااة سرئ ة ع شه ةف ـ ااة‬
‫ث اش ا ا‪:‬‬ ‫اب اش ق ؽ‪ ،‬ط قا ش ص المادة ‪ 15‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫أ‬
‫اب اش ق ؽ اشع ا"‪،‬‬ ‫ر أف قؿ اشةتك ا ف طر ؽ اش ااة سرئ ة ع شه ةف ـ ااة أ‬ ‫"‪...‬‬
‫ة ت ا‬ ‫ه ةف اشتركا إال عد ي ر قه شد‬ ‫ز شت ارث أف ت رؼ اه‬ ‫إال أ ه ال‬
‫ه اشي ادة اشت م ق ا‪.‬‬ ‫ود ئق اشةيرع شذشؾ أداة ا ا شي ر ؽ اإلرث‬ ‫اشي ر اشعقارئ‪،‬‬
‫ت ا إسة ا‪ ،‬ي ادة ت رر ةف و ؿ اشة مؽ تي ر اه‬ ‫اشي ادة اشت م ق ا كةا دؿ‬
‫‪3‬‬
‫شـ‬ ‫اشة‬ ‫ة ة ا اش طاوات اشعقار ا ‪ ،‬ت د إ تقاؿ اشةتك ا اشعقار ا ةف اشةاشؾ إش اش رما‬
‫إستق اؿ‬ ‫تعد اشي ادة اشت م ق ا ةف اشعق د اشت ر ا اشته قت ر د ر اشة مؽ ا ا ت‬ ‫‪،‬‬
‫رر يأ ه قد تئةف ا ات ةع ا‪ ،‬شقد تـ اش ص ت‬ ‫اشت ر ح ةف و ؿ أ د اش رما‪،‬‬
‫اشي ادة اشت م ق ا ئةف المادة ‪ 91‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ود اش ا ا‪ " :‬كؿ‬
‫عؿ اش ااة ئةف اآل اؿ اشة ددة‬ ‫ا قار ا ة اس ا أ‬ ‫إ تقاؿ أ إ ياش أ إ قئاش ش ق ؽ‬
‫ب أف م ت ة ب ي ادة ة مقا‪"...‬‬ ‫اه اشةادة ‪99‬‬
‫اش ر ئا اشةعدة ةف طرؼ‬ ‫تتـ ةت ا ي ر ؽ اإلرث‪ ،‬إ داع ي ادة ت م ق ا اشا ت‬
‫دـ ي ره‪ ،‬أ ه ال ةكف‬ ‫اشذئ ترتب ت‬ ‫ا اش رما‬ ‫دد أ‬ ‫اشة مؽ أ اش كـ اشقئا ه اشذئ‬

‫‪ - 1‬ػجض اٌغػاق أدّض اٌـٕ‪ٛٙ‬ع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.464 ٚ 463 ،462 :‬‬
‫‪ - 2‬دـٓ ط‪ٛ‬ا‪٠‬ج‪١‬خ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.81 :‬‬
‫‪ ٍٝ١ٌ - 3‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.209 :‬‬

‫‪70‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اه ذا اإلطار ددت المادة ‪ 99‬من المرسوم ‪63/76‬‬ ‫اإل ت اج ه اه ة ا ا اشغ ر‪،1‬‬
‫اشته تـ تعد ت ا ة ب المادة ‪31‬‬ ‫ا شي ر اشي ادات اشت م ق ا‪،‬‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬اآل اؿ اشقا‬
‫ث اش ا ا‪ ... " :‬ت دد آ اؿ إتةاـ اإل راش كةا أته‬ ‫من قانون المالية لسنة ‪،21999‬‬
‫اش س ا شتي ادات عد اش ااة مبلما أي ر(‪ ،)03‬إ تداشا ةف تار خ تسث ر اشة رر‪ ،‬ةدد ذا‬
‫األ ؿ إش ثةسا أي ر (‪ )05‬إذا كاف أ د اشةع ف ةق ةا اه اشثارج‪.‬‬
‫ةكف أف تق ـ اشةسؤ ش ا اشةد ا شتةاشك ف اش دد شت ق ؽ اشع ا إذا كاف اشتسث ر اشة رر‬
‫ا شي ر‬ ‫س اآل اؿ اشقا‬ ‫ت‬ ‫أكمر ةف ستا أي ر (‪ )06‬ةف اش ااة "‪ ،‬ود تـ اإل قاش‬
‫اشي ادات اشت م ق ا اه المادة ‪ 353‬الفقرة الرابعة من قانون المالية ‪.3 2994‬‬
‫ـ‬ ‫ت در اإليارة إش أ ه إذا تئة ت اشي ادة اشت م ق ا قارات ة و اا و ا ثا ا‪ ،‬ة‬
‫المادة ‪ 96‬فقرة ب من القانون ‪ 19/91‬المؤرخ في ‪ 27‬أفريل ‪ 1991‬اشةتعتؽ األ واؼ اشةعدؿ‬
‫إف كاف ؽ اشة و ؼ ت ـ اش س ا شتعقار اشة و ؼ و ا ثا ا‬ ‫اشةتةـ‪ ،‬اإ ه ت‬
‫اش اة اه اشب األ اف‪ ،‬اإف‬ ‫شكف ؽ إ ت اع ةد‬ ‫ياةؿ‬ ‫اشتأك د ش س ؽ ةتك ا كاةؿ‬
‫ذه اشي ادة اشت م ق ا تك ف ثائعا شتي ر‪ ،‬ابل تك ف ذشؾ ي ادة قؿ ةتك ا قار ا‪ ،‬أ دت‬
‫ب أال‬ ‫اه ذه اش اشا‬ ‫إ ةا م قا ت ف اشةست د ف اش اش ف ش ؽ اإل ت اع‪،‬‬ ‫ش ا دة اش رما‬
‫تترؾ اشي ادة اشت م ق ا أئ ش س اش س ا شط عا اش ؽ اشة قؿ ش ا دة اشةست د ف أف ت ت ئ ت‬
‫ؼ اشقا ه شؤلةبلؾ اش و ا‪ ،‬ذشؾ‬ ‫ةف اش‬ ‫ائ ا ت د أف اشعقار اشةع ه‬ ‫ر ا‬ ‫ارة‬
‫ا اشتركا ‪.4‬‬ ‫و د تة زه س شا ف ي ادة قؿ اشةتك ا اشعقار ا عد اش ااة اشةعدة اه إطار ت‬
‫كةف دؼ اشةيرع ةف إست داث ذه األداة اش ا شي ر ؽ اإلرث تط قا شقا دة‬
‫اشي ر اشةس ؽ‪ ،‬اشته تعد س تا شت اظ ت ستستا إ تقاؿ اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬ااشة ااظ اشعقارئ‬
‫ال ةك ه ي ر أ ا م قا اوتا شتةتك ا اشعقار ا ةا شـ كف ش ا أ ؿ ما ت اه ة ة ا اش طاوات‬
‫اشعقار ا تم ت ؽ اشةت رؼ األث ر اه اشعقار‪ ،‬ات تقؿ اشةتك ا اشعقار ا طر قا ائ ا ال‬
‫ة ض ا ا‪ ،‬ةف ثبلش ا ةكف ةعراا ة ق اشةبلؾ اشسا ق ف اشذ ف تدا ش ا ت ةتك ا اشعقار‪،‬‬
‫قار ا د‪ ،‬كةا أف ذا اإل راش‬ ‫ذا ةف يأ ه اش ت شا د ف و ع ت راات ةزد ا ت‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.43 :‬‬

‫‪ - 2‬اٌمبٔ‪ 12/98 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1998/12/31 ٟ‬زضّٓ لبٔ‪ ْٛ‬اٌّبٌ‪١‬خ ٌـٕخ ‪ ،1999‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ 98 :‬اٌّؤعسخ ف‪،1998/12/31 ٟ‬‬
‫م‪.11 ٚ 10 :‬‬
‫‪ - 3‬اٌمبٔ‪ 22/03 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 2003/12/28 ٟ‬زضّٓ لبٔ‪ ْٛ‬اٌّبٌ‪١‬خ ٌـٕخ ‪ ،2004‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ ٌٍؼضص‪ 83 :‬اٌّؤعسخ ف‪ ،2003/12/29 ٟ‬م‪.9 :‬‬
‫‪ - 4‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ‪ ،‬ثزبع‪٠‬ز ‪،2001/01/23‬رذذ علُ‪ ،389 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ‪ٚ :‬لف سبم – ك‪ٙ‬بصح ر‪ٛ‬ث‪١‬م‪١‬خ رج‪ ٓ١‬اٌّ‪ٛ‬ل‪ٛ‬ف‬
‫ػٍ‪ – ُٙ١‬ػٍ‪ ٝ‬اٌّذبفع اٌؼمبع‪ ٞ‬أْ ‪٠‬ظوغ ف‪ٚ ٟ‬ث‪١‬مخ طٍت اٌّؼٍ‪ِٛ‬بد ث‪ٛ‬ج‪ٛ‬ص ‪ٚ‬لف ِل‪ٙ‬غ‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ظاـ اشي ر اشع ه اشة دث ة ب األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ذشؾ أف ظاـ‬ ‫تةاي‬
‫ؿ اشعقارات‪ ،‬إذ ال عقؿ أف ت ا اشةاشؾ س ا‬ ‫اشي ر اشع ه تطتب دا ةا ت د د اشةعت ةات‬
‫ا ا ‪ ،2006‬شذشؾ ابل د ةف ارض اشي ر شعةت ا‬ ‫ت ق اشةتك ا ةي رة إسةه إش‬ ‫‪1970‬‬
‫ؤدئ ظاـ اشي ر اشع ه اشغرض اشذئ ئق ةف أ ته‬ ‫إ تقاؿ اشةتك ا ف طر ؽ اشة راث‪ ،‬ت‬
‫اه تد ـ اإل تةاف اشعقارئ ‪.1‬‬
‫‪ -6‬األ كاـ اشقئا ا اش ا ا‪ :‬تعد األ كاـ اش ادرة ف ةثتتؼ اش ات اشقئا ا‪ ،‬اه‬
‫اشةتك ا اشعقار ا ‪،2‬‬ ‫ا ت‬ ‫دد ةف اش االت س دات رسة ا ت ؿ ة ؿ ق د اشةتك ا اشة‬
‫ا أ ت ا أ ت ع ا‪،‬‬ ‫ذه األ كاـ اشقئا ا اشته تت ا ؿ اش ؽ اشع ه اشعقارئ س اش أكاف قا‬
‫س اش ت ا شته إ ياشا أ قبل أ تعد بل‪ ،‬ا ه كؿ ذه األ اؿ تع ف ي ر اش كـ اشقئا ه‪ ،‬ت‬
‫ا اه ة ا ا اشغ ر‪ ،‬شقد أ ب اشةيرع ي ر األ كاـ اشقئا ا ئةف المادة ‪38‬‬ ‫تك ف شه‬
‫ث اش ا ا‪ " :‬كؿ إي ار شعق د أ و اررات وئا ا‬ ‫من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ب أف ك ف ة ئ ع تأي ر‬ ‫ق وا ةيتركا‬ ‫تتئةف إ ياش أ تعد ؿ أ إ اش إرت اوات أ‬
‫طاوا كؿ قار"‪ ،‬كةا أيارت المادة ‪ 62‬من نفس المرسوم شؤل كاـ اشقئا ا ق ش ا‪:‬‬ ‫ت‬
‫ب أف يتةؿ‪."...‬‬ ‫"كؿ قد أ ورار وئا ه ك ف ة ئ ع إي ار اه ة ااظا قار ا‪،‬‬
‫ت در اإليارة إش أف األ كاـ اشقئا ا اش ا ا اشي ر ه األ كاـ اش ا ا اش ا زة شق ة‬
‫اشيهش اشةقئه ا ه‪.‬‬
‫ة ة ات ا اشة ت ا تةتؾ ر دا‬ ‫‪ -7‬ي ر عض اشت راات اإلدار ا‪ :‬إف اشد شا‬
‫قار ا ةمت ا ةمؿ األاراد‪ ،‬شذشؾ اإف اشقا ف ث ؿ ش ا اشت رؼ اه ذه اشة ظا اشعقار ا‪،‬‬
‫ه كغ ر ا ةف اشت راات ال‬ ‫ا اه د د إثت ا ات ا‬ ‫ذشؾ إ راـ ةثتتؼ اشت راات اشقا‬
‫اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا إوت ة ا‪ ،‬ات ر ر اشعق د‬ ‫ا‪ ،‬إال عد ي ر ا شد‬ ‫ةكف اإل ت اج‬
‫ته‬ ‫اإلدار ا ك ف ةف إثت اص ةد ر أةبلؾ اشد شا اش س ا شتعقارات اشتا عا شتد شا اش ال ا‬
‫اش ةا ات اشة ت ا‪ ،‬كةا أكدت ذشؾ المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي ‪61/91‬‬ ‫ة مؽ اشد شا‬
‫اش ظ اشعقارئ‪،‬‬ ‫المؤرخ في ‪ 2‬مارس ‪ 1991‬تئةف ت ظ ـ اشة اشح اشثار ا ألةبلؾ اشد شا‬
‫ث اش ا ا‪ ... " :‬تت ش ةد ر ا أةبلؾ اشد شا اه اش ال ا ةا أته ‪ ...‬تق ـ ت ر ر اشعق د‬
‫ظ اش سخ األ ت ا ذات اش تا ا‪." ...‬‬ ‫اشةتعتقا اشعةت ات اشعقار ا اشتا عا ألةبلؾ اشد شا‪،‬‬

‫‪ - 1‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.77 :‬‬

‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.55 :‬‬
‫‪٠ - ‬موض ثبٌّذفظخ اٌؼمبع‪٠‬خ‪ِ :‬جّ‪ٛ‬ػخ األِالن اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ اٌزبثؼخ ٌٍض‪ٌٚ‬خ ‪ِ ٚ‬جّ‪ٛ‬ػبر‪ٙ‬ب اإللٍ‪١ّ١‬خ‪.‬‬

‫‪72‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اش تد ا اإف ت ر ر اشعق د اإلدار ا ك ف ةف إثت اص ر س اشة تس‬ ‫ةست‬ ‫أةا ت‬

‫د ر قانون التوجيو العقاري‬ ‫اشيع ه اش تدئ اش س ا شتعقارات اشتا عا شت تد ا‪ ،‬إال أ ه عد‬
‫ه‬ ‫ت اش كاشا اشة ت ا شتتس ر اشعقارئ‬ ‫‪ 25/99‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ،1999‬أ‬
‫اشته اش ا ةا تت أ إش إ راـ ق د ا ف‬ ‫اشةثت ا ش د ا تس ر اشة ظا اشعقار ا اش تد ا‪،‬‬
‫ؽ ت ر ر ق د اشت رؼ اه‬ ‫طر ؽ ةكاتب اشت م ؽ‪ ،‬شـ ق شرؤساش اشة اشس اشيع ا س‬
‫ف طر ؽ‬ ‫ا ا شتةر ر‬ ‫اشةتك ا اشعقار ا اش تد ا ش اشح األيثاص اشةع ا اشعاةا‪ ،‬د ف‬
‫ت ه المادة ‪ 2/73‬من قانون التوجيو‬ ‫ت‬ ‫ذا ةا‬ ‫اش كاالت اشة ت ا شتتس ر اشعقارئ‪،‬‬
‫العقاري ‪.1‬‬
‫ب أف ك ف ود‬ ‫اإل ت اج اشعق د اإلدار ا س اش ا ةا ف اشةتعاود ف أ إت اه اشغ ر‪،‬‬
‫ص‬ ‫اشة ااظات اشعقار ا اشةثت ا إ ةاال‬ ‫ةست‬ ‫ت‬ ‫تـ ي ر ا اه اش طاوات اشعقار ا‬
‫المادة ‪ 29‬من قانون التوجيو‬ ‫المادتين ‪ 15‬و ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ةا كرسته اشغراا اشعقار ا شتة كةا اشعت ا اه القرار ‪ 296555‬المؤرخ في‬ ‫العقاري‪،‬‬
‫أف اشقرار اشةطع ف ا ه شـ كرس اإل تداش أ‬ ‫‪ " 2991/92/28‬ر ة ي ر" ‪ ( :2‬بل ة ت‬
‫اإلستبلش ت ةتك ا اشد شا‪ ،‬ذشؾ أف وئاة اشة تس ال ظ ا أف ةتك ا اشقطعا اشةت ازع ت ا شـ‬
‫تج ه‪ ،‬ت عا شذشؾ وئ ا راض د اه‬ ‫اشطا ف شعدـ ي ر اشعقد اإلدارئ اشذئ‬ ‫ت تقؿ إش‬
‫اشراة ا إش طرد اشةطع ف ئد ةا ةف اشقطعا األرئ ا اشةت ازع ت ا)‪.‬‬
‫اشطا ق‬ ‫ت در اإليارة إش أف ةت ا تس ؿ اشعق د اإلدار ا شد ة ت ا اشتس ؿ‬
‫ي ر ا اه اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ه ةف إثت اص اإلدارة اش ا عا ة ررة اشعقد‪ ،‬إذ تك ف ةتزةا‬
‫اشي ر اشعقارئ‪،‬‬ ‫ة ق اشيكت ات‪ ،‬أةا اه اشا إةت ا ا ف إتةاـ يكت ات اشتس ؿ‬ ‫اشق اـ‬
‫ه أ اةر شئلدارة ةف طرؼ‬ ‫از ت‬ ‫دـ‬ ‫ؿ ف اشستطات‪،‬‬ ‫اإ ه ةكف استم اش شة دأ اش‬
‫ه أ اةر شئلدارة إلتةاـ ذه اإل راشات‪ ،‬إذ‬ ‫اشقائه‪ ،‬أف ت أ اشةيترئ إش اشقائه اإلدارئ شت‬
‫اشي ر دثؿ‬ ‫إ ت ر اشقئاش اإلدارئ اش از رئ راض اإلدارة اش ا عا اشق اـ يكت ات اشتس ؿ‬

‫‪ - 1‬رٕن اٌّبصح ‪ ِٓ 2/73‬لبٔ‪ ْٛ‬اٌز‪ٛ‬ج‪ ٗ١‬اٌؼمبع‪ ٞ‬ػٍ‪ِ ٝ‬ب ‪ٚ " :ٍٟ٠‬وً روغف رجبكغٖ اٌجّبػخ اٌّذٍ‪١‬خ ِجبكغح ‪ ٚ‬ال ‪٠‬ى‪ٌ ْٛ‬فبئضح كشو‪١‬خ ػّ‪١ِٛ‬خ ‪٠‬ؼض‬
‫ثبطال ‪ٚ‬ػض‪ ُ٠‬األثغ"‪.‬‬
‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.49 :‬‬

‫‪73‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫إشزاة ا إتةاـ‬ ‫ه أ اةر شئلدارة‬ ‫ز ا ا شتقائه اإلدارئ ت‬ ‫ئةف االت اشتعدئ ‪ ،‬اشته‬
‫ي ر اشعقد اإلدارئ ة ئ ع اشةطاش ا اشقئا ا‪.1‬‬ ‫تس ؿ‬
‫شقا دة اشرسة ا أ ة ا اشغا اه‬ ‫اه األث ر ةكف اشق ؿ أف اشةيرع اش از رئ أ ش‬
‫ةا ا اشةعاةبلت اشعقار ا‪ ،‬ةق ذشؾ‬ ‫قؽ إستقرار‬ ‫إطار تس ر إ راشات اشي ر اشعقارئ‪ ،‬ةا‬
‫تعاوب ت ةثاش ت ا اه ا ا إش إ ادة‬ ‫ا اشته ت ةه ذه اشقا دة‬ ‫ص اشقا‬ ‫ت ق اش‬
‫اشته‬ ‫اش ظر ا ا‪ ،‬ثا ا إذا أثذ ا ع ف اإل ت ار اشتط ر اشةذ ؿ ش سا ؿ اإلست ساخ‪،‬‬
‫ةقار ت ا ةق‬ ‫ت تستعةؿ ك س تا شتز ر اشعد د ةف اشة ررات اشرسة ا إش در ا ستع‬ ‫أ‬
‫ذا األةر تطتب ئر رة إ اد اشة كا زةات اشكاا ا اشته تسا ـ اه ةراو ا‬ ‫اش ةاذج األ ت ا‪،‬‬
‫وا دة اشرسة ا‪.2‬‬
‫ا ا‬ ‫د ا ال تك ه شتس ر إ راشات اشي ر اشعقارئ‪ ،‬ا ه‬ ‫إف وا دة اشرسة ا‬ ‫ذا‬
‫ه وا دة اشي ر اشةس ؽ‪.‬‬ ‫إش وا دة أثر تكةت ا‬

‫الفرع الثاني‪ :‬قاعدة الشير المسبق‬

‫ةف أ ؿ ئةاف إستةرار ا ستستا قؿ اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬و د اشةيرع اش از رئ ةت ا اشي ر‬
‫اشعقارئ قا دة ما ا‪ ،‬ال تقؿ أ ة ا ف وا دة اشرسة ا تعرؼ قا دة اشي ر اشةس ؽ أ األمر‬
‫ق ؽ اشةاشؾ اش د د‪.‬‬ ‫اشة ااظا ت‬ ‫اإلئااه شتي ر‪ ،‬كتق ا شد ـ اكرة اإل تةاف اشعقارئ‬
‫أوال‪ :‬تعريف قاعدة الشير المسبق‬
‫وا دة اشي ر اشةس ؽ المادة ‪ 88‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشةتئةف تأس س‬ ‫ت ت‬
‫اشس ؿ اشعقارئ ق ش ا‪ " :‬ال ةكف اشق اـ أئ إ راش شئلي ار اه اشة ااظا اشعقار ا اه اشا دـ‬
‫د إي ار ةس ؽ أ ةقارف شتعقد أ اشقرار اشقئا ه أ شي ادة اإل تقاؿ ف طر ؽ اش ااة‪،‬‬
‫ا ب اش ؽ األث ر‪."...‬‬ ‫م ت ؽ اشةت رؼ أ‬

‫‪ - ‬اٌزؼغ‪٠‬ف اٌفم‪ٌٍ ٟٙ‬زؼض‪ ٛ٘ :ٞ‬روغف ِبص‪٠ ٞ‬وضع ػٓ اإلصاعح ‪٠ٚ‬ى‪ِ ْٛ‬ل‪ٛ‬ثب ثال ِلغ‪ٚ‬ػ‪١‬خ اٌوبعسخ‪ٕ٠ ٚ ،‬وت ػٍ‪ٍِ ٝ‬ى‪١‬خ سبهخ أ‪ ٚ‬دم‪ٛ‬ق أؿبؿ‪١‬خ‬
‫ٌألفغاص‪.‬‬
‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.50 :‬‬
‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.47 :‬‬

‫‪74‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ستيؼ ةف ص المادة ‪ 88‬اشةذك ر أ بله‪ ،‬أ ه ال ةكف أئ يكؿ ةف األيكاؿ‬

‫اؾ ي ر ةس ؽ شتة رر‬ ‫اشق اـ إ راش ي ر ة رر تئةف ت رؼ ة ته قار‪ ،‬ةا شـ كف‬
‫آثر أ ه ال ةكف شتة ااظ اشعقارئ‬ ‫ةع‬ ‫اشذئ كاف س ا اه إكتساب اشعقار اشةت رؼ ا ه‪،‬‬
‫أف ق ـ ي ر أ ا م قا اوتا شتةتك ا اشعقار ا ةا شـ كف ش ا أ ؿ ما ت اه ة ة ا اش طاوات‬
‫ث ت تقؿ اشةتك ا طر قا ائ ا ال ش س‬ ‫اشعقار ا‪ ،‬تم ت ؽ اشةت رؼ األث ر اه اشعقار‪،‬‬
‫ذا ةف يأ ه‬ ‫ا ا‪ ،‬ا ةكف ةف ثبلش ا ةعراا ة ق اشةبلؾ اشسا ق ف اشذ ف تدا ش ا ت اشةتك ا‪،‬‬
‫اش ت شا د ف و ع ت راات ةزد ا ت ذات اشعقار‪.1‬‬
‫ش سف تط ؽ ذه اشقا دة‪ ،‬ز د اشةيرع اش از رئ اشة ااظ اشعقارئ أد ات اشروا ا‬
‫ا اشبلزةا‪ ،‬ة ه كاةؿ اش بل ات اه راض طتب اشي ر إذا ةا ت ف شه ةف ثبلؿ‬ ‫اشقا‬
‫ه شت س د‪ ،‬أ ه شـ كف ة ؿ ي ر ةس ؽ اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ذشؾ أف اشة ااظ‬ ‫ت‬ ‫ةراو ته‬
‫ا اشةتعتقا اشعقار‪ ،‬تتؾ اشةتعتقا‬ ‫ت ار اشير ط اشقا‬ ‫اشةكتؼ أ بل ةراو ا ةد‬ ‫اشعقارئ‬
‫األ كاـ اشقئا ا ة ؿ اشي ر‪ ،‬اإذا ت ف شه إ ت اش ذه اشير ط‬ ‫ا األطراؼ اه اشعق د‬
‫دـ إ تراـ وا دة اشي ر اشةس ؽ‪ ،‬كا ت شه اه ذه اش اشا اشستطا اشكاةتا شراض‬ ‫ا‪ ،‬أ‬ ‫اشقا‬
‫و ؿ اإل داع‪.2‬‬
‫ر أف وا دة اشي ر اشةس ؽ ال ةكف إ ةاش ا ت كااا اشة ررات ش ر د إستم اشات‬
‫ت ا‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإلستثناءات الواردة عمى قاعدة الشير المسبق‬
‫إف وا دة اشي ر اشةس ؽ اشته ةكف ةف ثبلش ا شتة ااظ اشعقارئ ةقار ا اش ما ؽ ة ؿ‬
‫اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ال‬ ‫إ راش اشي ر ةق اشة ررات اشته س ؽ ي ر ا اشة ت ظ سخ ة ا شد‬
‫ت‬ ‫عب ا ا‬ ‫ا اشته‬ ‫ة ق األ اؿ‪،‬إذ ت د عض اش االت اشقا‬ ‫ةكف تط ق ا اه‬
‫االت‬ ‫اشة ااظ اشعقارئ ةراو ا وا دة اشي ر اشةس ؽ‪ ،‬س اش إ ت ار ا أ ؿ إ راش‪ ،‬أ أ ا‬
‫ظاـ‬ ‫إ وتئت ا ةت ا اشت ؿ ةف ظاـ اشي ر اشيث ه اشة ر ث ف اش ق ا اإلستعةار ا إش‬
‫اشي ر اشع ه اشة دث ة ب األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ش ذا اشغرض أ رد اشةيرع ةتا‬
‫اشتاشه‪:‬‬ ‫ةف اإلستم اشات ت وا دة اشي ر اشةس ؽ ت ا ش ا ت اش‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.219 :‬‬

‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 1/101‬اٌّغؿ‪ ،63/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1976 /03/ 25 ٟ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬

‫‪75‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫‪ -1‬اشعق د اشعرا ا اشته إكتس ت تار ثا ما تا و ؿ ‪ :1971/01/01‬شقد تـ اش ص ت‬

‫ذا اإلستم اش اه المادة ‪ 93‬من المرسوم ‪ 219/89‬المؤرخ في ‪13‬سبتمبر‪ 1989‬المعدل‬
‫ث اش ا ا‪" :‬تعدؿ المادة ‪ 89‬من المرسوم ‪63/76‬‬ ‫لممرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ ا شذكر‪،‬‬
‫تست دؿ ا ةا ته‪ :‬المادة ‪ :89‬ال تط ؽ‬ ‫المؤرخ في ‪ 1976 /93/25‬اشةذك ر أ بله‪ ،‬تتةـ‬
‫د اإل راش األ ؿ اشثاص ي ر‬ ‫اشقا دة اشةدر ا اه اش قرة األ ش ةف اشةادة ‪ 88‬أ بله‪- :‬‬
‫اشذئ ك ف ةتةةا تط قا شتة اد ةف ‪ 8‬إش ‪ 18‬ةف‬ ‫اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا اه اشس ؿ اشعقارئ‬
‫ذا اشةرس ـ‪.‬‬
‫ا ب اش ؽ األث ر ات ا ف س د إكتسب تار ثا‬ ‫ؽ اشةت رؼ أ‬ ‫دةا ك ف‬ ‫‪-‬‬
‫ما تا و ؿ أ ؿ ةارس ‪." 1961‬‬
‫ذا اشةرس ـ إكتس ت اشعق د اشعرا ا اشما تا اشتار خ اشة ررة و ؿ اش اتح ةف‬ ‫ا ةقتئ‬
‫ت ةف اشي ر اشةس ؽ اشة ر ض ة ب ص المادة ‪88‬‬ ‫غت ا اشير ا‪ ،‬اأ‬ ‫ةارس ‪1961‬‬
‫من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ا ذه اشعق د اشعرا ا عد تقد ـ األطراؼ‬ ‫ود واةت اشة اكـ اه تتؾ اش ترة تم ت‬
‫د ؽ اشم رة اشز ار ا أ اه اإل ت اطات‬ ‫إي ادا ةف اش تد ا م ت أف اشعقار ال دثؿ ئةف‬
‫المرسوم التنفيذي‬ ‫ةقتئ‬ ‫اشعقار ا شت تد ا‪ ،‬تة دا شي ر ا اشة ااظات اشعقار ا‪ ،‬إال أ ه‬
‫اشةتةـ لممرسوم ‪ ،63/76‬تـ ت د د اترة اش اتح‬ ‫‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 19‬ماي ‪ 1993‬اشةعدؿ‬
‫ا ه ‪ ،1971‬تار خ سر اف وا ف اشت م ؽ اشقد ـ‬ ‫األ ؿ ةف ي ر‬ ‫ةف ةارس ‪ 1961‬إش‬
‫اش ادر ة ب األمر ‪ 91/79‬المؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر ‪.1 1979‬‬
‫ت ه إكتس ت اشعق د اشعرا ا اشما تا اشتار خ اشة ررة و ؿ اش اتح ا ه ةف اـ ‪1971‬‬
‫غت ا اشرسة ا‪ ،‬د ف ا ا شت ش إش اش ات اشقئا ا شغرض ي ر ا كةا كاف اشيأف سا قا‪،‬‬
‫إذ ك ه اشت ش إش اشة مؽ شت ر ر قد إ داع يأ ا تـ ي ره اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا ‪،‬‬
‫كؿ‬ ‫ةف ذكر أ ؿ اشةتك ا‪ ،‬اشتع ف اشدو ؽ شتعقار‪،‬‬ ‫كت ه ا ه ة رر اشعقد اشذئ ع‬
‫األيثاص اشةذك ر ف اه اشعقد اشعراه د ف إستم اش – اشةتعاود ف اشي د – شتس ؿ ةت ا‬
‫أف ةت ا اشي ر اه تتؾ‬ ‫ئ ط اش طاوا اشعقار ا ةف ف ة ررات تط ؽ ذا اإلستم اش‬
‫اش ترة كا ت أة ار إثت ار ا اش س ا شؤلطراؼ‪.‬‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.22 ٚ 21، 20 :‬‬
‫‪٠ٚ - ‬ى‪ ْٛ‬اٌل‪ٙ‬غ ٕ٘ب ٌٗ ‪ٚ‬ظ‪١‬فخ إػالِ‪١‬خ فمظ‪١ٌٚ ،‬ؾ ِوضعا ٌٍذك اٌؼ‪ ٟٕ١‬اٌظ‪ ٛ٘ ٞ‬لبئُ ‪ِٛٚ‬ج‪ٛ‬ص لجً ربع‪٠‬ز ‪ 1971/01/01‬ثّمزض‪ ٝ‬اٌزوغف اٌّجغَ‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ا إال ف‬ ‫أةا اش س ا شتعق د اشعرا ا اشته ش س ش ا تار خ ما ت‪ ،‬اإ ه ال ةكف إم ات‬

‫ةا أكدته اشغراا اشعقار ا شتة كةا اشعت ا اه القرار ‪ 198674‬المؤرخ في‬ ‫طر ؽ اشقئاش‪،1‬‬
‫‪ " 2999/94/26‬ر ة ي ر"‪.‬‬
‫‪ -2‬اإل راش األ ؿ اشثاص اشي ر اه اشس ؿ اشعقارئ‪ :‬عد إتةاـ إ راشات اشةسح اشعقارئ‬
‫اشت ق ؽ اه اشة داف إل راز‬ ‫اشةتك ات داثؿ كؿ تد ا‪،‬‬ ‫اشةتةمتا اه ت د د د د اش تد ات‬
‫س بلت ت ف اشعقارات‬ ‫إ داد ما ؽ اشةسح ةف ةثططات‬ ‫اشةبلؾ‬ ‫اب اش ق ؽ‬ ‫أ‬
‫ح ما ؽ ة ت ا اشةسح اشعقارئ ا زة إل دا ا شد‬ ‫رسـ د د ا‪ ،‬ت‬ ‫ترو ة ا‬ ‫اشةةس ا‬
‫ت ت ه المادة‬ ‫ةا‬ ‫اش ة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ش تك ؿ اشة ااظ اشعقارئ إ ياش اشس ؿ اشعقارئ‪،‬‬
‫‪ 98‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ا ص اش ما ؽ‬ ‫ا عد ةت ا اإل داع ةقا ؿ ة ئر اشتست ـ‪ ،‬عةؿ اشة ااظ اشعقارئ ت‬
‫ت‬ ‫اشذئ يكؿ اشك اف اشعقارئ‬ ‫اشةطا قا ف اش طاؽ اشط عه‬ ‫إش‬ ‫سع‬ ‫اشةسا ا‬
‫اش تد ا‪ ،‬اش طاؽ اشقا ه اشذئ يكؿ اشك اف اش ق قه ش ا ‪ ،2‬مـ ق ـ اشة ااظ اشعقارئ‬ ‫ةست‬
‫إثئاع اش ما ؽ شعةت ا اشي ر عد أف عطه شكؿ قار ةةس ح روـ ةع ف ث ص شه طاوا‬
‫قار ا تيتةؿ ت كااا ا اته ت أساس ما ؽ ةسح األرائه‪.‬‬
‫ا ا إش‬ ‫إ داع ما ؽ اشعقارات اشةةس ا‪ ،‬ش س‬ ‫إف ذا اإل ارش األ شه اشراةه إش‬
‫إي ار ةس ؽ كه تـ تس ت ا اه اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ذشؾ أف اش دؼ ةف ةت ا اشةسح اشعاـ‬
‫ا شتعقارات‬ ‫تأس س اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬اشذئ ةمؿ اش طاؽ اشط عه شت ئع ا اشقا‬ ‫شؤلرائه‬
‫اؾ دد اـ ةف اش دات‬ ‫‪ ،3‬زد ت ذشؾ أف اش تا ج األ ش ا شعةت ات ةسح األرائه ت ف أف‬
‫ذا ةا‬ ‫اف وا ه‪،‬‬ ‫ا رسة ا ةف و ؿ األاراد‪ ،‬ةةا عت ا د ف أئ‬ ‫ر ةيغ شا‬ ‫اشعقار ا‬
‫دـ‬ ‫ذه اشعقارات‪ ،‬إش‬ ‫د و اةه عةت ات ي ر اشت راات اش اردة ت‬ ‫داق اشة ااظ اشعقارئ‬
‫اشةبلؾ اشذ ف شـ‬ ‫ه س اش ئع ا اشته ط قت ت‬ ‫إيتراط ت اار وا دة اشي ر اشةس ؽ‪،‬‬
‫د إ داع ما ؽ اشةسح شد‬ ‫ط عا ةتك ت ـ‪،‬‬ ‫تـ‬ ‫ئر ا اشةست دات اشثا ا ت د د‬
‫اشة ااظا اشعقار ا ط قا ش ص المادة ‪ 19‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ‪.4‬‬

‫‪ - 1‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ ثزبع‪٠‬ز ‪ ،1994 /03/ 29‬رذذ علُ‪ ،1251 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ‪ :‬إك‪ٙ‬بع ػمبع‪ – ٞ‬هؼ‪ٛ‬ثبد آثبعر‪ٙ‬ب‬
‫اٌغغفخ اٌج‪٠ٛٙ‬خ ٌٍّ‪ٛ‬ثم‪ٌٕ ٓ١‬بد‪١‬خ اٌلغق‪.‬‬
‫‪ - 2‬دـٓ ط‪ٛ‬ا‪٠‬ج‪١‬خ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.46 :‬‬
‫‪ِ - 3‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.90 :‬‬
‫‪ - 4‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.52 :‬‬

‫‪77‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ذا اإلستم اش اش ارد ت وا دة اشي ر اشةس ؽ اه المادة ‪89‬‬ ‫ص ت‬ ‫شقد تـ اشت‬

‫من المرسوم ‪ 63/76‬المعدلة بموجب المرسوم ‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 19‬ماي ‪ 1993‬إذ اش‬
‫ا ا‪ " :‬تستم ه اشقا دة اشةدر ا اه اش قرة األ ش ةف اشةادة ‪ 88‬أ بله‪....‬‬
‫د اإل راش األ شه اشثاص ي ر اش ق ؽ اشعقار ا اه اشس ؿ اشعقارئ اشذئ تـ تط قا‬ ‫‪-‬‬
‫شتة اد ‪ 8‬إش ‪ 18‬ةف ذا اشةرس ـ‪." ...‬‬
‫متث‬ ‫‪ -3‬قد اشي رة‪ :‬ظ ار شةا تعراه ةت ا ةسح األرائه ةف طش‪ ،‬إذ شـ تـ ةسح س‬
‫قارات اش تد ات‪ ،‬ةف أ ؿ تط ر اش ئع ا اشعقار ا شؤلةبلؾ اشته شـ تيةت ا عد ةت ات‬
‫أف ةا قارب متمه اشةتك ا اشعقار ا اشثا ا اه بلد ا ش ست ش ا س دات ةتك ا‬ ‫اشةسح‪ ،‬ثا ا‬
‫ؿ ف طر ؽ‬ ‫ؿ إش‬ ‫أكةت ا إ تقتت ةتك ا األرائه ا ا ةف‬ ‫اؾ ور‬ ‫ةكت ا‪ ،‬كةا أف‬
‫ث اشة اط ف اشذ ف‬ ‫عتت اشةيرع اش از رئ تدثؿ شتي ق‬ ‫اش ازة‪ ،‬كؿ ذه اشةعط ات‬
‫اه آ اؿ‬ ‫ؿ ئؿ إ راشات س طا‬ ‫ز ف أرائه شـ تيةت ا عد ةت ا اشةسح‪ ،‬شت‬
‫س دات ةتك ا إ داد ق د اشي رة‪ ،‬ذشؾ ف طر ؽ المرسوم ‪ 352/83‬المؤرخ‬ ‫ةعق شا ت‬
‫قد اشي رة اشةتئةف‬ ‫ف إ راش إم ات اشتقادـ اشةكسب ا داد‬ ‫في ‪ 21‬ماي ‪ 1983‬اشذئ‬
‫اإل تراؼ اشةتك ا ‪.1‬‬
‫ةكف أف عرؼ قد اشي رة أ ه ة رر رسةه عد ةف و ؿ ة مؽ ط قا شؤليكاؿ‬
‫إثت ا ه‪ ،‬تئةف إي ار اشةتك ا ت أساس اشتقادـ اشةكسب‬ ‫اه د د ستطته‬ ‫ا‬ ‫اشقا‬
‫اشا ت ت ر ح طاشب اشعقد‪. 2‬‬
‫ت ا اه المرسوم ‪352/83‬‬ ‫ص‬ ‫ا ة‬ ‫قد اشي رة اقا إل راشات وا‬ ‫رر‬
‫ؿ اشد شا شت ا ب‬ ‫عد ذشؾ ق ـ اشة مؽ تس ته شد اش ات اشةثت ا شت‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫اشئر ه ش اشح اشثز ا اشعة ة ا‪ ،‬مـ تـ ي ره اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا‪ ،‬إست ادا أل كاـ‬
‫ز شتة ااظ اشعقارئ اه ذه اش اشا راض‬ ‫المادة ‪ 14‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫اشق اـ ي ر قد اشي رة‪ ،‬إذا شـ تئةف اشعقد اش ا ات اشةطت ا وا ا‪ ،‬كعدـ ت د د اش اشا‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.07 :‬‬
‫‪ - 2‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬ذغعاد ك‪ٙ‬غ اٌذ‪١‬بػح‪ ،‬صاع ٘‪ ،ِٗٛ‬طجؼخ ‪ ،2002‬م‪.17 :‬‬
‫‪ٕ٘ - ‬بن ِٓ ‪٠‬غ‪ ٜ‬أْ رـّ‪١‬خ ٘ظا اٌّذغع ثؼمض اٌل‪ٙ‬غح ٘‪ ٟ‬رـّ‪١‬خ سبطئخ‪ٔ ،‬ظغا ألْ إٌن اٌفغٔـ‪ ٟ‬إؿزؼًّ ِوطٍخ (‪ )Acte de notoriété‬أ‪ِ( ٞ‬ذغع‬
‫اٌل‪ٙ‬غح) ‪١ٌٚ‬ؾ ِوطٍخ (‪ )Contrat‬أ‪ ٞ‬ػمض وّب جبء ف‪ ٟ‬إٌن اٌؼغث‪ ،ٟ‬وّب أْ اٌؼمض ‪٠‬ـز‪ٛ‬جت ر‪ٛ‬افك إعاصر‪ ٓ١‬ف‪ ٟ‬د‪ ٓ١‬أْ ػمض اٌل‪ٙ‬غح رزجٍ‪ ٝ‬ف‪ ٗ١‬إعاصح‬
‫كشن ‪ٚ‬ادض ‪ ٛ٘ٚ‬اٌذبئؼ‪ ،‬ف‪ ٟ‬د‪٠ ٓ١‬غ‪ ٜ‬األؿبرظح اٌّ‪ٛ‬ثم‪ ٓ١‬أْ ِوطٍخ " ػمض اٌل‪ٙ‬غح " ‪٠‬ؼض هذ‪١‬ذب‪ ،‬ألْ اٌؼم‪ٛ‬ص اٌز‪ٛ‬ث‪١‬م‪١‬خ إِب رؼبلض‪٠‬خ أ‪ ٚ‬روغ‪٠‬ذ‪١‬خ‪ٚ ،‬ػمض‬
‫اٌل‪ٙ‬غح ‪٠‬ؼض ِٓ اٌؼم‪ٛ‬ص اٌزوغ‪٠‬ذ‪١‬خ‪.‬‬

‫‪78‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ات اشعقار اشةراد إ داد قد اشي رة ت ه كاةتا ةف‬ ‫دـ ت د د ة ا‬ ‫اشةد ا ش ا ب اشعقد‪ ،‬أ‬
‫ةعاشةه اش د د ا ‪.1‬‬ ‫ه‪ ،‬ة وعه‪ ،‬ةسا ته‬ ‫ث‬
‫ظ ار ألف ت ر ر قد اشي رة اه د ذاته أ ؿ إ راش اش س ا شتعقار‪ ،‬ذا ةا داق اشةيرع‬
‫اش از رئ ةف إستم ا ه ةف وا دة اشي ر اشةس ؽ‪.‬‬
‫‪ -4‬ي ادة اش ازة‪ :‬إف اش س ا اشئ تا شتةتك ا اشة مقا اشة ر ما ف اشع د اإلستعةارئ‪،‬‬
‫اشةيرع اش از رئ إش ة ا شا ؿ ةيكتا إم ات‬ ‫ر اشةير ع شقطق األرائه‪ ،‬أد‬ ‫اإلستغبلؿ‬
‫ز ف ت أرائه شـ تيةت ا‬ ‫ث األيثاص اشذ ف‬ ‫ا إ تقاش ا‪ ،‬ذشؾ‬ ‫اشةتك ا اشعقار ا‬
‫ازئ عرؼ " ي ادة اش ازة" ( ‪Certificat de‬‬ ‫سد‬ ‫ؿ ت‬ ‫ةت ا اشةسح اشعقارئ‪ ،‬اش‬
‫‪ ،) possession‬تستـ ش ـ ةف طرؼ ر س اشة تس اشيع ه اش تدئ اشكا ف دا رة إثت ا ه‬
‫ر ة ايرة اه تك ف اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬اشةزةق‬ ‫ا‬ ‫ذا شتةسا ةا ش‬ ‫اشعقار ة ؿ اشطتب‪،‬‬
‫ص ت ه ة ب األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬ ‫إ ازه اه إطار ةسح األرائه اشعاـ اشة‬
‫ي ادة اش ازة س د إسةه ال سةح ش ا ه اشت رؼ اه اشعقار ة ئ ع اشس د‪،‬‬
‫تسقط ق ة اشقا ف عد س ا ةف ااة ا ا‪ ،‬ةا دا اه اشا طتب ُ وِّ َق ةف طرؼ اش رما‬
‫ثبلؿ ذه اشةدة شتست ـ ي ادة ازة د دة إسة ـ ‪ ،2‬كةا أف ي ادة اش ازة ترتب ش ا ا‬
‫ا اشته ال تة ح إال شتةاشؾ س د رسةه ةي ر‪ ،‬ك ؽ إ راـ قد ر ف‬ ‫ة ة ا ةف اشةك ات اشقا‬
‫رثص اشتعة ر كرث ا اش اش‪ ،‬رث ا‬ ‫ت‬ ‫ؿ‬ ‫اشعقار اشة از‪ ،‬كذا إةكا ا اش‬ ‫ت‬
‫ات‬ ‫ا كؿ اشثا‬ ‫اش دـ‪ ،...‬شكف ظ ار شتطا ق اشيث ه ش ذه اشي ادة‪ ،‬ا ه ال تث ؿ ش ا‬
‫ت ق ة رد إ راش إستم ا ه ةؤوت‪ ،‬يرع شتس ا اشا اشعقارات د ف‬ ‫ؽ اشةتك ا‪،‬‬ ‫اشةتعتقا‬
‫ة ح اشداتر اشعقارئ‪.‬‬ ‫س د‪ ،‬اه إ تظار اإل ت اش ةف ةت ا ةسح األرائه‬
‫اشة ااظا‬ ‫ا ة رد تس ت ا‪ ،‬مـ ي ر ا شد‬ ‫ترتب ي ادة اش ازة ذه اآلمار اشقا‬
‫كف‬ ‫رار كؿ م قا ثائعا شتي ر‪ ،‬ت دع ي ادة اش ازة اه سثت ف‪،‬‬ ‫اشعقار ا‪ ،‬اعت‬
‫سر عا‪ ،‬إذ‬ ‫اش ص اشذئ تـ ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ و ؿ اشتس ؿ اه س ؿ اإل داع س بل‬
‫ا‬ ‫أف اش م قا ذات يكؿ ة د كت ه ا ا اشة رر إ طاش اشةعت ةات اشة اس ا اشثا ا‬
‫ك ف اشتس ؿ اه س ؿ اإل داع ةؤوتا شةدة ثةسا ير ةا مـ تس ؿ‬ ‫اشعقار‪،‬‬ ‫اشيثص‬
‫ا شتعقار‪،‬‬ ‫عد ذشؾ اه س ؿ اإل داع اش ا ه عد أف ت قؽ اشة ااظ اشعقارئ ةف اشط عا اشقا‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬ػمض اٌل‪ٙ‬غح‪ِ ،‬جٍخ اٌّ‪ٛ‬ثك‪ ،‬اٌؼضص ‪( 7‬ج‪ٛ‬اْ – ج‪١ٍ٠ٛ‬خ ‪ ،)2002‬م‪.41 :‬‬
‫‪ - 2‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ ثزبع‪٠‬ز ‪ 1991 /10/ 14‬رذذ علُ‪ ،4123 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ إػضاص ك‪ٙ‬بصاد اٌذ‪١‬بػح‪.‬‬

‫‪79‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫رر يأ ه قد ةي ر‪ ،‬مـ ق د ا ئةف اش طاوات‬ ‫أئ إذا كاف ةف ع اشةتؾ اشثاص شـ‬
‫اشته تةسؾ ت اشيكؿ اشيث ه ط قا أل كاـ المادتين ‪ 113‬و ‪ 114‬من المرسوم‬ ‫اشعقار ا‬
‫اش س ا شكؿ تد ا ‪.1‬‬ ‫ا ةتة زة‬ ‫د‬ ‫ب أف ترتب ت‬ ‫‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ت در اإليارة إش أف ي ادة اش ازة ةف اشس دات اإلدار ا اشرسة ا اشةع اة ةف وا دة‬
‫تط ر اشةتك ا اشثا ا‪.‬‬ ‫اشي ر اشةس ؽ‪ ،‬دؼ اشةيرع ةف ار ا تس ا ئع ا اشعقارات‬
‫ر ا اشةبل ظا اه ة اؿ إ داد ي ادات إكتساب اشةتك ا اشتقادـ‬ ‫إال أف اشةسا ئ اش‬
‫األثص إ داد ق د اشي رة ةف طرؼ اشة مق ف‪،‬‬ ‫ي ادة اش ازة)‪،‬‬ ‫اشةكسب ( قد اشي رة‬
‫ال تطتب تدثؿ أئ ةةمؿ ف اشستطات اشعة ة ا اه اشة داف‪،‬‬ ‫ا سط ا‪،‬‬ ‫اشذئ كاف تـ‬
‫ير اه‬ ‫إذ أف إ داده تـ ة رد ت ر ح ةف طرؼ اشةد ه ش ؽ اشةتك ا ةد ـ يا د ف‪،‬‬
‫اش ر دة طتب ةف اشة مؽ اشةتتةس ة ه ت ر ر قد اشي رة‪ ،‬ات ف أف ذا اإل راش ةي ب قص‬
‫اشذئ ة رد ي ره‬ ‫ا كؿ قد ةتك ا قار ا‪،‬‬ ‫ب أف تة ز‬ ‫ائح اش ظر شتة داو ا اشته‬
‫اشب األ اف‬ ‫ةا ش ظ اه‬ ‫ةا ته ةف و ؿ اشد شا‪ ،‬إئااا إش‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا ت ب‬
‫ا كإست عاد عض‬ ‫ر وا‬ ‫إستغبلؿ ي ادات إكتساب اشةتك ا اشتقادـ اشةكسب شتس ا ةت ات‬
‫األةبلؾ اشعة ة ا‪،‬‬ ‫اش رما ةف اشتركا‪ ،‬أ إستعةاؿ ذا اإل راش شتس ا ئع ات إستبلش ت‬
‫ةات أةاـ اشقئاش‪.‬‬ ‫ا ـ ف اشعد د ةف ق د اشي رة ث‬
‫كؿ ذه األس اب عتت اشةيرع اش از رئ تدثؿ ةف أ ؿ إ اد اش ؿ األ سب ش ذه‬
‫اش ئع ا‪ ،‬س ه القانون ‪ 92/97‬المؤرخ في ‪ 27‬فيفري ‪ 2997‬تئةف تأس س إ راش شةعا ا‬
‫تست ـ س دات اشةتك ا ف طر ؽ اشت ق ؽ اشعقارئ‪ ،2‬ش ؿ ة ؿ المرسوم‬ ‫ؽ اشةتك ا اشعقار ا‬
‫‪ 352/83‬المؤرخ في ‪ 21‬ماي ‪ 1983‬اشذئ سف إ راش إم ات اشتقادـ اشةكسب ا داد قد‬
‫د ا ا ةا ثص‬ ‫ذشؾ شتةك ف تدثؿ اشستطا اشعة ة ا‬ ‫اشي رة اشةتئةف اإل تراؼ اشةتك ا‪،‬‬
‫ص ت ا اه اشقا ف‬ ‫أساس اش ازة اشة‬ ‫ؽ اشةتك ا اشعقار ا ت‬ ‫اإل تراؼ‬ ‫اشةعا ا‬
‫اير‬ ‫اشةد ه‪ ،‬إ راش ت ق ؽ قارئ تـ ت ت اشةراو ا اشة ايرة شةد ر اش ظ اشعقارئ شت ال ا‬

‫‪ - 1‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬ذغعاد ك‪ٙ‬غ اٌذ‪١‬بػح‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.146 ٚ 145 :‬‬
‫‪ - ‬فؼٍ‪ ٝ‬ؿج‪ ً١‬اٌّثبي سالي اٌـٕ‪ٛ‬اد اٌشّؾ األس‪١‬غح‪ ِٓ % 7 ،‬اٌمضب‪٠‬ب اٌّغف‪ٛ‬ػخ ِٓ طغف ِوبٌخ أِالن اٌض‪ٌٚ‬خ أِبَ اٌّذىّخ اٌؼٍ‪١‬ب ‪ِ ٚ‬جٍؾ اٌض‪ٌٚ‬خ‬
‫ِغرجطخ ثؼم‪ٛ‬ص اٌل‪ٙ‬غح‪.‬‬
‫‪ - 2‬اٌمبٔ‪ 02/07 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 2007/02/27 ٟ‬زضّٓ رأؿ‪١‬ؾ إجغاء ٌّؼب‪ٕ٠‬خ دك اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ ‪ ٚ‬رـٍ‪ ُ١‬ؿٕضاد اٌٍّى‪١‬خ ػٓ طغ‪٠‬ك اٌزذم‪١‬ك اٌؼمبع‪،ٞ‬‬
‫اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ ،15 :‬اٌّؤعسخ ف‪ ،2007/02/28 ٟ‬م‪.11 :‬‬

‫‪80‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫قارئ ةع ف ةف طرؼ ةد ر اش ظ‬ ‫ق ـ ه ة قؽ‬ ‫طتب ةف اشةد ه ش ؽ اشةتك ا‪،‬‬

‫اشة تة ف شستؾ ة تيه أةبلؾ اشد شا‪.1‬‬ ‫ف ت ت ستطته‬ ‫اشعقارئ‪ ،‬ةف ف األ اف اشة ئ‬
‫اشعقارات‬ ‫كةا ط ؽ ذا اإل راش ت كؿ قار شـ ثئق شعةت ات ةسح األرائه‪،‬‬
‫اشته شـ تكف ة ئ ع س دات ةتك ا‪ ،‬إئااا إش اشعقارات اشته أ دت يأ ا س دات ةتك ا و ؿ‬
‫ت ته‬ ‫ذا ةا‬ ‫اشته شـ تعد تعكس اش ئع ا اشعقار ا اشةطت ا‪،‬‬ ‫اش اتح ةف ةارس ‪1961‬‬
‫المادة ‪ 92‬من القانون ‪ 92/97‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ةا ت ب ةبل ظته اه ذا اشةقاـ‪ ،‬أف اه اش وت اشذئ تس ر ا ه اشد شا اش از ر ا‬
‫اش قانون ‪ 92/97‬اشساشؼ اشذكر ش زع‬ ‫إوت اد اشس ؽ‪،‬‬ ‫ت‬ ‫اش ظاـ اشت راشه اشذئ ق ـ‬
‫اش بل ات ةف اشة مق ف اه إ داد ق د اشي رة اشةتئة ا إكتساب اشةتك ا اشعقار ا اشتقداـ‬
‫إر اع ذه اش بل ات اه د اإلدارة اش از ر ا‪ ،‬ش عطه ستطات أ سق شئلدارة ةا‬ ‫اشةكسب‪،‬‬
‫ـ اشت راشه‪.‬‬ ‫اشذئ تعارض ةق اشة‬ ‫ـ اشد شا اشةتدثتا‪،‬‬ ‫ة‬ ‫تةاي‬
‫‪ -5‬ق د اإلست بلح‪ :‬عد اإلست بلح س ب ةف أس اب كسب اشةتك ا اشعقار ا اه‬
‫ص المادة األولى من القانون ‪ 18/83‬المؤرخ في‬ ‫اشتير ق اشعقارئ اش از رئ‪ ،‬ا اشر ع إش‬
‫د أف اإلرادة اشتير ع ا ال‬ ‫ازة اشةتك ا اشعقار ا اش بل ا ‪،2‬‬ ‫‪ 93‬أوت ‪ 1983‬اشةتئةف‬
‫اإلست ادة ةف مةار ا ةقا ؿ إتا ة ةق إ ت اظ اشد شا‬ ‫تقت ر ت ة ح وطق أرئ ا شئلستمةار‬
‫ا ير ط شكؿ يثص ط عه أ إ ت ارئ‪ ،‬إذ‬ ‫األةر إش اشت ازؿ‬ ‫ةتك ا اشروا ا‪ ،‬ؿ تعد‬
‫اوعا ت‬ ‫ار ا‪ ،‬أ‬ ‫تةك ه ةف تةتؾ أرائه ابل ا أ وا تا شت بل ا اوعا اه اشة اطؽ اش‬
‫اشةةكف إستثداة ا شت بل ا عد‬ ‫ا اشتا عا شتةتك ات اشعاةا‬ ‫ر اشةث‬ ‫األرائه األثر ‪،‬‬
‫ت ت ه المادة ‪ 94‬من قانون ‪ 18/83‬اشساشؼ اشذكر ‪.3‬‬ ‫اإلست بلح‪ ،‬اقا شةا‬
‫ق د اإلست ادة عد ت ر ر ا ةف طرؼ ةد ر أةبلؾ اشد شا ةةمبل اه اشه‬ ‫تة ح‬
‫ةت ا ي ر ةمؿ ذه اشعق د اإلدار ا عد ةما ا‬ ‫ب ي ر ا اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬ ‫اش ال ا‪ ،‬ةق‬
‫إ راش أ شه ال تطتب ت اار وا دة اشي ر اشةس ؽ‪.‬‬
‫غ ا ة ه اه إرساش و ا د ت ظ ـ‬ ‫اه األث ر ةكف اشق ؿ أف اشةيرع اش از رئ‪،‬‬
‫أشزـ ة ار ات ا اه كؿ‬ ‫ا‬ ‫أسس و ا‪ ،‬سف ة ة ا ةف اشير ط اشقا‬ ‫اشي ر اشعقارئ ت‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 09‬اٌمبٔ‪ 02/07 ْٛ‬اٌّزضّٓ رأؿ‪١‬ؾ إجغاء ٌّؼب‪ٕ٠‬خ دك اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ ‪ ٚ‬رـٍ‪ ُ١‬ؿٕضاد اٌٍّى‪١‬خ ػٓ طغ‪٠‬ك اٌزذم‪١‬ك اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ - 2‬رٕن اٌّبصح األ‪ ِٓ ٌٝٚ‬لبٔ‪ 18/83 ْٛ‬اٌّزضّٓ د‪ ١‬بػح اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌفالد‪١‬خ ػٍ‪ِ ٝ‬ب ‪ٙ٠" :ٍٟ٠‬ضف ٘ظا اٌمبٔ‪ ْٛ‬إٌ‪ ٝ‬رذض‪٠‬ض اٌم‪ٛ‬اػض اٌّزؼٍمخ ثذ‪١‬بػح‬
‫اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌفالد‪١‬خ ثئ ؿزوالح األعاض‪ ٚ ٟ‬وظا كغ‪ٚ‬ط ٔمً اٌٍّى‪١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبألعاض‪ ٟ‬اٌشبهخ اٌفالد‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌمبثٍخ ٌٍفالدخ"‪ ،‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ‬
‫إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.260 :‬‬
‫‪ِ - 3‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.94 :‬‬

‫‪81‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫بل ات اسعا اه‬ ‫ةت ا ت ر ر رسة ا ت ت طا تا اش طبلف‪ ،‬كةا ث ؿ شتة ااظ ف اشعقار ف‬
‫ا اه اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا اشي ر اشعقارئ اشته س ؼ‬ ‫ةراو ا ةد ت ار ذه اشير ط اشقا‬
‫ت ا ش ا اه اشةطتب اشما ه‪.‬‬
‫المطمب الثاني‪ :‬الشروط القانونية الواجب توفرىا في الوثائق الخاضعة لمشير‬
‫ارة‬ ‫ق ؽ قار ا‪ ،‬س اش كا ت ذه اش ق ؽ‬ ‫ا اشةتعتقا‬ ‫اشت راات اشقا‬ ‫تتق‬ ‫ت‬
‫اش ةا ا اشتاةا أم اش ةت ا اشي ر‪ ،‬اإ ه‬ ‫ا اشةطتقا‬ ‫ا أ ت ا أ ت ع ا‪ ،‬اش‬ ‫ف قؽ‬
‫ا ست ةا تعكس اش عؿ‬ ‫ةف اشئر رئ أف تك ف اشةعت ةات اشته تتئة ا ه ةعت ةات‬
‫ةف أ ؿ ذشؾ ئق اشةيرع اش از رئ ة ة ا ةف اشير ط‬ ‫أطرااه‪،‬‬ ‫اوق اشت رؼ‬
‫ةتعتؽ طراه اشت رؼ‪ ،‬إذ ست ب ت د د ةا ت د دا كاةبل ة اا ا‬ ‫ا‪ ،‬ة ا ةا‬ ‫اشقا‬
‫ةتعتؽ اشعقار ة ئ ع اشت رؼ‪ ،‬ةف ثبلؿ تع ف ة وعه‪ ،‬ةسا ته‬ ‫شت اشا‪ ،‬ة ا ةا‬
‫د ده ‪.‬‬
‫ؿ اه ار ف ةستقت ف‪ ،‬تئةف اش رع‬ ‫ا يهش ةف اشت‬ ‫س ت ا ؿ ذه اشير ط اشقا‬
‫ا اشثا ا‬ ‫تئةف اش رع اشما ه اشير ط اشقا‬ ‫ا اشثا ا األطراؼ‪،‬‬ ‫األ ؿ اشير ط اشقا‬
‫اشعقارات‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬الشروط القانونية الخاصة باألطراف‬
‫اشيثص ركف‬ ‫ارة ف أيثاص‪،‬‬ ‫ا أف طراه اشت رؼ اشقا ه‬ ‫ال ث‬
‫ر‬ ‫اش ا ألف‬ ‫ةف ك ف‬ ‫اشيثص وا ا‬ ‫ا ب اش ؽ‪،‬‬ ‫أساسه اه اش ؽ‪ ،‬ا‬
‫ا‪ ،‬كةا أ ه‬ ‫ا اشقا‬ ‫تتؾ ه اشيث‬ ‫ا‪،‬‬ ‫اة وا‬ ‫ا‬ ‫أف ت ةؿ اإلشتزاـ‬ ‫ا ب ؽ‪،‬‬
‫ة ة ات األة اؿ‬ ‫ده ؿ إةتدت إش ة ة ات اش اس‬ ‫ا ت اإل ساف‬ ‫ال تقت ر اشيث‬
‫اشته تست دؼ ث ر شت ةا ا‪ ،‬إذ إ ت ر ا اشقا ف أيثا ا ةا داـ أف شد ا اشقا ت ا ألف تك ف‬
‫طراا إ ا ا أ ست ا اه اش ق ؽ‪ ،‬سة ت األيثاص اإل ت ار ا أ اشةع ا ‪ ،1‬اشته تتةتق‬
‫ا اإل ساف‪ ،‬ذشؾ اه اش د د اشته قرر ا اشقا ف‪.2‬‬ ‫ة ق اش ق ؽ إال ةا كاف ة ا ةبلزةا ش‬
‫أثر ةع ا‪.‬‬ ‫ا‪ ،‬أيثاص ط ع ا‬ ‫ف ةف األيثاص اشقا‬ ‫إذف ا اؾ‬

‫‪ٔ ٟ٘ٚ - ‬فؾ اٌلغ‪ٚ‬ط اٌز‪ ٟ‬أ‪ٚ‬جج‪ٙ‬ب اٌّلغع اٌفغٔـ‪ ٟ‬ف‪ ٟ‬اٌؼم‪ٛ‬ص اٌشبضؼخ ٌؼٍّ‪١‬خ اٌل‪ٙ‬غ‪.‬‬
‫‪Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page : 613.‬‬
‫‪ِ - 1‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬خ اٌذك ث‪ٛ‬جٗ ػبَ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.50 ٚ 49 :‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 50‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪.ٟ‬‬

‫‪82‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت تعكس اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا اشي ر ق قا أيثاص اش ؽ أ طراه اشت رؼ‬

‫ا ت د د كؿ‬ ‫ا اشته تـ ة‬ ‫اشقا ه‪ ،‬سف اشةيرع اش از رئ ة ة ا ةف اشير ط اشقا‬
‫ا كؿ طرؼ‪.‬‬ ‫اش ا ات اشداشا ت‬
‫أوال‪ :‬عناصر تعيين األطراف‬
‫سبلةته‪ ،‬إ ت ر اشةيرع اش از رئ اشتع ف اشدو ؽ‬ ‫ا اشعقد‬ ‫ةف أ ؿ ئةاف وا‬
‫اتؽ اشة ااظ‬ ‫ئق ت‬ ‫اب ا ش ق ؽ يرطا ئر ر ا شق ؿ إ داع اش ما ؽ‪،‬‬ ‫شؤليثاص أ‬
‫أ ت ا األطراؼ ةف ثبلؿ ص المادة ‪ 22‬من األمر‬ ‫ا‬ ‫بل ا اشت ق ؽ اه‬ ‫اشعقارئ‬
‫دف‬ ‫أ ت ا األطراؼ اشة‬ ‫ا‬ ‫قؽ اشة ااظ اه‬ ‫ث اش ا ا‪" :‬‬ ‫‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ا األ راؽ اشةطت ا ةف أ ؿ اإلي ار‪"...‬‬ ‫كذشؾ اه‬ ‫سا ؿ اإلم ات‬ ‫ت‬
‫ةت ا تع ف األطراؼ تثتتؼ إثتبلؼ أيثاص اش ؽ‪ ،‬س اش كا ا أيثا ا ط ع ف أ‬
‫ف‪.‬‬ ‫ةع‬

‫ت المادة ‪ 62‬من المرسوم‬ ‫ا ر اشتع ف اش س ا شؤليثاص اشط ع ا‪:‬‬ ‫‪-1‬‬

‫‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت أف كؿ قد أ ورار وئا ه ك ف ة ئ ع إي ار اه ة ااظا‬
‫ا ر اشتع ف اشتاش ا‪:‬‬ ‫ب أف يتةؿ ت‬ ‫قار ا‪،‬‬
‫أسةاش ز ات ـ‪ ،1‬أةا‬ ‫اب اش ؽ‬ ‫ة ا أ‬ ‫ةكاف الدة‬ ‫تار خ‬ ‫أسةاش‬ ‫‪ -‬أشقاب‬
‫اش اشا اشةد ا‬ ‫ب اإليارة ا ا إش‬ ‫ا ةا ثص اشي ادات اشت م ق ا اشته تعد عد اش ااة‪،‬‬
‫تار خ اش الدة‪ ،‬ة ا كؿ ارث‬ ‫ة طف‬ ‫أشقاب‬ ‫اشت د ؽ ت ا‪ ،‬ةق ذكر أسةاش‬ ‫شتةت اه‬
‫شه‪.‬‬ ‫أ ة‬
‫ا اشته تئة ت ا المادة ‪ 62‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ‬ ‫ود تـ تعد ؿ اشير ط اشقا‬
‫اشذكر‪ ،‬ة ب المادة األولى من المرسوم التنفيذي ‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 19‬ماي ‪1993‬‬
‫س ا األطراؼ‪،‬‬ ‫ر‬ ‫المعدل و المتمم لممرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ذشؾ إئااا‬
‫ا اشكاةتا شؤليثاص‬ ‫اش‬ ‫ت‬ ‫ف ذكر أسةاش ز ات ـ‪ ،‬ود أطتؽ اشةيرع‬ ‫اإلستغ اش‬
‫ةا أيارت إش ه المادة ‪ 65‬من المرسوم ‪63/76‬‬ ‫اشط ع ف اشيرط اشيث ه شؤلطراؼ‪،‬‬

‫‪1‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page : 127.‬‬
‫‪ - ‬إْ ػجبعح " األطغاف"‪ ،‬اٌ‪ٛ‬اعصح ف‪ٔ ٟ‬ن اٌّبصح ‪ ِٓ 62‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّؼضي ‪ ٚ‬اٌّزُّ‪ ،‬ال رٕوغف إٌ‪ ٝ‬اٌ‪ٛ‬و‪ ،ً١‬اٌم‪ ُ١‬أ‪ ٚ‬اٌ‪ٛ‬ه‪ ،ٟ‬اٌظ‪٠ ٞ‬مزوغ‬
‫رؼ‪ ُٕٙ١١‬ػٍ‪ ٝ‬طوغ أؿّبئ‪ ،ُٙ‬أٌمبث‪ ٚ ُٙ‬ؿٕ‪ ٚ ُٙ‬اإلؿزغٕبء ػٓ ثم‪١‬خ ػٕبهغ اٌزؼ‪ ٓ١١‬األسغ‪ ،ٜ‬كغ‪٠‬طخ طوغ ٔ‪ٛ‬ع اٌـٕض اٌظ‪٠ ٞ‬ثجذ ٌ‪٘ ُٙ‬ظٖ اٌوفخ‪ِ ،‬غ ضغ‪ٚ‬عح‬
‫إعفبلٗ ثبٌّذغع ػٕض إ‪٠‬ضاػٗ ف‪ ٟ‬اٌّذبفظخ اٌؼمبع‪٠‬خ ِٓ أجً ك‪ٙ‬غٖ‪.‬‬

‫‪83‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ب‬ ‫اش دا ؿ‪ ،‬ا ةا ثص األيثاص اشط ع ف‬ ‫اشق اررات‬ ‫اشساشؼ اشذكر ق ش ا‪" :‬إف اشعق د‬
‫ة ق اشع ا ر اشته تسةح ت د د اشيرط اشيث ه شؤلطراؼ‪."...‬‬ ‫أف تئةف اإليارة إش‬
‫ا‬ ‫اشته أثذ‬ ‫ا ر اشتع ف اشته تثص األيثاص اشط ع ا‪،‬‬ ‫اشةبل ظ أف‬
‫اشةيرع اش از رئ ي ا اشته إيترط ا اشتير ق اشةغر ه‪ ،‬إذ إ ت ر اشقا ف اشةغر ه أف طتب‬
‫ا كؿ‬ ‫غه أف يتةؿ ت اش ا ات اشةتعتقا‬ ‫م قا‪،‬‬ ‫اشتس ؿ س اش ودـ اه يكؿ قد أ‬
‫اشةت رؼ إش ه‪ ،‬كةا أ ب ت اشة ااظ اشعقارئ أف ت قؽ ت ت ةسؤ ش ته‬ ‫ةف اشةت رؼ‬
‫ار‪.1‬‬ ‫ا تأ دا شتةطتب يكبل‬ ‫اشة َ ِ ْ‬
‫ا اش ما ؽ اشةدش‬
‫ت أ ت ته‬ ‫ا ُ‬ ‫كذا‬ ‫ةف‬
‫ا ب اش رد‬ ‫‪ -2‬ا ر اشتع ف اش س ا شؤليثاص اشةع ا‪ :‬ة ذ أةد ع د واةت إش‬
‫ار ش ذه اش ةا ات ك ا ا‬ ‫ةا ات أاراد‪ ،‬غ ا ت ق ؽ ةا ع ز اش رد ف ت ق قه ة رده‪،‬‬
‫ا ـ‪ ،‬ود إ ترؼ اش كر اشقا ه ش ذه‬ ‫اشةتة ز ف ك اف األاراد اشذ ف تتك ف ة ـ ابل ت‬
‫ا‬ ‫تةتؾ األة اؿ ة ايرة األ ةاؿ‪ ،‬أئ إ ترؼ ش ا اشيث‬ ‫اش ةا ات ك اف ةستقؿ‬
‫ا‪.2‬‬ ‫اشقا‬
‫اشت د د اش س ا شؤليثاص اشةع ا‪ ،‬تثتتؼ إثتبلؼ يكت ا‬ ‫ا ر اشتع ف‬
‫ت المادة ‪ 63‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫ا‪ ،‬اه ذا اشس اؽ‬ ‫ط عت ا اشقا‬
‫ت أف كؿ قد أ ورار وئا ه ك ف أ د أطرااه أيثاص ةع ا‪ ،‬ك ف ة ئ ع إي ار اه‬
‫ا ر اشتع ف اشتاش ا‪:‬‬ ‫ب أف يتةؿ ت‬ ‫ة ااظا قار ا‪،‬‬
‫ب ت د د تسة ت ا‪ ،‬يكت ا اشقا ه ةقر ا‪ ،‬اذا‬ ‫‪ -‬اش س ا شتيركات اشةد ا اشت ار ا‪:‬‬
‫كا ت اشيركا ت ار ا ال د ةف روـ تس ت ا اه اشس ؿ اشت ارئ‪.‬‬
‫ا‪.‬‬ ‫ةكاف ت ر‬ ‫‪ -‬اش س ا شت ةع ات‪ :‬تسة ت ا‪ ،‬ةقر ا‪ ،‬تار خ‬
‫ا األساس ا‪.‬‬ ‫ةكاف إ داع و ا‬ ‫‪ -‬اش س ا شت قا ات‪ :‬تسة ت ا‪ ،‬ةقر ا‪ ،‬تار خ‬
‫‪ -‬اش س ا إش اش ةا ات اشة ت ا‪ :‬تسة ا اش تد ا أ اش ال ا‪.‬‬
‫ا ر اشتع ف اشةطت ا‪ ،‬تـ ي ر ذه اشة ررات اقا ش ذا‬ ‫د اشتأكد ةف ت ار كؿ‬
‫أشقاب طراه اشعقد اشةقر أ اشق ا ف‬ ‫اشتع ف‪ ،‬كؿ تغ ر ط أر ت ا ال قا‪ ،‬كتغ ر أسةاش‬
‫س‬ ‫ب أف ك ف ة ئ ع إي ار د د شد‬ ‫األساس ا إذا تعتؽ األةر األيثاص اشةع ا‪،‬‬
‫إستقرار اشةعاةبلت اشعقار ا‪.‬‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ذشؾ ةا ا شتةتك ا‬

‫‪ِ - 1‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌٍّى‪١‬خ ‪ٔ ٚ‬ظبَ اٌزذف‪١‬ع اٌؼمبع‪ ٞ‬ف‪ ٟ‬اٌّغغة‪ ،‬صاع إٌلغ ‪ٚ‬اٌّؼغفخ‪ ،‬اٌطجؼخ اٌثبٔ‪١‬خ‪ ،1990 ،‬م‪.374 :‬‬
‫‪ِ - 2‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬خ اٌذك ث‪ٛ‬جٗ ػبَ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.151 ٚ 150 :‬‬

‫‪84‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ه أ ش ؼ‪ ‬اشذئ‬ ‫ك ف ذا اشتغ ر ةف اش ا ا اشعةت ا‪ ،‬إ داع قد رسةه ت‬

‫ا شه‪.1‬‬ ‫ة‬ ‫ك ف تا عا شئلي ار األ ؿ‬
‫ةت ا اشتع ف‪ ،‬أشزـ اشةيرع اش از رئ ئر رة‬ ‫د‬ ‫شت ادئ اش و ع اه األثطاش‬
‫ا األطراؼ‪.‬‬ ‫اشت د ؽ ت‬
‫ثانيا‪ :‬التصديق عمى ىوية األطراف‬
‫دؿ أ‬ ‫أ ه‪ " :‬كؿ‬ ‫ت‬ ‫ت المادة ‪ 64‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‬
‫ب أف‬ ‫سثا ة د ا اه ة ااظا قار ا و د ت ذ إ راش‪،‬‬ ‫رة أ ت ا أ‬ ‫ةستثرج أ‬
‫ا األطراؼ‪.‬‬ ‫ةؿ تأي رة ة وعا ةف و ؿ ة رر اشعقد أ ةف و ؿ ستطا إدار ا تي د‬
‫ب أف تك ف ذه اشتأي رة ةطا قا شت ة ذج اشة دد ة ب ورار ةف ز ر اشةاش ا‪"...‬‬
‫ستيؼ ةف ص ذه اشةادة أ ه ةف أ ؿ إتةاـ ةت ا ي ر ةثتتؼ اشعق د اشة ررات‬
‫ر األ ت ا أ أئ‬ ‫اش‬ ‫اشةستثر ات‬ ‫ب أف تك ف اش دا ؿ‪،‬‬ ‫اشرسة ا اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬
‫ا‪ ،‬ة وعا ةف و ؿ ة رر ا‪ ،‬أ ةف و ؿ اشستطات اإلدار ا اشةع ا اشته‬ ‫سخ أثر اشةراقا‬
‫ال د أف تك ف اشتأي رة ةطا قا شت ة ذج اشة دد ةف و ؿ ازرة‬ ‫ا األطراؼ‪،‬‬ ‫ا‬ ‫تي د‬
‫اشةاش ا‪.‬‬
‫اه ةقا ؿ ذشؾ أ ط اشقا ف شتة ااظ اشعقارئ ستطا راض اإل داع‪ ،‬إذا كا ت ة ار ق‬
‫ا‬ ‫آثر إذا كاف اشت د ؽ ت‬ ‫اةئا‪ ،‬أئ ةع‬ ‫ر تاةا أ‬ ‫اأ‬ ‫ر‬ ‫اشتأي رة‬
‫ص ت ا اه المرسوم ‪63/76‬‬ ‫ا اشة‬ ‫شـ م ت ئةف اشير ط اشقا‬ ‫األطراؼ شـ تـ‬
‫ث اش‬ ‫ذا ةا تئة ته المادة ‪ 199‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ص‪:‬‬ ‫ا ا‪ ..." :‬كةا راض اإل داع ت اشث‬
‫د اإلوتئاش ت اشيرط اشيث ه‪ ،‬شـ تـ‬ ‫ا األطراؼ‬ ‫دةا ك ف اشت د ؽ ت‬ ‫‪-‬‬
‫اشةادت ف ‪102‬‬ ‫‪65‬‬ ‫ت ا اه اشة اد ةف ‪ 62‬إش‬ ‫ص‬ ‫شـ م ت ئةف اشير ط اشة‬
‫ا‬ ‫‪ ،" ...103‬كةا ةكف شتة ااظ اشعقارئ راض اإل راش عد و شه اإل داع إ ت ار أف‬
‫ا‬ ‫اشت د ؽ ئةف سبلةا اشة رر اشرسةه ‪ ،2‬ش ذا أ كؿ اشةيرع ة ةا اشت د ؽ ت‬
‫ةت ا‬ ‫ا اشةعت ةات اشته تتئة ا اشة ررات اشرسة ا ة ئ ع‬ ‫اشتأكد ةف‬ ‫األطراؼ‪،‬‬

‫‪ - ‬ػمض اٌٍف‪١‬ف‪ ٛ٘ :‬ػمض ػغف‪٠ ٟ‬ذغع أِبَ اٌّ‪ٛ‬ثك ‪٠‬ثجذ ف‪ ٗ١‬روغ‪٠‬ذبد األطغاف ‪ ٚ‬اٌل‪ٛٙ‬ص فمظ‪ ،‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬دّب‪٠‬خ اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌشبهخ‪،‬‬
‫اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.36 :‬‬
‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.60 ٚ 59 :‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 05/64‬اٌّغؿ‪٠ 63/76 َٛ‬زؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪،‬‬
‫اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.536 :‬‬

‫‪85‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا ا ةع ا ةف األيثاص‪ ،‬شةا ش ـ ةف د ار ا كاا ا‪ ،‬ث رة‬ ‫اشي ر اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬إش‬
‫ا اه ذا اشة اؿ‪.‬‬ ‫ا اطا كاةتا اشيؤ ف اشقا‬
‫ؤالش األيثاص‬ ‫ت المادة ‪ 96/64‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ت‬ ‫ود‬
‫ـ‪ :‬اشة مق ف‪ ،‬كتاب اشئ ط‪ ،‬وئاة اش ا ا اشعاةا‪،‬‬ ‫ا األطراؼ‬ ‫اشةؤ ت ف شتت د ؽ ت‬
‫ةدراش اش كاشا اشقئا ا شتثز ا‪ ،‬ة ظ ا ةد ر ات اش ال ات شتة اشح اشةاش ا اشذ ف ش ـ در ا‬
‫اش زراش اش الة‬ ‫ة ق اشة اس ف اشعة ة ف‪ ،‬إئااا إش‬ ‫اشثز ا‬ ‫ة تش ر سه‪ ،‬ة اس‬
‫ا ةف أ ؿ اشتس بلت اشته‬ ‫رؤساش اشة اشس اشيع ا اش تد ا اش س ا شتعق د اشته تستة‬
‫ة ق اشعق د اشةتعتقا ا‪.‬‬ ‫ا‬ ‫طت‬
‫أف اش ما ؽ اشته تستعةؿ اه ةت ا اشت د ؽ‪ ،‬تثتتؼ إثتبلؼ‬ ‫ت در اإليارة إش‬
‫أيثاص اش ؽ‪ ،‬إذا ةا كا ا أيثاص ط ع ا أ ةع ا‪.‬‬
‫ت المادة‬ ‫ةت ا اشت د ؽ اش س ا شتيثص اشط عه‪:‬‬ ‫‪ -1‬اش ما ؽ اشةستعةتا اه‬
‫ةت ا اشت د ؽ اش س ا شتيثص‬ ‫أف‬ ‫ت‬ ‫‪ 94/62‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ـ إ راـ‬ ‫اشط عه‪ ،‬تتـ ة رد تقد ـ ةستثرج ةف ي ادة اشة بلد ال قؿ تار ث ا ف س ا ةف‬
‫اشعقد‪ ،‬أ إ دار اشقرار اشقئا ه‪.‬‬
‫ود تـ تعد ؿ ذه اش قرة ة ب الفقرة الرابعة ةف المادة األولى من المرسوم التنفيذي‬
‫بل ا ي ادة اشة بلد تاركا ذشؾ‬ ‫‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 19‬ماي ‪ ،1993‬إذ أشغ اشةيرع ةدة‬
‫اش ا ا‪ ..." :‬تـ إ داد اشي ادة تقد ـ ةستثرج ةف ي ادة اشة بلد‪ ،‬وا ةا‬ ‫شتت ظ ـ‪ ،‬ود‬
‫اش بل ا‪ ،‬كؿ م قا رسة ا تم ت اش س ا"‪.‬‬
‫ت ت‬ ‫ف اشغ ف‬ ‫إال أ ه اه عض األ اف‪ ،‬ود تـ اشت د ؽ اشا ت ي ادة يث‬
‫ر ةس ؿ اه‬ ‫ةسؤ ش ت ةا‪ ،‬ذشؾ اه اشا ةا إذا كاف اشيثص اشةع ه – ساوط و د – أئ‬
‫س بلت اش اشا اشةد ا‪ ،‬أ تعرئت ذه األث رة شتتتؼ‪ ،‬اه ذا اإلطار ث ؿ اشقا ف شتة ااظ‬
‫ا اشت د ؽ ت اشع ا ر اشةتعتقا اشيرط‬ ‫اشعقارئ ستطا اإلطبلع ت اش ما ؽ اشته تـ ة‬
‫اشيث ه شؤلطراؼ‪.1‬‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.63 :‬‬

‫‪86‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫كذشؾ ا ةا ثص اشت رؼ اه أة اؿ اشقا ر ةف طرؼ اش شه‪ ،‬اقد ددت المادة ‪88‬‬

‫ته‬ ‫ث اش ا ا‪..." :‬‬ ‫ا اشته تتطتب إذف اشقائه‪،‬‬ ‫من قانون األسرة ‪ ،‬اشت راات اشقا‬
‫أف ستأذف اشقائه اه اشت راات اشتاش ا‪:‬‬
‫ت المادة ‪ 2/181‬ةف‬ ‫ر ه‪ ،‬ا راش اشة اش ا‪ ،"...‬كةا‬ ‫‪ -1‬ق اشعقار‪ ،‬وسةته‪،‬‬
‫د‬ ‫ب أف تك ف اشقسةا وئا ا أئ ة ب كـ وئا ه اه اشا‬ ‫ذات اشقا ف ت‬
‫ب أف تك ف اشقسةا‬ ‫د وا ر ف اش رما‬ ‫وا ر ف اش رما‪ ،‬إذ اش ا ا‪ ..." :‬اه اشا‬
‫ف طر ؽ اشقئاش"‪.‬‬
‫‪ -2‬اش ما ؽ اشةستعةتا اه ةت ا اشت د ؽ اش س ا شتيثص اشةع ئ‪ :‬أيارت المادة ‪3/63‬‬
‫‪1‬‬
‫ا‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت اش ما ؽ اشةستعةتا اه ةت ا اشت د ؽ ت‬ ‫من المرسوم ‪63/76‬‬
‫د ةقر ا اه اش از ر‪،‬‬ ‫اشيثص اشةع ئ‪ ،‬ود ة زت اه ذشؾ ف األيثاص اإل ت ار ا اشته‬
‫د ةقر ا ثارج اش از ر‪.‬‬ ‫األيثاص اإل ت ار ا اشته‬
‫تا‬ ‫د ةقر ا اه اش از ر‪ ،‬تـ اشت د ؽ ت‬ ‫ا اش س ا شؤليثاص اإل ت ار ا اشته‬
‫رة رسة ا أ ش سثا ة ار عا شكؿ قد م ت اشتسة ا اشيكؿ اشقا ه‬ ‫ف طر ؽ تقد ـ أ ؿ ش‬
‫اشةقر اش اشه ش ا‪.‬‬
‫د ةقر ا ثارج اش از ر‪ ،‬اإ ه تـ اشت د ؽ‬ ‫أةا اش س ا شؤليثاص اإل ت ار ا اشته‬
‫اشة ادؽ ت ا اه ذه اش اشا‬ ‫ت ا ة رد تقد ـ س اش ما ؽ اشةيار إش ا أ بله‪،‬‬ ‫ت‬
‫ته اشذئ ةمؿ اش ة ر ا اش از ر ا‬ ‫ةف و ؿ اشستطا اإلدار ا أ اشة ظؼ اشد ت ةاسه أ اشق‬
‫تك ف ةرا وا تر ةا اشتغا اشعر ا ة ادؽ ت ا إذا كا ت ة ررة تغا‬ ‫اشد ةقراط ا اشيع ا‪،‬‬
‫ا‪.‬‬ ‫أ‬
‫ا اشثا ا األطراؼ اه اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا‬ ‫إذف ااشت ار اشكاةؿ شتير ط اشقا‬
‫ا شتس د اشةي ر اه‬ ‫عطه اش‬ ‫اب اش ق ؽ‪،‬‬ ‫اشي ر‪ ،‬عكس ق قا اشةركز اشقا ه أل‬
‫ا اشثا ا اشعقار‬ ‫ا ال تكتةؿ إال إذا ت ارت اشير ط اشقا‬ ‫ة ا ا اشغ ر‪ ،‬إال أف ذه اش‬
‫ة ئ ع اشت رؼ‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط القانونية الخاصة بالعقارات‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 3/63‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌـبٌف اٌظوغ‪ ،‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪،‬‬
‫م‪.535 :‬‬
‫‪ - ‬رجضع اإلكبعح أٔٗ ِٓ إٌبد‪١‬خ اٌؼٍّ‪١‬خ‪ ،‬اٌ‪ٛ‬ثبئك اٌّغفمخ ِغ اٌّذغع لوض ك‪ٙ‬غٖ‪ ٚ ،‬اٌز‪ ٟ‬رُ ثّ‪ٛ‬جج‪ٙ‬ب اٌزوض‪٠‬ك ػٍ‪٠ٛ٘ ٝ‬خ األطغاف‪ ،‬رغجغ إٌ‪ِٛ ٝ‬صػ‪ٙ١‬ب‬
‫ثؼض إجغاء اٌل‪ٙ‬غ‪ ،‬رجٕجب ٌزغاوُ األعك‪١‬ف ثبٌّذبفظخ اٌؼمبع‪٠‬خ ‪ ٚ‬س‪ٛ‬فب ِٓ ض‪١‬بػ‪ٙ‬ب‪.‬‬

‫‪87‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اش ا اشته قق دا رت ا اشعقار‬ ‫ةست‬ ‫ت‬ ‫اتؽ اشة ااظ اشعقارئ‬ ‫ت‬ ‫قق‬
‫عت ر‬ ‫قار شير طه اشيكت ا‪،‬‬ ‫إست اش اشت رؼ اش ارد ت‬ ‫ة ئ ع اشت رؼ‪ ،‬ةراو ا ةد‬
‫ةسا ا‪ ،...‬كذشؾ أسةاش ةاشكه أ‬ ‫اشتع ف اشدو ؽ شتعقار ةف ثبلؿ ا اته اشط ع ا ةف ة وق‬
‫ت ه‪ ،‬ةف اشة ازت األساس ا ش ظاـ اشي ر‬ ‫ة ق اش ق ؽ اشةترت ا شه أ‬ ‫ةاشك ه – إذا تعدد ا –‬
‫ته اشع ا شكه عرؼ‬ ‫ث ك ه شةف ر د اشتعاةؿ اه قار‪ ،‬أف طتق ت‬ ‫اشع ه‪،‬‬
‫اشت راات اشته وعت ة ه ت‬ ‫كؿ دوا كؿ ةا د ةعراته ف ذا اشعقار‪ ،‬كإسـ اشةاشؾ‪،‬‬
‫ةطة ف‪.1‬‬ ‫أ اش‪ ،‬ا قدـ ت اشتعاةؿ‬ ‫ةا مقته ةف ق ؽ‬ ‫اشعقار‪،‬‬
‫اشئا ط‬ ‫ود أ ب اشةيرع ئةف المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 94‬من القانون المدني‪ ،‬ت‬
‫ف‬ ‫ت ر ر اشعق د اش اوتا شتةتك ا أ اشةعت ا ف اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬أف‬ ‫اشعة ةه اشذئ تتق‬
‫رة ة اا ا شت اشا ‪.2‬‬ ‫د د اشعقارات‪،‬‬ ‫ةئة ف‬ ‫االت‬ ‫ط عا‬
‫ا اشس د اشثائق شعةت ا اشي ر‪ ،‬تثتتؼ إثتبلؼ ة وق اشعقار‪،‬‬ ‫ت‬ ‫ر أف اش ا ات اشته‬
‫ر ةةس ا‪ ،‬أ ةا إذا كاف ثائق ش ظاـ ةتك ا ةع ف‬ ‫ةا إذا كاف اوق اه ة طقا ةةس ا أ‬
‫أئ ش ظاـ اشةتك ا اشيا عا أ اشةتك ا اشةيتركا‪.‬‬
‫أوال‪ :‬شروط تعيين العقارات في المناطق الممسوحة وغير الممسوحة‪:‬‬
‫ا اشةيرع اش از رئ شتع ف اشعقارات اه‬ ‫ا اشته أ‬ ‫اشير ط اشقا‬ ‫و ؿ اشتعرؼ ت‬
‫د‬ ‫اشةق‬ ‫يهش ةف اإل از إش‬ ‫ب اشتطرؽ ش‬ ‫ر اشةةس ا‪،‬‬ ‫اشة اطؽ اشةةس ا‬
‫إ راشاته اه اشتير ق اش از رئ‪.‬‬ ‫اشةسح اشعقارئ‬
‫ةت ا أساس ا‪ ،‬تيكؿ اشعة د اش قرئ ش ظاـ اشي ر‬ ‫إذ س ؽ تأس س اشس ؿ اشعقارئ‬
‫رة اشعمرة أةاـ اشكم ر ةف اشد ؿ‬ ‫ال تزاؿ اش‬ ‫ه ةت ا اشةسح اشعقارئ‪ ،‬اشته كا ت‬ ‫اشع ه‬
‫اشته تطةح شت ه ظاـ اشي ر اشع ه‪ ،‬شةا تكت ه ةف قات ةاد ا ا ئا ةا ت تا ه ةف‬
‫طاوات ير ا ك رة‪.‬‬
‫ود رات المادة ‪ 92‬من األمر ‪ 74/75‬اشةتئةف إ داد ةسح األرائه اشعاـ تأس س‬
‫عرؼ اش طاؽ‬ ‫دد‬ ‫اشس ؿ اشعقارئ ةسح األرائه ق ش ا‪ " :‬إف ةسح األرائه اشعاـ‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.26 ٚ 25 :‬‬
‫‪ِ - 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.98 :‬‬

‫‪88‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ك ف أساسا ةاد ا شتس ؿ اشعقارئ"‪ ،‬إذف اعةت ا اشةسح دا ا إ طاش طاوا‬ ‫اشط عه شتعقارات‬
‫اشته تعت ر اش دة اشما تا شتةسح‪.1‬‬ ‫كؿ تد ا‬ ‫ا شكؿ قار‪ ،‬ذشؾ ت ةست‬
‫ظ ار ألف ةت ا ةسح األرائه تعد اشد اةا األساس ا اه إ اح اشس اسا اشعقار ا اه‬
‫اش از ر‪ ،‬ا د اش سا ؿ اش اةا شتط ر اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬اقد ةد اشةيرع اش از رئ إش إ داث‬
‫ا ا ازرة اشةاش ا‪ ،‬تكتؼ إ از اشعةت ات اشتق ا‬ ‫كاشا ط ا شةسح األرائه ت ئق ت ت‬
‫اشراة ا إش إ داد ةسح األرائه اشعاـ اه ة ق أ اش اشتراب اش ط ه‪.2‬‬
‫تأته عد ي ر ةف‬ ‫ت تتح ةت ا ةسح األرائه اه كؿ تد ا قرار ةف اشه اش ال ا‪،‬‬
‫اه اش ار د‬ ‫اه ة ة ع اشةقرات اإلدار ا شت ال ا اشةع ا‪،‬‬ ‫ير اشقرار اه اش ر دة اشرسة ا‪،‬‬
‫ر س اشة تس اشيع ه اش تدئ اشةع ه‪ ،3‬كةا ت ب‬ ‫اش ة ا اش ط ا‪ ،‬كةا تغ ذا اشقرار إش‬
‫المادة ‪ 93‬من المرسوم ‪ 62/76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اشةتعتؽ إ داد ةسح األرائه‬
‫اشعاـ‪ ،‬إ بلـ اش ة ر اه أ ؿ ثةسا ير ةا و ؿ إاتتاح اشعةت ا‪ ،‬ذشؾ ف طر ؽ ش ؽ‬
‫اش تد ات اشةع ا‪ ،‬كذا اش تد ات اشة ا رة‪ ،‬مـ ت يأ ش ا سب‬ ‫اإل بل ات اه ةقر اشدا رة‬
‫المادة ‪ 97‬من المرسوم التنفيذي ‪ 134/92‬المؤرخ في ‪ 97‬أفريل ‪ 1992‬المعدل و المتمم‬
‫لممرسوم ‪ 62/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬رأس ا واض ةف اشة كةا اشته ت د اش تد ا ئةف دا رة‬
‫اشعئ‬ ‫تش‬ ‫ا‪ ،‬تئـ أ ئاش ةف اشة اشح اشته ش ا بلوا اشة داف اشعقارئ‪،‬‬ ‫إثت ا‬
‫ذه اشت ا‪ ،‬أ ا‬ ‫اشةةمؿ شت كاشا اش ط ا شةسح األرائه ة ةا كاتب اشت ا‪ ،‬ةا عاب ت‬
‫عب إ ةا ـ اه وت ا د‪ ،‬ةف أ ؿ ئق اش د د اه كؿ تد ا‬ ‫تتيكؿ ة ف دة أ ئاش‬
‫ة رد إاتتاح ةت ا اشةسح‪ ،‬كةا أف اشةيرع شـ عطه األ ش ا اه تيك ؿ ذه اشت ا‪ ،‬إش‬
‫األيثاص اش عاشا اه ةت ا اشةسح‪ ،‬ذشؾ أ ه أدرج اشةسؤ ؿ اشة ته شت كاشا اش ط ا شةسح‬
‫ف أف األ ؿ أف ك ف اشعئ اشماشث اه اشت ا‪،‬‬ ‫األرائه أ ةةمته اه اشةرت ا اشعايرة‪ ،‬اه‬
‫اشذئ كتؼ إ داد ةثطط ةسح األرائه‪،‬‬ ‫ت ه اشة ااظ اشعقارئ اشةثتص إوت ة ا‪ ،‬أل ه‬
‫رة ف كااا اشعقارات اشةةس ا اه إوت ـ اش تد ا‪ ،‬ق ـ إ دا ا عد د شد اشة ااظا‬ ‫رسـ‬
‫اشعقار ا ةف أ ؿ تأس س اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬ا طاش شكؿ وطعا قار ا ةةس ا روةا ائ ا‪.4‬‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 08‬األِغ ‪ 74/75‬اٌّؤعر ف‪٠ 1975/11/12 ٟ‬زضّٓ إػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ ‪ ٚ‬رأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪ ٚ ،ٞ‬اٌّبصح األ‪ِٓ ٌٝٚ‬‬
‫اٌّغؿ‪ 62/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1976/03/25 ٟ‬زؼٍك ثئػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ‪.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّ‪ٛ‬اص ‪ ِٓ 04 ٚ 02 ٚ 01‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌزٕف‪١‬ظ‪ 234/89 ٞ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1989/12/19 ٟ‬زضّٓ إٔلبء ‪ٚ‬وبٌخ ‪ٚ‬طٕ‪١‬خ ٌّـخ األعاض‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب‬
‫ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.500 ٚ 499 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 02‬اٌّغؿ‪ 62/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1976/03/25 ٟ‬زؼٍك ثئػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ‪.‬‬
‫‪ِ - 4‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.110 ٚ 109 :‬‬

‫‪89‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫تةر أ ةاؿ اشت ا مبلما ة ار ؿ أساس ا‪:‬‬

‫ه ةما ا ةر تا ت ئ ر ا تتـ داثؿ اشةكتب‪ ،‬إذ تـ ت ة ق كؿ‬ ‫المرحمة األولى‪:‬‬
‫ما ؽ شتتـ‬ ‫ر‬ ‫ةت ا اشةسح ةف ةثططات‬ ‫ت ا أم اش‬ ‫اش ما ؽ اشةزةق اإلرتكاز‬
‫ئق ةثطط ا ه د د اه دة سخ‪ ،‬كةا تق ـ اش ا اشةكت ا اشةسح ت ز ا‬ ‫ةعاش ت ا‪،‬‬
‫اشةعا ر‪ ،‬مـ تروـ ذه األوساـ‬ ‫ةعاشـ ما تا كاشطرؽ‬ ‫أوساـ‪ ،‬ذشؾ اإل تةاد ت‬ ‫اش تد ا إش‬
‫أف ستةر اشترو ـ اه إت اه‬ ‫ا ت ا د ا‪ ،‬دا ا اشقسـ اش اوق يةاؿ رب اش تد ا‪ ،‬ت‬
‫ب إ طاش روة ف‬ ‫اشغرب اه يكؿ تعر ه‪،‬‬ ‫د د اش تد ا‪ ،‬مـ اشع دة‬ ‫ت‬ ‫اشيرؽ‬
‫زاش‬ ‫تقسـ األوساـ إش أةاكف ةسةاة‪ ،‬اشته تقسـ د ر ا إش‬ ‫ةتستست ف شقسة ف ةت ا ر ف‪،1‬‬
‫تقسـ ذه األث رة إش وطق‪ ،‬ذا اش س ا شعةت ا ةسح اشعقارات اشر ا ‪ ،‬أةا إذا كا ت‬ ‫ةتك ا‪،‬‬
‫اشته تروـ‬ ‫ئر ا‪،‬‬ ‫وطا ات‬ ‫ئر ا‪ ،‬اإف اش تد ا تقسـ إش‬ ‫ةت ا اشةسح اه ة طقا‬
‫إستعةاؿ األ رؼ اشر ةا ا‪ ،‬مـ تقسـ ذه اشقطا ات إش أوساـ ‪.‬‬
‫ه اشةر تا اشة دا ا‪ ،‬ا سب اشتعت ةا اشتق ا روـ ‪ 16‬اشةؤرثا اه ‪24‬‬ ‫المرحمة الثانية‪:‬‬
‫ةائ ‪ 1998‬اش ادرة ف اشةد ر ا اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا‪ ،‬اإف اشت ق ؽ تـ اشتك ؿ ه ةف‬
‫ة ت ا‬ ‫تةه اشما ه إش‬ ‫ف ة قق ف‪ ،‬تةه أ د ةا شة ت ا اش ظ اشعقارئ‪،‬‬ ‫طرؼ‬
‫ث تـ إستد اش اشةبلؾ‬ ‫تق ه ةف ةد ر ا اشةسح‪،‬‬ ‫ف ةف اش تد ا‬ ‫اب‬ ‫أةبلؾ اشد شا‪ ،‬إش‬
‫ق ـ اشة قق ف‬ ‫ا رساشا ةف ع ‪ T3‬شتةياركا اه تم ت د د ـ‪،‬‬ ‫اش ا ز ف ش ق ؽ‬
‫اشةثطط اش ا ه شتم ت اش د د‪ ،‬ة ا شا ةقار ا‬ ‫ت‬ ‫اشتأي ر‬ ‫ا اشةبلؾ‬ ‫اشتأكد ةف‬
‫دة أري ؼ اشة ااظا إل داد طاوات اشت ق ؽ اشعقارئ‪.‬‬ ‫اشةعت ةات اشةستقاة ة دا ا تتؾ اشة‬
‫تأته ذه اشةر تا ة رد اإل ت اش ةف ةت ا اشةسح‪ ،‬إذ دع ةثطط‬ ‫المرحمة الثالثة‪:‬‬
‫اش ما ؽ اشةت قا ه شةدة ي ر ت األوؿ ةقر اش تد ا‪ ،‬شتةك ف اش ة ر ةف‬ ‫ةسح األرائه‬
‫اه اشا‬ ‫ما ؽ اشةسح‪،‬‬ ‫اإلطبلع ت ا‪ ،2‬ثبلؿ ذه اشةدة ةكف ألئ يثص اإلطبلع ت‬
‫إش ر س اش تد ا اشذئ قدة ا د ره إش ش ا‬ ‫ؽ شتةع ف تقد ـ يكا‬ ‫اشةساس اش ق ؽ‪،‬‬
‫إ اش اشثبلؼ د ا ف اشةع ف األةر‪ ،‬اه اشا دـ‬ ‫ا‬ ‫ةسح األرائه ةف أ ؿ ا‬
‫ب أف تك ف ت ه اه‬ ‫ـ‪ ،‬تع ف اش د د اشةؤوتا شتعقارات‪ ،‬كةا كاف‬ ‫ؿ إش اشت ا ؽ‬ ‫اشت‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.309 :‬‬

‫‪ - ‬رمـ‪ ُ١‬اٌمطبػبد إٌ‪ ٝ‬ألـبَ ف‪ ٟ‬إٌّبطك اٌذضغ‪٠‬خ ‪٠‬شضغ إٌ‪ ٝ‬إدض‪ ٜ‬اٌـالٌُ اٌزبٌ‪١‬خ‪ 500/1 :‬ثبٌٕـجخ ٌٍّٕبطك طاد اٌىثبفخ اٌؼبٌ‪١‬خ‪ 1000/1 ،‬ثبٌٕـجخ‬
‫ٌٍّٕبطك طاد اٌىثبفخ اٌمٍ‪ٍ١‬خ‪ٌٍّٕ 2000/1 ٚ ،‬بطك طاد اٌىثبفخ اٌمٍ‪ٍ١‬خ جضا‪ٚ ،‬طٌه ألٔ‪ٙ‬ب رزطٍت صلخ وج‪١‬غح‪.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 11‬اٌّغؿ‪ َٛ‬اٌزٕف‪١‬ظ‪ 134/92 ٞ‬اٌّؤعر ف‪ 1992/04/07 ٟ‬اٌّؼضي ‪ ٚ‬اٌّزُّ ٌٍّغؿ‪ 62/76 َٛ‬اٌّؤعر ف‪٠ 1976/03/25 ٟ‬زؼٍك‬
‫ثئػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ‪.‬‬

‫‪90‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫شتةاشك ف أ ؿ مبلما أي ر ا ةا ثص األ زاش اشةت ازع ا ا ةف أ ؿ‬ ‫عط‬ ‫اشةثطط‪،‬‬

‫أةاـ اش ات اشقئا ا اشةثت ا إوت ة ا‪،‬‬ ‫د د ـ‪ ،‬أ راق د‬ ‫ت‬ ‫إت اؽ‬ ‫ؿ إش‬ ‫اش‬
‫د اش ما ؽ اشةسا ا‬ ‫ا ا‪ ،‬اتك ف‬ ‫ح‬ ‫د إ قئاش ذا األ ؿ اإف اش د د اشةؤوتا ت‬
‫ةطا قا شت ئع ا اآل ا شتةتك ات‪ ،‬أئ ةما ا اشةرآة اشته تعكس اشا اشعقارات‪.‬‬
‫ت اشعة ـ اإ ه عد اإل ت اش ةف ةت ا اشةسح‪ ،‬تعد مبلث سخ‪ ،‬ا دة تستـ شةقر‬
‫اشما ا ت ظ ة ت ا أةبلؾ اشد شا‪ ،‬أةا اش سثا اشماشما اترسؿ شتة ااظا‬ ‫اش تد ا اشةع ا‪،‬‬
‫اشته عتةد ت ا شتأس س اشس ؿ اشعقارئ‪.‬‬ ‫اشعقار ا‬
‫ا اشةيرع شتع ف اشعقارات‪ ،‬تثتتؼ إثتبلؼ ة وق ذه‬ ‫ا اشته أ‬ ‫ااشير ط اشقا‬
‫األث رة‪.‬‬
‫‪ -1‬ير ط تع ف اشعقارات اه اشة اطؽ اشةةس ا‪ :‬ت ص المادة ‪ 66‬من المرسوم ‪63/76‬‬
‫ةا ته‪" :‬كؿ قد أ ورار وئا ه ة ئ ع إي ار اه ة ااظا قار ا‪،‬‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت‬
‫روـ‬ ‫تع ف (اشقسـ‬ ‫اش تد ا اشته قق ا ا‬ ‫ف ا ه اش س ا شكؿ قار ع ه اش ع‬ ‫ب أف‬
‫ت ئ ت ه ةف ةسح األرائه‪."...‬‬ ‫اشةكاف اشةذك ر) ةا‬ ‫اشةثطط‬
‫تئح ةف ص اشةادة أف ةف ف اشع ا ر األساس ا اش ا ب ت ار ا شتع ف اشعقارات‬
‫اش اوعا اه اشة اطؽ اشةةس ا‪:‬‬
‫ارة ف أرض ائاش‪ ،‬ة ا‪،‬‬ ‫ه‪ :‬أئ ت د د ةا إذا كاف اشعقار‬ ‫* ت د د ط عا اشعقار أ‬
‫ا ا‪ ...‬إشخ‪.‬‬ ‫ابل ا أ‬
‫* ت د د اش تد ا اشته قق ا ا اشعقار‪ :‬ةق ة ار اة كؿ اشتغ رات اشته تط أر ا ةا ثص تس ا‬
‫د د اش تد ات‪ ،‬اقا لمقانون ‪ 99/84‬المؤرخ في ‪ 94‬فيفري ‪ 1984‬اشةتعتؽ اشت ظ ـ‬ ‫اشي ارع‬
‫ه ةكف ت د د اشق ةا اشت ار ا‬ ‫ث ة‬ ‫اإلوت ةه شت بلد‪ ،1‬كةا أف ش ذا اشتع ف أ ة ا ك رة‪،‬‬
‫تقدـ أ ةاؿ‬ ‫ده ةد‬ ‫شتعقار‪ ،‬كذشؾ اش ا اشقئا ا اشةثت ا اش ظر اه اش زاع اه اشا‬
‫ذه اش تد ا‪.‬‬ ‫اشةسح ت ةست‬
‫اشقسـ اشةسا ه‪ :‬ق د ةثطط اشةسح تتؾ اش م قا اشته تةمؿ‬ ‫* ت د د روـ ةثطط اشةسح‬
‫أةاكف ةسةاة‬ ‫أوساـ‬ ‫أ زاش‬ ‫ت ا إش‬ ‫اشرسـ اشتثط طه اش ا ه شتة طقا اشةةس ا‪ ،‬ت‬

‫‪ - ‬رجضع اٌّالدظخ أْ اٌّبصح ‪ ِٓ 14‬اٌّغؿ‪ ،62/76 َٛ‬جبءد غبِضخ ‪ ٚ‬غ‪١‬غ ِفوٍخ‪ ،‬إط أْ ِضح ثالثخ أك‪ٙ‬غ إٌّّ‪ٛ‬دخ ٌٍزوبٌخ أ‪ ٚ‬عفغ اٌضػ‪ ٜٛ‬أِبَ‬
‫اٌمضبء‪٠ ٌُ ،‬ذضص اٌّلغع ػِٓ إٔطالل‪ٙ‬ب‪.‬‬
‫‪ - ‬رذض‪٠‬ض ٔ‪ٛ‬ع اٌؼمبع اٌّؼٕ‪ ٌٗ ٟ‬أّ٘‪١‬خ ثبٌغخ‪ٌ ،‬زؼغضٗ ٌزؼض‪٠‬الد ‪ ٚ‬رغ‪١١‬غاد أوثغ ِٓ اٌؼٕبهغ األسغ‪.ٜ‬‬
‫‪ - 1‬اٌمبٔ‪ 09/84 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1984/02/04 ٟ‬اٌّزؼٍك ثبٌزٕظ‪ ُ١‬اإللٍ‪ٌٍ ّٟ١‬جالص‪ ،‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ ،06 :‬اٌّؤعسخ ف‪ ،1984/02/07 ٟ‬م‪.139 :‬‬

‫‪91‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ئق روـ ترت ه ثاص ه‬ ‫تـ ترو ـ ذا اشةثطط‬ ‫وطق األرض‪،1‬‬ ‫ة ة ات اشةتك ا‬
‫ت تس ؿ ةت ا ةطا قا اش ما ؽ اشة د ا ةق ةثطط ةسح األرائه‪.‬‬
‫ث ةكف قته ت‬ ‫زش ةف إوت ـ اش تد ا‪ ،‬اشة دد طر قا ةا‪،‬‬ ‫أةا اشقسـ اشةسا ه ا‬
‫ئؿ أف ك ف ة طه ةؤسسا اش ت اش د د اشته ش ا‬ ‫روا ةف ةثطط ةسح األرائه‪،‬‬
‫طا ق اشم ات اشكااه‪.2‬‬
‫* ت د د اشةكاف اشةسة ‪ :‬أ اشةكاف اشةعت ـ‪ ،‬اشذئ راته المادة ‪ 3/15‬من المرسوم ‪62/76‬‬
‫ث ةكف أف طتؽ ت ت ةق ةف اشقطق األرئ ا اش اوعا اه إوت ـ تد ا ةا‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫دده سكاف تتؾ اش تد ا‪ ،‬أةا إذا كاف ة ة ع ذه اشقطق األرئ ا قق اه ة طقا ئر ا‪،‬‬ ‫إسةا‬
‫إسـ اش ه أ اشيارع‪.‬‬ ‫ةكف إست داؿ إسـ اشةكاف اشةسة‬
‫ما ؽ ةسح األرائه اشةعتةد ت ه اه‬ ‫ما ؽ ةسح األرائه‪ :‬إف ة ت‬ ‫* ت دد ة ت‬
‫ش ذا اشغرض أشزـ‬ ‫تع ف اشعقارات‪ ،‬تـ اسطته ئ ط كؿ اش ا ات اشةتعتقا اش طاوا اشعقار ا‬
‫اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا اشي ر ئر رة إرااؽ ةستثرج اشةسح‬ ‫اشةيرع ة ررئ اشعق د‬
‫اشة رر اشة دع شد اشة ااظا اشعقار ا‪.3‬‬
‫بل ظ اه األث ر أف اشع ا ر اشته أ ب اشةيرع اش از رئ ت ار ا شتع ف اشعقارات‬
‫دو قا‪ ،‬تطت ت ا ةت ا اشةسح اشعقارئ‬ ‫ا ر أساس ا‬ ‫اش اوعا اه اشة اطؽ اشةةس ا ه‬
‫ظاـ اشي ر اشع ه‪.‬‬ ‫ذات ا ةا تةاي‬
‫ر اشةةس ا‪ :‬اه إ تظار اإل ت اش ةف ةت ا‬ ‫‪ -2‬ير ط تع ف اشعقارات اه اشة اطؽ‬
‫تط ؽ ظاـ اشي ر اشع ه اشة دث ة ب‬ ‫ر كااا أرائه اش ة ر ا‬ ‫ةسح األرائه‬
‫ا اشع ا ر‬ ‫األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ئق اشةيرع اش از رئ أ كاةا إ تقاش ا أ ب ة‬
‫ر اشةةس ا ئةف اش ما ؽ اشثائعا‬ ‫اش ا ب ت ار ا اه تع ف اشعقارات اش اوعا اه اشة اطؽ‬
‫شعةت ا اشي ر‪.‬‬
‫ا أل كاـ المادة ‪114‬‬ ‫ر اشةةس ا‪ ،‬اإ ا تثئق اه تع‬ ‫ا اش س ا شتعقارات اشر ا‬
‫من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬اشته تقئه أ ه اش س ا شتة اطؽ اشته شـ عد ا ا ةثطط‬
‫ب‬ ‫شةسح األرائه اإف كؿ قد أ ورار وئا ه ك ف ة ئ ع إي ار اه اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬
‫كؿ قار ر ه‪ -‬ع اشعقار – ة وعه – ة ت اته‪ ،‬اإلئااا إش‬ ‫ف ا ه اش س ا إش‬ ‫أف‬

‫‪ - 1‬دـٓ ط‪ٛ‬ا‪٠‬ج‪١‬خ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.38 :‬‬

‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 2/15‬اٌّغؿ‪٠ 62/76 َٛ‬زؼٍك ثئػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ‪.‬‬
‫‪ - 3‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.67 :‬‬

‫‪92‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫د ة اشح ةسح األرئه‪ ،‬اه اشا دـ‬ ‫ا ظاة ا‬ ‫ة ار ق ظاـ اشةثطط اشة ت ظ ه‬
‫ده‪ ،‬ذكر أسةاش اشةاشك ف اشة ا ر ف‪.‬‬
‫س ؿ‬ ‫ت‬ ‫ر ة ددة‪،‬‬ ‫د قارات ر ا ةسا ت ا‬ ‫أةا اه اش االت اشثا ا أ ف‬
‫اشة رزة"‪ ،‬د ف اإليارة شتةسا ا اإ ه ةكف ت د د ةسا ا‬ ‫د تع ر "اش ق ؽ اشةيا ا‬ ‫اشةماؿ‬
‫اش ق ؽ اشعقار ا اشةع ا‪ ،‬ف طر ؽ إ داد ةثطط ةف طرؼ ث ر قارئ ةبل ص المادة‬
‫‪ 793‬من القانون المدني‪ ،‬اشته ت ص ت أ ه‪:‬‬
‫تك ف قات اشت د د‬ ‫ئق د د ألةبلك ةا اشةتبل قا‬ ‫اره ت‬ ‫ر‬ ‫" شكؿ ةاشؾ أف‬
‫ةكف‬ ‫ا ئ ر ا‪،‬‬ ‫اه ذه اش اشا اإف ةت ا اشت د د تعت ر ود تةت‬ ‫ةا"‪،‬‬ ‫ةيتركا‬
‫اإل ت اج ا ت كؿ األطراؼ‪.1 ‬‬
‫غه أف ت رز اه‬ ‫ر اشةةس ا اشته‬ ‫‪‬‬
‫أةا اش س ا شع ا ر تع ف اشعقارات اش ئر ا‬
‫ط عا اشعقار‬ ‫ا‬ ‫اشروـ ةف‬ ‫اشي ارع‬ ‫اش م قا اشثائعا شعةت ا اشي ر‪ ،‬إسـ اش تد ا‬
‫ا أثر ‪.‬‬ ‫ةسا ته ةف‬
‫تتؾ اشةعت ةات‪ ،‬تعد طاوا قار ا ئر ا شتعقار اشةع ف‪ ،‬ةمتةا أكدته‬ ‫اشا ت‬
‫المادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ق ش ا‪" :‬تعد طاوا اشعقار اش ئرئ ت اه‬
‫اه ذه اش اشا ع ف اشعقار اإلست اد إش اش تد ا اشته قق‬ ‫د ةسح شؤلرائه‪،‬‬ ‫اشا دـ‬
‫اشروـ"‪.‬‬ ‫إش إسـ اشيارع‬ ‫ا ا‬
‫ا ر تع ف اشعقارات اه اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا اشي ر‪ ،‬ال تثتتؼ إثتبلؼ‬ ‫إف‬
‫ة وق ذه األث رة ا سب‪ ،‬ؿ تثتتؼ كذشؾ إثتبلؼ ةا إذا كاف اشعقار ثائق ش ظاـ ةتك ا‬
‫ةع ف‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬شروط تعيين العقارات الخاضعة لنظام الممكية الشائعة و نظام المميكة المشتركة‪:‬‬
‫إف ةت ا تع ف اشعقارات اشةةت كا ةتك ا يا عا‪ ،‬أ اشثائعا ش ظاـ اشةتك ا اشةيتركا‪،‬‬
‫ا ش ذ ف اش ظاة ف‪.‬‬ ‫إ راشات ثا ا أةتت ا اشط عا اشقا‬ ‫تك ف طرؽ‬
‫ا‬ ‫ا ر تع ف اشعقارات اشثائعا ش ظاـ اشةتك ا اشيا عا‪ :‬إف اشي ع اشا وا‬ ‫‪-1‬‬
‫ا كؿ‬ ‫اب اش ؽ اشع ه‪ ،‬اإذا إةتتؾ يث اف أ أكمر ي ا‪ ،‬كا ت‬ ‫ت ـ ف تعدد أ‬

‫‪ - ‬أِب إطا ٌُ ‪٠‬ز‪١‬ـغ اٌؼًّ ثبٌّبصح ‪ ٓ ِ 703‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪ ،ٟ‬فئْ ِـبدخ ‪ٚ‬دض‪ٚ‬ص اٌٍّى‪١‬خ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌّظو‪ٛ‬عر‪ ٓ١‬ف‪ ٟ‬اٌؼمض‪ ،‬ػٍ‪ ٝ‬أؿبؽ ِشطظ اٌشج‪١‬غ رؼزجغ‬
‫ِؼٍ‪ِٛ‬بد طاد صالٌخ‪ٌٚ ،‬ىٓ ال ‪ّ٠‬ىٓ اإلدزجبج ث‪ٙ‬ب ػٍ‪ ٝ‬اٌغ‪١‬غ‪.‬‬
‫‪ - 1‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ ثزبع‪٠‬ز ‪ ،1995/02/12‬رذذ علُ‪ ،689 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ‪ َٛ٠ :‬صعاؿ‪ ٟ‬د‪ٛ‬ي اإلك‪ٙ‬بع اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪٠ - ‬موض ثبٌؼمبعاد اٌذضغ‪٠‬خ ثّف‪ َٛٙ‬اٌّبصح ‪ ِٓ 21‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌـبٌف اٌظوغ‪ ،‬اٌؼمبعاد اٌّجٕ‪١‬خ أ‪ ٚ‬غ‪١‬غ اٌّجٕ‪١‬خ اٌّ‪ٛ‬ج‪ٛ‬صح ػٍ‪ ٝ‬اٌطغلبد اٌّغلّخ‬
‫ثوفخ ٔظبِ‪١‬خ ٌٍج‪ٙ‬بد اٌـىٕ‪١‬خ اٌزبثؼخ ٌٍجٍض‪٠‬بد اٌز‪٠ ٟ‬ؼ‪٠‬ض ؿىبٔ‪ٙ‬ب ػٓ ‪ٔ 2000‬ـّخ‪.‬‬

‫‪93‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ت ه المادة ‪ 713‬من القانون‬ ‫ذا ةا‬ ‫ر ة رزة‪ ،‬ا ـ يركاش ت اشي ع‪،‬‬ ‫ة ـ اه‬
‫المدني‪.‬‬
‫اشت رؼ ا ه‪،‬‬ ‫ترتب اشةتك ا اشيا عا قا ش ة ق اشيركاش اه اإل ت اع اشةاؿ اشيا ق‬
‫ا ةف‬ ‫يأ ه اه ذشؾ يأف اشةتك ا اشة رزة ‪ ،1‬كةا ترتب شكؿ ير ؾ اه اشي ع اشذئ ةتؾ‬
‫أف ستعةت ا د ف أف ت ؽ‬ ‫ست شه ت مةار ا‬ ‫اشةاؿ اشيا ق ةتكا تاةا‪ ،‬أف ت رؼ ا ا‪،‬‬
‫ب اشيركاش اآلثر ف‪،‬‬ ‫ق ؽ سا ر اشيركاش‪ ،2‬شكف ةا داـ ؽ اشير ؾ ةتد إش‬ ‫ئر ار‬
‫ب اشير ؾ اه اشةاؿ اشيا ق‪ ،‬اإ ه تعذر ت ه اإل ت اع اشيهش ش ده‪،‬‬ ‫ؤالش ةتد ق ـ إش‬
‫ؿ ال د ةف تع ف طر قا إلدارة ذا اشةاؿ‪ ،‬اإذا إت ؽ اشيركاش ت طر قا ةع ا إلدارة اشةاؿ‬
‫اب اش ا ب‬ ‫اشيا ق أشزة ـ ذشؾ اإلت اؽ‪ ،‬أةا إذا إثتت ا اه ذشؾ‪ ،‬اإف اشقا ف ت ش تع ف اش‬
‫اشت رؼ اه اشةاؿ اشيا ق كته‪ ،‬س اش كاف‬ ‫ت‬ ‫ذا ط ؽ كذشؾ‬ ‫إلدارة اشةاؿ اشيا ق‪،‬‬
‫ص‬ ‫ته اشيا عا‪ ،‬د ف اشةساس ق ا‬ ‫ا‪ ،‬شكف ت رؼ اشير ؾ اه‬ ‫اشت رؼ ةاد ا أ وا‬
‫اه‬ ‫ال تست ب ة ااقا ق ا اشيركاش‪،‬‬ ‫اشيركاش اآلثر ف‪ ،‬اإ ا تثئق شق ا د اشةتك ا اشة رزة‬
‫اشةقا ؿ اإف ش ؤالش اش ؽ اه طرد اشةيترئ اشذئ ؿ ة ؿ اشير ؾ‪ ،‬ف طر ؽ ةةارسا ق ـ‬
‫اه اشي عا‪.‬‬
‫ش ذا اإف ةت ا تع ف اشعقارات اشةةت كا ةتك ا يا عا‪ ،‬ال د ا ا ةف ت ار ة ة ا‬
‫ا كت ا‪ ،‬مـ ت د د س ا‬ ‫د د اشعقار اشةياع‬ ‫ةف اشع ا ر اشثا ا‪ ،‬كتع ف اشةسا ا‬
‫اش ق ؽ اشعقار ا اه اشعقد اشثائق شعةت ا اشي ر‪ ،‬ذشؾ سب اش طاؽ اشط عه شتعقار‪.3‬‬
‫د‬ ‫‪ -‬اإذا كاف اش طاؽ اشط عه شتعقار اشةياع ةت ا س‪ ،‬ةمبل‪ :‬أرض ار ا أ ابل ا ال‬
‫ؼ ‪ ،1/2‬اشر ق‬ ‫ا‪ ،‬إةا اشكس ر (اش‬ ‫ت ا اش‪ ،‬اإف س ا اش ق ؽ اشةيا ا ةكف أف ع ر‬
‫إةا اشةسا ا‪.‬‬ ‫‪ ،...1/4‬إشخ)‪،‬‬
‫ر ةت ا س‪ ،‬اإف اشتدش ؿ اشةسا ا ال ع ر‬ ‫‪ -‬أةا إذا كاف اش طاؽ اشط عه شتع قار اشةياع‬
‫اش ق ؽ اشةيا ا‪ ،‬شذشؾ تع ف اشتق د اشكس ر‪ ،‬ةمبل ق ‪ 1/4‬ةف اشعقار اآلته‬ ‫ت‬ ‫دوا‬
‫ةسا ا‬ ‫ت‬ ‫ةت قات‪ ،‬ةي دة‬ ‫سا ا‬ ‫رؼ‪،‬‬ ‫تع ه‪ " :‬دار ة ا‪ ،‬ةتك ا ةف أر عا‬
‫‪500‬ـ‪."²‬‬

‫‪1‬‬
‫‪- Christian Larroumet, droit civil (les biens, droits réels principaux), tome II, 1985, page : 149.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 1/714‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪– Christian Larroumet, op-cit, page 147 .ٟ‬‬
‫‪ - 3‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ اٌّؤعسخ ف‪ ،1995/02/12 ٟ‬رذذ علُ‪ ،689 :‬اٌّغجغ اٌـبثك‬

‫‪94‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا ر تع ف اشعقارات اشثائعا ش ظاـ اشةتك ا اشةيتركا‪ :‬ظـ اشةيرع اش از رئ‬ ‫‪-2‬‬

‫أ كاـ اشةتك ا اشةيتركا ئةف المواد من ‪ 743‬إلى ‪ 772‬من القانون المدني‪ ،‬ود رات ا‬
‫المادة ‪ 743‬ة ه كةا ته‪" :‬اشةتك ا اشةيتركا ه اش اشا اشته ك ف ت ا اشعقار اشة ه أ‬
‫ا ف دة أيثاص تيةؿ كؿ‬ ‫اشته تك ف ةتك ت ا ةقسةا‬ ‫ة ة ا اشعقارات اشة ا‪،‬‬
‫ب اه األ زاش اشةيتركا"‪.‬‬ ‫زش ثاص‬ ‫ا دة ة ا ت‬
‫اشثائعا ش ظاـ اشةتك ا اشةيتركا ت ت ئ‬ ‫تئح ةف ذا اشتعر ؼ‪ ،‬أف اشعقارات اشة ا‬
‫أ زاش ةيتركا‪.‬‬ ‫ت أ زاش ثا ا‪،‬‬
‫إستعةاؿ األ زاش‬ ‫ة ب ذا اش ظاـ ‪ ،‬ك ف شكؿ ير ؾ اه اشةتك ا اش ؽ اه اشتةتق‬
‫قه اه اإل ت اع األ زاش اشةيتركا‪ ،‬يرط أال ةس‬ ‫ته‪ ،‬اإلئااا إش‬ ‫اشثا ا اشتا عا ش‬
‫ق ؽ اشيركاش اآلثر ف‪ ،‬أ ت ؽ ئر ار اشعقار‪.1‬‬
‫اش س ا شتعقد اشةتئةف ذا اش ع ةف اشعقارات‪ ،‬اإ ه إئااا شتةعت ةات اشعاةا اشةتعتقا‬
‫اشةسا ا‪ ،‬اإ ه تئاؼ إش ا ةعت ةات ثا ا‪ ،‬اردة اه اش د ؿ‬ ‫إسـ اش تد ا‪ ،‬اشيارع‪ ،‬اشروـ‬
‫تع ف اشعةارة – أ‬ ‫ا ز ادة ت‬ ‫ف ة‬ ‫ه شتتقس ـ‪ ،‬اشذئ عد ةما ا م قا تق ا‬ ‫اش‬
‫ا يكؿ دو ؽ‪ ،‬ذشؾ ت د د اشروـ‪ ،‬ةك ات األ زاش‬ ‫ة ة ا اش ا ات – تع ف كؿ‬
‫ه شتتقس ـ‪ ،‬أف‬ ‫اشثا ا‪ ،‬ةقدار اش سب اه األ زاش اشةيتركا‪ ،‬ةف ير ط إ داد اش د ؿ اش‬
‫ا تغ ر اه اش د د‪،‬‬ ‫ك ف اشعقد أ اشقرار اشقئا ه‪ ،‬ال ع ف وسةا اه ةتك ا أرض‪ ،‬تج‬
‫ؽ اإلرت اؽ ‪ ،‬إستعةاؿ سك ه أ إ ار شةدة أكمر ةف إم ه يرة س ا‪.2‬‬ ‫ال تعتؽ كذشؾ‬
‫ر إ داد اش د ؿ‬ ‫ت المادة ‪ 1/67‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫شقد‬
‫ث ةكف أف ك ف اه يكؿ قد ثاص ة رر ش ذا اشغرض‪ ،‬أ اه يكؿ‬ ‫ه شتتقس ـ‪،‬‬ ‫اش‬
‫اشتس ر اش ةا ه شتعقارات‪.‬‬ ‫ظاـ اشةتك ا اشةيتركا‪ ،‬أ داتر شتير ط ثص اشت ظ ـ‬
‫ا‬ ‫ه شتتقس ـ اتتةمؿ اه‪ :‬روـ اش‬ ‫أةا ف اشةعت ةات اشثا ا اش اردة اه اش د ؿ اش‬
‫ا‬ ‫(و طعا األرض)‪ ،‬سب اشترت ب اشت ا دئ شؤلرواـ‪ ،‬اشعةارة‪ ،‬اشدرج‪ ،‬اشطا ؽ‪ ،‬ع اش‬
‫اش س ا اه األ زاش اشةيتركا‪.‬‬
‫ه تعد ته‪ ،‬تة ح‬ ‫ا ةا‪ ،‬اإ ه تع ف إ داد د ؿ‬ ‫اه اشا إذا وق تعد ؿ اه‬
‫دد‬ ‫ةارة ثائعا ش ظاـ اشةتك ا اشةيتركا‪،‬‬ ‫د دة شتقطق اش اي ا‪ ،‬اةمبل‪:‬‬ ‫ةقتئاه أرواـ‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 749‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪.ٟ‬‬

‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.73 :‬‬

‫‪95‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ف‪ ،‬ااش د ؿ‬ ‫ا روـ ‪ ،03‬إش‬ ‫ا‪ ،‬وق تقس ـ اش‬ ‫ير ف‬ ‫ا ةف ا د إش‬

‫ا روـ ‪ 03‬اشةقسةا‪،‬‬ ‫ح ةف روـ ‪ 01‬إش ‪ ،22‬تثت ه ة ه اش‬ ‫ه شتتقس ـ اشتعد ته‬ ‫اش‬
‫ذا ط قا لممادة ‪ 68‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.1‬‬
‫ت ا أ ا كاا ا‬ ‫ير ط ت ظ ـ اشي ر اشعقارئ‪ ،‬ت ف ش ا‬ ‫ةف ثبلؿ دراست ا شق ا د‬
‫د ت ر ر ةثتتؼ اش ما ؽ اشثائعا‬ ‫ا‬ ‫اشعةؿ‬ ‫ش ةا ا اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬إذا ةا تـ إ تراة ا‬
‫ا دو قا شت ذه‪ ،‬تك ف ت ت‬ ‫إل راش اشي ر اشعقارئ ‪ ،‬ذا اإل راش اشذئ ست ب ثط ات وا‬
‫ؿ‪.‬‬ ‫ذا ةا س ؼ ت ا شه اه اشة ث اشما ه ةف ذا اش‬ ‫روا ا اشة ااظ اشعقارئ‪،‬‬

‫‪ - 1‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ اٌّؤعسخ ف‪ ،1995/02/12 ٟ‬رذذ علُ‪ ،689 :‬اٌّغجغ اٌـبثك‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬تنفيذ إجراء الشير و اآلثار القانونية المترتبة عمى ذلك‬
‫ا‪ ،‬اشةعت ةات اشته تتئة ا‬ ‫ا اشت راات اشقا‬ ‫بل اته اه ةراو ا‬ ‫اإلئااا إش‬
‫ةتا ةف اإل راشات‬ ‫اشة ااظ اشعقارئ اشق اـ‬ ‫اش ما ؽ اشة د ا اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ت ش‬
‫ا شت ذ ةت ا اشي ر‪ ،‬ةق سط روا ته ت اشس ر اش سف ش ذه اإل راشات‪.‬‬ ‫اشقا‬
‫ةف‬ ‫ا ر‬ ‫ةت ا اشي ر‪،‬اشته ترتب آمار وا‬ ‫ا تتـ‬ ‫ذه اإل راشات اشقا‬ ‫تةاـ‬
‫ةطت ف‪ ،‬تئةف اشةطتب‬ ‫اشئر رئ اشتطرؽ إش ا ةف ثبلؿ ذا اشة ث‪ ،‬اشذئ وسة اه إش‬
‫ةت ا اشي ر‪.‬‬ ‫األ ؿ ت ذ إ راش اشي ر‪ ،‬أةا اشةطتب اشما ه اإ ه ت ا ؿ اآلمار اشةترت ا ت‬
‫المطمب األول‪ :‬تنفيذ إجراء الشير العقاري‬
‫ة ررئ اشعق د اش ما ؽ األثر اشثائعا شعةت ا اشي ر‪،‬‬ ‫أ ب اشةيرع اش از رئ ت‬
‫تكتسب تار ثا ما تا‪ ،‬تك ف عد ذشؾ‬ ‫ة ت ا اشتس ؿ اشطا ق‪ ،1‬ت‬ ‫اشق اـ تس ت ا شد‬
‫ا اشكاةتا ةا‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا و د ي ر ا‪ ،‬اتكتسب ذشؾ اش‬ ‫ة بل شئل داع ت ةست‬
‫قؽ إستقرار اشةعاةبلت اشعقار ا‪.‬‬
‫إ ت ار اإل داع إ راش وا ه ئر رئ اه كؿ ةت ا ي ر‪ ،‬ات ذا اشغرض س ؼ ت ا شه‬
‫ؿ ئةف ار ف ةستقت ف‪ ،‬ث ص اش رع األ ؿ شئل داع اشقا ه شت ما ؽ‬ ‫يهش ةف اشت‬
‫ر اشقا ه ةسؤ ش ا اشة ااظ‬ ‫ث ص اش رع اشما ه شدراسا اإل داع‬ ‫ا راش ةت ا اشي ر‪،‬‬
‫اشعقارئ اه رائه‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬اإليداع القانوني لموثائق واجراء عممية الشير‬
‫ةت كا ت اشة ررات اشة د ا اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا إوت ة ا شغرض ي ر ا‬
‫ا اشةيرع اش از رئ‪ ،‬ةراقا اش ما ؽ‬ ‫ا اشته أ‬ ‫ةست ا ا شكااا اشير ط اشق ا د اشقا‬
‫اشةطت ا‪ ،‬واـ اشة ااظ اشعقارئ إ راش ةت ا اشي ر‪.‬‬
‫أوال‪ :‬اإليداع القانوني لموثائق بالمحافظة العقارية‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّ‪ٛ‬اص ‪ ِٓ 195 ،192‬األِغ ‪ 105/76‬اٌّؤعر ف‪ 1976/12/09 ٟ‬اٌّزضّٓ لبٔ‪ ْٛ‬اٌزـج‪ ،ً١‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص ‪ ،81‬اٌّؤعسخ ف‪ٟ‬‬
‫‪ ،1976/12/18‬م‪.1212 :‬‬

‫‪97‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشة ااظا‬ ‫إف ةت ا إ داع اش ما ؽ و د ي ر ا‪ ،‬ه إ راش وا ه أ شه تـ ت ةست‬

‫ةت ات اشة اس ا‪ ،‬ت دع اش ما ؽ اشةراد ي ر ا اه يكت ا اشرسةه‪،1‬‬ ‫اشعقار ا‪ ،‬قسـ اإل داع‬
‫ط قا ش ص المادة ‪ 61‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ب أف قدـ ت‬ ‫ث اش ا ا‪" :‬كؿ قد ك ف ة ئ ع إي ار اه ة ااظا قار ا‬
‫ك ف ذشؾ اإل داع اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا إوت ة ا أئ اشة ت ا اشته‬ ‫اشيكؿ اشرسةه"‪،‬‬
‫وا دة‬ ‫ت‬ ‫ا‪ ،‬شقد أكد اشةيرع اش از رئ‬ ‫قق اشعقار ة ؿ اشت رؼ اه دا رة إثت ا‬
‫اإلثت اص ذه اه اشةادة اش ار عا ةف المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬شةا ش ا ةف أ ة ا اه‬
‫ةراو ا اشةتك ا اشعقار ا اه إ طار وا ه ست ـ‪ ،‬إال أ ه ةف اش ا ا اشعةت ا‪ ،‬اإف وا دة‬
‫اإلثت اص تعد ا قا قؼ أةاـ سر ا ة ايرة إ راش اشي ر‪ ،‬ثا ا إذا كاف ة طف اشةاشؾ‬
‫ع دا ف ة وق اشعقار‪.2‬‬
‫سب اش اشا‪،‬أيثاص ةؤ ت ف وا ا شت ر ر اش ما ؽ اشعق د‬ ‫ةت ا اإل داع‬ ‫تش‬
‫األيثاص اشةكت ف ثدةا‬ ‫اشرسة ا كاشة مق ف كتاب اشئ ط‪ ،‬اشة ظ ف اإلدار ف‪ ،‬أ‬
‫ر أ ه إذا تةت ةت ا اإل داع ةف طرؼ أ د اشةسا د ف اشتا ع ف شؤليثاص اشةذك رة‬ ‫اةا‪، 3‬‬
‫ا اشةسا د‪ ،‬تـ إستظ ار ا‬ ‫م قا رسة ا تم ت‬ ‫أ بله‪ ،‬اإ ه ال د أف ك ف تع ف ذه اش ا‬
‫ا شئ اع اش ما ؽ اشة د ا أ إستعةاش ا‬ ‫ذا ت‬ ‫ا‪،4‬‬ ‫د ةت ا إ داع اش ما ؽ أ س‬ ‫س اش‬
‫ا اشيثص اشةتعاةؿ ةعه‪.‬‬ ‫ك ف اشة ااظ اشعقارئ ت د ار ا‬ ‫ت‬ ‫ا‪،‬‬ ‫ر وا‬ ‫أل راض‬
‫ة ررئ اشعق د اش ما ؽ اإلشتزاـ إ دا ا اه اآل اؿ اشة ددة وا ا‪ ،‬اشته‬ ‫كةا أ ه ت‬
‫ةا أكدته المادة ‪ 99‬من المرسوم ‪63/76‬‬ ‫تثتتؼ إثتبلؼ ط عا اشعقد ة ئ ه‪،‬‬
‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬إال أف ذه اآل اؿ ود تـ تعد ت ا ة ب المادة ‪ 31‬من قانون المالية لسنة‬
‫‪ ،1999‬اشته دشت د ر ا ة ب المادة ‪ 4/353‬من قانون المالية ‪.5 2994‬‬
‫داق‬ ‫ا ا إش‬ ‫ا ةف طرؼ ة د ه اشعق د‪ ،‬عرض أ‬ ‫دـ إ تراـ ذه اآل اؿ اشقا‬
‫تار خ‬ ‫ـ تار خ اشت ر ر إش‬ ‫راةا ةاش ا ةد ا‪ ،‬تقدر ػ ‪100‬دج تـ إ تسا ا إ تداشا ةف‬

‫‪1‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page : 480.‬‬
‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.102 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 324‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬اٌّضٔ‪.ٟ‬‬
‫‪ - 4‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ اٌّؤعسخ ف‪ ،1995/02/12 ٟ‬رذذ علُ‪ ،689 :‬اٌّغجغ اٌـبثك‪.‬‬
‫‪ - 5‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 99‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪ ٚ ٞ‬اٌّبصح ‪ ِٓ 31‬اٌمبٔ‪ 12/98 ْٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1998/12/31 ٟ‬اٌّزضّٓ لبٔ‪ْٛ‬‬
‫اٌّبٌ‪١‬خ ٌـٕخ ‪.1999‬‬

‫‪98‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اإل داع‪ ،‬د ف األثذ ع ف اإل ت ار اشةدة اشته وئا ا اشة رر اه ة ت ا اشتس ؿ اشطا ق‪،‬‬
‫ود تـ راق و ةا ذه اشغراةا إش ‪1000‬دج ة ب المادة ‪ 31‬من قانون المالية لسنة ‪.1999‬‬
‫اشة ااظات اشعقار ا أف ت تح‬ ‫أةا ا ةا ثص األ وات اشة ددة شئل داع‪ ،‬اإ ه تع ف ت‬
‫أ ا ا شة د ه اشعق د اش ما ؽ اشةراد ي ر ا ط اؿ أ اـ األس ع ةق ة ار اة األ وات اشرسة ا‬
‫شتعةؿ‪ ،‬إال أف و ؿ اإل داع ت وؼ سا ا ا دة و ؿ تؽ اشة ت ا (اش ار عا ةساشا ةف اشس ت‬
‫ـ األر عاش )‪ ،‬ذشؾ إلتا ا ة تا شتة ااظ اشعقارئ شتس ؿ‬ ‫اشمبلماش‪ -‬اشماشما ةساشا‬ ‫إش‬
‫اش ما ؽ اشةستةا شه اه ة ا ت س ؿ اإل داع‪.1‬‬
‫ا ب ذشؾ‪ ،‬اإف شعةت ا اإل داع ة ؿ س ؿ عرؼ س ؿ اإل داع‪ ،‬ئ ةا ت‬ ‫اش‬
‫اشتاشه‪:‬‬ ‫اش‬
‫‪ -1‬ة ؿ اإل داع‪ :‬ثتتؼ ة ؿ اإل داع‪ ،‬إثتبلؼ ةا إذا كاف األةر تعتؽ اشتس ؿ أ‬
‫ؽ اإلةت از‪.‬‬ ‫اشق د‪ ،2‬أئ ي ر اش ق ؽ اشع ا األ ت ا أ اش ق ؽ اشع ا اشت ع ا كعقد اشر ف‬
‫ا اش س ا شعةت ا ي ر اش ق ؽ اشع ا األ ت ا‪ ،‬اإ ه ست ب شز ةا إ داع اه آف ا د‬
‫ذا ةا أكدته‬ ‫غه ي ر ا‪،‬‬ ‫سخ شتعق د‪ ،‬أ اشق اررات اشقئا ا اشته‬ ‫رت ف رسة ت ف‪ ،‬أ‬ ‫ش‬
‫المادة ‪ 92‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ذ ف اش سثت ف‪ ،‬ةم تا ذشؾ إ ت اش‬ ‫ت‬ ‫عد أف ق ـ اشة ااظ اشعقارئ اشتأي ر‬
‫اشة دع‪ ،‬أةا‬ ‫اإل راش (أئ ة ر ا ثتـ اإلي ار)‪ ،‬ترد سثا ا دة ةف ذ ف اش سثت ف إش‬
‫اشيرط اشيث ه‬ ‫ت‬ ‫ا‬ ‫اش‬ ‫اش سثا اشما ا‪ ،‬اشته يترط أف ت ةؿ تأي رة اشت د ؽ ت‬
‫ترتب ئةف األري ؼ عد كتا ا تار خ‬ ‫ت ظ ا شد اشة ااظا اشعقار ا اشةع ا‪،‬‬ ‫شؤلطراؼ‪،‬‬
‫اشروـ اه اإلطار اشةث ص شذشؾ‪.‬‬ ‫ـ‬ ‫ي ر ا‪ ،‬اش‬
‫ةف أ ؿ تس ؿ ةت ا اإل داع‪ ،‬أشزـ اشةيرع اش از رئ ة ررئ اشعق د‪ ،‬إاراغ اش سثت ف‬
‫ة ذج ‪،PR6‬‬ ‫اشرسة ت ف‪ ،‬اه ةستثرج ثاص عرؼ ػ‪ ) Publicité réel n° 06 ( :‬أ‬
‫دـ ت ار ذه اشيكت ا ؤدئ ذشؾ إش راض اإل داع‪.‬‬

‫‪ - 1‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ‪ ،‬اٌّؤعسخ ف‪ ،1994/03/29 ٟ‬رذذ علُ‪ ،1251 :‬اٌّغجغ اٌـبثك‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page : 138‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page : 480.‬‬
‫‪ّٛٔ - ‬طج (‪٠ ) PR6‬ؼض ِٓ إٌبد‪١‬خ اٌؼٍّ‪١‬خ ِٓ طغف ِذغع‪ ٞ‬ا ٌؼم‪ٛ‬ص‪٠ ،‬ذز‪ ٞٛ‬ػٍ‪ ٝ‬إطبع‪٠ ٓ٠‬شون اإلطبع األ‪ٚ‬ي ٌّذغع اٌؼمض‪ ،‬أِب اإلطبع اٌثبٔ‪ٟ‬‬
‫ف‪١‬شون ٌٍّذبفع اٌؼمبع‪ ،ٞ‬أٔظغ اٌٍّذك علُ‪.03 :‬‬

‫‪99‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشةراو ا اشدو قا شة ئ ع اإل داع‪ ،‬ود طتب اشة ااظ‬ ‫تس بل شعةت ا اشي ر‪،‬‬ ‫كةا أ ه‬
‫اشت قؽ ةف اش اشا اشةد ا‬ ‫اشعقارئ أئ م قا أثر ةت قا‪ ،‬ةف يأ ا ةسا دته ت اشتأكد‬
‫اشتع ف اشدو ؽ شتعقار‪ ،1‬ذكر ةف ف ذه اش ما ؽ‪:‬‬ ‫اشكاةتا شؤليثاص‬
‫زش ةف قار ة ه ت يكؿ‬ ‫دةا تعتؽ ة ؿ اشعقد‬ ‫ه شتتقس ـ‪:‬‬ ‫‪ -‬اش د ؿ اش‬
‫ةتك ا ةيتركا‪ ،‬ةف أ ؿ ت د د اش دة اشعقار ا ة ؿ اشت رؼ‪.‬‬
‫‪ -‬ةستثرج ةسح األرائه‪ :‬إذا كاف ة ؿ اشعقد قار اوق اه ة طقا تةت ا ا ةت ا‬
‫اشةسح‪.‬‬
‫اشةسا ا‪،‬‬ ‫دةا تئةف اشعقد اشتعد ؿ أ اشتغ ر اه اش د د‬ ‫‪ -‬م قا اشق اس‪ :‬ذشؾ‬
‫ة ه تغ ر ةعاشـ اش دة اشعقار ا‪.‬‬
‫ث تـ ي ر داتر‬ ‫دةا تعتؽ األةر عةت ا اشت ز ا‪،‬‬ ‫‪ -‬ورار ت ز ا األرائه‪:‬‬
‫اشقا ةا اشيكت ا شةثتتؼ اش دات اشعقار ا‪.‬‬ ‫األ اش‬
‫ح ال ست ب ت اشة د ف إرااؽ سثا كاةتا ةف‬ ‫ر أ ه اه اآل ا األث رة‪ ،‬أ‬
‫اش ما ؽ األ ت ا اشةعتةد ت ا اه ت ر ر اشعقد‪ ،‬ؿ ك ه كتا ا اشة ار ق اشكاةتا ش ذه اش ما ؽ‬
‫اش ا اشته ستةت ا‪ ...‬إشخ)‪ ،‬ةق اإل ت اظ تتؾ اش ما ؽ اه‬ ‫(تار خ‪ ،‬روـ اشي ادة أ اشرث ا‬
‫ت ت ةسؤ ش ت ـ‪.2‬‬ ‫ةكات ـ‬
‫ؽ يث ه تك ف تا عا شه‪ ،‬اشغا ا‬ ‫أةا اش س ا شت ق ؽ اشع ا اشت ع ا اشته تست د إش‬
‫اإلةت ازات‪ ،‬ست ب و د ا اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا‪،‬‬ ‫ة ا ئةاف اش ااش ه ‪ ،3‬كاشر ف‬
‫ا اشبلزةا اه ة ا ا اشغ ر‪.‬‬ ‫ت تك ف ش ا اش‬
‫ت ت ه المادة ‪ 882‬من القانون المدني‪" :‬أ ه‬ ‫ق د اشر ف اشرسةه‪ ،‬سب ةا‬
‫ك ف شه ةقتئاه أف تقدـ ت‬ ‫قار ش ااش د ه‪،‬‬ ‫ا ت‬ ‫قد كتسب ه اشدا ف قا‬
‫اشدا ف اشتاش ف اه اشةرت ا اه إست اش قه ةف مةف ذشؾ اشعقار اه أئ د كاف"‪.‬‬
‫ه ت عه قرره اشقا ف شتدا ف ت ةاؿ أ أكمر شتةد ف‪،‬‬ ‫ؽ‬ ‫أةا ؽ اإلةت از ا‬
‫ت ت ه المادة‬ ‫ةا‬ ‫ا ذا اشد ف‪،4‬‬ ‫ة ار اة ةف اشقا ف ش‬ ‫ؽ اشدا ف‬ ‫ئةا ا شت ااش‬
‫‪ 982‬من القانون المدني‪.‬‬

‫‪ِ - 1‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.120 :‬‬

‫‪ - 2‬اٌّظوغح اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ اٌّؤعسخ ف‪ ،1995/02/12 ٟ‬رذذ علُ‪ ،689 :‬اٌّغجغ اٌـبثك‪.‬‬
‫‪ِ - 3‬ذّض دـٕ‪ ،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬خ اٌذك ث‪ٛ‬جٗ ػبَ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.32 :‬‬
‫‪ِ - 4‬ذّض دـٕ‪،ٓ١‬اٌ‪ٛ‬ج‪١‬ؼ ف‪ٔ ٟ‬ظغ‪٠‬خ اٌذك ث‪ٛ‬جٗ ػبَ‪،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪،‬م‪.34:‬‬

‫‪100‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اإلةت ازات اشك ا اشته ددت ا المادة ‪ 93‬من‬ ‫تتـ ةت ا اإل داع اش س ا شتر ف‬
‫ة دو ف‪ ،‬ك ف‬ ‫ث ق ـ اشدا ف إ داع د ش ف ة وع ف‬ ‫المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫أ د ذ ف اش د ش ف ة ر ار شز ةا ت إستةارة تقدة ا اإلدارة‪ ،‬تعرؼ اش ة ذج‪Publicité ( ‬‬
‫‪.)foncière n° 8‬‬
‫ت ئ كؿ ةف اش د ش ف ت اش ا ات اشتاش ا‪:‬‬
‫اشةد ف تع ا دو قا‪.‬‬ ‫‪ -‬تع ف اشدا ف‬
‫‪ -‬إثت ار اشة طف ةف و ؿ اشدا ف اه أئ ةكاف ةف طاؽ إثت اص اشة تس اشقئا ه‬
‫شة وق األةبلؾ‪.‬‬
‫س ب اشد ف اشةئة ف اسطا اإلةت از أ اشر ف‪.‬‬ ‫ع اشس د‬ ‫‪ -‬ذكر تار خ‬
‫ب آدا ه‪.‬‬ ‫اش ترة اشعاد ا ش‬ ‫ش ا قه‬ ‫‪ -‬ذكر رأس ةاؿ اشد ف‬
‫‪ -‬تع ف اشعقارات اشته طتب اشر ف أ اإلةت از ةف أ ت ا‪ ،‬ط قا لممادة ‪ 66‬من المرسوم‬
‫‪.63/76‬‬
‫اشة دع‬ ‫د ت ار ة ق ذه اش ا ات اه اش دا ؿ اشة د ا‪ ،‬ر ق أ د اش د ش ف إش‬
‫ب‬ ‫اشذئ‬ ‫عد أف ؤير ت ه اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬م ت ا ه ت ذ اإل راش‪ ،‬أةا اش د ؿ اشما ه‬
‫اشيرط اشيث ه‪ ،‬اإ ه‬ ‫د اإلوتئاش ت‬ ‫ا األطراؼ‪،‬‬ ‫ة ؿ تأي رة اشت د ؽ ت‬ ‫أف‬
‫ؼ ثاص ذشؾ‪.‬‬ ‫رتب ئةف اش ما ؽ اه ة‬ ‫ت ظ ه اه اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬
‫ت ظ أمره ةدة ير س ات‬ ‫اشر ف‪ ،‬اإف ذا اشق د‬ ‫عد ةت ا و د اإلةت ازات‬
‫ته‪ ،‬إذا شـ تـ ت د ده و ؿ‬ ‫عد ةئه ذه اشةدة‪ ،‬اإف ذا األث ر قد‬ ‫إ تداشا ةف تار ثه‪،‬‬
‫اش ةا ات اشعة ة ا‬ ‫إستم اشا ةف ذشؾ‪ ،‬تـ تقر ر ش ا دة اشةؤسسات‬ ‫ر أه‬ ‫إ قئاش األ ؿ‪،‬‬
‫ذا ةا رد اه ص المادة ‪96‬‬ ‫اإلست ادة ةف تةد د وا ه شتت د د شةدة ير س ات أثر ‪،‬‬
‫من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫اشةتئةف وا ف اشةاش ا شس ا‬ ‫إال أف قانون ‪ 11/92‬المؤرخ في ‪ 24‬ديسمبر ‪2992‬‬
‫اشةؤسسات اشةاش ا‪ ،‬شةدة مبلم ف‬ ‫ا شت د د اشق د اش س ا شت ؾ‬ ‫‪ ،12003‬ةدد اآل اؿ اشقا‬
‫ث اش ا ا‪..." :‬‬ ‫ت ت ذشؾ الفقرة األخيرة ةف المادة ‪ 96‬ةف ذا اشقا ف‬ ‫س ا‪ ،‬كةا‬

‫‪ٔ ٛ٘ٚ - ‬فؾ اإلجغاء اٌمبٔ‪ ٟٔٛ‬اٌّزجغ ِٓ طغف اٌّلغع اٌفغٔـ‪ ٟ‬ثبٌٕـجخ ٌؼٍّ‪١‬خ اإل‪٠‬ضاع اٌشبهخ ثبٌغ٘‪ ٚ ْٛ‬اإلِز‪١‬بػاد‪.‬‬
‫‪Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page : 624.‬‬
‫‪ - ‬إٌّ‪ٛ‬طج اٌشبم ثجض‪ٚ‬ي اٌل‪ٙ‬غ اٌؼ‪ ٟٕ١‬علُ ‪ ،08‬أٔظغ اٌٍّذك علُ‪.04 :‬‬
‫‪ - 1‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬علُ ‪ 11/02‬اٌّؤعر ف‪ 2002/12/24 ٟ‬اٌّزضّٓ لبٔ‪ ْٛ‬اٌّبٌ‪١‬خ ٌـٕخ ‪ ،2003‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ 86 :‬اٌّؤعسخ ف‪،2002/12/25 ٟ‬‬
‫م‪.36 ٚ 35 :‬‬

‫‪101‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫د تار خ تس ته ةف اشت د د شةدة مبلم ف س ا"‪ ،‬ي ر اه‬ ‫ع ه ذا اشر ف اشذئ أثذ ةرت ته‬
‫ذا اشةقاـ أف اشةيرع ق د ةف ة طتح "اإل اش"‪ ،‬اشتةد د اشقا ه شت د د اشق د‪.‬‬
‫اسطا اشغ ر‪،‬‬ ‫سه أ‬ ‫ؽ اإلةت از‪ ،‬إ داع اشدا ف‬ ‫ةت ا ت د د اشر ف أ‬ ‫تتـ‬
‫ف كؿ دوا‪ ،‬ةق ذكر اه كؿ د ؿ أف ة ئ ه تعتؽ‬ ‫ة‬ ‫ة دو ف‬ ‫د ش ف ة وع ف‬
‫ة ار ق اشق د اشسا ؽ اشةراد‬ ‫ت ئ ح تأي رته‪ ،‬تار ثه‬ ‫ت د د تس ؿ سا ؽ‪ ،‬اإلئااا إش‬
‫ب أف ذكر اه اش د ش ف‪ ،‬اشتغ رات اشةدثتا ا ةا ثص تع ف اشيثص‪ ،‬أ‬ ‫ت د ده‪ ،‬كةا‬
‫اإلست قاؽ‪.‬‬ ‫ب اآلداش‬ ‫ة تغ اشد ف‪ ،‬ش ا قه‪ ،‬اترة‬ ‫اش اشا اشةد ا شتدا ف أ اشةد ف‬
‫د ت ا ر ة ق ذه اش ا ات اه كؿ د ؿ‪ ،‬ر ق أ د اش د ش ف إش اشة دع عد أف‬
‫اشةتئةف تغ ر اش اشا‬ ‫ي د ت ذ إ راش ي ره‪ ،‬أةا اش د ؿ اشما ه‬ ‫ؤير ت ه اشة ااظ‬
‫اشةد ا شتدا ف‪ ،‬أ اشةد ف‪ ،‬أ تأي رة اشت د ؽ اشةيار إش ا اه المادة ‪ 92‬من المرسوم ‪63/76‬‬
‫اشة ااظا اشعقار ا ئةف اش دا ؿ األثر ‪.‬‬ ‫ت ظ ه ت ةست‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬اإ ه‬
‫ةف األ ة ا ةا كاف أف ي ر‪ ،‬أ ه تع ف ت اشة ااظ اشعقارئ ت ت طا تا اشةسؤ ش ا‬
‫ا‪ ،‬إذا كاف اشعقار ة ؿ اشت رؼ اشقا ه اشةراد ي ره‪ ،‬ةمقؿ أ اش ة ةا كا ت‬ ‫اشيث‬
‫ا تتقا ا م قا طتب ةعت ةات ت إ راش‬ ‫ؽ إةت از‪...‬إشخ‪ ،‬أف ستـ‬ ‫ط عت ا ةف ر ف أ‬
‫ةا أكدته اشةذكرة اش ادرة ف اشةد ر ا‬ ‫شتة دع‪ ،‬ة ا ا ا األ اش اشته تمقؿ ذشؾ اشعقار‪،‬‬
‫اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا تار خ ‪ 12‬ا رئ ‪ 1995‬ت ت روـ ‪.689‬‬
‫أه‬ ‫ت المادة ‪ 41‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت‬ ‫‪ -2‬س ؿ اإل داع‪:‬‬
‫سب اشترت ب‬ ‫ـ‬ ‫غه ت اشة ااظ اشعقارئ أف ةسؾ س ؿ شئل داع‪ ،‬س ؿ ا ه ةا‬
‫اش ما ؽ اشة د ا و د ت ذ‬ ‫كذا اش دا ؿ‬ ‫اشق اررات اشقئا ا‬ ‫اشعددئ‪ ،‬تست ةات اشعق د‬
‫ة ار ق اإل داع‪ ،‬تار ثه‬ ‫ؿ إستبلـ‪ ،‬يار ا ه إش‬ ‫اشة دع‬ ‫ستـ إش‬ ‫إ راش اشي ر‪،‬‬
‫ةا أكدته اشةذكرة اش ادرة ف‬ ‫ظ ق ؽ األاراد‬ ‫ةرت ته‪ ،‬ةا ئةف ةت ا اإل داع‪،‬‬
‫اشةد ر ا اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا تار خ ‪ 29‬ةارس ‪ 1994‬ت ت روـ ‪ ،1251‬إذ أشزةت اشتق د‬
‫ؿ‬ ‫بل‪ ،‬ةق اشتأك د ت تست ـ‬ ‫بالمادة ‪ 41‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ةتا ت‬
‫اإلستبلـ شة د ه اش ما ؽ و د ي ر ا‪.‬‬

‫‪ٔ ٟ٘ٚ - ‬فؾ اٌزـّ‪١‬خ اٌز‪ ٟ‬أسظ ث‪ٙ‬ب اٌّلغع اٌفغٔـ‪ ،ٟ‬اٌظ‪ ٞ‬أٌؼَ ِذبفع اٌغ٘‪ ْٛ‬ثم‪١‬ض وً ػٍّ‪١‬خ إ‪٠‬ضاع ػٍ‪ ٝ‬ؿجً اإل‪٠‬ضاع (‪.)Le registre des dépôts‬‬
‫‪- Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page : 627.‬‬
‫‪ - ‬أٔظغ اٌٍّذك‪ ،‬علُ ‪.05‬‬

‫‪102‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫شعةت ا اشتس ؿ اه س ؿ اإل داع أ ة ا ك رة‪ ،‬شةا ت دؼ إش ه اه اشتأكد ةف األس ق ا‬

‫اه ةت ات اإل داع‪ ،‬ثا ا إذا تـ تست ـ ما ؽ تثص س اشعقار اه س اش ـ‪ ،‬أئ كأف‬
‫س اشعقار‪ ،‬ا ه ذه اش اشا ال د ةف اشتأكد‬ ‫اؾ أكمر ةف ت رؼ وا ه ارد ت‬ ‫كف‬
‫ت اشة ااظ اشعقارئ اه ةمؿ ذه اش اشا‬ ‫إ راش اشي ر شكبل اشت را ف‪،‬‬ ‫ةف أس ق ا اإل داع‬
‫ؿ اإلستبلـ‪ ،1‬كؿ ذشؾ ةف‬ ‫ت‬ ‫اش طاوا اشعقار ا‪،‬‬ ‫أف ي ر إش ذشؾ اه س ؿ اإل داع‬
‫ت اد ا ألئ زاع ود مار يأف ذشؾ‪.‬‬ ‫أ ؿ إ راش اشي ر اه ظر ؼ اد ا‪،‬‬
‫ظ ار شتد ر اش اـ شس ؿ اإل داع‪ ،‬اقد ئق اشةيرع اش از رئ و ا د إ ار ا دو قا ت دد‬
‫ف أئ تز ر‪ ،‬ةف ف ذه اإل راشات ئر رة‬ ‫عته ة آ‬ ‫ظه ةا‬ ‫ةت ا ةسكه‪،‬‬
‫ـ ةف‬ ‫ق ؿ كؿ‬ ‫اشتأي ر ت ه ا ر إ داع اش م قا د ف ترؾ اض‪ ،‬أ كتا ا ف األسطر‪،‬‬
‫وق ةف وائه اشة كةا اشتا عا إلثت اص اشة ااظا اشعقار ا‪.‬‬ ‫و ؿ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬روـ‬
‫بلؾ س ؿ اإل داع‪ ،‬ت دع كؿ س ا سخ ةف ذه اشس بلت‬ ‫ا شئ اع أ‬ ‫ت‬ ‫كةا أ ه‬
‫ت ت ه المادة ‪43‬‬ ‫ذا ةا‬ ‫اشةق تا أةاـ وتـ كتاب اشة تس اشقئا ه اشةثتص إوت ة ا‪،‬‬
‫من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ذا األث ر‬ ‫إذف اتكه تـ و ؿ اإل داع ةف و ؿ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬اإ ه ستتزـ ت‬
‫اشتأكد ةف أف اش م قا اشة د ا تتئةف ة ار ق أ ؿ اشةتك ا تط قا شقا دة اشي ر اشةس ؽ‪،‬‬
‫ةر ق اشتس ؿ ط قا لممواد من ‪ 93‬إلى ‪ 199‬من األمر ‪ 195/76‬اشةتئةف‬
‫ا‬ ‫اإلئااا إش‬
‫شه ت د د و ةا رسـ‬ ‫تس‬ ‫وا ف اشتس ؿ ‪ ،2‬شه كذشؾ أف طتق ت اقرة اشمةف أ اشتق ـ ت‬
‫ته‪.‬‬ ‫اشي ر اشعقارئ اش ا ب ت‬
‫إذف ا ة رد و ؿ اإل داع ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬تقؿ ذا األث ر إش ةر تا ت ذ‬
‫إ راش اشي ر‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬إجراء عممية الشير‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 42‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪،‬‬
‫اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.530 ٚ 529 :‬‬
‫‪ٚ - ‬لض أضبف اٌّلغع اٌفغٔـ‪ٌٙ ٟ‬ظٖ اإلجغاءاد‪ ،‬إجغاء إؿزٕـبر ؿجالد اإل‪٠‬ضاع ث‪ٛ‬اؿطخ األلالَ اٌّوغغح (‪.)Micro film‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philipe Jestaz, Op-cit, page : 483.‬‬
‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.108 :‬‬
‫‪ - ‬رجضع اإلكبعح إٌ‪ ٝ‬أْ ل‪ّ١‬خ عؿ‪ َٛ‬اٌل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ ٞ‬رزغ‪١‬غ ثزغ‪١‬غ لبٔ‪ ْٛ‬اٌّبٌ‪١‬خ‪ِ ،‬غ ِغاػبح اإل‪٠‬ضاػبد اٌّؼفبح ِٓ ٘ظٖ اٌغؿ‪.َٛ‬‬

‫‪103‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫تع ف ت اشة ااظ اشعقارئ عد أف تأكد ةف اإل داع اشقا ه شت ما ؽ‪ ،‬أف ق ـ عةت ا‬
‫اشي ر ثبلؿ ةدة ثةسا ير ةا اشتاش ا شتار خ اإل داع‪ ،‬ا ك ف شتي ر اشعقارئ أمر ا رئ‪ ،‬ابل‬
‫د ش ؽ اشةتك ا‬ ‫رتد أمره إش تار خ إ راـ اشت رؼ اشقا ه‪ ،‬ه يأ اش ؽ اشع ه إذ ال‬
‫سا ر اش ق ؽ اشع ا األثر ‪ ،‬س اش ا ة ا ف األطراؼ اشةتعاودة أ إت اه اشغ ر‪ ،‬إال ةف تار خ‬
‫ذشؾ المادتين ‪ 15‬و ‪ 16‬من األمر ‪74/75‬‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ي ر ا اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬كةا‬
‫السالف الذكر‪.‬‬
‫تست ـ اشداتر اشعقارئ‪.‬‬ ‫تج ف إ راش اشي ر إ ياش اش طاوات اشعقار ا‬
‫‪ -1‬إ ياش اش طاوات اشعقار ا‪ :‬اش طاوا اشعقار ا آداة ةست دما ت دؼ إش ت ظ ـ ةت ا اشي ر‪،‬‬
‫ا ةا عرؼ‬ ‫تك ف اه ة ة‬ ‫اشةاد ا شتعقار‪،1‬‬ ‫ا‬ ‫ؿ س شا إش ةعراا اش اشا اشقا‬ ‫شتت‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 12‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر ق ش ا‪ " :‬إف‬ ‫اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬كةا‬
‫يكؿ ة ة ا‬ ‫ت‬ ‫اشس ؿ اشعقارئ اشة دد ة ب اشةادة ‪ 3‬أ بله‪ ،‬ةسؾ اه كؿ تد ا‬
‫اؼ كؿ‬ ‫ا ؼ اشته ت ف أ‬ ‫راه اشةيرع اشة رئ أ ه ة ة ا اش‬ ‫اش طاوات اشعقار ا‪،"...‬‬
‫ت ه ت ف اشةعاةبلت‬ ‫اش ق ؽ اشةترت ا شه‬ ‫تص ت‬ ‫ا‬ ‫ت ف اشته اشقا‬ ‫قار‬
‫اشتعد بلت اشةتعتقا ه‪.2‬‬
‫ف ةف اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬طاوات قار ا ةؤوتا ةةس كا‬ ‫ئـ اشس ؿ اشعقارئ‬
‫ا‪ ،‬ذه اش طاوات اشته تثتتؼ إثتبلؼ ة اوق اشعقارات‬ ‫طاوات قار ا‬ ‫اه يكؿ اردئ‪،‬‬
‫ر ةةس ا‪.‬‬ ‫ة ئ ع اشت رؼ‪ ،‬ةا إذا كا ت اوعا اه ة طقا ةةس ا أ‬
‫أ‪ -‬البطاقات العقارية الشخصية‪:‬‬
‫ر اشةةس ا‪ ،‬اإف اشة ااظ اشعقارئ ةكتؼ ةسؾ ة ة ا‬ ‫اه األرائه اشر ا‬
‫‪3‬‬
‫اب اش ق ؽ اشته تـ ي ر ا‬ ‫ا‪ ،‬اقا شتترت ب األ دئ أل‬ ‫قار ا ةؤوتا يث‬ ‫طاوات‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 27‬من ألمر‬ ‫دد قرار ةف ز ر اشةاش ا‪ ،‬كةا‬ ‫‪‬‬
‫ط قا ش ة ذج ثاص‬
‫اشق اررات اشقئا ا اشته تك ف ة ئ ع إي ار‬ ‫‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ق ش ا‪ " :‬إف اشعق د‬
‫دة اه تد ا شـ عد ا ا‬ ‫ار اة‬ ‫قؽ‬ ‫اشته تثص قارات أ‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬

‫‪ِ - 1‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.114 :‬‬

‫‪ - 2‬ػجض اٌذّ‪١‬ض اٌل‪ٛ‬اعث‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.163 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- Encyclopédie Dalloz, Répertoire de droit civil, mise à jour, 1964, page : 411.‬‬
‫‪ّٛٔ - ‬طج اٌجطبلخ اٌؼمبع‪٠‬خ اٌلشو‪١‬خ‪ ،‬اٌٍّذك علُ‪.06 :‬‬

‫‪104‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا إ تقاش ا اه ة ة ا طاوات قار ا ةؤوتا تةسؾ ت اشيكؿ‬ ‫عد ةسح األرائه ت رس‬
‫اش ردئ ط قا شك ات ت دد ة ب ةرس ـ"‪.‬‬
‫اشعقارات ة ؿ‬ ‫اب اش ق ؽ‬ ‫اش ا ات اشكاا ا شتع ف أ‬ ‫تيتةؿ كؿ طاوا ت‬
‫ر ةةس ح‪ ،‬ع اشعقار‪ ،‬ة وعه ة ت اه‪،‬‬ ‫ف ا ا اش س ا شكؿ قار‬ ‫ب أف‬ ‫اشت رؼ‪ ،‬إذ‬
‫سب ةا اش اه المادة ‪ 114‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ث تـ ترت ب اش طاوات اشثا ا‬ ‫ا يكؿ ة ظـ‪،‬‬ ‫ترتب اش طاوات اشعقار ا اشيث‬
‫ت ار خ اشي ر‪ ،‬أةا‬ ‫اب اش ق ؽ‬ ‫األيثاص اشط ع ا‪ ،‬سب اشترت ب األ دئ ألشقاب أ‬
‫اش طاوات اشثا ا األيثاص اإل ت ار ا‪ ،‬اترتب ئةف ة ة ا ثا ا سب اشترت ب اشعددئ‬
‫ش ذه اش طاوات ‪.1‬‬
‫ذا اشيكؿ‪ ،‬إ ياش ةا عرؼ‬ ‫ا‬ ‫تج ف ترت ب ة ة ا اش طاوات اشعقار ا اشيث‬
‫اش رس األ دئ‪.‬‬
‫اشة ااظات‬ ‫ةست‬ ‫أف أ تب اش ارس األ د ا اشةت ا دة ت‬ ‫ت در اإليارة إش‬
‫ا‪ ،‬ةف‬ ‫اشعقار ا تعرؼ ئع ا س ا شتغا ا‪ ،‬إ ت ار ا ة ر ما ف اشع د اإلستعةارئ ةف‬
‫ذا ةا عؿ اشةد ر ا‬ ‫ظ ا‪،‬‬ ‫ا أثر اشظر ؼ اش ع ا اشته ت ط ك ات إستعةاش ا‬
‫اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا‪ ،‬تتدثؿ ة ب ةذكرة ةؤرثا اه ‪ 05‬ةائ ‪ ،2002‬ت ت روـ ‪2742‬‬
‫تد ا ا ا اشتدثؿ اشعا ؿ ةف أ ؿ ت د د ذه اش ارس‪ ،‬قؿ ة ت ا ا إش ا ارس د دة تةت‬
‫ط ا ت ا ش ذا اشغرض اؽ ثط ات تـ ت د د ا ة ب ذه اشةذكرة‪.2‬‬
‫ب‪ -‬البطاقات العقارية العينية‪:‬‬
‫ةسؾ اشة ااظ اشعقارئ اه أرائه اش تد ات اشته يةتت ا ةت ا اشةسح‪ ،‬طاوات قار ا‬
‫ا شتعقار‪ ،‬ت يأ ذه اش طاوات عد إ داع ما ؽ اشةسح‬ ‫ا اش‬ ‫ا‪ ،‬د ف ا ا اش اشا اشقا‬
‫قار‪ ،‬ؤير ه ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬كؿ ت رؼ وا ه رد ت‬
‫د س اش‪.3‬‬ ‫ت اشداتر اشعقارئ ت‬ ‫ت اش طاوا اشة يأة‬
‫تتئةف اش طاوات اشعقار ا اش س ا شكؿ تد ا تا عا إلثت اص اشة ااظا اشعقار ا‬
‫ذشؾ المادة ‪ 29‬من‬ ‫ت ت‬ ‫طاوات اشعقارات اش ئر ا‪ ،‬كةا‬ ‫طاوات وطق األرائه‪،‬‬

‫‪1‬‬
‫‪- Encyclopédie Dalloz, 1964, op-cit, page : 412.‬‬
‫‪ - 2‬اٌّظوغح اٌوبصعح ثزبع‪٠‬ز ‪ ،2002/05/05‬رذذ علُ‪ ،2742 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ "رجض‪٠‬ض اٌف‪ٙ‬بعؽ األثجض‪٠‬خ"‪ِ ،‬جّ‪ٛ‬ػخ إٌو‪ٛ‬م (اٌزؼٍ‪ّ١‬بد ‪ ٚ‬إٌّل‪ٛ‬عاد‬
‫‪ٚ‬اٌّظوغاد اٌشبهخ ثأِالن اٌض‪ٌٚ‬خ ‪ٚ‬اٌذفع اٌؼمبع‪ٌ ٞ‬ـٕخ ‪ 2002‬اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ)‪ٚ ،‬ػاعح اٌّبٌ‪١‬خ‪.‬‬
‫‪ِ - 3‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.124 :‬‬

‫‪105‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ث اش ا ا‪" :‬إف طاوات اشعقارات تتئةف اش س ا شكؿ‬ ‫المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬

‫تد ا تا عا إلثت اص اشة ااظا اشعقار ا طاوات وطق األرائه‪ ،‬طاوات اشعقارات اش ئر ا"‪.‬‬
‫دة قار ا‬ ‫ب‪ -1‬طاوات وطق األرائه‪ :‬ت دث طاوا وطق األرائه اش س ا شكؿ‬
‫دة اه ةسح األرائه اشعاـ اشذئ تـ إ داده‪ ،‬تعرؼ اش دة اشعقار ا أ ا ة ة ع اشقطق‬ ‫ة‬
‫س اش ق ؽ األ اش‪،1‬‬ ‫اشةمقتا‬ ‫اشي ع‬ ‫اشة ا رة اشته تيكؿ ةتك ا ا دة أ ةتك ا ت‬
‫ترت ب كؿ‬ ‫سب اشترت ب األ دئ شؤلوساـ‪،‬‬ ‫ترتب ئةف ة ة ا ةتة زة سب كؿ تد ا‬
‫ت ت ذشؾ المادة‬ ‫وسـ تـ سب اشترت ب اشت ا دئ ألرواـ ةثطط ةسح األرائه‪ ،‬كةا‬
‫‪ 26‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫رات المادة ‪ 21‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ‬ ‫ب‪ -2‬طاوات اشعقارات اش ئر ا‪:‬‬
‫تك ف ة ئ ع إ داث طاوات‬ ‫اشذكر‪ ،‬اشعقارات اش ئر ا ق ش ا‪ " :‬تعت ر كعقارات ئر ا‬
‫دة‬ ‫ر اشة ا اشة‬ ‫ص ت ا اه اشةادة ‪ 20‬أ بله‪ ،‬اشعقارات اشة ا أ‬ ‫ة‬ ‫قار ا كةا‬
‫ا ظاة ا شت ات اشسك ا اشتا عا شت تد ات اشته ز د سكا ا ف‬ ‫اشطروات اشةروةا‬ ‫ت‬
‫‪ 2000‬سةا‪."...‬‬
‫ف ةف ذه اش طاوات اه ةت ا ترت ا‪:‬‬ ‫تع ف ت اشة ااظ اشعقارئ اشتة ز ف‬
‫دةا ك ف قار ة ه ةث ص شئلستعةاؿ‬ ‫* ا اؾ طاوات قار ا اةا ‪ ،‬ت دث‬
‫ة ة ع أ زاش‬ ‫اشت راات اش اردة ت‬ ‫اإل راشات‬ ‫درج ا ا كااا اش ا ات‬ ‫اش ةا ه‪،‬‬
‫اشعقار‪.‬‬
‫قار تـ تقس ةه‬ ‫قار ا ثا ا اشةتك ا اشةيتركا‪ ،‬ت دث شكؿ‬ ‫* كذشؾ طاوات‬
‫ا‪.‬‬ ‫ت ز ته ةف اشعقار اشكته أ اش ةا ه اشةةت ؾ ذه اش‬
‫سب اشترت ب‬ ‫ترتب اش طاوا ت اشثا ا ت عا شترت ب اش طاوات اشعاةا اشةطا قا‬
‫اشعددئ شتقطق‪ ،‬كةا أيارت إش ذشؾ المادة ‪ 2/32‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ت المادة ‪ 34‬من‬ ‫اش طاوا اشعقار ا‪ ،‬اقد‬ ‫ت‬ ‫أةا ا ةا تعتؽ ك ات اشتأي ر‬
‫ب أف تيتةؿ‬ ‫المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ت أف كؿ ةت ا تأي ر ثا ا اإل راش‪،‬‬
‫ت اش ا ات اشتاش ا‪:‬‬
‫اش ما ؽ أ اشق اررات اشقئا ا اشته تـ ي ر ا‪.‬‬ ‫‪ -‬تار خ اشعق د‬
‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 23‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ّٛٔ - ‬طج اٌجطبلخ اٌؼبِخ‪ ،‬اٌٍّذك علُ‪.07 :‬‬
‫‪ّٛٔ - ‬طج اٌجطبلخ اٌشبهخ ثبٌٍّى‪١‬خ اٌّلزغوخ‪ ،‬اٌٍّذك علُ‪.08 :‬‬

‫‪106‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫‪ -‬تار خ اإلت او ات أ اشير ط أ اشتس بلت اشته تـ ي ر ا‪.‬‬

‫‪ -‬إسـ اشة مؽ أ اشستطا اشقئا ا أ اإلدار ا اش ادرة ة ا اش م قا‪.‬‬
‫‪ -‬اشمةف األساسه أ اشتقد رئ أ اشةعدؿ‪.‬‬
‫ة ة ع اشةت قات اشةئة ا‪.‬‬ ‫‪ -‬ة تغ اشد ف‬
‫ة ار عه‪.‬‬ ‫كةا أ ه ال د أف ظ ر اه كؿ ةت ا تأي ر تار خ اشي ر‬
‫ةق ئر رة‬ ‫ةقر شة‪ ،‬اش ر األس د اشذئ ال ة‬ ‫تتـ ةت ا اشتأي ر ك ا ائ ا‬
‫تسطر اشثط ط‬ ‫األرواـ اشةؤرثا‪،‬‬ ‫إستعةاؿ األثتاـ‬ ‫إستعةاؿ اشةثت رات اش ار ا‪،‬‬
‫اشةظ ر اشثار ه شت طاوا‬ ‫ت‬ ‫اشكيط‪ ،‬شةا ش ـ ةف تأم ر‬ ‫اشةسطرة ةق ت ادئ اشت ي ر‬
‫اشعقار ا‪.‬‬
‫اش ق ؽ اشةق دة ت اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬أشزـ اشةيرع‬ ‫ةف أ ؿ اشت روا ف اشتأي رات‬
‫اشذئ ةف يأ ه أف قد‬ ‫ئق ثط اش ر األ ةر ت ت كؿ ةت ا إ راش د دة‪ ،‬ت اش‬
‫ا‪.1‬‬ ‫ةت ا اشتأي ر اشسا قا آمار ا اشقا‬
‫اش األمر‬ ‫‪ -2‬تست ـ اشداتر اشعقارئ‪ :‬عد ت ه اشةيرع اش از رئ ش ظاـ اشي ر اشع ه‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫ا ه ةف ةراس ـ ت ذ ا أ كاـ تقئه أ ه اه اشة اطؽ اشته‬ ‫اشساشؼ اشذكر‪ ،‬ةا‬ ‫‪74/75‬‬
‫ا و ا‪،‬‬ ‫ا شتةتك ا اشعقار ا‪ ،‬ذ‬ ‫يةتت ا ةت ا ةسح األرائه‪ ،‬عد اشداتر اشعقارئ س دا وا‬
‫ا شتعقار ة ئ ع اشت رؼ‪ ،‬إذ تس ؿ ا ه ة ق اش ق ؽ اشعقار ا‬ ‫رسـ ئ ح اش ئع ا اشقا‬
‫ا‪.‬‬ ‫ةا رد ت ا ةف ت راات وا‬
‫عد اشداتر اشعقارئ اشذئ ستـ إش ةاشؾ اشعقار‪ ،‬اؽ اش ة ذج اشة دد ة ب اشقرار‬
‫اش ادر ف ز ر اشةاش ا تار خ ‪ 27‬ةائ ‪ 1976‬اشةتئةف ت د د ة ذج اشداتر اشعقارئ‪، 3‬‬
‫ذا اشةاشؾ اشذئ ك ف قه وا ةا ة اس ا إ ياش اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬ا د ف اه اشداتر اشعقارئ‬
‫ا ب اش ؽ اشع ه‪،‬‬ ‫ا‬ ‫دة اه اش طاوا اشعقار ا‪ ،‬ةف‬ ‫اشةعت ةات اشة‬ ‫كااا اش ا ات‬
‫ةا مقته ةف أ اش‪.‬‬ ‫ؼ شتعقار‬
‫ا ب اشداتر اشعقارئ‪ ،‬س اش كاف ذا اشت رؼ‬ ‫د د شتةاشؾ‬ ‫قارئ‬ ‫كؿ ت رؼ‬
‫اشذئ د ه‬ ‫ه ئ ط د د شتداتر اشعقارئ‪،‬‬ ‫ة يئ أ ةعدؿ أ ةتغه ش ؽ اشةتك ا‪ ،‬تج‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.117 :‬‬

‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصر‪ ِٓ 19 ٚ 18 ٓ١‬األِغ ‪ 74/75‬اٌّزضّٓ إػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ ‪ ٚ‬رأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ - 3‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ِ ،‬جّغ إٌو‪ٛ‬م اٌزلغ‪٠‬ؼ‪١‬خ ‪ ٚ‬اٌزٕظ‪١ّ١‬خ اٌّزؼٍمخ ثبٌؼمبع‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.557 :‬‬
‫‪ّٛٔ - ‬طج اٌضفزغ اٌؼمبع‪ِ ٞ‬ج‪ ٓ١‬ف‪ ٟ‬اٌٍّذك علُ ‪.09 :‬‬

‫‪107‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫تستةه اشةت رؼ إش ه إ ت اره اشةاشؾ اش د د ةف اشة ااظا اشعقار ا‬ ‫اشةاشؾ اشسا ؽ‪،‬‬
‫‪،‬دف‬ ‫ةقر شة‪ ،‬اش ر األس د اشذئ ال ة‬ ‫اشةثت ا‪ ،‬عد أف ؤير ت ه ك ا ائ ا‬
‫د ا ةف طرؼ األ اف اشةكت ف‬ ‫اشا‬ ‫ح األثطاش اشةاد ا اه‬ ‫كيط أ ت ي ر‪ ،1‬ات‬
‫اإلي اد‬ ‫اشة ااظ اشعقارئ ةعا ت ا‬ ‫ف طر ؽ اإل االت اشته ال د ت‬ ‫عةت ا اشتأي ر‪،‬‬
‫ت ا‪ ،‬اقا شةا ددته المادة ‪ 45‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ة ض‪ ،‬أشزـ اشةيرع أف تك ف‬ ‫تك ف ةت ا اشتأي ر ع دة ف أئ ش س أ‬ ‫ت‬
‫ذشؾ ت‬ ‫غ رة‬ ‫ا أ رؼ‬ ‫األسةاش اشيث‬ ‫كتا ا األسةاش اشعا ت ا شؤلطراؼ أ رؼ ك رة‪،‬‬
‫ت ا اشةعت ةات‪ ،‬س اش تعتؽ األةر‬ ‫ا شذشؾ‪ ،‬شتتأكد ةف اش دا ؿ اشةق دة‬ ‫اشثا ا اشةث‬
‫ة وعا‪ ،‬ةق ئر رة‬ ‫تع ف األ طراؼ أ اشعقارات‪ ،‬اإ ه ال د أف تك ف ذه اش دا ؿ ةروةا‬
‫ر اشة ررة‪.2‬‬ ‫اإلئااات‬ ‫ذا شت ادئ اشتز ر‬ ‫ئق ثط اش ر عد كؿ ةت ا إ راش‪،‬‬
‫ظ ار أل ة ا اش ا ات اشته تئة ا اشداتر اشعقارئ‪ ،‬اقد أ ب اشةيرع اش از رئ أف‬
‫ا اشداتر اشعقارئ‪ ،‬ت ت طا تا‬ ‫تك ف اش ما ؽ اشة د ا اشة ااظا اشعقار ا و د ي ر ا ة‬
‫ر أ ه اه عض األ اف أ از اشةيرع شتة ااظ اشعقارئ إ راش ةت ا اشي ر‬ ‫راض اإل راش‪،‬‬
‫ةف د ف أف طتب اشداتر اشعقارئ‪ ،‬إذا تعتؽ األةر‪:‬‬
‫‪ -‬أ د اشعق د اشةيار إش ا اه المادة ‪ 13‬من األمر ‪ 74/75‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر‬
‫تأس س اشس ؿ اشعقارئ‪.‬‬ ‫اشةتئةف إ داد ةسح األرائه اشعاـ‬ ‫‪1975‬‬
‫در د ف ةسا دة اشةاشؾ أ ئده‪.‬‬ ‫‪ -‬عقد ة رر أ ورار وئا ه‬
‫‪ -‬تس ؿ إةت از أ ر ف وا ه أ وئا ه‪.‬‬
‫ت اشة ااظ اشعقارئ اه ذه اش االت اشةيار إش ا أ بله‪ ،‬أف تغ ت ذ إ راش اشي ر إش‬
‫ت ا ةق إيعار اإلستبلـ تئةف إ ذار اشةع ه‪،‬‬ ‫ا ز اشداتر اشعقارئ‪ ،‬ة ب رساشا ة‬
‫ئر رة إ دا ه شتداتر اشعقارئ شد اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا اه أ ؿ ثةسا ير ةا ةف‬
‫ت ا و د ئ ط اشداتر اشعقارئ‪ ،‬أةا إذا قه اإل ذار‬ ‫تار خ إيعار إستبلـ اشرساشا اشة‬
‫دع اشةاشؾ اشةت رؼ اشداتر‬ ‫اؾ ت رؼ وا ه اوؿ شتةتك ا‪ ،‬شـ‬ ‫د ف ت ا‪ ،‬كاف‬
‫ت ه اشت رؼ اشقا ه‪ ،‬اإ ه ةكف شتة ااظ‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا و د اشتأي ر‬ ‫اشعقارئ شد‬

‫‪1‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page 140.‬‬
‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.119 :‬‬

‫‪108‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ير‬ ‫اشعقارئ اه ذه اش اشا أف ستـ اشةاشؾ اش د د أئ اشةت رؼ إش ه داتر قارئ آثر‪،‬‬

‫ؿ ت ه‪.1‬‬ ‫اه اش طاوا اشعقار ا اشثا ا ذا اشعقار ت اشداتر اشة‬
‫اب اش ق ؽ‬ ‫دد األيثاص أ‬ ‫تثتتؼ ك ات تست ـ اشداتر اشعقارئ إثتبلؼ‬
‫ا ب اش ؽ اشع ه يث ا ا دا‪ ،‬اإف ةت ا اشتست ـ تتـ‬ ‫اشع ا‪ ،‬ا ه اش اشا اشته ك ف ا ا‬
‫اشي ع‪ ،‬اإ ه اه ذه‬ ‫اب ق ؽ ت‬ ‫اؾ يث اف أ أكمر أ‬ ‫ا‪ ،‬أةا إذا كاف‬ ‫شه يث‬
‫ت‬ ‫ا شتستـ اشداتر اشعقارئ‪،‬‬ ‫ـ‪ ،‬ة ب كاشا وا‬ ‫اش اشا تع ف ت ـ تع ف ك ؿ ةف‬
‫اشة ااظ اشعقارئ اه ذه اش اشا اإليارة ت اش طاوا اشعقار ا اشته تثص س اشعقار‪ ،‬اش ا‬
‫ا شئ ا ه‪.2‬‬ ‫إسـ ةستتةه ت‬ ‫اشته آش إش ا اشداتر اشعقارئ‬
‫إال أ ه اه اشا ئ اع اشداتر اشعقارئ أ تت ه‪ ،‬اقد أ از اشةيرع شتةاشؾ ة ب أ كاـ‬
‫داتر قارئ د د‪ ،‬ذشؾ‬ ‫ؿ ت‬ ‫المادة ‪ 52‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬أف ت‬
‫ذا اشداتر‪ ،‬كةا أ ه ت‬ ‫ؿ ت‬ ‫ةس ب شتة ااظ ت اش‬ ‫عدةا أف قدـ طتب ةكت ب‬
‫اشة ااظ اشعقارئ اه اشا إ داد داتر قارئ د د‪ ،‬أف عةؿ ت إتبلؼ اشداتر اشسا ؽ‪ ،‬أف‬
‫ي ر ش ذا اإلتبلؼ ت اش طاوا اشعقار ا ثا ا ذات اشعقار‪.3‬‬
‫أةا ا ةا ثص اش ا اشقئا ا اشةثت ا اشطعف اشةقدـ ةف أ ؿ إشغاش اشداتر اشعقارئ‪،‬‬
‫اشذئ شه ال ا اش ظر‬ ‫اقد ذ ب اش عض إش اشق ؿ أف اشقئاش اشعادئ " اشقئاش اشعقارئ "‪،‬‬
‫ر‬ ‫ب ت اش ق ؽ اشعقار ا اشته كرس ا اشداتر اشعقارئ‪،‬‬ ‫اه ذشؾ‪ ،‬ت أساس أف اشطعف‬
‫ث ؿ اإلثت اص‬ ‫اشةستقر شة تس اشد شا‪ ،‬ذ ب كس ذشؾ‬ ‫أف اإل ت اد اشقئا ه اشما ت‬
‫إش اشقائه اإلدارئ‪ ،‬ت أساس أف اشداتر اشعقارئ عد ةما ا‬ ‫اه اش ظر شةمؿ ذه اشد ا‬
‫ادر ف اشة ااظ اشعقارئ‪.4‬‬ ‫ورار إدارئ‬
‫ت در اإليارة اه األ ث ر أ ه عد اإل ت اش ةف اشةسح اشياةؿ شكااا أرائه اش ة ر ا‪،‬‬
‫د إلم ات اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬ةبل بالمادة ‪ 19‬من األمر‬ ‫اإف اشداتر اشعقارئ س ك ف اشدش ؿ اش‬
‫المادتين ‪ 32‬و ‪ 33‬من المرسوم ‪ 32/73‬المؤرخ في ‪ 95‬جانفي‬ ‫‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫تا ت اشت اشه‪:‬‬ ‫ث‬ ‫‪ 1973‬اشةتعتؽ إم ات ؽ اشةتك ا اشثا ا ‪،5‬‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 50‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬

‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 47‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 49‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ - 4‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌمضبء اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.35 :‬‬
‫‪ - 5‬اٌّغؿ‪ 32/73 َٛ‬اٌّؤعر ف‪ 1973/01/05 ٟ‬اٌّزؼٍك ثئثجبد دك اٌٍّى‪١‬خ اٌشبهخ‪ ،‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ‪ ،‬اٌؼضص ‪ ،15‬اٌّؤعسخ ف‪.1973/02/20 ٟ‬‬

‫‪109‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫قار ا ة رد إ داث اشةسح اشعاـ ألرائه‬ ‫المادة ‪ " : 32‬تست دؿ ي ادات اشةتك ا دااتر‬
‫اش بلد‪."...‬‬
‫أساس ة ة ا اش طاوات اشعقار ا اش تد ا‬ ‫المادة ‪ " :33‬إف اشدااتر اشعقار ا اشة ئ ا ت‬
‫ص ال قا اشة طتؽ‬ ‫سب اشك ات اشته ست دد اه‬ ‫ةسح األرائه اشة دث س يكؿ‬
‫د إلواةا اش ا اه يأف اشةتك ا اشعقار ا"‪.‬‬ ‫اش‬ ‫اش د د‬
‫ةا أكده كذشؾ ةئة ف القرار ‪ 197929‬المؤرخ في ‪.12999/96/28‬‬
‫ث تئح ةف ثبلؿ ة ار عا اشقرار ة ؿ اشطعف أف وئاة اشة تس‬ ‫ث اش ا ه‪(:‬‬
‫ذ ا إش اشق ؿ " أف اشداتر اشعقارئ‬ ‫د دش ؿ اإلم ات اه اشد‬ ‫أسس ا ورار ـ ت إ عداـ‬
‫ث ةف اشما ت أف اشقا ف‬ ‫اشةستظ ر ه ةف طرؼ اشةد ه ال ق ـ ةقاـ س د اشةتك ا"‪ ،‬شكف‬
‫د إلم ات اشةتك ا‬ ‫عت ر اشداتر اشعقارئ أ ه س ك ف اشدش ؿ اش‬ ‫ثبلؼ ذشؾ‪،‬‬ ‫ت‬ ‫ص‬
‫ةبل بالمادة ‪ 19‬من األمر ‪ ،74/75‬كذشؾ المادتين ‪ 32‬و ‪ 33‬من المرسوم‬ ‫اشعقار ا‪،‬‬
‫‪ 32/73‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫د دش ؿ ت إم ات اشةتك ا اشعقار ا ر ـ‬ ‫دـ‬ ‫ت ا إش‬ ‫ةف مةا اإف اشقئاة شةا ت‬
‫شـ ئة ا ورار ـ األساسه‬ ‫اإلستظ ار اشداتر اشعقارئ ك ف ود أثط ا اه تط ؽ اشقا ف‬
‫اإل طاؿ)‪.‬‬ ‫اشقا ه اشست ـ‪ ،‬ةةا عرئه شت قض‬
‫ت ا تة ا شئل داع اشقا ه اشذئ‬ ‫إذف إف إ راش ةت ا اشي ر شةثتتؼ اشة ررات‬
‫ا اشةيرع‪ ،‬إذ أ ه اه اشا تثتؼ أ د ذه اشق ا د أ اشير ط‬ ‫تت ار ا ه اشير ط اشته أ‬
‫ر وا ه‪ ،‬تق ـ ةسؤ ش ا اشة ااظ اشعقارئ اه رائه‪.‬‬ ‫ح اإل داع‬
‫الفرع الثاني‪ :‬اإليداع غير القانوني و مسؤولية المحافظ العقاري في رفضو‬
‫إست اش‬ ‫بل ات اسعا اه ةراو ا ةد‬ ‫ث ؿ اشةيرع اش از رئ شتة ااظ اشعقارئ‬
‫أ ط شه ستطا راض‬ ‫اشق ا د اشته ص ت ا اشقا ف‪،‬‬ ‫اشة ررات اشةراد ي ر ا شتير ط‬
‫اإل داع‪ ،‬إذا ت ف شه عد اش ص اشسر ق شة ةؿ اش ما ؽ قص أ ثتؿ ا ا‪ ،‬ستطا راض‬
‫ت ه اه ذه اش اشا اش ص اشدو ؽ اشةعةؽ شتة رر‬ ‫اإل راش عد و شه شئل داع‪ ،‬إذ تع ف‬
‫اشة دع و د ي ره‪.‬‬

‫‪ - 1‬اٌّجٍخ اٌمضبئ‪١‬خ ‪ ،2001‬اٌؼضص‪ ،01 :‬م‪ ،252 :‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌمضبء اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.34 :‬‬

‫‪110‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا اشة ااظ اشعقارئ اه إطار ة ته‪ ،‬ت عته‬ ‫إال أف ذه اشستطات اش اسعا اشته تةتق‬
‫اشتاشه أكمر ـ ت ةبل شتةسؤ ش ا‪.‬‬ ‫ف رئا شؤلثطاش‬ ‫أكمر اشة‬
‫أوال‪ :‬اإليداع غير القانوني لموثائق بالمحافظة العقارية‬
‫ةف أ ؿ ةراو ا دو قا ةعةقا شتة رر اشةراد ي ره‪ ،‬ئق اشةيرع اه د اشة ااظ‬
‫ةا‪ :‬راض اإل داع أ راض اإل راش اه اشا و شه شئل داع ‪.1‬‬ ‫تف‬ ‫اشعقارئ س تت ف وا‬
‫‪ -1‬راض اإل داع‪ :‬إف راض اإل داع ةف و ؿ اشة ااظ اشعقارئ أته ة ايرة عد إ داع‬
‫اش م قا اشةراد ي ر ا اه اشة ااظا اشعقار ا اشةثت ا إوت ة ا‪ ،2‬عد ةراو ا سر عا دو قا شت م قا‬
‫دـ إي ار اشة ررات‬ ‫تغ اشةع ه األةر ةا ظ ر شه ةف قص اه اش ا ات أ‬ ‫اشة د ا‪،‬‬
‫اشةرتكز ت ا اه ةت ا اشت رؼ ثبلؿ ةدة ثةسا ير ـ ةف تار خ اإل داع‪.‬‬
‫كته‪ ،‬إذ ثص اش م قا اشة د ا أكةت ا‪ ،‬إذا ةا ت ف‬ ‫راض اإل داع إ راش ا رئ‬
‫ا‬ ‫د قص أ ثتؿ اه اشيرط اشيث ه شؤلطراؼ أ اه اش ا ات اش‬ ‫شتة ااظ اشعقارئ‬
‫ه اش االت اشته ددت ا المادة ‪ 199‬من‬ ‫د قص م قا اه اش ما ؽ اشة د ا ‪،3‬‬ ‫شتعقار‪ ،‬أ‬
‫ر كةا ته‪:‬‬ ‫المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ت س ؿ اش‬
‫اشة ااظ اشعقارئ إةا اشداتر اشعقارئ أ ةستثرج ةسح‬ ‫دـ تقد ـ إش‬ ‫اشا‬ ‫‪ -‬اه‬
‫األرائه اش س ا شتعقارات اشةةس ا‪ ،‬كذا ما ؽ اشق اس اه اشا تغ ر د د اشةتك ا‪ ،‬أ‬
‫تقد ـ ةستثرج ةسح األرائه ع د تار ثه إش أكمر ةف ستا أي ر‪.‬‬
‫د‬ ‫ا األطراؼ‬ ‫دةا ك ف اشت د ؽ ت‬ ‫ص‪،‬‬ ‫‪ -‬كةا راض اإل داع ت اشث‬
‫ص ت ا اه المواد من ‪62‬‬ ‫اإلوتئاش ت اشيرط اشيث ه إذا شـ تـ ئةف اشير ط اشة‬
‫إلى ‪ 65‬و المادتين ‪ 192‬و ‪ 193‬من المرسوم ‪.63/76‬‬
‫د دـ تقد ـ أئ م قا تك ف ا ا اشتست ـ أل ؿ و ؿ اإل داع‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫دةا ك ف تع ف اشعقارات ال ست ب أل كاـ المادة ‪ 66‬من المرسوم ‪.63/76‬‬ ‫‪-‬‬
‫اإلةت ازات‪ ،‬ال ت ت ئ ت‬ ‫دةا تك ف اش دا ؿ اشة د ا ةف أ ؿ و د اشر ف‬ ‫‪-‬‬
‫اش ا ات اشةطت ا اه المواد ‪ 93‬و ‪ 95‬و ‪ 98‬من المرسوم ‪ ،63/76‬أ تك ف ذه اش دا ؿ‬
‫ر ة ررة ت اإلستةارات اشةقدةا ةف طرؼ اإلدارة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪- Henri et Léon Mazaud, Jean Mazeaud, François Chabas, op-cit, page : 625.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page : 485.‬‬
‫‪ِ - 3‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.126 :‬‬

‫‪111‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ح‬ ‫ر‬ ‫رة اشرسة ا أ اش سثا اشة د ا أف اشعقد اشةراد ي ره‬ ‫دةا تظ ر اش‬ ‫‪-‬‬
‫ث اشيكؿ‪.‬‬ ‫ةف‬
‫ص ت ا اه المواد‬ ‫ه شتتقس ـ ت اشير ط اشة‬ ‫د دـ إست اش اش د ؿ اش‬ ‫‪-‬‬
‫من ‪ 67‬إلى ‪ 71‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬إذا كا ت اش م قا اشة د ا تتعتؽ ةتك ا‬
‫اشط قات‪.‬‬
‫ةف اشةبل ظ أف اشةيرع ود دد االت راض اإل داع اه المادة ‪ 199‬من المرسوم‬
‫إةكا ا أف تك ف س ا اه‬ ‫‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬د ف أف أثذ ع ف اإل ت ار االت أثر‬
‫اترة دراست ا ة ق اشت رؼ‬ ‫راض اإل داع‪ ،‬ك د ر وا ف د د ةا ف اترة إ داع اش م قا‬
‫اشذئ ت ط ئ ت ه اش م قا ة ئ ع اإل داع‪.1‬‬
‫األ ؿ أف راض اإل داع إ راش كته‪ ،‬إال أ ه اه عض األ اف ك ف راض اشة ااظ‬
‫ت ا المادة ‪ 196‬من‬ ‫ت‬ ‫اشعقارئ شئل داع رائا ز ا إذا تعتؽ األةر اش االت اشته‬
‫تعتؽ األةر ػ‪:‬‬ ‫المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ث أف اش م قا اشة د ا اه ةمؿ ذه‬ ‫‪ -‬اشا زع اشةتك ا ةف أ ؿ اشة عا اشعاةا‪،‬‬
‫ةتة زة ةمؿ دد اشةاشك ف أ ة ة ات اشةاشك ف ت اشي اع‪،‬‬ ‫اش اشا تتئةف إ راشات كم رة‬
‫عئ ـ د ف آثر‪.‬‬ ‫ا ةكف أف ك ف اشراض ت‬
‫‪ -‬اشا اشة از دات سب وطق األرض‪ ،‬أ اش ع اشةتة زة اشة زة ة ب قد ا د‪ ،‬ا ه‬
‫ذه اش اشا اإف اش م قا اشة د ا تتئةف إ راشات كم رة ةمؿ دد وطق األرض اشته تةت ت ا‬
‫اشة از دات أ اش ع اشةتة زة‪.‬‬
‫سثا ةف‬ ‫اشا ةا إذا كا ت اش ما ؽ اشة د ا و د ي ر ا إةت ازات أ ر ف أ‬ ‫‪-‬‬
‫ت ا عض‬ ‫ز‪ ،‬تتئةف ثبلاات اه تع ف عض اشعقارات اشةرتب‬ ‫اشت ه اشةسا ئ شت‬
‫ز‪ ،‬اإف اإل راش ق ؿ اش س ا شتعقار اشذئ ك ف تع ه ةطا قا شتير ط اشته‬ ‫اش ق ؽ أ اش‬
‫ا او ا أ ةثاش ا ش ذه‬ ‫اشراض اش س ا شتعقارات اشته ك ف تع‬ ‫ت ا اشقا ف‪،‬‬ ‫ص‬
‫اشير ط‪.‬‬
‫ؿ‬ ‫ت ا ةق إيعار اش‬ ‫تغ اشة ااظ اشعقارئ و ارره اشراض اسطا رساشا ة‬
‫اش ص اشقا ه اشذئ‬ ‫ا تار خ اشراض‪ ،‬أس ا ه‬ ‫دد ة‬ ‫اشت د ؽ‪،‬‬ ‫ا شتة وق ت‬ ‫ة‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.131 :‬‬

‫‪112‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫تـ اشت ت غ اسطا اشتست ـ اشيث ه‬ ‫ي ادته ذشؾ‪ ،‬أ‬ ‫رره‪ ،‬ةق ئر رة ت و ق اشة ااظ‬
‫ـ ةف تار خ‬ ‫ك ف ذشؾ اه ةدة ثةسا ير‬ ‫اشت د ؽ ةق إورار اإلستبلـ‪،‬‬ ‫شتة وق ت‬
‫ر ة ترةا اه اش اوق اشعةته‪ ،‬ظ ار شكمرة اش ما ؽ‬ ‫د أف ذه اشةدة‬ ‫اإل داع ‪ ،1‬إال أ ا‬
‫ذا ةا عؿ اشةد ر ا اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا ت در‬ ‫اشة ااظا اشعقار ا‪،‬‬ ‫اشة د ا ت ةست‬
‫‪2‬‬
‫تثطر ا ا ةدراش اش ظ اشعقارئ ت‬ ‫ةذكرة ةؤرثا اه ‪ 13‬أكت ر ‪ 2004‬ت ت روـ ‪5346‬‬
‫ف ت ت ستطت ـ‪ ،‬ت ئر رة إ تراـ ذا األ ؿ‬ ‫يدة اشة ااظ ف اشعقار ف اشة ئ‬ ‫ث‬
‫أئ‬ ‫ا أثر ‪،‬‬ ‫ا‪ ،‬ةعاش ا اشةت ات اشة د ا ة اش ـ سب تار خ تس ت ا ةف‬ ‫ةف‬
‫اشعزؿ ا ار ةف‬ ‫ةثاش ا شتعت ةات ذه اشةذكرة‪ ،‬عرض اشة ااظ اشعقارئ اشةتس ب ا ا إش‬
‫ه‪.‬‬ ‫ة‬
‫ود ث ؿ اشةيرع اش از رئ شتة دع اه اشا راض اإل داع ةف و ؿ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬أف‬
‫اه إ تظار ذشؾ اإ ه ال تـ تس ؿ‬ ‫ه شت م قا ة ؿ اشراض‪،‬‬ ‫قدـ طتب إ داع د د عد ت‬
‫ال تتـ ةت ا اشي ر إال عد اإل داع اش د د‪ ،‬إذا تـ ةف و ؿ‬ ‫اش م قا اشة د ا اه س ؿ اإل داع‪،‬‬
‫اشة دع‪ ،‬تةت اشة ااقا ت ه ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‪.3‬‬
‫أةا إذا إ ت ر اشة دع ورار راض اإل داع اش ادر ف اشة ااظ اشعقارئ ا ر اه قه‪،‬‬
‫اإف شه اه ذه اش اشا ة تا ي ر ف شتطعف اه ورار اشراض أةاـ اش ا اشقئا ا اشةثت ا‪،‬‬
‫اه ذه اش اشا األث رة ت‬ ‫اشته ك ف كة ا إةا ةؤ د شقرار اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬أ ةتغه شه‬
‫اشة ااظ اشعقارئ إتةاـ إ راشات اشي ر طر قا اد ا‪.‬‬
‫دث أف ق ؿ اشة ااظ اشعقارئ ةت ا اإل داع‪،‬‬ ‫راض اإل راش‪ :‬ود‬ ‫‪ -2‬و ؿ اإل داع‬
‫اشةعةؽ شت م قا اشةراد‬ ‫إال أ ه راض إتةاـ إ راش اشي ر‪ ،‬إذا ت ف شه عد اش ص اشدو ؽ‬
‫ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬أ ا ةي ا ع ب ةف‬ ‫ةقار ت ا اش ا ات اشةق دة ت‬ ‫ي را‬
‫دـ إرااؽ‬ ‫د‬ ‫اشع ب‪ ،‬س اش تعتؽ األةر عدـ اشتع ف اشدو ؽ شؤلطراؼ أ اشعقارات‪ ،‬أ‬
‫ةته اشة رر ةثاشؼ‬ ‫أف اشت رؼ اشذئ‬ ‫عض اش ما ؽ اشته طتب إستكةاش ا‪ ،‬أ‬
‫ت ه المادة ‪ 195‬من المرسوم ‪63/76‬‬ ‫ت‬ ‫سب ةا‬ ‫اآلداب اشعاةا‪،4‬‬ ‫شت ظاـ اشعاـ‬
‫اشساشؼ اشذكر‪.1‬‬

‫‪ - 1‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 107‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬

‫‪ - 2‬اٌّظوغح اٌوبصعح ثزبع‪٠‬ز ‪ ،2004/10/13‬رذذ علُ‪ ،5346 :‬ثؼٕ‪ٛ‬اْ " آجبي رٕف‪١‬ظ إجغاءاد اٌل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ِ ،" ٞ‬جّ‪ٛ‬ػخ إٌو‪ٛ‬م (اٌزؼٍ‪ّ١‬بد‬
‫‪ٚ‬إٌّل‪ٛ‬عاد ‪ ٚ‬اٌّظوغاد اٌشبهخ ثأِالن اٌض‪ٌٚ‬خ ‪ ٚ‬اٌذفع اٌؼمبع‪ٌ ٞ‬ـٕخ ‪ )2004‬اٌوبصعح ػٓ اٌّض‪٠‬غ‪٠‬خ اٌؼبِخ ٌألِالن اٌ‪ٛ‬طٕ‪١‬خ‪ٚ ،‬ػاعح اٌّبٌ‪١‬خ‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- Gabriel Marty, Pierre Raynaud, Philippe Jestaz, op-cit, page : 485.‬‬
‫‪ِ - 4‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.127 :‬‬

‫‪113‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اه اشا و ؿ اإل داع ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬اإ ه س ؿ ذشؾ اه س ؿ اإل داع‪،‬‬
‫إال أ ه وؼ إ راش اشي ر إذا ةا ت ارت أ د األس اب اشته ددت ا المادة ‪ 191‬من المرسوم‬
‫اشته رد ا كةا ته‪:‬‬ ‫ر‪،‬‬ ‫‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ت س ؿ اش‬
‫ر ةت ااقا‪.‬‬ ‫األ راؽ اشةراقا‬ ‫دةا تك ف اش ما ؽ اشة د ا‬ ‫‪-‬‬
‫دةا ك ف ةر ق اإل راش اشسا ؽ اشةطت ب ة ب المادة ‪ 1/95‬من المرسوم‬ ‫‪-‬‬
‫ح‪.‬‬ ‫ر‬ ‫‪63/76‬‬
‫ة دد‬ ‫تع ف اشعقارات أ اشيرط اشيث ه‪ ،‬كةا‬ ‫دةا ك ف تع ف األطراؼ‬ ‫‪-‬‬
‫ر ةتطا ؽ ةق اش ا ات اشةق دة ت اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬ ‫اه المادة ‪ 65‬من المرسوم ‪63/76‬‬
‫اشة ددة اه اش ما ؽ اشة د ا‬ ‫ا اشةت رؼ أ اش ا ز األث ر‪،‬‬ ‫دةا تك ف‬ ‫‪-‬‬
‫دة ت اش طاوات اشعقار ا‪.‬‬ ‫ةت اوئا ةق اش ا ات اشة‬
‫ص ت ه اه المادة ‪ 194‬من المرسوم ‪ 63/76‬كيؼ‬ ‫دةا ك ف اشت ق ؽ اشة‬ ‫‪-‬‬
‫ر وا ؿ شتت رؼ‪.‬‬ ‫أف اش ؽ‬
‫اآلداب‬ ‫ر ةير ع‪ ،‬أ ةثاشؼ شت ظاـ اشعاـ‬ ‫دةا ك ف اشعقد اشذئ ودـ شئلي ار‬ ‫‪-‬‬
‫اشعاةا سب ص المادة ‪ 195‬من المرسوم ‪.63/76‬‬
‫دةا ظ ر وت اشتأي ر ت اإل راش أف اإل داع كاف ةف اش ا ب رائه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫و ؿ إ راش ةت ا اشي ر‪ ،‬ت ش‬ ‫أةا ف ك ا راض اإل راش اإف اشة ااظ اشعقارئ‬
‫ا اش ما ؽ اشةقدةا شتي ر‪ ،‬ثت ا ةف أئ س ب ود ك ف دااعا‬ ‫ةع ا أ ا ه ت ص ةد‬
‫ب ةف اشع ب اشته ت ؿ د ف إتةاـ إ راش اشي ر‪،‬‬ ‫شرائ ا‪ ،‬اإذا إكتيؼ اشة ااظ اشعقارئ‬
‫ف طر ؽ‬ ‫ت ا ةق إيعار اإلستبلـ‪ ،‬أ‬ ‫اشت د ؽ اسطا رساشا ة‬ ‫تغ اشة وق ت‬
‫‪2‬‬
‫دأ‬ ‫‪‬‬
‫ةا‬ ‫ير‬ ‫ة ه ة تا ثةسا‬ ‫راض اإل راش‪،‬‬ ‫اشتست ـ اشيث ه ةق إورار ذشؾ‬
‫إ تسا ا ةف تار خ اشت ت غ قرار اشراض إذا كاف اشت ت غ ة اي ار‪ ،‬أ ةف تار خ اإليعار اإلستبلـ‬
‫ت ا‪ ،‬ةف أ ؿ إستكةاؿ اش قص اشذئ اه اش م قا أ‬ ‫أ تار خ اإليعار راض اشرساشا اشة‬

‫‪ - 1‬جبء ف‪ ٟ‬اٌّبصح ‪ ِٓ 105‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌـبٌف اٌظوغ ِب ‪٠ " :ٍٟ٠‬ذمك اٌّذبفع ثّجغص إطالػٗ ػٍ‪ ٝ‬اٌج‪١‬بٔبد اٌّ‪ٛ‬ج‪ٛ‬صح ف‪ ٟ‬اٌ‪ٛ‬ث‪١‬مخ اٌّ‪ٛ‬صػخ ثأْ‬
‫ِ‪ٛ‬ض‪ٛ‬ع أ‪ ٚ‬ؿجت اٌؼمض ٌ‪١‬ؾ غ‪١‬غ ِلغ‪ٚ‬ع أ‪ِٕ ٚ‬بف ٌألسالق أ‪ِ ٚ‬شبٌف ٌٍٕظبَ اٌؼبَ ثىً ‪ٚ‬ض‪ٛ‬ح"‪.‬‬
‫‪٠ ٚ - ‬زؼٍك األِغ ثبٌ‪ٛ‬ثبئك ‪ ٚ‬جضا‪ٚ‬ي ل‪١‬ض اٌغ٘‪ ٚ ْٛ‬اإلِز‪١‬بػاد غ‪١‬غ اٌّزطبثمخ ِغ اٌ‪ٛ‬ثبئك اٌّ‪ٛ‬صػخ لوض اٌل‪ٙ‬غ‪.‬‬
‫‪ - 2‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 108‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬
‫‪ - ‬اٌّلغع اٌفغٔـ‪ِٕ ٟ‬خ ِ‪ٍٙ‬خ ك‪ٙ‬غ ٌٍّ‪ٛ‬لغ ػٍ‪ ٝ‬اٌزوض‪٠‬ك ٌزوذ‪١‬خ اٌ‪ٛ‬ث‪١‬مخ ِذً اٌغفض‪.‬‬
‫‪Encyclopédie Dalloz , 1964, op-cit, page : 414.‬‬

‫‪114‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ت ت ه المادة ‪ 4/197‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫ذا ةا‬ ‫إ داع م قا تعد ت ا‪،‬‬
‫كةا ؤير ت اش طاوا اشعقار ا ع ارة "إ راش و د اإل تظار"‪.‬‬
‫ا‪ ،‬اإف‬ ‫اه اشا ةا إذا واـ اشةع ه األةر إ داع م قا تعد ت ا ئةف اآل اؿ اشقا‬
‫ارة "إ راش و د‬ ‫اش طاوا اشعقار ا اشته ت ةؿ‬ ‫ت‬ ‫ؤير‬ ‫ذ اإل راش‪،‬‬ ‫اشة ااظ اشعقارئ‬
‫اإل تظار" اإل راش اش ا ه‪ ،‬اشذئ ك ف شه أمر ر عه ةف تار خ اإل داع األ شه‪.‬‬
‫أةا إذا شـ قـ اشةع ه األةر إ داع اش م قا اشتعد ت ا ئةف أ ؿ ثةسا ير ةا ةف‬
‫ح‬ ‫دـ ودرته ت اشت‬ ‫تار خ اشت ت غ راض اإل راش‪ ،‬أ إث ار اشة ااظ اشعقارئ رائه أ‬
‫و ؿ إ قئاش األ ؿ اشقا ه‪ ،‬اإف اشة ااظ اشعقارئ اه ذه اش اشا ق ـ تم ت ورار راض‬
‫اإل راش‪ ،‬ة ار ا اه ذشؾ أ كاـ المادة ‪ 196‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪ ،‬اشةتعتقا‬
‫ارة اشراض اه س ؿ اإل داع اشئ ط اه اشعة د‬ ‫ت ه أف كتب‬ ‫االت اشراض اش ز ه‪،‬‬
‫تغ‬ ‫اه اشداتر اشعقارئ‪،‬‬ ‫د اإلوتئاش اه اش طاوا اشعقار ا‬ ‫اشةث ص شتةبل ظات‪،‬‬
‫ة وعا‪،‬‬ ‫ورار راض اإل راش اش ا ه شتة وق ت اشت د ؽ عد أف ؤير ت ه تأي رة ةؤرثا‬
‫اش ص اشقا ه اشذئ رره‪ ،‬ذشؾ ثبلؿ مةا ا أ اـ‬ ‫ئح ا ا تار خ ورار اشراض‪ ،‬أس ا ه‬
‫ص ت ا اه المادة ‪ 197‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ‬ ‫اشة اش ا شة تا ثةسا ير ـ اشة‬
‫اشذكر‪.‬‬
‫ما ؽ ةرت ةدة‬ ‫ت در اإليارة أ ه اه عض األ اف تتق اشة ااظ اشعقارئ ق د‬
‫ت ف شه عد ذشؾ أف اإل راش كاف ةف اشة ر ض رائه‪ ،‬اعت ه اه ةمؿ‬ ‫ط تا ةف ي ر ا‪،‬‬
‫ذه اش االت أف تثذ ورار اشراض اش ا ه شت م قا‪ ،‬د ف إت ا ه شئل راشات اشة ا أ بله‪ ،‬ةق‬
‫وئا ا إست ادا شت بل ات‬ ‫شه راق د‬ ‫تس‬ ‫ت‬ ‫ذا اشراض‪،‬‬ ‫إ بلغ اشةد ر اش ال ه‬
‫اشت ظ ةات اشةتعتقا‬ ‫ا شه‪ ،‬طتب ا ا إ طاؿ آمار ي ر اش م قا شةثاش ت ا شتق ا ف‬ ‫اشةة‬
‫ا ه‪،1‬‬ ‫د ر اش كـ‬ ‫ةا ا ش ق ؽ اشغ ر اه إ تظار‬ ‫اشي ر اشعقارئ‪ ،‬ةق ي ر اشد‬
‫اشةتعتقا األةبلؾ‬ ‫ذا ةا أكدته اشةذكرة روـ ‪ 4318‬اشةؤرثا اه ‪ 27‬أكت ر ‪1998‬‬
‫اش ط ا‪.2‬‬

‫‪ٔ ٟ٘ٚ - ‬فؾ اٌؼجبعح اٌز‪ ٟ‬إؿزؼٍّ‪ٙ‬ب اٌّلغع اٌفغٔـ‪ٌٍ ٟ‬زأك‪١‬غ ػٍ‪ ٝ‬اٌجطبلخ اٌؼمبع‪٠‬خ‪ ،"Formalité en attente" ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.414 :‬‬
‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.137 ٚ 136 :‬‬
‫‪ - 2‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.137 :‬‬

‫‪115‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اه كؿ األ اؿ اإف اشة ااظ اشعقارئ عد اشةسؤ ؿ األ ؿ ف اشق اررات اشته تثذ ا‪،‬‬
‫س اشا ا ةا ثص راض اإل داع أ راض اإل راش‪ ،‬أ ا ةا ثص األثطاش اشته ةف اشة تةؿ‬
‫إرتكا ا اه إطار تأد ته شة ته‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬مسؤولية المحافظ العقاري‬
‫عد اشة ااظ اشعقارئ اشة ر األساسه اه ظاـ اشي ر اشعقارئ ال س ةا ظاـ اشي ر‬
‫ق ؽ األاراد‪،‬‬ ‫اش اظ ت‬ ‫اشع ه‪ ،‬إذ تعب د ار اةا اه ت ع ؿ إستقرار اشةتك ا اشعقار ا‬
‫ف‬ ‫ره ةف اشة‬ ‫ةطاشب أكمر ةف‬ ‫ش ذا ا‬ ‫ا ك ف ةف اشط عه أف تتقرر ةسؤ ش ته‪،1‬‬
‫اشدوا‪ ،‬ةق إستعةاؿ كاةؿ اشستطات اشته ة ه إ ا ا اشةيرع اش از رئ‪ ،‬إال أ ه اه‬ ‫اش قئا‬
‫أثطاش اشة ااظ اشعقارئ اش ؽ اه اشطعف‬ ‫ةقا ؿ ذشؾ ة ح شؤليثاص اشةتئرر ف ةف و اررات‬
‫ا ا أةاـ اش ات اشقئا ا اشةثت ا‪.‬‬
‫وررات اشة ااظ اشعقارئ‪ :‬إف و اررات اشة ااظ اشعقارئ اشةتعتقا راض‬
‫‪ -1‬اشطعف اه ا‬
‫اإل داع أ راض اإل راش وا تا شتطعف ا ا أةاـ اش ات اشقئا ا اشةثت ا إوت ة ا‪ ،‬سب ةا‬
‫إ ت ار أف اشة ااظ اشعقارئ‬ ‫ت ت ه المادة ‪ 24‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬
‫ستطا ال ا اإف اشةع ار اشعئ ئ ةت ار سب المادة ‪ 7‬من قانون اإلجراءات المدنية‪ ،‬ش عقد‬
‫اإلثت اص اه ةمؿ ذه اش از ات إش اشغراا اإلدار ا‪.‬‬
‫ددته المادة ‪ 119‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ‬ ‫‪ ،‬اقد‬ ‫ف ة عاد راق اشد‬ ‫أةا‬
‫ت اشيثص اشةتئرر أف‬ ‫اشذكر‪ ،‬ةدة ي ر ف تسرئ إ تداشا ةف تار خ ت ت غ ورار اشراض‪،2‬‬
‫ف‬ ‫ا اشته داعته شتطعف اه اشقرار اش ادر‬ ‫ف اه اشعر ئا اإلاتتا ا األس اب اشقا‬
‫ا ه إ راشات اشت ت غ اشساش ا‬ ‫ر ةؤسس وا ا‪ ،‬أ شـ ت ار‬ ‫اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬كأف ك ف‬
‫اشذكر‪.‬‬
‫ت المادة ‪ 111‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ت ةا ته‪ " :‬تةمؿ اشد شا‬ ‫ود‬
‫ة ت ا اه اشعداشا ةف و ؿ اش اشه‪ ،‬سا ده اه ذشؾ ر س ة ت ا اه اش ال ا ةكتؼ يؤ ف‬
‫اشيؤ ف اشعقار ا‪ ،"...‬إذف ا ةا ثص اشتةم ؿ اشقئا ه أةاـ اشعداشا‪ ،‬اقد ة ح‬ ‫أةبلؾ اشد شا‬
‫اش اشه اشةثتص إوت ة ا‪ ،‬سا ده اه ذشؾ ر س ة ت ا اش ال ا ةكتؼ‬ ‫اه دا ا األةر إش‬

‫‪ِ 1‬ج‪١‬ض سٍف‪ ،ٟٔٛ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.129 :‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page : 148.‬‬

‫‪116‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫‪1‬‬
‫د ر القرار المؤرخ في ‪ 29‬فيفري ‪1999‬‬ ‫ر أه‬ ‫اشيؤ ف اشعقار ا‪،‬‬ ‫أةبلؾ اشد شا‬
‫ةد رئ اش ظ اشعقارئ كبل‬ ‫ا اشتةم ؿ اشقئا ه إش‬ ‫بموجب المادة الثانية منو‪ ،‬أس دت‬
‫اشةد ر اشعاـ ت‬ ‫ا اشتةم ؿ اشقئا ه إش‬ ‫سب إثت ا ه اإلوت ةه‪ ،‬كةا أس د ذا اشقرار‬
‫اش ظ اشعقارئ اشةرا ا أةاـ‬ ‫اشةركزئ‪ ،‬شةتا عا اشة از ات اشةتعتقا أةبلؾ اشد شا‬ ‫اشةست‬
‫ة تس اشد شا‪.2‬‬
‫ف اش ا اشةثت ا‪ ،‬تك ف إةا ش اشح اشةد ه رااق‬ ‫اشق اررات اشقئا ا اش ادرة‬
‫اشذئ ت ه اه ذه‬ ‫تقئه طبلف ورار اشراض اش ادر ف اشة ااظ اشعقارئ‪،‬‬ ‫اشد‬
‫اه ذه‬ ‫اش اشا إتةاـ ةت ا اشي ر‪ ،‬أ أف ك ف ةؤ دا شقرار اشراض اشذئ أ دره اشة ااظ‪،‬‬
‫ة ق اش ما ؽ اشعقار ا اشته تثص اشعقار‬ ‫اش اشا ت اشة ااظ اشعقارئ تأي ر ذا اش كـ ت‬
‫ة ئ ع اشي ر‪.‬‬
‫اش ؽ شتيثص‬ ‫‪ -2‬اشطعف اه أثطاش اشة ااظ اشعقارئ‪ :‬إف اشةيرع اش از رئ أ ط‬
‫ث ذا األث ر ت‬ ‫اشةتئرر‪ ،‬اشطعف اه األثطاش اشةرتك ا ةف و ؿ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬ت‬
‫ت اشيثص اشةتئرر اه‬ ‫اشر ا أم اش ةةارسته شتة اـ اشة كتا شه ‪،‬‬ ‫اشكم ر ةف اش قظا‬
‫ـ ف اشثطأ اشةرتكب ئرر‪ ،‬ةق‬ ‫ذه اش اشا أف م ت و اـ اشةسؤ ش ا‪ ،‬اشته ال تتقرر إال إذا‬
‫ةا‪.‬‬ ‫يرط و اـ اشعبلوا اشس ا‬
‫ا تةا اشتة ز‬ ‫ط عا اشعبلوا اش ظ ا اشته تر ط اشة ااظ اشعقارئ اإلدارة‪ ،‬تج‬
‫ةسؤ ش ا اشد شا اشته‬ ‫شتة ااظ‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫ا اشته ترتب ف اشثطأ اشيث ه‬ ‫ف اشةسؤ ش ا اشيث‬
‫اشةسؤ ش ا اإف ذشؾ ك ف اه أ ؿ س ا‬ ‫تترتب ف اشثطأ اشةراقه‪ ،‬أةا ف ة عاد ت ر ؾ د‬
‫ةر ر ثةسا ير س ا ةف إرتكاب‬ ‫إ تداشا ةف إكتياؼ اعؿ اشئرر‪ ،‬تتقادـ ذه اشد‬
‫اشثطأ‪.3‬‬
‫ةتعةد‪ ،‬اإف‬ ‫اذا ت ف أف اشثطأ اشةرتكب ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ ثطأ س ـ‬
‫رك ا ئده ةد ر اش ظ‬ ‫وئا ا‬ ‫شتد شا ؽ اشر ع ت ه اشتع ض ف طر ؽ راق د‬

‫‪ - 1‬اٌمغاع اٌّؤعر ف‪٠ 1999/02/20 ٟ‬ؤً٘ أػ‪ٛ‬اْ إصاعح أِالن اٌض‪ٌٚ‬خ ‪ ٚ‬اٌذفع اٌؼمبع‪ٌ ٞ‬زّث‪ ً١‬اٌ‪ٛ‬ػ‪٠‬غ اٌّىٍف ثبٌّبٌ‪١‬خ ف‪ ٟ‬اٌضػب‪ ٜٚ‬اٌّغف‪ٛ‬ػخ أِبَ‬
‫اٌؼضاٌخ‪ ،‬اٌجغ‪٠‬ضح اٌغؿّ‪١‬خ اٌؼضص‪ ،20 :‬اٌّؤعسخ ف‪.1999/03/26 ٟ‬‬
‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.141 :‬‬
‫‪٠ - ‬موض ثبٌشطأ اٌلشو‪ :) Faute personnelle(ٟ‬اٌشطأ اٌظ‪٠ ٞ‬غرىجٗ اٌّ‪ٛ‬ظف أثٕبء اٌ‪ٛ‬ظ‪١‬فخ أ‪ ٚ‬ثّٕبؿجز‪ٙ‬ب‪ ،‬ص‪ ْٚ‬أْ رى‪ ْٛ‬طج‪١‬ؼخ أ‪ ٚ‬ظغ‪ٚ‬ف اٌم‪١‬بَ‬
‫ثأػّبٌ‪ٙ‬ب رمزض‪ ٟ‬أ‪ ٚ‬رجغع ِثً ٘ظا اٌشطأ وبٌزؼ‪٠ٚ‬غ أ‪ ٚ‬اٌغك‪ٛ‬ح‪ ،‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬اٌ‪ٙ‬بِق علُ (‪،)1‬‬
‫م‪.366 :‬‬
‫‪٠ - ‬موض ثبٌشطأ اٌّغفم‪ :)Faute de service( ٟ‬اٌشطأ إٌبجُ ػٓ اإلّ٘بي أ‪ ٚ‬اٌزمو‪١‬غ اٌظ‪٠ ٞ‬مغ ف‪ ٗ١‬اٌّ‪ٛ‬ظف ػٕض ل‪١‬بِٗ ثبٌشضِخ اٌؼبِخ اٌّطٍ‪ٛ‬ثخ ِٕٗ‪،‬‬
‫اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬اٌ‪ٙ‬بِق علُ (‪ ،)2‬م‪.366 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 23‬األِغ ‪ 74/75‬اٌّزضّٓ إػضاص ِـخ األعاض‪ ٟ‬اٌؼبَ ‪ٚ‬رأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬

‫‪117‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اشعقارئ اشةثتص إوت ة ا ‪ ،1‬إذ أف اشيثص اشةتئرر ةف ثطأ س ـ ةرتكب ةف و ؿ اشة ااظ‬
‫ته اشيثص اشةكتؼ إدارة ة ت ا‬ ‫ئد اشة ااظ ة ايرة‪،‬‬ ‫اشعقارئ ال ةك ه أف راق اشد‬
‫ه د اه ئد اشد شا‪ ،‬ةةمتا اه ذشؾ ةف طرؼ ز ر‬ ‫إ ةا تع ف ت ه أف‬ ‫اشي ر اشعقارئ‪،‬‬
‫ا ا‬ ‫تعد اشغراا اإلدار ا اشة ت ا اه ذه اش اشا ه‬ ‫ر اشئرر‪،‬‬ ‫اشةاش ا شتةطاش ا‬
‫اإلثت اص شت ظر اه ةمؿ ذه اشد ا ‪.‬‬
‫ثطأ يث ه‬ ‫ر أ ه إذا كاف اشثطأ اش س ـ اشةرتكب ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‬
‫اش اؿ اش س ا ش ر ةا اشتز ر‪ ،‬ا ه ذه اش اشا ت رؾ إ راشات‬ ‫ؼ از ه‪ ،‬كةا‬ ‫ذ‬
‫ر ةطتقا إةكا ا ت ؿ اشةةمؿ اشقا ه ف‬ ‫اشعة ة ا ئد يثص اشة ااظ‪ ،‬ا بل ت‬ ‫اشد‬
‫اشيأف اش س ا شت ةؿ‬ ‫اشد شا ة ؿ اشة ااظ اشعقارئ شت ةؿ بش اشةتا عا اش از ا‪ ،‬كةا‬
‫اشةسؤ ش ا اشةد ا ‪.2‬‬ ‫ة ةؿ اشتع ئات ف د‬
‫ف‬ ‫ظ ار إل ت ار اشة ااظ اشعقارئ أكمر اشة‬ ‫أه‬ ‫ت در اإليارة اه األث ر إش‬
‫ةته ت‬ ‫أكمر ـ ت ةبل شتةسؤ ش ا‪ ،‬اإف ذشؾ ود ؤدئ اه اش وت سه إش‬ ‫رئا شؤلثطاش‪،‬‬
‫اش ذر اشيد د ف اه إ راش اشي ر شةثتتؼ اشةعاةبلت اشعقار ا‪ ،‬ثي ا اش و ع اه‬ ‫اشتردد‬
‫اب اشعبلوا‪ ،‬كةا أ ه ود ؤدئ ذشؾ‬ ‫اشةسؤ ش ا‪ ،‬األةر اشذئ ع د اشئرر ت اشةتعاةت ف أ‬
‫اب اشك اشات ف اشعز ؼ ت و ؿ ةمؿ ذه اش ظا ؼ اشعقار ا‪.‬‬ ‫ةؿ أ‬ ‫إش‬
‫ا اش اوعا ت اشعقارات‪ ،‬اؽ‬ ‫إذف اةت تـ ت ذ إ راش اشي ر شةثتتؼ اشت راات اشقا‬
‫ا‬ ‫ا‪ ،‬تك ف ش ا اش‬ ‫اشك ات اشته دد ا اشقا ف‪ ،‬اإ ا ذشؾ ترتب آمار وا‬ ‫اشير ط‬
‫ا اشته س ؼ‬ ‫اشكاةتا س اش ا ةا ف األطراؼ اشةتعاودة أ إت اه اشغ ر‪ ،‬ذه اآلمار اشقا‬
‫ت ا ش ا اه ةطتب ةستقؿ‪.‬‬
‫المطمب الثاني‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة عمى عممية الشير‬
‫ال تظ ر و ةا اشي ر اشعقارئ إال ةف ثبلؿ اآلمار اشته رت ا ذا األث ر‪ ،‬شذشؾ ر‬
‫ا اشته رت ا اشت رؼ اشةي ر ا ةا ف‬ ‫اش‬ ‫ق قا ذه اآلمار‪،‬‬ ‫ةف اشئر رئ اش و ؼ ت‬
‫إت اه اشغ ر‪ ،‬ذشؾ ئةف ار ف ةستقت ف‪ ،‬ث ص اش رع األ ؿ شدراسا األمر‬ ‫ذ ئ اشيأف‬
‫ا اشي ر اشعقارئ‪.‬‬ ‫ث ص اش رع اشما ه شدراسا‬ ‫اشةط ر شتي ر اشعقارئ‪،‬‬ ‫اشة يئ‬

‫‪ - 1‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.140 :‬‬

‫‪ِ 2‬ج‪١‬ض سٍف‪ٛ‬ف‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.137 ٚ 136 :‬‬

‫‪118‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫الفرع األول‪ :‬األثر المنشئ و المطير لمشير العقاري‬

‫إف اشي ر اه ظؿ ظاـ اشي ر اشع ه عت ر ة د ار شت ق ؽ اشعقار ا‪،‬إذ ال ت يأ ال‬
‫ال تز ؿ إال ةف تار خ ي ر ا‪ ،‬ابل ت تج ف اشت راات اشعقار ا اشته شـ‬ ‫ال تتغ ر‬ ‫ت تقؿ‬
‫ذا األث ر اشيكت ا اشةطت ا‬ ‫ا ف أطراؼ اشعقد‪ ،‬ةت إست ا‬ ‫إشت ازةات يث‬ ‫تي ر‪ ،‬س‬
‫ا ا ثاش ا ةف اشع ب ة ةا‬ ‫عد ي ر ا ت تقؿ إش أ‬ ‫إل عقاده‪ ،1‬كذشؾ اإف ا ش ق ؽ اشعقار ا‬
‫كاف ة در ا‪ ،‬ت ا اشق ة اشم ت ا ش ظاـ اشي ر اشع ه‪.‬‬
‫أوال‪ :‬األثر المنشئ لمشير العقاري‪:‬‬
‫ستيؼ‬ ‫د شت ق ؽ اشع ا اشعقار ا‪،‬‬ ‫عؿ اشةيرع اش از رئ ةف اشي ر اشة در اش‬
‫ت المادة ‪15‬‬ ‫ث‬ ‫ذشؾ ةف ص المادتين ‪ 15‬و ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪،2‬‬
‫د شه اش س ا شتغ ر إال‬ ‫ه آثر تعتؽ عقار‪ ،‬ال‬ ‫ت ةا ته‪ " :‬كؿ ؽ شتةتك ا كؿ ؽ‬
‫ر أف قؿ اشةتك ا ف طر ؽ اش ااة‬ ‫ـ إي ار ةا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬ ‫ةف تار خ‬
‫ت المادة ‪ 16‬ت ‪ " :‬إف اشعق د‬ ‫اب اش ق ؽ اشع ا "‪ ،‬كةا‬ ‫سرئ ة ع شه ةف ـ ااة أ‬
‫ه‪،‬‬ ‫قؿ أ ت ر ح أ تعد ؿ أ إ قئاش ؽ‬ ‫اإلت اوات اشته ترةه إش إ ياش أ‬ ‫اإلراد ا‬
‫ف األط ارؼ‪ ،‬إال ةف تار خ ير ا اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا"‪.‬‬ ‫ال ك ف ش ا أمر ت‬
‫ظاـ اشي ر اشع ه شـ عترؼ غ ر اشي ر شئلد اش‬ ‫ااشتير ق اش از رئ اشذئ أثذ‬
‫اشةتك ا اه اش ق ؽ اشع ا‪ ،‬اإذا تـ ي ر ذه اش ق ؽ‪ ،‬اإ ا تسرئ اه ة ا ا اشكااا ةف تار خ‬
‫ر‬ ‫ةا اشت رؼ‬ ‫ما تا‪،‬‬ ‫دا‬ ‫ح اش ؽ اشع ه ةقتئاه ة‬ ‫ي ر ا‪ ،‬ااشت رؼ اشةي ر‬
‫ه‬ ‫األمر اشة يئ شتي ر‬ ‫ذا‬ ‫ا ه ةعتقا إش أف تـ اشي ر‪،‬‬ ‫ؽ‬ ‫اشةي ر‪ ،‬ق‬
‫ده ‪ ،3‬ةا دا‬ ‫ال سقط إال ة ب اشي ر‬ ‫ث ال تقؿ اش ؽ اشع ه‬ ‫اشست ه‪،‬‬ ‫اإل ا ه‬
‫اش رما ة رد د ث اوعا اش ااة‪،‬‬ ‫اه اش ق ؽ اشة رام ا‪ ،‬اشته ت تقؿ ا ا اشةتك ا اشعقار ا إش‬
‫د اشةرتب‬ ‫ا ؿ ع ه ذا أف ذه اش اوعا اشةاد ا تستع ه ت اشي ر اشذئ عد اإل راش اش‬
‫شؤلمر اشع ه اشةتةمؿ اه قؿ اشةتك ا؟‬
‫ز‬ ‫إف اشةيرع اش از رئ اشر ـ ةف عته اشةتك ا اشعقار ا ت تقؿ ة رد اش ااة‪ ،‬اإ ه شـ‬
‫ه ةف اشتركا‪ ،‬إال عد إ داد اشي ادة اشت م ق ا‪ ،‬اشته تعد اش س تا‬ ‫شت ارث اشت رؼ اه‬
‫ة در‬ ‫اشق ؿ أف اشي ر‬ ‫اآلداة اش ا شي ر ؽ اإلرث اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪،‬‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.67 :‬‬

‫‪2‬‬
‫‪- Bachir Latrous, op-cit, page : 142 – 143.‬‬
‫‪ِ - 3‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.485 :‬‬

‫‪119‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا اه ظؿ ظاـ اشي ر اشع ه‪ ،‬ال ع ه ذا أف و ةا اشت رؼ اشقا ه‬

‫قار ةمبل‪ ،‬إ تقاؿ اشةتك ا ةف‬ ‫اشة رـ تسقط إ راش ةت ا اشي ر‪ ،‬ا ه قد اش ق اش اوق ت‬
‫اش ا ق إش اشةيترئ ال تتـ اشا ت ة رد اشي ر‪ ،‬ألف إ راش اشي ر ة رده ال قؿ اشةتك ا‪ ،‬ؿ‬
‫ااذ‪ ،‬اك ؼ ةكف شتة ااظ اشعقارئ أف ق ـ ي ر ؽ‬ ‫ح‬ ‫قد ق‬ ‫ال د أف ست د إش‬
‫اؾ س د وا ه رره‪ ،‬ااشة ااظ اشعقارئ ال ادر إ راش اشي ر إال‬ ‫ةف اش ق ؽ د ف أف ك ف‬
‫ا تأ دا شطتب اشي ر يكبل‬ ‫ا اش ما ؽ اشةدش‬ ‫ا األطراؼ‪ ،‬ةف‬ ‫إذا تأكد ةف‬
‫ار‪.1‬‬
‫اإلسراع اه ي ر‬ ‫اشة ع ؿ اإل يا ه شتي ر أ ة ا اشغا اه داق اشةتعاود ف إش‬
‫ت ح شكؿ ذئ ة ت ا اإلطبلع‬ ‫ق د ـ شتم ت ةتك ت ـ‪ ،‬ةةا ؤةف ي ر اشةعاةبلت اشعقار ا‪،‬‬
‫ا ا اشرس ـ اشةترت ا ت‬ ‫ئةف شثز ا اشد شا‬ ‫ق ؽ ةف تعاود ةعه‪،‬‬ ‫ت ا شةعراا ةد‬
‫ار شتةتك ا اشعقار ا ةا ت تاج إش ه ةف‬ ‫ذه اشةعاةبلت‪ ،2‬كةا أف اشة ع ؿ اإل يا ه شتي ر‬
‫اشمقا اشعاةا اشته ت عؿ ة ا ئةا ا‬ ‫إستقرار آلداش ظ ت ا اإل تةا ا‪ ،‬شكه ت ظ‬ ‫م ات‬
‫اشتاشه ز ادة اشدثؿ اش ط ه‪.‬‬ ‫اةا شعةت ات اإلوتراض‪ ،‬اشته تسا د ت اإلستمةار‬
‫د أف األمر اشة يئ شتي ر اشعقارئ شـ تأثذ ه كؿ اشتير عات‪ ،‬ااشتير ق اشت سه‬
‫ر ـ ت ه ش ظاـ اشي ر اشع ه‪ ،‬إال أ ه عت ر أف اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا ت تقؿ ف‬ ‫ةمبل‬
‫اب ذه‬ ‫ؽ أل‬ ‫اشةتعاود ف ة رد ت و ق اشعقد‪ ،‬د ف و د ا اه اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬شكف ال‬
‫ذا ع ه أف اشقا ف اشت سه عت ر‬ ‫ا ت اشغ ر إال ةف تار خ ي ر ا‪،‬‬ ‫ت ا‬ ‫اش ق ؽ أف‬
‫إال س تا إ بل ا شت ؽ اشع ه‬ ‫أف اشي ر ةا‬ ‫اشة يئ شت ؽ اشع ه‪،‬‬ ‫اشعقد ال اشي ر‬
‫د ا أف اشقا ف اشت سه اشق ا ف اشته ذت‬ ‫ا ه ةف اإل ت اج ه ت اشغ ر‪،3‬‬ ‫تةكف‬
‫ر اشقد ةا‪ ،‬اشته‬ ‫قت ا اشع‬ ‫ذ ه‪ ،‬تر أف اشق ؿ اشة ع ؿ اإل يا ه شتي ر عد إرتدادا إش‬
‫ال تت ؽ ةق ة دأ ستطاف اإلرادة اشذئ كرسته اشق ا ف‬ ‫كا ت تتةسؾ اشيكت ات اه إ راـ اشعق د‪،‬‬
‫اش د ما‪ ،‬شذشؾ إ ت رت أف اش ق ؽ اشع ا كغ ر ا ةف اش ق ؽ ت تقؿ ف اشةتعاود ف ة رد‬
‫اشتعاود‪ ،‬شك ا ال تسرئ ت اشغ ر إال ةف تار خ ي ر ا‪.‬‬

‫‪ِ- 1‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.502 :‬‬

‫‪ - 2‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.377 :‬‬
‫‪ - 3‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.375 :‬‬

‫‪120‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫سا ر اش ق ؽ اشع ا‬ ‫ا ش قؿ اشةتك ا‬ ‫دة اشته عتد‬ ‫اش س تا اش‬ ‫إذف ااشي ر‬
‫ا ه غض اش ظر ف اشت رؼ اشقا ه‬ ‫األثر ‪ ،‬كةا أف اش ؽ اشع ه اشةي ر تقؿ إش‬
‫ا أ ةع ا‪.‬‬ ‫اشذئ أد إش ي ره‪ ،‬ةا إذا كاف ت راا‬
‫ثانيا‪ :‬األثر المطير لمشير العقاري‬
‫اشتط ر‬ ‫ت ؽ ه ‪،1‬‬ ‫ت ظ ؼ يهش ةع ف ةف كؿ ةا ي ه أ‬ ‫طرح‬ ‫اشتط ر‬
‫عؿ ةف اش ؽ اشةق د اه ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬تقؿ إش‬ ‫اه ظؿ ظاـ اشي ر اشع ه‬
‫ر اشةي رة اشته تمقؿ اشعقار ة ئ ع اشت رؼ‪ ،‬كةا‬ ‫ا ه ثاش ا ةف اش ق ؽ اشع ا األثر‬
‫ا اشقا ه‪ ،‬شكف‬ ‫قؽ‬ ‫ةكف أف تقؿ اش ؽ اشع ه اشةي ر د ف أف ك ف اشعقار ةمقبل‬
‫ب اشرئا ةمبل‪ ،‬أ كاف اشيثص‬ ‫إش ي ره ةع ا ع ب ةف‬ ‫اشت رؼ اشقا ه اشذئ أد‬
‫اشةت رؼ اوص األ ت ا‪ ،‬ااأل ؿ أف ةمؿ ذه اشت راات تك ف وا تا شئل طاؿ ةف طرؼ‬
‫ذه اشع ب‪ ،‬ةا داـ اشت رؼ اشقا ه‬ ‫اإل ت اج‬ ‫اشةت رؼ إش ه‪ ،‬ةق ذشؾ ال ةكف اشتدرع‬
‫اشته ت عؿ اش ؽ‬ ‫ود أي ر إست ادا شة دأ اشق ة اشم ت ا اشته ق ـ ت ا ظاـ اشي ر اشع ه‪،‬‬
‫ح اش ؽ‬ ‫ةط ار ةف اشع ب ة ةا كاف ة در ا‪ ،‬ا‬ ‫اشع ه تقؿ إش اشةت رؼ إش ه ثاش ا‬
‫اش طبلف ال د‬ ‫ال ةكف اشطعف ا ه ال د‬ ‫دا اش س ا شتكااا‪،‬‬ ‫اشع ه اشةق د ة‬
‫اه ةأةف تاـ ةف‬ ‫اه‬ ‫ه‬ ‫ا ه ةاشكا ش ذا اش ؽ ت‬ ‫اإلست قاؽ أ اإلسترداد‪ ،‬ا ك ف‬
‫قه اه اشتع ض إلست اشا إسترداد‬ ‫س‬ ‫أةاـ رااق اشد‬ ‫اشة از ات اشقئا ا‪ ،2‬ابل ق‬
‫ا‪.‬‬ ‫قه‬
‫رئ ةت ا اشي ر‬ ‫األمر اشةط ر شتي ر أةر ط عه طاشةا أف اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬ال‬
‫تأكد ةف‬ ‫دة ف د ه‪،‬‬ ‫أ ت ت ـ ةف ثبلؿ اش ما ؽ اشة‬ ‫ا األطراؼ‬ ‫إال عد اشتدو ؽ اه‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 22‬من األمر ‪ 74/75‬ق ش ا‪ " :‬قؽ‬ ‫رسة ا اش م قا اشةراد ي ر ا‪ ،‬كةا‬
‫ا األ راؽ‬ ‫كذشؾ اه‬ ‫سا ؿ اإلم ات‬ ‫دف ت‬ ‫أ ت ا األطراؼ اشة‬ ‫ا‬ ‫اشة ااظ اه‬
‫ر ةثاش ا شت ظاـ‬ ‫اشةطت ا ةف أ ؿ اإلي ار‪ ،"...‬كةا ت ه اشت قؽ ةف أف اشةعاةتا اشعقار ا‬
‫ت ت ه المادة ‪ 195‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪.3‬‬ ‫اآلداب اشعاةا‪ ،‬ط قا شةا‬ ‫اشعاـ‬

‫‪ - 1‬ػّغ هضال‪ ،ٟ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.110 :‬‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 2‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.46 :‬‬
‫‪ - 3‬عاجغ اٌّبصح ‪ ِٓ 105‬اٌّغؿ‪ 63/76 َٛ‬اٌّزؼٍك ثزأؿ‪١‬ؾ اٌـجً اٌؼمبع‪.ٞ‬‬

‫‪121‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫إستقرار اشةعاةبلت‬ ‫ت‬ ‫اشة ااظا‬ ‫إش‬ ‫دؼ اشدر ا األ ش‬ ‫ااألمر اشةط ر شتي ر‬
‫تي ق اشقر ض‬ ‫تد ـ اإل تةاف اشعقارئ‪ ،‬ةق طةأ ا اشةتعاةت ف اإلوت اد ف‬ ‫اشعقار ا‬
‫اشةرت طا اشر ف‪.‬‬
‫ر أف ة دأ اشق ة اشم ت ا اشته ق ـ ت ا ظاـ اشي ر اشع ه اه اشتير ق اش از رئ‪،‬‬
‫ش ست و ة م ت ا ةطتقا ؿ س ا‪ ،‬ذشؾ أف اشةيرع اش از رئ أ از اشطعف اه اش ق ؽ اشع ا‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 85‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‬ ‫اش ات ا ف ما ؽ ةي رة‪ ،‬كةا‬
‫قض ق ؽ ات ا‬ ‫اشقئاش اشراة ا إش اش طؽ سخ أ إ طاؿ أ إشغاش أ‬ ‫ق ش ا‪" :‬إف د ا‬
‫ف ما ؽ تـ إي ار ا ال ةكف و ش ا إذا تـ إي ار ا ةس قا‪"...‬‬
‫اقد أ ط اشةيرع اش از رئ اش ؽ شؤلطراؼ اشةتعاودة اشطعف وئا ا اه اش ق ؽ اشع ا‬
‫ص ت ا اه المادة ‪ 85‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر‪،‬‬ ‫اشة‬ ‫اشةي رة إ د اشد ا‬
‫ه كاشتاشه ‪:1‬‬
‫اشا إثبلؿ أ د اشةتعاود ف إشتزاةاته‪ ،‬كأف ةت ق‬ ‫اشته تراق اه‬ ‫اش سخ‪:‬‬ ‫‪ -1‬د‬
‫ةت ا اش ق ود تةت‬ ‫ف تسد د مةف اشعقار اشة ق اشةت قه اه ذةته‪ ،‬إذا كا ت‬ ‫اشةيترئ‬
‫اشتقس ط‪.‬‬
‫ا اشعقد‪ ،‬كإ عداـ‬ ‫اإل طاؿ‪ :‬تةارس اه اشا ةا إذا أثتؿ يرط ةف ير ط‬ ‫‪ -2‬د‬
‫اشغ ف‪.‬‬ ‫ب اإلرادة كاشتدش س‪ ،‬اإلكراه‪ ،‬اشغتط‬ ‫ب ةف‬ ‫األ ت ا‪ ،‬أ‬
‫ب ت إشغاش قد إدارئ اوؿ شتةتك ا اشعقار ا‪ ،‬إ ت ار أف‬ ‫اشته ت‬ ‫اإلشغاش‪:‬‬ ‫‪ -3‬د‬
‫سا ؿ قؿ اشةتك ا اشعقار ا اه اشتير ق اش از رئ‪.‬‬ ‫اشعقد اإلدارئ يكؿ إ د‬
‫قض اشقسةا اش د ا اش ا تا‬ ‫اشا اشةطاش ا‬ ‫اه‬ ‫اشته تراق‬ ‫اش قض‪:‬‬ ‫‪ -4‬د‬
‫ف ز د ت اشثةس‪ ،‬ت أف تك ف اشع رة‬ ‫اشترائه إذا أم ت أ د اشةتقاسة ف أ ه ش قه ة ا‬
‫ثبلؿ اشس ا اشتاش ا‬ ‫ب أف تراق ذه اشد‬ ‫اه اشتقد ر ق ةا اشيهش وت اشقسةا‪ ،‬كةا‬
‫شتقسةا إ ةاال ص المادة ‪ 732‬من القانون المدني‪.‬‬
‫ةط ر شت ق ؽ اشع ا اشعقار ا اشةق دة اه‬ ‫ت ه اإذا كاف شتي ر اشعقارئ أمر ة يئ‬
‫ف‬ ‫ا اشكاةتا س اش ا ةا‬ ‫ذشؾ عط ا اش‬ ‫ة ة ا اش طاوات اشعقار ا‪ ،‬اإ ه إئااا إش‬
‫األطراؼ اشةتعاودة أ إت اه اشغ ر‪.‬‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.232 ٚ 231 :‬‬

‫‪122‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬حجية الشير العقاري‬

‫ف أطراؼ‬ ‫قار ال رتب أمره اشع ه ا ةا‬ ‫ت‬ ‫إف اشت رؼ اشقا ه اش ارئ‬
‫ال رتد أمره إش تار خ إ راـ‬ ‫ال اش س ا شتغ ر‪ ،‬إال ةف ـ تةاـ إ راش اشي ر‪،‬‬ ‫اشت رؼ‬
‫إ بلـ اشغ ر اشت رؼ اشقا ه‬ ‫إش‬ ‫دؼ اشدر ا األ ش‬ ‫اشت رؼ‪ ،‬ااشي ر اشعقارئ‬
‫ا ش ذا اشعقار‪.‬‬ ‫إطبلع كاةؿ اش اشا اشقا‬ ‫ا‬ ‫كف ت‬ ‫اش ارئ ت اشعقار‪ ،‬ت‬
‫أوال ‪ :‬حجية الشير فيما بين األطراف‬
‫ي ه أ تغ ره أ ز اشه ةف أ ـ اآلمار اشةترت ا ت‬ ‫شةا كاف إ تقاؿ اش ؽ اشع ه أ‬
‫د ا ال ت قؽ إال ةف تةاةه‪ ،‬أةا و ؿ ذشؾ أئ ثبلؿ اش ترة اشةةتدة ةف تار خ‬ ‫اشي ر‪ ،‬اإف‬
‫إ راـ اشت رؼ إش اشسا ا اشسا قا ت اشي ر‪ ،‬اإف اش ؽ اش ؽ اشع ه ظؿ ت اش اشا اشته‬
‫كاف ت ا و ؿ إ راـ اشت رؼ اشقا ه‪ ،‬أئ أف ةتك ا اشعقار ة ئ ع اشت رؼ ال ت تقؿ إش‬
‫اشةت رؼ إش ه‪ ،‬ؿ ق اشعقار ةةت كا شتةت رؼ اشذئ تةتق كااا ة از ا ةتك ته‪ ،‬ةف ت رؼ‬
‫ذا ةا ث ؿ‬ ‫إستعةاؿ‪ ،‬كةا ترتب ت ه ت ةؿ كااا اشتكاش ؼ اشةتعتقا اشعقار‪،1‬‬ ‫إستغبلؿ‬
‫ف ال‬ ‫قار ةد ه أئ اشةت رؼ اه‬ ‫شدا ف اشةت رؼ اش ؽ اه ة ايرة إ راشات اشت ذ ت‬
‫ؽ شدا ف اشةت رؼ إش ه ة ايرة إ راشات اشت ذ ت اشعقار‪ ،‬إ ت ار أف اشةت رؼ إش ه أئ‬
‫اشةد ف شـ عد ةاشكا شتعقار عد‪.2‬‬
‫شـ تـ ي ره عد‪ ،‬رتب ة ق اآلمار‬ ‫ة رـ ف طرا ف‬ ‫ااشعقد اشذئ ة ته قار‬
‫س ب‪ ،‬إئااا إش إا ار ه‬ ‫ة ؿ‬ ‫ة ق أركاف اشعقد اشعاةا ةف رئا‬ ‫ا ةت إست ا‬ ‫اشقا‬
‫اه اشيكؿ اشقا ه إست ادا ش ص المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬من القانون المدني‪ ،‬إال األمر اشع ه‬
‫ر اشةي ر ةمبل‪ ،‬رتب اه ذةا اشةيترئ‬ ‫اشذئ ال ترتب ت اشع قد إال عد ي ره‪ ،‬اعقد اش ق‬
‫ا‪ ،‬إذ تتزـ‬ ‫اه ةقا ؿ ذشؾ رتب اه ذةا اش ا ق قا يث‬ ‫اإلشتزاـ داق مةف اشعقار اشة ق‪،‬‬
‫اتؽ‬ ‫ذا اإلشتزاـ ةف أ ـ اإلشتزاةات اشته تقق ت‬ ‫ق‬ ‫قؿ ةتك ا اشة ق إش اشةيترئ‪،‬‬
‫اش ا ق‪،‬إذ ال تظ ر أ ة ا اإلشتزاةات األثر إال إذا تـ إ تقاؿ ؽ اشةت كا اسطا ةت ا اشي ر‬
‫ذا اشعقار‪ ،‬كؿ اشت راات‬ ‫ا اه كؿ ةا تعتؽ‬ ‫ا ب اش‬ ‫ده‬ ‫ح اشةيترئ عد ا‬ ‫‪ ،3‬ش‬
‫اش ادرة ةف اش ا ق عد ذشؾ تعد د ةا األمر‪ ،‬أل ا ةف و ؿ اشت راات اه ةتؾ اشغ ر‪.‬‬

‫‪ِ - 1‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.499 :‬‬

‫‪ - 2‬سبٌض عاِ‪ٛ‬ي‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.111 :‬‬
‫‪ِ - 3‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.491 :‬‬

‫‪123‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ا ا ةا ف أطراؼ اشت رؼ اشقا ه‬ ‫اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا اشةي رة ال تك ف ش ا‬

‫اقط‪ ،‬ؿ تتعداه إش كؿ يثص ةف اشغ ر شـ كف ةف أطرااه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حجية الشير إتجاه الغير‬
‫ا اشةتعتقا‬ ‫إف اشغا ا األساس ا ةف إ ياش اشس ؿ اشعقارئ‪ ،‬ه ي ر اشةعاةبلت اشقا‬
‫اإل اطا اش اشا اش ق ق ا شتعقار‪ ،‬إذا ةا ياش‬ ‫كؿ قار‪ ،‬شتةك ف اشغ ر ةف اإلطبلع ت ا‬
‫ةا ت ه‬ ‫إ راش أئ إت اؽ يأ ه ‪ ،‬شذا أ ب اشةيرع اش از رئ ي ر كؿ ةا شتعقار ةف ق ؽ‪،‬‬
‫ذشؾ المادة ‪ 15‬من األمر‬ ‫ت ت‬ ‫اشغ ر كةا‬ ‫ا ت‬ ‫ةكف اإل ت اج‬ ‫ةف أ اش‪ ،‬ت‬
‫‪ 74/75‬اشساشؼ اشذكر‪.‬‬
‫ق د " اشغ ر" اه ذا اشةقاـ‪ ،‬سب ة ادئ اشقا ف اشعاةا‪ ،‬كؿ يثص شـ كف طراا‬
‫اه ة اؿ اشي ر اشعقارئ عت ر ةف اشغ ر‪ ،‬كؿ يثص شـ كف طراا‬ ‫اه اشت رؼ اشقا ه‪،‬‬
‫ه‬ ‫ؽ‬ ‫ر اشةي ر‪ ،‬شه ة ت ا اه إست عاد ت ذ ذا اشعقد‪ ،‬اإلست اد إش‬ ‫اه اشعقد‬
‫عت ر ةف‬ ‫تط قا ش ذا اشةع‬ ‫أئ س ب آثر ةير ع ‪،1‬‬ ‫اشعقار‪ ،‬أ إش‬ ‫ةترتب شه ت‬
‫ؽ شه اشتذرع عدـ ي ر اشعقد اشذئ أ راه‬ ‫اشدا ف اشعادئ اشذئ‬ ‫"اشغ ر"‪ ،‬اشثتؼ اشثاص‬
‫ا ب اش ؽ اه اشعقار‪ ،‬ذشؾ أف اشدا ف اشعادئ‬ ‫كذا ةا ا اشدا ف اه اشا إابلس‬ ‫اشةد ف‪،‬‬
‫ر اشةي ر اه قه‪ ،‬أل ؿ‬ ‫قار اشةد ف‬ ‫ستط ق اشتةسؾ عدـ اذ اشت رؼ اش ارئ ت‬
‫اشذئ عد ي ره‪،‬‬ ‫ز اشعقارئ‬ ‫اشت ذ ت ه طر قا اش‬ ‫إست اش ذا اشعقار اه ذةا ةد ه‪،‬‬
‫ز‪.2‬‬ ‫ا ت اشعقار ة ئ ع اش‬ ‫ه اشدا ف اش ا ز قا‬ ‫كتسب ة‬
‫تف‬ ‫ه اـ ابل عت ر ف اه األ ؿ ةف اشغ ر‪ ،‬إذ أ ـ‬ ‫شـ‬ ‫أةا اش رما أ اشة‬
‫تزة ف اشتاشه ت ذ ة ق اشت راات‬ ‫ة ؿ ة رم ـ اه اشت راات اشته أ ار ا ذا األث ر‪،‬‬
‫شـ ي ر‬ ‫ا اشته آشت إش ـ‪ .‬اإذا اع ة رم ـ قار‪،‬‬ ‫ه ةا ال ت ا ز و ةا اش‬ ‫اش ادرة‬
‫ذا اش ق ‪ ،‬اإ ـ ةتزة ف إ راش ذا اشي ر عد أف ت ا ة ؿ ة رم ـ اه ةتك ا اشعقار اشة ق‪،‬‬
‫ا أ اش ا‬ ‫إال أف األةر ثتتؼ إذا كاف اشة رث ود أ ر ت رؼ اشتركا ف طر ؽ اش‬
‫ؽ شه اشت رؼ ه‪ ،‬ا ه ذه اش اشا ال تسرئ‬ ‫اب اشير ه أ اشقا ه اشذئ‬ ‫أكمر ةف اش‬
‫اب اشةذك ر‪.3‬‬ ‫ت راات اشة رث ت اش رما‪ ،‬اشذ ف عت ر ف ةف اشغ ر اه ةا زاد ف اش‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.402 :‬‬
‫‪ِ - 2‬ذّض س‪١‬غ‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.521 :‬‬
‫‪ - 3‬جّبي ث‪ٛ‬كٕبفخ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.240 :‬‬

‫‪124‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫دة اش س ا‬ ‫ر اشةي رة ال تك ف ة‬ ‫اه ةقا ؿ ذشؾ اإف اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا‬

‫ال قت ر ذا‬ ‫ا إت اه اشغ ر‪،‬‬ ‫اب تتؾ اش ق ؽ اإل ت اج‬ ‫شتغ ر‪ ،‬ابل ةكف اشتاشه أل‬
‫اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا ا سب‪ ،‬ؿ يةؿ كذشؾ كؿ تعد ؿ أ تغ ر ط أر ت‬ ‫اشة دأ ت‬
‫ق قته‬ ‫اش طاوا اشعقار ا شتعقار‪ ،‬اشةرآة اشته تعكس‬ ‫ذشؾ شكه ت ق‬ ‫اشك اف اشةادئ شتعقار‪،‬‬
‫ذا اشعقار‪ ،‬أف تقه ظرة‬ ‫ث ك ه شةف ر ب اه إ راش أئ تعاةؿ ت‬ ‫ا‪،‬‬ ‫اشقا‬ ‫اشةاد ا‬
‫ار ت ه ةف‬ ‫اط تةا كؿ ةا‬ ‫ت اش طاوا اشعقار ا شكه قؼ ت كؿ ةا تعتؽ ه‪،‬‬
‫ت راات‪.1‬‬
‫ا‪ ،‬تسرئ إت اه اشغ ر ةف‬ ‫اشع ا اشعقار ا آما ار وا‬ ‫كةا رتب اشةيرع ف ي ر اشد ا‬
‫ا اه اش قاط اشتاش ا‪:‬‬ ‫ـ ي ر ا اشة ااظا اشعقار ا‪ ،‬ذه اآلمار اشته ةكف تتث‬
‫اش اظ ت‬ ‫اشع ا اشعقار ا‬ ‫ظ ق ؽ اشةد ه‪ :‬ااش دؼ األساسه ةف ي ر اشد‬ ‫*‬
‫ث أ ه ال ةك ه اإل ت اج اش كـ اش ادر‬ ‫د ر اش كـ ش اش ه‪،‬‬ ‫ق ؽ اشةد ه اه اشا‬
‫ا ت اشعقار ة ئ ع اشةطاش ا اشقئا ا‪ ،‬تـ ي ره‬ ‫ش ا دته ئد اشغ ر‪ ،‬اشذئ إكتسب قا‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 86‬من المرسوم ‪ 63/76‬اشساشؼ اشذكر ق ش ا‪:‬‬ ‫‪ ،‬كةا‬ ‫و ؿ ي ر اشد‬
‫دةا تج أم ار ر ع ا ال‬ ‫قئ ا‪،‬‬ ‫" إف اسخ اش ق ؽ اشع ا اشعقار ا أ إ طاش ا أ إشغا ا أ‬
‫ؿ ذشؾ‬ ‫تج ه اشثتؼ اشثاص ش ا ب اش ؽ اشة د ر‪ ،‬إال إذا كاف اشيرط اشذئ ةقتئاه‬
‫كـ وا ه تط قا شتقا ف"‪.‬‬ ‫اش سخ أ اإل طاؿ أ اإلشغاش أ اش قض‬
‫دـ ي ر اشيرط اشذئ ةقتئاه‬ ‫أ‬ ‫ستيؼ ةف ص ذه اشةادة أف دـ ي ر اشد‬
‫قض اش ق ؽ اشته س ؽ ي ر ا‪ ،‬ذشؾ عدـ سر اف اشيرط‬ ‫ؿ اسخ أ إ طاؿ أ إشغاش أ‬
‫ال اش كـ اشذئ قرره اه ة ا ا اشثتؼ اشثاص ش ا ب اش ؽ اشة د ر‪.2‬‬
‫اشع ا‬ ‫دـ إ قاؼ إ راشات اشي ر ةك ا اشت رؼ اه اشعقار‪ :‬إذا كاف ي ر اشد‬ ‫*‬
‫ت ه ةف اشت رؼ اه اشعقار ة ؿ اش زاع‬ ‫ظ ق ؽ اشةد ه‪ ،‬اإ ه ال ة ق اشةد‬ ‫اشعقار ا‬
‫اه ذه اش اشا ت اشة ااظ اشعقارئ أف عتـ اشة وق ت‬ ‫أئ ت رؼ آثر اوؿ شتةتك ا‪،‬‬
‫ة ئ ع ةطاش ا وئا ا‪ ،‬د ف أف ةت ق ف‬ ‫اشت د ؽ أف اشعقار ة ؿ اشت رؼ اشقا ه‪،‬‬
‫ث أ ه ود تت س‬ ‫‪،‬‬ ‫اشعقار اشذئ أي رت يأ ه اشد‬ ‫ي ر أئ ت رؼ وا ه ارد ت‬
‫عض اشة ااظ ف اشعقار ف‪ ،‬إذ ة رد ي ر اشعر ئا اإلاتتا ا أ تتق ـ طت ات‬ ‫األةر ت‬

‫‪ - 1‬دـ‪ ٓ١‬ػجض اٌٍط‪١‬ف دّضاْ‪ٔ ،‬ظبَ اٌـجً اٌؼمبع‪ ،ٞ‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.404 ٚ 403 :‬‬
‫‪ ٍٝ١ٌ - 2‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.237 :‬‬

‫‪125‬‬
 ‫اإلجغاءاد اٌؼٍّ‪١‬خ ٌٍل‪ٙ‬غ اٌؼمبع‪ٞ‬‬ ‫اٌفوً اٌثبٔ‪:ٟ‬‬

‫ةف اشة اط ف‪ ،‬تتئةف إشتةاس إل قاؼ إ راش ي ر شت رؼ وا ه ة ته قار ة ؿ زاع‪،‬‬

‫ةت ع ف ف إتةاـ ةت ا اشي ر ألئ ت رؼ وا ه آثر ة ته ذات اشعقار‪.‬‬
‫ذا ةا عؿ اشةد ر ا اشعاةا شؤلةبلؾ اش ط ا‪ ،‬تتدثؿ ة ب ةذكرة ةؤرثا اه ‪22‬‬
‫يرع ةف أ ؿ اشة ااظا‬ ‫ةارس ‪ ،1993‬ت ت روـ ‪ ،1 3875‬ت ئح ا ا أف ي ر اشد ا‬
‫إذا أراد ذا األث ر أف وؼ أئ ت رؼ آثر ارد ت اشعقار‬ ‫ر‪،‬‬ ‫ق ؽ اشةد ه ال‬ ‫ت‬
‫وئا ا أثر أةاـ اشقئاش اإلستع اشه‬ ‫عد أف ك ف ود واـ ي ر د اه‪ ،‬أف راق د‬
‫ؿ اش ا ه اه اشد‬ ‫ف اش‬ ‫ت ه‪ ،‬إش‬ ‫اشعقار اشةت ازع‬ ‫ت‬ ‫وؼ اشت رؼ‬ ‫شتةطاش ا‬
‫اشةرا ا أةاـ وئاش اشة ئ ع‪ ،‬ةق إةكا ا ي ر ذا األةر اإلستع اشه‪ ،‬إال أف ذا اشة وؼ‬
‫ؽ ة ةه ةف طرؼ اشقا ف‪ ،‬اش اشا‬ ‫ؽ اشت رؼ اه اشعقار‬ ‫ا ب ذشؾ أف‬ ‫ر‬
‫دة اشته ت وؼ ت ذ اشعقد اشرسةه اه اشتير ق اش از رئ‪ ،‬ه اشطعف ا ه اشتز ر كةا‬ ‫اش‬
‫ت ت ذشؾ المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 6‬من القانون المدني‪.‬‬
‫ؿ أ ه ةا ا شتةتك ا اشعقار ا‪،‬‬ ‫ئ ش ةا إستعرئ اه اه ذا اش‬ ‫إذف ستثتص ت‬
‫ةا وا دة اشرسة ا وا دة‬ ‫ورر اشةيرع اش از رئ وا دت ف أساس ت ف شت ظ ـ اشي ر اشعقارئ‪،‬‬
‫ا اشةطتقا شةثتتؼ اشت راات اشةتعتقا‬ ‫سع ا ة ه إل طاش اش‬ ‫اشي ر اشةس ؽ‪ ،‬كةا أ ه‬
‫ا أ ت ا أ ت ع ا‪ ،‬ئق ة ة ا ةف اشير ط‬ ‫قؽ‬ ‫اش ق ؽ اشعقار ا‪ ،‬س اشا كا ت‬
‫ةتعتؽ األطراؼ‬ ‫أ ب ت ار ا اه اش ما ؽ اشثائعا شعةت ا اشي ر‪ ،‬ة ا ةا‬ ‫ا‬ ‫اشقا‬
‫ةتعتؽ اشعقار ة ئ ع اشت رؼ‪.‬‬ ‫اشةتعاودة‪ ،‬ة ا ةا‬
‫تـ‬ ‫اشير ط اشته ئع ا اشةيرع ك تا ش ةا ا اشةتك ا اشعقار ا‪ ،‬ةت‬ ‫ا ذه اشق ا د‬
‫ةراو ا ت ار ا اه ةثتتؼ اش ما ؽ اشةراد ي ر ا ةف طرؼ اشة ااظ اشعقارئ‪ ،‬اشذئ ت ش إئااا‬
‫اشته تةاة ا رتب اشت رؼ اشةي ر‬ ‫إش ذشؾ ةراو ا اشس ر اش سف إل راشات اشي ر اشعقارئ‪،‬‬
‫اش س ا شتغ ر‪.‬‬ ‫ا‪ ،‬س اشا ا ةا ف طراا اشت رؼ أ‬ ‫آماره اشقا‬

‫‪ ٍٝ١ٌ - 1‬ػع‪ٚ‬ل‪ ،ٟ‬دّض‪ ٞ‬ثبكب ػّغ‪ ،‬اٌّغجغ اٌـبثك‪ ،‬م‪.238 :‬‬

‫‪126‬‬
 ‫قائمـــة المراجــع‪:‬‬
‫* المراجع بالمغة العربية‪:‬‬
‫أوال‪ :‬المؤلفات‬
‫‪ -‬المؤلفات المتخصصة‪:‬‬
‫‪ -1‬جمال بوشنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخمدونية‪ ،‬طبعة ‪2006.‬‬
‫‪ -2‬زهدي يكن‪ ،‬السجل العقاري (في لبنان و العالم)‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬دار الثقافة‪ ،‬بيروت ‪1962.‬‬
‫‪ -3‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار العموم لمنشر و التوزيع‪ ،‬طبعة‬
‫‪2000.‬‬
‫‪ -4‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2002.‬‬
‫‪ -5‬حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري (في ضوء أحدث الق اررات الصادرة عن مجمس الدولة و‬
‫المحكمة العميا)‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2003.‬‬
‫‪ – 6‬حمدي باشا عمر‪ ،‬مجمع النصوص التشريعية و التنظيمية المتعمقة بالعقار‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة‬
‫‪2003.‬‬
‫‪ -7‬حمدي باشا عمر‪ ،‬حماية الممكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2003.‬‬
‫‪ -8‬حمدي باشا عمر‪ ،‬عقود التبرعات (الهبة – الوصية – الوقف)‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2004.‬‬
‫‪ -9‬حسين عبد المطيف حمدان‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية لمطباعة و النشر‪ ،‬لبنان‪ ،‬دون‬
‫سنة طبع‪.‬‬
‫‪ -10‬حسين عبد المطيف حمدان‪ ،‬نظام السجل العقاري‪ ،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪،‬‬
‫‪2003.‬‬
‫‪ -11‬ليمى زروقي‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2003.‬‬
‫‪ -12‬مجيد خمفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪،‬‬
‫الطبعة األولى‪2003. ،‬‬
‫‪ -13‬مدحت محمد الحسيني‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري‪ ،‬وفقا لمتعديالت األخيرة‪ ،‬دار المطبوعات‬
‫الجامعية‪ ،‬كمية الحقوق‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.1992 ،‬‬
‫‪ -14‬محمد خيري‪ ،‬الممكية و نظام التحفيظ العقاري في المغرب‪ ،‬دار النشرو المعرفة‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية‪1990. ،‬‬
‫‪ -15‬ناصر الدين سعيدوني‪ ،‬دراسات في الممكية العقارية‪ ،‬المؤسسة الوطنية لمكتاب‪ ،‬الجزائر‬
‫‪1986.‬‬
‫‪ -16‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري لمتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2003.‬‬
‫‪ -17‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬إثبات الممكية العقارية و الحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري‪،‬‬
‫دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2003.‬‬
‫‪ -18‬عمار عموي‪ ،‬الممكية و النظام العقاري في الجزائر‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪.2004‬‬
‫‪ -19‬خالد رامول‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬قصر الكتاب‪،‬‬
‫طبعة ‪.2001‬‬
‫‪ -‬المؤلفات العامة‪:‬‬
‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬محررات شهر الحيازة‪ ،‬دار هومه‪ ،‬طبعة ‪2002.‬‬
‫‪ -2‬يحيى بكوش‪ ،‬أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري و الفقه اإلسالمي‪ ،‬الشركة الوطنية لمنشر‬
‫و التوزيع‪ ،‬الجزائر ‪1981.‬‬
‫‪ -3‬محمد حسنين‪ ،‬الوجيز في نظرية الحق بوجه عام‪ ،‬المؤسسة الوطنية لمكتاب‪1981. ،‬‬
‫‪ -4‬محمد حسنين‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الطبعة‬
‫الرابعة‪1994. ،‬‬
‫‪ -5‬محمد منجي‪ ،‬الحيازة‪ ،‬منشأة المعارف اإلسكندرية‪،‬مصر‪ ،‬الطبعة الثانية‪1985. ،‬‬
‫‪ -6‬مصطفى كامل الجمال‪ ،‬نظام الممكية‪ ،‬منشأة المعارف اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،‬دون سنة طبع‪.‬‬
‫‪ -7‬عبد الحميد الشواربي‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري (في ضوء القضاء و الفقه)‪ ،‬منشأة المعارف‬
‫اإلسكندرية‪ ،‬مصر ‪1999.‬‬
‫‪ -8‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬شرح أحكام البيع‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مصر‪1984. ،‬‬
‫‪ -9‬عبد الفتاح مراد‪ ،‬شرح تشريعات الشهر العقاري‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،‬دون سنة طبع‪.‬‬
‫‪ -10‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد (البيع والمقايضة)‪ ،‬الجزء‬
‫الرابع‪ ،‬مصر‪ ،‬طبعة ‪2000.‬‬
‫‪ -11‬خميل أحمد حسن قدادة‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني الجديد (عقد البيع)‪ ،‬الجزء الرابع‪،‬‬
‫ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬طبعة ‪.1996‬‬
‫ثانيا‪ :‬الرسائل الجامعية‪:‬‬
‫‪ -1‬حسن طوايبية‪ ،‬نظام الشهر العقاري الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬كمية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪،‬‬
‫‪2002.‬‬
‫‪ -2‬عمر صداقي‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير‪ ،‬معهد العموم‬
‫القانونية و اإلدارية‪ ،‬جامعة الجزائر‪.1982 ،‬‬
‫ثالثا‪ :‬المقاالت‬
‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬عقد الشهرة‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬العدد‪( 07 :‬جوان – جويمية) سنة ‪2002.‬‬
‫‪ -2‬محمد بوركي‪ ،‬اإلشهار العقاري‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬العدد‪ ،03 :‬سنة ‪2001.‬‬
‫‪ -3‬عمر بوحالسة‪ ،‬تقنيات مراقبة العقود الخاضعة لإلشهار‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬العدد‪ ،03 :‬سنة‬
‫‪2001.‬‬
‫‪ -4‬شريف بن عڤون‪ ،‬الوقف في التشريعات الجزائرية‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬العدد‪( ،07 :‬جوان – جويمية)‪،‬‬
‫سنة ‪.2002‬‬
‫* النصوص التشريعية و التنظيمية‪:‬‬
‫أوال‪ :‬النصوص التشريعية‬
‫‪ -1‬األمر ‪ 58/75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني ‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪:‬‬
‫‪ ،78‬المؤرخة في ‪1975./09/30‬‬
‫‪ -2‬األمر ‪ 74/75‬المؤرخ في ‪ 1975/11/12‬يتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،92 :‬المؤرخة في ‪1975./11/18‬‬
‫‪ -3‬األمر ‪ 105/76‬المؤرخ في ‪ 1976/12/09‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪:‬‬
‫‪ ،81‬المؤرخة في ‪1976./12/18‬‬
‫‪ -4‬القانون ‪ 18/83‬المؤرخ في ‪ 1983/08/13‬المتعمق بحيازة الممكية العقارية الفالحية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،34 :‬المؤرخة في ‪1983./08/16‬‬
‫‪ -5‬القانون ‪ 09/84‬المؤرخ في ‪ 1984/02/04‬المتعمق بالتنظيم اإلقميمي لمبالد‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ ،06 :‬المؤرخة في ‪1984./02/07‬‬
‫‪ -6‬القانون ‪ 25/90‬المؤرخ في ‪ 1990/11/18‬يتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪:‬‬
‫‪ ،49‬المؤرخة في ‪1990./11/18‬‬
‫‪ -7‬القانون ‪ 30/90‬المؤرخ في ‪ 1990/12/01‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ ،52 :‬المؤرخة في ‪1990./12/02‬‬
‫‪ -8‬القانون ‪ 10/91‬المؤرخ في ‪ 1991/04/27‬المتعمق باألوقاف‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪،21 :‬‬
‫المؤرخة في ‪1991./05/08‬‬
‫‪ -9‬القانون ‪ 12/98‬المؤرخ في ‪ 1998/12/31‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،1999‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،98 :‬المؤرخة في ‪1998./12/31‬‬
‫‪ -10‬القانون ‪ 11/02‬المؤرخ في ‪ 2002/12/24‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2003‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،86 :‬المؤرخة في ‪2002./12/25‬‬
‫‪ -11‬القانون ‪ 22/03‬المؤرخ في ‪ ، 2003/12/28‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2004‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،83 :‬المؤرخة في ‪2003./12/29‬‬
‫‪ -12‬القانون ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪ 2006/02/20‬يتضمن تنظيم مهنة الموثق‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ ،14 :‬المؤرخة في ‪2006./03/08‬‬
‫‪ -13‬القانون ‪ 03/06‬المؤرخ في ‪ 2006/02/20‬يتضمن تنظيم مهنة المحضر القضائي‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،14 :‬المؤرخة في ‪2006./03/08‬‬
‫‪ -14‬القانون ‪ 02/07‬المؤرخ في ‪ 2007/02/27‬يتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الممكية العقارية‬
‫و تسميم سندات الممكية عن طريق تحقيق عقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 15 :‬المؤرخة في ‪.2007/02/28‬‬
‫ثانيا‪ :‬النصوص التنظيمية‬
‫‪ -01‬المرسوم ‪ 32/73‬المؤرخ في ‪ 1973/01/05‬المتعمق بإثبات حق الممكية الخاصة‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ 15 :‬المؤرخة في ‪1973./02/20‬‬
‫‪ – 02‬المرسوم ‪ 62/76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬يتعمق بإعداد مسح األراضي العام‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ 30 :‬المؤرخة في ‪1976./04/13‬‬
‫‪ -03‬المرسوم ‪ 63/76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬يتعمق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ 30 :‬المؤرخة في ‪1976./04/13‬‬
‫‪ -04‬المرسوم ‪ 352/83‬المؤرخ في ‪ 1983/05/21‬يسن إجراء إلثبات التقادم المكسب واعداد عقد‬
‫الشهرة المتضمن اإلعتراف بالممكية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 21 :‬المؤرخة في ‪1983./05/24‬‬
‫‪ -05‬المرسوم ‪ 59/85‬المؤرخ في ‪ 1985/03/23‬المتضمن القانون األساسي النموذجي لعمال‬
‫المؤسسات و اإلدارات العمومية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 13 :‬المؤرخة في ‪1985./03/24‬‬
‫‪ -06‬المرسوم التنفيذي ‪ 234/89‬المؤرخ في ‪ 1989/12/19‬يتضمن إنشاء وكالة وطنية لمسح‬
‫األراضي‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 54 :‬المؤرخة في ‪.1989/12/20‬‬
‫‪ – 07‬المرسوم التنفيذي ‪ 65/91‬المؤرخ في ‪ 1991/03/02‬المتضمن تنظيم المصالح الخارجية‬
‫ألمالك الدولة و الحفظ العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 10 :‬المؤرخة في ‪1991./03/06‬‬
‫‪ – 08‬المرسوم التنفيذي ‪ 116/92‬المؤرخ في ‪ 1992/03/14‬الذي يحدد قائمة شروط القبول‬
‫والتعيين في المناصب العميا في المصالح الخارجية ألمالك الدولة والحفظ العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪:‬‬
‫‪ 92‬المؤرخة في ‪1992./12/21‬‬
‫‪ – 09‬المرسوم التنفيذي ‪ 134/92‬المؤرخ في ‪ 1992/04/07‬المعدل و المتمم لممرسوم ‪62/76‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬يتعمق بإعداد مسح األراضي العام‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 26 :‬المؤرخة في‬
‫‪1992./04/08‬‬
‫‪ -10‬المرسوم التنفيذي ‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 1993/05/19‬المعدل و المتمم لممرسوم ‪63/76‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬يتعمق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 34 :‬المؤرخة في‬
‫‪1993./05/23‬‬
‫‪ -11‬القرار المؤرخ في ‪ 1999/02/20‬يؤهل أعوان إدارة أمالك الدولة و الحفظ العقاري لتمثيل‬
‫الوزير المكمف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 20 :‬المؤرخة في‬
‫‪.1999/03/24‬‬
 ‫* المذكرات‪:‬‬
‫‪ -1‬المذكرة رقم ‪ 4123‬المؤرخة في ‪ 1991/10/14‬بعنوان‪ :‬إعداد شهادات الحيازة‪ ،‬الصادرة عن‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -2‬المذكرة رقم ‪ 1251‬المؤرخة في ‪ 1994/03/29‬بعنوان‪ :‬إشهار عقاري – صعوبات أثارتها‬
‫الغرفة الجهوية لمموثقين ناحية الشرق‪ ،‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -3‬المذكرة رقم ‪ 689‬المؤرخة في ‪ 1995/02/12‬بعنوان‪ :‬يوم دراسي حول اإلشهار العقاري‪،‬‬
‫الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -4‬المذكرة رقم ‪ 389‬المؤرخة في ‪ 2001/01/23‬بعنوان‪ :‬وقف خاص – شهادة توثيقية تبين‬
‫الموقوف عميهم – عمى المحافظ العقاري أن يذكر في وثيقة طمب المعمومات بوجود وقف مشهر‪ ،‬الصادرة‬
‫عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -5‬المذكرة رقم ‪ 507‬المؤرخة في ‪ 2001/01/28‬بعنوان‪ :‬منازعات – قواعد شكمية في اإلجراءات‬
‫– شهر الدعاوى القضائية‪ ،‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -6‬المذكرة رقم ‪ 2742‬المؤرخة في ‪ 2002/05/05‬بعنوان‪ :‬تجديد الفهارس األبجدية‪ ،‬مجمع‬
‫النصوص (التعميمات و المنشورات و المذكرات) الخاصة بأمالك الدولة و الحفظ العقاري لسنة ‪ 2002‬عن‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬و ازرة المالية‪.‬‬
‫‪ -7‬المذكرة رقم ‪ 5346‬المؤرخة في ‪ 2004/10/13‬بعنوان‪ :‬آجال تنفيذ إجراءات الشهر العقاري‪،‬‬
‫مجمع النصوص (التعميمات و المنشورات و المذكرات) الخاصة بأمالك الدولة و الحفظ العقاري لسنة ‪2004‬‬
‫عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬و ازرة المالية‪.‬‬
‫* المراجع بالمغة الفرنسية‪:‬‬
‫‪- Ouvrages :‬‬
‫‪1- BACHIR LATROUS, Cours de droit civil, sûretés et publicité foncière,‬‬
‫‪office des publications universitaires, Alger, année universitaire 1982 – 1983.‬‬
‫‪2- CHRISTIAN LARROUMET, Droit civil, les biens droits réels‬‬
‫‪principaux, tome II, Paris, 1985.‬‬
‫‪3- Encyclopédie DALLOZ, répertoire de droit civil, mise à jour, 1964.‬‬
‫‪4- GABRIEL MARTY, PIERRE RAYNAUD, PHILIPPE GESTAZ, les‬‬
‫‪sûretés la publicité foncière, 2ème édition, Sirey, 1987.‬‬
‫‪5- HENRI et LEON MAZEAUD, JEAN MAZEAUD, FRANÇOIS‬‬
‫‪CHABAS, leçons de droit civil, sûretés, publicité foncière, tome III, 1er volume,‬‬
‫‪éditions Montchrestien.‬‬
- Thèses universitaires :
1- KARA MOSTEFA FARIDA née SETTOUTI, la preuve écrite en droit
civil algérien, mémoire pour le diplôme de magister en droit, institut des sciences
juridiques et administratives, univérsité d’Alger, 1982.
- Articles :
1- LOUIS PAYETTE, rapport d’analyse cadre juridique et législatif du droit
immobilier, du système de réalisation des sûretés et des garanties, du système de
publicité des bureaux d’enregistrement et du crédit hypothécaire algérien, la revue
du notaire « EL MOUATHAK » N° 07, l’année 2002.
 ‫الخاتمــــــة‬

‫الخاتمة‪:‬‬
‫إن إعتناق المشرع الجزائري لنظام الشير العقاري العيني بموجب األمر ‪ :7/:8‬المؤرخ‬
‫في ‪ 21‬نوفمبر ‪ 2<:8‬و المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري و ما‬
‫صاحبو من مراسيم تنفيذية‪ ،‬يعد قفزة إيجابية نحو نظام غاية في التنظيم والدقة‪ ،‬ساعيا من وراء‬
‫ذلك تحقيق الثقة و اإلستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬ومواكبا لمتشريعات العقارية لغالبية الدول‬
‫العربية التي تبنت ىذا النظام و رأت فيو الحل الجذري لممشكمة العقارية‪ ،‬و الوسيمة األكثر‬
‫نجاعة لحماية الممكية العقارية‪.‬‬
‫غير أن التغيرات العميقة التي عرفتيا الدولة الجزائرية في اآلونة األخيرة‪ ،‬و التي مست‬
‫كل األصعدة ال سيما الصعيد اإلقتصادي و الدخول إلى نظام إقتصاد السوق بوتيرة متسارعة‪،‬‬
‫أظيرت عجز القوانين المنظمة لمعقار عمى مواكبة ىذه المستجدات‪ ،‬و صار من الضروري‬
‫تدخل اإلرادة التشريعية إلعادة النظر في ىذه القوانين‪ ،‬وخاصة تمك النصوص القانونية التي‬
‫يتضمنيا األمر ‪ :7/:8‬السالف الذكر و كذا المرسومين التنفيذيين ‪ 91/:9‬المتعمق بإعداد‬
‫مسح األراضي العام و ‪ 96/:9‬المتعمق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬بإعتبارىا نصوص صدرت‬
‫في مرحمة إنتقالية تميزت بنظام إقتصادي إشتراكي‪ ،‬كانت الدولة فيو بمثابة المحرك الرئيسي‪.‬‬
‫كما أن المشرع الجزائري إمتاز بأخذه بنظام الشير العقاري العيني‪ ،‬إال أن ىذه الميزة ال‬
‫تكتمل إال إذا أزيح كل ما من شأنو اإلخالل بالمبادئ التي يقوم عمييا ىذا النظام‪ ،‬خاصة و أن‬
‫ىذه المبادئ تعد األسس المتينة التي تدعم الثقة في التصرفات العقارية و تضمن إستقرار‬
‫الممكية العقارية‪ ،‬حتى يتسنى لنا الجزم بتبني المشرع الجزائري لنظام الشير العيني بصفة‬
‫فعمية‪ ،‬ولذلك يتعين النظر في ما تضمنو نظام الشير العقاري في التشريع الجزائري من مبادئ‬
‫مع ما يقوم عميو نظام الشير العيني‪.‬‬
‫فقد أخذ التشريع العقاري الجزائري بمبدأ التخصيص الذي يتخذ العقار كعنصر ثابت‬
‫أساسا لشير التصرفات القانونية الواردة عمى ىذا األخير‪ ،‬حتى تسيل عممية البحث عن المالك‬
‫الحقيقيين لمحقوق العينية‪ ،‬كما جعل من الشير المصدر الوحيد لمحقوق العينية‪ ،‬سواء كانت‬
‫أصمية أم تبعية‪ ،‬فيو الذي ينشئيا‪ ،‬يعدليا‪ ،‬ينقميا أو ي زيميا‪ ،‬كما ال يمكن اإلحتجاج بيا إال من‬
‫تاريخ قيدىا في السجل العقاري إستنادا إلى مبدأ القيد المطمق‪ ،‬كما أخذ بمبدأ الشرعية‪ ،‬و ألزم‬

‫‪821‬‬
 ‫الخاتمــــــة‬

‫المراجعة الدقيقة السابقة لعممية الشير فال يقيد الحق العيني العقاري إال بعد تنقيتو من كل‬
‫شائبة‪ ،‬ليكون السجل العقاري عنوانا لمحقيقة‪.‬‬
‫إال أنو يعاب عمى النظام العقاري الجزائري عدم أخذه بمبدأ القوة الثبوتية لمشير بصفة‬
‫مطمقة‪ ،‬ذلك أن المادة ‪ 29‬من المرسوم ‪ 96/:9‬السالف الذكر‪ ،‬تسمح بإعادة النظر في‬
‫الحقوق المدونة بالسجل العقاري عن طريق القضاء‪ ،‬دون أن تحدد أجل مسقط لطمب مراجعة‬
‫ىذه الحقوق‪ ،‬كما فعمت ذلك المادة ‪ 28‬من المرسوم ‪ 96/:9‬السالف الذكر‪ ،‬و التي حددت‬
‫أجل مسقط لممطالبة بالحق العيني بمدة ستة أشير بالنسبة لمترقيم المؤقت‪ ،‬و عدم تحديد‬
‫المشرع الجزائري ألجل مسقط يجعمنا نحتكم إلى القواعد العامة في تقادم الحقوق والمحددة‬
‫بخمسة عشر سنة‪ ،‬ومن شأن ذلك أن يبقي حق المستفيد من ىذا الترقيم ميددا طيمة ىذه المدة‪،‬‬
‫مما ينجم عنو دون شك ضعف اإلئتمان العقاري‪ ،‬و التقميل من مصداقية وثائق المسح التي‬
‫أعدتيا المجان‪ ،‬و التي عمدت عمى الحصر الدقيق لكافة المعمومات و البيانات المتعمقة بالعقار‬
‫الممسوح و الذي إستفاد صاحبو من الترقيم النيائي‪.‬‬
‫كما يعاب عمى النظام العقاري الجزائري‪ ،‬عدم نصو صراحة باألخذ بمبدأ حضر التقادم‪،‬‬
‫الذي يعد من أىم المبادئ التي يقوم عمييا نظام الشير العيني‪ ،‬حتى و إن كانت بعض‬
‫النصوص القانونية التي تناولت تنظيم العقار يفيم منيا ضمنا بحضر التقادم في المناطق‬
‫ٍ‬
‫كاف‪ ،‬ذلك أن النص الصريح أبمغ في الداللة من المجوء إلى‬ ‫الممسوحة‪ ،‬إال أن ىذا غير‬
‫التفسير‪ ،‬إضافة إلى إبقاء المشرع الجزائري عمى نص المادة ‪ ;1:‬من القانون المدني المأخوذ‬
‫عن القانون المدني المصري المتبني لنظام الشير الشخصي‪ ،‬ىذه المادة التي تكرس إكتساب‬
‫الممكية العقارية الخاصة بالتقادم المكسب‪ ،‬دون أن تفرق في ذلك بين المناطق الممسوحة من‬
‫غيرىا التي لم تشمميا بعد عممية مسح األراضي‪ ،‬و التي أخضعيا المشرع الجزائري بصفة‬
‫مؤقتة لنظام الشير الشخصي‪.‬‬
‫فمن خالل كل ما سبق نجد أن نظام الشير العقاري في التشريع الجزائري قد أخذ‬
‫ببعض مبادئ نظام الشير العيني‪ ،‬و ترك بعضيا اآلخر تحكمو مبادئ نظام الشير الشخصي‪،‬‬
‫مما يجعمو نظام ىجين بين نظامي الشير العيني و الشخصي‪ ،‬ساعيا من وراء ىذا النظام‬
‫تأمين الحماية الكافية لمممكية العقارية‪ ،‬إال أن ىذه الحماية ال تكتمل إال بإزاحة كل ما من شأنو‬
‫اإلخالل بمبادئ نظام الشير العيني‪ ،‬التي تعد بمثابة األسس التي يقوم عمييا ىذا النظام‪ ،‬وذلك‬
‫بإعادة النظر في التشريع العقاري الجزائري في جوانبو التنظيمية و التقنية وحتى في الصياغة‬
‫‪821‬‬
 ‫الخاتمــــــة‬

‫الصحيحة لنصوصو القانونية‪ ،‬مع إيجاد الحمول المثمى لمواجية بعض المشاكل الميدانية التي‬
‫تعترض تطبيق نظام الشير العيني‪.‬‬
‫فمن بين ما يجب عمى المشرع الجزائري أن يأخذه بالحسبان‪:‬‬
‫* إعادة النظر في نص المادة ‪ 29‬من المرسوم ‪ 96/:9‬السالف الذكر‪ ،‬بيدف إعطاء‬
‫القوة الثبوتية المطمقة لمبيانات المدونة في السجل العقاري‪ ،‬بجعل الترقيم النيائي فييا غير قابل‬
‫لمنزاع فال يبقى أمام المالك الذي أىدرت حقوقو سوى المطالبة بالتعويض‪.‬‬
‫* النص صراحة عمى حضر التقادم‪ ،‬و اإلستغناء بصفة تدريجية عن الحيازة كطريق‬
‫إلكتساب الممكية العقارية الخاصة‪ ،‬بداية بالمناطق التي شممتيا عممية المسح ثم اإلستغناء عنيا‬
‫نيائيا بعد المسح الشامل لكامل التراب الوطني‪.‬‬
‫* إتمام مشروع المسح العام في اآلجال المحددة لكي تسوى سندات الممكية عمى مستوى‬
‫التراب الجزائري‪ ،‬و يمكن تفعيل ىذه العممية بتعويض ضعف الوسائل التقنية و البشرية بتجنيد‬
‫الكفاءات المحمية‪ ،‬الممثمة في المساحين و الميندسين الطوبوغرافيين‪ ،‬ويمكن أن تكون الخدمات‬
‫موضوع دفاتر أعباء تحدد شروط تدخل و إعتماد المتعاممين الخواص و إعتماد أشغاليم‪ ،‬إذ‬
‫يمكن ليذه الطريقة أن تساىم بكيفية محسوسة في إنجاز برنامج المسح العقاري‪.‬‬
‫* النص عمى إلزامية شير الدعوى العقارية ضمن نصوص قانون اإلجراءات المدنية كما‬
‫ىو الحال بالنسبة لشروط قبول الدعوى عامة‪ ،‬بدل أن يترك ذلك لمتنظيم حتى ال يحدث‬
‫تعارض بين المرسوم عمى حساب النصوص التشريعية وفق السمم التدريجي لمقوانين‪.‬‬
‫* التنسيق بين أ عمال مديرية مسح األراضي و مديرية الحفظ العقاري‪ ،‬و تكثيف المقاءات‬
‫بين األعوان لكال المديريتين‪ ،‬حتى ال يشوب ىذه األعمال تناقضات في الميدان‪.‬‬
‫* بما أن المحافظ العقاري يمعب دو ار ىاما في إستقرار الممكية العقارية و الحفاظ عمى‬
‫حقوق األفراد‪ ،‬فالمسؤولية التي تقع عمى عاتقو تعد مسؤولية ثقيمة‪ ،‬ال تتطمب فقط األقدمية‬
‫والرتبة‪ ،‬بل كذلك مستوى التحصيل العممي‪ ،‬إذ من المفروض إشتراط أن يكون من حممة شيادة‬
‫ليسانس حقوق إضافة إلى تكوين متخصص في مجال القانون العقاري‪ ،‬مع توفير لو الحماية‬
‫القانونية الكافية‪ ،‬التي تمكنو من مواجية الضغوطات التي قد تمارس عميو أثناء تأديتو لوظيفتو‪.‬‬

‫و في األخير يمكن القول أن نظام الشير العقاري في التشريع الجزائري و إن إتضحت‬

‫لنا الغاية التي وضعو المشرع الجزائري من أجميا‪ ،‬وىي حماية الممكية العقارية وتأمين إستقرار‬
‫‪831‬‬
 ‫الخاتمــــــة‬

‫المعامالت العقارية‪ ،‬فإن الوسائل لبموغ ىذه الغاية ال يزال يكتنفيا الكثير من النقص و‬
‫الغموض‪.‬‬

‫‪838‬‬