QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP

Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất động sản

cá nhân tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Tạ Thanh Huyền

Ngày nhận: 12/03/2019 Ngày nhận bản sửa: 23/05/2019 Ngày duyệt đăng: 17/06/2019

Trong nhiều năm trở lại đây, cho vay bất động sản (BĐS) luôn là mảng
cho vay có giá trị lớn nhất của các ngân hàng với tỷ trọng khoảng
10% tổng dư nợ (Ủy ban giám sát tài chính quốc gia- UBGSTCQG,
2018).Cho vay BĐS, đặc biệt là đối tượng khách hàng cá nhân vẫn
sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý của các ngân hàng do Việt Nam một quốc
gia có cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Bài viết sử dụng phương
pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thông tin từ phía
khách hàng cá nhân cũng như từ phía cán bộ cung cấp sản phẩm
tín dụng BĐS ở các ngân hàng để đánh giá khả năng đáp ứng nhu
cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, từ đó đưa
ra các hướng giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển sản phẩm tín
dụng BĐS trong tương lai.
Từ khóa: Tín dụng, bất động sản, ngân hàng thương mại

1. Giới thiệu
hị trường bất động sản (BĐS)
là một bộ phận quan trọng của
nền kinh tế, liên quan trực tiếp
tới một lượng tài sản lớn kể cả
về quy mô, tính chất cũng như
giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng
BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng
nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường
chiếm trên dưới 40% tổng lượng của cải vật
chất (Michael J.Lea,2006). Để thị trường BĐS
có thể phát triển mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thì tín dụng ngân hàng là
một trong những kênh cung cấp vốn quan trọng
nhất. Với các ngân hàng thương mại (NHTM)
trên thế giới, tín dụng BĐS chiếm gần 1/3
khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các
NHTM, góp phần lớn vào nguồn thu trong hoạt
động kinh doanh của ngân hàng (Edward Wreed
và Edward K.Gill,2005). Còn ở Việt Nam,
nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70%
cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay (Hiệp
hội bất động sản Việt Nam, 2016). Tuy nhiên,
nghiên cứu củaNgân hàng Mizuho (2013) chỉ
ra rằng Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dư nợ tín
dụng BĐS/GDP và tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho
vay mua nhà thấp gần nhất so với các quốc gia
Đông Nam Á, chỉ trên Philipine, trong khi đó
Việt Nam lại là quốc gia có một cơ cấu dân số

© Học viện Ngân hàng Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng
ISSN 1859 - 011X 48 Số 205- Tháng 6. 2019

trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Thêm vào đó, hiệu quả
cho vay BĐS chưa đạt được kết quả như mong
đợi của nhiều ngân hàng do sự đa dạng hoá về
loại hình sản phẩm trong lĩnh vực này còn hạn
chế. Từ thực tế đó, bài viết tập trung nghiên
cứu thực trạng sản phẩm tín dụng BĐS của các
NHTM cổ phần để tìm ra hướng đi hợp lý cho
nhóm sản phẩm này nhằm đáp ứng đầy đủ và
đúng nhu cầu của các đối tượng khách hàng.
2. Phương pháp nghiên cứu và mục tiêu
nghiên cứu
Để trả lời câu hỏi nghiên cứu “Các sản phẩm
tín dụng BĐS cá nhân đang triển khai tại các
NHTM Việt Nam đã phù hợp và đáp ứng được
nhu cầu của thị trường chưa?”, từ đó đưa ra
gợi ý cho các NHTM Việt Nam nên xây dựng
và phát triển dòng sản phẩm tín dụng BĐS cá
nhân như thế nào, tác giả đã thực hiện điều tra
khảo sát 2 nhóm: cán bộ ngân hàng và khách
hàng. 200 bảng hỏi được gửi tới cán bộ tín dụng
ngân hàng, 138 cán bộ tín dụng gửi câu trả lời
về trong đó có 76 cán bộ tín dụng là nam và 62
cán bộ tín dụng là nữ. Đa phần cán bộ tín dụng
tham gia điều tra là cán bộ tín dụng trẻ, dưới
40 tuổi, cụ thể 58,5% cán bộ tín dụng dưới 30
tuổi, 40,6 % cán bộ tín dụng từ 30 đến 40 tuổi,
chỉ có 0,9% cán bộ tín dụng trên 40 tuổi. Mặc
dù tỷ lệ cán bộ tín dụng trẻ tham gia điều tra
lớn, song tỷ lệ cán bộ có kinh nghiệm cao, chỉ
có 26,4% cán bộ tín dụng có dưới 2 năm kinh
nghiệm trong khi đó 27,3% cán bộ có từ 2 năm
đến 5 năm kinh nghiệm, 30,2% cán bộ có từ 5
năm đến 8 năm kinh nghiệm và 16,1% cán bộ
có trên 8 năm kinh nghiệm. Với tỷ lệ cán bộ
tín dụng có kinh nghiệm cao tham gia điều tra
sẽ giúp cho nghiên cứu có những đánh giá xác
thực và nhận xét sâu sắc hơn.
Đối với khách hàng tham gia điều tra, 185
khách hàng gửi câu trả lời về, có 57% là khách
hàng nữ và 43% là khách hàng nam. Đa phần
khách hàng tham gia điều tra khá trẻ, tập trung
chủ yếu ở độ tuổi từ 18 đến 35, chiếm khoảng
70% mẫu điều tra, 22% khách hàng có độ tuổi
từ 26 đến 45, trên 45 tuổi chỉ chiếm 8%. Điều
này góp phần cho thấy nhu cầu mua nhà, ổn
định cuộc sống của người trẻ tuổi cao. Trong
Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP
số khách hàng tham gia điều tra 33% là cán bộ
công chức nhà nước, 46% khách hàng là cán bộ
công nhân viên nhưng không thuộc tổ chức nhà
nước, 13,7% là lao động tự do và 7,3% là thuộc
đối tượng khác. 80% khách hàng đều có nhu
cầu mua BĐS hoặc sửa chữa nhà, trong đó nhu
cầu mua chung cư chiếm tỷ lệ lớn.
Hai bảng hỏi được thiết kế để thu thập thông tin
từ cả hai phía: những người trực tiếp cung ứng
sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng là các
cán bộ tín dụng và những người sử dụng sản
phẩm ngân hàng, khách hàng của ngân hàng.
Bảng hỏi dành cho cán bộ tín dụng bao gồm 34
câu hỏi, ngoài 5 câu hỏi phần nhận diện chung,
còn lại 29 câu khai thác ba nội dung chính:
đánh giá tầm quan trọng của tín dụng BĐS
trong hoạt động kinh doanh ngân hàng (5 câu);
đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng
BĐS đối với khách hàng cá nhân (17 câu); ý
tưởng xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng
BĐS (7 câu). Đối với bảng hỏi dành cho khách
hàng ngoài 4 câu về thông tin của khách hàng,
bảng hỏi tập trung đi vào hai nội dung chính
được tập trung khai thác, đó là đánh giá nhu cầu
sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS (3 câu) và mức
độ đáp ứng của sản phẩm hiện tại với nhu cầu
của khách hàng (16 câu). Đối với cả 2 bảng hỏi,
70% là các câu hỏi lựa chọn với mức độ trung
bình 5 lựa chọn cho 1 câu trả lời (1 là mức thấp
nhất và 5 là cao nhất); và 30% là các câu hỏi
mở nhằm khai thác tối đa thông tin, suy nghĩ và
cảm nhận của khách hàng cũng như cán bộ tín
dụng liên quan đến các sản phẩm tín dụng BĐS.
3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
3.1. Đánh giá nhu cầu tín dụng BĐS cá nhân
Nghiên cứu tiến hành điều tra khách hàng để có
cái nhìn cụ thể hơn về cầu tín dụng BĐS. Kết
quả điều tra chỉ ra rằng trong 185 khách hàng
gửi câu trả lời về, chỉ có 16,6% khách hàng ở
nhà tầng kiên cố, 24,3% khách hàng đang sống
cùng với người thân (bố mẹ, anh, chị, em...),
31% đi thuê nhà và 23,1% khách hàng ở nhà
chung cư. Số liệu này cho thấy nhu cầu về nhà
riêng của khách hàng rất cao. Thực tế, khi hỏi
về nhu cầu thay đổi và sửa sang nơi ở của mình,
Số 205- Tháng 6. 2019 49
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP

Bảng 1.Thứ tự thị phần và thứ tự ưu tiên phát triển sản phẩm của NHTM
Đơn vị: %
Sản phẩm tín dụng Thứ tự thị phần Thứ tự ưu tiên phát triển của NH
1 2 3 4 5 6 TB1
1 2 3 4 5 6 TB
Vay mua nhà dự án 58.1 12.2 14.9 5.4 8.1 1.3 2.0 58.1 12.1 9.5 10.8 9.5 0 2.0
Vay mua nhà ở xã hội 2.7 1.4 4.1 10.8 12.2 68.8 5.3 4.1 10.8 17.6 21.6 37.8 8.1 3.3
Vay mua nhà cán bộ
1.4 5.4 23 31.2 20.3 18.7 4,2 1.4 8.1 25.7 39.2 24.3 1.3 3.8
viên chức
Vay xây/sửa nhà 17.6 24.3 25.7 18.9 9.5 4 2.9 12.1 31.4 31.4 15.2 8.1 1.8 2.8
Vay mua nhà, đất 17.6 31.1 21.6 2.7 20.3 6.5 3.0 24.3 37.6 15.8 5.4 12.2 4.7 2.6
Vay khác 2.6 25.6 10.7 31 29.6 0.7 3.6 0 0 0 7.8 8.1 84.1 5.8
Nguồn: Tổng hợp kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên địa bàn Hà Nội, tháng 01/2018
1
Cách tính trung bình:
Thị phần trung bình cho vay mua nhà dự án = 58.1%*1 + 12.2%*2 + 14.9%*3 + 5.4%*4 + 8.1%*5 + 1.3%*6 = 2.0

Biểu đồ 1. Thị phần các sản phẩm tín dụng Trong nhóm sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân,
BĐS cá nhân hầu hết các ngân hàng cung cấp 5 loại sản
Vay mua phẩm: vay mua nhà dự án, vay mua nhà ở xã
nhà dự án hội, vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa
nhà và vay mua nhà đất. Trong các sản phẩm
này, vay mua nhà dự án được 58,1% cán bộ tín
Vay Vay
mua dụng đánh giá có tỷ trọng thị phần cao nhất,
khác tiếp đến là cho vay xây sửa nhà và vay mua
nhà ở
xã hội nhà, đất. Tại vị trí thị phần thứ 2 và thứ 3 mua
nhà đất và vay xây/sửa nhà có tỷ trọng đánh giá
cao nhất, tiếp đến là cho vay mua nhà dự án.
Vay Bảng 1 cho thấy rõ vay mua nhà dự án được
mua đánh giá có thị phần cao nhất tại các ngân hàng
Vay
mua nhà cán và đây cũng là sản phẩm được các ngân hàng
nhà đất bộ viên ưu tiên phát triển so với các loại hình sản phẩm
chức tín dụng BĐS khác. Vị trí thị phần cụ thể được
thể hiện qua Biểu đồ 1.
Vay xây/sửa Kết quả thu nhận được cho thấy nhà dự án hiện
nhà đang có vị trí thị phần lớn nhất trong số các sản
phẩm tín dụng BĐS với vị trí trung bình 2.0,
tiếp đến là các sản phẩm vay xây, sửa nhà, vay
mua đất, vay mua nhà cán bộ viên chức và vay
mua nhà ở xã hội với vị trí trung bình tương
Nguồn: Kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên ứng là 2.9, 3.0, 4.2 và 5.3. Xu hướng này một
địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 01/2018 lần nữa được khẳng định khi tiến hành điều
tra khách hàng, ở vị trí ưu tiên số 1, có 65/185
có tới 57,4% có nhu cầu mua nhà chung cư khách hàng (chiếm 35% tổng số khách hàng
hoặc nhà xây sẵn, 8,9% khách hàng có nhu cầu được hỏi) quan tâm đến sản phẩm vay mua nhà
mua đất và 4,7% khách hàng có nhu cầu đầu dự án, đây là tỷ lệ cao nhất.
tư BĐS. Những con số này đã khẳng định tiềm Thực tế cho thấy nhu cầu mua nhà ở tại thị
năng to lớn của thị trường này. trường Hà Nội rất lớn, song việc phân khúc sản

50 Số 205- Tháng 6. 2019 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

phẩm của các doanh nghiệp BĐS chưa phù hợp,
họ tập trung nhiều vào sản phẩm ở phân khúc
trung và cao cấp vì những phân khúc này mang
lại mức lợi nhuận lớn hơn, trong khí đó tại phân
khúc thấp khách hàng có nhu cầu cao nhưng
sản phẩm lại hạn chế. Mặt khác, ngay tại những
phân khúc này, nguồn tài chính vẫn là một cản
trở lớn với khách hàng bởi thu nhập hạn chế
của họ, vì vậy nhu cầu vay vốn mua nhà của
khách hàng tại nhóm này vẫn còn rất lớn. Khi
đánh giá mức độ phát triển của sản phẩm tín
dụng BĐS cá nhân, 90,5% cán bộ tín dụng được
hỏi cho rằng tín dụng BĐS cá nhân sẽ phát triển
hoặc rất phát triển, chỉ có 8,1% cho rằng nhóm
sản phẩm này phát triển chậm và 1,4% cho rằng
nhóm sản phẩm này có thể suy thoái. 77,3%
tổng cán bộ tín dụng tham gia điều tra cho biết
sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân là sản phẩm ưu
tiên phát triển tại NH của họ.
3.2. Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín
dụng BĐS cá nhân
Để đánh giá mức độ phù hợp của sản phẩm
tín dụng BĐS cá nhân, nghiên cứu dựa trên
đánh giá của khách hàng và cán bộ tín dụng
trên hai cấp độ: Đánh giá tổng quát sự hài lòng
của khách hàng, tiếp đến nghiên cứu sẽ tiến
hành phân tích sự phù hợp của các đặc tính sản
phẩm.
Đánh giá sự hài lòng của sản phẩm với nhu cầu
của khách hàng
Nghiên cứu xem xét đánh giá của khách hàng
thông qua các các câu hỏi về: Sự phù hợp của
sản phẩm với nhu cầu khách hàng, tính đa dạng
của sản phẩm, tính hữu ích của sản phẩm
- Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm đối với
nhu cầu khách hàng, 61% khách hàng cho rằng
sản phẩm ngân hàng đáp ứng được nhu cầu của
khách hàng, 33,8% khách hàng cho rằng sản
phẩm chỉ đáp được phần ít nhu cầu của họ và
5,2% khách hàng cho rằng sản phẩm hoàn toàn
chưa đáp ứng được nhu cầu. Từ số liệu trên ta
thấy 1/3 khách hàng nhận thấy sản phẩm tín
dụng BĐS của ngân hàng chưa thực sự đáp ứng
được nhu cầu của họ, đây là một tỷ lệ tương đối
cao, đòi hỏi ngân hàng cần xem xét để cải thiện
tỷ lệ này.
Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP
- Đánh giá tính đa dạng của sản phẩm: 72,7%
khách hàng cho rằng sản phẩm ngân hàng đa
dạng và rất đa dạng, còn 27,3% còn lại đánh giá
sản phẩm vẫn còn nghèo nàn. Như đã đề cập ở
phần trên, sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng
tập trung chủ yếu vào 5 sản phẩm là: cho vay
mua nhà dự án, cho vay mua nhà ở xã hội, cho
vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa nhà
và vay mua nhà đất. Trong 5 sản phẩm này, chỉ
có 3 sản phẩm được khách hàng chú ý đó là vay
mua nhà dự án, vay mua nhà đất và vay xây/
sửa nhà, còn cho vay mua nhà ở xã hội và vay
mua nhà cán bộ viên chức chưa thực sự thu hút
khách hàng.
- Đánh giá tính hữu ích của sản phẩm: 94,8%
khách hàng được hỏi đều thừa nhận sự cần thiết
và tính hữu ích của sản phẩm này. Họ cho rằng
đây là sản phẩm cần thiết cho xã hội, và với
một xã hội văn minh, phát triển, nhu cầu nhà
ở cá nhân tăng cao không chỉ về mặt số lượng
mà cả về chất lượng sẽ khiến nhiều khách
hàng quan tâm tới nhóm sản phẩm này hơn và
thúc đẩy nhóm sản phẩm này phát triển. Nhiều
khách hàng còn nhấn mạnh rằng, với những gia
đình trẻ, việc có đủ số tiền lớn mua nhà là điều
vô cùng khó khăn, tuy nhiên với giải pháp sử
dụng sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng,
họ có thể “mơ” đến ngôi nhà của riêng mình và
đó cũng chính là động lực để họ làm việc và tiết
kiệm. Tại các nước phát triển, sự biến động của
thị trường BĐS vô cùng nhạy cảm với sản phẩm
tín dụng BĐS ngân hàng và sản phẩm này là
người bạn đồng hành của hầu hết mọi gia đình.
Việc phân tích kết quả điều tra ở trên cho thấy
phần lớn khách hàng tham gia điều tra đều ghi
nhận sự cần thiết, tính hữu ích của sản phẩm tín
dụng BĐS, tỷ lệ đánh giá sự phù hợp cũng như
tính đa dạng của sản phẩm cao, tuy nhiên hơn
30% khách hàng trả lời phỏng vấn vẫn mong
muốn sản phẩm cần được cải thiện hơn để đáp
ứng nhu cầu của họ tốt hơn. Vậy, cụ thể khách
hàng mong muốn được cải thiện như thế nào,
phần tiếp theo được dành để phân tích những
đánh giá của khách hàng về các đặc tính của
sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng.
Đánh giá sự phù hợp của các đặc tính sản phẩm
Để đánh giá khả năng đáp ứng của các sản
phẩm tín dụng BĐS hiện tại, nghiên cứu dựa
Số 205- Tháng 6. 2019 51
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP
Biểu đồ 2. Đánh giá của khách hàng về sự phù hợp của đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS
trên đánh giá của khách hàng đối với một số
đặc điểm chính nổi bật của sản phẩm tín dụng.
Kết quả cụ thể được thể hiện tại Biểu đồ 2.
Kết quả khảo sát cho thấy trên 50% khách hàng
đều cho rằng thời hạn khoản vay phù hợp, quy
mô khoản vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu
của khách hàng; về yêu cầu tải sản đảm bảo
cũng như mức thu nhập tối thiểu cần có của
khách hàng đều ở mức hợp lý, không quá cao;
việc tiếp cận thông tin cũng như thời gian phê
duyệt hồ sơ phù hợp. Nếu chúng ta chỉ nhìn vào
đoạn 1 (màu ghi đậm), chúng ta thấy những dấu
hiệu lạc quan, những con số đầy tích cực khi
đánh giá đặc tính của sản phẩm tín dụng BĐS
ngân hàng, nó cho thấy ngân hàng và khách
hàng đang gần nhau hơn. Tuy nhiên, khi chúng
ta nhìn vào đoạn 2 (màu ghi nhạt) thể hiện tỷ lệ
% mức độ không phù hợp ít của từng đặc tính
sản phẩm với nhu cầu của khách hàng, chúng
ta thấy tỷ lệ này cũng không phải ở mức khiêm
tốn, điển hình là thủ tục vay vốn. Cụ thể, tỷ lệ
khách hàng đánh giá ở mức độ đơn giản của thủ
tục vay vốn là rất thấp, chỉ có 13% khách hàng
cho rằng hiện nay thủ tục vay vốn của ngân
hàng là đơn giản, trong khi đó có tới 54,5%
khách hàng nói thủ tục vay vốn của ngân hàng
còn phức tạp và 32,5% đánh giá thủ tục vay vốn
52 Số 205- Tháng 6. 2019
Nguồn: Kết quả khảo sát khách hàng, tháng 01/2018
quá phức tạp. Vấn đề này đã được đề cập trong
nhiều báo cáo cũng như trong các buổi hội thảo
giữa ngân hàng và khách hàng, tuy nhiên dường
như sự cải tiến vẫn còn chậm và nó trở thành
một rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng ngân
hàng nói chung và tín dụng BĐS của khách
hàng cá nhân nói riêng. Một số khách hàng chỉ
rõ số lượng giấy tờ phải điền và nộp cho ngân
hàng quá nhiều, đặc biệt các giấy tờ liên quan
đến tài sản thế chấp và chứng minh nguồn thu
nhập. Có tới 40,3% khách hàng cho rằng thời
gian phê duyệt hồ sơ còn dài so với mong đợi
của họ. Đối với tài sản đảm bảo và yêu cầu về
mức thu nhập của khách hàng, 39% khách hàng
cho rằng các yêu cầu này cao so với khả năng
của họ, vì vậy mặc dù có nhu cầu song việc tiếp
cận được các khoản vay không hề dễ. Thực tế,
tài sản đảm bảo và thu nhập của khách hàng
là hai chỉ tiêu chính và quan trọng, ảnh hưởng
trực tiếp đến quyết định tín dụng của cán bộ tín
dụng, song khả năng đáp ứng của khách hàng
với hai chỉ tiêu này còn khiêm tốn. Đối với thời
hạn khoản vay, 30% khách hàng mong muốn
thời hạn khoản vay được kéo dài hơn. Về quy
mô khoản vay và việc tiếp cận thông tin sản
phẩm, 23,4 % đánh giá cần cải thiện. Đoạn 3
(màu đen) thể hiện mức độ không phù hợp lớn
Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng
 QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP

của đặc tính sản phẩm với nhu cầu khách hàng,
nhìn chung tại cột này tỷ lệ tương đối thấp.
Để đánh giá chính xác và cụ thể hơn khả năng
đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm
tín dụng bất động sản hiện tại, nghiên cứu đã
tiến hành điều tra đánh giá của khách hàng về
ưu, nhược điểm cũng như những mong muốn
cần cải tiến sản phẩm của khách hàng thông qua
các câu hỏi mở. Những ưu điểm nổi bật cuả sản
phẩm được khách hàng nhấn mạnh có thể
kể đến:
- Giải ngân nhanh;
- Lãi suất và phương thức trả nợ linh hoạt;
- Cán bộ tín dụng nhiệt tình cung cấp thông tin
đầy đủ;
- Hỗ trợ vay cao;
- Giúp cho khách hàng có cơ hội mua được nhà.
Bên cạnh đó khách hàng cũng chỉ rõ những
nhược điểm, điểm chưa hài lòng khi sử dụng
sản phẩm như thủ tục còn phức tạp; thời gian
phê duyệt hồ sơ lâu; lãi suất còn cao. Ba yếu
tố này cũng là những yếu tố khách hàng mong
muốn ngân hàng cải thiện để họ có thể dễ dàng
tiếp cận sản phẩm hơn. Ngoài ra khách hàng
cũng nhấn mạnh việc mở rộng danh mục các
tài sản đảm bảo, đặc biệt đối với việc mua nhà
dự án nếu không có cam kết 3 bên, khách hàng
không thể vay được bởi thiếu tài sản thế chấp.
Bên cạnh đó, khi được hỏi cán bộ tín dụng
những điểm chưa phù hợp của sản phẩm tín
dụng BĐS mà ngân hàng họ cung cấp, ngoài
những vấn đề khách hàng đã đề cập cán bộ tín
dụng cũng nêu lên một số điểm ngân hàng cần
cải thiện:
- Hiện tại sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân của
ngân hàng còn ít, chưa phân khúc rõ được các
nhóm khách hàng mà chỉ mới cung cấp các sản
phẩm theo các dự án. Vì vậy, ngân hàng cần
thiết kế các sản phẩm phù hợp với các phân
khúc khách hàng và nhiều đối tượng khách
hàng hơn. Đặc biệt đối với khách hàng có mức
thu nhập trung bình, thấp, việc tiếp cận tín dụng
BĐS rất thấp. Hiện nay một số ngân hàng tiến
hành liên kết với một số dự án nên sản phẩm tín
dụng BĐS của ngân hàng đó chỉ phục vụ cho
các dự án đó, trong khi đó nhu cầu của khách
hàng là đa dạng.
- Việc định giá tài sản đảm bảo thấp để nâng
cao an toàn cho ngân hàng, song nó lại tăng
thêm rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng BĐS
của khách hàng.
- Đối với việc vay vốn sửa chữa nhà cửa, một
số ngân hàng yêu cầu chứng minh chi phí, mục
đích sử dụng vốn bằng việc nộp hoá đơn tài
chính, song điều này là một khó khăn đối với
khách hàng, làm tăng chi phí cũng như thủ tục,
thời gian.
- Ngoài những hạn chế liên quan trực tiếp đến
sản phẩm, cán bộ tín dụng cũng nhấn mạnh việc
truyền thông sản phẩm tới khách hàng để khách
hàng nắm được tiện ích cũng như điều kiện để
tiếp cận được sản phẩm và nâng cao việc nhận
diện thương hiệu sản phẩm của ngân hàng.
Những phân tích trên cho thấy đánh giá, nhìn
nhận của khách hàng cũng như của ngân hàng
về sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại. Bên cạnh
những ưu điểm của sản phẩm được khách hàng
nhìn nhận thì vẫn còn những điểm cần cải tiến
để đáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt hơn.
(xem tiếp kỳ sau)

Tài liệu tham khảo

1. Bộ xây dựng (2018), Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản (http://www.horea.org.vn/hoat-dong-horea/Bao-cao-tinh-
hinh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2018-va-kien-nghi-cac-giai-phap-de-thi-truong-phat-trien-minh-bach-on-dinh-lanh-manh-
ben-vung.html).
2. Chính phủ (2019), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt Nam năm 2018 (http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/noid
ungtinhhinhthuchien?categoryId=100003729&articleId=10059512).
3. Công ty cổ phần chứng khoán Bảo Việt (2018), Có nên dãn lộ trình siết tín dụng bất động sản, Tài liệu nội bộ.
4. Edward W.Reed Ph.D, Edward K. Gill Ph.D (2005), Commercial bank, Statistical publisher
5. Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnRea2016), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2016
6. Hoàng Văn Cường (2014), Quy luật giá cả đầu tư và dự báo thị trường BĐS, kỷ yếu hội thảo “Kinh doanh BĐS- Cơ hội và

Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 53
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP

thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Đại học Kinh tế quốc dân 2014.
7. Michael J.Lea (2006), Secondary mortgage markets: International perpective, page 34.
8. Mizuho (2013), Research into mortgage market in Vietnam.
9. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (2018), Báo cáo về tình hình tăng trưởng dư nợ tín dụng 2018 (nfsc.gov.vn).

Thông tin tác giả

Tạ Thanh Huyền, Thạc sĩ
Học viện Ngân hàng
Email: huyentt@hvnh.edu.vn

Summary
The direction for real estate credit products in Vietnamese commercial banks
In recent years, real estate lending has always been the most valuable lending segment of banks with the
proportion of about 10% of total outstanding loans (National Financial Supervisory Committee, 2018). Real estate
lending, especially for individual customers will continue to attract the attention of banks because Vietnam has a
young population structure and high housing demand. The article focuses on collecting information from individual
customers as well as bank staff to assess the ability to meet customer needs of current real estate credit products.
At the same time, it also offers solutions to improve and develop real estate credit products in the future.
Key words: credit, real estate lending, commercial banks
Huyen Thanh Ta, M.Ec.
Banking Academy of Viet Nam

tiếp theo trang 30

các nhà quản lý, giữa doanh nghiệp với các nghi xảy ra tại thời điểm cuối năm, hoặc các
đối tượng bên ngoài như nhà cung cấp, các tổ giao dịch xảy ra cuối năm trước và bị ghi đảo
chức tín dụng, kiểm toán độc lập, cơ quan quản vào đầu năm sau, từ đó cho phép ban quản lý và
lý nhà nước, khách hàng, đặc biệt là thiết lập kiểm toán viên xác định và báo cáo các hành vi
các đường dây nóng để báo cáo các hành vi bất gian lận nhanh chóng hơn.
thường. Kiểm soát hành vi gian lận có vai trò không
Các hoạt động kiểm soát cần chú trọng rà soát thể phủ nhận ở mọi doanh nghiệp Vì vậy, mọi
các bên thứ ba và giao dịch với các bên liên doanh nghiệp cần nhận thức được vấn đề này và
quan nhằm ngăn ngừa gian lận, đặc biệt là các không ngừng cải thiện hệ thống kiểm soát nội
bên liên quan do thành viên ban giám đốc hoặc bộ của mình nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả
các nhà quản lý kiểm soát, vì các cá nhân này hoạt động của mình ■
có thể thực hiện các giao dịch đem lại lợi ích
cho họ và gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Bên cạnh các hoạt động kiểm soát truyền thống,
các doanh nghiệp lớn có thể áp dụng các kỹ
thuật phân tích dữ liệu, kỹ thuật kiểm toán liên
tục (continuous auditing) để phát hiện hành vi
gian lận (IIA, AICPA & ACFE, 2016). Các kỹ
thuật phân tích dữ liệu có thể giúp phát hiện các
số liệu, xu hướng bất thường trong một tập dữ
liệu lớn. Người sử dụng có thể đào sâu số liệu
trong các bút toán để xác định các giao dịch khả

54 Số 205- Tháng 6. 2019 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng