TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

--------------***--------------

BUỔI THẢO LUẬN 2

GIẢNG VIÊN: HUỲNH MINH PHƯƠNG
Lớp TM47.3 – Nhóm 4

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM

STT HỌ VÀ TÊN MSSV

1 Nguyễn Bích Ngọc 2253801011190

2 Nguyễn Phan Yến Nhi 2253801011203

3 Nguyễn Yến Nhi 2253801011206

4 Huỳnh Hoàng Yến Như 2253801011218

5 Nguyễn Hoàng Quân 2253801011242

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 04 năm 2024

 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 04 năm 2024

Trường Đại học Luật TP.HCM

Khoa: Luật Thương mại

Môn: Luật Đất đai

BÁO CÁO PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC VÀ KẾT QUẢ LÀM VIỆC NHÓM

Lớp: TM47.3 – Nhóm 4

STT Họ và tên MSSV Tỷ lệ đóng góp

1 Nguyễn Bích Ngọc 2253801011190 100%

2 Nguyễn Phan Yến Nhi 2253801011203 100%
3 Nguyễn Yến Nhi 2253801011206 100%
4 Huỳnh Hoàng Yến Như 2253801011218 100%
5 Nguyễn Hoàng Quân 2253801011242 100%

Nhận xét của giảng viên:.....................................................................................................

...............................................................................................................................................

GIẢNG VIÊN NHÓM TRƯỞNG

(Ký và ghi rõ họ tên) (Ký và ghi rõ họ tên)
 MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................

Câu 1: Các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích tại sao?...................1

1. Người sử dụng đất là các đối tượng đang trực tiếp sử dụng đất................1

2. Tổ chức kinh tế sử dụng đất theo luật đất đai là các doanh nghiệp, hợp tác
xã được thành lập theo quy định của pháp luật doanh nghiệp................................1

3. Các cơ quan nhà nước sử dụng đất để xây dựng trụ sở đều với tư cách là
chủ sở hữu đối với đất đai........................................................................................1

4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam chỉ được lập theo cấp đơn vị
hành chính................................................................................................................2

5. Việc giao đất, cho thuê đất chỉ dựa vào nhu cầu sử dụng đất và kế hoạch
sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt...............................................................2

6. UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cho thuê mọi loại đất cho hộ gia
đình cá nhân.............................................................................................................2

7. Mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân đều
chỉ do UBND cấp huyện quyết định.........................................................................3

8. Ban quản lý Khu công nghệ cao, Khu kinh tế cũng có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghệ cao, Khu kinh
tế...............................................................................................................................3

9. Mọi trường hợp sử dụng đất để kinh doanh nhà ở đều được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất...............................................................................3

10. Mọi trường hợp sử dụng đất ở đều phải sử dụng dưới hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất.............................................................................................4

11. Các tổ chức sự nghiệp công lập đều được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp...........................................4
 12. Mọi trường hợp giao đất ở đều được thực hiện thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất...............................................................................................................4

13. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có thời hạn là 50
năm...........................................................................................................................5

14. Trong các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn tối đa mà
người sử dụng đất được phép sử dụng là 70 năm....................................................5

15. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mới được bồi thường về đất..................................................................6

16. Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục
xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền........................................................6

17. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có thời hạn là 50
năm...........................................................................................................................7

18. Trong các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn tối đa
mà người sử dụng đất được phép sử dụng là 70 năm..............................................7

19. Đất ở là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài........................................7

20. Mọi trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất......................................................................8

21. Mọi trường hợp khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất phải
thực hiện thủ tục xin gia hạn để được tiếp tục sử dụng đất.....................................8

22. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn được sử dụng đất sẽ được
xác định theo loại đất sau khi chuyển mục đích kể từ ngày có quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất...................................................................................9

23. Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các khu vực đang có
người sử dụng đất đều phải do Nhà nước thực hiện thu hồi đất và tiến hành giao
đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư......................................................................9
 24. Việc thu hồi đất để phục vụ các nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước quy
định tại Điều 61, 62 LĐĐ 2013 chỉ dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện đã được phê duyệt..........................................................................................9

25. Mọi trường hợp sử dụng đất trong khu vực ô nhiễm môi trường có nguy
cơ đe dọa đến tính mạng con người đều phải được thu hồi đất.............................10

26. Nhà nước được phép ra quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sử
dụng đất đã hết thời hạn nhưng không được gia hạn............................................10

27. Người mua nhà ở trong các dự án kinh doanh nhà ở để bán chỉ được sử
dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà nhà đầu tư đã trả tiền sử dụng đất
cho Nhà nước.........................................................................................................11

28. Mọi trường hợp thu hồi đất của người đang sử dụng đất đều phát sinh
trách nhiệm bồi thường về đất của Nhà nước........................................................11

29. Chỉ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 61, 62 LĐĐ 2013
thì Nhà nước mới bồi thường về đất.......................................................................11

30. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mới được bồi thường về đất................................................................12

Câu 2: Xác định hình thức sử dụng đất của các chủ thể trong các trường
hợp sau:.....................................................................................................................12

1. Hộ gia đình sử dụng đất trồng lúa............................................................12

2. Công ty X sử dụng đất xây dựng nhà máy.................................................13

3. Trường đại học X sử dụng đất xây dựng trường học................................13

4. Công ty A sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản....................................13

Câu 3. Xác định hành vi của các chủ thể là đúng, hay sai, giải thích (biết
rằng, quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện chung để được thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng đất)......................................................................................14
 1. UBND huyện X ra quyết định thu hồi đất của hộ ông H vì đất nằm trong
khu vực đã có kết luận có nguy cơ sạt lở, đe dọa tính mạng con người của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền........................................................................................14

2. UBND huyện ra quyết định cho phép ông H được chuyển mục đích sử
dụng 500m2 đất ở sang đất làm khách sạn............................................................15

3. Việt kiều về Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân để làm nhà để ở.........................................................................15

4. Ủy ban nhân dân tỉnh T ra quyết định thu hồi 3ha đất trồng lúa đang được
hộ gia đình bà A khai thác, sử dụng.......................................................................16

5. Văn phòng công chứng yêu cầu tất cả con của bà A (là chủ hộ quyền sử
dụng đất thực hiện chuyển nhượng) phải đến văn phòng công chứng và cùng ký
tên vào hợp đồng chuyển nhượng..........................................................................16

6. Bà K (cá nhân) để lại di sản thừa kế là 4ha đất trồng cây lâu năm, 1 căn
nhà cấp 3 và 5ha đất trồng lúa cho con gái hiện đang định cư ở Đức..................17

7. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu người dân nộp bổ sung hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực để thực
hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai..................................................................18

8. Ủy ban nhân dân tỉnh K thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất cho
doanh nghiệp X để thực hiện dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp tại địa phương.19

9. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cá nhân phải cung cấp giấy
xác nhận về tình trạng hôn nhân khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.. . .19

10. Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân huyện ban hành
quyết định thu hồi đất của Công ty K vì hết thời hạn cho thuê đất nhưng không
được gia hạn..........................................................................................................20

11. Ủy ban nhân dân tỉnh K ra quyết định thu hồi 20ha đất được doanh
nghiệp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án xây dựng khu căn hộ - văn phòng
nhưng đã quá tiến độ thực hiện 5 năm...................................................................20

12. Ngân hàng TMCP Q nhận thế chấp 5 ha đất và tài sản gắn liền với đất
trong dự án kinh doanh nhà ở để bán của công ty K nhằm đảm bảo cho khoản vay
của doanh nghiệp tại Ngân hàng...........................................................................21

Câu 4: Bài tập tình huống...............................................................................21

Bài tập 1: Ông A là Việt kiều Mỹ về VN thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở để bán. Hỏi:........................................................................................................21

a) Ông A có thể nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trên thông qua
các kênh nào?.........................................................................................................21

b) Hình thức sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của ông A khi thực hiện dự
án trên?..................................................................................................................22

Bài tập 2:.......................................................................................................23

Bài tập 3: Năm 1960, ông A khai hoang được 02 ha đất chuyên trồng lúa và
500 m2 đất ở (đã được cấp GCN tạm thời)...........................................................24

a) Ông A có được cấp GCN không? Giải thích?...........................................24

b)....................................................................................................................25

Đối với 02 ha đất chuyên trồng lúa nước, do chị X không phải là đối tượng
trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được thừa kế, nhà nước sẽ thu hồi......25

Đối với 500m2 đất ở, chị X chị được thừa kế phần trong hạn mức của địa
phương, phần vượt hạn mức nhà nước sẽ thu hồi..................................................26

Bài tập 4:.......................................................................................................26

1. Công ty X có được nhận chuyển nhượng dự án nêu trên không, giải thích?
................................................................................................................................26

2. Các điều kiện để công ty A thực hiện chuyển nhượng theo quy định của
pháp luật đất đai....................................................................................................27
 3. Hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ tài chính có gì thay đổi khi
Công ty A chuyển nhượng dự án trên cho công ty X?............................................28

4. Xác định thời hạn công ty X được sử dụng đất thực hiện dự án trên?......28

Bài tập 5:.......................................................................................................29

1. Ông A có được chuyển mục đích đối với 300m2 hay không? Cơ sở pháp
lý.............................................................................................................................29

2. Nếu được ông phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nào cho nhà nước? 29

Bài tập 6:.......................................................................................................30

1. Các phương thức để ông K có đất thực hiện dự án trên?.........................30

2. Xác định hình thức sử dụng đất, quyền giao dịch về quyền sử dụng đất và
nghĩa vụ tài chính tương ứng khi ông K thực hiện dự án trên?.............................30

3. Nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt, diện tích đất mà ông K đang sử dụng có được bồi thường hay không? Giải
thích. Biết toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................31

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................

 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

SDĐ Sử dụng đất

CSPL Cơ sở pháp lý
 Câu 1: Các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích tại sao?

1. Người sử dụng đất là các đối tượng đang trực tiếp sử dụng đất.

Nhận định: Sai.

CSPL: Điều 5 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Vẫn có các đối tượng không trực tiếp sử dụng đất nhưng vẫn được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, nhận chuyển quyền SDĐ như người Việt
Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Đây là chủ thể tuy
không trực tiếp sử dụng đất nhưng vẫn được pháp luật đất đai quy định là người sử
dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế sử dụng đất theo luật đất đai là các doanh nghiệp, hợp tác
xã được thành lập theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.

Nhận định: Sai

CSPL: khoản 27 Điều 3 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019).

“27. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

Vậy có thể thấy trường hợp nếu doanh nghiệp tuy được thành lập theo quy định
của pháp luật doanh nghiệp nhưng thuộc trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu từ nước
ngoài thì không được xem như tổ chức kinh tế.

3. Các cơ quan nhà nước sử dụng đất để xây dựng trụ sở đều với tư cách là
chủ sở hữu đối với đất đai.

Nhận định: Sai.

CSPL: Điều 4, khoản 1 Điều 5 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Pháp luật đất đai chỉ ghi nhận một chủ sở hữu đại diện duy nhất là Nhà nước. Nhà
nước là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai còn các cơ quan nhà nước
sử dụng đất để xây dựng trụ sở đều với tư cách là người sử dụng đất theo khoản 1 Điều
5.
1
 4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam chỉ được lập theo cấp đơn vị
hành chính.

Nhận định: Sai.

CSPL: Điều 36 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Theo khoản 1 Điều 36 quy định về quy hoạch SDĐ và khoản 2 Điều 36 quy định
về kế hoạch SDĐ thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ngoài được lập theo
cấp đơn vị hành chính là cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện thì còn được lập theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh và
kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; kế hoạch sử dụng đất an ninh.

5. Việc giao đất, cho thuê đất chỉ dựa vào nhu cầu sử dụng đất và kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Nhận định: Sai.

CSPL: Điều 52 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019)

Việc giao đất, cho thuê đất dựa vào 2 căn cứ là:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.”

Ngoài ra, việc giao đất và cho thuê đất còn dựa vào chủ thể sử dụng đất đó là ai
để tiến hành việc giao và cho thuê đất.

6. UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cho thuê mọi loại đất cho hộ gia
đình cá nhân.

Nhận định: Sai.

CSPL: khoản 3 Điều 59, khoản 3 Điều 132 LĐĐ (sửa đổi, bổ sung 2019)

Theo đó, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn và trong trường hợp
2
phần đất đó chưa được sử dụng thì UBND cấp xã hộ gia đình, cá nhân tại địa phương
thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.
Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm

7. Mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân đều chỉ
do UBND cấp huyện quyết định.

Nhận định: Sai

CSPL: điểm a khoản 2 Điều 59 LĐĐ (sửa đổi, bổ sung 2019)

Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc
ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết
định.

8. Ban quản lý Khu công nghệ cao, Khu kinh tế cũng có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghệ cao, Khu kinh tế.

Nhận định: Sai

CSPL: khoản 4 Điều 150, khoản 3 Điều 151 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019)

Theo đó, ban quản lý Khu công nghệ cao, Khu kinh tế chỉ có thẩm quyền cho
thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghệ cao, Khu kinh tế chứ không
có thẩm quyền giao đất cho các chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghệ cao, Khu
kinh tế.

9. Mọi trường hợp sử dụng đất để kinh doanh nhà ở đều được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất.

Nhận định: Sai.

CSPL: điểm đ khoản 1 Điều 56 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019)

Trong đó có trường hợp các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
nhà ở để cho thuê thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất.

3
 10. Mọi trường hợp sử dụng đất ở đều phải sử dụng dưới hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất.

Nhận định: Sai.

CSPL: Điều 100 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Không phải mọi trường hợp SDĐ ở đầu phải sử dụng dưới hình thức giao đất có
thu tiền SDĐ. Như trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà
nguồn gốc SDĐ không phải do Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và có những giấy tờ về quyền được
SDD trước ngày 15/10/1993 thì được Nhà nước công nhận quyền SDĐ và được cấp
GCNQSDĐ theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

11. Các tổ chức sự nghiệp công lập đều được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp.

Nhận định Sai

CSPL: khoản 3 Điều 54 Luật Đất đai 2013, điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
2013.

Theo đó, những tổ chức sự nghiệp công lập nào chưa tự chủ tài chính sử dụng đất
để xây dựng các công trình sự nghiệp là sử dụng dưới hình thức giao đất không thu tiền
sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với tổ chức sự nghiệp công lập đã tự chủ tài chính thì sử
dụng dưới hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê. Do đó, không phải các tổ chức sự nghiệp công lập đều được
nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp mà
chỉ có các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính thì được Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp.

12. Mọi trường hợp giao đất ở đều được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất.

4
 Nhận định Sai

CSPL: Điều 55, khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất ở theo
các trường hợp giao đất tại Điều 55 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên theo điểm đ, g, h
khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì có những trường hợp giao đất ở cho cán bộ,
công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo điều động của cơ quan có thẩm quyền,
cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được
Nhà nước giao đất ở, cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và
chưa được Nhà nước giao đất thì không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
mà sẽ tính theo giá đất cụ thể tại điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

13. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có thời hạn là 50
năm.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 3 Điều 125; khoản 1, 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, không phải mọi đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có
thời hạn là 50 năm. Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên là đất nông nghiệp nhưng thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài.
Và trường hợp cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là thời hạn không
quá 50 năm tức nhỏ hơn 50 năm chứ không bằng 50 năm.

14. Trong các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn tối đa mà
người sử dụng đất được phép sử dụng là 70 năm.

Nhận định Sai.

CSPL: điểm e khoản 1 Điều 56; khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê để xây
dựng trụ sở làm việc thì thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức

5
nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm. Do đó, đối với trường hợp
cho thuê đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì thời hạn sử dụng là 99
năm chứ không phải tối đa 70 năm.

15. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất mới được bồi thường về đất.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 1 Điều 75; khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối
với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có Giấy
chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì được bồi thường về đất nhưng không được vượt quá hạn mức giao
đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai.

16. Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục
xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 11 Thông tư
02/2015/TT-BTNMT (VBHN số 05/VBHN-BTNMT).

Theo đó, chỉ những trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai
khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
như chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở,…Còn có những trường hợp tại khoản 1 Điều 11 Thông
tư 02 không cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Chuyển
đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở,…Do đó, không phải mọi trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.

6
 17. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có thời hạn là 50
năm.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 3 Điều 125; khoản 1, 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, không phải mọi đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đều có
thời hạn là 50 năm. Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên là đất nông nghiệp nhưng thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài.
Và trường hợp cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là thời hạn không
quá 50 năm tức nhỏ hơn 50 năm chứ không bằng 50 năm.

18. Trong các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn tối đa mà
người sử dụng đất được phép sử dụng là 70 năm.

Nhận định Sai.

CSPL: điểm e khoản 1 Điều 56; khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê để xây
dựng trụ sở làm việc thì thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm. Do đó, đối với trường hợp
cho thuê đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì thời hạn sử dụng là 99
năm chứ không phải tối đa 70 năm.

19. Đất ở là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Nhận định Sai.

CSPL: điểm đ khoản 1 Điều 56; khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
hoặc để cho thuê mua cũng là loại đất ở nhưng thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được
xác định theo thời hạn của dự án chứ không phải là sử dụng lâu dài chỉ khi người mua
nhà gắn liền với QSDĐ thì được sử dụng ổn định lâu dài. Và đối với các tổ chức thực

7
hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì thời hạn thuê đất không quá 50 năm và không
quá 70 năm với dự án đầu tư có có vốn lớn nhưng thu hồi chậm.

20. Mọi trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Nhận định Sai.

CSPL: Điều 73; Điều 194 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, công trình sản xuất kinh
doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư
được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của
pháp luật. Do đó, ngoài việc giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ
đầu tư có thể nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng QSDĐ.

21. Mọi trường hợp khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực
hiện thủ tục xin gia hạn để được tiếp tục sử dụng đất.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 1, 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, đối với trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì nếu hết thời hạn mà hộ
gia đình cá nhân này có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất tiếp thì được tiếp tục sử dụng mà
không cần phải làm thủ tục xin gia hạn với Nhà nước mà sẽ tự động gia hạn nếu có nhu
cầu sử dụng tiếp.

Còn đối với trường hợp Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp
thì khi hết thời hạn nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì phải làm thủ tục để nhà
nước xem xét việc gia hạn này.

Do đó, không phải mọi trường hợp khi hết hạn sử dụng đất, người sử dụng đất
phải thực hiện thủ tục để xin gia hạn để được tiếp tục sử dụng đất

8
 22. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn được sử dụng đất sẽ được
xác định theo loại đất sau khi chuyển mục đích kể từ ngày có quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 11 Thông tư
02/2015/TT-BTNMT.

Theo đó, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo
loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền do đó
thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định khi đăng ký biến động đất đai.

23. Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các khu vực đang có
người sử dụng đất đều phải do Nhà nước thực hiện thu hồi đất và tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư.

Nhận định Sai.

CSPL: Điều 73 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, nếu việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh
mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư
phải tự mình thoả thuận với người sử dụng đất về việc nhận chuyển nhượng, thuê
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
để thực hiện dự án đầu tư.

24. Việc thu hồi đất để phục vụ các nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước quy
định tại Điều 61, 62 LĐĐ 2013 chỉ dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện đã được phê duyệt.

Nhận định Sai.

9
 CSPL: Điều 63 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải dựa vào 3 căn cứ:

+ Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất tại Điều 61, 62 Luật Đất đai;

+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt;

+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Do đó, câu nhận định trên còn thiếu 2 căn cứ để Nhà nước thu hồi và chủ dựa vào
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt là chưa đủ.

25. Mọi trường hợp sử dụng đất trong khu vực ô nhiễm môi trường có nguy cơ
đe dọa đến tính mạng con người đều phải được thu hồi đất.

Nhận định Sai.

CSPL: điểm đ, e. khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, Nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất ở trong khu vực ô nhiễm môi trường
có nguy cơ đe doạ đến tính mạng con người còn những loại đất khác như đất nông
nghiệp trồng cây hằng năm, đất trồng lúa, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,…
thì Nhà nước không thu hồi trong trường hợp này. Vì đất ở liên quan đến vấn đề sinh
hoạt, phục vụ đời sống của cá nhận, cộng đồng dân cư nên Nhà nước phải tiến hành thu
hồi để tránh thiệt hại về người.

26. Nhà nước được phép ra quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sử
dụng đất đã hết thời hạn nhưng không được gia hạn.

Nhận định Đúng.

CSPL: khoản 1 Điều 16; điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, Nhà nước có quyền thu hồi trong trường hợp đất được Nhà nước giao,
cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn. Do đó, trong trường hợp đất đang sử
dụng có thời hạn mà đã hết hạn, người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng hoặc có
nhu cầu nhưng không gia hạn sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi.

10
 27. Người mua nhà ở trong các dự án kinh doanh nhà ở để bán chỉ được sử
dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà nhà đầu tư đã trả tiền sử dụng đất
cho Nhà nước.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, chủ đầu tư của dự án kinh doanh nhà ở để bán thì thời hạn giao đất xác
định theo thời hạn của dự án còn người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì
được sử dụng đất ổn định lâu dài chứ không sử dụng theo thời hạn sử dụng đất còn
lại mà nhà đầu tư đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

28. Mọi trường hợp thu hồi đất của người đang sử dụng đất đều phát sinh
trách nhiệm bồi thường về đất của Nhà nước.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 1 Điều 76, Điều 82 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, Nhà nước không bồi thường về đất trong trường hợp:

- Trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu
tư vào đất được quy định tại khoản 1 Điều 76;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Đất được thu hồi trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và các
trường hợp tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai;

- Không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (trừ khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013).

Do đó, không phải mọi trường hợp thu hồi đất thì Nhà nước sẽ bồi thường về đất
cho người sử dụng đất.

29. Chỉ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 61, 62 LĐĐ 2013 thì
Nhà nước mới bồi thường về đất.

Nhận định Đúng.

11
 CSPL: Điều 75 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, có 4 trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất như sau: Thu hồi vì mục đích
quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, do vi
phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng con người.

Căn cứ vào điều kiện để được Nhà nước bồi thường về đất trong 2 trường hợp
không xuất phát từ người sử dụng đất mà xuất phát từ Nhà nước là vì mục đích quốc
phòng an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

30. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất mới được bồi thường về đất.

Nhận định Sai.

CSPL: khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất
nông nghiệp trước 01/7/2004 nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được
cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
Đất đai thì được bồi thường về đất thực tế đang sử dụng, diện tích này không được
vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 LĐĐ 2013.

Câu 2: Xác định hình thức sử dụng đất của các chủ thể trong các trường hợp
sau:

1. Hộ gia đình sử dụng đất trồng lúa.

CSPL: điểm a khoản 1 Điều 10; Điều 54, 56 Luật Đất đai 2013.

Đất trồng lúa là đất trồng cây hằng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Theo đó, hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao
đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật
Đất đai 2013.

12
 Và có thể cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trong trường hợp hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp
hoặc hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao
quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

2. Công ty X sử dụng đất xây dựng nhà máy.

CSPL: điểm đ khoản 2 Điều 10; Điều 56 Luật Đất đai 2013.

Đất xây dựng nhà máy là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm
đất phi nông nghiệp.

Theo đó, Công ty X là có thể là tổ chức kinh tế trong nước hoặc doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (điểm đ
khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013) thì sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất trả tiền
thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

3. Trường đại học X sử dụng đất xây dựng trường học.

CSPL: điểm d khoản 2 Điều 10; Điều 54, 56 Luật Đất đai 2013.

Đất xây dựng trường học là đất xây dựng công trình sự nghiệp: giáo dục và đào
tạo thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo đó, nếu Trường đại học X đã tự chủ về tài chính sử dụng đất để xây dựng
công trình sự nghiệp thì được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
2013).

Ngược lại, Trường đại học X chưa tự chủ về tài chính sử dụng đất để xây dựng
công trình sự nghiệp thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (khoản 3
Điều 54 Luật Đất đai 2013).

4. Công ty A sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản.

CSPL: điểm đ khoản 2 Điều 10; Điều 56 Luật Đất đai 2013.

13
 Đất cho hoạt động khoáng sản là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuộc
nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo đó, Công ty A là có thể là tổ chức kinh tế trong nước hoặc doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (điểm đ
khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013) thì sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất trả tiền
thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

Câu 3. Xác định hành vi của các chủ thể là đúng, hay sai, giải thích (biết
rằng, quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện chung để được thực hiện giao dịch
về quyền sử dụng đất)

1. UBND huyện X ra quyết định thu hồi đất của hộ ông H vì đất nằm trong khu
vực đã có kết luận có nguy cơ sạt lở, đe dọa tính mạng con người của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.

Hành vi ra quyết định thu hồi đất của UBND huyện X đối với hộ của ông H là
đúng, vì các lý do sau:

Thứ nhất, về trường hợp thu hồi đất. Theo điểm e khoản 1 Điều 65 LĐĐ năm
2013: “Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe
dọa tính mạng con người.”. Ngoài ra, về căn cứ để thu hồi đất cũng được quy định rõ
tại điểm đ khoản 2 Điều 65 LĐĐ năm 2013: “Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác
định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai
khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e
khoản 1 Điều này.”. Theo đó, thì việc đất của hộ ông H có nguy cơ sạt lở đe dọa đến
tính mạng con người đã có kết luật cụ thể, điều này đã đáp ứng căn cứ để cơ quan có
thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất của hộ ông H.

Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất. Theo điểm a khoản 2 Điều 66 LĐĐ năm
2013: “Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư”. Theo đó thì
UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, vậy nên việc
UBND huyện X ra quyết định thu hồi đất của hộ ông H là hoàn toàn phù hợp với quy
định của pháp luật.

14
 2. UBND huyện ra quyết định cho phép ông H được chuyển mục đích sử dụng
500m2 đất ở sang đất làm khách sạn.

Hành vi ra quyết định cho phép ông H được chuyển mục đích sử dụng 500m2 đất
ở sang đất làm khách sạn của UBND huyện là sai, vì các lý do sau:

Thứ nhất, điểm đ khoản 2 Điều 10 LĐĐ năm 2013: “Đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp gồm đất thương mại, dịch vụ”. Theo đó, khách sạn là cơ sở kinh doanh
thương mại dịch vụ, vậy nên đất dùng để xây dựng khách sạn sẽ thuộc loại đất thương
mại dịch vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 153, mà đất thương mại dịch vụ này thuộc
nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định của khoản 2 Điều 10 nên có thể khẳng định
đất dùng làm khách sạn là đất phi nông nghiệp.

Thứ hai, đất ở cũng là đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều
10 LĐĐ năm 2013: “Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị”.

Thứ ba, căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi
khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) về các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước, bao gồm: “Chuyển đất ở sang
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”

Vậy nên, khi ông H muốn chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất làm khách
sạn, tức là chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất
ở, lúc này ông H chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có
thẩm quyền mà không cần sự cho phép của UBND cấp huyện.

3. Việt kiều về Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân để làm nhà để ở.

Hành vi của Việt kiều về Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân để làm nhà để ở là sai, vì các lý do sau:

CSPL: khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014; điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai
2013.

15
 Theo đó, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam
định cư tại nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Căn cứ vào việc nhận quyền sử dụng đất thì người Việt Nam định cư tại nước
ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức:

+ Mua, thuê mua;

+ Nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

+ Được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Cho thấy, Việt kiều về Việt Nam không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở mà chỉ có thể nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở. Do đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
để làm nhà ở là không hợp pháp.

4. Ủy ban nhân dân tỉnh T ra quyết định thu hồi 3ha đất trồng lúa đang được
hộ gia đình bà A khai thác, sử dụng.

Hành vi của UBND tỉnh T về việc ra quyết định thu hồi 3ha đất trồng lúa đang
được hộ gia đình bà A khai thác, sử dụng là sai, vì các lý do sau:

Thẩm quyền thu hồi đất: theo điểm a khoản 2 Điều 66 LĐĐ năm 2013: “UBND
cấp huyển ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư”.
Vì đây là đất thuộc sở hữu của hộ gia đình bà A nên thẩm quyền thu hồi đất sẽ do
UBND cấp huyện ra quyết định, UBND cấp tỉnh chỉ ra quyết định thu hồi đối với các
đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 66 LĐĐ năm 2013 và thu hồi đất ở các khu
vực có cả đối tượng được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 66 LĐĐ năm 2013
(khoản 3 Điều 66 LĐĐ năm 2013).

Do đó, UBND tỉnh T (cấp tỉnh) không có thẩm quyền thu hồi 3ha trồng lúa của hộ
gia đình bà A.

5. Văn phòng công chứng yêu cầu tất cả con của bà A (là chủ hộ quyền sử
dụng đất thực hiện chuyển nhượng) phải đến văn phòng công chứng và cùng ký tên
vào hợp đồng chuyển nhượng.

16
 Hành vi của Văn phòng công chứng là đúng, vì các lý do sau:

Thứ nhất, bà A là chủ hộ quyền sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, có nghĩa là
mảnh đất này thuộc sở hữu của hộ gia đình, nên mảnh đất thuộc sở hữu chung của tất
cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con.

Thứ hai, theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hợp đồng, văn bản
giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình
phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định
của pháp luật về dân sự ký tên.” và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ
được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất
đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy
định của pháp luật.”. Theo đó, vì đây là đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình nên
việc chuyển nhượng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình, trừ
những người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý
bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân
sự 2015.

Vậy nên, việc Văn phòng công chứng yêu cầu tất cả các con của bà A phải ký tên
vào hợp đồng chuyển nhượng là hợp lý vì đây là đất thuộc sở hữu chung của hộ gia
đình nên phải cần sự đồng ý của tất cả các thành viên.

6. Bà K (cá nhân) để lại di sản thừa kế là 4ha đất trồng cây lâu năm, 1 căn nhà
cấp 3 và 5ha đất trồng lúa cho con gái hiện đang định cư ở Đức.

Hành vi của bà K là sai chỉ đúng để thừa kế căn nhà cấp 3, vì các lý do sau:

Thứ nhất, theo khoản 6 Điều 5 LĐĐ năm 2013 về Người sử dụng đất: “Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch” và điểm đ
khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật

17
này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có thể nhận thừa kế với đất ở
là quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ; còn đối với đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở và đất nông nghiệp như trong tình huống trên là: 4ha đất trồng cây lâu năm và
5ha trồng lúa (nhóm đất nông nghiệp) thì con gái bà K không được nhận thừa kế
QSDĐ mà chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Thứ hai, về việc sở hữu nhà. Theo khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 về Đối
tượng được sở hữu nhà: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.” và khoản 1 Điều 186
LĐĐ năm 2013: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền
sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”, vậy nên người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở tại Việt Nam sau khi đã được nhận thừa kế.

Do vậy, con gái của bà K hiện đang định cư ở Đức hoàn toàn có thể nhận thừa kế
phần tài sản mà bà K đã để lại.

7. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu người dân nộp bổ sung hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực để thực hiện
thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Hành vi này không hợp pháp.

CSPL: điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 78 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng văn bản và
được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Do đó, nếu các bên không yêu cầu công chứng, chứng thực thì không bắt buộc
phải đi công chứng, chứng thực với hợp đồng này và chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đâi không được yêu cầu nộp bổ sung hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải

18
được công chứng, chứng thực mà chỉ cần yêu cầu nộp bổ sung hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất.

8. Ủy ban nhân dân tỉnh K thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất cho
doanh nghiệp X để thực hiện dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp tại địa phương.

Hành vi này không hợp pháp.

CSPL: điểm đ khoản 1 Điều 10; khoản 1 Điều 153; điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật
Đất đai 2013.

Theo đó, trong nhóm đất phi nông nghiệp thì “đất thương mại, dịch vụ bao gồm
đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho
kinh doanh, thương mại, dịch vụ” (khoản 1 Điều 153) – tình huống trên doanh nghiệp
X thực hiện dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp là để phục vụ cho kinh doanh, thương
mại, dịch vụ hoặc cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Do đó, trường hợp này rơi vào điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 nên
UBND tỉnh K phải tiến hành cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê chứ không phải là giao đất vì giao đất có thu tiền sử dụng
đất chỉ đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng trên đất ở, hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa.

9. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cá nhân phải cung cấp giấy
xác nhận về tình trạng hôn nhân khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hành vi này là không hợp pháp.

CSPL: khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu thì phải nộp những giất tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp GCN;

+ Bản sao chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);

19
 + Giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);

+ Một trong những loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điều 100 Luật Đất
đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 31 Nghị định
43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Việc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu cá nhận cung cấp giấy xác
nhận về tình trạng hôn nhân để tiến hành đăng ký là không phù hợp vì giấy đó không
bắt buộc phải có trong hồ sơ đăng ký.

10. Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân huyện ban hành
quyết định thu hồi đất của Công ty K vì hết thời hạn cho thuê đất nhưng không được
gia hạn.

Hành vi này không được phép.

CSPL: khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, UBND tỉnh thu hồi đất với các chủ thể sử dụng đất sau: tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất
công ích của xã, phường, thị trấn.

Còn UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng
đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 66 thì UBND cấp tỉnh chỉ được uỷ quyền nếu quyết
định thu hồi đất có cả hai đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh và
cấp huyện. Chứ không phụ thuộc vào việc thu hồi vào mục đích quốc phòng an ninh,
lợi ích quốc gia công cộng hay do chấm dứt theo pháp luật.

11. Ủy ban nhân dân tỉnh K ra quyết định thu hồi 20ha đất được doanh nghiệp
nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án xây dựng khu căn hộ - văn phòng nhưng
đã quá tiến độ thực hiện 5 năm.

20
 Hành vi này là không hợp pháp.

CSPL: điểm i khoản 1 Điều 64; khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, doanh nghiệp trên là nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng căn hộ - văn phòng chứ không phải là đất này được Nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng.

Do đó thời hạn thực hiện dự án này là xác định theo thời hạn của dự án mà doanh
nghiệp này nhận chuyển nhượng.

12. Ngân hàng TMCP Q nhận thế chấp 5 ha đất và tài sản gắn liền với đất
trong dự án kinh doanh nhà ở để bán của công ty K nhằm đảm bảo cho khoản vay
của doanh nghiệp tại Ngân hàng.

Hành vi này là hợp pháp.

CSPL: khoản 2 Điều 55, khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013; Điều 147 Luật
Nhà ở 2014; Thông tư 26/2015/TT-NHNN.

Theo đó, đất trong dự án kinh doanh nhà ở để bán là đất ở và trường hợp này là
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dẫn chiếu đến quyền của tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất: là được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam.

Căn cứ thêm vào Luật Nhà ở Điều 147 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được
thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại
Việt Nam để vay bốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.

Câu 4: Bài tập tình huống

Bài tập 1: Ông A là Việt kiều Mỹ về VN thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán. Hỏi:

a) Ông A có thể nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trên thông qua các
kênh nào?

21
 CSPL: Điều 73, 169 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, ông A (người Việt Nam định cư tại nước ngoài) có thể nhận quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án thông qua:

(i) Được Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1
Điều 118 Luật Đất đai 2013).

(ii) Nếu ông A thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở được nhận chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa
kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở hoặc nhận QSDĐ ở trong các dự án phát
triển nhà ở.

(iii) Được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vền giải quyết tranh chấp về đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của TAND, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ
phù hợp với pháp luật.

(iv) Được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu kinh tế. (khoản 1 Điều 151; điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013).

b) Hình thức sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của ông A khi thực hiện dự án
trên?

CSPL: Điều 55; Điều 107 Luật Đất đai

+ Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Nghĩa vụ tài chính của ông A khi thực hiện dự án trên: Trả tiền giao đất cho
Nhà nước, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai

c) Ông A muốn mua đất của một cá nhân trong nước để xây nhà phục vụ cho nhu
cầu sinh hoạt của mình được không? Vì sao?

Không được. Ông A chỉ được mua nhà ở của một cá nhân nếu đủ điều kiện chứ
không được mua đất (đất đai là sỡ hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện). Vì:
22
 CSPL: Điều 186 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, nếu ông A thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của
pháp luật nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.

Ông A phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và thuộc điều kiện tại khoản 2
Điều 8 Luật Nhà ở 2014:

“b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua,
thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận
đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ
chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;”

⇨ Ông A phải đáp ứng những điều kiện trên thì mới được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Bài tập 2:

Năm 1970 ông A khai hoang 5 ha đất và tiến hành trồng cao su. Năm 1972 ông
được chính quyền địa phương cấp bằng khoán đất. Năm 2000 ông chuyển nhượng 1ha
đất cho anh H nhưng không thực hiện sang tên trước bạ. Năm 2023, ông A chết không
để lại di chúc. Khi tiến hành chia thừa kế, các con của ông A chia cả phần đã chuyển
nhượng cho anh H và hai bên phát sinh tranh chấp.

Hãy giải quyết tranh chấp trên.

CSPL: khoản 1 Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT; khoản 2 Điều 97; Điều

100, Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
2013 có bằng khoán điền thổ. Tuy nhiên, giấy tờ này không có giá trị pháp lý tương

23
đương GCN QSDĐ như khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải làm thủ
tục hợp lệ để được cấp GCN QSDĐ.

Năm 2000, ông A chuyển nhượng 1ha đất cho anh H nhưng không thực hiện sang
tên trước bạ.

+ TH1: anh H có thể được cấp GCN QSDĐ.

CSPL: khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, anh H sử dụng đất này có giấy tờ khoán đất ghi tên của người khác
nhưng anh H có kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên liên quan và được công chứng, chứng thực – tức có bằng chứng chứng minh anh H
đã nhận chuyển nhượng 1ha của ông A và đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và đất không có tranh chấp thì được
cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

+TH2: anh H không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ.

Nếu anh H không đủ điều kiện để nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy
định (ví dụ: không có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất…) thì phải làm các thủ
tục như sau: Vì quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông A nên khi
ông A mất, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế, được chia cho các đồng thừa kế
theo pháp luật. Nếu muốn sang tên quyền sử dụng đất đó cho anh H thì anh H phải thỏa
thuận với các đồng thừa kế của ông A về việc chuyển quyền sử dụng đất nêu trên.
Trước hết, các đồng thừa kế của ông A phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế
theo quy định của pháp luật, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sang cho anh H.

Bài tập 3: Năm 1960, ông A khai hoang được 02 ha đất chuyên trồng lúa và
500 m2 đất ở (đã được cấp GCN tạm thời).

a) Ông A có được cấp GCN không? Giải thích?

Ông A có được cấp GCN. Vì ông A có GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993. Theo điểm b khoản 1 Điều 100 LĐĐ

24
2013 (sửa đổi, bổ sung 2019) thì ông A thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ cho cá
nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền SDĐ.

b)

Năm 2022, ông A chết nên toàn bộ diện tích đất trên của ông A được để lại thừa
kế cho chị X là người thân duy nhất của ông A, hiện đang là giáo viên của 1 trường
THPT. Tháng 6/2012, chị X nộp hồ sơ đăng ký QSDĐ đối với diện tích đất trên thì chị
được VPĐKQSDĐ trả lời như sau:

Đối với 02 ha đất chuyên trồng lúa nước, do chị X không phải là đối tượng
trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được thừa kế, nhà nước sẽ thu hồi

=> Đây là trả lời sai.

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất, VPĐKĐĐ không có thẩm quyền thu hồi đất
cũng như như ra quyết định thu hồi.

CSPL: Điều 66 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019)

Tại đây chỉ quy định về thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp tỉnh và
UBND cấp huyện, đối với trường hợp của chị X nói trên, là quyết định thu hồi đất đối
với cá nhân sẽ do UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi.

Thứ hai, về căn cứ thu hồi đất do chị X không là đối tượng trực tiếp sản xuất
nông nghiệp trên 02 ha đất chuyên trồng lúa nước là chưa đúng.

CSPL: Điều 64 LĐĐ 2013 (sửa đổi, bổ sung 2019)

VPĐKĐĐ cho rằng chị X không sử dụng đất theo đúng mục đích được Nhà nước
công nhận QSDĐ như ban đầu trong trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất
đai theo Điều 64 LĐĐ. Trường hợp này chị X chưa từng bị xử phạt vi phạm hành chính
về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Ngoài ra, không có
căn cứ chứng minh cho việc chị X sẽ không sử dụng đất theo đúng mục đích được Nhà
nước công nhận QSDĐ trong trường hợp chị X được thừa kế 02 ha đất chuyên trồng
lúa nước nói trên.

25
 Đối với 500m2 đất ở, chị X chị được thừa kế phần trong hạn mức của địa
phương, phần vượt hạn mức nhà nước sẽ thu hồi

=> Đây là trả lời sai.

CSPL: Điều 61, 62, 63, 64, 65 LĐĐ 2013.

Ngoài thẩm quyền thu hồi đất như đối với 200 ha chuyên trồng lúa nước, thì căn
cứ thu hồi đất cũng không đúng theo quy định của pháp luật đất đai. LDĐ chỉ đề cập
đến 5 lý do thu hồi đất trong đó bao gồm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng
đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Việc
chị X được nhận thừa kế đất ở vượt hạn mức thì không thuộc các trường hợp bị thu hồi
đất.

Bài tập 4:

Năm 2020, công ty A là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho phép thực hiện dự án
kinh doanh nhà ở cao cấp tại Quận 7. Tuy nhiên vì khó khăn về tài chính nên năm
2024, công ty A chuyển nhượng dự án trên cho công ty X là doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư của Úc. Hỏi:

1. Công ty X có được nhận chuyển nhượng dự án nêu trên không, giải thích?

Công ty X có được nhận chuyển nhượng dự án nêu trên:

CSPL: khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, nếu công ty X có ngành nghề kinh doanh phù hợp và đáp ứng được các
điều kiện tại Điều 58 Luật Đất đai 2013; Điều 13, 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như
sau:

(i) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư;

(ii) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
26
 (iii) Không vi phạm quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp sử dụng
đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Và người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:

(i) Có GCN;

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, trong trường hợp công ty A và công ty X đủ điều kiện nêu trên thì có thể
được nhận chuyển nhượng dự án.

2. Các điều kiện để công ty A thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật đất đai.

CSPL: Điều 194 Luật Đất đai 2013.

Có hai trường hợp công ty A được Nhà nước cho phép thực hiện dự án đầu tư
kinh doanh nhà ở cao cấp tại quận 7 đó là được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất theo khoản 2 Điều 55 trường hợp đây là dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê.

⇒ Trường hợp này thì công ty A có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất.

Còn trường hợp, tùy theo công ty A lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm
hoặc một lần theo điểm đ khoản 1 Điều 56 trong trường hợp đây là dự án đầu tư nhà ở
để cho thuê nhưng Công ty A phải lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần
vì nếu là trả tiền thuê đất hằng năm thì không phát sinh quyền chuyển nhượng dự án
đầu tư cho Công ty X.

Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau:

(1) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai;

27
 (2) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
gồm tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

(3) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có ngành nghề kinh
doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai; Điều 13,
14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ tài chính có gì thay đổi khi Công
ty A chuyển nhượng dự án trên cho công ty X?

Hình thức sử dụng đất của công ty X sẽ không thay đổi.

Có sự thay đổi quyền từ tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất sang doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất như sau:

CSPL: khoản 2 Điều 174; khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê có các quyền giao dịch quyền sử
dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn.

Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì quyền và nghĩa vụ vẫn giống với tổ chức trong nước sử dụng đất (điểm b
khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013).

Còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê có các quyền giao dịch quyền sử dụng đất như:
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn mà không có quyền giao dịch
quyền sử dụng đất là tặng cho.

4. Xác định thời hạn công ty X được sử dụng đất thực hiện dự án trên?

Thời hạn công ty X được sử dụng đất thực hiện dự án trên sẽ là thời hạn sử dụng
đất còn lại của công ty A khoản 1 Điều 128 LĐĐ năm 2013.

“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có
quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
28
 Thời hạn sử dụng đất tính từ năm 2020 của công ty A là không quá 50 năm theo
khoản 3 Điều 126 trường hợp tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư. Vậy công ty X
được sử dụng đất để thực hiện dự trên không quá năm 2070.

Bài tập 5:

Năm 1990 ông A được nhà nước giao 1000m2 đất trồng lúa. Năm 2024 vì căn nhà
ông đang ở nhà nước thu hồi nên ông xin chuyển mục đích sử dụng đất 300m2 đất
trồng lúa sang làm nhà ở (khu vực đã có quy hoạch khu dân cư). Hỏi:

1. Ông A có được chuyển mục đích đối với 300m2 hay không? Cơ sở pháp lý.

CSPL: điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất
trồng lúa, hạn chế chuyển mục đích chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp (xây dựng nhà ở). Nhà nước chỉ hạn chế nhưng vẫn cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất nếu ông A xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền – trong
tình huống trên đã có quy hoạch khu dân cư. Do đó, ông A tiến hành xin phép cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Nếu được ông phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nào cho nhà nước?

CSPL: khoản 2 Điều 57; Điều 107 Luật Đất đai; Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-
CP (sđ, bs bởi Nghị định 62/2019/NĐ-CP).

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất được áp dụng sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, ông A phải nộp:

- Tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất (Từ giao đất không thu tiền sử dụng đất – hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức sang giao đất có thu tiền sử dụng đất –
hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở).

- Thuế sử dụng đất.

29
 - Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 35 thì “người được nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực
hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát
triển đất trồng lúa”. Do đó, ông A còn phải nộp 1 khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất
trồng lúa.

Bài tập 6:

Ông K là Việt kiều Mỹ về Việt Nam thực hiện dự án sản xuất gạch ngói cao cấp.
Hỏi:

1. Các phương thức để ông K có đất thực hiện dự án trên?

Ông K có thể thực hiện dự án sản xuất gạch ngói trên thông qua các kênh sau:

CSPL: Điều 169 Luật Đất đai 2013.

Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (điểm đ khoản 1 Điều 56 LĐĐ năm 2013).

Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp (điểm b khoản 1 Điều 169
Luật Đất đai).

Được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND
cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vền giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của TAND, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp
với pháp luật.

2. Xác định hình thức sử dụng đất, quyền giao dịch về quyền sử dụng đất và
nghĩa vụ tài chính tương ứng khi ông K thực hiện dự án trên?

*Hình thức sử dụng đất:

30
 Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.

*Quyền giao dịch về quyền sử dụng đất:

CSPL: khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013.

Theo đó thì ông K có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
 Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam.
 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
*Nghĩa vụ tài chính:

CSPL: Điều 107 Luật Đất đai 2013.

Theo đó ông K phải có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền thuê đất, các loại thuế,
lệ phí trước bạ khi sử dụng đất sản xuất, kinh doanh.

3. Nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt, diện tích đất mà ông K đang sử dụng có được bồi thường hay không? Giải
thích. Biết toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt,
diện tích đất mà ông K đang sử dụng sẽ được bồi thường.

Trường hợp 1 – Bồi thường về đất: Đây là đất ông K được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì căn cứ vào khoản 3 Điều 81 LĐĐ
năm 2013: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất
nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi

31
thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.”. Theo đó ông K sẽ được bồi thường
về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại nếu Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng
an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng.

Trường hợp 2 – Bồi thường về chi phi đầu tư vào đất: Đây là đất ông K được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì căn cứ vào khoản 4 Điều 81 LĐĐ
năm 2013: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường
chi phí đầu tư vào đất còn lại.”. Đối với trường hợp này ông K sẽ được bồi thường chi
phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi phần đất phi nông nghiệp mà ông K
đang sử dụng.

32
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản pháp luật

1. Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13;

2. Luật Nhà ở 2014 số 65/2014/QH13;

3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai;

4. Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quả lý, sử dụng đất trồng lúa (sđ, bs bởi Nghị
định 62/2019/NĐ-CP);

5. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
(VBHN số 05/VBHN-BTNMT);

6. Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp
tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lại.