التعويض في الكراء التجاري

‫‪www.justicemaroc.
com‬‬ ‫منشورات موقع العدالة المغربية‬
‫‪1‬‬
‫‪www.justicemaroc.com‬‬ ‫منشورات موقع العدالة المغربية‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫مــقــدمـة‪:‬‬
‫يعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية التي يلعب فيها عامل الزمن دورا مهما‪ ،‬فمنذ القدم‬
‫عرف عقد الكراء أهمية بالغة على المستوى اإلقتصادي و اإلجتماعي والقانوني‪ ،‬باعتباره‬
‫العقد الذي كان يحتل الحيز الكبير من تفكير اإلنسان‪ ،‬و الذي الزال في الوقت الراهن يعتبر‬
‫جوهر اهتمامه‪.‬‬
‫فهذا العقد يوفر للمكرين المجال إلستثمار روؤس أموالهم و تدبير شؤون عقاراتهم بالشكل‬
‫الذي ينشدونه منه‪ ،‬و يمكن للمكترين السكن في هذه المحالت إذا كانت معدة لذات الغرض‪ ،‬أو‬
‫إيجاد محالت تجارية بغية استثمار رؤوس أموالهم وتطوير أصولهم التجارية وفقا لمتطلبات‬
‫اإلقتصاد الوطني و العالمي على السواء‪.1‬‬
‫و عقد الكراء التجاري الذي يربط المكري صاحب العقار والمكتري مالك األصل التجاري‬
‫يتأثر بجميع األوضاع السائدة في البالد‪ ،‬مما يجعل المكري ال يقدم على تجديد العقد مجددا مع‬
‫المكتري ‪ ،‬نظرا لإلحتياج أو رغبته الملحة في استرداد محله و عدم ايجاره مجددا أو نتيجة‬
‫عدم توفر البناية على محالت جديدة بعد الهدم وإعادة البناء إلى غير ذلك من العلل و حتى لو‬
‫انعدم السبب الذي يدعوه إلى ذلك‪ ،2‬و إذا كان المكري حرا في رفض التجديد احتراما لحقه في‬
‫ملكيته للمحل‪ ،‬فإن من باب األخالق التعاقدية أن يتم تعويض المكتري عما قد يلحقه من‬
‫أضرار إثر خروجه من المحل‪ ،‬الذي صرف فيه وقته و أمواله سعيا لتطوير مشروعه‬
‫التجاري‪ ،‬أخذا بعين اإلعتبار مقدار الخسارة الالحقة به و الربح الضائع‪.‬‬
‫و يمكن تعريف التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري حسب المادة السابعة من القانون‬
‫‪ 61.943‬هو" ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ‪ ،‬ويشمل هذا التعويض قيمة‬
‫‪ 1‬ـ خالد العسري‪" ،‬قراءة في مشروع القانون المنظم للكراء التجاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص"‪ ،‬جامعة محمد‬
‫األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الدراسية‪7002 ،‬ـ ‪ 7002‬ص ‪9:‬‬
‫‪2‬ـ محمد معنى السنوسي‪ " :‬أضواء على قضاء التعمير و السكنى بالمغرب" دار النشر المغربية" ‪ ،‬الدار البيضاء ‪ 9112‬ـ ص ‪941 :‬‬
‫‪3‬ـ ظهير شريف شريف رقم ‪ 9.94.11‬صادر في ‪ 91‬من شوال ‪ 9612‬الموافق ‪ 92‬يوليو ‪ ،)7094‬بشأن كراء العقارات او المحالت المخصصة‬
‫لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ ‪ 7094 2\99‬ص ‪.8282 :‬‬
‫‪5‬‬
‫األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات الضريبية للسنوات األربع األخيرة‬
‫باإلضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصالحات و ما فقده من عناصر األصل‬
‫التجاري ومصاريف اإلنتقال من المحل‪ ،‬و الغاية من التعويض هي إصالح الضرر الذي لحق‬
‫المكتري"‪.‬‬
‫وقد كان القانون الفرنسي الصادر بتاريخ ‪ 10‬يونيو ‪ 9174‬أول نص تشريعي جاء لحماية‬
‫الحق في الكراء من الزوال عن طريق تجديد عقد الكراء التجاري عند نهايته‪ ،‬وعن طريق‬
‫الحماية الفرنسية عرف المغرب أيضا ظهير ‪ 79‬مارس ‪ 91104‬كأول نص خاص جاء لتنظيم‬
‫الكراء التجاري حيث أقر ب أحقية المكتري التجاري في تجديد عقده أو في التعويض في حالة‬
‫رفض التجديدو قد صدر هذا الظهير مباشرة بعد فوات أربع سنوات على صدور القانون‬
‫الفرنسي بتاريخ ‪ 10‬يونيو ‪ 9174‬و كان المعنيون بالدرجة األولى بهذا النص هم التجار‬
‫الفرنسيون المقيمون بالمغرب‪ ،‬ثم تاله ظهير ‪ 92‬يناير ‪ 9162‬الذي الذي ألغاه حيث صدر‬
‫لتنظيم العالقة الكرائية بين طرفي العقد‪ .‬وذلك في موضوع تجديد عقد كراء المحالت‬
‫المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف‪.5‬‬
‫وواصل المشرع المغربي تدخله بعدة ظهائر معدلة أو مكملة إلى غاية صدور ظهير ‪76‬‬
‫ماي‪ ،91886‬المقتبس من قانون ‪ 10‬يونيوا ‪ 9174‬و مرسوم ‪ 10‬شتنبر ‪ ، 79181‬هذا القانون‬
‫الذي عمر أزيد من ستين سنة والذي أبان عن الكثير من القصور و الثغرات التي يزخر بها‪،‬‬
‫خاصة تعقيد اإلجراءات و تشعب المساطر‪ ،‬الشيء الذي لم يحقق فلسفة المشرع المعبر عنها‬
‫في بيان أسبابه‪ ،‬و المتمثلة في حماية األصل التجاري و تحقيق التوازن بين فئتين متناقضتي‬
‫المصالح تسيطران على االقتصاد الوطني‪ ،‬هما الملكية التجارية و الملكية العقارية‪ ،‬حيث تم‬
‫‪4‬ـ الظهير الشريف الصادر في ‪ 98‬ذي القعدة ‪ 9114‬الموافق ل ‪ 8‬ماي ‪ 9172‬المنشور في الجريدة الرسمية تاريخ ‪ 2‬ماي ‪ ،9172‬عدد ‪.299‬‬
‫‪5‬ـ نجاة الكص"الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري"‪ ،‬الشركة المغربية لتوزيع الكتاب الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 9672‬ـ ‪ 7004‬ص‪99:‬‬
‫‪6‬ـ ظهير ‪ 7‬شوال ‪ 76 (9126‬ماي ‪ ) 9188‬بشأن كراء األمالك و األماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ ،7776‬بتاريخ ‪ 91‬شوال ‪ 90( 9126‬يونيو )‪ ، 9188‬ص‪.9491:‬‬
‫‪7‬ـ غيثة الناجحي‪" ،‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري و الحماية المقررة له في ضوء ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،"9188‬رسالة لنيل الماستر في‬
‫القانون الخاص ماستر المقاولة و القانون جامعة الحسن االول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية ‪،‬ـ سطات ـ ‪.9188‬ص ‪.1 :‬‬
‫‪6‬‬
‫تسجيل غلوا في حماية الملكية التجارية مقابل إجحاف في حق مالك العقار‪ ،8‬و باألخص حجم‬
‫التعويضات الملقاة على عاتق المكري و التي غالبا ما تكون مجحفة ‪ ،‬وأيضا الوضع الضعيف‬
‫الذي يوجد فيه مالك العقار في إنهاء أو فسخ العقد الرابط بينه و بين التاجر‪ ،‬ولذلك تنبه‬
‫المشرعوقام بنسخ الظهير بمقتضى القانون رقم ‪ 61.94‬المتعلق بكراء العقارات و المحالت‬
‫المخصصة لإلستعمال التجاري و الصناعي أو الحرفي‪ ،‬والذي دخل حيز التطبيق ‪99‬فبراير‬
‫‪.97092‬‬
‫ويعتبر التعويض من بين أهم الحقوق التي كرسها القانون الجديد رقم ‪ 61.94‬وال يستحق‬
‫هذا الحق إال في حاالت محددة حصرا في القانون ‪ ،‬كحالة إنهاء عقد الكراء التجاري وكحالة‬
‫نزع الملكية ‪ ،‬فبالنسبة للحالة األولى بينها المشرع في مقتضيات المادة السابعة بتنصيصه في‬
‫الفقرة األولى " يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء مع مراعاة االستثناءات الواردة‬
‫في هذا القانون ‪ ،"...‬و الحالة الثانية نصت عليها المادة ‪ 79‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪ ‬أهميةالموضوع‪:‬‬
‫للحديث عن أهمية الموضوع قسمناها إلى ثالثة مستويات‪ ،‬أهمية قانونية و إقتصادية‬
‫وإجتماعية‪.‬‬
‫‪ ‬األهمية القنوووية‬
‫يعتبر التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري من أهم األثار الناتجة عن ما لحق‬
‫المكتري من ضرر ناجم عم اإلفراغ‪ ،‬وهذا التعويض يشمل قيمة األصل التجاري التي التي‬
‫تحدد انطالقا من التصريحات الضريبية للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه‬
‫‪8‬ـ مراد أيوب‪ ،‬وضعية مالك العقار في فسخ عقد الكراء التجاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول كلية العلوم‬
‫القانونية و االقتصادية و االجتماعية بسطات السنة الجامعية ‪ 7098 :‬ـ ‪.7094‬ص ‪1:‬‬
‫‪9‬ـ عبد الرحيم بن بركة‪" ،‬القانون رقم ‪ 61.94‬أو المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي دراسة تحليلية‪ ،‬مطبعة دار القلم ـ‬
‫الرباط" ـ ‪ ، 7092‬ص ‪2 :‬‬
‫‪7‬‬
‫المكتري من تحسينات و إصالحات و مافقده من عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل‬

‫مصاريف اإلنتقال من المحل‪.‬‬
‫وال يمكن الحديث عن أهمية التعويض في الكراء التجاري‪ ،‬باعتباره ضمانة إلستمرار و‬
‫إستقرار األصل التجاري و حماية أوعدم ضياع المكتري في حقوقه التي يخولها له قانون‬
‫الكراء التجاري ‪ ،‬إال برصد المقتضيات القانونية الضامنة لهذه الحماية للوقوف على مكامن‬
‫الضعف و القوة في قانون ‪ 61.94‬و مقارنته مع الظهير الملغى ‪ ،9188‬وكذ بالنسبة للتطبيقات‬
‫القضائية له‪ ،‬اعتبارا لضرورة التوازن بين الملكية العقارية (المكري) والملكية التجارية‬
‫(المكتري)‪ ،‬وأيضا لتفادي عزوف مالكي العقارات عن كرائها و بالتالي تقليص دائرة‬
‫اإلستثمار الشيء الذي قد يقلب األهداف المرسومة لحماية األصل التجاري رأس على عقب‪.‬‬
‫‪ ‬األهمية اإلقتصندية‪:‬‬
‫يعتبر التعويض عن إنهاء الكراء التجاري من أهم األثار التي تشكل دعامة أساسية‬
‫إلستقرار واستمرار األصل التجاري كمقاولة تجارية أو صناعية و حرفية و كمشروع‬
‫اقتصادي يساهم في ازدهار اإلقتصاد‪ ،‬و عدم ضياع األصل التجاري كمحرك لإلقتصاد‬
‫المغربي بشكل يتماشى مع التطورات اإلقتصادية وطموحات مختلف قوى اإلنتاج العاملة‪.‬‬
‫‪ ‬األهمية اإلجتمنعية‪:‬‬
‫تبرز أهمية الموضوع اإلجتماعية في الحفاظ على استمراراستغالل األصل التجاري في‬
‫محل أخر بعد اإلفراغ‪ ،‬على النحو الذي يكفل للتاجر ممارسة تجارته بكل اطمئنان دون أخطار‬
‫قد تحدق به مستقبال ناتجة عدم تجديد العقد من طرف المكتري‪ ،‬وكذا يساهم في عدم فقدان‬
‫فرص الشغل التي أتاحتها األنشطة المستغلة بموجب عقود الكراء التجاري نتيجة عن إنهاء‬
‫العال قة اإلجتماعية وكذا توفير فرص أخرى جديدة‪ ،‬كما يؤدي أيضا إلى استمرار العالقات‬
‫‪8‬‬
‫اإلجتماعية حماية للسلم اإلجتماعي لتفادي إغالق المقاوالت خاصة الصغرى مما يضمن‬
‫لألصل التجاري الحق في البقاء‪.‬‬
‫‪ ‬دوافع إختينر الموضوع‪:‬‬
‫لقد أتاحت لي زياراتي المتكررة للمحكمة التجارية و تساؤولي على مجموعة من القضايا‬
‫المعروضة أمامها و األحكام الصادرة عنها‪ ،‬وكذا استقراء الكثير من أحكام و قرارات محكمة‬
‫النقض في الكراء التجاري‪،‬و إتضح لي أن موضوع التعويض في الكراء التجاري جدير‬
‫بالبحث و التدقيق‪ ،‬بالنظر إلى أن أغلب القضايا المعروضة على المحاكم التجارية تتعلق‬
‫بالنزعات الخاصة بالكراء التجاري‪ ،‬الشيء الذي أثار فضولي إلى تلمس مدى تجاوز المشرع‬
‫من خالل القانون ‪ 61.94‬لإلشكاالت التي كان يطرحها الظهير ‪ 9188‬بخصوص التعويض و‬
‫مدى تشكيل المقتضيات الجديدة للتعويض نوع من التوازن بين مصالح المكري( الملكية‬
‫العقارية) و المكتري (الملكية التجارية)‪.‬‬
‫هذا من جهة و من جهة أخرى ارتأيت البحث في هذا الموضوع باعتبار األهمية العملية‬
‫لقانون ‪ 61.94‬في دعم استمرار استغالل األصل التجاري و عدم اندثاره و الحفاظ على‬
‫التوازن بين المكري والمكتري من حيث الحقوق‪ ،‬وذلك عن طريق منح مجموعة من‬
‫التعويضات المستحقة‪.‬‬
‫ـ وأيضا باعتباري طالبة في ماستر قانون األعمال‪ ،‬فإن أول دافع هو شخصي ويتمثل في‬
‫رغبتي البحث في موضوع له عالقة بالتخصص الذي أنتمي إليه‪ ،‬باعتبار األعمال القلب‬
‫النابض لإلقتصاد و األداة الحية لبت الروح في كل المجتمعات‪.‬‬
‫ـ كثرة النزاعات المعروضة على المحاكم و المرتبطة أساسا بإفراغ المحالت التجارية و‬
‫ما يترتب على ذلك من إشكاالت‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫ـ هذا باإلضافة إلى كون القانون ‪ 61.94‬أتى بمقتضيات جديدة خاصة فيما يتعلق‬
‫بالتعويض‪ ،‬مما أوجب علينا كباحثين دراسة و الكشف عن المستجدات الجديدة التي أتى بها‬
‫هذا القانون و اإلشكاالت المفترض أن يفصح عنها مستقبال مع الممارسة القضائية‪.‬‬
‫‪ ‬صعوبنت البحث‪:‬‬
‫من بين الصعوبات التي واجهتني في إعداد هذا البحث هي‪ ،‬بإعتبار قانون ‪ 61.94‬جديد لم‬
‫أعثر على اجتهادات قضائية أو أحكام تخص التعويض عن اإلفراغ تطبيقا للمقتضيات الجديدة‪،‬‬
‫وأيضا قلة المراجع إلعتبار القانون لم يدخل حيز التطبيق اال بعد ثالثة أشهر وبالتالي قلة‬
‫الكتابات في القانون أو الموضوع باألخص‪.‬‬
‫‪ ‬اشكنلية الموضوع‪:‬‬
‫يتطلب منا موضوع التعويض في الكراء التجاري إظهار األساس القانوني للتعويض‬
‫والضمانات التي وفرها المشرع لحماية المكتري من خلق نوع من التوازن بين (الملكية‬
‫العقارية) المكري‪ ،‬و (الملكية التجاري) المكتري من حيث التعويض‪ .‬و بالتالي فإن اإلشكال‬
‫الذي سأحاول اإلجابة عنه هو‪:‬‬
‫إلى أي حد استطاع المشرع المغربي من خالل آلية التعويض خلق نوع من التوازن بين‬
‫الملكية العقارية و الملكية التجارية؟‬
‫و تتفرع عن هذه اإلشكالية أسئلة فرعية نوردها كما يلي‪:‬‬
‫ـ كيف يتم تحديد التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري؟‬
‫ـ ماهي مشتمالت التعويض؟ وحاالت استحقاق المكتري التعويض من عدمه؟‬
‫ـ ماهو نطاق اختصاص المحكمة في طلب التعويض؟ و ما هي توجهات المشرع في تحديد‬

‫معايير التعويض؟‬
‫‪10‬‬
‫ـ هل استطاع المشرع من خالل القانون الجديد ‪ 61.94‬تضمين مقتضيات جديدة للتعويض‬

‫من شأنها سد ثغرات و إشكاالت التي عانى منها ظهير‪ 76‬ماي ‪ 9188‬؟‬
‫ـ هل استطاع القضاء أن يقوم بدوره في تفسير و تطبيق نصوص الظهيربما يحقق حماية‬
‫قضائية للمكتري أم زادت اجتهاداته و قرارته المتناقضة في تكريس و ضع عدم التوازن في‬
‫العالقة التعاقدية؟ أو بصيغة أخرى هل الحماية التي خولها المشرع للملكية التجارية من خالل‬
‫التعويضات الممنوحة لها حققت توازنا بينها و بين نظيرتها العقارية؟ أم أن هذه الحماية جاءت‬
‫مفرطة إلى درجة باتت معها سببا في اإلختالل الحاصل بين الملكيتين؟‬
‫و على ضوء اإلشكال المثار‪ ،‬سأقوم بمعالجة هذا الموضوع معتمدتا في ذلك على المنهج‬
‫التحليلي للنصوص والمقارنة بين ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬و قانون ‪ 61.94‬و ذلك بغية التعرف‬
‫على اإلمتيازات التي جاء بها القانون الجديد‪ ،‬واإلجابة على اإلشكالية المحورية للموضوع‬
‫وفق التصميم التالي‪:‬‬
‫الفصل األول‪ :‬التحديد القنوووي لمعنيير التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫الفصل الثنوي‪ :‬تدخالت القضنء في تحديد واجب التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪11‬‬
‫الفصل األول‪:‬‬
‫التحديد القنوووي لمعنيير التعويض‬

‫عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪12‬‬
‫يعتبر التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري من أهم النقط التي أعطى لها المشرع‬
‫إهتماما كبيرا أثناء سنه للقانون ‪ ،61.94‬بحيث خصص له حيزا مهما لتوضيح أي لبس كان‬
‫يشوب ظهير‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬إن الغاية من التعويض هي إصالح الضرر الذي أصاب‬
‫المكتري الذي رفض المالك تجديد كرائه بدون سبب مشروع وخطير‪ ،‬ودون تحقق الحاالت‬
‫التي توجب رفض التجديد و ما يترتب على ذلك من أضرار أهمها بعثرة عناصر أصله‬
‫التجاري‪ ،‬و األصل أن التعويض ال يمكن النيل منه‪ ،‬و ال يحرم منه المكتري إال إذا أثبت‬
‫المكري قيام حالة من الحاالت المنصوص عليها في المادة ‪ .2‬وقدعمل القانون الجديد رقم‬
‫‪ 61.94‬على التحديد القانوني لمعايير التعويض المستحقة للمكتري عن إنهاء عقد الكراء‬
‫التجاري‪ ،‬بخالف ظهير‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬وكذا تم التنصيص في المادة ‪ 2‬على حاالت عدم‬
‫استحقاق المكتري للتعويض بالرغم من إفراغه‪ ،‬وبالتالي سأتطرق إلى كيفية تحديد التعويض‬
‫عن إنهاء عقد الكراء التجاري (المبحث األول)‪ ،‬وحاالت عدم استحقاق المكتري للتعويض‬
‫بالرغم من إفراغه (المبحث الثنوي)‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫المبحث األول‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫إذا كان المكري حر في تجديد عقد الكراء أو رفضه احتراما لحقه في ملكيته للمحل‪ ،‬فإن‬
‫من باب األخالق التعاقدية أن يتم تعويض المكتري عما قد يلحقه من أضرار إثر خروجه من‬
‫المحل‪ ،‬الذي صرف فيه وقته وأمواله سعيا لتطويرمشروعه التجاري‪ ،‬أخذا باإلعتبار مقدرا‬
‫ا لخسارة الالحقة به والربح الضائع‪ .‬فإلى أي حد توفق المشرع في تنظيمه ألحكام التعويض‬
‫طبقا لمقتضيات المادة السابعة؟ و ماهي مشتمالت التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري؟‬
‫هذا ما سنحاول اإلجابة عنه وفق التالي‪ ،‬التدخل التشريعي في تحديد معايير التعويض (المطلب‬
‫األول)‪ ،‬مشتمالت التعويض (المطلب الثنوي)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التدخل التشريعي في تحديد معنيير التعويض‬
‫بخالف مقتضيات ظهير‪ 76‬ماي ‪(9188‬الفقرة األولى) عمل القانون رقم ‪ 61.94‬على‬
‫تحديد المعايير المعتمدة في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن إنهاء عقد الكراء (الفقرة‬
‫الثنوية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬معنيير تحديد التعويض في ظل ظهير ‪5511‬‬
‫إن المشرع المغربي و على غرار التشريعات المقارنة نص على حق المكتري في‬
‫التعويض في حالة طلب التجديد حيث نص في الفصل العاشر من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬على‬
‫مايلي‪:‬‬
‫" يحق للمكري أن يرفض تجديد العقد غير أنه إذا استعمل هذا الحق‪ ،‬وجب عليه أن يؤدي‬
‫للمكتري الذي نزعت حيازته تعويضا عن نزع اليد يعادل ما لحقه من ضرر بسبب عدم‬
‫التجديد وذلك باستثناء ما قرره الفصل ‪ 99‬و ما يليه من الفصول" ‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫ويكون هذا التعويض مساويا على األقل لقيمة األصل التجاري اللهم إذا أثبت المكري أن‬
‫الضرر أخف من القيمة المذكورة"‪.‬‬
‫انطالقا من مقتضيات ظهير‪ 9188‬و التطبيقات القضائية له‪ ،‬فإن التعويض يكون خاضعا‬
‫لتقدير المحكمة والتي تستند في تحديده الى العناصر التي تضمنتها الخبرة المأمور بها‪،10‬وفي‬
‫ذلك قضت محكمة النقض بأنه < لكن لما كان الفصل ‪ 90‬من ظهير‪ 76/8/88‬ينص على أنه‬
‫<< يحق للمكري رفض تجديد العقدة إال أنه اذا استعمل هذا الحق فيكون عليه أن يؤدي‬
‫للمكتري المطلوب منه اإلفراغ تعويضا عن هذا اإلفراغ يعادل ما لحقه من ضرر عن عدم‬
‫تجديد العقدة>> ولما كان التسبيب في ظهير ‪ 76/8/88‬هو تبرير حرمان المكتري من‬
‫التعويض كليا أو جزئيا وليس تبرير اإلفراغ أو رفض تجديد العقد>>‪.11‬‬
‫كما اعتبرت في قرار أخر بأنه << وبخصوص الدفع بعدم جدية السبب فإن المحكمة‬
‫ردته بناء على مالحظتها عن صواب أن ما يرتبه القانون في حالة عدم ثبوت السبب المعتمد‬
‫عليه في اإلنذار هو منح المكتري التعويض الكامل عمال بالفصل العاشر من ظهير ‪9188‬‬
‫وقضت لفائدة المكتري التعويض الكامل عن اإلفراغ تمشيا مع المبدأ الذي يقرره الفصل‬
‫المشار اليه‪ ،‬وبخصوص التعويض فإنه يخضع لتقدير المحكمة التي استندت في تحديده إلى‬
‫العناصر التقنية و الموضوعية التي مكنتها من تحديد التعويض في المبلغ المحكوم به والذي‬
‫اعتبرته كافيا لتغطية األضرار الالحقة بالطاعنين و معادال لقيمة األصل التجاري مستعملة‬
‫سلطتها في ذلك‪،‬وهي بنهجها ذلك وبما جاء في عللها وعلل الحكم المؤيد من طرفها تكون قد‬
‫جعلت قرارها معلال ومرتكزا على آساس وما استدل به غير مؤسس وتبقى ما تناولته الوسيلة‬
‫‪10‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪11 :‬‬

‫‪11‬ـ قرار محكمة النقض عدد‪ 9617:‬المؤرخ في‪ 7002/99/91 :‬ملف تجاري عدد ‪ 7008/7/1/897:‬منشور بمؤلف مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪،‬‬
‫ص‪11:‬‬
‫‪15‬‬
‫في شقها األخير والذي يشكل انتقادا للخبرتين وال يتضمن نعيا على القرار غير مقبول‪ ،‬وكذلك‬
‫الشأن بالنسبة للدفع بخرق الفصل السادس من ظهير ‪ 9188/8/76‬لعدم بيان وجهه‪.>>12‬‬
‫أما الفصل الثامن من مرسوم ‪ 9181‬الفرنسي فقد نص على أن التعويض يجب أن يكون‬
‫مساويا أو موازيا للضرر الذي أصاب المكتري من جراء عدم التجديد‪ ،‬وهو يشمل القيمة‬
‫التجارية لألصل التجاري المحددة وفقا ألعراف المهنة مع إضافة الصوائر العادية لإلنتقال و‬
‫اإلستقرار في م كان آخر وكذلك مصاريف و حقوق نقل الملكية من أجل اقتناء أصل تجاري‬
‫آخر له نفس القيمة‪ ،‬اللهم إذا ما أثبت المكري أن الضرر الالحق بالمكتري أقل‪.13‬‬
‫ونفس الشيء نهجه المشرع الجزائري الذي نسخ حرفيا مقتضيات الفصل الثامن من‬
‫المرسوم الفرنسي ‪ 9181‬المذكور أعاله‪.14‬‬
‫من خالل ا لقراءة األولية للفصل العاشر من الظهير يظهر أن المكري يحق له أن يرفض‬
‫تجديد العقد دون سبب أو ألي سبب من األسباب‪ ،‬إال أنه إذا مارس هذا الحق فعليه أن يتحمل‬
‫تبعة تعويض المكتري عن الضرر الذي يحصل له بسبب فقدان الحق في الكراء و ما ينجم‬
‫عنه من إفراغ و اندثار األصل التجاري‪.‬‬
‫وال يمكن النيل من مبدأ التعويض‪ ،‬وال يحرم المكتري من التعويض إال إذا أثبت المكري‬
‫قيام سبب من األسباب الواردة في الفصل ‪ 99‬المتعلقة بالسبب الخطير و المشروع أو حالة‬
‫الهدم النعدام توفر العقار على مقومات األمن على حياة و صحة المكتري‪.15‬‬
‫و المالحظ أن أن الفصل العاشر المذكور أعاله قد أوجب على المحكمة أن تراعي في‬
‫تقديرها للتعويض ما سيلحق المكتري من خسارة و ما سيفقده من أرباح‪ ،‬شريطة أال يقل هذا‬
‫التعويض عن قيمة األصل التجاري‪.‬‬
‫‪12‬ـ قرار محكمة النقض عدد‪ 927:‬المؤرخ في‪ 7097/07/94:‬ملف تجاري عدد ‪ 7099/1/9744:‬منشور بمؤلف مصطفى بونجة ‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪60:‬‬
‫‪13‬ـ ‪ L’art ,8L n 57 – 6.5 janvier. 1957‬أوردته نجاة الكص م س‪ ،‬ص‪126 :‬‬
‫‪14‬ـ أنظر المادة ‪ 924‬في القانون التجاري الجزائري‪.‬‬
‫‪15‬ـ نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪128:‬‬
‫‪16‬‬
‫و يقرر الفصل العاشر ثالثة مبادئ متكاملة في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن‬
‫رفض تجديد العقد‪ ،‬إال أنها ليست كافية في تحديد العناصر التي يجب اعتمادها في هذا الشأن‪،‬‬
‫إال أنها ليست كافية في تحديد العناصر التي يجب اعتمادها في هذا الشأن‪ ،‬ففي المقطع األول‬
‫منه نص على أن التعويض يعادل ما لحق المكتري من ضرر في الماضي‪ ،‬ثم أضاف في‬
‫المقطع الثاني و يلزم المحكمة أثناء تحديد مقدار التعويض أن تعتبر ما سيحصل للمكتري من‬
‫خسائر و ما سيفقده من أرباح بسبب ضياع حقوقه في المستقبل‪.‬‬
‫و في آخر المقطع يقترب النص من العنصر الواقعي فيقرر أنه‪ " :‬ويكون مقدار التعويض‬
‫مساويا على األقل لقيمة األصل التجاري‪ ،‬اللهم إال أثبت المكري أن الضرر أخف من القيمة‬
‫المذكورة‪.‬‬
‫لكن األصل التجاري يتكون من عدة عناصر مادية و معنوية‪ ،‬كالمعدات و اآلالت و‬
‫التجهيزات و عناصر معنوية كعنصر السمعة التجارية و الزبائن‪ ،‬االسم التجاري و العنوان‬
‫التجاري‪ ،‬حقوق الملكية الصناعية و التجارية و براءة اإلختراع و الرسوم و النماذج الصناعية‬
‫و الحق في الكراء‪.16‬‬
‫وفي هذا اإلطار يرى األستاذ محمد الكشبور أن ما ضمن في الفقرة الثانية من الفصل‬
‫العاشر يقتضي أن يضع في اإلعتبار مقدار الخسارة الالحقة و الربح الضائع بمفهوم تعويض‬
‫الضرر وفق ما جاء في الفصل ‪ 746‬ق ل ع‪.‬‬
‫غير أن ما يميز القانون المغربي عن القوانين األخرى أنه نص في الفصل العاشر على‬
‫التعويض عن نزع اليد الذي يعادل ما لحق المكتري من ضرر عند عدم التجديد‪ ،‬ولم يحدد‬
‫‪ 16‬ـ أحمد عاصم‪ " :‬الحماية القانونية للكراء التجاري " دراسة نظرية تطبيقية للنصوص على ضوء قرارات المجلس األعلى‪ ،‬دار النشر المغربية‪،‬‬
‫الطبعة الثالثة ‪ .9122‬ص ‪900 :‬‬
‫‪17‬‬
‫العناصر الواجب تعويضها كما فعل نظيراه الفرنسي و الجزائري بل اكتفى بالقول بأنه على‬
‫المحكمة أن تأخذ بعين اإلعتبار جميع عناصر الخسارة اآلنية الالحقة لنزع اليد‪.17‬‬
‫في حين اعتمد القانون الفرنسي على عدة معايير لتقدير التعويض‪ :‬كالمركز التجاري‬
‫للمحل و مدى رواجه وحجم أعماله‪.‬‬
‫وقد اعتمد بعض القضاء في فرنسا على األرباح التي حققها المحل من نشاطه التجاري‪ ،‬و‬
‫المستقاة من اإلقرارات الضريبية‪.‬‬
‫ويجب أن يكون التعويض كافيا لجبر الضرر الذي أصاب المكتري التاجر‪ ،‬فضال على أن‬
‫المشرع الفرنسي ألزم المكري بدفع التعويض عن نقل األدوات و المعدات و اآلالت و‬
‫التحسينات و الزخرف الذي أقامه المكتري في المحل التجاري‪ ،‬إلى جانب تعويض القيمة‬
‫التجارية للمحل‪.18‬‬
‫إال أن األولى ال تثير أية صعوبة بسبب سهولة تقديرها‪ ،‬لغلبة الطابع المادي عليها‪ ،‬في‬
‫حين أن التعويض عن القيمة التجارية هي التي تثير الصعوبة في التقدير‪ ،‬وغالبا ما يستعين‬
‫القضاء بتقرير أهل الخبرة في شأنها‪.19‬‬
‫وقد اعتمد قضاء آخر بفرنسا على الواجب الكرائي الذي يدفعه المكتري لمالك األصل‬
‫التجاري‪.‬‬
‫ويعتبر القضاء الفرنسي أن العبرة في تحديد قيمة األصل التجاري وقت إعالن المكري‬
‫عن رغبته في عدم التجديد‪ ،‬ال وقت بداية سريان الكراء الذي حل أجله ألن عنصر الزمن له‬
‫‪17‬ـ محمد الكشبور‪ " :‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري" سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬طبعة‬
‫‪ ، 9112‬ص‪ 979 :‬و ‪.977‬‬
‫‪ 18‬ـ عبد الرحيم أشعيبي‪" ،‬الحماية القانونية و القاضية لمكتري المحالت التجارية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قوانين التجارة و األعمال‪ ،‬جامعة‬
‫محمد األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصلدية و اإلجتماعية ـ وجدة ـ ص ‪84 :‬‬
‫‪ 19‬ـ أحمد محمد محرز فكرة الملكية التجارية تطورها ووسائل حمايتها‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬دار النهضة العربية القاهرة‪ ،‬ص‪. 972:‬‬
‫‪18‬‬
‫تأثير كبير على اعتياد العمالء في االرتداد على األصل التجاري و هذا ما استقرت عليه‬
‫محكمة النقض الفرنسية‪.‬‬
‫وتقدير التعويض حسب المحاكم الفرنسية يجب أن يكون في أقرب يوم من تاريخ مغادرة‬
‫المحل إذا وقع اإلخالء أما إذا بقي المكتري شاغال لألماكن فيحدد تاريخ تقدير التعويض بعد‬
‫صدور الحكم أو القرار‪.20‬‬
‫ويراعى في التقدير التعويض األنشطة المسموح بها في العقد وكذا ما هو متفق عليه من‬
‫استغالل شامل أو جزئي للمحل‪ ،‬وفقا لما قضت به محكمة النقض الفرنسية في أحد قراراتها‬
‫حيث ذهبت إلى أنه يجب أن يراعى في التقدير‪ ،‬األنشطة المنصوص عليها في عقد الكراء‬
‫دون سواها‪ ،‬استنادا على قاعدة العقد شريعة المتعاقدين مع مراعاة كون الكراء منصبا على‬
‫استغالل المحل استغالال كليا ‪ Exploitation Total‬أو استغالال جزئيا ‪Exploitation‬‬
‫‪.partielle21‬‬
‫أما فيما يخص اإلثبات فإنه ليس على المكتري أن يأتي بالحجج حتى يثبت وجود جميع‬
‫عناصر الضرر بل المكري هو الملزم باإلثبات بأن الضرر أخف وال يشمل إال بعض العناصر‬
‫غير أن للمكتري أن يثبت بأن هناك عناصر أخرى تضررت رغم أن القانون لم ينص عليها‪.‬‬
‫و في إطار السلطة التقديرية التي تتمتع بها المحكمة في تحديد التعويض‪ ،‬قضت محكمة‬
‫النقض الفرنسية تطبيقا للفصل الثامن م ف أنه للمكري أن يثبت أمام القضاء أن الضرر الذي‬
‫أصاب المكتري أقل من قيمة األصل التجاري أو أن الضرر محدود في بعض العناصر دون‬
‫األخرى‪.‬‬
‫‪20‬ـ نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪122‬‬

‫‪ J.C.L.ZF .20.1‬أوردته نجاة‬ ‫‪21‬ـ نقض مدني بتاريخ أول فبراير سنة ‪ ،9127‬باريس بتاريخ ‪ 79‬يناير ‪ 9129‬ـ دالوز ـ ‪ 9129‬موجز ‪:964‬‬
‫الكص م س ص ‪122:‬‬
‫‪19‬‬
‫كما لو استطاع المكتري أن يحصل على محل جديد بالقرب من محله القديم‪ ،‬أو إذا ثبت أن‬
‫زبناء المكتري التحقوا به إلى محله الجديد‪. 22‬‬
‫وإذا إتضح أنه ال أهمية إطالقا لتغيير المكان على استمرار النشاط أو إذا كانت مقاولة‬
‫المكتري يمكنها أن تمارس نشاطها في أي مكان دون أن يؤثر ذلك على مردوديتها أو اذا أثبت‬
‫المكري أن الشركة المكترية كانت قد انحلت قبل بعث اإلشعار‪.23‬‬
‫وكذلك إذا كان المكتري قد استعد لنقل نشاطه قبل تلقيه اإلعالن برفض التجديد‪ ،‬وثبت‬
‫للقضاء عدم رغبة المكتري في التجديد و إرادته في ترك المكان‪ ،‬أو إذا كان المكتري يعلم‬
‫عند التعاقد أن العقار الكائن به محله يدخل في نطاق نزع الملكية‪ ،‬فتتولى اإلدارة نازعة‬
‫الملكية أداء التعويض بدل المكري‪.‬‬
‫وقد ذهب القضاء الفرنسي في إطار إعمال سلطته التقديرية إلى عدم القضاء بأي تعويض‬
‫للمكتري في الحاالت المذكورة أعاله و يمكن أن تنخفض قيمة التعويض إذا كان المكتري‬
‫التاجر قد استقر في مكان آخر بشروط أقل و ظلت أرباحه ثابتة‪.24‬‬
‫و ال يمكن أن يشمل التعويض القيمة التجارية لألصل التجاري إذا كان المكتري التاجر‬
‫يعتمد في رواج تجارته على زبائن عابرين بحيث أن انتقاله إلى مكان آخر ال يؤدي إلى فقدان‬
‫عنصر الزبائن‪.25‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض في هذا اإلطار أن‪ :‬المحكمة اعتمدت في تقدير التعويض‬
‫المحكوم به على سلطتها التقديرية آخذة بعين اإلعتبار الخبرتين المنجزتين ابتدائيا و استئنافيا‬
‫اللتين راعتا العناصر المادية و المعنوية و الضرر الذي سيلحق المكتري من جراء اإلفراغ و‬
‫التوقف عن ممارسة نشاطه التجاري و موقع المحل و مساحته و القيمة الحقيقية للكراء وهي‬
‫‪22‬ـ نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪121‬‬

‫‪23‬ـ غيثة الناجحي‪ ،‬م س ‪ :‬ص‪911 :‬‬
‫أوردته نجاة الكص م س ‪ ،‬ص ‪TGI Nice 10 Mai 1977 J.C.L ZF 21 N 46 121 :‬ـ‬
‫‪24‬‬
‫‪25‬‬
‫أوردته نجاة الكص م س‪ ،‬ص‪ Cass.Civ 19 mai 1981 J.C.L. ZF20.1 N115.paris 15 oct. .1985 B.L des 1985 N 411 121 :‬ـ‬
‫‪20‬‬
‫‪ 700‬درهم حسب الخبرة المنجزة ابتدائيا و مصاريف اإلنتقال إلى محل بديل‪ ،‬وقيمة األصول‬
‫التجارية المماثلة و قيمة السلع و التجهيزات ورأس المال المستثمر‪.‬‬
‫كما أن المحكمة أخذت بعين اإلعتبار جميع أوراق الملف بما فيها العقود و شواهد‬
‫الضرائب بقولها‪:‬‬
‫" إن المحكمة بإطالعها على جميع أوراق الملف و العقود المشار إليها في مذكرات‬
‫الطرفين و كذا شواهد الضرائب تكون قد اطلعت عليها و اسبعدتها ضمنيا فجاء قرارها معلال‬
‫و مرتكزا على أساس وغير خارق ألي مقتضى و الوسيلتان غير مرتكزتان على أساس‪."26‬‬
‫و بالرجوع إلى الفصل العاشر نجده ينص على أنه يجب أن يكون التعويض مساويا على‬
‫األقل لقيمة األصل التجاري‪ .‬لكن ما العمل إذا كانت األضرار التي تعرض لها المكتري تفوق‬
‫قيمة األصل التجاري؟‬
‫لقد سبق للمجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) أن أجاب على هذا التساؤل في أحد قراراته‬
‫عندما ذهب إلى أنه إذا كانت قيمة األضرار تفوق قيمة األصل التجاري‪ ،‬تم اعتماد هذه القيمة‪،‬‬
‫و إال تم اعتماد قيمة األصل التجاري‪ ،‬على ضوء عناصر الخبرة المأمور بها‪.27‬‬
‫كما أن التعويض الكامل رهين بوجود أصل تجاري بالفعل‪ ،‬ال مجرد ادعاء‪ ،‬ألن اندثار‬
‫األصل التجاري ألي سبب يؤدي من الناحية القانونية إلى اندثار الحق في الكراء الذي يعد‬
‫عنصرا أساسيا من عناصر األصل التجاري‪.28‬‬
‫‪26‬ـ قرار المجلس األعلى عدد ‪ 819‬المؤرخ في ‪ 7001/08/02‬ملف تجاري عدد ‪ ،7001/1/404 :‬منشور في سلسلة القانون و الممارسة القضائية‬
‫عدد ‪ 7‬ص ‪ 907‬و مايليها‪.‬‬
‫‪27‬ـ قرار صادر في ‪ 98‬فبراير ‪ 9121‬ـ منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى ـ العددان ‪ 67‬و ‪ ، 61‬ص‪ 19:‬و بعدها‬
‫‪28‬ـ محمد الكشبور " الحق في الكراء عنصر في األصل التجاري" م س‪ ،‬ص‪ 979 :‬إلى ‪.977‬‬
‫‪21‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬تحديد التعويض وفقن للقنوون رقم ‪95 .51‬‬
‫نصت المادة ‪ 4‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أن المكتري يكون محقا في تجديد عقد الكراء‬
‫متى توفرت مقتضيات الباب األول من هذا القانون‪ ،‬وال ينتهي العمل بعقود كراء المحالت‬
‫والعقارات الخاضعة لهذا القانون إال طبقا لمقتضيات المادة ‪ 74‬بعده‪ ،‬كما أنه يعتبر كل شرط‬
‫مخالف باطال‪ ،‬في حين أن المادة ‪ 2‬من نفس القانون عملت على تحديد المعايير المعتمدة في‬
‫تحديد التعويض المستحق للمكتري عن انهاء عقد الكراء‪،‬ذلك أن هذه المادة نصت على أن‬
‫المكتري يستحق تعويضا في حالة استحقاقه يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن اإلفراغ عقب‬
‫إنهاء عقد الكراء‪.‬‬
‫وهذا التعويض يجب أن يشمل قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات‬
‫الضريبية للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصالحات‬
‫ومافقده من عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف اإلنتقال من المحل‪ ،‬وفي حالة تقديم‬
‫المكتري للمكري مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء فإنه ال يمكن أن يقل التعويض عن اإلفراغ‬
‫عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء‪.‬‬
‫وانطالقا من مقتضيات المادة ‪ 2‬من نفس القانون‪ ،‬فإنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر‬
‫الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة‪. 29‬‬
‫والتمعن في مقتضيات المادة ‪ 2‬يفضي بنا الى االعتقاد بأن ما جاءت به هذه المادة هو من‬
‫باب محاربة التملص والتهرب الضريبي من جهة ‪ ،‬ومن جهة أخرى التقليص من السلطة‬
‫المطلقة للخبراء المعينين من قبل المحاكم في تحديد قيمة األصل التجاري‪.‬‬
‫وخالفا لما جاء بالمادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 61.94‬بخصوص أسس تحديد التعويض‬
‫الواجب أداؤها عن إنهاء عقد الكراء لفائدة المكتري في حالة الحكم بإفراغ الجزء المتعلق‬
‫‪29‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬الكراء التجاري بين ظهير‪9188‬والقانون رقم ‪ ، 61.94‬ص‪69:‬‬
‫‪22‬‬
‫بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي للسكن‪ ،‬حيث يمثل األول تعويضا‬
‫يوازي كراء ثالث سنوات األولى‪ ،‬في حين أن التعويض الثاني يوازي كراء ثمانية عشر‬
‫شهرا‪ ،‬ففي حالة إثبات أن الشخص المطلوب اإلفراغ لفائدته ال يتوفر على سكن في ملكه‬
‫أويتو فر على سكن في ملكه لكنه غير كاف لحاجياته العادية‪ ،‬فقد نصت المادة ‪ 91‬من القانون‬
‫رقم ‪ 61.94‬على أن المكتري يستحق تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات حسب اخر سومة‬
‫كرائية للمحل الملحق كما أن نفس المادة نصت على أنه يتعين على الشخص المطلوب اإلفراغ‬
‫لفائدته أن يعتمر المحل شخصيا داخل أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف‬
‫المكتري و لمدة ال تقل عن ثالث سنوات‪ ،‬ما لم يكن هناك عذر مقبول‪ ،‬وإال حق للمكتري‬
‫المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء ثمانية عشر شهرا حسب قيمة آخر وجيبة‬
‫كرائية‪.30‬‬
‫وإن أغلب المنازعات التي كانت تطرح على القضاء المغربي في إطار ظهير ‪ 76‬ماي‬
‫‪ 9188‬تتعلق برغبات مالك العقارات برفض تجديد عقود الكراء مما كانت تحول دون‬
‫استغالل و تطوير العقارات برفض تجديد عقود الكراء و عدم استغالل وتطوير عناصر‬
‫األصل التجاري بل تهددها بالتوقف‪ ،‬خاصة عنصري السمعة التجارية و الزبناء مما يؤدي إلى‬
‫زوال األصل التجاري‪ ،‬ومن هنا يتضح على أن فلسفة المشرع في حماية أنشطة تلك األصول‬
‫المستغلة بالعقارات أو المحالت بموجب عقود الكراء المستوفية للشروط المنصوص عليها في‬
‫المادتين‪ 131‬و‪ 6‬والتي تدخل في دائرة مجال تطبيق المادة األولى من القانون ‪ 61.94‬ترتكز‬
‫على جانبي الحقوق و اإلجراءات خالفا لألحكام العامة التي تنظم عالقة المكري بالمكتريهذين‬
‫الجانبين يظالن مترابطين و متكاملين فيما بينهما و يشكالن منظومة قواعد قانونية موضوعية‬
‫وإجرائية منسجمة و متجانسة إذا اختل الجانب اإلجرائي أثر على الجانب الحقوقي باعتباره‬
‫‪30‬ـ مصطفى بونجى ‪" ،‬الكراء التجاري بين ظهير ‪9188‬والقانون رقم ‪ ، "61.94‬م س ‪ ،‬صفحة‪69 :‬‬
‫‪31‬ـ تنص المادة ‪ 1‬من القانون ‪94‬ـ‪ : 61‬تبرم عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي و جوبا بمحرر‬
‫كتابي ثابت التاريخ‪.‬‬
‫عند تسليم المحل يجب تحرير بيان بوصف حالة األماكن يكون حجة بين األطراف‪.‬‬
‫و تنص المادة ‪ 6‬من القانون ‪94‬ـ‪ :61‬يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت اتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على األقل‪.‬‬
‫يعفى المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء‪ ،‬ويجب توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد منفصل‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫الحلقة التي تربط بين طرفي العقد و حقوقهم عند رغبة كل منهما في وضع حد لهذه العالقة‪،‬‬
‫وإذا كان الجانب اإلجرائي كذلك فإن الجانب الحقوقي ال يقل أهمية خاصة الحق في التعويض‬
‫وهو ما تدل‬ ‫‪32‬‬
‫عن إنهاء عقد الكراء المنصوص عليه في المادة السابعة من القانون المذكور‬
‫عليه عد د الحاالت التي يستحق فيها المكتري التعويض سواء كان تعويضا كامال أو تعويضا‬
‫كامال احتياطيا حسب الحالة‪،‬و استنادا للمادة السابعة من القانون ‪ ،61.94‬فإن المكري الراغب‬
‫في وضع حد للعالقة الكرائية مجبر على أداء تعويض عن عدم تجديد العقد الذي يجمعه‬
‫بالمكتري إذا نتج ع ن إفراغ العقار أو المحل ضرر للمكتري بحرمانه من استغالل أنشطته‪،‬‬
‫هذا التعويض تولى المشرع تحديده بمقتضى المادة السابعة وميز بين فئتين من مشتمالته‪:‬‬
‫الفئة األولى‪ :‬مرتبطة بمختلف المصاريف التي أنفقها المكتري على العقار أو المحل عند‬
‫استغالل أنشطة من إصالحات وتحسينات وأخرى عند مغادرته للمحل أو العقار وما كلفته‬
‫عملية اإلنتقال من مصاريف مختلفة خاصة بالنسبة للعناصر المادية‪.33‬‬
‫الفئة الثنوية‪ :‬تتعلق بتركيبة األصل التجاري من العناصر المفقودة سواء كانت مادية‬
‫‪34‬‬
‫كالبضائع و األدوات والمعدات أو معنوية كالحق في اإليجار والسمعة التجارية والزبناء‬
‫وقيمته إنطالقا من التصريحات الضريبية خالل األربع سنوات األخيرة‪.‬‬
‫المطلب الثنوي‪ :‬مشتمالت التعويض عن إوهنء عقد الكراء‬
‫أقرت المادة ‪ 2‬من القانون رقم‪ 61.94‬بحق المكتري في حصوله على التعويض عن إنهاء‬
‫عقد الكراء (الفقرة األولى)‪،‬وحددت لنا حاالت إستحقاق المكتري للتعويض (الفقرة الثنوية)‪.‬‬
‫باإلضافة الى ذلك حدد لنا المشرع المغربي في نفس المادة بعض العناصر التي يشملها‬
‫التعويض عن رفض تجديد عقد الكراء و استغنى عن البعض منها خالفا للقوانين المقارنة ‪،‬‬
‫‪32‬ـ المهدي متوكل‪ ،‬قراءة في مضمون المادة السابعة من القانون ‪ 61.94‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي‪ ،‬مقال منشور بمدونة المنبر القانوني ‪ http://tribunejuridique.blogspot.com/2017/03/4916.html‬تاريخ اإلطالع‪:‬‬
‫‪7‬أبريل ‪02:00 / 7092‬‬
‫‪33‬ـ مهدي متوكل‪ ،‬م س ‪ ،‬تاريخ اإلطالع ‪ 7‬أبريل ‪ 7092‬على الساعة ‪79:10‬‬
‫‪34‬ـ المادة ‪ 20‬من مدونة التجارة‬
‫‪24‬‬
‫فماهي عناصر األصل التجاري التي يجب إدخالها في تقدير الضرر الذي حصل للتاجر من‬
‫جراء إفراغه؟ (الفقرة الثنلثة)‪ ،‬ثم ما مدى إمكانية ممارسة حق التوبة من طرف المكري عند‬
‫الحكم على المكري بالتعويض ( الفقرة الرابعة)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬اإلقرار بحق المكتري في حصوله على التعويض‬
‫إعتبرت المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أن كل شرط أو إتفاق من شأنه حرمان‬
‫المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء يعتبر باطال‪.‬‬
‫ولقد نصت المادة ‪ 2‬من القانون من القانون رقم ‪ 61.94‬أن المكتري يستحق تعويضا عن‬
‫إنهاء عقد الكراء‪ ،‬كما أن هذا التعويض يعادل ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ‪.35‬‬
‫ويشمل هذا التعويض قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا انطالقا من التصريحات‬
‫الضريبية للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما انفقه المكتري من تحسينات وإصالحات و‬
‫مافقده من عناصر األصل التجاري‪،‬كما يشمل مصاريف اإلنتقال من المحل‪ ،‬وال يمكن أن يقل‬
‫التعويض عن اإلفراغ المدفوع مقابل الحق في الكراء تطبيقا للمادة ‪ 6‬من نفس القانون‪ ،‬غير‬
‫أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة‪.‬‬
‫وزيادة على إقرار المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 61.94‬يحق للمكتري في التعويض عن‬
‫اإلنهاء‪،‬فقد نصت المادة ‪ 91‬من القانون ‪ 61.94‬على نوعين من التعويض لفائدة المكتري في‬
‫حالة الحكم بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أوالصناعي أو الحرفي أو‬
‫للسكن حيث يمثل األول تعويضا يوازي كراء ثمانية عشر شهرا‪.‬‬
‫‪35‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪،‬صفحة‪29:‬‬
‫‪25‬‬
‫ففي حالة إثبات أن الشخص المطلوب اإلفراغ لفائدته ال يتوفر على سكن في ملكه أو يتوفر‬
‫على سكن في ملكه لكنه غير كاف لحاجياته العادية‪،‬فقد نصت المادة ‪ 91‬من القانون رقم‬
‫‪ 61.94‬على أن المكتري يستحق تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات حسب آخر سومة كرائية‬
‫للمحل الملحق ‪ ،‬كما أن نفس المادة نصت على أنه يتعين على الشخص المطلوب اإلفراغ‬
‫لفائدته أن يعتمر المحل شخصيا داخل أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف‬
‫المكتري ولمدة ال تقل عن ثالث سنوات‪ ،‬ما لم يكن هناك عذر مقبول‪ ،‬وإال حق للمكتري‬
‫المط البة بالتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء ثمانية عشر شهرا حسب قيمة آخر وجيبة‬
‫كرائية‪.‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬حنالت إستحقنق المكتري للتعويض‬
‫سنتناول هنا حالتين‪ :‬حاالت إستحقاق المكتري للتعويض الكامل(أوال) ثم حاالت إستحقاق‬
‫المكتري للتعويض جزئي (ثانيا)‪.‬‬
‫نص على هذه الحالة الفصل العاشر من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬الذي جاء فيه على أنه‬
‫يحق للمكري رفض تجديد العقدة‪ ،‬إال أنه إذا استعمل هذا الحق فيكون عليه أن يؤدي للمكتري‬
‫يعادل ما لحقه من الضرر الناجم عن عدم‬ ‫‪36‬‬
‫المطلوب منه اإلفراغ تعويضا عن هذا اإلفراغ‬
‫تجديد العقدة وذلك باستثناء ما قرره الفصل ‪ 99‬وما يليه من الفصول ويلزم المحكمة وقت‬
‫تحديد قدر التعويض أن تعتبر ما سيحصل للمكتري من الخسائر وما سيفقده من األرباح بسبب‬
‫إضاعة حقوقه‪.‬‬
‫ويكون قدر التعويض مساويا على األقل لقيمة اإلسم التجاري اللهم إال إذا أثبت المكري أن‬
‫الضررأخف من القيمة المذكورة‪.‬‬
‫‪36‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة ‪ ،‬الطبعة الثالثة منقحة و مزيدة بالقانون رقم ‪ ، 42.97‬بدون ذكر المطبعة ‪.‬سنة ‪ ،7094‬صفحة‬
‫‪792‬‬
‫‪26‬‬
‫ويتضح من خالل مقتضيات الفصل السالف الذكر‪ ،‬أن المشرع المغربي أعاد نفس المعايير‬
‫ـ ما سيحصل للمكتري من الخسائر و ما سيفقده من األرباح بسبب إضاعة حقوقه ـ التي‬
‫استعملها في الفصل ‪ 746‬من قانون اإللتزامات والعقود الذي عرف الضرر بأنه هو ما لحق‬
‫الدائن من خ سارة حقيقية وما فاته من كسب متى كانا ناتجين مباشرة عن عدم الوفاء‬
‫باإللتزام‪.37‬‬
‫ونستخلص حالة التعويض الكامل الواجب منحه إلى المكتري من مقتضيات المادة ‪98‬‬
‫بحيث يستحق المكتري تعويضا كامال في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ 9‬ـ إذا لم يتبق في البناية الجديدة محالت أخرى بعد ممارسة حق األسبقية من طرف أقدم‬
‫المكترين‪.‬‬
‫‪ 7‬ـ إذا أصبحت البناية الجديدة ال تتوفر على محالت تجارية‬
‫‪ 1‬ـ إذا تعذر على المكتري الرجوع لممارسة نشاطه السابق اعتبارا لمقتضيات قانونية أو‬
‫‪38‬‬
‫تنظيمية‪.‬‬
‫وطبقا لألحكام العامة التي جاءت في المادة السابعة من القانون‪ ،61.94‬فإن التعويض يجب‬
‫أن يكون مغطيا لكل الضرر الذي أصاب المكتري‪ ،‬بما في ذلك قيمة األصل التجاري‪ ،‬لكن مع‬
‫اإلشارة إلى أنه ال يجب أن يتعدى مجموع ما دفعه المكتري من كراء و أداءات وما أنفقه من‬
‫تحسينات و إصالحات إضافة إلى مصروفات اإلنتقال إلى محل آخر‪.39‬‬
‫‪37‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪792:‬‬

‫‪ 38‬ـ جاء في توضيح المشرع للمقتضيات القانونية و التنظيمية‪ ،‬إعطائه مثال‪ :‬الصيدلة‪ ،‬حيث تنص الفقرة الخامسة من الفصل الثامن من الظهير الشريف‬
‫رقم ‪9‬ـ‪01‬ـ‪ ،142‬الصادر بتاريخ ‪ 91‬فبراير ‪ 9140‬ما يلي‪ " :‬وال يجوز أن تحدث في الجهات التي يبلغ عدد سكانها ‪ 900000‬نسمة أو يفوته أية‬
‫صيدلية في مسافة تقل عن ‪ 100‬متر تقطع فعال بين صيدلة إلى أخرى‪ ،‬و تخفض هذه المسافة إلى أخرى‪،‬وتخفض هذه المسافة إلى ‪ 700‬متر في‬
‫الجهات المتراوح عدد سكانها بين ‪ 10000‬و ‪ 900000‬نسمة‪.‬كما تخفض إلى ‪ 900‬متر في الجهات األخرى‪.‬‬
‫‪ 39‬ـ لويء بن عجيبة‪ ،‬قراءة في مشروع القانون المنظم للكراء التجاري‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون المدني و‬
‫االعمال‪،‬السنة الجامعية‪7097:‬ـ ‪.7091‬ص ‪84 :‬‬
‫‪27‬‬
‫و حسب المادة ‪ 10‬تقضي المحكمة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ ،2‬وال يمكن‬
‫استخالص المبلغ المحكوم به إال بعد إدالء المكتري بشهادة مسلمة من كتابة الضبط تثبت خلو‬
‫األصل التجاري من كل تقييد‪.‬‬
‫و إذا كان األصل التجاري مثقال بتقيدات‪ ،‬فإن المكتري يكون ملزما باإلدالء بما يفيد إشعار‬
‫الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ و بوجود تعويض مستحق له‪.‬‬
‫يجوز للدائنين المقيدين أن يتعرضوا على أداء ثمن التعويض المودع بكتابة الضبط‬
‫باإلشعار المنصوص عليه في الفقرة السابقة‪ ،‬و ذلك وفق المسطرة المنصوص عليها في المادة‬
‫‪ 26‬من مدونة التجارة‪.40‬‬
‫و اليستخلص المكتري التعويض المحكوم به لفائدته إال بعد اإلجراءات المنصوص عليها‬
‫في الفقرة السابقة‪.‬‬
‫يتم توزيع مبلغ التعويض المودع لفائدة المكتري وفق اإلجراءات المنصوص عليها في‬
‫الفصل الرابع من الكتاب الثاني من مدونة التجارة‪.‬‬
‫هذا وقد تمت اإلشارة إلى التعويض الكامل في حالة نزع الملكية من أجل المنفعة‬
‫العامة‪،41‬حيث نصت المادة ‪ 70‬قانون على نزع الملكية بما مايلي " إذا وقع نزع ملكية المكان‬
‫من أجل المصلحة العمومية‪ ،‬فإن الجهة العمومية التي تباشر أعمال نزع الملكية‪،‬يمكنها أن‬
‫تتجنب أداء تعويض نزع الملكية المنصوص عليه في الفصل الثامن‪ ،‬إذا عرضت على‬
‫المكتري الذي نزع حقه ‪ ،‬مكانا يكون مماثال للمكان المنزوع ملكيته‪ ،‬شريطة موافقته وإال‬
‫‪40‬ـ تنص المادة ‪ 26‬من مدونة التجارة‪ :‬يجوز لدائني البائع سواء كان الدين واجب األداء أم ال‪ ،‬أن يتعرضوا داخل أجل أقصاه خمسة عشر يوما بعد‬
‫النشر الثاني‪ ،‬على أداء ثمن البيع برسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل توجه إلى كتابة ضبط المحكمة التي تم إيداع العقد بها أو بإيداع التعرض بتلك‬
‫الكتابة مقابل وصل‪.‬‬
‫يجب أن يبين التعرض‪ ،‬تحت طائلة البطالن‪ ،‬مبلغ الدين و أسبابه و الموطن المختار داخل دائرة المحكمة‪.‬‬
‫ال يجوز للمكري‪،‬بالرغم من كل شرط مخالف‪ ،‬أن يتعرض من أجل استيفاء أكرية جارية أو مستحقة مستقبال‪.‬‬
‫ال يمكن اإلحتجاج بأي انتقال سواء كان رضائيا أو قضائيا لثمن البيع أو لجزء منه تجاه الدائنين الذين تعرضوا داخل األجل المحدد بالفقرة األولى من‬
‫هذه المادة‬
‫‪ 41‬ـ إن المقصود بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة هو حلول السلطة العامة أو من يقوم مقامها في ملكية حق عيني عقاري جبرا على صاحبه متى‬
‫حتمت المنفعة العامة ذلك مقابل تعويض عادل يحدد رضاء و إال جبرا عن طريق القضاء‪.‬‬
‫خالدالعسري‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪81‬‬
‫‪28‬‬
‫تحملت التعويض الكامل‪ .‬وفي هذه الحالة يتوصل عما نقص من قيمة أصله التجاري‪ ،‬وتدفع له‬
‫زيادة على ذلك المصاريف العادية إلنتقاله من المكان و استقراره في مكان آخر"‪.‬‬
‫وبالرغم من أن القاعدة العامة في مجال نزع الملكية ألجل المنفعة العامة‪ ،‬أن التعويض‬
‫يكون في غالبية األحوال ذو طبيعة نقدية‪ ،‬فإن مقتضيات المادة ‪ 70‬من من مشروع قانون‬
‫نزع الملكية تسمح للسلطة اإلدارية النازعة للملكية بأن يكون التعويض عينيا كلما توفرت لها‬
‫لكن مع ذلك فقد ربطها بضرورة موافقة المكتري وهذا في نظرنا فيه تكريس‬ ‫‪42‬‬
‫تلك اإلمكانية‪.‬‬
‫لحماية المكتري على عكس ما كان في إطار ظهير ‪ 76‬ماي ‪.439188‬‬
‫هذا ويتبين أن المشرع من خالل المادة ‪ 70‬قد أحسن صنعا حين منح للمكتري المفرغ من‬
‫أصله التجاري تعويضا عينيا يتمثل في منحه محال مماثال للعقار الذي كان يمارس فيه نشاطه‬
‫الصناعي أو التجاري أو الحرفي‪ ،‬وقد يكون هذا المحل قريبا من المحل السابق الذي كان‬
‫يستغل فيه أصله التجاري‪،‬الشيء الذي سيكون معه الضرر أخف بالنسبة للتاجر المكتري إذا‬
‫بإمكانه المحافظة على عنصر الزبائن المرتبط بالموقع وبشخصه و خدماته ومهارته‪( .‬وسنعود‬
‫بالتفصيل في التعويض عن نزع الملكية الحقا)‪.‬‬
‫ثنوين‪ :‬إستحقنق المكتري تعويضن جزئين‬
‫تتمثل هذه الحاالت التي يسستحق فيها المكتري تعويضا جزئيا‪ ،‬أساسا في رغبة المكري‬
‫في هدم الملك وإعادة البناء (أ)‪ ،‬ورغبة المالك المكري أيضا في رفع بنايات الملك(ب)‪،‬وحالة‬
‫اإلفراغ لإلحتياج (ج)‪.‬‬
‫‪42‬ـ هذا ما نص عليه القانون ‪ 61.94‬في الفقرة الثانية من المادة ‪: 70‬‬

‫يمكن للجهة التي تباشر نزع الملكية أن تتجنب أداء التعويض لفائدة المكتري بعرضها عليه محال مماثال للمحل المنزوعة ملكيته شريطة موافقته‪ ،‬و إال‬
‫تحملت التعويض الكامل‪.‬‬
‫‪43‬ـ لؤي من عجيبة‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪49 :‬‬
‫‪29‬‬
‫أ ـ رغبة المكري في الهدم وإعندة البونء‬
‫يستحق المكتري تعويضا جزئيا في الحالة التي يرغب فيها المكري إفراغه من المحل‬
‫التجاري وذلك من أجل هدم المحل و إعادة بنائه شريطة إثبات تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة‬
‫من تاريخ اإلنذار‪.‬‬
‫ويبلغ التعويض الذي يستحقه المكتري في هذه الحالة القيمة الكرائية لثالث سنوات‪ ،‬مع‬
‫تخويله‬
‫الحق في الرجوع إلى أحد المحالت المشيدة والمعدة الستغالل نشاط مماثل‪ ،‬والذي يرجع‬
‫األمر في تحديده إلى المحكمة في حالة النزاع‪ ،‬وذلك من خالل التصميم الذي يقدمه المكري‪،‬‬
‫على أن يكون قدر اإلمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه‪.44‬‬
‫إضافة إلى التعويض المشار إليه في الفقرة أعاله‪ ،‬يمكن للمحكمة بناء على طلب المكتري‪،‬‬
‫تحميل المكري جزءا من مصاريف اإلنتظار طوال مدة البناء ال تقل عن نصفها إذا أثبت‬
‫المكتري ذلك‪.‬‬
‫ويقصد بمصاريف اإلنتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي‬
‫حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ بعين اإلعتبار أجور‬
‫اليد العاملة و الضرائب و الرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪.45‬‬
‫ومن أجل توفي المزيد من الحماية للمكتري‪ ،‬وتفاديا للممارسات التعسفية التي قد يلجأ إليها‬
‫المكري‪ ،‬والتي يمكن أن تترتب عنها إصابة المكتري ببعض األضرار‪ ،‬فإن القانون الجديد أقر‬
‫مجموعة من الضمانات لهذا األخير‪ ،‬يمكن اختزالها فيما يلي‪:‬‬
‫‪44‬ـ نصت المادة‪ 1‬من القانون‪ 61.94‬في الفقرة االخيرة على مايلي‪ ":‬يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل و إعادة بنائه‪ ،‬شريطة‬
‫إثبات تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة من تاريخ اإلنذار و أدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات مع اإلحتفاظ له بحق الرجوع إذا‬
‫اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪ ،‬على أن‬
‫يكون‪ ،‬قدر اإلمكان‪ ،‬متطابقا مع المحل السابق و النشاط الممارس فيه"‪.‬‬
‫إذ لم تشمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة‪ ،‬استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة ‪2‬‬
‫‪45‬ـ محمد محروك ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪192 :‬‬
‫‪30‬‬
‫ـ إذا لم تشمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة‪،‬استحق المكتري تعويضا وفق‬
‫مقتضيات المادة ‪ 2‬من القانون ‪.61.94‬‬
‫ـ تحدد المحكمة تعويضا إحتياطيا كامال وفق المادة ‪ ،2‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في‬
‫حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫ـ يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ‪،‬وفي حالة‬
‫تعذر ذلك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة ‪ ،2‬ما لم يثبت المكري‬
‫أن سبب التأخير خارج عن إرادته‪ (46‬المادة‪.)90‬‬
‫ـ يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد‪ ،‬والذي يجب أال‬
‫يتعدى ثالث سنوات من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬ويتعين عليه أن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ‬
‫توصله بشهادة المطابقة المنصوص عليها في المادة ‪ 88‬من القانون رقم ‪ 097.10‬المتعلق‬
‫بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.17.19‬بتاريخ ‪ 98‬من ذي الحجة ‪92( 9697‬‬
‫يونيو ‪ )9117‬والمسلمة له من طرف الجهة المختصة‪ ،‬بإشعار المكتري بأنه يضع المحل رهن‬
‫إشارته (الفقرة األولى من المادة ‪.)99‬‬
‫ـ في حالة عدم تسليم المكتري المحل داخل أجل ثالث سنوات من تاريخ إفراغه يحق له‬
‫المطالبة بالتعويض وفق مقتضيات المادة ‪ 2‬من هذا القانون ما لم تكن أسباب التأخير‬
‫خارجة عن إرادة المكري( المادة ‪.)99‬‬
‫ونود أ ن نشر بخصوص هذه الحالة إلى مالحظتين أساسيتين‪،‬األولى تتمثل في كون‬
‫المشرع جعل التعويض في حالة الهدم وإعادة البناء جزئيا‪ ،‬غير أن ذلك قد يكون مبرره في‬
‫نظرنا يرجع إلى اإلمكانية التي أعطاها المشرع نفسه للمكتري في الرجوع إلى العين المعاد‬
‫‪46‬ـ تنص المادة ‪ 90‬من القانون ‪94‬ـ‪ ": 61‬يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬وفي حالة تعذر ذلك يحق‬
‫للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة‪ ، 2‬ما لم يثبت المكري أن سبب التأخير خارج عن إرادته‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫بناؤها‪،‬وهذا ما أكد عليه القضاء المغربي نفسه للمكتري في الرجوع إلى العين المعاد بناؤها‪،‬‬
‫بمناسبة تطبيق ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬ففي قرار لمحكمة النقض بتاريخ فاتح يوليوز ‪،7001‬‬
‫ذهبت فيه إلى ما يلي‪ ...":‬حقا‪ ،‬حيث إن التعويض يجب أن يكون بقدر الضرر‪ ،‬والمشرع في‬
‫حالة إنهاء عقد الكراء لرغبة المالك في هدم الملك وإعادة بنائه إذا كان حدد للمكتري تعويضا‬
‫جزئيا فقط فإنه لحماية حقوقه منحه امتيازا آخر وهو الرجوع هذا هو جزء من مستحقات‬
‫المكتري واستكماال لما حدده المشرع من تعويض جزئي مالي‪.47"...‬‬
‫كما أكد القضاء المغربي على أن عدم إشعار المكري للمكتري برغبته أو عدم رغبته في‬
‫إبرام العقد‪ ،‬وسلوك المكتري اإلجراءات المتعلقة بممارسة حق األسبقية بصفة قانونية‪،‬‬
‫وتصرف المالك في المحل التجاري موضوع النزاع قبل عرضه عل المكتري لممارسة حق‬
‫األسبقية‪،‬يخول هذا األخير الحق في المطالبة بالتعويض عن حرمانه من اإلنتفاع بحق‬
‫األسبقية ‪ .‬و من جهة أخرى‪ ،‬فإنه ال يرجع بشأن سقوط الحق في المطالبة بالتعويض المذكور‬
‫إلى المقتضيات المنصوص عليها في الفصل ‪ 11‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬وإنما تطبق‬
‫القواعد العامة‪.‬‬
‫فقد جاء في قرار لمحكمة النقض بتاريخ ‪ 91‬مارس ‪ 9119‬مايلي " حيث إنه بمقتضى‬
‫الفصل ‪ 91‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬فإن على المكتري الراغب في اإلنتفاع بحق األسبقية‬
‫المنصوص عليه إما في الفصل ‪ 97‬من الظهير الذي أسس عليه القرار القاضي بإفراغ‬
‫المطلوبين في النقض ومنحهما تعويضات عن اإلفراغ للهدم وإعادة البناء أن يخبر رب الملك‬
‫بذلك وقت خروجه من المكان أو بعد خروجه منه بثالثة أشهر على األكثر بإعالم طبق ما هو‬
‫منصوص عليه في الفصول ‪ 12،12،11‬من قانون المسطرة المدنية أو رسالة مضمونة مع‬
‫اإلشعار بالتوصل وال يوجب على المكري على المكري إعالم المكتري باستعداده إلبرام عقده‬
‫جديدة معه بإعالم طبق ما هو منصوص عليه في الفصول ‪ 12،12،11‬من قانون المسطرة‬
‫‪47‬ـ قرار منشور بمجلة المحاكم المغربية‪ ،‬عدد مزدوج‪ 972‬ـ ‪ ،7090/974‬ص ‪924 :‬‬
‫‪32‬‬
‫المدنية أو رسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل وال يوجب على المكري على المكري إعالم‬
‫المكتري باستعداده إلبرام عقدة جديدة معه إال إذا توصل باإلعالم المتضمن لرغبة المكترين و‬
‫القرار المطعون فيه الذي رتب اآلثار القانونية عن توصل رب الملك باإلعالم بالرغبة على‬
‫رب الملك الذي ثبت أنه لم يتوصل بهذا اإلعالم لعدم سحبه من البريد والذي ال يقوم مقام‬
‫التوصل يكون قد خالف المقتضيات القانونية المذكورة رغم التبليغ الواقع لمحامي الطاعنة بعد‬
‫إنتهاء المنازعة والذي لم تبق له بسبب ذلك نيابة عنها بأحكام الفصل ‪ 171‬من قانون‬
‫اإللتزامات و العقود و بالتالي يكون معرضا للنقض"‪.48‬‬
‫بالرغم من ذلك‪ ،‬فإننا نرى بأن هذا المبرر يبقى هو اآلخرغير فعال‪ ،‬مادام أن حق‬
‫المكتري في اإلستفادة من الرجوع إلى المحل الذي أعيد بناؤه معلق على وجود محالت‬
‫صالحة لإلستعمال التجاري أو الحرفي كما يتضح من المادة التاسعة من القانون رقم ‪،61.94‬‬
‫التي اشترطت اشتمال البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة‬
‫من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪ ،‬على أن يكون قدر اإلمكان‪،‬‬
‫‪49‬‬
‫متطابقا مع المحل السابق و النشاط الممارس فيه‪.‬‬
‫أما المالحظة الثانية‪ ،‬فتتمثل في الموقف الذي اعتمده القضاء المغربي على مستوى أعلى‬
‫هيئة قضائية‪ ،‬أي محكمة النقض‪ ،‬منذ قرارها المؤرخ في ‪ 92‬ماي ‪ ،509111‬والقاضي بأن‬
‫اإلدالء بالتصميم ورخصة البناء كاف إلثبات ضرورة الهدم‪ ،‬مستبعدا إجراء خبرة للتأكد من‬
‫زعم المدعي‪ .‬وقد استقر القضاء المغربي على هذا التوجه‪ ،‬ففي قرار آخر صادر عن الغرفة‬
‫التجارية لمحكمة النقض بتاريخ ‪ 9‬يوليوز ‪ ،7001‬ذهبت فيه إلى ما يلي‪..." :‬لكن حيث إن‬
‫محكمة االستئناف ال حظت بأن اإلنذار أسس على سبب رغبة المطلوبة في النقض لهدم‬
‫‪48‬ـ قرار منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى‪،‬العدد‪/84‬السنة‪ 77‬ـ يوليوز‪ ،‬ص‪11:‬‬
‫‪49‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪771 :‬‬
‫‪ 50‬ـ جاء في هذا القرار ما يلي‪ ... ":‬وحيث إن إعادة بناء الدار المؤجرة يقتضي بالضرورة هدمها و أن المحكمة حين صرحت بأن المالك أثبت جدية‬
‫السبب المبني عليه اإلنذار و ذلك بإدالئه بالتصميم ورخصة البناء وأنه بالتالي ال محل إلجراء خبرة لمعاينة المحل هل يحتاج إلى إصالح أم ال‪ ،‬تكون‬
‫قد تحققت من توفر عنصر الضرورة للهدم و أجابت عن طلب الخبرة الذي تمسك به الطاعن بما يبرر رفضه فكان قرارها بذلك معلال وتكون الوسيلة‬
‫بدون أساس‪"...‬منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى‪ ،‬العدد ‪ ،62‬ص‪.21:‬‬
‫‪33‬‬
‫المنشآت بالملك و إعادة بنائه و أنها أدلت برخصة و تصميم للبناء وهما كافيين إلثبات جدية‬
‫السبب المذكور و صادقت على اإلنذار ولم تعتمد أي سبب آخر غيره في إطار مقتضيات‬
‫‪51‬‬
‫الفصل ‪ 97‬من ظهير ‪ 76/08/88‬فكان ما بالوسيلة غير جدير باالعتبار"‬
‫وقد إعتبر بعض الفقه ‪ ،52‬أن مثل هذا التوجه يشكل ضربا حقيقيا للحماية التي تقوم عليها‬
‫فلسفة المشرع‪ ،‬ألنه بهذا الصنيع يفتح باب التحايل على مصراعيه للمكرين على حساب‬
‫مصالح المكترين‪ ،‬أو بتعبير البعض اآلخر‪ ،‬أن القضاء بهذا التفسير يساعد ودون أن يدري‬
‫على التحايل عندما يقرر أن اإلدالء بالتصميم ورخصة البناء كاف إلفراغ المكتري‪.53‬‬
‫وبالرغم من هذه اإلنتقادات‪ ،‬فإن القانون رقم ‪ 61,94‬أكد نفس القاعدة التي استقر عليها‬
‫القضاء المغربي‪ ،‬من حيث اكتفائه باإلدالء برخصة البناء لتبرير إفراغ المحل للهدم و إعادة‬
‫بنائه‪ ،‬وهذا ما يتضح لنا بمراجعة أحكام المادة ‪ 92‬من هذا القانون‪ ،‬التي وردت في باب‬
‫المقتضيات المشتركة بين اإلفراغ للهدم و اإلفراغ للتوسعة أو التعلية‪ ،‬حيث نصت على مايلي‪:‬‬
‫يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم و إعادة بنائه أو إفراغه لتوسعته أو تعليته‪،‬‬
‫برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة و بالتصميم المصادق عليه من‬
‫طرفها‪.‬‬
‫يعتد برخصة البناء طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة‪ ،‬ما لم يثبت المكتري أن الجهة‬
‫المختصة قد سحبتها أو ألغتها‪.54‬‬
‫ويبدوا من خالل استقراء مجموعة من األحكام و قرارات القضاء المغربي أنه يتساهل مع‬
‫المالك في طلب اإلفراغ بسبب الهدم و إعادة البناء و اعتبر األستاذ محمد الكشبور أن هذا‬
‫التساهل في مسألة اإلثبات يؤدي إلى اإلجهاز على الحق في الكراء و حرمان المكتري من‬
‫‪51‬ـ مجلة المحاكم المغربية‪ ،‬عدد مزدوج ‪ 974‬ـ ‪،9090/ 972‬ص‪924:‬‬
‫‪ 52‬ـ محمد المهدي و عبد المجيد بوكير‪ :‬الحماية القانونية و القضائية لمكتري األماكن التجارية ‪ ،‬قضايا كراء األماكن السكنية و المهنية و المحالت‬
‫التجارية من خالل اجتهادات المجلس األعلى ـ خمسون سنة من العمل القضائي ‪ ،‬الندوة الجهوية األولى ـ قصر المؤتمرات ـ فاس ‪ 77 ،‬ـ‪ 71‬فبراير‬
‫‪ ،7002‬ص‪.721 :‬‬
‫‪53‬ـ محمد الكشبور‪ :‬الحق في الكراء عنصر في األصل التجاري ‪ ،‬م س‪ ، :‬ص ‪917:‬‬
‫‪54‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪778 :‬‬
‫‪34‬‬
‫التعويض و الق ضاء يساعد بطريقة غير مباشرة على التحايل عندما يقرر أن اإلدالء بالتصميم‬
‫و رخصة البناء كاف إلفراغ المكتري‪ ،‬باإلضافة إلى التعويض الذي وضعه المشرع هو‬
‫تعويض تافه ال يمكن أبدا أن يكون مقابال ألصل تجاري‪.55‬‬
‫ونجد األستاذ أحمد عاصم كتب تعليقا على هامش أحد قرارات المجلس األعلى‪ ،‬قال فيه أن‬
‫القانون ال يلزم المالك بأن يعيد بناية عقاره ليكون صالحا لنفس اإلستعمال التجاري أو‬
‫لإلستعماالت التجارية بصفة عامة و المكتري الذي لم يمنح إال تعويضا جزئيا مقابل األسبقية‬
‫في الكراء يكون قد ضاع عليه كل شيئ و ال يبقى له حق ازاء المكتري‪.56‬‬
‫و غني عن البيان أن المكتري التاجر في هذه الحاالت لم يرتكب أي خطأ تعاقدي و مع‬
‫ذلك يتم إفراغه دون تعويضه تعويضا عادال‪ ،‬خاصة إذا علمنا أن الكراء سنتين أو ثالث‬
‫سنوات أو حتى خمس سنوات ال يعدو أن يكون تعويضا جزافيا بعيدا كل البعد عن قيمة األصل‬
‫التجاري‪ ،‬و قد ال ي غطي في أغلب األحيان و لو نسبة ضئيلة من الضرر الذي يصيب المكتري‬
‫التاجر جراء إفراغه‪.57‬‬
‫لكن يتبادر الى أذهانينا سؤال بهذا الخصوص ماذا لو شرع المالك في البناء و لم يكمله‬
‫فهل يمكن للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل؟‬
‫فحسب رأينا المتواضع القضاء له السلطة التقديرية الكاملة‪ ،‬فقد يتعلق األمر بمالك له نية‬
‫سيئة و أراد التعسف على المكتري و بالتالي يبدأ عملية البناء من أجل التمويه فقط ثم يوقف‬
‫األشغال دون أي سبب رغم اإلمكانيات التي يتوفر عليها‪ ،‬و قد يتعلق األمر بمالك ال تسمح له‬
‫إمكانية باإلسراع في البناء في البناء‪ ،‬فسوء أو حسن النية هو المعيار الوحيد لمنح التعويض‬
‫الكامل أو الجزئي‪ .‬ويبقى التعويض الجزئي غير عادل و يلحق بالمكتري أضرارا جسيمة‬
‫‪55‬ـ محمد الكشبور ‪ ،‬الحق في الكراء عنصر في األصل التجاري‪ :‬م س ‪ ،‬ص‪917 :‬ـ ‪911‬‬
‫‪56‬ـ أحمد عاصم‪" ،‬تعليق على قرار صادر عن المجلس األعلى رقم ‪ "822‬منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى العدد ‪ 60‬ص ‪14‬‬
‫‪57‬ـ عبد الرحيم أشعيبي ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪47:‬‬
‫‪35‬‬
‫بحيث يتعين على المشرع التدخل لحماية المكتري و ذلك بمنحه تعويضا كامال يغطي كل ما‬
‫لحقه من ضرر‪.‬‬
‫ب ـ رغبة المنلك المكري في توسيع المحل أو تعليته‬
‫على غرار ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬الذي كان ينص على حالة رفع بنايات الملك‪،58‬الذي‬
‫كان ينص على حالة رفع بنايات الملك‪ ،‬فإن القانون الجديد رقم ‪ 61.94‬نص هو اآلخر على‬
‫هذه الحالة‪ ،‬على أن ال تتعدى سنة واحدة ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪.‬‬
‫يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز‬
‫مبلغ األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ‬
‫بعين اإلعتبار أجور اليد العاملة و الضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪.‬‬
‫وفي جميع الحاالت يجب أن ال يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرئية‪.‬‬
‫وانطالقا من المادة ‪ 94‬دائما من القانون رقم ‪ 61.94‬فإنه يجب على المكري إعادة تسليم‬
‫المحل داخل األجل المحدد في سنة واحدة ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬هذا األجل القابل للتمديد‬
‫مدة سنة واحدة أيضا و بطلب من المكري و ما لم تكون أسباب التأخير خارجة عن إرادة‬
‫المكري‪ ،‬و إال حق للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ 2‬من نفس‬
‫القانون‪.59‬‬
‫نستشف من مقتضيات هذه المادة‪ ،‬أن المشرع حاول التوفيق و التوازن بين‬
‫مصالح(المكري) الملكية العقارية و(المكتري) الملكية التجارية ‪ ،‬من خالل السماح للمكري‬
‫بإمكانية ا لمطالبة بإفراغ المحل المكتري بهدف توسيعته أو تعليته‪ ،‬لكن شريطة أن ال يؤدي‬
‫‪58‬ـ الفصل الخامس عشر من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ، 9188‬الذي جاء فيه على أنه يحق لرب الملك أيضا تأجيل تجديد العقدة لمدة قصوى تحدد في سنتين إن‬
‫إعتزم رفع بنايات الملك و كانت أشغال البناء تتطلب من المكتري إفراغ المكان مؤقتا‪ ،‬وفي هاتين الحالتين يستحق المكتري تعويضا يعادل ما لحقه من‬
‫أضرار من غير أن يفوق قدره قيمة كراء سنتين حسب الثمن المعمول به وقع اإلفراغ‪.‬‬
‫و إذا سير على هذه الطريقة فللمكتري الحق في البقاء إلى أن يشرع فعليا في أشغال البناء‪.‬‬
‫‪59‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪،‬ص‪44 :‬‬
‫‪36‬‬
‫ذلك إلى اإلضرار بمصالح الطرف المكتري‪ ،‬األمر الذي جعل القانون الجديد‪ ،‬يضع مجموعة‬
‫من الضمانات لمصلحة الطرف األخير‪،‬يمكن إختزالها فيما يلي‪:‬‬
‫ـ أن يكون اإلفراغ مؤقتا‪ ،‬ال يمكن أن يتجاوز سنة كقاعدة عامة ‪ ،‬ما لم يسمح للمكري‬
‫بإمكانية طلب تمديد مدة اإلفراغ‪ ،‬لسنة أخرى كحد أقصى‪ ،‬وفي حالة عدم التزام المكري برد‬
‫المحل داخل هذا األجل‪ ،‬يحق للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل‪ ،‬كما هو محدد في المادة‬
‫السابعة من هذا القانون‪ ،‬ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة المكري‪.‬‬
‫ـ عدم السماح للمكري باستيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة اإلفراغ‪.‬‬
‫ـ استحقاق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز‬
‫مبلغ األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة الماضية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ‬
‫بعين اإلعتبار أجور اليد العاملة و الضرائب و الرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪،‬‬
‫وفي جميع الحاالت يجب أن ال يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائيةكل ذلك‪ ،‬ما لم‬
‫يتجاوز المكري األجل المسموح له قانونا بإرجاع المحل المكترى للمكتري‪ ،‬و إال فإن‬
‫التعويض سيكون كامال كما أشرنا لذلك أعاله‪.‬‬
‫ولتحقيق مزيد من الضمانات للمكتري‪ ،‬فإن المشرع المغربي بمقتضى المادة ‪ 92‬من‬
‫القانون رقم ‪ ،61.94‬ألزم المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة بنائه أو إفراغه‬
‫لتوسيعته و تعليته‪ ،‬اإلدالء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة و‬
‫بالتصميم المصادق عليه من طرفها‪.60‬‬
‫و بالرجوع إلى القضاء المغربي‪ ،‬نجده كرس هذه القاعدة في ظل القانون المنسوخ في‬
‫العديد من قرارته‪ ،‬من ذلك قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ ‪ 96‬أبريل ‪ ،9111‬الذي جاء‬
‫فيه‪ " :‬إذا تبين من رخصة البناء المسلمة للطاعنين من أجل بناء طابقين بالمحل موضوع‬
‫‪60‬ـ نصت الفقرة الثانية من هذه المادة ‪ 94‬على أنه يعتد برخصة البناء طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة‪ ،‬ما لم يثبت المكتري أن الجهة المختصة قد‬
‫سحبتها أو ألغتها‪.‬‬
‫‪37‬‬
‫النزاع أن من الشروط التي تضمنها منح الرخصة جعل سياج من الخشب قبل بداية األشغال‬
‫مراعاة لقانون مصلحة الطرق المتعلقة بالبنايات الشيء الذي ال يتأتى معه ممارسة أعمال‬
‫التجارة في المتجر الذي سيبني فوقه طابقان خالل مدة األشغال‪.‬‬
‫وهذا ما يقتضي بالضرورة إفراغ المتجر و هو ما تمسك به الطاعنون و أن المحكمة التي‬

‫ناقشت هذه الوثائق و أجابت بأن المدعين لم يدلوا بما يفيد عملية البناء تستلزم إفراغ المكتري‬
‫تكون قد عللت قرارها تعليال ناقصا يوازي انعدامه"‪.61‬‬
‫ج ـ اإلفراغ لإلحتينج أو اإلستعمنل الشخصي‬
‫من بين أهم أسباب أو موجبات مطالبة المكري للمكتري بإفراغ المحل المكترى ألجل‬
‫ممارسة أنشطة تجارية أو صناعية أو حرافية هو رغبة هذا المكري في استرداد المحل‬
‫المستغل كأصل تجاري من أجل السكن‪ ،‬إعتبارا أن السكنى هي ذات أولوية و أهمية على أي‬
‫نشاط آخر‪ ،‬بما في ذلك التجارة أو الصناعة أو الحرفة ألنها السبيل الوحيد في استقرار‬
‫األشخاص داخل مجتمع ما‪ .‬لذا تقتضي مبادئ العدل و اإلنصاف ضرورة تقديم إحتياج المالك‬
‫المكري للسكنى في محله الذي كان قد أكراه للغير فهو أولى بالحماية من الغير على األقل‬
‫بسبب إحتياج هذا األخير‪ ،‬و من خالل تخويله الحق في رفض تجديد عقد الكراء إذا احتاج‬
‫للسكنى في العقار‪ ،‬أكثر من ذلك فإن األمر لم يتوقف على احتياج المكري الشخصي للعقار بل‬
‫إن هذه اإلمكانية مخولة له حتى عندما يكون أحد أقاربه ( المالك) في مرتبة واحدة مع‬
‫احتياج المالك نفسه‪.‬‬
‫فعلى غرار ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬فإن القانون رقم ‪ 61.94‬أكد هو اآلخر على أنه في‬
‫حالة لجوء المكري لطلب اإلفراغ بسبب اإلحتياج‪ ،‬فإن المكتري ال يستحق إال تعويضا جزئيا‪،‬‬
‫متى توفرت الشروط القانونية‪ ،‬المنصوص عليها في المادة ‪ 91‬من القانون الجديد‪ ،‬والتي جاء‬
‫فيها ما يلي‪:‬‬
‫‪61‬ـ عبد العزيز توفيق ‪ ،‬عقد الكراء في التشريع و القضاء‪ ،‬دراسة تأصيلية ‪ ،‬المكتبة القانونية ‪ ، 1‬طبعة ثانية ‪ ، 9114‬ص‪707 :‬‬
‫‪38‬‬
‫يجوز للمالك المطالبة أو الحرفي ليسكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد أصوله أو فروعه‬
‫المباشرين من الدرجة األولى أو المستفدين من الوصية الواجبة‪ ،‬إن وجدوا‪ ،‬طبقا لمقتضيات‬
‫المادة ‪ 141‬و ما يليها من القانون رقم ‪ 20.01‬بمثابة مدونة األسرة الصادرة بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 9.06.77‬بتاريخ ‪ 97‬من ذي الحجة ‪ ( 9676‬بتاريخ فاتح ربيع اآلخير ‪9671‬‬
‫(‪ 91‬يونيو ‪ ، ) 7007‬شريطة إثبات أن الشخص المطلوب اإلفراغ لفائدته ال يتوفر على سكن‬
‫في ملكه أو يستحق المكتري تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات حسب آخر سومة كرائية‬
‫للمحل الملحق‪.62‬‬
‫إذا كان المكتري يؤدي سومة كرئية إجمالية تشمل المحل المستعمل للتجارة و محل‬
‫السكنى الملحق به‪ ،‬يتم تحديد السومة الكرئية للمحل الملحق باتفاق الطرفين أو باللجوء إلى‬
‫المحكمة‪.‬‬
‫فأول مالحظة يمكن إبداؤها بهذا الخصوص هو أن المشرع و من خالل القانون ‪61.94‬‬
‫كان أكثر وضوحا وذلك عندما نص على أن المقصود باالسترجاعلالحتياج هو السكن الملحق‬
‫بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬وأحسنا فعال ألنه بذلك أزال الغموض الذي كان‬
‫عالقا بظهير ‪ 9188‬الذي وإن نص على موجب اإلفراغ لإلحتياج لكنه لم يبين صراحة ما‬
‫المقصود باإلسترداد هل المحل ككل أم المحل الملحق به‪.‬‬
‫و إذا كان المشرع المغربي خول للمكتري مجرد تعويض جزئي‪ ،‬كما يتضح من الفقرة‬
‫السالفة الذكر‪ ،‬فإنه قرر للمكتري في المقابل مجموعة من الضمانات من أجل حمايته من‬
‫تعسف المكرين‪ ،‬يمكن تلخيصها في جانبين األول‪ ،‬من خالل إجباره للشخص المطلوب‬
‫اإلفراغ لفائدته أن يعتمر المحل شخصيا داخل أجل معين حدده في ستة أشهر على أكثر تقدير‬
‫و لمدة أبرز حدها األدنى في ثالث سنوات‪ ،‬وذلك تحت طائلة الحكم عليه بتعويض ال تقل‬
‫‪62‬ـ محمد محروك‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪101:‬‬
‫‪39‬‬
‫قيمته عما يوازي كراء سنة ونصف‪،63‬وهذا ما يتضح لنا من قراءة مقتضيات الفقرة األخيرة‬
‫من المادة ‪ 91‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬التي جاء فيها ما يلي ‪ " :‬يتعين على الشخص المطلوب‬
‫اإلفراغ لفائدته أن يعتمر المحل شخصيا داخل أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من‬
‫طرف المكتري ولمدة ال تقل عن ثالث‪ ،‬ما لم يكن هناك عذر مقبول‪ ،‬و إال حق للمكتري‬
‫المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء ثمانية عشر شهرا حسب قيمة آخر وجيبة‬
‫كرائية"‪.‬‬
‫أما الجانب الثاني‪ ،‬فيتمثل في منع المشرع المغربي المالك من المطالبة بإفراغ الجزء‬
‫المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي في مجموعة من الحاالت‪،‬‬
‫تتمثل في ثالث‪ ،‬حسب مقتضيات المادة ‪ 70‬من القانون الجديد رقم ‪ ،61.94‬وهي‪:‬‬
‫ـ إذا كان من شأن استرجاع المحل أن يحدث مساسا خطيرا باستغالل األصل التجاري‪.‬‬
‫ـ إذا تعلق األمر بمحلقات المؤسسات السياحية و أشكال اإليواء السياحي األخرى‪ ،‬و‬
‫المصحات و المؤسسات المماثلة لها‪ ،‬و مؤسسات التعليم الخصوصي‪.‬‬
‫ـ إذا كان المكتري يستعمل جزءا من محل الكراء للسكن ال يمكن الفصل بينه وبين الجزء‬
‫المستعمل كمحل تجاري أو صناعي أو حرفي‪ ،‬فإنه في هذه الحالة ال يمكن إفراغه من الجزء‬
‫المستعمل للسكن‪ ،‬دون إفراغه من الجزء المستعمل للتجارة‪ ،‬وذلك وفق مقتضيات هذا‬
‫القانون‪.64‬‬
‫الفقرة الثنلثة‪ :‬عونصر األصل التجنري القنبلة للتعويض‬
‫إن المشرع المغربي في إطار ظهير ‪ 9188‬لم يحدد عناصر األصل التجاري التي‬
‫يشملها التعويض‪ ،‬ولتحديد هذه العناصر ينبغي معرفة أن إفراغ المكتري من المحل الذي‬
‫‪63‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪771 :‬‬

‫‪64‬ـ أنظر المادة ‪ 70‬من القانون ‪ 61.94‬المتعلق بالكراء التجاري‬
‫‪40‬‬
‫يمارس فيه نشاطه التجاري ال يعني انقضاء األصل التجاري بكافة عناصره المادية و المعنوية‬
‫وال وضع حد لنشاطه التجاري كليا‪.‬‬
‫فالعملية تعني فقط أن التاجر قد أجبر على نقل نشاطه التجاري إلى جهة أخرى‪ ،‬ولهذا فإن‬
‫ما يجب اعتباره في تحديد الضرر هو تلك العناصر التي تتأثر قيمتها كليا أو جزئيا بنقل نشاط‬
‫التاجر إلى مكان آخر‪ .65‬والمرسوم الفرنسي ‪ 9181‬عدد العناصر التي يجب تعويضها و‬
‫أضاف القضاء الفرنسي حماية منه للمكتري المفرغ عناصر أخرى تدخل في حساب التعويض‬
‫كعنصر الحق في الكراء و نفقات النقل و نفقات إعادة اإلستقرار في المحل الجديد و كذا‬
‫التعويض على الكساد الوقتي خالل فترة اإلنتقال‪ ،66‬أما القانون ‪ 61.94‬في مادته السابعة فقد‬
‫نص عن بعض العناصر المتمثلة في التحسينات و إصالحات و مافقده من عناصر األصل‬
‫التجاري دون أن يحدد بالتدقيق أي نوع من العناصر هذه هل هي مادية أو معنوية‪ ،‬باإلضافة‬
‫الى مصاريف اإلنتقال من المحل‪ ،‬و تعميما للفائدة نرى من المفيد اإلشارة ولو بإيجاز لكيفية‬
‫تعويض هذه العناصر‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التعويض عن الحق في الكراء‬
‫أجمع القضاء بفرنسا على أن التعويض لجبر الضرر‪ ،‬يجب أن يتضمن من بين عناصره‬
‫فقدان الحق في الكراء مع التأكد هل هذا الحق كان يخول للتاجر ممارسة كافة األنشطة أم هو‬
‫قاصر على نوع واحد دون سواه بمعنى هل األصل التجاري معد إلستغالل تجاري عام ‪tout‬‬
‫‪ commerce‬أو نشاط تجاري محدد على سبيل الحصر في العقد‪.67‬‬
‫‪65‬ـ أحمد عاصم " الحماية القانونية للكراء التجاري"دراسة نظرية تطبيقية للنصوص على ضوء قرارات المجلس األعلى ‪ ،‬دار النشر المغربية‪ ،‬الطبعة‬
‫الثالثة ‪ ، 9122‬ص‪ 909 :‬ـ ‪907‬‬
‫‪66‬ـ نجاة الكص‪ ،‬م س ‪ :‬ص ‪119:‬‬
‫‪67‬‬
‫أوردته نجاة الكص ‪ :‬م س ‪ ،‬ص‪J.C.P.1968 – 11 – 1504, 2 esp. Note Baccara. 110 :‬ـ‬
‫‪41‬‬
‫وتخول محكمة النقض الفرنسية لقضاة الموضوع سلطة تقدير قيمة الحق في الكراء ألنه‬
‫يمثل القيمة التجارية لألصل التجاري‪ ،‬خاصة أهمية موقعه و السمعة التجارية المرتبطة به و‬
‫مالها من تأثير على ازدهاره و قوة نموه‪..‬‬
‫وقضت هذه المحكمة أنه إذا وردت في عقد الكراء التجاري شروط تقيد من حق التخلي‬
‫عن الكراء فإن قيمة الحق في الكراء تؤثر سلبا على قيمة التعويض المستحق لألصل‬
‫التجاري‪.68‬‬
‫و للقضاء سلطة واسعة في تقدير قيمة الحق في الكراء مع اعتبار موقع المحل و إمكانية‬
‫نموه و تطوره في المستقبل‪.‬‬
‫و قضت نفس المحكمة بأنه يجب األخذ بعين اإلعتبار أثناء تحديد قيمة الحق في الكراء‬
‫األنشطة التي لم ينص عليها العقد و لكن قبلها المكري صراحة‪.69‬‬
‫وإذا كانت األنشطة التي يمارسها المكتري متداخلة و مترابطة و موزعة على عدة محالت‬
‫وتم إفراغه من أحد هذه المحالت فالتعويض يجب أن يأخذ بعين اإلعتبار نقل كافة األنشطة‬
‫إلى باقي المحالت متداخلة و مترابطة و موزعة على عدة محالت و تم إفراغه من أحد هذه‬
‫المحالت فالتعويض يجب أن يأخذ بعين اإلعتبار نقل كافة األنشطة إلى باقي المحالت‪.‬‬
‫و في حالة عدم توفر هذه العوامل‪ ،‬فإن الخبراء يستطيعون تقدير قيمة األصل التجاري‬
‫لتحديد قيمة كل عنصر من عناصره المعنوية على حدة‪.‬‬
‫وفي إطار أهمية التعويض في الحق في الكراء ذهب بعض الفقه المغربي إلى أنه من بين‬
‫عناصر األصل التجاري بوجود الحق في الكراء في محل معين يكتسب فيه شهرة تجارية‬
‫ينجدب إليها الزبناء المرتبطون بشخص التاجر و بموقع األصل التجاري‪.‬‬
‫‪68‬‬
‫أوردته نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪- Cass.civ 27 avril 1979 D 1979 IR 452. 119 :‬‬
‫‪69‬‬
‫أوردته نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪- Cass.civ 16 février 1982 JCP 1982 IV 157119 :‬‬
‫‪42‬‬
‫وبالتالي فإن الحق في الكراء و اإلتصال بالزبناء و السمعة التجارية هي التي تتأثر بعملية‬
‫نقل نشاط التاجر إلى جهة أخرى و هي التي يجب اعتمادها باألساس في تحديد التعويض‬
‫الكامل المنصوص عليه في الفصل العاشر من ظهير ‪ 76‬ماي ‪.709188‬‬
‫أما بقية العناصر األخرى فيمكن نقلها و إدماجها من جديد في النشاط التجاري دون أن‬
‫تتأثر قيمتها التجارية‪ .‬وهذا ما أشار إليه الفصل العاشر من الظهير إلى أن التعويض يقدر‬
‫بقيمة اإلسم التجاري و هذا تعبير غير سليم لسببين‪ :‬ألن اإلسم التجاري هو أحد العناصر‬
‫المعنوية ا لبسيطة لألصل التجاري وليس األصل التجاري برمته‪ ،‬و اإلسم التجاري ال يتأثر‬
‫بعملية اإلنتقال إلى جهة أخرى ألنه يمكن استعماله في مكان آخر‪.‬‬
‫فالمقصود إذا هو األصل التجاري في حدود العناصر التي تتأثر بعملية اإلفراغ و ما لحق‬
‫المكتري من خسارة حقيقية و ما فاته من كسب متى كانا ناتجين مباشرة عن عملية اإلفراغ‪،‬‬
‫ونقل النشاط التجاري إلى جهة أخرى‪.71‬‬
‫وقد تم التساؤل هل يدخل حق المفتاح في نفقات إعادة تجهيز المحل غير أن كال من‬
‫المشرعين المغربي و الفرنسي لم يتطرقا لهذه المسألة لكن الفقه و القضاء رفضا إدخاله ضمن‬
‫نفقات إعادة التجهيز أل ن حق المفتاح عبارة عن القيمة التجارية لمكان المحل الذي يثبت للتاجر‬
‫بمقتضى عقد كرائه‪.72‬‬
‫وذهب فقه آخر الى أنه ال يجب أن يشمل التعويض إال الضرر الذي تعرض له المكتري‬
‫لذلك فال يجب خلط قيمة الحق في الكراء بالقيمة التي تؤدي لشراء حق المفتاح أي "‬
‫الساروت » ‪ « pas de porte‬ويجب األخذ بعين اإلعتبار القيمة الواقعية و شروط اإلستعمال‬
‫الواردة في العقد‪.‬‬
‫‪70‬ـ نجاة الكص‪ ،‬م س ‪ .‬ص‪117‬‬

‫‪71‬ـ أحمد عاصم "الحماية القانونية للكراء التجاري"دراسة نظرية تطبيقية للنصوص على ضوء قرارات المجلس األعلى" م س‪ ،‬ص ‪ 909 :‬إلى ‪907‬‬
‫‪72‬ـ غيثة الناجحي‪ "،‬م س "‪ 7096‬ص‪91 :‬‬
‫‪43‬‬
‫وذهب بعض الفقه الفرنسي إلى أن حق المفتاح منفصل عن نفقات إعادة التجهيز التي هي‬
‫نفقات مادية ضرورية مقابل مايقوم به التاجر من مصروفات لنقل نشاطه‪ ،‬بينما حق المفتاح‬
‫يرجع إلى أهمية األصل التجاري والعناصر التي تؤثر على قيمته اإلقتصادية‪.‬‬
‫وبالتالي تندمج قيمة حق المفتاح في قيمة األصل التجاري كقيمة مالية‬

‫» ‪ "valeur patrimoniale‬وال تكون مستقلة عن قيمة العناصر األخرى التي يتم التعويض‬
‫عنها كالتعويض عن نفقات إعادة تجهيز المحل الجديد‪.73‬‬
‫ثنوين‪ :‬التعويض عن وفقنت الوقل‬
‫نص الفصل ‪ 2‬من المرسوم الفرنسي ‪ 9181‬على أنه يدخل في التعويض عن األصل‬
‫التجاري نفقات النقل ويلتزم المكري بأدائها عندما يرفض التجديد‪ ،‬و تتمثل في المصروفات‬
‫العادية التي يتكبدها المكتري التاجر لنقل العناصر المادية لمحله التجاري ‪les frais de‬‬
‫‪ déménagement‬بما فيها منقوالته الشخصية إذا كانت األماكن المستعملة لتجارته التي‬
‫رفض المكري تجديد كرائها تشمل أيضا سكنا ملحقا بها للتاجر‪.74‬‬
‫أما إذا ثبت أن تقدير التعويض‪ ،‬كان تقديرا شامال للقيمة التجارية لألصل التجاري بجميع‬
‫عناصره و مقوماته المعنوية والمادية بما فيها نفقات النقل و التجهيز فال تعويض عن هذه‬
‫األخيرة‪.‬‬
‫‪73‬‬
‫‪Blais H : Réflexions sur le pas de porte dix ans de conférences d’agrégation études de droit commercial ; offertes‬‬
‫أوردته نجاة الكص م س ‪ ،‬ص ‪a J, Hamel librairie Dalloz Paris 1961, P ; 339 et suiv 111 :‬‬
‫‪74‬ـ محكمة النقض الدائرة المدنية بتاريخ ‪ 1‬مايو ‪ 9142‬ـ مجلة الشركات ‪ 9141‬ـ موجز ـ ‪.99‬و انظر فيما يتعلق باإليجار التجاري المختلط ‪location‬‬
‫‪ mixte‬ـ محكمة السين بتاريخ ‪ 78‬مارس ‪ 9188‬ـ جازيت دي باليه ‪ 9188‬ـ ‪ 9‬ـ ‪.161‬أوردته نجاة الكص‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪111 :‬‬
‫‪44‬‬
‫ثنلثن‪ :‬التعويض عن وفقنت إعندة اإلستقرار في المحل الجديد‬
‫نص الفصل الثامن من مرسوم ‪ 9181‬الفرنسي أنه من عناصر التعويض عن عدم‬

‫التجديد‪ ،‬النفقات التي يتكبدها المكتري كإعادة اإلستقرار في مكان جديد خاصة تلك النفقات‬
‫التي يلزم بها القانون‪ ،‬كنفقات تحرير العقد و مصاريف تسجيل عقد شراء محل تجاري بنفس‬
‫القيمة و كذلك مصاريف اإلشهار و مصروفات تسجيل عقد شراء أصل تجاري و عموالت‬
‫الوكاالت العقارية نص الفصل الثامن من مرسوم ‪ 9181‬الفرنسي أنه من عناصر التعويض‬
‫عن عدم التجديد‪ ،‬النفقات التي يتكبدها المكتري كإعادة اإلستقرار في مكان جديد خاصة تلك‬
‫النفقات التي يلزم بها القانون‪ ،‬كنفقات تحرير العقد و مصاريف تسجيل عقد شراء محل تجاري‬
‫بنفس القيمة و كذلك مصاريف اإلشهار و مصروفات تسجيل عقد شراء أصل تجاري و‬
‫عموالت الوكاالت العق ارية إال إذا أثبت المكري أن نقل األصل التجاري لم يتطلب هذه‬
‫النفقات‪.75‬‬
‫رابعن‪ :‬التعويض عن الكسند الوقتي خالل فترة اإلوتقنل‬
‫لم ينص الفصل الثامن من مرسوم ‪ 9181‬عن التعويض عن الكساد الوقتي ولكن القضاء‬
‫الفرنسي حماية منه للتاجر يعوض عن الكساد الوقتي خالل فترة اإلنتقال وقد علل ذلك‬
‫بالضرر الذي يصيب التاجر‪ ،‬من جراء عدم االستغالل التجاري بنفس الوثيرة التي كان عليها‬
‫قبل االنتقال‪ ،‬وهو ما يطلق عليه عرفا القلق التجاري الناجم عن تغيير موقع المحل والذي‬
‫يستتبعه بالضرورة ضياع الزبناء‪.‬‬
‫وفي هذا اإلطار يحق لنا أن نتساءل هل يجوز أن يشمل التعويض عن عدم التجديد‪،‬‬
‫التعويضات التي يدفعها التاجر باعتباره رب عمل للعمال بسبب إنهاء عقود عملهم الناتج عن‬
‫عدم تجديد عقد كراء األماكن و األمالك محل العمل؟ إن ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬لم يتطرق لهذه‬
‫الحالة ولم نعثر على أي عمل قضائي يجيب على هذا التساؤل‪ ،‬غير أن القضاء الفرنسي سبق‬
‫‪75‬‬
‫أوردته نجاة الكص ‪ Limogo 10 novembre 1975 J .P .ZF , I . N 147 Ets‬ـ‬
‫‪45‬‬
‫أن قضى بجواز ذلك‪ ،‬واشترط أن يؤدي عدم التجديد إلى انقضاء األصل التجاري‪ ،‬أو يكون قد‬
‫تم نقله إلى أماكن بعيدة‪ ،‬ترتب عنها عدم استمرار عالقات العمل‪.76‬‬
‫ومن جهة أخرى انتقد بعض الباحثين المشرع الفرنسي الذي لم يعتد بتقدير التعويض‪ ،‬على‬
‫العنا صر الشخصية‪ ،‬وركز على القيمة التجارية لألصل التجاري‪ ،‬خاصة أن هذه القيمة هي‬
‫نتاج المجهودات الشخصية للتاجر ونشاطه و مواهبه وعمله الدؤوب‪ ،‬و من ثم فإن تعويضه‬
‫بمثابة تعويض عن حق يملكه أي ملكيته التجارية‪ ،‬التي لم يتمكن من االستمرار في استثمارها‬
‫بسبب المكري الذي ر فض تجديد العقد التجاري‪ ،‬و في هذا اإلطار يحق لنا أن نتساءل عن‬
‫وضعية المكتري خالل مسطرة التعويض‪.77‬‬
‫الفقرة الرابعة‪ :‬مدى إمكنوية ممنرسة حق التوبة‬
‫نصت الفقرة الثالثة من الفصل الثاني و الثالثون من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬على إمكانية‬
‫ممارسة المكري لحق التوبة‪ ،‬حيث جاء فيها‪ " :‬و يتسنى لرب الملك المحكوم عليه أن يتملص‬
‫من أداء التعويض بتحمله صوائر الدعوى و بموافقته على تجديد العقدة التي يسير فيها في‬
‫حالة وقوع خالف على الشروط المحددة طبقا لقواعد الفصل الثالثين و عليه أن يقوم بذلك‬
‫خالل أجل ثالثين يوما إما من الذي أصبح فيه الحكم نهائيا إذا كان األمر يتعلق بحكم صادر‬
‫من المحكمة اإلبتدائية و إما من اليوم الذي أخبر فيه بالقرار إذا كان األمر يتعلق بقرار محكمة‬
‫االستئناف وال يمكن لرب الملك اإلنتفاع بهذا الحق إال إذا كان المكتري ال زال في المكان ولم‬
‫يعمد إلى كراء أو اقتناء مكان غيره"‪.‬‬
‫وقد نظمت التشريعات المقارنة حق التوبة كالمرسوم الفرنسي الصادر سنة ‪ 9181‬في‬
‫الفصل ‪ ،17‬والقانون الجزائري في المادة ‪ 912‬و القانون التونسي في الفصل ‪.7810‬‬
‫‪76‬ـ عبد الرحيم أشعيبي ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪82 :‬‬

‫‪77‬ـ أحمد محمد محرز " م س ‪ ،‬ص ‪911:‬‬
‫‪78‬ـ نجاة الكص م س ‪ ،‬ص ‪609‬‬
‫‪46‬‬
‫بمعنى أن التوبة هي حق المكري في التراجع عن اإلنذار باإلفراغ أو عن رفض تجديد‬

‫العقد‪ ،79‬وغالبا ما يستعمل المكري هذا الحق للتملص من أداء التعويض الذي قد يفوق قدرته‬
‫المالية‪ .‬وقد عرفه بعض الفقه المغربي بأنه هو القبول من المالك بتجديد عقد الكراء ليتفادى‬
‫أداء تعويض مقابل اإلفراغ‪ ،‬أي أن الحالة الغالبة التي يلجأ فيها المكري لممارسة حق التوبة‪،‬‬
‫كما يتضح من هذا التعريف الفقهي نفسه ومن مقتضيات الفقرة الثانية أعاله‪ ،‬تبرز في الوضع‬
‫الذي يكون فيه التعويض المحكوم به مبالغ فيه‪.‬‬
‫نستشف من الفقرة السالفة الذكر‪ ،‬أن المشرع المغربي وضع العديد من الشروط من أجل‬
‫ممارسة المكري لحق التوبة‪ ،‬يمكن إجمالها فيما يلي‪:‬‬
‫ـ أن يمارس المكري حق التوبة خالل أجل ثالثين يوما الموالية لصيرورة الحكم اإلبتدائي‬
‫نهائيا أو من تاريخ إعالمه بقرار محكمة االستئناف‪.‬‬
‫ـ أن يكون المكتري الزال في المكان ولم يعمد بعد إلى كراء أو اقتناء مكان غيره‪.‬‬
‫و نرى بأن القانون الجديد رقم ‪ 61.94‬لم يتضمن مقتضيات مشابهة ولم ينص على حق‬
‫التوبة بشكل صريح ‪ ،‬لكنه أقر حكما ِيؤدي إلى نتيجة قريبة من ذلك‪ ،‬ونستشف ذلك من المادة‬
‫‪ 72‬التي جاء فيها بأنه إذا قضت الجهة القضائية المختصة بإفراغ المكتري مع التعويض‪،‬‬
‫يتعين على المكري إيداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل أجل ثالثة أشهر من التاريخ الذي‬
‫يصبح فيه الحكم قابال للتفيذ‪ ،‬و إال اعتبر متنازال عن التنفيذ‪ .‬ويتحمل حينئذ جميع المصاريف‬
‫القضائية المترتبة عن هذه المسطرة‪.‬‬
‫‪79‬ـ محمد بونبات‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬و مدونة قانون التجارة‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنية ‪ ،‬سلسلة آفاق القانون ‪ 7‬سنة ‪، 9111‬‬
‫ص ‪94 :‬‬
‫‪47‬‬
‫بمعنى‪ ،‬أن المكري يعتبر متنازال عن اإلفراغ متى قضت به المحكمة وحكمت عليه‬
‫بالتعويض‪ ،‬إذا لم يقوم بإداعه داخل األجل المحدد في المادة ‪ 72‬أعاله‪ ،‬و المتمثل في ثالثة‬
‫أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ .‬بل إن المشرع حمله جميع المصاريف‬
‫القضائية المترتبة عن سلوك هذه المسطرة‪.80‬‬
‫‪80‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪719 :‬‬
‫‪48‬‬
‫المبحث الثنوي‪ :‬حنالت عدم إستحنق المكتري التعويض بنلرغم من‬

‫إفراغه‬
‫أهم ما يمكن تسجيله بخصوص القانون الجديد ‪ ،61.94‬هو أن هذا األخير كرس بعض‬
‫القواعد التي استقر عليها اإلجتهاد القضائي و المتمثلة في إندثار األصل التجاري بسبب قوة‬
‫قاهرة أو حادث فجائي‪ ،‬حيث يصبح معه المالك غير ملزم بأداء أي تعويض‬
‫للمكتري‪،‬باإلضافة الى تلك الحاالت‪ ،‬نجد أن المادة ‪ 11‬تحدثت عن الشرط الفاسخ الذي يعتبر‬
‫هو اآلخر من بين الحاالت التي إذا ثبوت تواجده بعقد الكراء التجاري‪ ،‬وتم خرقه من طرف‬
‫المكتري فال يستحق أي تعويض والمادة ‪ 2‬من نفس القانون حددت لنا الحاالت التي يعفى فيها‬
‫من أداء التعويض لفائدة المكتري(المطلب األول)وأيضا حرص المشرع في القانون الجديد‬
‫على استبعاد أسس التعويض عن نزع الملكية و أحالها على القانون ‪ 2.29‬المتعلق بنزع‬
‫الملكية ألجل المنفعة العامة‪( ،‬المطلب الثنوي)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬صور إعفنء المكري من أداء التعويض‬
‫يمكن للمكري في إطار القانون الجديد ‪ ،61.94‬أن يرفض تجديد العقد و يطالب باإلفراغ‬
‫ألي سبب كان ‪ ،‬ويمكنه أن يطالب بعدم تجديد العقد حتى ولو انعدم السبب الذي يدعوه إلى‬
‫ذلك‪ ،‬غير أن األمر يختلف بخصوص التعويض الواجب الحكم به لصالح المكتري‪ ،‬حسب ما‬
‫إذا كان السبب جديا أو واهيا أو منعدما‪ ،81‬وقد حدد المشرع في إطار المادة ‪ 2‬الحاالت التي‬
‫ال يستحق فيها المكتري أي تعويض (الفقرة األولى)‪،‬و قد ينتهي عقد الكراء التجاري قبل‬
‫نهايته وبدون تعويض عن طريق فسخه إذا تحققت شروط فسخ عقد الكراء الواردة في الفصل‬
‫‪ 81‬ـ ما يؤكد أن المكتري يمكن أن يعتمد على أي سبب لإلفراغ‪ ،‬القرار الصادر عن محكمة اإلستئناف بفاس بتاريخ ‪ 7‬دجنبر ‪ ،9129‬منشور بمجلة‬
‫القضاة العددان ‪ 7‬و ‪ 1‬صفحة‪ ،117:‬وينص على مايلي‪ " :‬إن عدم ثبوت السبب على فرض صحة اإلدعاء ال يستوجب إلغاء اإلنذار و إنما يجعل مالك‬
‫األصل التجاري محقا في التعويض في نطاق الفصل ‪ 90‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪"...9188‬‬
‫‪49‬‬
‫‪ 417‬من ق‪ .‬ل‪.‬ع‪ ،‬أو تحققت الشروط الفاسخة المنصوص عليها في المادة ‪ (،11‬الفقرة‬
‫الثنوية)‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الحنالت الموصوص عليهن في المندة ‪8‬‬
‫خالفا للفصل ‪ 99‬من ظهير ‪ 9188‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬والتي كانت مقتضبة جدا‬
‫لحد الغموض حيث رخصت للمكري اإلفراغ إذا أتى بحجة تشهد ضد المكتري المطالب‬
‫باإلفراغ بأن هناك سببا خطيرا و مشروعا‪ ،‬أو إن أثبت وجوب هدم الملك كال أو بعضا ألن‬
‫السلطة اإلدارية أعلنت أنه و خيم و مخالف للمبادئ الصحية أو أثبت أن في شغل الملك خطرا‬
‫بسبب انعدام األمن فيه‪ ،‬فإن المشرع المغربي قد تدارك هذا القصور في المادة ‪ 2‬من القانون‬
‫الجديد‪ ،‬حيث عالج بدقة األسباب المؤدية لإلفراغ بدون تعويض‪ ،‬وحددها في سبع حاالت‪:‬‬
‫ا لمكتري عن أداء الوجيبة الكرائية‪ ،‬ما لم يتم أداء الوجيبة المستحقة خالل‬ ‫‪82‬‬
‫أوال‪ :‬تماطل‬
‫أجل تحدده المحكمة عند اإلقتضاء على أن ال يتجاوز ثالثة أشهر‪.‬‬
‫يمكن القول على أن من أهم آثار العالقة الكرائية هي التزام المكتري بأداء الوجيبة الكرائية‬
‫في األجل المتفق عليه في العقد‪ ،‬فأداء مقابل الكراء من أهم اإللتزامات الملقاة على عاتق‬
‫المكتري اتجاه المكري‪ ،‬بحيث يتوجب عليه أداؤه في الزمان و المكان المحددين قانونا أو اتفاقا‬
‫أو عرفا وأي إخالل بهذا اإللتزام إال و يعوض امتناع المكتري عن الوفاء بالوجيبة الكرائية‬
‫فإن ذلك قد يعتبر اإلجراءات المسطرية الالزمة لبلوغ هذه التيجة‪ ،‬و من القواعد الثابتة في‬
‫ميدان قانون األكرية العقارية أن المكري هو الذي يسعى إلى قبض الكراء في المحل الذي‬
‫يوجد فيه العقار لقاعدة أن الكراء مطلوب ال محمول‪.83‬و جعل المشرع المغربي عدم أداء‬
‫الوجيبة الكرائية أو ما يعرف بتماطل المكتري سببا من أسباب اإلفراغ التي ال تخول‬
‫لصاحبها حق المطالبة بالتعويض‪ ،‬غير أن هذا الجزاء في حد ذاته لم يحقق الغاية التي هدف‬
‫‪82‬ـ التماطل في الحقيقة هو امتناع تعسفا عن أداء ما هو بذمته بعد تكليفه بصفة قانونية باألداء دون جدوى‪ (.‬عبد الرحمان الشرقاوي ‪ ،‬م س ‪،‬‬
‫ص‪)928:‬‬
‫‪83‬ـ محمد محروك ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪727 :‬‬
‫‪50‬‬
‫القانون إلى تحقيقها‪ ،‬و هي إقرار نوع من التوازن بين مصلحة المكري و المكتري‪ ،‬األمر‬
‫الذي دفع المشرع المغربي إلى التدخل بهدف وضع مسطرة خاصة تسمح بتسريع وثيرة‬
‫استيفاء الوجيبة الكرائية‪.84‬‬
‫و إذا كان ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬في فصله الحادي عشر‪ ،‬قد أكد بأنه يحق للمكري أن‬
‫يرفض تجديد العقدة دون إلزامه بأداء أي تعويض‪ ،‬إذا أتى بحجة تشهد ضد المكتري المطالب‬
‫باإلفراغ بأن هناك سببا خطيرا و مشروعا‪ ،‬فإن القضاء المغربي قد اعتبر بأن إخالل المكتري‬
‫بأداء األجرة يدخل في مفهوم السبب الخطير و المشروع‪ ،‬ففي قرار لمحكمة النقض المغربية‬
‫بتاريخ ‪ 72‬ماي ‪ ،9112‬ذهبت إلى أن " ثبوت التماطل يشكل خطأ جسيما يعطي الحق للمكري‬
‫في فسخ عقد كراء المحل التجاري دون إلزامه بأي تعويض‪ .‬ومن ذلك أيضا‪ ،‬القرار الصادر‬
‫عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 77‬يناير ‪ ،7001‬والذي جاء فيه‪ ":‬إن ما اعتمده القرار المطعون‬
‫فيه من أداء الطاعن لواجبات الكراء خارج األجل الممنوح له في اإلنذار يشكل إخالال خطيرا‬
‫بالتزام المكتري باألداء يبرر حرمانه من التعويض عن رفض المكري تجديد عقد الكراء يكون‬
‫مطابقا لما قرره الفصل ‪ 99‬من ظهير ‪.85"9188‬‬
‫ثنوين‪ :‬إحداث المكتري لتغيير بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر البناية و يؤثر على‬
‫سالمة البناء أو مردودية المحل ما عدا إذا قام المكتري بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل‬
‫التغيير داخل األجل الممنوح له في اإلنذار‪،‬أو عند اإلقتضاء داخل أجل تحده المحكمة على أن‬
‫ال يتجاوز ثالثة أشهر‪ ،‬وجاء في توضيح لهذا اإلستثناء من طرف المشرع بأن الهدف هو‬
‫تجنب استغالل المكري لخطأ ارتكبه المكتري بإحداث تغيير دون موافقته يؤدي إلى ضياع‬
‫حقه في الحصول على التعويض‪.86‬‬
‫‪84‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪924‬‬

‫‪85‬ـ عبد العزيز توفيق‪ :‬قضاء المجلس األعلى في الكراء التجاري‪ ،‬م س ‪ 7008 ،‬ص‪22:‬‬
‫‪86‬ـ لويء بن عجيبة‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪81:‬‬
‫‪51‬‬
‫وقد كان القضاء المغربي يعتبر قيام المكتري بأي تغيير مادي في محل الكراء أو تغيير في‬
‫وجه استعماله يعتبر سببا خطيرا و مشروعا‪ ،‬بما يعطي للمكري الحق في رفض تجديد العقدة‬
‫ويحرم المكتري من المطالبة بأي تعويض‪ ،‬تطبيقا لمقتضيات الفصل ‪ 99‬من ظهير ‪ 76‬ماي‬
‫‪.9188‬‬
‫ففي قرار لمحكمة النقض بتاريخ ‪ 1‬مارس ‪ ،9127‬ذهبت فيه إلى أن " استعمال محل‬
‫تجاري في غير ما أعد له و تفويته للغير على األساس المذكور يعتبر إخالال بشروط العقد‬
‫المحدد بصفة صريحة لإلستعمال المعد له و يبرر الحكم بفسخ العقد"‪ .87‬كما ذهبت في قرار‬
‫آخربتاريخ ‪ 72‬فبراير ‪ 9124‬إلى أن " قيام المكتري بأشغال البناء الضخمة بدون إذن و‬
‫تغييره لوجه استعماله المحل يشكل سببا خطيرا و مشروعا يعفي المكري من أداء التعويض‬
‫عن اإلفراغ"‪.88‬‬
‫من ذلك أيضا‪ ،‬قضت به محكمة النقض في قرار لها بتاريخ ‪ 10‬أكتوبر ‪ ،9121‬حينما‬
‫ذهبت إلى أن" المحكمة تكون على صواب حين أيدت األمر اإلبتدائي القاضي بإفراغ المكتري‬
‫من المتجر الذي كان يشغله على وجه الكراء بناء على ما ثبت لديها من حالة اإلستعجال‬
‫المتمثلة في الخطر الداهم الناجم عن إنهيار البناية المرتقب بسبب تالشي بنائها دون المساس‬
‫بما قد تكون للمكتري من حقوق يضمنها له ظهير ‪ 76‬ماي ‪.899188‬‬
‫ثنلثن‪:‬استعما ل المكتري في ما أعد له بدون موافقة المالك بشكل يضر بالبناية و يؤثر على‬
‫سالمة البناء أو مردودية المحل‪.90‬‬
‫أعتقد أن في حالة تم استعمال البناية في غير ما أعد اليه كتغير النشاط التجاري مثال بشكل‬
‫ال يضر بسالمة أو مردودية المحل و بدون موافقة المالك‪ ،‬ال يجب إعطاء أهمية كبيرة لهذا‬
‫‪87‬ـ قرار منشور‪ ،‬بمجلة القضاء والقانون‪،‬العدد ‪،970‬ص‪841:‬‬

‫‪88‬ـقرار منشور بمجلة القضاء و القانون ‪ ،‬العدد ‪ ،72‬ص‪22:‬‬
‫‪89‬ـ قرار منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى ‪ ،‬العدد ‪ ،66‬ص‪87:‬‬
‫‪ 90‬ـ ما عدا إذا قام المكتري بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل األجل الممنوح له في اإلنذار أو عند اإلقتضاء داخل أجل تحدده المحكمة على أن ال‬
‫يتجاوز ثالثة أشهر‪ (.‬الفقرة ‪ 1‬من المادة ‪) 2‬‬
‫‪52‬‬
‫الشرط ألنه ال يشكل سببا خطيرا و مشروعا إال في بعض الحاالت الخاصة‪ ،‬فلوا أن المالك‬
‫اشترط مثال أن يستعمل محله لبيع المواد الغذائية و عمد المكتري بعد عرفت تجارته كسادا‪،‬‬
‫إلى بيع المالبس‪ ،‬أو أنه اكترى المحل للحالقة ثم حوله إلى بيع مواد التجميل أو غيرها فإن‬
‫المكري ال يلحقه أي ضرر من ذلك ‪ ،‬وحسب مقتضيات الفصل ‪ 999‬من ق ل ع‪ ،‬تسمح‬
‫باستبعاد الشرط المضمن بالعقد‪ ،‬فقد نص الفصل المذكور على مايلي ‪ " :‬يبطل و يعتبر كأن‬
‫لم يكن الشرط الذي تنعدم فيه كل فائدة ذات بال‪ ،‬سواء بالنسبة لمن و ضعه أو إلى شخص آخر‬
‫غيره أو بالنسبة إلى مادة اإللتزام"‪.‬‬
‫إن حماية المكتري تكمن في ضمان استقراره ال في منحه التعويض و إنه لمن قبيل‬
‫اإلضرار به أن يكون سبب اإلنذار باإلفراغ لكون البناء يشكل خطرا بسبب انعدام األمن فيه أو‬
‫كونه وخيم و مخالف للمبادئ الصحية‪ ،‬ويثبت عدم صحة هذا اإلدعاء‪ ،‬و يحكم باإلفراغ‪.‬‬
‫رابعن‪ :‬إذا كان المحل آيال للسقوط‪ ،91‬ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام‬
‫بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك‪.‬‬
‫في هذه الحالة يفرغ المكتري و ال يستحق أي تعويض ‪ ،‬أما إذا أثبتت الخبرة عدم صحة‬
‫السبب‪ ،‬و اقتنعت المحكمة من عدم صحته‪ ،‬و أثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام‬
‫بأعمال الصيانة الملزم بها إتفاقا وقانونا برغم من إنذاره ‪ ،‬فإنه ال يمكن افراغ المكتري‪.‬‬
‫‪92‬‬
‫خنمسن‪ :‬اندثار المحل التجاري بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي‬
‫‪91‬ـ خصص القانون رقم ‪ ، 61.94‬المادة ‪ 91‬للمحالت اآليلة للسقوط ‪،‬حيث جاء فيها مايلي‪ :‬مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط و‬
‫تنظيم عمليات التجديد الحضري‪ ،‬يحق للمكري المطالبة باإلفراغ إذا كان المحل آيال للسقوط‪.‬‬
‫ال يكون المكتري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض وفق الفقرات أدناه إال إذا تم بناء المحل أو إصالحه داخل أجل ثالث سنوات‬
‫الموالية لتاريخ اإلفراغ‪.‬‬
‫يكون المكتري محقا في الرجوع إلى المحل إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء سريا ن دعوى اإلفراغ‪ ،‬وإذا لم يعرب عن رغبته‪ ،‬فإن المكري‬
‫يكون ملزما‪ ،‬تحت طائلة التعويض عن فقدان األصل التجاري‪ ،‬بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء و مطالبته باإلعراب عن نيته في استعمال‬
‫حق الرجوع داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا اإلخبار‪.‬‬
‫يسقط حق المكتري في الرجوع أو المطالبة بالتعويض إذا انصرم األجل المشار إليه أعاله دون التعبير عن نيته في استعمال حقه المذكور‪.‬‬
‫يختص رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪ ،‬بصرف النظر عن المقتضيات المخالفة‪ ،‬بالبت في دعوى اإلفراغ‪ ،‬وبتحديد تعويض احتياطي‬
‫كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 2‬أعاله‪ ،‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫‪92‬ـ عرف المشرع المغربي في الفصل ‪ 741‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬القوة القاهرة كمايلي‪ ":‬هي كل أمر ال يستطيع اإلنسان أن يتوقعه كالظواهر الطبيعية (‬
‫الفيضانات و الجفاف و العواصف و الحرائق والجراد) و غارات العدو و فعل السلطة‪ ،‬ويكون من شأنه أن يجعل تنفيذ اإللتزام مستحيال‪ .‬وال يعتبر من‬
‫‪53‬‬
‫تعتبر هذه الحالة مجرد تطبيق للقواعد العامة الواردة في النظرية العامة لقانون اإللتزامات‬
‫والعقود المغربي‪ ،‬حيث تعفي القوة القاهرة هي األخرى المكري من أداء التعويض للمكتري‪.‬‬
‫وهذا ما أكده عليه القضاء المغربي في ظل القانون المنسوخ‪ ،‬ففي قرار لمحكمة النقض بتاريخ‬
‫‪ 98‬يونيو ‪ ،9144‬ذهبت هذه األخيرة إلى أنه ‪ " :‬بما أن الحريق الذي أتلف الحانوت المكراة‬
‫وقع أثناء استمرار عقد الكراء وهو الذي تسبب في فسخه‪ ،‬فإن رب الملك غير مدين‬
‫بالتعويض طبقا للفصل ‪ 481‬من ظهير اإللتزمات و العقود‪.93"...‬‬
‫سندسن‪ :‬إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خالفا لعقد الكراء‬
‫تعتبر تولية ا لكراء بمثابة العقد الذي بموجبه يعمد المكتري األصلي على إكراء ما اكتراه‬
‫من المكتري إلى طرف ثالث يسمى المكتري الفرعي مقابل كراء معين‪ ،‬وتمكن التولية من‬
‫إبرام عقد كراء فرعي أو من الباطن يربط المكتري الفرعي و المكتري األصلي من جهة‪،‬‬
‫وعقد الكراء األصلي الرابط بين هذا األخير والمكري‪.94‬و إذا كانت المادة ‪ 76‬من القانون‪،‬‬
‫نصت على أنه يجوز للمكتري أن ي ِ ِِؤجر للغير المحل المكترى كال أو بعضا‪ ،‬فإنه و إذا كان‬
‫العقد ينص خالف ذلك‪ ،‬فإن المكري يكون محقا في طلب إفراغ المكتري مع إعفائه من دفع‬
‫التعويض لهذا األخير وذلك تطبيقا لهذا الشرط أعاله‪ ،‬وهذا ما كانت قد قررته محكمة النقض‪،‬‬
‫حين اعتبرت بأنه " لكن حيث إن محكمة اإلستئناف التي ثبت لها من خالل و ثائق الملف أن‬
‫الطالب يكتري من المطلوبين خمس محالت بمشاهرة قدرها ‪ 280‬درهم‪ .‬وإن اإلنذار المبعوث‬
‫له من طرفهم بني على سبب تولية بعض المحالت المكراة له للغير‪ .‬و من خالل محضر‬
‫اإلستجواب ملف عقود مختلفة عدد ‪ 09/7116‬المؤرخ ب ‪ 09/1/70‬و الذي أفاد فيه السيد‬
‫قبيل القوة القاهرة األمر الذي كان من الممكن دفعه‪ ،‬ما لم يقدم المدين الدليل على أنه بذل كل عناية لدرئه عن نفسه‪ .‬وكذلك ال يعتبر من قبل القوة‬
‫القاهرة السبب الذي ينتج عن خطأ سابق للمدين "‪ .‬للمزيد من اإلطالع راجع‪ :‬محمد الكشبور‪ " :‬نظام التعاقد و نظريتا القوة القاهرة و الظروف‬
‫الطارئة"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى‪.9116،‬‬
‫‪93‬ـ قرارمنشور بمجلة قضاء المجلس األعلى‪ .‬العدد ‪ ،79‬ص‪2:‬‬
‫‪94‬ـ عمر أزوكار‪،‬اإلنذار باإلفراغ في ضوء ظهير الكراء التجاري و آخر المواقف القضائية‪ ،‬الطبعةاألولى‪ 7098 ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬ص‪716:‬‬
‫‪54‬‬
‫عبد القادر فياللي أنه يقيم بالمحل موضوع النزاع قرب السطح قبالة الدرج على وجه‬
‫الكراء منذ شهرين من المكري عبد الصمد اإلدريسي (الطالب) بسومة كرائية قدرها ‪600‬‬
‫درهم تؤدي بانتظام أنه يزاول بالمحل صنع المصابيح النحاسية و من خالل جلسة البحث‬
‫المأمور بها التي أفادت عدم موافقة رب الملك على التولية و باعتبار أن لمحضر المعاينة‬
‫حجية يعمل بها ما لم يطعن فيه بالزور و مقتضيات الفصل ‪ 77‬من ظهير ‪ 88/7/76‬التي‬
‫تمنع تولية كل أوبعض من األماكن المكراة ماعدا إذا اشتمل العقد على شرط يخالف ما ذكر أو‬
‫وافق رب الملك على التولية‪ .‬فإن المحكمة استخلصت من ذلك أن عقد الكراء يتعلق بعدة‬
‫محالت وأن المكتري قام فعال بتولية بعض المحالت المكراة للغير بدون موافقة المكرين‪ ،‬و‬
‫بالتالي فإن التولية ثابتة في النازلة بغض المظر عن المحالت التي يقيم بها السيد مبتهج ادريس‬
‫كشريك للطالب في إطار عقد شركة المبرم بينهما‪ .‬فقضت بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به‬
‫من إفراغ الطالب من المحالت المكراة لثبوت التولية‪ ،‬مما تكون معه قد ركزت قرارها على‬
‫أساس قانوني‪ .‬و بما جاء في تعليلها و تعليل الحكم المؤيد في هذا الخصوص يعتبر كافيا مما‬
‫تكون معه أسباب النقض على غير أساس‪.95‬‬
‫سنبعن ‪ :‬إذا فقد األصل التجاري عنصر الزبناء و السمعة التجارية بإغالق المحل لمدة‬
‫سنتين على األقل‪.‬‬
‫ويط رح في هذا الصدد‪ ،‬تساؤل حول ما إذا كانت الفقرة األخيرة من المادة ‪ ،2‬و المتعلقة‬
‫بفقدان األصل التجاري لعنصري الزبناء و السمعة التجارية بإغالق المحل لمدة سنتين على‬
‫األقل‪ ،‬وتطبق أيضا في الحالة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ‪ ،6‬و المرتبطة‬
‫بتقديم مبلغ مالي مقابل الحق في الكراء‪ ،‬حيث يعفى المكتري فيها من شرط المدة‪.‬‬
‫‪95‬ـ قرار محكمة النقض عدد‪ 712:‬المؤرخ في ‪ 7004/1/9:‬ملف تجاري عدد‪ 111/1/7/7008:‬منشور بمؤلف عبد الرحمان الشرقاوي ‪ ،‬قانون العقود‬
‫الخاصة ‪ ،‬م س ‪ :‬ص‪716 :‬‬
‫‪55‬‬
‫ويمكن القول أن مقابل المبلغ المالي المدفوع في إطار المادة ‪ 6‬إنما هو إعفاء المكتري من‬
‫أحد الشروط الالزمة إلكتساب الحق في الكراء‪ ،‬وهو شرط المدة المحددة في سنتين‪ ،‬وال يتعلق‬
‫األمر بتملك األصل التجاري الذي بإغالقه لمدة سنتين يفقد عنصري الزبناء و السمعة‬
‫التجارية‪.96‬‬
‫إن قانون ‪ 61.94‬جاء أساسا لضمان استقرار المكتري و هذا ما يتأكد من قراءة األسباب‬
‫التي تضمنها القانون و لهذا فإن بقاء المكتري صاحب الملكية التجارية يجعله أولى من إفراغه‬
‫مع منحه التعويض ولو كان كامال‪.‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬الشرط الفنسخ‬
‫نظمت أحكام فسخ عقد الكراء بشكل عام في قانون اإللتزامات والعقود خاصة الفصل ‪417‬‬
‫من ق‪.‬ل ‪.‬ع الذي نص على أن‪:‬‬
‫"للمكري فسخ عقد الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى األمر‬
‫ـ إذا استعمل المكتري الشيء المكترى في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى‬
‫اإلتفاق‪.‬‬
‫ـ إذا أهمل الشيء المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا‪.‬‬
‫ـ إذا لم يؤدي الكراء الذي حل اجل أدائه‪".‬‬
‫ومن خالل هذا الفصل‪ ،‬يتجلى أن للمكري أن يطالب بفسخ عقد كرائه إذا استعمل المكتري‬
‫العين المكتراة في غير ما أعدت له أو كان هذا اإلهمال قد سبب ضررا كبيرا للعين المكتراة‪،‬‬
‫‪96‬ـ موقع وزارات العدل و الحريات ‪ :‬شروح القانون ‪ 61.94‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو‬
‫الحرفي‪ /http://www.justice.gov.ma،‬تاريح اإلطالع‪ 9 :‬ماي ‪ 7092‬على الساعة ‪90:00‬‬
‫‪56‬‬
‫و بالتالي للمكري صاحب الملك‪.‬و في الحالة التي لم يقم فيها المكتري بأداء الوجيبة الكرائية‬
‫التي حل أجلها‪.97‬‬
‫و القاعدة العامة أن امتناع أحد طرفي العقد عن تنفيذ التزامه العقدي في العقود الملزمة‬
‫للجانبين فإن يسوغ للطرف اآلخر إما بإجبار المتعاقد اآلخر إما بإجبار المتعاقد الخآخر على‬
‫التنفيذ و إما أن يطلب فسخ العقد وهذا الجزاء عادة ما يصدر بصدده حكم‪ ،‬بناءا على طلب‬
‫المتعاقد صاحب المصلحة وذلك بعد أن تعمل المحكمة على التحقق من شروطه‪.98‬‬
‫و قد يقوم طرفي العقد باإلتفاق على فسخ العقد بقوة القانون في الحالة التي ال ينفذ فيها‬
‫أحدهما التزامه العقدي‪ ،‬إال أنه في حالة وجود نزاع حول هذا البند المدرج في العقد فإن‬
‫المحكمة تكتفي بتقرير فسخ بعد ما أن تتأكد من وجود الشرط ال بإنشائه‪.99‬‬
‫أما المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪ 61:94‬على أنه في حالة عدم أداء المكتري لواجبات‬
‫الكراء لمدة ثالثة أشهر‪ ،‬يجوز للمكري كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا‪ ،‬وبعد توجيه‬
‫إنذار باألداء يبقى دون جدوى بعد أنصرام أجل ‪ 98‬يوما من تاريخ التوصل‪ ،‬أن يتقدم بطلب‬
‫أمام قاضي األمور المستعجلة‪ ،‬لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل‪.‬‬
‫وإنطالقا من هذه المادة‪ ،‬فإن سماع معاينة تحقق الشرط الفاسخ من طرف قاضي األمور‬
‫المستعجلة متوقف على تحقق شرطين وهما‪:‬‬
‫ـ عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر‬
‫ـ سبق تضمين عقد الكراء للشرط الفاسخ‬
‫‪97‬ـ عادل الغنوبي‪ ،‬فسخ عقد الكراء التجاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص و حدة القانون التجاري و المقارن‪ ،‬جامعة‬
‫محمد األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة الدراسية ‪7004‬ـ ‪ 7002‬ص‪14:‬‬
‫‪98‬ـ راجع الفصل ‪ 781‬من ق ل ع ‪.‬‬
‫‪99‬ـ محمد الكشبور‪ ،‬الكراء المدني و الكراء التجاري‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬ص‪927 :‬ـ‪.921‬‬
‫‪57‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 74‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإن المادة ‪ 2‬من نفس القانون نصت على‬
‫أنه ال يلزم بأداء أي تعويض للمكتري مقابل اإلفراغ إذا لم يؤدي المكتري الوجيبة الكرائية‬
‫داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان مجموع ما بذمته على األقل‬
‫ثالثة أشهر من الكراء‪.‬‬
‫وواضح من المادة ‪ ،2‬نصت على فسخ عقد الكراء التجاري في حالة التماطل دون‬
‫الحاالت الخطيرة و المشروعة الموجبة للفسخ المنصوص عليها في الفصل ‪ 417‬من ق‪.‬ل‪.‬ل‪.‬‬
‫وهذه الحالة من الفسخ تستمد أساسها من عقد الكراء ذاته‪ ،‬ويظهر في الواقع العملي أن‬
‫أغلب عقود الكراء تتضمن بندا ينص على الفسخ بقوة القانون في حالة عدم أداء الكراء‪،‬‬
‫ويمكن للمالك أن يعتد بهذا الشرط الذي يشكل شريعة الطرفين‪.100‬‬
‫وتطبيقا لذلك قضى المجلس األعلى محكمة النقض حاليا‪ " :‬أن كل بند يدرج في العقد‬
‫وينص على فسخه إذا لم يِؤد ثمن الكراء عند حلول التاري المتفق عليه‪ ،‬ال يكون ساري‬
‫المفعول إال بعد مضي خمسة عشر يوما على تاريخ اإلنذار الموجه للمكتري ويبقى بدون‬
‫جواب اإلشارة في اإلنذار إلى األجل المذكور و إال كان باطال" وقد علل هذا القضاء قراره‬
‫بأن محكمة الهذا القضاء قراره بأن محكمة اإلستئناف حينما اعتبرت الشرط اإلتفاقي الفاسخ‬
‫نافذا في حق الطاعن من غير مراعاة مقتضيات الفصل ‪ 74‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬تكون‬
‫‪101‬‬
‫حالفت مقتضيات هذا الفصل و عرضت قرارها للنقض‪.‬‬
‫وواضح من الفصل أنه نصت على فسخ عقد الكراء التجاري في حالة التماطل في أداء‬
‫الكراء دون الحاالت الخطيرة و المشروعة الموجبة للفسخ المنصوص عليها في الفصل ‪417‬‬
‫من ق‪.‬ل‪.‬ع و في حالة عدم وفائه بهذا اإللتزام خالل األجل الممنوح له يقع الفسخ مع التحفظ‬
‫في تطبيق الفقرة الثانية التي تجيز للقاضي أن يمنح أجال استعطافيا للمكتري الذي يوقف‬
‫‪ 100‬ـ حسن محمود " فسخ عقد الكراء بسبب عدم أداء الوجيبة الكرائية" مقال منشور بالمجلة المغربية للقانون عدد ‪ 9‬سنة ‪.9124‬‬
‫‪101‬ـ القرار عدد ‪ ،7462‬المؤرخ في ‪ 06‬نونبر ‪ ،17‬الملف المدني‪ ،‬عدد ‪ 241/17‬منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى يوليوز ‪ 9112‬عدد ‪.87‬‬
‫‪58‬‬
‫مفعول البند الفاسخ خالل مدة ال تتعدى سنة واحدة و ذلك مالم يكن الفسخ أصبح ثابتا سابقا‪،‬‬
‫أوأصدر بشأنه حكم يتوفر على قوة الشيء المقضي به‪ ،‬أما إذا أدى المكتري األكرية المتخلفة‬
‫داخل أجل سنة فال يسري مفعول الشرط الفاسخ‪.102‬‬
‫وتطبيقا لذلك قضت محكمة النقض‪ ":‬محكمة النقض‪ " :‬أن كل بند يدرج في العقد وينص‬
‫على فسخه إذا لم يؤد ثمن الكراء حلول التاريخ المتفق عليه ال يكون ساري المفعول إال بعد‬
‫مضي خمسة عشر يوما من تاريخ اإلنذار الموجه للمكتري و يبقى بدون جواب مع اإلشارة في‬
‫اإلنذار إلى األجل المذكور و إال كان باطال"‪.‬‬
‫وقدد علل هذا القضاء قراره بأن" محكمة اإلستئناف حينما اعتبرت الشرط اإلتفاقي فاسخا‬
‫نافذا في حق الطاعن من غير مراعاة مقتضيات الفصل ‪ 74‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ "9188‬الذي‬
‫كان ساريا آنذاك‪ ،‬تكون قد خالفت مقتضيات هذا الفصل و عرضت قرار هذا النقض"‪.‬‬
‫وفي قرار آخر قضى أن محكمة اإلستئناف لما رفضت منح الطاعنة أجال ألداء الكراء‬
‫المترتب عليها مستعملة سلطتها التقديرية المخولة لها بمقتضى الفقرة الثانية من الفصل ‪ 74‬من‬
‫الظهير حيادا على مقتضيات الفصل ‪ 740‬ق ل ع تكون قد أسست قرارها و لم تخرق أي‬
‫‪103‬‬
‫مقتضى قانوني"‬
‫و بالرغم من ذلك فإن فسخ عقد الكراء بسبب التماطل في األداء‪ ،‬خاصة مع تواجد‬
‫مقتضيات تهم فسخ عقد الكراء في القواعد العامة‪ ،‬و في ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬الملغى‪ ،‬طرح‬
‫عدة صعوبات للفقه و القضاء للتعامل مع هذه الفصول كاإلشكال الذي يطرح عندما ال يتضمن‬
‫عقد الكراء التجاري شروط تحقق الوقائع الموجبة للفسخ وفقا لما يقتضيه الفصل السادس‪ ،‬و‬
‫ال الشرط الفاسخ لعدم أداء الكراء الوارد في نفس الفصل ‪ 74‬من الظهير المذكور ‪ ،‬و كذلك‬
‫عند تحقق الوقائع لعدم أداء الكراء الوارد في نفس الفصل ‪ 74‬وكذا عند تحقق حاالت فسخ عقد‬
‫‪ 102‬ـ عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماة‪ ،‬مكتبة دار األمان الكتاب الثاني عقد الكراء المدني‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،7007‬ص‬
‫‪ 17‬و مايليها‬
‫‪103‬ـ محمد محروك ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪722 :‬‬
‫‪59‬‬
‫الكراء المنصوص عليها في الفصل ‪ 417‬من ق ل ع المتعلقة بعدم تنفيذ المكتري اللتزاماته‬
‫القانونية خاصة عدم اداء الكراء‪ ،104‬فهل يلجأ المكري لطلب فسخ عقد الكراء في إطار الفصل‬
‫‪ 417‬من ق ل ع؟ أو أن يلجأ لمسطرة الظهير؟ أم تبقى له حرية الخيار بين المسطرتين؟‬
‫لقد اختلف الفقه و القضاء المغربيين حول الجواب على هذه اإلشكالية و تحديد المسطرة‬
‫الواجب إتباعها‪ ،‬ونرى من المفيد إيراد آراء هذه اإلتجاهات و الحجج و األسانيد المعتمد عليها‬
‫رواد كل اتجاه‪.‬‬
‫أ ـنإلتجنه القنئل بمسألة الخينر بين قنوون ‪ 95.51‬و الفصل ‪156‬‬
‫يقصد بمسألة الخيار حق المكري في اللجوء إلى دعوى الفصل ‪ 417‬من ق ل ع أو المادة‬
‫‪ 11‬من القانون ‪ 61.94‬بين المسطرتين أصبحت محط خالف بين الفقه و القضاء في حالة عدم‬
‫وجود الشرط الفاسخ المتعلق بحالة عدم أداء الكراء وفقا للمادة ‪ 11‬من قانون ‪ ،61.94‬أو عدم‬
‫شرط تحقق واقعة ما هو متفق عليه‪.‬‬
‫ومن بين الفقهاء الذين دافعوا عن هذا الطرح أحمد عاصم‪ ،105‬الذي ذهب إلى أنه بالنسبة‬
‫للفسخ لعدم أداء الكراء‪ ،‬فقانون ‪ 61.94‬قد نظمه تنظيما خاصا في المادة ‪ 11‬السالفة الذكر‪،‬‬
‫فالبد من إعمال القواعد الخاصة فال يجوز للمكري أن يطلب بإعمال الشرط الفاسخ‬
‫المنصوص عليه في العقد على أساس الفصل ‪ 740‬من ق ل ع بل يجب تطبيق المادة ‪11‬‬
‫المذكورة و التي تنص على أنه في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر‪،‬‬
‫يجوز للمكري‪ ،‬كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا‪ ،‬و بعد توجيه إنذار باألداء يبقى دون‬
‫جدوى بعد انصرام أجل ‪ 98‬يوما من تاريخ التوصل أن يتقدم بطلب أمام قاضي األمور‬
‫المستعجلة‪ ،‬لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع العقار أو المحل‪.‬‬
‫‪104‬ـ الحسين بلحس اني‪ :‬األسباب القانونية إلفراغ المحالت السكنية‪ ،‬األحمدية للنشر‪،‬الجزء الثالث ‪،‬الطبعة الثالثة‪ ، ،‬ص ‪94‬‬
‫‪105‬ـ أحمد عاصم‪ ،‬الحماية القانونية لمكتري المحالت السكنية‪ ،‬مسطرة اإلفراغ‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪ 792‬و مايليها‪.‬‬
‫‪60‬‬
‫ب ـ التمييز بين حنلة وجود الشرط الفنسخ و حنلة اإلفراغ للتمنطل‬
‫وفق مقتضيات المادة ‪ 11‬من قانون ‪ 61.94‬الحظنا على أنه يشترط تحقق شرطين متمثلين‬
‫في عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر وسبق تضمين عقد الكراء للشرط‬
‫الفاسخ‪ ،‬فإن اإلفراغ للتماطل منظم بموجب المادة ‪ 74‬من نفس القانون‪ ،‬اضافة لذلك نصت‬
‫المادة ‪ 74‬من قانون ‪ 61.94‬على أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعالقة‬
‫الكرائية‪ ،‬أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده‪ ،‬و أن يمنحه أجال‬
‫لإلفراغ إعتبارا من تاريخ التوصل‪ ،‬هذا األجل الذي حددته نفس المادة في في خمسة عشر‬
‫يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيال للسقوط‪.106‬‬
‫أيضا نصت المادة ‪ 2‬من نفس القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه ال يلزم المكري بأداء أي‬
‫تعويض للمكتري مقابل اإلفراغ إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر‬
‫يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء‪.‬‬
‫على أنه و بالرغم من وجوب التمييز بين حالة وجود الشرط الفاسخ‬ ‫‪107‬‬
‫وقد إعتبر البعض‬
‫و حالة اإلفراغ للتماطل‪ ،‬إذ في كلتا الحالتين نكون أمام حالة ثبوت التماطل وحالة تحقق‬
‫الشرط الفاسخ‪ ،‬إال إذا كان مجموع ما بذمة المكتري على األقل ثالثة أشهر من الكراء‪ ،‬غير‬
‫أنه إذا كان المشرع قد أسند اإلختصاص لقضاء األمور المستعجلة لمعاينة الشرط الفاسخ‪ ،‬فإن‬
‫اإلفراغللتماطل يرجع اإلختصاص للبت فيه إلى قاضي الموضوع‪.‬‬
‫‪106‬ـ محمد محروك ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪710‬‬

‫‪107‬ـ مصطفى بونجى‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪927 :‬‬
‫‪61‬‬
‫المطلب الثنوي‪ :‬تحديد التعويض عن وزع الملكية‬
‫كثيرا ما يحرم المكتري التاجر من أصله التجاري ليس بسبب اقترافه لخطأ خطير أو‬
‫غيرذلك وفق ما سبق بيانه في الحاالت المنصوص عليها في المادة ‪ 2‬من القانون ‪61.94‬‬
‫وقد تنتزع يد المكتري من اإلستمرار في استثمار أصله التجاري ليس بسبب حق المكري‬
‫في استرجاع محله استنادا على الحاالت الواردة في المادة ‪ 1‬و‪ 79‬و ‪ 94‬و‪ 91‬المتعلقة بحالة‬
‫الهدم و إعادة البناء و المحاالت اآليلة للسقوط و توسيع المحل أو تعليته أو إفراغ السكن‬
‫الملحق بالمحل ‪ ،‬بل تتقتضي المنفعة العامة نزع ملكية العقار المتواجد به األصل التجاري‪،‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 79‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيه‬
‫أصل تجاري ألجل المنفعة العامة‪ ،‬تطبق مقتضيات القانون رقم ‪ 2.29‬المتعلق بنزع الملكية‬
‫ألجل المنفعة العامة و باإلحتالل المؤقت (الفقرة الثانية)‪،‬و بالتالي استبعاد أسس التقدير‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 2‬من القانون ‪( 61.94‬الفقرة األولى)‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬استبعند أسس تقدير التعويض الموصوص عليهن في المندة ‪7‬‬
‫نصت المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أن التعويض عن إنهاء عقد الكراء يعادل ما‬
‫لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ‪ ،‬كما ال يمكن أن يقل التعويض عن اإلفراغ عن‬
‫المبلغالمدفوع مقابل الحق في الكراء‪.‬‬
‫كما أنه و عمال بمقتضيات المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإن هذا التعويض يشمل قيمة‬
‫األصل التجاري التي تحدد إنطالقا من التصريحات الضريبية للسنوات األربع األخيرة‬
‫باإلضافة إلى ما انفقه المكتري من تحسينات و إصالحات و ما فقده من عناصر األصل‬
‫التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف اإلنتقال من المحل‪.‬‬
‫‪62‬‬
‫و بالرغم من تحديد المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 61.94‬ألسس التعويض الواجب للمكتري‪،‬‬
‫فإن هذه األسس يعمل بها في العالقة بين المكري و المكتري وليس في تحديد التعويض عن‬
‫نزع الملكية‪ ،‬هذا التعويض الذي يبقى خاضعا لألسس و المعايير المحددة بموجب المادة ‪70‬‬
‫من القانون المتعلق بنزع الملكية‪.108‬‬
‫الفقرة الثنوية ‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن وزع الملكية‬
‫إن المقصود بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة هو حلول السلطة العامة أو من يقوم مقامها‬
‫في ملكية حق عيني عقاري جبرا على صاحبه متى حتمت المنفعة العامة ذلك ‪ ،‬مقابل تعويض‬
‫عادل يحدد رضاء و إال جبرا عن طريق القضاء‪.109‬‬
‫فقد كان ينص ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬على نزع الملكية في الفصل ‪ 91‬الذي جاء فيه ‪ " :‬إذا‬
‫وقع نزع ملكية المكان من أجل المصلحة العمومية‪ ،‬فإن الجماعة العمومية التي تباشر أعمال‬
‫نزع الملكية‪ ،‬يمكنها أن تتجنب أداء تعويض نزع الملكية المنصوص عليه في الفصل العاشر‪،‬‬
‫إذا عرضت على المكتري الذي نزع حقه‪ ،‬مكانا يكون مماثال للمكان المنزوع ملكيته‪ ،‬ويكون‬
‫على مقربة منه‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة يتوصل المكتري بتعويض في مقابل ما حرم منه مؤقتا من منفعة‪ ،‬وعند‬
‫اإلقتضاء يتوصل بتعويض عما نقص من قيمة أصله التجاري‪ ،‬وتدفع له زيادة على ذلك‬
‫المصاريف العادية النتقاله من المكان واستقراره في مكان آخر"‪.‬‬
‫وقد أورد أستاذنا محمد الكشبور عدة مالحظات بخصوص الفصل ‪ 91‬من ظهير ‪ 76‬ماي‬
‫‪ 9188‬على الرغم من أن القاعدة العامة في مجال نزع الملكية ألجل المنفعة العامة‪ ،‬أن‬
‫التعويض يكون في غالبية األحوال ذو طبيعة نقدية‪ ،‬فإن مقتضيات الفصل ‪ 91‬من ظهير ‪76‬‬
‫‪108‬ـ مصطف بونجى ‪ :‬م س ‪ ،‬ص‪11 :‬‬

‫‪ 109‬ـ محمد الكشبور ‪ :‬مقال نزع الملكية و التعويض عن الضرر الالحق باألصل التجاري‪ ،‬منشور بالمجلة المغربية لقانون و اقتصاد التنمية‪ .‬العدد ‪17‬‬
‫لسنة ‪ 9116‬ص ‪964 :‬‬
‫‪63‬‬
‫ماي ‪ 9188‬تسمح للسلطة اإلدارية النازعة للملكية بأن يكون التعويض عينيا كلما توفرت لها‬
‫هذه اإلمكانية‪.110‬‬
‫و بالرجوع إلى المادة ‪ 70‬من القانون المتعلق بنزع الملكية ‪ ،‬فإننا نجد بأنها قد حددت‬
‫قواعد آمرة لتحديد التعويض عن نزع الملكية‪ ،‬فهذه المادة نصت على أنه يحدد التعويض عن‬
‫نزع الملكية طبق القواعد اآلتية‪:‬‬
‫‪ 9‬ـ يجب أال يشمل إال الضررالحالي و المحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية‪ ،‬وال يمكن‬
‫أن يمتد إلى ضرر غير محقق أو محتمل أو غير مباشر‪.‬‬
‫‪ 7‬ـ يحدد قدر التعويض حسب قيمة العقار يوم صدور قرار نزع الملكية دون أن تراعى‬
‫في تحديد هذه القيمة البناءات و األغراس و التحسينات المنجزة دون موافقة نازع الملكية منذ‬
‫نشر أو إعالن المنفعة العامة المعين لألمالك المقرر نزع ملكيتها‪.‬‬
‫‪ 1‬ـ يجب أال يتجاوز التعويض المقدر بهذه الكيفية قيمة العقار يوم نشر مقرر التخلي‪ ،‬أو‬
‫تبليغ مقرر إعالن المنفعة العامة المعين لألمالك التي ستنزع ملكيتها ‪ ،‬وال ترعى في تحديد‬
‫هذه القيمة عناصر الزيادات بسبب المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة‬
‫العامة‪ ،‬غير أنه في حالة ما إذا لم يودع نازع الملكية في ظرف أجل ستة أشهر ابتداء من نشر‬
‫"مقرر التخلي "أو تبليغ مقرر إعالن المنفعة العامة المعين للعقارات التي ستنزع ملكيتها‪،‬‬
‫المقال الرامي إلى الحكم بنزع الملكية و تحديد التعويضات و كذا المقال الرامي إلى طلب‬
‫األمر بالحيازة‪ ،‬فإن القيمة التي يجب أال يتجاوزها تعويض نزع الملكية هي قيمة العقار يوم‬
‫آخر إيداع ألحد هذ المقاالت بكتابة ضبط المحكمة اإلدارية‪.111‬‬
‫‪110‬ـ نجاة الكص‪ :‬م س ‪،‬ص‪601:‬‬

‫‪111‬ـ حلت عبارة ” كتابة الضبط المحكمة اإلدارية" محل عبارة " كتابة الضبط لدى المحكمة اإلبتدائية " في الفصل ‪ 70‬أعاله بمقتضى الفقرة الثانية من‬
‫المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 69.10‬المحدث بموجبه محاكم إدارية ‪ ،‬الصادر بتفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.19.778‬الصادر في ‪ 77‬من ربيع األول‬
‫‪ 90 ( 9696‬سبتنمبر‪ ،)9111‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6772‬بتاريخ ‪ 92‬جمادى األولى ‪ 1 (9696‬نوفبر ‪،)9111‬‬
‫‪64‬‬
‫‪ 6‬ـ يغير التعويض‪ ،‬عند اإلقتضاء ‪ ،‬باعتبار ما يحدثه اإلعالن عن األشغال أو العملية‬
‫المزمع إنجازها من فائض القيمة أو ناقصها بالنسبة لجزء العقار الذي لم تنزع ملكيته‪.‬‬
‫ويجب تحديد مقدار خاص عن كل عنصر من العناصر المشار إليها في الفقرات ‪ 7‬و ‪1‬‬
‫و‪ 6‬من المادة ‪ 70‬من القانون المتعلق بنزع الملكية‪.‬‬
‫في حالة اصدار المحكمة أمرا بإجراء خبرة قضائية لتحديد التعويض‪ ،‬فإن العمل القضائي‬
‫اعتبر تقديرات اللجنة اإلدارية ال تعدوا أن تكون مجرد اقتراحات ال يؤخذ بها أمام القضاء إال‬
‫إذا وافق عليها الطرف المنزوعة ملكيته بشكل صريح‪.‬‬
‫و إن من أهم آثار نزع الملكية الحاصل للعقار المستغل فيه األصل تجاري هو التعويض‬
‫المحكوم به‪ ،‬و مسألة قسمته بين صاحب الملكية العقارية و صاحب الملكية التجارية‪.‬‬
‫وفي هذا اإلطار‪ ،‬تدخل القضاء لفك هذا اإلشكال‪ ،‬بحيث يتم تقسيم التعويض على أساس ما‬
‫ستفرزه الخبرة‪ ،‬و هو ما يبدوا جليا من خالل حكم المحكمة اإلدارية بالرباط‪ ،‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 70/08/7091‬عن المحكمة اإلدارية بالرباط جاء في إحدى حيثياته‪ ...":‬وحيث أمرت‬
‫المحكمة تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد التعويض طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 70‬من قانون نزع‬
‫الملكية انتدبت لها خبيرا محلفا السيد ‪ ...‬الذي انتهى في تقريره إلى أن القيمة الحقيقية للعقار‬
‫‪ 1.410.000.00‬درهم على أساس ‪ 6800.00‬درهم للمتر مربع الواحد وذلك لكون طبيعة‬
‫العقار أرض كان مقام فوقها محطتين لتوزيع الوقود و البنزين األولى وهي طوطال كان بها‬
‫مكتب و خزين و آالت لتوزيع المحروقات و تعرف رواجا تجاريا هاما محاطة بعدة عمارات‬
‫سكنية وفي موقع سكني استراتيجي هام وهي على مساحة ‪7960‬م‪ .7‬كما أمرت بإجراء خبرة‬
‫ثانية بمقتضى حكم عدد ‪ 627‬الصادر بتاريخ ‪ 71/6/7097‬لتحديد التعويض عن األصل‬
‫التجاري موضوع الطلب انتدب لها الخبير السيد ‪ ...‬الذي انتهى في تقريره إلى أن مجموع‬
‫‪65‬‬
‫قيمة األصل التجاري بالنسبة لمحطة الوقود ( طوطال) هو ‪ 9.976.600.00‬درهم و بالنسبة‬

‫لمحطة الوقود ( شال) فمجموع قيمة األصل التجاري هو ‪ 440.020.00‬درهم‪"112...‬‬
‫و من أهم اإلشكاالت المتعلقة بنزع ملكية األصل التجاري‪ ،‬هو ما العمل إذا نزعت الدولة‬
‫ملكية العقار الذي يستغل فيه األصل التجاري في الوقت الذي رفض فيه المكري تجديد العقد؟‬
‫أجاب بعض الفقه الفرنسي على هذا التساؤل بأنه ال يمكن لمؤسسات الدولة أن ترفض‬
‫تجديد العقو د بدون أداء تعويض عن نزع اليد حتى ولو كان بسبب المنفعة العامة‪ ،‬و الجماعة‬
‫النازعة للملكية يمكنها إما أن تؤدي التعويض عن نزع الملكية‪ ،‬أو تعرض محال يقوم مقام‬
‫المحل المنزوع ملكيته بدل التعويض عن اإلفراغ‪.113‬‬
‫ما الحل أيضا إذا كان المكري قد صدر في حقه حكم نهائي بأداء التعويض عن اإلفراغ‬
‫لفائدة المكتري فهل سيؤديه المكري أم تقوم الدولة أو المؤسسة العمومية بأدائه؟‬
‫أجاب أحد الباحثين عن هذا التساؤل بقوله أن اإلدارة التي قامت بنزع الملكية عليها أن‬
‫تتحمل أداء مبلغ التعويض المحكوم به ضد المكري لفائدة المكتري‪ ،‬ويمكنها أن تعرض عليه‬
‫محال مماثال‪ .‬غير أن المكتري يمكنه أن يرفض المحل المعروض عليه من طرف اإلدارة و‬
‫يكتفي بالتعويض‪.‬‬
‫هل نزع الملكية من طرف الدولة أو أية إدارة عمومية قبل نهاية مدة العقد له تأثير على‬
‫قيمة التعويض وهل يجب إدخال هذه المسألة في اإلعتبارأثناء التعويض عن نزع الملكية؟‬
‫في ذلك على القانون المدني أنه ال يمكن اإلعتداد في هذه‬ ‫‪114‬‬
‫يرى بعض الفقه الفرنسي‬
‫الحالة فيما إذا كان الكراء على وشك اإلنتهاء أوالزال ساريا وأن اإلدارة ملزمة باعتبار‬
‫‪112‬ـ حكم رقم ‪ 9290‬صادر عن المحكمة اإلبتدائية اإلدارية بالرباط بتاريخ ‪ 70/08/7091‬في الملف عدد ‪ 420/99/01‬قسم القضاء الشامل‪ ،‬غير‬
‫منشور أورده مراد أيوب م س ‪ ،‬ص ‪86 :‬‬
‫‪113‬ـ نجاة الكص‪، :‬م س ‪ ،‬ص‪699 :‬‬
‫‪114‬‬
‫‪ J Lassier.Baux commerciaux industriels et artisanaux.OP, Cit: 131‬ـ‬
‫ـ أوردته نجاة الكص‪ ،‬م س ‪:‬ص‪697:‬‬
‫‪66‬‬
‫مصلحة التاجر و حقه في التعويض العادل استنادا على المادة ‪ 868‬من ق م ف التي تقضي‬
‫أنه ال يمكن ألحد أن يجبر المالك عن التخلي عن ملكيته إال للمصلحة العامة و مقابل تعويض‬
‫عادل و مسبق‪.‬‬
‫وقد تساءل بعض الفقه هل البت في التعويض عن نزع الملكية المنصوص عليه في الفصل‬
‫‪ 91‬من ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬من طرف المحاكم العادية ال يخالف مقتضيات‬
‫الفصل ‪ 78‬ق م م‪.‬‬
‫وأجاب بعض الفقه المغربي أن المحاكم العادية يمكنها في هذه الحالة أن تبت في المادة‬
‫المدنية‪ ،‬و ملزمة أيضا بمقتضيات الفصل ‪ 78‬من ق م م الذي يمنع محاكم المملكة من عرقلة‬
‫عمل اإلدارة العمومية‪ ،‬ويمكنها بالتالي أن تعاين توقف اإلعتداء المادي و تعمل عند اإلقتضاء‬
‫على الوقاية منه‪ ،‬ويمكنها كذلك أن توجه إلى اإلدارة أوامر و أن تحكم عليها بأداء تعويض‬
‫قصد ترميم عواقب االعتداء المادي‪ ،‬ويمكن بالخصوص للمحاكم اإلبتدائية أن تبت في مسطرة‬
‫إستعجالية و تتصرف اتجاه اإلدارةكما لو أن األمر يتعلق بطرف عادي من الخواص‪.115‬‬
‫ونفس النهج سا ر عليه الدكتور محمد الكشبور الذي انتقد قرار للمجلس األعلى قضى بمنع‬
‫المحاكم من عرقلة عمل اإلدارات العمومية للدولة ولو كان عمال ماديا قضى بمنع المحاكم من‬
‫عرقلة عمل اإلدارات العمومية للدولة ولو كان عمال ماديا يخرج عن اإلطار الشرعي‬
‫المرسوم لها‪ ،‬وقد جاء في إنتقاده‪ ":‬وعلى ما يقوم لدينا من اعتقاد‪ ،‬فإنه ال مجال للتطبيق‬
‫الفصل ‪ 78‬من ق ‪ .‬م ‪.‬م ذلك أن اإلدارة المغربية قد تصرفت تصرفا ماديا وفي غير إطار‬
‫شرعي‪ ،‬تكون قد أسقطت الحماية المنصوص عليها من خالل مقتضيات الفصل ‪ 78‬السالف‬
‫الذكر"‪.116‬‬
‫‪ 115‬ـ عبد اللطيف هداية هللا‪ ،‬القضاء المستعجل في القانون المغربي ‪،‬قواعد القضاء المستعجل الموضوعية و اإلجرائية في التشريع المغربي ‪ ،‬أطروحة‬
‫لنيل دكتوراه الدولة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني‪ ،‬كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية الدار البيضاء ‪،‬السنة الجامعية ‪.9128‬‬
‫‪.9124‬ص ‪941‬‬
‫‪116‬ـ محمد الكشبور ـ نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪ .‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء ‪ .9121‬ص ‪.972 :‬‬
‫‪67‬‬
‫الفصل الثنوي‪ :‬تدخالت القضنء‬

‫في تحديد واجب التعويض عن‬
‫إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪68‬‬
‫إن مسألة تحديد القضاء المختص في تحديد التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري معقدة‬
‫و مركبة فالقضاء في هذه المادة موزع أو كما يعبر عنه الفقه و القضاء الفرنسيين‬
‫‪.La compétence éclatée‬‬
‫و نظرا لتعدد الجهات القضائية يصعب معرفة القضاء المختصللنظر في النزاع الذي‬
‫يخص مقتضيات التعويض الخاصة بظهير ‪ 76‬ماي ‪ ، 9188‬وبذلك قام المشرع بتفادي كل‬
‫الغموض الذي كان يكتنف الظهير ‪ 9188‬وذلك بإدارج مقتضيات جديدة أكثر وضوحا و ذلك‬
‫بغرض تجاوز كل تلك اإلشكاالت التي سادت بين المحاكم التجارية و المحاكم اإلبتدائية في‬
‫ضوء ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬الملغى‪ ،‬والذي شكل حقيقة إخالال باألمن القضائي وقد تدخل‬
‫المشرع من خالل القانون الجديد ‪ 61.94‬وحسمه في مسألة اإلختصاص‪ ،‬بإسناده للمحاكم‬
‫التجارية كقاعدة عامة ما لم يكن اإلختصاص منعقدا للمحاكم العادية وفق مقتضيات القانون‬
‫المتعلق بالتنظيم القضائي‪ ،‬وقد جاء هذا الحسم نتيجة للتضارب الفقهي و القضائي الذي خلفه‬
‫تطبيق ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬بين إسناد اختصاص النظر في الكراء التجاري للمحاكم التجارية‬
‫أو انعقاده للمحاكم العادية‪،‬و بالنسبة للجهة القضائية المختصة في الحكم بالتعويض عن‬
‫الحرمان من حق الرجوع تختلف حسب حالة الحكم القاضي باإلفراغ لهدم المحل و إعادة بنائه‬
‫و حكم القاضي بإفراغ المحالت اآليلة للسقوط و أيضا الحكم القاضي باإلفراغ لتوسيع المحل‬
‫أو تعليته‪ ،‬و أيضا نص القانون رقم ‪ 61.94‬على حق المكتري في تنفيذ التعويض اإلحتياطي‬
‫المحكوم به متى ثبت حرمانه من حق الرجوع‪ ،‬كما أنه نص على حق المكتري في المطالبة‬
‫بالتعويض أمام المحكمة المختصة إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد هذا التعويض‪ ،‬كما أن‬
‫المشرع كانت له غايات جديدة من خالل سنه لمقتضيات التعويض قد تكن اجتماعية و‬
‫اقتصادية و مالية ‪ ،‬كما رتب مقتضيات جديدة حول تدخل السلطة القضائية في تحديد مقدار‬
‫قيمة التعويض بحيث كان هذا المقدار هزيال حسب الفصل ‪ 90‬منه و الذي حددته في اإلسم‬
‫التجاري وبصدور القانون ‪ 61.94‬تكفل المشرع بتحديد مشتمالت التعويض و ميز في المادة‬
‫‪69‬‬
‫األولى بين نوعين من عقود اإليجار التجاري‪.‬وعليه فإننا سوف نعمل على تقسيم هذا الفصل‬
‫إلى مبحثين‪،‬سنتناول في(المبحث األول) نطاق اختصاص المحكمة بخصوص طلب التعويض‪،‬‬
‫على أن نخصص (المبحث الثنوي) للحديث عن توجهات المشرع في تحديد التعويض‪.‬‬
‫‪70‬‬
‫المبحث األول‪ :‬وطنق اختصنص المحكمة بخصوص طلب التعويض‬
‫تبرز أهمية دراسة و تحديد نطاق اختصاص المحكمة بخصوص طلب التعويض‬
‫في معرفة نطاق اختصاص المحكمة بخصوص طلب التعويض‪(،‬المطلب األول)‪ ،‬كما أن‬
‫المشرع نص على حق المكتري في المطالبة أو إقامة دعوى الحرمان من حق الرجوع أمام‬
‫المحكمة المختصة( المطلب الثنوي)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اختصنص المحكمة لطلب التعويض‬
‫حدد القانون رقم ‪ 61.94‬أجاال لتقديم المكتري لطلب التعويض( الفقرة األولى)‪ ،‬كما أنه‬
‫حدد شروط تنفيذ هذا التعويض (الفقرة الثنوية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬آجنل تقديم المكتري لطلب التعويض‬
‫نصت المادة ‪ 72‬من القانون على أنه يجوز للمكتري أن يتقدم بطلب التعويض أثناء سريان‬
‫دعوى المصادقة على اإلنذار‪ ،‬غير أنه إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء‬
‫سريان هذه الدعوى‪ ،‬فإنه يجوز له أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ‬
‫تبليغه بالحكم النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬
‫بعد ثبوت السبب المعتمد في اإلنذار‪ ،‬و إذا قضت الجهة القضائية المختصة بإفراغ‬
‫المكتري مع التعويض‪ ،‬فإنه يجب على المكري إيداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل أجل‬
‫ثالثة أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ ،‬و إال اعتبر متنازال عن التنفيذ‪،‬‬
‫المسطرة‪.‬‬ ‫هذه‬ ‫عن‬ ‫المترتبة‬ ‫القضائية‬ ‫المصاريف‬ ‫جميع‬ ‫حينئذ‬ ‫ويتحمل‬
‫ويعتبر هذا المقتضى محاولة من المشرع للحد من تعسف المكري و خروجا عن القواعد‬
‫العامة المتعلقة بتنفيذ األحكام‪ ،‬و المتمثلة في الفصل ‪ 672‬من ق م م و الذي نص في فقرته‬
‫‪71‬‬
‫األولى على أن األحكام تكون قابلة للتنفيذ خالل ثالثين سنة من اليوم الذي صدرت فيه و تسقط‬
‫بانصرام هذا األجل‪.117‬‬
‫وعمال بمقتضيات المادة ‪ 72‬من القانون رقم ‪،61.94‬فإنه ال تتم إجراءات تنفيذ الحكم‬
‫القاضي باإلفراغ إال بعد إيداع التعويض المحكوم به‪ ،‬غير أنه ينفذ الحكم القاضي باإلفراغ‬
‫عندما يتعلق األمر بالحالة المنصوص عليها في الفقرة الثالثة من نفس المادة‪ ،‬وهي الحالة التي‬
‫لم يتقدم فيها المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على اإلنذار‪ ،‬هذا‬
‫األخير الذي يبقى من حقه رفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم‬
‫النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬شروط توفيذ التعويض‬
‫حددت المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 61‬شروط لتنفيذ المكتري للتعويض المحكوم به‪ ،‬ذلك أن‬
‫هذه المادة نصت على أنه عندما تقضي المحكمة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ ،2‬ال‬
‫يمكن ا ستخالص المبلغ المحكوم به إال بعد إدالء المكتري بشهادة مسلمة من كتابة الضبط تثبت‬
‫خلو األصل التجاري من كل تقييد‪.‬‬
‫و التمعن في المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 61.94‬يفيد بأن هذا الشرط يتعلق بتنفيذ التعويض‬
‫الكامل دون التعويض الجزئي المنصوص عليه في بعض الحاالت من نفس القانون‪.‬‬
‫وبالرجوع دائما إلى الشروط المنصوص عليها في المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإنه‬
‫إذا كان األصل التجاري مثقال بتقيدات‪ ،‬فإن المكتري يكون ملزما باإلدالء بما يفيد إشعار‬
‫الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ و بوجود تعويض مستحق له‪ ،‬كما أنه يجوز للدائنين المقيدين‬
‫‪117‬ـ مصطفى بونجى‪ :‬م س ‪ ،‬ص‪982:‬‬
‫‪72‬‬
‫أن يتعرضوا على أداء ثمن التعويض المودع بكتابة الضبط بتصريح يقدم إليها‪ ،‬داخل أجل‬
‫أقصاه خمسة عشر يوما من تاريخ توصلهم باإلشعار بوقوع اإلفراغ‪.118‬‬
‫أما فيما يتعلق بتوزيع مبلغ التعويض لفائدة المكتري‪ ،‬فإنه يتم وفق اإلجراءات المنصوص‬
‫عليها في المواد من ‪ 961‬إلى ‪ 989‬من مدونة التجارة‪.‬‬
‫المطلب الثنوي ‪ :‬دعوى الحرمنن من حق الرجوع‬
‫نص القانون رقم ‪ 61.94‬على حق المكتري في تنفيذ التعويض اإلحتياطي المحكوم به متى‬
‫ثبت حرمانه من حق الرجوع (الفقرة األولى)‪ ،‬كما أنه نص على حق المكتري في المطالبة‬
‫بهذا التعويض أمام المحكمة المختصة إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد هذا التعويض‬
‫(الفقرة الثنوية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حق المكتري في توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به‬
‫نصت المادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه يحق للمكتري‪ ،‬متى ثبت حرمانه من‬
‫حق الرجوع المحكوم به في الحاالت المنصوص عليها في المواد ‪ 1‬و ‪ 91‬و ‪ ،92‬طلب تنفيذ‬
‫التعويض اإلحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به‪.‬‬
‫وانطالقا من المواد المحال عليها بموجب المادة ‪ ،19‬فإن األمر يتعلق بالحكم القاضي‬
‫باإلفراغ لهدم المحل و إعادة بنائه (أ) والحكم القاضي بإفراغ المحالت الاليلة للسقوط (ب)‬
‫والحكم القاضي باالفراغ لتوسيع المحل أو تعليته(ج)‪.‬‬
‫‪118‬ـمصطفى بونجى‪ :‬م س ‪،‬ص‪982 :‬‬
‫‪73‬‬
‫أ ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بنإلفراغ لهدم المحل و‬
‫إعندة بونئه‬
‫نصت المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في‬
‫هدم المحل و إعادة بنائه‪ ،‬شريطة إثبات تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة من تاريخ اإلنذار و‬
‫أدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات مع اإلحتفاظ له بحق الرجوع إذا‬
‫اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل‬
‫التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪ ،‬على أن يكون قدر اإلمكان‪ ،‬متطابقا مع‬
‫المحل السابق و النشاط الممارس فيه‪ ،‬كما أنه و إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في‬
‫الفقرة أعاله‪ ،‬يمكن للمحكمة‪ ،‬بناء على طلب المكتري‪ ،‬تحميل المكري جزءا من مصاريف‬
‫اإلنتظار طوال مدة البناء ال تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك‪.119‬‬
‫وطبقا لنص المادة ‪ 1‬دائما‪ ،‬فإن المحكمة تحدد تعويضا احتياطيا كامال وفق المادة بطلب‬
‫من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪ ،‬كما أنه إذا لم تشتمل البناية الجديدة‬
‫على المحالت المذكورة‪ ،‬استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة ‪ 2‬دائما‪.‬‬
‫ب ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بإفراغ المحالت الآليلة‬
‫للسقوط‬
‫نصت المادة ‪ 91‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه و مع مرعاة التشريع المتعلق بالمباني‬
‫الخآيلة للسقوط و تنظيم عمليات التجديد الحضري‪ ،‬يحق للمكري المطالبة باإلفراغ إذا كان‬
‫المحل آيال للسقوط‪.‬‬
‫وحسب المادة ‪، 91‬فإن المكتري ال يكون محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض‬
‫إال إذا تم بناء المحل أو إصالحه داخل أجل ثالث سنوات الموالية لتاريخ اإلخبار ‪ ،‬غير أن‬
‫‪119‬ـ مصطفى بونجى ‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪921 :‬‬
‫‪74‬‬
‫المكتري يكون محقا في الرجوع الى المحل إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء دعوى‬
‫الرجوع أثناء سريان دعوى اإلفراغ ‪ ،‬و إذا لم يعرب عن رغبته‪ ،‬فإن المكري ملزما‪ ،‬تحت‬
‫طائلة التعويض عن فقدان األصل التجاري‪ ،‬بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء و‬
‫مطالبته باإلعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ التوصل‬
‫بهذا اإلخبار و يسقط حق المكتري في الرجوع أو في المطالبة بالتعويض إذا انصرم األجل‬
‫المشار إليه أعاله دون التعبير عن نيته في استعمال حقه المذكور‪.120‬‬
‫و للتذكير‪ ،‬فإن رئيس المحكمة يختص بصفته قاضيا لألمور المستعجلة بصرف النظر عن‬
‫المقتضيات المخالفة‪ ،‬بالبت في دعوى اإلفراغ‪ ،‬و بتحديد تعويض احتياطي كامل وفق‬
‫مقتضيات المادة ‪ 2‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫ج ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بإفراغ المحل لتوسيعه‬
‫أو تعليته‬
‫نصت المادة ‪ 94‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه إذا اعتزم المالك توسيعأو تعلية البناية‪،‬‬
‫وكان ذلك ال يتأتى إال بإفراغ المحل أو المحالت المكراة‪ ،‬فإن اإلفراغ المؤقت للمكتري يتم‬
‫لمدة يحددها المكري‪ ،‬على أن ال تتعدى سنة واحدة ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬كما يمكن تمديد‬
‫مدة اإلفراغ ألجل ال يتعدى سنة بطلب من المكري‪.‬‬
‫وطبقا للمادة ‪ 94‬فإن المكتري يستحق تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل‬
‫له‪ ،‬دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي يحققها ‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية‬
‫المن صرمة‪ ،‬مع األخذ بعين اإلعتبار أجور اليد العاملة و الضرائب و الرسوم المستحقة خالل‬
‫مدة حرمانه من المحل‪ ،‬وفي جميع الحاالت يجب أن ال يقل التعويض الشهري عن قيمة‬
‫السومة الكرائية‪.‬‬
‫‪120‬ـ مصطفى بونجى ‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪926‬‬
‫‪75‬‬
‫يجب على المكري إعادة تسليم المحل داخل األجل المشار إليه في الفقرة األولى‪ ،‬و إال حق‬
‫للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ ،2‬ما لم تكن أسباب التأخير خارجة‬
‫عن إرادة المكري‪.121‬‬
‫وطبقا للمادة ‪ ،92‬فإن رئيس المحكمة يختص في الطلب الرامي إلى اإلفراغ و تحديد قيمة‬
‫التعويض المستحق للمكتري طيلة مدة اإلفراغ‪ ،‬كما يبت في طلب تمديد مدة اإلفراغ و تحديد‬
‫التعويض المستحق عن ذلك‪ ،‬ويختص بتحديد تعويض احتياطي كاملوفق مقتضيات المادة ‪،2‬‬
‫بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬حق المكتري في تقديم دعوى المطنلبة بنلتعويض عن الحرمنن من حق‬
‫الرجوع‬
‫نصت المادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه يحق المكتري‪ ،‬متى ثبت حرمانه من‬
‫حق الرجوع المحكوم به في الحاالت المنصوص عليها في المواد ‪ 1‬و ‪ 91‬و ‪ ،92‬طلب تنفيذ‬
‫التعويض اإلحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به ‪ ،‬كما أنه وحيادا عن األجل المنصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 72‬من هذا القانون (أوال) و يمكن للمكتري المطالبة بالتعويض عن الحرمان‬
‫من حق الرجوع أمام المحكمة المختصة إذا لم يسبق له التقدم بهذا الطلب (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬إعفنء المكتري من األجل الموصوص عليه في المندة ‪77‬‬
‫نصت المادة ‪ 72‬من القانون رقم ‪ 61.94‬على أنه إذا تبين للجهة القضائية المختصة صحة‬
‫السبب المبني عليه اإلنذار‪ ،‬قضت وفق طلب المكري الرامي إلى المصادقة على اإلنذار و‬
‫إفراغ المكتري‪ ،‬و إال قضت برفض الطلب‪ ،‬كما أنها نصت على حق المكتري في تقديم طلب‬
‫التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على اإلنذار‪.‬‬
‫‪121‬ـ مصطفى بونجى‪ :‬م س ‪ :‬ص ‪928‬‬
‫‪76‬‬
‫غير أنه و انطالقا من المادة ‪ ،72‬فإنه و إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء‬
‫سريان هذه الدعوى‪ ،‬فإنه يجوز له أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ‬
‫تبليغه بالحكم النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬
‫وإذا كانت المادة ‪ ،72‬فإن التعويض عن الحرمان من حق الرجوع يبقى غير خاضع لهذا‬
‫األجل‪ ،‬وذلك بصريح المادة ‪ 19‬من القانون المذكور‪ ،‬والتي نصت في فقرتها الثانية على أنه‬
‫يبقى من حق المكتري‪ ،‬إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور‪ ،‬المطالبة به‬
‫أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة ‪ ،2‬دون التقيد باألجل المنصوص عليه في المادة‬
‫‪ 72‬من هذا القانون‪.‬‬
‫ثنوين‪ :‬الجهة القضنئية المختصة في الحكم بنلتعويض عن الحرمنن من حق الرجوع‬
‫باختالف المواد المحال عليها بموجب المادة ‪ ،19‬فإن الجهة القضائية المختصة في الحكم‬
‫بالتعويض عن الحرمان من حق الرجوع تختلف حسب حالة الحكم القاضي باإلفراغ لهدم‬
‫المحل و إعادة بناءه (أ)‪ ،‬و الحكم القاضي بإفراغ المحالت اآليلة للسقوط (ب)‪ ،‬والحكم‬
‫القاضي باإلفراغ لتوسيع المحل أو تعليته (ج)‪.‬‬
‫أ‪ :‬حنلة الحكم القنضي بنإلفراغ لهدم المحل و إعندة بونئه‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإن محكمة الموضوع هي الجهة القضائية‬
‫المختصة في تحديد التعويض اإلحتياطي الكامل الذي يستحقه المكتري في حالة حرمانه من‬
‫حق الرجوع‪ ،‬و المطالب ة كذلك بالتعويض في حالة إذا لم تشتمل البناية الجديدة على محاالت‬
‫معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة‬
‫اإلدارية المختصة‪ ،‬و التي يجب أن تكون قدر اإلمكان متطابقة مع المحل السابق و النشاط‬
‫الممارس فيه‪.‬‬
‫‪77‬‬
‫و يقع أن يختلف المكري و المكتري حول شروط الكراء بعد التشييد‪ ،‬ويرجع في هذه‬
‫الحالة الى محكمة الموضوع للفصل فيها طبقا للشروط المقررة تشريعا في الفصل ‪ 10‬من‬
‫ظهير ‪ 76‬ماي ‪.9188122‬‬
‫فقد جاء في قرار لمحكمة اإلستئناف التجارية بمراكش مايلي‪:‬‬
‫" حيث إن المحكمة في قرارها التمهيدي أمرت بإجراء خبرة من أجل معاينة المحل المعاد‬
‫بناؤه و بيان ما إذا كانت مواصفات المحل الذي أفرغ منه المستأنف الفرعي و خصوصا من‬
‫حيث المساحة‪.‬‬
‫وحيث إنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة يتضح أن المحل الذي أفرغ منه المستأنف الفرعي‬
‫مختلف عن المحل المعاد بناؤه سواء من حيث كيفية بنائه أو من حيث الصيانة أو المواد‬
‫المستعملة و مغاير له من حيث المساحة كما أنه ال وجود ألي محل تعادل مساحة المحل الذي‬
‫كان يشغله المستأنف الفرعي قبل اإلفراغ‪.‬‬
‫وحيث إنه إذا كان الفصل ‪ 97‬من ظهير ‪ 88\8\76‬يعطي للمكتري حق األسبقية في‬
‫الرجوع إلى المحل بعد إعادة بنائه فإنه ال يلزم المكري بإعادة البناء على نحو معين و‬
‫اليشترط أن يكون البناء مطابقا من حيث المواصفات أو المساحة و إنما يشترط وجود محالت‬
‫صالحة لإلستعمال التجاري في البناية الجديدة‪.‬‬
‫وحيث إن الخبرة المأمور بها خالل هذه المرحلة أفادت أن المحل الحامل لرقم ‪ 9972‬و‬
‫هو نفس الرقم الذي أفرغ منه المستأنف الفرعي ال تتجاوز مساحته ‪ 4‬م‪7‬وأنه ال وجود ألي‬
‫محل آخر تعادل مساحته ‪ 62‬م‪.7‬‬
‫‪ 122‬ـ عمر أزوكار‪ ،‬رفض تجديد الكراء للهدم و إعادة البناء و إشكاالته القضائية ـ الجزء الثاني ـ مقال منشور بسلسلة اإلجتهاد القضائي العدد‪ 6‬ـ‪7091‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاء ‪ ، 7090‬ص ‪998 :‬‬
‫‪78‬‬
‫وحيث إن المحكمة على ضوء مواصفات المحل الذي أعيد بناؤه و ما سيوفره للمكتري من‬
‫مزايا موقعا و بناء و مساحة و التي ال تتجاوز ‪ 4‬م‪7‬ترى تحديد السومة الكرائية في المبلغ في‬
‫مبلغ ‪ 200‬درهم في الشهر"‪.123‬‬
‫ب‪ :‬حنلة الحكم القنضي بإفراغ المحالت اآليلة للسقوط‬
‫حسب المادة ‪ 91‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإن رئيس المحكمة يختص بصفته قاضيا‬
‫لألمور المستعجلة‪ ،‬بصرف النظر عن المقتضيات المخالفة‪ ،‬بالبث في دعوى اإلفراغ‪ ،‬و‬
‫بتحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 2‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة‬
‫حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫ج‪ :‬الحكم القنضي بنإلفراغ لتوسيع المحل أو تعليته‬
‫طبقا للمادة ‪ 92‬من القانون رقم ‪ ،61.94‬فإن رئيس المحكمة يختص في الطلب الرامي إلى‬
‫اإلفراغ و تحديد قيمة التعويض المستحق للمكتري طيلة مدة اإلفراغ‪ ،‬كما يبت في طلب تمديد‬
‫مدة اإلفراغ وتحديد التعويض المستحق عن ذلك‪ ،‬و يختص بتحديد تعويض احتياطي كامل‬
‫وفق مقتضيات المادة‪ ،2‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫‪123‬ـ القرار رقم‪ 410 :‬صدر بتاريخ‪ 70 :‬ـ ‪ 4‬ـ‪ 7004‬رقمه بمحكمة اإلستئناف التجارية ‪08‬ـ‪ 2‬ـ‪ 727‬منشور بسلسلة اإلجتهاد القضائي عدد ‪ 6‬ـ‪7091‬‬
‫‪ ،‬ص ‪994 :‬‬
‫‪79‬‬
‫المبحث الثنوي‪ :‬توجهنت المشرع في تحديد التعويض‬
‫ال شك أن للمشرع له توجهات و أهداف عديدة من خالل سنه للمقتضيات الجديدة في تحديد‬
‫قيمة التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري‪ ،‬فإذا كان تحديد المشرع للفئة األولى من‬
‫مشتمالت التعويض التي أشرت اليها سلفا قد ال تثير أية إشكاالت من حيث المبدأ مادام يمكن‬
‫إثباتها من قبل المكتري بموجب وثائق محاسبتية من المفترض مسكها من قبله وتدخل فيما‬
‫أنفقه خالل عملية التنقل من نقل للعناصر األصل التجاري من مكان إلى آخر خاصة العناصر‬
‫المادية عمال بمقتضيات المادة الرابعة من مدونة التجارة‪ ،124‬فإن الفئة الثانية تبقى موضوع‬
‫تساؤالت عدة منها لماذا اعتمد المشرع في تقديره للتعويض على التصريحات الضريبية؟ و أي‬
‫تصريحات يقصدها المشرع؟ هل تلك التي ستعتمدها اإلدارة الضريبية كأساس للضريبة؟ أم أن‬
‫األمر يتعلق بالتصريحات التي قام بها المكتري باعتباره ملزما ضريبيا قبل مالحظات اإلدارة‬
‫الضريبية عند تصحيح األسس الضريبية؟ ثم ماذا لو لم يقم المكتري بهذه التصريحات‬
‫الضريبية عند تصحيح األسس الضريبية؟ هل سيفقد حقه في التعويض ؟ أم أن المحكمة‬
‫ستمنحه أجال للقيام بذلك؟‪ ،‬ومن ثم سنتطرق الىأبعاد التدخل التشريعي في تحديد مشتمالت‬
‫التعويض ( المطلب األول) و حدود تدخل السلطة القضائية في تحديد مقدار التعويض (المطلب‬
‫الثنوي)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬أبعند التدخل التشريعي في تحديد مشتمالت التعويض‬
‫بصفة عامة يمكن القول أن اعتماد المشرع على التصريحات الضريبية كان غايته هو‬
‫الرهان على األبعاد المالية (الفقرة األولى) و اإلقتصادية (الفقرة الثانية) و اإلجتماعية (الفقرة‬
‫الثالثة) للعالقة التي تجمع بين المكتري و المكري خاصة عند إنهائها‪.‬‬
‫‪124‬ـ تنص المادة ‪ 6‬من مدونة التجارة على أن " إذا كان العمل تجاريا بالنسبة ألحد المتعاقدين و مدنيا بالنسبة للمتعاقد الخآخر‪ ،‬طبقت قواعد القانون‬
‫التجاري في مواجهة الطرف الذي كان العمل بالنسبة إليه تجاريا‪ ،‬وال يمكن أن يةاجه بها الطرف الذي كان العمل بالنسبة إليه مدنيا‪ ،‬ما لم ينص‬
‫مقتضى خاص على خالف ذلك"‪.‬‬
‫‪80‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬البعد المنلي‬
‫إن اإلقرارت أو التصريحات التي يقوم بها المكتري ـ الملزم الضريبي ـ عن مختلف‬
‫العمليات واألنشطة التي قام بها قد تشوبها بعض اإلختالالت نتيجة إقرارت ناقصة أو أخطاء‬
‫أو إعفاءات قد تكون جزئية أو كلية دائمة أو مؤقتة تبديها اإلدارة الضريبية نتيجة مالحظاتها‬
‫مما يجعل األساس الضريبي محل مسطرة التصحيح‪ ،‬لذلك كان حري بالمشرع اإلعتماد على‬
‫النتيجة الجبائية انطالقا من األرباح المحققة من األنشطة و المستقاة من اإلقرارت‬
‫الضريبية‪ ،125‬بعد التصحيحات التي تطال األسس المعتمدة من طرف المكتري لتحديد القيمة‬
‫المالية الحقيقية لألصل التجاري ومن تم يصير مبلغ التعويض مقدر على أسس صحيحة‪ ،‬إن‬
‫اعتماد المشرع على التصريحات الضريبية لتحديد قيمة األصل التجاري ال يخرج عن البعد‬
‫األساسي لكل سياسة جبائية و هو البعد المالي‪ ،‬لذلك كان المشرع حريص تحديد هذه القيمة‬
‫انطالقا من اإلقرار و بالتالي يمكن القول على أن المشرع وضع معادلة في تقدير التعويض‬
‫مفادها أنه كلما صرح المكتري بجميع العمليات التي قام بها كلما كانت له حظوظ أوفر‬
‫للحصول على التعويض أكبر عند نشوء النزاع بينه وبين المكري حول العين المكراة من‬
‫جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى يكون المشرع قد أسس آلية جديدة لتفادي ظاهرتي الغش و التهرب‬
‫الضريبي وهو ما سيجعل مالك األصول التجارية المكترين للمحالت والعقارات ملزمين‬
‫بتصريحات ضريبية حقيقية ألنشطتهم‪ ،‬و ما يدفعنا للقول باإلعتماد على النتيجة الجبائية‬
‫هو ما نصت عليه المادة ‪ 1‬من نفس القانون فيما يتعلق بالتعويض‬ ‫‪126‬‬
‫عوض اإلقرارت‬
‫المؤقت حيث نصت على أن التعويض يجب أن يوازي كراء ثالث سنوات دون أن يتجاوز‬
‫مبلغ األرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬وحتى يكون‬
‫المشرع منسجما مع توجهاتها كان عليه يصيغ نص المادة السابعة وفق ذلك‪ ،‬كما أن البعد‬
‫المالي ظل حاضرا لدى المشرع عندما اعتبر من مشتمالت التعويض أيضا ما فقده األصل‬
‫التجاري من عناصر وليس نقصان في قيمتها وهو ما سيجعل المكتري مضطرا إلى الكشف‬
‫‪125‬ـ نجاة الكص‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪724:‬‬
‫‪126‬المهدي متوكل‪ :‬م س‪ ،‬تاريخ اإلطالع ‪ 1‬ماي ‪ 7092‬على الساعة ‪91:00‬‬
‫‪81‬‬
‫عن حقيقة مختلف العمليات التي طالت العناصر المادية لألصل التجاري خاصة تلك المخزنة‬
‫و التي تقدر قيمتها بمبالغ مالية مهمة وتلك المخزنة و تلك المعروضة للجمهور‪ ،127‬والتي‬
‫تكون محل حركة دائمة بالنسبة لألصول التجارية‪ ،‬ومع ذلك ويبقى عنصري السمعة التجارية‬
‫و الزبناء أهم ه ذه العناصر لما يشكالنه من أهمية لكل أصل تجاري و هيمنتهما على باقي‬
‫العناصر المعنوية األخرى استنادا للمادتين ‪ 21‬و ‪ 20‬من مدونة التجارة بحيث إذا تم فقدان‬
‫األصل التجاري لهما اندثار و زوال‪ ،‬ويضاف إليهما عنصر الحق في الكراء لما له من أهمية‬
‫‪ ،‬لكنه ليس عنصرا‬ ‫‪128‬‬
‫في تحديد موقعه و الرفع من قيمته اإلقتصادية و المعامالتية‬
‫جوهريا‪ ،129‬وتبقى مرتبته الثالثة عند تعداد عناصر األصل التجاري من حيث مركزه في‬
‫مدونة التجارة‪ ،130‬وإلى جانب البعد المالي حاول المشرع استحضار أيضا البعدين اإلقتصادي‬
‫و اإلجتماعي لما يشكالنه من أهمية لكل إقالع تنموي‪.‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬البعد اإلقتصندي‬
‫عمل المشرع من خالل تحديده لمشتمالت التعويض على استحضار البعد اإلقتصادي‬
‫المؤسس على المبادرة الفردية‪ ،‬فعلى المستويين التجاري و الصناعي تتطلب عملية استثمار‬
‫رؤوس األموال اإلستقرار وسالمة المعامالت التجارية وعدم زعزعة الثقة بين مختلف‬
‫الفاعلين بما يخدم استمرارية المقاولة‪ ،131‬وصيانتها من الضياع و اإلندثار لما لها من دور في‬
‫العملية اإلقتصادية في شموليتها بحيث راهن المشرع عند تعداده لمشتمالت التعويض على‬
‫عدم ضياع األصل التجاري كمحرك لإلقتصاد المغربي بشكل يتماشى مع التطورات‬
‫اإلقتصادية وطموحات مختلف قوى اإلنتاج العاملة ضمن مختلف عمليات التنمية والذين في‬
‫‪127‬ـ عبد الرحيم شميعة‪ " ،‬دروس في القانون التجاري"‪ ،‬دون ذكر المطبعة‪ ،‬طبعة الموسم الجامعي ‪7000‬ـ ‪ ،9119‬ص‪991:‬‬
‫‪128‬ـ أحمد شكري السباعي‪ ،‬الوسيط في األصل التجاري‪ ،‬دراسة في قانون التجارة المغربي و القانون المقارن والفقه والقضاء ج ‪ ،7‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة‪ ،‬الرباط ‪ ،‬المغرب‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬ص‪ 92 :‬ـ ‪94‬‬
‫‪129‬ـ أحمد شكري السباعي‪،‬م س‪ ،‬ص‪79 :‬‬
‫‪130‬ـ محمد الكشبور‪ ،‬الحق في الكراء التجاري‪ ،‬عنصر في األصل التجاري‪ ،‬دراسة في إطار ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬و مدونة التجارة الجديدة‪ ،‬سلسلة‬
‫الدراسات القانونية المعاصرة ـ ‪ 7‬ـ الطبعة األولى ‪ 9112‬ـ ‪ ،9119‬ص ‪.74‬‬
‫‪131‬ـ نجاة الكص‪ ،‬م س ‪،‬ص ‪1 :‬‬
‫‪82‬‬
‫مناخ يسوده الثقة و اإلستقرار تضمنه النصوص القانونية كعامل من بين العوامل األخرى التي‬
‫تؤثر بشكل مباشر في اإلقتصاد الوطني ولها ارتباط بمختلف القطاعات األخرى‪.132‬‬
‫الفقرة الثنلثة‪ :‬البعد اإلجتمنعي‬
‫إن رهان المشرع من خالل تحديده لمشتمالت التعويض ال تقتصر على البعدين المالي و‬
‫اإلقتصادي فقط و إنما تتعداه لتشمل البعد اإلجتماعي بحيث يتشكل استقرار العالقة الكرائية‬
‫أهمية في عدم فقدان فرص الشغل التي أتاحتها األنشطة المستغلة بموجب عقود الكراء‬
‫التجاري نتيجة عن إنهاء العالقة اإلجتماعية وكذا توفير فرص أخرى جديدة‪ ،‬كما يؤدي أيضا‬
‫إلى استمرار العالقات اإلجتماعية حماية للسلم اإلجتماعي لتفادي إغالق المقاوالت خاصة‬
‫الصغرى مما يضمن لألصل التجاري الحق في البقاء‪.‬‬
‫إن ما يكرس هاجس تحقيق هذه األبعاد لدى المشرع من خالل هذه المادة هو ما قررته‬
‫الفقرة الخامسة بخصوص جزاء البطالن عن كل شرط أو اتفاق مسبق من شأنه حرمان‬
‫المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء‪.‬‬
‫هكذا يكون المشرع عند إقراره للتعويض حسب المادة السابعة عن إنهاء العالقة الكرائية‬
‫قد راعى مصلحة المكتري في الحصول على التعويض متى كان له محل‪ ،‬وهي مصلحة‬
‫خاصة‪ ،‬لكن في حقيقة األمر يظل هدفه هو مراعاة " المصلحة العامة" إن صح التعبير‬
‫المتجلية في األبعاد االقتصادية و المالية و اإلجتماعية التي تمت اإلشارة إليها‪.‬‬
‫و المالحظ على أن رفع المشرع من قيمة التعويض سيدفع بمالك العقارات و المحالت إما‬
‫رفع السومة الكرائية عند إقدامهم على إبرام العقود تحسبا لما قد ينشأ من منازعات تفضي إلى‬
‫المطالبة باإلفراغ وعدم تجديد العقد‪ ،‬أو أنهم دخولهم سجن هذه العالقة الكرائية‪ ،133‬المتميزة‬
‫عن العالقة في إطار الكراء المدني نتيجة مبالغة المشرع في تحديد مشتمالت التعويض مما قد‬
‫‪132‬ـ المهدي متوكل‪ ،‬م س ‪ ،‬تاريخ اإلطالع‪ 1 :‬ماي ‪98:11 / 7092‬‬

‫‪133‬ـ أحمد شكري السباعي‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪402 :‬‬
‫‪83‬‬
‫يؤثر على دور العقار في العملية التنموية و التجارية بالخصوص‪ ،‬باإلضافة إلى ما قد يولد‬
‫لدى المكرين تخوف من مواجهة اإلدارة الضريبية لحقوقها في مواجهة المكتري الملزم‬
‫الضريبي نظرا إلعتماد المشرع على التصريحات الضريبية لتحديد قيمة األصل التجاري‪،‬‬
‫خاصة و أن الوعي الضريبي لدى هؤالء لم يرقى إلى مستوى إلعتبار الضريبة جزءا من‬
‫واجباتهم تجاه الوطن‪ .134‬وكان المشرع كمبدأ عام قد حدد مشتمالت التعويض‪ ،‬فإنه مع ذلك‬
‫ترك اإلختيار لطرفي عقد اإليجار التجاري التحرر من مقتضيات المادة السابعة وذلك‬
‫باإلتفاق بينهما حول دفع المكتري مبلغا من المال كمقابل للحق في اإليجار‪ ،135‬الذي اعتبره‬
‫المشرع من خالل الفقرة األخيرة من المادة السابعة‪ ،‬تعويضا لكن شريطة أن ال يقل هذا األخير‬
‫عن ذلك المبلغ الذي قدمه المكتري كمقابل للحق في الكراء و هو ما قد يدفع بطرفي العقد إلى‬
‫إبرام عقود اإليجار التجاري وفق هذه الصيغة لتفادي التصريحات الضريبية كأساس لتقدير‬
‫مبلغ التعويض‪.136‬‬
‫المطلب الثنوي‪ :‬حدود تدخل السلطة القضنئية في تحديد مقدار التعويض‬
‫بذاللقضاء المغربي في إطار ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬جهدا كبيرا في فك الغموض الذي كان‬
‫يكتنف مقتضياته خاصة تلك المتعلقة بقيمة مقدار التعويض بحيث كان هذا المقدار هزيال‬
‫حسب المادة ‪ 90‬منه والتي حددته في قيمة اإلسم التجاري بالمقارنة مع قيمة النزاع وكذا‬
‫التطورات التي عرفتها الحياة اإلقتصادية و اإلجتماعية و هو ما حدى به إلى اإلستقرار في‬
‫أغلب اجتهاداته على قيمة األصل التجاري عوض القيمة المذكورة‪ ،‬وبصدور القانون ‪61.94‬‬
‫تكفل المشرع بتحديد مشتمالت التعويض وفي نفس الوقت ميز من خالل المادة األولى بين‬
‫نوعين من عقود اإليجار التجاري ‪ :‬عقود ترد على العقارات أو المحالت التي تستغل بها‬
‫أنشطة األصل التجاري (الفقرة األولى) وأخرى ترد على العقارات أو المحالت التي تستغل‬
‫‪134‬ـ صباح نعوش‪ ،‬الضرائب في الدول العربية‪ ،‬المركز الثقافي العربي‪ ،‬بيروت ـ لبنان ‪ /‬الدار البيضاء ـ المغرب الطبعة األولى ‪ ،9122‬ص‪.971:‬‬
‫‪135‬ـ الفقرة األخيرة من المادة ‪ 6‬من القانون ‪.61.94‬‬
‫‪136‬ـ المهدي متوكل ‪،‬م س تاريخ اإلطالع ‪ 90 :‬ماي ‪ 7092‬على الساعة ‪.99:00‬‬
‫‪84‬‬
‫بها أنشطة أخرى أدرجها المشرع ضمن األعمال التجارية أو الصناعية أو الحرفية‪ ،‬وهو ما‬
‫سينعكس على تدخل السلطة القضائية في تقدير التعويض (الفقرة الثنوية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬عقود كراء العقنرات أو المحالت التي يستغل فيهن األصل التجنري‬
‫استغل القضاء المغربي كل المساحات المتاحة لديه‪ ،137‬عند تطبيقه لظهير ‪ 76‬ماي ‪9188‬‬
‫لضمان وحماية حقوق المكري و المكتري يهدف إيجاد توازن بين ملكية عقارية تعود ملكيتها‬
‫للمكري نص الدستور على ضمانها بموجب القانون ‪ ،138‬وملكية تجارية تعود للمكتري مالك‬
‫األصل التجاري مؤطرة بمقتضيات قانونية تعود إلى الفترة اإلستعمارية‪ ،‬وبذلك يكون المكري‬
‫أمام ملكية الفترة اإلستعمارية‪ ،‬و مختلفة عن ملكيته‪ ،‬ويكون المكتري أيضا أمام ملكية عقارية‬
‫متناقضة مع ملكيته‪ ،‬هكذا فأغلب المنازعات التي تنشأ بين مالك العقارات أو المحالت ومالك‬
‫األصول التجاري دائما ما كانت تطرح حول تجديد الحق في الكراء‪ ،139‬ولحماية هذا الحق أقر‬
‫المشرع لفائدة المكتري الحق في التعويض وهو من أهم الحقوق المقررة عند إنهاء العالقة‬
‫الكرائية لجبر الضرر الذي لحق المكتري جراء رفص المكري تجديد العقد و إفراغه للعقار أو‬
‫المحل الذي كان القضاء المغربي يستند على تقارير الخبرة لتقدير قيمة التعويض والتي غالبا‬
‫ما كانت تساوي قيمة األصل التجاري وليس قيمة اإلسم التجاري حسب منطوق المادة العاشرة‬
‫من الظهير المذكور مما كان يتيح للقضاء استعمال سلطته التقديرية في تحديد مقدار التعويض‬
‫سواء كان تعويضا كامال أم جزئيا‪ ،‬وهو كرسه اإلجتهاد والعمل القضائيين بخصوص الكراء‬
‫التجاري عند تحديد قدر التعويض انطالقا مما سيحصل للمكتري من الخسائر و ما سيفقده من‬
‫األرباح بسبب إضاعة حقوقه استنادا على خبرة موضوعية‪ ،140‬شريطة أال يقل هذا التعويض‬
‫عن قيمة األصل التجاري الذي أسس بالمحل‪ ،‬لكن بإصدار المشرع للقانون ‪ 61.94‬يالحظ‬
‫‪137‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي ‪ ،‬دور القضاء في تحقيق التوازن العقدي‪ ،‬دار القلم للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،7002‬ص‪8‬‬
‫‪138‬ـ راجع الفصل ‪ 18‬من دستور ‪7099‬‬
‫‪139‬ـ المهدي متوكل ‪ ،‬م س ‪ ،‬تاريخ اإلصالع ‪ 90‬ماي ‪ 7092‬على الساعة ‪99:10‬‬
‫‪140‬ـ قرار محكمة اإلستناف التجارية بفاس رقم "‪ "9862‬الصادر بتاريخ ‪ 7008‬ـ ‪ 97‬ـ ‪ 72‬ملف عدد ‪ 08‬ـ ‪ 821‬منشور بالموقع‬
‫‪ http://adala.justice.gov.ma/production/jurisprudence/ar/tribunaux_de_commerce‬تاريخ اإلطالع ‪ 90:‬ماي ‪ 7092‬على‬
‫الساعة ‪98:92‬‬
‫‪85‬‬
‫على أن مقتضيات المادة السابعة حدد فيها المشرع الحد األقصى للتعويض من خالل تعداده‬
‫لمشتمالت التعويض الكامل وبذلك يكون المشرع قد وضع حدا للنقاش الفقهي حول ما إذا‬
‫كانت قيمة الضرر تفوق قيمة األصل التجاري‪ ،141‬ومن جهة قيد في نفس الوقت سلطة‬
‫القاضي في تقدير التعويض عندما حدد مشتمالته على سبيل الحصر كلما تعلق األمر‬
‫بالتعويض الكامل أو التعويض اإلحتياطي الكامل حسب الحاالت المنصوص عليها بموجب هذا‬
‫القانون‪ ،142‬وهو ما يعني أنه مهما تكن الخسائر التي ستلحق المكتري و ما سيفقده من‬
‫أرباح‪ ،143‬يكون القاضي ملزم بعدم تجاوز مشتمالت التعويض كما هي محددة بموجب المادة‬
‫السابعة و ال يمكن التخفيف من قيمته إال إذا أثبت المكري على أن الضرر الحاصل للمكتري‬
‫أخف من القيمة المذكورة‪ ،‬فأي قيمة يقصد المشرع هل قيمة األصل التجاري؟ أم قيمة‬
‫مشتمالت التعويض؟‪ ،‬إن ظاهر النص يوحي على أن نية المشرع تتجه نحو قيمة األصل‬
‫التجاري من خالل استعماله عبارتي " قيمة األصل التجاري" و " القيمة المذكورة"‪ ،‬وهي نفس‬
‫الصيغة تقريبا التي استعملها ظهير‪ 76‬ماي ‪ 9188‬مع اختالف في عبارة " قيمة اإلسم‬
‫التجاري"‪ ،‬ومهما اتجهت نية المشرع فإن تعامل القضاء مع صيغة المادة السابعة سوف لن‬
‫يحيد عن ما تم اإلستقرار عليه عند تطبيقه للمادة العاشرة من الظهير المذكور‪ ،‬كما أنه من‬
‫الصعب جدا أن يثبت المكري ذلك لكونه ال يملك أية صفة لإلطالع على اإلقرارات المدلى بها‬
‫من قبل المكتري ذلك لدى اإلدارة الضريبية‪ ،‬باإلضافة إلى أن مجمل الوثائق المحاسبتية‬
‫لمختلف المصاريف سواء مصاريف اإلصالحات أو التنقل تكون ممسوكة بيد المكتري ثم كيف‬
‫له أن يثبت فقدان بعض عناصر األصل التجاري خاصة العناصر المعنوية‪.144‬‬
‫‪141‬ـ محمد الكشبور‪ ،‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري‪ ،‬م س ‪،‬ص ‪977 :‬‬
‫‪142‬ـ هذه الحاالت منصوص عليها بموجب المواد (‪ )1‬و( ‪ )90‬و(‪) 99‬و (‪ )91‬و (‪) 98‬و( ‪ )94‬و( ‪ ) 92‬و التي أحالت على مقتضيات المادة ‪ 2‬من‬
‫القانون ‪94‬ـ‪61‬‬
‫‪143‬ـ الفصل ‪ 746‬من ق ل ع‪.‬‬
‫‪144‬ـ المهدي متوكل ‪ ،‬م س ‪ ،‬تاريخ اإلطالع‪ 99 :‬ماي ‪ 7092‬على الساعة ‪77.62‬‬
‫‪86‬‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬عقود العقنرات أو المحالت التي ال يستغل فيهن األصل التجنري‬
‫إذا كانت العقود التي تدخل ضمن دائرة استغالل األصل التجاري حسب الفقرة األولى من‬
‫المادة األولى من القانون المذكور ال تعرف أي تعارض مع مقتضيات المادة السابعة من حيث‬
‫المبدأ‪ ،‬فإن عقود كراء العقارات والمحالت التي ال يستغل فيها األصل التجاري وفق منطوق‬
‫الفقرة الثانية من نفس المادة‪ ،‬كالتعليم الخصوصي و الصحة بالنسبة للمصحات و المؤسسات‬
‫المماثلة تبقى محل مالحظات عند تقدير التعويض خصوصا وأن القانون ‪ 61.94‬كرس ما‬
‫استقر عليه القضاء المغربي‪ ،145‬عند تطبيق ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬مع بعض التعديالت‬
‫المحتشمة التي أدخلت عليه‪ ،‬فكيف سيتعامل القضاء المغربي مع هذه األنشطة عند تقدير‬
‫التعويض؟ وهل سيتم تحديده وفقا لألحكام العامة؟ خاصة و أن المادة السابعة تحدد على سبيل‬
‫الحصر مشتمالت التعويض في قيمة األصل التجاري و فقده من بعض عناصره باإلضافة إلى‬
‫المصاريف األخرى وذلك باستعمال المشرع عبارة " يشمل هذا التعويض قيمة ‪ ،"...‬وهو ما‬
‫سيجعل القاضي يتمتع بسلطات واسعة للتقدير قيمة التعويض‪ ،‬لذلك كان على المشرع أن‬
‫يراعي عند صياغته للمادة السابعة طبيعة هذه األنشطة و العقود المنصبة على العقارات أو‬
‫المحالت التي تستغل بها‪ ،‬و ما يدفعنا قول ذلك هو ما الفائدة من تمييز المشرع من خالل المادة‬
‫األولى بين عقود كراء العقارات أو المحالت التي يستغل بها األصل التجاري و أخرى تستغل‬
‫بموجبها أنشطة ذات طبيعة خاصة إذا لم تتضمن المادة السابعة مثل هذه العقود؟ ثم إن التمييز‬
‫الذي نص عليه المشرع في المادة األولى من هذا القانون يوحي على أن ما سيأتي بعدها من‬
‫المواد ستراعي هذا التمييز خاصة المادة السابعة وهو ما لم يفعله المشرع و كأن الذي صاغ‬
‫المادة األولى ليس هو من وضع المادة السابعة‪ ،‬ثم كيف سيتعامل القضاء المغربي مع هذه‬
‫العقود إذا ما تم الحكم باإلفراغ لما لها من آثار اجتماعية خطيرة‪ ،‬لذلك كان على المشرع‬
‫إدراج هذه األنشطة ضمن هذا القانون في أفق سن تشريع خاص بها حماية للطلبة و التالميذ و‬
‫‪145‬ـ قرار في شأن مؤسسات التعليم الخاصة عدد ‪ 421‬بتاريخ ‪ 12/2/7‬و القرار في شأن الكتاب القرآني عدد ‪ 898‬بتاريخ ‪ ،7009/07/70‬أشار إليهما‬
‫أحمد شكري السباعي‪ ،‬الوسيط في األصل التجاري‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪881:‬‬
‫‪87‬‬
‫المتدربين و المرضى‪ ،146‬إن ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬لما أخضع بعضا من هذه العقود‬
‫لمقتضياته أملته الفترة اإلستعمارية حماية لمصالح المستعمر الفاقد للملكية العقارية خاصة‬
‫عقود كراء األمالك و األماكن التي تشغلها كل مؤسسة من مؤسسات التعليم‪ ،147‬و إن كان‬
‫القضاء المغربي ميز بين التعليم العمومي و الخاص في أحكامه و تم تكريسه في إطار القانون‬
‫‪.61.94‬‬
‫لكن مع ذلك يمكن التساؤل لماذا أقحم المشرع هذه العقود ضمن قانون يتعلق بكراء‬
‫العقارات أو المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي؟ هل حماية‬
‫للمتمدرسين من الطلبة و التالميذ و المرضى أم حماية لمالك تلك المؤسسات؟ خاصة إذا علمنا‬
‫أن المشرع استعمل عبارات فضفاضة و عامة من قبل العقارات أو المحالت التي تمارس فيها‬
‫المصحات و المؤسسات المماثلة لها نشاطها و من تم يطرح التساؤل اآلتي هل طبيب األسنان‬
‫حين يقوم بدور عالجي أو جراحي يعتبر عمله هذا عمال تجاريا‪ ،148‬يبدو أن رغبة المشرع‬
‫في إقحام هذه العقود ضمن القانون ‪ 61.94‬هو تحفيز و تشجيع الخواص لإلستثمار في‬
‫القطاعات اإلجتماعية خاصة التعليم و ذلك للتخفيف من العبء المالي الذي تخصصه الدولة له‬
‫في أفق انسحاب و التخلي عنها بشكل تدريجي من جهة‪ ،‬و من جهة أخرى الدفع بهم إلى‬
‫التصريح بضرائبهم خاصة المؤسسات التعليمية التي فاقت الماليير‪.149‬‬
‫وجدير بالذكر إلى أن المشرع رتب جزاء البطالن على كل اتفاق أو شرط يقضي بحرمان‬
‫المكتري من التعويض متى كان له محل‪ ،‬بحيث يمكن للمحكمة أن تثيره من تلقاء نفسها و‬
‫سواء تم التعبير عن حرمان المكتري من التعويض بموجب اتفاق مستقل عن العقد أو بشرط‬
‫مضمن فيه فإنهما يعتبران معدومان ال أثر لهما على عقد الكراء التجاري و مع ذلك فقد أعفى‬
‫المشرع المكري من التعويض مقابل اإلفراغ بموجب المادة ‪ 2‬التي عدد الحاالت التي تحرم‬
‫‪146‬ـ المهدي متوكل ‪ ،‬م س ‪ ،‬تاريخ اإلطالع ‪ 99‬ماي ‪ 7092‬التوقيت ‪71:00‬‬

‫‪147‬ـ الفقرة الثانية من الفصل الثاني من ظهير ‪ 76‬ماي ‪.9188‬‬
‫‪148‬ـ عبد الرحيم اشميعة‪ ،‬م س ‪،‬ص ‪72:‬‬
‫‪149‬ـ جريدة المساء ‪ ،‬العدد ‪ 1719‬بتاريخ ‪ 2‬مارس ‪ ،7002‬ص ‪6 :‬‬
‫‪88‬‬
‫المكتري من حقه في التعويض‪ ،‬عموما يمكن القول على أن تطبيق المادة السابعة من قبل‬
‫القضاء إما سيعرف تأويالت و اجتهادات جديدة خاصة فيما يتعلق بكيفية احتساب التعويض‬
‫انطالقا من قيمة األصل التجاري مما يمهد الطريق للقضاء إلى إعمال سلطته التقديرية أو أن‬
‫تطبيقها سيكرس ما استقر عليه القضاء‪.150‬عند تطبيقه لألحكام ظهير ‪ 76‬ماي ‪.9188‬‬
‫‪150‬ـ قرار المجلس االعلى عدد ‪ 819‬بتاريخ ‪ ، 7001/08/02‬ملف تجاري عدد‪ 7007/01/404 :‬أشارت اليه نجاة الكص م‪.‬س‪ ،‬ص ‪722 :‬‬
‫‪89‬‬
‫خنتمة‪:‬‬
‫يمكن القول أن المشرع حرص من خالل القانون رقم ‪ 61.94‬على أن يتم تنظيم العالقة‬
‫بين المكري و المكتري بخصوص العقارات والمحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي بصورة تضمن الحماية و التوازن في المصالح و المراكز القانونية لجميع‬
‫األطراف المعنية‪ ،‬و تجاوز عيوب النص المنسوخ‪ ،‬بحيث نجد أنه حاول بقدر المستطاع من‬
‫خالل آلية التعويض والمقتضيات الجديدة بشأنه‪ ،‬تجاوز اإلشكاالت التي كانت تطرحها الساحة‬
‫القضائية‪ ،‬بيد ونحن بصدد قراءتنا لهذا القانون الجديد ‪ 61.94‬وخاصة المقتضيات الخاصة‬
‫بالتعويض ظهرت لنا مجددا مجموعة من المالحظات و اإلشكاالت نتمنى من القضاء أن‬
‫يجيب عليها مستقبال‪ ،‬فأول مالحظة و إشكال تبادر الى أذهانينا عند قراءتنا لمواد هذا القانون‬
‫هي‪:‬‬
‫ـ أصبحت معايير تحديد التعويض تستند على التصريحات الضريبية ألربع سنوات األخيرة‬
‫و ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصالحات وما فقده من عناصر األصل التجاري‬
‫و مصاريف اإلنتقال من المحل ( لكن المالحظ أنه دائما تبقى المحاكم في حاجة الى اللجوء إلى‬
‫خبرة) ‪ ،‬ال يمكن أن يقل التعويض عن مقابل الحق في الكراء‪.‬‬
‫اإلشكال الذي سوف يطرح هو في حالة غياب هذه التصريحات الضريبية أو إن المكتري‬
‫ظل بالمحل لمدة ال تتجاوز بعد أربع سنوات والنص يشير إلى ضرورة اإلدالء بالتصريحات‬
‫الضريبية ألربع السنوات األخيرة‪ ،‬إذن ما العمل في هذه الحالة؟‬
‫ـ نالحظ أن المشرع وسع من نطاق خضوع لهذا القانون الجديد ‪ 61.94‬كمؤسسات التعليم‬
‫الخصوصي و التعاونيات و المصحات و المؤسسات المماثلة والصيدليات والمختبرات الخاصة‬
‫للتحاليل البيولوجية الطبية و عيادات الفحص باألشعة‪.‬‬
‫‪90‬‬
‫إال أن اإلشكال المطروح هو أن المشرع جعل من مشتمالت التعويض قيمة األصل‬

‫التجاري‪ ،‬و نجد المؤسسات المذكورة ال تمتلك األصل التجاري فهي تمارس نشاطا مدنيا‬
‫صرفا‪ ،‬إذن كيف يمكن تطبيق مقتيضيات المادة السابعة من هذا القانون على هذه المؤسسات؟‬
‫في رأينا كان على المشرع أن يشير الى أن هذه المؤسسات المذكورة ستخضع لنظامها‬
‫االساسي في اطار التعويض عن انهاء عقد الكراء التجاري( القانون المنظم لمهنة الصيدلة‬
‫مثال)‪.‬‬
‫ـ المالحظة الثالثة نرىأن المشرع شمل قيمة التعويض ما أنفقه المكتري من تحسينات و‬
‫إصالحات‪ ،‬علما أن المشرع مكن أو منح للمكتري القيام بالتحسينات واإلصالحات دون موافقة‬
‫المكتري‪ ،‬اإلشكال المطروح هنا هو عندما يقدم المكري بعدم تجديد عقد الكراء و إنهائه‬
‫يتفاجئ بقيمة التعويضات المرتفعة و عندما يستفسر على ذلك يجد أن تقديرات التعويض التي‬
‫قام بها الخبير كانت من بين مشمالتها التحسينات و اإلصالحات التي لم يوافق عليها المكري و‬
‫إنما برخصة من المشرع؟‪ ،‬هنا ما ذنب المكري عندما يجد قيمة التعويضات تفوق السومة‬
‫الكرائية بالماليين؟‬
‫في رأينا المتواضع كان من األجدر أن يجعل رخصة قيام المكتري بالتحسينات‬
‫واإلصالحات بعد موافقة المكري‪.‬‬
‫ـ المالحظة الرابعة‪ ،‬نرى أنه أصبحت حاالت اإلعفاء من التعويض واضحة و هي سبع‬
‫حاالت مع اعتبار أن التماطل في أداء الكراء الموجب لإلغالق إلفراغ هو ‪ 1‬أشهر على األقل‪،‬‬
‫إال أن الحالة التي ستطرح إشكاال أو نقاشا أمام المحاكم هي حالة اندثار األصل التجاري بسبب‬
‫اإلغالق‪ ،‬لكن اإلغالق كما يمكن أن يكون اختياريا و قد يكون جبريا عن طريق اإلدارة‪ ،‬نعتقد‬
‫أن النص جاء على إطالقه وال يستحق المكتري أي تعويض سواء كان اإلغالق اختياريا أو‬
‫جبريا‪.‬‬
‫‪91‬‬
‫ـ المالحظة الخامسة‪ ،‬نرى أن المشرع أثقل كاهل المكتري بمجموعة من التعويضات التي‬
‫يجب أدائها في الهدم و إعادة البناء‪ ،‬بحيث باإلضافة الى التعويض المؤقت الذي يمنح للمكتري‬
‫مع اإلحتفاظ في حقه بالرجوع‪ ،‬يمكن للمكتري مطالبة المحكمة بتحميل المكري جزءامن‬
‫مصاريف اإلنتظار طوال مدة البناء وأجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خالل‬
‫مدة حرمانه من المحل‪.‬‬
‫في رأينا هذا الكم من التعويضات الممنوحة للمكتري مجحفة جدا في حق المكري إلعتبار‬
‫أن المكتري صاحب الملكية التجارية سيحصل على التعويض المؤقت مع حفظ حقه في‬
‫الرجوع‪ ،‬وفي حالة عدم عودته للمحل نظرا لعدم عدم اشتمال البناية الجديدة على محالت معدة‬
‫لممارسة نشاط مماثل يستحق التعويض كامال‪ ،‬في نظرنا كان هذا كافيا و منصفا في حق‬
‫المكتري‪ ،‬و بالتالي فالتعويضات األخرى أخلت بما يسمى التوازن بين الملكية التجاري و‬
‫الملكية العقارية نظرا للكم الهائل من التعويضات الملقاة على كاهل المكري ‪ ،‬كالتعويض‬
‫المؤقت و مصارف اإلنتظار واليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة هذا باإلضافة الى‬
‫التعويض الكامل إن لم تستوفى الشروط السالفة الذكر‪.‬‬
‫ونظرا لكون قانون‪ 61.94‬ما يزال حديث الصدور فحتما سنعثر في طياته على فراغات‬
‫تشريعية لم ينتبه لها المشرع‪ ،‬والتي سيكشف عنها العمل القضائي في خضم مختلف القضايا‬
‫التي سترفع إليه في هذا الشأن‪ ،‬ألن االجتهاد القضائي كان و ال زال سببا في سد وملء‬
‫اإلشكاليات والفراغات التي تطرحها مختلف القوانين التشريعية‪.‬‬
‫‪92‬‬
‫مــلحــق‬
‫‪93‬‬
‫ظهير شريف رقم ‪ .1.6111‬صادر في ‪ .1‬من شوال ‪.311‬‬

‫(‪ .1‬يوليو ‪ )61.6‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 311.6‬المتعلق بكراء‬
‫العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو‬
‫‪151‬‬
‫الصناعي أو الحرفي‬
‫الحمد هلل وحده‪،‬‬
‫الطابع الشريف – بداخله ‪:‬‬
‫(محمد بن الحسن بن محمد بن يوسف هللا وليه )‬
‫يعلم من ظهيرنا الشريف هذا ‪ ،‬أسماه هللا وأعز أمره أننا ‪:‬‬
‫بناء على الدستور وال سيما الفصلين ‪ 96‬و ‪ 15‬منه‪،‬‬
‫أصدرنا أمرنا الشريف بما يلي‪:‬‬
‫ينفذ وينشر بالجريدة الرسمية‪ ،‬عقب ظهيرنا الشريف هذا‪ ،‬القانون رقم ‪ 61.94‬المتعلق‬
‫بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬كما وافق‬
‫عليه مجلس النواب ومجلس المستشارين‪.‬‬
‫وحرر بتطوان في ‪ .1‬من شوال ‪ .1( .311‬يوليو ‪1)61.6‬‬
‫وقعه بالعطف‪:‬‬
‫رئيس الحكومة‪،‬‬
‫اإلمضاء‪ :‬عبد اإلله ابن كيران‪1‬‬
‫‪ -151‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4616‬بتاريخ ‪ 7‬ذي القعدة ‪ 99( 9647‬اغسطس ‪ ،)6694‬ص ‪.8587‬‬
‫‪94‬‬
‫قانون رقم ‪ 311.6‬يتعلق بكراء العقارات أو المحالت‬

‫المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‬
‫الباب األول‪ :‬شروط التطبيق‬
‫الفرع األول‪ :‬مجال التطبيق‬
‫المادة األولى‬
‫أوال‪ :‬تطبق مقتضيات هذا القانون على ما يلي‪:‬‬
‫‪ -9‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي يستغل فيها أصل تجاريفي ملكية تاجر أو حرفي‬
‫أو صانع؛‬
‫‪ -6‬عقود كراء العقارات أو المحالت الملحقة بالمحل الذي يستغل فيه األصل التجاري؛‬
‫في حالة تعدد المالكين‪ ،‬فإن ضم استغالل المحل الملحق بالمحل األصلي يجب أن يكون‬
‫بموافقة مالكي العقار الملحق واألصلي؛‬
‫‪ -4‬عقود كراء األراضي العارية التي شيدت عليها‪ ،‬إما قبل الكراء أو بعده‪ ،‬بنايات‬
‫الستغالل أصل تجاري بشرط الموافقة الكتابية للمالك؛‬
‫‪ -6‬عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو‬

‫الحرفي التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات‬
‫العمومية‪ ،‬مع مراعاة االستثناء الوارد في البند الثاني من المادة الثانية بعده‪.‬‬
‫‪95‬‬
‫ثانيا‪ :‬تسري مقتضيات هذا القانون أيضا على عقود كراء المحالت اآلتي ذكرها‪:‬‬
‫‪ -9‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي نشاطها؛‬
‫‪ -6‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا؛‬
‫‪ -4‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها المصحات والمؤسسات المماثلة لها نشاطها؛‬
‫‪ -6‬العقارات أو المحالت التي يمارس فيها النشاط الصيدلي والمختبرات الخاصة للتحاليل‬
‫البيولوجية الطبية وعيادات الفحص باألشعة‪.‬‬
‫المادة ‪6‬‬
‫ال تخضع لمقتضيات هذا القانون‪:‬‬
‫‪ -9‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو الجماعات‬
‫الترابية أو المؤسسات العمومية؛‬
‫‪ -6‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو في ملك‬
‫الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية حينما تكون تلك األمالك مرصودة لمنفعة عامة؛‬

‫الحرفي التي تدخل في نطاق األوقاف ؛‬

‫الحرفي التي تبرم بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له؛‬
‫‪ -8‬عقود كراء العقارات أو المحالت الموجودة بالمراكز التجارية؛ ويقصد بالمركز‬

‫التجاري‪ ،‬في مفهوم هذا القانون‪ ،‬كل مجمع تجاري ذي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ‬
‫ومستغل بشكل موحد‪ ،‬ويضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشتمل على محالت تجارية ذات نشاط‬
‫واحد أو أنشطة متعددة‪ ،‬وفي ملكية شخص ذاتي أو عدة أشخاص ذاتيين أو شخص اعتباري أو‬
‫‪96‬‬
‫في عدة أشخاصاعتباريين‪ ،‬و يتم تسييره بصورة موحدة إما مباشرة من طرف مالك المركز‬
‫التجاري أو عن طريق أي شخص يكلفه هذا األخير‪.‬‬
‫ويقصد بالتسيير ك ل التدابير التي تتخذ لتحسين سمعة وجاذبية المركز التجاري والرفع من‬
‫عدد زواره كاإلشهار أو التنشيط أو التسويق أو ضمان احترام المميزات والخصائص التقنية‬
‫والهندسية للمركز أو تنظيم ساعات العمل أو الحراسة أو النظافة؛‬
‫‪ -9‬عقود كراء العقارات أو المحالت المتواجدة بالفضاءات المخصصة الستقبال مشاريع‬

‫المقاوالت التي تمارس نشاطها بقطاعي الصناعة وتكنولوجيا المعلومات‪ ،‬وكذا جميع الخدمات‬
‫ذات الصلة‪ ،‬بما في ذلك ترحيل الخدمات‪ ،‬والتي تنجزها الدولة أو الجماعات الترابية أو‬
‫المؤسسات العمومية أو المقاوالت التي تملك فيها الدولة أو شخص من أشخاص القانون العام‬
‫مجموع أو أغلبية رأسمالها بهدف دعم وتطوير أنشطة مدرة للدخل ومحدثة لفرص العمل‪.‬‬
‫‪ -6‬عقود الكراء الطويل األمد؛‬
‫‪ -4‬عقود االئتمان اإليجاري العقاري‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬شرط الكتابة‬
‫تبرم عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو‬
‫الحرفي وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ‪.‬‬
‫عند تسليم المحل يجب تحرير بيان بوصف حالة األماكن يكون حجة بين األطراف‪.‬‬
‫‪97‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬شرط المدة‬
‫يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على‬
‫األقل‪.‬‬
‫يع فى المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء‪ ،‬ويجب‬
‫توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد الكراء أو في عقد منفصل‪.‬‬
‫الباب الثاني‪ :‬الوجيبة الكرائية‬
‫تحدد الوجيبة الكرائية للعقارات أو المحالت المشار إليها في المادة األولى أعاله‪ ،‬وكذا كافة‬
‫التحمالت بتراضي الطرفين‪.‬‬
‫تعتبر هذه التحمالت من مشموالت الوجيبة الكرائية في حالة عدم التنصيص على الطرف‬
‫الملزم بها‪.‬‬
‫تطبق على مراجعة الوجيبة الكرائية مقتضيات القانون رقم ‪ 67.64‬المتعلق بمراجعة أثمان‬
‫كراء المحالت المعدة للسكنى أو االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر‬
‫بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.67.946‬بتاريخ ‪ 91‬من ذي القعدة ‪ 46( 9665‬نوفمبر‬
‫‪.152)6667‬‬
‫‪ -152‬القانون رقم ‪ 67.64‬المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحالت المعدة للسكنى أو االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.67.946‬بتاريخ ‪ 91‬من ذي القعدة ‪ 46( 9665‬نوفمبر‬
‫‪)6667‬؛ الجريدة الرسمية عدد ‪ 8854‬بتاريخ ‪ 6‬ذو الحجة ‪ 94( 9665‬ديسمبر) ‪ ،6667‬ص ‪.6649‬‬
‫‪98‬‬
‫الباب الثالث‪ :‬الحق في تجديد عقد الكراء‬
‫الفرع األول‪ :‬تجديد عقد الكراء‬
‫يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب األول من هذا‬
‫القانون‪ ،‬وال ينتهي العمل بعقود كراء المحالت والعقارات الخاضعة لهذا القانون إال طبقا‬
‫لمقتضيات المادة ‪ 64‬بعده‪ ،‬ويعتبر كل شرط مخالف باطال‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التعويض عن إنهاء عقد الكراء‬
‫يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء‪ ،‬مع مراعاة االستثناءات الواردة في هذا‬
‫القانون‪.‬‬
‫يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ‪.‬‬
‫يشمل هذا التعويض قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات الضريبية‬
‫للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصالحات وما فقده من‬
‫عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف االنتقال من المحل‪.‬‬
‫غير أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة‪.‬‬
‫يعتبر باطال كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء‬
‫الكراء‪.‬‬
‫في الحالة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ‪ 6‬أعاله‪ ،‬ال يمكن أن يقل التعويض‬
‫عن اإلفراغ عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء‪.‬‬
‫‪99‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬اإلعفاء من التعويض‬
‫ال يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل اإلفراغ في الحاالت اآلتية‪:‬‬
‫‪ -9‬إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله‬
‫باإلنذار‪ ،‬وكان مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء؛‬
‫‪ -6‬إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على‬
‫سالمة البناء أو يرفع من تحمالته‪ ،‬ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما‬
‫كانت عليه داخل األجل الممنوح له في اإلنذار‪ ،‬على أن تتم األشغال من أجل ذلك‪ ،‬في جميع‬
‫األحوال‪ ،‬داخل أجل ال يتعدى ثالثة أشهر؛‬
‫‪ -4‬إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك‪ ،‬ما عدا إذا عبر‬
‫المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل األجل الممنوح له‪ ،‬على أن يتم هذا‬
‫االرجاع‪ ،‬في جميع األحوال‪ ،‬داخل أجل ال يتعدى ثالثة أشهر؛‬
‫‪ -6‬إذا كان المحل آيال للسقوط‪ ،‬ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال‬
‫الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛‬
‫‪ -8‬إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي؛‬
‫‪ -4‬إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خالفا لعقد الكراء؛‬
‫‪ -7‬إذا فقد األصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغالق المحل لمدة سنتين على‬
‫األقل‪.‬‬
‫‪100‬‬
‫الباب الرابع‪ :‬حاالت الحق في الرجوع‬
‫الفرع األول‪ :‬الهدم وإعادة البناء‬
‫يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه‪ ،‬شريطة إثبات تملكه إياه‬
‫لمدة ال تقـل عن سنة من تاريخ اإلنذار وأدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات‬
‫مع االحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل‬
‫تحدده المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪ ،‬على أن يكون‪،‬‬
‫قدر اإلمكان‪ ،‬متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه‪.‬‬
‫إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في الفقرة أعاله‪ ،‬يمكن للمحكمة‪ ،‬بناء على طلب‬
‫المكتري‪ ،‬تحميل المكري جزءا من مصاريف االنتظار طوال مدة البناء ال تقل عن نصفها إذا‬
‫أثبت المكتري ذلك‪.‬‬
‫يقصد بمصاريف االنتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي‬
‫حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد‬
‫العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪.‬‬
‫إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة‪ ،‬استحق المكتري تعويضا وفق‬
‫مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪.‬‬
‫تحدد المحكمة تعويضا احتياطيا كامال وفق المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في‬
‫حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫‪101‬‬
‫المادة ‪.1‬‬
‫يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬وفي حالة تعذر‬
‫ذلك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬ما لم يثبت المكري‬
‫أن سبب التأخير خارج عن إرادته‪.‬‬
‫المادة ‪..‬‬
‫يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد‪ ،‬والذي يجب أال‬
‫يتعدى ثالث سنوات من تاريخ اإلفراغ‪ .‬ويتعين عليه أن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ توصله‬
‫بشهادة المطابقة المنصوص عليها في المادة ‪ 88‬من القانون رقم ‪ 696.16‬المتعلق بالتعمير‬
‫الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.16.49‬بتاريخ ‪ 98‬من ذي الحجة ‪ 97( 9696‬يونيو‬
‫والمسلمة له من طرف الجهة المختصة‪ ،‬بإشعار المكتري بأنه يضع المحل رهن‬ ‫‪153‬‬
‫‪)9116‬‬
‫إشارته‪.‬‬
‫في حالة عدم تسليم المكتري المحل داخل أجل ثالث سنوات من تاريخ إفراغه‪ ،‬يحق له‬
‫المطالبة بالتعويض وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة‬
‫المكري‪.‬‬
‫يلزم المكتري عند تمكينه من المحل بدفع الوجيبة الكرائية القديمة في انتظار تحديد الشروط‬
‫الجديدة للعقد إما اتفاقا أو بواسطة المحكمة‪ ،‬مع مراعاة العناصر الجديدة المستحدثة بالمحل دون‬
‫التقيد بمقتضيات القانون رقم ‪ 67.64‬المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحالت المعدة للسكنى أو‬
‫االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي السالف الذكر‪.‬‬
‫‪ -153‬القانون رقم ‪ 097.10‬المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.17.19‬بتاريخ ‪ 98‬من ذي الحجة ‪ 92( 9697‬يونيو ‪)9117‬؛‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 6981‬بتاريخ ‪ 96‬محرم ‪ 98( 9694‬يوليو ‪ ،)9116‬ص ‪.557‬‬
‫‪102‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المحالت اآليلة للسقوط‬
‫مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري‪ ،‬يحق‬
‫للمكري المطالبة باإلفراغ إذا كان المحل آيال للسقوط‪.‬‬
‫ال يكون المكتري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض وفق الفقرات أدناه إال إذا‬
‫تم بناء المحل أو إصالحه داخل أجل ثالث سنوات الموالية لتاريخ اإلفراغ‪.‬‬
‫يكون المكتري محقا في الرجوع إلى المحل إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء سريان‬
‫دعوى اإلفراغ‪ ،‬وإذا لم يعرب عن رغبته‪ ،‬فإن المكري يكون ملزما‪ ،‬تحت طائلة التعويض عن‬
‫فقدان األصل التجاري‪ ،‬بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته باإلعراب عن نيته‬
‫في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا اإلخبار‪.‬‬
‫يسقط حق المكتري في الرجوع أو في المطالبة بالتعويض إذا انصرم األجل المشار إليه‬
‫أعاله دون التعبير عن نيته في استعمال حقه المذكور‪.‬‬
‫يختص رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪ ،‬بصرف النظر عن المقتضيات‬
‫المخالفة‪ ،‬بالبت في دعوى اإلفراغ‪ ،‬وبتحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة ‪7‬‬
‫أعاله‪ ،‬بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬الحق في األسبقية‬
‫إذا تعدد المكترون‪ ،‬يكون الحق في األسبقية في المحالت المعاد بناؤها كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -9‬إذا كانت البناية الجديدة ال تتوفر على محالت تكفي أو تتسع لجميع المكترين‪ ،‬فحق‬
‫األسبقية يعطى ألقدمهم الذي عبر عن رغبته في خيار الرجوع؛‬
‫‪103‬‬
‫‪ -6‬إذا كانت البناية الجديدة تتوفر على محالت تتجاوز مساحة البناية القديمة‪ ،‬فحق األسبقية‬
‫ينحصر في المحالت ذات المساحة المساوية لمساحة المحالت التي كان يستغلها المكتري‪ ،‬أو‬
‫تكون صالحة الحتواء اللوازم والنشاط الذي كان يمارسه في المحالت القديمة؛‬
‫‪ -4‬إذا كانت البناية الجديدة ال تشمل محالت صالحة للنشاط الذي كان المكتري يمارسه‪،‬‬
‫فلهذا األخير المطالبة بحق األسبقية في المحالت المعاد بناؤها كي يمارس فيها نشاطا آخر‬
‫ينسجم مع التهيئة الجديدة للبناء‪.‬‬
‫يستحق المكتري التعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪:‬‬
‫‪ -‬إذا لم يتبق في البناية الجديدة محالت أخرى بعد ممارسة حق األسبقية؛‬
‫إذا أصبحت البناية الجديدة ال تتوفر على محالت معدة ألنشطة تجارية أو صناعية أو حرفية‬
‫ألسباب غير تلك المتعلقة بمقتضيات قانونية أو تنظيمية ذات الصلة بالبناية‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬توسيع المحل أو تعليته‬
‫إذا اعـتزم المالك توسيع أو تعلية البناية‪ ،‬وكان ذلك ال يتأتى إال بإفراغ المحل أو المحالت‬
‫المكراة‪ ،‬فإن اإلفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة يحددها المكري‪ ،‬على أن ال تتعدى سنة واحدة‬
‫ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪.‬‬
‫يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز مبلغ‬
‫األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ بعين‬
‫االعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪ .‬وفي‬
‫جميع الحاالت يجب أن ال يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية‪.‬‬
‫‪104‬‬
‫يمكن تمديد مدة اإلفراغ ألجل ال يتعدى سنة بطلب من المكري‪.‬‬
‫ال يحق للمكري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة اإلفراغ‪.‬‬
‫يجب على المكري إعادة تسليم المحل داخل األجل المشار إليه في الفقرة األولى أعاله‪ ،‬وإال‬
‫حق للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬ما لم تكن أسباب‬
‫التأخير خارجة عن إرادة المكري‪.‬‬
‫يختص رئيس المحكمة في الطلب الرامي الى اإلفراغ وتحديد قيمة التعويض المستحق‬
‫للمكتري طيلة مدة اإلفراغ‪ ،‬كما يبت في طلب تمديد مدة اإلفراغ وتحديد التعويض المستحق عن‬
‫ذلك‪.‬‬
‫كما يختص بتحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬اعاله‪ ،‬بطلب من‬
‫المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬
‫الفرع الخامس‪ :‬مقتضيات مشتركة بين اإلفراغ للهدم واإلفراغ للتوسعة أو‬
‫التعلية‬
‫يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة بنائه أو إفراغه لتوسعته أو لتعليته‪،‬‬
‫اإلدالء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة وبالتصميم المصادق عليه‬
‫من طرفها‪.‬‬
‫يعتد برخصة البناء طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة‪ ،‬ما لم يثبت المكتري أن الجهة‬
‫المختصة قد سحبتها أو ألغتها‪.‬‬
‫‪105‬‬
‫الباب الخامس‪ :‬إفراغ السكن الملحق بالمحل‬
‫يجوز للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي ليسكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة األولى أو‬
‫المستفيدين من الوصية الواجبة‪ ،‬طبقا لمقتضيات المادة ‪ 441‬وما يليها من القانون رقم ‪76.64‬‬
‫بمثابة مدونة األسرة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.66.66‬بتاريخ ‪ 96‬من ذي الحجة‬
‫‪ 4( 9666‬فبراير ‪ )6666‬كما تم تغييره‪ ،154‬أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم‬
‫‪ 98.69‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.66.976‬بتاريخ‬
‫فاتح ربيع اآلخر ‪94( 9664‬يونيو‪ ،155)6666‬شريطة إثبات أن الشخص المطلوب اإلفراغ‬
‫لفائدته ال يتوفر على سكن في ملكه أو يتوفر على سكن في ملكه لكنه غير كاف لحاجياته‬
‫العادية‪ ،‬وفي هذه الحالة يستحق المكتري تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات حسب آخر سومة‬
‫كرائية للمحل الملحق‪.‬‬
‫إذا كان المكتري يؤدي سومة كرائية إجمالية تشمل المحل المستعمل للتجارة ومحل السكنى‬
‫الملحق به‪ ،‬يتم تحديد السومة الكرائية للمحل الملحق باتفاق الطرفين أو باللجوء إلى المحكمة‪.‬‬
‫يتعين على الشخ ص المطلوب اإلفراغ لفائدته أن يعتمر المحل شخصيا داخل أجل أقصاه‬
‫ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف المكتري ولمدة ال تقل عن ثالث سنوات‪ ،‬ما لم يكن‬
‫هناك عذر مقبول‪ ،‬وإال حق للمكتري المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء‬
‫ثمانية عشر شهرا حسب قيمة آخر وجيبة كرائية‪.‬‬
‫‪ -154‬القانون رقم ‪ 76.64‬بمثابة مدونة األسرة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.66.66‬بتاريخ ‪ 96‬من ذي الحجة ‪ 4( 9666‬فبراير ‪)6666‬؛‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 8956‬بتاريخ ‪ 96‬ذو الحجة ‪ 8( 9666‬فبراير ‪ ،)6666‬ص ‪ .695‬كما تغييره وتتميمه‪.‬‬
‫‪ -155‬القانون رقم ‪ 98.69‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.66.976‬بتاريخ فاتح ربيع اآلخر ‪9664‬‬
‫(‪94‬يونيو‪)6666‬؛ الجريدة الرسمية عدد ‪ 8649‬بتاريخ ‪ 96‬جمادى اآلخرة ‪ 91( 9664‬أغسطس ‪ ،)6666‬ص ‪.6446‬‬
‫‪106‬‬
‫ال يجوز للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي في الحاالت اآلتية‪:‬‬
‫‪ -9‬إذا كان من شأن استرجاع المحل أن يحدث مساسا خطيرا باستغالل األصل التجاري؛‬
‫‪ -6‬إذا تعلق األمر بملحقات المؤسسات السياحية وأشكال اإليواء السياحي األخرى‪،‬‬
‫والمصحات والمؤسسات المماثلة لها‪ ،‬ومؤسسات التعليم الخصوصي؛‬
‫‪ -4‬إذا كان المكتري يستعمل جزءا من محل الكراء للسكن ال يمكن الفصل بينه وبين الجزء‬
‫المستعمل كمحل تجاري أو صناعي أو حرفي‪ ،‬فإنه في هذه الحالة ال يمكن إفراغه من الجزء‬
‫المستعمل للسكن‪ ،‬دون إفراغه من الجزء المستعمل للتجارة‪ ،‬وذلك وفق مقتضيات هذا القانون‪.‬‬
‫الباب السادس‪ :‬نزع ملكية العقار المستغل فيه أصل تجاري‬
‫المادة ‪6.‬‬
‫إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيه أصل تجاري ألجل المنفعة العامة‪ ،‬تطبق مقتضيات‬
‫القانون رقم ‪ 7.59‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة وباالحتالل المؤقت الصادر بتنفيذه‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 9.59.686‬بتاريخ ‪ 99‬من رجب ‪ 4( 9666‬مايو ‪.156)9156‬‬
‫الباب السابع‪ :‬ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة‬
‫يمكن السماح للمكتري بممارسة نشاط أو أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط األصلي‪ ،‬متى‬
‫كان ت هذه األنشطة غير منافية لغرض وخصائص وموقع البناية‪ ،‬وليس من شأنها التأثير على‬
‫‪ -156‬القانون رقم ‪ 2.29‬المت علق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة وباالحتالل المؤقت الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 9.29.786‬بتاريخ ‪ 99‬من‬
‫رجب ‪ 4( 9607‬مايو ‪)9127‬؛ الجريدة الرسمية عدد ‪ 4458‬بتاريخ ‪ 4‬رمضان ‪ 98( 9664‬يونيه ‪ ،)9154‬ص ‪ .156‬كما تم تغييره وتتميمه‪.‬‬
‫‪107‬‬
‫سالمتها‪ ،‬وفي هذه الحالة يجب على المكتري أن يوجه طلبه للمكري يتضمن اإلشارة إلى‬
‫األنشطة التي يريد ممارستها‪.‬‬
‫يجب على المكري إشعار المكتري بموقفه بخصوص هذا الطلب داخل أجل شهرين من‬
‫تا ريخ التوصل‪ ،‬وإال اعتبر موافقا على الطلب‪ ،‬وفي حالة الرفض يمكن للمكتري اللجوء إلى‬
‫رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪ ،‬لإلذن له بممارسة النشاط أو األنشطة‬
‫الجديدة‪.‬‬
‫ال يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى‪ ،‬مختلف عما تم االتفاق عليه في عقد‬
‫كراء‪ ،‬إال إذا وافق المكري كتابة على ذلك‪.‬‬
‫يحق للمكري‪ ،‬في الحاالت المشار إليها في المادة السابقة‪ ،‬أن يطالب بتحديد الوجيبة‬
‫الكرائية الجديدة‪ ،‬على أن تسري من تاريخ المطالبة بها قضائيا‪.‬‬
‫الباب الثامن‪ :‬الكراء من الباطن‬
‫يجوز للمكتري أن يؤجر للغير المحل المكترى كال أو بعضا‪ ،‬ما لم ينص العقد على خالف‬
‫ذلك‪ ،‬وتبقى العالقة قائمة بين المكري والمكتري األصلي‪.‬‬
‫ال يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إال من تاريخ إخباره به‪.‬‬
‫على المكري الذي أخبر بالكراء من الباطن أن يشعر المكتري الفرعي بكل إجراء يعتزم‬
‫القيام به تجاه المكتري األصلي‪ ،‬تحت طائلة عدم مواجهته به‪.‬‬
‫ال يمكن للمكتري الفرعي التمسك بأي حق تجاه المكتري األصلي‪ ،‬مع مراعاة الفقرة‬
‫السابقة‪.‬‬
‫‪108‬‬
‫يبقى المكتريان األصلي والفرعي متضامنين تجاه المكري في جميع االلتزامات المنصوص‬
‫عليها في عقد الكراء األصلي‪.‬‬
‫يحق للمكري‪ ،‬إذا كانت قيمة الكراء من الباطن تفوق قيمة الكراء األصلي‪ ،‬مراجعة السومة‬
‫الكرائية إما اتفاقا أو قضاء‪ ،‬وفي الحالة األخيرة تراعي المحكمة الفرق بين السومتين دون أن‬
‫تتقيد بمقتضيات القانون رقم ‪ 67.64‬المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحالت المعدة للسكنى أو‬
‫االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي السالف الذكر‪.‬‬
‫الباب التاسع‪ :‬تفويت الحق في الكراء‬
‫يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر األصل التجاري أو مستقال عنها دون‬
‫ضرورة الحصول على موافقة المكري‪ ،‬وبالرغم من كـل شرط مخالف‪.‬‬
‫يتعين على كل من المفـوت والمفـوت له إشعار المكري بهذا التفويت‪ ،‬تحت طائلة عدم‬
‫سريان آثاره عليه‪.‬‬
‫ال يمكن مواجهة المكري بهذا التفويت إال اعتبارا من تاريخ تبليغه إليه‪ ،‬ويبقى المكتري‬
‫األصلي مسؤوال تجاه المكري بخصوص االلتزامات السابقة‪.‬‬
‫ال يحول هذا التفويت دون ممارسة المكري لحقه في المطالبة باإلفراغ في حالة تحقق‬
‫شروط مقتضيات المادة الثامنة من هذا القانون‪ ،‬كما ال يحول دون مواصلة الدعاوى المثارة‪،‬‬
‫طبقا لهذا القانون‪ ،‬والتي كانت جارية قبل تاريخ التفويت‪.‬‬
‫‪109‬‬
‫يتم التفويت بعقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ يتضمن البيانات الواردة في المادة ‪ 59‬من‬
‫القانون رقم ‪ 18.98‬المتعلق بمدونة التجارة‪ ،157‬ويودع ثمن البيع لدى جهة مؤهلة قانونا‬
‫لالحتفاظ بالودائع‪ ،‬ويجب أن يخضع العقد لإلجراءات المنصوص عليها في المواد من ‪ 54‬الى‬
‫‪ 51‬من نفس القانون‪.‬‬
‫يمكن للمكري أن يمارس حق األفضلية‪ ،‬وذلك باسترجاع المحل المكترى مقابل عرضه‬
‫لمجموع المبالغ المدفوعة من طرف المشتري أو إيداعه لها‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬وذلك داخل أجل‬
‫ثالثين يوما من تاريخ تبليغه‪ ،‬وإال سقط حقه‪.‬‬
‫الباب العاشر‪ :‬المسطرة‬
‫الفرع األول‪ :‬دعوى المصادقة على اإلنذار‬
‫يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعالقة الكرائية‪ ،‬أن يوجه للمكتري إنذارا‪،‬‬
‫يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده‪ ،‬وأن يمنحه أجال لإلفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل‪.‬‬
‫يحدد هذا األجل في‪:‬‬
‫‪ -‬خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيال‬
‫للسقوط؛‬
‫‪ -‬ثالثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل لالستعمال الشخصي‪ ،‬أو‬
‫لهدمه وإعادة بنائه‪ ،‬أو توسعته‪ ،‬أو تعليته‪ ،‬أو على وجود سبب جدي يرجع إلخالل المكتري‬
‫ببنود العقد‪.‬‬
‫‪ - 157‬القانون رقم ‪ 98.18‬المتعلقبمدونة التجارة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف بتاريخ ‪ 98‬من ربيـع األول ‪ ) 9697‬فاتح أغسطس ‪( 9114‬؛‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 6695‬الصادرة بتاريخ ‪ 91‬جمادى األولى ‪ 4 ) 9697‬أكتوبر ‪ )9114‬ص ‪ .6957‬كما تم تغييره وتتميمه‪.‬‬
‫‪110‬‬
‫في حالة عدم استجابة المكتري لإلنذار الموجه إليه‪ ،‬يحق للمكري اللجوء إلى الجهة‬
‫القضائية المختصة للمصادقة على اإلنذار ابتداء من تاريخ انتهاء األجل المحدد فيه‪.‬‬
‫إذا تعذر تبليغ اإلنذار باإلفراغ لكون المحل مغلقا باستمرار‪ ،‬جاز للمكري إقامة دعوى‬
‫المصادقة على اإلنذار بعد مرور األجل المحدد في اإلنذار اعتبارا من تاريخ تحرير محضر‬
‫بذلك‪.‬‬
‫يسقط حق المكري في طلب المصادقة على اإلنذار بمرور ستة أشهر من تاريخ انتهاء‬
‫األجل الممنوح للمكتري في اإلنذار‪.‬‬
‫غير أنه يجوز للمكري رفع دعوى المصادقة بناء على إنذار جديد يوجه وفق نفس الشروط‬
‫المنصوص عليها في هذه المادة‪.‬‬
‫إذا تبين للجهة القضائية المختصة صحة السبب المبني عليه اإلنذار‪ ،‬قضت وفق طلب‬
‫المكري الرامي إلى المصادقة على اإلنذار وإفراغ المكتري‪ ،‬وإال قضت برفض الطلب‪.‬‬
‫يجوز للمكتري أن يتقدم بطلب التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على اإلنذار‪.‬‬
‫إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء سريان هذه الدعوى‪ ،‬فإنه يجوز له أن يرفع‬
‫دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬
‫ال تتم إجراءات تنفيذ الحكم القاضي باإلفراغ إال بعد إيداع التعويض المحكوم به‪ .‬غير أنه‬
‫ينفذ الحكم القاضي باإلفراغ عندما يتعلق األمر بالحالة المنصوص عليها في الفقرة الثالثة أعاله‪.‬‬
‫إذا قضت الجهة القضائية المختصة بإفراغ المكتري مع التعويض‪ ،‬يتعين على المكري‬
‫إيداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل أجل ثالثة أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابال‬
‫‪111‬‬
‫للتنفيذ‪ ،‬وإال اعتبر متنازال عن التنفيذ‪ ،‬ويتحمل حينئذ جميع المصاريف القضائية المترتبة عن‬
‫هذه المسطرة‪.‬‬
‫إذا أراد المكري وضع حد لكراء ال محل الذي يستغل فيه أصل تجاري مثقل بتقييدات‪ ،‬وجب‬
‫عليه أن يبلغ طلبه إلى الدائنين المقيدين سابقا‪ ،‬في الموطن المختار المعين في تقييد كل منهم‪.‬‬
‫يقصد بالدائن المقيد‪ ،‬الدائن الذي يتوفر على امتياز البائع أو رهن على األصل التجاري‪.‬‬
‫عندما تقضي المحكمة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬ال يمكن استخالص‬
‫المبلغ المحكوم به إال بعد إدالء المكتري بشهادة مسلمة من كتابة الضبط تثبت خلو األصل‬
‫التجاري من كل تقييد‪.‬‬
‫إذا كان األصل التجاري مثقال بتقييدات‪ ،‬فإن المكتري يكون ملزما باإلدالء بما يفيد إشعار‬
‫الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ وبوجود تعويض مستحق له‪.‬‬
‫يجوز للدائنين المقيدين أن يتعرضوا على أداء ثمن التعويض المودع بكتابة الضبط بتصريح‬
‫يقدم إليها‪ ،‬داخل أجل أقصاه خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل باإلشعار المنصوص عليه في‬
‫الفقرة السابقة‪ ،‬وذلك وفق المسطرة المنصوص عليها في المادة ‪ 56‬من مدونة التجارة‪،‬‬
‫ال يستخلص المكتري التعويض المحكوم به لفائدته إال بعد انصرام أجل التعرضات‬
‫المنصوص عليها في الفقرة السابقة‪.‬‬
‫يتم توزيع مبلغ التعويض المودع لفائدة المكتري وفق اإلجراءات المنصوص عليها في‬
‫الفصل الرابع من الباب الرابع من الكتاب الثاني من مدونة التجارة‪.‬‬
‫‪112‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬دعوى الحرمان من حق الرجوع‬
‫المادة ‪1.‬‬
‫يحق للمكتري‪ ،‬متى ثبت حرمانه من حق الرجوع المحكوم به في الحاالت المنصوص‬

‫عليها في المواد ‪ 1‬و‪ 94‬و‪ ،97‬طلب تنفيذ التعويض االحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به‪.‬‬
‫يبقى من حق المكتري‪ ،‬إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور‪ ،‬المطالبة به‬
‫أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬دون التقيد باألجل المنصوص عليه في‬
‫المادة ‪ 67‬من هذا القانون‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة‬
‫أ) استرجاع المحل من طرف المكري‪:‬‬
‫يمكن للمكري‪ ،‬في حال توقف المكتري عن أداء الكراء وهجره للمحل المكترى إلى وجهة‬
‫مجهولة لمدة ستة أشهر‪ ،‬أن يطلب من رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪،‬‬
‫إصدار أمر بفتح المحل واإلذن له باسترجاع حيازته‪.‬‬
‫يجب أن يكون الطلب المشار إليه أعاله معززا بعقد الكراء‪ ،‬وبمحضر معاينة واقعة‬
‫اإلغالق أو الهجر مع تحديد المدة‪ ،‬وبإنذار موجه للمكتري ألداء واجبات الكراء ولو تعذر‬
‫تبليغه‪.‬‬
‫يأمر رئيس المحكمة فورا بإجراء بحث للتأكد من واقعة اإلغالق أو الهجر‪.‬‬
‫يصدر رئيس المحكمة‪ ،‬بناء على الوثائق المدلى بها‪ ،‬أمرا بفتح المحل واسترجاع حيازته‪،‬‬
‫وينفذ هذا األمر على األصل‪.‬‬
‫‪113‬‬
‫يقوم المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر وصفي لألشياء والمنقوالت الموجودة بالمحل‪.‬‬
‫إذا استمرت غيبة المكتري لمدة ال تقل عن ستة أشهر من تاريخ تنفيذ األمر االستعجالي‬
‫المشار إليه أعاله‪ ،‬تصبح آثار التنفيذ نهائية‪ ،‬ويترتب عنها فسخ عقد الكراء‪ ،‬وفي هذه الحالة‬
‫يقوم المكلف بالتنفيذ فورا ببيع المنقوالت الموجودة بالمحل بالمزاد العلني على نفقة المكري‬
‫وفق قواعد قانون المسطرة المدنية‪ ،‬ويودع الثمن الصافي بكتابة ضبط المحكمة‪.‬‬
‫ب) إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪:‬‬
‫إذا ظهر المكتري أثناء تنفيذ األمر المشار إليه أعاله‪ ،‬تتوقف إجراءات التنفيذ تلقائيا‪.‬‬
‫يمكن للرئيس‪ ،‬في هذه الحالة‪ ،‬أن يحدد للمكتري أجال ال يتعدى خمسة عشر يوما لتسوية‬
‫مخلف الكراء‪ ،‬تحت طائلة مواصلة إجراءات التنفيذ في حقه‪.‬‬
‫إذا ظهر المكتري‪ ،‬بعد تنفيذ األمر القضائي باسترجاع الحيازة‪ ،‬قبل مرور أجل ستة أشهر‬
‫من تاريخ تنفيذ األمر المذكور‪ ،‬أمكن له المطالبة‪ ،‬أمام رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور‬
‫المستعجلة‪ ،‬بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪ ،‬شريطة إثباته أداء ما بذمته من دين الكراء‪.‬‬
‫إذا أثبت المكتري أنه كان يؤدي الكراء بانتظام‪ ،‬جاز له أن يطالب المكري أمام المحكمة‬
‫بالتعويض عن جميع األضرار التي لحقت به بسبب المسطرة التي باشرها المكري ضده‪ ،‬وإذا‬
‫ظل المحل المكترى فارغا جاز له المطالبة بإرجاعه إليه‪ ،‬ولو بعد انصرام أجل ستة أشهر من‬
‫تاريخ تنفيذ األمر القاضي باسترجاع الحيازة‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬الشرط الفاسخ‬
‫في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر‪ ،‬يجوز للمكري‪ ،‬كلما تضمن‬
‫عقد الكراء شرطا فاسخا‪ ،‬وبعد توجيه إنذار باألداء يبقى دون جدوى‪ ،‬بعد انصرام أجل ‪ 98‬يوما‬
‫‪114‬‬
‫من تاريخ التوصل‪ ،‬أن يتقدم بطلب أمام قاضي األمور المستعجلة‪ ،‬لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ‬
‫وإرجاع العقار أو المحل‪.‬‬
‫الفرع الخامس‪ :‬مقتضيات عامة‬
‫يجب أن تتم اإلنذارات واإلشعارات وغيرها من اإلجراءات‪ ،‬المنجزة في إطار هذا القانون‪،‬‬
‫بواسطة مفوض قضائي أو طبق اإلجراءات المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫تختص المحاكم التجارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون‪ ،‬غير أنه ينعقد‬
‫االختصاص للمحاكم االبتدائية طبقا للقانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة‪.‬‬
‫تعتبر اآلجال المنصوص عليها في هذا القانون كاملة‪.‬‬
‫الباب الحادي عشر‪ :‬مقتضيات ختامية‬
‫تطبق مقتضيات قانون االلتزامات والعقود على عقود الكراء التي ال تتوفر فيها الشروط‬
‫المنصوص عليها في الباب األول من هذا القانون‪ ،‬ما لم تخضع لقوانين خاصة‪.‬‬
‫‪115‬‬
‫يدخل هذا القانون حيز التنفيذ بعد انصرام أجل ستة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬وتطبق أحكامه على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون‬
‫تجديد للتصرفات واإلجراءات واألحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ‪.‬‬
‫تخضع األكرية المبرمة خالفا للمقتضيات الواردة في المادة الثالثة أعاله‪ ،‬لهذا القانون‪،‬‬
‫ويمكن لألطراف االتفاق‪ ،‬في أي وقت‪ ،‬على إبرام عقد مطابق لمقتضياته‪.‬‬
‫تنسخ ابتداء من دخول هذا القانون حيز التنفيذ‪:‬‬
‫‪ -‬مقتضيات ظهير ‪ 6‬شوال ‪ 66( 9476‬ماي ‪ )9188‬بشـأن عـقـود كراء األمالك أو األماكن‬
‫المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف‪ ،‬كما وقع تغييره وتتميمه؛‬
‫‪ -‬مقتضيات المادة ‪ 996‬من القانون رقم ‪ 18.98‬المتعلق بمدونة التجارة‪.‬‬
‫‪116‬‬
‫الئحة المراجع‪:‬‬
‫الكــتــب‪:‬‬
‫‪ ‬ـ بونجى مصطفى‪ ،‬الكراء التجاري بين ظهير‪9188‬والقانون رقم ‪، f61،94‬‬
‫الطبعة األولى ‪،‬منشورات المركز المغربي للتحكيم ومناوعات األعمال‪،‬مطبعة‬
‫ليتوغراف ـ طنجة ‪7094‬‬
‫‪ ‬الكص نجاة ‪ ،‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري‪ ،‬الشركة المغربية‬
‫لتوزيع الكتاب الدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 9672‬ـ ‪7004‬‬
‫‪ ‬بن بركة عبد الرحيم ‪ ،‬القانون رقم ‪ 61.94‬أو المحالت المخصصة لإلستعمال‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي دراسة تحليلية‪ ،‬مطبعة دار القلم ـ الرباط ـ ‪7092‬‬
‫‪ ‬بونبات محمد‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬و مدونة قانون‬
‫التجارة‪ ،‬سلسلة أفاق القانون طبعة ‪9111‬‬
‫‪ ‬أزوكار عمر‪،‬اإلنذار باإلفراغ في ضوء ظهير الكراء التجاري و آخر المواقف‬
‫القضائية‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الطبعةاألولى ‪7098‬‬
‫‪ ‬بلحساني الحسين‪ :‬األسباب القانونية إلفراغ المحالت السكنية‪ ،‬األحمدية للنشر‬
‫الجزء الثالث الطبعة الثالثة ‪ 9677‬ـ ‪7009‬‬
‫‪ ‬توفيق عبد العزيز ‪ ،‬عقد الكراء في التشريع و القضاء دراسة تأصيلية‪ ،‬المكتبة‬
‫القانونية‪ ،1‬طبعة ثانية ‪9114‬‬
‫‪ ‬توفيق عبد العزيز‪ :‬قضاء المجلس األعلى في الكراء التجاري‪ ،‬المكتبة القانونية‬
‫‪ ،92‬طبعة األولى‪7008 ،‬‬
‫‪117‬‬
‫‪ ‬السباعي شكري أحمد ‪ ،‬الوسيط في األصل التجاري‪ ،‬دراسة في قانون التجارة‬

‫المغربي و القانون المقارن والفقه و القضاء‪،‬ج ‪ ،1‬دار نشر المعرفة‪ ،‬الرباط ‪ ،‬المغرب‪،‬‬
‫طبعة ‪.7091‬‬
‫‪ ‬السنوسي معنى محمد‪ " :‬اضواء على قضاء التعمير و السكنى بالمغرب" دار‬
‫النشر المغربية ‪ ،‬الدار البيضاء ‪. 9112‬‬
‫‪ ‬الشرقاوي عبد الرحمان ‪ ،‬دور القضاء في تحقيق التوازن العقدي‪ ،‬دار القلم‬
‫للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الطبعة األولى ‪.7002‬‬
‫‪ ‬الشرقاوي عبد الرحمان ‪ ،‬قانون العقود الخاصة ‪ ،‬بدون ذكر المطبعة الثالثة‬
‫منقحة و مزيدة بالقانون رقم‪ ، 42.97‬طبعة ‪.7094‬‬
‫‪ ‬شميعة عبد الرحيم ‪ " ،‬دروس في القانون التجاري"‪ ،‬دون ذكر المطبعة‪ ،‬طبعة‬
‫الموسم الجامعي ‪7000‬ـ ‪.9119‬‬
‫‪ ‬عاصم أحمد ‪ " :‬الحماية القانونية للكراء التجاري " دراسة نظرية تطبيقية‬
‫للنصوص على ضوء قرارات المجلس األعلى‪ ،‬دار النشر المغربية‪ ،‬الطبعة الثالثة‬
‫‪.9122‬‬
‫‪ ‬عاصم أحمد ‪ ،‬الحماية القانونية لمكتري المحالت السكنية‪ ،‬مسطرة اإلفراغ‪،‬‬
‫الطبعة الثانية ‪ 9117‬االحمدية للنشر‪.‬‬
‫‪ ‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماة‪ ،‬مكتبة دار‬
‫األمان الكتاب الثاني عقد الكراء المدني‪ ،‬الطبعة األولى ‪.7007‬‬
‫‪ ‬الكشبور م حمد‪ " :‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري" دراسة في‬
‫إطار ظهير ‪ 76‬ماي ‪ 9188‬و مدونة التجارة الجديدة‪ ،‬سلسلة الدراسات القانونية‬
‫المعاصرة ‪ 7‬الطبعة األولى ‪.9112‬‬
‫‪118‬‬
‫‪ ‬الكشبور محمد ‪ " :‬نظام التعاقد و نظريتا القوة القاهرة و الظروف الطارئة"‪،‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى‪.9116،‬‬
‫‪ ‬الكشبور محمد‪ :‬الكراء المدني و الكراء التجاري‪ ،‬دراسة في نطاق ظهير ‪76‬‬
‫ماي ‪ 9188‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪.9112‬‬
‫‪ ‬محرز أحمد محمد‪ :‬فكرة الملكية التجارية تطورها ووسائل حمايتها‪ ،‬دراسة‬
‫مقارنة‪ ،‬الناشر دار النهضة العربية القاهرة‪.‬‬
‫‪ ‬محروك محمد ‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة البيوعات و األكرية الواردة على‬
‫العقار في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مكتبة المعرفة مراكش ‪ ،‬الطبعة األولى ‪.7092‬‬
‫‪ ‬نعوش صباح ‪ ،‬الضرائب في الدول العربية‪ ،‬المركز الثقافي العربي‪ ،‬بيروت ـ‬

‫لبنان ‪ /‬الدار البيضاء ـ المغرب الطبعة األولى ‪.9122‬‬
‫األطنريح‪:‬‬
‫‪ ‬هداية هللا عبد اللطيف ‪ ،‬القضاء المستعجل في القانون المغربي ‪،‬قواعد القضاء‬
‫المستعجل الموضوعية و اإلجرائية في التشريع المغربي ‪ ،‬أطروحة لنيل دكتوراه‬
‫الدولة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني‪ ،‬كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و‬
‫اإلجتماعية الدار البيضاء ‪،‬السنة الجامعية ‪.9124 .9128‬‬
‫الرسنئل‪:‬‬
‫‪ ‬أيوب مراد ‪ ،‬وضعية مالك العقار في فسخ عقد الكراء التجاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول كلية العلوم القانونية و االقتصادية و االجتماعية بسطات‬
‫السنة الجامعية ‪ 7098 :‬ـ ‪.7094‬‬
‫‪ ‬بن عجيبة لؤي‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون المدني و األعمال‪،‬‬
‫جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية و االقتصادية و االجتماعية طنجة‪،‬السنة الدراسية‬
‫‪7097‬ـ ‪.7091‬‬
‫‪119‬‬
‫‪ ‬أشعيبي عبد الرحيم ‪" ،‬الحماية القانونية و القاضية لمكتري المحالت التجارية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في قوانين التجارة و األعمال‪ ،‬جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و‬
‫اإلجتماعية ـ وجدة‪ ،‬السنة الدراسية ‪ 7001‬ـ ‪.7090‬‬
‫‪ ‬العسري خالد‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون في القانون الخاص‪ ،‬جامعة‬
‫محمد األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية بوجدة ‪ ،‬السنة الدراسية ‪ 7002‬ـ‬
‫‪7002‬‬
‫‪ ‬الغنوبي عادل‪ ،‬فسخ عقد الكراء التجاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون‬
‫الخاص و حدة القانون التجاري و المقارن‪ ،‬جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و‬
‫اإلجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة الدراسية ‪7004‬ـ‪7002‬‬
‫‪ ‬الناجحي غيثة ‪ ،‬الحق في الكراء كعنصر في األصل التجاري و الحماية المقررة له في ضوء‬
‫ظهير ‪ 76‬ماي ‪ ،9188‬رسالة لنيل الماستر في القانون الخاص ماستر المقاولة و القانون جامعة‬
‫الحسن االول كلية العلوم القانونية و اإلقتصادية و اإلجتماعية ‪،‬ـ سطات ـ السنة الدراسية ‪7091‬ـ‬
‫‪7096‬‬
‫المجنالت‪:‬‬
‫سلسلة اإلجتهاد القضائي العدد ‪6‬‬ ‫‪‬‬
‫سلسلة القانون و الممارسة القضائية العدد ‪7‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة القضاء و القانون ‪ ،‬العدد ‪72‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة القضاء والقانون‪،‬العدد ‪970‬‬ ‫‪‬‬

‫مجلة المحاكم المغربية‪ ،‬عدد مزدوج ‪ 974‬ـ ‪9090/ 972‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة المحاكم المغربية‪ ،‬عدد مزدوج‪ 972‬ـ ‪7090/974‬‬ ‫‪‬‬

‫مجلة المغربية لقانون و اقتصاد التنمية‪ .‬العدد ‪ 17‬لسنة ‪9111‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة المغربية لقانون و اقتصاد التنمية‪ .‬العدد ‪17‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة المغربية للقانون‪ ،‬العدد ‪9‬‬ ‫‪‬‬
‫‪120‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى ‪ ،‬العدد ‪66‬‬ ‫‪‬‬

‫مجلة قضاء المجلس األعلى العدد ‪60‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى يوليوز ‪ 9112‬العدد ‪.87‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى‪ .‬العدد ‪79‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى‪ ،‬العدد ‪62‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى‪،‬العدد‪84‬‬ ‫‪‬‬
‫القواوين‪:‬‬
‫‪ ‬ظهير ‪ 7‬شوال ‪ 76 (9126‬ماي ‪ ) 9188‬بشأن كراء األمالك و األماكن المستعملة للتجارة‬
‫أو الصناعة أو الحرف‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ ،7776‬بتاريخ ‪ 91‬شوال ‪90( 9126‬‬
‫يونيو ‪)9188‬‬
‫‪ ‬ظهير الشريف الصادر في ‪ 98‬ذي القعدة ‪ 9114‬الموافق ل ‪ 8‬ماي ‪ 9172‬المنشور في‬
‫الجريدة الرسمية تاريخ ‪ 2‬ماي ‪ ،9172‬عدد ‪.299‬‬
‫‪ ‬ظهير شريف شريف رقم ‪ 9.94.11‬صادر في ‪ 91‬من شوال ‪ 9612‬الموافق ‪ 92‬يوليو‬
‫‪ ،)7094‬بشأن كراء العقارات او المحالت المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪،‬‬
‫المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ ‪7094 2\99‬‬
‫المواقع اإللكترووية‪:‬‬
‫‪ ‬موقع وزارات العدل و الحريات ‪ :‬شروح القانون ‪ 61.94‬المتعلق بكراء العقارات أو‬
‫الحرفي‪:‬‬ ‫أو‬ ‫الصناعي‬ ‫أو‬ ‫التجاري‬ ‫لإلستعمال‬ ‫المخصصة‬ ‫المحالت‬
‫‪/http://www.justice.gov.ma‬‬
‫‪ ‬مدونة المنبر القانوني ‪:‬‬
‫‪http://tribunejuridique.blogspot.com/2017/03/4916.html‬‬
‫‪ ‬جريدة المساء ‪ ،‬العدد ‪ 1719‬بتاريخ ‪ 2‬مارس ‪7002‬‬
‫‪http://www.almasae.com‬‬
‫‪121‬‬
‫الــفـهرس‬
‫‪12‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬التحديد القنوووي لمعنيير التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪14‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪14‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬التدخل التشريعي في تحديد معنيير التعويض‬
‫‪14‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬معنيير تحديد التعويض في ظل ظهير ‪5511‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬تحديد التعويض وفقن للقنوون رقم ‪95 .51‬‬
‫‪24‬‬ ‫المطلب الثنوي‪ :‬مشتمالت التعويض عن إوهنء عقد الكراء‬
‫‪25‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬اإلقرار بحق المكتري في حصوله على التعويض‬
‫‪26‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬حنالت إستحقنق المكتري للتعويض‬
‫‪26‬‬ ‫أوال‪ :‬إستحقنق المكتري تعويضن كنمال‬
‫‪29‬‬ ‫ثنوين‪ :‬إستحقنق المكتري تعويضن جزئين‬
‫‪30‬‬ ‫أ ـ رغبة المكري في الهدم وإعندة البونء‬
‫‪36‬‬ ‫ب ـ رغبة المنلك المكري في توسيع المحل أو تعليته‬
‫‪38‬‬ ‫ج ـ اإلفراغ لإلحتينج أو اإلستعمنل الشخصي‬
‫‪40‬‬ ‫الفقرة الثنلثة‪ :‬عونصر األصل التجنري القنبلة للتعويض‬
‫‪41‬‬ ‫أوال‪ :‬التعويض عن الحق في الكراء‬
‫‪44‬‬ ‫ثنوين‪ :‬التعويض عن وفقنت الوقل‬
‫‪45‬‬ ‫ثنلثن‪ :‬التعويض عن وفقنت إعندة اإلستقرار في المحل الجديد‬
‫‪45‬‬ ‫رابعن‪ :‬التعويض عن الكسند الوقتي خالل فترة اإلوتقنل‬
‫‪46‬‬ ‫الفقرة الرابعة‪ :‬مدى إمكنوية ممنرسة حق التوبة‬
‫‪122‬‬
‫‪49‬‬ ‫المبحث الثنوي‪ :‬حنالت عدم إستحنق المكتري التعويض بنلرغم من إفراغه‬
‫‪49‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬صور إعفنء المكري من أداء التعويض‬
‫‪50‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬الحنالت الموصوص عليهن في المندة ‪8‬‬
‫‪56‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬الشرط الفنسخ‬
‫‪40‬‬ ‫أ ـ اإلتجنه القنئل بمسألة الخينر بين قنوون ‪ 95.51‬و الفصل ‪156‬‬
‫‪49‬‬ ‫ب ـ التمييز بين حنلة وجود الشرط الفنسخ و حنلة اإلفراغ للتمنطل‬
‫‪47‬‬ ‫المطلب الثنوي‪ :‬تحديد التعويض عن وزع الملكية‬
‫‪47‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬استبعند أسس تقدير التعويض الموصوص عليهن في المندة ‪7‬‬
‫‪41‬‬ ‫الفقرة الثنوية ‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن وزع الملكية‬
‫‪42‬‬ ‫الفصل الثنوي‪ :‬تدخالت القضنء في تحديد واجب التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬
‫‪29‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬وطنق اختصنص المحكمة بخصوص طلب التعويض‬
‫‪29‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬اختصنص المحكمة لطلب التعويض‬
‫‪29‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬آجنل تقديم المكتري لطلب التعويض‬
‫‪27‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬شروط توفيذ التعويض‬
‫‪21‬‬ ‫المطلب الثنوي ‪ :‬دعوى الحرمنن من حق الرجوع‬
‫‪21‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬حق المكتري في توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به‬
‫أ ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بنإلفراغ لهدم المحل و ‪26‬‬
‫إعندة بونئه‬
‫ب ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بإفراغ المحالت الآليلة ‪26‬‬
‫للسقوط‬
‫ج ـ توفيذ التعويض اإلحتينطي المحكوم به بموجب الحكم القنضي بإفراغ المحل ‪28‬‬
‫لتوسيعه أو تعليته‬
‫الفقرة الثنوية‪ :‬حق المكتري في تقديم دعوى المطنلبة بنلتعويض عن الحرمنن من حق ‪24‬‬
‫الرجوع‬
‫‪123‬‬
‫‪24‬‬ ‫أوال‪ :‬إعفنء المكتري من األجل الموصوص عليه في المندة ‪67‬‬

‫‪22‬‬ ‫ثنوين‪ :‬الجهة القضنئية المختصة في الحكم بنلتعويض عن الحرمنن من حق الرجوع‬
‫‪22‬‬ ‫أ‪ :‬حنلة الحكم القنضي بنإلفراغ لهدم المحل و إعندة بونئه‬
‫‪21‬‬ ‫ب‪ :‬حنلة الحكم القنضي بإفراغ المحالت اآليلة للسقوط‬
‫‪21‬‬ ‫ج‪ :‬الحكم القنضي بنإلفراغ لتوسيع المحل أو تعليته‬
‫‪20‬‬ ‫المبحث الثنوي‪ :‬توجهنت المشرع في تحديد التعويض‬
‫‪20‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬أبعند التدخل التشريعي في تحديد مشتمالت التعويض‬
‫‪29‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬البعد المنلي‬
‫‪29‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬البعد اإلقتصندي‬
‫‪21‬‬ ‫الفقرة الثنلثة‪ :‬البعد اإلجتمنعي‬
‫‪26‬‬ ‫المطلب الثنوي‪ :‬حدود تدخل السلطة القضنئية في تحديد مقدار التعويض‬
‫‪28‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬عقود كراء العقنرات أو المحالت التي يستغل فيهن األصل التجنري‬
‫‪22‬‬ ‫الفقرة الثنوية‪ :‬عقود العقنرات أو المحالت التي ال يستغل فيهن األصل التجنري‬
‫‪10‬‬ ‫خنتمة‬
‫‪11‬‬ ‫الملحق‬
‫‪992‬‬ ‫الئحة المراجع‬
‫‪977‬‬ ‫الفهرس‬
‫‪124‬‬
‫‪125‬‬

التعويض في الكراء التجاري

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

التعويض في الكراء التجاري

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫‪www.justicemaroc.

com‬‬ ‫منشورات موقع العدالة المغربية‬

‫المكتري من تحسينات و إصالحات و مافقده من عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل‬

‫‪ ‬دوافع إختينر الموضوع‪:‬‬

‫و تتفرع عن هذه اإلشكالية أسئلة فرعية نوردها كما يلي‪:‬‬

‫ـ كيف يتم تحديد التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري؟‬

‫ـ ماهي مشتمالت التعويض؟ وحاالت استحقاق المكتري التعويض من عدمه؟‬

‫ـ ماهو نطاق اختصاص المحكمة في طلب التعويض؟ و ما هي توجهات المشرع في تحديد‬

‫ـ هل استطاع المشرع من خالل القانون الجديد ‪ 61.94‬تضمين مقتضيات جديدة للتعويض‬

‫التحديد القنوووي لمعنيير التعويض‬

‫المبحث األول‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن إوهنء عقد الكراء التجنري‬

‫المطلب األول‪ :‬التدخل التشريعي في تحديد معنيير التعويض‬

‫الفقرة األولى‪ :‬معنيير تحديد التعويض في ظل ظهير ‪5511‬‬

‫‪10‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪11 :‬‬

‫‪20‬ـ نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪122‬‬

‫‪22‬ـ نجاة الكص ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪121‬‬

‫الفقرة الثنوية‪ :‬تحديد التعويض وفقن للقنوون رقم ‪95 .51‬‬

‫‪29‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬الكراء التجاري بين ظهير‪9188‬والقانون رقم ‪ ، 61.94‬ص‪69:‬‬

‫المطلب الثنوي‪ :‬مشتمالت التعويض عن إوهنء عقد الكراء‬

‫الفقرة األولى‪ :‬اإلقرار بحق المكتري في حصوله على التعويض‬

‫‪35‬ـ مصطفى بونجى ‪ ،‬م س ‪،‬صفحة‪29:‬‬

‫الفقرة الثنوية‪ :‬حنالت إستحقنق المكتري للتعويض‬

‫‪ 7‬ـ إذا أصبحت البناية الجديدة ال تتوفر على محالت تجارية‬

‫‪37‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪792:‬‬

‫ثنوين‪ :‬إستحقنق المكتري تعويضن جزئين‬

‫‪42‬ـ هذا ما نص عليه القانون ‪ 61.94‬في الفقرة الثانية من المادة ‪: 70‬‬

‫أ ـ رغبة المكري في الهدم وإعندة البونء‬

‫ب ـ رغبة المنلك المكري في توسيع المحل أو تعليته‬

‫ـ عدم السماح للمكري باستيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة اإلفراغ‪.‬‬

‫وهذا ما يقتضي بالضرورة إفراغ المتجر و هو ما تمسك به الطاعنون و أن المحكمة التي‬

‫ج ـ اإلفراغ لإلحتينج أو اإلستعمنل الشخصي‬

‫‪62‬ـ محمد محروك‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪101:‬‬

‫الفقرة الثنلثة‪ :‬عونصر األصل التجنري القنبلة للتعويض‬

‫‪63‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪771 :‬‬

‫أوال‪ :‬التعويض عن الحق في الكراء‬

‫‪70‬ـ نجاة الكص‪ ،‬م س ‪ .‬ص‪117‬‬

‫‪72‬ـ غيثة الناجحي‪ "،‬م س "‪ 7096‬ص‪91 :‬‬

‫وبالتالي تندمج قيمة حق المفتاح في قيمة األصل التجاري كقيمة مالية‬

‫ثنوين‪ :‬التعويض عن وفقنت الوقل‬

‫ثنلثن‪ :‬التعويض عن وفقنت إعندة اإلستقرار في المحل الجديد‬

‫نص الفصل الثامن من مرسوم ‪ 9181‬الفرنسي أنه من عناصر التعويض عن عدم‬

‫رابعن‪ :‬التعويض عن الكسند الوقتي خالل فترة اإلوتقنل‬

‫الفقرة الرابعة‪ :‬مدى إمكنوية ممنرسة حق التوبة‬

‫‪76‬ـ عبد الرحيم أشعيبي ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪82 :‬‬

‫بمعنى أن التوبة هي حق المكري في التراجع عن اإلنذار باإلفراغ أو عن رفض تجديد‬

‫‪80‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي‪ :‬م س ‪ ،‬ص ‪719 :‬‬

‫المبحث الثنوي‪ :‬حنالت عدم إستحنق المكتري التعويض بنلرغم من‬

‫المطلب األول‪ :‬صور إعفنء المكري من أداء التعويض‬

‫الفقرة األولى‪ :‬الحنالت الموصوص عليهن في المندة ‪8‬‬

‫‪84‬ـ عبد الرحمان الشرقاوي ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪924‬‬

‫‪87‬ـ قرار منشور‪ ،‬بمجلة القضاء والقانون‪،‬العدد ‪،970‬ص‪841:‬‬

‫الفقرة الثنوية‪ :‬الشرط الفنسخ‬

‫"للمكري فسخ عقد الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى األمر‬

‫ـ إذا أهمل الشيء المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا‪.‬‬

‫ـ إذا لم يؤدي الكراء الذي حل اجل أدائه‪".‬‬

‫ـ عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر‬

‫ـ سبق تضمين عقد الكراء للشرط الفاسخ‬

‫أ ـنإلتجنه القنئل بمسألة الخينر بين قنوون ‪ 95.51‬و الفصل ‪156‬‬

‫ب ـ التمييز بين حنلة وجود الشرط الفنسخ و حنلة اإلفراغ للتمنطل‬

‫‪106‬ـ محمد محروك ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪710‬‬

‫المطلب الثنوي‪ :‬تحديد التعويض عن وزع الملكية‬

‫الفقرة الثنوية ‪ :‬كيفية تحديد التعويض عن وزع الملكية‬

‫‪108‬ـ مصطف بونجى ‪ :‬م س ‪ ،‬ص‪11 :‬‬

‫‪110‬ـ نجاة الكص‪ :‬م س ‪،‬ص‪601:‬‬