Mục lục

Câu 1: Hãy phân tích luận đề: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”...............................................................................................5
Câu 2: Các căn cứ của việc xác lập nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân?.5
Câu 3: Nội dung của nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân?.........................6
Câu 4: Hãy giải thích quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý................................................................................................6
Câu 5: Hãy nêu ý nghĩa quy định: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã
giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước ta...........................................................................................................7
Câu 6: Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn
thiện chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trường hiện nay như thế nào?......8
Câu 7: Nguồn của luật đất đai. nhận xét của Anh (chị) về nguồn của luật đất đai.
..............................................................................................................................8
Câu 8: Anh (chị) hiểu như thế nào về nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển
quỹ đất nông nghiệp..............................................................................................9
Câu 9: Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất?.......................................9
Câu 10:Trình bày các quy định về thẩm quyền giao đất....................................10
Câu 11: Trình bày các quy định về thời hạn giao đất và ý nghĩa của việc quy
định thời hạn giao đất?........................................................................................10
Câu 12: Các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất?...........11
Câu 13: Các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất?.................11
Câu 14: Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp? ý nghĩa của việc quy định hạn mức
sử dụng đất nông nghiệp?...................................................................................12
Câu15: Trình bày các quy định về căn cứ cho thuê đất và thời hạn cho thuê đất.
............................................................................................................................13
Câu16: Trình bày các quy định về thu hồi đất . Nêu những vấn đề phát sinh
trong quá trình thực hiện các quyết định thu hồi đất..........................................14
Câu 17: Thu hồi đất là gì? Thẩm quyền quyết định thu hồi đất mới nhất?........15
Câu 18: Tại sao Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với
từng vùng............................................................................................................18
Câu 19: Dựa trên các giấy tờ nào để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? 19
Câu 20: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân ?.........................................................................................20
Câu 21: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế?.....................................................................................21
 2

Câu 22: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân?....................................................................................22
Câu 23: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế?............................................................................................22
Câu 24: Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình bị chấm dứt trong những
trường hợp nào?..................................................................................................24
Câu 25: Phân tích quy định của Luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.......................................................................................................................24
Câu 26: Trình tự thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
như thế nào?........................................................................................................25
Câu 27: Điều kiện và trình tự thực hiện việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
đối với hộ gia đình cá nhân?...............................................................................27
Câu 28: Quy định điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất?....................27
Câu 29: Điều kiện và trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất đối với tổ chức ?...........................................................................................30
Câu 30: Điều kiện, trình tự thực hiện quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân?...................................................................................................................30
Câu 31: Điều kiện, trình tự thực hiện quyền cho thuê đất đối với tổ chức?.......31
Câu 32: Trình tự thực hiện việc thừa kế quyền sử dụng đất...............................33
Câu 33: Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất? trình tự, thủ tục lập hồ sơ thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư?......................................................................33
Câu 34: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền
hàng năm?...........................................................................................................35
Câu 35: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền
cho cả thời gian thuê?.........................................................................................36
Câu 36: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất ?.......................................................................................................36
Câu 37: Phân biệt quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?37
Câu 38: So sánh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với Giấy tờ hợp lệ ?....38
Câu 39: Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai? Các quy định về giải
quyết tranh chấp đất đai ?...................................................................................38
Câu 40: trong quá trình giải quyết một vụ việc tranh chấp đất đai, toà án phát
hiện có các sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hỏi
toà án cần xử lý như thế nào?.............................................................................39
Câu 41: Trình bày các quy định về quỹ đất công ích 5% ở địa phương.............39
Câu 42: Hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý Nhà nước về đất đai: Nhiệm vụ,
quyền hạn?..........................................................................................................40
 3

Câu 43: Trình bày thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân
theo khoản 3 điều 38 Luật đất đai 1993..............................................................41
Câu 44: Trình bày nội dung chủ yếu của Luật Sửa đối, bổ sung một số điều của
Luật đất đai ngày 2/12/1998...............................................................................41
Câu 45: Trình bày nội dung chủ yếu của Luật Sửa đối, bổ sung một số điều của
Luật đất đai ngày 29/6/2001...............................................................................42
Câu 46: Trình bày các quy định mới về hỗ trợ và bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng..........................................................................................43
Câu 47: Khái niệm tranh chấp đất đai. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh
chấp đất đai?.......................................................................................................44
Câu 48: Thế nào là giấy tờ hợp lệ? Các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
theo quy định pháp luật hiện nay........................................................................46
Câu 49: Điều kiện và thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy
định pháp luật hiện nay?.....................................................................................47
Câu 50: Thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê được quy định như thế nào ?
............................................................................................................................48
Câu 51: Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông
qua hệ thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành?........................................................................................49
Câu 52: Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế
trang trại có thể nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?...............51
Câu 53: Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có
đất để sản xuất?...................................................................................................53
Câu 54: Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có
trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng?.................................................54
Câu 55: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban nhân
dân cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như
thế nào?...............................................................................................................55
Câu 56. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể............................56
Câu 57. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất
không được bồi thường tài sản gắn liền với đất? Những trường hợp không được
bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi không? Vì sao?......................................................................58
Câu 58. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân
 4

dân. Phân tích ý nghĩa của quy định này đối với việc nâng cao hiệu quả của
quản lý nhà nước đối với đất đai?.......................................................................60
Câu 59. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực
hiện khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết
những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này
xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh............................................61
Câu 60: Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp?
Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất?........65
Câu 61: Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất?
Có trường hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về
tài sản trên đất không? Cho ví dụ cụ thể?...........................................................67
Câu 62. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định
của pháp luật đất đai hiện hành?........................................................................69
Câu 63. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật
đất đai của người sử dụng đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với
công tác quản lý nhà nước về đất đai?...............................................................71
Câu 64: Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh
chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là
yêu cầu bắt buộc phải thực hiện?........................................................................74
Câu 65: Hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập lớn nhất trong chính sách tái định cư
hiện nay? Chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục?...........................74
Câu 66: Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành để Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân?...................................................................................................................76
Câu 67: Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện
các giao dịch về quyền sử dụng đất....................................................................77
Câu 68: Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông
qua hệ thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành?........................................................................................79
Câu 69: Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lí nhà
nước về đất đai?..................................................................................................81
Câu 70: Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “người sử dụng đất được thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của
Luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan”?...................................82
Câu 71: Luật Đất đai 2013 đã có những quy định nào nhằm đảm bảo tính khả thi
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự
án treo hiện nay?.................................................................................................82
 5

Câu 1: Hãy phân tích luận đề: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”.
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các lần sửa đổi
bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận đề đó vẫn
tiếp tục được nhấn mạnh. Như sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp, đúng đắn thể
hiện được “ý Đảng, lòng dân” về vấn đề đất đai.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân…” là nguyên tắc hiến định, được quy định tại điều 17
– Hiếp pháp 1992 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà
chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do
nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ là phương
tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu
toàn dân nói chung đất đai nói riêng.
Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của
đất đai nói riêng.
Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của
đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập và abỏ vệ được vốn đất đai như ngày nay.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Như đã khẳng định
nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước. Vì vậy Nhà nước với tư
cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dự ở đất lièn hay ở lãnh
hải, dự đất đang sử dụng hay đất chưa sử dụng đều thuộc Nhà nước. Nhà nước có trọn
vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Mục đích của quy định “Nhà nước thống nhất quản lý” là nhằm sử dụng đất đai có
hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
cũng là quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc
tiến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Câu 2: Các căn cứ của việc xác lập nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân?
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013. như sau:
Điều 53.
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 54.
1. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
 6

3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần
thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi
thường theo quy định của pháp luật.
4. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp,
phòng, chống thiên tai.”
Điều 4 Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý ghi nhận nội dung của nguyên tắc
được thể hiện:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này.”
Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành,
tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như
xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia.
Vì vậy, đất đai là thành quả của sự nghiệp giữ nước và dựng nước lâu dài của cả dân
tộc, không thể để cho một số người nào đó có quyền độc chiếm sở hữu nên đất đai
phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức
nào. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để những người lao động có điều kiện tiếp cận đất
đai để tạo ra của cải và tạo ra cuộc sống ngày càng tốt hơn cho đời sống nhân dân nói
chung riêng cũng như ổn định tình hình kinh tế-xã hội nói chung.
Câu 3: Nội dung của nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân?
Sở hữu toàn dân về đất đai được đề cập cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
1) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này.
2) Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất;
3) Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;
4) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Câu 4: Hãy giải thích quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý.
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này không chỉ phù hợp với
một trong những đặc điểm của mô hình nhà nước xã hội chủ nghĩa (đó là: Chế độ
 7

công hữu được xác lập đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu), mà còn phù hợp với thực
tế lịch sử toàn dân ta đã đoàn kết đấu tranh để giành lại toàn vẹn lãnh thổ của nước ta.
Thứ hai, Nhà nước là chủ thể đại diện cho toàn dân để thực hiện các quyền của chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đất đai. Toàn dân là một phạm trù chủ thể rất rộng, do đó,
để thực hiện được quyền của chủ sở hữu cần phải thông qua một phương thức đặc
biệt. Nhà nước ta được thành lập với tính chất là “Nhà nước của nhân dân, do nhân
dân, vì nhân dân”, với hệ thống các cơ quan quản lý được tổ chức chặt chẽ chính là
phương thức để quyền sở hữu đất đai của toàn dân được thực hiện. Người dân không
chỉ trực tiếp bầu ra Quốc hội – cơ quan lập pháp mà còn có quyền giám sát đối với các
hoạt động của Nhà nước để đảm bảo Nhà nước thực hiện đúng những quyền hạn và
trách nhiệm của mình.
Thứ ba, người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất đai mà
chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là
chủ thể đại diện thực hiện quyền năng đó nên người sử dụng đất không thể có quyền
sở hữu đối với đất. Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… mới là những chủ
thể sử dụng đa phần diện tích đất đai trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các chủ thể này
được Nhà nước trao “quyền sử dụng đất”; “quyền sử dụng đất” cũng được BLDS xác
định là một dạng tài sản của các chủ thể sử dụng đất.
Câu 5: Hãy nêu ý nghĩa quy định: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại
đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước ta.
Căn cứ theo quy định Luật đất đai 2013
Tại Khoản 5, Điều 26, Luật đất đai 2013 có quy định:
“Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của nhà nước
cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
Điều khoản này đã quy định vừa mang tính nguyên tắc lại vừa mang tính định hướng.
Do đó, quy định này là cơ sở pháp lý để cá nhân khẳng định nhà nước Việt Nam là
chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai. Mặc dù theo quy định thì đất đai
được trao cho người dân nhưng theo quy định của pháp luật thì lại thuộc sự quản lý
của Nhà nước. Đồng thời việc này cũng có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống
chính trị, kinh tế và xã hội của đất nước.
Thứ nhất: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu
kiện về các tranh chấp quyền sử dụng mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi lại đất có
ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế – xã hội.Vì vậy, việc quy
định như vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay.
Thứ hai: Quy định trên là cơ sở để nắm vững số lượng, chất lượng sự biến động đất
đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Nếu chấp nhận việc đòi lại đất
không nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp làm cho nhà nước có thể quản lý hiệu quả mà
sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém về thời gian, sức
người và sức của.
Thứ ba: Quy trình này xuất phát từ bản chất của Nhà nước ta là, nhà nước của dân, do
dân và vì dân. Nhà nước quy định như vậy nhằm cụ thể chế độ sở hữu toàn dân về đất
 8

đai phục vụ cho lợi ích của nhân dân lao động, bảo vệ quyền lực của người sử dụng
đất.
Như vậy, Khi Nhà nước không thừa nhận về việc đòi lại đất đã giao theo quy định của
Nhà nước cho người dân hoặc người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính
sách về đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ. Chính vì vậy, các hộ gia đình khi được
Nhà nước giao cho phần đất của gia đình mình là đúng theo các quy định pháp luật
nên việc các hộ gia đình đòi lại được quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao cho
hộ gia đình đó là không thể.
Câu 6: Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn
thiện chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trường hiện nay như thế
nào?
Ở nước ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nước là đại diện cho nhân dân
thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ
đất đai trên lãnh thổ nước.Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính
là việc hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nước, cơ chế quản lý
của Nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ sung toàn diện và ổn định
trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần
được ghi nhận trong Luật đất đai, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và
một số luật chuyên ngành có liên quan.
Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng đất
tạo cơ sở cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển một cách lành
mạnh.Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất
đai trong một trật tự nhất định.
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã được chính sách chấp nhận bảo đảm của tính
thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dưới luật, tránh tình trọng
văn bản chồng chéo, “giật gấu vá vai”, “sự vụ cá biệt”.
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có hiệu quả hơn
thiết thực hơn.Quy hoạch phải được công khai. Trong tập quy hoạch phải có quy trình
tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những
nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ
quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ tư, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối
với doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế “xin cho”. Thực chất là
chưa trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là
hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trường.Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng
đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang
khi Nhà nước không thu được thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả 1% lệ phí địa chính.
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị
trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất…,mở
rộng thị trường bất động sản cho các thành phần kinh tế, người Việt Nam ở nước
ngoài, người nước ngoài ở Việt Nam tham gia đầu tư…”. Đây có thể coi là một xu
hướng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
 9

Câu 7: Nguồn của luật đất đai. nhận xét của Anh (chị) về nguồn của luật
đất đai.
Nguồn của luật đất đai là nơi chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai đang có
hiệu lực. Hay nói cách khác nguồn của Luật đất đai là các văn bản do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành theo thủ tục, trình tự và dưới những hình thức nhất
định, có mội dung chứa đựng qui phạm pháp luật đất đai.
Nhận xét: đất đai có quá trình tạo lập, sử dụng và quản lý qua nhiều thời kỳ khác nhau
nên cũng trải qua nhiều chính sách khác nhau vì thế nguồn của Luật đất đai cũng rất
phong phú, bao gồm những văn bản pháp luật do nhiều cơ quan có thẩm quyền của
Việt Nam ban hành ở những thời kỳ khác nhau.
Câu 8: Anh (chị) hiểu như thế nào về nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát
triển quỹ đất nông nghiệp
Việt Nam là nước có bình quân đầu người về đất nông nghiệp thuộc loại thấp trên thế
giới. Trong khi bình quân chung của thế giới là 4000 m2/người thì ở Việt Nam chỉ
khoảng 1000 m2/người. Là một nước còn chậm phát triển với hơn 70% dân số còn tập
trung ở khu vực nông thôn, đất đai là điều kiện sống còn của một bộ phận lớn dân cư.
Vì vậy, để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực
phẩm cho xã hội thì vấn đề bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp có vai trò vô
cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước.
Từ trước tới nay, các quy định của pháp luật đất đai và các chính sách về nông nghiệp
luôn dành sự ưu tiên đối với việc phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân. Đẻ
bảo vệ và mở rộng vốn đất nông nghiệp cần phải xuất phát từ hai phương diện. Thứ
nhất, cần coi trọng việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích
hiện có; thứ hai, tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chưa sử dụng có
khả năng nông nghiệp.
Pháp luật đất đai thể hiện nguyên tắc này như sau:
– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản và làm muối có đất để sản xuất.
– Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong
hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích
khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất. trình phát
triển của đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước
tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất một cách hợp lí và tiết kiệm.
Hiện nay, ở nhiều tỉnh phía Nam có diện tích trồng lúa nước không mang lại hiệu quả
kinh tế cao, trong khi đó nếu sử dụng để nuôi trồng thuỷ sản mang lại lợi nhuận lớn
cho người sản xuất nông nghiệp và cho nhu cầu xuất khẩu thì vấn đề đặt ra là phải
chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu và thổ
nhưỡng của từng vùng mà khai thác đất đai có hiệu quả. Từ thực tế đó, cần hiểu việc
sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm trên tinh thần tận dụng mọi diện tích sẵn có dùng
đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Câu 9: Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất?
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
 10

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật
này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều
này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận
quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì
việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ý nghĩa của phân loại đất
 Là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai áp dụng các quy chế một cách hợp lý đối
với từng chủ thể có quyền sử dụng đất. Vì mỗi một nhóm đất có một cơ chế
pháp lý riêng quy định về chủ thể được giao đất, mục đích sử dụng đất, thời
gian sử dụng cũng như hạn mức giao đất.
 Cơ sở để các chủ thể có quyền sử dụng đất tiến hành sử dụng đất một cách hợp
lý nhằm nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất.
Câu 10:Trình bày các quy định về thẩm quyền giao đất.
Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan nhà nước như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (không được ủy quyền):
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định của pháp luật;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ
0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước
khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
 11

Câu 11: Trình bày các quy định về thời hạn giao đất và ý nghĩa của việc
quy định thời hạn giao đất?
Thời hạn giao đất
– Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất
trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất được giao nhiều loại đất gồm cả đất trồng cây
hàng năm; đất trống; đồi núi trọc; đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm.
– Thời hạn giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng
vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để
thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét,
quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá
50 năm.
– Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn
có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt
khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70
năm.
– Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự
án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ý nghĩa của thời hạn giao đất
– Khẳng định rõ ràng ranh giới giữa nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện để
nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn.
– Tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất bởi việc quy định rõ thời hạn khi giao
đất, cho đất giúp người sử dụng lao động lập kế hoạch đầu tư đúng đắn thu được hiệu
quả cao nhất.
– Là cơ hội cho người sử dụng đất vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để
sản xuất kinh doanh.
Câu 12: Các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất?
Theo Điều 54 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong
05 trường hợp sau
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự
nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án
đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ
tầng.
– Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình
sự nghiệp;
– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà
nước;
 12

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông
nghiệp, gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ
sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
Câu 13: Các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất?
Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất đế
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đế bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Quy định với nhóm chủ thể này so với Luật đất đai 2003, thì Luật đất đai 2013 đã
thu hẹp đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất (giảm hai đối tượng tương ứng với
ba loại đất) chuyển sang thuê đất (đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất nông nghiệp),
chỉ còn giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở. Quy định này là phù hợp với
thực tế hiện nay, khi mà quỹ đất “công” do Nhà nước quản lý không còn nhiều do
phần lớn đất đai đã được giao, cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất).
Thứ hai: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê.
Với quy định này cho thấy, lần đầu tiên Luật đất đai 2013 ghi nhận đối tượng là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trước đây đối tượng này chỉ có ở hình
thức thuê đất của Nhà nước hoặc có đất từ hình thức góp vốn để hợp tác đầu tư).
Quy định mới này là một sự tiến bộ và cần thiết, thể hiện quan điểm của Đảng và Nhà
nước ta về việc tôn trọng sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tể, giữa nhà đầu tư
trong -nước và nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh, khắc phục tình
trạng đối xử bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khi
tiếp cận đất đai mà Luật đất đai 2003 đã bộc lộ, theo đó, các chủ thể đầu tư trong nước
được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 34 Luật đất đai 2003), trong
khi các tổ chức, cá nhân nước ngoài lại chỉ được Nhà nước cho thuê đất (Điều 35 Luật
đất đai 2003). Vì vậy, sự thay đổi này là hợp lý và cần thiết.
Ngoài mục đích và ý nghĩa nêu trên, Luật đất đai 2013 ghi nhận thêm hình thức giao
đất có thu tiền đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng nhà
ở tại Việt Nam cũng là nhằm thu hút nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển. Đồng thời, tạo cơ
hội cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư trong lĩnh vực này
nhằm cung cấp cho thị trường bất động sản sự phong phú của hàng hoá bất động sản
để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng của người tiêu dùng.
Thứ ba: Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Đây là quy định mới trong Luật đất đại 2013. Quy định này đã thể hiện tính thời sự,
đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đặt ra. Bởi trong Luật đất đai 2003, đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất và quy
định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng
nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây với bản
 13

chất là đầu tư hạ tầng để kinh doanh nhưng lại được hưởng ưu đãi không thu tiền sử
dụng đất.
Câu 14: Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp? ý nghĩa của việc quy định hạn
mức sử dụng đất nông nghiệp?
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, đất nông nghiệp là nhóm đất đặc thù, pháp
luật ghi nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất, có thu
nhập ổn định từ nông nghiệp. Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra mức giới hạn đối với
diện tích được sử dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, hạn mức sử dụng đất
nông nghiệp được xác định chính là mức diện tích tối đa mà Nhà nước quy định hộ
gia đình, cá nhân được sử dụng hợp pháp. Nhà nước quy định về hạn mức sử dụng đất
nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình tại Điều 129 Luật đất đai năm 2013
Ýnghĩa:
Thứ nhất, quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhằm tránh trường hợp mất
cân bằng trong sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng diện tích quá lớn, người
không đủ diện tích đất để sử dụng. Qua đó bảm đảm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đều
có đất đai để sản xuất nông nghiệp, góp phần thực hiện chủ trương, chính sách của
Đảng và nhà nước ta về người cày có ruộng, phát triển đời sống, kinh tế ở nông thôn
tránh trường hợp tích tụ ruộng đất.
Thứ hai, từ việc giới hạn diện tích sử dụng đối với đất nông nghiệp góp phần ổn định
xã hội khi đảm bảo được sự công bằng, quyền lợi cho các hộ gia đình, cá nhân canh
tác nông nghiệp. Đồng thời còn góp phần đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng
được các mục tiêu kinh tế mà nhà nước đã đề ra, tránh tình trạng chuyển đổi đất nông
nghiệp quá mức.
Thứ ba, hiện nay tình trạng người dân sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu canh tác quy
mô nhỏ, đáp ứng nhu cầu kinh tế hộ gia đình là chủ yếu. Việc pháp luật quy định một
hạn mức nhất định đối với đất nông nghiệp nhằm khuyến khích người sử dụng đất có
thể thúc đẩy canh tác, sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn hơn, đồng bộ và hiệu quả.
Câu15: Trình bày các quy định về căn cứ cho thuê đất và thời hạn cho thuê
đất.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 về đất sử dụng có thời
hạn:
– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản
3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng
đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem
xét tiếp tục cho thuê đất.
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ
chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được
 14

xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng
không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có
điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó
khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho
thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;
người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Câu16: Trình bày các quy định về thu hồi đất . Nêu những vấn đề phát
sinh trong quá trình thực hiện các quyết định thu hồi đất
Nhà nước quyết định thu hồi đất của người sử dụng đất trong các trường hợp quy định
tại khoản 1 Điều 16 Luật đất đai, cụ thể như sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Một số nội dung quy định của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
2013 về thu hồi đất chưa thật sự phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể
như sau:
– Thứ nhất, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước
quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tại khoản 1 Điều 64 Luật
Đất đai 2013 có liệt kê chín trường hợp bị coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà đối tượng thực hiện hành vi vi phạm có thể là: Hộ gia đình, cộng đồng dân cư; cá
nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức
trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Cơ sở tôn
giáo (gọi chung là người sử dụng đất)
– Thứ hai, với trường hợp đối tượng sử dụng đất mà có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai và theo quy định đủ điều kiện ra quyết định thu hồi đất, vậy sau khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định tại Điều 66 Luật Đất
đai 2013 và đã hết thời hạn người vi phạm tự nguyện thi hành quyết định thu hồi,
nhưng vẫn không tự giác thực hiện quyết định đó, thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có được tổ chức cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất trong trường hợp
người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai không? Bởi theo quy định tại điểm a
khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi
đất do vi phạm pháp luật về đất đai, nên đây là vướng mắc trong thực tiễn thi hành
Luật Đất đai 2013.
– Thứ ba, việc quy định không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong
trường hợp “người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục hoặcchuyển mục
đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật” tại khoản 5 Điều
87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là chưa phù hợp với điểm c khoản 1 Điều 64, điểm d
 15

khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 (chỉ quy định trong trường hợp chuyển quyền
chứ không quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất). Điều này ảnh hưởng
lớn đến công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phương, tạo cơ hội cho các đối tượng
không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệpthành đối tượng nhận
chuyển nhượng bằng cách “chuyển mục đích sử dụng đất”, tạo ra thực trạng người
không có hoặc thiếu đất canh tác phải vào các thành phố lớn mưu sinh hay xuất khẩu
lao động… còn người quá nhiều đất lại bỏ hoang không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích.
– Thứ tư, Luật Đất đai 2013 quy định việc thu hồi đất theo Điều 61, 62, 64 và 65 là
cần thiết nhằm bảo vệ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất để phát triển kinh tế – xã
hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Song, khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban
bành quyết định thu hồi và tiến hành thu hồi lại gặp nhiều khó khăn do người bị thu
hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi hoặc tự nguyện thực hiện quyết định
nhưng chậm giao đất theo quy định, nhiều trường hợp khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền tổ chức cưỡng chế thì người bị thu hồi đất gây cản trở người thi hành công vụ,
có trường hợp dùng các biện pháp nguy hiểm (dùng chất nổ, vũ khí nguy hiểm khác
tấn công người thi hành công vụ) làm ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng người thi
hành công vụ,… vì họ cho rằng giá đất bồi thường, chính sách trước và sau thu hồi đất
không tương xứng với thị trường và lợi ích thực tế đất bị thu hồi mang lại. Có thể nói,
đây là bất cập lớn đối với việc thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất thời
gian qua.
Câu 17: Thu hồi đất là gì? Thẩm quyền quyết định thu hồi đất mới nhất?
Hiện nay, trong quy định của pháp luật hiện hành, nội dung về thu hồi đất, thẩm
quyền thu hồi đất là những nội dung được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm
2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP . Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về khái niệm thu hồi đất.
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai
năm 2013, “thu hồi đất” được hiểu là trường hợp Nhà nước ra quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đang thuộc quyền sử dụng đất của người khác nếu người này
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất.
Trên cơ sở khái niệm thu hồi đất được xác định ở trên, có thể hiểu, khi xảy ra sự kiện
thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại
phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước. Tuy nhiên, không phải
trường hợp nào Nhà nước cũng có thể tự lấy đất từ phía người dân, mà hiện nay, theo
quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 16 và các điều từ Điều 61 đến Điều
65 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu việc
thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật quy định. Cụ thể, Nhà
nước chỉ được thu hồi đất nếu căn cứ thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp sau:
Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội, hoặc
vì lợi ích quốc gia công cộng.
Việc thu hồi đất vì mục đích, quốc phòng, an ninh thường được xác định là thu hồi đất
để thực hiện việc xây dựng, tạo dựng các công trình an ninh quốc phòng như nơi đóng
quân, trụ sở làm việc của cơ quan công an, quân đội, hoặc xây dựng thành căn cứ quân
sự, cảng, ga quân sự, hay kho tang của lực lượng vũ trang; hoặc xây dựng để dựng
 16

thành trường bắn, thao trường, khu thử nghiệm hoặc phá bỏ vũ khí quân sự, xây dựng
nhà công vụ…. Các trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 61 Luật đất đai
năm 2013.
Còn thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng được
hiểu là thu hồi đất để nhằm thực hiện các dự án xây dựng trụ sở cơ quan, công trình
công cộng – dân sinh, khu đô thị, khu công nghiệp, hay các công trình giao thông,
thủy lợi, điện lực…. và các dự án phát triển kinh tế – xã hội hoặc dự án công trình
công cộng khác do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư,
hoặc các dự án khác do Hội đồng nhân dân tỉnh chấp thuận. Các trường hợp này cũng
được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013.
Để việc thu hồi đất là hợp pháp thì ngoài việc các dự án buộc thu hồi đất phải là
những dự án vì mục đích quốc phòng an ninh được quy định tại Điều 61, 62 Luật đất
đai năm 2013 nêu trên thì việc thu hồi đất còn phải được dựa trên căn cứ là kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và tiến độ sử dụng đất trong
lộ trình thực hiện dự án.
Hai là, Thu hồi đất do người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Người đang sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi đất nếu trong quá trình sử dụng
đất có một trong các hành vi vi phạm quy định của luật đất đai được quy định tại Điều
64 Luật đất đai năm 2013, Điều 15, Điều 66, 100 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Sử dụng đất không đúng mục đích, dù đã bị xử phạt hành chính trước đó mà còn tái
phạm.
Nội dung này thường được thể hiện ở việc người sử dụng đất được Nhà nước giao đất,
cấp đất, cho thuê quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng vào
một mục đích nhất định nhưng trên thực tế, người sử dụng đất cố tình sử dụng vào
một mục đích khác hoàn toàn với mục đích sử dụng đất của loại đất đó. Hành vi này
của người sử dụng đất được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.
Ví dụ: Người sử dụng đất xây nhà ở trên đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Trường
hợp này, về mặt nguyên tắc, theo khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất phải sử dụng đất mục đích, nghĩa là họ chỉ có thể trồng cây lâu năm trên
phần đất nông nghiệp này, còn việc xây dựng nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở. Do
vậy, khi họ xây nhà ở trên đất nông nghiệp, thì việc làm của họ đang vi phạm pháp
luật đất đai, là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Với hành này, họ sẽ bị xử
phạt hành chính đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng thửa đất như ban đầu. Việc
thu hồi đất đối với trường hợp này chỉ đặt ra khi mà việc vi phạm của người sử dụng
đất diễn ra rất nhiều lần, tái phạm nhiều lần, không khắc phục mặc dù đã bị xử lý hành
chính.
– Có hành vi cố ý hủy hoại đất.
Hủy hoại đất, theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, được hiểu là
hành vi tác động vào đất (như múc, xới, đào, san lấp…) làm biến dạng địa hình của
đất, dẫn đến việc suy giảm chất lượng của đất, làm mất hoặc suy giảm khả năng sử
dụng đất hoặc gây ô nhiễm nguồn tài nguyên đất. Khi người sử dụng đất hủy hoại đất
nghĩa là họ không có nhu cầu sử dụng đất hay bảo vệ nguồn tài nguyên đất, trong khi
đó, mặc dù đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị lớn nhưng lại không phải là vô hạn.
Vậy nên trong trường hợp người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất, việc Nhà
 17

nước thu hồi phần đất này để sau đó giao lại cho người thực sự cần sử dụng đất là
hoàn toàn phù hợp.
– Có hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù pháp luật không cho
phép.
Nội dung này áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất mặc dù biết pháp luật
không phép chuyển nhượng với phần đất ấy nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng, tặng
cho cho người khác. Trong đó, các trường hợp không được chuyển nhượng sẽ được
xác định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013.
Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cấp đất nông nghiệp trong khu vực rừng
phòng hộ nhưng tự ý chuyển nhượng cho người khác sinh sống ngoài khu vực rừng
phòng hộ, mặc dù pháp luật có quy định rõ người sử dụng đất sinh sống ngoài khu vực
rừng phòng hộ thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối
với phần đất đang thuộc khu vực rừng phòng hộ. Trường hợp này, các bên trong quan
hệ tặng cho, chuyển nhượng đang cố tình làm trái quy định của pháp luật. Đây là một
trường hợp mà Nhà nước được quyền thu hồi đất.
– Có hành vi thiếu trách nhiệm, để cho phần đất do mình quản lý bị lấn, chiếm.
Trường hợp này áp dụng đối với những người sử dụng đất đang được sử dụng phần
đất mà Nhà nước giao để quản lý. Tuy nhiên, trong quá trình quản lý họ đã để cho
người khác lấn, chiếm đất.
Trong đó, lấn đất được hiểu là một người vì muốn mở rộng diện tích đất mà họ có
quyền sử dụng nên đã có hành vi dịch chuyển, làm thay đổi vị trí của ranh giới đất
hoặc mốc giới đất đã có trước đó, làm xâm phạm sang phần đất thuộc quyền quản lý,
sử dụng của người khác. Còn chiếm đất được hiểu là việc người sử dụng đất tự ý sử
dụng đất khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép, hoặc không
chịu trả lại đất được giao, cho thuê có thời hạn mặc dù đã hết thời hạn giao, cho thuê
và không được Nhà nước gia hạn. Việc Nhà thu hồi đất trong trường hợp người đang
quản lý phần đất mà Nhà nước giao để quản lý nhưng thiếu trách nhiệm làm cho phần
đất mình quản lý bị lấn chiếm là hoàn toàn hợp lý. Bởi việc để cho người khác lấn,
chiếm phần đất mình quản lý cho thấy việc thiếu trách nhiệm, ảnh hưởng đến quyền
và lợi ích của Nhà nước trong việc quản lý đất đai.
– Đất được giao, cho thuê để sử dụng nhưng không đúng đối tượng hoặc trái thẩm
quyền.
– Phần đất mà người sử dụng đất mặc dù đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn không
chấp hành, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
– Đất bị bỏ hoang, không được sử dụng trong một thời gian dài, cụ thể là không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục đối với đất trồng cây hàng năm; 18 tháng liên
tục nếu là đất trồng cây lâu năm; 24 tháng liên tục nếu là đất trồng rừng.
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư nhưng
đã bị bỏ hoang, không được đưa vào sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc
trong quá trình làm dự án tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ thực
hiện dự án đầu tư.
Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì cơ quan có thẩm
quyền chỉ có thể thực hiện việc thu hồi đất nếu có căn cứ về việc người sử dụng đất có
hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất được thể hiện thông qua quyết định hoặc
biên bản ghi nhận hành vi vi phạm.
 18

Ba là, Thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, do chấm dứt việc sử
dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc do việc sử dụng đất có nguy cơ đe dọa đến
tính mạng con người.
Việc quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp này được thực hiện khi có một
trong các căn cứ theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013, cụ thể gồm các
trường hợp:
– Người đang sử dụng đất tự nguyện trao trả đất lại cho Nhà nước (hay còn gọi là hiến
đất).
– Người sử dụng đất là cá nhân bị chết và không có người thừa kế; trường hợp người
sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì bị giải thể, phá sản,
không có nhu cầu sử dụng đất hoặc chuyển địa điểm kinh doanh.
– Đất đang sử dụng nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sụt lún, sạt
lở, bị ảnh hưởng thiên tai là mối đe dọa tính mạng con người.
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng đã hết thời hạn sử dụng đất và
không được gia hạn.
Có thể thấy, việc Nhà nước thu hồi đất không được tùy ý mà phải thuộc một trong các
trường hợp mà pháp luật quy định. Đồng thời, dù thu hồi đất trong trường hợp nào thì
việc thu hồi đất của Nhà nước cũng sẽ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất kể từ thời điểm thu hồi đất.
Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất.
Hiện nay, căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, không phải cơ quan
nào cũng có thẩm quyền thu hồi đất mà theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm
2013 thì chỉ có Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có
thẩm quyền thu hồi đất. Trong đó:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để thu hồi đất trong các trường
hợp sau:
– Thu hồi đất mà người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài cụ thể là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trừ trường hợp thu hồi đất của cá nhân
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
– Thu hồi đối với phần đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn.
Còn Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp thu
hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (không có yếu tố nước ngoài) hoặc
thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.
Ngoài ra, trong trường hợp đặc biệt, trong khu vực thu hồi đất vừa có đối tượng bị thu
hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa có đối tượng thuộc thẩm
quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì trường hợp này Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định thu hồi đất.
Như vậy, thu hồi đất là một hình thức mà Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất từ
người sử dụng đất. Việc thu hồi dù được thực hiện trong trường hợp này thì chỉ được
xác định là hợp pháp nếu thuộc vào một trong các trường hợp theo quy định tại Điều
 19

16, Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai năm 2013, và được thực hiện bởi cơ quan có
thẩm quyền thu hồi đất theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013.
Câu 18: Tại sao Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối
với từng vùng.
Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vào
mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận quyền chuyển nhượng
đất hợp pháp từ người khác.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông
Cửu long, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai Bà Rịa – Vũng Tàu và thành phố Hồ
Chí Minh không quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương khác không
qua 2 ha.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
– Các xã đồng bằng không quá 10 ha.
– Các xã trung du miền núi không quá 20 ha.
Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời
sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất,thực
hiện được chính sách của Đảng và Nhà nước ta là:”người cày có ruộng”.
Việc pháp luật đưa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những
nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn
người nông dân không có đủ việc làm. Mật độ dân cư nông thôn quá dày đặc trên 1
ha, đất canh tác(khoảng 2 người/ ha đất canh tác).Tình trạng khan hiếm ruộng đất
trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tương quan giữa ruộng đất-
dân số-lao động trở lên hết sức căng thẳng.Trong những năm gần đây mặc dù sản
lượng lương thực của cả nước nói chung là tăng nhưng đa số nông dân vẫn có mức thu
nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông nghiệp.Tách khỏi ruộng đất
người nông dân mất luôn nguồn sống chính. Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ
trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm cho
sản xuất trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi
vậy việc áp dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết.
Câu 19: Dựa trên các giấy tờ nào để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất?
(1) Những giấy tờ về quyền được SDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
(2) Giấy chứng nhận quyền SDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
(3) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền SDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
(4) Giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
(5) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật;
 20

(6) Giấy tờ về quyền SDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
SDĐ gồm:
– Bằng khoán điền thổ.
– Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ.
– Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất
ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
– Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc
chế độ cũ chứng nhận.
– Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp.
– Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
– Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh
nơi có đất ở công nhận.
(7) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 có tên người SDĐ, cụ
thể:
– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
– Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ
thị 299-TTg ngày 10/11/1980 (được bổ sung tại Khoản 16 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP).
– Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di
dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
– Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho NLĐ trong
nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
– Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa
nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về
nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
– Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được SDĐ được
UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980
hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
– Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức
để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân
(cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do
cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
– Bản sao giấy tờ quy định tại mục (1), (2), (3), (4), (5), (6) và (7) nêu trên (trừ sổ mục
kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980) có xác nhận của UBND cấp huyện,
cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp
bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản
lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Căn cứ pháp lý:
– Điều 100 Luật Đất đai 2013.
– Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
 21

Câu 20: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân ?
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013 quy định những điều kiện sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai năm 20013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Câu 21: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế?
Trước tiên để thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp
ứng các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định của Luật đất đai 2013 (trừ trường
hợp theo thừa kế) :
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại;
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất; cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện
các quyền.
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.”
– Khi đã đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng thì đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ lúc ghi vào sổ địa chính.
Về thủ tục
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Các bên mang hợp đồng chuyển
nhượng đất đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng kèm theo là bản sao
các giấy tờ tùy thân; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao các giấy tờ
khác.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng kí sang tên. Cần có các giấy tờ: Hợp đồng chuyển nhượng;
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, hộ
khẩu;…Thực hiện tại văn phòng đăng kí đất đai.
 22

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra xác định vị trí thửa đất
và gửi cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ và thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ tài chính; thì sau đó văn phòng đăng kí đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho bên nhận.
+ Các khoản phí, thuế phải nộp:
+ Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Điều 14
Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu
từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản
chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng
bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp
luật.
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua; bán bất động sản thấp
hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại
thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định. “
– Ngoài ra phải nộp thêm lệ phí địa chính, phí đo vẽ…
Câu 22: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân?
Theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 đối tượng được thuê đất bao gồm hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức kinh tế (sau đây
gọi chung là người thuê đất)…
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao quy định về Hạn mức giao đất nông nghiệp của luật đất đai.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh;.
Trình tự thực hiện:
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ
xin giao đất, thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ
quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
 23

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao
đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
– Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử
dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người được giao đất, cho thuê đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ
sơ địa chính.
Câu 23: Điều kiện và trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế?
Trước tiên để thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp
ứng các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định của Luật đất đai 2013 (trừ trường
hợp theo thừa kế) :
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại;
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất; cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện
các quyền.
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.”
– Khi đã đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng thì đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ lúc ghi vào sổ địa chính.
Về thủ tục:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Các bên mang hợp đồng chuyển
nhượng đất đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng kèm theo là bản sao
các giấy tờ tùy thân; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao các giấy tờ
khác.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng kí sang tên. Cần có các giấy tờ: Hợp đồng chuyển nhượng;
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, hộ
khẩu;…Thực hiện tại văn phòng đăng kí đất đai.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra xác định vị trí thửa đất
và gửi cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính
 24

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ và thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ tài chính; thì sau đó văn phòng đăng kí đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho bên nhận.
+ Các khoản phí, thuế phải nộp:
+ Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Điều 14
Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu
từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản
chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng
bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp
luật.
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua; bán bất động sản thấp
hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại
thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định. “
– Ngoài ra phải nộp thêm lệ phí địa chính, phí đo vẽ…
Câu 24: Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình bị chấm dứt trong
những trường hợp nào?
Nhà nước quyết định thu hồi đất của người sử dụng đất trong các trường hợp quy định
tại khoản 1 Điều 16 Luật đất đai, cụ thể như sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Câu 25: Phân tích quy định của Luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận
chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng có điều kiện
Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết về 3 trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bao gồm:
 25

– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Trường hợp cấm nhận chuyển nhượng
Căn cứ vào Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Câu 26: Trình tự thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy
định như thế nào?
Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 luật đất
đai 2013 như sau:
” Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
 26

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp
đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực
Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã
có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và
có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sau ngày 1/7/2004 mà không có công chứng thì phải tiến hành xác lập lại về
mặt hình thức để có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được,
nếu không xác lập lại mà xảy ra tranh chấp phải đưa ra tòa án giải quyết thì giao dịch
sẽ bị tuyến bố vô hiệu.
Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác
lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có
quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có
xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
Thứ ba về trình tự thực hiện
Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang
theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp
người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có
giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ
quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân
của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế
nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:
 27

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận
trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký
thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di
sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua:
Lệ phí trước bạ:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí
trước bạ, cụ thể như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Xem thêm: Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu theo quy định mới nhất năm 2019 ?
Trong đó:
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
– Lệ phí 0,5%.
Các lệ phí khác:
Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ
chịu:Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng
sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và
tối đa là 5.000.000 đồng).
Câu 27: Điều kiện và trình tự thực hiện việc thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất đối với hộ gia đình cá nhân?
Loại đất được thế chấp
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một
trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Thời điểm được thế chấp
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất;
 28

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được
thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử
dụng đất.
Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện về loại đất và thời
điểm được thế chấp quyền sử dụng đất.
Câu 28: Quy định điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất?
1.Điều kiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản
của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp
bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2
Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất”.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy
định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định
giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Ngoài quy định về thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều
188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện thế chấp
quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không
bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời
hạn sử dụng đất)
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1
Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải
có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
 29

Ngoài các loại đất không được thế chấp theo Luật Đất đai 2013, Một số trường hợp
không được đăng ký thế chấp theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-
BTNMT:
– Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê
khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với
thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
– Một số thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp
đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê
khai của người yêu cầu đăng ký như: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước
công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ
xác định tư cách pháp lý khác;
– Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật
đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp
luật có liên quan.
Ngoài ra, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cũng quy định rõ trường
hợp thông tin trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng
khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký như thông tin về số hiệu thửa đất,
diện tích thửa đất không trùng khớp do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện
tích, kích thước thửa đất; thông tin về tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất không
trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền; thông tin về tên, địa
chỉ, số chứng minh nhân dân, căn cước công dân, số chứng minh sĩ quan Quân đội
nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác của bên thế
chấp không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền thì người
yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký biến
động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường
Quý khách hàng lưu ý những nội dung trên để rà soát hồ sơ, khắc phục hồ sơ (nếu có)
để điều kiện thế chấp phù hợp với những quy định của pháp luật.
2. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 để vay ngân hàng
Theo tinh thần điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3) với bên
nhân thế chấp là ngân hàng.
Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm
cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài
sản. Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1. Thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận
giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“. Khoản 3 điều này quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền
với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc
tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“
 30

Khác với bộ luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định rõ ràng 2 trường
hợp:thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều
325) Và Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
(Điều 326).
Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách
hàng là bên thế chấp:
 Kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai
2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng
quyền sử dụng đất”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp
pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; (2) Kiểm
tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử
dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
 Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
 Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định
của Luật Đất đai 2013;
 Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền
sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề
công chứng;
 Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế
chấp quyền sử dụng đất vay ngân hàng đã hoàn tất.
Câu 29: Điều kiện và trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất đối với tổ chức ?
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện
góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thỏa các điều kiện sau:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
Thứ hai, đất không có tranh chấp;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chủ thể
tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân
sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh
doanh phải đáp ứng các điều kiện như:
 31

Thứ nhất, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
Thứ ba, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải
nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất
hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
Câu 30: Điều kiện, trình tự thực hiện quyền cho thuê đất đối với hộ gia
đình, cá nhân?
Theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 đối tượng được thuê đất bao gồm hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức kinh tế (sau đây
gọi chung là người thuê đất)…
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao quy định về Hạn mức giao đất nông nghiệp của luật đất đai.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh;.
Trình tự thực hiện:
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ
xin giao đất, thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ
quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao
đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
– Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử
dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người được giao đất, cho thuê đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ
sơ địa chính.
 32

Câu 31: Điều kiện, trình tự thực hiện quyền cho thuê đất đối với tổ chức?
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật
Đất đai số 45/2013/QH13 quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào
mục đích khác cụ thể:
“Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm
định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định
quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài
nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự
án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất,
thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp
trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển
mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp
với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;
c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất,
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất,
thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân
 33

dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp thuê đất;
b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất
có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ
chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê
đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một
số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình
tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của
pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục
thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê
đất;
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê
duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi
hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp
giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương
án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng
đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng
đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên
và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê
đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng
nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài
nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công
nhận kết quả trúng đấu giá.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Câu 32: Trình tự thực hiện việc thừa kế quyền sử dụng đất.
Trình tự thực hiện đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
– Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã
 34

thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa
chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
– Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Câu 33: Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất? trình tự, thủ tục lập hồ sơ
thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư?
Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê
đất thực hiện dự án đầu tư được quy định:
Điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư
Đảm bảo năng lực tài chính để đáp ứng điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê đất thực
hiện dự án đầu tư
 Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư:
 Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở
lên;
 Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác
 Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
 Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Xác định theo các căn cứ :
 Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương
được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
 Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi
phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Điều kiện đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện
 Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58
Luật Đất đai (Điều kiện về chủ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) gồm:
 35

 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho
thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
 Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định,
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
 Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng trở lên;
 Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng.
 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản
của các bộ, ngành có liên quan.
Trình tự thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất
 Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin
giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký
hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
 Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho
thuê đất;
Trường hợp giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất
 Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính,
cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên
thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất
đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài
nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công
nhận kết quả trúng đấu giá.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
 36

Câu 34: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất mà trả
tiền hàng năm?
Theo Luật đất đai 2013, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây
– Quyền chung quy định
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp
của mình; và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy
định; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định;
– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp
vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
– Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất
đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức; hộ gia
đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp; cụm công nghiệp; khu chế xuất thì có các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Câu 35: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất mà trả
tiền cho cả thời gian thuê?
Theo Điều 174 Luật Đất đai 2013:
“- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử
 37

dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng
đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Câu 36: Các quyền của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất ?
Quyền của tổ chức kinh tế trong trường hợp được giao đất không thu tiền sử
dụng đất
Tiền sử dụng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Tiền sử dụng đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Có quyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến
trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
Không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Không có quyền cho thuê quyền sử
dụng đất. Có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ
tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
Không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Không có quyền tặng cho quyền sử
dụng đất. Có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử
dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của
cộng đồng nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Không có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Không có quyền thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.
Không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Không có quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp
lu
Câu 37: Phân biệt quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Tiêu chí Quyết định giao đất đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

Xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn
Điểm giống
và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai

Điểm Bản Quyết định hành chính Chứng thư pháp lý để Nhà nước
khác chất xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
 38
Trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.–
Tên người được giao đất
– diện tích, vị trí mảnh đất
– Hình thức giao đất
Nội
– Thời hạn sử dụng đất
dung
– Giá đất, tiền sử dụng đất
– Hạn chế về quyền
– Nội dung công việc của cơ quan
có thẩm quyền
…
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê
Căn duyệt.– Nhu cầu sử dụng đất thể
cứ hiện trong dự án đầu tư, đơn xin
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất. (điều 52 Luật đất đai
năm 2013)
Ủy
Không được ủy quyển
quyền
Câu 38: So sánh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với Giấy tờ hợp lệ ?
Tiêu chí Hợp pháp
Khái niệm Khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013
Bản chất Được hưởng đầy đủ quyền năng của Cơ sở để cấp giấy quyền sử dụng
pháp lí người sử dụng đất, thể hiện qua giấy đất chứng minh nguồn gốc của thửa
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.
Ghi nhận các thông tin liên quan
đến:– Tên người sử dụng đất, chủ
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
– Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
– Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
– Những thay đổi sau khi cấp giấy
chứng nhận..
Điều 99 Luật đất đai năm 2013-a)
Người đang sử dụng đất có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại các điều 100, 101 và
102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất từ sau ngày Luật này
có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, được thừa kế,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy
quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp
Giấy tờ hợp lệ
Điều 100 luật đất đai 2013
 39

chứng nhận của cơ quan nhà nước

đất
có thẩm quyền .

Ghi nhận thông tin về thửa đất, tên

Nội dung ghi chủ sở hữu…
trong giấy tờ

Câu 39: Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai? Các quy định về
giải quyết tranh chấp đất đai ?
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
 Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là
người đại diện cho chủ sở hữu
Đây là nguyên tắc rất cơ bản trong hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, đòi hỏi khi
xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai đều phải thực
hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của
chủ sở hữu, bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất. Cần quán triệt quan điểm
xuyên suốt của Nhà nước là không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác
sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
 Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích
việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân.
Thực hiện nguyên tắc này, hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư
tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Xét
cả mặt lý luận và thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu hết các
quan hệ xã hội và đất đai là một trong những lợi ích quan trọng nhất của mọi tầng lớp.
Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể
đạt được hiệu quả mong muốn, đây là giải pháp thuyết phục khi giải quyết các tranh
chấp đất đai. Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các
bên tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng. Đó cũng là cơ sở
quan trọng đảm bảo quyền tự do định đoạt cho các đương sự. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành qua
thủ tục này mà không đạt được sự nhất trí cần thiết.
 Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh
tế – xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất,
tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình
chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa.
Câu 40: trong quá trình giải quyết một vụ việc tranh chấp đất đai, toà án
phát hiện có các sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Hỏi toà án cần xử lý như thế nào?
Tại điểm c Khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi
điểm c Khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
 40

“c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng
quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách
nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy
định của pháp luật về đất đai”
Câu 41: Trình bày các quy định về quỹ đất công ích 5% ở địa phương.
Cơ quan có thẩm quyền quản lý quỹ đất công ích
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 4 Điều 132 Luật Đất đai
2013).
Nguồn đất hình thành nên quỹ đất công ích
Theo quy định pháp luật tại Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì các loại đất sau
đây được coi la nguồn để hình thành nên quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn:
– Đất trồng cây hàng năm;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất nuôi trồng thủy sản
Chú ý: Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền
sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình
thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,
phường, thị trấn.
Diện tích của quỹ đất công ích
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn
được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện
tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ
cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Chú ý: Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi
thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương;
giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại
địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Mục đích sử dụng Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,
phường, thị trấn
Căn cứ Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013, quỹ đất công ích được sử dụng vào các
mục đích sau:
– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn
hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang,
nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh;
– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng
quy định tại điểm a khoản này;
– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
 41

Cho thuê quỹ đất công ích

– Điều kiện cho thuê: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013, Đối với
diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho
hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản
theo hình thức đấu giá để cho thuê.
– Thời hạn sử dụng đất cho thuê: Đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
– Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích: Số tiền thu được từ việc
cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào
ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu
công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Câu 42: Hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý Nhà nước về đất đai:
Nhiệm vụ, quyền hạn?
Điều 24 Luật đất đai 2013 quy định về các Cơ quan quản lý đất đai, bao gồm:
“1. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương
đến địa phương.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về
đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.”
Điều 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết điều khoản trên, như sau:
“1. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm:
a) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên
và Môi trường;
b) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi
trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai được giao
thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai.”
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ
chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương; Ủy ban nhân dân cấp huyện bố trí công
chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về chức
năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm
vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Câu 43: Trình bày thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án
nhân dân theo khoản 3 điều 38 Luật đất đai 1993.
Theo đó: Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất (SDĐ) đã có giấy chứng
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc
SDĐ đó thì do Toà án giải quyết (khoản 3 Điều 38). Như vậy, theo Luật Đất đai năm
1993 thì TAND có thẩm quyền giải quyết hai loại vụ việc tranh chấp sau đây::
-Các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp;
 42

-Các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó. Ví dụ; Tranh chấp về chia tài sản
chung là nhà và các tài sản khác trên khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp về chia thừa kế
nhà, đất.v.v.
Kế thừa và phát triển quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của
TAND của Luật Đất đai năm 1993., Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến vấn đề này tại
khoản 1 Điều 136. Theo đó, TAND sẽ giải quyết các loại vụ việc tranh chấp sau đây:
– Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp.
– Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ:
+ Những giấy tờ về quyền SDĐ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993
có hiệu lực thi hành) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, Chính phủ CMLTCHMNVN và Nhà nước
CHXNCNVN;
+ GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong
sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hay tài sản gắn liền với đất; giấy tờ
giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ.
Câu 44: Trình bày nội dung chủ yếu của Luật Sửa đối, bổ sung một số điều
của Luật đất đai ngày 2/12/1998.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. của Quốc hội số 10/1998/QH10
ngày 2 tháng 12 năm 1998 Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà x• hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992; Luật này sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được
Quốc hội nước Cộng hoà x• hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14 tháng 7 năm
1993. Điều 1 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. 1. Điều 1 được sửa đổi,
bổ sung như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước, tổ chức chính trị, x• hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất
từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất. Nhà nước cho tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuê đất.” 2. Điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau: “1. Nhà nước
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 2. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác có
các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy
định khác của pháp luật. 3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. 4. Các
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất,
thuê đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao, được thuê theo quy định của
Luật này và các quy định khác của pháp luật.” 3. Điều 19 được sửa đổi, bổ sung như
sau: “Các căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất: 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
 43

đất đai đ• được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; 2. Yêu cầu sử dụng đất
ghi trong luận chứng kinh tế – kỹ thuật và trong thiết kế đ• được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.” 4. Điều 20 được sửa đổi, bổ
sung như sau: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi
trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người
sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành
đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng. Nhà
nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở và chỉ thu hồi
trong các trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật đất đai. Thời hạn giao
đất sử dụng ổn định lâu dài đối với các loại đất khác do Chính phủ quyđịnh. Thời hạn
cho thuê đất được xác định theo dự án đ• được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt nhưng không quá 50 năm; đối với dự án cần thời hạn thuê đất dài hơn thì căn cứ
vào quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ quyết định thời hạn cho thuê
đối với từng dự án, nhưng không quá 70 năm.” 5. Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như
sau: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Câu 45: Trình bày nội dung chủ yếu của Luật Sửa đối, bổ sung một số điều
của Luật đất đai ngày 29/6/2001.
Các nội dung chủ yếu của luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001. Theo quy định của
pháp luật hiện hành, trách nhiệm của doanh nghiệp gồm ba nhóm: trách nhiệm thực
hiện tiêu chuẩn an toàn lao động, vệ sinh lao động; trách nhiệm bảo đảm sức khoẻ cho
người lao động và trách nhiệm đối với người lao động bị tai nạn lao động, bệnh nghề
nghiệp. Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14 7 1993 là một trong những đạo
luật quan trọng thể hiện đường lối tiếp tục đổi mới toàn diện mọi mặt kinh tế – xã hội
của đất nước do Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo. Sau hơn 5 năm thực hiện ngày 2 12
1998 Quốc hội khóa X kì họp thứ 4 đã thông qua Luật số 10 1998 nhằm sửa đổi bổ
sung Luật đất đai năm 1993 và chính thức luật hóa các quyền của tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất cho thuê đất mở rộng thêm các quyền cho hộ gia đình và cá
nhân đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất cho thuê đất nhằm điều tiết nguồn
thu tài chính cho ngân sách nhà nước. Song hiện nay chủ trương cải cách thủ tục hành
chính đã được đưa vào một số văn bản pháp luật như Luật đẩu tư nước ngoài tại Việt
Nam năm 2000 Luật khuyến khích đẩu tư trong nước sửa đổi bổ sung đã đơn giản hóa
một số thủ tục hành chính trong quản lí nhà nước. Trong khi đó Luật đất đai hiện hành
về mặt nội dung quản lí hẩu như không thay đổi. Vì vậy ngày 29 6 2001 tại kì họp thứ
IX Quốc hội khóa X đã thông qua Luật số 25 2001 về sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai. Chúng tôi xin đề cập một số nội dung cơ bản sau 1. Về vấn đề khung giá
đất Luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước ban hành khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất
tính giá trị tài sản khi giao đất đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi. Khung giá của Chính
phủ quy định tại Nghị định số 87 CP ngày 17 8 1994 quy định mức giá tối thiểu và tối
đa cho từng hạng đất nông nghiệp lâm nghiệp từng hạng đất và loại xã cho đất khu
dân cư nông thôn cho từng vị trí và các loại đường phố đối với đất đô thị làm cơ sở
cho uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hành giá các loại đất tại
địa phương theo nguyên tắc không được cao hơn giá tối đa và không thấp hơn giá tối
thiểu mà Chính phủ quy định.
 44

Câu 46: Trình bày các quy định mới về hỗ trợ và bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng
năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà
có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là
đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
Câu 47: Khái niệm tranh chấp đất đai. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
tranh chấp đất đai?
Tranh chấp đất đai:
 45

Hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền
quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián
tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền
sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được
quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải
quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai: Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. ở miền
Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải
cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập
quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác
hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất
chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định. ở
miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có
nhiều diễn biến phức tạp hơn.
Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông
dân hai lần vào các năm 1949 – 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền
Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xóa bỏ thành
quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông
dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những
tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc
biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 – 1978 và năm 1982- 1983,
với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, “cào bằng” đã dẫn tới những xáo trộn
lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm
cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai: Nguyên nhân chủ quan
1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ
hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật.
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp
cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở.
Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc
quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý
của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện
nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
 46

– Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để
xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những
vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động.
Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử
của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy
trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
– Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất
không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều
địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn
nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt
kinh tế.
– Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai
lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ
trương “trả lại đất cũ”, trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày
càng nhiều.
2. Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện
không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích
riêng tư, bị kẻ xấu lợi dụng để “đục nước béo cò”, thực hiện những âm mưu đen tối,
gây mất ổn định xã hội.
Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một
số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước
và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân.
Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện
để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai
hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội,
làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền.
3. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc
còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc
đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để
hoạt động dễ dàng.
Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì
lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực
lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần
chúng bị bọn xấu lôi kéo.
Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết
những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề.
4. Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có
mặt không rõ ràng và đang còn biến động.
Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả
năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có
khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
 47

Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ
cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nông nghiệp
như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy mô HTX lớn không
phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ
cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả.
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng
đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất nhất định
để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất.
Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất
đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành
chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng,
cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng,
làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng
trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên
nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng
đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt
nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này
chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét
Câu 48: Thế nào là giấy tờ hợp lệ? Các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất theo quy định pháp luật hiện nay.
– Trước đây, “Giấy tờ hợp lệ” là thuật ngữ pháp lý được đề cập đến trong Nghị định
số 60-CP của Chính Phủ ngày 05 tháng 7 năm 1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất tại đô thị để chỉ những giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam, hoặc Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp hoặc do cơ quan
có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp mà nếu có nó thì chủ nhà, đất được cấp hoặc được
xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
– Hiện nay, định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 không sử dụng thuật
ngữ này khi đề cập đến các loại giấy tờ đó nữa, cụ thể:
+ “Khoản 1 Điều 100: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
 48

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định
của Chính phủ”.
+ “Khoản 2 Điều 100. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất”.
+ “Khoản 3 Điều 100. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật”.
Câu 49: Điều kiện và thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở theo
quy định pháp luật hiện nay?
Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:
– Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi
tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
– Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất từ đất vườn (đất nông nghiệp)
sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện trên.
Thủ tục chi tiết
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp sang đất như sau:
1. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
2. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên và môi trường
3. Tiếp nhận và xử lý:
– Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
 49

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03
ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ
sơ.
Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công
việc sau:
– Thẩm tra hồ sơ
– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
– Thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền
– Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4. Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP).
5. Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang
đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá
đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng
đất này theo khung giá đất được địa phương quy định).
Câu 50: Thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê được quy định như thế
nào ?
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13 thì:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b
khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử
dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem
xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ
chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được
xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng
không quá 50 năm.….
Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10
 50

héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã,
phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Câu 51: Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai
thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Trên cơ sở Hiến pháp, ngày 29.11.2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai. Điều 4,
Luật Đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của luật này”.
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước là người đại diện và thống nhất quản lý.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm
2013. Nội dung của nguyên tắc được thể hiện:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai.
– Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành,
tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như
xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào.
– Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống
chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ
đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy nhất đối
với đất đai ở nhà nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai.
– Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã
hội. Vì vậy, Nhà nước cũng có chức năng thống nhất quản lý về đất đai. Điều này có ý
nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy
nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai.
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các
quyền năng sau:
– Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông
qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn
mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
– Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
 51

– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng
đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định
cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Với tư cách thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền
năng sau:
– Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó;
– Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính;
– Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
– Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
– Thống kê, kiểm kê đất đai;
– Quản lý tài chính về đất đai;
– Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
– Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
– Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai;
– Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai;
– Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản
lý nhà nước về đất đai thông qua việc thực hiện của các cơ quan trong bộ máy nhà
nước. Cụ thể như sau:
– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước;
– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên
và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất
đai.
– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất
đai tại địa phương;
– Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền.
 52

Câu 52: Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh
tế trang trại có thể nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?
Khoản 2 Điều 142 Luật đất đai năm 2013 quy định:
Điều 142. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại
2. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật này; đất do Nhà
nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất do
nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp
Như vậy, căn cứ vào điều luật trên có thể suy ra: hộ gia đình, cá nhân sử dụng các
hình thức nhận quyền sử dụng đất sau để thực hiện mô hình kinh tế trang trại:
1. Được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lấm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013:
“7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất.”
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước giao đất, bao gồm: Giao
đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên với trường
hợp cá nhân hộ gia đình thực hiện kinh tế trang trại thì nhà nước áp dụng giao đất
không thu tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân.
Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, nó khuyến khích các hộ gia đình mở rộng các hoạt
động kinh doanh trong lĩnh vực Nông-Lâm-Ngư nghiệp, điều hòa và cân bằng với các
lĩnh vực kinh tế khác. Tạo nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững.
2. Đất do Nhà nước cho thuê
Tại Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
Hai hình thức thuê đất này cũng có sự khác biệt nhau: đối với đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,
góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến
tài sản trên đất. Ngược lại, bên cạnh các quyền đối với tài sản hợp pháp của mình trên
đất, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có
thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
* Lưu ý: Về vấn đề thẩm quyền cho thuê đất và giao đất cho hộ gia đình và cá nhân:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 157 Luật đất đai 2013:
 53

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta
trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Như vậy Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất cho cá
nhân và hộ gia đình thực hiện hoạt động kinh tế trang trại.
3. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho.
Đây là những vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản
10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
4. Đất do nhận khoán của tổ chức
Giao khoán đất là hình thức thỏa thuận thực hiện công việc trong các hoạt động quản
lý, sử dụng, sản xuất, bảo vệ giữa bên giao khoán và bên nhận khoán có thời hạn theo
hợp đồng giao khoán đất.
Chủ thể giao khoán đất: Ban quản lý rừng đặc dụng; Ban quản lý rừng phòng hộ; các
Công ty nông, lâm nghiệp
Bên nhận khoán đất: Hộ gia đình, cá nhân đang cư trú hợp pháp tại địa phương (xã,
phường, thị trấn) theo quy định của Luật cư trú năm 2020; cộng đồng dân cư thôn theo
quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 và Luật đất đai năm 2013 nơi
có đối tượng khoán.
5. Đất do hộ gia đình, cá nhân góp
Đây là trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân góp để cùng
thực hiện các hoạt động kinh tế trang trại.

Câu 53: Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng
đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối có đất để sản xuất?
Cơ sở pháp lý của sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất
Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về những nguyên tắc sử dụng đất đai trong đó có
nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.
Theo đó, nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp gồm những nội
dung cơ bản sau:
– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản và làm muối có đất để sản xuất
 54

– Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong
hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích
khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất.
– Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác từ loại
đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
– Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển
nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất
này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
– Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biến, phủ
canh đất trồng, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Như vậy, việc bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất là một
trong những biểu hiện của nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệ.
Đây là một chính sách của Nhà nước xuyên suốt các thời kỳ.
II. Phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất
Sự bảo đảm của Nhà nước xuất phát từ hai phương diện: bảo đảm người dân có quỹ
đất và có việc làm, thu nhập từ đất nông nghiệp. Đối với người nông dân, đất là nguồn
sống đảm bảo sự tồn tại và cũng đảm bảo nguồn thu nhập cho người nông dân.
– Để đảm bảo có đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với người nông dân.
Quyền sử dụng là một trong những quyền tài sản đối với loại đất giao trong hạn mức.
Mặc dù không thu tiền nhưng người sử dụng đất được sở hữu quyền sử dụng đất. Đây
là một sự ưu đãi đối với người nông dân để đảm bảo quỹ đất được người nông dân sử
dụng. (Điều 54 Luật đất đai)
– Để đảm bảo người sử dụng đất có việc làm, thu nhập từ đất nông nghiệp, Nhà nước
tiến hành đa dạng hóa các ngành nghề, dần dần thay đổi cơ cấu sử dụng đất, tăng năng
suất, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
– Trên cơ sở tạo điều kiện để người dân có thu nhập, Nhà nước hỗ trợ việc cải tạo, bồi
bổ đất đai, hỗ trợ các biện pháp khoa học kỹ thuật, biện pháp về thủy lợi, tưới tiêu, hỗ
trợ sản phẩm đầu ra, đầu vào nông nghiệp.
– Đối với đồng bào dân tộc thiểu số, Nhà nước có chính sách đảm bảo đồng bào có đất
để sản xuất cao hơn mức so với ở các khu vực khác (Điều 27 Luật đất đai). Nhà nước
không cho phép giao dịch quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có
quyết định giao đất theo chính sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 40 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP).

Câu 54: Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào
có trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng?
Đất chưa sử dụng gồm:
Khoản 3 Điều 10 Luật đất đai: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác
định mục đích sử dụng
Khoản 1 Điều 58 NĐ 43/2014: Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi
núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây
 55

 Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp,
chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước
chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài
Cơ quan có trách nhiệm quản lí:
khoản 1, khoản 2 Điều 164 Luật đất đai+ khoản 2 Điều 58 NĐ 43/2014
 Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại
địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính
 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở
 Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng
Theo quy định tại Điều 164 của Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa
phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
– Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng và
việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định sau:
 Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa
sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
+ Khi thống kê, kiểm kê đất đai thì đất chưa sử dụng chia thành ba (03) loại gồm đất
bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
Đối với mỗi loại đất cần xác định trừ diện tích đất mà Nhà nước chưa đưa vào sử dụng
nhưng đang bị bao chiếm trỏi pháp luật.
+ Khi thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai cần xác định rừ diện tích đất đó được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang trong tình trạng hoang
hóa để thu hồi, bổ sung vào quỹ đất chưa sử dụng của địa phương.
+ Khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định rừ quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa
vào sử dụng trong kỳ quy hoạch đó; khi lập kế hoạch sử dụng đất phải xác định rừ tiến
độ hàng năm đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý đất chưa sử
dụng tại các đảo chưa có người ở.

Câu 55: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban
nhân dân cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích như thế nào?
1. Khái niệm đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Theo quy định tại điều 132, Luật đất đai năm 2013 về đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích
1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn
được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện
tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ
cho các nhu cầu công ích của địa phương.
 56

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng
cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc
bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt
quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử
dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa
được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử
dụng vào các mục đích sau đây:
a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình
văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang,
nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh;
b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng
quy định tại điểm a khoản này;
c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này
thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất
nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử
dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ
được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy:
Đất công ích hay quỹ đất 5% là loại đất mà hầu hết mọi người dân đều biết đến, điều
này cũng khá dễ hiểu vì đất sử dụng vào mục đích công ích là quỹ đất phổ biến tại các
địa phương trong cả nước.
Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn
được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện
tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ
cho các nhu cầu công ích của địa phương.”.
Bên cạnh quỹ đất do địa phương lập và quản lý thì đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất
nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt
quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử
dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia
 57

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa
được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là một diện tích đất được trích ra từ
quỹ đất nông nghiệp của địa phương để phục vụ mục đích công ích của địa phương
mình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 132 thì diện tích này không được quá 5% tổng
diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản của
địa phương.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích như thế nào?
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích công ích thì UBND cấp xã (xã,
phường, thị trấn) cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông
nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất
đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý và chỉ được dùng
cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Câu 56. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể.

Khung giá đất Bảng giá đất

Giá đất cụ thể
Điều 113 Luật Đất
Khoản 1, 2 Điều Khoản 3, 4 Điều 114 Luật
CSPL đai 2013, Nghị định
114 Luật Đất đai 2013. Đất đai 2013.
96/2019/NĐ-CP
Do UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh quyết
xây dựng và trình định.
Cơ quan ban Chính phủ ban hành
HĐND cùng cấp thông Cơ quan quản lý đất đai
hành định kỳ 5 năm/lần.
qua trước khi ban hành cấp tỉnh có trách nhiệm
định kỳ 5 năm/lần. giúp UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp các bên -Tính tiền bồi thường khi
trong hợp đồng Nhà nước thu hồi đất;
chuyển nhượng đất - Tính tiền sử dụng đất
Làm căn cứ để
không ghi giá chuyển khi Nhà nước công nhận
UBND cấp tỉnh xây
nhượng hoặc ghi giá quyền sử dụng đất của hộ
dựng, điều chỉnh
chuyển nhượng thấp gia đình, cá nhân đối với
bảng giá đất tại địa
Áp dụng hơn giá trong bảng phần diện tích đất ở vượt
phương (trừ trường
giá đất thì sẽ căn cứ hạn mức; cho phép chuyển
hợp tại điểm a khoản
vào bảng giá đất để mục đích sử dụng đất từ
3 Điều 11 Nghị định
tính thuế TNCN. đất nông nghiệp, đất phi
44/2014/NĐ-CP)
- Tính tiền sử dụng nông nghiệp không phải là
đất khi Nhà nước công đất ở sang đất ở đối với
nhận quyền sử dụng phần diện tích vượt hạn
 58

mức giao đất ở cho hộ gia

đất ở của hộ gia đình, đình, cá nhân. Tính tiền
cá nhân đối với phần thuê đất đối với đất nông
diện tích trong hạn nghiệp vượt hạn mức giao
mức; cho phép chuyển đất, vượt hạn mức nhận
mục đích sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
từ đất nông nghiệp, đất nông nghiệp của hộ gia
phi nông nghiệp không đình, cá nhân;
phải là đất ở sang đất - Tính tiền sử dụng
ở đối với phần diện đất khi Nhà nước giao đất
tích trong hạn mức có thu tiền sử dụng đất
giao đất ở cho hộ gia không thông qua hình thức
đình, cá nhân; đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính thuế sử dụng công nhận quyền sử dụng
đất; đất, cho phép chuyển mục
- Tính phí và lệ phí đích sử dụng đất đối với tổ
trong quản lý, sử dụng chức mà phải nộp tiền sử
đất đai; dụng đất;
- Tính tiền xử phạt vi - Tính tiền thuê đất đối với
phạm hành chính trong trường hợp Nhà nước cho
lĩnh vực đất đai; thuê đất không thông qua
- Tính tiền bồi thường hình thức đấu giá quyền sử
cho Nhà nước khi gây dụng đất;
thiệt hại trong quản lý
và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa
dụng đất để trả cho doanh nghiệp nhà nước mà
người tự nguyện trả lại doanh nghiệp cổ phần sử
đất cho Nhà nước đối dụng đất thuộc trường hợp
với trường hợp đất trả Nhà nước giao đất có thu
lại là đất Nhà nước tiền sử dụng đất, cho thuê
giao đất có thu tiền sử đất trả tiền thuê đất một
dụng đất, công nhận lần cho cả thời gian thuê;
quyền sử dụng đất có tính tiền thuê đất đối với
thu tiền sử dụng đất, trường hợp doanh nghiệp
đất thuê trả tiền thuê nhà nước cổ phần hóa
đất một lần cho cả thời được Nhà nước cho thuê
gian thuê. đất trả tiền thuê đất hàng
năm.

Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể là các loại giá đất do Nhà nước quy định,
ngoài ra trên thực tế còn có giá đất thị trường:
- Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong
các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá
đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một
 59

khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định (khoản 3 Điều 3 Nghị định
44/2014/NĐ-CP).
- Giá đất phổ biến trên thị trường được áp dụng trong nhiều trường hợp, đơn cử như
giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đất là căn cứ để tính thuế TNCN.

Câu 57. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu
hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất? Những trường hợp
không được bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi không? Vì sao?
Trường hợp 1: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau: Các trường
hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn
lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
– Đất được giao không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp giao cho
hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối…).
– Đất được giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được
miễn tiền sử dụng đất;
– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách
mạng);
– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã;
– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Trường hợp 2: Đất được nhà nước giao để quản lý
Theo Điều 8 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cộng đồng dân
cư quản lý, khi thu hồi sẽ không được bồi thường về đất.
Cụ thể, đất được giao cho tổ chức để quản lý:
– Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình
thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật
về đầu tư.
– Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên
dùng.
Đất được giao cho Chủ tịch UBND cấp xã quản lý sử dụng vào mục đích công cộng
và đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý khi thu hồi sẽ không được bồi thường
về đất.
Trường hợp 3: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai
Theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi do vi phạm
pháp luật về đất đai gồm:
– Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi
sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
 60

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
– Đất không được chuyển quyền sử dụng mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm
để bị lấn, chiếm;
– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước (như không nộp tiền
sử dụng đất, thuế…) đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
– Đất không sử dụng liên tục trong 1 thời gian nhất định, Cụ thể:
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
+ Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục;
+ Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với
tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất
vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng… Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất,
trừ trường hợp do bất khả kháng.
Trường hợp 4: Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất
Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi do chấm dứt
việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, bao gồm:
– Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
– Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
– Được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
Trường hợp 5: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày
01/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ
đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (trường hợp này vẫn được bồi thường).
Câu 58. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp
của nhân dân. Phân tích ý nghĩa của quy định này đối với việc nâng cao
hiệu quả của quản lý nhà nước đối với đất đai?
1. Quy định về lấy ý kiến của người dân
Dân chủ có một hạt nhân lý luận quan trọng mà trong thế giới hiện đại ngày nay người
ta thường nhắc tới là: Nhân dân quyết định chính sách hay nhân dân làm luật. Điều đó
thể hiện nhân dân là người cai trị hay tất cả quyền lực là của nhân dân. Nền dân chủ sơ
khai có từ thời Hy Lạp cổ đại. Ở đó và vào thời đó tất cả những người đàn ông được
tham gia vào công việc cai trị, trừ đàn bà, người nước ngoài và nô lệ, mà theo Michael
 61

B. Foster, nền cai trị này nghiêng về số đông những người được quyền biểu quyết về
tất cả những công việc của chính quyền nhưng tổng số những người này vẫn là thiểu
số cư dân thuộc các thành bang lúc bấy giờ. Ngày nay, khi nói tới dân chủ là nói tới sự
bình đẳng hoàn toàn giữa mọi người về phương diện chính trị, có nghĩa là mọi công
dân có quyền như nhau chi phối các vấn đề chính trị của đất nước hay nói cách khác,
quyền lực được phân bổ đồng đều giữa mọi công dân. Dân chủ được chia thành hai
loại là dân chủ đại diện và dân chủ trực tiếp. Hai hình thức này khác nhau ở chỗ: Có
hay không có việc quyết định chính sách, pháp luật thông qua người đại diện. Trong
dân chủ trực tiếp, nhân dân quyết định trực tiếp chính sách hay pháp luật bằng việc bỏ
phiếu. Còn trong dân chủ đại diện, nhân dân bỏ phiếu bầu ra người đại diện cho mình;
rồi tới lượt những người đại diện này quyết định chính sách và pháp luật. Chính sách
và pháp luật như vậy gián tiếp thể hiện ý chí và nguyện vọng của nhân dân. Thông
thường các nền dân chủ đại diện thừa nhận ba hình thức dân chủ trực tiếp là: Trưng
cầu dân ý, sáng kiến lập pháp, và bãi nhiệm quan chức được bầu. Các hình thức này
có thể không xuất hiện đầy đủ trong một nền dân chủ nào đó. Một trong số chúng có
thể được nhấn mạnh tại một nền dân chủ cụ thể.
Ở Việt Nam thuật ngữ “trưng cầu ý dân” thường được hiểu không đồng nhất. Một số
người quan niệm: “Trưng cầu ý dân” là một hình thức lấy ý kiến nhân dân bằng cách
bỏ phiếu để giúp cho chính quyền có thể đưa ra quyết định cuối cùng của mình. Trong
khi đó một số khác cho rằng: “Trưng cầu ý dân” là một hình thức nhân dân quyết định
một vấn đề nào đó thông qua bỏ phiếu. Bên cạnh thuật ngữ này còn một thuật ngữ nữa
thường được nhắc tới là “phúc quyết toàn dân”. Nó được hiểu tương đối đồng nhất với
nghĩa là: Nhân dân quyết định cuối cùng về một vấn đề nào đó bằng cách bỏ phiếu.
Trưng cầu ý dân bắt buộc dẫn tới hệ quả là chính quyền phải thực hiện theo đúng kết
quả bỏ phiếu của cuộc trưng cầu ý dân. Trưng cầu ý dân có tính chất tư vấn dẫn tới hệ
quả là chính quyền có thể ra quyết định cuối cùng sau khi suy xét tới kết quả của cuộc
bỏ phiếu. Hội nghị Diên Hồng trong lịch sử của Việt Nam mang dáng dấp của hình
thức thứ hai của trưng cầu ý dân nói trên. Người dân chỉ góp ý “nên hòa” hay “nên
đánh”. Còn việc “hòa” hay “đánh” là việc của người cai trị. Hình thức trưng cầu ý dân
bắt buộc như trên đã xuất hiện trong Hiến pháp 1946, tại Điều thứ 21, Điều thứ 32 và
Điều thứ 70. Hiến pháp 1992 tuy có đề cập tới việc trưng cầu ý dân, nhưng không nói
rõ đó là hình thức trưng cầu ý dân bắt buộc hay trưng cầu ý dân có tính chất tư vấn
(Điều 84 khoản 14 và Điều 91 khoản 11). Hiến pháp 2013 có các quy định cụ thể
trong việc xác định định nghĩa hay nội hàm của thuật ngữ trưng cầu ý dân được nhắc
đến tại Hiến pháp 1992. Điều 120 Hiến pháp 2013 nói tới “trưng cầu ý dân” (khoản 4)
và “lấy ý kiến nhân dân” (khoản 3).
Thuật ngữ “lấy ý kiến nhân dân” ở đây cho thấy: Nhà nước muốn được nhân dân tư
vấn về một vấn đề nào đó, rồi xem xét ý kiến tư vấn đó để ra quyết định. Hình thức
này gần gũi với hình thức trưng cầu ý dân có tính chất tư vấn. Vì vậy, có thể suy luận
ra rằng “trưng cầu ý dân” là hình thức trưng cầu ý dân bắt buộc. Tuy nhiên, lấy ý kiến
nhân dân cần có một thủ tục bỏ phiếu, chứ không phải là tổ chức tập hợp ý kiến nhân
dân từ các cuộc hội thảo, cuộc họp của nhân dân hay những đóng góp riêng lẻ của một
vài người dân.
2. Lý do cần lấy ý kiến của người dân
 Đảm bảo người dân được tiếp cận mọi thông tin đưa ra trong quy hoạch, kế
hoạch, đưa ra ý kiến của mình xem quy hoạch, kế hoạch sd đất đã rõ ràng hay
 62

chưa, có đáp ứng nguyện vọng người dân và phù hợp thực tế không, có cần làm
rõ hay sửa đổi, bổ sung vấn đề gì không…
 Khi lấy ý kiến của người dân và thực hiện điều chỉnh quy hoạch phù hợp thì
sẽ đảm bảo được việc thực thiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế.
Nếu người dân không biết về quy hoạch, khi tổ chức triển khai, người dân
không thực hiện thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó cũng chỉ là giấy tờ,
không có giá trị thực tế
 Người dân biết và làm rõ được mọi thông tin trong quy hoạch sẽ giúp giảm
được lượng đơn khiếu kiện, khiếu nại xoay quanh vấn đề thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư…
3. Ý nghĩa khi lấy ý kiến người dân
Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Người dân được giám sát ngay từ
quá trình lập dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; được nói lên quan điểm của
mình
khắc phục được những hạn chế trước đây trong Luật 2003 khi giao hoàn toàn trách
nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch cho các CQNN và không thể hiện được vai trò của
nhân dân, nhân dân không được biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phát huy được quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân, tạo sự đồng
thuận và thể hiện nguyện vọng của nhân dân; đồng thời cũng là việc nâng cao nhận
thức của các tầng lớp nhân dân và trách nhiệm của các CQNN khi thực hiện trách
nhiệm, nhiệm vụ.
Câu 59. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải
thực hiện khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho
biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài
chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh.
*Những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện:
Đất đai là một trong những tài sản quan trọng của người dân, đất đai để xây dựng nhà
ở, đê sản xuất nông nghiệp mang lại một cuộc sống no đủ hơn. Tuy nhiên hiện nay có
rất nhiều vụ tranh chấp đất đai và đất đai cũng là tài nguyên của quốc gia, do đó người
sử dụng đất cũng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính của mình để đóng góp vào
ngân sách nhà nước và sự phát triển của tổ quốc.
Luật đất đai 2013 quy định rằng những người được nhà đất giao đất hay cho thuê đất
cần phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ sau:
Các khoản tài chính đất
Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định các khoản tài chính là một công cụ để đảm bảo
việc sử dụng đất một cách hiệu quả của người sử dụng. Các khoản tài chính có sự
khác nhau tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất, bao gồm:
– Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng
đất.
– Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê.
– Thuế sử dụng đất.
– Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
 63

– Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai.

– Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
– Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Các khoản tài chính đất được thực hiện vào thời điểm nào?
Điều 108 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất bắt đầu từ thời
điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất như thế nào?
Tiền sử dụng đất sẽ được nộp theo hai hình thức sau:
 Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất hằng năm.
 Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất một lần.
Những trường hợp nào được miễn tiền sử dụng đất?
Điều 110 Luật đất đai 2013 có quy định rõ ràng về các đối tượng được miễn tiền sử
dụng đất như sau:
– Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc
địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại.
– Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách
mạng, hộ gia đình nghèo, hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện
kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo hoặc sử dụng đất để xây
dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, đất ở cho người phải di dời
khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
– Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số.
– Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập.
– Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, đất xây dựng cơ sở, công
trình cung cấp dịch vụ hàng không.
– Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở
dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối đối với hợp tác xã nông nghiệp.
*Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính
này xảy ra trên thực tế thế nào?
có rất nhiều khoản thu khác nhau cho NSNN như thuế, phí, lệ phí do các tổ chức và cá
nhân nộp theo quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động kinh tế của Nhà
nước; các khoản thu từ bán hoặc cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước
…
Trong đó, thu tài chính từ đất đai là một nguồn thu quan trọng cho NSNN, chiếm
khoảng 8-12% tỉ lệ thu ngân sách của ác tỉnh, thành. Bao gồm các loại thuế, phí đất
đai như tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khi chuyển
quyền sử dụng đất; phí và lệ phí về đất đai; các khoản thu khác…
Tuy nhiên, thời gian qua cho thấy công tác kiểm soát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính
về đất đai cho thấy còn nhiều hạn chế, tiềm ẩn rủi ro lãng phí, thất thoát, tham nhũng.
Theo nhiều chuyên gia cho rằng, còn tồn tại nhiều lỗ hổng tạo kẽ hở cho các đối tượng
lợi dụng lạng lách trốn tránh, giảm thiểu nghĩa vụ tài chính phải nộp.
 64

Đó là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng mà không
thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi; bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá
thấp so với giá thị trường; lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa
doanh nghiệp Nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao; lỏng lẻo
trong quá trình thực hiện chủ trương thoái vốn Nhà nước tại các công ty cổ phần có
quỹ đất lớn; thực hiện đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư theo hình thức chỉ
định nhà thầu dẫn đến việc nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án BĐS có thể vừa được nhận
thầu công trình với giá tốt, lại vừa được nhận quỹ đất phát triển dự án BĐS với lợi
nhuận rất cao.
Đặc biệt, một số cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công đã thực hiện hợp tác
đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, nhưng giá trị
thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị
sau khi đã cho chuyển đổi mục đích sử dụng; tình trạng cho thuê đất công với giá thấp
so với giá thị trường; chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư
nhân với giá thấp hơn giá thị trường; thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh
nghiệp để giảm thiểu khoản tiền sử dụng đất mà chủ dự án BĐS phải nộp…

Nhiều “lỗ hổng” trong

kiểm soát thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai làm thất thu ngân sách
Nghiên cứu những “lỗ hổng” nói trên, có thể thấy phần lớn xuất phát từ những bất cập
trong các quy định pháp luật liên quan như Luật đất đai, Luật thuế, Luật đầu tư, Luật
kinh doanh bất động sản…
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định, nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất… Như vậy, việc quyết định quyền sử dụng đất (là một quyền tài sản) bằng một
quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính nhà nước ban
hành. Quy định như vậy có thể tạo ra cơ chế xin – cho, dễ nảy sinh tham nhũng.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với
trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá
đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn
khá rộng, chưa cụ thể. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho
thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50
 65

năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang
đất ở, để tránh phải đấu giá đất.
Các nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người sử dụng đất phải nộp vào NSNN như tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất đai… được xác định
dựa trên các căn cứ: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được
công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng
đất.
Trong khi đó, nhiều quy định pháp luật về định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa
phù hợp thực tế. Theo đó, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế
thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Ngay từ khi thông qua Luật
Đất đai năm 2013, Tổng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã
chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị
trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá
đất thị trường tại địa phương.
Đáng lưu ý, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực
hiện. Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có
quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… Do vậy, giá
đất mang nặng tính “áp đặt”.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ có Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác
định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định
44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối. Trong
đó, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực
hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định
giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình
hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu
tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu.
Những vấn đề này là kẽ hở cho tiêu cực, cho các đối tượng lợi dụng lạng lách trốn
tránh, giảm thiểu nghĩa vụ tài chính phải nộp gây thất thoát NSNN khi giao đất, cho
thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
Không chỉ vậy, nhiều chuyên gia còn chỉ ra rằng, trong các hoạt động mua bán, sang
nhượng đất đai, dự án BĐS… các đối tượng còn lợi dụng triệt để những lỗ hổng pháp
luật nhằm giảm bớt thuế, phí phải nộp.
Đơn cử như, khi mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất, dự án BĐS… người dân,
doanh nghiệp phải thực hiện các loại nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân,
thuế thu nhập doanh nghiệp, phí trước bạ… dựa trên tỉ lệ % giá trị hợp đồng chuyển
nhượng BĐS. Tuy nhiên, các cá nhân, doanh nghiệp thường sẽ ký các hợp đồng “giả
cách” để làm thủ tục sang tên với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với thực
tế, thậm chí thấp hơn hoặc chỉ bằng với giá đất hàng năm mà UBND các tỉnh, thành
phố công bố. Bằng cách này giá trị thuế, phí phải nộp thông qua các hợp đồng “giả
cách” đó sẽ thấp hơn rất nhiều lần so với thực tế.
Hay như lợi dụng lỗ hổng trong các quy định về đầu tư kinh doanh, bằng chiêu thức
chuyển nhượng dự án BĐS thông qua việc chuyển nhượng cổ phần, các doanh nghiệp
BĐS cũng có thể né được kha khá số tiền thuế phải nộp. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ
mua luôn toàn bộ cổ phần và sở hữu luôn cả dự án BĐS của doanh nghiệp chủ đầu tư.
 66

Trong trường hợp này, thay vì phải đóng 20% thuế TNDN chuyển nhượng dự án thì
doanh nghiệp chuyển nhượng chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng cổ phần 0,1% .
Bên cạnh các trường hợp kể trên, các doanh nghiệp có thể thông qua các hình thức
khác như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thay đổi con số thuế
phải nộp cho nhà nước…
Câu 60: Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp?
Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất?
Hạn mức giao đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp được
quy định như sau:
– Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 02
héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
– Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc
ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường,
thị trấn ở trung du, miền núi.
– Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
Lưu ý:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây
hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá
05 héc ta.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức
đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao
đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
– Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại
các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013 và không tính vào hạn mức giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nêu trên.
Như vậy, Nhà nước khuyến khích việc đưa đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước thuộc
nhóm đất chưa sử dụng được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
– Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng
thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
– Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã,
phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục
sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức
giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.
 67

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá
nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013 thì Hạn mức đặt ra đối với hộ
gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân đối với mỗi loại đất.
Căn cứ Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất
nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục
đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, cụ thể như sau:
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
– Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
– Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương còn lại.
Đất trồng cây lâu năm.
– Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
– Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đất rừng sản xuất là rừng trồng.
– Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
– Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Chú ý:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận
chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao
gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất
là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng
loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
– Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền
quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử
dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được
tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển
quyền.
– Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền
quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử
 68

dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia
đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà
nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

Câu 61: Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về
đất? Có trường hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi
thường về tài sản trên đất không? Cho ví dụ cụ thể?
*Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:
Trường hợp 1: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau: Các trường
hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn
lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
– Đất được giao không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp giao cho
hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối…).
– Đất được giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được
miễn tiền sử dụng đất;
– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách
mạng);
– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã;
– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Trường hợp 2: Đất được nhà nước giao để quản lý
Theo Điều 8 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cộng đồng dân
cư quản lý, khi thu hồi sẽ không được bồi thường về đất.
Cụ thể, đất được giao cho tổ chức để quản lý:
– Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình
thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật
về đầu tư.
– Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên
dùng.
Đất được giao cho Chủ tịch UBND cấp xã quản lý sử dụng vào mục đích công cộng
và đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý khi thu hồi sẽ không được bồi thường
về đất.
Trường hợp 3: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai
Theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi do vi phạm
pháp luật về đất đai gồm:
– Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi
sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
 69

– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm
để bị lấn, chiếm;
– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước (như không nộp tiền
sử dụng đất, thuế…) đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
– Đất không sử dụng liên tục trong 1 thời gian nhất định, Cụ thể:
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
+ Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục;
+ Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với
tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất
vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng… Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất,
trừ trường hợp do bất khả kháng.
Trường hợp 4: Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất
Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi do chấm dứt
việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, bao gồm:
– Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
– Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
– Được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
Trường hợp 5: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày
01/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ
đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (trường hợp này vẫn được bồi thường).
Câu 62. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành?
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Thứ nhất, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung
một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, Ủy ban nhân dân cấp
huyện sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp
 70

thông qua những danh mục dự án cần thu hồi trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng
cấp huyện, bao gồm những dự án sau:
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hang, công
viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa
phương.
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm: giao thông, thủy lợi,
cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu
gom, xử lý chất thải.
+ Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu
dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy
hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
+ Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp
khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại
các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Lưu ý rằng nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng
đất trong khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch
được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng
mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Khi người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo,
sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước cho phép theo quy
định của pháp luật.
Trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất
mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất
phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố về việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất mà không điều
chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy
bỏ thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013
(như: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất; có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất;....)
Thứ hai, cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, có đơn
xin giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vậy những dự án đầu tư cần có điều kiện gì để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Đối với những dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích khi cá nhân, tổ chức có:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển đổi mục
đích sử dụng từ 10 hecta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hecta đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng trở lên.
 71

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển đổi mục đích
sử dụng dưới 10 hecta đất trồng lúa; dưới 20 hecta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành
có liên quan.
Ngoài ra, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: có
vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư
đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên; có khả năng huy động
vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và
các tổ chức, cá nhân khác.
+ Ký quỹ để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
đổi mục đích sử dụng đất từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính
chất và tiến độ thực hiện từng dự án cụ thể.
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng
đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác: kết quả xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài
nguyên và Môi trường; nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và
kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Đối với những dự án: (1) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc
để bán kết hợp cho thuê; (2) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử
dụng đất; (3) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước
cũng cần phải thỏa mãn những điều kiện về năng lực tài chính, ký quỹ và không phạm
quy định pháp luật về đất đai.

Câu 63. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm
pháp luật đất đai của người sử dụng đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý
nghĩa gì đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai?
* phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người
sử dụng đất?
Cơ sở pháp lý: Điều 62 Luật đất đai 2013
Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hàn chính về hành vi sử dụng đất không đúng
mục đích mà tiếp tục vi phạm
Trên thực tế, hành vi vi phạm thuộc loại này chủ yếu diễn ra dưới dạng chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang làm nhà ở, trụ sở kinh doanh,
sản xuất... trái pháp luật của tổ chức, cá nhân đc giao đất. Hành vi này dẫn tới hậu quả
rất nghiêm trọng gây thiệt hại đến tài nguyên đất, đó là làm thay đổi cơ cấu các loại
 72

đất, nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai; làm
cho giá trị của đất không đc khai thác hiệu quả và không bảo vệ đc nguồn tài nguyên
đất đai.
So với Luật Đất đai 2003 quy định này là một trong những điểm mới của Luật Đất đai
2013, đã bsung thêm điều kiện “đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng
đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm”. Đất đai là một tư liệu sản xuất quan
trọng của người sử dụng đất, việc thu hồi đất ảnh hưởng rất lớn tới chủ thể này, do đó
việc thu hồi đất phải được cân nhắc một cách kỹ lưỡng, toàn diện, thông qua quy định
về xử phạt hành chính, người sử dụng đất sẽ có phải thay đổi thái độ sử dụng đất, từ
đó thực hiện hành vi. Trong trg hợp đã bị xử phạt nhưng người sử dụng đất vẫn không
có thái độ đúng đắn là sử dụng đất không có mục đích thì đương nhiên sẽ bị áp dụng
chế tài mạnh hơn là Nhà nước thu hồi đất. Sự thay đổi này Luật Đất đai 2013 là một
quy định hợp lý, cho thấy sự cân nhắc của NN, luôn tạo điều kiện tối đa cho người sử
dụng đất.
Thứ hai, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
Khoản 25 Điều 3 “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích
đã đc xác nhận”. Hành vi cố ý hủy hoại đất có thể kể đến như việc gây ô nhiễm đất, tự
ý khai thác, ùn, hố đất trái phép, đổ đất xuống ruộng hay làm biến dạng địa hình. Trên
địa bàn tỉnh Bình Dương, hiện tượng người sử dụng đất tự ý cắt cây cao su, sau đó bán
đất mặt cho DN khai thác, đào thành hầm hố để lấy đất mặt bán với độ sâu từ 2-5 m
mà khg đc sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến....
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, hành vi cố ý của người sử dụng đất làm cho đất
đai bị hư hỏng tới mức mất giá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt
được, các nguyên tắc sử dụng đất không đc đảm bảo sẽ bị cơ quan NN có thẩm quyền
ra quyết định thu hồi đất. Trước thực trạng vi phạm liên quan đến hủy hoại đất diễn ra
tràn lan như hiện tại, việc thu hồi đất là biện pháp tốt nhất để giải quyết tình trạng này.
Thứ ba, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền
Theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất được quy định cho UBND các cấp trong từng trong hợp cụ thể. Tuy nhiên, hiện
tượng cơ quan Nhà nước không có thẩm quyền giao đất nhưng vẫn tiến hành xảy ra
chủ yếu ở cấp xã và chưa có chiều hướng thuyên giảm trên thực tế. Tình trạng này cho
thấy rằng công tác quản lý đất đai ở cấp xã bị buông lỏng, cần phải chấn chỉnh kịp
thời nhằm ngăn chặn các tiêu cực trong quản lý đất đai. Ngoài ra giao đất không đúng
đối tượng, diện tích, trình tự thủ tục theo quy định của Pháp luật dẫn đến việc nhiều
người tuy không thuộc diện đc giao đất nhưng vẫn đc giao, nắm trong tay nhiều mảnh
đất không sử dụng được hết, đầu cơ hoặc đem bán cho ng khác kiếm lời, trong khi đó,
ng thiếu đất để sản xuất, để ở, thuộc diện giao đất thì vẫn rơi vào tình trạng chờ để giải
quyết
Để lại hậu quả nghiêm trọng: việc giao đất để thu tiền xây dựng các công trình ở địa
phương, lập quỹ riêng đã gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước; phá vỡ trật tự
quản lý Nhà nước về đất đai, gây tình trạng khó kiểm soát đối với việc sử dụng các
loại đất, bởi có nhiều trg hợp đc giao đất trái Thẩm quyền loại đất này nhưng còn sd
không đúng mđ còn gây đến hiệu quả sd tài nguyên đất. Trong hợp này khg phải vi
 73

phạm của nsd đất mà là của cơ quan quản lý đất đai, tuy nhiên để đảm bảo vc thực thi
pháp luật một cách nghiêm túc và có hiệu quả thì Nhà nước vẫn tiến hành thu hồi đất
trên.
Thứ tư, đất không được chuyển nhượng, tặng cho
đất không đc chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai mà nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho
Là một trong những hành vi cố tình vi phạm của các thể chueyern nhượng, tặng cho
và chủ thể nhận chueyern nhượng, tặng cho. Không phải mọi loại đất, mọi chủ thể đc
giao đất đều có quyền chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ những chủ thể nhất định, đc
giao loại đất nhất định theo qđ của pháp luật mới đc thực hiện chuyển nhượng, tặng
cho. Do đó, khi cố tình vi phạm thì phải bị thu hồi nhằm bảo đảm thực hiện đúng pháp
luật
Thứ năm, đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai đã thực hiện giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình cá nhân, tuy nhiên những đtg này trong quá trình được giao lại không quản
lý được, dẫn đến để các chủ thể khác lấn, chiếm thì sẽ bị thu hồi
Trên thực tế, thực trạng lấn chiếm đất được Nhà nước giao quản lý diễn ra rất nhiều,
đặc biệt là tại các nông, lâm trường, các khu bảo tồn, vườn quốc gia. Tuy nhiên, việc
triển khai quy định này trên thực tế gặp nhiều khó khăn, thách thức do không có
những quy định cụ thể về việc thu hồi
Thứ sáu, đất không được chuyển quyền sử dụng
đất không được chuyển quyền sử dung đất theo quy định của Luật mà NSD đất do
thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm
Điều 188 LDĐ 2013 quy định về đk thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sd đất, góp vốn bằng quyền
sd đất. Theo đó, khi khg đáp ứng đc các điều kiện trên, NSD đất khg đc chuyển quyền
SDĐ. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân khi đc NN giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm
quản lý, sử dụng đất theo đúng tính năng, mục đích sd. Tuy nhiên, có những trg hợp
đc giao, cho thuê đất sử dụng nhưng NSDĐ khg sd, lại cũng khg đc phép chuyển
QSDĐ theo qđ của PL nên khg còn thực hiện các trách nhiệm của NSD đất, thiếu
trách nhiệm để cho đất đó bị ng khác lấn, chiếm. Trong trg hợp này, NN cx tiến hành
TH để đảm bảo sdđ đúng theo quy hoạch, kế hoạch sd đất.
Thứ bảy, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
NSDĐ khg thực hiện nghĩa vụ đvs NN và đã bị XPVPHC mà khg chấp hành
So với LDD 2003, LDD 2013 đã bỏ “cố ý” trc “khg thực hiện nghĩa vụ” làm cho quy
định chặt chẽ hơn
Thứ tám, đất trồng cây hàng năm không đc sd trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất
trồng cây lâu năm khg đc sd trong thời hạn 18t l.tục, đất trồng rứng khg đc sd trong
thười hạn 24t l.tục
Với quy định này, PL đã đề cao tầm quan trọng, v.trò của tài nguyên đất để vốn đất
đai đc bảo vệ chặt chẽ, tậ dụng có hiệu quả hơn, ngăn ngừa các trg hợp làm thiệt hại
đến lợi ích của NN và toàn dân; đồng thời thể hiện chủ trg coi trọng phát triển KT của
Đảng và NN trong thời kỳ đổi mới, xd đất nc
 74

Thứ chín, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa
đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn
sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian
này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà
nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường
hợp do bất khả kháng
LDD 2013 không những quy định các trường hợp đc loại trừ THĐ do sự kiện bất khả
kháng ảnh hưởng đến tiến độ sd đất mà còn thêm các quy định về gia hạn
 Tạo đk tốt hơn cho các nhà đầu tư thực sự mong muốn đc thực hiện dựa trên dự
án nhưng gặp phải những tình huống bất khả kháng dựa trên các căn cứ nhất
định:
+ Do ảnh hưởng tr. tiếp của thiên tai, thảm họa mtrg
+ Do ảnh hưởng tr. tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh
+ ......................................... chiến tranh
+ Các trg hợp BKK khác do CP quyết định
 Đồng thời cũng tránh đc tình trạng viện cớ của các nhà đầu tư khác
Thực tế hiện việc thu hồi đất để đàu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế,
khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị... diễn ra
một cách ồ ạt, nh doanh nghiệp khg có knh, năng lực tài chính lợi dụng quy định này
để giữ đất, ôm đất, chạy dự án để bán kiếm lời sinh ra các dự án treo trong khi đó ng
dân bị THĐ thì k có đất để ss và sx, phải di cư tự phát tới ccs đô thị làm thuê hoặc
XKLĐ.. thì đất đc thu hồi để làm dự án trc lại bỏ không gây lãnh phái đất cũng như
a/h đến sự ổn định XH
*Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai?
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
Câu 64: Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải
tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai
xảy ra là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện?
 Ủy ban nhân dân là cơ quan có điều kiện để nhanh chóng thu thập các thông tin
về nguồn gốc, diễn biến quá trình sử dụng đất, diện tích đất tranh chấp, sự phù
hợp của hiện trạng sử dụng đất đang sử dụng với quy hoạch sử dụng đất, các
quyết định giao đất, cho thuê đất… khi xảy ra tranh chấp mà không có các loại
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Bởi UBND là cơ quan quản lý nhà
nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp tổ chức thực hiện các quy định pháp luật
về các vấn đề trên, do vậy UBND sẽ nhanh chóng chứng minh được chủ thể sử
dụng đất hợp pháp hay không hợp pháp và giải quyết được tranh chấp đất đai
hợp tình, hợp lí
 75

 Trong bối cảnh tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến như hiện nay, thì quy định
bắt buộc hòa giải tại UBND là nhằm giảm bớt gánh nặng lên cơ quan tòa án
trong việc giải quyết các tranh chấp. Quá trình giải quyết của tòa án phải qua
việc thu thập tài liệu, chứng cứ, số liệu từ các cơ quan quản lý về đất đai và
thường diễn ra dài và mất thời gian hơn nên tất cả các vụ tranh chấp đất đai đều
đưa đến tòa án giải quyết vừa đặt gánh nặng lên tòa án, vừa không đảm bảo
được sự hiệu quả. Mặt khác, tranh chấp đất đai kéo dài sẽ phát sinh nhiều tiêu
cực gây ảnh hưởng đến ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Nếu hòa giải
không thành thì việc hòa giải tại xã, phường, thị trấn có thể là căn cứ giúp Tòa
án/ UBND cấp trên nắm vững hơn nội dung vụ án, hiểu biết rõ hơn tâm tư, tình
cảm của đương sự cũng như những vướng mắc trong suy nghĩ của họ, từ đó có
thể xác định được hướng giải quyết vụ án khi đưa ra xét xử/ tiếp tục hòa giải tại
UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
 Nhiều vụ tranh chấp đất đai là giữa những người quen biết, thậm chí là gia đình
họ hàng. Việc quy định hòa giải tại ủy ban là bắt buộc nhằm đưa ra được biện
pháp giúp các bên hòa giải, tìm ra phương án phù hợp cho các bên mà vẫn giữ
được mối quan hệ, tình cảm. Như vậy, hòa giải phù hợp với truyền thống đạo
lý tương thân tương ái của dân tộc, giữ gìn được tình làng nghĩa xóm, bảo đảm
đoàn kết trong nội bộ nhân dân.
Câu 65: Hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập lớn nhất trong chính sách tái
định cư hiện nay? Chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục?
* Những tồn tại, bất cấp lớn nhất:
Trong những năm qua, với sự cố gắng của các bên có liên quan, công tác này đã được
đẩy mạnh thực hiện một cách có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển, kinh tế xã hội
của đất nước. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt được, vấn đề tái định cư còn
xuất hiện một số bất cập tồn tại như:
Trong tái định cư đô thị
Trong đô thị, tái định cư là hậu quả của việc các cấp chính quyền thu hồi đất cho các
dự án xây dựng công trình sự nghiệp công, khu đô thị mới, khu nhà ở, cầu đường và
công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu văn hóa thể thao, vui chơi giải trí, siêu thị… và
ngay cả cho dự án tái định cư. Các đô thị lớn phát triển nhanh đều phải bố trí tái định
cư số lượng lớn, chẳng hạn Hà Nội dự kiến đến năm 2015 cần tái định cư 2,5 vạn hộ,
tức là cho gần 10 vạn dân.
Các cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức thực hiện dự án tái định cư lại chỉ chú trọng
đến nhà ở mà lơ là chỗ ở thích hợp, được Nghị trình Habitat của Liên hợp quốc năm
1996 nhấn mạnh là “có nghĩa nhiều hơn một mái nhà trên đầu mỗi người”. Ngoài nhà
ở an toàn, phù hợp lối sống quen thuộc, còn phải có các dịch vụ cơ bản, dễ đi lại và
mưu sinh. Họ lại càng không để ý đến các yêu cầu khác của việc định cư , như bền
vững về kinh tế, xã hội và môi trường, an ninh, hòa thuận, ứng phó thiên tai.
Các bất cập trong tái định cư đô thị không chỉ là các tranh chấp về chi phí bồi thường
và hỗ trợ tái định cư mà còn là:
– Chung cư tái định cư có chất lượng thấp.
– Việc sử dụng chung cư tái định cư bị buông lỏng quản lý.
– Khu tái định cư thiếu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà và hạ tầng xã hội như chợ, trường
học.
 76

– Các khu tái định cư thường ở ven nội, thậm chí ra cả ngoại thành để có đất rẻ, khiến
người đến ở bị tách xa địa bàn mưu sinh sống trong mô hình nhà ở “công nghiệp”
không gắn với phương thức kiếm sống quen thuộc nên vẫn còn tình trạng người dân
rời bỏ khu tái định cư, dẫn đến hoang hóa lãng phí nguồn sinh lực đầu tư.
Trong tái định cư nông thôn và miền núi.
Tái định cư nông thôn và miền núi được thực hiện khi thu hồi đất cho các dự án hạ
tầng cấp quốc gia cũng như cấp địa phương như cầu, đường, cảng, sân bay, đặc biệt là
các công trình hồ chứa nước cho thủy lợi, thủy điện; bảo vệ và phát triển rừng; khu
công nghiệp; khu dân cư nông thôn mới; bệnh viện, trường học, chợ, nghĩa địa, công
trình tôn giáo… Với các dự án thủy điện thì số người chịu ảnh hưởng trực tiếp là rất
lớn, đến nay đã gần 40 vạn người (riêng cho thủy điện Sơn La gần 10 vạn người), nên
các hộ tái định cư được chuyển đến khu nhà tái định cư được xây sẵn có kèm theo đất
sản xuất.
Các bất cập thường xảy ra trong các dự án tái định cư ở miền núi như vậy, bao gồm:
– Quy hoạch chi tiết các khu tái định cư được lập, thẩm định, phê duyệt rất chậm;
công tác điều tra có nhiều sai sót, có nơi tính khả thi không cao (như thiếu nguồn
nước, thiếu đất sản xuất); việc tính toán bồi thường thiếu thỏa đáng. Điều này thể hiện
ở các số liệu chỉ báo quy hoạch chưa cập nhật đầy đủ và chính xác tình hình thực tế
của các dự án tái định cư dẫn đến dự án phải bổ sung kéo dài, phát sinh nhiều về thời
gian và tài chính, xây dựng xong vẫn không hoàn chỉnh.
– Các nhà ở được bố trí tập trung như khu đô thị, vừa không phù hợp thói quen sinh
sống của người dân vừa xa nơi sản xuất; Quy hoạch chưa tính các yếu tố đặc điểm
quần cư đặc thù, đặc biệt với các vùng nông thôn, vùng sâu vùng xa, vùng đồng bào
dân tộc thiểu số và văn hóa truyền thống đặc trưng riêng.
Các không gian sống, không gian khách quan khu tái định cư quy hoạch kiểu rập
khuôn dẫn đến tình trạng khu tái định cư nông thôn, miền núi nhác giống với nhà phố
vùng đồng bằng hay thiếu hẳn các không gian công cộng phục vụ cho các sinh hoạt
cộng đồng truyền thống như nhà Rông cho đồng bào Tây Nguyên, đình chùa, nhà thờ
cho người dân theo đạo. Thậm chí một số còn rất thiếu các công trình hạ tầng thiết yếu
như trường học, bệnh viện, trạm y tế do thiếu trong quy hoạch hoặc đã có trong quy
hoạch nhưng chưa được đầu tư xây dựng.
– Việc sản xuất tại nơi ở mới thiếu tổ chức, hướng dẫn, hoặc nếu có thì làm lấy lệ.
Nhiều nơi dân nghèo hơn sau tái định cư. Đây là việc tái định cư thiếu lồng ghép nội
dung chuẩn bị phương kế sinh sống cho người dân. Người dân chỉ được quy hoạch
chỗ ở, thiếu đất sản xuất nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp hoặc có đất sản xuất
nhưng ở rất xa nơi định canh định cư, hệ thống giao thông đi lại để sản xuất tiêu thụ,
trao đổi hàng sản xuất ra cũng không đồng bộ, mất nhiều thời gian đi lại.
*Chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục?
Ðể hạn chế những khiếu nại, tố cáo về đất đai, thiết nghĩ, các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cần làm rõ nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất. Tăng cường công tác tuyên truyền chủ trương, đường lối của Ðảng, chính
sách, pháp luật của Nhà nước đối với cán bộ và nhân dân, nhất là những nơi có liên
quan công tác giải phóng mặt bằng.
Cần thực hiện tốt chính sách đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định, bảo đảm
nguyên tắc chung là: tính đúng, tính đủ, công khai và minh bạch. Thực hiện tốt chính
 77

sách với người bị thu hồi đất, một mặt phải quan tâm tiếp nhận lao động có khả năng
để đào tạo bồi dưỡng nghề tuyển dụng vào các doanh nghiệp trong dự án bảo đảm số
lượng theo quy định, mặt khác, cần quan tâm xây dựng và thực hiện các dự án đào tạo
nghề cho nhân dân ở khu vực bị thu hồi đất trong địa bàn của địa phương.
Câu 66: Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai
hiện hành để Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ
gia đình, cá nhân?
Cơ sở pháp lý: Điều 100 Luật Đất đai 2013
1) Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại
khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản
1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng giấy tờ đó không chính chủ mà mang tên người
khác, giữa các bên mới có giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến trước ngày
01/7/2014 chưa thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định, nay được UBND
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Đây là trường hợp xảy ra
khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng đất vì nhiều lí do
khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển QSDĐ tại CQNN có thẩm quyền. Luật Đất đai
2013 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy
tờ hợp pháp trong các giao dịch về QSDĐ.
(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có
điều kiện tự nhiên, xã hội khó khăn, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người
sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ được coi là hợp lệ
quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định
từ trước ngày 01/7/2014 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có vi
phạm pháp luật đất đai, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì cũng được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ.
(5) Đối với người sử dụng đất được QSDĐ thông qua bản án, quyết định của TAND,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của CQNN có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Câu 67: Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực
hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
(8 hình thức giao dịch: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp
Điều kiện chung: Điều 188 Luật đất đai 2013)
Điều kiện cụ thể đối với từng loại giao dịch:
 Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
 78

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã,
phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ.
Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn
cho hgđ, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế
thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đối với các trường
hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. VD: Hộ
gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng của
hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính
sách hỗ trợ nếu chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất và không được
UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất (khoản 1 Điều 40
NĐ 43/2014)
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chueyern
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
 Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
 79

khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính
sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10
năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê để thực hiện dự án
đầu tư sx, kd phi nông nghiệp
Đáp ứng điều kiện sau: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Câu 68: Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai
thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
* Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ
thống các cơ quan nhà nước như thế nào?
Đất đai là sở hữu toàn dân trong đó Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở
hữu. Thông qua thẩm quyền của mình thì Nhà nước thay mặt chủ sở hữu thực hiện các
quyền của mình đối với đất đai.
Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua hệ
thống các cơ quan nhà nước được trao quyền. Điều 21 Luật Đất đai năm 2013 quy
định cụ thể là các cơ quan sau:
(i) Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử
dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
(ii) Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
 80

thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này;
giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
(iii) Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai theo thẩm quyền do Luật Đất đai quy định.
* Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế
nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Nhà nước là chủ thể đại diện thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là những
tư liệu sản xuất quan trọng nhất của nước ta, nên Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam cũng có những quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt những tài sản
thuộc sở hữu toàn dân.
2.1 Quyền chiếm hữu
Các tổ chức, công dân thực hiện quyền chiếm hữu bằng cách chiếm giữ trực tiếp hoặc
chiếm giữ pháp lí, còn Nhà nước lại đại diện thực hiện quyền chiếm hữu tài sản toàn
dân bằng cách ban hành các văn bản pháp quy, quy định việc bảo quản, quy định thể
lệ kiểm kê tài sản định kì và đột xuất để kiểm tra tài sản mà Nhà nước đã giao cho các
cơ quan, doanh nghiệp của Nhà nước. Các cơ quan, doanh nghiệp phải nghiêm chỉnh
thực hiện các quy định này.
Hàng năm hoặc hàng quý, Nhà nước tiến hành kiểm tta tài sản, vật tư, máy móc, thiết
bị, nhà xưởng, vốn và việc sử dụng vốn... mà Nhà nước đã giao quyền quản lí, sử
dụng. Các doanh nghiệp có nghĩa vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn
do Nhà nước giao... sử dụng có hiệu quả tài nguyên, đất đai và các nguồn lực khác,
Nhà nước trao cho các cơ quan chức năng của Nhà nước theo hệ thống dọc (bộ,
ngành) hoặc cơ quan quản lí hành chính theo địa hạt trực tiếp ban hành các văn bản
như Chỉ thị, Thông tư, Quy định về việc sử dụng các loại tài sản giao cho các cơ quan,
đơn vị trực thuộc.
Nhà nước đại diện thực hiện quyền chiếm hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân
bằng cách ban hành các văn bản pháp luật quy định về quyền hạn, nghĩa vụ của các cơ
quan nhà nước, các doanh nghiệp trong việc sử dụng tài sản được Nhà nước giao cho.
2.2 Quyền sử dụng
Với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đối với các tư liệu sản xuất quan trọng,
Nhà nước có quyền khai thác công dụng những tài sản đó như bất kì một chủ thể nào
đối với tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, việc khai thác những lợi ích
từ tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân cũng khác với quyền sử dụng của các chủ thể
khác. Nhà nước khai thác lợi ích từ tài sản theo quy định của pháp luật và theo một kế
hoạch nhất định. Nhà nước thành lập những cơ quan quản lí tài sản như quản lí hành
chính kinh tế hoặc quản lí sản xuất, kinh doanh. Tuỳ từng tính chất của loại doanh
nghiệp và tuỳ loại tài nguyên thiên nhiên mà Nhà nước giao cho các cơ quan khác
nhau quản lí như: Đất đai được giao cho Bộ tài nguyên và môi trường quản lí. Rừng,
chim, thú rừng giao cho Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn. Hoặc Nhà nước
thành lập các doanh nghiệp do Nhà nước đầu tư vốn và tổ chức quản lí, giao cho
doanh nghiệp này một số tư liệu sản xuất để hoạt động kinh doanh, hoạt động công ích
nhàm thực hiện các mục tiêu kinh tế-xã hội nhất định được Nhà nước giao.
Đe khai thác công dụng của các tư liệu sản xuất quan trọng, Nhà nước giao quyền sử
dụng cho các tổ chức, cá nhân trong một thời gian lâu dài và ổn định. Đối với đất đai,
 81

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên
đất được giao như: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, được bán
những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi còn sử dụng. Khi
chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các trình tự thủ tục do BLDS và luật đất đai
quy định. Tuy nhiên, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy, những tổ chức, cá
nhân sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm bảo vệ
và cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai hợp lí, đúng mục đích, tiết kiệm, không được làm
đất suy kiệt độ phì nhiêu, bạc màu.
Đổi với các loại tài nguyên khác Nhà nước giao cho các tổ chức, doanh nghiệp nhà
nước để thực hiện nhiệm vụ nhất định hoặc có thể cho các chủ thể khác nhận khoán,
thuê, thuê khoán... nhằm khai thác công dụng của các tài nguyên. Các quyền lợi hợp
pháp của các chủ thể cũng được pháp luật bảo vệ.
Tóm lại, quyền sử dụng tài sản được Nhà nước chuyển giao cho các cơ quan, doanh
nghiệp của Nhà nước để quản lí và khai thác công dụng; hoặc được Nhà nước chuyển
giao cho các tổ chức, cá nhân thông qua các hợp đồng dân sự hay thủ tục hành chính
nhất định. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện thuận lọi cho các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước, cá nhân và các chủ thể khác sử dụng tài sản thuộc sở hữu nhà nước
một cách tiết kiệm, đúng mục đích và đem lại hiệu quả kinh tế cao đồng thời nghiêm
trị những hành vi gây thiệt hại đối với tài sản đó hoặc làm suy kiệt, hủy hoại mồi
trường.
2.3 Quyền định đoạt
Cũng như các chủ thể khác, đây là quyền định đoạt tài sản về mặt pháp lí và là quyền
năng cơ bản của sở hữu. Nhà nước đại diện định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân
bằng nhiều phương thức khác nhau. Nhà nước có thể chuyển giao tài sản cho các
doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân... những chủ thể này được quyền sử dụng tài sản
để thực hiện nhiệm vụ được giao. Nhà nước thành lập những cơ quan quàn lí nhà nước
ở trung ương và địa phương để trực tiếp quyết định việc chuyển giao tài sản trong
phạm vi chức năng, quyền hạn do pháp luật quy định.
Để thực hiện quyền định đoạt, Nhà nước ưao cho các cơ quan quản lí nhà nước ở địa
phương quyền được định đoạt một phần trong phạm vi quyền sở hữu đất đai. Những
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cũng đồng thời có thẩm quyền thu hồi đất
nếu người sử dụng đất không thực hiện đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước về
mục đích sử dụng của từng loại đất, bảo vệ đất...
Ngoài việc các cơ quan quản lí nhà nước ở trung ương và địa phương thực hiện quyền
định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân, các cơ quan nhà nước còn trực tiếp quyết định
việc chuyển giao tài sản cho tổ chức, cá nhân trong phạm vi quyền hạn của mình, Nhà
nước còn cho phép các doanh nghiệp do Nhà nước thành lập thực hiện một phần
quyền định đoạt đó. Chẳng hạn, các doanh nghiệp có quyền mua, bán phương tiện,
nguyên liệu, máy móc, vật tư, hàng hoá... để phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh,
phục vụ hoạt động công ích và để thực hiện các nhiệm vụ mà Nhà nước đã giao.
Ngoài các quyền trên, các tổ chức này (bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước hoạt động
kinh doanh và doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích) còn có quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản thuộc quyên quản lí của doanh nghiệp, trừ
những thiết bị nhà xưởng quan trọng theo quy định của Chính phủ phải được cơ quan
quản lí nhà nước có thẩm quyền cho phép trên nguyên tắc bảo toàn và phát triển vốn;
 82

đối với đất đai, tài nguyên thuộc quyền quản lí của doanh nghiệp thực hiện theo quy
định của pháp luật.
Như vậy, Nhà nước đại diện thực hiện quyền sở hữu trực tiếp thông qua các cơ quan
quyền lực, cơ quan quản lí nhà nước hoặc gián tiếp thông qua các doanh nghiệp kinh
doanh, doanh nghiệp hoạt động công ích do Nhà nước thành lập và được Nhà nước
giao cho quyền quản lí, sử dụng, định đoạt tài sản.
Câu 69: Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lí
nhà nước về đất đai?
Việc công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm những
mục đích sau:
– Thứ nhất, góp phần bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu, thể hiện qua việc người dân có thể tiếp cận với các thông tin
trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước. Vừa đảm bảo được những lợi ích hợp
pháp của người dân, vừa thể hiện sự dân chủ.
– Thứ hai, là công cụ để phòng ngừa và ngăn chặn những hoạt vi sai phạm tiêu cực
trong quản lý về đất đai của các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền như: buông lỏng
quản lý, thiếu định hướng trong quy hoạch, không công khai thông tin quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất kịp thời, bưng bít thông tin kế hoạch nhằm kiếm lời, tình trạng
tham nhũng, lách luật, lợi ích nhóm,… Ngoài ra còn có vai trò phục vụ công tác kiểm
tra, thanh tra, giúp phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những sai phạm trong quản
lý sử dụng đất đai tại địa phương như chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển
mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích.
– Thứ ba, giúp ổn định thị trường bất động sản, giảm bớt tình trạng cò mồi, thổi giá
đất, hạn chế rủi ro trong các giao dịch về đất đai. Tránh các tình trạng tiêu cực như
đầu tư theo kiểu vết dầu loang, phong trào, lãng phí nguồn lực đất đai, những “dự án
treo” hay việc mua đi bán lại đất để kiếm lời,…
Câu 70: Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “người sử dụng đất được thực
hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy
định của Luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan”?
1. Thời hạn sử dụng đất
- Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu
dài trong 11 trường hợp, như: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;…
- Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất sử dụng có thời hạn gồm 8 nhóm, trong
đó khoản 1 quy định:
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau đây theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm
b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử
dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này:
+ Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: Không quá 03 héc ta
cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông
 83

Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất
đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
+ Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc
ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường,
thị trấn ở trung du, miền núi.
+ Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với đất
rừng sản xuất.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây
hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá
05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức
đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao
đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
Câu 71: Luật Đất đai 2013 đã có những quy định nào nhằm đảm bảo tính
khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy
hoạch treo, dự án treo hiện nay?
Thứ nhất
 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đất phải tôn trọng, tuân thủ, quán triệt các
nguyên tắc, đảm bảo tính thống nhất, liên kết của quy hoạch, phản ánh các đk
tự nhiên, tính đặc thù của từng vùng, quan tâm đến bảo vệ lương thực, an ninh
lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững – ĐIỀU 35
Thứ hai
 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được thẩm định để đảm bảo tính chặt
chẽ, phù hợp, khách quan của nó. Cơ quan thẩm định kp là cơ quan lập mà là
một cơ quan độc lập để đảm bảo tính khách quan, đồng thời rà soát lại để xem
xét tính phù hợp, khả thi trên thực tế - ĐIỀU 44 quy định nội dung thẩm định là
xét tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thứ ba
 Điều chỉnh khi thấy không còn phù hợp hoặc nhu cầu của thực tiễn có sự thay
đổi. Khi có sự thay đổi mà cảm thấy quy hoạch đã được phê duyệt không còn
tính khả thi, phù hợp thì cần sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh – ĐIỀU 46.
o Điều chỉnh quy hoạch cấp huyện có 03 căn cứ: có sự đc chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch của quốc gia,
vùng, tỉnh mà sự đc đó làm thay đổi cơ cấu sd đất; tác động của thiên
tai, chiến tranh làm thay đổi cơ cấu, mục đích, vị trí, diện tích sử dụng
đất; có sự đc chỉnh địa giới hành chính của địa phương
o Đc kế hoạch được thực hiện khi có sự đc quy hoạch sd đất hoặc có sự
thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sd đất
Thứ tư
 Phải đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ, công khai để hướng tới người dân,
tôn trọng người dân, tranh thủ ý kiến của người dân thì mới được đưa vào tổ
 84

chức thực thi, tự giác thực hiện. Nếu không có sự thực hiện của người dân thì
quy hoạch cũng chỉ trên trang giấy, k được triển khai trên thực tế
Thứ năm
 Phải đưa ra tổ chức thực hiện bởi hệ thống cơ quan có thẩm quyền và sự phối
hợp giữa các cơ quan đó một cách đồng bộ - ĐIỀU 49
Thứ sáu
 Cơ chế giám sát việc thực hiện quy hoạc, kế hoạch sử dụng đất. 1 cơ chế đc
quy định rõ để giải quyết dứt điểm tình trạng quy hoạch treo, dự án treo. Quy
hoạch đã được phê duyệt mà sau 03 năm không đưa vào tổ chức thực thi thì
phải bị điều chỉnh, hủy bỏ - KHOẢN 8 ĐIỀU 49