‫الجزء األول‬

‫دليل المستخدم‬
‫دليل المجتمعات‬
‫السكنية المتكاملة‬
‫للمواطنين في‬
‫إمارة أبوظبي‬
‫“إن عملية التنمية والبناء والتطوير ال تعتمد‬
‫على من هم في مواقع المسؤولية فقط‪ ،‬بل‬
‫تحتاج إلى تضافر كل الجهود لكل مواطن على‬
‫أرض هذه الدولة”‬
‫كلمة صاحب السمو الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان‬
His Highness Sheikh Zayed bin Sultan Al Nahyan
May God Have Mercy on Him
‫“إن هدفنا األساسي في دولة اإلمارات هو بناء‬
‫الوطن والمواطن ‪ ،‬وإن الجزء األكبر من دخل‬
‫البالد يسخر لتعويض ما فاتنا واللحاق بركب‬
‫األمم المتقدمة التي سبقتنا في محاولة منا‬
‫لبناء بلدنا”‬
‫كلمة صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان‬
His Highness Sheikh Khalifa bin Zayed Al Nahyan
PRESIDENT OF THE UNITED ARAB EMIRATES
 ‫“إن إهتمامنا بإسكان المواطنين وتوفير‬
‫الحياة الكريمة لهم‪ ،‬ليس عملية مرحلية‪،‬‬
‫بل استراتيجية مستدامة”‬
‫كلمة صاحب السمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان‬
His Highness GENERAL SHEIKH MOHAMED BIN ZAYed al nahyan
crown prince of abu dhabi & deputy supreme commander of the armed forces
‫“إن عملية التنمية المتكاملة التي تنهض‬
‫بها إمارة أبوظبي‪ ،‬تراعي حجم التحديات‬
‫المطروحة‪ ،‬كما تأخذ في الحسبان البعد‬
‫االستراتيجي لهذه العمليات‪ ،‬ذلك أن ما‬
‫نؤسسه اليوم سيشكل ركيزة للمستقبل‪،‬‬
‫حتى نوفر لألجيال الحالية والمقبلة كل‬
‫سبل العيش الكريم‪ ،‬آخذين في الحسبان‬
‫ما يطرأ من تحوالت مستمرة تتطلب منا‬
‫وعيًا وإحاطة بها‪ ،‬لكي نتمكن من انتهاج‬
‫الحلول األنسب لها”‬
‫كلمة صاحب السمو الشيخ هزاع بن زايد آل نهيان‬
 His Highness Sheikh Hazza bin Zayed Al Nahyan
The national security adviser, Vice President of the Executive Council
of the Emirate of Abu Dhabi
 ‫هيئة أبوظبي لإلسكان‬
‫الرؤية‪:‬‬
‫“توفير المسكن المالئم لمواطني اإلمارة”‬

‫الرسالة‪:‬‬
‫“تهدف الهيئة إلى تعزيز االرتباط األسري واالستقرار‬
‫الفردي بين مواطني أبوظبي من خالل توفير برامج‬
‫اإلسكان المناسبة واإلشراف على تنفيذها‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫تشجيع القطاع الخاص على االستثمار في مجال اإلسكان”‬
 ‫كلمة سعادة سيف بدر القبيسي ‪ -‬المدير العام لهيئة‬
‫ابوظبي لإلسكان‬
‫إن جوهر ما تسعى إلية هيئة أبو ظبي لإلسكان برعاية قيادتنا الرشيدة هو توفير المسكن‬
‫المالئم لألسر اإلماراتية والذي يلبي جميع احتياجاتهم ومتطلباتهم‪ .‬اليوم نضع بين أيديكم‬
‫“ دليل المجتمعات السكنية المتكاملة “ الذي يختص بكل من عملية التخطيط والتصميم‬
‫واإلنشاء والصيانة لمساكن المواطنين‪.‬‬

‫تم العمل على هذا الدليل من قبل مختصين ذو خبرة عالية في هذا المجال‪ .‬وهو‬
‫سيساعدنا على إنشاء مجتمعات وأحياء سكنية عصرية ومتكاملة‪ .‬بكم نكمل ما بدأناه‬
‫من جهود للوصول الى هدفنا الذي يرتكز على تطوير مساكن تحمل من الجودة أعلى‬
‫المعايير‪ ،‬ومن الفائدة أقصى المطلوب ضمن نسيج عمراني متكامل‪ .‬وثقتنا بال حدود في‬
‫أنكم قادرون على منح مدن إمارة أبوظبي مزيدا من مالمح التطور والرقي والحداثة من خالل‬
‫ما يحتويه الدليل من إرشادات‪.‬‬

‫كما تسعى هيئة أبوظبي لإلسكان لتحقيق أهداف رؤية أبوظبي ‪ 2030‬لتنمية اجتماعية‬
‫ظل نظام مستدام و نحرص‬‫تضمن حياة كريمة ألفراد المجتمع وتوفير المسكن المالئم في ّ‬
‫دائمًا على تقديم منتج متميز ومتكامل‪ ،‬للوصول الى مشاريع اسكانية مبنية على أسس‬
‫علمية وعملية تلبي احتياجات االسر اإلماراتية وبروح عصرية مع المحافظة على هويتنا‬
‫الوطنية وعاداتنا وتقاليدنا اإلماراتية األصيلة‪.‬‬

‫وتقبلوا كل الشكر واالخالص والتقدير‬

 ‫المحتويات‬

‫نظرة عامة على الدليل‬

‫ص‪02.‬‬ ‫‪1‬‬
‫كيفية استخدام الدليل‬
‫ص‪06.‬‬ ‫‪2‬‬
‫المعنيون باستخدام الدليل‬
‫ص‪07.‬‬ ‫‪3‬‬
‫مراحل استخدام الدليل‬
‫ص‪11.‬‬ ‫‪4‬‬
‫وضع الدليل‬
‫ص‪13.‬‬ ‫‪5‬‬
‫قاموس المصطلحات‬
‫ص‪16.‬‬
‫تأسست هيئة أبوظبي لإلسكان (يشار إليها بـ "الهيئة" في هذا الدليل) في الثالث والعشرين من سبتمبر عام ‪2012‬‬
‫باعتبارها الجهة الحكومية المركزية المسؤولة عن إدارة قطاع اإلسكان الوطني وتنظيمه في إمارة أبوظبي‪ .‬وقامت‬
‫الهيئة بإعداد دليل مشاريع سكنية للمواطنين التي تهدف إلى إرساء مجتمعات متكاملة ("الدليل")‪.‬‬

‫نظرة عامة على الدليل‬ ‫‪1‬‬

‫تقدم حزمة “الدليل اإلرشادي” مجموعة شاملة من المبادئ اإلرشادية الخاصة‬
‫بمشاريع سكنية للمواطنين في بلديات إمارة أبوظبي (أبوظبي والعين‬
‫والمنطقة الغربية)‪ .‬وتشمل الحزمة دليل المستخدم واإلرشادات الخاصة‬
‫بمراحل التخطيط والتصميم واإلنشاء والصيانة‪.‬‬

‫األهداف المرجوة من هذا الدليل‬

‫إرساء مجتمعات سكنية مستدامة ومتكاملة تتميز بأعلى معايير الجودة‬ ‫•‬
‫ ‬
‫والكفاءة وتراعي عوامل األمن والسالمة بما يلبي احتياجات األجيال الحالية‬
‫والمستقبلية‪.‬‬
‫توفير إرشادات تطويرية واضحة وثابتة لمالكي العقارات وساكنيها ومتعهدي‬ ‫•‬
‫ ‬
‫البناء المستقلين والمطورين الرئيسيين ومتخصصي المخططات العامة‬
‫ومتخصصي التصميم ومزودي الخدمات والمقاولين والجهات التنظيمية‪.‬‬
‫جمع كافة اإلرشادات واللوائح القائمة التي تتعلق بمشاريع سكنية للمواطنين‬ ‫•‬
‫ ‬
‫وتنطبق عليها ضمن وثيقة واحدة شاملة ومترابطة‪.‬‬

‫المنهجية‬
‫تم إعداد دليل المجمعات السكنية المتكاملة وفقً ا للعوامل التالية‪:‬‬
‫ •التوافق مع رؤية هيئة أبوظبي لإلسكان وأهدافها‪.‬‬
‫ •مراعاة االحتياجات السكنية والعوامل الثقافية واالجتماعية والسلوكية لألسرة‬
‫المواطنة‪.‬‬
‫ •مراعاة اإلطار التنظيمي الحالي والجهات المعنية باإلسكان الوطني‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫تم إعداد اإلرشادات لتحديد االتجاهات وتقديم المشورة للتأثير في تحقيق‬

‫النتائج المرجوة‪ .‬تم كتابة الدليل اإلرشادي بطريقه تحدد بعض اإلتجاهات‬
‫الوصفيه (بما في ذلك تحديد المعايير اإللزامية الحالية من الجهات الحكومية‬
‫األخرى)‪ ،‬وفي كثير من الحاالت تحدد اإلتجاهات على أساس األداء والتوجبه‬
‫ويالحظ انه ربما يكون هنالك أكثر من طريقه لتحقيق ذلك الهدف والمبدء‬
‫التوجيهي‪ ،‬وغالبا ما يفضل المبدأ التوجيهي على األداء بأنها توفر بعض‬
‫المرونة في إيجاد الحلول المناسبه‪ ،‬ويمكن مالحظة األمثلة في الصفحه التالية‪.‬‬
‫وتوفر اإلرشادات نقطة البداية لتحديد اتجاه واضح نحو متطلبات إسكان‬
‫المواطنين في إمارة أبو ظبي‪.‬مع اإلحاطة بالعلم أن هذة اإلرشادات تدعم وال‬
‫تتعارض مع متطلبات ‪ /‬معايير الجهات الحكومية األخرى‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫‪1‬‬

‫المحتويات‬
‫األهداف‪ :‬تبين الغاية والغرض األساسي والنتائج المرجوة‪ .‬وتمثل‬
‫األهداف التطلعات الشاملة في مجال مشاريع تطوير مساكن‬
‫المواطنين‪ .‬وهي عبارات عامة توضح األمور المتوقعة من المتقدمين‬
‫(المطورين‪/‬متخصصي المخططات الرئيسية أو مالكي األراضي‪/‬‬
‫المواطن)‪.‬‬
‫اإلرشادات‪ :‬تعبر عن الطريقة المفضلة لتحقيق األهداف‪ .‬يندرج تحت كل‬
‫هدف مجموعة من اإلرشادات التي تعمل على توفير بعض التوجيهات‬
‫للمستخدم لمساعدته على تحقيق الهدف‪ ،‬حيث تكون بعض اإلرشادات‬

‫المصطلحات‬
‫شرحا لبعض المصطلحات‬ ‫ً‬ ‫يتضمن هذا الدليل قاموس مصطلحات يقدم‬
‫المستخدمة في سياق الدليل اإلرشادي‪ .‬فعند وجود لبس في معنًى‬
‫معين‪ ،‬يمكن الرجوع أوالً إلى "قاموس المصطلحات" ثم استشارة هيئة‬
‫أبوظبي لإلسكان إذا لم يتضح المعنى‪ .‬إلزامية وواجبة التنفيذ‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫‪3‬‬

‫الصيانة‬
‫اإلرشادات المتلعقة بأفضل الممارسات‬
‫في مجال الحفاظ على المساكن‬
‫التي تتولى الهيئة إنشاءها وإدخال‬
‫التحسينات الالزمة عليها من خالل‬
‫اإلدارة الفعالة لعمليات الصيانة‪.‬‬
‫وتستهدف إرشادات الصيانة‬
‫السكان والجهات الخدمية والجهات‬
‫المعنية‪.‬‬
‫اإلنشاء‬
‫اإلرشادات المتلعقة بأفضل الممارسات‬
‫في مجال إنشاء مساكن المواطنين‬
‫بما يضمن إقامة وحدات سكنية‬
‫فريدة تتميز بأعلى معايير الجودة‪.‬‬
‫بالمرونة الالزمة الستيعاب متطلبات‬
‫‪1‬‬
‫حزمة اإلرشادات‬
‫التصميم‬ ‫التخطيط‬
‫اإلرشادات المتعلقة بأفضل‬ ‫اإلرشادات المتعلقة بأفضل‬
‫الممارسات في تصميم مساكن‬ ‫الممارسات في مجال وضع‬
‫المواطنين التي تعمل على تلبية‬ ‫المخططات الرئيسية لمجتمعات‬
‫احتياجات السكان الحالية وتتميز‬ ‫مساكن المواطنين المتكاملة‬
‫والتي تراعي العوامل الثقافية‬
‫األجيال القادمة‪.‬‬ ‫واالجتماعية والبيئية مع التركيز‬
‫بشكل كبير على عوامل األسرة‬
‫والمجتمع والخصوصية‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬
‫‪4‬‬
 ‫تنطبق األحكام الواردة في هذا الدليل‬
‫على كافة المشاريع السكنية للمواطنين‬
‫(الجديدة والقائمة) في إمارة أبوظبي‬
‫والتي تشمل مدينة أبوظبي ومدينة العين‬
‫والمنطقة الغربية‪.‬‬

‫المجتمع‬
‫تصميم أحياء سكنية‬ ‫تخطيط مجتمعات‬
‫متكاملة ومستدامة‬ ‫مساكن المواطنين مع‬
‫تتميز بسهولة الوصول‬ ‫توفير أفضل خيارات‬
‫إلى الحدائق والمحالت‬ ‫النقل وخدمات البنية‬
‫التجارية والمرافق‬ ‫التحتية واألماكن العامة‬
‫المجتمعية‪.‬‬ ‫والمرافق المجتمعية‪.‬‬

‫قطعة األرض‬
‫الكفاءة في تخطيط‬ ‫الكفاءة في تخطيط‬
‫المواقع مع مراعاة‬ ‫المواقع مع مراعاة‬
‫تحقيق اإلستدامة‬ ‫تحقيق اإلستدامة‬
‫وتحسين أداء الطاقة‬ ‫وتحسين أداء الطاقة‬
‫واعتماد تصاميم‬ ‫واعتماد تصاميم‬
‫تتماشى مع التغير‬ ‫تتماشى مع التغير‬
‫المناخي‪.‬‬ ‫المناخي‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫البناء‬
‫توفير وحدات سكنية‬ ‫تسليم مشاريع‬ ‫تصميم مساكن‬
‫آمنة ومريحة على‬ ‫سكنية للمواطنين‪.‬‬ ‫فريدة تتميز بالكفاءة‬
‫الدوام‪.‬‬ ‫واإلستدامة‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫استخدام الدليل‬ ‫كيفية‬ ‫‪2‬‬
‫الخطوة الخامسة‪:‬‬ ‫الخطوة األولى‪:‬‬
‫استخدام قائمة المراجعة للتأكد من‬ ‫قراءة دليل المستخدم لتحديد‬
‫تحديد كافة المتطلبات‪.‬‬ ‫الدليل اإلرشادي ( التصميم ‪،‬‬
‫التخطيط ‪ ،‬اإلنشاء و الصيانة) الذي‬
‫قد يلزم أخذه بعين االعتبار‪.‬‬

‫الخطوة السادسة‪:‬‬ ‫الخطوة الثانية‪:‬‬

‫تقديم الطلب للجهات المعنية بما‬ ‫تحديد موقع األرض المطلوبة (قطعة‬
‫فيها هيئة أبوظبي لإلسكان‪.‬‬ ‫أرض أو مجتمع أو حي سكني)‪ .‬كما‬
‫يجب عليك أن تحدد ما إذا كنت‬
‫مخطط حضري أم مطور أم مواطن‪.‬‬

‫الخطوة السابعة‪:‬‬ ‫الخطوة الثالثة‪:‬‬

‫اتخاذ اإلجراءات الالزمة لتقديم الطلب‬ ‫تحديد نوع المشروع التطويري‬
‫واعتماده لدى الجهات التنظيمية‬ ‫والدليل الذي ينطبق عليه‪.‬‬
‫المعنية‪.‬‬

‫الخطوة الرابعة‪:‬‬
‫قراءة المراجع والمعايير ذات الصلة‬
‫التي تتطلبها الجهات المعنية‬
‫ومراعاة المتطلبات الخاصة بالجوانب‬
‫التخطيطية والتصميمية واإلنشائية‬
‫المتعلقة بالطلب‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫‪6‬‬
 ‫المعنيون باستخدام‬
‫الدليل‬
‫المساكن أو األراضي‪.‬‬
‫يوضح الدليل اإلرشادي متطلبات‬
‫التقدم للحصول على تصريحات‬
‫التخطيط والبناء لمشاريع الفلل‬
‫المستقلة في حالة تنفيذ المشروع‬
‫من قبل متعهد بناء واحد‪.‬‬
‫أحيانًا يرغب بعض المالكين في‬
‫بناء مساكنهم الخاصة أو اإلشراف‬
‫على بنائها‪ ،‬بما في ذلك إدارة‬
‫تصميم المشروع والقيام بعمليات‬
‫العامة والمرافق المجتمعية‪ .‬وتتمثل‬
‫التنسيق والتعاقدات التي يطلع‬
‫بها غال ًبا متعهد البناء‪ .‬وتشمل‬
‫هذه العمليات‪ ،‬على سبيل المثال ال‬
‫الحصر‪ ،‬إنشاء فيال واحدة أو تعديلها‬
‫أو إصالحها أو إضافة عناصر إليها‪.‬‬
‫وال يسمح للمالك بتطوير الفلل‬
‫المتالصقة أو الشقق السكنية‬
‫نظ ًرا لطبيعتها المعقدة من حيث‬
‫القضايا المتعلقة بعمليات التصميم‬
‫وتتطلب هذه العملية الحصول على‬
‫واإلنشاء‪.‬‬
‫موافقة مجلس أبوظبي للتخطيط‬
‫الجهات التنظيمية‬
‫يعتبر مجلس أبوظبي للتخطيط‬
‫العمراني ودائرة الشؤون البلدية‬
‫بمثابة الجهات التنظيمية المخولة‬
‫بإصدار اعتمادات التخطيط‬
‫وتصريحات البناء لمشاريع سكنية‬
‫المحتملة إلى تميزها بأهمية خاصة‬
‫دليل المستخدم‬
‫للمواطنين‪ .‬ويتم الحصول على‬
‫شهادات عدم الممانعة والموافقات‬
‫من مجموعة أخرى من الجهات‬
‫المعنية‪.‬‬
‫االلتزام بعملية مراجعة المخططات‬
‫يوضح الشكل ‪ 1.1‬بعض الجهات‬
‫المعنية بمشاريع سكنية‬
‫للمواطنين‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫مخطط حضري‬
‫المطور‬
‫المواطن‬
‫الجهات المعنية بتطوير‬
‫وتسليم المشاريع ‪ -‬الجهات‬
‫ •المتقدمون (متخصصو المخططات الحكومية وشركات التطوير‬
‫الرئيسية‪ /‬المهندسون المعماريون المسؤولة عن تخطيط وتصميم‬
‫والمصممون‪ /‬المواطن‪ /‬المطورون) وتطوير مجتمعات مساكن‬
‫المواطنين المتكاملة مع خدمات‬
‫النقل والبنية التحتية واألماكن‬
‫هذه الجهات في المخططين‬
‫الحضريين والمطورين لمجتمعات‬
‫مساكن المواطنين المتكاملة‪.‬‬
‫ويشارك عاد ًة في تسليم مشاريع‬
‫مجتمعات مساكن المواطنين‬
‫المتكاملة متخصصو التخطيط و‬
‫المخططات العامة والمهندسون‬
‫المعماريون والمطورون الرئيسيون‪.‬‬
‫العمراني‪.‬‬
‫ويعتبر مجلس أبوظبي للتخطيط‬
‫العمراني بشكل عام الجهة‬
‫المسؤولة عن مراجعة كافة‬
‫المقترحات التي يشير حجمها‬
‫أو مستوى تعقيدها أو آثارها‬
‫على مستوى اإلمارة ككل ال على‬
‫المستوى المحلي فحسب‪ .‬ويتعين‬
‫على المخطط الحضري والمطور‬
‫العامة التي يشترطها مجلس‬
‫أبوظبي للتخطيط العمراني لمنح‬
‫الموافقات المبدئية والتفصيلية‬
‫للمخططات العامة‪.‬‬
‫المواطنون ‪ -‬المستفيدون من‬
‫‪3‬‬
‫تم إعداد دليل المجتمعات السكنية‬
‫المتكاملة للمواطنين بحيث‬
‫يستهدف مجموعة مختلفة من‬
‫المستخدمين؛ بما فيهم على سبيل‬
‫المثال ال الحصر‪:‬‬
‫بمقترحات تخطيط وتصميم أو‬
‫طلبات إنشاء وصيانة (التخطيط‬
‫والتصميم) لمساكن المواطنين‬
‫في إمارة أبوظبي‪.‬‬
‫ •الجهات التنظيمية المسؤولة‬
‫عن تنفيذ اإلرشادات وتطبيقها‬
‫وإدارتها‪.‬‬
‫ •الجهات الخدمية المسؤولة‬
‫عن تنفيذ المرافق المجتمعية‬
‫والخدمات واألماكن العامة‬
‫والمساحات المفتوحة‪.‬‬
‫ •المقاولون والجهات المختصة‬
‫بتقديم خدمات الصيانة‪.‬‬
‫ •هيئة أبوظبي لإلسكان‪.‬‬
‫يقدم هذا الدليل التوجيه الالزم‬
‫لكافة المستخدمين‪.‬‬
‫إال أن الجهات المعنية التالية تشارك‬
‫في مختلف مراحل عملية تطوير‬
‫وتسليم مساكن المواطنين في‬
‫إمارة أبوظبي‪:‬‬
‫هيئة أبوظبي لإلسكان‪ :‬هي‬
‫الجهة المركزية المسؤولة عن إدارة‬
‫وتنظيم قطاع اإلسكان في إمارة‬
‫أبوظبي وتمثل الحكومة في جميع‬
‫المسائل والمعامالت المتعلقة‬
‫بإسكان المواطنين‪ ،‬والمطورين‪،‬‬
‫والمقاولين‪ ،‬والجهات الحكومية‪،‬‬
‫والبنوك‪.‬‬
 ‫‪3‬‬

‫هيئةأبوظبيلإلسكان‬
‫الجهة المركزية المسؤولة عن إدارة وتنظيم مشاريع‬
‫مساكن المواطنين في إمارة أبوظبي‬

‫المواطن‬ ‫المطور‬

‫الجهات الخارجية ومزودو الخدمات‬ ‫الجهات التنظيمية‬

‫دائرة النقل‬
‫شركة أبوظبي للتوزيع‬
‫شركة أبوظبي لخدمات الصرف الصحي‬
‫شركة أبوظبي للنقل والتحكم (ترانسكو)‬ ‫دائرة الشؤون البلدية‬
‫القوات المسلحة‬ ‫بلدية مدينة أبوظبي‬
‫شركة مطارات أبوظبي‬ ‫بلدية مدينة العين‬
‫الطرق‬ ‫بلدية المنطقة الغربية‬
‫إدارة الحدائق والمنتزهات الترفيهية‬ ‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫الدفاع المدني‬
‫أبوظبي لصناعة الغازات المحدودة (جاسكو)‬
‫هيئة االتصاالت‬

‫الشكل رقم ‪  1.1‬بعض الجهات المعنية بمشاريع سكنية للمواطنين‬

‫دليل المستخدم‬

‫‪8‬‬
 ‫‪3‬‬

‫نوع المشروع التطويري‬

‫يجب مراعاة دليل المجتمعات السكنية عند إعداد الطلبات لتقديمها للجهات المعنية لتنفيذ المشاريع التطويرية‬
‫الخاصة بمساكن المواطنين والتي تشمل ما يلي‪ ،‬على سبيل المثال ال الحصر‪:‬‬

‫دليل اإلنشاء‬ ‫دليل التصميم‬ ‫دليل التخطيط‬ ‫نوع المشروع التطويري‬

‫‪ -1‬التخطيط والتصميم‬

‫‪ -2‬االستخدام المؤقت للبناء‬

‫‪ -3‬تعديل حدود الملكية‬

‫‪ -4‬التعديالت واإلضافات‬

‫‪ -5‬تغيير االستخدام‬

‫‪ -6‬اإلنشاء‬

‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬

‫تعديل حدود‬ ‫استخدام مؤقت أو‬ ‫التخطيط‬

‫الملكية‬
‫ •تعديل حدود الملكية التي‬
‫ينتج عنها زيادة أو نقصان حجم‬
‫القسيمة‬
‫ •تقسيم األرض إلى قسيمتين أو‬
‫دليل المستخدم‬
‫منشأة مؤقتة‬ ‫والتصميم‬
‫ •وضع المخططات الرئيسية لمجتمع •إنشاء منشأة مؤقتة لفترة محددة‬
‫من الوقت (مثل إقامة إنشاءات‬ ‫مساكن مواطنين‬
‫متعلقة بأنشطة البناء أو وضع‬ ‫ •تخطيط وتصميم مربع سكني أو‬
‫خيمة داخل قطعة أرض مخصصة‬

‫قطعة أرض‬
‫أكثر‬ ‫للفلل في مناسبات خاصة مثل‬
‫ •تقسيم المربع السكني أو‬ ‫شهر رمضان المبارك)‬ ‫ •تصميم وحدة سكنية (فيال‪ ،‬صف‬
‫القسيمة عند اقتراح إنشاء مدخل‬ ‫من فلل متالصقة‪ ،‬مبنى سكني)‬
‫جديد أو بديل‬
‫ •دمج قطعتي أرض منفصلتين أو‬
‫أكثر‬

‫‪9‬‬
 ‫‪3‬‬

‫‪6‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬

‫اإلنشاء‬ ‫تغيير اإلستخدام‬ ‫التعديالت‬

‫ •إنشاء أي مبنى جديد‬ ‫ •تغيير إستخدام مبنى قائم أو‬ ‫واإلضافات‬
‫ •إقامة جدار أو سياج فاصل‬ ‫قطعة أرض قائمة عندما يكون‬
‫ •توسعة مبنى قائم (مثل إضافة‬
‫االستخدام المقترح مسموح به (أو‬
‫غرفة أو مطبخ خارجي أو مجلس‬
‫مناسب) داخل المنطقة المطلوبة‬
‫خارجي) يترتب عليها زيادة إجمالي‬
‫على النحو الموضح في المخطط‬
‫المساحة الطابقية أو ارتفاع‬
‫الرئيسي الخاص بالموقع‪.‬‬
‫المبنى أو مساحة األرض‬
‫ •عملية استبدال أو تحديث‬
‫رئيسية يصاحبها إجراء أعمال‬
‫خارجية لمبنى قائم (سواء ترتب‬
‫عليها زيادة في إجمالي المساحة‬
‫الطابقية أم ال)‬
‫ •أعمال داخلية للمبنى أو تحسينات‬
‫داخلية‬

‫دليل المستخدم‬

‫‪10‬‬
 ‫مراحل استخدام الدليل‬ ‫‪4‬‬
‫يتم تنفيذ مشاريع سكنية للمواطنين على أربع مراحل رئيسية‪ ،‬وتندرج تحت كل مرحلة إرشادات خاصة يتعين‬
‫االلتزام بها‪ .‬وفيما يلي توضيح لهذه المراحل األربع الرئيسية‪:‬‬

‫مرحلة اإلنشاء‬ ‫مرحلة التخطيط‬

‫ •تنفيذ المشروع التطويري وإقامة المساكن من قبل‬ ‫ •إعداد مخطط رئيسي على مستوى المجتمع السكني‬
‫المواطن أو المطور‪.‬‬ ‫و يشمل التخطيط المتناسق والمتكامل للمرافق‬
‫ •تخضع األنشطة اإلنشائية للقوانين المحلية‬ ‫المجتمعية واألماكن العامة والطرق وخدمات البنية‬
‫والتشريعات واإلجراءات التي تحددها البلديات المعنية‪.‬‬ ‫التحتية واستخدامات األراضي بحيث تتماشى مع‬
‫مشاريع التطوير المستقبلية‪.‬‬
‫ •يسمح ببدء اإلشغال بعد الحصول على الشهادات‬
‫المطلوبة لضمان توافق المساكن مع معايير األمان‬ ‫ •تختلف المخططات ما بين مخصصة للمجتمعات‬
‫الالزمة‪.‬‬ ‫السكنية ومخصصة لقطع األراضي‪.‬‬
‫وتعتمد هذه العملية المتكاملة على مشاركة كافة‬
‫مرحلة الصيانة‬ ‫هاما في تسهيل‬
‫الجهات الحكومية‪ ،‬وتلعب الهيئة دو ًرا ً‬
‫هذه العملية‪.‬‬
‫ •تسليم الوحدات السكنية وصيانتها لمدة سنة من‬
‫تاريخ استالم المشروع‪.‬‬
‫مرحلة التصميم‬
‫ •تشمل المبادئ التوجيهية التي توضح إجراءات الصيانة‪.‬‬
‫ •التصميم التفصيلي للوحدات السكنية سواء تولى‬
‫تصميمها المواطن أو مخطط حضري أو مطور‪.‬‬
‫ •تهدف إلى مراعاة الحجم والنطاق المناسبين لقطعة‬
‫بناء على الموقع والسياق اإلقليمي‪ ،‬وذلك لضمان‬
‫األرض ً‬
‫وضع تصاميم مميزة تتماشى مع إحتياجات المواطنين‪.‬‬
‫ •تشمل اإلعتمادات المطلوب الحصول عليها من‬
‫البلديات والجهات المعنية بخدمات البنية التحتية قبل‬
‫إنشاء الوحدات السكنية‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫‪11‬‬
 ‫‪4‬‬

‫على مستوى المجتمع‬ ‫الغرض من هذا الدليل هو تقديم التوجيهات الالزمة‬

‫للمستخدمين في كل مرحلة من مراحل تخطيط‬
‫إعداد المخططات العامة‬ ‫المشاريع التطويرية‪ .‬ويوضح الشكل التالي إجراءات‬
‫مساحات كبيرة من األراضي محددة‬ ‫مشاريع سكنية للمواطنين (لمتخصصي المخططات‬
‫لمشاريع سكنية للمواطنين‬ ‫العامة ‪ /‬المطورين والمواطنين) وفي الحاالت التي‬
‫تنطبق عليها اإلرشادات‪.‬‬
‫المخطط الرئيسي المبدئي‬

‫اعتماد الجهة المعنية‬

‫المخطط العام التفصيلي‬

‫اعتماد الجهة المعنية‬

‫على مستوى القسيمة‬

‫المواطن‬ ‫المطور‬
‫التصميم التفصيلي‬ ‫التصميم التفصيلي‬

‫اعتمادات الجهات المعنية اعتمادات الجهات المعنية‬

‫اإلنشاء‬ ‫اإلنشاء‬

‫شهادات الجهات المعنية شهادات الجهات المعنية‬

‫دليل المستخدم‬

‫اإلشغال والصيانة‬ ‫اإلشغال والصيانة‬

‫دليل التصميم‬ ‫دليل التخطيط‬

‫دليل الصيانة‬ ‫دليل اإلنشاء‬

‫‪12‬‬
 ‫وضع الدليل‬ ‫‪5‬‬
‫وال يمكن البدء في تعديل دليل المجتمعات السكنية‬ ‫لتعزيز فعالية اإلرشادات والمحافظة‬
‫المتكاملة للمواطنين في إمارة أبوظبي سوى من خالل‬
‫هيئة أبوظبي لإلسكان‪ .‬وال يحق ألي جهة تنظيمية أخرى‬
‫على توافقها مع المشاريع السكنية‪،‬‬
‫إجراء أي تعديالت على هذا الدليل‪ .‬ولكن عند الحاجة‪،‬‬ ‫يتعين مراجعة الدليل باستمرار‬
‫يتعين على الهيئة استشارة الجهات التنظيمية المعنية‬ ‫وتعديله حسب الحاجة‪.‬‬
‫قبل البدء في إجراء أي تغيير‪.‬‬
‫عندما يتبين ضرورة إجراء تعديل‪ ،‬تقوم الهيئة بإعداد‬ ‫تاريخ بدء التنفيذ‬
‫تقرير توصية داخلي يراعى فيه تحديد العوامل التالية‪:‬‬ ‫بدءا من ‪ ،2015‬وتخضع‬ ‫تدخل اإلرشادات حيز التنفيذ ً‬
‫التعديل المقترح إجراؤه على معايير المشاريع‬ ‫كافة المشاريع السكنية للمواطنين التي تبدأ اعتبا ًرا من‬
‫‪1‬‬ ‫هذا التاريخ لإلرشادات التي يقرها الدليل‪.‬‬
‫السكنية‪.‬‬

‫‪ 2‬سبب إجراء هذا التعديل‪.‬‬ ‫اإلدارة‬

‫الوسائل البديلة الممكنة لتحقيق الهدف المرجو من‬ ‫تتولى هيئة أبوظبي لإلسكان إدارة العمليات المتعلقة‬
‫‪3‬‬ ‫بدليل المجتمعات السكنية المتكاملة للمواطنين في‬
‫التعديل‪.‬‬
‫إمارة أبوظبي‪.‬‬
‫‪ 4‬المزايا المترتبة على التعديل المقترح والعيوب‬
‫المحتملة له‪.‬‬ ‫اإلجراءات المتبعة لتعديل الدليل‬
‫‪ 5‬التوصيات النهائية‪.‬‬ ‫لتعزيز فعالية الدليل والمحافظة على توافقها مع‬
‫المشاريع السكنية‪ ،‬يتعين مراجعتها باستمرار وتعديلها‬
‫وتصدر الهيئة قرا ًرا يحدد بوضوح كافة التعديالت الالزمة‬ ‫حسب الحاجة‪ .‬ويؤخذ في اإلعتبار في هذه العملية‬
‫إمكانية إدخال أي توجيهات استراتيجية أو فنية جديدة‬
‫وتاريخ بدء تنفيذها و ُيعلن عن التعديالت التي يتم‬
‫خاصة بمشاريع سكنية للمواطنين في إمارة أبوظبي‪،‬‬
‫اعتمادها‪.‬‬
‫وأي تعديالت على اللوائح اإلقليمية أو إشتراطات مجلس‬
‫وال يتم إجراء أي تعديالت قد تتعارض مع أهداف إرشادات‬ ‫أبوظبي للتخطيط العمراني‪ ،‬وأي عمليات تحسين‬
‫مشاريع مساكن المواطنين أو الغرض المحدد لها‪.‬‬ ‫ضرورية لتعزيز إمكانية االستفادة من الدليل وتطبيقه‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫ال يتم إجراء أي تعديل خالل فترة ‪ 24‬شه ًرا من بدء‬

‫تطبيق اإلرشادات‪ ،‬وتتولى الهيئة إجراء مراجعة سنوية‬
‫لتقييم جدوى اإلرشادات وإمكانية تطبيقها‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫‪5‬‬

‫عالقة هذا الدليل بالمراجع األخرى‬

‫ويجمع دليل المجتمعات السكنية المتكاملة للمواطنين‬ ‫يعتمد دليل المجتمعات السكنية المتكاملة للمواطنين‬
‫في إمارة أبوظبي بين كافة اللوائح والمعايير واإلرشادات‬ ‫في إمارة أبوظبي على التوجيهات التنظيمية القائمة‬
‫القائمة‪.‬‬ ‫لمشاريع سكنية للمواطنين وتحدد معايير خاصة‬
‫لمراحل التخطيط والتصميم واإلنشاء والصيانة‪.‬‬
‫إن االلتزام بتنفيذ دليل المجتمعات‬ ‫وتعكس هذه اإلرشادات التوجيهات الواردة في المراجع‬
‫السكنية ال ينفي ضرورة حصول‬ ‫األساسية األخرى‪ ،‬دون أن تحل محلها‪ ،‬ومن أمثلة هذه‬
‫المراجع المخططات الرئيسية الخاصة بكل موقع أو‬
‫المتقدم على االعتمادات الالزمة بما‬ ‫قوانين البناء الدولية وغيرها من المعايير‪ .‬وتكون‬
‫يتوافق مع أي مراجع أو معايير أخرى‪.‬‬ ‫المستندات الخاصة بالموقع هي المراجع األساسية في‬
‫العملية التطويرية إذا تم إعدادها بما يتوافق مع إرشادات‬
‫المشاريع السكنية‪ .‬وتأتي القوانين والتشريعات االتحادية‬
‫في المقام األول‪ ،‬ولذلك يجب أن يتوافق معها الدليل‬
‫ويتقيد بها‪.‬‬

‫هيئة أبوظبي لإلسكان‬

‫دليل التخطيط‬

‫مرحلة‬
‫دائرة الشؤون‬ ‫مجلس أبوظبي‬ ‫التخطيط‬
‫مزودو‬ ‫الجهات‬
‫البلدية‬ ‫للتخطيط‬
‫الخدمات‬ ‫الخارجية‬
‫والبلديات‬ ‫العمراني‬

‫هيئة أبوظبي لإلسكان‬

‫دليل التصميم‬
‫دليل المستخدم‬

‫مرحلة‬
‫الجهات الخارجية‬ ‫التصميم‬
‫دائرة الشؤون البلدية والبلديات‬
‫ومزودو الخدمات‬

‫هيئة أبوظبي لإلسكان‬

‫دليل اإلنشاء والصيانة‬

‫مرحلة الصيانة‬ ‫مرحلة اإلنشاء‬

‫‪14‬‬
 ‫‪5‬‬
‫عند حدوث تعارض بين الدليل والضوابط‬
‫الحالية التي تم وضعها من قبل البلديات أو‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني أو غيرها‬
‫من الجهات التنظيمية المعنية‪ ،‬تكون األولوية‬
‫لدليل المجتمعات السكنية المتكاملة‪ .‬وعند‬
‫إثارة أي تساؤل بخصوص وجود تناقض أو‬
‫تضارب أو غموض في اإلرشادات‪ ،‬يتعين على‬
‫الهيئة توضيح األمر‪.‬‬
‫ال يعد دليل المجتمعات السكنية المتكاملة‬
‫بدي ً‬
‫ال عن الكودات و القوانين الدولية للبناء‬
‫اإللزامية وال تحل محلها‪.‬‬
‫يستخدم هذا الدليل بعض المصطلحات‬
‫الخاصة‪ ،‬ويجب اإلشارة إلى قاموس المصطلحات‬
‫الوارد في هذا الجزء من الدليل لتوضيح‬
‫المصطلحات المستخدمة في األجزاء األخرى منه‪.‬‬
‫تم إعداد اإلرشادات بما يتوافق مع االحتياجات‬
‫الثقافية والمناخية والمجتمعية‪ ،‬إال أنه لم‬
‫يتم التحقق من صحة النتائج عبر استطالع‬
‫المستخدمين‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬
‫‪15‬‬
‫مالحظات وافتراضات‬
‫تم إعداد دليل المجتمعات السكنية المتكاملة‬
‫‪3‬‬ ‫للمواطنين في إمارة أبوظبي على افتراض‬ ‫‪1‬‬
‫أنه سيتم تطبيقه من قبل مجلس أبوظبي‬
‫للتخطيط العمراني ودائرة شؤون البلدية‬
‫والبلديات عند مراجعة المقترحات التخطيطية‬
‫وطلبات استخراج تراخيص البناء لمشاريع‬
‫سكنية للمواطنين‪.‬‬
‫عندما يشير الدليل إلى مصدر معين‪ ،‬يكون‬
‫مستخدما في اللوائح أو اإلرشادات‬
‫ً‬ ‫هذا المصدر‬ ‫‪2‬‬
‫‪4‬‬ ‫أو المعايير الحالية التي وضعتها الجهات‬
‫التنظيمية المعنية‪ .‬وفي حالة عدم ذكر مصدر‬
‫ألحد اإلرشادات‪ ،‬فذلك يعني وضع معيار جديد‬
‫‪5‬‬ ‫للمشاريع السكنية‪.‬‬
‫‪6‬‬
 ‫قاموس المصطلحات‬

‫يقدم هذا الجزء من اإلرشادات تعريفات للمصطلحات والعبارات المستخدمة باستمرار في الدليل‪ .‬والتعريفات الواردة‬
‫في "قاموس المصطلحات" هي تعريفات مســتخدمة في اإلصدار األول من كود أبوظبي للتطوير (‪)Used by UPC‬‬
‫(قانون التطوير)‪ .‬ال يقدم قاموس المصطلحات قائمة شاملة بكافة التعريفات الواردة في قانون التطوير‪ ،‬ولكن‬
‫ينتقي ذات الصلة منها التي يرد ذكرها في إرشادات المشاريع السكنية‪.‬‬

‫وتسهي ً‬
‫ال على المستخدم‪ ،‬تم‬
‫تصنيف المصطلحات والعبارات‬
‫كما يلي‪:‬‬

‫مصطلحات استخدام‬
‫األراضي‬
‫وهي المصطلحات المستخدمة في‬
‫دليل المجتمعات السكنية المتكاملة‬
‫والمتعلقة باستخدامات األراضي‪.‬‬
‫ال تشمل هذه القائمة كافة مصطلحات‬
‫استخدام األراضي‪ ،‬ولكن عند وجود‬
‫مصطلح يعبر عن استخدام أو نشاط‬
‫مدرجا‬
‫ً‬ ‫ما متعلق باألراضي وليس‬
‫ضمن هذه القائمة‪ ،‬فال يمكن اعتباره‬
‫مدرجا‬
‫ً‬ ‫استخداما منفص ً‬
‫ال إذا كان‬ ‫ً‬
‫بشكل واضح ضمن واحد أو أكثر من‬
‫المصلحات الواردة في هذا القسم‪.‬‬

‫المصطلحات اإلدارية‬
‫هي تعريفات للمصطلحات اإلدارية‬
‫دليل المستخدم‬

‫والفنية يتم توضيحها بغرض‬

‫مساعدة المستخدم على فهم‬
‫دليل المجتمعات السكنية‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫األنشطة الزراعية‬
‫قطعة أرض تُستخدم إلنتاج المحاصيل الزراعية‪ ،‬وتشمل‬
‫مصطلحات استخدام األراضي‬
‫األنشطة الزراعية ما يلي‪:‬‬
‫ ‪ -1‬مزرعة النخيل ‪ -‬قطعة أرض تستخدم إلنتاج التمور‬
‫وسعف النخيل‪.‬‬
‫ال عنه‪ .‬ومن‬
‫ ‪ -2‬بستان الفاكهة ‪ -‬قطعة أرض تستخدم إلنتاج‬
‫الفاكهة‪.‬‬
‫ ‪ -3‬مرعى ‪ -‬قطعة أرض تستخدم لرعي وتربية‬
‫المواشي‪.‬‬
‫ ‪ -4‬مشتل ‪ -‬مرفق يستخدم لتوفير النباتات والبذور‬
‫وغيرها من األصناف البستانية وعرضها وبيعها‪.‬‬
‫مبنى مقام على نفس قطعة األرض ويتعلق باالستخدام‬
‫وقد يشمل هذا االستخدام تربية النباتات في‬ ‫حجما ونطا ًقا‪ ،‬ويكون‬ ‫الرئيسي لها‪ ،‬وغال ًبا ما يكون أقل‬
‫األماكن المكشوفة أو في الصوبات الزجاجية‪.‬‬
‫ ‪ -5‬مزرعة الخضراوات ‪ -‬قطعة أرض تستخدم إلنتاج‬
‫الخضراوات‪.‬‬
‫ ‪ -6‬مزرعة أعالف ‪ -‬قطعة أرض تستخدم إلنتاج‬
‫الحشائش إلطعام الحيوانات‪.‬‬
‫المعيشة األسرية‬
‫إقامة أسرة في وحدة سكنية؛ منها‪ ،‬على سبيل المثال‬
‫ال الحصر‪ ،‬الفلل السكنية والفلل متعددة الوحدات‬
‫والشقق السكنية والمجمعات السكنية‪.‬‬
‫سكن متعدد الوحدات‬
‫دليل المستخدم‬
‫مبنى يحتوي على عدة وحدات سكنية (أكثر من وحدة‬
‫واحدة) مصممة بحيث تستخدم كل واحدة منها من‬
‫قبل عائلة واحدة‪ ،‬وتشمل الشقق المفروشة غير‬
‫التابعة للفنادق‪ .‬ومن األمثلة على هذا النوع الفلل‬
‫التجارية متعددة الوحدات والشقق السكنية والمجمعات‬
‫السكنية‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫مبنى الملحق‪:‬‬
‫مبنى أو هيكل إنشائي ذو أهمية أو وظيفة ثانوية‪.‬‬
‫وبشكل عام‪ ،‬ال يعتمد االستخدام الرئيسي لقطعة‬
‫األرض على مبنى ملحق‪ .‬وقد يكون هذا النوع من‬
‫المباني ملحقً ا بالهيكل الرئيسي أو منفص ً‬
‫األمثلة على ذلك المرآب والمجلس والمطبخ‪.‬‬
‫استخدام ثانوي‬
‫استخدام أو نشاط فرعي تابع لالستخدام الرئيسي‬
‫لقطعة األرض‪.‬‬
‫مبنى فرعي‬
‫ً‬
‫تابعا للمبنى الرئيسي‪.‬‬‫ً‬
‫شقة سكنية‬
‫وحدة سكنية ضمن مبنى سكني متعدد الوحدات‪،‬‬
‫وتكون عاد ًة مقسمة بشكل أفقي وتستخدم لفترات‬
‫طويلة بغرض السكن أو النوم؛ لمدة شهر أو أكثر في‬
‫كل مرة‪.‬‬
‫المرافق المجتمعية‬
‫تشمل تصنيفات استخدام األراضي التالية‪ :‬الخدمات‬
‫المجتمعية واالجتماعية‪ ،‬والتعليم‪ ،‬والرعاية الصحية‪،‬‬
‫والشؤون الدينية‪ ،‬والمسائل اإلدارية والمؤسسية‪،‬‬
‫واألغراض الترفيهية‪ ،‬وأي استخدامات أخرى من شأنها‬
‫تعزيز األهداف الحكومية أو توفير خدمات أساسية لعامة‬
‫الناس‪.‬‬
‫وحدة سكنية‬
‫مبنى أو جزء من مبنى مصمم لغرض السكن ويحتوي‬
‫على مرافق معيشية مستقلة للنوم والصرف الصحي‬
‫والطهي وغيرها‪.‬‬
 ‫الطاقة‬
‫الخدمات الخاصة بتحويل الطاقة الكهربائية ونقلها‪ .‬ومن‬
‫األمثلة على خدمات الطاقة محطات الكهرباء والمحطات‬
‫الرئيسية والمحطات الفرعية ومحطات التحويل‪.‬‬
‫محطات الكهرباء ‪ -‬مرفق يتم من خالله توليد‬
‫الطاقة الكهربائية عن طريق الرياح أو الطاقة‬
‫الشمسية أو المصادر المائية أو إحتراق المواد مثل‬
‫الفحم أو النفط أو الغاز حيث ُيستخدم البخار الناتج‬
‫عن االحتراق لتوليد الكهرباء‪.‬‬
‫الخدمات الخاصة بتوصيل المياه المعالجة الستخدامها في ‪ -2‬محطة رئيسية ‪ -‬مرفق يعمل على تحويل الكهرباء‬
‫من شبكة التوزيع الرئيسية إلى شبكات التوزيع‬ ‫الحياة اليومية‪ .‬ومن األمثلة على خدمات المياه الصالحة‬
‫الفرعية‪.‬‬ ‫للشرب على سبيل المثال ال الحصر االستخدامات التالية‪:‬‬
‫ ‪ -3‬محطة فرعية ‪ -‬مرفق يعمل على تحويل الكهرباء‬
‫من شبكات التوزيع الفرعية إلى المستخدمين‪.‬‬
‫الصرف الصحي‬
‫من األمثلة على خدمات الصرف الصحي محطات المعالجة‬
‫ومحطات الضخ‪.‬‬
‫ ‪ -1‬محطة معالجة مياه الصرف الصحي ‪ -‬مرفق يتم‬
‫من خالله تجميع مياه الصرف الصحي أو مياه الصرف‬
‫المختلطة ومعالجتها وتصريفها ولكن ال يشمل‬
‫خطوط النقل أو مرافق التخزين الموجودة تحت‬
‫األرض أو محطات الضخ أو المنشآت التجارية أو‬
‫الصناعية الخاصة بالمعالجة األولية لمياه الصرف‬
‫الصحي قبل تصريفها إلى شبكة الصرف الصحي‪.‬‬
‫ ‪ -2‬محطة ضخ مياه الصرف الصحي ‪ -‬مرفق يتم من‬
‫خالله ضخ مياه الصرف ونقلها عبر األنابيب إلى‬
‫محطة المعالجة‪.‬‬
‫منتزه‪/‬حديقة عامة‬
‫أي جزء من األرض أو البحر يتم حجزه أو تخصيصه أو‬
‫تعيينه لالستخدام أو الترفيه العام أو ألغراض ترفيهية‬
‫خاصة بمالكي األراضي المجاورة وساكنيها‪ .‬على سبيل‬
‫المثال‪ ،‬الحدائق الصغيرة وحدائق األحياء السكنية‬
‫وحدائق المناطق والحدائق اإلقليمية واألماكن المفتوحة‪ -1 /‬‬
‫الخضراء الحضرية والميادين والمسارات الطولية‬
‫والشواطئ‪ .‬وقد توجد حدائق مخصصة للسيدات‬
‫واألطفال فقط وحدائق مختلطة‪.‬‬
‫المياه الصالحة للشرب‬
‫ ‪ -1‬محطة تحلية المياه ‪ -‬مرفق يتم من خالله سحب‬
‫المياه من الخليج العربي ومعالجتها إلنتاج مياه‬
‫صالحة للشرب‪.‬‬
‫ ‪ -2‬محطة ضخ المياه ‪ -‬مرفق مسؤول عن ضخ المياه‬
‫الصالحة للشرب ونقلها عبر األنابيب‪.‬‬
‫ ‪ -3‬الخزان ‪ -‬مرفق يتم تخزين المياه الصالحة للشرب‬
‫فيه قبل توزيعها عبر األنابيب‪.‬‬
‫ ‪ -4‬خزان الماء المرتفع ‪ -‬خزان ماء يتم إنشاؤه على‬
‫منصات أو ركائز مرتفعة بهدف االستفادة من‬
‫الجاذبية في نفل المياه عبر األنابيب‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬
‫‪18‬‬
 ‫مياه الري ‪ -‬مياه الصرف الصحي المعالجة‬ ‫مرافق النقل (البرية)‬
‫جزء عام من الطريق يستخدم ألغراض النقل‪ ،‬على سبيل الخدمات الخاصة بنقل المياه المعالجة إلى المناطق الجافة‬
‫لتنمية الغطاء النباتي فيها‪ ،‬ومن األمثلة على خدمات مياه‬ ‫المثال المسارات (طرق السير وأرصفة المشاة ومسارات‬
‫الدراجات ومسارات الترام والمترو) ومواقف سيارات األجرة الصرف الصحي المعالجة المستخدمة في الري محطات ضخ‬
‫المياه والخزانات وخزانات الماء المرتفعة وخطوط الري‪.‬‬ ‫ومواقف الحافالت ومحطات الحافالت ومحطات النقل‬
‫ومحطات اإليواء (الترام والمترو والقطار) ومراكز التحكم‪.‬‬
‫مياه األمطار‬
‫الخدمات الخاصة بجمع مياه األمطار ونقلها إلى أماكن‬ ‫ ‪ -1‬موقف سيارات األجرة ‪ -‬موقع معين‪ ،‬غال ًبا ضمن‬
‫بديلة لتجنب حدوث فيضانات وإحداث أضرار للممتلكات‪.‬‬ ‫األماكن العامة‪ ،‬مخصص لركوب سيارات األجرة أو‬
‫ومن األمثلة على الخدمات المتعلقة بمياه األمطار محطات‬ ‫النزول منها‪.‬‬
‫الضخ السطحية والخزانات وخزانات الماء المرتفعة ومخارج‬
‫ ‪ -2‬موقف الحافالت ‪ -‬موقع معين‪ ،‬ضمن األماكن العامة‪ ،‬التصريف السطحية وأنابيب التصريف والخطوط الرئيسية‪.‬‬
‫مخصص لركوب الحافالت أو النزول منها‪.‬‬
‫الغاز الطبيعي‬
‫ محطة الحافالت ‪ -‬مرافق النقل المخصصة لبدء الخدمات الخاصة بتوفير الغاز الطبيعي ألغراض الطهي‬ ‫ ‪-3‬‬
‫والتدفئة وغيرها من العمليات تحتاج إلى الحرارة الناتجة‬ ‫تحميل الركاب إلى الحافالت أو إنزالهم منها‪ .‬وعاد ًة‬
‫ما تحتوي محطات الحافالت على شبابيك بيع التذاكر عن احتراق الغاز‪ .‬ومن األمثلة على الخدمات المتعلقة‬
‫بالغاز الطبيعي محطات الغاز الطبيعي والخزانات وغرف‬ ‫وأماكن انتظار ومكاتب إدارية ومرافق نقل الحقائب‬
‫العدادات وخطوط التوزيع وخطوط النقل‪.‬‬ ‫ودوارات مياه ومحالت تجارية‪.‬‬

‫التبريد‬ ‫ ‪ -4‬مرفق المواقف ‪ -‬أراضي ومباني مخصصة كمواقف‬

‫الخدمات الخاصة بتوفير الهواء أو الماء البارد‪ .‬ومن األمثلة‬
‫على الخدمات المتعلقة بالتبريد محطات التبريد والخزانات‬
‫وغرف العدادات وخطوط التوزيع‪.‬‬
‫االتصاالت‬
‫الخدمات الخاصة ببث أو تسجيل الترددات اإلذاعية‬
‫والتلفزيونية‪ ،‬مثل محطات األقمار الصناعية وأبراج‬
‫االتصاالت (‪ )GSM‬ومحطات التلفزيون ومحطات الراديو‬
‫دليل المستخدم‬
‫تابعا ألي‬
‫ً‬ ‫للسيارات إذا لم يكن هذا االستخدام‬
‫استخدامات أخرى‪.‬‬
‫إدارة النفايات‬
‫نشاط يهدف إلى جمع النفايات الصلبة التي ال يمكن‬
‫إعادة تدويرها ودفنها أو تخزينها أو معالجتها أو حرقها‪.‬‬
‫ومن األمثلة على االستخدامات المتعلقة بإدارة النفايات‬
‫مرافق التخلص من النفايات ومرافق إعادة التدوير‬
‫ومحطات التحويل ومدافن النفايات ومرافق تفريغ الهواء‪.‬‬

‫والمحطات المالحية‪ .‬ومن األمثلة على خدمات االتصاالت‬

‫محطات األقمار الصناعية والمقسمات الهاتفية وأبراج‬
‫االتصاالت (‪ )GSM‬وخطوط النقل أحادي القطب وغرف‬
‫األلياف البصرية ومحطات التليفزيون ومحطات الراديو‬
‫والمحطات المالحية وبوابات البريد ومراكز التحكم‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫المصطلحات اإلدارية‬ ‫المكان العام المفتوح‬
‫الحدائق والميادين وغيرها من المناطق المكشوفة‬
‫جزيرة أبوظبي‬ ‫المحجوزة والمخصصة لالستخدام العام‪ .‬وهي أماكن ذات‬
‫األرض الواقعة ضمن حدود بلدية مدينة أبوظبي في‬ ‫ملكية عامة وتستخدم من قبل عامة الناس واألماكن ذات‬
‫مناطق غرب وشمال خور المقطع‪ ،‬الذي يعبر فوقه جسر‬ ‫الملكية الخاصة المخصصة لألغراض الترفيهية ويمكن‬
‫المقطع وجسر المصفح‪.‬‬ ‫استخدامها من قبل عامة الناس لممارسة أنشطة ذات‬
‫الطبيعة الحضرية وكذلك األماكن المخصصة للحفاظ‬
‫البر الرئيسي لمدينة أبوظبي‬ ‫على الموارد‪.‬‬
‫األرض الواقعة ضمن حدود بلدية مدينة أبوظبي والتي‬
‫جزءا من جزيرة أبوظبي‪ ،‬وتوجد هذه المنطقة‬ ‫ً‬ ‫ال تعد‬ ‫الوحدة السكنية المنفصلة‬
‫مبنى يتكون من وحدة سكنية واحدة مصمم لالستخدام بشكل عام شرق خور المقطع‪.‬‬
‫ال عن أي فلل أخرى‪،‬‬ ‫من قبل أسرة واحدة ويكون منفص ً‬
‫إجراء تخفيفي‬ ‫على سبيل المثال الفلل السكنية المكونة من وحدة‬
‫إجراء يتم اتخاذه لتخفيف اآلثار المحتملة أو حالة الطوارئ‬ ‫واحدة والفلل الحكومية والبيوت الشعبية‪.‬‬
‫أو عدم التوافق‪.‬‬
‫المسكن شبه المنفصل‬
‫وحدتان سكنيان متصلتان يفصل بينهما جدار في مبنى الواجهة النشطة‬
‫منطقة تمتد على مساحة معينة من الطابق األرضي‬ ‫سكني واحد عاد ًة ما يكون على قطعة أرض واحدة‪.‬‬
‫ألي مبنى في مواجهة شارع أو مكان عام وتخصص‬
‫الستخدامات خاصة مثل المحالت التجارية والمطاعم‬ ‫االستخدامات المؤقتة‬
‫يوما‪ ،‬وغيرها من االستخدامات العامة‪.‬‬ ‫ً‬ ‫‪30‬‬ ‫عن‬ ‫تزيد‬ ‫طويلة‬ ‫لفترات‬ ‫استخدامات ال تستمر‬
‫على سبيل المثال ال الحصر‪ ،‬االحتفاالت والمهرجانات‬
‫مجاور‬ ‫والمعارض والمبيعات الخارجية المؤقتة وبيع األطعمة‬
‫المتنقل والمبيعات الموسمية والمنازل المتنقلة المؤقتة‪ .‬بالقرب من أو بجوار أو بجانب أو األقرب من حيث الموضع‪.‬‬

‫‪ADD‬‬ ‫فلل متالصقة‬

‫وحدة سكنية تتكون عاد ًة من عدة طوابق (حتى ثالثة طوابق) مرجع إسناد إمارة أبوظبي‪.‬‬
‫متصلة بغيرها من المنازل المماثلة على قطعة األرض‪.‬‬
‫قرار بلدية أبوظبي‪/‬العين‪/‬المنطقة الغربية‪/‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫دائرة شؤون البلدية‬

‫تصريح أو خطاب بقرار صادر عن البلديات‪.‬‬

‫دائرة الشؤون البلدية (‪)DMA‬‬

‫ •بلدية مدينة أبوظبي (‪)ADM‬‬
‫ •بلدية مدينة العين (‪)AAM‬‬
‫ •بلدية المنطقة الغربية (‪)AGM‬‬

‫‪20‬‬
 ‫المفوض المعتمد‬ ‫المخطط الموقعي‬
‫الشخص المفوض من قبل المالك أو جهة قانونية أخرى‬ ‫رسم توضيحي يبين موقع اإلحداثيات الدقيقة لقطعة‬
‫تمتلك سند قانوني أو إنصافي لألرض المقترح تطويرها‬ ‫األرض المعتمــدة مــن قبــل حكومة أبوظبي ويوضح‬
‫أو شــخص لديه ملكية ســارية المفعول لألرض للعمل‬ ‫البيانات التالية‬
‫بالنيابة عنه‪.‬‬
‫ •اسم المالك‬
‫ •حجم قطعة األرض‬
‫الطريق‬
‫شارع مكون من حارتين في كل اتجاه ويعطي أولوية‬ ‫ •االستخدام المخصص‬
‫متوسطة لسير المركبات‪( .‬راجع دليل تصميم الشوارع‬ ‫ •رقم الحوض وقطعة األرض‬
‫الحضرية)‪.‬‬
‫االستخدام المخصص‬
‫الشرفة‬ ‫االستخدام المحدد في المخطط الموقعي الرسمي‪.‬‬
‫جزء بارز من جدار المبنى ومحاط بحاجز أو سور‪.‬‬
‫التعديل‬
‫الحي الرئيسي‬ ‫أي تغيير أو إضافة أو تعديل لمكونات المبنى‪ ،‬مثل الجدران‬
‫األحياء الرئيسية هي المناطق الموضحة في القسم‬ ‫الحاملة واألعمدة والدعامات والعوارض التي تؤدي إلى‬
‫رقــم (‪ )200‬مــن كــود أبوظبي للتطوير (‪)Used by UPC‬‬ ‫تغيير المواد أو المظهر المعماري الخارجي للمبنى أو‬
‫والمشار إليها على خريطة قانون التطوير‪ ،‬حيث يتم‬ ‫أحد مكوناته‪ .‬وتشمل التعديالت تغيير األسطح الخارجية‬
‫تحديد االستخدامات واالرتفاعات و اللوائح التطويرية لألحياء‬ ‫وتغيير المواد واإلضافات (أفقية أو عرضية) وهدم أو ترحيل‬
‫المختلفة‪.‬‬ ‫المباني أو المنشآت‪ ،‬ويستثنى من التعديالت أعمال الصيانة‬
‫واإلصالح الدورية‪.‬‬
‫مستوى اإلسناد الرئيسي‬
‫مستوى اإلسناد المستخدم في قياس ارتفاع المبنى‬ ‫المرافق الترفيه الخاصة‬
‫وإجمالي المساحة الطابقية‪ ،‬ويمثل نقطة الوسط بين‬ ‫عنصر أو استخدام معين مرتبط بالمرافق التي تم‬
‫االرتفاع المادي ألعلى نقطة على امتداد الحدود الخارجية‬ ‫خصيصا لرفاهية السكان وزائريهم‪.‬‬
‫ً‬ ‫تصميمها‬
‫القائمة لقطعة األرض واالرتفاع المادي ألدنى نقطة على‬
‫امتداد الحدود الخارجية القائمة لقطعة األرض‪.‬‬ ‫المرافق الترفيهية العامة‬
‫ميزة أو استخدام من شأنه تعزيز إمكانية االستخدام لدى‬
‫الطابق السفلي‬ ‫قطاع أكبر من عامة الناس‪ ،‬على سبيل المثال الميادين‬
‫دليل المستخدم‬

‫وأماكن الجلوس العامة والعناصر الفنية والتجميلية العامة‪ .‬مساحة تعادل مساحة الطابق األرضي أو األول‪ ،‬وتقع‬
‫غال ًبا تحت مســتوى الســطح وبشــكل عام ال يزيد بروز‬
‫هذه المســاحة أكثر من ‪ 1.0‬م عن مســتوى الســطح‪.‬‬ ‫العناصر المعمارية البارزة‬
‫وتستخدم عاد ًة كمواقف للسيارات أو الستخدامات أخرى‬ ‫العناصر‬ ‫من‬ ‫وغيرها‬ ‫والمشربية‬ ‫عناصر معمارية مثل اإلفريز‬
‫غير سكنية‪.‬‬ ‫البارزة عن الجدار الخارجي أو السقف‪.‬‬
‫األتريوم‪ :‬مكان مفتوح أو ممر داخل مبنى يمتد الرتفاع‬
‫تحت مستوى السطح‬ ‫للمبنى بالكامل أو لعدة طوابق‪.‬‬
‫راجع المصطلحات المتعلقة بالمستويات‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫تاريخ التفعيل‬
‫تاريخ بدء تنفيذ تصريح أو اعتماد ما بعد اتخاذ قرار بذلك‪،‬‬
‫وال يمثل بالضرورة تاريخ التوقيع أو التعميم‪.‬‬
‫البيئة‬
‫العوامل الطبيعية في المناطق المحيطة‪ ،‬بما في ذلك‬
‫األرض والماء والجو والمناخ والصوت والروائح والمذاق‬
‫والكائنات الحية واآلثار االجتماعية والعناصر الجمالية‪.‬‬
‫استدامة‬
‫العوامل المخصصة ألغراض استدامة المشاريع في أبوظبي‪.‬‬
‫واجهة الجدار الخارجي‬
‫السطح الخارجي للجدار‪ ،‬سواء حامل أو غير حامل‪ ،‬الذي‬
‫يحيط بالعناصر الداخلية للمبنى‪.‬‬
‫أي تغيير يم إجراؤه لألرض أو الممرات المائية‪ ،‬بما في ذلك‪:‬‬
‫الواجهة‬
‫الجدار الخارجي للمبنى والجزء الظاهر منه للعامة‪ .‬وهو‬
‫الجزء الذي يشمل أي ارتفاع خارجي من المبنى يمتد عمود ًيا‬
‫من مستوى السطح وحتى قمة الجدار الحاجز أو اإلفريز‬
‫وأفق ًيا عبر العرض الكامل الرتفاع المبنى‪.‬‬
‫نسبة المساحة الطابقية (ويعرف ً‬
‫أيضا بالمساحة‬
‫األرضية أو النسبة الطابقية لألرض)‬
‫حاصل قسمة إجمالي المساحة الطابقية لكافة المباني‬
‫على إجمالي مساحة قطعة األرض التي تتضمن هذه‬
‫المباني‪ .‬حيث يع َّبر عن إجمالي المساحة الطابقية في‬
‫شكل عشري ومساحة قطعة األرض في شكل "‪"1.0‬‬
‫دائما على سبيل المثال ‪ 10.5‬إلى ‪.1‬‬
‫ً‬
‫واجهة المبنى‬
‫الجدار الخارجي للطابق األول من المبنى المخصص‬
‫لألغراض التجارية والمطل على شارع عام أو خاص سواء‬
‫من جهة واحدة أو عدة جهات‪.‬‬
‫الجادة‬
‫شارع مكون من ‪ 3‬حارات في كل اتجاه ويعطي أولوية كبيرة‬
‫لسير المركبات‪( .‬راجع دليل تصميم الشوارع الحضرية)‪.‬‬
‫مبنى‬
‫أي منشأة تستخدم أو تهدف إلى تعزيز أو توفير‬
‫استخدام أو إشغال معين‪.‬‬
‫قوانين البناء‬
‫لوائح البناء التي تتبناها بلدية مدينة أبوظبي‪.‬‬
‫الهدم‬
‫اإلزالة المتعمدة للمبنى أو لجزء منه‪.‬‬
‫المشروع التطويري‬
‫ •تقسيم األرض أو دمجها إلى قطعتي أرض أو أكثر‪.‬‬
‫ •عمليات الردم أو الحفر أو إزالة الغطاء النباتي أو التعدين‬
‫على البر أو في البحر‪.‬‬
‫ •عمليات اإلنشاء أو التجديد أو التحويل أو التعديل أو‬
‫الترحيل أو التكبير التي يتم إجراؤها على أي منشأة‬
‫أو خدمات أو بنية تحتية خاصة بالنقل‪.‬‬
‫ •استخدام األرض أو توسيع نطاق استخدامها‪.‬‬
‫اللوائح التطويرية‬
‫القواعد التي تحدد أو تحظر المشاريع التطويرية‪ ،‬ومن أمثلة‬
‫اللوائح التطويرية الواردة في قانون التطوير حدود ارتفاعات‬
‫البناء واالرتدادات الالزمة والحد األقصى إلجمالي المساحة‬
‫دليل المستخدم‬
‫الطابقية التي يمكن بناؤها وفقً ا للنسبة الطابقية‪.‬‬
‫مراجعة المشاريع التطويرية‬
‫تخضع كافة المشاريع التطويرية‪ ،‬وفقً ا لقانون التطوير‪،‬‬
‫للمراجعة من قبل الجهات المعنية للتأكد من مطابقتها‬
‫للوائح الواردة في القانون‪.‬‬
‫‪22‬‬
 ‫ويشمل إجمالي المساحة الطابقية ما يلي‪:‬‬ ‫واجهة الشارع (واجهة قطعة األرض)‬
‫كافة الممتلكات المطلة على أحد جانبي الشارع أو‬
‫تحسب المساحة الطابقية لألتريوم والمهاوي وآبار‬ ‫ ‪ -1‬‬ ‫الموجودة بين الشوارع المتقاطعة أو في نهاية شارع‬
‫المصاعد والمناطق المفتوحة األخرى مرة واحدة فقط‪.‬‬ ‫مســدود‪( .‬راجع القســم رقم ‪ 703.05‬من كود أبوظبي‬
‫آبار الساللم في كل طابق‪.‬‬ ‫ ‪- 2‬‬ ‫للتطويــر (‪.))Used by UPC‬‬
‫المساحات المخصصة للمعدات والتخزين‪.‬‬ ‫ ‪ -3‬‬
‫أي مساحة مغطاة بارتفاع رأسي ال يقل عن ‪ 2.1‬م‪.‬‬ ‫ ‪ -4‬‬ ‫منطقة الواجهة‬
‫نصف المساحة الطابقية ألي تقسيم طابقي في‬ ‫ ‪ -5‬‬ ‫منطقة تقع ضمن مجال المشاة وتمثل المسافة بين‬
‫مستوى اإلسناد الرئيسي‪.‬‬ ‫منطقة السير والجزء األمامي من المبنى أو حدود الملكية‬
‫الخاصة والتي تستخدم لفصل المشاة عن المتفرجين‬
‫الشرفات المغطاة المغلقة من ثالث جهات‪.‬‬ ‫ ‪ -6‬‬
‫على السلع وملحقات الممتلكات والمداخل‪.‬‬
‫مكان مغلق على سطح المبنى يمكن استخدامه‬ ‫ ‪ -7‬‬
‫ألغراض سكنية‪ ،‬على سبيل المثال الحجرات المبنية‬ ‫نادي الجولف الريفي‬
‫فوق السطح وغرف اللقاءات االجتماعية ومثلها‬ ‫منشأة مملوكة للقطاع الخاص مخصصة لألنشطة‬
‫من األماكن المغلقة المخصصة الستخدام السكان‬ ‫الرياضية لألعضاء أو للعامة مقابل رسوم محددة‪.‬‬
‫والعمالء والموظفين‪.‬‬
‫كافة األماكن الموجودة على مستوى السطح أو‬ ‫ ‪ -8‬‬ ‫مستوى السطح القائم‬
‫فوق أو أسفل مستوى السطح ويمكن استخدامها‬ ‫مقدار ارتفاع األرض في وقت تقديم الطلب إلى مجلس‬
‫ألغراض سكنية‪.‬‬ ‫أبوظبي للتخطيط العمراني أو بلدية مدينة أبوظبي‬
‫كافة مباني مواقف السيارات الموجودة على مستوى‬ ‫ ‪ -9‬‬ ‫لتتم مراجعته‪ ،‬قبل إجراء أي أعمال تسوية أو تطوير‪.‬‬
‫السطح أو فوق أو أسفل مستوى السطح‪.‬‬
‫مستوى السطح النهائي‬
‫االرتفاع النهائي لألرض بعد إجراء أعمال التسوية والتطوير يستثنى من إجمالي المساحة الطابقية ما يلي‪:‬‬
‫بعيدا عن‬
‫ً‬ ‫المعتمدة‪ .‬وعندما ينحدر سطح األرض النهائي‬
‫الجدران الخارجية‪ ،‬يتم حساب االرتفاع النهائي على أساس ‪ -1‬محطات تبريد المناطق المنفردة‪.‬‬
‫أدنــى نقــاط فــي المنطقة الواقعــة بين المبنى وحدود ‪ -2‬أي مكان مفتوح بشكل دائم‪ ،‬بما في ذلك وسائل‬
‫التظليل شبه المفتوحة المصنوعة من القماش‬ ‫قطعة األرض أو في المنطقة التي تبعد فيها حدود‬
‫والتي تقع على بعد ‪0.5‬م على األقل من أعلى جزء‬ ‫األرض أكثر من ‪ 2.0‬م عن المبنى أو بين المبنى والنقطة‬
‫من المبنى الملحقة به‪.‬‬ ‫الواقعة على بعد ‪ 2.0‬م من المبنى‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬

‫ ‪ -3‬األجزاء البارزة من الشرفات‪.‬‬

‫ ‪ -4‬المواقف وأماكن التحميل والمداخل الموجودة‬
‫أسفل مستوى السطح‪.‬‬
‫ ‪ -5‬الجسور الواصلة بين المباني وممرات المشاة‬
‫التي تربط بين منطقتين بشكل دائم ومتاحة‬
‫لالستخدام العام‪.‬‬
‫ ‪ -6‬التراسات ومخازن المعدات المغطاة الموجودة فوق‬
‫سطح المبنى والتي تشغل ما ال يزيد عن ‪ %25‬من‬
‫المساحة الطابقية للسطح‪.‬‬
‫ ‪ -7‬التراسات ومخازن المعدات غير المغطاة الموجودة‬
‫فوق سطح المبنى‪.‬‬
‫تحت مستوى السطح‬
‫أي منطقة تقع تحت مستوى ارتفاع سطح األرض‪.‬‬
‫إجمالي المساحة الطابقية‬
‫هي مجموع كافة المساحات األفقية لكل طابق بمبنى أو‬
‫منشأة‪ ،‬ويحسب من واجهات الجدران الخارجية للحوائط‬
‫الخارجية أو من منتصف الجدران التي تفصل بين مبنيين‪،‬‬
‫وذلك وفقً ا لقواعد قياس إجمالي المساحة الطابقية‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الميزانين‬
‫رغم أن هذا المصطلح قد يشير أحيانًا إلى الطابق األدنى‪،‬‬
‫إلى أن المقصود به هو طابق منفصل يستخدم لحساب‬
‫ارتفــاع المبانــي وفقً ا لكــود أبوظبي للتطوير (‪Used by‬‬
‫‪.)UPC‬‬
‫المشاريع التطويرية ذات االستخدامات المتعددة‬
‫المشاريع التطويرية التي تجمع بين أكثر من تصنيف واحد‬
‫من تصنيفات االستخدامات (مثل االستخدامات السكنية‬
‫والتجارية والصناعية وشبه العامة) في نفس المبنى أو‬
‫المشروع أو قطعة األرض‪ .‬ومن األمثلة الشائعة عليها‬
‫المشاريع التي تجمع بين االستخدامات التجارية والسكنية‬
‫أو التجارية والصناعية‪.‬‬
‫البلديات‬
‫بلدية مدينة أبوظبي وبلدية مدينة العين وبلدية‬
‫المنطقة الغربية‪.‬‬
‫المشترك‬
‫مساحة عامة تشترك فيها أنماط متعددة من االستخدامات‬
‫ها بما في ذلك المشاة وراكبي الدراجات الهوائية والمركبات‬
‫التي تعمل بمحركات منخفضة السرعة وهي اختصار‬
‫لمصطلح "شارع مشترك"‪.‬‬
‫بشكل آمن قانوني للسكن‪ ،‬سواء من العمال أو غيرهم‬
‫قطعة األرض غير المطابقة‬
‫أي قطعة أرض تقل مساحتها عن الحد األدنى المحدد لحجم‬
‫األراضي أو ال تنطبق عليها المتطلبات الخاصة بأبعاد األراضي‬
‫الواردة في إرشادات المشاريع السكنية‪ .‬ويمكن البناء على‬
‫هذه األرض إذا ورد في أحد المخططات الموقعية أنه تم‬
‫تسجيلها لدى البلديات المعنية قبل بدء العمل بإرشادات‬
‫المشاريع السكنية‪.‬‬
‫المواقف الموجودة على جانبي الشارع‬
‫أماكن ومساحات مخصصة لوقوف السيارات موجودة‬
‫على جانبي الشارع في المناطق المجاورة للشارع ضمن‬
‫حرم الطريق‪.‬‬
‫التخزين الخارجي‬
‫تخزين السلع أو الخردوات أو المواد أو البضائع أو المركبات‬
‫في أماكن مكشوفة لمدة تزيد عن ‪ 24‬ساعة‪ .‬‬
‫ ‪ - 8‬المساحات الخاصة التي تطلبها الجهات المعنية‬
‫مثل غرف المحوالت عالية ومنخفضة الجهد‪.‬‬
‫ ‪ -9‬الطوابق الميكانيكية التي تستخدم فقط للخدمات‬
‫الميكانيكية والكهربائية‪.‬‬
‫مكان السكن‬
‫مكان في مبنى مخصص ألغراض المعيشة والنوم‬
‫وتناول الطعام والطهي والعمل‪.‬‬
‫عناصر التجميل المادية‬
‫عناصر مثل الباحات واألسطح وطرق المركبات والساحات‬
‫المرصوفة والممرات واألرصفة التي ال تحتاج إلى ري ولكن‬
‫تستخدم في تحسين المظهر الجمالي للموقع‪.‬‬
‫االرتفاع‬
‫بدءا من‪:‬‬
‫المسافة العمودية (بالمتر ال بعدد الطوابق) ً‬
‫‪ -1‬أعلى ارتفاع من بين األرصفة العامة المجاورة أو حواف‬
‫الطرق إذا لم يزد ارتفاع أي جزء من الهيكل الخارجي أو‬
‫جدران المبنى عن ‪2.0‬م من حرم الطريق‪ -2 ،‬مستوى‬
‫اإلسناد الرئيسي حتى أعلى نقطة صالحة للسكن‪.‬‬
‫أعلى نقطة صالحة للسكن‬
‫أعلى جزء من ارتفاع سطح أعلى مكان مغلق ومخصص‬
‫من المستخدمين بصورة مستمرة‪ ،‬بما في ذلك قاعات‬
‫المؤتمرات والحجرات المبنية فوق السطح والمطاعم‪ ،‬وال‬
‫تكون ‪/‬مساحات ميكانيكية تتطلب صيانة دورية وغير‬
‫ذلك‪ ،‬وباستثناء الجدار الحاجز‪.‬‬
‫دليل المستخدم‬
‫العناصر التجميلية‬
‫زراعة النباتات واألشجار ورعايتها وتوفير الغطاء النباتي‬
‫والشجيرات وغيرها من المواد النباتية والعناصر الطبيعية‬
‫واإلنشائية (األسوار والحواجز واألسيجة والتعريشات‬
‫والنوافيــر والمنحوتــات وغيرهــا) وزخارف األرضيات ومواد‬
‫الرصف ووغيرها من العناصر التي تخدم األغراض الجمالية‬
‫والوظيفية ويمكن للسكان استخدامها‪ ،‬ويستثنى من‬
‫ذلك مواقف السيارات المقامة على قطعة األرض‪.‬‬
‫‪24‬‬
 ‫ويستثنى من حساب مساحة التغطية ما يلي‪:‬‬ ‫الجدار الحاجز‬
‫جدار منخفض (حتى ارتفاع ‪1.5‬م) يعمل كحاجز على حافة ‪ -1‬الشرفات واألروقة المفتوحة والمكشوفة‪.‬‬
‫األسطح أو الجسور أو الشرفات أو غيرها من اإلنشاءات ويعد ‪ -2‬اإلفريز واألجزاء البارزة من السطح (حتى ‪ 1.0‬م‬
‫من الحائط)‪.‬‬ ‫جزءا من الجدار الخارجي للمبنى ويمر فوق سطح السقف‬ ‫ً‬
‫ويكون مكشو ًفا من الجهة األمامية والخلفية والعلوية‪.‬‬
‫ ‪ -3‬التعريشات وما يماثلها من العناصر ذات األسطح‬
‫غير الصلبة‪.‬‬
‫منطقة المواقف‬
‫ ‪ -4‬حمامات السباحة وأحواض المياه الساخنة‬ ‫منطقة مخصصة إليقاف السيارات‪.‬‬
‫المكشوفة‪.‬‬
‫أيضا بحدود الملكية)‬ ‫حدود قطعة األرض (تعرف ً‬ ‫التصريح‬
‫الخط الذي يحدد قطعة األرض ويفصل بينها وبين األراضي‬ ‫أو‬ ‫بقرار‬ ‫خاص‬ ‫خطاب‬ ‫أو‬ ‫شهادة‬ ‫أو‬ ‫تصريح‬ ‫أي إذن أو‬
‫األخرى أو الشارع أو أي أماكن عامة‪.‬‬ ‫استحقاق ما خاص بالمشروع التطويري أو استخدام‬
‫الملكية تتطلبه أي جهة عامة‪.‬‬
‫المنشأة الرئيسية‬
‫المنشأة المخصصة لالستخدام الرئيسي لألرض المقامة‬ ‫خطة العاصمة ‪2030‬‬
‫عليها‪.‬‬ ‫خطة اإلطار العمراني وكافة تعديالتها المعتمدة‪.‬‬

‫االستخدام الرئيسي‬ ‫الملعب‬

‫االستخدام األساسي المحدد لألرض أو المبنى والذي يتم‬ ‫مطورة ومزودة بتجهيزات ومعدات خاصة‬
‫َّ‬ ‫أرض‬ ‫قطعة‬
‫على أساسه إشغالها أو صيانتها أو تنظيمها أو تصميمها‪.‬‬ ‫لألنشطة الترفيهية‪.‬‬

‫المواقف العامة‬ ‫قطعة األرض‬

‫المناطق والمساحات المخصصة لوقوف السيارات والتي‬
‫يمكن استخدامها من قبل العامة شريطة مراعاة الضوابط‬
‫التي تحددها الجهات الحكومية المعنية‪ .‬وتشمل المواقف‬
‫العامة المواقف الموجودة على جانبي الشارع والمواقف‬
‫العلوية أو السفلية‪.‬‬
‫األماكن العامة‬
‫دليل المستخدم‬
‫منطقة من األرض محددة بشكل قانوني‪ ،‬ويتم تعيين‬
‫حدودها عاد ًة عن طريق المخطط الموقعي‪.‬‬
‫مســاحة تغطيــة األرض (تعرف ً‬
‫أيضا بنســبة‬
‫تغطية البناء)‬
‫المساحة المغطاة أو المشغولة بأي مباني أو إنشاءات‬
‫داخل قطعة األرض‪ ،‬بصرف النظر عما إذا كان الهدف منه‬

‫حرم الطريق أو األرض المخصصة الستخدام عامة الناس‪.‬‬ ‫سكني أم ال‪ .‬وتحسب مساحة التغطية عاد ًة بالنسبة‬
‫المئوية لمنطقة البناء إلى إجمالي مساحة قطعة األرض‪.‬‬
‫المرافق المتاحة للعامة‬
‫المرافق التي يمكن الوصول إليها واستخدامها من قبل‬
‫عامة الناس عبر الشوارع أو الطرق العامة‪.‬‬
‫تصنيفات االستخدامات الترفيهية‬
‫راجع القسم رقم (‪ .)1-701‬‬

‫‪25‬‬
 ‫الشارع‬ ‫الجهة المعنية‬
‫حرم طريق عام أو خاص‪ ،‬بخالف الطريق السريع الرئيسي أو‬ ‫األقسام المعنية بإصدار التصاريح واالعتمادات التخطيطية‬
‫الثانوي‪ ،‬مخصص لمرور المركبات للوصول إلى الممتلكات‬ ‫في مجلس أبوظبي للتخطيط العمرانيي وبلدية مدينة‬
‫المجاورة‪ .‬ويوضح هذا التعريف المعنى العام لمصطلح‬ ‫أبوظبي ودائرة النقل‪.‬‬
‫"شارع" والذي يختلف عن التعريف الوارد في دليل تصميم‬
‫الشوارع الحضرية لمصطلح "الشارع" باعتباره أحد‬ ‫خط السطح‬
‫فئات الشــوارع‪ .‬ووفقً ا لكود أبوظبي للتطوير (‪Used by‬‬ ‫حافة السطح أو قمة الجدار الحاجز؛ أيهما يمثل الخط العلوي‬
‫‪ ،)UPC‬تُكتب الصيغة العامة للمصطلح نكره "شارع"‪،‬‬ ‫إلطار المبنى‪.‬‬
‫بينما تُكتب معرفة "الشارع" وفقً ا لدليل تصميم الشوارع‬
‫الحضرية‪.‬‬ ‫الساتر‬
‫جدار أو سياج أو سور أو زراعة طبيعية أو حاجز رملي يفصل‬
‫الشارع الجانبي‬ ‫المباني أو األنشطة عن المناطق المجاورة أو الشوارع‪.‬‬
‫جزء من الشارع يحيط بقطعة أرض واقعة على الزاوية‬
‫ويمتد في نفس االتجاه العام‪ ،‬ويحدد هذا الخط عمق‬ ‫الشقق المفروشة‬
‫قطعة األرض‪.‬‬ ‫أيضا الفندق‬
‫راجع المساكن متعددة الوحدات (راجع ً‬
‫والشقة الفندقية)‪.‬‬
‫المنشأة‬
‫كل ما يتم إنشاؤه أو إقامته على موقع ثابت على األرض أو‬ ‫االرتداد‬
‫ما يلحق بمبنى أو منشأة أخرى ذات موقع ثابت على األرض‪.‬‬ ‫الحد األدني للمسافة األفقية بين حدود قطعة األرض‬
‫وأقرب تقطة من المبنى أو المنشأة‪ .‬ال تشمل االرتدادات‬
‫الشفافية‬ ‫حواف السطح البارزة من المبنى‪.‬‬
‫الخاصية الفيزيائية التي تسمح للضوء بالمرور عبر المواد‪.‬‬
‫ووفقً ــا لكــود أبوظبــي للتطوير (‪ ،)Used by UPC‬يمكن‬ ‫الرصيف‬
‫بناء على مقدار الضوء النافذ‬
‫ً‬ ‫منطقة مرصوفة ومستوية ومسطحة توازي الشارع وتكون قياس نسبة الشفافية‬
‫عبر مادة مثل الزجاج‪.‬‬ ‫عاد ًة منفصلة عنه‪ ،‬وتعمل عاد ًة كممر لسير المشاة‪.‬‬

‫البنية التحتية للنقل‬ ‫الموقع‬

‫الرصف وحواف الطرق والمسارات وغيرها من خدمات البنية‬ ‫قطعة أرض واحدة أو مجموعة من األراضي تقع تحت ملكية‬
‫التحتية التي تهدف إلى تسهيل حركة الناس ونقل‬ ‫معا حدود المنطقة المراد‬
‫واحدة أو إشراف موحد‪ ،‬وتشكل ً‬
‫دليل المستخدم‬

‫البضائع‪ ،‬بما فيي ذلك على سبيل المثال ال الحصر‪:‬‬ ‫تطويرها‪.‬‬

‫ •السكك الحديدية ومسارات الترام والجسور واألنفاق‬
‫والطرق السريعة والدوارات والشوارع وممرات المشاة‬ ‫مخطط تقسيم األرض‬
‫ومعابر المشاة وجسور المشاة ومسارات الدراجات‬ ‫راجع مخطط الموقع‪.‬‬
‫الهوائية‪.‬‬
‫ •المحطات والمواقف والمواقف المغطاة واإلشارات‬ ‫الدور‬
‫الضوئية وغيرها من المرافق الموجودة ضمن حرم‬ ‫المسافة الواقعة بين سطح أي طابق وسطح الطابق‬
‫الطريق وتعمل على دعم العمليات المتعلقة‬ ‫الذي يعلوه‪ .‬وإذا لم يعلوه طابق آخر‪ ،‬يكون الدور هو‬
‫بمنظومة النقل‪.‬‬ ‫المسافة بين هذا الطابق والسقف أو السطح‪.‬‬
‫ •المرافئ والمنازيل واألرصفة البحرية والعبارات ومحطات‬
‫التاكسي المائي والمراسي‪.‬‬
‫ •المطارات والمدارج والمرافق المرتبطة بها‪  .‬‬

‫‪26‬‬
 ‫مسافة المشي‬
‫مسافة محددة يمكن غال ًبا عبورها سي ًرا على األقدام‪.‬‬
‫وفقً ا إلرشادات ومعايير استخدام وتطوير األراضي في‬
‫بناء على سياق‬
‫ً‬ ‫إمارة أبوظبي‪ ،‬تختلف "مسافة المشي"‬
‫مجال المشاة‪ .‬ففي األماكن التي تتميز بزيادة مرافق‬
‫المشاة الترفيهية‪ ،‬تكون مسافة المشي المقبولة أكبر‬
‫من المناطق التي ال تتوفر فيها تسهيالت للمشاة‪.‬‬
‫ممرات المشاة‬
‫سطح مصنوع من الخرسانة أو األسفلت أو مرصوف بالبالط‬
‫المتصل بغرض تسهيل حركة المشاة‪.‬‬
‫جدار دائم‬
‫أي عنصر يشكل حاجزًا ماد ًيا ويتكون من مواد ذات طبيعة‬
‫ثابتة وال تتطلب الكثير من الصيانة‪ ،‬بما في ذلك الجدران‬
‫الصلبة واأللواح الخرسانية والكتل الخرسانية وغيرها‪.‬‬
‫الواجهة البحرية‬
‫األراضي الواقعة ضمن مسافة ‪ 300‬م من كافة خطوط‬
‫الشواطئ الحضرية أو بين خط الشاطئ وأول حرم طريق‬
‫رئيسي‪ ،‬وفقً ا لما يقرره مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‪.‬‬
‫وتشمل األراضي المطلة على البحر واألراضي التي تفصلها‬
‫عن الواجهة البحرية منطقة عامة محجوزة أو حرم طريق أو‬
‫مكان مفتوح‪.‬‬
‫الممرات المائية‬
‫تشمل الممرات المائية كافة المسطحات المائية مثل‬
‫الخلجان والروافد والشواطئ على امتداد سواحل مدينة‬
‫أبوظبي‪ ،‬بما فيها القنوات المالحية والممرات األخرى‬
‫دليل المستخدم‬
‫المصرح بمرور السفن فيها (طبيعية أو صناعية) بين الجزر‬
‫والتي يمكن استخدامها للنقل العام واألغراض التجارية‬
‫والترفيهية باستثناء المياه التي يتولى مسؤوليتها‬
‫المجلس األعلى للبترول والقوات المسلحة‪.‬‬
‫الساحة‬
‫مــكان مفتــوح يقــع على قطعة أرض شــاغرة وخالية من‬
‫العوائق‪ ،‬ما لم يسمح مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫بخالف ذلك‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫المرافق المتاحة للجميع‬
‫المرافق التي يسمح تصميمها ومساحتها باستخدامها‬
‫من قبل جميع األشخاص بما فيهم ذوي االحتياجات الخاصة‪.‬‬
‫االستخدام غير القانوني‬
‫استخدام أرض أو مبنى غير حاصل على التصاريح المطلوبة‬
‫في الوقت الحالي‪ ،‬حيث لم يشترط وقت إنشاؤه أو إقامته‬
‫الحصول على أي تصاريح الستخدامه في ذلك الوقت‪.‬‬
‫المنطقة الحضرية‬
‫جزء من البر والبحر واقع ضمن حدود التنمية العمرانية‪.‬‬
‫حدود التنمية العمرانية‬
‫حدود عمليات التنمية والتطوير المقامة حتى وقت محدد‬
‫(مث ً‬
‫ال عام ‪.)2030‬‬
‫مجلس التخطيط العمراني (‪)UPC‬‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‪.‬‬
‫قرار مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫قرار كتابي صادر عن مجلس أبوظبي للتخطيط الععمراني‬
‫ردا على طلب الحصول على تصريح تخطيطي سواء‬ ‫ً‬
‫بناء على كود‬
‫ً‬ ‫الرفض‬ ‫أو‬ ‫ـروطة‬
‫ـ‬ ‫المش‬ ‫الموافقة‬ ‫أو‬ ‫بالموافقة‬
‫أبوظبــي للتطويــر (‪.)Used by UPC‬‬
‫االستخدام‬
‫الغرض الذي من أجله تم تخطيط المبنى أو تصميمه أو‬
‫إنشاؤه‪ ،‬أو الهدف من إشغال أو صيانة األرض أو المبنى‪.‬‬
‫مرئي‬
‫واضحا أم ال) من قبل شخص‬‫ً‬ ‫كان‬ ‫(سواء‬ ‫رؤيته‬ ‫يمكن‬ ‫ما‬
‫متوسط الطول والقدرة البصرية أثناء مروره سي ًرا على‬
‫األقدام أو أثناء القيادة على طريق عام‪.‬‬