PPNCKH Lt26.1ad01 Giuaky Nhom03

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
-----🙡🙡🕮🙣🙣-----
CÁC YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH DẪN ĐẾN SỰ LỰA CHỌN

MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Môn học: Phương pháp nghiên cứu trong quản trị
Lớp: Quản trị 01 – LTK26.1
BÀI TIỂU LUẬN
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
HỒ XUÂN HƯỚNG
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021

NHÓM 3:
Tỉ lệ
STT Tên thành viên Mã sinh viên Mail thành viên
%
lanhpham.35211020772
1 Phạm Thị Lành 35211020772 100%
@st.ueh.edu.vn
Phạm Thị Thúy hangpham.35211020058
2 35211020058 100%
Hằng @st.ueh.edu.vn
Nguyễn Ngọc trangnguyen.352110203
3 35211020373 100%
Thùy Trang 73@st.ueh.edu.vn
chigiang.35211020134@
4 Giang Huệ Chi 35211020134 100%
st.ueh.edu.vn
phucto.35211020113
5 Tô Thị Phúc 35211020113 100%
@st.ueh.edu.vn
hientran.35211020250@
6 Trần Thị Thu Hiền 35211020250 100%
st.ueh.edu.vn
tule.35211020591
7 Lê Liễu Cẩm Tú 35211020591 100%
@st.ueh.edu.vn
LỜI CAM ĐOAN
Chúng tôi xin cam đoan bài tập nhóm “Nghiên cứu các yếu tố quyết định
dẫn đến sự lựa chọn mua căn hộ của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh”
là kết quả của quá trình học tập bộ môn phương pháp nghiên cứu. Các số liệu từ
luận văn được thu thập từ thực tế có nguồn thông tin rõ ràng, tin cậy, được xử lý
trung thực và khách quan. Trong quá trình nghiên cứu nhóm có tham khảo và
trích dẫn một số tài liệu, được chú thích rõ ràng trong phần tài liệu tham khảo.
MỤC LỤC
Trang phụ bìa

Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, biểu đồ, đồ thị
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU..............................1
1.1 Lý do chọn đề tài:.........................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu.....................................................................................2
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................2
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................2
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu................................................................................2
1.4 Phương pháp nghiên cứu..............................................................................3
1.5. Ý nghĩa nghiên cứu.....................................................................................4
1.5.1 Về lý thuyết............................................................................................4
1.5.2 Về thực tiễn............................................................................................4
1.6 Bố cục của nghiên cứu:................................................................................4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG...................................7
2.1 Khái niệm về nhà ở chung cư tại Việt Nam.................................................7
2.2 Hành vi người tiêu dùng:..............................................................................8
2.2.1. Khái niệm và hành vi người tiêu dùng..................................................8
2.2.2. Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng..................................11
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm.........................14
2.3 Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà từ các nghiên cứu trước.....................................................................16
2.4 Đề xuất mô hình nghiên cứu......................................................................19
2.4.1 Tình hình tài chính...............................................................................20
2.4.2 Đặc điểm căn hộ...................................................................................20
2.4.3 Không gian sống..................................................................................20
2.4.4 Vị trí căn hộ..........................................................................................21
2.4.5 Tiện nghi công cộng.............................................................................21
2.4.6 Môi trường sống...................................................................................21
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................24
3.1 Quy trình nghiên cứu..................................................................................24
3.2 Nghiên cứu định tính..................................................................................25
3.3 Nghiên cứu định lượng...............................................................................25
3.3.1. Thiết kế nghiên cứu định lượng..........................................................25
3.3.2. Xử lý dữ liệu.......................................................................................26
3.4 Mô hình nghiên cứu và thang đo................................................................27
3.5 Phân tích dữ liệu.........................................................................................33
3.5.1 Phương pháp kiểm định độ tin cậy thang đo........................................33
3.5.2 Phương pháp kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo
(phân tích EFA).............................................................................................34
3.5.3 Hệ số tương quan và phân tích hồi quy tuyến tính..............................35
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................37
4.1 Mô tả mẫu nghiên cứu................................................................................37
4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo.........................................................39
4.2.1 Đánh giá độ tin cậy thang đo quyết định mua nhà...............................39
4.2.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo các thành phần ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà.........................................................................................................39
4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA...............................................................42
4.3.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA biến quyết định mua nhà................42
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA các biến ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà.........................................................................................................43
4.4 Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu........................49
4.4.1 Mô tả các biến trong mô hình hồi quy.................................................49
4.4.2 Phân tích tương quan...........................................................................51
4.4.3 Phân tích hồi quy bội...........................................................................52
CHƯƠNG 5: HÀM Ý VỀ GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN...............................57
5.1 Các hàm ý về giải pháp..............................................................................57
5.1.1 Hàm ý và giải pháp đối với tình hình tài chính....................................57
5.1.2 Hàm ý về giải pháp đối với đặc điểm căn hộ.......................................57
5.1.3 Hàm ý về giải pháp đối với vị trí khu vực căn hộ................................57
5.1.4 Hàm ý về giải pháp không gian sống...................................................59
5.1.5 Hàm ý về giải pháp đối với tiện nghi công cộng.................................59
5.1.6 Hàm ý và giải pháp đối với môi trường sống xung quanh...................59
5.2 Kết luận......................................................................................................60
Tài liệu tham khảo
A. Tài liệu tiếng việt
B. Tài liệu tiếng anh
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi định lượng
Phụ lục 2: Câu hỏi phỏng vấn định tính
Phụ lục 3: Kiểm định Cronbach’s Alpha
Phụ lục 4: Phân tích nhân tố khám phá EFA
Phụ lục 5: Phân tích tương quan
Phụ lục 6: Phân tích hồi quy
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nội dung

MLR Tuyến tính hồi quy
OLS Mô hình hồi quy tuyến tính
VIF Hệ số đo phương sai
QĐ Quyết định mua căn hộ
TC Tình hình tài chính
DD Đặc điểm căn hộ
VT Vị trí/ khu vực căn hộ
KGS Không gian sống căn hộ
TN Tiện nghi/ tiện ích công cộng quanh căn hộ
MTS Môi trường sống xung quanh căn hộ
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây......................................................19

Bảng 3 1: Thang đo thành phần Quyết định mua căn hộ....................................28
Bảng 3 2: Thang đo thành phần Tình hình tài chính...........................................29
Bảng 3 3 Thang đo thành phần "Đặc điểm căn hộ"............................................29
Bảng 3 4 Thang đo thành phần "Không gian sống"............................................30
Bảng 3 5 Thang đo thành phần "Vị trí/ khu vực căn hộ"....................................31
Bảng 3 6 Thang đo thành phần "Tiện nghi/ tiện ích công cộng căn hộ".............32
Bảng 3 7 Thang đo thành phần "Môi trường sống"............................................32
Bảng 4 1: Mô tả mẫu nghiên cứu........................................................................38
Bảng 4 2: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo "Quyết định mua căn hộ"........39
Bảng 4 3: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo 6 yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ..................................................................................................41
Bảng 4 4: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của biến ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà.......................................................................................................43
Bảng 4 5: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của biến quyết định mua
nhà.......................................................................................................................43
Bảng 4 6: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của các biến ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ.........................................................................................44
Bảng 4 7: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA lần 1 của các biến ảnh
hưởng đến quyết định mua căn hộ......................................................................45
Bảng 4 12: Kết quả phân tích hệ số tương quan giữa các biến...........................51
Bảng 4 13: Bảng tóm tắt mô hình phân tích hồi quy...........................................52
Bảng 4 14: Bảng phân tích ANOVA...................................................................53
Bảng 4 15: Bảng tóm tắt kết quả phân tích hồi quy............................................53
Y
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ
YHình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng.........................................................
Hình 2 2: Quá trình ra quyết định........................................................................12
Hình 2 3: Những bước giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết
định mua căn hộ..................................................................................................13
Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất................................................................22
Hình 3 1: Quy trình nghiên cứu...........................................................................24
Hình 4 1: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh...........................................................50
Hình 4 2: Đồ thị phân tán Scatterplot..................................................................54
Hình 4 3: Biểu đồ tần số Histogram....................................................................55
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài:
Thành phố Hồ Chí Minh được xem là trung tâm kinh tế lớn nhất so với các
tỉnh và thành phố khác trong nước. Với một nơi đất chật người đông thì tìm một
nơi ở có vị trí thuận tiện và đẹp thì chắc hẳn rất khó. Để có được căn hộ với giá
thành hợp lý và trong tầm tay giữa hàng ngàn dự án nhà ở chung cư, lựa chọn ra
một nơi thích hợp chắc chắn là một điều không dễ dàng.
Các nhà đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường thường cũng đã tìm hiểu và
tính toán rất kỹ để tìm ra một nơi có giao thông ổn định và ít ùn tắc nhằm đáp
ứng nhu cầu đi lại cho các cư dân tương lai. Có rất nhiều những dự án căn hộ có
view đẹp, địa thế đẹp. Tất cả các khâu từ thiết kế, thi công, pháp lý... đều được
chủ đầu tư uy tín đảm bảo sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, chi phí để có
được một căn hộ ưng ý.
Phần lớn những khách hàng mua căn hộ thường là những người có nguồn
thu nhập ổn định. Khi mua căn hộ chung cư khách hàng sẽ được tận hưởng khá
nhiều tiện ích hơn so với việc mua nhà đất. Căn hộ ngay trung tâm thuận tiện
cho việc đi lại, an ninh ở căn hộ luôn có bảo vệ, ngoài ra còn thêm nhiều tiện ích
xung quanh như siêu thị ngay dưới chung cư, hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi
cho trẻ em…
Như vậy với nhiều điều kiện thuận lợi cho khách hàng mua căn hộ cũng
như nhu cầu về nhà ở hoặc nhu cầu đầu tư bất động sản cũng ngày càng tăng
cao, nhưng phần lớn nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong
việc không bán được căn hộ. Vì vậy việc nghiên cứu và tìm hiểu đề tài “Yếu tố
quyết định dẫn đến sự lựa chọn mua căn hộ của khách hàng tại Hồ Chí Minh”
là rất cần thiết và hữu ích cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhằm
xác định được những mong muốn, nhu cầu mua nhà khác nhau của khách hàng.
Để từ đó kiến nghị giúp doanh nghiệp có những chiến lược phát triển phù hợp
1
hơn, cung cấp nhiều dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách
hàng.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Từ lý luận trên, cho thấy đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu
sau:
- Xác định được các yếu tố quyết định dẫn đến sự lựa chọn mua căn hộ của
khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ của
khách hàng.
- Định hướng được cho nhân viên kinh doanh có thể tư vấn cho khách hàng
một cách có hiệu quả nhất dựa vào kết quả đã nghiên cứu.
- Dựa trên kết quả nghiên cứu, đề xuất được một số kiến nghị đối với các
doanh nghiệp bất động sản để tăng quyết định mua của khách hàng.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu các yếu tố dẫn đến quyết
định lựa chọn mua căn hộ của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Khảo sát
được thực hiện với nhóm người từ 18 tuổi trở lên.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Đối tượng khảo sát của nghiên cứu này được dựa trên quá trình khảo sát
của các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua căn hộ của khách hàng tại Thành phố
Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu này được phân làm hai loại chính để thực hiện phương
pháp nghiên cứu:
- Thứ nhất: Thành phố Hồ Chí Minh là nơi có mật độ dân số đông dân nhất
cả nước vì vậy lượng khách hàng mua căn hộ để định cư là rất cao.
2
- Thứ hai: Sự phát triển của thành phố dẫn đến việc các cá nhân hay tổ chức
mua căn hộ để đầu tư hoặc làm các tổ chức phi lợi nhuận.
3
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định
tính và nghiên cứu định lượng như sau:
- Nghiên cứu định tính: Được sử dụng nhằm khám phá, hiệu chỉnh lại mô
hình nghiên cứu đề xuất. Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua hai giai
đoạn, nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước để đề xuất mô hình
nghiên cứu. Sau đó nhóm đã tiến hành thảo luận và phỏng vấn 38 người để
khám phá các thành phần mới và hiệu chỉnh lại các thang đo của mô hình nghiên
cứu sơ bộ cho phù hợp với đặc điểm của ngành bất động sản. Dựa trên kết quả
nghiên cứu định tính nhóm đã đưa ra mô hình nghiên cứu định lượng.
- Nghiên cứu đinh lượng: Là nghiên cứu chính thức của bài nghiên cứu này
với kỹ thuật thu thập dữ liệu thông qua bảng câu hỏi. Được xây dựng dựa trên
thang đo Likert (Likert Scale), một công cụ được sử dụng trong bảng câu hỏi để
xác định ý kiến, hành vi và nhận thức của cá nhân hoặc người tiêu dùng. Đối
tượng tham gia khảo sát lựa chọn từ một loạt các câu trả lời có thể cho một câu
hỏi hoặc tuyên bố cụ thể dựa trên mức độ đồng ý của họ. Các câu trả lời thường
bao gồm "hoàn toàn đồng ý", "đồng ý", "trung lập", "không đồng ý" và "hoàn
toàn không đồng ý". Thông thường, các câu trả lời này sẽ được mã hóa bằng số,
chẳng hạn như 1 = không đồng ý, 2 = đồng ý, … v.v. cứ như vậy và theo mức
độ tăng dần. Đối tượng khảo sát là những người đã mua, đang có nhu cầu mua
và chưa mua căn hộ nằm trong địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Thông tin thu thập được sẽ được xử lý bằng phần mềm SPSS 22 và SPSS
22 là phần mềm duy nhất được sử dụng trong bài tiểu luận này. Từ đó, kiểm
định sự phù hợp của mô hình với dữ liệu khảo sát.
Ví dụ: Phân tích thực trạng, tìm ra nhân tố ảnh hưởng, dự đoán được xu hướng
xảy ra tiếp theo. Nghiên cứu tâm lý học, tâm lý người mua nhà.
4
1.5. Ý nghĩa nghiên cứu
1.5.1 Về lý thuyết
Khảo sát yếu tố phân vân, đắn đo, lo lắng, mục đích và các mối quan tâm
của khách hàng dẫn đến quyết định sự lựa chọn mua căn hộ của khách hàng tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
1.5.2 Về thực tiễn
Nhằm mục đích hỗ trợ cho công ty, nhân viên tư vấn về căn hộ có các căn
cứ khoa học và thuận tiện hơn trong việc bán hàng.
Từ đó giúp doanh nghiệp hiểu đối tượng khách hàng của mình. Biết được
các mối quan tâm, mục đích, phân vân đắn đo khi mua căn hộ. Doanh nghiệp sẽ
có các chiến lược, kế hoạch bán hàng phù hợp hơn. Giúp nhân viên bán hàng
trong quá trình thực hiện nghiệp vụ được thuận tiện và có các kết quả tốt trong
kinh doanh của công ty. Khách hàng có được sự trải nghiệm mua sắm thỏa mãn
đúng với các yêu cầu và mong đợi của họ, dẫn đến họ hài lòng khi sử dụng dịch
vụ mua bán tại công ty.
1.6 Bố cục của nghiên cứu:
Bố cục nghiên cứu được chia thành 5 chương sau:
Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu. Chương này trình bày lý do chọn đề
tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và
thực tiễn của đề tài, bố cục của nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu. Trình bày cơ sở lý luận

về hành vi mua hàng của người tiêu dùng, các khái niệm về căn hộ chung cư.
Đồng thời, tiến hành phân tích các giả thiết, các mô hình nghiên cứu trước nhằm
xây dựng nền tảng cho việc lập luận và hình thành nên mô hình nghiên cứu.
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. Trình bày quy trình nghiên cứu,
phương pháp nghiên cứu định tính, định lượng được sử dụng để phân tích và đo
lường các khái niệm nghiên cứu, xây dựng thang đo và điều chỉnh thang đo.
5
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận. Trình bày kết quả nghiên cứu
gồm kiểm tra độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích
nhân tố khám phá EFA, mô hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ, thông tin về mẫu khảo sát, phân tích đánh giá các kết quả thu được.
Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách. Trình bày tóm tắt kết quả nghiên
cứu, nêu những đóng góp và hạn chế của nghiên cứu trong thực tiễn đối với môi
giới bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất hướng nghiên cứu
tiếp theo từ bài nghiên cứu này.
6
Tóm tắt chương 1
Trong chương này nhóm tác giả trình bày khái quát về lý do chọn đề tài:
mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, từ đó làm
cơ sở cho định hướng nghiên cứu ở các chương tiếp theo.
7
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG
Chương 1 đã giới thiệu tổng quát về đề tài nghiên cứu, chương 2 sẽ giới
thiệu các lý thuyết (1) nhà ở chung cư tại Việt Nam; (2) hành vi của khách hàng;
(3) Tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà từ các nghiên cứu
trước đó; (4) thông tin mô hình nghiên cứu.
2.1 Khái niệm về nhà ở chung cư tại Việt Nam
Theo Luật Nhà ở 2005, điều 70: Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có
lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung cho nhiều
hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình,
cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung
cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm diện tích ban công gắn liền với
căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật.
Hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này.
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
cho nhà chung cư đó.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với chung cư đó.
Phân loại căn hộ chung cư
8
Căn hộ chung cư hạng 1: Không nhỏ hơn 70m². Theo thông tư số 14 năm
2008 của Bộ xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được
quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều
kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Vị trí: Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương
tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận với sảnh chính của công trình. Cảnh
quan có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp. Không gian xung
quanh thoáng mát, rộng rãi thoải mái.
Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu của căn hộ bao gồm phòng khách, phòng ngủ,
khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Diện tích phải phụ
thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không được nhỏ hơn 70m², diện tích phòng
ngủ chính phải lớn hơn 20m². Vật liệu, vật tư dùng để xây dựng và hoàn thiện,
các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng
cao tại thời điểm xây dựng.
Căn hộ chung cư hạng 2: Không nhỏ hơn 60m². Tương tự chung cư cao
cấp, nhà chung cư hạng 2 được Bộ xây dựng quy định là chung cư có chất lượng
sử dụng cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích của căn hộ phụ thuộc
vào thiết kế nhưng không được nhỏ hơn 60m², diện tích phòng ngủ chính phải
lớn hơn 15m².
2.2 Hành vi người tiêu dùng:
2.2.1. Khái niệm và hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng là hành vi rất quan trọng của con người. Nó chính là hành động
nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, trí tưởng tượng riêng và các nhu cầu về
tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc một gia đình nào đó thông qua việc mua
các sản phẩm và việc sử dụng các sản phẩm đó (Philip Kotler, 2009).
9
Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của mình
mua sản phẩm hàng hóa - dịch vụ để tiêu thụ đáp ứng các nhu cầu bản thân.
Mục tiêu của người tiêu dùng là hướng tới lợi ích thu được càng nhiều càng tốt
khi sử dụng ngân sách của mình để mua sắm dịch vụ. Trong nghiên cứu này sản
phẩm được nghiên cứu là căn hộ nhà ở mà người tiêu dùng được đề cập là:
những người hiện đang sống với cha mẹ, đang ở nhà thuê, đã sở hữu căn hộ,
hoặc thuộc nhóm tiêu dùng khác là những người có tiềm năng mua căn hộ, nhà ở
trong tương lai.
Người tiêu dùng khi đưa ra quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay
gia đình, họ luôn đưa ra những hình thức mua sắm khác biệt. Thông qua các
cuộc nghiên cứu marketing các doanh nghiệp nỗ lực nắm rõ hơn những thông tin
liên quan đến việc mua sắm của khách hàng như họ là ai, họ mua như thế nào,
họ mua ở đâu, khi nào và tại sao họ lại mua. Các yếu tố dẫn đến quyết định mua
sản phẩm của người tiêu dùng được hệ thống như sau:
10
Marketing Môi trường
 Sản phẩm  Kinh tế
 Giá cả  Công nghệ
 Vị trí  Pháp luật
 Chiêu thị  Văn hóa
Đặc điểm người mua Quá trình ra quyết định mua
 Văn hóa  Nhận thức vấn đề
 Xã hội  Tìm kiếm thông tin
 Cá nhân  Đánh giá
 Tâm lý  Quyết định mua
 Hành vi
Đáp ứng của người tiêu dùng
 Lựa chọn sản phẩm
 Lựa chọn nhãn hiệu
 Lựa chọn nơi mua
 Định thời gian mua
 Số lượng mua, tần suất mua

Hình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Philip Kotler 2009)
Mô hình hành vi người tiêu dùng của của Philip Kotler 2009 chỉ ra rằng các
yếu tố marketing và các yếu tố môi trường sẽ tác động vào ý thức của người
11
mua. Tuy nhiên do người mua luôn có những đặc điểm quá trình ra quyết định
mua khác nhau nên sẽ làm cho người mua có những đáp ứng và hành vi mua
khác nhau.
2.2.2. Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng
Bên cạnh tạo ra những ảnh hưởng khác nhau, người làm marketing còn
phải tìm hiểu xem người tiêu dùng thực tế đã thông qua các quyết định mua sản
phẩm như thế nào, phải xác định ai là người thông qua quyết định mua sản
phẩm, các kiểu quyết định mua sản phẩm và các bước quá trình thông qua quyết
định mua sản phẩm.
2.2.2.1. Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm
Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm người ta phân
biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao
gồm: Người chủ xướng, người có ảnh hưởng, người quyết định, người mua và
người sử dụng. Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người
làm marketing có thể thiết kế sản phẩm xác định nội dung thông qua thông điệp,
phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình cho phù
hợp.2.2.2.2. Các kiểu quyết định mua sản phẩm
Các kiểu quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng thay đổi tùy theo
các kiểu quyết định mua sản phẩm.
Assael đã phân ra bốn kiểu hành vi mua sản phẩm của người tiêu dùng bao
gồm: hành vi mua sắm phức tạp, hành vi mua sắm đảm bảo hài hòa, hành vi
mua sắm tìm kiếm sự đa dạng, hành vi mua sắm thông thường.
Vì vậy, người làm marketing cần có những chính sách, chiến lược, phương
pháp tương ứng với từng kiểu quyết định mua sản phẩm.
12
2.2.2.3. Các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm
Theo Philip Kotler, các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản
phẩm diễn ra như sau:
Nhân dạng nhu cầu và nhận thức vấn đề
Tìm kiếm thông tin
Đánh giá các lựa chọn
Ra quyết định mua
Đánh giá sản phẩm sau mua

Hình 2 2: Quá trình ra quyết định
(Nguồn:Philip Kotler, 2009)
Giai đoạn bắt đầu từ nhận dạng nhu cầu, các yếu tố kích thích bên trong
hoặc bên ngoài, trong trường hợp của nghiên cứu này là nhu cầu mua nhà ở.
Giai đoạn thứ hai là tìm kiếm thông tin sản phẩm từ nhiều nguồn khác
nhau.
Những nguồn thông tin này chủ yếu này được chia thành bốn nhóm gồm:
nguồn thông tin cá nhân, nguồn thông tin công cộng, nguồn thông tin thực
nghiệm. Mỗi nguồn thông tin thực hiện một chức năng khác nhau trong một
mức độ nào đó về tác động đến quyết định mua sản phẩm.
Giai đoạn thứ ba đánh giá các lựa chọn, trước khi đưa ra quyết định mua
sản phẩm, người tiêu dùng xử lý thông tin thu được rồi đưa ra đánh giá giá trị
của các nhãn hiệu cạnh tranh. Người tiêu dùng sẽ chọn những nhãn hiệu nào có
thể đáp ứng cao nhất mà họ quan tâm, nghĩa là đạt được tổng số điểm đánh giá
13
cao nhất. Tuy nhiên, kết quả đánh giá này phụ thuộc vào điều kiện tâm lý và bối
cảnh cụ thể diễn ra hành vi mua sản phẩm của người tiêu dùng. Vì thế, nhiệm vụ
của những người làm marketing là phải hiểu được người tiêu dùng đánh giá như
thế về các nhãn hiệu để thiết kế lại sản phẩm của mình có những đặc tính người
tiêu dùng ưa chuộng thuyết phục người mua chú ý hơn đến những đặc tính mà
sản phẩm mình có ưu thế, tìm cách thay đổi những tin tưởng của người tiêu
dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm và họ đánh giá sai.
Giai đoạn thứ tư là ra quyết định mua sản phẩm, sau khi đánh giá các lựa
chọn người tiêu dùng đi đến ý định mua. Ý định mua của người tiêu dùng
thường dành cho những sản phẩm được đánh giá cao nhất. Để đi đến quyết định
mua người tiêu dùng người tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng hai yếu tố, đó là thái
độ của người khác như: gia đình, bạn bè, đồng nghiệp và các yếu tố hoàn cảnh
như hy vọng về thu nhập gia tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế. Hai yếu
tố này có thể làm thay đổi quyết định mua hoặc không mua hoặc mua một sản
phẩm khác mà không phải là sản phẩm tốt như đã đánh giá (xem hình 2.3).
Quyết định mua của khách hàng cũng có mối liên kết với ý định mua đặc biệt là
các quyết định liên quan đến mua bất động sản (Ajzen, 1991; Han và Kim,
2010).
Đánh Thái độ của

Ý định người khác
giá
mua Quyết định mua
các
sản sản phẩm
lựa
phẩm Các yếu tố
chọn
hoàn cảnh
Hình 2 3: Những bước giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn
quyết định mua căn hộ
(Nguồn: Philip Kotler, 2009)
Giai đoạn cuối cùng là đánh giá sản phẩm sau mua, sau khi mua sản phẩm
người tiêu dùng sẽ cảm thấy hài lòng hay không hài lòng ở một mức độ nào đó.
Công việc của người làm Marketing chưa kết thúc khi sản phẩm đã được mua,
14
mà còn tiếp tục cả trong thời kỳ sau mua. Mức độ hài lòng của người mua là
hàm của mức độ gần nhau giữa những kỳ vọng của người mua ở sản phẩm và
tính năng sử dụng nhận thức của sản phẩm. Nếu những tính năng sử dụng của
sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng của khách hàng thì người khách
hàng đó sẽ không hài lòng. Nếu nó đáp ứng được những kỳ vọng đó thì khách
hàng sẽ hài lòng. Nếu nó vượt quá kỳ vọng thì người khách hàng rất hài lòng.
Những cảm giác này sẽ dẫn đến hai trường hợp khác nhau, hoặc là khách hàng
sẽ mua sản phẩm đó nữa và họ sẽ nói tốt cho nó, hoặc là nói xấu sản phẩm đó
với người khác.
Những người làm Marketing cần nắm được đầy đủ tất cả các cách mà
người tiêu dùng xử lý trường hợp không hài lòng của mình, có những biện pháp
nhằm giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng không hài lòng sau khi mua.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm
Theo các nghiên cứu trước đây mà tác giả đã tham khảo, các nhóm yếu tố
chính là ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ bao gồm các yếu tố marketing và
các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua. Vì vậy, dưới đây là lý thuyết nền
về các yếu tố marketing và các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua.
2.2.3.1. Các yếu tố Marketing
Sản phẩm (Product) là thành phần cơ bản nhất trong Marketing mix. Đó có
thể là sản phẩm hữu hình của công ty đưa ra thị trường bao gồm: chất lượng sản
phẩm, hình dáng thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu. Sản phẩm cũng bao gồm
khía cạnh vô hình như các hình thức dịch vụ, bảo trì. Trong kinh doanh bất động
sản, các yếu tố đặc điểm mua nhà, không gian sống riêng tư, môi trường sống là
yếu tố đại diện cho yếu tố sản phẩm.
Giá (Price) là thành phần không kém phần quan trọng trong Marketing bao
gồm: giá bán, tín dụng, lãi suất. Giá phải tương xứng với giá trị khách hàng và
có khả năng cạnh tranh.
Phân phối (Place) là một thành phần chủ yếu trong Marketing. Đó là
những hoạt động làm cho sản phẩm tiếp cận với khách hàng mục tiêu. Công ty
15
phải hiểu rõ, tuyển chọn và liên kết những nhà trung gian để cung cấp sản phẩm
đến thị trường mục tiêu một cách hiệu quả. Tuy nhiên, đối với sản phẩm căn hộ,
nhà ở thì nơi phân phối sản phẩm cũng chính là vị trí nhà.
Xúc tiến (Promotion) thành phần thứ tư này gồm nhiều hoạt động dùng để
thông đạt và thúc đẩy sản phẩm thị trường mục tiêu. Công ty phải thiết lập
những chương trình quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng, Marketing
trực tiếp. Công ty phải tuyển và huấn luyện một đội ngũ bán hàng.
2.2.3.2. Các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua
Theo Philip Kotler, hành vi của người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của bốn
yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm, lý. Tất cả những yếu tố này đều cho ta
những căn cứ để biết cách tiếp cận và phục vụ người mua một cách hiệu quả.
Các yếu tố tâm lý: dựa trên kết quả nghiên cứu hành vi của người tiêu
dùng, người ta đưa ra 5 nhóm yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến hành vi mua
của khách hàng bao gồm: động cơ, nhận thức, sự tiếp thu, niềm tin và thái độ.
Các yếu tố cá nhân: theo Philip Kotler, yếu tố cá nhân bao gồm: tuổi tác,
nghề nghiệp, trình độ học vấn, tình trạng kinh tế, cá tính, lối sống. Trong đó tình
trạng là điều kiện tiên quyết để người tiêu dùng có thể mua được hàng hóa, dịch
vụ, đặc biệt là mua căn hộ, nhà ở vì đây là sản phẩm có giá trị rất cao. Khi ngân
sách tiêu dùng càng cao thì tỉ lệ phân bố cho tiêu dùng càng xa xỉ càng tăng lên.
Tỷ lệ chi tiêu cho hàng hóa thiết yếu càng giảm xuống, tình trạng kinh tế của
người tiêu dùng gồm thu nhập có thể chi tiêu được của họ, tiền tiết kiệm, tài sản,
nợ, khả năng vay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu tiết kiệm. Nếu các chỉ số có
sự suy thoái tạm thời, thì người làm Marketing có thể tiến hành những biện pháp
thiết kế lại, xác định lại vị trí và định giá lại cho sản phẩm của mình để chúng
tiếp tục đảm bảo giá trị dành cho khách hàng mục tiêu.
Các yếu tố văn hóa: văn hóa là yếu tố cơ bản quyết định ước muốn và hành
vi của con người. Những điều cơ bản về giá trị, sự thụ cảm, ưa thích, tác phong
và hành vi ứng xử mà ta quan sát được qua việc mua sản phẩm đều chứa đựng
bản sắc văn hóa riêng biệt. Các yếu tố văn hóa bao gồm: tầng lớp xã hội, dân
16
tộc, tín ngưỡng, sự phóng khoáng, năng động, sự trẻ trung, nhan sắc và sức
khỏe.
Các nhân tố xã hội: hành vi của người tiêu dùng có thể được quy đổi bởi
các yếu tố mang tính xã hội như những người có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián
tiếp. Các nhóm này được gọi là các nhóm tham khảo bao gồm: thân thuộc,
ngưỡng mộ, bất ưng.
2.3 Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà từ các nghiên cứu trước.
Thành phố Hồ Chí Minh trong các năm qua, đời sống người dân không
ngừng được cải thiện, khả năng kinh tế ngày càng cao vì vậy nhu cầu nhà ở cũng
tăng nhanh. Tuy nhiên, một số nghiên cứu trước đây mà các tác giả đã tổng hợp
cho thấy thị trường bất động sản lúc đó còn gặp không ít khó khăn.
“Housing preferences and attribute importance among low - income

consumers in Saudi Arabia” đề tài nghiên cứu của Opoku and Abdul (2010), tác
giả cũng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:
vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết
kế bên ngoài, không gian bên ngoài.
Bên cạnh đó đề tài nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case Study
of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue và cộng sự (2011), tác giả
đã nghiên cứu và đề xuất những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao
gồm: sản phẩm, vị trí nhà, giá cả, khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và
con người đây đều là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hộ.
Với đề tài nghiên cứu “Residential Real Estate Purchase Decisions in

Australia: Is It More Than Location?” của Ratchatakulpat và cộng sự (2009),
tác giả đã nghiên cứu về tình hình tài chính chẳng hạn như khả năng chi trả, bảo
dưỡng và thiết kế nội thất, hàng xóm xung quanh tốt, sự sung túc và chất lượng
17
của khu vực, nước, cảnh quan, đường giao thông và các tính năng, chẳng hạn
như một hồ bơi hoặc điều hòa không khí.
Ngoài các nghiên cứu đã có trên đây thì dưới đây là bảng các yếu tố đã
được tóm tắt:
Yếu tố ảnh hưởng đến

quyết định mua căn hộ Tên đề tài Tác giả Link tham khảo
của khách hàng
Factors
Đặc điểm nhà, vị trí nhà, Affecting Factors Affecting
Mwfeq
cảnh quan xung quanh, Buying Behavior Buying Behavior of an
và cộng
uy tín và danh tiếng of an Apartment Apartment an
sự
người bán, tình hình tài an Empirical Empirical
(2011)
chính, không gian sống Investigation Investigation
riêng tư. inAmman, inAmman, Jordan
Jordan
House
Đặc điểm nhà, vị trí nhà,
Purchasing House Purchasing
môi trường sống xung Shyue
Decisions:A Decisions:A Case
quanh, tình hình tài và cộng
Case Study of Study of Residents
chính, không gian sống sự
Residents ofKlang Valley,
riêng tư, bằng chứng (2011)
ofKlang Valley, Malaysia
thực tế
Malaysia
Vị trí nhà, tình hình tài Housing Housing preferences

Opoku
chính, không gian sống preferences and and attribute
and
riêng tư, thiết kế bên attribute importance among
Abdul
trong, thiết kế bên importance low income
(2010)
ngoài, không gian bên among low consumers in Saudi
18
income
ngoài. consumers in Arabia.
Saudi Arabia.
Tình hình tài chính

chẳng hạn như khả năng
chi trả, bảo dưỡng và
Residential Real
thiết kế nội thất, hàng Ratchat
Estate Purchase Residential Real
xóm xung quanh tốt, sự akulpat
Decisions in Estate Purchase
sung túc và chất lượng và cộng
Australia: Is It Decisions in
của khu vực, nước, cảnh sự
More Than Australia: Is It More
quan và đường giao (2009)
Location? Than Location?
thông, và các tính năng,
chẳng hạn như một hồ
bơi hoặc điều hòa không
khí.
Key factors
Đặc điểm nhà, vị trí nhà, affecting house
Phan Key factors affecting
môi trường sống xung purchase
Thành house purchase
quanh, tình hình tài decision of
Sĩ decision of customers
chính, không gian sống customers in
(2012) in Vietnam.
riêng tư. Vietnam.
Đặc điểm nhà, vị trí nhà, "House‐buyers' Lee "House‐buyers'

môi trường sống xung expectations Hong expectations with
quanh, giá nhà, uy tín và with relation to Sharon relation to corporate
danh tiếng người bán, corporate social Yam và social responsibility
tiện nghi,trách nhiệm xã responsibility for W. for Malaysian
hội. Malaysian Stanle housing".
19
McGrea
housing".
l (2010)
Vị trí, tài chính, tên Le-

thương hiệu/danh tiếng Hoang,
người bán, chuẩn mực/ Determinants of Phuong
Determinants of
chỉ tiêu chủ quan có tác customer's Viet &
customer's apartment
động đến quyết định apartment Ho, Yen
purchase intention: is
mua căn hộ của khách purchase & Luu,
the location
hang (subjective norm) intention: is the Danh &
dominant?
và đặc điểm có ý định location Le Thi
đến ý định mua căn hộ dominant? Thanh,
của khách hàng Truc.
(features) (2020).
Factors Kueh và
Vị trí nhà, tình hình tài
influencing Factors influencing
chính, an ninh khu vực, Chiew
house buyers' house buyers'
tiện nghi công cộng và (2005)
purchasing purchasing decision
tiện nghi trong nhà.
decision
Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây
Sau khi dựa trên kết quả tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây có thể thấy
được các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng được các
tác giả đưa ra nhiều nhất đó là: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian
sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống.
2.4 Đề xuất mô hình nghiên cứu
Dựa vào các cơ sở lý luận về hành vi mua căn hộ của khách hàng, các khái
niệm về căn hộ chung cư. Đồng thời, kết hợp với các kết quả nghiên cứu trước
đây nhằm xây dựng nền tảng cho việc lập luận và hình thành mô mình nghiên
20
cứu liên quan đến các yếu tố quyết định dẫn đến sự lựa chọn mua căn hộ của
khách hàng. Qua đó, đề xuất các yếu tố về tình hình tài chính, đặc điểm căn hộ,
không gian sống, vị trí/khu vực căn hộ, tiện nghi/tiện ích công cộng và môi
trường sống được trình bày cụ thể như sau:
2.4.1 Tình hình tài chính
Tình hình tài chính là một trong những yếu tố quan trọng, có ảnh hưởng
đến việc lựa chọn mua căn hộ của khách hàng. Theo đó, tình hình tài chính được
dựa trên sự kết hợp giữa giá cả căn hộ, khả năng được thế chấp, thu nhập cũng
như khả năng trả nợ của người mua căn hộ (Opoku and Abdul 2010). Ngoài ra,
Mwfeq và cộng sự (2011) còn phát hiện ra các yếu tố kinh tế như lãi suất ngân
hàng, tỷ giá đồng tiền và thuế cũng sẽ có ảnh hưởng đến quyết định của khách
hàng. Tại Việt Nam, hiện có 87,9% người được hỏi, họ mong muốn giá căn hộ
nên thấp hơn 20 triệu/ m2 (Phan Thành Sĩ, 2012) sẽ phù hợp với thu nhập đang
có, khả năng sở hữu cao hơn vì giá nhà đóng một vai trò quan trọng trong khả
năng chi trả của khách hang.
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ của khách hàng.
2.4.2 Đặc điểm căn hộ
Đặc điểm căn hộ bao gồm “Điều kiện xây dựng”, “Các thiết kế bên trong
và bên ngoài căn hộ”, “Cấu trúc, kích thước căn hộ” và “Tình trạng thiết bị, chất
lượng xây dựng” là một trong những yếu tố có liên quan đến quyết định mua căn
hộ. Theo (Mweq và cộng sự, 2011) một yếu tố cũng rất quan trọng có ảnh hưởng
đến sự lựa chọn mái ấm cho gia đình cư trú đó là cấu trúc xây dựng.
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H2: Đặc điểm căn hộ có ảnh hưởng đến quyết
2.4.3 Không gian sống
Theo nghiên cứu của (Opoku and Abdul, 2010) thì không gian sống là một
trong những yếu tố quan trọng sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của
21
khách, bao gồm các yếu tố về “Diện tích nhà bếp”, “Diện tích phòng khách”,
“Số lượng phòng ngủ, phòng tắm”.
Bên cạnh đó, phần thiết kế nội thất để thấy được một không gian sống thoải
mái, ấm cúng cũng là một trong những phần quan trọng. Việc thiết kế, diện tích
và bố trí vị trí của các phòng sao cho phù hợp là những yếu tố rất quan trọng
trong việc đưa ra nội thất cho căn hộ (Shyue và cộng sự, 2011).
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H3: Không gian sống có ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ khách hàng.
2.4.4 Vị trí căn hộ
Vị trí xây dựng của căn hộ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua căn hộ
của khách hàng sau phần tài chính. Vị trí căn hộ có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu
tố “Gần nơi làm việc”, “Gần trường học của các thành viên trong gia đình”.
“Khoảng cách đến các trung tâm thành phố, trung tâm mua sắm, chợ, siêu thị”
(Shyue và cộng sự, 2011, Le-Hoang, Phuong Viet; Hong Sharon Yam, L., &
Stanley McGreal, W, 2010).
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H4: Vị trí căn hộ có ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ của khách hàng.
2.4.5 Tiện nghi công cộng
Theo kết quả nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) thì những khách hàng
mua căn hộ tại Kuching thường xem xét giá căn hộ là yếu tố quan trọng nhất và
các yếu tố góp phần quan trọng tiếp theo đó là vị trí căn hộ, tiện nghi căn hộ và
tiện nghi công cộng. Từ đó cho thấy, tiện nghi công cộng cũng là một trong
những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Tiện nghi công
cộng bao gồm “Các khu vui chơi, giải tri”, “Hệ thống nguồn nước”, “Không
gian bãi giữ xe”.
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng có ảnh hưởng đến quyết
22
2.4.6 Môi trường sống
Tùy theo khu vực, vị trí khác nhau mà môi trường sống tại đó cũng sẽ khác
nhau. Môi trường sống an toàn, sạch đẹp. Các cảnh quan xung quanh như không
gian xanh, công viên giải trí, cơ sở vật chất, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng
tốt cũng là một môi trường sống lý tưởng ảnh hưởng đến quyết định của khách
hàng (Phan Thành Sĩ (2012), Opoku andAbdul (2010), Ratchatakulpat và cộng
sự (2009)).
Vì vậy, nhóm đặt ra giả thuyết H6: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng
đến quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Như vậy, theo các phân tích bên trên dựa vào, nhóm đề xuất mô hình
nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa 6 biến độc lập (bao gồm: tình hình tài
chính, đặc điểm căn hộ, không gian sống, vị trí căn hộ, tiện nghi công cộng, môi
trường sống xung quanh) và một biến phụ thuộc (là quyết định mua căn hộ)
được thể hiện ở hình sau:
Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất
23
Trong chương 2, nhóm trình bày các lý thuyết về căn hộ chung cư tại Việt
Nam, hành vi người tiêu dùng, tổng hợp các kết quả của một số nghiên cứu
trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Dựa trên những cơ sở này, nhóm đề xuất và lập luận về sự ảnh hưởng của các
yếu tố như: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện
nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và sau cùng là đề xuất mô hình
nghiên cứu. Trong chương 3 tiếp theo, nhóm sẽ trình bày về các quy trình,
phương pháp nghiên cứu mô hình nghiên cứu và thang đo cũng như cách thức
phân tích, xử lý số liệu.
24
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương 3 nhằm giới thiệu phương pháp nghiên cứu được sử dụng để xây
dựng, đánh giá thang đo, những phương pháp nghiên cứu và kiểm định mô hình
lý thuyết cùng các giả thuyết đã đề ra trong chương 2.
3.1 Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua 2 bước chính: nghiên cứu
sơ bộ sử dụng nghiên cứu định tính để khám phá các thành phần thông qua kỹ
thuật thảo luận nhóm.
Quy trình nghiên cứu chính thức được sử dụng phương pháp nghiên cứu
định lượng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên
dữ liệu khảo sát và thảo luận nhóm để đưa ra thang đo của mô hình nghiên cứu.
Quy trình nghiên cứu được thể hiện ở hình 3.1 như sau:
Hình 3 1: Quy trình nghiên cứu

25
3.2 Nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần sơ bộ để
phục vụ cho nghiên cứu định lượng. Nhóm đã tiến hành thảo luận và phỏng vấn
38 người về những vấn đề liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
chọn mua căn hộ chung cư của các khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Những người tham gia phỏng vấn là những người có kinh nghiệm trong
thị trường bất động sản và có quan tâm đến các vấn đề việc mua căn hộ chung
cư. Tất cả kết quả phỏng vấn sẽ được ghi nhận và phân tích tổng hợp. Đây chính
là cơ sở hiệu chỉnh các biến quan sát của thang đo.
3.3 Nghiên cứu định lượng
3.3.1. Thiết kế nghiên cứu định lượng
Mục đích của nghiên cứu định lượng là đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định của người mua nhà. Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân
tích, nghiên cứu này có sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Dựa vào số
biến quan sát trong nghiên cứu này thì số lượng mẫu cần thiết có thể là 200 trở
lên.
Những quy tắc kinh nghiệm khác trong xác định cỡ mẫu cho phân tích
nhân tố EFA là thông thường thì số quan sát (kích thước mẫu) ít nhất phải bằng
4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố. Có 26 biến quan sát được dùng
trong phân tích cronbach alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng mẫu cần
thiết phải lớn hơn 200 và đồng thời lớn hơn (26x5) 130 quan sát. Vì vậy, số
lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong nghiên cứu này ít nhất là 200 quan sát.
Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng nhiều càng tốt, đồng thời nhằm tránh
những sai sót trong quá trình nhập liệu cũng như làm sạch dữ liệu, nhóm đã
chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là 350
người tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Nhóm đã sử dụng phương pháp
chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Những người có mối quan hệ tốt và sẵn
sàng tham gia trả lời sẽ được ưu tiên đưa vào mẫu khảo sát.
26
Để vận dụng các khái niệm, cần phải đo lường chúng bằng cách xử lý số
liệu, vì vậy cần có các biến số khác nhau để chọn một thang đo thích hợp. Các
biến độc lập được áp dụng thang đo khoảng thời gian với năm điểm của thang
đo Likert 5 bao gồm (Hoàn toàn không đồng ý (1), Không đồng ý (2), Bình
thường (3), Đồng ý (4), Rất đồng ý (5). Bên cạnh đó, biến phụ thuộc được áp
dụng cùng một biện pháp bao gồm rất không đồng ý (1), không đồng ý (2), trung
lập (3), đồng ý (4) và rất đồng ý (5). Mức độ quan tâm sẽ tan dần theo thang đo
từ 1 đến 5, tức là điểm càng cao thì mức độ quan tâm đến vấn đề đó càng cao.
Trong bối cảnh mùa dịch , nhóm sẽ lựa chọn thực hiện khảo sát thông qua bảng
câu hỏi trực tuyến nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia khảo sát.
Nhóm sẽ gửi link khảo sát đến các đối tượng khách hàng để thực hiện bảng khảo
sát. Nếu câu hỏi trong bảng khảo sát khó hiểu hoặc người tham gia chưa hiểu
được thì nhóm có nhiệm vụ giải thích để người tham gia khảo sát hiểu và đi
đúng hướng hơn.
Sau khi nhận được toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu được mã hóa,
làm sạch và được xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 22 bằng những phân
tích chủ yếu như sau: đánh giá độ tin cậy (Cronbach’s Alpha), kiểm định giá trị
hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo (phân tích EFA), hệ số tương quan và
phân tích hồi quy tuyến tính.
3.3.2. Xử lý dữ liệu
Dữ liệu thu thập được phân tích và xử lý trên phần mềm SPSS 22. Thang
đo các thành phần trong mô hình nghiên cứu gồm “Quyết định mua nhà”, “Tình
hình tài chính”, “Đặc điểm của nhà”, “Không gian sống”, “Vị trí nhà”, “Tiện
nghi/ tiện ích công cộng” và “Môi trường sống” được đánh giá độ tin cậy thang
đo dựa vào hệ số kiểm định Cronbach's Alpha của các thành phần thang đo và
hệ số Cronbach's Alpha của mỗi biến đo lường. Các biến có hệ số tương quan
biến tổng < 0.3 sẽ bị loại. Một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong
khoảng từ 0.7 đến 0.8. Nếu Cronbach Alpha lớn hơn hoặc bằng 0,6 là thang đo
có thể chấp nhận được về mặt tin cậy. Nghiên cứu này thực hiện với 26 biến đo
27
lường và cần tối thiểu là 130 quan sát là thỏa điều kiện phân tích EFA. Như vậy
việc khảo sát 304 người tiêu dùng là số lượng đủ đáp ứng điều kiện để phân tích
EFA. Thang đo các thành phần trong mô hình nghiên cứu sau khi đánh giá độ
tin cậy đạt yêu cầu sẽ được phân tích nhân tố khám phá EFA để đo lường sự hội
tụ và rút gọn biến quan sát trước khi phân tích hồi quy. Phân tích EFA sử dụng
kiểm định sự tương quan giữa các biến đo lường bằng Bartlett với mức ý nghĩa
5% kiểm định KMO > 0.5 để kiểm định độ tương quan. Tiêu chí chọn số lượng
nhân tố dựa vào chỉ số Eigenvalues > 1 và mô hình lý thuyết có sẵn. Kiểm định
sự phù hợp mô hình EFA so với dữ liệu khảo sát với yêu cầu tổng phương sai
trích (Cumulative%) ≥ 30%. Kiểm định giá trị hội tụ để đạt được độ giá trị phân
biệt, các biến có hệ số tải nhân tố phải ≥ 0.3, các biến có hệ số tải nhân tố < 0.3
sẽ bị loại. Phân tích hồi quy “Enter” được áp dụng để đo lường các yếu tố ảnh
hưởng quyết định mua của người mua nhà. Mô hình hồi quy sẽ được kiểm định
độ phù hợp bằng kiểm định F và R2. Các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định
với mức ý nghĩa Sig < 0.05. Kiểm định đa cộng tuyến bằng hệ số phóng đại
phương sai VIF < 10.
3.4 Mô hình nghiên cứu và thang đo
Sau khi thực hiện nghiên cứu, những người tham gia thảo luận nhóm đã
đồng ý với các thành phần trong mô hình nghiên cứu và không có đề xuất mở
rộng thêm. Do đó, mô hình nghiên cứu vẫn được giữ nguyên như mô hình
nghiên cứu đề xuất. Các thành phần của mô hình nghiên cứu được thiết kế thang
đo để thực hiện thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng như sau:
Thang đo thành phần “Quyết định mua căn hộ”
Quyết định mua nhà bao gồm các biến quan sát: tôi đang có kế hoạch để
mua căn hộ, tôi đang cố gắng để mua căn hộ và tôi là người người quan trọng để
đóng góp vào quyết định mua căn hộ (Phan Thành Sĩ, 2012). Do đó, thang đo
quyết định mua căn hộ gồm các biến biến quan sát như sau:
28
Thang đo thành Nội dung biến Nội dung biến Tài liệu
phần “Quyết định quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
mua căn hộ” anh) việt)
1 Planning buy an Đang có kế hoạch Phan

apartment mua căn hộ Thành Sĩ
2 Trying buy an Cố gắng để mua căn (2012)

apartment hộ
3 Important person in Người quan trọng

the decision to buy trong quyết định
an apartment mua căn hộ
Bảng 3 1: Thang đo thành phần Quyết định mua căn hộ
Thang đo thành phần “Tình hình tài chính”
Tình hình tài chính ảnh hưởng trực trực tiếp đến người tiêu dùng như: giá
căn hộ, thu nhập (Mwfeq và cộng sự, 2011), khả năng thế chấp, thời gian trả nợ
vay (Phan Thành Sĩ, 2012). Do đó, thang đo quyết định thành phần tình hình tài
chính gồm các biến biến quan sát như sau:
29
phần “Tình hình quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
tài chính” anh) việt)
1 Price Giá căn hộ Mwfeq và
2 Mortgage Khả năng thế chấp cộng sự
3 Income Thu nhập (2011);

Phan Thành
4 Repayment Thời gian trả nợ vay
Sĩ (2012)
Bảng 3 2: Thang đo thành phần Tình hình tài chính
Thang đo thành phần “Đặc điểm căn hộ”
Phụ thuộc vào vào tình hình tài chính, những người mua căn hộ, chung cư
hay nhà được xây dựng. Cấu trúc căn hộ, chất lượng xây dựng cũng là yếu tố
quan trọng, thiết kế bên trong và bên ngoài căn hộ cũng là những yếu tố ảnh
hưởng đến sự lựa chọn của người mua (Mwfeq và cộng sự, 2011), (Opoku and
Abdul, 2010). Do đó, thang đo quyết định thành phần đặc điểm căn hộ gồm các
biến quan sát như sau:
phần “Đặc điểm quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
căn hộ” anh) việt)
1 The design inside Thiết kế bên trong Mwfeq và

and outside the và bên ngoài căn hộ cộng sự
building (2011);
2 The main constructs Cấu trúc căn hộ Opoku and

Abdul
3 Build quality Chất lượng xây
(2010)
dựng
Bảng 3 3 Thang đo thành phần "Đặc điểm căn hộ"
30
Thang đo thành phần “Không gian sống”
Không gian sống bao gồm diện tích của phòng khách, diện tích nhà bếp,
số lượng phòng ngủ và phòng tắm (Opoku and Abdul-Muhmin, 2010) là những
yếu tố quan trọng trong nội thất của ngôi nhà. Bên cạnh đó, phần thiết kế nội
thất để thấy được một không gian sống thoải mái, ấm cúng cũng là một trong
những phần quan trọng. Việc thiết kế, diện tích và sắp xếp vị trí của các phòng
sao cho phù hợp là những yếu tố rất quan trọng trong việc lựa chọn nội thất cho
căn hộ (Shyue và cộng sự, 2011). Do đó, thang đo quyết định thành phần không
gian sống gồm các biến quan sát như sau:
Thang đo thành Nội dung biến Nội dung biến

Tài liệu tham
phần “Không quan sát (tiếng quan sát (tiếng
khảo
gian sống” anh) việt)
1 Kitchen Size Diện tích nhà bếp Opoku and
Quantity of Số lượng phòng Abdul-

2 Muhmin
Bedroom ngủ
(2010); Phan
Quantity of Số lượng phòng
3 Thành Sĩ
Bathroom tắm
(2012); Shyue
và cộng sự,
Diện tích phòng
4 Living room size (2011)
khách
Thang đo thành phần “Vị trí/ khu vực căn hộ”
Căn hộ có vị trí giao thông thuận tiện bao giờ cũng được khách hàng ưu
tiên lựa chọn hơn hết, vị trí căn hộ phải gần với hệ thống giao thông thuận lợi
như thông với trục đường lớn hướng về trung tâm, khoảng cách căn hộ đến khu
vực trung tâm không quá xa, vị trí căn hộ kết nối với các tiện ích công cộng: nơi
làm việc, trường học, siêu thị (Le-Hoang, Phuong Viet), (Hong Sharon Yam, L.,
31
& Stanley McGreal, W. ,2010). Do đó, thang đo quyết định thành phần vị trí/
khu vực căn hộ gồm các biến quan sát như sau:
phần “Vị trí/ khu quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
vực căn hộ” anh) việt)
1 Nearby working Gần nơi làm việc Le-Hoang,

place Phuong
2 Nearby school Gần trường Viet; Hong

Sharon
3 Nearby shopping Gần trung tâm mua
Yam, L., &
mall sắm
Stanley
4 Nearby downtown Gần trung tâm thành McGreal,
phố W. (2010).
5 Location is not Vị trí không bị tắt
congested with nghẽn giao thông
traffic
Thang đo thành phần “Tiện nghi/ tiện ích công cộng căn hộ”
Theo kết quả nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) thì những khách hàng
mua căn hộ tại Kuching thường xem xét giá căn hộ là yếu tố quan trọng nhất và
các yếu tố góp phần quan trọng tiếp theo đó là tiện nghi/ tiện ích công cộng của
căn hộ. Từ đó cho thấy, tiện nghi/ tiện ích công cộng cũng là một trong những
yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Tiện nghi/ tiện ích
công cộng bao gồm: các khu vui chơi, giải trí, hệ thống nguồn nước, không gian
bãi giữ xe. Do đó, thang đo quyết định tiện nghi/ tiện ích công cộng căn hộ gồm
các biến quan sát như sau:
32
Bảng 3 5 Thang đo thành phần "Vị trí/ khu vực căn hộ"
phần “Tiện nghi/ quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
tiện ích công cộng anh) việt)
căn hộ”
1 Entertainment Khu vui chơi và giải Kueh và

centre trí Chiew
2 Water System Hệ thống nguồn (2005)

nước
3 Parking space Không gian bãi giữ

xe
phần “Môi quan sát (tiếng quan sát (tiếng tham khảo
trường sống” anh) việt)
1 Infrastructure Chất lượng cơ sở hạ Phan Thành

quality tầng Sĩ (2012),
2 Public security An ninh chung Opoku and

Abdul
3 Environmental Ô nhiễm môi trường
(2010),
pollution
Ratchatakulp
4 Landscape Cảnh quang xung at và cộng sự
Bảng 3 6 Thang đo thành phần "Tiện nghi/ tiện ích công cộng căn hộ"
quanh (2009)
Thang đo thành phần “Môi trường sống”
Môi trường sống là không gian sống lành mạnh, không ô nhiễm khói bụi,
tiếng ồn và có các tiện ích xung quanh như: nhà trẻ, trường học, siêu thị, bệnh
viện, nơi để xe, công viên hồ bơi, khu tập thể dục, ... Môi trường tác động đến
33
chất lượng cuộc sống, phần lớn con người đều hướng đến môi trường sống với
đầy đủ các tiện ích. Thang đo môi trường sống như: chất lượng cơ sở hạ tầng, an
ninh chung, ô nhiễm môi trường, cảnh quang xung quanh (Phan Thành Sĩ,
2012), (Opoku and Abdul, 2010), (Ratchatakulpat và cộng sự, 2009). Do đó,
thang đo quyết định thành phần môi trường sống gồm các biến quan sát như sau
3.5 Phân tích dữ liệu
3.5.1 Phương pháp kiểm định độ tin cậy thang đo
Việc đánh giá sơ bộ độ tin cậy của thang đo được thực hiện thông qua
phân tích Cronbach’s Alpha. Độ tin cậy của thang đo thể hiện tính chính xác,
nhất quán của kết quả đo lường, phản ánh qua khả năng lập lại của kết quả. Độ
tin cậy của thang đo càng cao thì mức độ sai lệch trong các lần đo càng ít. Nhờ
đó kết quả đo lường thống nhất trong suốt quá trình đo. Để đo lường độ tin cậy
của thang đo, đề tài này sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha được tính bằng phần
mềm SPSS 22.
Hệ số Cronbach’s Alpha có giá trị biến thiên trong khoảng [0.1]. Về lý

thuyết hệ số Cronbach’s Alpha càng cao càng tốt, chứng tỏ thang đo càng có độ
tin cậy cao. Tuy nhiên Cronbach Alpha quá lớn ( > 0.5) lại biểu hiện cho biến
trong thang đo không quá khác biệt nhau, hay nói cách khác nhiều biến quan sát
cùng đo lường một nội dung; cần phải bỏ các biến trùng lắp này ra khỏi thang
đo, chỉ giữ lại một biến đại diện (Nguyễn Đình Thọ, 2014). Theo Nunnally và
Bernstein (1994) (Trích dẫn từ Nguyễn Đình Thọ, 2014), nếu Cronbach’s Alpha
≥ 0.60, thang đo có thể chấp nhận. Tuy nhiên, Cronbach’s Alpha không cho biết
biến nào nên loại bỏ và biến nào nên giữ lại. Vì vậy, bên cạnh hệ số Cronbach’s
Alpha người ta sử dụng hệ số tương quan biến tổng (item - total correlation).
Đây là hệ số tương quan của một biến với điểm trung bình của các biến khác
trong cùng một thang đo. Các biến có hệ số tương quan biến tổng < 0.3 được coi
là biến rác và sẽ bị loại khỏi thang đo (Nguyễn Đình Thọ, 2014).
34
3.5.2 Phương pháp kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo
(phân tích EFA)
Độ giá trị của thang đo là khả năng thang đo đo lường đúng điều người đo
lường mong muốn, thể hiện qua giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo
khác nhau thì thang đo đạt giá trị phân biệt; nếu kết quả đo lường của nhiều biến
quan sát, cùng đo một khái niệm, hội tụ thì thang đo đạt giá trị hội tụ.
Độ giá trị của thang đo được đo lường bằng kỹ thuật phân tích nhân tố
khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) thông qua phần mềm SPSS. Mục
tiêu khi sử dụng phân tích EFA là nhằm rút gọn tập biến quan sát đo lường các
khái niệm bằng cách loại bỏ các biến quan sát không phù hợp về nội dung
(không đảm bảo tính phân biệt và hội tụ); từ đó, tập biến quan sát đo lường của
từng khái niệm được rút ngắn mà vẫn chứa đựng đầy đủ nội dung thông tin cần
đo lường của tập biến quan sát ban đầu. Khi phân tích nhân tố khám phá (EFA),
nghiên cứu quan tâm các tiêu chuẩn sau:
- Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) ≥ 0.5 với mức ý nghĩa của kiểm định

Bartlett ≤ 0.05. Bartlett test kiểm tra Ho: các biến không có tương quan với nhau
trong tổng thể (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
- Số lượng nhân tố trích: tiêu chí Eigenvalue được dùng để xác định nhân tố
trích. Theo Gerbing và Anderson (1988), các nhân tố có Eigenvalue < 1 sẽ
không có tác dụng tóm tắt thông tin tốt hơn biến gốc (biến tiềm ẩn trong các
thang đo trước khi EFA). Với tiêu chí này, chỉ giữ lại những nhân tố quan trọng
có Eigenvalue ≥ 1.
- Tổng phương sai trích: thể hiện các nhân tố trích được bao nhiêu phần
trăm của các biến đo lường. Theo Nguyễn Đình Thọ (2014). tổng này đạt từ
50% trở lên là được, còn từ 60% trở lên là tốt. Nếu thỏa điều kiện này, ta kết
luận mô hình EFA là phù hợp.
- Hệ số tải nhân tố (Factor Loading): đây là chỉ tiêu để đảm bảo mức ý
nghĩa thiết thực của EFA. Theo Nguyễn Đình Thọ (2014), hệ số tải > 0.3 được
35
xem là đạt mức tối thiểu, > 0.4 được xem là quan trọng, > 0.5 được xem là có ý
nghĩa thực tiễn. Chênh lệch trọng số ≥ 0.3 là điều kiện đảm bảo giá trị phân biệt
giữa các khái niệm. Nghiên cứu này sử dụng phân tích EFA để loại dần các biến
có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn 0.3.
Trong nghiên cứu phương pháp trích Principal Component Analysis với
phép quay Varimax được sử dụng để khám phá cấu trúc dữ liệu.
3.5.3 Hệ số tương quan và phân tích hồi quy tuyến tính
Trước khi phân tích kiểm định giả thuyết, hệ số tương quan giữa các biến
trung bình của các nhân tố nghiên cứu được xem xét. Tiếp đến phân tích hồi quy
tuyến tính dựa trên phương pháp bình phương nhỏ nhất thông thường (Ordinal
Least Square -OLS) được sử dụng để kiểm định giả thuyết nghiên cứu. Trong
phân tích hồi quy tuyến tính này, phương pháp khẳng định hay còn gọi là
phương pháp đồng thời để kiểm định giả thuyết suy diễn từ lý thuyết. Phương
pháp này tương ứng với phương pháp ENTER trong SPSS. Đối với giả thuyết về
mối quan hệ giữa các nhân tố độc lập và nhân tố phụ thuộc thì sử dụng phương
pháp phân tích hồi quy bội MLR (Multiple Linear Regression). Dựa vào hệ số
R2 để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu. Sau khi được xây dựng
phương trình hồi quy sẽ tiếp tục được phân tích thông qua kiểm định F dùng để
khẳng định khả năng mở rộng mô hình này áp dụng cho tổng thể cũng như kiểm
định t để bác bỏ giả thuyết các hệ số hồi quy của tổng thể bằng 0. Đánh giá mức
độ tác động giữa các biến độc lập đến biến phụ thuộc thông qua hệ số Beta.
Cuối cùng nhằm đánh giá độ tin cậy của phương trình hồi quy được xây
dựng là phù hợp, một loạt các dò tìm vi phạm của giả định cần thiết trong hồi
quy tuyến tính được thực hiện. Các giả định được kiểm định bao gồm giả định
về liên hệ tuyến tính giữa các biến độc lập, hiện tượng đa cộng tuyến, phân phối
chuẩn, sai số hồi quy có phương sai không đổi và tính độc lập của phần dư.
36
Trong chương 3 này, nhóm đã trình bày các phương pháp đánh giá thang
đo và kiểm định mô hình hồi quy lý thuyết về mối quan hệ giữa các biến độc lập
ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện để xây dựng, đánh giá các thang đo
và mô hình lý thuyết về nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hộ, với giả thuyết đề xuất là 6 biến độc lập (Dựa trên 26 biến quan sát) và
một nhân tố quyết định làm biến phụ thuộc cho mô hình nghiên cứu thông qua
bảng khảo trực tuyến và phân bố cỡ mẫu là 304 mẫu.
37
38
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương này sẽ trình bày về kết quả nghiên cứu gồm thông tin về mẫu khảo
sát, kết quả đánh giá độ tin cậy của các thang đo, kết quả phân tích nhân tố EFA
và kết quả phân tích hồi quy và giải thích mô hình hồi quy, kiểm định các giả
thuyết nghiên cứu. Chương này cũng trình bày kết quả thống kê mô tả đánh giá
của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
4.1 Mô tả mẫu nghiên cứu
Quá trình khảo sát được thực hiện trong khoảng thời gian từ ngày
04/11/2021 đến 14/11/2021, ban đầu nhóm thực hiện sàng lọc ý kiến từ những
nhóm người đã mua căn hộ và những những nhóm người đang có ý định mua
căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh.
Sau đó tiến hành thành lập bảng câu hỏi khảo sát trực tuyến và gửi email
tới từng người mà nhóm biết. Tổng cộng có 304 phiếu được gửi đi, kết quả khảo
sát thu về 304 phiếu trả lời hợp lệ và tỷ lệ phiếu trả lời nhận được đạt 100%.
Qua đây ta thấy, tổng số phiếu trả lời hợp lệ bằng hình thức khảo sát trực tuyến
là 304 phiếu để thực hiện cho nghiên cứu này.
Kết quả phân tích mẫu khảo sát ở bảng 4.1 bên dưới cho thấy có 304 người
tham gia khảo sát, trong đó có 33.22% nam giới và 66.78% nữ giới; tỷ lệ người
độc thân chiếm 77.31%; người đã lập gia đình, có con 14.14% và đã lập gia
đình, chưa có con 8.55%. Trong độ tuổi từ 18 đến 25 chiếm 53.30%, trình độ đại
học chiếm 57.24% , trên Đại học chiếm 7.02% và trình độ cao đẳng chiếm
29.28%. Và có khoảng 34.21% người không cho biết mức thu nhập, 24.67%
người mong muốn mua nhà có kích thước từ 15 đến 20 triệu/m2 và 20.10%
người mong muốn giá nhà trong khoảng 9 đến 14 triệu/m2.
39
Đặc điểm Tỷ lệ (%) Đặc điểm Tỷ lệ (%)
Giới tính Độ Tuổi
Nam 33.22% 18 - 25 52.30%
26 - 35 39.14%
Nữ 66.78% 36 - 45 7.24%
Trên 45 1.32%
Trình độ học vấn Tình trạng hôn nhân
Trung học 6.91% Độc thân 77.31%
Cao đẳng 29.28% Đã lập gia đình, 8.55%

chưa có con
Đại học 57.24% Đã lập gia đình, có 14.14%

con
Trên đại học 6.57%
Thu nhập Giá nhà mong muốn
Không cho biết 34.21% 5 - 8 triệu/m2 17.10%
Dưới 10 triệu 28.29% 9 - 14 triệu/m2 20.10%
10 - 20 triệu 24.67% 15 - 20 triệu/m2 24.67%
21 - 30 triệu 7.24% 21 - 26 triệu/m2 17.43%
31 - 40 triệu 3.29% 27 - 32 triệu/m2 11.84%
Trên 40 triệu 3.25% 33 - 38 triệu/m2 2.96%
Trên 38 triệu/m2 5.90%
Tổng số người trả lời: 304 (100%)

Bảng 4 1: Mô tả mẫu nghiên cứu
40
4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo
Thang đo quyết định mua căn hộ và các thành phần ảnh hưởng đến quyết
định mua bao gồm “Tình hình tài chính”, “Đặc điểm nhà”, “Không gian sống”,
“Tiện nghi/ tiện ích công cộng quanh căn hộ”, “Vị trí/khu vực căn hộ” và cuối
cùng là “Môi trường sống xung quanh” tất cả đều sẽ được đánh giá độ tin cậy số
thang đo bằng kiểm định Cronbach’s Alpha để có thể làm cơ sở phân tích các
nhân tố EFA tiếp theo.
4.2.1 Đánh giá độ tin cậy thang đo quyết định mua nhà
Với thang đo đánh giá độ tin cậy trong quyết định mua căn hộ được nêu ra
trong 3 biến quan sát và có kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo như sau:
Trung bình Phương sai Hệ số

Biến quan Tương quan
thang đo nếu thang đo nếu Cronbach
sát biến tổng
loại biến loại biến Alpha
Thang đo “Quyết định mua căn hộ” với Cronbach Alpha = 0.800
QĐ01 7.21 3.744 0.663 0.708
QĐ02 6.94 3.851 0.675 0.695
QĐ03 6.98 4.151 0.598 0.774

Bảng 4 2: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo "Quyết định mua căn hộ"
Qua kết quả trên ta có thể thấy được, quyết định mua căn hộ có hệ số
Cronbach’s Alpha 0.8 > 0.7 và cùng đó là hệ số tương quan biến tổng của tất cả
các biến đo lường thành phần quyết định mua nhà đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy.
4.2.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo các thành phần ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà.
Phân tích Cronbach’s Alpha nhằm đánh giá giá trị hội tụ của các biến quan
sát trong một thang đo. Như đã đề cập thang đo đạt yêu cầu khi hệ số
Cronbach’s Alpha từ 0,70 trở lên và tương quan biến tổng của các biến quan sát
41
> 0,3. Đối với các thang đo 6 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà có
kết quả đánh giá độ tin cậy sau lần lượt như sau:
Biến Trung bình Phương sai Tương Hệ số

quan sát thang đo nếu thang đo nếu quan biến Cronbach
loại biến loại biến tổng Alpha
1. Thang đo “Tình hình tài chính” với Cronbach Alpha = 0.937
TC01 12.75 5.554 0.898 0.903
TC02 12.68 5.596 0.852 0.918
TC03 12.78 5.743 0.771 0.944
TC04 12.74 5.614 0.890 0.906
2. Thang đo “Đặc điểm căn hộ” với Cronbach Alpha = 0.780
DD01 8.37 2.629 0.637 0.683
DD02 8.27 2.589 0.710 0.609
DD03 8.25 2.670 0.522 0.815
3. Thang đo “Không gian sống” với Cronbach Alpha = 0.912
KGS01 11.13 5.551 0.862 0.864
KGS02 11.02 6.122 0.763 0.899
KGS03 11.12 5.579 0.876 0.860
KGS04 11.15 6.069 0.708 0.919
4. Thang đo “Vị trí/ khu vực căn hộ” với Cronbach Alpha = 0.908
VT01 15.07 10.942 0.782 0.885
VT02 15.20 10.533 0.793 0.882
VT03 15.26 10.696 0.794 0.882
VT04 15.29 10,815 0,745 0,892
42
VT05 15.07 11.098 0.725 0.896
5. Thang đo “Tiện nghi/ tiện ích công cộng quanh căn hộ” với Cronbach
Alpha = 0.509 < 0.7
TN01 7.33 1.831 0.306 0.442
TN02 7.21 1.905 0.330 0.399
TN03 7.47 1.926 0.338 0.386
6. Thang đo “Môi trường sống xung quanh” với Cronbach Alpha = 0.809
MTS01 11.91 5.445 0.602 0.773
MTS02 12.28 5.686 0.573 0.786
MTS03 11.94 5.505 0.672 0.740
MTS04 12.19 5.363 0.662 0.743

Bảng 4 3: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo 6 yếu tố ảnh hưởng đến
Kết quả cho thấy tất cả các khái niệm đo lường đều đạt hệ số Cronbach’s
Alpha từ 0.7 trở lên, ngoại trừ biến “Tiện nghi/ tiện ích công cộng xung quanh
căn hộ” bị loại vì hệ số Cronbach’s Alpha < 0.7. Cụ thể, hệ số Cronbach’s Alpha
biến thiên từ 0.780 đến 0.937. Các biến đều có tương quan biến tổng trên 0.3
cũng như hệ số Cronbach’s Alpha đều trên 0.7, do đó không cần thiết loại biến
để nâng cao Cronbach’s Alpha.
Thang đo thành phần “Tình hình tài chính”, khi đánh giá độ tin cậy thì hệ
số Cronbach’s Alpha đạt mức 0.937 > 0.7. Ở thang đo thành phần “Tình hình tài
chính”, các biến quan sát đều có chỉ số tốt và không cần loại bỏ biến nào cũng
như hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thành phần “Tình
hình tài chính” đều > 0.3 do vậy nên đạt độ tin cậy. Nếu như loại bỏ tất cả các
biến thì hệ số Cronbach’s Alpha < 0.937.
Thang đo thành phần “Đặc điểm căn hộ”, khi đánh giá độ tin cậy thì hệ số
Cronbach’s Alpha đạt mức 0.780 > 0.7. Ở thang đo thành phần “Đặc điểm căn
43
hộ”, các biến quan sát đều có chỉ số tốt và không cần loại bỏ biến nào cũng như
hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thành phần “Đặc điểm
căn hộ” đều > 0.3, do vậy nên đạt độ tin cậy. Nếu như loại bỏ tất cả các biến thì
hệ số Cronbach’s Alpha < 0.780.
Thang đo thành phần “Không gian sống”, khi đánh giá độ tin cậy thì hệ số
Cronbach’s Alpha đạt mức 0.912 > 0.7. Ở thang đo thành phần “Không gian
sống”, các biến quan sát đều có chỉ số tốt và không cần loại bỏ biến nào cũng
như hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thành phần “Không
gian sống” đều > 0.3, do vậy nên đạt độ tin cậy. Nếu như loại bỏ tất cả các biến
thì hệ số Cronbach’s Alpha < 0.912.
Thang đo thành phần “Vị trí/khu vực căn hộ”, khi đánh giá độ tin cậy thì hệ
số Cronbach’s Alpha đạt mức 0.908 > 0.7. Ở thang đo thành phần “Vị trí/ khu
vực căn hộ”, các biến quan sát đều có chỉ số tốt và không cần loại bỏ biến nào
cũng như hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thành phần
“Vị trí khu vực căn hộ” đều > 0.3, do vậy nên đạt độ tin cậy. Nếu như loại bỏ tất
cả các biến thì hệ số Cronbach’s Alpha < 0.908.
Thang đo thành phần “Môi trường sống xung quanh”, khi đánh giá độ tin
cậy thì hệ số Cronbach’s Alpha đạt mức 0.809 > 0.7. Ở thang đo thành phần
“Môi trường sống xung quanh”, các biến quan sát đều có chỉ số tốt và không cần
loại bỏ biến nào cũng như hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo
lường thành phần “Môi trường sống xung quanh” đều > 0.3, do vậy nên đạt độ
tin cậy. Nếu như loại bỏ tất cả các biến thì hệ số Cronbach’s Alpha < 0.809.
4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA
4.3.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA biến quyết định mua nhà
Kết quả phân tích nhân tố biến quyết định mua nhà được thể hiện ở bảng
sau:
44
Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) .702
Kiểm định Bartlett của Giá trị Chi bình phương 287.266
thang đo Df 3
Sig – mức ý nghĩa quan .000

sát
Bảng 4 4: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của biến ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà
Kết quả phân tích EFA đối với thang đo của biến “Quyết định mua nhà”
được trình bày trong bảng 4.4 với kết quả như sau: Chỉ số KMO = 0.702 > 0.5
và kết quả kiểm định Bartlett có Sig= 0.000 < 0.05, cho thấy các biến tương
quan chặt chẽ với nhau nên đáp ứng được điều kiện để tiến hành phân tích nhân
tố. Các biến được trích trong 1 nhóm nhân tố tương ứng tại Eigenvalues là 2.143
với phương sai trích đạt được là 71.443%, nghĩa là nhóm nhân tố này đã giải
thích được 71.443% mức độ biến thiên của tệp dữ liệu.
Biến quan sát Hệ số tải nhân tố
QĐ01 - Tôi đang có kế hoạch mua căn hộ .857
QĐ02 - Tôi đang cố gắng để mua căn hộ .864
QĐ03 -Tôi là người quan trọng trong quyết định .814

mua căn hộ
Bảng 4 5: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của biến quyết định
mua nhà
Hệ số tải nhân tố các biến quan sát đều >0.5 đạt yêu cầu về kiểm định nên
không có biến quan sát nào bị loại.
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA các biến ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà
45
Phân tích EFA lần 1
Hệ số KMO = .930 và kiểm định Bartlett có Sig. = .000 < 0.05 cho thấy
phân tích EFA là thích hợp. Tại Eigenvalues = 1.121 được rút trích từ 4 nhân tố
và phương sai được trích là 72.914%. Như vậy phương sai trích đạt yêu cầu.
Tuy nhiên các biến DD01, DD02 (thang đo “Đặc điểm căn hộ”), VT05
(thang đo “vị trí căn hộ”, KGS04 (thang đo “Không gian sống”), MTS03,
MTS01 (thang đo “môi trường sống xung quanh”) có trọng số factor loading
không đạt yêu cầu < 0.3. Vì vậy các biến này sẽ bị loại. Kết quả phân tích EFA
lần 1 được thể hiện trong phụ lục 3.
HỆ SỐ KMO (Kaiser - Meyer - Olkin)

Kiểm định Bartlett của Giá trị Chi bình phương .930
thang đo Df 5018.338
Sig - Mức ý nghĩa quan sát .000
46
Biến quan Hệ số tải nhân tố
sát 1 2 3 4
TC04 .857
TC01 .849
TC02 .813
TC03 .760
DD03 .631 .308
DD01 .606 .330
DD02 .569 .431
VT03 .839
VT04 .783
VT02 .778
VT01 .757
VT05 .334 .668 .305
KGS03 .875
KGS01 .875
KGS02 771
KGS04 .470 .607
MTS02 .773
MTS04 .328 .715
MTS03 .497 .637
MTS01 .380 .597

hưởng đến quyết định mua căn hộ
47
Sau khi loại biến DD02, DD01, VT05, KGS04, MTS03, MTS01 (do không
đạt hệ số tải), nhóm tiến hành phân tích EFA lần 2.
và phương sai được trích là 72.240%. Như vậy phương sai trích đạt yêu cầu.
Tuy nhiên các biến MTS04, MTS02 (thang đo “môi trường sống xung
quanh”) có trọng số factor loading không đạt yêu cầu < 0.3. Vì vậy các biến này
sẽ bị loại. Kết quả phân tích EFA lần 2 được thể hiện trong phụ lục 3.

Sig - Mức ý nghĩa quan .000
sát
48
1 2 3
TC04 .874
TC01 .872
TC02 .834
TC03 .785
DD03 .693
MTS04 .520 .347
VT03 .835
VT04 .812
VT02 .800
VT01 .790
MTS02 .347 .319
KGS01 .890
KGS03 .890
KGS02 .786
hưởng đến quyết định mua căn hộ
Sau khi loại tiếp các biến DD01 và TC02 (do không đạt hệ số tải), nhóm
tiến hành phân tích EFA lần 3.
và phương sai được trích là 78.914%. và không có nhân tố mới nào được hình
thành so với nghiên cứu đề xuất ban đầu.
49
Tất cả các biến đều có trọng số factor loading đạt yêu cầu > 0.3. Như vậy
sau khi phân tích EFA lần 3 thì 12 biến quan sát này vẫn giữ nguyên đảm bảo
được tiêu chuẩn phân tích EFA (đạt yêu cầu), không có biến nào bị loại ở giai
đoạn này. Kết quả phân tích EFA lần 3 được thể hiện trong phụ lục 3.
Sig - Mức ý nghĩa quan .000

sát
Bảng 4 10: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của các biến ảnh hưởng
đến quyết định mua căn hộ
50
1 2 3
TC04 .879
TC01 .877
TC02 .838
TC03 .791
DD03 .687
VT03 .847
VT04 .812
VT02 .805
VT01 .791
KGS03 .893
KGS01 .893
KGS02 .787
Bảng 4 11: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA lần 3 của các biến
ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Như vậy, sau khi trải qua 3 lần phân tích EFA thì 12 biến quan sát này đã
đảm bảo được tiêu chuẩn phân tích EFA (đạt yêu cầu), không có biến nào bị loại
ở giai đoạn này.
4.4 Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
4.4.1 Mô tả các biến trong mô hình hồi quy
Sau thời gian thu nhập và nghiên cứu dữ liệu tại Thành phố Hồ Chí Minh
về việc quyết định mua căn hộ của khách hàng. Để mang lại sự thuận tiện cho
việc phân tích hồi quy, các thành phần trong mô hình nghiên cứu sau khi phân
tích EFA đã được định nghĩa và mô tả lại như sau:
51
Qua phân tích, “Quyết định mua căn hộ” là biến phụ thuộc được gọi là
“QĐ” và có 3 biến quan sát: QĐ1 (Tôi đang có kế hoạch mua nhà), QĐ2 (Tôi
đang cố gắng để mua được nhà), QĐ3 (Tôi là người quan trọng để đóng góp
trong việc quyết định mua nhà).
Thành phần yếu tố “Tình hình tài chính” là biến độc lập được đặt tên là
“TC” gồm 4 biến quan sát: TC1 (Giá căn hộ), TC2 (Khả năng thế chấp), TC3
(Thu nhập), TC4 (Thời gian trả nợ vay).
Thành phần yếu tố “Đặc điểm căn hộ” là biến độc lập được đặt tên là “DD”
gồm 1 biến quan sát: DD03 (Chất lượng xây dựng).
Thành phần yếu tố “Vị trí/ khu vực căn hộ” là biến độc lập được đặt tên là
“VT gồm 4 biến quan sát: VT01 (Gần nơi làm việc), VT02 (Gần trường), VT03
(Gần trung tâm mua sắm), VT04 (Gần trung tâm thành phố)
Thành phần yếu tố “Không gian sống” là biến độc lập được đặt tên là
“KGS” gồm 3 biến quan sát: KGS01 (Diện tích nhà bếp), KGS02 (Số lượng
phòng ngủ), KGS04 (Diện tích phòng khách).
Do vậy, mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh sau khi tiến hành phân tích đánh
giá kết quả của độ tin cậy và quá trình phân tích nhân tố EFA được xác định lại
để thực hiện phân tích hồi quy như sau:
Hình 4 1: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

52
Trong quá trình phân tích hồi quy kế tiếp sẽ kiểm định 4 giả thuyết gồm:
H1: Tình hình tài chính sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua căn hộ.
H2: Đặc điểm căn hộ sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua căn hộ.
H3: Vị trí/ khu vực căn hộ sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua căn
hộ.
H4: Không gian sống sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua căn hộ.
4.4.2 Phân tích tương quan
Nhằm xem xét mối tương quan giữa các biến trước khi thực hiện phân tích
hồi quy tuyến tính bội, đặc biệt là tương quan giữa biến phụ thuộc với các biến
độc lập. Giữa các biến độc lập cũng có tương quan với nhau nhưng hệ số tương
quan thấp nên khả năng không có hiện tượng tự tương quan. Kết quả phân tích
tương quan được trình bày trong Bảng 4.12 như sau:
Bảng 4 12: Kết quả phân tích hệ số tương quan giữa các biến
Ma trận hệ số tương quan ở trên cho thấy biến phụ thuộc Quyết định mua
nhà (QĐ) có tương quan với các biến độc lập (1) Tài chính, (2) Đặc điểm căn
53
hộ, (3) Vị trí/ khu vực căn hộ, (4) Không gian sống có mối tương quan cùng
chiều. Ta thấy rằng, các hệ số tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc
đều có ý nghĩa (Sig < 0.05) nên các nhân tố đưa vào phân tích hồi quy là hợp lý.
Bên đó kết quả phân tích cũng cho thấy mức tương quan tuyến tính giữa từng
biến độc lập trên với biến phụ thuộc. Vì vậy, có thể kết luận các biến độc lập có
thể đưa vào phân tích hồi quy để đo lường mức độ ảnh hưởng đến quyết định
mua của người mua nhà.
4.4.3 Phân tích hồi quy bội

4.4.3.1 Kiểm tra các giả thuyết nghiên cứu
Phân tích hồi quy bội đo lường ảnh hưởng của 4 thành phần gồm: “Tình
hình tài chính”, “Đặc điểm căn hộ”, “Vị trí/ khu vực căn hộ” và “Không gian
sống” . Phân tích hồi quy được xử lý bằng phương pháp “Enter” nghĩa là các
biến độc lập lập này được đưa vào cùng một lúc để đo lường đến sự quyết định
mua căn hộ của khách hàng. Những kiểm định này được áp dụng và thông qua
hệ số xác định R2 hiệu chỉnh và kiểm định mức ý nghĩa là F, bên cạnh đó cũng
dự đoán hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số VIF. Cuối cùng là sự kiểm tra giả
định liên hệ tuyến tính và giả định phương sai của phần dư không đổi bằng biểu
đồ phân tán Scatterplot, kiểm tra giả định phân phối chuẩn của phần dư bằng
biểu đồ Histogram, kiểm tra tính độc lập của phần dư dùng đại lượng thống kê
Durbin Watson.
Kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc
Bảng 4 13: Bảng tóm tắt mô hình phân tích hồi quy
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có hệ số R2 là 0.123
và hệ số R2 hiệu chỉnh là 0.111 cho thấy tương quan chưa chặt chẽ. Hệ số R2
hiệu chỉnh cho thấy 4 biến độc lập trong mô hình hồi quy chỉ giải thích được
11% sự biến thiên của biến phụ thuộc.
54
Kiểm định sự phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy
Bảng 4 14: Bảng phân tích ANOVA

Bảng phân tích Anova của mô hình hồi quy kiểm định cho thấy giá trị F =
10.484, Sig. = 0.000<5% đưa đến kết luận mô hình nghiên cứu đề xuất là phù
hợp với bộ dữ liệu thu thập hiện có.
Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Bảng 4 15: Bảng tóm tắt kết quả phân tích hồi quy
Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu cho thấy các biến đều có mức ý
nghĩa sig>0.05, Như vậy giả thuyết H1, H2, H3, H4 C chưa phù hợp. Điều này
có nghĩa là 4 biến độc lập trong mô hình đó là: Tình hình tài chính (TC), đặc
điểm căn hộ (DD), vị trí căn hộ (VT), không gian sống (KGS) trên mô hình giả
thuyết này không có ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ của khách
hàng.
Kiểm tra liên hệ tuyến tính và giả định phương sai của phần dư không
đổi.
Giả định hệ tuyến tính giữa phần dư và giá trị dự đoán bị vi phạm khi đồ thị
phân tán mô tả phần dư cùng giá trị dự đoán, mà thấy phần dư của chúng thay
đổi theo một trật tự nào đó (có thể là đường cong bậc 2 Parabol, cong bậc 3
55
Cubic…) thì mô hình đường thẳng là không phù hợp với các dữ liệu này (Hoàng
Trọng và Chu Mộng Ngọc, 2008).
Kết quả đồ thị phân tán được thể hiện trên hình 4.2:
Hình 4 2: Đồ thị phân tán Scatterplot

Mật độ phân tán của phần dư phân bố đồng đều xoay quanh giá trị trung
bình (đường đi qua tung độ 0) và không tạo ra hình dạng nào nên mô hình không
bị hiện tượng phương sai sai số thay đổi.
56
Hình 4 3: Biểu đồ tần số Histogram
Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn đặt
chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (mean=2.61E-16)
và độ lệch chuẩn (Std. Dev=0.993) gần bằng 1. Điều này cho thấy phân phối của
phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết cho phần dư có phân
phối chuẩn không vi phạm.
57
Chương 4 đã trình bày, phân tích các kết quả kiểm định cho thang đo các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và mô hình nghiên cứu. Kết quả
nghiên cứu cho thấy mô hình đề xuất không ảnh hưởng nhiều đến quyết định
mua căn hộ. Sang chương 5, nhóm sẽ trình bày tóm tắt các kết quả nghiên cứu,
đề ra giải pháp đáp ứng yêu cầu khách hàng tốt hơn, nâng cao sự hài lòng của
khách hang.
58
CHƯƠNG 5: HÀM Ý VỀ GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN
5.1 Các hàm ý về giải pháp
5.1.1 Hàm ý và giải pháp đối với tình hình tài chính
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy rằng tài chính có sức ảnh hưởng lớn nhất
đến quyết định mua căn hộ, trong đó giá nhà, khả năng thế chấp & thu nhập là
các yếu tố hàng đầu ảnh hưởng tới việc quyết định mua nhà. Tuy nhiên đây là
kết quả khảo sát trên những đối tượng khách hàng trẻ tuổi từ 18 -25 chiếm tỉ lệ
52.30% nên khả năng tài chính của họ còn hạn chế nên yếu tố này là một trong
những trở ngại rất lớn trong việc sở hữu căn hộ của họ. Vay thế chấp dựa trên
căn hộ đang có là một trong những giải pháp tối ưu để giúp những người trẻ có
thể mua được căn hộ. Do đó kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản có thể giới
thiệu đầy đủ những giải pháp liên kết với ngân hàng và đề xuất đến với khách
hàng để có thể giúp cho khách hàng mua nhà đơn giản, hồ sơ vay mua nhà
nhanh chóng. Từ đó giúp khách hàng giải quyết được những khó khăn về mặt tài
chính.
5.1.2 Hàm ý về giải pháp đối với đặc điểm căn hộ
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy rằng đặc điểm xây dựng của căn hộ như
các thiết kế bên trong và bên ngoài căn hộ, cấu trúc của căn hộ cũng như chất
lượng xây dựng là yếu tố quan trọng thứ hai sau yếu tố về tài chính. Đi cùng với
sự phát triển đa dạng của cuộc sống thì tính thẩm mỹ của khách hàng ngày càng
cao. Thực hiện tốt những nghiên cứu nêu trên cũng như đúc kết các kinh nghiệm
rút ra từ thực tế thiết kế và xây dựng có thể tạo được bản sắc riêng cho từng căn
hộ của các căn chung cư cao tầng ở cả mặt bằng, mặt đứng, hình khối, đồng thời
cho phép nâng cao tiện nghi sống trong loại nhà này. Do đó, kiến nghị các doanh
nghiệp bất động sản nên đa dạng hóa thiết kế căn hộ và loại căn hộ nhằm phát
triển những căn hộ có thiết kế đẹp, tận dụng tối đa không gian và tiện dụng.
59
5.1.3 Hàm ý về giải pháp đối với vị trí khu vực căn hộ
Qua kết quả nghiên cứu, ta có thể thấy không chỉ riêng bất động sản mà đối
với căn hộ chung cư cũng vậy, vị trí là một trong những yếu tố quan trọng đứng
thứ ba sau tài chính và địa điểm. Lựa chọn mơ ước nhất của đại đa số người là
những căn hộ ở khu vực trung tâm Thành phố. Đây được xem là khu vực hạ tầng
hoàn chỉnh, dịch vụ đầy đủ, khu dân trí cao và thuận tiện cho việc đi làm với
nhiều người.
Các vấn đề mà khách hàng thường quan tâm đến khi chọn mua căn hộ là:
Vị trí đó có gần trung tâm mua sắm? Vị trí có gần trung tâm thành phố? Vị trí có
gần trường? Vị trí có gần nơi làm việc không?. Hầu hết mọi người cần nhiều
thời gian cho công việc vì vậy thời gian đi đến nơi làm việc rất quan trọng và
thêm vào đó là giá xăng đang ngày càng tăng cao nên việc lựa chọn các yếu tố
trên là điều hợp lý.
Do đó, đề tài nghiên cứu kiến nghị các chủ đầu tư nên ưu tiên lựa chọn xây
dựng dự án ở vị trí phù hợp với khách hàng mục tiêu của doanh nghiệp. Vị trí
phù hợp có thể là gần nơi làm việc, gần chợ, gần trường học và thuận tiện cho
những công việc hằng ngày của khách hàng mục tiêu.
Về mối liên hệ với xung quanh: Một dự án sẽ là ưu thế khi có mối quan hệ
tương tác với xung quanh. Các công trình xung quanh dự án như: công trình văn
hóa, thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng,... có tác dụng tạo
nên giá trị cho dự án căn hộ.
Về cảnh quan môi trường: Lựa chọn những địa điểm có cảnh quan môi
trường xung quanh tốt từ các yếu tố sẵn có trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư
của các dự án. Tránh những nơi có những yếu tố môi trường kém như: gần cầu
vượt, ngay mặt đường lớn dễ ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi, độ rung, gần nơi tập
kết rác thải, nơi mật độ dân cư quá dày, hệ thống kỹ thuật hạ tầng quá tải.
Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài: Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án

cần chú ý các vấn đề sau đây bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát
60
nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được
đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm
ưu tiên số một khi lựa chọn căn hộ.
5.1.4 Hàm ý về giải pháp không gian sống
Theo kết quả nghiên cứu, yếu tố không gian sống có mức ảnh hưởng cuối
cùng. Tuy nhiên khách hàng cũng rất quan tâm đến không gian sống bởi vì nó
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của chủ sở hữu nhà. Khách hàng ngày nay
thích mua nhà có quy mô, diện tích vừa phải và một mức giá hợp lý.
Trong đó, diện tích phòng tắm và diện tích nhà bếp là được quan tâm nhiều
nhất. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm phát triển
nhà có quy mô vừa phải, số lượng phòng tắm phù hợp cho một gia đình cơ bản
và trong mức giá hợp lý, cụ thể là giá nhà trong khoảng 15-20 triệu/m2
(24.67%).
5.1.5 Hàm ý về giải pháp đối với tiện nghi công cộng
Theo kết quả phân tích nghiên cứu cho thấy, sự tiện nghi công cộng chưa
thực sự quan trọng trong việc chọn lựa căn hộ dành riêng cho mình đối với
khách hàng hiện nay. Vì vậy để thu hút được khách hàng hơn thì các doanh
nghiệp bất động sản nên lưu ý và quan tâm phát triển các tiện nghi công cộng
này hơn như các tiện nghi về giải trí, thể thao, khu vui chơi, các phòng tập thể
hình, ... Khi nhu cầu được đáp ứng đầy đủ sẽ làm tăng khả năng quyết định mua
căn hộ của khách hàng hơn.
5.1.6 Hàm ý và giải pháp đối với môi trường sống xung quanh
Qua bài khảo sát, nghiên cứu chỉ ra rằng mức độ quan trọng của môi
trường sống xung quanh không ảnh hưởng quá nhiều đến quyết định mua căn hộ
của người dân trên địa bàn thành phố. Nhưng không vì vậy mà các doanh nghiệp
bất động sản loại bỏ yếu tố này, vì đây chỉ là bài khảo sát nhỏ được giới hạn số
lượng người. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần chú ý cung cấp dịch
vụ an ninh cho khách hàng tại các dự án nhà ở. Đồng thời, hàng xóm xung
61
quanh, tiếng ồn xung quanh và ô nhiễm của môi trường xung quanh cũng là
những yếu tố ít nhiều ảnh hưởng đến đời sống của khách hàng trong tương lai.
62
5.2 Kết luận
Từ những dữ liệu tổng hợp và các kết quả nghiên cứu cùng đề tài trước đó
và hiểu biết hiện có, nhóm đề xuất mô hình lý thuyết nghiên cứu đo lường mức
độ ảnh hưởng của 4 thang đo tài chính, đặc điểm căn hộ, vị trí/ khu vực căn hộ
và không gian sống dẫn đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Sau khi thực hiện kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố
khám phá EFA, phân tích tương quan, thì các yếu tố đều được chấp nhận (tài
chính, đặc điểm căn hộ, vị trí/ khu vực căn hộ và không gian sống). Tuy nhiên
phân tích hồi quy thì các giả thuyết cho 4 yếu trên thì đối với mô hình nghiên
cứu này chưa ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Từ các kết quả phân tích Cronbach’s Alpha và EFA, thì có thể đưa ra lập
luận giả thuyết rằng 4 yếu tố thang đo tài chính, đặc điểm căn hộ, vị trí/ khu vực
căn hộ và không gian sống trong mô hình nghiên cứu này cũng là những yếu tố
có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Bên cạnh những đóng góp về lý thuyết và những nghiên cứu thực tiễn,
nghiên cứu này vẫn còn một số hạn chế. Do đó, dẫn đến khả năng tổng quát
chưa cao. Giá trị của bài nghiên cứu này sẽ cao hơn nếu được thực hiện cho tất
cả khu vực khác của Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng và ở tỉnh thành khác của
cả nước nói chung. Ngoài các thành phần mà nhóm đã đề ra trong bài này thì
vẫn còn những yếu tố khác có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ để ở của
khách hàng cá nhân mà trong nghiên cứu này nhóm chưa đề cập đến. Đây cũng
là điều mà các nghiên cứu tiếp theo cần phải bổ sung và điều chỉnh những nhân
tố trên.
63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thành, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn
Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh, (2012). Chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại TP.HCM. Lý luận và thực tiễn, Sách chuyên
khảo, NXB: Phương Đông
2. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, (2008). Phân tích dữ liệu
nghiên cứu với SPSS, Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản Hồng Đức, tập 1
và 2
3. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005). Phân tích dữ liệu
nghiên cứu với SPSS, NXB Thống Kê.
4. Long, T. T. (2017). “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của
khách hàng cá nhân tại khu vực Đông nam TP.HCM”. (Master's Theses).
5. Nguyễn Đình Thọ, (2014). Giáo trình phương pháp nghiên cứu khoa học
trong kinh doanh, Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản tài chính.
6. Võ Phạm Thành Nhân (2013). Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh Tế, Đại
học Kinh tế TPHCM
64
TÀI LIỆU TIẾNG ANH
1. Ajzen, I. (1991). “The theory of planned behavior”. Organizational
Behavior And Human Decision Processes, 50, 179-211
2. Kueh Chiok Choo and Chiew Fei Ha (2005). “Factors influencing house
buyers' purchasing decision”
3. Lee Hong Sharon Yam và McGreal W. Stanley (2010). “House- buyers’s,
expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian
housing”
4. Le-Hoang, Phuong Viet, et al. (2020). "Determinants of customer's
apartment purchase intention: is the location dominant?" Independent Journal
of Management & Production 11.4 (2020): 1303-1322.
5. Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011). “Factors
Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in
Amman, Jordan”, Research Journal of Applied Sciences, Engineering and
Technology 3(3): 234-239, 2011
6. Opoku Robert A and Abdul- Muhmin Alhassan G (2010). “Housing
preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi
Arabia”, Habitat International Volume 34, Issue 2, April 2010, Pages 219-227
7. Opoku Robert A and Abdul-Muhmin Alhassan G (2010). “ Housing
preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi
Arabia” Habitat International Volume 34, Issue 2, April 2010, Pages 219-227”.
8. Phan Thanh Si (2012). “Key factors affecting house purchase decision of
customers in vietnam”
9. Philip Kotler (2009). “Principles of Marketing a global perspective”,
Pearson education South Asia Pte Ltd, 117-132
10. Philip Kotler and Gary Amstrong (1996). “Principles of Marketing”, 7th
edition, Prentice Hall, New Jersey.
11. Ratchatakulpat, Thanakon & Miller, Peter & Marchant, Teresa. (2009).
“Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is it More Than
Location?”. International Real Estate Review. 12. 273-294
65
12. Shyue Chuan, Chong, Bik Kai, Sia, Wah Wan, Cheong, Soo Sung, Hng
(2011). “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang
Valley, Malaysia”
66
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI ĐỊNH LƯỢNG
1. CÁC YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN
HỘ
Chúng tôi nhóm nghiên cứu thuộc Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ
Chí Minh đang tiến hành nghiên cứu về "Các yếu tố dẫn đến quyết định mua
căn hộ của khách hàng" được thực hiện tại Hồ Chí Minh. Rất mong anh/chị
tham khảo và xem xét từng yếu tố, Dựa vào sự hiểu biết của mình Anh/Chị hãy
đánh giá mức độ quan trọng của từng yếu tố để quyết định mua căn hộ, bằng
cách chọn câu trả lời mà Anh/chị cho là thích hợp nhất. Khảo sát này chỉ nhằm
phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học.
Thang đánh giá từ 1 đến 5
1 2 3 4 5
(1) Hoàn toàn không quan trọng (5) Rất quan trọng
(1) Hoàn toàn không đồng ý (5) Rất đồng ý
STT Mức độ đồng ý với những câu hỏi sau Mức độ đồng ý
1 Tôi đang có kế hoạch mua căn hộ 1 2 3 4 5
2 Tôi đang cố gắng mua căn hộ 1 2 3 4 5
3 Tôi là người quan trọng trong việc quyết định 1 2 3 4 5
STT Yếu tố có quan trọng đến quyết định mua căn Mức độ quan trọng
hộ?
1 Giá căn hộ 1 2 3 4 5
2 Khả năng thế chấp 1 2 3 4 5
3 Thu nhập 1 2 3 4 5
4 Thời gian trả nợ vay 1 2 3 4 5
5 Thiết kế bên trong và bên ngoài căn hộ 1 2 3 4 5
6 Cấu trúc căn hộ 1 2 3 4 5

67
7 Chất lượng xây dựng 1 2 3 4 5
8 Diện tích nhà bếp 1 2 3 4 5
9 Số lượng phòng ngủ 1 2 3 4 5
10 Số lượng phòng tắm 1 2 3 4 5
11 Diện tích phòng khách 1 2 3 4 5
12 Gần nơi làm việc
13 Gần trường 1 2 3 4 5
14 Gần trung tâm mua sắm 1 2 3 4 5
15 Gần trung tâm thành phố 1 2 3 4 5
16 Vị trí không bị tắt nghẽn giao thông 1 2 3 4 5
17 Khu vui chơi và giải trí 1 2 3 4 5
18 Hệ thống nguồn nước 1 2 3 4 5
19 Không gian bãi xe 1 2 3 4 5
20 Chất lượng cơ sở hạ tầng 1 2 3 4 5
21 An ninh chung 1 2 3 4 5
22 Ô nhiễm môi trường 1 2 3 4 5
23 Cảnh quang xung quanh 1 2 3 4 5

2. THÔNG TIN CHUNG
Anh/Chị vui lòng chọn/đánh dấu vào thông tin thích hợp
1. Giới tính
 Nam
 Nữ
 Khác
2. Độ tuổi
68
 18 đến 25
 26 đến 35
 36 đến 45
 Trên 45
3. Trình độ học vấn
 Trung học
 Cao đẳng
 Đại học
 Trên ĐH
4. Tình trạng hôn nhân
 Độc thân
 Đã lập gđ, chưa có con
 Đã lập gđ, có con
5. Thu nhập
 Không cho biết
 Dưới 10tr
 10 - 20tr
 21 - 30tr
 31-40tr
 Trên 40tr
69
6. Giá nhà mong đợi
 5 -8tr/m2
 9-14tr/m2
 15-20tr/m2
 21-26tr/m2
 27-32tr/m2
 33-38tr/m2
 Trên 38tr/m2
70
PHỤ LỤC 2: CÂU HỎI PHỎNG VẤN ĐỊNH TÍNH
Chúng tôi nhóm nghiên cứu thuộc Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ
Chí Minh đang tiến hành nghiên cứu về "Các yếu tố dẫn đến quyết định mua
căn hộ của khách hàng" được thực hiện tại Hồ Chí Minh. Rất mong anh/chị
tham khảo, Anh/ chị nhập thông tin câu trả lời theo Anh/Chị sẽ ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của mình. Khảo sát này chỉ nhằm phục vụ cho mục đích
nghiên cứu khoa học.
Câu hỏi: Theo Anh/chị các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua căn
hộ của Anh/Chị tại Hồ Chí Minh. (Đính kèm file Excel)
71
PHỤ LỤC 3: KIỂM ĐỊNH CRONBACH’S ALPHA
Thang đo “Quyết định mua căn hộ”
Thang đo “Tình hình tài chính”
72
Thang đo “Đặc điểm căn hộ”
Thang đo “Không gian sống”
73
Thang đo “Vị trí/ khu vực căn hộ”
Thang đo “Tiện nghi/ tiện ích công cộng”
Thang đo “Môi trường sống xung quanh”
74
PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ EFA
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA với các biến độc lập
a) Kết quả phân tích EFA đối với các biến độc lập lần 1
75
b) Kết quả phân tích EFA đối với các biến độc lập lần 2
76
c) Kết quả phân tích EFA đối với các biến độc lập lần 3
77
d) Kết quả phân tích EFA đối với biến phụ thuộc
78
PHỤ LỤC 5: PHÂN TÍCH TƯƠNG QUAN
79
PHỤ LỤC 6: PHÂN TÍCH HỒI QUY
80
81

PPNCKH Lt26.1ad01 Giuaky Nhom03

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

PPNCKH Lt26.1ad01 Giuaky Nhom03

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ

CÁC YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH DẪN ĐẾN SỰ LỰA CHỌN

Lớp: Quản trị 01 – LTK26.1

BÀI TIỂU LUẬN

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021

Trang phụ bìa

Từ viết tắt Nội dung

Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây......................................................19

1.1 Lý do chọn đề tài:

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

1.5.2 Về thực tiễn

1.6 Bố cục của nghiên cứu:

Bố cục nghiên cứu được chia thành 5 chương sau:

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu. Trình bày cơ sở lý luận

2.1 Khái niệm về nhà ở chung cư tại Việt Nam

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

Phân loại căn hộ chung cư

2.2 Hành vi người tiêu dùng:

2.2.1. Khái niệm và hành vi người tiêu dùng

 Sản phẩm  Kinh tế

 Giá cả  Công nghệ

 Vị trí  Pháp luật

 Chiêu thị  Văn hóa

Đặc điểm người mua Quá trình ra quyết định mua

 Văn hóa  Nhận thức vấn đề

 Xã hội  Tìm kiếm thông tin

 Cá nhân  Đánh giá

 Tâm lý  Quyết định mua

Đáp ứng của người tiêu dùng

 Lựa chọn sản phẩm

 Lựa chọn nhãn hiệu

 Lựa chọn nơi mua

 Định thời gian mua

 Số lượng mua, tần suất mua

Nhân dạng nhu cầu và nhận thức vấn đề

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các lựa chọn

Ra quyết định mua

Đánh giá sản phẩm sau mua

(Nguồn:Philip Kotler, 2009)

Đánh Thái độ của

“Housing preferences and attribute importance among low - income

Với đề tài nghiên cứu “Residential Real Estate Purchase Decisions in

Yếu tố ảnh hưởng đến

Vị trí nhà, tình hình tài Housing Housing preferences

Tình hình tài chính

Đặc điểm nhà, vị trí nhà, "House‐buyers' Lee "House‐buyers'

Vị trí, tài chính, tên Le-

2.4 Đề xuất mô hình nghiên cứu

2.4.1 Tình hình tài chính

2.4.2 Đặc điểm căn hộ

2.4.3 Không gian sống

2.4.4 Vị trí căn hộ

2.4.5 Tiện nghi công cộng

Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất

3.1 Quy trình nghiên cứu