(MAIN) Luật nhà ở 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA KINH TẾ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Để tài: Phân tích Luật nhà ở 2014
Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Thị Tuyết Như
Nhóm sinh viên thực hiện

Trần Thị Thanh Hiếu K204031027
Trương Lê Bình K204031022
Triệu Quốc Phú K204031058
Phạm Thị Ngọc Huyền K204031033
Nguyễn Thị Hồng Mơ K204031040
Nguyễn Thị Quỳnh Như K204031054
Nguyễn Thị Thanh Ngọc K204030153
Nguyễn Thị Thuý K204031077
Huỳnh Trần Phương Uyên K204030160
TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2023

DANH MỤC HÌNH VẼ BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1 Biểu đồ thể hiện sự thay đổi về giá trị đất của 2021 so với năm 2020 ............ 9
Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ........................................................ 10
Biểu đồ 3.1 Biểu đồ biểu thị nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ......................... 75
Sơ đồ 2.1 Quy trình phê duyệt dự án phát triển nhà công vụ ............................................ 31
Sơ đồ 2.2 Các loại dự án và việc lựa chọn chủ đầu tư ...................................................... 33
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........ 2
1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở ....................................................................... 2
1.1.1 Khái niệm: .......................................................................................................... 2
1.1.2 Đặc điểm: ............................................................................................................ 2
1.1.3 Phân loại nhà ở: .................................................................................................. 2
1.2 Tình hình bất động sản Việt Nam từ 2018-2023 ....................................................... 5
1.3 Vấn đề quản lý bất động sản của Nhà Nước ........................................................... 14
CHƯƠNG 2 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH LUẬT NHÀ Ở 2014 ....................................... 17

2.1 Về phạm vi điều chỉnh ............................................................................................. 17
2.2 Về sở hữu nhà ở ....................................................................................................... 17
2.2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam...................................................... 17
2.2.2 Điều kiện được công nhận sở hữu nhà ở .......................................................... 17
2.2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở: ....................................................................... 18
2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở .................. 19
2.2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ............................................................ 24
2.3 Về phát triển nhà ở .................................................................................................. 24
2.3.1 Nhà ở thương mại ............................................................................................. 24
2.3.2 Nhà ở công vụ................................................................................................... 30
2.3.3 Nhà ở phục vụ tái định cư ................................................................................ 41
2.3.4 Nhà ở hộ gia đình, cá nhân ............................................................................... 44
2.3.5 Nhà ở xã hội ..................................................................................................... 53
2.4 Về quản lý,sử dụng nhà ở và nhà chung cư ............................................................. 59
2.4.1 Về quản lý và sử dụng nhà ở ............................................................................ 59

2.4.2 Về quản lý và sử dụng nhà chung cư (mục 1, chương VII, Luật nhà ở 2014) . 61
2.5 Về giao dịch nhà ở ................................................................................................... 65
2.5.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở ..................................................................... 65
2.5.2 Điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở ........................................................ 65
2.5.3 Trình tự thủ tục thực hiện về giao dịch nhà ở ................................................... 67
2.6 Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam với các nhân, tổ chức nước ngoài ........................... 68
2.6.1 Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ................................ 68
2.6.2 Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá
nhân nước ngoài ........................................................................................................ 69
2.6.3 Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam .............. 69
2.6.4 Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam .......................... 73
2.7 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở ................................................................... 70
2.8 Điều kiện để hàng hóa nhà ở được đưa vào kinh doanh ......................................... 73
CHƯƠNG 3 TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở (2014) ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ...................................................................................................................... 75
3.1 Mở rộng đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.......... 75
3.2 Thiếu nguồn cung .................................................................................................... 75
3.3 Thiếu các gói hỗ trợ về mặt tài chính để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
giá rẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua. ...................... 76
CHƯƠNG 4 NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ........................................................... 77

4.1 Ưu điểm của Luật nhà ở 2014 đối với thị trường Bất động sản Việt Nam.............. 77
4.2 Hạn chế của Luật nhà ở 2014 đối với thị trường Bất động sản Việt Nam .............. 78
4.3 Khuyến nghị ............................................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 83

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên ,nhóm xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thị Tuyết Như,
trong quá trình nghiên cứu và học tập bộ môn Kinh doanh Bất động sản, nhóm chúng em
đã được Cô chỉ dạy hết sức tận tình. Nhờ vậy mà nhóm đã tiếp thu thêm được nhiều kiến
thức hay và bổ ích.
Tuy nhiên, lượng kiến thức về bộ môn thì vô cùng rộng lớn đối với chúng em và không
thể tránh được những thiếu sót trong quá trình tiếp thu kiến thức. Do vậy, trong quá trình
hoàn thành bài nghiên cứu, nhóm 5 mong Cô thông cảm cho những sai sót của nhóm và
những lời nhận xét, ý kiến đóng góp từ Cô là những bài học vô cùng quý giá để chúng em
có thể hoàn thiện dự án này một cách tốt hơn.
Kính chúc Cô luôn dồi dào sức khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công to lớn
trong sự nghiệp “đưa đò” của mình.
Nhóm em xin chân thành cảm ơn Cô!
1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở
1.1.1 Khái niệm:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân.
1.1.2 Đặc điểm:
 Là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể
di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
 Có tính lâu dài và bền vững.
 Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất
và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
 Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp
luật.
1.1.3 Phân loại nhà ở:
Nhà ở được phân thành 08 loại như sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm:
 Nhà biệt thự;
 Nhà ở liền kề;
 Nhà ở độc lập.
Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Căn cứ vào quy mô kết
cấu công trình, nhà ở riêng riêng lẻ được phân thành các hạng khác nhau gồm: Cấp I, cấp
II, cấp III, cấp IV.
- Nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có
lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, gồm:
 Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở;
 Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
2
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở, thuê trong thời
gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Theo Điều 32 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được thuê nhà ở công vụ gồm:
 Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm
nhận chức vụ;
 Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều
động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật
quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;
 Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa…
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014.
Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thể:
 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công
với cách mạng;
 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
 Cán bộ, công chức, viên chức;
 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân
dân...
3
Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp đều được hưởng chính sách trên mà phải đáp ứng
những điều kiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 16 Điều
1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP.
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
1.2 Vai trò của Luật nhà ở
Bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo quy định của Hiến pháp năm 2013, coi đây là
điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết
định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước;
Đảm bảo về thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở, một mặt tạo môi trường thuận
lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân theo cơ chế thị
trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ
các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở
trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người
dân;
Hỗ trợ việc phát triển các loại hình nhà ở xã hội, giúp các đối tượng có thu nhập thấp, các
đối tượng được ưu tiên có cơ hội tiếp cận nguồn nhà ở chất lượng và giá cả hợp lý.
Bảo đảm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch
pha cung-cầu trong phát triển nhà ở; đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng
các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường và phù
hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước;
Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ;
nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng
nhóm đối tượng trong xã hội; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp
để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người
4
thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước
đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư;
Tăng cường sự quản lý thống nhất của trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách
nhiệm của chính quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch trong phát triển và quản
lý sử dụng nhà ở;
Mở rộng đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để huy động các nguồn lực về vốn,
công nghệ, kinh nghiệm…phục vụ cho phát triển đất nước; đồng thời góp phần thúc đẩy
thị trường xây dựng trong nước phát triển, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sự
tăng trưởng cho nền kinh tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững
Nhìn chung, Luật Nhà ở 2014 đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, điều chỉnh và
khuyến khích sự phát triển của thị trường nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân
và các bên liên quan.
1.3 Tình hình bất động sản Việt Nam từ 2018-2023

Năm 2018: Thị trường phát triển ổn định
Nhận định về thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh nói riêng,
năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, đã không có hiện tượng “bong bóng
BĐS” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm
cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.
Ở phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, vẫn tăng trưởng tốt; phân khúc căn
hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Việc phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh,
an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu
tư dự án và người tiêu dùng. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ghi nhận tình trạng thiếu
nguồn cung loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội hay những căn hộ cho thuê
giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô
thị.
5
Trong năm 2018, xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp, đã được chính quyền
các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Việc sốt giá đất bùng phát
trên diện rộng, tập trung tại các vùng dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc (Kiên
Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Vân Phong (Khánh Hòa), sau đó “xẹp” xuống khi Luật
Đặc khu kinh tế chưa được Quốc hội thông qua.
Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2018 xảy ra hiện tượng tăng mạnh
giá đất ở các quận vùng ven, tập trung ở phân khúc đất nền sổ đỏ và đất nền dự án. Tiếp đó
đến các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, rồi lan rộng ra các tỉnh,
thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
Nguyên nhân của tình trạng trên được cho là do tình trạng đầu cơ đất đai, thổi giá đất lên
cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập ba đặc khu kinh
tế để đẩy giá lên cao, sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương trong công tác
quy hoạch, quản lý đất đai.
Năm 2019: Một năm đầy khó khăn của thị trường BĐS khi chứng kiến sự giảm tốc
của thị trường bất động sản (BĐS) do nguồn cung và lượng giao dịch sụt giảm mạnh
Thị trường BĐS 2019 nhìn lại đang ở "nốt trầm" sau một giai đoạn tăng trưởng khá nóng
trong vòng 5 năm trở lại. Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn tăng trưởng bền vững, các chỉ số
phát triển kinh tế tốt hơn so với kỳ vọng, tuy nhiên khủng hoảng về pháp lý trên diện rộng
đã ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng. Các Doanh
nghiệp BĐS bước vào giai đoạn khó khăn do kế hoạch kinh doanh trong ngắn hạn lẫn dài
hạn buộc phải điều chỉnh.
Một trong những điểm son trong năm 2019 chính là nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào
BĐS tiếp tục tăng mạnh. Điều đó chứng tỏ kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường BĐS
trong dài hạn vẫn rất tốt.
Năm 2019 là năm của những biến động rõ nét trên thị trường nhà đất. Nếu đầu năm chứng
kiến những con sốt đất với tỉ lệ hấp thụ cao ngất thì đến giữa quý 3 và 4, những sai phạm
6
nghiêm trọng của một số đơn vị kinh doanh BĐS đã ảnh hưởng không tốt đến tâm lý khách
hàng, tác động tiêu cực đến một số doanh nghiệp cùng phân khúc.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án đã tạo ra sự
khan hiếm sản phẩm đã đẩy giá đất lên cao, làm sụt giảm số lượng giao dịch so với năm
trước.
Tuy vậy, nhìn chung thị trường năm 2019 vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, thị
trường không xuất hiện hiện tượng "bong bóng BĐS" và đang trong chu kỳ phục hồi, tăng
trưởng. Thị trường đang thanh lọc lại những xu hướng kinh doanh đầu tư không rõ ràng và
khách hàng cũng sẽ kỹ càng hơn trong việc chọn lựa sản phẩm, tránh những rủi ro không
đáng có.
Tình hình BĐS năm 2019 chủ yếu là khan hàng còn nhu cầu mua BĐS vẫn còn lớn. Thực
tế, thị trường sụt cung là do các dự án không đủ điều kiện mở bán, còn một số đủ điều kiện
thì bán rất tốt. Chẳng hạn, dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 trong 20 ngày tiêu thụ hết
10.000 căn.
Thị trường bất động sản 2019 là một năm đầy khó khăn với những điểm rõ ràng: Nguồn
cung mới giảm mạnh, tiêu thụ trên nguồn cung mới giảm theo, giao dịch thứ cấp cũng giảm,
loại hình căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm, áp lực tăng giá…
Năm 2020: Đầu năm ''ngủ đông,'' cuối năm dần lóe sáng
Đợt bùng phát dịch bệnh từ đầu năm 2020 đã khiến thị trường bất động sản phải hứng chịu
“cú sốc” đầu tiên - các kế hoạch của doanh nghiệp dường như bị đảo lộn, công tác triển
khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn. Thị trường vốn khan hiếm
nguồn cung kéo dài từ năm 2019 lại “khó chồng khó” khiến bất động sản rơi vào giai đoạn
“ngủ đông,” giao dịch sụt giảm chưa từng thấy.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy do ảnh hưởng đại dịch COVID-19 và khan hiếm
nguồn cung, nên lượng tiêu thụ nhà ở thương mại trong quý II/2020 chỉ đạt 14%, chỉ bằng
7
khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý
IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.
Chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù, trong 9 tháng đầu năm,
cả nước ghi nhận hơn 4 nghìn sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường, nhưng
thị trường này gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có đến 2/3 các dự án có sản phẩm
đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị
trường căn hộ du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc… đều có số lượng
giao dịch ở mức rất thấp. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm trên là do khung pháp lý
cho loại hình căn hộ du lịch vẫn chưa thực sự rõ ràng; ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh
đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề nhất.
Những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng đang dần được bộc lộ khi nhiều chủ đầu tư lớn
liên tục ra hàng trong quý 4/2020. Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 56/63
địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý 3/2020 tăng mạnh, tổng số nhà ở
đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước
nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.
Đáng chú ý là khi bước sang tháng 11/2020, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu
giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi, nhất là tại những địa phương có nhiều tiềm năng
và dư địa phát triển như Vân Đồn, Hạ Long, Quy Nhơn, Ninh Thuận…
Ngoài niềm tin của thị trường, thì việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống
thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư BĐS.
Năm 2021: Tình hình bất động sản sôi động ở thời gian đầu và có dấu hiệu suy
giảm vào thời kỳ dịch bệnh và có dấu hiệu phục hồi sau dãn cách.
Theo thông tin trên thị trường, diễn biến tình hình bất động sản năm 2021 trải qua với nhiều
đặc điểm khác nhau theo từng giai đoạn. Rất sôi động vào khoảng thời gian đầu năm và
8
dần dần trở nên trầm lắng đặc biệt trong thời kỳ covid thứ 4 bùng phát và dần có dấu hiệu
hồi phục sau giãn cách.
Ngay từ những thời điểm đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên
toàn quốc, từ thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc
Giang, Đồng Nai… Có những nơi giá trị đất tăng gấp đôi chỉ sau một thời gian ngắn và chỉ
tạm lắng xuống khi các Bộ, cơ quan Ngành, địa phương tiến hành vào cuộc. Theo số liệu
tổng hợp Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà Nội (75%), Hải Dương 19%. Bên cạnh đó,
các tỉnh phía Nam cũng tăng đáng kể: Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%), TP
Hồ Chí Minh tăng bình quân 25%... Đáng chú ý một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỷ
lục từ 150 – 300%, tăng gấp 2 – 3 lần so với thời điểm cuối năm 2020 như đất dự án tại
huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam... (tỉnh Bắc Giang).
Biểu đồ 1.1 Biểu đồ thể hiện sự thay đổi về giá trị đất của 2021 so với năm 2020
Để lý giải cho điều này, các chuyên gia có đưa ra lý do rằng chính những thông tin về quá
trình quy hoạch cũng như những kế hoạch về phát triển cơ sở hạ tầng, điều này làm cho
dòng vốn đầu tư nước ngoài được thu hút kéo theo những nhu cầu về phát triển cơ sở hạ
tầng. Ngoài ra, giá của nguyên vật liệu vật liệu leo thang. Thống kê của Bộ Xây dựng, nửa
đầu năm 2021 chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó tác
9
động chính là do sự tăng giá của các loại vật liệu xây dựng (VLXD) đầu vào như: giá thép
xây dựng tăng 30 - 40%... Không chỉ dừng lại ở đó, đến đầu quý IV, thị trường tiếp tục ghi
nhận đợt tăng giá mới của VLXD, các đơn vị cung cấp đồng loạt tăng giá với mức 5 - 20%.
Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, VLXD tăng giá cũng sẽ có những có tác động
đáng kể đến giá nhà. Cụ thể, chi phí về đất (chiếm 15% đối với nhà chung cư, nhà phố 30%
và biệt thự 50%); chi phí xây dựng chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của BĐS.
Cổ phiếu bất động sản “nổi sóng: Năm 2021 là một trong những năm chứng kiến sự tăng
trưởng vượt bậc trong thị trường bất động sản. Cùng với sự thuận lợi trong việc lãi suất
thấp, các nhu cầu trong việc tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới trong giai đoạn giãn cách,
với sức hấp dẫn bởi tỷ lệ sinh lời cao, tất cả những điều này làm cho chứng khoán trở thành
một trong những lựa chọn đáng tin cậy và tiềm năng của nhà đầu tư. Số nhà đầu tư mới
tăng với tốc độ chóng mặt, trên thị trường chứng khoán, mã cổ phiếu BĐS trở thành cái tên
thu hút nhiều nhà đầu tư, dù rằng kết quả kinh doanh các DN BĐS không quá nổi trội,
nhưng trong bối cảnh dòng tiền lớn đổ vào thị trường khiến cho cổ phiếu BĐS cũng trở
nên hấp dẫn. Theo thống kê của công ty chứng khoán SSI, chỉ trong 11 tháng đầu năm khối
lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng, trong đó phát hành riêng
lẻ chiếm 94,5%. Doanh nghiệp BĐS chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.
Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp
10
Năm 2022: Tăng trưởng mạnh vào đầu năm và dần trầm lắng vào cuối năm
Nền kinh tế Việt Nam vào năm 2022 đã có những dấu hiệu của sự phục hồi sau dịch bệnh
Covid-19. GDP năm 2022 tăng trưởng hơn 8%, là mức tăng trưởng cao nhất trong hơn một
thập kỷ qua. Trong tình hình và bối cảnh kinh tế này, thị trường bất động sản Việt Nam
năm 2022 đã có những diễn biến với 2 màu sắc khác biệt với sự sôi động vào giai đoạn
đầu năm và dần trở nên trầm lắng vào những tháng cuối năm 2022.
Cuối năm 2021, đầu năm 2022, cùng với những thông tin nổi bật về thị trường trong đại
dịch covid cũng như sự đa dạng trong kênh đầu tư, chứng khoán và bất động sản là hai
kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh
khác. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản trong thị trường cũng có dấu hiệu tăng vọt. Cụ
thể, Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Kênh thông tin thị trường
batdongsan.com.vn nhận định, nhu cầu về đầu tư BĐS của người dân trong năm 2022 vẫn
đang chiếm tỉ trọng khá cao. Qua khảo sát, có 92% người đầu tư được hỏi sẽ tiếp tục đầu
tư BĐS trong năm 2022, 77% mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua BĐS trong
tương lai.
Nguyên nhân của việc này có lẽ xuất phát từ việc sự dễ dàng trong dòng tiền được bơm
vào thị trường, chính vì thế mà sự kiểm soát không được tốt cũng như hướng vào các hoạt
động đầu cơ cộng với sự phục hồi của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa, từ đó kéo theo
sự gia tăng của nhu cầu về bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vào năm 2022 ở giai đoạn cuối năm lại có những biểu
hiện trầm lắng trở lại, không chỉ trong một hoặc hai tháng mà nó kéo dài cho đến nửa cuối
năm, sức khỏe các doanh nghiệp trong thị trường cũng có dấu hiệu suy giảm mạnh, thậm
chí nhiều doanh nghiệp bị đóng của, kèm theo đó là hàng loạt các chính sách thắt chặt về
tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,... đã phần nào khiến cho tâm lý chung trên thị trường e
ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn. Cụ thể, Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội
BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung thị trường
11
BĐS trong năm 2022 đã bị sụt giảm, cộng với nhiều chính sách liên quan vẫn chưa được
phê duyệt và trì hoạt rất nhiều; tình trạng mất cân đối cung - cầu diễn ra ở nhiều đô thị lớn.
Những nguyên nhân góp phần tạo nên tình hình đó vào giai đoạn cuối của năm 2022 bên
cạnh các chính sách, nó còn liên quan đến nguồn cung,nó còn đến từ sự ách tắc của nguồn
vốn về tín dụng, trái phiếu cũng như những nguồn vốn huy động từ các khách hàng từ đó
ảnh hưởng đến nguồn cung và cầu trên thị trường. Tổng năm 2022, nguồn cung đạt 48.500
sản phẩm tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới vào năm 2021 - thời điểm
thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018
(180.000 sản phẩm).
Năm 2023: Tác động của kinh tế cũng như các hạn chế và điểm sáng trong thị
trường bất động sản.
Đối với tình hình kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng hiện vẫn còn trong tình
trạng chưa quá khả quan, với những rủi ro về lạm phát cũng như những tác động tiêu cực
mà nó mang lại, kèm theo đó là sự giảm sút về nhu cầu tiêu dùng trên toàn thế giới,... mang
đến những ảnh hướng vô cùng không tốt đến nền kinh tế Việt Nam. Cụ thể, GDP trong
nước tăng trưởng chỉ tầm 6,5% kèm theo đó là sự tiếp diễn của lạm phát với tốc độ 4,3%.
Bên cạnh đó, lãi suất có vẻ đã giảm so với quý IV năm 2022 tuy nhiên cũng không quá
đáng kể. Từ đây, thị trường bất động sản cũng sẽ có những tác động đáng kể và để đối mặt
với những tác động này, hàng loạt những chính sách về hạ tầng, thị trường, nhà ở xã hội,...
được ban hành để cải thiện và thúc đẩy cho phù hợp với nhu cầu thị trường.
Nguồn cung nhà ở dần được cải thiện với giá phải chăng hơn: So với năm 2022, nguồn
cung năm 2023 cũng không có quá nhiều sự biến động. Đặc biệt vào giai đoạn cuối quý I
của năm 2023, khi mà những dự án về nhà ở cũng như các dự án khác liên quan đang trong
tình trạng dở dang thì nó đang dần được đẩy vào một thị trường mới, được thiết kế lại cho
phù hợp hơn với nhu cầu của người tiêu dùng.
12
Bên cạnh đó, phân khúc về du lịch, nghỉ dưỡng thì lại trong tình trạng ngược lại. Rằng vốn
đầu tư cũng như nguồn lực dành cho những dự án ở phân khúc này khá cao và hầu như chỉ
có những chủ đầu tư lớn mới có thể tiếp tục phát triển các dự án tại phân khúc này.
Ngoài ra, những bất động sản về công nghiệp cũng như văn phòng bán lẻ của năm 2023
khá biến động, trong khi bất động sản công nghiệp có khuynh hướng bị tác động tiêu cực
ở những giai đoạn đầu và dần cải thiện hơn trong giai đoạn gần đây thì giá tại các bất động
sản bán lẻ lại tăng dù không đáng kể nhưng nó cũng mang đến những dấu hiệu tích cực
cho thị trường.
Sức cầu hạn chế của thị trường bất động sản 2023: Dù nguồn cung của thị trường bất
động sản đang dần được tăng lên tuy nhiên lại không được phân bố một cách đồng đều và
tập trung nhiều ở các dự án lớn. Trước các áp lực về chi phí cũng như vật giá ngày càng
leo thang thi đòn bẩy vay ngân hàng và trái phiếu sẽ là những kênh mang đến nguồn vốn
chính cho các chủ đầu tư bất động sản. Một số dự đoán được mang đến trong thị trường
này vào năm 2023 như sau:
 Nguồn cung mới đưa ra thị trường bị suy giảm bởi tác động gián tiếp
 Người mua bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay ảnh hưởng cầu thị trường
 Giá bán bị đẩy lên cao do CĐT phải chi trả nhiều để tiếp cận nhiều nguồn vốn vay
 Thiếu tính đa dạng sản phẩm bởi hầu hết các dự án hiện nay đều được định vị phân
khúc cao cấp và bán ở mức giá cao.
Một số rủi ro về thị trường bất động sản trong năm 2023
 Trái phiếu và tín dụng bất động sản hiện vẫn đang được nhà nước tiếp tục duy trì
trong trạng thái siết chặt phát hành.
 Giá của nguồn nhiên vật liệu cũng như chi phí xây dựng vẫn đang trên đà leo thang
và không có dấu hiệu của sự chững lại
 Nền kinh tế toàn cầu bao gồm thị trường bất động sản 2023 bị ảnh hưởng bởi một
số bất ổn chính trị trên thế giới.
13
 Lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó có thể dự đoán chính xác tình hình Việt Nam
để đưa ra những quyết định đúng đắn về thị trường.
 Giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu
cầu thực.
Một số điểm sáng của thị trường bất động sản 2023
 Các chuyên gia cho rằng nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trong đà tăng trưởng (6.5%-
7%), tình hình lạm phát, lãi suất và tỉ giá hiện vẫn đang được kiểm soát tốt và duy
trì ổn định.
 Những kế hoạch đầu tư với những số tiền khá lớn (trên 700 tỉ đồng)đã được nhà
nước thông qua là một điểm sáng cho cả nền kinh tế nói chung và là động lực to lớn
cho thị trường đầu tư bất động sản nói riêng.
 Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật nhà ở chính thức được sửa đổi.
Điều này góp phần làm cho quá trình trao đổi thông tin trong các giao dịch bất động
sản được diễn ra yên tâm hơn vfa vững vàng hơn về mặt pháp lý
1.4 Vấn đề quản lý bất động sản của Nhà Nước

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, đóng góp
vào ngân sách nhà nước, tạo ra nhiều việc làm và cải thiện đời sống người dân. Tuy nhiên,
thị trường bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và bất ổn, như giá cả biến động, quỹ đất
khan hiếm, pháp lý thiếu minh bạch, gian lận và tham nhũng. Do đó, nhà nước cần có
những chính sách và biện pháp quản lý hiệu quả, nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh
minh bạch, công bằng và bền vững cho thị trường bất động sản. Một số vấn đề cần được
quan tâm trong quản lý thị trường bất động sản là: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; tốc độ
quy hoạch; thị trường cung và cầu; ý thức trách nhiệm của các bên liên quan..
Thứ nhất, những vướng mắc về pháp lý:
 Hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như
vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Ông Nguyễn
Anh Tuấn, Phó Cục trưởng, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho
14
rằng hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa đồng bộ, rõ
ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; Thủ tục hành chính liên quan đến đầu
tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện
dự án đầu tư bị kéo dài.
 Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh
doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư,
kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản; đấu giá
quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế…
Thứ hai, quy hoạch các dự án, điều chỉnh cơ cấu các dự án còn chậm: Chủ nhiệm Ủy
ban Kinh tế cho biết tiến độ lập, phê duyệt quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 rất chậm so với
yêu cầu, vẫn còn 92/111 quy hoạch, trong đó có nhiều quy hoạch quan trọng như Quy
hoạch năng lượng, các quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh của nhiều địa phương… chưa hoàn
thành việc lập, phê duyệt. Thêm vào đó, việc thanh tra, kiểm tra tiến độ giải ngân hạn chế
cũng làm chậm tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
Thứ ba, một bộ phận cán bộ thiếu trách nhiệm, quản lý thiếu chặt chẽ. Một số địa
phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù
hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông
tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành
chính còn chưa đầy đủ, kịp thời…Một cách rõ ràng hơn, theo kết quả thanh tra tại nhiều
tỉnh thành, Bộ Xây Dựng cũng phát hiện ra rất nhiều khu nhà ở được xây dựng trái phép,
không đủ điều kiện để bàn giao nhà ở, nhà đất, nhà ở xã hội, cơ bản được kể đến như ở:
Bắc Ninh, Hà Nội,...
Thứ tư, cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan
tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Các sản phẩm bất động sản hiện nay phục vụ
cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Thị
trường "đóng băng" phân khúc cao cấp, bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý
thuộc phân khúc đầu cơ. Còn sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không
có, không đủ. Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay nhưng
thị trường bất động sản khó tăng cung.
15
Thứ năm, kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng chưa hiệu
quả. Hiện nay, vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn
chính là: vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng và phát hành trái phiếu
doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu “chao đảo" và bán hàng trầm lắng, nhà
đầu tư khủng hoảng niềm tin, các doanh nghiệp bất động sản dường như chỉ trông chờ, bấu
víu vào nguồn vốn vay ngân hàng để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, không ít ý kiến bày tỏ
lo ngại về việc ngân hàng có xu hướng thắt chặt các khoản cho vay bất động sản, nhất là
với quy định tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 01/9/2023), dòng tiền
để phát triển các dự án bất động sản sẽ càng cạn kiệt. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp
bất động sản đang đứng trước nguy cơ “nghẹt thở" vì “đói” vốn...
16
CHƯƠNG 2 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH LUẬT NHÀ Ở 2014
2.1 Về phạm vi điều chỉnh
Phạm vi điều chỉnh được quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở;
quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực
hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.2 Về sở hữu nhà ở

2.2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
(Được quy định tại khoản 1 Điều 7 và khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014)
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài:
 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh
nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài
đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).
 Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
So với Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng thêm đối tượng có quyền sở hữu là
hộ gia đình. Ngoài ra, Luật này còn mở rộng điều kiện, có chính sách khuyến khích ưu tiên
người Việt sinh sống, định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.
2.2.2 Điều kiện được công nhận sở hữu nhà ở

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: thông qua hình thức đầu tư xây dựng,
mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình
thức khác theo quy định của pháp luật
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
 Được phép nhập cảnh vào Việt Nam
17
 Thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác
xã kinh doanh bất động sản;
 Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài (được quy định tại điều 160)
 Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam:
phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy
định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan.
Đối với tổ chức nước ngoài: Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan
đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt
Nam cấp.
Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước là đối tượng dễ tiếp cận với các điều kiện sở hữu
nhà ở nhất. Đối với những đối tượng ở nước ngoài sẽ cần phải đáp ứng thêm một số điều
kiện như: Được phép nhập cảnh, các loại Giấy chứng nhận,..
2.2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà
ở đó.
Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
Bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở. Khi hết hạn sở hữu
nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và
cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung
cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được
18
xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm
quyền chấp thuận.
Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp
Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua
nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho
thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy
chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai
căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Để công nhận quyền sở hữu nhà ở phải là nhà có sẵn. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận có trách nhiệm xác định rõ loại và cấp của nhà ở; đảm bảo chính xác các thông
tin liên quan đến nhà ở.
Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận (căn cứ điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):
 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
 Bước 2: Ủy ban Nhân dân cấp xã kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng đất đai, tài sản,
niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ.
 Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai lấy ý kiến xác nhận tại UBND; trích lục bản đồ
địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận hồ sơ, sơ đồ; xác minh
thực địa; xác nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; cập nhật thông tin;..
 Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra hồ sơ và trình GCN cho cơ
quan có thẩm quyền; chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
Quyền Nghĩa vụ
19
Căn cứ vào Điều 10, Điều 161 Điều 11, Điều 162
Nội Đối với chủ - Quyền bất khả xâm phạm về - Sử dụng nhà ở đúng mục đích
dung sở là tổ chức, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về
hộ gia đình, của mình; nhà ở thuộc sở hữu của mình;
cá nhân - Sử dụng nhà ở vào mục đích - Thực hiện việc phòng cháy,
trong nước, để ở và các mục đích khác mà chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi
người Việt luật không cấm; trường, trật tự an toàn xã hội theo
Nam ở nước - Được cấp Giấy chứng nhận quy định của pháp luật;
ngoài đối với nhà ở thuộc quyền sở - Thực hiện đầy đủ các quy định
hữu hợp pháp của mình; của pháp luật khi bán, chuyển
- Bán, chuyển nhượng hợp nhượng hợp đồng mua bán, cho
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
thuê mua, tặng cho, đổi, để để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho
thừa kế, thế chấp, góp vốn, mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản
cho mượn, cho ở nhờ, ủy lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở
quyền quản lý nhà ở; trường là tài sản chung của vợ chồng thì
hợp tặng cho, để thừa kế nhà còn phải thực hiện theo các quy
ở cho các đối tượng không định của Luật hôn nhân và gia
thuộc diện được sở hữu nhà ở đình;
tại Việt Nam thì các đối - Thực hiện đúng quy định của
tượng này chỉ được hưởng pháp luật và không được làm ảnh
giá trị của nhà ở đó; hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi
- Sử dụng chung các công ích của Nhà nước, lợi ích công
trình tiện ích công cộng trong cộng, quyền và lợi ích hợp pháp
khu nhà ở đó. Trường hợp là của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
chủ sở hữu nhà chung cư thì khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ,
có quyền sở hữu, sử dụng xây dựng lại nhà ở; trường hợp
20
chung đối với phần sở hữu thuộc diện sở hữu nhà ở có thời
chung của nhà chung cư và hạn theo quy định tại khoản 1
các công trình hạ tầng sử Điều 123 của Luật này thì việc cải
dụng chung của khu nhà tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện
chung cư đó, trừ các công theo thỏa thuận giữa các bên;
trình được xây dựng để kinh - Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với
doanh hoặc phải bàn giao cho nhà ở thuộc diện bắt buộc phải
Nhà nước theo quy định của tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo
pháp luật hoặc theo thỏa quy định của pháp luật về phòng
thuận trong hợp đồng mua cháy, chữa cháy và pháp luật về
bán, hợp đồng thuê mua nhà kinh doanh bảo hiểm;
ở; - Chấp hành quyết định của cơ
- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây quan nhà nước có thẩm quyền đã
dựng lại nhà ở; có hiệu lực pháp luật về việc xử
- Được bồi thường theo quy lý vi phạm, giải quyết tranh chấp,
định của luật khi Nhà nước khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi
phá dỡ, trưng mua, trưng thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ
dụng nhà ở hoặc được Nhà nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất,
nước thanh toán theo giá thị giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng
trường khi Nhà nước mua dụng, mua trước nhà ở;
trước nhà ở thuộc sở hữu hợp - Có trách nhiệm để các bên có
pháp của mình vì mục đích liên quan và người có thẩm quyền
quốc phòng, an ninh; phát thực hiện việc kiểm tra, theo dõi,
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ
quốc gia, công cộng hoặc thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện
trong tình trạng chiến tranh, tích thuộc sở hữu chung, sử dụng
tình trạng khẩn cấp, phòng, chung;
chống thiên tai;
21
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện - Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho
đối với các hành vi vi phạm Nhà nước khi được công nhận
quyền sở hữu hợp pháp của quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện
mình và các hành vi khác vi các giao dịch và trong quá trình
phạm pháp luật về nhà ở. sử dụng nhà ở theo quy định của
pháp luật.
Đối với chủ - Đối với tổ chức, cá nhân - Đối với tổ chức, cá nhân nước
sở hữu là tổ nước ngoài đầu tư xây dựng ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo
chức, cá nhà ở theo dự án tại Việt dự án tại Việt Nam; cá nhân nước
nhân nước Nam: Tương đương với đối ngoài kết hôn với công dân Việt
ngoài tượng tổ chức, hộ gia đình, cá Nam hoặc kết hôn với người Việt
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Nam ở nước ngoài. Trường Tương đương với đối tượng tổ
hợp xây dựng nhà ở trên đất chức, hộ gia đình, cá nhân trong
thuê thì chỉ được quyền cho nước, người Việt Nam ở nước
thuê nhà ở. ngoài.
- Đối với tổ chức nước ngoài - Đối với chủ sở hữu là cá nhân
và cá nhân nước ngoài được nước ngoài: Được cho thuê nhà ở
phép nhập cảnh vào Việt để sử dụng vào các mục đích mà
Nam: Có các quyền của chủ pháp luật không cấm nhưng trước
sở hữu nhà ở như công dân khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu
Việt Nam nhưng phải tuân phải có văn bản thông báo về việc
thủ các quy định đi kèm. cho thuê nhà ở với cơ quan quản
lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở
theo quy định của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng và phải nộp thuế từ
22
hoạt động cho thuê nhà ở này theo
quy định của pháp luật.
- Đối với chủ sở hữu là tổ chức
nước ngoài thì chỉ được sử dụng
nhà ở để bố trí cho những người
đang làm việc tại tổ chức đó ở,
không được dùng nhà ở để cho
thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng
vào mục đích khác;
- Thực hiện thanh toán tiền mua,
thuê mua nhà ở thông qua tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam.
Đối với Được thực hiện các quyền Phải thực hiện các nghĩa vụ trong
người sử trong việc quản lý, sử dụng việc quản lý, sử dụng nhà ở theo
dụng nhà ở nhà ở theo thỏa thuận với chủ thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở
không phải sở hữu nhà ở. và theo quy định của Luật này.
là chủ sở
hữu
Quyền và nghĩa vụ tương đối đồng đều giữa các đối tượng, với đối tượng ở nước ngoài thì
cần đáp ứng thêm một số điều kiện khác. Và một điểm khác biệt so với các đối tượng khác,
với nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho
những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn
phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.
23
2.2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
 Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và
trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận
bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
 Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể
từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà
ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
 Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao
nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
 Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Các thời điểm chuyển quyền bao gồm: khi đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua; khi đã
nhận bàn giao nhà và những thời điểm tùy thuộc theo các quy định khác của pháp luật.
2.3 Về phát triển nhà ở

2.3.1 Nhà ở thương mại
2.3.1.1 Đặc điểm của đầu tư phát triển nhà ở thương mại
- Thứ nhất, đầu tư phát triển nhà ở thương mại gắn với điều kiện kinh tế xã hội tại địa phương
- Thứ hai, đầu tư phát triển nhà ở thương mại tuân theo cơ chế thị trường
- Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc vào nguồn vốn tư nhân
2.3.1.2 Loại hình nhà ở thương mại

Pháp luật về đầu tư phát triển nhà ở thương mại điều chỉnh hình thức phát triển nhà ở thương mại.
Theo đó loại hình nhà ở thương mại sẽ được phát triển chính dựa trên hình thức dự án.
24
2.3.1.3 Nguồn vốn phát triển nhà ở thương mại
Tại điều 69 Luật nhà ở 2014 thì vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại được huy động từ
các nguồn:
- Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,
liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
2.3.1.4 Dự án đầu tư và lựa chọn chủ dự án đầu tư:
Tại Điều 22 của Luật nhà ở 2014, đã có những quy định rõ ràng về việc dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Theo Khoản 1 điều 22: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm
định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây
dựng.” Từ quy định trên, có thể nhận ra rằng hoạt động lập xây dựng dự án nhà ở thương
mại là hoạt động mang tính bắt buộc vì nhà ở thương mại là phải xây theo quy hoạch để
kiểm soát về an toàn nhà ở và con người.
Theo Khoản 2 điều 22 quy định Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương
mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21
của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều
23 của Luật này.
Theo quy định này, luật yêu cầu lựa chọn chủ đầu tư phù hợp để đảm bảo chủ đầu tư có khả
năng đảm bảo dự án được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng nhà ở. Thẩm quyền lựa chọn chủ
đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại
25
khoản 2 Điều 170 của Luật này nếu dự án lớn liên quan đến cấp Trung ương (theo Khoản 3 điều
22).
2.3.1.5 Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
Tại Điều 24 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết
định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn,
quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây
dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện
tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế
được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Như vậy, có thể thấy được rằng việc xây dựng nhà ở thương mại cần đáp ứng những yêu cầu về
diện tích và kiến trúc theo quy định, từng đối tượng khác nhau sẽ có những quy chuẩn được quy
định khác nhau. Theo đó, cần xác định rõ đối tượng để công tác xây dựng, quản lý đạt hiệu quả.
Diện tích theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên tắc thiết kế, hướng dẫn:
"Diện tích tối thiểu căn hộ ở trong nhà ở chung cư là 30m2 đối với nhà ở xã hội; 45 m2 đối với
nhà ở thương mại". Tuy nhiên, đây là nội dung được đưa ra trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở
2005 (đến nay đã hết hiệu lực thi hành). Mặt khác, theo quy định tại Điều 23 Luật Tiêu chuẩn và
Quy chuẩn kỹ thuật về nguyên tắc áp dụng tiêu chuẩn thì: "Tiêu chuẩn được áp dụng trên nguyên
tắc tự nguyện. Toàn bộ hoặc một phần tiêu chuẩn cụ thể trở thành bắt buộc áp dụng khi được viện
dẫn trong văn bản quy phạm pháp luật, quy chuẩn kỹ thuật".
2.3.1.6 Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại
Theo Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
26
4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà
ở thương mại.
Như vậy, đất sử dụng cho mục đích nhà ở thương mại phải theo quy hoạch của nhà nước hoặc đất
được chuyển mục đích sử dụng theo quy định pháp luật. Theo đó, hình thức sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong
các trường hợp sau đây mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
theo quy định của pháp luật về đất đai (trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật). Bên cạnh đó, sau khi đã được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định
của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên
quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.3.1.7 Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Theo Điều 25 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương
mại gồm có:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp
luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê
mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và
theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh
- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết
định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây
dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
27
- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy
định của pháp luật.
- Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
2.3.1.8 Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:
Điều 26 của Luật Nhà ở, bao gồm các nội dung sau:
Một là, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án
theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật xây dựng. Mỗi dự án nhà ở thương mại có tác động
lớn đến kinh tế, xã hội trong khu vực thực hiện dự án, cần phải xem xét nhiều các yếu tố liên quan
để quyết định việc thực hiện, do đó để bắt đầu thực hiện trên thực tế chủ đầu tư phải lập, thẩm định
và phê duyệt dự án theo quy định. Trước hết chủ đầu tư phải tiến hành khảo sát để lập dự án, sau
đó tiến hành đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên pháp luật quyết định hoặc chấp
nhận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư tuyệt đối không được triển khai dự án khi chưa có ý kiến chấp
thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ này để
đảm bảo vệ yêu cầu quản lý nhà nước cũng như tránh các tác động tiêu cực khi thực hiện dự án.
Tùy tính chất từng dự án mà có liên quan đến các quy định của pháp luật chuyên ngành, do đó nhà
đầu tư cũng cần phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định đó, ví dụ như nếu dự án liên quan đến
vốn nhà nước thì liên quan đến luật đầu tư công; nếu dự án thuộc vốn của tư nhân thì áp dụng các
quy định liên quan đến xây dựng để thực hiện.
Hai là, Bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án. Nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại phải ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao
dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bảo đảm năng lực tài chính để
thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Việc bảo đảm các nghĩa vụ tài chính khi đầu tư phát
triển nhà ở thương mại là một phần quan trọng trong kế hoạch, cũng là một phần khó đối với chủ
đầu tư. Việc đảm bảo khả năng tài chính bước đầu chọn lọc được những chủ đầu tư có năng lực
tài chính, tỉ lệ rủi ro khi thực hiện thấp, đồng thời tạo lòng tin cho phía khách hàng tham gia mua
bán, thuê, thuê mua nhà ở vì giá trị mỗi ngôi nhà không phải là nhỏ.
Ba là, Xây dựng nhà ở thương mại và các công trình phụ trợ theo đúng thiết kế; quy chuẩn
xây dựng và dự án đã được phê duyệt. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn và diện tích nhà ở và tiến độ của dự
28
án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có thể lựa chọn loại nhà ở, tiêu
chuẩn diện tích từng loại nhà ở thương mại nhưng phải đảm bảo thiết kế xây dựng phù hợp với
quy chuẩn xây dựng, đảm bảo độ an toàn và thẩm mỹ cho công trình, sau đó phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với quy hoạch, do đó trách nhiệm của chủ đầu tư phải
đảm bảo các điều kiện đã nêu trong dự án.
Bốn là, Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội
theo quy định của pháp luật. Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của nhà nước, một phần
quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở và đòi hỏi phải có sự chung tay xây dựng của cả xã
hội, hướng tới một số đối tượng không thể có được nhà ở thông qua thị trường mua bán. Pháp luật
nhà ở cũng như các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển nhà luôn luôn quan tâm đến phần
diện tích nhà ở xã hội, do đó các nhà đầu tư dự án thương mại có trách nhiệm dành một phần quỹ
đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.
Năm là, Công khai, minh bạch thông tin về dự án các thông tin theo quy định của pháp luật
và thực hiện việc báo cáo tình hình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đến cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Đảm bảo công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng muốn mua,
thuê, thuê mua nhà ở thương mại dễ dàng tiếp cận với dự án cũng như giám sát được việc thực
hiện dự án, tạo lòng tin với chủ đầu tư góp phần kích cầu tiêu dùng. Điều này cũng đồng thời có
lợi cho chính bản thân nhà đầu tư, người mong muốn bán được số lượng nhà nhiều nhất.
Sáu là, Thực hiện việc kinh doanh nhà ở theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản. Để phát triển nhà ở, ngoài việc phát triển quỹ nhà ở thì không thể thiếu việc phát triển
thị trường bất động sản, làm căn cứ, cơ sở cho việc kinh doanh bất động sản, tạo nguồn cung ứng
và là cầu nối đến khách hàng. Các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng nhà ở đồng thời phân phối, bán
các sản phẩm của mình thì ngoài có đủ điều kiện để xây dựng, phát triển nhà ở thì phải đủ điều
kiện để được kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Bảy là, Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền (Giấy chứng nhận) với đất theo quy định trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm
thủ tục. Theo quy định hiện nay thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người
mua hoặc kể từ thời điểm người mua thanh toán tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải tiến hành
làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người
thuê mua trừ trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục thì phải bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý để
khách hàng thực hiện thuận lợi.
29
Tám là, Bảo trì, bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng, thực hiện các nghĩa
vụ tài chính theo quy định.
Chín là, Chấp hành các chế tài xử phạt khi có vi phạm trong quá trình xây dựng, thực hiện
dự án và các vấn đề khác về phát triển nhà ở. Nếu có gây ra thiệt hại phải bồi thường thiệt hại theo
quy định của pháp luật.
2.3.2 Nhà ở công vụ
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy
định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
2.3.2.1 Về kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được quy định tại Điều 27 của Luật nhà ở 2014, theo đó gồm
những mục chính như sau:
- Về ngân sách: nhà nước đầu tư vốn trích từ ngân sách trung ương và địa phương để xây
dựng nhà ở công vụ hoặc để thuê, mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.
- Về quy định: theo khoản 2 Điều 27 thì việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua, thuê
nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
chiếu theo quy định tại khoản 3 Điều 27, theo đó kế hoạch được lập và chấp thuận như sau:
a. Cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu về nhà ở công vụ của cơ quan mình
gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các cơ
quan trung ương trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, trừ trường hợp quy định tại điểm
b khoản này;
b. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định nhu cầu và xây dựng kế hoạch phát
triển nhà ở công vụ của các đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32 của Luật và
trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng;
c. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ trong kế
hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Điều 15 của Luật;
d. Cơ quan lập kế hoạch quy định tại các điểm a, b và c khoản này phải xác định rõ nhu cầu
về nhà ở công vụ bao gồm loại nhà ở, số lượng, diện tích sàn nhà ở; địa điểm xây dựng và
diện tích đất để xây dựng nhà ở hoặc diện tích nhà ở thương mại cần mua, thuê để làm nhà
ở công vụ; nguồn vốn và phân kỳ đầu tư hằng năm và 05 năm; xác định trách nhiệm của
các cơ quan liên quan.
30
Một cách khái quát hơn về quy trình phê duyệt kế hoạch có thể được nhìn nhận dưới sơ đồ
sau:
Sơ đồ 2.1 Quy trình phê duyệt dự án phát triển nhà công vụ
Nguồn: Nhóm tự tổng hợp
Đối với Quân đội, Công An nhân dân vì có nhiều đặc thù riêng biệt của ngành nên cơ chế
chính sách sẽ khác nhau, vậy nên các đối tượng tại điểm d khoản 1 điều 32 (Sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo
yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại
của lực lượng vũ trang) sẽ được chịu trách nhiệm trực tiếp bởi Bộ Quốc Phòng, Bộ Công
An về việc tiếp nhận nhu cầu về nhà ở công vụ.
Bên cạnh đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở địa phương, luật nhà ở 2014 cũng có những
quy định rõ ràng được nhắc đến tại Điều 15, theo đó Uỷ Ban Nhân Dân cấp Tỉnh phải thực
hiện việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở cho từng giai đoạn 5 và 10 năm hoặc dài
hơn để trình Hội đồng nhân dân các cấp. Thêm vào đó, tại Điều này cũng quy định rằng
31
việc tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở phải được tổ chức hằng năm và 5 năm
trên địa bàn.
2.3.2.2 Dự án đầu tư và lựa chọn chủ dự án đầu tư:

Tại Điều 28 của Luật nhà ở 2014, đã có những quy định rõ ràng về việc dự án đầu tư xây
dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Tại khoản 1 Điều 28 quy định rằng: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm đầu
tư xây dựng mới và mua nhà ở thương mại được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai
thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng”.
Từ quy định trên, có thể nhận ra rằng hoạt động lập xây dựng dự án nhà ở công vụ có hai
loại chính là đầu tư xây mới và mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. Hoạt động này
là hoạt động mang tính bắt buộc vì nhà ở công vụ là nhà cho các cán bộ, công nhân viên
chức, sĩ quan cùng các đối tượng khác do Luật quy định sử dụng ngân sách nhà nước vì
thế phải được tính toán kỹ lưỡng từ trước như sự chuẩn bị về số lượng nhà, tiêu chuẩn về
kỹ thuật, công trình, dự toán,… , cần có sự đánh giá toàn diện về hoạt động đầu tư xây
dựng nhà ở công vụ và cũng là căn cứ để chủ thể có thẩm quyền quyết định, phê duyệt dự
án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đó.
Để phù hợp với tính chất và quy định đối với nhà ở công vụ, thì tại khoản 2 và khoản 3
Điều 28, đã chia ra được các loại dự án cùng với việc lựa chọn chủ đầu tư phù hợp với từng
loại dự án.
32
Sơ đồ 2.2 Các loại dự án và việc lựa chọn chủ đầu tư
Nguồn: Nhóm tự tổng hợp
 Đối với dự án do Thủ Tướng Chính Phủ quyết định đầu tư: dự án này sẽ được quyết
định đầu tư theo đề nghị của Bộ Xây Dựng để cho các đối tượng của các cơ quan
trung ương thuê, trừ trường hợp đối với đối tượng được chịu trách nhiệm của Bộ
Quốc Phòng, Bộ Công An. Việc lựa chọn chủ đầu tư cũng được Thủ Tướng Chính
Phủ quyết định theo đề nghị của Bộ Quốc Phòng
 Đối với dự án do Bộ Quốc Phòng, Bộ Công An quyết định đầu tư: dự án này sẽ
được thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây Dựng và được Thủ Tướng
Chính Phủ chấp thuận để cho đối tượng thuộc diện quy định tại điểm d khoản 1 Điều
32. Việc lựa chọn chủ đầu tư hoàn toàn được quyết định bởi Bộ Trưởng Bộ Quốc
Phòng.
 Dự án do UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư: sẽ được thực hiện theo đề nghị của cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để cho các đối tượng được điều động, luân chuyển đến
làm việc tại địa phương, thông thường là Sở Xây dựng để cho các đối tượng được
điều động, luân chuyển đến làm việc tại địa phương. Đối với các đối tượng được
điều động, luân chuyển đến làm việc ở quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và
tương đương (sau đây gọi chung là cấp huyện), đối tượng quy định tại các điểm c,
đ, e và g khoản 1 Điều 32 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư dự án hoặc
33
ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đầu tư dự án. Và việc lựa chọn
chủ đầu tư sẽ được UBND cấp tỉnh thực hiện theo đề nghị của cơ quan quản lý cấp
Tỉnh.
Có thể thấy, việc phân chia loại dự án và người ra quyết định lựa chọn dự án rất rõ ràng,
và đúng với nhiệm vụ, vị trí của từng ngành, khu vực. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ dự án
đầu tư luôn là việc khó khăn, cần sự chắc chắn, và người được lựa chọn phải phù hợp để
dự án được thực hiện một cách suôn sẻ và tiết kiệm được thời gian, cũng như nguồn lực
của nhà nước, nhưng trong quy định của điều này, hiện vẫn chưa có đề cập nào về các chỉ
tiêu, trình tự để lựa chọn chủ đầu tư dự án mà chỉ mới đề cập đến việc người ra quyết định
là ai.
2.3.2.3 Đối với đất để xây dựng nhà ở công vụ

Việc xác định được đất, diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ là hết sức quan trọng vì
phải cân nhắc xem sự phù hợp của địa điểm, và phải phù hợp với quy định. Trong Luật nhà
ở 2014, có một số quy định về việc này như sau:
 Về việc xác định diện tích đất: được quy định như sau
“Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu
công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện
nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi
chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác
định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.” (Khoản 1, Điều 16)
“ Diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ được xác định cụ thể trong quy hoạch
xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 1 Điều 16
của Luật này. “ (Khoản 1, Điều 28)
 Về việc quy định bộ phận, ban ngành chủ trì việc bố trí diện tích đất thì Luật 2014
đã quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 29, cụ thể như sau:
34
2. Đối với nhà ở công vụ của cơ quan trung ương thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp
với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ trên địa
bàn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ theo yêu cầu của Bộ Xây dựng.
3. Đối với nhà ở công vụ cho các đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32
của Luật này thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ.
4. Đối với nhà ở công vụ của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ khi lập, phê duyệt quy hoạch quy
định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này.
Tại khoản 5, Điều 28 cũng quy định rằng nhà nước sẽ không thu tiền sử dụng đất đối với
diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ.
Từ các quy định này có thể thấy rằng, việc xác lập diện tích đất được quy định và thực hiện
theo kế hoạch quy hoạch xây dựng của cơ quan nhà nước. Thêm vào đó, việc xây dựng nhà
ở công vụ của các đối tượng khác nhau thì cũng sẽ có những quy định và diện tích đất khác
nhau để xây dựng nhà ở công vụ. Tuy nhiên, việc xác lập diện tích vẫn chưa rõ ràng, vì
theo Điều 16 có đề cập rằng “cơ quan có thẩm quyền quy định rõ ràng”, nhưng diện tích
như thế nào là hợp lý, vẫn chưa có những quy định để định mức diện tích nhà ở công vụ.
2.3.2.4 Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
Mua thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ là hoạt động được chuyển quyền sử dụng,
hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở đã được xây dựng với mục đích thương mại nhằm làm
nhà ở cho các đối tượng trong nhà nước là cán bộ, sĩ quan,.. thành nhà ở công vụ.
Hoạt động mua, thuê nhà ở thương mại được quy định tại Điều 30 của Luật nhà ở 2014.
Theo đó:
 Chủ thể quyết định việc mua, thuê nhà ở thương vụ để làm nhà ở công vụ: cũng
chính là cơ quan có thẩm quyền được quy định tại khoản 2 Điều 28, bao gồm: Thủ
tướng Chính phủ; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
35
 Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ: theo khoản 2 Điều 30 quy định rằng
giá mua này sẽ do người quyết định đầu tư quyết dựa trên cơ sở tham khảo giá mua
bán ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng thẩm định
giá tại thời điểm mua nhà ở.
 Ngân sách: được đầu tư từ vốn ngân sách nhà nước, cụ thể ở khoản 5 Điều 30 quy
định như sau: “Ngân sách trung ương cấp vốn để mua hoặc thuê nhà ở thương mại
làm nhà ở công vụ cho các đối tượng của cơ quan trung ương, bao gồm cả nhà ở
của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Ngân sách địa phương cấp vốn để mua hoặc thuê
nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho các đối tượng của cơ quan địa phương.”
 Hoạt động thuê nhà ở thương mại được diễn ra khi các nhà ở công vụ có sẵn dùng
để cho cán bộ, sĩ quan,.. cho thuê không đủ thì có thể quyết định việc thuê nhà ở
thương mại để làm nhà ở công vụ. Điều này cũng được quy định trong khoản 4,
Điều 30: “Trường hợp chưa có đủ nhà ở công vụ để cho thuê thì cơ quan có thẩm
quyền quy định tại khoản 2 Điều 28 của Luật này quyết định việc thuê nhà ở thương
mại để làm nhà ở công vụ.”
2.3.2.5 Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ:
Điều 31 Luật nhà ở 2014 đã quy định như sau:
1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư có các tiêu chuẩn diện
tích khác nhau phù hợp với từng loại đối tượng được thuê nhà ở công vụ.
2. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quy định và được điều
chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ theo đề nghị của Bộ Xây dựng.
Từ quy định trên, có thể thấy được rằng từng đối tượng khác nhau sẽ có những quy chuẩn
được quy định khác nhau. Theo đó, cần xác định rõ đối tượng để công tác xây dựng, quản
lý đạt hiệu quả. Tuy nhiên, ở điều luật này, vẫn chưa có những tiêu chuẩn diện tích để có
thể có được mức định mức nhất định, việc đưa ra một tiêu chuẩn không những giúp cho
việc xác định dự án nhanh hơn mà còn tăng tính quản lý của dự án. Vì thế, cần phải có
những tiêu chuẩn định mức để cơ quan, bộ ngành có trách nhiệm thực thi một cách hiệu
quả, công bằng, minh bạch.
36
2.3.2.6 Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ
Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ được quy định tại Điều 32 của Luật nhà
ở 2014. Vì nhà ở công vụ có tính chất là được phục vụ cho cán bộ, công nhân viên chức,
sĩ quan,.. và có những quy định nhất định nên không phải ai cũng được thuê nhà ở công vụ.
Các đối tượng được thuê nhà ở công vụ sẽ bao gồm như sau:
 Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian
đảm nhận chức vụ;
 Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã
hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân chuyển
đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương
trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên;
 Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã
hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển
đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
 Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều
động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật
quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;
 Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
 Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
 Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc
biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.
Về điều kiện được thuê nhà ở công vụ, được quy định tại khoản 2 Điều 32. Theo đó:
37
 Đối với đối tượng là cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công
vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ thì được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an
ninh.
 Với các đối tượng còn lại thì cần phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa
được thuê mua hoặc mua, thuê nhà ở xã hội tại địa phương hoặc nơi công tác. Trong
trường hợp nếu đã có nhà ở của mình tại nơi đến công tác thì diện tích nhà ở bình
quân đầu người trong hộ gia đình phải thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do
Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và khu vực khác nhau.
2.3.2.7 Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ

Điều 33 Luật nhà ở quy định về nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ như sau:
1. Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và
quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.
2. Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao
vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở
công vụ.
3. Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81
quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ.
4. Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì người thuê nhà ở công
vụ trả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại theo quy định của Chính
phủ.
Quy định trên chỉ rõ và nhấn mạnh việc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết bởi nó
liên quan mật thiết đến quyền lợi của người thuê và người cho thuê. Đối với các chi phí
tiền xây dựng nhà ở công vụ, thì luật cũng nhấn mạnh không tính tiền sử dụng đất xây dựng
và chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng hoặc chi phí mua nhà ở thương mại vì cơ bản các
chi phí này là do bên cho thuê nhà công vụ chịu, còn bên thuê họ chỉ thuê nhà không thuê
đất nên để họ chịu khoản phí này là không hợp lý.
38
Đối với khoản 3, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81, bao gồm những đối
tượng đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, quy
định như sau:
 Bộ Xây dựng quản lý nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung
ương; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
đầu tư;
 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn của địa phương
và nhà ở được giao quản lý trên địa bàn.
Các chủ thể này sẽ là người đưa ra quyết định và xem xét, điều chỉnh giá thuê cho từng
thời kỳ kinh tế. Giả như đối với thời kỳ kinh tế phát triển, GDP bình quân đầu người tăng
thì giá thuê sẽ tăng lên và ngược lại đối với thời kỳ kinh tế suy thoái.
2.3.2.8 Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ
Quyền lợi khi thuê nhà ở công vụ được quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật nhà ở 2014,
cụ thể như sau:
 Nhận bàn giao nhà ở và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo thỏa thuận trong hợp
đồng thuê nhà;
 Được sử dụng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình trong thời gian
đảm nhận chức vụ, công tác;
 Đề nghị đơn vị quản lý vận hành nhà ở sửa chữa kịp thời những hư hỏng nếu không
phải do lỗi của mình gây ra. Điều này nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của người
thuê nhà trong suốt khoản thời gian thuê, và cũng đảm bảo rằng sau thời gian thuê
thì người thuê cũng không có nghĩa vụ phải bồi thường hư hỏng đối với phần nhà
hư hỏng trước khi giao kết hợp đồng.
 Được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà ở công vụ nếu hết thời hạn thuê nhà ở mà vẫn
thuộc đối tượng và có đủ điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật
này;
 Thực hiện các quyền khác về nhà ở theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận
trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ.
39
Có thể thấy rằng, dù là loại nhà ở nào thì đều có những quy định riêng, cũng giống như
những giao kết hợp đồng thuê nhà khác thì bên thuê nhà có quyền được sử dụng tất cả tài
sản có trên ngôi nhà được thuê vào mục đích cá nhân của mình. Ngoài ra thì quyền hạn của
người thuê nhà còn được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong quá trình giao
kết hợp đồng dân sự này.
Quyền lợi phải đi đôi với nghĩa vụ và trách nhiệm để đảm bảo được tính minh bạch và sự
hợp tác, thống nhất giữa hai bên. Theo đó, tại khoản 2 Điều 34 đã quy định một số nghĩa
vụ của người thuê nhà ở công vụ như sau:
 Sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho bản thân và
các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê nhà ở;
 Có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải tạo, sửa
chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn hộ chung cư thì còn phải tuân
thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
 Không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;
 Trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh toán các
khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác theo quy định của bên cung cấp dịch vụ;
 Trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà
ở hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ hoặc khi có hành vi vi phạm thuộc
diện bị thu hồi nhà ở theo quy định của Luật này trong thời hạn không quá 90 ngày,
kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ;
 Chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền trong
trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nhà ở;
 Các nghĩa vụ khác về nhà ở theo quy định của luật và theo thỏa thuận trong hợp
đồng thuê nhà ở công vụ.
Từ các quy định về nghĩa vụ và các quy định được trình bày ở các mục trên, có thể thấy
rằng việc thuê nhà ở công vụ không phải là mãi mãi mà sẽ có những quy định về đối tượng,
thời gian, cụ thể là chỉ trong thời gian nhậm chức, công tác. Thêm vào đó, vì nhà ở công
vụ có đặc tính đặc biệt là được xây dựa trên quỹ công của nhà nước nên việc hạn định được
40
cấp và mức thuê phải tùy trường hợp và phải đúng quy định đề ra để đảm bảo quyền lợi
cho tất cả các đối tượng thuộc diện được cấp, thuê nhà ở công vụ.
2.3.3 Nhà ở phục vụ tái định cư

Đây là một trong những nội dung quan trọng trong việc phát triển nhà ở, nhưng do Luật
Nhà ở 2005 chưa có quy định điều chỉnh hoặc có quy định nhưng vẫn còn chung chung
nên trong thời gian vừa qua, việc phát triển nhà ở tái định cư đều do các địa phương thực
hiện, dẫn đến không có sự thống nhất trong chính sách về đầu tư, xây dựng đối với loại nhà
ở này
2.3.3.1 Đối tượng áp dụng
Đối tượng được qui định tại điều 2 Nghị định 84/2013 cụ thể như sau
 Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
 Các tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tái định
cư.
 Các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực nhà ở.
2.3.3.2 Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
Điều 35 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau
Khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác, Nhà nước sử dụng nhà
ở thương mại hoặc nhà ở xã hội sẵn có để bố trí tái định cư. Nếu không có nhà ở sẵn, Nhà
nước phải đầu tư xây dựng nhà ở trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở trừ trường hợp
Hộ gia đình, cá nhân đã được thanh toán tiền để tự mua, thuê, thuê mua nhà ở thương
mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà
ở
Nếu người dân bị giải tỏa muốn tái định cư tại chỗ và có dự án xây dựng nhà ở thương
mại, dự án đó phải ưu tiên cung cấp nhà ở thương mại để tái định cư.
41
Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, người bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư phải
được bố trí nhà ở trong cùng khu vực hoặc nơi khác.
Khi cần đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, phải thực hiện theo dự án và
bao gồm cả đất để phục vụ sản xuất cho người được tái định cư trong khu vực nông thôn
Nhà ở để phục vụ tái định cư phải tuân thủ quy định về hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo
quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt được qui định tại điều 14 Luật nhà ở 2014 như
sau:
 Phù hợp với nhu cầu về nhà ở và điều kiện kinh tế xã hội
 Phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở, quy hoạch của quốc gia
 Tuân thủ các qui định của Pháp luật về nhà ở và tiêu chuẩn xây dựng
 Việc phát triển nhà ở đô thị cần phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và thường
được thực hiện thông qua các dự án
 Phát triển nhà ở ở các khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo phải phù hợp
với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, và
phong tục, tập quán của từng dân tộc.
 Những quy định này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bố trí nhà ở và hạ tầng
đối với tái định cư trong các dự án phát triển đô thị và hạ tầng.Đảm bảo quyền lợi cho
người dân khi bị tác động bởi các dự án tái định cư. Bên cạnh đó các dự án nhà ở tái định
cư tuân theo quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
2.3.3.3 Các hình thức phát triển nhà ở tái định cư
 Đầu tư xây dựng trực tiếp: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn
vốn như: ngân sách Nhà nước, công trái Quốc gia, trái phiếu… được qui định tại
khoản 3 điều 36 Luật nhà ở 2014để xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở thương mại
phục vụ tái định cư.
 Đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao ( Hợp đồng BT) được qui
định tại điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
 Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư
42
2.3.3.4 Quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư:
Các tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư
được qui định tại điều 40 Luật nhà ở 2014 bao gồm
 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết hợp đồng xây dựng - chuyển giao
 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội
Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư và kiểm
tra việc thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng nhà ở tái định cư phải có đủ điều
kiện năng lực phù và cần phải có hệ thống tự kiểm soát chất lượng và chịu trách nhiệm
trước các tổ chức, cá nhân quy định tại Khoản 3 điều 40 Luật nhà ở và trước pháp luật.
Công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, nghiệm thu bàn giao công trình phải tuân
thủ các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Công trình chỉ được nghiệm thu để đưa vào sử dụng khi đáp ứng được các yêu cầu của
thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho công trình nhà ở tái định cư
và các yêu cầu khác của các tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng được
quy định tại Khoản 3 điều 40 Luật nhà ở
Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư có trách nhiệm hướng dẫn về quy hoạch, thiết kế,
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng để người dân tự tổ chức xây dựng và giám sát để đảm bảo
chất lượng, tiến độ xây dựng nhà ở.
Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng các cấp hướng dẫn, kiểm tra công tác quản lý chất
lượng của các tổ chức, cá nhân đồng thời kiểm tra chất lượng công trình xây dựng nhà ở
tái định cư và kiến nghị và xử lý các vi phạm về chất lượng công trình xây dựng nhà ở tái
định cư theo quy định của pháp luật.
43
Các qui định trên đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của cộng đồng ,nhấn
mạnh việc quản lý chất lượng, tiến độ và đảm bảo tính hợp pháp của các dự án xây dựng
nhà ở tái định cư tại Việt Nam.
 Qui định về quản lý chất lượng nhà ở tái định cư là cần thiết để bảo vệ sự an toàn,
sức khỏe và chất lượng cuộc sống của cư dân, đảm bảo giá trị của tài sản bất động sản, thúc
đẩy phát triển đô thị, và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường
bất động sản.
2.3.3.5 Nguồn vốn để phát triển nhà ở tái định cư

Theo điều 72 Luật nhà ở 2014 và Nghị định 84/2013, nguồn vốn đề phát triển nhà ở tái
định cư bao gồm:
 Vốn đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước, vốn trái phiếu công trình, trái phiếu
Chính phủ;
 Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và nguồn vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợx`;
 Vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (quy đổi từ quyền sử dụng đất);
 Quỹ phát triển đất, Quỹ phát triển nhà;
 Vốn của doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp khác.
Bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở tái định cư, cho các
chương trình mục tiêu về nhà ở. Bên cạnh đó huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển
nhà ở thông qua các hình thức như: Huy động nguồn vốn của doanh nghiệp, huy động từ
ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và
các nguồn vốn hợp pháp khác, nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành một cách
ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước.
2.3.4 Nhà ở hộ gia đình, cá nhân

2.3.4.1 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
 Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn:
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn được quy
định tại Điều 42 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
44
- Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường
- Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến
trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của
từng khu vực, từng vùng, miền.
- Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của
mình.
- Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây
dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây
dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ
thiết kế được phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ ngân
sách để các hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần
bảo tồn giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.
 Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được quy định
tại Điều 43 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
- Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo
quy định của pháp luật về xây dựng.
- Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây
dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải
xây dựng theo Giấy phép xây dựng.
- Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của
khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến
công trình liền kề.
45
- Thông qua những yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình và cá nhân tại
khu vực thành thị và nông thôn, ta thấy được một vài điểm tương đồng và khác biệt
nhất định.
 Những điểm tương đồng:
- Đều đảm bảo về mặt an toàn xây dựng, tuân thủ các quy định của pháp luật về hệ
thống hạ tầng kỹ thuật cũng như kiến trúc của công trình.
- Đều tuân thủ các quy định pháp lý về liên quan đến các điều khoản về xây dựng
cũng như các quyền sở hữu về đất đai, các giấy tờ cần thiết.
- Đều cung cấp được những dịch vụ tiện ích cơ bản như điện nước và các hệ thống
thoát nước,... đảm bảo nhu cầu sinh hoạt được diễn ra bình thường, nâng cao chất
lượng cuộc sống người dân.
 Những điểm khác biệt:
Đặc điểm Thành thị Nông thôn
Diện tích đất Hạn chế, mật độ xây dựng được Rộng rãi, được thoải mái hơn
và mật độ xây quản lý chặt chẽ để tối đa hóa tận nhưng vẫn được kiểm soát để
dựng dụng không gian một cách hiệu quả tránh việc lạm dụng.
Hạ tầng và Phát triển mạnh (cơ sở hạ tầng, Cần cải thiện nhiều hơn và
dịch vụ đường xá, trường học, y tế và các thường có ít những dịch vụ công
dịch vụ, tiện ích cộng đồng khác có sẵn cho mọi người sử dụng
Giao thông và Hệ thống đường xá khá chi chít và Hệ thống đường rộng rãi hơn,
di chuyển phức tạp, ảnh hưởng rất nhiều đến nhiều không gian hơn.
giá của bất động sản.
46
2.3.4.2 Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 44 Luật Nhà ở năm
2014, cụ thể như sau:
 Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.
 Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.
 Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
Ta thấy được các thông tin về đất để phát triển được quy định rõ ràng, tuy nhiên đôi
lúc vẫn có những trường hợp người dân xây dựng, lấn chiếm đất của nhau và vô vàn những
vấn đề liên quan đến đất. Dù được quy định tuy nhiên vẫn nên được kiếm soát và quản lý
chặt chẽ hơn trong giấy tờ, thông tin và các cá nhân, hộ gia đình phải được giáo dục hoặc
nhận thức được rõ hơn về quyền hạn tài sản của mình cũng như quy định và hình phạt cho
những hành vi cố ý chiếm đoạt đất của người khác để xây dựng. Việc chiếm đoạt hay gian
lận chỉ là một trong những vấn đề vô cùng nan giai mà cho đến nay vẫn là một vấn đề nhức
nhối đối với các cơ quan quản lý.
2.3.4.3 Phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 45 Luật Nhà
ở năm 2014, cụ thể như sau:
 Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương
thức sau đây:
- Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức,
cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;
- Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
 Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương thức
sau đây:
- Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức,
cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;
47
- Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở đối với
trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực thực
hiện xây dựng;
- Hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở.
Những thông tin được trình bày trong luật khá tổng quan cho các phương thức phát triển
nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên để có thể đi sâu hơn về các phương thức, ta còn
có đa dàng những hình thức phát triển nhu sau:
 Mua nhà có sẵn. Cá nhân có thể lựa chọn những căn nhà phù hợp theo nhu cầu và sở
thích cá nhân và mua, sau đó có thể tân trang tùy theo mục đích sử dụng. Phương thức
này thường thích hợp cho những khu vực ở thành thị khi đất và diện tích thường khá
hạn chế, do vậy các cá nhân, hộ gia đình thường sẽ xem xét phương thức này để chọn
nơi ở cho mình.
 Mua đất và xây dựng từ đầu: Phương thức này thường được triển khai tại khu vực
nông thôn khi mà diện tích đất cũng như các yếu tố ngoại vi (đường xá, cơ sở vật chất,
tài chính,..) thường thuận tiện và cho phép chủ sở hữu nhiều lựa chọn hơn.
 Mua trả góp hoặc vay nợ ngân hàng hoặc các bên tổ chức tín dụng để mua.
 Tóm lại, tùy theo nhu cầu và mục đích sử dụng cũng như điều kiện kinh tế mà mỗi hộ
gia đình hoặc cá nhân sẽ có những cách thức và lựa chọn riêng cho mình để quyết
định phương thức sở hữu nhà cho mình. Không có phương thức nào đúng mà chỉ có
sự phù hợp.
2.3.4.4 Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 46 Luật
Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
 Nhà ở phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng
nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
 Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo
quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
48
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế,
xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng
tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở
hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì
được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
 Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng
và hiện trạng thực tế của nhà ở.
 Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử
dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật nhà ở 2014
Nhìn chung, ta thấy được rằng Nhà nước đã có những quy định rất tổng quát về những tiêu
chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Những quy định này nằm mục đích
đảm bảo cho chất lượng cho nơi sinh sống của người dân không chỉ đảm bảo về mặt an
toàn mà còn giúp cho tình hình xây dựng và phát triển nhà ở tại các khu vực được quản lý
một cách chặt chẽ. Đặc biệt là khu vực đất xây dựng cũng như những quy định dành cho
việc xây dựng chung cư, ta có thể thấy những quy định về việc đảm bảo mức độ khép kín
tại những tầng được xây dựng cao thêm. Nhưng song song với điều đó, hiện tại vẫn còn
nhiều lỗ hổng về việc giám sát và kiểm tra chặt chẽ tiến trình tuân thủ của người dân trong
quá trình xây dựng nhà ở, đặc biệt là chung cư. Cụ thể vẫn có một số chung cư xây dựng
tại những khu vực không được sự cho phép của pháp luật khi đường vào chung cư nhỏ hẹp
hoặc xây dựng tại những khu vực đông dân cư nhưng không đảm bảo được mức độ an toàn
cho việc di chuyển đi lại vì những làn đường nhỏ hẹp, từ đó gây cản trở rất lớn đến công
tác phòng chống các tình huống bất ngờ hoặc công tác cứu hộ.
2.3.4.5 Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở
Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở được quy định tại Điều
47 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
 Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
49
 Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình cải tạo, xây
dựng nhà ở.
 Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng,
cải tạo nhà ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp
luật.
 Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán
thì còn phải thực hiện các quy định tại Chương VIII của Luật này.
 Thực hiện các trách nhiệm khác khi cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của pháp
luật.
Việc phát triển nhà ở của cá nhân và hộ gia đình vốn là trách nhiệm và bổn phần của mỗi
người bởi điều đó không chỉ giúp làm cải thiện chất lượng cuộc sống của họ mà nó còn
góp phần làm cho đời sống và môi trường xung quanh họ được cải thiện nhiều hơn. Hơn
hết, những thông tin, điều luật quy định trên đã thể hiện rất đẩy đủ xét về mặt tổng quát
nội dung khi người dân phải tuân thủ theo đúng trình tự những quy định, thủ tuc cải tạo
nhà ở cũng như giữ gìn vệ sinh môi trường xung quanh. Điều đặc biệt ở đây là thông tin
về việc đảm bảo cho an toàn và tài sản của các hộ gia đình khu vực xung quanh. Tuy nhiên,
vẫn sẽ lặp lại một vấn đề cũ đó là mức độ giám sát các công trình thi công hoặc mức độ
phê duyệt, cấp phép cho những công trình này tiến hành vẫn chưa được chặt chẽ. Cụ thể
có những hộ gia đình tiến hành đào móng thi công, móng đào quá sâu dẫn đến căn nhà kế
bên bị đổ sập, gây ảnh hưởng vô cùng lớn đến tài sản và tính mạng của người dân xung
quanh. Chưa hết, vấn đề này còn xuất pahst từ ý thức của người dân trong việc nhận thức
được trách nhiệm và phạm vi quyền hạn của mình đối với tài sản của bản thân và những
người xung quanh. Từ đó việc được giáo dục và nhận thức rõ về trách nhiệm của người
dân và hộ gia đình trong việc phát triển nhà ở càng được chú trọng và siết chặt hơn.
2.3.4.6 Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, cải tạo chỉnh
trang đô thị
 Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, cải tạo chỉnh trang đô thị
được quy định tại Điều 48 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
50
 Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở hoặc cải tạo, chỉnh trang đô
thị trong đó có nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu và công sức đóng
góp của các thành viên trong nhóm hợp tác.
 Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thỏa thuận về cách thức góp vốn, nhân công,
vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực
hiện thỏa thuận của nhóm hợp tác.
Việc các bên giúp đỡ nhau để xây dựng và cải tạo nhà ở là một trong những điều tốt, góp
phần thúc đẩy tinh thần hợp tác và đoàn kết với nhau. Tuy nhiên, điều này nên được xuất
phát từ quá trình tự nguyện hoặc có thỏa thuận và được làm việc một cách rõ ràng, tránh
ảnh hưởng đến những xung đột không đáng có liên quan quan đến lợi ích cá nhân của các
bên.
2.3.4.7 Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến chính sách nhà ở
 Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
 Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các
quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân.
 Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở
không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê
duyệt.
 Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết
kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu
chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà
ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
 Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc
sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu
chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
 Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào
sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần
51
diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu
tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
 Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát
triển nhà ở.
 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu
tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực
hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch
về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
 Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho
thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.
 Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản
lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
 Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được
kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh
vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các
hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà
chung cư theo quy định của Chính phủ.
 Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh
dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh
hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.
 Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng
quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại,
làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quản lý.
52
2.3.5 Nhà ở xã hội
2.3.5.1 Nhà ở xã hội
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở
có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật này.
Khác với nhà ở thông thường, nhà ở xã hội được xây dựng nhằm cung cấp cho một số đối
tượng đặc biệt, được ưu tiên trong xã hội.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà ở xã hội được phân
thành hai loại:
 Nhà ở xã hội là nhà chung cư
Đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu
khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối
thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn
 Nhà ở xã hội là là nhà ở liền kề thấp tầng
Đối với nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của
mỗi căn nhà không vượt quá 70m2
Ví dụ: Khu chung cư dành cho cán bộ công an được quyền ưu tiên mua chẳng hạn. Nhà
chung cư dành cho công chứng đã công tác 10 năm…
2.3.5.2 Chủ đầu tư nhà ở xã hội và việc thuê mua, thuê bán nhà ở xã hội
Theo điều 58 Luật 2014 về Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội như sau:
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng
nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê,
cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc
cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của
pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị
53
gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội
để cho thuê mua, bán;
c) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động
tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất
thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê
mua, bán;
d) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng
hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng
nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này;
đ) Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
2. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê
mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều này khi đáp ứng
được các yêu cầu sau đây:
a) Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và
bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở;
b) Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;
c) Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có nhà ở ban hành.
Theo điều 60 Luật nhà ở 2014 về Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà
nước đầu tư
Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn
hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này được thực hiện như sau:
1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí
thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký
hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí
54
quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng
nhà ở;
2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn
đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng
thuê mua;
3. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã
hội;
4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này quy định giá
thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Theo điều 61 Luật nhà ở 2014 về Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội
không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng
1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình
thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán
nhà ở được xác định như sau:
a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi
phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định
của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58
của Luật này;
b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh
phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;
c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu
hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của
Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của
Luật này;
d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi
công bố.
55
2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác
định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2
Điều 58 của Luật này.
Nhìn chung, Luật nhà ở 2014 đã quy định các đối tượng đầu tư nhà ở xã hội với các điều
khoản và ưu đãi rõ ràng, cụ thể. Điều này đã tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc để thúc
đẩy phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam
2.3.5.3 Đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, những đối tượng được mua nhà ở xã hội bao
gồm:
 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công
với cách mạng;
 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên
tai, biến đổi khí hậu;
 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân
dân;
 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên
chức;
 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật
Nhà ở 2014;
 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường
dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy
định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
56
Đối tượng được mua nhà ở xã hội phải đáp ứng được 1 điều kiện cần và 3 điều kiện đủ như
sau:
Điều kiện cần: người mua phải thuộc 1 trong 10 nhóm đối tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.
Ví dụ như: Người mua là người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo,
cận nghèo tại khu vực đô thị; …
Điều kiện đủ: người mua là đối tượng chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở không đáp ứng
được số lượng thành viên trong gia đình; có nơi thường trú/tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội; đáp ứng các quy định về xác định
người có thu nhập thấp, hộ nghèo theo quy định của pháp luật.
2.3.5.3 Điều kiện được mua nhà ở xã hội.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng được mua nhà ở xã hội
kể trên cần đáp ứng các điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cụ thể:
Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng
các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội,
chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học
tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong
hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời
kỳ và từng khu vực;
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã
hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở
lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc
diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu
nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo
theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9
57
và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy
định tại điểm này.
Theo đó, các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng 3 điều kiện về nhà ở, cư trú,
th
 Về nhà ở, đối tượng được mua nhà xã hội phải là những người chưa sở hữu được nhà
ở riêng; phải là cá nhân chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại khu vực sinh
sống; trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình, diện tích ngôi nhà chỉ ở mức bình
quân đầu người so với toàn hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
 Về cư trú, đối tượng được mua nhà ở xã hội phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở
xã hội; trường hợp không đăng ký thường trú, thì phải đăng ký tạm trú từ một năm
trở lên
 Về thu nhập, đối tượng được mua nhà ở xã hội còn phải thỏa mãn điều kiện về thu
nhập như sau:
- Phải là cá nhân không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên;
- Phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo.
2.3.5.4 Vốn thực hiện nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở 2014 thì vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
được quy định cụ thể như sau:
 Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư,
hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
 Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
 Vốn đầu tư của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
 Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội;
vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín
dụng do Nhà nước chỉ định.
 Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác.
58
2.4 Về quản lý,sử dụng nhà ở và nhà chung cư
2.4.1 Về quản lý và sử dụng nhà ở
 Lập, lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở. (Điều 76, 77, mục 1, chương VI, Luật nhà ở
2014).
Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở hữu, tổ
chức được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ
nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014.
 Bảo hiểm nhà ở. (Điều 78, mục 1, chương VI, Luật nhà ở 2014).
Nhà nước khuyến khích mua bảo hiểm nhà ở theo quy định của pháp luật về phòng cháy
chữa cháy. Bên cạnh đó mức đóng bảo hiểm và thời hạn sử dụng cũng được quy định theo
pháp luật.
 Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.
Việc quản lý, sử dụng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79, mục 1, chương VI, Luật nhà ở
2014 phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về di sản văn hóa; trường hợp
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định tại mục 2, chương VI ,
Luật nhà ở 2014.
 Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước bao gồm 4 loại: Nhà ở công vụ, nhà ở để tái định cư, nhà
ở Xã hội và nhà ở cũ. Các loại nhà ở này đều được đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn
vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp
luật.
 Quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất
thoát, lãng phí; việc bán, cho thuê, cho thuê mua, thu hồi nhà ở và quản lý, sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định của Luật nhà ở 2014.
59
Hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã có chức năng quản lý vận hành nhà ở thực hiện và được hưởng các cơ chế ưu đãi như
đối với dịch vụ công ích. Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 8, Luật nhà ở 2014 quyết định.
Đối với nhà ở công vụ thì chỉ được sử dụng để cho thuê, đối với nhà ở xã hội thì được xây
dựng để cho thuê, cho thuê mua; trường hợp không còn nhu cầu sử dụng hoặc phải di dời
đến địa điểm khác mà không thuộc diện phải phá dỡ hoặc cần tái đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội khác thì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thẩm định để báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định việc chuyển đổi công năng sử dụng và thực hiện quản lý cho thuê hoặc bán theo
quy định tại Luật nhà ở 2014.
Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi
khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu
hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
Người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm
quy định tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở 2014 và chưa có nhà ở tại
nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử
dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh
sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội
hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở.
Chính phủ quy định chi tiết việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở, việc miễn, giảm tiền
thuê nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
 Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở (mục 3, chương VI, Luật nhà ở 2014): Bảo
hành, bảo trì, cải tạo và phá dỡ nhà ở cần phải được thực hiện đúng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
Về việc quản lý và sử dụng nhà ở được quy định rõ ràng ngay từ ban đầu cho thấy được sự
cần thiết của của các điều khoản này để đảm bảo an toàn về vật chất cũng như con người.
60
Cùng với nghĩa vụ cần phải thực hiện theo quy định của chủ sở hữu cho thấy được sự quan
tâm của nhà nước đối với người dân và nghĩa vụ của họ đối với tài sản của bản thân.
2.4.2 Về quản lý và sử dụng nhà chung cư (mục 1, chương VII, Luật nhà ở 2014)
 Phân hạng nhà chung cư
- Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà
chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
- Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung
cư.
 Thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng
và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà
chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99, Luật nhà ở 2014. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
- Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng
hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng
thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà
chung cư này để xử lý theo quy định tại điều 99, Luật nhà ở 2014.
 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư (Điều 100 Luật nhà ở
2014)
- Phần sở hữu riêng: Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công,
lô gia gắn liền với căn hộ đó
- Phần sở hữu chung: Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích
thuộc sở hữu riêng theo quy định; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư
 Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung
cư (Điều 101 Luật nhà ở 2014)
- Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô
tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì
chủ đầ u tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê
61
duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử
dụng đối với chỗ để xe được quy định của Luật nhà ở 2014.
 Hội nghị nhà chung cư (Điều 102, mục 1, chương VII, Luật nhà ở 2014)
- Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.
- Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề theo Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
 Ban quản trị nhà chung cư
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất
quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản
trị nhà chung cư.
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập
Ban quản trị nhà chung cư.
 Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền
và trách nhiệm sau đây:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện
nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định
của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư
việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn
vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà
chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
62
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban
quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi
kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về
xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.
Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc
đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý,
sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức,
cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn
minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà
chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà
chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị
nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi
thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định
pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện
quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
 Quản lý vận hành nhà chung cư
63
Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận
hành nhà chung cư thực hiện;
b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự
quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư
thực hiện.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng
lực theo quy định.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ
thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có
năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận
hành nhà chung cư.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản
lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư
tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
 Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 106, mục 1, chương VII, Luật nhà
ở 2014)
- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ
vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại
nhà chung cư.
 Bảo trì nhà chung cư (Điều 107, mục 1, chương VII, Luật nhà ở 2014)
- Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu
chung.
- Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
64
Từ việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cho thấy được nghĩa vụ cần thiết của chủ chung cư
để đảm bảo an toàn cho người ở cũng như tài sản của họ. Bên cạnh đó, nhà nước cũng rất
quan tâm tới an toàn về nhà ở chung cư vì có rất nhiều người ở bằng cách quy định rõ ràng
về các nghĩa vụ, công tác an toàn. Nhà ở chung cư có cấu cao tầng nên dễ bị gây ra cháy
nổ vì vậy mức phí và công việc bảo trì cũng cần phải thực hiện đúng quy định để đảm bảo
quyền lợi của người thuê.
2.5 Về giao dịch nhà ở
2.5.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở
 Giao dịch về nhà ở bao gồm một số hình thức như: mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở, chuyển nhượng, tặng, thế chấp, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và rất nhiều
hình thức khác được quy định cụ thể tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014.
 Từ đó ta có thể thấy được rằng giao dịch nhà ở tại Việt Nam hiện nay vô cùng đa dạng
và có thể linh hoạt đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng ở nhiều tầng lớp khác
nhau với những mong muốn của mình. Các hình thức giao dịch này hiện đã và đang
hỗ trợ rất nhiều cho người dân khi có nhu cầu giao dịch về nhà ở.
2.5.2 Điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở

 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì
nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định
hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này
không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai.
65
 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại
khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch
quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
 Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d
khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có
đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 119
Luật Nhà ở 2014 cụ thể như sau:
 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà
ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp
nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
66
 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp,
mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có
đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của
Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi
có nhà ở được giao dịch.
 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn,
được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ
thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài
thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;
nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ
bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh
2.5.3 Trình tự thủ tục thực hiện về giao dịch nhà ở

 Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê
mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung
là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường
hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
 Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của
chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có
67
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên
mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua,
bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng
với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
2.6 Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam với các nhân, tổ chức nước ngoài
2.6.1 Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương
mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Chủ thể này chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương
mại trong dự án phát triển nhà ở. Về giao dịch cũng chỉ giới hạn trong bốn loại giao dịch
mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Cá nhân nước ngoài hoàn toàn không có quyền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định
cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà
ở như cá nhân trong nước, đơn cử như không được nhận góp vốn, nhận đổi nhà. Mặc dù
khác nhau về căn cứ xác lập quyền sở hữu, khác về cách thức tạo lập nhà ở, nhưng quyền
sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng được pháp luật bảo hộ như công dân Việt Nam
(Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014)
Về bản chất, nội dung quyền sở hữu nhà ở hình thành trên nền của quyền sở hữu tài sản,
khác chăng là đối tượng của quyền sở hữu ở đây là bất động sản và là nhà ở. Quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền
sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là
nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong
trường hợp của người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với
công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể quyền sở hữu nhà ở
68
của cá nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ
lệ căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư (không quá 30% số lượng căn hộ trong một
tòa nhà chung cư).
2.6.2 Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân
nước ngoài
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở của cá nhân
nước ngoài gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam (Điểm
a Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014) và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh
vào Việt Nam (Điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014).
Như vậy, đối với cá nhân nước ngoài, pháp luật hiện hành chỉ cần một điều kiện duy nhất
là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên.
Bên cạnh đó, xét về đối tượng của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện nay cũng
được mở rộng hơn so với quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12. Người nước ngoài
vẫn chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án nhưng được mở rộng thêm cả nhà ở riêng
lẻ (Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014).
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa
kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt
Nam.
2.6.3 Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không
quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính
cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá
250 căn nhà (Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014).
69
2.7 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn thực hiện như sau:
 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lập
văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản
03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu,
01 bản nộp cho cơ quan thuế,
01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu,
01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì
có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
ản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
 Hồ sơ đề nghị công chứng chứng thực gồm:
 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
 Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương
mại;
 Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản
chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
 Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của
chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và
bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở
chuyển nhượng;
 Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các
giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
70
nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng
ký thành lập tổ chức đó
 Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức
hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực
vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
 Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển
nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn
bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc
chứng thực được thực hiện theo quy định nêu trên.
Bước 3: Thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở theo quy định
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn
bản chuyển nhượng hợp đồng
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản
của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện
việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
 Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ
chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
 Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các
giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công
dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải
kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
 Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời
hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên
nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
71
 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư,
trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng
 Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ
chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Bước 5: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
 Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp
luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy
chứng nhận các giấy tờ sau:
 Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng
từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng
của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số
nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản
sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký
với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở
thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
 Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu
tư.
Bước 6: Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định
được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định
của pháp luật):
 Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày
Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành
mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về
việc chuyển nhượng hợp đồng;
Nhận xét:
Trên thực tế, hiện nay tình trạng mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện vẫn diễn ra tràn lan.
Thực ra, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Hiện nay, để lách luật nhiều người chuyển hình
72
thức mua bán nhà ở bằng những hành vi khác nhau, các điều luật trên nhằm hạn chế các
tình trạng tiêu cực đang xảy ra.
2.7.1 Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng
mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể
từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì có thể được
Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ; thời hạn sở hữu nhà ở phải
được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân
Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở
ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (Điểm c
Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014). Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc
diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu
không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước (Điểm đ Khoản 2 Điều
161 Luật Nhà ở năm 2014).
2.8 Điều kiện để hàng hóa nhà ở được đưa vào kinh doanh
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà
ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 118, Luật nhà ở 2014;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của
cơ quan có thẩm quyền.
73
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118, Luật nhà ở 2014 không áp
dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1
Điều 118, Luật nhà ở 2014, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà
ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
74
CHƯƠNG 3 TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở (2014) ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
3.1 Mở rộng đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
 Việc mở rộng đối tượng áp dụng Luật Nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ
gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở (Điều 2 Luật nhà
ở 2014)
 Bên cạnh đó, theo Điều 7 và Khoản 1 Điều 159, đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam
cũng được mở rộng bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang
hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)
 Từ sự mở rộng trong luật này, nhu cầu mua nhà ở của người dân tăng lên (cầu tăng)
nhưng số lượng nhà được xây dựng và đáp ứng nhu cầu của người mua không nhiều
(cung tăng chậm) nên dẫn đến tình trạng đẩy giá bán nhà đất lên.
3.2 Thiếu nguồn cung
Biểu đồ 3.1 Biểu đồ biểu thị nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM
75
Thực trạng:
* Theo biểu đồ, nguồn cung nhà ở liên tục giảm qua các năm.
* Tổng kết đến T10/2022
 Cả nước có khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với tổng quy mô xây
dựng hơn 450.000 căn đang triển khai đầu tư. Trong đó, có 245 dự án nhà ở xã hội,
nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục
đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.
 Đến nay, trên cả nước đã hoàn thành xây dựng khoảng 300 dự án nhà ở xã hội khu
vực đô thị, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn hộ, tổng
diện tích sàn khoảng gần 8 triệu m2
 Số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng
thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Cả quí 3-2022, không có dự án nhà ở
thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong quí
3, căn hộ giá khoảng 2 tỉ đồng chỉ chiếm 12%. Trong khi đó, căn hộ giá trên 4 tỉ đồng
chiếm tới 85%. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân luôn ở mức cao, trên 85%.
Kết luận: Theo quy luật tất yếu của thị trường, cung ít – cầu nhiều thì giá bán sẽ phải tăng.
Thực tế thị trường Hà Nội đã lập kỷ lục 15 quý liên tiếp ghi nhận mức tăng giá của phân
khúc căn hộ chung cư. Điều này dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới giá khoảng 2 tỷ đồng
ở Hà Nội sẽ đứng trước nguy cơ “tuyệt chủng” giống như tại TPHCM trước đó. Dự báo,
giá nhà sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khó cải thiện, giá vật liệu tăng
cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm…
3.3 Thiếu các gói hỗ trợ về mặt tài chính để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương
mại giá rẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua.
Việc thiếu các gói hỗ trợ khiến các nhà đầu tư quan ngại và không có xu hướng đầu tư vào
phát triển nhà ở xã hội. Ít nhà ở được xây dựng mới khiến cho việc tăng giá các nhà ở hiện
có xuất hiện ngày càng nhiều.
76
CHƯƠNG 4 NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ
4.1 Ưu điểm của Luật nhà ở 2014 đối với thị trường Bất động sản Việt Nam
Các điều khoản trong Luật nhà ở 2014 tương đối đầy đủ và có các chính sách, điều luật để
bảo vệ người dân và các bên tham gia vào thị trường bất động sản. Một cách cụ thể hơn:
 Mở rộng đối tượng về sở hữu nhà ở ở điều 4 Luật nhà ở 2014 tạo điều kiện cho người
dân có thể tiếp cận và có sở hữu nhà ở riêng cho gia đình, cho hộ. Thêm vào đó, tại
điều 5 Luật 2014 cũng cụ thể hoá các chính sách bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, giúp cho
chính sách rõ ràng hơn, người đọc luật dễ tiếp cận và thực hiện.
 Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có thêm quy định cho người nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại Việt Nam
hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở, quy định
này góp phần tăng vốn đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt
Nam. Bên cạnh đó, cũng có thêm những quy định về các điều kiện được công nhận
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, góp phần tạo điều kiện cho các đối tượng được sở
hữu nhà ở có thêm nhiều cơ hội để có thể đạt được điều kiện sở hữu nhà ở.
 Các quy định đối với nhà ở công vụ được quy định rõ ràng theo từng chức năng của
ngành, của bộ phận trong cơ quan nhà nước. Nhờ thế, cách thực thi chính sách nhà ở
công vụ cũng rõ ràng hơn, ví dụ đối với cán bộ thì được quản lý bởi bộ xây dựng, đối
với sĩ quan, bộ đội thì được quản lý dưới quyền của Bộ Quốc Phòng.
 Luật nhà ở 2014 cũng mở rộng điều kiện để hưởng nhà ở xã hội (theo Điều 51) theo
đó các mục tiêu hỗ trợ cũng như cơ chế được thêm vào tạo điều kiện cho các đối tượng
trong khoản mục quy định được hưởng các quyền về nhà ở xã hội. Ví dụ đối với việc
hỗ trợ cho thuê, cho thuê, mua bán nhà ở xã hội thì phải đáp ứng 4 điều kiện: chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình, có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có nhà ở xã hội, phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối với
các đối tượng thu nhập thấp, hộ nghèo,... và quy định đối với người có công cách
mạng,..Qua đó, thấy được rằng việc mở rộng này giúp mở rộng nhiều phạm vi hơn,
77
và chỉ cần đáp ứng được một trong các điều kiện có thể có cơ hội tiếp cận nhà ở xã
hội.
 Tính rõ ràng của Luật nhà ở 2014 còn được thể hiện ở các thuật ngữ đã được đề cập
đến ở Luật nhà ở 2015. Luật nhà ở 2014, các thuật ngữ được bổ sung và làm rõ nghĩa
hơn, ví dụ như thuật ngữ về sở hữu chung cư được giải thích rõ ràng trong Luật 2014
như sau: Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện
tích khác trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích
bên trong căn hộ, hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, và các thiết bị sử dụng riêng trong
căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.Phần sở hữu
chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện
tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung
cho nhà chung cư đó.
4.2 Hạn chế của Luật nhà ở 2014 đối với thị trường Bất động sản Việt Nam
Luật nhà ở 2014 đã có những bổ sung đầy đủ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã
hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội, bên cạnh đó sau khi thi hành lauajt
thì nhận ra có một vài hạn chế sau đây:
 Quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn còn phân tán tại
Luật Nhà ở năm 2014. Văn bản dưới luật không thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của
từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Điều này đã dẫn đến việc
một số địa phương vẫn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở một cách không đúng
quy định.
 Điều 99, điều 110 Luật Nhà ở chỉ quy định việc phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng,
có nguy cơ sập đổ để cải tạo hoặc xây dựng lại. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở chưa
xác định rõ hơn về các tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá khi nào một nhà chung cư có thể
coi là bị hư hỏng nặng và có nguy cơ sập đổ.
 Quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm làm giảm
tính chủ động và thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương. Điều
78
này gây khó khăn trong thực hiện, quản lý và giám sát. Đồng thời, chưa có quy định
về việc điều chỉnh chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, dẫn đến tình trạng lúng
túng và việc thực hiện không đúng quy định tại các địa phương.
 Chưa có quy định cụ thể về việc kiểm tra và giám sát quá trình thực hiện chương trình
và kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp Trung Ương đến địa phương. Điều này dẫn đến
việc xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở tại các
địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.
 Luật chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và
chủ sở hữu, nhưng không có quy định về các nguyên tắc, nội dung, khung hệ số bồi
thường và quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân
tái định cư. Điều này đã dẫn đến việc người dân không đồng thuận di dời và bàn giao
mặt bằng để thực hiện dự án
 Thời hạn sở hữu nhà chung cư: “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" có thể tác
động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội, làm phát sinh "tâm lý bất an" trong
xã hội dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển
sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.
 Quy định về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Một là, quy định về thẩm
quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014
và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong
quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách
nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định. Hai là hiệu lực hiệu quả trong quản lý
sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.
 Quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật
Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong
dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có
được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy
định rõ cấm hay được phép). Điều này dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư,
mua đi bán lại nhà ở. Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định cụ thể rõ ràng về việc không
79
cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán để
tránh tình trạng kinh doanh, đầu cơ nhà ở...
 Chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với
hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
4.3 Khuyến nghị

Đa dạng về thời hạn sử dụng nhà chung cư: Luật không nên chỉ quy định cứng nhắc
theo một phương án là có thời hạn hay thời hạn lâu dài mà có thể sửa theo hướng cần quy
định đa dạng các loại thời hạn quyền sở hữu nhà chung cư để đáp ứng được các nhu cầu
khác nhau về nhà ở của người dân, tức là vừa có quy định về hình thức sở hữu nhà ở
chung cư thời hạn lâu dài để phù hợp với thói quen, truyền thống, quan niệm của người
dân, giữ vững sự ổn định của xã hội. Bên cạnh đó, cũng phải quy định về quyền sở hữu
nhà chung cư có thời hạn để đáp ứng một cách đa dạng các nhu cầu về nhà ở và quyền sở
hữu nhà ở.
Sửa đổi, bổ sung quy định về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Sắp xếp đưa
một số quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ Nghị định lên
Luật Nhà ở và sửa đổi bổ sung làm rõ một số quy định nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý cho
công tác quản lý quỹ nhà ở này, phù hợp với các pháp luật liên quan (như Luật Quản lý
sử dụng tài sản công, Luật Tổ chức chính quyền địa phương); sửa đổi bổ sung làm rõ quy
định về loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản
lý nhà ở trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Sửa đổi bổ sung về quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân
nước ngoài: Đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ cá nhân nước ngoài được quyền mua và
sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất (để tạo cơ sở pháp lý cho thực hiện
công nhận sở hữu nhà ở cho đối tượng này thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); sửa đổi, quy định cụ thể
về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở để tránh tình trạng đầu cơ và bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc xử lý vi phạm.
80
Bổ sung nội dung về chính sách phát triển nhà ở: Đề xuất bổ sung nội dung, tiêu chí
thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở đảm bảo thống nhất với pháp
luật liên quan, đồng thời đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc phát triển nhà ở phải đảm bảo
nhu cầu ở thực tế tại địa phương, khu vực dự án, tránh tình trạng xin dự án để chiếm đất,
đầu cơ, sau khi xây dựng xong thì để đất ở, nhà ở hoang hóa không sử dụng, gây lãng phí
tài nguyên đất đai.
Rà soát, làm rõ về quy định về phát triển nhà ở thương mại: Rà soát, làm rõ hình
thức lựa chọn chủ đầu tư theo hướng vẫn giữ nguyên 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư
(đấu giá, đấu thầu, chỉ định chủ đầu tư), tuy nhiên làm rõ trường hợp chỉ định làm chủ
đầu tư dự án nhà ở thương mại đảm bảo phù hợp quy định của pháp luật liên quan và quy
định của Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; bổ sung
quy định về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; bổ sung quy định quyền,
trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại...
Tăng cường độ rõ ràng của quy định thẩm quyền quản lý: Cần đặt ra một hệ thống
quy định rõ ràng và cụ thể về thẩm quyền quản lý nhà ở tại cả cấp Trung Ương và địa
phương. Điều này giúp loại bỏ sự phân giao trách nhiệm không rõ ràng và tạo sự minh
bạch trong quản lý.
Xây dựng tiêu chuẩn rõ ràng về nhà ở hư hỏng nặng: Cần phát triển và công bố các
tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá khi nào một nhà chung cư có thể coi là bị hư hỏng nặng và
có nguy cơ sập đổ. Điều này giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến phá dỡ và cải tạo
nhà ở hiệu quả hơn.
Tích hợp linh hoạt vào kế hoạch phát triển nhà ở: Thay vì yêu cầu phải xây dựng và
phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, cần tạo điều kiện để địa phương có sự linh
hoạt trong việc thích nghi với tình hình thực tế và nhu cầu cụ thể của họ. Điều này sẽ
giúp tối ưu hóa quản lý và sử dụng tài nguyên.
định rõ trách nhiệm kiểm tra và giám sát khác nhau: Cần thiết lập quy định cụ thể
về việc kiểm tra và giám sát quá trình thực hiện chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở
từ cấp Trung Ương đến địa phương. Điều này đảm bảo rằng các hoạt động được thực
hiện theo đúng quy định và mang lại hiệu quả tốt hơn.
81
Quy định bồi thường và tái định cư chi tiết hơn: Cần phát triển các quy định cụ thể
về việc bồi thường, bao gồm nguyên tắc, nội dung, khung hệ số bồi thường và thời gian
hoàn thành dự án. Điều này sẽ giúp giải quyết các tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi
cho di dời và tái định cư của người dân trong các dự án nhà ở.
82
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Ánh Dương (2022); Thị trường bất động sản Việt Nam 2021 và xu hướng 2022
<https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-2021-va-xu-huong-2022-
20220114161332864.>; truy cập 12/10/2023
[2] Diễn đàn của Liên hiệp hội thanh niên Việt Nam (2023); Điểm sáng đầu tư của thị
trường BĐS năm 2023 <https://thanhnien.vn/diem-sang-dau-tu-cua-thi-truong-bds-nam-
2023-185230213093133103.htm>; truy cập 14/10/2023
[3 Lan Phương (2021); Đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh
<https://baochinhphu.vn/de-nghi-sua-doi-luat-nha-o-thao-go-cac-vuong-mac-phat-sinh-
102301562.htm>, truy cập 16/10/2023
[4] Thư viện pháp luật (2014); Luật nhà ở 2014 <https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-
dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx>; truy cập 2/10/2023
[5] TS.Nguyễn Thị Thuyết Như (2017). Giáo trình Kinh doanh Bất động sản. NXB Đại
học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh
[6] Ts. Phan Thị Lan Phương (2023); Một số góp ý nhằm hoàn thiện các quy định của Luật
Nhà ở <http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211645>; truy cập
16/10/2023
[7] Phương Nga (2019); Nhìn lại một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản năm
2019 <https://cafef.vn/nhin-lai-mot-nam-day-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-nam-
2019-20191217105156498.chn>; truy cập 12/10/2023
83
BẢNG PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ
Thành viên Nội dung thực hiện Mức độ hoàn thành

Trần Thị Thanh Hiếu - Nhà ở phục vụ tái định cư 100%
- Hạn chế, khuyến nghị
- Tác động của Luật
- Tổng hợp nội dung
- Trình bày Word
- Quay video
Trương Lê Bình - Vấn đề về quản lý của NN 100%
- Nhà ở công vụ
- Ưu điểm của Luật
- Quay video
- Làm Slide
Triệu Quốc Phú - Tình hình BĐS VN 100%
- Nhà ở hộ gia đình, cá
nhân
- Về giao dịch Nhà ở
- Làm Slide
- Làm video
- Thuyết trình
Phạm Thị Ngọc Huyền - Vai trò của Luật 100%
- Nhà ở xã hội
- Trình tự, thủ tục chuyển
nhượng nhà ở
- Làm slide
- Thuyết trình
84
Nguyễn Thị Hồng Mơ - Nhà ở thương mại 100%
- Vai trò của Luật
- Quay video
Nguyễn Thị Quỳnh Như - Tình hình BĐS VN 100%
- Về sở hữu nhà ở tại Việt
Nam với các nhân, tổ chức
nước ngoài
- Tác động cuả Luật
- Hạn chế, khuyến nghị
- Quay video
Nguyễn Thị Thanh Ngọc - Vai trò của Luật 100%
- Nhà ở thương mại
- Quay video
Nguyễn Thị Thuý - Khái niệm, đặc điểm, 100%
phân loại nhà ở
- Về quản lý,sử dụng nhà ở
và nhà chung cư
- Điều kiện để hàng hóa nhà
ở được đưa vào kinh doanh
- Quay video
Huỳnh Trần Phương Uyên - Vấn đề về quản lý của NN 100%
- Về sở hữu nhà ở
- Làm Slide
85
86

(MAIN) Luật nhà ở 2014

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

(MAIN) Luật nhà ở 2014

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Thị Tuyết Như

Nhóm sinh viên thực hiện

TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2023

1.1.1 Khái niệm: .......................................................................................................... 2

1.1.2 Đặc điểm: ............................................................................................................ 2

1.1.3 Phân loại nhà ở: .................................................................................................. 2

CHƯƠNG 2 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH LUẬT NHÀ Ở 2014 ....................................... 17

2.2 Về sở hữu nhà ở ....................................................................................................... 17

2.2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam...................................................... 17

2.2.2 Điều kiện được công nhận sở hữu nhà ở .......................................................... 17

2.2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở: ....................................................................... 18

2.2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ............................................................ 24

2.3 Về phát triển nhà ở .................................................................................................. 24

2.3.1 Nhà ở thương mại ............................................................................................. 24

2.3.2 Nhà ở công vụ................................................................................................... 30

2.3.3 Nhà ở phục vụ tái định cư ................................................................................ 41

2.3.4 Nhà ở hộ gia đình, cá nhân ............................................................................... 44

2.3.5 Nhà ở xã hội ..................................................................................................... 53

2.4 Về quản lý,sử dụng nhà ở và nhà chung cư ............................................................. 59

2.4.1 Về quản lý và sử dụng nhà ở ............................................................................ 59

2.5 Về giao dịch nhà ở ................................................................................................... 65

2.5.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở ..................................................................... 65

2.5.2 Điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở ........................................................ 65

2.7 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở ................................................................... 70

3.2 Thiếu nguồn cung .................................................................................................... 75

CHƯƠNG 4 NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ........................................................... 77

4.3 Khuyến nghị ............................................................................................................ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 83

Nhóm em xin chân thành cảm ơn Cô!

1.3 Tình hình bất động sản Việt Nam từ 2018-2023

Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp

1.4 Vấn đề quản lý bất động sản của Nhà Nước

2.2 Về sở hữu nhà ở

2.2.2 Điều kiện được công nhận sở hữu nhà ở

2.2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở:

Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2.3 Về phát triển nhà ở

2.3.1.2 Loại hình nhà ở thương mại

b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Sơ đồ 2.1 Quy trình phê duyệt dự án phát triển nhà công vụ

Nguồn: Nhóm tự tổng hợp

2.3.2.2 Dự án đầu tư và lựa chọn chủ dự án đầu tư:

Nguồn: Nhóm tự tổng hợp

2.3.2.3 Đối với đất để xây dựng nhà ở công vụ

2.3.2.7 Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ

2.3.3 Nhà ở phục vụ tái định cư

 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

2.3.3.5 Nguồn vốn để phát triển nhà ở tái định cư

2.3.4 Nhà ở hộ gia đình, cá nhân

Đặc điểm Thành thị Nông thôn

đ) Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

2.3.5.3 Điều kiện được mua nhà ở xã hội.

 Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

 Quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

2.5.2 Điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở

2.5.3 Trình tự thủ tục thực hiện về giao dịch nhà ở

3.2 Thiếu nguồn cung

4.3 Khuyến nghị

Thành viên Nội dung thực hiện Mức độ hoàn thành

You might also like