2015 DVO KT - TAILIEUHUONGDAN - In3ban

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HCM
KHOA QUY HOẠCH

BỘ MÔN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
HƯỚNG DẪN THỰC

HIỆN
--------------------------------------------------------------------
ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 10

QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VI Ơ ̣ ̉
NGÀ NH KIẾ N TRÚ C CÔNG TR Ì N H – HÊ ̣ ĐÀ O TA ̣ O TÍ N CHI ̉
--------------------------------------------------------------------
MÃ VĂN PHÚC, HOÀNG NGỌC LAN, PHẠM DUY TIẾNG

Tài liệu hướng dẫn thực hiện Đồ án Kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở
TÀ I LIỆU HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚ C 10
QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VI Ợ ̉
NGÀNH KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH – HỆ ĐÀO TẠO TÍN CHỈ
---------------------------------------------------------------------------------------
NỘI DUNG
Phầ n I Giới thiêụ chung về Đồ án Quy hoa ̣ch chi tiế t Đơn vi ơ
̣̉
Phầ n II Nguyên lý chung về quy hoa ̣ch Đơn vi ơ ̣̉
Phầ n III Hướng dẫn các bước thực hiê ̣n đồ án
Phu ̣ lu ̣c 1 Đồ án sinh viên tham khảo

Phu ̣ lu ̣c 2 Truyề n thố ng và xu hướng mới trong tổ chức cấ u trúc Đơn vi ơ
̣̉
Phu ̣ lu ̣c 3 Quy hoa ̣ch Đơn vi ơ ̣ ̉ trên thế giới
Phu ̣ lu ̣c 4 Mô ̣t số chỉ tiêu theo Quy chuẩ n xây dựng Viêṭ Nam
---------------------------------------------------------------------------------------
2
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
PHẦN I – GIỚI THIỆU CHUNG VỀ

ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VI ̣ Ở
---------------------------------------------------------------------------------------
I.1. Tên học phần : ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ

(Tên Tiếng Anh : Neighborhood Planning Project)
I.2. Dạng học phần : Đồ án (ĐA3.30.9)
I.3. Số tín chỉ : 03
I.4. Phân bổ thời gian : 09 tuần
Khối lượng học tập Tổng khối lượng

Nội dung mỗi tuần (tiết) học tập (tiết)
Tuầ n đầ u tuầ n 2 - 8 tuầ n 9
Thời gian tiếp xúc giữa sinh viên

10 10 10 90
và giáo viên:
 Giờ lý thuyết 5 0 0 5
 Giờ thực hành 5 10 10 85
Giờ Thể hiện tập trung 40 40
Tự học: 10 10 10 90
Tổng: 220
I.5. Điều kiện ràng buộc:

 Học phần tiên quyết: Không ràng buộc
 Học phần học trước: Các đồ án cơ sở kiến trúc, kiến trúc nhà ở
 Học phần song hành: Không ràng buộc
I.6. Mục tiêu của học phần:

 Kiến thức: Đồ án Quy hoạch đơn vị ở đô thị được xây dựng trên cơ sở giúp cho sinh
viên chuyên ngành Kiến Trúc có kiến thức cơ bản về công tác Quy hoạch xây dựng đô
thị. Cụ thể là nhận biết được cấu trúc của một đơn vị ở và mối liên kết không gian và
chức năng của chúng.
 Kỹ năng: Đồ án giúp cho sinh viên từng bước làm quen với các điều kiện trong thực
tế của công tác thiết kế Quy hoạch, đạt được các kỹ năng sau:
+ Tính toán các chỉ tiêu đất đai, chỉ tiêu sử dụng đất, số lượng nhà ở theo từng loại
hình, các công trình công cộng trong đơn vị ở
3
+ Vận dụng những quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế để áp dụng vào đồ án
+ Kỹ năng tổ chức không gian của các loại hình nhà ở, công trình công cộng
+ Kỹ năng trình bày và bảo vệ quan điểm thiết kế trong đồ án
 Thái độ: Tầm quan trọng của công tác quy hoạch trong việc tổ chức không gian ở có
chất lượng sống tốt
I.7. Mô tả vắn tắt nội dung học phần:

Dựa trên định hướng phát triển không gian của một khu đô thị, sinh viên sẽ được yêu cầu
quy hoạch 1 khu vực với chức năng ở có quy mô diện tích khoảng 15-25 ha.
Sinh viên làm việc cá nhân để nghiên cứu các nô ̣i dung của đồ án trên cơ sở áp du ̣ng các
tiêu chuẩn, quy chuẩn của Việt nam. Đề xuất các phương án quy hoạch, các chỉ tiêu quy
hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất cho toàn khu vực quy hoa ̣ch, qua đó đề xuấ t phương án quy
hoa ̣ch tổ ng mă ̣t bằ ng sử du ̣ng đấ t theo tỉ lệ 1/500.
Trên cơ sở Quy hoạch sử dụng đất đã được thông qua, các sinh viên sẽ tiế p tu ̣c các nô ̣i
dung tiế p theo quy hoạch chi tiết đơn vị ở TL 1/500 theo quy đinh
̣ trong nô ị dung của đồ
án.
I.8. Nhiệm vụ của sinh viên :

 Tham gia buổi giảng đề và các buổi sửa bài tại họa thất
 Nghiên cứu đồ án theo lịch trình giảng dạy
 Chuẩn bị các tài liệu đồ án và nghiên cứu các tài liệu bổ sung
 Hoàn thành các giai đoạn của đồ án
 Thể hiện bài tập trung giai đoạn cuối tại họa thất
I.9. Tài liệu học tập:

Tài liệu chính:
[1] . Khoa Quy hoạch - Đại học Kiến trúc TP Hồ Chí Minh: Giáo án điện tử lý thuyết quy
hoạch đô thị, 2006
[2] . “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”, Quyết định 04/2008/QĐ-
BXD,2008
[3] . Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ban hành ngày 17/06/2009 và các nghị định
hiện hành của Chính phủ về “lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị”
[4] . Hugh Barton, Marcus Grant and Richard Guise:Shaping neighbourhoods for local
health and global sustainability, Routledge, 2003
Tài liệu tham khảo:
4
[1] . TS. Phạm Hùng Cường: Hướng dẫn làm bài tập đồ án quy hoạch 1, Quy hoạch chi
tiết đơn vị ở, Nxb. Xây dựng, 2004
[2] . TS.KTS Phạm Hùng Cường, GS.TSKH Lâm Quang Cường, PGS.KTS Đặng Thái
Hoàng, TS.KTS Phạm Thúy Loan, TS.KTS Đàm Thu Trang: Quy hoạch xây dựng đơn
vị ở. Nxb.Xây dựng, 2006
[3] . ThS.KTS Nguyễn Cao Lãnh:Quy hoạch đơn vị ở bền vững,Nxb. Xây dựng, 2006
[4] . TS.KTS Đàm Thu Trang: Thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở, Nxb. Xây dựng. 2006
I.10. Tiêu chuẩn đánh giá
Hình thức Khối lượng

đánh giá
Giai đoạn 1 30 %
 Tham gia đầy đủ các buổi làm việc cá nhân tại họa thất
 Thể hiện các nội dung theo yêu cầu của Giai đoạn 1
Giai đoạn 2 70 %
 Thể hiện bài tập trung tại Họa thất
Tổ ng 100%
* Sinh viên phải tham dự đầy đủ các giai đoạn mới đủ điều kiện tổng kết điểm
I.11. Thang điểm: A, B, C, D, F (theo hệ thống tín chỉ)
I.12. Nội dung chi tiết học phần : Quy hoạch một đơn vị ở
I.12.1. Quy mô và vị trí khu đất quy hoạch:
Trên cơ sở đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 được cung cấp của một khu đô thị đã
được lập đồ án quy hoạch. Sinh viên chọn vị trí khu đất quy hoạch có quy mô khoảng
15 ha, với quy mô dân số ≥ 4000 người để thực hiện đồ án Quy họach chi tiết xây dựng
TL 1/500
I.12.2. Chức năng khu đất quy hoạch:
Khu quy hoạch có quy mô là một đơn vị ở với chức năng chính là chức năng ở và một
số chức năng khác thuộc đất đơn vị ở và ngoài đơn vị ở
I.12.3. Các bước thực hiện đồ án

- Phân tích điều kiện hiện trạng khu đất
- Phương án cơ cấu và Quy hoạch sử dụng đất
- Tổ chức không gian kiế n trúc cảnh quan
I.12.4. Yêu cầu thể hiện đồ án
5
Thể hiện đồ án bằ ng tay trên bản vẽ khổ A0, với yêu cầu sử dụng màu sắc theo đúng
qui định của bản vẽ qui hoạch (áp dụng theo quyết định số 21/2005 / QĐ – BXD ngày
22 tháng 7 năm 2005)
Các hình vẽ được phép thể hiện bóng công trình, bóng cây cối, v.v.
Nội dung thể hiện trong đồ án:
Giai đoạn 1:
 Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đất, tỉ lệ 1/5000 đến 1/10.000
 Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh
 Đánh giá hiện trạng tổng hợp, tỉ lệ 1/1000
 Cơ cấu sử dụng đất bao gồm:
- Bản đồ cơ cấu sử dụng đất, tỉ lệ 1/2000
- Bảng cân bằng đất đai
 Quy hoạch sử dụng đất, bao gồm: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất, tỉ lệ 1/1000 với
các số liệu cụ thể (diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao tối thiểu và tối đa,
dân số)
 Bản đồ quy hoạch tổ chức kiến trúc cảnh quan, tỉ lệ 1/1000
Giai đoạn 2: Thể hiện bản vẽ trên khổ giấy A 0:

 Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đất: tỉ lệ 1/5000 đến 1/10.000
 Bản vẽ đánh giá hiện trạng TL1/1000 – 1/2000
 Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh
 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất TL 1/1000 – 1/2000, Bảng cân bằng đất
 Bản đồ quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan TL1/500
 Các mặt đứng chiń h, mặt cắt trục đường chính TL 1/500 – 1/200
 Phối cảnh tổng thể khu vực quy họach chi tiết, các tiểu cảnh minh hoạ về cách tổ
chức không gian
 Mô hình TL 1/1000
I.13. Lịch trình
Tuần Nội dung Phương pháp dạy- Nhiệm vụ

học và đánh giá của sinh viên
1.1 Giảng đề - Giờ lý thuyết: 5 tiết - SV nghiên cứu đề bài, thu
 Mục tiêu của đồ án + Thuyết giảng thập các tài liệu, tư liệu cần
 Nội dung vắn tắt của Đồ án GV giảng đề và trình thiết để bắt đầu tiến hành
 Các tài liệu cần nghiên cứu bày lý thuyết liên quan thực hiện Đồ án
trước khi thực hiện đồ án. đến nội dung nghiên - Nhận hồ sơ bản vẽ theo
 2 giai đoạn của Đồ án (nội cứu đồ án. đề tài nghiên cứu được
6
dung- kế hoạch- yêu cầu thể + Các GV sửa đồ án phân công.

hiện) gặp gỡ các nhóm sinh
 Cung cấp tài liệu bản vẽ cho viên để lập kế hoạch
sinh viên. thực hiện đồ án
1.2  Sơ đồ vị trí, giới hạn khu - Giờ thực hành: 5 tiết -Giờ thực hành:
đất nghiên cứu quy họach Nghiên cứu đồ án dưới Tham gia giờ thực hành tại
 Phân tích điều kiện hiện sự hướng dẫn của GV họa thất
trạng khu đất, các tác động tích - Sinh viên hoàn thiện đánh
cực và tiêu cực của khu vực về giá hiện trạng.
các mặt kinh tế, xã hội, môi - Phân tích và đánh giá liên
trường,… hệ vùng của khu vực - Giờ
2.1  Đánh giá hiện trạng TL - Giờ thực hành: 5 tiết tự học:
1/500 Nghiên cứu đồ án dưới Hoàn thiện bài và nghiên
 Bảng thống kê hiện trạng sử sự hướng dẫn của GV cứu nội dung của buổi sau
dụng đất.
 Phân tích mối quan hệ về tổ
chức không gian kiến trúc cảnh
quan với khu vực xung quanh
(lân cận)
2.2  Đề xuất các mục tiêu - Tính - Giờ thực hành: 5 tiết - Giờ thực hành:
toán các chỉ tiêu cho đơn vị ở: Nghiên cứu đồ án Tham gia giờ thực hành tại
 Đề xuất các mục tiêu dưới sự hướng dẫn của họa thất
 Tính toán các loại hình nhà GV - Đề ra mục tiêu quy hoạch
ở và dân số cho từng nhóm (từ 3-5 mục tiêu) của khu
nhà. đất quy hoạch.
 Tính toán hệ thống CTCC - Đề xuất các chỉ tiêu quy
và cây xanh cấp đơn vị ở họach chi tiết cho khu quy
họach với tỉ lệ 1/500.
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và nghiên
cứu nội dung của buổi sau
3.1  Đề xuất 2 phương án cơ cấu - Giờ thực hành: 5 tiết - Giờ thực hành:
quy họach sử dụng đất – Đề Nghiên cứu đồ án Tham gia giờ thực hành tại
xuất phương án cơ cấu chọn. dưới sự hướng dẫn của họa thất
 Lập bảng cân bằng đất đất GV - Giờ tự học:
đai của khu quy họach. Hoàn thiện bài và nghiên
3.2 Quy hoạch sử dụng đất: - Giờ thực hành: 5 tiết cứu nội dung của buổi sau
 Đề xuất các chỉ tiêu quy Nghiên cứu đồ án
họach trên bản đồ quy họach dưới sự hướng dẫn của
tổng mặt bằng sử dụng đất. GV
4.1  Hoàn chỉnh bản đồ quy - Giờ thực hành: 5 tiết - Giờ thực hành:
họach tổng mặt bằng sử dụng Nghiên cứu đồ án Tham gia giờ thực hành tại
đất. dưới sự hướng dẫn của họa thất
 Lập bảng thống kê đất đai GV - Giờ tự học:
của khu quy họach. Hoàn thiện bài và nghiên
4.2  Nghiên cứu các ý tưởng - Giờ thực hành: 5 - Giờ thực hành:
hình thành không gian cho khu tiết - Hình thành ý tưởng tổ
quy họach: Hình thái không Nghiên cứu đồ án chức không gian kiến trúc
gian, diện mạo kiến trúc của dưới sự hướng dẫn của cho khu quy họach.
khu quy họach. GV - Lập các sơ đồ tổ chức
7
 Xác định quy mô các hạng không gian : hướng nhìn,

mục công trình trong khu quy góc nhìn, tầm nhìn, điểm
họach. nhấn,...
-Giờ tự học:
5.1  Phân tích không gian trên - Giờ thực hành: 5 tiết - Giờ thực hành:
& mô hình (sơ bộ) Nghiên cứu đồ án Tham gia giờ thực hành tại
5.2  Xác định, cân đối quy mô, dưới sự hướng dẫn của họa thất
chỉ tiêu các hạng mục công GV Xác định hình khối kiến
trình trong khu quy họach sau trúc của các công trình và
khi định hướng không gian mối quan hệ giữa các công
kiến trúc. trình cho phù hợp với từng
lọai hình.
- Giờ tự học:
6.1  Bố cục không gian kiến trúc - Giờ thực hành: 10 - Giờ thực hành:
cảnh quan của khu quy họach tiết Tham gia giờ thực hành tại
(mặt bằng) Nghiên cứu đồ án họa thất
 Bản đồ quy hoạch tổ chức dưới sự hướng dẫn của Nghiên cứu không gian
kiến trúc cảnh quan GV kiến trúc kết hợp cả việc
thực hiện vẽ bản đồ lẫn làm
mô hình
- Giờ tự học:
6.2  Hoàn thiện nội dung đồ án - Giờ thực hành: 10 - Giờ thực hành:
theo yêu cầu của giai đoạn 1 tiết Tham gia giờ thực hành tại
Nghiên cứu đồ án dưới họa thất
sự hướng dẫn của GV - Giờ tự học:
- Đánh giá: 30% Hoàn thiện bài và nghiên
7.1  Bố cục không gian kiến trúc - Giờ thực hành: 10 - Giờ thực hành:
& cảnh quan của khu quy họach tiết Tham gia giờ thực hành tại
7.2 (thực hiện bằng mô hình) Nghiên cứu đồ án dưới họa thất
 Hoàn chỉnh Bản đồ quy sự hướng dẫn của GV - Giờ tự học:
hoạch tổ chức kiến trúc cảnh Hoàn thiện bài và nghiên
quan. cứu nội dung của buổi sau
8.1  Khai triển mặt cắt qua khu - Giờ thực hành: 5 tiết - Giờ thực hành:
trung tâm và đường trục chính. Nghiên cứu đồ án Tham gia giờ thực hành tại
 Triển khai mặt đứng các dưới sự hướng dẫn của họa thất
trục đường chính khu quy GV - Nghiên cứu tổ hợp mặt
họach. đứng, hình thức mặt đứng,
8.2  Hòan chỉnh bản đồ tổ chức - Giờ thực hành: 5 tiết màu sắc, chất liệu,...
không gian kiến trúc và các Nghiên cứu đồ án - Hòan thiện các nội dung
bản vẽ được quy định theo nội dưới sự hướng dẫn của bản vẽ, xem xét mối liên hệ
8
dung đồ án. GV giữa các thành phần bản

 Hòan chỉnh không gian kiến vẽ.
trúc trên mô hình. - Hòan thành các chức
năng trên mô hình
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và chuẩn bị
thể hiện tập trung
Tuần Thể hiện tập trung - Giờ thực hành: 10 - Giờ thực hành:
9 tiết Cá nhân tập trung thể hiện
GV hướng dẫn SV phần nội dung của ĐA Quy
hoàn thiện đồ án hoạch chi tiết toàn khu vực
- Giờ thực hành: 40 TL 1/500 tại họa thất.
tiết
Nộp bài: theo nội dung
của giai đoạn 2
Chấm bài: Hội đồng
giảng viên
- Đánh giá: 70%
9
---------------------------------------------------------------------------------------
PHẦN II – NGUYÊN LÝ CHUNG
VỀ QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
---------------------------------------------------------------------------------------
II.1. KHÁI NIỆM ĐƠN VI ̣ Ở

II.4.1. Khái niệm
Đơn vi ợ ̉ đươ ̣c xem là đơn vi quy ̣ hoa ̣ch cơ bản trong khu nhà ở của đô thi, ̣ có quy mô
diê ̣n tić h và quy mô dân số nhấ t đinh, ̣ là nơi cung cấ p các dich ̣ vu ̣ hàng ngày cho người dân
đô thi ma ̣ ̀ trong đó, trừơng tiể u ho ̣c là ha ̣t nhân.
Đơn vi ơ ̣ ̉ đươ ̣c xác đinh ̣ bởi ranh giới là hê ̣ thố ng giao thông đô thi xung ̣ quanh. Để
đảm bảo an tòan cho mo ̣i người dân số ng trong đơn vi ơ ̣ ̉ , nhấ t là người gia và trẻ em, giao
thông cơ giới của đô thi không ̣ đươ ̣c cắ t ngang đơn vi ợ ̉ .
Đơn vi ơ ̣ ̉ , như tên go ̣i của nó, là tế bào ta ̣o nên khu ở của đô thi. ̣ Vì vâ ̣y, nó có những
hoa ̣t đô ̣ng đô ̣c lâ ̣p, nhưng vẫn có sự liên kế t chă ̣t chẽ với các đơn vi ơ ̣ ̉ khác trong khu ở, và
các khu chức năng khác của đô thi. ̣
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - “Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà
ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung
học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các
trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư
trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm
đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở...
Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính
phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu
của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông
chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung
tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị
ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình
ngoài các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công
trình này không thuộc đất đơn vị ở.”
II.4.2. Quy mô – diện tích

Giới ha ̣n về diê ̣n tić h có ảnh hưởng trực tiế p đế n chấ t lươ ̣ng của đơn vi ơ ̣ ̉ . Cơ sở để xác
đinh
̣ quy mô diê ̣n tić h của đơn vi ơ ̣ ̉ là khỏang cách đi bô ̣ từ nhà ở đế n công triǹ h công cô ̣ng tố i
đa là 15 phút, tương đương với khỏang cách địa lý khỏang 400 - 500m (theo Clarence Perry).
10
Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry. Nguồn: Hall, P (1992)
Giới ha ̣n về diê ̣n tić h sẽ giúp cho mo ị người dân trong đơn vi ơ ̣ ̉ , nhấ t là hai đố i tươ ̣ng
người già và trẻ em, bằ ng phương tiê ̣n xe đa ̣p hoă ̣c đi bô ̣, có thể tiế p câ ̣n các công triǹ h công
cô ̣ng phu ̣c vu ̣ thường kỳ mô ̣t cách thuâ ̣n tiê ̣n, nhanh chóng, an tòan.
Giới ha ̣n về diê ̣n tić h sẽ đinh
̣ ra không gian vâ ̣t lý của đơn vi ợ ̉ , hiǹ h thành ranh giới
của đơn vi ơ ̣ ̉ bằ ng hê ̣ thố ng giao thông cơ giới của đô thi. ̣ Giới ha ̣n này sẽ góp phầ n ta ̣o nên
cảm giác “đô ̣c lâ ̣p” cho cô ̣ng đồ ng dân cư số ng trong cùng mô ̣t đơn vi ơ ̣ ̉ , hiǹ h thành mố i quan
hê ̣ láng giề ng và sự gắ n bó trong mố i quan hê ̣ xã hô ̣i. Đây là điề u mà các nhà xã hội ho ̣c cảnh
báo cuô ̣c số ng hiê ̣n đa ̣i đã làm ra ̣n nứt các mố i quan hê ̣ láng giề ng trong mô ̣t cô ̣ng đồng dân
cư.
Mă ̣t khác, theo A. Christopher nghiên cứu về tâm lý và cảm nhâ ̣n không gian đô thi, ̣ thì
hầ u hế t cư dân thành phố chỉ thực sự biế t rõ và thông tha ̣o về khu vực ho ̣ sinh số ng trong giới
ha ̣n chừng 2- 3 ô phố và không quá 7 ô phố xung quanh nhà (tương đương 500- 600m). Điề u
này chứng tỏ giới ha ̣n về diê ̣n tić h của đơn vi ơ
̣ ̉ ảnh hưởng đế n sự gắ n bó của cô ̣ng đồ ng dân
cư khu vực, và góp phầ n củng cố các mố i quan hê ̣ xã hô ị trong cô ̣ng đồ ng.
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa
sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m.
II.4.3. Dân số

Đơn vi ơ ̣ ̉ , như khái niê ̣m ban đầ u, là mô ̣t cô ̣ng đồ ng dân cư số ng trong mô ̣t không gian
vâ ̣t lý nhấ t đinh,
̣ với hê ̣ thố ng công triǹ h công cô ̣ng phu ̣c vu ̣ cấ p thường kỳ. Trong đó, quy mô
hơ ̣p lý của trường tiể u ho ̣c là yế u tố quyế t đinh
̣ trong vấ n đề tiń h tóan quy mô dân số .
Trong mô hiǹ h “ Đơn vi ̣ ở láng giề ng” của Clarence Perry, trường tiể u ho ̣c có quy mô
1000 ho ̣c sinh, tương đương với 5.000-6.000 dân. Mô hiǹ h đơn vi ơ ̣ ̉ của BN.L.Englehart đưa
ra cơ sở cầ n thiế t để mở mô ̣t trường tiể u ho ̣c là 600-800 ho ̣c sinh, tương đương với dân số từ
5.000-7.000 người.
11
Số ho ̣c sinh đươ ̣c tiń h cho 1.000 thường thay đổ i theo sự phát triể n của xã hô ị và theo
cơ cấ u dân số đô thi. ̣ Quy mô hơ ̣p lý của trường tiể u ho ̣c cũng thay đổ i theo từng thời kỳ. Vì
vâ ̣y, quy mô dân số hơ ̣p lý của mô ̣t đơn vi ơ ̣ ̉ cũng thay đổ i theo tiǹ h hiǹ h xã hô ̣i của từng đô
̣
thi trong từng thời kỳ.
Mă ̣t khác, về mă ̣t xã hô ̣i ho ̣c, A. Christopher cho rằ ng quy mô dân số của mô ̣t cộng
đồ ng có đời số ng chiń h tri va
̣ ̀ xã hô ị gắ n bó sẽ là từ 5.000- 10.000 người.
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người,
quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800
người).
II.2. CÁC KHU CHỨC NĂNG VÀ NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC CƠ CẤU
TRONG ĐƠN VỊ Ở
II.2.1. Các thành phần đất đai của đơn vị ở đô thị

Trong đơn vi ợ ̉ , các thành phầ n đấ t đai có thể chia làm 4 loa ̣i như sau:
Đấ t ở: Bao gồ m đấ t xây dưng các công triǹ h nhà ở, đường nô ̣i bô ̣ trong cu ̣m nhà,
nhó m nhà có lô ̣ giới nhỏ hơn 12 m, sân vườn trong nô ̣i bô ̣ nhó m nhà.
Đấ t công triǹ h dịch vụ công cô ̣ng: Là đấ t xây dựng các công triǹ h công cô ̣ng về
thương ma ̣i, dich
̣ vu ̣, y tế , văn hoá, giáo du ̣c, hành chánh phu ̣c vu ̣ cho nhu cầ u hàng ngày của
người dân trong đơn vi ợ ̉ .
Đấ t cây xanh-TDTT: Bao gồ m đấ t cây xanh và các sân tâ ̣p thể thao để phu ̣c vu ̣ cho
nhu cầ u nghỉ ngơi, thư giãn của người dân trong đơn vi ơ ̣ ̉ . Ngoài mảng xanh tâ ̣p trung ở trung
tâm đơn vi ơ ̣ ̉ , đấ t cây xanh còn đươ ̣c tiń h trên các tuyế n đường nô ̣i bô ̣ của đơn vi ở,
̣ và các
tru ̣c cảnh quan liên kế t các cu ̣m, nhó m nhà.
Đấ t giao thông: Đấ t xây dựng hê ̣ thố ng giao thông nô ̣i bô ̣ trong đơn vi ơ ̣ ̉ , có lộ giới
lớn hơn 13m, ngoài ra còn có các bãi xe của các nhóm nhà và các công triǹ h công cô ̣ng. Cách
phân chia rõ ràng các loa ̣i đấ t các loa ̣i đấ t như trên thường đươc̣ sử du ̣ng để tiń h toán, đố i
chiế u với các quy chuẩ n hiê ̣n hành. Tuy nhiên, trong thực tế hiê ̣n nay, có mô ̣t số công triǹ h có
chức năng hỗ n hơ ̣p xây dựng trên cùng mô ̣t lô đấ t (thông thường là chức năng ở và thương
ma ̣i – dich
̣ vu ̣), viêc̣ tiń h toán theo chỉ tiêu cu ̣ thể như trên sẽ gă ̣p khó khăn.
II.2.2. Cơ cấu đơn vị ở

Các nhóm ở
Đây là đấ t chủ yế u để xây dựng các loa ̣i nhà ở, có quy mô diê ̣n tić h từ 5-7 ha, quy mô
dân số khoảng 2.000-3.000 dân. Mỗ i nhó m ở có trung tâm phu ̣c vu ̣ công cô ̣ng chiń h là trường
mẫu giáo, với bán kiń h phu ̣c vu ̣ từ 100 đế n 200 m.
Khu trung tâm

Có thể phân thành 2 khu vực chiń h bao gồ m
Trung tâm đô ̣ng là nơi bố trí các công triǹ h thương nghiê ̣p dich ̣ vu phu ̣c vu ̣ nhu cầ u
hàng ngày của người dân trong đơn vi ơ ̣ ̉ . Ngoài viê ̣c phu ̣c vu ̣ cho nhu cầ u của người dân trong
trong đơn vi ơ ̣ ̉ , các công triǹ h này cũng cầ n phu ̣c vu ̣ cho khách vãng lai khi đi ngang qua đơn
vi ơ
̣ ̉ . Vì vâ ̣y, nó cầ n đươ ̣c bố trí do ̣c các tru ̣c giao thông đô thi cu ̣ ̉ a đơn vi ơ
̣̉
Trung tâm tiñ h là nơi bố trí các công triǹ h giáo du ̣c, y tế , văn hóa … kế t hợp với khu
cây xanh của đơn vi ơ ̣ ̉.
12
Bán kiń h phu ̣c vu ̣ của khu trung tâm là 400- 500m
Hê ̣ thố ng giao thông nô ̣i bô ̣

Là hê ̣ thố ng giao thông trong nô ̣i bô ̣ trong đơn vi ơ ̣ ̉ , liên kế t các nhó m ở với nhau và
với khu trung tâm, và nố i kế t đơn vi ơ
̣ ̉ với hê ̣ thố ng giao thông đô thi, ̣ đảm bảo phu ̣c vụ tố t
cho viêc̣ đi la ̣i nhanh chóng, an toàn và thuâ ̣n tiê ̣n.
II.2.3. Nguyên tắc tổ chức đơn vị ở

Các khu chức năng trong đơn vi ơ ̣ ̉ phải đươ ̣c bố trí hơ ̣p lý để đáp ứng thuâ ̣n tiê ̣n nhấ t
nhu cầ u sử du ̣ng của người dân trong đơn vi ợ ̉.
Trong các khu chức năng trên, các nhó m ở chiế m tỉ lê ̣ lớn nhấ t. Các nhó m ở thường
đươ ̣c bố trí tâ ̣p trung xung quanh khu trung tâm của đơn vi ợ ̉ để đảm bảo bán kiń h phu ̣c vu ̣
của đơn vi ơ ̣ ̉ là khỏang 400- 500m. Ranh giới giữa các nhó m ở và khu trung tâm là hê ̣ thố ng
giao thông nô ị bô ̣ chiń h trong đơn vi ơ
̣ ̉.
Các nhó m ở có trung tâm nhó m là trường mẫu giáo, với bán kiń h phu ̣c vu ̣ từ 100-
200m. Các trường này đươ ̣c đă ̣t gầ n khu cây xanh để có môi trường trong lành cho trẻ em,
đồ ng thời, nó phải tiế p câ ̣n với giao thông nô ̣i bô ̣ chiń h của đơn vi ơ
̣ ̉.
Khu trung tâm phải đươ ̣c bố trí hơ ̣p lý theo chức năng đô ̣ng tiñ h:
Khu đô ̣ng, với các công triǹ h thương ma ̣i dich ̣ vu ̣ là chiń h, cầ n đươ ̣c bố trí tiế p câ ̣n
giao thông đô thi đệ̉ phu ̣c vu ̣ không những cho người dân trong đơn vi ơ ̣ ̉ , mà cả cho khách
̃ với công triǹ h chiń h là trừơng tiể u ho ̣c, kế t hơ ̣p với công viên và các công
vãng lai. Khu tinh,
triǹ h khác như tra ̣m y tế , câu la ̣c bô ̣…, đươ ̣c bố trí giữa các nhó m ở, tiế p câ ̣n trực tiế p với các
nhó m ở để đảm bảo bán kiń h phu ̣c vu ̣.
Hê ̣ thố ng giao thông nô ̣i bô ̣ phải đươ ̣c bố trí hơ ̣p lý để liên kế t các khu chức năng
trong đơn vi ợ ̉ , đồ ng thời liên kế t với giao thông đô thi. ̣
13
II.3. MỘT SỐ CHỈ TIÊU TRONG ĐƠN VI ̣ Ở

II.3.1. Một số đinh
̣ nghiã và khái niê ̣m
Diêṇ tích sàn ở (m2): Là tổ ng diê ̣n tić h xây dựng nhà ở trong đơn vi ợ ̉ . Bao gồ m diê ̣n
tić h các căn hô ̣ và các diê ̣n tić h khác phu ̣c vu ̣ cho nhà ở như hành lang, sảnh, cầu thang….,
không bao gồ m diê ̣n tić h trong tòa nhà nhưng phu ̣c vu ̣ cho mu ̣c đić h khác như thương mại,
dich ̣ vu ̣ công cô ̣ng.
Mâ ̣t đô ̣ diêṇ tích sàn ở chung Brutto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổ ng diê ̣n tić h sàn ở trên
diê ̣n tić h của đơn vi ơ ̣ ̉ . Chỉ số này cho biế t hiêụ quả sử du ̣ng đấ t của đơn vi ở.
̣
Chỉ số diêṇ tích sàn ở (m2/người): Là chỉ số cho biế t mức đô ̣ tiê ̣n nghi về mă ̣t diê ̣n
tić h trong đơn vi ơ ̣ ̉ . Theo quy chuẩ n hiê ̣n nay, chỉ tiêu này thường lấ y 12- 15 m2/người.
Với các khu đô thi mơ ̣ ́ i, tùy theo tiń h chấ t và nhu cầ u hiê ̣n nay, có thể lấ y 20- 30
m2/người.
Mâ ̣t đô ̣ dân cư đơn vi ơ ̣ ̉ (người/ha): Là tỷ số giữa tổ ng số dân trên tổ ng diê ̣n tić h đơn
vi ơ ̣ ̉.
Mâ ̣t đô ̣ dân số thấ p là khỏang 150- 200 người/ha, thường trong đơn vi ơ ̣ ̉ có nhiề u nhà
thấ p tầ ng, biêṭ thự…..Mâ ̣t đô ̣ dân cư trung biǹ h khoảng 250- 300 người/ha. Mâ ̣t đô cao
khoảng 350- 450 người/ha, với các đơn vi ợ ̉ có nhiề u nhà chung cư cao tầ ng.
Mâ ̣t đô ̣ diêṇ tích sàn ở riêng Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổ ng diê ̣n tić h sàn của các
nhà ở trên diê ̣n tić h đấ t ở tương ứng.
Mâ ̣t đô ̣ diêṇ tích cư trú Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổ ng diê ̣n tić h cư trú của các nhà
ở trên diê ̣n tić h đấ t ở tương ứng.
Mâ ̣t đô ̣ cư trú (người/ha): Là tỉ số giữa số dân trên diê ̣n tić h đấ t ở tương ứng
Mâ ̣t đô ̣ xây dư ̣ng (%): Là chỉ tiêu quan tro ̣ng trong viê ̣c quản lý xây dựng. Chỉ tiêu
này khố ng chế tương quan giữa phầ n đấ t xây dựng công triǹ h và phầ n không gian trố ng nhằm
đảm bảo các yêu cầ u về thông thóang, chiế u sáng, phòng hỏa….
II.3.2. Một số công thức tính toán

Mâ ̣t đô ̣ xây dư ̣ng Brutto Mb:
Mb = Diê ̣n tić h chiế m đấ t của các công triǹ h xây dựng * 100%
Diê ̣n tić h đấ t đơn vi ợ ̉
Mâ ̣t đô ̣ xây dư ̣ng Netto Mn:

Mn = Diê ̣n tić h chiế m đấ t của các công triǹ h xây dựng * 100%
Diê ̣n tić h đấ t ở
14
II.4. TỔ CHỨC NHÀ Ở TRONG ĐƠN VI ̣

II.4.1. Các loa ̣i nhà ở
Nhà ở là bô ̣ phâ ̣n chủ yế u trong tổ chức không gian của đơn vi ơ ̣ ̉ . Trong các đơn vi ở, ̣
phầ n lớn các nhà ở đươc xây dựng theo thiế t kế mẫu nhằ m tiêu chuẩ n hóa, công nghiệp hóa
xây dựng, đồ ng thời ta ̣o sự thố ng nhấ t và đă ̣c trưng riêng cho từng đơn vi ơ ̣ ̉ . Vì vâ ̣y, vấ n đề
lựa cho ̣n các mẫu nhà thiế t kế cho phù hơ ̣p với các điề u kiê ̣n kinh tế , kỹ thuâ ̣t, tự nhiên của
khu đấ t rấ t quan tro ̣ng trong viêc̣ tổ chức đời số ng sinh ho ̣at của con người cũng như tổ chức
không gian của đơn vi ơ ̣ ̉.
Để đáp ứng nhu cầ u đa da ̣ng của mo ̣i thành phầ n dân cư, trong đơn vi ơ ̣ ̉ cầ n bố trí
nhiề u lo ̣ai hiǹ h nhà ở. Các lo ̣ai hiǹ h nhà ở có thể phân thành các lo ̣ai sau:
II.5.1. Nhà tâ ̣p thể

Dành cho các đố i tươ ̣ng đô ̣c thân, có thể là cán bô ̣ công nhân viên hoă ̣c ký túc xá cho
sinh viên nô ̣i trú. Lo ̣ai này thường sử du ̣ng hành lang giữa hoă ̣c hành lang bên, khu vực vệ
sinh, bế p thường tâ ̣p trung hoă ̣c theo từng că ̣p phòng ở.
II.5.2. Nhà chung cư

Là lo ̣ai hiǹ h nhà phổ biế n trong các đô thi lơ ̣ ́ n và các đô thi hiê
̣ ̣n đa ̣i trên thế giới do
hiê ̣u quả sử du ̣ng đấ t cao, tiń h chấ t tiế t kiê ̣m đấ t xây dựng đô thi va ̣ ̀ yế u tố hình khố i có thể
tham gia vào tổ chức không gian của đô thi ̣
Nhà chung cư thấ p tầ ng
Phổ biế n là các chung cư 5 tầ ng đươ ̣c xây dựng phổ biế n ta ̣i nhiề u đô thi Việt ̣ Nam từ
thâ ̣p niên 60 đế n nay. Đây là lo ̣ai hiǹ h nhà có giá thành trung biǹ h, không yêu cầ u cao về mă ̣t
kỹ thuâ ̣t xây dựng, có thể tiêu chuẩ n hóa xây dựng theo các modun cấ u kiê ̣n lắ p ghép. Về yêu
cầ u tiê ̣n nghi sử du ̣ng, 5 tầ ng là ngưỡng tố i đa về tầ ng cao không phải sử du ̣ng thang máy.
Nhà thường tổ chức theo kiể u đơn nguyên. Mỗ i đơn nguyên có từ 4- 8 căn hô ̣ khép kín
trên mô ̣t tầ ng, có chung mô ̣t cầ u thang lên các tầ ng. Các đơn nguyên có thể ghép khối. Mỗ i
khố i có thể ghép từ 2 đế n vài đơn nguyên.
Nhà chung cư cao tầ ng

Là lo ̣ai nhà có tầ ng cao từ 6 tầ ng trở lên, nhưng do các yêu cầ u về kỹ thuâ ̣t và hiê ̣u quả
sử du ̣ng đấ t cũng như sự tham gia vào tổ chức không gian đô thi nên ̣ thông thường, các chung
cư này có số tầ ng cao từ 9 tầ ng trở lên. Là lo ̣ai hiǹ h nhà đươ ̣c xây dựng nhiề u trong thời gian
gầ n đây do hiêụ quả sử du ̣ng đấ t cao và đáp ứng nhu cầ u của mô ̣t bô ̣ phâ ̣n dân cư đô thi về ̣
tầ m nhiǹ từ căn hô ̣ ra không gian đô thi. ̣
Thông thường, đây là các đơn nguyên đô ̣c lâ ̣p, không lắ p ghép. Mỗ i đơn nguyên có từ
4- 8 căn hô ̣ khép kiń trên mô ̣t tầ ng, có mô ̣t lõi thang máy và thang thoát hiể m bên ngòai. Tầ ng
trêṭ thường sử du ̣ng cho các chức năng phu ̣ trơ ̣ cung cấ p mô ̣t số dich ̣ vu ̣ hàng ngày để làm
giảm khỏang cách đi la ̣i cho người dân. Do có số tầ ng cao lớn nên lo ̣ai nhà này có da ̣ng tháp,
thường đươ ̣c sử du ̣ng trong bố cu ̣c không gian đô thi như ̣ mô ̣t điể m nhấ n của tầ m nhiǹ .
15
II.5.3. Nhà ở riêng lẻ

Nhà phố
Đây là loa ̣i nhà ở kế t hơ ̣p với mô ̣t chức năng khác, thường là các cửa hàng đươ ̣c tổ
chức ở tầ ng trêṭ của nhà, còn các tầ ng trên đươ ̣c dùng làm tầ ng ở. Tuy nhiên, nhươ ̣c điểm lớn
nhấ t của lo ̣ai hiǹ h nhà này là mâ ̣t đô xây dựng thường rấ t cao (khỏang 95% diê ̣n tích đấ t),
ngôi nhà có hiǹ h ố ng, kém về khả năng thông thóang và chiế u sáng. Diê ̣n tić h lô đấ t khỏang
50- 100 m2, tầ ng cao trung biǹ h 3- 4 tầ ng.
Về tổ chức không gian trong đô thi, ̣ do ý thić h của mỗ i cá nhân thể hiê ̣n qua mă ̣t đứng
của ngôi nhà, dẫn đế n bô ̣ mă ̣t các tru ̣c đường rấ t lô ̣n xô ̣n về cảnh quan. Về sử du ̣ng đấ t trong
đô thi thị ̀ lo ̣ai hiǹ h nhà này gây lãng phí lớn trong vấ n đề sử du ̣ng đấ t đô thi, ̣ nhấ t là với các
khu vực trung tâm của đô thi lơ ̣ ́ n. Do đó, cầ n ha ̣n chế loa ̣i hiǹ h nhà phố trong tổ chức các đơn
vi ơ
̣ ̉ , nhấ t là với các đô thi lơ
̣ ́ n. Chỉ nên tổ chức ở các đô thi nho ̣ ̉ , xung quanh các khu vực
thương ma ̣i truyề n thố ng như chơ ̣.
Nhà liên kế

Là loa ̣i hiǹ h nhà ở gia điǹ h riêng lẻ, đươ ̣c xây dựng cùng lúc theo mẫu thiế t kế thành
từng dãy có mă ̣t đứng thố ng nhấ t về đường nét, màu sắ c, hiǹ h khố i, tầ ng cao.
Loa ̣i hiǹ h nhà này thường có sân vườn nhỏ phiá trước, sân phơi phiá sau, nên khả năng thông
thóang và chiế u sáng cao hơn nhà phố . Tầ ng cao trung biǹ h của nhà liên kế là 3- 4 tầ ng. Diê ̣n
tić h lô đấ t khoảng 120- 150 m2 với mật độ xây dựng 80%.
Về tổ chức không gian đô thi, ̣ lo ̣ai hiǹ h nhà liên kế tương đố i tố t hơn so với nhà
phố .Về hiêụ quả sử du ̣ng đấ t cũng thấ p. Vì vâ ̣y chỉ nên bố trí lo ̣ai hiǹ h nhà này ở các khu vực
đấ t đai có giá tri thấ
̣ p hoă ̣c ta ̣i các đô thi nho
̣ ̉.
Nhà biêṭ thư ̣

Là loa ̣i hiǹ h nhà ở gia điǹ h dành cho các đố i tươ ̣ng có thu nhâ ̣p cao, đòi hỏi chấ t lươṇ g
̣ ́ lo ̣ai nhà này thường đươ ̣c bố trí ở các khu vực bên ngòai đô thị, nơi có cảnh
số ng cao. Vi tri
quan đe ̣p, môi trường trong lành, gầ n các tru ̣c giao thông chiń h dẫn vào trung tâm đô thi. ̣
Nhà thường có diê ̣n tić h đấ t khỏang từ 250- 500 m2, có 3 hoă ̣c 4 mă ̣t thóang, tầ ng cao
trung biǹ h 2-3 tầ ng, mâ ̣t đô ̣ xây dựng khỏang 30 %. Có thể có da ̣ng nhà biê ̣t thự độc lâ ̣p hoă ̣c
song lâ ̣p, tứ lâ ̣p.
Nhà vườn
Là loa ̣i hiǹ h nhà ở kế t hơ ̣p với viê ̣c khai thác đấ t nông nghiê ̣p để sử du ̣ng cho mu ̣c
đić h kinh tế hoă ̣c sử du ̣ng cho gia điǹ h. Loa ̣i hiǹ h nhà này thường đươ ̣c bố trí ở các vùng
ngo ̣ai ô của đô thi, ̣ có diê ̣n tić h khu đấ t khỏang 1.000 m2, tầ ng cao trung biǹ h của nhà ở
khỏang 1- 2 tầ ng, diê ̣n tić h xây dựng nhà ở khỏang 100 m2.
Bảng tra cứu nhanh MĐXD tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự
Diện tích lô đất (m2/căn) ≤50 75 100 200 300 500 ≥1000
MĐXD tối đa (%) 100 90 80 70 60 50 40
II.4.2. Một số nguyên tắ c và giải pháp bố trí các loa ̣i hin
̀ h nhà trong
đơn vi ơ
̣̉
Theo loa ̣i nhà ở

Với nhà chung cư, do đã đươ ̣c điể n hiǹ h hoá, nên cầ n tổ chức lắ p ghép các đơn
nguyên, hơ ̣p khố i các công triǹ h với nhau theo từng nhó m trong các lô đấ t đã xác định.
16
Đây là hiǹ h thức có nhiề u ưu điể m và đươ ̣c áp du ̣ng phổ biế n. Các nhó m mhà đươ ̣c
hiǹ h thành từ 4- 8 khố i nhà, bố trí để hiǹ h thành mô ̣t không gian công cô ̣ng như một sân
trong, ta ̣o điề u kiê ̣n gă ̣p gỡ trong quan hê ̣ xó m giề ng. Đây là không gian tiñ h của nhóm nhà, là
nơi bố trí chỗ chơi cho trẻ em, các sân thể thao nhỏ cho thanh thiế u niên, chỗ ngồ i nghỉ của
người già v…v….với mảng cây xanh ta ̣o nên môi trường số ng vâ ̣t chấ t và xã hô ̣i cao cho đơn
vi ơ ̣ ̉.
Với nhà thấ p tầ ng như
biê ̣t thự, liên kế , nhà phố ,
thường tổ chức theo da ̣ng phân
lô trên mô ̣t khu đấ t với hê ̣ thố ng
đường nô ị bô ̣ bao quanh, các
nhà quay mă ̣t ra đường. -Do
hiǹ h thức bố trí như vâ ̣y nên các
không gian công cô ̣ng không
đươ ̣c thiế t lâ ̣p, thiế u các không
gian hoa ̣t đô ̣ng cầ n thiế t cho
mo ị lứa tuổ i, mố i quan hê ̣ láng
giề ng bi hạ ̣n chế .
Do đó, cầ n phải bố trí
xen kẽ giữa các lô mô ̣t số không
gian cây xanh, chỗ chơi cho trẻ
em, nơi gă ̣p gỡ của người lớn để
tăng mố i quan hê ̣ láng giề ng
Một số cách bố trí nhà phân lô-

so sánh cách tổ chức không
gian xấ u- tố t
17
Theo điề u kiêṇ tư ̣ nhiên

Cầ n bố trí nhà theo hướng có lơị nhấ t về nắ ng, gió trong điề u kiê ̣n khí hậu nhiêṭ đới
gió mùa của nước ta (thời gian nắ ng nhiề u, cường đô ̣ bức xa ̣ lớn,có gió mùa, đô ̣ ẩ m cao).
Bố trí nhà đón gió tố t, ngăn gió xấ u.
Bố trí nhà theo hướng gió và hướng nắ ng
Tránh nắ ng hướng tây trực tiế p chiế u vào mă ̣t nhà, trong trường hơ ̣p cầ n bố trí nhà ở
hướng tây thì nên tâ ̣n du ̣ng sự che chắ n của các công triǹ h phiá trước, hoă ̣c dùng các giải pháp
kiế n trúc để ha ̣n chế phầ n chiụ nắ ng trực tiế p. Ngoài ra, cầ n dùng giải pháp cây xanh, mă ̣t
nước để ha ̣n chế bức xa ̣ mă ̣t trời chiế u vào nhà.
18
Nhà cầ n đă ̣t ở hướng đón gió tố t, tránh hướng gió xấ u. Hướng nhà nên bố trí thẳ ng góc
hoă ̣c lêcḥ hướng gió chiń h 10- 150. Khi bố trí nhiề u loa ̣i hiǹ h nhà cầ n chú ý đế n sự che chắ n
gió của nhà cao tầ ng và các nhà thấ p tầ ng. Tổ hơ ̣p các nhó m nhà với các không gian trố ng
hơ ̣p lý sẽ ta ̣o điề u kiê ̣n thông thoáng cho toàn đơn vi ơ ̣ ̉.
Ngoài ra, cầ n chú ý đế n khoảng cách giữa các khố i nhà với nhau để đảm bảo yêu cầu
vê ̣ sinh, yêu cầ u chố ng ồ n, chố ng cháy…Thông thường, khoảng cách giữa các dãy nhà lấ y từ
1,5- 2 lầ n chiề u cao công triǹ h. Với các khố i nhà cao tầ ng, có thể lấ y từ 0,5-1 lầ n chiề u cao
công triǹ h, nhưng phải bố trí so le để không gây ảnh hưởng về nắ ng,gió, sự che chắn tầ m nhiǹ
giữa nhà trước và sau …
Với những khu đấ t có điề u kiê ̣n điạ hiǹ h phức ta ̣p, như các vùng đồ i núi, cầ n chú ý bố
trí công triǹ h theo các đường đồ ng mức, không đươ ̣c bố trí cắ t ngang nhiề u đường đồ ng mức
cùng lúc hoă ̣c vuông góc với đường đồ ng mức.
Bố trí nhà theo đi ̣a hình.

Với những khu đấ t có những cảnh quan thiên nhiên đep̣ như bờ biể n, sông ngò i, kênh
ra ̣ch, ao hồ , đồ i núi… thì cầ n khai thác tố i đa những cảnh quan này để ta ̣o đă ̣c thù riêng cho
đơn vi ơ ̣ ̉.
II.4.3. 2.4.2.3 Điề u kiê ̣n tiế p câ ̣n

Dù là loa ̣i hiǹ h nhà ở nào, thì điề u kiê ̣n đầ u tiên là giao thông xe cơ giới phải tiế p câ ̣n
đươ ̣c với công triǹ h. Điề u này có nghiã là đường xe ô tô phải đi đươ ̣c đế n trước cửa từng ngôi
nhà
Riêng với các nhó m nhà chung cư, ngoài mô ̣t mă ̣t tiế p câ ̣n với giao thông xe cơ giới là
không gian đô ̣ng, mă ̣t còn la ̣i cầ n phải tiế p câ ̣n với không gian tinh ̃
II.4.4. Bố cục không gian

Trong nhó m nhà, có thể có nhiề u loa ̣i hiǹ h nhà, nhiề u loa ̣i đơn nguyên, nhiề u tầ ng cao
để taọ không gian phong phú.Đây là mô ̣t vấ n đề phức ta ̣p từ khâu đầ u tiên là cho ̣n lựa các
mẫu nhà điể n hiǹ h, lắ p ghép các đơn nguyên nhà ở, cũng như bố cu ̣c không gian các nhó m ở
sao cho phù hơ ̣p với đơn vi ơ ̣ ̉ nó i chung. Có mô ̣t số hiǹ h thức bố cu ̣c không gian các nhó m
nhà như sau:
Bố cu ̣c song song: Là hiǹ h thức bố trí các dãy nhà song song với nhau để phù hợp với
điề u kiê ̣n điạ hiǹ h và khí hâ ̣u. Tuy nhiên, hiǹ h thức này la ̣i ta ̣o nên sự đơn điêụ trong không
gian. Vì vâ ̣y, để không gian đươ ̣c linh hoa ̣t thì cầ n phải thay đổ i mô ̣t số hướng nhà hoă ̣c sắ p
xế p so le các công triǹ h, thay đổ i chiề u dài các công triǹ h để ta ̣o nên các không gian linh hoa ̣t,
có các điể m nhiǹ phong phú.
19
Bố cục song song và sự biế n dạng của nó
Bố cu ̣c cu ̣m: Bố trí công triǹ h xung quanh mô ̣t không gian nào đó, có thể là không
gian tiñ h của cu ̣m nhà, hoă ̣c có thể là đường cu ̣t với chỗ quay xe, hoă ̣c mô ̣t mảng xanh nhỏ,
kiế n trúc nhỏ nào đó. Đây là hiǹ h thức phổ biế n trong bố trí nhà chung cư của các nhó m ở.
Bố trí cụm nhà liên kế
Bố cu ̣c mảng: Bố trí các công triǹ h nhà ở it́ tầ ng theo diê ̣n phẳ ng, taọ nên những
mảng lớn. Đây là hiǹ h thức phổ biế n bố trí nhà phố , liên kế , biêṭ thự trong các nhó m ở.
Bố cu ̣c theo dải, chuỗi: Bố trí công triǹ h kế tiế p nhau theo chiề u dài của tru ̣c giao
thông hay sườn đồ i. Thường đươ ̣c áp du ̣ng phổ biế n trong các đơn vi ợ ̉ có yế u tố điạ hiǹ h như
đồ i núi, sông ra ̣ch, hoă ̣c tiế p câ ̣n với các tru ̣c giao thông chiń h đô thi. ̣
20
II.5. TỔ CHỨC HỆ THỐNG DICH ̣ VỤ CÔNG CỘNG TRONG ĐƠN VI ̣
Ở
II.5.1. Các loa ̣i hin ̣ vu ̣ công cô ̣ng
̀ h dich
Đây là thành phầ n thiế t yế u của mô ̣t đơn vi ơ ̣ ̉ . Chiń h không gian trung tâm là nơi giao
tiế p hàng ngày của cô ̣ng đồ ng dân cư trong đơn vi ̣ở, làm tăng mố i quan hê ̣ láng giềng, phát
̣ vu ̣ công cô ̣ng trong đơn vi ơ
triể n các mố i quan hê ̣ xã hô ị . Các loa ̣i hiǹ h dich ̣ ̉ gồm các công
triǹ h phu ̣c vu ̣ nhu cầ u hàng ngày về các liñ h vực sau:
Thương ma ̣i, dich ̣ vu ̣

Siêu thi, ̣ trung tâm thương ma ̣i, các cửa hàng… trong đó có các quầ y hàng phu ̣c vu ̣
các nhu cầ u hàng ngày của người dân như: lương thực, thực phẩ m, ăn uố ng, giải khát, hàng
công nghê ̣ phẩ m, bách hoá, văn hoá phẩ m….Ngoài ra, còn có các quầ y dich ̣ vu ̣ như sữa chữa
đồ điê ̣n, giă ̣t ủi, cắ t may, cắ t uố n tóc, bưu điê ̣n, internet…. Diê ̣n tić h đấ t khỏang 0,4- 1 ha
Y tế
Có mô ̣t tra ̣m y tế để phu ̣c vu ̣ cho viê ̣c chăm sóc sức khỏe cho người dân tuyế n cơ sở.
Quy mô diê ̣n tić h đấ t khoảng 500 m2/1000 dân
Giáo du ̣c
Gồ m mô ̣t trường tiể u ho ̣c phu ̣c vu ̣ cho toàn đơn vi ơ
̣ ̉ và các nhà trẻ, mẫu giáo phu ̣c vu ̣
cho các nhó m ở. Trường trung học cơ sở bố trí tùy điều kiện khu vực, tuy nhiên đối với đơn vị
ở có dân số trên 10.000 thì phải bố trí 1 công trình này.
STT Loại trường Số HS đi học/1000 dân Diện tích đất cho 1 chỗ học (m2)
1 Trường mẫu giáo 50 15
2 Trường tiểu học 65 15
3 Trường THCS 55 15
Văn hóa
Để phu ̣c vu ̣ các nhu cầ u giải tri,́ giao lưu của người dân, cầ n có mô ̣t câu la ̣c bộ nhỏ
trong đơn vi ơ ̣ ̉ .Công triǹ h có thể bố trí hô ị trường nhỏ để sinh hoa ̣t hoă ̣c ho ̣p hành, một thư
viê ̣n nhỏ để phu ̣c vu ̣ nhu cầ u đo ̣c sách, hoă ̣c có thể bố trí mô ̣t số các phòng học năng khiế u.
Câu la ̣c bô ̣ này có thể bố trí trong mô ̣t khu đấ t riêng hoă ̣c kế t hơ ̣p trong khu cây xanh của đơn
vi ơ
̣ ̉ . Hiê ̣n nay công triǹ h chưa nằ m trong Quy chuẩ n xây dựng, nên tùy vào trường hơ ̣p cu ̣
thể , ta có thể lấ y diê ̣n tić h đấ t khoảng 1.000- 2.000 m2.
Hành chánh
Hiê ̣n nay, ranh hành chánh và ranh quy hoa ̣ch chưa trùng khớp nhau trên hầ u hế t các
đô thi ợ ̉ nước ta. Tuỳ theo cấ p đô thi, ̣ quy mô dân cư của mô ̣t phường có thể khác nhau. Với
những đô thi lơ ̣ ́ n, nhấ t là ở khu vực trung tâm,mô ̣t phường có thể gồ m vài đơn vi ở.
̣
Vì vâ ̣y, có thể bố trí hoă ̣c không bố trí công triǹ h hành chánh trong đơn vi ợ ̉ . Nế u có
bố trí UBND phường và Công an phường, thì diê ̣n tić h đấ t khỏang 500- 1.000 m2/công triǹ h.
II.5.2. Nguyên tắ c tổ chức

II.5.2.1. Theo nguyên tắ c phu ̣c vu ̣
Các công triǹ h phu ̣c vu ̣ chủ yế u cho dân cư trong đơn vi ơ ̣ ̉ , vì vâ ̣y, cầ n phải bố trí ở
̣ ́ thuâ ̣n lơ ̣i nhấ t để phu ̣c vu ̣ nhu cầ u của người dân.
những vi tri
Với các công triǹ h thương ma ̣i dicḥ vu ̣, cầ n bố trí ở các vi tri
̣ ́ thuâ ̣n lơ ̣i cho viê ̣c mua
bán trong ngày, tiê ̣n đường đi làm về của người dân. Công triǹ h này có thể kế t hợp với nhà ở
da ̣ng chung cư cao tầ ng để taọ thành liên hơ ̣p nhà ở- thương ma ̣i.
21
Với các công triǹ h giáo du ̣c như trường tiể u ho ̣c, nhà trẻ- mẫu giáo, cầ n bố trí trong
̃ gầ n mảng xanh lớn trong đơn vi ơ
khu tinh, ̣ ̉ . Bán kiń h phu ̣c vu ̣ của nhà trẻ- mẫu giáo từ 150-
200m, thường bố trí trong trung tâm nhó m ở. Bán kiń h phu ̣c vu ̣ của trường tiể u ho ̣c khoảng
400- 500m, bố trí trong trung tâm khu ở. Không bố trí cổ ng chiń h của trường tiể u học và
trường mẫu giáo gầ n nhau để ha ̣n chế sự tâ ̣p trung giao thông. Các công triǹ h giáo du ̣c phải
mang tiń h chuyên biêṭ để đảm bảo nhu cầ u và chấ t lươṇ g giáo du ̣c.
Các công triǹ h hành chánh, y tế , văn hóa chủ yế u phu ̣c vu ̣ cho dân cư trong đơn vi ơ ̣̉
nên cầ n bố trí bên trong đơn vi ợ ̉ , kế t hơ ̣p với các công triǹ h giáo du ̣c, mảng cây xanh để hiǹ h
thành trung tâm tinh.̃ Các công triǹ h này thường là các công triǹ h chuyên biêt,̣ không kế t hơ ̣p
với các công triǹ h khác hoă ̣c nhà ở.
II.5.2.2. Theo nguyên tắ c kinh tế

Ngoài viêc̣ tổ chức công triǹ h theo nguyên tắ c phu ̣c vu ̣ như trên, do nề n kinh tế nước
ta là nề n kinh tế thi trươ
̣ ̀ ng nên có mô ̣t số công triǹ h, nhấ t là các công triǹ h thương mại dich ̣
vu ̣ sẽ đươ ̣c bố trí để phu ̣c vu ̣ không những người dân trong đơn vi ợ ̉ , mà cả cho khách vãng lai
đi ngang qua đơn vi ợ ̉ . Do dó, các công triǹ h này thường đươ ̣c bố trí trên các tru ̣c giao thông
đô thi bêṇ ngoài đơn vi ơ ̣ ̉ , tăng cường mố i quan hê ̣ với các khu vực lân câ ̣n, đem la ̣i hiêụ quả
cao cho cho các hoaṭ đô ̣ng kinh doanh.
II.5.2.3. Giải pháp bố cu ̣c không gian

Tâ ̣p trung
Các công triǹ h công cô ̣ng đã nêu trên có thể bố trí tâ ̣p trung ta ̣i trung tâm của đơn vi ơ ̣ ̉.
Phầ n tiế p câ ̣n với tru ̣c giao thông đô thi cọ ́ thể bố trí các công triǹ h thương ma ̣i dich
̣ vu ̣, còn
không gian phiá bên trong, nơi tiế p câ ̣n với khu cây xanh, bố trí các công triǹ h mang tiń h chấ t
tiñ h như trường ho ̣c, tra ̣m y tế , câu la ̣c bô ̣….
Phân tán
Không gian công cô ̣ng có thể bố trí tách rời nhau theo chức năng đô ̣ng tiñ h. Khu đô ̣ng,
chủ yế u là công triǹ h thương ma ̣i dich ̣ vu ̣, đươ ̣c bố trí trên tru ̣c giao thông đô thi theo
̣ nguyên
tắ c kinh tế . Khu tiñ h, đươ ̣c bố trí tách rời khu đô ̣ng để tránh tiế ng ồ n, khó i bụi, ảnh hưởng của
các hoa ̣t đô ̣ng thương ma ̣i. Các công triǹ h giáo du ̣c, văn hóa, y tế kế t hơ ̣p với cây xanh hiǹ h
thành không gian tiñ h nằ m giữa đơn vi ơ ̣ ̉.
II.6. TỔ CHỨC GIAO THÔNG TRONG ĐƠN VI ̣ Ở

II.6.1. Các loa ̣i hin
̀ h giao thông trong đơn vi ơ
̣̉
Các đơn vi ợ ̉ thường đươ ̣c giới ha ̣n bởi các tru ̣c đường giao thông đô thi, ̣ hoặc đường
trong khu ở, hoă ̣c các yế u tố tự nhiên như kênh ra ̣ch, sông ngò i…Giao thông bên trong đơn vi ̣
ở là giao thông có tiń h chấ t nô ̣i bô ̣ nên có những đòi hỏ i khác nhau về cơ bản với giao thông
đô thi. ̣ Giao thông trong đơn vi ơ ̣ ̉ gồ m những loa ̣i hiǹ h sau:
Đường ô tô - xe máy
Là đường giao thông cơ giới tiế p câ ̣n với tấ t cả các công triǹ h nhà ở và công triǹ h
công cô ̣ng trong đơn vi ơ ̣ ̉ . Hê ̣ thố ng đường giao thông cơ giới hiǹ h thành ma ̣ng lưới đường
với tuyế n chiń h, phu ̣ có lô ̣ giới khác nhau.
Đường đi bô ̣ – xe đa ̣p
Để đáp ứng nhu cầ u sử du ̣ng các dicḥ vu ̣ hàng ngày của đố i tươ ̣ng này, ngoài hê ̣ thố ng
giao thông cơ giới tiế p câ ̣n đế n từng công triǹ h, cầ n bố trí đường đi bô ̣ và xe đa ̣p. Với các tru ̣c
đường xe cơ giới, có thể bố trí làn riêng cho xe đa ̣p, còn lề đường dành cho người đi bô ̣.
22
Ngoài ra, trong đơn vi ợ ̉ có thể tổ chức các tuyế n tru ̣c cảnh quan liên kế t các nhó m nhà và khu
trung tâm. Trên các tuyế n cảnh quan này, có thể tổ chức đường xe đa ̣p kế t hơ ̣p đường đi bô ̣ và
mảng xanh taọ nên đă ̣c thù riêng cho đơn vi ợ ̉ .
Bãi xe
Các công triǹ h công cô ̣ng, các nhà ở chung cư cao tầ ng hoă ̣c thấ p tầ ng cầ n phải bố trí
bải đỗ xe cho công triǹ h. Với các công triǹ h công cô ̣ng, nhấ t là công triǹ h thương mại dich ̣
vu ̣, nhu cầ u đỗ xe lớn nên cầ n bố trí gầ n công triǹ h. Với các nhó m nhà, nhấ t là nhà chung cư,
cầ n bố trí các bãi đỗ xe phân tán theo từng vi tri
̣ ́ nhà ở, hoă ̣c tâ ̣p trung với bán kính phu ̣c vu ̣
khoảng 150- 200m.
Ngoài ra, với các đơn vi ơ ̣ ̉ không có đủ diê ̣n tić h dành cho giao thông hoă ̣c để tiết
kiê ̣m đấ t đai, có thể xây dựng các bải đỗ xe ngầ m hoă ̣c nửa chim ̀ , phiá trên là sân chơi hoă ̣c
khu cây xanh. Cầ n có đấ t dự trữ để xây dựng và mở rô ̣ng bãi đỗ xe khi mức đô ̣ ô tô hóa tăng
lên trong tương lai.
II.6.2. Nguyên tắ c tổ chức

II.6.2.1. Quan hê ̣ với giao thông đô thi ̣
Từ trung tâm đơn vi ợ ̉ , phải có các tuyế n đường chiń h kế t nố i với hê ̣ thố ng giao thông
đô thi bên
̣ ngoài để đảm bảo sự liên hê ̣ thuâ ̣n tiê ̣n giữa bên trong và bên ngoài đơn vi ở. ̣ Tuy
nhiên, cầ n ha ̣n chế số nút giao cắ t giữa giao thông bên trong và ngoài đơn vi ơ ̣ ̉ để tránh tiǹ h
trang ùn tắ c, cảnt trở giao thông đô thi. ̣ Không bố trí các tuyế n đường giao thông xuyên thẳ ng
qua đơn vi ợ ̉ , vì nó sẽ ta ̣o điề u kiê ̣n thu hút các dòng giao thông đô thi cặ́ t ngang đơn vi ợ ̉ với
mâ ̣t đô ̣ giao thông cao, tố c đô ̣ lớn gây xáo trô ̣n về giao thông và ảnh hưởng đế n môi trường
tiñ h bên trong đơn vi ơ ̣ ̉.
̣ ́ trung tâm thương ma ̣i của đơn vi ơ
Ngoài ra, ta ̣i các vi tri ̣ ̉ cầ n bố trí các tra ̣m xe bus,
hoă ̣c các tra ̣m xe công cô ̣ng khác
Bãi đỗ xe công cộng trong đơn vị ở
II.6.2.2. Tạo sự thuâ ̣n lơị trong sử du ̣ng

Đảm bảo sự liên hê ̣ giữa các bô ̣ phâ ̣n chức năng trong đơn vi ơ ̣ ̉ : giữa các nhóm nhà,
giữa nhó m nhà với khu trung tâm đươ ̣c thuâ ̣n tiê ̣n nhấ t với đoa ̣n đường ngắ n nhấ t.
II.6.2.3. Đường ô tô phải tiế p câ ̣n tới mỗi công trin

̀ h
23
Tấ t cả các công triǹ h, từ công triǹ h nhà ở riêng lẻ như nhà liên kế , biê ̣t thự, cho đế n
các công triǹ h công cô ̣ng như trường tiể u ho ̣c, mẫu giáo….đề u phải đươ ̣c bố trí đường xe cơ
giới tiế p câ ̣n.
II.6.2.4. Đường đi bô ̣ phải liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vi ơ ̣̉
Đường đi bô ̣ cũng là mô ̣t da ̣ng giao thông dành cho các đố i tươ ̣ng như người già, trẻ
em, nên cầ n phải bố trí liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vi ơ ̣ ̉ , nố i nhó m nhà với trung
tâm tinh
̃ như công viên, trươ ̀ ng ho ̣c…., nố i vớ i tra ̣m xe bus củ a đô thi …Cầ
̣ n bố trí theo hương
ngắ n nhấ t đế n những nơi nó i trên, ha ̣n chế giao cắ t với giao thông cơ giới
II.6.2.5. Bãi xe phải bố trí hơp̣ lý

Bãi xe cầ n bố trí đề u ta ̣i các nhó m nhà, các trung tâm công cô ̣ng và có đấ t dự trữ khi
tương lai, số lươṇ g ô tô tăng lên
24
II.6.3. Giải pháp bố trí

Các giải pháp bố trí cơ bản
- Hệ thống thong lọng
- Hệ thống đường vòng
- Hệ thống đường bán vòng
- Hệ thống rang cài ngược
- Hệ nhánh cây
- Đường cụt
Một số hình thức bố trí đường trong đơn vị ở trước đây
25
Trong mô hiǹ h đơn vi ơ ̣ ̉ mới “Neighbourhood TOD”, ma ̣ng lưới giao thông có da ̣ng
tia các đường nô ̣i bô ̣ hướng vào trung tâm công cô ̣ng của đơn vi ơ
̣ ̉ . Trung tâm này ở sát trung
tâm thương ma ̣i nằ m trên tru ̣c chiń h của đô thi. ̣
Một số đề xuấ t về giao thông của khu nhà ở và đơn vi ̣ ở tại Singapore
Ma ̣ng lưới đường sử du ̣ng trong đơn vi ơ

̣ ̉ hiêṇ nay là da ̣ng hỗn hơ ̣p
26
Bên trong đơn vi ̣ở có tuyế n đường vòng liên kế t các khu chức năng với nhau. Tuyế n
này thường giới ha ̣n khu đấ t bên trong dùng cho trung tâm tiñ h của đơn vi ̣ ở.Từ tuyến vòng
này, tổ chức các tuyế n giao thông chiń h ra các đường giao thông đô thi ̣xung quanh đơn vi ̣ở.
Tuyế n này cũng giới ha ̣n các nhó m ở với nhau.
Nên tránh bố trí tuyế n đường cắ t ngang đơn vi ̣ở để tránh tiǹ h tra ̣ng giao thông cơ giớ i
đi tắ t qua.
Để đảm bảo mố i quan hê ̣
giao thông tố t đế n từng nhó m nhà
và các công triǹ h công cô ̣ng,
khoảng cách giữa 2 đường nhánh từ
200- 300m, tương ứng với mâ ̣t đô ̣ 7-
10 km/km2. Các đường trong nhó m
nhà có khoảng cách ngắ n hơn.
Nhó m nhà liên kế , biê ̣t thự, có thể
phân thành các lô 40-50m x 100-
150m. Với các nhó m nhà chung cư,
các đường nhánh cách nhau 100-
150m tuỳ trường hơ ̣p cu ̣ thể .
Sơ đồ mạng lưới giao thông nội bộ

trong đơn vi ̣ ở
Một ví dụ bố trí đường trong đơn vi ̣ ở
27
II.7. TỔ CHỨC CÂY XANH- TDTT TRONG ĐƠN VI ̣ Ở

II.7.1 Các loa ̣i hin
̀ h và nguyên tắ c tổ chức cây xanh – TDTT
Cây xanh đường phố
Là hê ̣ thố ng cây xanh trồ ng do ̣c các tuyế n đường nô ̣i bô ̣ trong đơn vi ơ
̣ ̉ . Trên các tuyế n
đường này, có thể tổ chức trồ ng các loa ̣i cây có hoa đe ̣p, nhiề u màu sắ c như phượng, điêp, ̣ …
hoă ̣c cây có tán lá râ ̣m như cây viế t. Ngoài ra còn có thể bố trí các bồ n hoa dưới gốc cây hoặc
do ̣c lề đường để ta ̣o sự sinh đô ̣ng trên tuyế n đi bô ̣.
Cây xanh trong các nhóm nhà

Các nhó m nhà, nhấ t là nhó m nhà chung cư, mảng xanh đươ ̣c xem như không gian giao
tiế p công cô ̣ng trực tiế p của những người dân trong nhó m. Ta ̣i đây có thể bố trí mảng xanh
nhỏ với các sân chơi của thiế u nhi như hố cát, cầ u tuô ̣t, xić h đu…Có thể bố trí vài sân TDTT
mang tiń h chấ t yên tiñ h như sân cầ u lông, chỗ ném bóng rổ …Bố trí các ghế đá, chòi nghỉ kế t
hơ ̣p với cây xanh, đường da ̣o,sân tâ ̣p dưỡng sinh cho người lớn tuổ i. Riêng với các nhó m nhà
riêng lẻ như nhà liên kế , biê ̣t thự, diê ̣n tić h cây xanh này không nhiề u nên chỉ có thể bố trí
mảng xanh kế t hơ ̣p với ghế đá taọ không gian giao tiế p cho nhó m.
Cây xanh –TDTT tâ ̣p trung trong đơn vi ơ ̣̉

Đây là mảng xanh chiń h của đơn vi ơ ̣ ̉ , với vi tri
̣ ́ nằ m ta ̣i trung tâm của các nhó m nhà.
Có thể go ̣i đây là vườn hoa của đơn vi ợ ̉ . Do tiń h chấ t là vườn hoa trung tâm, có quy mô diê ̣n
tić h tương đố i rô ̣ng rãi nên có thể tổ chức nhiề u chức năng như sau:
Khu văn hóa với câu la ̣c bô ̣ nhỏ kế t hơ ̣p với không gian quảng trường đa năng để có
thể tổ chức các hoa ̣t đô ̣ng cô ̣ng đồ ng trong đơn vi ̣ở.
Khu vui chơi thiế u nhi với các trò chơi ngoài trời phong phú.
Khu TDTT với sân tâ ̣p đa năng, mang tiń h chấ t đô ̣ng, chủ yế u phu ̣c vu ̣ cho đố i tươ ̣ng
thanh thiế u niên.
II.7.2 Nguyên tắ c tổ chức

Viê ̣c lựa cho ̣n chủng loa ̣i cây trồ ng phu ̣ thuô ̣c nhiề u vào điề u kiê ̣n khí hâ ̣u cũng như
thổ nhưỡng của từng vùng. Ngoài yế u tố ta ̣o bóng mát, cảnh quan, cải ta ̣o vi khí hâ ̣u, viê ̣c
trồ ng cây phải đảm bảo mô ̣t số nguyên tắ c sau:
Trồ ng cây bóng mát có rễ sâu, tránh trồ ng những loa ̣i cây có rễ mo ̣c ngang sẽ phá kế t
cấ u mă ̣t đường.
Trồ ng các loa ̣i cây chố ng đươ ̣c gió bão, tránh trồ ng cây có nhiề u cành giòn dễ gãy sẽ
gây tai na ̣n trong mùa going baõ .
Không trồ ng cây có sâu bo ̣, hấ p dẫn ruồ i nhă ̣ng
Không trồ ng cây gây ẩ m thấ p, cây có mùi hoa hắ c, cây có lá gây đô ̣c.
Không trồ ng các loa ̣i cây có quả để tránh viê ̣c trẻ em lao trèo.
Vấ n đề bố trí sân TDTT trong đơn vi ơ ̣ ̉ cũng cầ n đảm bảo môi trường số nguyên tắ c
sau:
28
Hướng sân theo hướng Bắ c – Nam, nế u không đủ đấ t thì có thể bố trí lê ̣ch tố i đa 150
để đảm bảo không chói nắ ng khi luyê ̣n tâ ̣p.
Trong nhó m nhà chỉ nên bố trí các sân tâ ̣p có tiń h chấ t yên tiñ h như sân cầ u lông, chỗ
ném bóng rổ , sân đá cầ u, các sân chơi cho thiế u nhi. Riêng các loa ̣i sân dành cho thanh thiế u
niên như sân tâ ̣p bóng đá thì cầ n bố trí riêng để tránh gây ồ n tới nhà ở. Có thể kế t hợp sử du ̣ng
sân thể thao trong đơn vi ơ ̣ ̉ cho trường tiể u ho ̣c, nhấ t là trong điề u kiê ̣n đầ u tư cho trường ho ̣c
ở nước ta còn ha ̣n chế .
II.7.3 Giải pháp bố cu ̣c không gian

Hê ̣ thố ng cây xanh trong đơn vi ợ ̉ thường đươc̣ bố cu ̣c thành 2 da ̣ng sau:
- Tâ ̣p trung thành mảng là giải pháp bố cu ̣c chủ yế u trong các nhóm nhà và trong vườn
hoa của đơn vi ơ ̣ ̉.
- Phố i hơ ̣p với hê ̣ thố ng đi bô ̣ taọ thành các tuyế n, tru ̣c cảnh quanà giải pháp bố cu ̣c
không gian trên các tuyế n giao thông trong đơn vi ơ ̣ ̉ , và trên các tuyế n đi bô ̣, tuyế n cảnh quan
kế t nố i các nhó m ở với nhau, và với các công triǹ h công cô ̣ng.
-Toàn bô ̣ hê ̣ thố ng cây xanh trong đơn vi ơ ̣ ̉ với các giải pháp bố cu ̣c như trên ta ̣o thành
ma ̣ng lưới cây xanh của đơn vi ơ ̣ ̉ , với các tuyế n, mảng liên kế t chă ̣t chẽ với nhau, ta ̣o nên chấ t
lươṇ g số ng ưu viêṭ của đơn vi ơ ̣̉
29
TÓM TẮT CHUNG
ĐẤT XÂY DỰNG

NHÓM NHÀ Ở
ĐƠN VỊ Ở
ĐẤT TRUNG TÂM DỊCH VỤ
CÔNG CỘNG
ĐẤT CÂY XANH

- THỂ DỤC THỂ THAO
ĐẤT GIAO THÔNG
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
PHẦN III - HƯỚNG DẪN CÁC BƯỚC THỰC HIỆN ĐỒ ÁN
30
----------------------------------------------------------------------------------------------
III.1. MỤC TIÊU

Hướng dẫn các bước tiń h toán thực hiê ̣n Đồ án kiế n trúc 10 – Quy hoa ̣ch chi tiế t đơn
vi ơ
̣ ̉ – thông qua trường hơ ̣p mô ̣t mô hiǹ h đơn vi ơ ̣ ̉ cu ̣ thể
III.2. PHÂN TÍCH KHU ĐẤT QUY HOẠCH

III.7.1. Đánh giá liên hệ vùng
Mục tiêu
Đánh giá trên quy mô tổng thể vùng nhằm xác định vị trí và tính chất của khu đất, làm
tiền đề cho định hướng quy hoạch phát triển dân cư, kinh tế, xã hội cho khu vực. Vị
trí của khu đất trên tổng thể không gian đô thị thể hiện các điều kiện thuận lợi và tiềm
năng phát triển của khu đất, thể hiện qua các yếu tố về giao thông kết nối, giao thông
tiếp cận, cảnh quan sinh thái cây xanh mặt nước bao quanh. Ngoài ra quy hoạch tổng
thể không gian toàn đô thị cũng quy định vai trò và tính chất của khu vực nghiên cứu
quy hoạch, thể hiện những lợi thế so sánh về phát triển kinh tế xã hội của khu đất trên
bình diện tổng quan đô thị.
Tỷ lệ nghiên cứu: 1/2000, 1/5000, 1/10000
Các nội dung

 Vị trí khu đất: vị trí trong tổng thể đô thị (thuộc khu trung tâm, khu ngoại biên,
khu lõi dân cư, khu giáp bờ sông …).
 Kết nối về giao thông: khả năng liên kết với các trục giao thông chính trong đô thị.
 Tính chất của khu vực quy hoạch: khu ở, khu thương mại dịch vụ, khu trung tâm,
khu văn hóa phức hợp, …
 Các quy định về chiều cao, mật độ cho khu vực (tham chiếu từ các chỉ tiêu quy
hoạch tổng thể của toàn đô thị).
 Cảnh quan sinh thái vùng: sự tiếp giáp hay ảnh hưởng từ các môi trường sinh thái
tự nhiên và nhân tạo xung quanh (sông hồ, rừng rậm, công viên trung tâm, khu sản
xuất công nghiệp, …).
 Các công cụ và phương pháp đánh giá liên hệ vùng
 Phương pháp tách lớp
 Phương pháp mô hình hóa
III.7.2. Đánh giá liên hệ với các khu lân cận

Mục tiêu
Xác định bối cảnh của khu vực quy hoạch về yếu tố phông nền, bao cảnh và sự kết nối
của khu vực quy hoạch với khu vực lân cận. Các phân tích này sẽ được ứng dụng để
triển khai về mạng lưới giao thông nội bộ trong khu vực quy hoạch ở bước tiếp theo
sao cho không có đường xuyên cắt qua khu vực, nhưng vẫn đảm bảo tính kết nối với
các khu vực xung quanh. Mặt khác, việc nghiên cứu tương quan về không gian tầng
cao, không gian mở sẽ giúp định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của
khu vực hài hòa hơn với bối cảnh đô thị xung quanh, hình thành tổng thể liên hoàn về
không gian và khả năng khai thác kinh tế dịch vụ, đồng thời khai thác tối đa các góc
nhìn bao cảnh giúp làm tăng giá trị của các công trình trong khu đất.
31
Tỷ lệ nghiên cứu: 1/1000, 1/2000
Các nội dung

 Giao thông:
- Xác định tính chất của các trục “đường viền” của khu đất, phân tích khả năng
tiếp cận và mặt cắt của các trục đường này.
- Phân tích sự liên kết trong mạng lưới giao thông của khu vực nghiên cứu và
khu vực xung quanh: xác định vị trí các ngã giao, các đường nối liên thông qua
khu vực lân cận.
 Sự gắn kết về không gian với các khu vực lân cận: tương quan về tầng cao với các
lô đất đối diện, khả năng liên kết với các không gian mở hiện hữu xung quanh, các
góc nhìn bao cảnh đáng chú ý, …
 Các công cụ và phương pháp của đánh giá liên hệ với các khu vực lân cận
- Phương pháp tách lớp
- Nghiên cứu trên không gian 3D
III.3. CHỈ TIÊU CƠ BẢN VỀ ĐƠN VI ̣ Ở (theo QCXDVN 01: 2008/BXD)
III.3.1. Quy mô
Dân số 4.000 – 20.000 người
III.3.2. Chỉ tiêu sử du ̣ng đấ t

Đấ t đơn vi ợ ̉ 8 – 50 m2/người, trong đó:
Đấ t cây xanh (tố i thiể u) 2 m2/người
Đấ t thể du ̣c thể thao 0,5 m2/người
Đấ t giáo du ̣c (tố i thiể u) 2,7 m2/người
III.4. CHỈ TIÊU THAM KHẢO DÙNG CHO ĐỒ ÁN

III.4.1. Quy mô
Dân số ≥ 4000 người
III.4.2. Bảng chỉ tiêu sử du ̣ng đấ t tham khảo

THÀ NH PHẦN CHỈ TIÊU DIỆN TÍ CH TỶ LỆ
STT
ĐẤT ĐAI (m2/người) (ha) (%)
1 Đấ t ở 50-60
Tiń h toán cu ̣ thể căn cứ
Đấ t công triǹ h Bảng 2.1: Quy định tối thiểu đối với
2 -
̣ vu ̣ công cộng
dich các công trình dịch vụ đô thị cơ bản
(QCXDVN 01: 2008/BXD)
3 Đấ t cây xanh TDTT >2 <20
4 Đấ t giao thông 15-18
32
TỔNG CỘNG 20-30 15 100
III.5. TÍNH TOÁN SƠ BỘ QUY MÔ CÁC THÀ NH PHẦN ĐẤT ĐAI
III.5.1. Quy mô đơn vi ơ
̣̉
Quy mô diêṇ tích
Quy mô diê ̣n tić h đơn vi ợ ̉ tùy thuô ̣c vào viêc̣ lựa cho ̣n ranh quy hoa ̣ch của
sinh viên trong tổ ng thể khu đấ t của đề bài.
Trong ví du ̣ này, quy mô đơn vi ợ ̉ đươc̣ cho ̣n để tiń h toán là 15 ha.
Quy mô dân số

Quy mô dân số trên thực tế đươ ̣c tiń h toán dựa trên dự báo về tỷ lê ̣ tăng dân
số tự nhiên (sinh-tử) cùng tỷ lê ̣ tăng dân số cơ ho ̣c (di dân), sau đó đươ ̣c xác
đinḥ cu ̣ thể cho từng khu vực qua bước Quy hoa ̣ch phân khu trước đó. Tuy
nhiên trong điề u kiê ̣n của ho ̣c phầ n đồ án, sinh viên đươ ̣c phép đề xuấ t quy
mô dân số sao cho phù hơ ̣p với các điề u kiê ̣n hiê ̣n hữu của khu vực và tiêu
chuẩ n hiê ̣n hành để làm bài.
Tính toán quy mô dân số :
Bước 1 Chỉ tiêu đấ t đơn vi ơ ̣ ̉ 20-30 m2/người
Bước 2 Quy mô dân số = Diê ̣n tić h đơn vi ơ ̣ ̉ / chỉ tiêu đấ t đơn vi ơ
̣̉
2 2
= 150.000 m / 25 m /người
= 5.000-7500 người
Cho ̣n chỉ tiêu 25 m /người ta đươ ̣c quy mô dân số 6.000 người
2
̣ vu ̣ cấ p đơn vi ơ
III.5.2. Quy mô tố i thiể u của trung tâm dich ̣̉
Thành phầ n và chỉ tiêu tiń h toán đươ ̣c căn cứ theo QCXDVN 1: 2008/BXD, mu ̣c 2.5:
Quy hoạch hệ thống các công trình dịch vụ đô thị, bảng 2.1: Quy định tối thiểu đối
với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản.
III.5.2.1. Trường mẫu giáo – trung tâm nhóm ở

Số chỗ mẫu giáo cầ n đáp ứng = 6.000 người x 50 / 1.000 người = 300 chỗ
Quy mô trường mẫu giáo = 300 chỗ x 15 m2/chỗ = 4.500 m2 = 0,45 ha
Với quy mô dân số như vâ ̣y, có thể thiế t kế 1 hoă ̣c 2 trường mẫu giáo nhỏ với quy
mô 0,25 ha tương ứng với cách phân chia nhó m ở (theo khái niê ̣m “Nhóm ở có quy
mô dân số từ 2.000 – 3.000 người”) và bảo đảm bán kiń h phu ̣c vu ̣ trong vòng 200m.
* Chú ý: mỗi trường mẫu giáo phải được tổ chức trong một khu đấ t riêng biê ̣t.
III.5.2.2. Trường tiể u ho ̣c – trung tâm đơn vi ơ ̣̉

Số chỗ trường cầ n đáp ứng = 6.000 người x 65 / 1.000 người = 390 chỗ
Quy mô trường tiể u ho ̣c = 390 chỗ x 15 m2/chỗ = 5.850 m2 = 0,59 ha
Lấ y quy mô tố i thiể u cho trường tiể u ho ̣c là 0,7 ha
III.5.2.3. Trạm y tế

Quy mô tra ̣m y tế = 500 m2 x 6.000 người / 1000 người = 3.000 m2 = 0,3 ha
33
* Chú ý: chỉ cầ n bố trí 1 trạm y tế cho 1 đơn vi ̣ ở (trạm quy mô cấ p phường)
III.5.2.4. Sân luyêṇ tâ ̣p

Có thể cho ̣n quy mô tố i thiể u cho sân luyê ̣n tâ ̣p là 0,3 ha hoă ̣c tiń h toán theo quy mô
dân số :
Quy mô sân luyê ̣n tâ ̣p = 0,5 m2 x 6.000 người = 3.000 m2 = 0,3 ha
* Chú ý: sân luyê ̣n tập nên được bố trí tập trung kế t hợp với mảng xanh của đơn vi ̣ ở
hoặc phân tán kế t hợp với các mảng xanh trong nhóm nhà.
III.5.2.5. Chợ
Tùy điề u kiê ̣n khu vực, sinh viên có thể cho ̣n quy mô tố i thiể u cho công triǹ h này là
0,2 ha bên ca ̣nh viêc̣ đề xuấ t thêm các chức năng thương ma ̣i dich ̣ vu ̣ kế t hơ ̣p với các
công triǹ h ở khác. Thuâ ̣t ngữ “chợ” có thể đươ ̣c hiể u là mô ̣t công triǹ h thương ma ̣i
như các cửa hàng tiê ̣n lơ ̣i 24/24 hoă ̣c siêu thi nho
̣ ̉.
̣ vu ̣ cấ p đơn vi ơ
Quy mô tố i thiể u của trung tâm dich ̣̉ :
STT LOẠI CÔNG TRÌNH DIỆN TÍ CH (ha)

1 Trường mẫu giáo 0,45
2 Trường tiể u ho ̣c 0,7
3 Tra ̣m y tế 0,3
4 Sân luyê ̣n tâ ̣p 0,3
5 Chơ ̣ 0,2
TỔNG CỘNG 1,95
III.5.3. quy mô các thành phầ n đấ t đai còn la ̣i

Do QCXDVN 1: 2008/BXD đã không còn quy đinh ̣ cu ̣ thể về các thành phầ n đấ t đai
này mà để cho người thiế t kế tự lâ ̣p luâ ̣n và đề xuấ t dựa vào bố i cảnh thực tế của khu
vực, nên trong pha ̣m vi của đồ án này, sinh viên có thể dựa vào Bảng chỉ tiêu sử
du ̣ng đấ t tham khảo ở mu ̣c 3.2 để làm cơ sở tiń h toán.
Tuy nhiên, các con số tiń h đươ ̣c cũng chỉ là thước đo tố i thiể u mức đô ̣ phu ̣c vu ̣ của
phương án, sinh viên cầ n kế t hơ ̣p với các số liê ̣u đo đa ̣c thực tế từ phương án cơ cấ u
của miǹ h để có phương án cân bằ ng đấ t đai tố t nhấ t (thể hiê ̣n qua “Bảng cân bằng đấ t
đai” của mỗi phương án).
III.6. ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN CƠ CẤU

III.6.1. Phương án cơ cấu
Sinh viên thực hiê ̣n các sơ đồ phân tić h tách lớp về mố i quan hê ̣ giữa khu đấ t với các
điề u kiê ̣n tự nhiên – hiê ̣n tra ̣ng của khu vực xung quanh để làm cơ sở cho viê ̣c phân
khu chức năng trong đơn vi ơ ̣ ̉.
34
Sinh viên đề xuấ t 2 phương án cơ cấ u dựa

trên 2 mu ̣c tiêu phát triể n khác nhau. Cả 2
phương án phải là phương án sử du ̣ng tố t, có
nô ̣i dung và hiǹ h thức phù hơ ̣p với mu ̣c tiêu
đã đề ra. Sinh viên lựa cho ̣n phương án căn
1
cứ vào số lươṇ g ưu điể m và mức đô ̣ thõa mản
mu ̣c tiêu và các yêu cầ u thiế t kế .
Ví dụ minh họa 1 phương án cơ cấ u
2 1 – Đấ t dicḥ vu ̣ đô thi ̣
2 – Đấ t cây xanh
3 – Đấ t ở
3
III.6.2. Cân bằng đất đai
III.6.2.1. Các bước thưc̣ hiêṇ

Bước 1 Lựa cho ̣n chỉ tiêu theo quy chuẩ n đố i với từng
thành phầ n đấ t
Bước 2 Tiń h toán sơ bô ̣ căn cứ theo quy mô dân số hoă ̣c
cấ p công triǹ h trong khu vực nghiên cứu
Bước 3 Cân đố i la ̣i tỷ lê ̣ giữa các thành phầ n đấ t trên cơ sở
mu ̣c tiêu của đồ án (ví du ̣: mu ̣c tiêu đô thi sinh
̣
̣ vu ̣ đô thi, ̣
thái, mu ̣c tiêu phát triể n hê ̣ thố ng dich
mu ̣c tiêu nhà ở xã hô ị , v.v.)
III.6.2.2. Lập bảng cân bằ ng đấ t đai

Bảng cân bằ ng đấ t đai thể hiê ̣n kế t quả cuố i cùng
của bước cân bằ ng đấ t dành cho phương án cơ
cấ u đươ ̣c cho ̣n dưới da ̣ng số liêụ cu ̣ thể .
Ví du ̣: Bảng cân bằ ng đấ t đai cho trường hơ ̣p quy

mô dân số 6.000 người
DIỆN
CHỈ TIÊU TỶ LỆ
STT THÀ NH PHẦN ĐẤT ĐAI TÍCH
(m2/người) (ha) (%)
1 Đất ở 15,00 9,00 60,00
2 Đất công trình dịch vụ 3,25 1,95 13,00
3 Đất cây xanh + TDTT 3,00 1,80 12,00
4 Đất giao thông 3,75 2,25 15,00
35
TỔNG CỘNG 25,00 15,00 100,00
III.7. ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT

III.7.1. Đề xuấ t phương án tổ chức không gian
Giai đoa ̣n này chủ yế u tâ ̣p trung vào viê ̣c lựa cho ̣n loa ̣i hin
̀ h ở và cách thức tổ chức
các không gian ở sao cho hơ ̣p lý với các điề u kiê ̣n bên trong cũng như xung quanh khu
đấ t. Các không gian công cô ̣ng đã đươ ̣c chi tiế t hóa ở các phầ n tiń h toán trước.
Sinh viên tiế n hành phân chia các nhó m ở lớn

thành các lô phố hay lô đấ t nhỏ hơn bằ ng cách
tổ chức ma ̣ng lưới đường nô ị bô ̣. 5 4
Sau đó, sinh viên đề xuấ t phương án tổ chức 3
không gian ở bằ ng viêc̣ lựa cho ̣n các hiǹ h thức
công triǹ h và tỷ lê ̣ của chúng. 2
Ví du ̣ phương án sử du ̣ng 9ha đấ t ở:
1 - Biêṭ thự 3 tầ ng chiế m 2,25 ha
2
2 - Nhà liên kế 4 tầ ng chiế m 3,1 ha
3 - Chung cư 9 tầ ng loa ̣i 1 chiế m 1,8 ha
4 - Chung cư 9 tầ ng loa ̣i 2 chiế m 1 ha 2
5 - Chung cư 18 tầ ng chiế m 0,8 ha 1
Minh họa 1 sơ đồ tổ chức không gian
III.7.2. Tính toán các chỉ tiêu sử du ̣ng đấ t cho từng lô
Có 5 chỉ tiêu yêu cơ bản của 1 lô đấ t:
- Diê ̣n tić h (ha)
- Mâ ̣t đô ̣ xây dựng (MĐXD) tố i đa (%)
- Tầ ng cao tố i đa
- Hê ̣ số sử du ̣ng đấ t
- Dân số (người)
III.7.2.1. Diện tích

Sinh viên thố ng kê diê ̣n tić h từng lô đấ t theo phương án phân khu chức năng
III.7.2.2. Mật độ xây dưṇ g (MĐXD) tố i đa

Căn cứ theo chức năng lô đấ t, loa ̣i hiǹ h và kić h thước công triǹ h, sinh viên
chiế u theo các quy đinh ̣ tương ứng trong QCXDVN 1: 2008/BXD, mu ̣c:
2.8.6 - Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép
Từ đó, đề xuấ t con số tố i đa cho từng lô xây dựng công triǹ h cu ̣ thể .
MĐXD (%) = x 100 36

Diê ̣n tić h xây dựng

Diê ̣n tić h lô đấ t
III.7.2.3. Tầng cao tố i đa

Sinh viên tự đề xuấ t tầ ng cao công triǹ h cho phù hơ ̣p với giải pháp tổ chức
không gian miǹ h thiế t kế .
Đố i với các công triǹ h nhà ở, cầ n tiń h toán cân đố i tầ ng cao với số lươṇ g
mỗ i thể loa ̣i công triǹ h cho phù hơ ̣p với quy mô dân số . Ví du ̣: cùng diê ̣n
tić h đấ t ở và quy mô dân số trung biǹ h, giải pháp bố trí hoàn toàn nhà biê ̣t
thự sẽ gây thiế u chỗ ở, ngươ ̣c la ̣i nế u thay tấ t cả bằ ng chung cư cao tầ ng sẽ
gây lãng phí vì sẽ có nhiề u hô ̣ bỏ trố ng.
Bước tiń h toán số nhà sẽ đươ ̣c triǹ h bày ở phầ n 7
III.7.2.4. Hê ̣ số sử du ̣ng đấ t

Tổ ng diê ̣n tić h sàn xây dựng
HS SDĐ = Diê ̣n tić h lô đấ t
III.7.2.5. Dân số

Căn cứ theo loa ̣i hiǹ h và số lươṇ g nhà ở mỗ i loa ̣i để tiń h toán sơ bô ̣ quy mô
dân số trong từng lô đấ t. Thông thường người ta lấ y trung biǹ h 4 người/hô ̣
làm cơ sở tiń h toán.
III.7.2.6. BẢNG THỐNG KÊ SỬ DỤNG ĐẤT

S
DIỆN MĐXD TẦNG HỆ SỐ GHI
T TÊN LÔ DÂN SỐ
TÍ CH max CAO SDĐ CHÚ
T
(ha) (%) max (người)
A ĐẤT Ở 8,10 6000
1 BT 2,25 40 3 1,2 180
2 LK1 0,90 80 4 3,2 240
3 LK2 1,08 80 4 3,2 388
4 LK3 1,17 80 4 3,2 212
5 CC9 1,80 40 9 3,6 2376
2 loa ̣i
6 CC9-18 1,80 40 18 4,1 2604
chung cư
ĐẤT DICH
̣
B 1,86
VỤ ĐÔ THI ̣
… 40 4 1,6 -
ĐẤT CÂY
C 2,70
XANH
… 10 1 - -
ĐẤT GIAO
D 2,34
THÔNG
… - - - -
37
TỔNG
15,00 6000
CỘNG
III.7.2.7. Một số ví dụ
III.8. TÍ NH TOÁN SỐ NHÀ

III.8.1. BIỆT THỰ 5 4
Viê ̣c tiń h toán là tiń h số lươṇ g lô đấ t
3
xây dưṇ g.
Diê ̣n tić h đấ t xây dựng biêṭ thự (khu
1) = 2,25 ha (1)
2
Quy mô trung biǹ h của 1 lô đấ t là
250-300 m2 (2)
Số lươ ̣ng biêṭ thự 2
= (1) / (2) = 75 – 90căn (3)
Đáp ứng đươ ̣c quy mô dân số = (3) x
4 = 300 – 360 người 2
1
III.8.2. NHÀ LIÊN KẾ
Lý luâ ̣n tương tự như loa ̣i hiǹ h biê ̣t
thự
Diê ̣n tić h đấ t nhà liên kế (các khu 2) = 0,9 + 1,08 + 1,17 = 3,15 ha (1)
Quy mô trung biǹ h của 1 lô đấ t là 100 – 120 m2 (2)
Vâ ̣y số lươ ̣ng nhà liên kế = (1) / (2) = 262 – 315 căn (3)
Đáp ứng đươ ̣c quy mô dân số = (3) x 4 = 1048 – 1260 người
38
III.8.3. CHUNG CƯ
III.8.3.1. Mẫu công trin ̀ h
Viê ̣c đầ u tiên khi tiế n hành tiń h toán với thể loa ̣i công triǹ h này là cho ̣n mẫu mặt bằ ng
nhà. Thông thường để tiń h toán, người ta lấ y tiêu chuẩ n 80 m2/hô ̣.
Mỗ i đơn nguyên sàn chung cư thường đươc̣ thiế t kế từ 4 – 8 hô ̣.
Diê ̣n tić h mỗ i mô ̣t sàn chung cư chiế m từ 400 m2 trở lên.
III.8.3.2. Trường hơp̣ chỉ 1 loa ̣i chung cư trong 1 lô đấ t

Ví du ̣ lô chung cư 9 tầ ng CC9 (khu 3) với diê ̣n tić h 1,8 ha và MĐXD 40%
Tổ ng diê ̣n tić h đấ t để xây chung cư = 18000 m2 x 40% = 7200 m2
Trong trường hơ ̣p này, giả đinh ̣ cho ̣n chung cư 9 tầ ng, diê ̣n tić h sàn 600 m2 và đươ ̣c
chia làm 6 hô ̣.
Số người số ng trong 1 chung cư = 9 tầ ng x 6 hô ̣ x 4 người = 216 người
Số chung cư 9 tầ ng tố i đa = 7200 m2 / 600 m2 = 12 căn
Đáp ứng đươ ̣c quy mô dân số = 216 người x 12 căn = 2592 người
* Kết quả trên chỉ mang tính lý thuyết, trong thực tế số nhà thường bi ̣ giảm so với tính
toán do thế đấ t, hình dáng khối, cách bố cục khố i và các quy đi ̣nh về khoảng cách,
khoảng lùi công trình.
III.8.3.3. Trường hơp̣ có nhiề u loa ̣i chung cư trong 1 lô đấ t

Ví du ̣ trong lô CC9-15 với diê ̣n tić h 1,8 ha và MĐXD 40%
Ta cho ̣n 2 mẫu chung cư:
- Chung cư 15 tầ ng, diê ̣n tić h sàn 800 m2 và đươ ̣c chia làm 8 hô ̣, nằ m trong khu vực
điể m nhấ n tầ ng cao (khu 5) với diê ̣n tić h khu dự kiế n là 0,8 ha.
- Chung cư 9 tầ ng, diê ̣n tić h sàn 600 m2 và đươ ̣c chia làm 6 hô ̣ đươ ̣c bố trí trong
khoảng diê ̣n tić h còn la ̣i (khu 4), dự kiế n hơn 1 ha.
Căn cứ vào giải pháp tổ chức không gian, ta tiń h toán sơ bô ̣ số lươṇ g chung cư 15 tầ ng
tố i đa có thể bố trí làm điể m nhấ n cho toàn khu vực (khu 5)
Số chung cư 15 tầ ng tố i đa = 8000 m2 x 40% / 800 m2 = 4 căn
Số dân số ng trong 1 chung cư = 15 tầ ng x 8 hô ̣ x 4 người = 480 người
Vâ ̣y giải pháp 4 tháp cao tầ ng đáp ứng đươ ̣c quy mô dân số :
4 căn x 480 người = 1920 người
Trường hợp bố cục chỉ chọn 3 tháp cao tầng, quy mô dân số đáp ứng được là :
3 căn x 480 người = 1440 người
Tổ ng diê ̣n tić h dành cho cả 2 loa ̣i chung cư = 18000 x 40% = 7200 m2 (1)
Diê ̣n tić h chiế m đấ t của 3 chung cư 15 tầ ng = 800 m2 x 3 = 2400 m2 (2)
Diê ̣n tić h còn la ̣i để xây dựng các chung cư 9 tầ ng = (1) – (2) = 4800 m2
Số chung cư 9 tầ ng có thể bố trí = 4800 m2 / 600 m2 = 8
Đáp ứng đươ ̣c quy mô dân số = 216 người x 8 căn = 1728 người
III.8.4. Kiểm tra quy mô dân số
39
Sau khi tiń h toán sơ bô ̣ số nhà, sinh viên cầ n kiể m tra la ̣i số dân để quyế t đinh
̣ viêc̣
thay đổ i tỷ lê ̣ và quy mô các loa ̣i hiǹ h nhà ở cho phù hơ ̣p.
Tổ ng số dân theo phương pháp tính trên:
LOẠI CÔNG
STT SỐ NHÀ DÂN SỐ
TRÌNH
1 Biêṭ thự 75 – 90 300 – 360
2 Liên kế 262 – 315 1048 – 1260
3 Chung cư 9 tầ ng (1) 12 2592
4 Chung cư 9 tầ ng (2) 8 1728
5 Chung cư 15 tầ ng 3 1440
TỔNG CỘNG 7108 - 7380
Kết quả trên là thừa số lượng nhà ở so với yêu cầ u quy mô dân số 6000 người (theo lý
thuyết). Để cân đố i số lươ ̣ng nhà ở, sinh viên có thể cho ̣n cách điề u chin̉ h MĐXD thiế t
kế các khu chung cư xuố ng <40%, thay đổi giải pháp bố cục khối, giảm tầ ng cao, số
lươṇ g công triǹ h hoă ̣c thay đổ i mẫu đơn nguyên.
40
ĐỒ ÁN SINH VIÊN THAM KHẢO
ĐỒ ÁN 1
ƯU ĐIỂM
- Tổ chức mảng xanh và
nhóm ở kết hợp hài hòa với
nhau trên tổng thể khu đất.
- Dải công viên bố trí cạnh
bờ sông tận dụng được
cảnh quan tự nhiên.
- Khu nhà ở chung cư cao
tầng kết hợp đế thương mại
bố trí dọc trục đường đối
ngoại tận dụng được các lợi
thế về thương mại dịch vụ
đồng thời tạo hình ảnh thu
hút cho khu vực từ phía
bên ngoài.
NHƯỢC ĐIỂM
- Thiết kế đường cụt ở góc
khu đất làm cho giao thông
không xuyên suốt.
- Không có bố trí trường
mẫu giáo độc lập trong đơn
vị ở.
ĐỒ ÁN 2
ƯU ĐIỂM
- Tổ chức mạng lưới giao
thông kết nối xuyên suốt
hợp lý trong đơn vị ở.
- Các loại hình nhà ở đa dạng
phong phú và được bố cục
hợp lý trên tổng thể.
NHƯỢC ĐIỂM
- Trường tiểu học bố trí ở
mặt ngoài đơn vị ở không
đảm bảo khả năng phục vụ
nội bộ cho các nhóm ở.
42
ĐỒ ÁN 3
ƯU ĐIỂM
- Tổ chức cơ cấu có lõi trung
tâm là cây xanh và các
chức năng công cộng phục
vụ cho khu vực.
NHƯỢC ĐIỂM
- Tổ chức tạo ra nhiều ngã
giao gần nhau không thuận
lợi cho giao thông.
- Không bố trí trường mẫu
giáo độc lập trong đơn vị ở.
- Lựa chọn loại hình mẫu
chung cư không phì hợp.
43
MINH HỌA KHÔNG GIAN THAM KHẢO
MÔ HÌNH
44
PHỤ LỤC 2
TRUYỀN THỐNG VÀ XU HƯỚNG MỚI TRONG TỔ CHỨC
CẤU TRÚC ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1. TỔ CHỨC CẤU TRÚC ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ TRUYỀN THỐNG

1.1 Đơn vi ơ
̣ ̉ láng giề ng của Clarence Perry
Thiế t kế đô thi hiê ̣ ̣n đa ̣i thế giới ngày nay đươ ̣c đă ̣c trưng bằ ng viê ̣c chia đô thi tha ̣ ̀ nh các
vùng quy hoa ̣ch, các khu nhà ở và các tiể u khu nhà ở. Đó là mô ̣t đóng góp quan tro ̣ng vào nề n
văn hóa xây dựng đô thi hiê ̣ ̣n đa ̣i, khai thông mô ̣t hướng phát triể n đô thi hơ ̣ ̣p lý mới, luâ ̣n
thuyế t của Perry thực sự đã gây mô ̣t chấ n đô ̣ng trong dư luâ ̣n các giới chuyên môn và công
chúng.
Lý luâ ̣n Đơn vi la ̣ ́ ng giề ng của C. Perry đề xuấ t (1939) dựa vào mố i quan hê ̣ cơ bản nhấ t
của cô ̣ng đồ ng khu vực: chức năng phu ̣c vu ̣ giáo du ̣c. Quy mô của đơn vi la ̣ ́ ng giề ng đươ ̣c xác
đinh ̣ dựa vào lươ ̣ng dân cư (6000-12000 người) tương đương với lươṇ g ho ̣c sinh để hiǹ h
thành trường phổ thông cơ sở. Trong cơ cấ u của Đơn vi la ̣ ́ ng giề ng, quan điể m của C. Perry
về vùng phu ̣c vu ̣ khu vực của các công triǹ h trung tâm dich ̣ vu ̣ công cô ̣ng là không bề n chă ̣t.
Vì vâ ̣y các công triǹ h trung tâm dich ̣ vu ̣ công cô ̣ng đươ ̣c đẩ y ra biên, giáp ranh với các tru ̣c
giao thông bên ngoài đơn vi la ̣ ́ ng giề ng. Cũng từ đây trong lý thuyế t đô thi, ̣ các khái niê ̣m:
phục vụ tại chỗ và không chỉ phục vụ tại chỗ đươ ̣c hiǹ h thành. Khái niê ̣m phu ̣c vu ̣ ta ̣i chỗ là
chỉ mố i quan hê ̣ vùng phu ̣c vu ̣ bề n chă ̣t, còn khái niê ̣m không chỉ phục vụ tại chỗ để nói về
sự không bề n chă ̣t của vùng phu ̣c vu ̣.
Những nguyên tắ c cơ bản của viêc̣ tổ chức xây dựng đô thi theo ̣ đơn vi ơ ̣ ̉ láng giề ng như:
Đơn vi ơ ̣ ̉ láng giề ng đươ ̣c bao quanh bởi những tuyế n giao thông chiń h, bên trong Đơn vi ơ ̣̉
láng giề ng là đường nô ị bô ̣ ta ̣o thành ma ̣ng lưới nố i kế t từ các tuyế n giao thông bên ngoài vào
các khu nhà ở và các công triǹ h phu ̣c vu ̣ công cô ̣ng khu ở. Viêc̣ bố trí và sử du ̣ng hơ ̣p lý các
công triǹ h dich ̣ vu ̣; trường ho ̣c đă ̣t gầ n với lõ i không gian cây xanh,trường ho ̣c và nhà trẻ nố i
liề n với các đường đi bô ̣, cách ly hoàn toàn với đường lớn… Cáccửa hàng đươ ̣c đă ̣t ở vành
ngoài đơn vi ơ ̣ ̉ láng giề ng, gầ n các bế n giao thông công cô ̣ng.
Ta ̣i Liên Xô cũ và các nước xã hô ̣i chủ nghiã Đông Âu sau chiế n tranh thế giới thứ II đã
phát triể n các mô hiǹ h ở da ̣ng tiể u khu nhà ở. Tiể u khu nhà ở dựa vào nguyên tắ c tổ chức của
đơn vi ơ ̣ ̉ láng giề ng và phát triể n thêm mô ̣t số nguyên tắ c, hướng đế n sự phu ̣c vu ̣ tố i ưu nhấ t
điề u kiê ̣n ở như: giao thông khu vực đươ ̣c tổ chức là các đường cu ̣t, không xuyên qua tiể u khu
nhà ở; trong tiể u khu nhà ở chia thêm cấ p phu ̣c vu ̣ nhó m ở với trung tâm là công triǹ h Mẫu
giáo- Nhà trẻ; nhà ở trong tiể u khu nhà ở chủ yế u là nhà chung cư có khoảng không gian cây
xanh và vườn trẻ…
Hình 1.1 Đơn vị ở láng giềng của C.Perry
Các sơ đồ cấ u trúc đô thi ̣ tầ ng bậc với tiểu khu nhà ở là đơn vi ̣ cơ sở tại các nước xã hội chủ
nghiã Đông âu và Liên xô cũ.
46
1.2 Mô hình đơn vị ở của N.L.Englehardt, Jr.

Đơn vị ở là bộ phận cấu thành đô thị
Bên cạnh các khu nhà ở , đơn vị ở bao gồm
một trường tiểu học, một khu vực buôn bán nhỏ
và một sân chơi.Các bộ phận này được bố trí tập
trung tạo thành trung tâm của đơn vị ở và đảm
bảo khoảng cách đi bộ từ nhà ở xa nhất đến đó
không vượt quá ½ dặm (~800m)
Trường tiểu học có quy mô phục vụ 600-800
học sinh, tương đương với quy mô dân số khoảng
1.700 gia đình.
Hai đơn vị ở (3.400 gia đình) có một trường
trung học cơ sở và một trung tâm giải trí liền kề .
Khoảng cách đi bộ từ nhà xa nhất đến nơi này
không vượt quá 1 dăm (~1.600 m)
Bốn đơn vị ở (6.800 gia đình) có một trường
phổ thông trung học , một trung tâm thương mại ,
một công viên và một khu vực giải trí lớn
1.3 Mô hình đơn vị ở của José Sert

Mỗi một đơn vị ở có một trường tiểu học
và khoảng cách đi bộ từ nhà ở xa nhất đến đó
không vượt quá ¼ dặm (~400 m)
Dân số một đơn vị ở là khoảng 9.000-
10.000 người
Trung tâm đơn vị ở bao gồm trường tiểu
học , các sân chơi trẻ em , nhà thờ, trung tâm
buôn bán , thu viện và trạm y tế
Sáu đến tám
đơn vị ở hợp thành
một “khu đô thị” với
dân số từ 56.000 -
80.000 người . Mỗi “khu đô thị” này có một
trường THPT
Trung tâm “khu đô thị” bao gồm trường
THCS và THPT , phòng tập cộng đồng, phòng
hòa nhạc , nhà hát , trung tâm buôn bán , trung tâm giải trí và trung tâm hành chính .
1.4 Mô hình tiểu khu của các nước XHCN
47
Mô hình đơn vị ở dưới một

tên gọi khác là “tiểu khu” đã
đươc các nước XHCN trước đây
vận dụng và áp dụng vào Việt
Nam từ những năm sau chiến
tranh chống Pháp. Mô hình tiểu
khu có những đặc điểm cơ bản
sau :
Tiểu khu được giới hạn bởi
các đường giao thông khu vực
và phân khu vực
Quy mô dân số của tiểu khu
là từ 8.000-15.000 người
Các tuyến giao thông chính
đô thị không được cắt qua tiểu
khu
Mỗi tiểu khu có một trường
phổ thông cơ sở (trước đây .
trường tiểu học và THCS được
ghép chung lại gọi là phổ thông
cơ sở)
Mỗi tiểu khu bao gồm các

nhóm nhà ở, mỗi nhóm nhà ở có
một nhà trẻ và mẫu giáo
Tiểu khu có một trung tâm công cộng , được đặt ở trung tâm hình học hay tại lối vào
tiểu khu. Đây là trung tâm cấp 1 phục vụ nhu cầu hằng ngày của người dân trong tiểu khu
Không gian tiểu khu được tổ hợp theo nhóm, mỗi nhóm được tổ hợp bởi các modul có
không gian giống nhau
1.5 Mô hình đơn vị ở theo Khuynh

hướng đô thị hóa mới
Khuynh hướng đô thị hóa mới (New
Urbanism) được bắt đầu phát triển tại Mỹ vào
thập kỷ 80 của TK XX nhằm đưa ra một nguyên
lý Quy hoạch và thiết kế đô thị mới tránh được
sự phát triển mất cân bằng và dàn trải trước đó
Các nhà Quy hoạch và kiến trúc sư đi đầu
trong khuynh hướng này bao gồm Andes Duany,
Elizabeth Plater Zyberk, Peter Calthorpe . Mô
hình đơn vị ở theo Khuynh hướng đô thị hóa mới
như sau:
Đơn vị ở có một trung tâm và một vùng biên
48
Bán kính lý tưởng của một đơn vị ở là ¼ dặm (~400m) tính từ trung tâm tới vùng biên
Một đơn vị ở là một tổng thẻ cân bằng các hoạt động của con người: cư trú , mua sắm
, làm việc , học tập , tôn giáo, giải trí,…
-Cấu trúc xây dựng cơ bản của một đơn vị ở (vị trí các công trình xây dựng và các
tuyến giao thông ) dựa trên một mạng lưới đường phố liên thông nội bộ
Đơn vị ở ưu tiên các không gian công cộng và dành vị trí thích hợp cho các công trình
công cộng
Trên nguyên tắc cơ bản này , các

mô hình đơn vị ở truyền thống
(Traditional Neighborhood TND) ,
đơn vị ở khuyến khích đi bộ và
giao thông công cộng (Transit-
Oriented Development TOD) được
áp dụng rộng rãi ở Mỹ.
49
2. XU HƯỚNG MỚI TRONG TỔ CHỨC CẤU TRÚ C ĐƠN VI ̣ Ở ĐÔ THI:̣

Bước sang Thế kỷ 21, phát triển bền vững trở thành mục tiêu hang đầu cho tất cả các quốc
gia, các thành phố , các đơn vị ở và mọi người dân .của “bền vững”
Đơn vị ở của Thế kỷ 21 không phải chỉ phát triển trên cơ sở các giá trị “truyền thống” mà
còn phải phát triển trên cơ sở các giá trị của “bền vững”
Riêng về Quy hoạch và phát triển, đơn vị ở bền vững cần đạt được một số mục tiêu sau:
- Đảm bảo một cấu trúc và chất lượng tốt nhất cho mọi bộ phận chức năng
- Tạo điều kiện cho các bộ phận chức năng phát triển thành công
- Đảm bảo các công trình công cộng , thương mại dịch vụ tốt cho mọi nhu cầu của các
tầng lớp dân cư
- Tạo khả năng tham gia phát triển đô thị của mọi tầng lớp dân cư
- Tạo lập một môi trường XH ổn định đáp ứng hu cầu hiện tại cũng như tương lai của các
tầng lớp dân cư , tại các khu vực khác nhau trong đơn vị ở.
2.1. Đơn vị ở bền vững

2.1.1 Diện tích và ranh giới
- Quy mô thích hợp để khuyến khích các hoạt động đi bộ và mọi nhu cầu hàng
ngày của dân cư đều được đáp ứng khả năng đi bộ .
- Quy mô thích hợp cho một đơn vị ở là khoảng 40 ha đến 50 ha . Quy mô tối thiểu
để một đơn vị ở có thể phát triển là khoảng 20ha
- Diện tích đủ lớn để đảm bảo phát triển hỗn hợp đầy đủ các thành phần chức năng
phục vụ cuộc sống của dân cư. Theo đó bán kính thích hợp cho đơn vị ở là 400-
500m từ trung tâm tới ranh giới (khoảng cách tương đương 5 phút đi bộ)
- Trong đô thị , ranh giới của đơn vị ở được xây dựng bởi các yếu tố nhân tạo như
tuyến giao thông , dải không gian công cộng , không gian mở hay các không gian
đệm .
2.1.2 Dân số
Quy mô dân số lý tưởng cho một đơn vị ở là từ 7.000-8.000 dân
2.1.3 Lối tiếp cận – lối vào

Xác định 1 hay 2 lối vào chính từ các trục giao thông chính (như từ đường cao tốc
hay đường chính đô thị ) và hạn chế các lối vào phụ khác. Tuy nhiên , điều này
không có nghĩa là hạn chế các khả năng giao tiếp với bên ngoài đơn vị ở
2.1.4 Không gian giao tiếp

Mỗi một đơn vị ở cần 1 hay nhiều không gian giao tiếp với các đơn vị ở lân cận
nhằm khuyến khích , tang cương các mối quan hệ xã hội giữa các đơn vị ở . Các đơn
vị ở , thông qua các hoạt động xã hội trong không gian này , có thể học tập rút kinh
50
nghiệm lẫn nhau, giúp đỡ nhau cùng phát triển của tưng đơn vị ở cũng như sự bền
vững chung của tổng thể các đơn vị ở .
2.1.5 Trung tâm

Mỗi một đơn vị ở đều có một trung tâm công cộng .Trung tâm là nơi thu hút và hội
tụ của các tầng lớp dân cư. Nó có thể bao gồm các không gian công cộng như toag
thị chính, trường học, nhà thờ . Sự tập trung và hội tụ này sẽ ảnh hưởng tới toàn thể
vật chất và xã hội của cộng đồng trong đơn vị ở.
2.1.6 Phát triển hỗn hợp các khu chức năng

Là đặc điểm mấu chốt của một đơn vị ở bền vững được thiết kế trong phạm vi đi bộ.
Trong khả năng đi bộ của mình, với một quãng đường vừa phải , mọi dân cư đều có
thể tiếp cận dễ dàng với một loạt các chức năng sử dụng mà họ mong muốn.
2.1.7 Phát triển tập trung thu gọn

- Khuyến khích , tang cường các mối quan hệ cộng đồng thông qua các không gian
hay các công trình công cộng được bố trí gần nhau như công viên , quảng trường ,
tòa thị chính, khu thương mại …
- Các khu vực ở , thương mại và công trình công cộng được bố trí tập trung xen lẫn
sẽ khuyến khích việc đi bộ giữa các khu vực chức năng.
2.1.8 Đa dạng các loại hình nhà ở

- Nhà ở là vấn đề quan trọng nhất đối với mỗi gia đình
- Cung cấp nhiều loại hình nhà ở như nhà ở chia lô liên kế mặt phố (nhà ở đô thị) ,
nhà biệt thự , căn hộ chung cư … Mỗi một loại hình nhà ở cần được phân chia theo
nhiều quy mô khác nhau , điều đó sẽ tạo ra nhiều mức giá khác nhau (giữa các loại
hình và trong cùng một loại hình) phù hợp với nhiều mức thu nhập và độ tuổi.
51
2.1.9 Hê thống giao thông:

Mạng lưới đường phố:
-Mạng lưới đường phố liên hoàn và hạn chế chiều rộng long đường
-Đường phố trong đơn vị ở bền vững là một mạng lưới liên thông nội bộ. Với cùng
một điểm đến , có rất nhiều sự lựa chọn về tuyến đường và khoang cách , qua đó,
làm giảm ách tăc giao thông, tiết kiệm thời gian , đồng thời cũng khuyến khích việc
đi bộ hay xe đạp.
-Lòng đường cần đủ hẹp để hạn chế tốc độ và lưu lường xe (đặc biệt là xe oto)
-Đường phố được chia thành nhiều cấp khác nhau dựa trên chức năng sử dụng đất
hai bên đường, lưu lượng người đi bộ và lưu lượng xe cộ của chúng.Không bao giờ
có một đường phố chỉ dành cho xe cộ và ngược lại , những đường phố được quy
định chỉ dành cho người đi bộ sẽ làm suy giảm khả năng tồn tại của chúng. Một
khoảng cách phù hợp giữa các giao lộ (từ 75-150m) sẽ tạo thuận lợi cho khả năng đi
lại ở các đường phố và việc bố trí các công trình trong khu phố.
Trong hệ thống giao thông đơn vị ở ngoài ra cần có : Lối đi bộ, Bãi đỗ xe, phương
tiện vận chuyển…
2.1.10 Mật độ
- Mật độ cao nhất nằm ở khu trung tâm (khu vực bao gồm các công trình công
cộng, thương mại dịch vụ hay nhà ở chung cư ) và giảm dần ra ngoài rìa đơn vị ở
(khu vực bao gồm các khu nhà ở biệt thự hay nhà vườn)
52
- MDXD thích hợp sẽ khuyến khích và thúc đẩy các hoat động đi bộ, nhấn mạnh
các không gian măt phố , không gian mở công cộng (sân chơi, cây xanh), lối đi bộ
và các bến xe buýt . MDXD tại các khu vực công trình công cộng , thương mại dịch
vụ, phi nhà ở (thường có mật độ cao) cần tương thích hay có sự chuyển tiếp phù hợp
với mật độ cây dựng tại các khu ở liền kề (thường có MDXD thấp hơn)
2.1.11 Không gian mở

- Các không gian mở cần được bố trí đều khắp
- Đây là thành phần không thể thiếu trong việc tạo lập môi trường và cảnh uan của
đơn vị ở . Cây xanh, thảm cỏ , mặt nước , các yếu tố cảnh quan tự nhiên hay nhân
tạo của các khoảng mở sẽ góp phần tang cường chất lượng môi trường, chất lượng
cuộc sống cho đơn vị ở.
- Một hệ thống các không gian mở từ quảng trường trung tâm, các công viên đến
sân chơi tạo nên sự hài hòa và gắn kết các bộ phận chức năng khác nhau trong đơn
vị ở. Chính các không gian này sẽ xác định nên tính chất và đặc trưng riêng của đơn
vị ở.
53
PHỤ LỤC 3
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở TRÊN THẾ GIỚI
3.1 SEASIDE
Vị trí: Walton Country, Florida, Mỹ ,1981
Diện tích: 32.4 ha
Tư vấn thiết kế:Duany Plater –Zyberk &
Company (DPZ) , Architects and Town
Planners
Chủ trì: Andres Duany, Elizabeth Plater –
Zyberk
Nằm bên bờ biển vịnh Mêhico, bắt đầu quy
hoạch và xây dựng vào năm 1981, Seaside
được coi là đơn vị ở đầu tiên áp dụng thành
công New Urbanism tại Mỹ. Bản quy

hoạch Seaside đã đề xuất một cấu trúc tập
trung theo dạng cộng đồng cư dân truyền
thống thay vì dạng phát triển dàn trải theo
kiểu mới . Với chức năng chính lả một khu
nghỉ ngơi giải trí (resort), một trung tâm
công cộng và thương mại được bố trí chính
giữa đơn vị ở , xung quanh là tòa nhà thị
chính , nhà thờ , chợ, các cửa hang và bưu
điện. Mọi tuyến đường đều được quy
hoạch hướng về khu vực trung tâm này
hoặc hướng ra bờ biển.
Sau hơn 20 năm phát triển, ngày nay
Seaside đã trở thành một biểu tượng của
New Urbanism với các nguyên tắc cơ bản
về: sự phát triển đa dạng và hỗn hợp ; đề
cao các hoạt động đi bộ; hệ thống các công
trình công cộng hoàn hảo; các dạng nhà ở
phù hợp ; sự hòa nhập giữa các yếu tố Quy
hoạch – Kiến trúc , môi trường sinh thái và
văn hóa-Xã hội, đặc biệt là đề cao con
người và cộng đồng dân cư.
3.2 LAKE WEST

Vị trí: Dalas, Texas , Mỹ,1981
Diện tích: 202.34 ha
Tư vấn thiết kế: Peterson/
Littenberg Architects
54
Thiết kế: Steven Peterson (chủ trì), Barbara Littenberg (chủ trì) , Loren E.Cannon (cộng tác),
Blake Middleton, James Papoutsis
Giống như tất cả các khu nhà ở

ven đô vào những năm 1950-
1960 khác tại Mỹ, Lake West
cũng sớm trở nên lỗi thời và
xuônnnống cấp như một khu ổ
chuột
Bản Quy hoạch mới đã đề xuất
phương án thay đổi hoàn toàn sự
đơn điệu và rời rạc của cấu trúc
cũ bằng một sự kiên kết chặt chẽ
có hệ thống của cấu trúc cộng
đồng truyền thống. Thay vì phải
phá bỏ các công trình cũ (như
các dự án tái phát triển khác),
bản Quy Hoạch đưa ra các giải
pháp tái cấu trúc các dãy nhà với
việc mở rộng them các tuyến
đường, chỉnh trang lại mặt đừng
xây dựng các công trình mang tính kết nồi và tạo cảnh quan cho khu vực . Đây chính là điểm
thành công nhất của dự án.
Bên cạnh đó, một khu trung tâm công cộng được hình thành xung quanh khu vực hồ nước
gồm khu hành chính, các văn phòng và cửa hang thương mại, dịch vụ . Gần đó là khu vực
công viên trung tâm, trung tâm cộng đồng và nhà hát.
55
PHỤ LỤC 4:
MỘT SỐ CHỈ TIÊU THEO QUY CHUẨN XÂY DỰNG VIỆT
NAM
Quy hoạch các đơn vị ở

1 .Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở:
Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hang
ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, chợ, dịch vụ thương
mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) của người dân trong bán kính đi bộ
không lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ. Quy hoạch
xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở lên
không chia cắt đơn vị ở. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải được lựa chọn
trên cơ sở dự báo về nhu cầu đối với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đảm bảo đáp ứng
cho các đối tượng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức không gian theo các
cấu trúc chiến lược phát triển đô thị.
2. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở
Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mô các khu
chức năng. Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phù hợp với quy mô dân số trong khu vực
thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận. Quy mô dân số phải được dự
báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở được lựa chọn. Hoặc ngược lại,
với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình,
chỉ tiêu nhà ở phù hợp.
Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính theo
đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m. Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện
tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa như
quy định trong bảng 2.7a (mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của nhóm nhà chung cư
theo diện tích lô đất và chiều cao công trình).
Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lô đất xây
dựng nhà ở của các hộ gia đình.
Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho
từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình.
Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:

- Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của
tòan đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền
núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt...) phải có luận cứ để lựa
chọn chỉ tiêu thích hợp;
- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong
đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người;
- Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7
m2/người.
-Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh),
được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng.
Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội, chỉ
tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so với các quy định
nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải
đảm bảo ≥ 4m.
56
Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc xá...) cần điều
chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cho phù hợp.
3. Quy hoạch hệ thống các công trình dịch vụ đô thị

Các công trình dịch vụ đô thị phục vụ trong đơn vị ở (trường học, chợ…) cần đảm bảo
bán kính phục vụ không quá 500m. Riêng đối với khu vực có địa hình phức tạp, bán kính
phục vụ của các lọai công trình này không quá 1,0km
Các công trình dịch vụ phải được bố trí ở vị trí phù hợp với từng loại chức năng:
+ Các công trình nhà trẻ, trường học, bệnh viện... không bố trí tiếp giáp các trục
đường cấp đô thị trở lên, đảm bảo có đủ diện tích sân, vườn, cây xanh và chỗ đỗ xe;
+ Các công trình văn hoá, thương mại dịch vụ cần được bố trí trên các đường giao
thông chính theo các cấp dịch vụ;
+ Các tuyến đường dẫn đến các công trình dịch vụ cho người già, trẻ em, người tàn tật
không được cắt qua các tuyến giao thông chính đô thị nếu không có đường chui,
vượt;
+ Khi quy hoạch các công trình dịch vụ đô thị ngầm, cần đảm bảo kết nối hợp lý và
thuận tiện giữa các công trình trên mặt đất và các công trình dưới mặt đất
57
58
4. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép:

1) Công trình nhà ở:
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà
chung cư được quy định trong bảng
2) Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ:

Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế,
văn hóa, TDTT, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
59
5. Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
Trong các lô đất xây dựng công trình, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất
trồng cây xanh nêu trong bảng
6. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở

- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và
đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy
định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với
đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như
sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
60
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với
đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như
sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
- Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các
tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường
giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố
trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.
7. Quy định về khoảng lùi công trình

Quy định về khoảng cách giữa các dãy nhà liên kế hoặc công trình đơn lẻ (gọi
chung là dãy nhà) :
- Đối với các dãy nhà cao từ 16m trở lên: phải đảm bảo quy định về khoảng cách bằng
70% quy định về khoảng cách đối với các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch mới.
- Đối với các dãy nhà cao dưới 16m: phải đảm bảo khoảng cách giữa các cạnh dài của
2 dãy nhà tối thiểu là 4m và khoảng cách tối thiểu giữa hai đầu hồi của 2 dãy nhà có đường
giao thông chung đi qua là 3 m (khoảng cách từ ranh giới lô đất đến tim đường giao thông
chung tối thiểu là 1,5m).
- Trong trường hợp hai dãy nhà có chiều cao khác nhau thuộc 2 lô đất liền kề của hai
chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau, khoảng cách tối thiểu từ mỗi dãy nhà đó đến ranh
giới giữa 2 lô đất phải đảm bảo tối thiểu bằng 50% khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà có
chiều cao bằng chiều cao của dãy nhà đó.
8. Các quy định chung về quy hoạch giao thông

Đường nhóm nhà ở: không bắt buộc tổ chức thành đường giao thông có vỉa hè nhưng
phải có giải pháp đảm bảo an toàn giao thông và trồng cây xanh bóng mát dọc đường.
- Đường xe đạp: dọc theo đường phố từ cấp đường chính khu vực trở lên, phải bố trí
đường riêng cho xe đạp và phải có dải ngăn cách hoặc vạch phân cách với đường ô-tô.
Trên các loại đường khác có thể bố trí chung đường xe đạp với đường ô-tô. Bề rộng
đường xe đạp tối thiểu 3,0m.
61
-Số làn xe hai hướng tối thiểu: 02 làn đối với đường cấp khu vực, 01 làn đối với
đường cấp nội bộ.
9. Quy hoạch đảm bảo an toàn giao thông đô thị

1) Tầm nhìn: công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn và che
khuất các biển báo hiệu, tín hiệu điều khiển giao thông.
Khoảng cách tầm nhìn một chiều trên bình đồ và mặt cắt dọc phụ thuộc vào tốc độ
tính toán, nhưng tối thiểu phải đảm bảo:
- Đường cấp khu vực: ≥75m;
- Đường cấp nội bộ: ≥40m.
62

2015 DVO KT - TAILIEUHUONGDAN - In3ban

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2015 DVO KT - TAILIEUHUONGDAN - In3ban

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HCM

KHOA QUY HOẠCH

HƯỚNG DẪN THỰC

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 10

MÃ VĂN PHÚC, HOÀNG NGỌC LAN, PHẠM DUY TIẾNG

TÀ I LIỆU HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN

Phu ̣ lu ̣c 1 Đồ án sinh viên tham khảo

PHẦN I – GIỚI THIỆU CHUNG VỀ

I.1. Tên học phần : ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ

Khối lượng học tập Tổng khối lượng

Tuầ n đầ u tuầ n 2 - 8 tuầ n 9

Thời gian tiếp xúc giữa sinh viên

 Giờ thực hành 5 10 10 85

Giờ Thể hiện tập trung 40 40

I.5. Điều kiện ràng buộc:

I.6. Mục tiêu của học phần:

I.7. Mô tả vắn tắt nội dung học phần:

I.8. Nhiệm vụ của sinh viên :

I.9. Tài liệu học tập:

I.10. Tiêu chuẩn đánh giá

Hình thức Khối lượng

I.11. Thang điểm: A, B, C, D, F (theo hệ thống tín chỉ)

I.12.3. Các bước thực hiện đồ án

I.12.4. Yêu cầu thể hiện đồ án

Nội dung thể hiện trong đồ án:

Giai đoạn 2: Thể hiện bản vẽ trên khổ giấy A 0:

Tuần Nội dung Phương pháp dạy- Nhiệm vụ

dung- kế hoạch- yêu cầu thể + Các GV sửa đồ án phân công.

 Xác định quy mô các hạng không gian : hướng nhìn,

dung đồ án. GV giữa các thành phần bản

II.1. KHÁI NIỆM ĐƠN VI ̣ Ở

II.4.2. Quy mô – diện tích

II.4.3. Dân số

II.2.1. Các thành phần đất đai của đơn vị ở đô thị

II.2.2. Cơ cấu đơn vị ở

Khu trung tâm

Hê ̣ thố ng giao thông nô ̣i bô ̣

II.2.3. Nguyên tắc tổ chức đơn vị ở

II.3. MỘT SỐ CHỈ TIÊU TRONG ĐƠN VI ̣ Ở

II.3.2. Một số công thức tính toán

Mâ ̣t đô ̣ xây dư ̣ng Netto Mn:

II.4. TỔ CHỨC NHÀ Ở TRONG ĐƠN VI ̣

II.5.1. Nhà tâ ̣p thể

II.5.2. Nhà chung cư

Nhà chung cư cao tầ ng

II.5.3. Nhà ở riêng lẻ

Nhà liên kế

Nhà biêṭ thư ̣

MĐXD tối đa (%) 100 90 80 70 60 50 40

Theo loa ̣i nhà ở

Một số cách bố trí nhà phân lô-

Theo điề u kiêṇ tư ̣ nhiên

Bố trí nhà đón gió tố t, ngăn gió xấ u.

Bố trí nhà theo hướng gió và hướng nắ ng

Bố trí nhà theo đi ̣a hình.

II.4.3. 2.4.2.3 Điề u kiê ̣n tiế p câ ̣n

II.4.4. Bố cục không gian

Bố cục song song và sự biế n dạng của nó

Bố trí cụm nhà liên kế

Thương ma ̣i, dich ̣ vu ̣

II.5.2. Nguyên tắ c tổ chức

II.5.2.2. Theo nguyên tắ c kinh tế

II.5.2.3. Giải pháp bố cu ̣c không gian