Professional Documents
Culture Documents
Bài Tập Chương 2 Và Chương 3
Bài Tập Chương 2 Và Chương 3
Trang 1/10
Hướng dẫn
a) Phân tích thông tin thu thập
Ví dụ:
Giá đất của thửa đất mặt ngõ 10m bằng 105% giá đất của thửa đất tương tự mặt
ngõ 8m, bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự 2 mặt ngõ 8m. Thửa đất cần thẩm
định ở ngõ 10m, tỷ lệ điều chỉnh cho thửa đất so sánh 2 và 3 như sau:
Thửa đất so sánh 2 ở ngõ 8m: 105% - 100% = + 5%
Thửa đất so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: 95% - 100% = - 5%
Các bạn phân tích tương tự cho các thông tin khác
b) Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so
sánh:
TT Yếu tố so sánh Đơn vị Thửa Thửa đất Thửa đất Thửa đất
tính đất cần so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
thẩm
định giá
Giá thị trường
Triệu Chưa
A (Giá trước điều 1.155 1.210 1.237,5
đồng biết
chỉnh)
Giá quy đổi về đơn Triệu Chưa
B 21 22 22,5
vị so sánh chuẩn đồng/m2 biết
C Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Ngõ 2 mặt ngõ
Yếu tố vị trí Ngõ 10m Ngõ 8m
10m 8m
Tỷ lệ điều chỉnh % 0 + 5% - 5%
C1 Triệu
Mức điều chỉnh 0 + 1,1 - 1,125
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
21 23,1 21,375
1 đồng/m2
Yếu tố cơ sở hạ
tầng
Tỷ lệ điều chỉnh %
C2 Triệu
Mức điều chỉnh
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
2 đồng/m2
C3 Yếu tố hướng
Tỷ lệ điều chỉnh %
Mức điều chỉnh Triệu
đồng/m2
Trang 2/10
Giá sau điều chỉnh Triệu
3 đồng/m2
Yếu tố cảnh quan
Tỷ lệ điều chỉnh %
Triệu
C4 Mức điều chỉnh
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
4 đồng/m2
Triệu
D Mức giá chỉ dẫn
đồng/m2
Giá trị trung bình Triệu
D1
của mức giá chỉ dẫn đồng/m2
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung
D2 %
bình của các mức
giá chỉ dẫn
E Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Tổng giá trị điều Triệu
E1
chỉnh gộp đồng/m2
Tổng số lần điều
E2 Lần
chỉnh
E3 Biên độ điều chỉnh %
Tổng giá trị điều Triệu
E4
chỉnh thuần đồng/m2
Xác định mức giá cho thửa
F
đất cần thẩm định giá
c) Lập luận chọn mức giá chỉ dẫn đại diện
Trang 3/10
Bài tập 3 (Cộng 0,2) (Tuần 5)
Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế, tuổi đời
hiệu quả và tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà trên cơ sở thông tin sau:
- Hoàn thành xây dựng vào năm 2000.
- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại tron 70 năm (năm 2070 bị phá bỏ).
Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính
đến năm 2068 giá trị ngôi nhà đóng góp vào bất động sản bằng 0 đồng và từ sau năm 2068 thì
ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí khắc phục nhà lớn hơn giá trị mang lại cho bất động
sản).
- Năm 2006 ngôi nhà được nâng cấp, đại tu. Do được nâng cấp tuổi đời kinh tế của ngôi
nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.
- Năm 2014 tiến hành thẩm định giá.
Trang 4/10
TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Đơn giá Thành tiền
tính
Khối bê tông m² 4.080 240.000
Gạch lát m² 1.360 260.000
14 Vách ngăn
- Vách ngăn tường m² 2.800 80.000
- Vách ngăn cửa m² 5 2.000.000
15 Cửa cuốn m² 52,8 360.000
16 Dầm mái và tấm lát mái m² 15.950 140
Trang 5/10
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với
lãi suất 11%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán hàng bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí
đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm
hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)
- Toàn bộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá căn hộ chung cư
trung bình 15 triệu đồng/m², tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây
dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đồng/m². Giá trên chưa bao gồm
thuế giá trị gia tăng.
- Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Trang 6/10
- Phí cải tạo hệ thống cấp nước: 720 triệu đồng;
- Phí cải tạo hệ thống thoát nước: 1000 triệu đồng;
- Phí lắp đặt hệ thống viễn thông: 140 triệu đồng;
- Phí xây dựng bình quân: 3 triệu đồng/m2;
- Chi phí tiếp thị bán hàng: 115 triệu đồng;
- Giá cho thuê bình quân: 200.000 đồng/m2/tháng;
- Thu nhập từ giữ xe: 800 triệu đồng/năm;
- Thu nhập từ các biển quảng cáo: 200 triệu đồng/năm;
- Thất thu tư việc cho thuê chỗ: 5% tiền thu từ việc cho thuê chỗ hàng năm;
- Phí hoạt động: 20% tổng thu nhập hàng năm;
- Tỷ suất sinh lợi nhà đầu tư: 24% từ dự án;
- Thời hạn khai thác: 4 năm;
- Giá trị thu hồi sau 4 năm ước tính: 20 tỷ đồng.
Hãy xác định giá trị của lô đất. Biết rằng:
- Đơn giá cho thuê không đổi trong 4 năm.
- Toàn bộ chi phí đều vay ngân hàng trả nợ theo phương thức đều định kỳ trong 4 năm.
- Lợi nhuận nhà thầu đã được tính trong đơn giá xây dựng và trong các chi phí của các
hạng mục.
Trang 7/10
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2;
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m2;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2;
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho
toà nhà chung cư là 1.200 triệu đồng;
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị
còn lại của nhà xưởng;
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% tổng chi phí phát triển dự án với lãi suất
10%/năm;
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý dự án bằn 5% tổng chi phí xây dựng trực tiếp của dự án;
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án;
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đồng/m2, tổng diện tích các căn hộ
chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu
đồng/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Yêu cầu: Xác định giá trị khu đất trên.
Trang 8/10
Trang 9/10
BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÔ HÌNH
Bài tập 1 (Cộng 0,2) (Tuần 8)
Doanh nghiệp thẩm định giá cần xác định giá trị Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z tại
thời điểm cuối năm 2015 theo yêu cầu của khách hàng thẩm định giá. Thuốc Z được sản xuất
và phân phối rộng rãi ngay sau khi được cấp bằng sáng chế vào cuối năm 2010. Dự kiến cuối
năm 2016 sẽ có một loại thuốc có công dụng tương tự thuốc Z nhưng ưu việt hơn bắt đầu
được đưa ra thị trường, vì vậy thuốc Z sẽ ngừng sản xuất vào cuối năm 2016.
Trên cơ sở tài liệu do đơn vị được cấp Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z cung cấp và
khảo sát thực tế chi phí liên quan đến việc nghiên cứu, thử nghiệm thuốc, lương cho cán bộ,
chi phí cấp Bằng độc quyền sáng chế và chi phí duy trì hiệu lực Bằng độc quyền sáng chế tại
thời điểm năm 2015, thẩm định viên xác định được:
+ Lương cho cán bộ nghiên cứu: 800.000.000 đồng
+ Chi phí cho cơ sở vật chất, nguyên vật liệu phục vụ cho việc nghiên cứu: 600.000.000
đồng
+ Chi phí liên quan đến việc cấp Bằng độc quyền sáng chế và chi phí duy trì hiệu lực
Bằng độc quyền sáng chế trong 6 năm là 10.000.000 đồng
Yêu cầu: Xác định giá trị thẩm định của Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z tại thời
điểm cuối năm 2015.
Trang 10/10
- Số lượt khách của công ty du lịch A đến ở khách sạn A là: 3.000 lượt khách/năm.
Lượng khách du lịch đến Côn Đảo và ở tại khách sạn A dự kiến tăng không đáng kể qua mỗi
năm.
- Giá phòng khách sạn 4 sao tại Côn Đảo vào năm 2014 dự kiến là 1.700.000
đồng/phòng/đêm. Giá phòng tăng trung bình 9%/năm.
- Nhãn hiệu của công ty A được kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì và phát triển tốt trong
vòng 20 năm tới. Giả định này dựa trên cơ sở chiến lược phát triển nhãn hiệu của công ty A,
dự kiến tương quan khả năng cạnh tranh của các đối thủ trên thị trường trong tương lai. Vì
vậy, dòng tiền sẽ được tính cho 20 năm.
- Qua điều tra công ty X biết rằng các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn 4 sao thường
có mức lợi nhuận ròng bằng 25% doanh thu của khách sạn; chi phí sử dụng vốn bình quân gia
quyền (WACC) thường ở mức 12%. Trên cơ sở phân tích số liệu, Công ty X nhận định tỷ lệ
rủi ro đối với việc tạo ra lợi nhuận từ nhãn hiệu của công ty A cao hơn so với WACC của cả
công ty A là 2%.
Yêu cầu: Xác định giá trị nhãn hiệu dịch vụ của công ty A tại thời điểm đầu năm
2012.
Trang 11/10