TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN DỰ

ÁN BGI TOPAZ DOWNTOWN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI

Sinh viên thực hiện : Bùi Hoàng Đan

Ngành : Bất động sản

Hà Nội - 2022

1
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Kinh tế Quốc dân, em đã
nhận được sự giúp đỡ, dạy bảo tận tình của các giảng viên, thầy cô giáo. Nên lời đầu
tiên, em xin chân thành cảm ơn và biết ơn tất cả các thầy giáo, cô giáo trong trường,
đặc biệt là các thầy cô giáo trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã giúp đỡ
em rất nhiều trong quá trình học tập và tiếp thu. Sau 4 năm là sinh viên của trường, em
đã tích lũy được những kiến thức, đạo đức nghề nghiệp và tư cách của một cử nhân
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP
kinh tế từ lời giảng dạy của các thầy cô giáo.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn chuyên đề thực
ĐỀ- TÀI:
tập THỰCThị
TS. Nguyễn Tùng Phương,
TRẠNG ĐỘNG
HOẠTngười đã MARKETING
tận tình hướng dẫn,
BẤT ĐỘNG
theo sát cũng
SẢNnhưDỰ
tạo
ÁN mọi
BGIđiềuTOPAZ
kiện tốt DOWNTOWN
nhất cho em trongTẠI
suốt CÔNG
quá trìnhTY
thựcCỔ
hiện chuyênTẬP
PHẦN đề này.
ĐOÀN BGI
Cùng với đó, em rất biết ơn ban lãnh đạo và các anh, chị, em trong Công ty cổ
phần Tập đoàn BGI đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học hỏi, trải nghiệm và tiếp thu
trong suốt quá trình
Sinh thực
viên thựctậphiện Bùi được
tại công ty. :Nhờ Hoàng hướng dẫn, đào tạo, tiếp xúc
sựĐan
công việc đã Ngành
giúp cho em có thêm nhiều kinh động sản
: Bấtnghiệm, trải nghiệm thực tế và có nhận
thức sâu sắc hơn
Lớpvề công việc trong tương lai. : Bất động sản 61B
Với vốnMã kiến
sinhthức
viêncó hạn và thời gian thực tập tại công ty chưa đủ dài nên
: 11190959
Chuyên đề củaGiáoemviên hướng
không thể dẫn
tránh khỏi :những thiếu sót.
TS. Nguyễn Thị Em mong được nghe
TùngrấtPhương
những ý kiến đóng góp của các thầy cô để em có thể hoàn thiện chuyên đề một cách tốt
nhất.
Em xin trân trọng cảm ơn.

Hà Nội - 2022
2
 LỜI CAM ĐOAN
Em đã đọc kĩ các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật và hiểu rõ các
hành vi. Em xin cam đoan chuyên đề này là kết quả nghiên cứu của riêng cá nhân em.
Toàn bộ những số liệu và tài liệu được trình bày trong chuyên đề là chính xác, trung
thực và thực tế.
Em xin cam đoan rằng số liệu trích dẫn trong chuyên đề đều được nêu rõ nguồn
gốc. Các số liệu phân tích đánh giá tổng hợp đều là những số liệu trung thực, không
sửa chữa.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Sinh viên

Bùi Hoàng Đan

3
 MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................. 2

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ 3
MỤC LỤC ........................................................................................................................ 4
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................... 7
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................ 8
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................................... 9
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 10
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 10
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài .......................................................... 11
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài .......................................................... 11
CHƯƠNG 1 ................................................................................................................... 13
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ................... 13
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của Marketing Bất động sản. ................... 13
1.1.1. Khái niệm của Marketing Bất động sản .................................................. 13
1.1.2. Đặc điểm của Marketing Bất động sản.................................................... 14
1.1.3. Vai trò của Marketing Bất động sản ........................................................ 15
1.2. Căn cứ pháp lý cho hoạt động Marketing Bất động sản. ........................... 16
1.3. Phương pháp và các công cụ Marketing Bất động sản ............................... 16
1.3.1. Marketing truyền thống ............................................................................ 16
1.3.2. Marketing trực tuyến ................................................................................ 16
1.4. Nội dung và quy trình Marketing Bất động sản .......................................... 18
1.4.1. Công tác nghiên cứu thị trường ............................................................... 18
1.4.2. Phân đoạn thị trường xác định khách hàng mục tiêu ............................ 19
1.4.3. Lựa chọn chiến lược Marketing phù hợp................................................ 20
1.4.4. Xây dựng chương trình Marketing hỗn hợp (Marketing Mix) .............. 20

4
 1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing Bất động sản .............. 26
1.5.1. Môi trường vi mô ...................................................................................... 26
1.5.2. Môi trường vĩ mô ...................................................................................... 28
CHƯƠNG 2 ................................................................................................................... 30
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN BGI
TOPAZ DOWNTOWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI ...................... 30
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần Tập đoàn BGI ............................................. 30
2.1.1. Quá trình thành lập và phát triển ............................................................ 30
2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh, Sản phẩm và dịch vụ.. .......................................... 32
2.1.3. Cơ cấu tổ chức nhân sự ............................................................................ 32
2.1.5. Các dự án đã triển khai ............................................................................ 40
2.2. Giới thiệu về dự án BGI Topaz Downtown .................................................. 42
2.3. Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI Topaz
Downtown tại Công ty cổ phần Tập đoàn BGI ...................................................... 42
2.3.1. Công tác nghiên cứu thị trường ............................................................... 42
2.3.2. Công tác xác định khách hàng mục tiêu ................................................. 46
2.3.3. Công tác lựa chọn chiến lược Marketing ................................................ 48
2.3.4. Hoạt động Marketing hỗn hợp ................................................................. 49
2.3.5. Quy trình tổ chức thực hiện Marketing ................................................... 61
2.3.6. Kế hoạch truyền thông Marketing dự án BGI Topaz Downtown .......... 64
2.3.7. Kết quả và hiệu quả của hoạt động Marketing ....................................... 68
2.4. Đánh giá nhận xét hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI Topaz
Downtown của Công ty cổ phần Tập đoàn BGI .................................................... 69
2.4.1. Những kết quả đạt được ........................................................................... 69
2.4.2. Những hạn chế còn tồn tại ....................................................................... 71
CHƯƠNG 3: .................................................................................................................. 74
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN
BGI TOPAZ DOWNTOWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI .............. 74

5
 3.1. Định hướng phát triển của Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư BGI giai
đoạn 2023-2025 .......................................................................................................... 74
3.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của Công ty ..................................... 74
3.1.2. Định hướng đối với hoạt động Marketing bất động sản. ........................ 76
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI
Topaz Downtown ...................................................................................................... 77
3.2.1. Tăng cường hiệu quả công tác nghiên cứu thị trường ........................... 77
3.2.2. Tăng cường đào tạo nhân sự chuyên về Marketing ............................... 78
3.2.3. Khai thác tập trung một phân đoạn thị trường. ...................................... 78
3.2.4. Giải pháp về công nghệ ............................................................................ 79
3.2.5. Hoàn thiện nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing hỗn hợp ............. 80
3.2.6. Đề xuất kế hoạch Online Marketing trên cho dự án BGI Topaz
Downtown. .............................................................................................................. 83
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 95

6
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông
HĐQT Hội đồng quản trị
BĐS Bất động sản
BGI Công ty cổ phần Tập đoàn BGI
TGĐ Tổng giám đốc
MKT Marketing
PR Quan hệ công chúng

7
 DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 . Cơ cấu nhân sự Tập đoàn BGI.................................................................34
Bảng 2.2: Trình độ chuyên môn nhân sự Tập đoàn BGI.........................................35
Bảng 2.3: Bảng quy mô về tài sản của Công ty cổ phần Tập đoàn BGI..................36
Bảng 2.4: Bảng quy mô nguồn vốn tại Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI ................38
Bảng 2.5: Bảng kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI...............39
Bảng 2.6: Tiến độ thanh toán BGI Topaz Downtown...............................................54
Bảng 2.7 : Kê khai các khoản mục Marketing với đối tác phân phối. ....................57
Bảng 2.8: Chi phí quảng cáo, duy trì Website...........................................................59
Bảng 2.9: Chi phí chạy quảng cáo Facebook, Google..............................................60
Bảng 2.10. Kế hoạch truyền thông giai đoạn trước mở bán.....................................66
Bảng 2.10. Kế hoạch truyền thông giai đoạn mở bán...............................................68

8
 DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Cơ cấu tổ chức nhân sự tại Tập đoàn BGI.................................................33

Hình 2.2 : So sánh giá Nhà phố / Nhà Liền kề trong khu vực...................................53
Hình 2.3 : So sánh giá Shophouse trong khu vực.......................................................53
Hình 2.4: Các loại hình căn hộ tại BGI Topaz Downtown.........................................54
Hình 2.5 : Kế hoạch phát triển BGI Group. ...............................................................83

9
 MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Chiến lược marketing là một phần quan trọng trong hoạt động kinh doanh của
một doanh nghiệp. Nó giúp các doanh nghiệp xác định những cách tiếp cận thích hợp
để thu hút và giữ chân khách hàng, tăng doanh số bán hàng và tăng lợi nhuận.
Chiến lược Marketing cho thấy tầm quan trọng của nó trong thời điểm mà các
doanh nghiệp trong lĩnh vực Bất động sản đang cạnh tranh nhau gay gắt, hay phải
chiến đấu để sinh tồn. Cùng với đó là sự phát triển về công nghệ mới, các doanh
nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận khách hàng và thị trường mới. Do đó để đạt được hiệu
quả kinh doanh, "đi đầu" trong thời kì đổi mới. Một chiến lược Marketing đúng đắn là
vô cùng quan trọng, nó giúp định hướng cho hoạt động kinh doanh, xây dựng nhận
thức thương hiệu, tăng doanh số và lợi nhuận, định hình tương lai của doanh nghiệp.
Mỗi doanh nghiệp muốn thành công đều phải thực hiện một chiến lược Marketing hiệu
quả và tối ưu, đạt được kết quả và tối ưu chi phí.
Dễ nhận thấy hiện nay, ngành bất động sản đang là một trong những ngành được
quan tâm hàng đầu, đi kèm với đó sẽ là phát triển, cạnh tranh, thúc đẩy lẫn nhau giữa
các doanh nghiệp trong ngành. Chính vì cạnh tranh cao nên các doanh nghiệp muốn
đững vững phải luôn luôn thay đổi và thích nghi với sự thay đổi của thị trường, cùng
với sự phát triển cực mạnh của công nghệ thì các hình thức Marketing bất động sản
trong những năm gần đây luôn có sự thay đổi, sáng tạo và hiệu quả hơn. Các doanh
nghiệp hầu hết phải thay đổi chiến lược Marketing thường xuyên bởi vì hành vi người
tiêu dùng ngày càng thay đổi, đa dạng và khó nắm bắt hơn. Vì vậy hiện nay để tiếp cận
được đối tượng khách hàng mục tiêu thì mỗi doanh nghiệp cần có cho mình những
chiến lược Marketing đột phá, sáng tạo và cần sự hỗ trợ rất nhiều từ công nghệ, chuyển
đổi số. Từ đó Digital Marketing nổi nên như là một lĩnh vực đi đầu xu thế.
Nắm bắt được các vấn đề trên, các doanh nghiệp bất động sản ngày nay chú trọng
rất nhiều vào đội ngũ Marketing, đào tạo nâng cao tay nghề của nhân viên trong ngành
thích ứng với những xu thế mới. Ngoài ra, các Công ty cần phải xây dựng các chiến
lược, kế hoạch Marketing trong cả ngắn hạn và dài hạn, chiến lược phù hợp đi kèm với
các giai đoạn phát triển của công ty. Nhất là trong những thời điểm thị trường bất động
sản đang có dấu hiệu chững lại trong 1 năm gần đây, thanh khoản kém. Chiến lược

10
Marketing đúng đắn sẽ giúp các doanh nghiệp trụ vững được và tiếp tục phát triển. Và
Công ty cổ phần tập đoàn BGI cũng cần phải có những chiến lược phù hợp, mang lại
hiệu quả kinh doanh, giúp doanh nghiệp tránh rơi vào khủng hoảng, ổn định và phát
triển.
Nhận thức được vấn đề đặt ra, từ những kiến thức đã được học và những kinh
nghiệm trong thời gian thực tập tại công ty em đã tìm hiểu, nghiên cứu và lựa chọn đề
tài: “NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG
SẢN ĐÔ THỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI để làm chuyên đề tốt
nghiệp.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động Marketing
bất động sản tại doanh nghiệp giai đoạn 2018 - 2022 từ đó đề xuất giải pháp nhằm đẩy
mạnh hiệu quả hoạt động Marketing của Công ty cổ phần tập đoàn BGI từ nay cho đến
năm 2025.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu các cơ sở lý luận về hoạt động Marketing của doanh nghiệp.
Phân tích, đánh giá hiệu quả hoạt động Marketing trong giai đoạn 2018 – 2022 và chỉ
ra những kết quả mà Công ty đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại.
Đề xuất một giải pháp nhằm đẩy mạnh hiệu quả hoạt động Marketing tại Công ty đến
năm 2025.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần
tập đoàn BGI
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian nghiên cứu: Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư BGI
- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2022,
định hướng giải pháp đến năm 2025.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Chuyên đề được nghiên cứu, trình bày dựa trên các phương pháp:

11
 - Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu từ các công trình nghiên cứu
liên quan đến hoạt động Marketing bất động sản; giáo trình, sách tham khảo, các số
liệu tại Công ty Cổ phần tập đoàn BGI, các website, bài báo chính thống.
- Phương pháp xử lý dữ liệu: Thống kê dữ liệu điều tra được thành các sơ đồ,
bảng biểu; qua đó so sánh, phân tích và đánh giá các dữ liệu thu thập được.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì Chuyên đề được kết cấu
làm 03 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động marketing bất động sản
Chương 2: Phân tích thực trạng hoạt động marketing bất động sản dự án BGI
Topaz Downtown tại Công ty cổ phần tập đoàn BGI
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI
Topaz Downtown của công ty cổ phần tập đoàn BGI

12
 CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của Marketing Bất động sản.
1.1.1. Khái niệm của Marketing Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm Marketing
Marketing với tư cách là khoa học và nghệ thuật trong kinh doanh, đang là một
công cụ quan trọng để giúp các doanh nghiệp tăng trưởng doanh số, tạo dựng thương
hiệu và thu hút khách hàng. Đây là hoạt động xúc tiến bán hàng, quảng bá sản phẩm
của công ty và tổ chức thông qua các công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu nhu cầu
khách hàng, hành vi người tiêu dùng, xây dựng một chiến lược marketing phù hợp, tạo
mối quan hệ với khách hàng. Từ đó gây dựng nên hình ảnh Công ty.
Khái niệm marketing được xây dựng dựa trên cơ sở của các khái niệm khác.
Marketing có thể được định nghĩa trên nhiều phương diện khác nhau, không ngừng
được bổ sung và phát triển cùng với sự thay đổi của nền kinh tế và thị trường.
Theo Seth Godin, "Marketing không phải là việc bán thêm cho khách hàng, mà là
việc giúp khách hàng mua được sản phẩm và dịch vụ mà họ đang tìm kiếm. Marketing
cũng không phải là việc tạo ra nhu cầu mua sản phẩm, mà là việc đáp ứng nhu cầu đó
một cách hiệu quả" (trích Purple Cow: Transform Your Business by Being Remarkable
- Seth Godin (2002))
Philip Kotler đã định nghĩa Marketing là "quá trình xây dựng và duy trì các mối
quan hệ khách hàng có lợi cho các tổ chức và các cá nhân thông qua việc tạo ra giá trị
khách hàng và tiếp thị các sản phẩm, dịch vụ một cách hiệu quả" (trích Marketing
Management - Philip Kotler (2011))
Theo Hiệp hội Marketing Mỹ (American Marketing Association ) Marketing là
"hoạt động, tập hợp các thể chế và quy trình để tạo, giao tiếp, tương tác và trao đổi các
dịch vụ có giá trị cho khách hàng, đối tác kinh doanh và xã hội nói chung." (trích Trang
Web chính thức của Hiệp hội Marketing Mỹ - ama.org (2017)
Tại Việt Nam, GS.TS. Trần Minh Đạo đã sử dụng định nghĩa Marketing là "quá
trình làm việc với thị trường để thực hiện các cuộc trao đổi thỏa mãn những nhu cầu và

13
mong muốn của con người. Cũng có thể hiểu, Marketing là một dạng hoạt động của
con người (bao gồm cả tổ chức) nhằm thỏa mãn các nhu cầu và mong muốn thông qua
trao đổi" (trích Marketing Căn Bản - GS.TS. Trần Minh Đạo chủ biên )
Theo thời gian có rất nhiều quan niệm khác nhau về marketing. Các định nghĩa
được đề cập khác nhau bởi nhiều vĩ nhân, cho thấy rằng khái niệm Marketing là linh
hoạt, dựa trên những khái niệm về marketing được các chuyên gia Marketing định
nghĩa và sử dụng phổ biến ở trên rút ra nhận xét rằng: Marketing là quá trình tổ chức
nhằm thỏa mãn nhu cầu thông qua trao đổi giữa người mua, người bán và cộng đồng.
1.1.1.2. Khái niệm Marketing Bất động sản
Theo Michael D. Seiler, "Marketing bất động sản là quá trình tìm kiếm, xác định
và tiếp cận các khách hàng tiềm năng, thông qua việc phân tích nhu cầu thị trường,
phát triển sản phẩm, tạo ra một kế hoạch tiếp thị, và thực hiện các hoạt động quảng bá
nhằm đạt được mục tiêu tiếp thị" (Trích Real Estate Marketing in the 21st Century -
Michael D.Seiler)
Theo David E. McNulty, "Marketing bất động sản là quá trình hoạt động, được
thiết kế để đưa sản phẩm bất động sản đến tay của khách hàng và đáp ứng nhu càu của
họ thông qua các hoạt động như phân tích thị trường, phát triển sản phẩm, kế hoạch
tiếp thị và chiến lược quảng bá" (trích Real Estate Principles: A Value Approach -
David E. McNulty.
Từ những cơ sở trên, em rút ra nhận xét Marketing bất động sản là quá trình tiếp
thị, quảng bá và quản lý các hoạt động liên quan đến việc mua bán, cho thuê hoặc đầu
tư vào các tài sản là bất động sản, nhằm tìm kiếm, thu hút và giữ chân các khách hàng
tiềm năng và hiện tại. Các hoạt động Marketing bất động sản nhằm mục đích tăng
cường nhận thức thương hiệu, tạo ra sự quan tâm và tìm kiếm khách hàng tiềm năng,
giúp tăng doanh số bán hàng, cho thuê đồng thời tạo dựng mối quan hệ lâu dài với
khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm năng.
1.1.2. Đặc điểm của Marketing Bất động sản
Sản phẩm bất động sản có tính đặc thù: Mỗi bất động sản là duy nhất và không
thể giống với bất kỳ sản phẩm nào khác. Vì thế các chiến lược marketing bất động sản
cần phải được thiết kế dựa trên các đặc tính và nhu cầu riêng của từng sản phẩm, thông
qua nghiên cứu hành vi người tiêu dùng.

14
 Thị trường bất động sản đa dạng: Thị trường bất động sản không tập trung tại một
khu vực cụ thể mà phân tán trên nhiều khu vực khác nhau. Nhu cầu thị trường, các
phân khúc khách hàng cũng đa dạng nên cần một chiến lược Marketing nhắm đúng
khách hàng mục tiêu
Thời gian bán sản phẩm dài: Bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn và thời gian
bán ra thị trường cũng dài hơn rất nhiều so với các sản phẩm khác. Do đó các chiến
lược Marketing cần tạo sự kiên nhẫn và kiên trì trong việc tiếp cận khách hàng
Đòi hỏi kiến thức đa ngành: Marketing bất động sản đòi hỏi nhiều kiến thức về
bất động sản, kinh tế, pháp lý, marketing và quản lý. Cần có khả năng kết hợp các kiến
thức đa lĩnh vực này để phát triển các chiến lược Marketing hiệu quả
1.1.3. Vai trò của Marketing Bất động sản
Quảng cáo: Marketing bất dộng sản giúp giới thiệu, quảng bá sản phẩm đến tay
các đối tượng khách hàng có nhu cầu.
Thúc đẩy tiêu thụ hàng hóa: Việc đưa sản phẩm tiếp cận với nhiều khách hàng
giúp việc tiêu thụ hàng hóa tăng cao, sản phẩm được đưa đến tay người tiêu dùng thực
sự cần từ đó gia tăng doanh số bán hàng.
Giúp xác định nhu cầu thị trường: Marketing Bất động sản giúp các nhà phát triển
BĐS hiểu rõ nhu cầu thị trường, từ đó thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu của
khách hàng
Tăng giá trị sản phẩm: Marketing bất động sản tăng giá trị sản phẩm bằng cách
xây dựng thương hiệu, tạo dựng uy tín và giới thiệu sản phẩm đến đúng đối tượng
khách hàng.
Tăng khả năng tiếp cận khách hàng: Marketing BĐS giúp các nhà phát triển BĐS
tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả, thông qua các kênh truyền thông, quảng cáo,
triển khai chiến lược bán hàng, và các hoạt động chăm sóc khách hàng.
Tăng khả năng cạnh tranh: Marketing BĐS giúp các nhà phát triển BĐS tăng khả
năng cạnh tranh, tạo lợi thế cạnh tranh với các đối thủ.
Tạo dựng mối quan hệ lâu dài: Marketing BĐS giúp xây dựng mối quan hệ lâu
dài với khách hàng thông qua các hoạt động chăm sóc khách hàng, đáp ứng nhu cầu
khách hàng, tạo dựng lòng tin giữa khách hàng với các nhà phát triển BĐS.

15
 Tăng sự tin tưởng và uy tín. Marketing bất động sản và chăm sóc khách hàng
giúp tạo dựng niềm tin nơi khách hàng, khi khách hàng có niềm tin vào sản phẩm và uy
tín của nhà phát triển, họ sẽ dễ dàng hơn trong đưa ra quyết định mua hàng,
1.2. Căn cứ pháp lý cho hoạt động Marketing Bất động sản.
Tại Việt Nam, các hoạt động Marketing bất động sản luôn phải tuân thủ chặt chẽ
các quy định pháp luật, quy định về quảng cáo, thông tin và giá cả. Một số văn bản,
nghị định pháp luật có quy định về hoạt động Marketing BĐS:
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 quy định về quản lý, giao
dịch bất động sản. Các thông tin về BĐS phải được cung cấp đầy đủ và chính xác cho
khách hàng (Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh).
- Luật Quảng cáo 2012 số 16/2012/QH13 quy định về quảng cáo, bao gồm cả
quảng cáo bất động sản. Các quảng cáo BĐS phải trung thực, đúng đắn, đầy đủ, thông
tin chính xác không được sai lệch.
- Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010 số 59/2010/QH12 quy định về việc bảo vệ
người tiêu dùng trong các hoạt động mua bán, bao gồm mua bán bất động sản. Bảo vệ
quyền lợi, thông tin và lợi ích người tiêu dùng.
- Luật đất đai 2013, Điều 12 nghiêm cấm thông tin sai lệch về đất đai.
1.3. Phương pháp và các công cụ Marketing Bất động sản
1.3.1. Marketing truyền thống
Marketing truyền thống sử dụng các kênh truyền thông truyền thống như quảng
cáo trên truyền hình, trên tạp chí, báo chí, radio, billboard, hộp thư để tiếp cận và
quảng bá đến khách hàng. Marketing truyền thống là một kênh marketing đáng tin cậy,
thường được sử dụng với các sản phẩm có giá trị, cần uy tín như Bất động sản để tặng
nhận diện, gia tăng niềm tin nơi khách hàng. Hiện nay Marketing truyền thống đang
dần hạn chế người sử dụng nhưng vẫn là một kênh Marketing hết sức hiệu quả, đặc biệt
đối với BĐS.
1.3.2. Marketing trực tuyến
Sử dụng các kênh trực tuyến như website, mạng xã hội, người nổi tiếng
(influencer), email marketing.... để tiếp cận và tương tác với khách hàng. Marketing
trực tuyến đem lại hiệu quả và khả năng tiếp cận cực kì cao, đang được sử dụng bởi rất
nhiều các doanh nghiệp và đang đi đầu xu thế. Marketing trực tuyến sẽ giúp các doanh

16
nghiệp rất nhiều so với kinh phí mà doanh nghiệp bỏ ra. Ngoài ra nó còn giúp đo lường
hiệu quả một cách dễ dàng, thử nghiệm sản phẩm, thị trường.
1.3.2.1. Marketing tương tác
Sử dụng các kênh tương tác như chăm sóc khách hàng, các chương trình khuyến
mãi, sự kiện, tham gia các diễn đàn để tương tác, tạo sự quan tâm và niềm tin từ khách
hàng. Đây là một kênh duy trì quan hệ khách hàng hiệu quả và thường được các doanh
nghiệp rất chú trọng để gia tăng trải nghiệm khách hàng, đáp ứng nhu cầu và mong đợi
của khách hàng để tạo lòng trung thành, tăng truyền miệng giới thiệu thương hiệu.
1.3.2.2. Marketing nội dung (Content Marketing)
Sử dụng các nội dung hấp dẫn và giá trị như bài viết, hình ảnh, video, podcast để
thu hút và tạo niềm tin, tăng khả năng chuyển đổi khách hàng. Các nội dung marketing
phải vừa đáp ứng 2 yêu cầu:
- Nội dung hấp dẫn, thu hút khách hàng
- Nội dung được nhiều người tìm kiếm, nổi bật
Content Marketing có mối liên hệ chặt chẽ với SEO Marketing và Social Media
Marketing.
1.3.2.3. Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (SEO Marketing )
Sử dụng các kỹ thuật tìm kiếm như SEO và PPC để tăng khả năng xuất hiện trên
các trang tìm kiếm và thu hút khách hàng tiềm năng. Nghiên cứu thuật toán của các
công cụ tìm kiếm, hay là sử dụng các công cụ nghiên cứu có sẵn để phục vụ cho mục
đích tiếp thị. Có mối liên hệ chặt chẽ với Content Marketing.
1.3.2.4. Tiếp thị qua mạng xã hội (Social Media Marketing )
Phương pháp này giúp thu hút các khách hàng thông qua các mạng xã hội hiện có
như Facebook, Twitter, Instagram. Trong bất động sản, Facebook sẽ phù hợp với hình
thức bán hàng B2C, trong khi LinkedIn sẽ phù hợp với hình thức bán hàng B2B. Tùy
thuộc vào sản phẩm mà doanh nghiệp sẽ nên chọn các kênh khác nhau để thực hiện
Marketing
1.3.2.5. Tiếp thụ thông qua người có tầm ảnh hưởng (Influencer Marketing)
Influencer là người có tầm ảnh hưởng, lượt theo dõi, sự nổi tiếng nhất định. Họ có
khả năng tác động đến tâm lý của các người theo dõi, các khán giả. Có thể là các ca sĩ,
MC nổi tiếng, các chuyên gia trong lĩnh vực, những người thành công....

17
 Doanh nghiệp sẽ làm việc với Influencer để người đó trực tiếp trải nghiệm/ chia
sẻ trải nghiệm về sản phẩm. Là một hình thức quảng cáo hướng đến đối tượng là những
người theo dõi. Sự yêu thích đối với các Influencer sẽ khiến người tiêu dùng tin tưởng
hơn về sản phẩm hoặc gia tăng thị hiếu. Trong bất động sản, Shark Hưng cùng với
CEN Group đang làm rất tốt hình thức này.
1.3.2.6. Tiếp thị liên kết (Affiliate Marketing )
Phương pháp này sử dụng các công cụ trực tuyến để thực hiện giới thiệu trực
tuyến. Làm mọi cách để khiến khách hàng ấn vào các liên kết dẫn tới sản phẩm, thành
công tiếp cận khách hàng sẽ gia tăng khả năng bán hàng của doanh nghiệp. Phương
pháp này có liên kết chặt chẽ với Influencer Marketing.
1.4. Nội dung và quy trình Marketing Bất động sản
1.4.1. Công tác nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là quá trình thu thập và phân tích thông tin về khách hàng,
đối thủ cạnh tranh và môi trường kinh doanh để hiểu rõ hơn về thị trường và đưa ra
quyết định kinh doanh thông minh. Nghiên cứu thị trường bao gồm việc thu thập dữ
liệu từ nhiều nguồn khác nhau như khảo sát, phỏng vấn, quan sát, dữ liệu thống kê, và
phân tích dữ liệu đó để tìm ra những xu hướng, thị trường tiềm năng, nhu cầu của
khách hàng, và những đối thủ cạnh tranh trong thị trường. Kết quả của nghiên cứu thị
trường sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định kinh doanh hiệu quả, phát triển sản
phẩm và dịch vụ mới, tạo ra chiến lược tiếp thị và quảng cáo hợp lý, và tăng cường sự
cạnh tranh trên thị trường.Và công tác nghiên cứu thị trường chắc chắn là một khâu
không thể thiếu trong hoạt động marketing bất động sản.
Chung quy lại, khảo sát và nghiên cứu thị trường giúp doanh nghiệp nhận ra
những cơ hội và khó khăn từ môi trường Marketing, đánh giá được tiềm năng của sản
phẩm, từ đó chào bán các sản phẩm, dự án BĐS, dịch vụ BĐS đến tay khách hàng.
Quy trình thực hiện nghiên cứu thị trường BĐS:
- Bước 1: Thực hiện các cuộc khảo sát về quy mô thị trường, thị phần các công ty,
các thị trường hoạt động mạnh, tốc độ tăng trưởng, cơ cấu doanh thu, tỉ lệ lợi nhuận.
- Bước 2: Thực hiện các cuộc khảo sát về hành vi người tiêu dùng xác định nhu
cầu người tiêu dùng từng thời điểm, các vấn đề khách hàng gặp phải, hoặc thu thập các
đánh giá của họ về các sản phẩm, dự án, dịch vụ BĐS mà doanh nghiệp cung cấp.

18
 - Bước 3: Thực hiện các cuộc khảo sát giá cả. Phân tích giá của các đối thủ trong
cùng một thị trường, các chính sách giá cả, đặc biệt chú trọng đến mức độ nhạy cảm
giá (sensitive) của khách hàng.
- Bước 4: Nghiên cứu các hoạt động Marketing. Phân tích các chiến lược tiếp thị,
quảng cáo, các thông điệp quảng cáo mà các doanh nghiệp muốn truyền tải tới khách
hàng.
- Bước 5: Nghiên cứu các chính sách phân phối. Xem xét, đánh giá các kênh phân
phối của doanh nghiệp, tham khảo và so sánh các keeh phân phối khác và đánh giá
hiệu quả của kênh phân phối
Nghiên cứu thị trường là bước rất quan trọng để đưa ra chiến lược Marketing hiệu
quả cho doanh nghiệp (phát hiện nhu cầu khách hàng, đưa ra các quyết định về tiếp thị,
phân phối và giá sản phẩm, tìm hiểu về đối thủ cạnh tranh). Do đó công tác nghiên cứu
và phân tích thị trường cần được thực hiện một cách chỉn chu, cẩn thận và bài bản,
phân tích chi tiết sẽ đóng góp rất nhiều vào việc đưa ra chiến lược Marketing phù hợp.
Nói cách khác, chất lượng của công tác nghiên cứu thị trường sẽ quyết định rất nhiều
dến sự thành công của chiến lược Marketing.
1.4.2. Phân đoạn thị trường xác định khách hàng mục tiêu
Phân đoạn thị trường là quá trình phân tích và nhận biết các nhóm khách hàng
khác nhau trên thị trường, từ đó đưa ra các chiến lược phù hợp để tiếp cận và chiếm
lĩnh thị phần. Giúp các doanh nghiệp tối đa hóa hiệu quả kinh doanh, hiểu rõ hơn về
khách hàng, tập trung nguồn lực và gia tăng hiệu quả cạnh tranh.
Phân đoạn thị trường sẽ nhóm những khách hàng tiềm năng thành các nhóm khác
nhau, mỗi nhóm sẽ bao gồm các khách hàng có cùng chung nhu cầu, chung sở thích
mua sắm. Các phân khúc thị trường được phân chia rõ ràng sẽ giúp công ty dễ dàng
hơn trong việc xác định các nhóm khách hàng mục tiêu dựa trên những phản ứng và
cảm nhận khác nhau của họ về sản phẩm, dự án và dịch vụ BĐS.
Các phương pháp phân đoạn thị trường:
- Phân đoạn theo nhân khẩu học: Xác định đối tượng sử dụng sản phẩm của
doanh nghiệp. Bao gồm phân đoạn theo độ tuổi, giới tính, thu nhập, nghề nghiệp, tôn
giáo, trình độ học vấn....

19
 - Phân đoạn theo địa lý: Khách hàng sẽ có những nhu cầu khác nhau tùy thuộc
vào địa lý của nơi sống. Phân chia thị trường thành các khu vực địa lý khác nhau, bao
gồm các thành phố, khu vực đô thị, vùng miền, quốc gia, châu lục. Trong kinh doanh
BĐS thì phân đoạn địa lý là rất quan trọng vì mỗi khu vực khác nhau, các loại hình
BĐS khác nhau sẽ được ưu tiên, hoặc được sử dụng nhiều hơn tùy thuộc vào chính
sách, quy hoạch và nhu cầu thực của khách hàng, từ đó cũng cần các chiến lược
marketing khác nhau. Ví dụ như ở khu vực thành phố Hà Nội thì các sản phẩm chung
cư sẽ được ưu tiên nhiều hơn do đất chật người đông, giá thành hợp lí hơn so với nhà
đất.
- Phân đoạn theo tâm lý khách hàng: Chia nhỏ thị trường thành các nhóm khách
hàng dựa trên những đặc điểm chung của tâm lý. Bao gồm phân đoạn theo nhu cầu và
mong muốn, thái độ và niềm tin, phong cách sống, lối sống, sở thích, tình trạng kinh
tế...Phân đoạn theo tâm lý khách hàng tập trung vào lối sống của khách hàng, vị thế xã
hội và các sở thích tiêu dùng.
- Phân đoạn theo hành vi người tiêu dùng: phân chia nhóm khách hàng dựa trên
thái độ của họ đối với dự án, dịch vụ BĐS; tần suất sử dụng sản phẩm và dịch vụ; hiểu
biết về các thương hiệu và sản phẩm của họ; hành vi mua hàng và xu hướng mua các
mặt hàng như thế nào. So với các phương pháp khác thì phương pháp này giúp doanh
nghiệp tiến rất sát đến những khách hàng mục tiêu của mình.
1.4.3. Lựa chọn chiến lược Marketing phù hợp
Sau khi thực hiện các công tác phân tích thị trường, phân đoạn thị trường và xác
định khách hàng mục tiêu, doanh nghiệp sẽ tiến hành lựa chọn marketing phù hợp với
đối tượng khách hàng mục tiêu đã xây dựng. Căn cứ sẽ dựa trên: Giới hạn tài chính,
mục tiêu Marketing, đối chiếu ngân sách Marketing của doanh nghiệp; Đặc điểm thị
trường và người tiêu dùng mà doanh nghiệp hướng đến; Chiến lược Marketing của các
đối thủ cùng phân khúc; Tình hình thị trường và xu thế Marketing.
Trong ngành bất động sản, các đối tượng khách hàng mục tiêu của các doanh
nghiệp cùng phân khúc không có sự khác biệt nhau quá lớn nên việc nghiên cứu chiến
lược Marketing của đối thủ rồi phân tích, áp dụng một phần để hoàn thiện chiến lược
marketing của doanh nghiệp là phù hợp.
1.4.4. Xây dựng chương trình Marketing hỗn hợp (Marketing Mix)

20
 Marketing Mix thường được gọi là bộ tứ tiếp thị. Đây là một khái niệm cơ bản
trong lĩnh vực Marketing đã được đề xuất bởi Jerome McCharthy vào những năm
1960. Marketing Mix là tập hợp các công cụ Marketing được doanh nghiệp sử dụng để
đạt được mục tiêu trong thị trường mục tiêu. Marketing Mix được cấu thành từ 4P: Sản
phẩm (Products), Giá (Prices), Xúc tiến (Promotion), Phân phối (Place).
1.4.4.1. Sản phẩm
Sản phẩm đưa ra quyết định về các đặc tính và tính năng của sản phẩm, đóng vai
trò quan trọng trong việc xác định chiến lược tiếp thị và tạo ra giá trị cho khách hàng.
Thông qua các quyết định về sản phẩm sẽ quyết đinh hàng loạt các yếu tố khác như
nhãn hiệu sản phẩm, bao gói, dịch vụ khách hàng, chủng loại và danh mục sản phẩm,
danh mục hàng hóa.
Các yếu tố quan trọng khi xác định sản phẩm trong Marketing Mix:
- Đặc tính sản phẩm: Các đặc điểm về chất lượng, tính năng, hình thức, thương
hiệu và giá trị sản phẩm.
- Dòng sản phẩm: Các dòng sản phẩm cùng loại sẽ phù hợp nhóm KH khác nhau.
- Chuỗi cung ứng sản phẩm: quy trình xây dựng, phát triển và bán hàng.
- Sự đa dạng sản phẩm: các sản phẩm sẽ được phân loại phù hợp với các khách
hàng mục tiêu khác nhau.
Đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm là đặc thù, các
yếu tố quan trọng của sản phẩm bao gồm: Vị trí, Diện tích, Thiết kế và kiến trúc, Tiện
ích và dịch vụ, Pháp lý, Ưu đãi giá, các dịch vụ hậu mãi và chăm sóc khách hàng. Các
sản phẩm đáp ứng được tốt các yếu tố sẽ có tỷ lệ phân phối và tiêu thụ là cao hơn.
Khách hàng chọn mua bất động sản bởi nhiều mục đích như ở, sản xuất, kinh doanh.....
những sản phẩm hoặc công trình được đặt tại các khu vực có nhiều tiền ích và địa điểm
thuận lợi sẽ thu hút khách hàng hơn cả.
Theo George Blackburne, để đánh giá sự thành công của một dự án BĐS cần phải
dựa trên 5 yếu tố: Chất lượng sản phẩm, giá cả sản phẩm, thời gian xây dựng dự án và
bán ra , rủi ro trong quản lý, trong thi công và lợi nhuận mà sản phẩm đem lại. Theo
ông, để tối đa hóa lợi nhuận thì cần tập trung vào việc giảm thiểu rủi ro khi xây dựng
dự án và tối ưu hóa việc quản lý dự án (trích The Lean Real Estate Developer: A

21
Practical Guide to Managing Risks and Maximizing Profits - George Blackburne) Cho
thấy sản phẩm đóng góp rất nhiều vào sự thành công của dự án BĐS
Thị trường BĐS luôn không ngừng phát triển, kéo theo đó là xu hướng tiêu dùng
cũng khác, đòi hỏi các doanh nghiệp luôn cần phải phát triển các sản phẩm, dịch vụ
mới, hoặc cải tạo, nâng cao các sản phẩm cũ để thỏa mãn nu cầu khách hàng. Và chiến
lược Marketing, kế hoạch marketing cũng cần phù hợp với từng giai đoạn hình thành
của sản phẩm. Các chính sách sản phẩm tốt sẽ thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm
nhiều hơn.
1.4.4.2. Giá
Chính sách giá cả là quá trình định giá sản phẩm hoặc dịch vụ để thu hút khách
hàng và tạo ra lợi nhuận cho công ty. Các yếu tố cần phải cân nhắc khi thiết lập chính
sách giá cả:
- Mục tiêu của chính sách giá cả: Phải phù hợp với chiến lược của công ty. Nếu
mục tiêu là tăng trưởng thị phần, chính sách giá cả cần cạnh tranh về giá.
- Phân tích thị trường: Đánh giá sự cạnh tranh, nhu cầu và thói quen của khách
hàng sẽ giúp định giá sản phẩm phù hợp với thị trường
- Chi phí xây dựng: Giá cả của BĐS phải đáp ứng chi phí xây dựng, vận hành và
thu lợi nhuận của doanh nghiệp.
- Giá của đối thủ cạnh tranh: Giúp định giá sản phẩm một cách "cạnh tranh"
- Các yếu tố kinh tế khác: tình trạng kinh tế, thu nhập của khách hàng, thị trường
tiềm năng, các chính sách thuế, chính sách giá.....
Giá cả là yếu tố dễ dàng thay đổi trong Marketing Mix, vì nó phụ thuộc khá nhiều
vào những cái khác vì nó không làm gia tăng chi phí của doanh nghiệp, mà chỉ ảnh
hưởng tích cực/ tiêu cực đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Giá cả cũng góp phần truyền tải thông điệp đến các khách hàng tiềm năng rằng
BĐS và các dịch vụ đi kèm sẽ có giá trị như thế nào, người tiêu dùng sẽ nhận được
những gì tương xứng với mức giá đó.
Các chính sách giá cả thường được áp dụng cho doanh nghiệp BĐS:
- Giá cố định (Fixed pricing): thường được áp dụng trong các dự án bất động sản
có quy mô lớn, với các sản phẩm cao cấp và chất lượng cao, ví dụ như các dự án khu
đô thị mới, các căn hộ cao cấp

22
 - Giá chéo (cross pricing): thường áp dụng trong các dự án BĐS có tính kết nối
với nhau hoặc về một khu vực. Khi khách hàng mua một căn hộ, họ sẽ được giám giá
hoặc tặng kèm các sản phẩm, dịch vụ khác trong dự án
- Giá động (dynamic pricing): Thường được áp dụng cho các dự án đất nền tại các
khu vực phát triển nhanh, hoặc áp dụng giá linh hoạt, tăng dần khi mua các dự án bất
động sản hình thành trong tương lai, mỗi thời điểm mua sẽ có một mức giá khác nhau
như đổ móng, cất nóc, bàn giao....
- Giá khuyến mại (promotional pricing): thường được áp dụng để kích thích tiêu
dùng các dự án BĐS chậm bán, chậm bàn giao do thiếu vốn.
- Giá trung bình (Average pricing):áp dụng cho các dự án bất động sản với nhiều
sản phẩm tương đồng nhau, và nhiều đối thủ cạnh tranh. Giá sẽ được tính dựa trên các
sản phẩm tương tự trên thị trường.
1.4.4.3. Phân phối
Trong Marketing Mix, phân phối là quá trình sản phẩm được sản xuất đến tay
người tiêu dùng. Có thể thông qua các đại lý phân phối, nhà phân phối, môi giới, trung
gian hoặc có thể là trực tiếp. Chính sách phân phối trực tiếp ảnh hưởng đến chính sách
Giá, và nó là một phần quan trọng đối với hiệu quả hoạt động Marketing của doanh
nghiệp; chính sách phân phối sẽ xúc tiến cho sản phẩm sớn đến tay khách hàng, tiêu
thụ tốt hơn, góp phần gia tăng doanh số và lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Lựa chọn kênh phân phối cũng phụ thuộc rất nhiều vào phân đoạn thị trường và
đối tượng khách hàng mục tiêu của doanh nghiệp. Chính sách này cũng tập trung vào
vị trí của doanh nghiệp, thị trường mục tiêu ở đâu, nơi kết nối doanh nghiệp và thị
trường mục tiêu.
Trong bất động sản, việc phân phối bao gồm các hoạt động quan trọng như tìm
kiếm và lựa chọn vị trí để xây dựng dự án, xây dựng các kênh phân phối, quảng bá sản
phẩm, bán hàng và hỗ trợ khách hàng.
Các chiến lược phân phối cơ bản được áp dụng hiện nay:
- Phân phối trực tiếp: Các nhà phát triển BĐS trực tiếp đưa sản phẩm, dự án đến
tay các khách hàng. Doanh nghiệp có thể là kênh phân phối luôn hoặc bán thông qua
một điểm bán cụ thể. Phương pháp phân phối này giúp công tê có thể kiểm soát hoàn

23
toàn hình ảnh, giá cả ở tất cả các giai đoạn, và trực tiếp ghi lại các nhận xét, trải
nghiệm của khách hàng.
- Phân phối gián tiếp: công ty sẽ không trực tiếp đưa sản phẩm đến tay khách
hàng, mà sẽ nhờ một trung gian phân phối để bán hàng. Mỗi bên trung gian sẽ nhận
được phần trăm lợi nhuận, càng nhiều tầng trung gian sẽ có thể ảnh hưởng rất lớn đến
giá cả của sản phẩm để vẫn đảm bảo lợi ích cho chủ đầu tư. Kênh này thường được các
chủ đầu tư lớn, có tiếng sử dụng, hoặc các chủ đầu tư không xây dựng đội ngũ bán
hàng riêng. Trung gian phân phối là những người đóng vai trò quyết định trong việc
bán hàng. Các trung gian phân phối trong BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau:
+, Đại lý: Đại diện cho nhà sản xuất trước người tiêu dùng. Thường là một công
ty phân phối có đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp. Một đại lý thường kiếm lợi nhuận từ
hoa hồng và phí dịch vụ. Có thể có chênh lệch giá bán.
+, Nhà bán lẻ/ môi giới: Các nhà bán lẻ sẽ dự trữ hàng hóa và bán chúng cho
khách hàng thu lợi nhuận, hoặc có thể làm cộng tác viên phân phối cho các chủ đầu tư
để hưởng lợi nhuận cao hơn.
1.4.4.4. Xúc tiến
Bất động sản là một sản phẩm đặc thù, độc nhất và có giá trị lớn/ rất lớn. Chính vì
vậy quá trình người tiêu dùng tiếp cận được với sản phẩm cho đến lúc ra quyết định
mua thường mất thời gian khá dài. Trong quá trình đó, khách hàng sẽ xem xét các yếu
tố về sản phẩm, về chủ đầu tư, sau đó sẽ đến các chương trình khuyến mãi, chăm sóc
khách hàng. Các công cụ xúc tiến được sử dụng để khiến khách hàng ra quyết định
nhanh hơn. Nếu chần chừ có thể sẽ thay đổi quyết định mua của khách hàng.
Các công cụ thường được sử dụng trong bất động sản:
- Quảng cáo: Quảng cáo giúp người bán tiếp cận với nhiều người tiêu dùng hơn
trong một khoảng thời gian ngắn hơn. Các bài quảng cáo thường được để ở trên báo,
truyền hình, biển quảng cáo, tạp chí,.... Quảng cáo để ở nơi càng uy tín, thì khách hàng
sẽ có nhiều niềm tin hơn vào sản phẩm của doanh nghiệp. Quảng cáo tăng nhận diện
thương hiệu, duy trì sự trung thành với thương hiệu, tăng khả năng bán hàng.
- Khuyến mãi: khuyến mãi thường được dùng để tạo nhận diện thương hiệu, sản
phẩm cùng với các chương trình ưu đãi sẽ thu hút các khách hàng mua sản phẩm, thôi
thúc khách hàng ra quyết định nhanh hơn trong thời gian khuyến mãi. Các chương

24
trình khuyến mãi thường được sử dụng như giảm giá, chiết khấu, thẻ thành viên,
voucher, give away, các quà tặng kèm....Thường các khuyến mãi sẽ được quảng cáo
rộng rãi thông qua các kênh truyền thông để cùng một lúc có thể Quảng cáo + Khuyến
mãi.
- Marketing trực tiếp: Các phương thức marketing trực tiếp đang được sử dụng
phổ biến như Email, tin nhắn văn bản, catalogue, email marketing.... các công cụ này
sẽ kết nối giữa người bán và người mua. Nhưng hiệu quả thực sự không cao do khách
hàng thường bỏ qua và cho rằng đấy là spam, có thể gây mất thiện cảm trong mắt
khách.
- Marketing công nghệ số (Digital Marketing) : đây là xu thế và đây là tương lai,
cùng với sự phát triển thần tốc của công nghệ, và áp dụng công nghệ trong kinh doanh.
Digital Marketing đang dần chiếm lĩnh và trở thành công cụ phổ biến/ hiệu quả nhất,
dần thay thế các hình thức Marketing khác. Sử dụng phương tiện trực tiếp và Internet
thông qua các thiết bị kỹ thuật số như laptop, máy tính, điện thoại..... Khách hàng sẽ
nhận diện được sản phẩm thông qua các công cụ tìm kiếm, các phương tiện truyền
thông như mạng xã hội, ứng dụng.... Và lợi ích lớn nhất là Marketers có thể kiểm soát
được, theo dõi được hiệu quả thông qua các con số được thống kê hết sức cụ thể, từ đó
điều chỉnh phù hợp và tối ưu hóa quảng cáo.
Một số phương thức Marketing số phổ biến hiện nay như:
- Mạng xã hội: Instagram, Facebook, LinkedIn, Snapchat....
- Email Marketing: Email công ty, Gmail...
- Content Marketing: Tiếp thị nội dung
- SEO Marketing: Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm.
1.4.4.5. Triển khai và đánh giá hiệu quả hoạt động Marketing
Sau khi đã triển khai và hoàn thành các công tác trước, doanh nghiệp sẽ bắt đầu
đề ra các chiến lược Marketing cụ thể và triển khai. Để đưa kế hoạch Marketing vận
hành hợp lí, cần một đội ngũ phụ trách đủ kinh nghiệm, chuyên môn đảm nhiệm. Hầu
hết các doanh nghiệp xây dựng Phòng Marketing để thực hiện các nhiệm vụ trên.
Trong các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hoạt động Marketing sẽ được chia nhỏ
thành nhiều chiến dịch cho các dự án khác nhau, các giai đoạn sản phẩm khác nhau.
Cho đến giai đoạn chăm sóc khách hàng sau này. Phòng Marketing sẽ phụ trách thực

25
hiện các bước trong chiến lược Marketing đã đề ra cùng với sự linh hoạt và điều chỉnh
theo các biến cố xảy ra. Cuối cùng, doanh nghiệp cần tiến hành đánh giả hiệu quả các
hoạt động Marketing đã thực hiện, việc đánh giá sẽ giúp doanh nghiệp nhìn ra được các
thành công đạt được, các vấn đề gặp phải, từ đó tối ưu cho các lần sau.
Việc đánh giá hoạt động marketing sẽ được thực hiện như sau:
- Lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả Marketing
- Đo lường các kết quả dựa trên các chỉ tiêu trên
- Tìm hiểu nguyên nhân/ thành công của kết quả
- Đề xuất các giải pháp nếu có.
Các chỉ tiêu sẽ được định lượng/ định tính tùy thuộc vào sự điều khiển của người
đánh giá. Các chỉ tiêu sẽ chỉ ra các vấn đề/ thành tựu của chiến lược Marketing từ đó
giúp cho doanh nghiệp có cái nhìn bao quát và xa hơn.
1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing Bất động sản
1.5.1. Môi trường vi mô
1.5.1.1. Các yếu tố bên trong công ty
Tài chính
Vấn đề tài chính luôn là một trong những vẫn đề quan trọng trong doanh nghiệp,
nó có thể là rào cản đối với doanh nghiệp, hoặc có thể là lợi thế của doanh nghiệp so
với các đối thủ. Các hoạt động Marketing đòi hỏi nguồn vốn đầu tư nhất định nên tài
chính có tầm ảnh hưởng khá lớn. Một chiến lược quảng cáo rầm rộ ngốn nhiều kinh phí
sẽ phù hợp với các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính dồi dào, dùng hiệu ứng để
khách hàng biết đến sản phẩm, biết đến thương hiệu nhiều hơn. Vấn đề tài chính cần
được cân đo kỹ lưỡng trước khi xét duyệt chi, các doanh nghiệp trong ngành BĐS cần
có kế hoạch phân bổ tài chính hợp lý vì hoạt động Marketing BĐS đòi hỏi một thời
gian dài, một chiến lược dài hạn.
a) Nhân lực
Như đã nói ở các phần trước. Chiến dịch Marketing có thành công hay không phụ
thuộc rất nhiều vào năng lực của Phòng Marketing, đội ngũ Marketing của công ty, phụ
thuộc vào sự linh hoạt, ứng biến và chính xác trong quyết định. Và với các sản phẩm
như BĐS, nguồn tài chính dồi dào thì đội ngũ Marketing cũng thường được xây dựng
rất đông để đáp ứng đủ các nhiệm vụ.

26
 Mục tiêu, chiến lược kinh doanh
Chiến lược kinh doanh của tổ chức định hướng cho chiến lược Marketing. Ngược
lại thì hoạt động Marketing cũng cần phải phù hợp với từng thời kỳ phát triển của
doanh nghiệp, của sản phẩm. Các doanh nghiệp trong ngành BĐS thường đưa ra chiến
lược Marketing dựa trên chiến lược kinh doanh để đạt được hiệu quả thúc đẩy phân
phối và tiêu thụ sản phẩm, gia tăng doanh thu.
Đặc thù sản phẩm kinh doanh
Các chiến lược Marketing đóng vai trò thu hút các khách hàng tiếp cận với sản
phẩm. Còn để ra quyết định mua, thì người tiêu dùng cần phải nhận thấy giá trị thực sự
của sản phẩm. Các sản phẩm có những thuộc tính khác nhau, mỗi điểm khác biệt sẽ tạo
ra lợi thế trong cạnh tranh cho doanh nghiệp, hoặc có thể bị các sản phẩm vượt trội.
Sản phẩm có các thuộc tính chất lượng cao sẽ khiến cho khách hàng hứng thú và đưa ra
quyết định nhanh hơn, từ đó khả năng tăng doanh thu, tăng cạnh tranh của doanh
nghiệp càng cao. Các sản phẩm bất động sản có một đặc thù quan trọng là giá trị lớn và
sở hữu lâu dài, vì vậy khách hàng cần thời gian xem xét dài, hoạt động Marketing cần
đẩy mạnh xúc tiến bán để khách hàng có thể ra quyết định nhanh và đúng đắn.
1.5.1.2. Các yếu tố bên ngoài công ty
Những tổ chức cá nhân cung ứng các yếu tố sản xuất
Để xây dựng một dự án, các nhà cung ứng vật liệu xây dựng, nhân công đóng vai
trò quan trọng trong quá trình tạo thành sản phẩm và chất lượng sản phẩm. Doanh
nghiệp cần có cho mình những nhà cung cấp có uy tín, có kinh nghiệm, để sản phẩm
được hoàn thành chỉn chu nhất. Như vậy Marketing sẽ có hiệu quả hơn khi chuyển đổi
khách hàng,
Các trung gian marketing
Các trung gian Marketing sẽ hỗ trợ cho doanh nghiệp trong các hoạt động quảng
cáo, xúc tiến bán, và bán hàng. Các trung gian phân phối cũng sẽ đưa sản phẩm tiếp
cận gần hơn, nhiều hơn với người tiêu dùng. Giúp các doanh nghiệp đẩy hàng nhanh và
hiệu quả.
Đối thủ cạnh tranh
Đây là yếu tố mà doanh nghiệp phải đặc biệt chú tâm. Các hoạt động Marketing
đều nên được ứng biến nương theo sự thay đổi của đối thủ cạnh tranh. Cho thấy phân

27
tích cạnh tranh cũng rất quan trọng, nó chỉ ra điểm mạnh, diểm yếu có thể khai thác
của đối thủ.
Công chúng trực tiếp
Thời đại công nghệ số, ý kiến của công chúng luôn là một ý kiến có sức nặng.
Các doanh nghiệp cần tăng nhận diện trước công chúng, đặc biệt là tạo dựng hình ảnh
tốt đẹp, hiệu ứng đám đông sẽ đưa thương hiệu BĐS bay cao hơn. Doanh nghiệp cần
chuẩn bị các kế hoạch Marketing cụ thể với mục tiêu là công chúng.
Khách hàng
Khách hàng là người trực tiếp trải nghiệm sản phẩm. Khách hàng là mục tiêu của
các chiến dịch Marketing, như vậy phân tích hành vi người tiêu dùng, đo lường nhu
cầu khách hàng là rất quan trọng, là một cơ sở uy tín để đưa ra chiến lược Marketing.
Sự thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu của khách hàng và sự linh hoạt của đội ngũ
Marketing khớp với nhau sẽ khiến cho chiến lược đề ra đạt được hiệu quả tuyệt vời.
1.5.2. Môi trường vĩ mô
Môi trường nhân khẩu học
Nhân khẩu học nghiên cứu và đưa ra cac số liệu về độ tuổi, giới tính, tôn giáo,
học vấn, nghề nghiệp, quy mô dân số, mật độ dân số.... Và là một số liệu rất có ích cho
các nhà quản lý Marketing, các Marketers sẽ dựa trên các số liệu về nhân khẩu học để
xác định xem đối tượng khách hàng mục tiêu đang ở đâu, và hướng các chiến dịch đến
họ.
Môi trường kinh tế
Nền kinh tế chi phối thị trường BĐS, ngược lại thị trường BĐS cũng có ảnh
hưởng sâu sắc đến kinh tế. Các yếu tố về môi trường kinh tế sẽ tạo ra các cơ hội hoặc
các khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, từng sự thay đổi trong môi trường kinh tế sẽ cần
doanh nghiệp BĐS nắm được để đưa ra hoặc điều chỉnh chiến lược Marketing phù hợp
với bối cảnh hiện tại.
Môi trường tự nhiên
Môi trường tự nhiên bao gồm các nhân tố, yếu tố cấu thành nên các điều kiện cần
thiết cho doanh nghiệp. Đặc biệt trong bất động sản thì các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng
rất lớn, đất đai, vị trí, nguồn tài nguyên, khí hậu..... sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị
bất động sản. Các yếu tố môi trường tự nhiên khó có thể được điều chỉnh, gần như

28
không thể. Cho nên các doanh nghiệp cần linh động quan sát, điều chỉnh các chiến lược
kinh doanh phù hợp với điều kiện tự nhiên, và từ đó xem xét các chiến lược Marketing
khả thi.
Môi trường công nghệ
Với sự thay đổi của công nghệ sẽ kéo theo nhiều các phương thức Marketing mới,
nhiều các nhu cầu khách hàng mới, nhiều những cơ hội mới. Đón đầu xu thế công nghệ
luôn là ưu tiên hàng đầu đối với bất kì doanh nghiệp BĐS nào hiện nay. Công nghệ của
doanh nghiệp chính là năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đó, công nghệ đem lại
cho các sản phẩm của doanh nghiệp lợi thế cạnh tranh, khối lượng tiêu thụ, giá cao hơn
và lợi nhuận thu lại lớn hơn.
Môi trường chính trị
Chính trị bao gồm các yếu tố như đường lối, chính sách của Nhà nước, hệ thống
văn bản pháp luật, quy định, nghị định có liên quan. Thị trường BĐS Việt Nam phát
triển được đến ngày hôm nay một phần lớn do nhà nước đã tạo ra một môi trường
chính trị lành mạnh, ổn định, hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn chi tiết điều đúng,
điều sai. Mặt khác thì các yếu tố này cũng có thể là một rào cản đối với sự phát triển
của doanh nghiệp. Các chiến lược Marketing cần phải được duyệt qua các bài kiểm tra
về pháp lý, chính trị, ảnh hưởng từ các yếu tố chính trị. Một chiến lược Marketing tuân
thủ pháp luật sẽ giúp cho doanh nghiệp thích ứng tốt hơn với những thay đổi của nền
kinh tế.
Môi trường văn hóa
Văn hóa là tinh thần, các giá trị vật thể - phi vật thể cấu thành. Những vùng có
chung nét văn hóa sẽ giúp cho công cuộc phân đoạn thị trường của doanh nghiệp nhanh
hơn. Văn hóa là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chiến dịch
Marketing, các chiến dịch phù hợp với nét văn hóa sẽ được đón nhận một cách rộng
rãi, ngược lại các chiến lược không đúng đắn sẽ bị tẩy chay, tạo ảnh hưởng xấu đến
doanh nghiệp bây giờ và sau này.

29
 CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT
ĐỘNG SẢN DỰ ÁN BGI TOPAZ DOWNTOWN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần Tập đoàn BGI
2.1.1. Quá trình thành lập và phát triển
Tiền thân của Công ty cổ phần Tập đoàn BGI (BGI Group) là Công ty Xây dựng
Sôphia Bungaria (Vinasofstroi) thuộc Công ty Hợp tác xây dựng nước ngoài (Tổng
Công ty Vinaconex) được thành lập theo quyết định số 197/BXD/TCCB của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng ngày 8/3/1988.
- Ngày 8/3/1988, Công ty Xây dựng Sôphia Bungaria (Vinasofstroi) thuộc Công
ty Hợp tác xây dựng nước ngoài (Vinaconex) – tiền thân của Công ty Cổ phần Tập
đoàn BGI ngày nay được thành lập theo quyết định số 197/BXD/TCCB của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng với chức năng hợp tác lao động, nhận thầu xây lắp các công trình dân
dụng và công nghiệp tại Thủ đô Sophia – Bungaria. Đến cuối tháng 4/1991, do tình
hình phức tạp tại các nước XHCN Đông Âu, trong đó có Bungaria, Vinasofstroi
chuyển về hoạt động trong nước.
- Ngày 06/8/1991, Vinasofstroi được đổi tên thành Công ty Xây dựng số 9
(Vinanico) theo quyết định số 414/BXD/TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng với chức
năng nhận thầu xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp trong nước và sản xuất
kinh doanh vật liệu xây dựng.
- Ngày 05/5/1993, theo tinh thần Nghị định số 388/HĐBT ngày 20/11/1991 và
Nghị định số 156/HĐBT ngày 07/5/1992 của Hội đồng Bộ trưởng, Công ty Xây dựng
số 9 được thành lập lại theo Quyết định số 170A/TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
và trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex).
- Ngày 19/7/1995, do sắp xếp lại tổ chức trong ngành Xây dựng, Công ty Xây
dựng số 9 được đổi tên thành Công ty Xây dựng số 9-1 theo quyết định số
703/BXD/TXLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

30
 - Ngày 02/01/1996, Công ty Xây dựng số 9-1 được đổi tên thành Công ty Xây
dựng 7 (Vinaconco 7) theo quyết định số 02/BXD/TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Ngày 19/12/2001, thực hiện chủ trương cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà
nước, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ra quyết định số 2065/QĐ/BXD về việc chuyển
Công ty Xây dựng số 7 – doanh nghiệp NN thành viên Tổng Công ty XNKXD Việt
Nam thành Công ty Cổ phần Xây dựng số 7 (Vinaconex 7).
- Ngày 28/12/2007, năm triệu cổ phiếu VC7 đã niêm yết và giao dịch thành công
trên Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX).
- Thực hiện chỉ thị của Chính phủ về thoái vốn Nhà nước tại các Doanh nghiệp,
ngày 31/7/2017 Hội đồng quản trị Tổng Công ty CP Vinaconex đã có Quyết định số
0389/2017/QĐ-HĐQT về phê duyệt phương án tái cấu trúc vốn của Công ty cổ phần
Xây dựng số 7 (Vinaconex 7). Ngày 04/8/2017 Tổng Công ty CP Vinaconex đã hoàn
thành việc chuyển nhượng vốn đầu tư tại Công ty cổ phần Xây dựng số 7, cũng từ thời
điểm này Công ty cổ phần Xây dựng số 7đã chính thức tư nhân hóa 100%.
- Với mục tiêu hướng đến hình thành Công ty Holding (Công ty Mẹ-Con) hoạt
động chuyên nghiệp và hiệu quả – Ban lãnh đạo mới của Công ty đã triển khai tái cấu
trúc mô hình Công ty, thay đổi nhận diện thương hiệu và cũng từ định hướng này Công
ty cổ phần Xây dựng số 7 được đổi tên thành Công ty cổ phần Tập đoàn BGI (BGI
Group) theo Nghị quyết số 17/2020/NQ-HĐCĐ ngày 19/6/2020 của Đại hội đồng cổ
đông thường niên 2020.
Kể từ khi thành lập ngày 8/3/1988 đến nay, với lịch sử hình thành hơn 30 năm;
Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI đã triển khai thi công xây lắp nhiều dự án, gói thầu,
hạng mục lớn trong và ngoài nước góp phần không nhỏ trong sự nghiệp phát triển
chung của toàn ngành xây dựng Việt Nam. Từ những lợi thế sẵn có cũng như từ chính
năng lực nội tại, Công ty cũng đã hoàn thành phát triển nhiều dự án bất động sản với
quy hoạch và thiết kế hoàn thiện, đạt tính thẩm mỹ cao, cung cấp cho khách hàng
những sản phẩm và dịch vụ với chất lượng tốt nhất góp phần nâng cao giá trị cuộc sống
cho cư dân toàn đô thị và đã khẳng định được vị thế của mình trên thị trường.
Hiện nay, Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI có 3 đơn vị thành viên là Công ty Cổ
phần Xây dựng BGI (BGI Contruction), Công ty Cổ phần Đầu tư BGI (BGI Invest) và
Công ty Cổ phần Vật liệu xây dựng BGI (BGI Material) cùng với hệ thống các sàn

31
giao dịch BĐS liên kết trên toàn quốc. Toàn hệ thống có hơn 500 cán bộ nhân viên
chuyên nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực đầu tư, thi công xây dựng, kinh doanh vật
liệu xây dựng và môi giới bất động sản.
2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh, Sản phẩm và dịch vụ..
- Đầu tư phát triển
Xây dựng và phát triển nhà
Kinh doanh bất động sản
Tư vấn đầu tư và thực hiện các dự án đầu tư,...
- Thi công xây lắp
Các công trình dân dụng, công nghiệp, bưu điện, các công trình thủy lợi, giao
thông đường bộ các cấp, sân bay, bến cảng, cầu cống.
Các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp
Các công trình đường dây, trạm biến thế đến 110KV
Xây dựng các công trình thủy điện, nhiệt điện
Thi công san lấp nền móng, xử lý nền đất yếu các công trình xây dựng cấp thoát
nước
Lắp đặt đường ống công nghệ và áp lực, điện lạnh,...
- Sản xuất công nghiệp
Sản xuất vật liệu xây dựng
Sản xuất, tiêu dùng đồ gỗ
Sản xuất và lắp ráp cửa nhựa
- Kinh doanh, xuất nhập khẩu, thương mại.
Kinh doanh vật liệu và thiết bị xây dựng
Mua bán các loại cấu kiện bê tông, kết cấu thép, các hệ thống kỹ thuật công trình
Mua bán các loại máy móc, thiết bị (thang máy, điều hòa, thông gió, phòng cháy,
cấp thoát nước)...
2.1.3. Cơ cấu tổ chức nhân sự

32
 Hình 2.1. Cơ cấu tổ chức nhân sự tại Tập đoàn BGI
( Nguồn: Hồ sơ năng lực tập đoàn BGI )

Chức năng, nhiệm vụ chính của các Thành Phần trong Cơ cấu tổ chức:
- Đại hồi đồng cổ đông (ĐHĐCĐ): là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Tập
đoàn BGI, quyết định những vấn đề được Pháp luật, Điều lệ và Quy chế Quản trị quy
định.
- Hội đồng quản trị (HĐQT): HĐQT là cơ quan quản trị Tập đoàn, có toàn quyền
nhân danh công ty để quyết định các vấn đề của công ty, trừ những vấn đề thuộc sự
kiểm soát của Đại hội đồng cổ đông. Hội đồng quản trị sẽ theo dõi hoạt động kinh
doanh, kiểm soát nội bộ, quản lý rủi ro của công ty.

33
 - Tổng giám đốc (TGĐ): Tổng giám đốc là người điều hành công việc kinh doanh
hằng ngày của công ty. TGĐ thực hiện các công việc, trách nhiệm và quyền hạn theo
quyết định của HĐQT. TGĐ phải chịu trách nhiệm trước HĐQT và pháp luật về các
hoạt động điều hành công ty. Quyết định, chỉ đạo điều hành của TGĐ có hiệu lực cao
nhất đối với mọi nhân viên trong công ty, trừ các thành viên HĐQT, các thành viên các
Tiểu ban hỗ trợ trực tiếp cho HĐQT
- Cơ cấu nhân sự: Công ty cổ phần Tập đoàn BGI coi công tác nhân sự là một
trong những yếu tố tiên quyết, quan trọng để phát triển, vì vậy đội ngũ nhân sự của Tập
đoàn luôn được chú trọng về chất lượng với số lượng phù hợp, thường xuyên được
tham gia các khóa học nâng cao về kỹ thuật, quản lý, kiểm soát chất lượng. Đến thời
điểm hiện tại đội ngũ nhân sự của Tập đoàn như sau:
Bảng 2.1 . Cơ cấu nhân sự Tập đoàn BGI
( Nguồn: Hồ sơ năng lực Tập đoàn BGI )
TT Ngành Nghề Số Số năm kinh nghiệm
lượng < 5 năm > 5 năm > 10 năm > 15 năm > 20 năm
1 Thạc sĩ Kinh tế 03 03
2 Kĩ sư xây dựng 36 07 10 10 05 04
3 Kiến trúc sư 03 01 01 01
4 Kĩ sư cơ khí 02 01 01
5 Kỹ sư điện 10 01 05 02 02
6 Kỹ sư cấp thoát 05 02 01 01 01
nước
7 Kỹ sư mỏ địa 02 01 01
chất
8 Kỹ sư thủy lợi 05 02 02 01
9 Kỹ sư giao thông 05 02 02 01
10 Kỹ sư kinh tế XD 06 02 01 01 01 01
11 Kỹ sư trắc địa 02 01 01
12 Kỹ sư vật liệu 02 01 01
XD

34
13 Cử nhân KTLĐ 03 02 01
14 Kỹ sư máy 02 02
15 Cử nhân TCKT 16 03 05 04 04
16 Cử nhân Luật 02 01 01
17 Cử nhân KT 12 04 03 02 03
18 Đại học khác 07 02 02 02 01
19 Cao đẳng kỹ 04 02 02
thuật
20 Trung cấp kỹ 03 02 01
thuật
21 Công nhân kỹ 38 10 8 8 6 6
thuật các nghề

Tổng số CBCNV tại thời điểm 31/12/2022 : 148 người, trong đó:
- Gián tiếp: 61 người
- Trực tiếp: 87 người
Bảng 2.2: Trình độ chuyên môn nhân sự Tập đoàn BGI
(Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2022 Tập đoàn BGI)
Trình độ chuyên môn Số lượng (người ) Tỷ trọng
Trên Đại học 10 6,76%
Đại học 84 56,76%
Cao đẳng, trung cấp 07 4,73%
Công nhân kỹ thuật 38 25,68%
Lao động phổ thông 09 6,08%
- Thu nhập bình quân của người lao động: 21,8 triệu đồng / người / tháng.
Do sự phát triển đa dạng ngành nghề. BGI Group phát triển đội ngũ Nhân viên
đồng đều, sáng tạo, năng động, giàu ý tưởng, chiếm 70% số nhân sự dưới 40 tuổi.
Chất lượng nguồn nhân lực của Tập đoàn còn được khẳng định ở trình độ học vấn
cao, với 64% nhân sự có trình độ từ Đại học trở lên (không bao gồm nhân viên thời
vụ).

35
 Trong lĩnh vực quản trị hệ thống, Tập đoàn BGI đã thực hiện khâu tái cấu trúc
nhiều phòng, ban chức năng, hoàn thiện hệ thống quy trình, quy chế, chú trọng ở khâu
tuyển dụng, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng những yêu cầu phát
triển mới tại Tập đoàn, việc sát sao trong công tác chăm lo đời sống tinh thần của toàn
thể CBCNV của Tập đoàn đã tạo cho người lao động những niềm hứng khởi mới để
phát huy hết những tiềm năng, thế mạnh của mỗi cá nhân.
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2018-2022
2.1.4.1. Phân tích tài sản
Bảng 2.3: Bảng quy mô về tài sản của Công ty cổ phần Tập đoàn BGI
(ĐVT: Triệu đồng)
STT Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
TỔNG 469,065 449,376 463,554 763,805 840,676
TÀI SẢN
1 Tài sản 401,331 386,148 159,362 245,199 224,236
ngắn hạn
1.1 Tiền và 124,044 10,767 17,624 62,891 30,053
các khoản
tương
đương
tiền
1.2 Đầu tư tài 8,100 30,000
chính
ngắn hạn
1.3 Các 251,038 342,851 102,270 105,940 155,973
khoản
phải thu
ngắn hạn
1.4 Hàng tồn 26,249 30,523 29,560 43,105 35,819
kho
1.5 Tài sản 2,008 1,809 3,264 2,391
ngắn hạn

36
 khác
2 Tài sản 67,734 63,227 304,192 518,605 616,441
dài hạn
2.1 Bất động 61,671 47,802 45,552 43,301 41,051
sản đầu
tư
2.2 Tài sản 5,356 14,719 14,820 33,764 35,764
cố định
2.3 Đầu tư tài 706 706 240,821 291,183 299,152
chính dài
hạn
2.4 Các 63.227 304.192 150,000 240,050
khoản
phải thu
dài hạn
2.5 Tài sản 2.999
dở dang
dài hạn
2.6 Tài sản 356 423
dài hạn
khác
(Nguồn: BCTC của Tập đoàn BGI)
Kết thúc năm 2022:
Khoản phải thu ngắn hạn khách hàng tăng gồm: khoản phải thu bán bê tông tại
Công ty cổ phần vật liệu xây dựng BGI 11 tỷ đồng; khoản phải thu thi công xây dựng
tại Công ty cổ phần tập đoàn BGI 21 tỷ đồng.
Khoản phải thu dài hạn khác: trong năm Công ty góp thêm vốn đầu tư dự án khu
A Huế cho Công ty cổ phần tập đoàn IUC, giá trị góp thêm 90 tỷ đồng.
Khoản hàng tồn kho giảm chủ yếu do Công ty đẩy mạnh nghiệm thu các công
trình thi công xây lắp dở dang.

37
 Khoản phải thu ngắn hạn khác tăng chủ yếu là do Công ty góp vốn đầu tư dự án
tại khu đô thị Việt Yên với Công ty cổ phần bất động sản Sài Đồng.
2.1.4.2. Phân tích nguồn vốn
Bảng 2.4: Bảng quy mô nguồn vốn tại Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI
(ĐVT: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
TỔNG 469.065 449.376 463.554 763.805 840.676
NGUỒN
VỐN
1 Nợ phải 217.195 197.524 202.190 250.917 318.705
trả
1.1 Nợ ngắn 217.195 197.524 151.424 192.750 215.938
hạn
1.2 Nợ dài 50.766 58.167 102.767
hạn
2 Vốn 251.870 251.851 261.364 512.887 521.971
chủ sở
hữu
2.1 Vốn đầu 219.997 228.793 240.230 480.456 480.456
tư của
chủ sở
hữu
2.2 Thặng 3.224 3.224 3.224 3.048 3.048
dư vốn
cổ phần
2.3 Lợi ích 2.600 3.713
của cổ
đông
thiểu số
2.4 LNST 19.061 27.032

38
 chưa
phân
phối
(Nguồn: BCTC của Tập đoàn BGI)
Khoản phải trả người bán tăng là do trong kỳ công ty và các công ty con mua vật
tư nhưng chưa đến kỳ thanh toán.
Khoản mục người mua trả tiền trước tăng là do Công ty nhận trước tiền tạm ứng
thi công công trình.
Khoản chi phí phải trả tăng là trong kỳ Công ty trích trước chi phí thi công công
trình tại dự án BGI Topaz Downtown
Khoản vay và nợ thuê tài chính tăng là do triển khai vay để thi công các công
trình xây lắp, vay phục vụ sản xuất bê tông thương phẩm.
Khoản phải trả ngắn hạn khác tăng chủ yếu là do Công ty nhận 8 tỷ đồng khoản
hợp tác phát triển dự án tại Việt Yên Bắc Giang.
2.1.4.3. Kết quả kinh doanh
Bảng 2.5: Bảng kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI
(ĐVT: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu Năm 2019 Năm Năm 2021 Năm 2022
2020
1 Doanh thu thuần về bán 127,826 117,878 124,563 325,139
hàng và cung cấp dịch vụ
2 Giá vốn hàng bán và dịch 123,367 118,223 117,122 284,431
vụ cung cấp
3 Lợi nhuận gộp về bán 4,458 -344 7,440 40,708
hàng và cung cấp dịch vụ
4 Lợi nhuận thuần từ hoạt -18,479 -26,055 -15,215 13,175
động kinh doanh
5 Lợi nhuận (lỗ) khác 38,564 40,274 30,147 -207
6 Tổng lợi nhuận kế toán 20,084 14,219 14,932 12,967
trước thuế

39
 6 Lợi nhuận sau thuế 12,113 8,407 10,491 12,988
TNDN
8 Lãi cơ bản trên cổ phiếu 529 378 21,275 26,115
(VNĐ)
( Nguồn: Báo cáo tài chính Tập đoàn BGI )
Năm 2022, Tập đoàn tập trung chỉ đạo đẩy mạnh triển khai thi công phần hạ tầng
dự án đầu tư BGI Topaz Downtow thuộc khu A, khu đô thị mới An Vân Dương, Thừa
Thiên Huế và đã chính thức mở bán sản phẩm của dự án vào cuối năm 2022; Dự án
khu E khu đô thị mới An Vân Dương, Thừa Thiên Huế đã hoàn thành công tác giải
phòng mặt bằng, bàn giao đất và đã triển khai thi công hàng rào của dự án, tổ chức lễ
khởi công dự án trong quý 2/2023; 02 Dự án tại Hòa Bình (DA Khu dân cư tiểu khu 1
thị trấn Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình và DA Khu nhà ở nghỉ dưỡng và dịch vụ tổng hợp
tại tiểu khu 2 thị trấn Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình): đang triển khai công tác giải phóng
mặt bằng; Dự án khu đô thị TT Bích Động, Việt Yên, Bắc Giang đang triển khai công
tác GPMB và hoàn thiện các thủ tục cần thiết để sớm khởi công dự án.
Trong năm 2022; Tập đoàn tiếp tục triển khai, nghiên cứu phát triển các dự án bất
động sản tại các địa bàn tiềm năng như: Hải Dương, Quảng Bình, Quảng trị, Ninh
Thuận, Thừa Thiên Huế...Tuy nhiên, nửa cuối năm do tình kinh tế khó khăn cùng với
việc thắt chặt tín dụng; Luật/văn bản dưới luật quy định hướng dẫn chưa thống nhất đối
với các dự án đầu tư bất động sản, phát triển nhà ở thương mại nên Tập đoàn BGI
quyết định giãn tiến độ phát triển các dự án trong giai đoạn này.
2.1.5. Các dự án đã triển khai
2.1.5.1. Các dự án đã triển khai
BGI Group có lịch sử phát triển từ rất lâu, với tiền thân là Vinaconex 7. Tập đoàn
BGI đã triển khai thi công và xây dựng rất nhiều các dự án. Với tư cách là đơn vị thi
công, thiết kế. BGI Group đã thực hiện các dự án như: LSP A1 Tổ hợp hóa dầu Miền
Nam, Nhà máy Bia Hà Nội, Nhà máy Die-Casting Yên Bình......, cùng với đó là các dự
án nhà ở như Hà Nội Garden City, Trụ sở làm việc và kho tiền Agribank, Ký túc xá
sinh viên ĐHQG.TPHCM, Trụ sở tỉnh ủy Phú Thọ, Chung cư CT1,CT5 khu đô thị Mỹ
Đình, Thư viện Đại học Bách Khoa Hà Nội, Nhà thí nghiệm Đại học Xây dựng....
Có thể thấy, trước đây BGI chủ yếu tập trung rất nhiều nguồn lực vào phát triển mảng

40
xây dựng và thi công thiết kế, vì tiền thân là Công ty xây dựng thuộc nhà nước
Vinaconex 7. Kể từ khi đổi tên và thoái vốn nhà nước, BGI Group đã chú trọng hơn rất
nhiều vào việc phát triển các bất động sản do chính tập đoàn làm chủ đầu tư, kiêm đơn
vị thi công xây dựng, đây có thể coi là bước ngoặt lớn cho sự phát triển của tập đoàn
những năm gần đây.
BGI Group đã triển khai đầu tư phát triển các dự án như Tòa nhà Vinaconex 7,
Dự án khu nhà ở để bán – 136 Hồ Tùng Mậu, Tòa nhà văn phòng, dịch vụ và nhà ở cao
tầng - 19 Đại Từ,.... Đặc biệt là những dự án kể từ khi đổi tên như BGI Hòa Bình Hill,
BGI Topaz Downtown, BGI Topaz Garden. Những dự án sau do BGI làm chủ đầu tư,
Tập đoàn chú trọng rất nhiều vào phân khúc Biệt thự, Liền Kề, Shophouse tại các tỉnh
thành phố đang và sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Với xu thế xa rời các
đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM. BGI Group đã chọn Huế, Hòa Bình, Quảng
Trị.. để tập trung đầu tư phát triển.
2.1.5.2. Đánh giá hoạt động Marketing đã thực hiện
Với việc Tập đoàn BGI đã trải qua quá trình hình thành và phát triển rất dài.
Cùng với đó là sự thay đổi hoàn toàn về thương hiệu, hình ảnh trong những năm gần
đây. Sẽ là một thách thức lớn với việc xây dựng lại hình ảnh thương hiệu, đưa hình ảnh
thương hiệu đến với nhiều hơn nữa những khách hàng, đối tác. Do đó, các dự án như
BGI Hòa Bình, BGI Huế được xem như là những dự án nâng tầm và lan tỏa thương
hiệu của Công ty. Trước đó, khi còn là Vinaconex7, Tập đoàn không chú trọng quá
nhiều vào công tác Marketing khi Vinaconex vốn đã là một thương hiệu rất có tiếng
tăm, các dự án do BGI làm chủ đầu tư không được quảng bá quá rộng rãi như các chủ
đầu tư khác. Doanh nghiệp thường chọn các phương tiện Marketing truyền thống như
Ấn phẩm báo chí, TVC truyền hình, những hình thức khá đắt đỏ nhưng cho hiệu quả
cao.
Tuy nhiên ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của Marketing nói chung và
Digital Marketing nói riêng. BGI Group cũng đã dần bắt kịp xu thế về công nghệ và
đang nỗ lực từng ngày cải thiện hoạt động Marketing của tập đoàn, với mục đích gia
tăng hiệu quả Marketing trên chi phí Marketing nhỏ hơn. Tập đoàn sẽ có xu hướng lựa
chọn các đối tác Marketing cùng với các Kênh Phân phối có chất lượng hoạt động
Marketing tốt để cùng phối hợp hoạt động, đó là một phương án hợp lý trong bối cảnh

41
Tập đoàn chưa thực sự phát triển một đội ngũ chuyên về Marketing với chuyên môn
cao. Triển khai hoạt động Markering, Tập đoàn sẽ thực hiện các hoạt động trong loạt
sự kiện giới thiệu, mở bán dự án, sử dụng TVC truyền hình và báo chí. Ngoài ra, Tập
đoàn cũng phối hợp, chi trả một phần chi phí dành cho hoạt động Marketing bán hàng
ở các đối tác, cùng với đó là sự hỗ trợ về con người, nguồn lực khác.
2.2. Giới thiệu về dự án BGI Topaz Downtown
BGI Topaz Downtown Huế - một trong những điểm sáng của sự kỳ vọng mang
lại nhịp sống phồn hoa mới cho thành phố Huế tại đại đô thị quy hoạch An Vân
Dương. Với hơn 200 căn shophouse và nhà phố liền kề, dự án BGI Huế không chỉ kiến
tạo chốn an cư như ý và còn mang đến cơ hội đầu tư lý tưởng.
Là dự án đầu tiên với định danh thương hiệu mới tại Huế, BGI Topaz Downtown
được chủ đầu tư dành trọn cả tâm huyết, trí tuệ và tình cảm để phát triển sản phẩm,
kiến tạo nơi an cư vững tâm với chất lượng cuộc sống tiện nghi, luôn tràn ngập tiếng
cười cho mọi cư dân.
Thông tin tổng quan
• Tên dự án: BGI TOPAZ DOWNTOWN – ZONE A
• Địa điểm: Quốc lộ 49 – Phường Thủy Vân TP Huế
• Chủ đầu tư: Tập đoàn IUC & Công ty CP Tập đoàn BGI
• Tổng mức đầu tư: Khoảng 630 tỷ đồng
• Quy mô: Tổng diện tích: 134.718,3 m2 với 18 ô quy hoạch khu nhà liền kề
• Hạng mục đầu tư: 220 căn nhà shophouse, nhà liền kề
• Mật độ xây dựng: Chiếm 48%.- 24,47ha,
• Pháp lý dự án: 1/500, sổ tổng, giấy phép xây dựng
• Thời gian hoàn thành : Quý III năm 2023
• Tiến độ dự án: Đang thi công cơ sở hạ tầng

2.3. Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI Topaz Downtown
tại Công ty cổ phần Tập đoàn BGI
2.3.1. Công tác nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là một công tác được Tập đoàn BGI tiến hành rất thường
xuyên và chỉn chu. Từ nền tảng phân tích thị trường, công ty sẽ đánh giá các phương

42
án kinh doanh, nhu cầu khách hàng, các đối thủ... Và công tác nghiên cứu thị trường
cũng là cơ sở để xây dựng một phương án Marketing cho các sản phẩm bất động sản và
dịch vụ BĐS của công ty.
Công tác nghiên cứu thị trường tổng quan của công ty sẽ thuê các công ty bên
ngoài mạnh về lĩnh vực này như Sen vàng Group, DKRA...
Khi có kế hoạch về dự án. Quá trình thu mua đất BGI sẽ Lập đội chuyên M&A
quỹ đất tích cực tìm kiếm, nghiên cứu đất dự án tại các vị trí đắc địa với mức giá thấp
hơn giá thị trường. Kết hợp Nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, tránh các vấn đề liên quan
chủ quyền.
Sau khi hoàn thành việc Công đoạn Thu mua Đất, BGI sẽ lập một đội ngũ nghiên
cứu thị trường để phân tích dữ liệu để đánh giá thị hiếu khách hàng, xu hướng thị
trường và tính toán mức giá thị trường tối ưu. Kết hợp với Đội chi phí tổng hợp thông
tin, tính toán đưa vào model được ban Tổng giám đốc phê duyệt trước khi tiếp cận nhà
thầu, cùng với báo cáo của các Công ty đối tác hỗ trợ nghiên cứu thị trường. BGI sẽ
thực hiện phân tích, đánh giá các số liệu từ đó đưa ra các phương án và giải pháp
Marketing. Thiết kế bảng kế hoạch chuyên nghiệp với kiến thức về địa phương và
những số liệu nghiên cứu.
Các hoạt động, các dự án BĐS đô thị của BGI không tập trung ở một khu vực nào
đó nhất định, các dự án nhà ở đã đầu tư ở Hà Nội, Hòa Bình, Huế,.... Nhìn chung, BGI
tập trung phát triển đô thị và phát triển du lịch ở các tỉnh miền Bắc và đang tiếp cận
đến các tỉnh miền trung. Vì vậy BGI sẽ thuê một bên thứ 3 tập trung nghiên cứu, phối
hợp với Ban Đầu tư - Tài Chính để xây dựng và triển khai kế hoạch Marketing trên cơ
sở các phân tích thị trường.
- Phân tích thị trường:
Thừa Thiên Huế là địa phương sở hữu vị trí chiến lược tuyệt đẹp trên trục giao
thông Bắc – Nam, về mặt kinh tế đây là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền
Trung. Cộng hưởng với lợi thế về địa lý, một vùng đất Cố đô sở hữu nhiều di sản vật
thể và phi vật thể của nhân loại cũng chính là nét riêng hiếm có. Thấy được những tiềm
năng trong tương lai, hàng loạt ông lớn như Vingroup, CTCP Bất động sản Mỹ, Công
ty TNHH Oleco-Nq hay Tập đoàn BGI (VC7) với dự án Topaz Downtown,… đã quy

43
tụ về đây, kiến tạo nên những khu đô thị hiện đại mở ra bước ngoặt mới cho thị trường
bất động sản.
Theo Quyết định số 3456/QĐ-UBND về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà
ở tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2021-2025
Đến năm 2025: Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đạt 26,5 m²
sàn/người (trong đó: Khu vực đô thị đạt 29,0 m² sàn/người; Khu vực nông thôn đạt
24,0 m² sàn/người). Cụ thể như sau:
Chỉ tiêu về diện tích sàn nhà ở tối thiểu:
- Đến năm 2025 đạt 10 m2 sàn/người.
Các quyết định của UBND Thành phố đều tập trung Phát triển nhà ở riêng lẻ, các
dự án theo quy hoạch, thiết kế đô thị, góp phần chỉnh trang tạo cảnh quan đặc trưng
cho đô thị khu vực hiện hữu, giải quyết các vấn đề về nhà ở. Có thể thấy, nhu cầu về
nhà ở và các dự án BĐS đang rất cao khi Tỉnh, Thành Phố đều đưa ra các kế hoạch
phát triển lấy việc phát triển dự án làm trọng tâm. Đặc biệt là phân khúc nhà ở thương
mại trong dự án.
Xu hướng người dân tự xây nhà ở giảm dần. Diện tích nhà ở dân tự xây khu vực
nội thành phát triển chiếm tỷ trọng lớn nhất, sau đó đến khu vực nội thành hiện hữu,
các huyện ngoại thành và khu vực trung tâm hiện hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Riêng thị trường Thừa Thiên Huế, kể từ khi Bộ Chính trị có nghị quyết xây dựng
Thừa Thiên Huế đến năm 2025 trở thành TP trực thuộc Trung ương, thì BĐS tại đây
bắt đầu tăng. Nhu cầu về bất động sản tăng ngày một thể hiện rõ thông qua việc phê
duyệt các dự án khu đô thị. Cộng thêm việc hoàn chỉnh hạ tầng giao thông đồng bộ, là
đòn bẩy cho bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Với điều kiện thị trường, cộng thêm chính sách phát triển thành phố, sẽ là một cơ
hội tuyệt vời cho các sản phẩm bất động sản trong phân khúc nhà ở thương mại phát
triển. Đây sẽ là bàn đạp để thị trường BĐS Thành Phố Huế phát triển mạnh mẽ. Và
cũng là cơ hội tốt để BGI quảng bá, phân phối các sản phẩm BĐS của tập đoàn tại thị
trường này. Đặc biệt là dự án BGI Topaz Downtown
- Phân tích đối thủ cạnh tranh
Tại Thị trường TP.Huế, các đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp có cùng lĩnh
vực kinh doanh, các doanh nghiệp phân phối các sản phẩm BĐS trung cấp và cao cấp.

44
Trong số những đối thủ cạnh tranh của tập đoàn BGI phải kể đến là những chủ đầu tư
cạnh tranh trong cùng một phân khúc Shophouse, liền kề, nhà phố, cùng một khu vực
Khu đô thị mới An Vân Dương, cùng một thời gian triển khai hiện nay như:
- Công ty cổ phần Tập đoàn Cotana với dự Án Eco Garden
- Tập đoàn APEC với dự án Royal Park
- Công ty cổ phần Đầu tư IMG với dự án An Cựu City
- Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phú Xuân với dự án Phú Xuân City
- Công ty Cổ phần Đầu tư An Dương với dự án An Đông Villa
- Công ty Cổ Phần Aninvest với dự án Phú Mỹ An
Với việc dự án BGI Topaz Downtown nằm trong Zone A - KĐT mới An Vân
Dương. Một khu đô thị mới có rất nhiều các dự án Shophouse, Liền kề, Biệt thự cùng
phân khúc đang triển khai, có thể thấy sẽ là một thách thức lớn đối với chủ đầu tư BGI
cùng với các đối tác phân phối. Đặc biệt vấn đề nằm ở việc các đối tác Phân phối lớn
như Cent, Lâm Thủy Mộc đều đang phân phối hầu như tất cả các dự án trên. Vì vậy
cạnh tranh rất cao trong phân khúc, khu vực này.
Thị trường Huế là thị trường khá mới so với BGI khi trước đó, doanh nghiệp tập
trung đầu tư các dự án trọng điểm ở Miền Bắc. Các đối thủ cạnh tranh thì đã có kinh
nghiệm rất nhiều năm trong phát triển các dự án ở TP. Huế. Cho thấy thị phần của các
đối thủ cạnh tranh vẫn rất cao, vì thị trường Huế rất tiềm năng và đang có rất nhiều
doanh nghiệp triển khai dự án.
- Phân tích xu hướng thị trường:
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, một số xu hướng BĐS sẽ thịnh hành tại Việt
Nam trong tương lai gần:
Đầu tiên, xu hướng "đô thị trong đô thị". Xu hướng thành phố thu nhỏ trong thành
phố đang được người mua ngày một ưa chuộng, vì chất lượng sống cao, đảm bảo, tiện
nghi trong khu vực đẩy đủ. Xu hướng này sẽ thúc đẩy các BĐS với mô hình khu dân
cư nhiều tiện ích. Các BĐS quy mô lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh.
Tiếp theo, xu hướng "xanh". Xu hướng sống lành mạnh, trong lành trong đô thị
đang được quan tâm rất nhiều, dự báo trong tương lai sẽ rất phát triển. Các doanh
nghiệp BĐS cũng dần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng cuộc sống của cư dân, cải

45
thiện và xây dựng cảnh quan thiên nhiên, tạo môi trường trong lành, không gian sống
xanh giữa lòng đô thị.
Tổng kết lại, dự án BGI Topaz Downtown đáp ứng đầy đủ những yêu cầu và
những định hướng của thành phố. Là một dự án nhà ở thương mại, mục tiêu chỉnh
trang khu dân cư, chỉnh trang tạo cảnh quan đặc trưng cho đô thị khu vực hiện hữu,
giải quyết các vấn đề về nhà ở. Và hướng đến khu thương mại, kinh doanh tại khu đô
thị mới An Vân Dương với sự có mặt của Aeon Mall và hàng loạt khu thương mại.
Việc phù hợp với định hướng phát triển của thành phố sẽ khiến cho việc triển khai dự
án theo đúng tiến độ và đúng với cầu thị trường.
2.3.2. Công tác xác định khách hàng mục tiêu
Tập đoàn BGI luôn rất chú ý trong việc xác định phân khúc khách hàng mục tiêu
ngay từ những thời đầu. Phần lớn các sản phẩm của BGI đều nằm ở các vị trí đắc địa,
liên kết vùng thuận tiện. Chọn vị trí xây dự án và đầu tư cả cảnh quan, BĐS nhà ở đô
thị của BGI đáp ứng mọi tiêu chí "xu thế" hiện nay, là trong lành, an toàn và tiện ích
nội khu. Đặc biệt cùng với kinh nghiệm thi công nhiều tổ hợp nhà ở cao cấp, đô thị
nghỉ dưỡng cũng đã định hình phân khúc khách hàng mục tiêu của BGI từ lâu.
Định vị sản phẩm thuộc phân khúc trung cao cấp, BGI với dự án BGI Topaz
Downtown luôn bắt kịp xu hướng phát triển của xã hội, dự đoán trước nhu cầu của
khách hàng để thiết kế và tạo nên kết quả của dự án chất lượng tốt mang thương hiệu
BGI giới thiệu ra thị trường.
Khách hàng của dự án BGI Topaz Downtown sẽ được chia làm 2 nhóm: Khách
hàng đầu tư và khách hàng mua ở thực.
Nhóm khách hàng đầu tư muốn mua bất động sản nhằm bán lại sinh lời trong
tương lai, hoặc cho thuê để thu về dòng tiền. Nhóm khách hàng đầu tư của dự án có thể
phân bố tại các tỉnh thành phố có kinh tế mạnh trên cả nước như Hà Nội, Sài Gòn, Đà
Nẵng, Huế,.... Đối tượng khách hàng có độ tuổi từ 30 trở lên, có thu thập từ 30 triệu/
tháng trở lên, có khoản tài chính cá nhân linh hoạt.
Nhóm khách hàng ở thực mua bất động sản với nhu cầu để ở hoặc kinh doanh. Đa
số khách hàng ở thực sẽ phân bố tại các tỉnh: Huế, Quảng trị, Đà Nẵng. Sẵn sàng chi
trả một mức giá cao mua trực tiếp hoặc mua lại từ các nhà đầu tư để đáp ứng nhu cầu ở
thực của họ. Nhóm đối tượng BGI hướng đến là các quan chức địa phương, lãnh đạo

46
các ban ngành, doanh nghiệp, doanh nhân. Đối tượng khách hàng ở thực có độ tuổi từ
40 trở lên, thu nhập từ 40 triệu trở lên. Độ tuổi và thu nhập cao hơn khách đầu tư vì sự
tích lũy tài sản của khách ở thực là nhiều hơn.
Tuy nhiên, nhóm khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp hướng đến vẫn là các
khách hàng đầu tư, khách hàng mua ở thực tại khu vực TP.Huế. Vì đây là một dự án
nằm trong quy hoạch khu đô thị mới, trung tâm mới của TP. Huế nên sẽ khó tiếp cận
khách hàng ngoại tỉnh, và chủ đầu tư BGI không thực sự được nhiều người biết đến
khắp cả nước.
BGI đã tập trung và chuyển hướng dần sang các dòng BĐS dành cho khách hàng
trung và cao cấp. Các chiến lược Marketing cũng dựa trên đó để triển khai, xây dựng
và tổ chức đáp ứng nhu cầu khách hàng. Dự án BGI Topaz Downtown đã xác định
phân khúc ngay từ đầu. Không dàn trải phân khúc như các dự án trước đó, việc xác
định rõ từ đầu, đưa vào tầm nhìn của công ty khiến cho tập khách hàng mục tiêu luôn
ổn định, từ đó BGI ngày một tập trung xây dựng công trình, cơ sở vật chất nâng cao
trải nghiệm khách hàng.
BGI Topaz Downtown chọn phân khúc khách hàng trung và cao cấp làm đối
tượng khách hàng mục tiêu, vì vậy công tác chăm sóc khách hàng cũng phải được tối
ưu hết mức, vì đây là các đối tượng khách hàng kĩ tính, cần dịch vụ tốt. Tư duy "Khách
hàng là số 1" được xây dựng trong nhận thức của từng nhân viên BGI cũng như hệ
thống các Công ty phân phối. Nhân viên luôn ý thức cao tận tụy chăm sóc khách hàng
bằng việc cung cấp sản phẩm phù họp, chất lượng tốt, giá hợp lý và thực hiện đúng như
cam kết. Tất cả nhằm mục đích mang lại sự hài lòng cao nhất cho khách hàng, đạt được
niềm tin từ cộng đồng. Đi kèm với đó là các dịch vụ hậu mãi, BGI liên tục thực hiện
nhiều chương trình chăm sóc khách hàng từ khách hàng hiện hữu, khách hàng VIP, cư
dân, cổ đông, đối tác…. với nhiều quyền lợi phong phú và đa đạng. Bên cạnh đó, Tập
đoàn luôn kết hợp với các đối tác dịch vụ, các Công ty môi giới để cung cấp nhiều dịch
vụ cộng thêm như tư vấn thiết kế, pháp luật, ngân hàng… cho khách hàng.
Với các khó khăn chung mà thị trường đã phải trải qua, khách hàng hiện nay đã
có những cân nhắc sâu hơn về quyết định mua nhà, khách hàng chỉ chọn những dự án
có tiến độ bàn giao sớm, giá cả hợp lý, thi công bởi CĐT uy tín, vì vậy công tác

47
Marketing cần được chú trọng để tăng nhận diện thương hiệu cho khách hàng, khiến
khách hàng thấy được sự uy tín từ Tập đoàn.
2.3.3. Công tác lựa chọn chiến lược Marketing
Sau khi đã vẽ được chân dung đối tượng khách hàng mục tiêu. Cùng với các báo
cáo phân tích thị trường từ bên thứ 3, kết hợp với những báo cáo từ đội ngũ Marketing,
khảo sát, công ty sẽ bắt đầu cân nhắc các phương án Marketing phù hợp. Công ty chỉ
có 1 đối tượng khách hàng hướng đến, 1 khu vực để xây dựng, trên tất cả các dự án,
nên công ty đã lựa chọn các chiến lược Marketing mục tiêu, công ty sẽ triển khai hoạt
động Marketing trên một thị trường đó là TP.Huế.
Tập đoàn BGI luôn định hướng xây dựng và triển khai chiến lược Marketing và
truyền thông phù hợp cho sản phẩm dịch vụ. Tập đoàn ban hành và áp dụng Bộ Hướng
dẫn sử dụng thương hiệu nhằm đảm bảo việc tuân thủ trong tất cả các hoạt động tiếp
thị, bảo vệ và nâng cao hình ảnh thương hiệu BGI. Các kế hoạch truyền thông quảng
bá luôn luôn được tập trung hoạch định, đầu tư và thực hiện nghiêm túc, chuyên nghiệp
nhằm đảm bảo cho khách hàng và cổ đông được cung cấp thông tin đầy đủ, chuẩn xác
và kịp thời nhất.
Mục tiêu chiến lược Marketing cho dự án BGI Topaz Downtown
- Mục tiêu kinh doanh: Mọi kế hoạch và hoạt động Marketing cho dự án đều dáp
ứng tối đa nhiệm vụ bán hàng, đảm bảo doanh số theo tiến độ, mục tiêu 80% số lượng
các căn thỏa thuận với chủ đầu tư bán trong giai đoạn 1 của sản phẩm.
- Mục tiêu phân phối: Đảm bảo số lượng các đại lý, các sàn giao dịch tham gia
bán hàng tâm huyết với dự án tiếp cận được các khách hàng tại nhiều tỉnh thành.
- Mục tiêu Marketing: tạo độ nhận biết, quan tâm đến dự án trong giai đoạn mở
bán, chào hàng, tạo uy tín tốt. Làm đẹp hình ảnh thương hiệu chủ đầu tư cũng như dự
án.
Lựa chọn chiến lược:
Chiến lược Marketing tập trung: Tập trung vào một nhóm khách hàng có thu nhập
cao và mong muốn sở hữu bất động sản cao cấp. Chiến lược này sẽ giúp BGI tối ưu
hóa chi phí quảng cáo và tăng độ chính xác trong việc đưa sản phẩm đến đúng khách
hàng mục tiêu. Tập trung vào quảng cáo địa phương như quảng cáo trên báo chí,
radio,... để đưa thông tin đến với khách hàng trong khu vực của dự án.

48
 Marketing tập trung giúp cho BGI tiết kiệm được chi phí nhưng vẫn đảm bảo
hướng đến đúng khách hàng có tỷ lệ chuyển đổi cao. BGI cũng không cần phải chi các
khoản nghiên cứu về địa lý, văn hóa tại các khu vực khác, mà chỉ tập trung nghiên cứu
các giải pháp, nguồn lực, chính sách để triển khai chiến lược Marekting tại khu đô thị
mới An Vân Dương thuộc TP Huế.
2.3.4. Hoạt động Marketing hỗn hợp
2.2.4.1. Chính sách sản phẩm
Với một nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu đã được định hình kể từ khi bắt
đầu triển khai dự án BGI Topaz Downtown và không có sự thay đổi nhiều. Các sản
phẩm dự án BĐS đô thị của BGI sẽ tập trung phân khúc trung cao cấp, phát triển các
mô hình dự án shophouse, nhà phố liền kề trong khu vực quy hoạch.
BGI Topaz Downtown là Tổ hợp căn hộ - thương mại Thuộc khu A – Đô thị mới
An Vân Dương. Tổng mức đầu tư: Khoảng 630 tỷ đồng. Có tổng diện tích: 134.718,3
m2 với 18 ô quy hoạch khu nhà ở liền kề có diện tích khoảng 2,9175 ha đầu tư đồng bộ
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan. 220 căn nhà shophouse, nhà liền kề,
Vườn hoa, cây xanh.
Điểm quan trọng là dự án BGI Topaz Downtown là một dự án chỉnh trang KDC
hiện hữu, và tập trung vào các sản phẩm hỗ trợ phát triển kinh doanh trong thời gian
tới, tại một khu vực được quy hoạch thành trung tâm giao thương xung quanh sự xuất
hiện của TTTM AEON Mall. Dự án còn có một lợi thế khi bao quanh các khu dân cư
hiện hữu, tiếp xúc trực tiếp với các trục đường lớn nên quá thuận lợi cho phát triển các
loại hình nhà ở thương mại như shophouse, liền kề. Vì vậy việc chọn lựa sản phẩm là
phù hợp với định hướng của UBND thành phố và nhu cầu hiện hữu của cư dân thành
phố. Minh chứng rõ ràng khi BGI Topaz Downtown hiện nay đã bán được hơn 50%
tổng số căn hộ, và đảm bảo tiến độ xây dựng.
Về đặc điểm mặt bằng căn hộ: Các sản phẩm mà BGI Topaz Downtown cung cấp
sẽ được thiết kế và xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về kích cỡ của 1-2 gia đình, cộng
thêm khu vực kinh doanh. Công năng sử dụng cũng như diện tích mong muốn đáp ứng
được các nhu cầu khách hàng kinh doanh.
Sản phẩm shophouse được thiết kế 4 tầng với kiến trúc hiện đại và hầu hết bám
dọc tuyến đường rộng 26m giáp công viên thành phố, hướng trọn mặt tiền ra nhánh

49
sông quy hoạch Như Ý, mặt đường Hoàng Quốc Việt sầm uất. Sản phẩm nhà phố
(shophouse) tại dự án này sở hữu mặt tiền với chiều rộng 7m, thích hợp để thiết kế các
mô hình kinh doanh dịch vụ cao cấp, đồng thời mang lại không gian sống thoáng rộng.
Trong khi đó, sản phẩm nhà ở liền kề được thiết kế 3 tầng sang trọng, đồng điệu
và đều nằm trọn trên các tuyến đường rộng rãi, là sản phẩm dành cho mục đích thương
mại và an cư của cư dân. Ngoài ra, dự án ôm vào lòng cộng đồng cư dân hiện hữu là
yếu tố cộng hưởng gia tăng sự sầm uất của một khu đô thị thương mại.
Đặc biệt, tất cả sản phẩm đều được thiết kế Thiết kế xu hướng VƯỜN TRONG
PHỐ, công viên mini đan xen trong từng Block nhà phố, Tường riêng + Móng riêng
đem lại những tiện nghi tuyệt vời.
Với định vị sản phẩm cao cấp, những đặc điểm như tập trung vào vị trí đắc địa,
tiềm năng sinh lời cực kì cao. Cơ sở hạ tầng, thiết kế công trình được chú trọng hoàn
thiện, nhiều tiện ích nội khu, ngoại khu như Chuỗi trung tâm thương mại, siêu thị mua
sắm, hệ thống phòng Gym, giải trí cao cấp, các hệ thống chăm sóc sức khỏe đạt chất
lượng quốc tế. Đặc biệt chú trọng không gian sống trong lành, xanh cho cư dân, cho
thấy sự cao cấp nhưng vẫn gần gũi.
Để phù hợp với định hướng phát triển của thành phố và khu đô thị mới. Cùng với
mục tiêu tiết kiệm tài nguyên và bảo vệ môi trường hướng đến bền vững, chiến lược
của BGI là Tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, cảnh quan cho dự án, góp phần biến dự án
thành dự án xanh và bền vững ngay từ giai đoạn đầu tư, thiết kế, cho đến giai đoạn thi
công và vận hành.
Trên đây chính là điểm khiến chiến lược Marketing của BGI tự hào. Các sản
phẩm có chất lượng cao, có sự khác biệt, có sự nổi bật khiến cho Chiến lược Marketing
của Tập đoàn vận hành trơn tru, hiệu quả.
Chiến lược triển khai sản phẩm Shophouse, Liền kề BGI Topaz Downtown.
Giai đoạn 1: Nghiên cứu, khảo sát thị trường
- Thời gian thực hiện dự tính: 6 tháng
- Hoạt động chính: Tiến hành nghiên cứu Thị trường BĐS tại Huế, đặc biệt là
phân khúc shophouse, liền kề. Tiếp theo, tiến hành nghiên cứu đối thủ cạnh tranh dựa
trên quy mô doanh nghiệp, phân khúc ngành.
Giai đoạn 2: Lên ý tưởng, thiết kế sản phẩm

50
 - Thời gian thực hiện dự kiến: 6 tháng
- Hoạt động chính: Dựa trên nghiên cứu khảo sát thị trường và đối thủ cạnh tranh
đã thực hiện, BGI sẽ tiến hành lên ý tưởng dựa trên cầu thị trường, sau đó phối hợp với
các đối tác thiết kế là ZOO Studio.
Giai đoạn 3: Phân tích tài chính, tìm nguồn vốn, xin cấp phép và thực hiện vay
vốn, thẩm định giá dự án.
- Thời gian thực hiện dự tính: 8 tháng
- Hoạt động chính: Đánh giá tình hình tài chính hiện tại, đánh giá chi phí toàn bộ
dự án từ đó đưa ra được phương án tài chính phù hợp (3 tháng). Thực hiện tìm nguồn
vốn thông qua mối quan hệ chủ đầu tư với các ngân hàng, đặc biệt là BIDV. Thực hiện
thẩm định giá sản phẩm do bên thứ ba tham gia.
Giai đoạn 4: Triển khai dự án
- Thời gian thực hiện dự kiến: 12 tháng
- Hoạt động chính: Phối hợp với đối tác thiết kế lên bản vẽ chi tiết của dự án. BGI
chính là đơn vị thầu xây dựng luôn. Thực hiện hoạt động giám sát xây dựng với các đối
tác, kết hợp giám sát chính là đội ngũ giám sát trực thuộc công ty.
Giai đoạn 5: Thực hiện quảng bá dự án, triển khai các chương trình xúc tiến bán
- Thời gian thực hiện dự tính: 4 tháng
- Hoạt động chính: Chạy quảng cáo, Chạy Banner Online, Chạy các bài viết trên
các trang báo điện tử, sản xuất hình ảnh để triển khai các hoạt động PR, gửi catalogue
đến khách hàng
- Công cụ: Internet Marketing, Marketing trực tiếp, Xúc tiến Bán, Quảng cáo
- Phương tiện truyền thông: Website, Facebook, Banner, Email, Trang báo điện tử
- Chỉ số đo lường hiệu quả: Lượt click - lượt truyy cập, Click through Rate,
Impressions. Phản hồi của khách hàng tiềm năng về catalogue trong email.
2.1.4.2. Chính sách giá cả
Một lần nữa phải nhắc lại, BĐS là sản phẩm đặc thù và có giá trị rất lớn. So với
lĩnh vực khác thì giá cả BĐS rất phụ thuộc vào giá của thị trường, thêm các sự các biệt
về vị trí, chất lượng xây dựng, nguyên vật liệu, pháp lý..... sẽ tạo nên sự khác biệt về
giá cho BĐS.

51
 BGI luôn luôn xem xét giá của các đối thủ cạnh tranh để làm căn cứ để giá cho
các BĐS của công ty. Ngoài ra, công ty sẽ thuê một số đơn vị định giá độc lập để thẩm
định về giá, pháp lý, nhận định về giá của các BĐS. Các bên thứ 3 sẽ đánh giá tài sản
dựa trên giá thị trường, từ đó xếp hạng tài sản, so sánh tỉ lệ giá cả chênh lệch. Thêm
vào đó là tập hợp nghiên cứu thêm các yếu tố, các biến số có thể ảnh hưởng đến giá trị
tương lai của bất động sản để đánh giá một cách trung thực và khách quan nhất.
- Đánh giá giá nhà đất tại khu vực
Giá nhà đất tại khu vực Phường An Đông, xung quanh Aeon Mall Huế dao động
từ 45-57 triệu / m2 (Dựa trên số liệu thu thập được trên các trang rao vặt BĐS như
batdongsan.com.vn....)
Giá shophouse tại thành phố Huế, các dự án ngay gần khu vực, có thời gian xây
dựng là bàn giao tương đương như sau:

Hình 2.2 : So sánh giá Nhà phố / Nhà Liền kề trong khu vực
( Nguồn: Báo cáo của bộ phận nghiên cứu thị trường )

52
 Hình 2.3 : So sánh giá Shophouse trong khu vực.
( Nguồn: Báo cáo của bộ phận nghiên cứu thị trường )
Có thể thấy, các dự án của BGI Topaz Downtown có giá cao hơn so với các dự án
xung quanh bởi những đặc điểm sau:
+, Shophouse view hồ, nằm ngay trục đường lớn liên kết vùng, Aeon Mall
+, BGI Topaz Downtown ra mắt sau các dự án khác và chi phí đầu tư xây dựng
cao hơn. Giá đất tại điểm cao hơn.
+, BGI Topaz Downtown bao quanh khu dân cư hiện hữu, tiềm năng phát triển
kinh doanh tuyệt vời.
......
Giá bán. Giá bán shophouse, nhà liền kề trong dự án BGI Topaz Downtown:

Hình 2.4: Các loại hình căn hộ tại BGI Topaz Downtown
(Nguồn: Bảng giá căn hộ BGI - Topaz Downtown)
- Chính sách giá thâm nhập:
Đầu tiên, Ở BGI, chính sách giá thâm nhập sẽ được áp dụng để tăng doanh số.
Chính sách này sẽ giảm giá cả sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian ngắn, tạo
lợi ích tăng doanh số, kích thích mua, tạo nhận thức thương hiệu, thu hút sự chú ý, đẩy
mạnh bán hàng và thu hút khách hàng mới. Chính sách này thu hút được các nhà đầu tư
từ khắp nơi đổ về, việc thu hút được các khách đầu tư sẽ khiến khách hàng địa phương
và khách hàng ở thực cảm nhận được sức hút từ dự án. Chính sách này BGI sẽ không
áp dụng liên tục mà được sử dụng trong khuôn mẫu các trường hợp cụ thể và có kế
hoạch rõ ràng đề ra. Chiến lược áp dụng trong giai đoạn trước khi mở bán chính thức
dự án.
Cùng với đó là những chính sách giá thích nghi với tình hình của thị trường. Hiện
nay trước những áp lực thanh khoản kém đã diễn ra trên khắp Thị trường BĐS việt
nam, ngay từ lúc dự án BGI Topaz Downtown chính thức mở bán từ hồi tháng 12 năm

53
vừa rồi. BGI lựa chọn phương án không làm giảm giá thành sản phẩm mà chấp nhận
việc bán hàng chậm hơn, với sự hỗ trợ từ Ngân hàng, Cuối năm 2022, BGI Group đã
ký kết hợp tác chiến lược toàn diện cùng với Ngân hàng BIDV giai đoạn 2022-2027 và
hoàn thành ký kết hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho dự án BGI Topaz Downtown.
BIDV – CN Hà Nội sẽ là ngân hàng chính cung cấp các giải pháp tài chính toàn
diện cho Tập đoàn BGI như: tài trợ vốn phát triển dự án, chính sách tín dụng ưu đãi
cho khách hàng vay mua nhà, các sản phẩm liên quan tới ngân hàng như: thanh toán,
bảo lãnh dịch vụ…
Từ đó, dự án BGI Topaz Downtown hoàn toàn có đủ điều kiện và đảm bảo được
tiến độ thi công nên chủ đầu tư quyết định không thực hiện giảm giá hàng loạt như các
chủ đầu tư khác để đảm bảo quyền lợi của khách mua trước đó, đảm bảo được doanh
thu của Tập đoàn
- Chính sách phân đợt đóng tiền:
Các sản phẩm trong dự án BGI Topaz Downtown có giá khá cao, và rất rất ít
khách hàng có khả năng tất toán tất cả trong một đợt. Cùng với đặc thù thanh toán của
các bất động sản, để hỗ trợ khách hàng có thể chuẩn bị và xoay xở về mặt tài chính,
những chính sách về phân đợt đóng tiền cùng với sự hỗ trợ đắc lực từ ngân hàng BIDV
là một giải pháp thiết thực. Dự án BGI Topaz Downtown sẽ có tiến độ thanh toán chậm
16 đợt với chiết khấu 5%. Thanh toán nhanh 50% (8 đợt) chiết khấu 7%. Thanh toán
nhanh 70% (6 đợt) chiết khấu 8%. Ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng đầu và
ân hạn nợ gốc 1 năm. Ngân hàng BIDV hỗ trợ vay đến 70% giá bán. Tiến độ thanh
toán Cụ thể ở bảng sau:
Bảng 2.6: Tiến độ thanh toán BGI Topaz Downtown 16 đợt.
Đợt đóng tiền Thời gian đóng tiền Giá trị vào tiền
Đặt cọc Ngay thời điểm đặt cọc 200.000.000 VNĐ
Đợt 1 Ký hợp đồng mua bán 10% (đã trừ cọc)
Đợt 2 Sau 1 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 3 Sau 2 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 4 Sau 3 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 5 Sau 4 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 6 Sau 6 tháng từ khi ký HĐMB 5%

54
 Đợt 7 Sau 8 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 8 Sau 9 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 9 Sau 10 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 10 Sau 11 tháng từ khi ký HĐMB 5%
Đợt 11 Ngay sau khi có thông báo bàn giao nhà từ 15%
CĐT
Đợt 12 Sau 1 tháng kể từ khi có thông báo bàn giao 10%
nhà từ CĐT
Đợt 13 Sau 1 tháng kể từ khi có thông báo bàn giao 5%
nhà từ CĐT
Đợt 14 Sau 1 tháng kể từ khi có thông báo bàn giao 5%
nhà từ CĐT
Đợt 15 Sau 1 tháng kể từ khi có thông báo bàn giao 5%
nhà từ CĐT
Đợt 16 Khi nhận thông báo bàn giao Giấy chứng nhận 5%
sở hữu nhà ở
Và nếu khách hàng của BGI đặt cọc sớm và kí hợp đồng mua bán trong các đợt
mở bán lần đầu sẽ được hưởng rất nhiều ưu đãi và giá chào rẻ, trong khi tiến độ hoàn
thành ngày một hoàn thiện thì giá của căn hộ cũng sẽ tăng theo. Nếu khách hàng sử
dụng sản phẩm và dịch vụ của BGI sẽ được hưởng các dịch vụ tặng thèm như miễn phí
quản lý, bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe.....
2.1.4.3. Chính sách phân phối
Giống như hầu hết các tập đoàn BĐS khác, BGI Group sẽ triển khai công tác bán
hàng qua các sàn Bất động sản, không bán hàng trực tiếp cho khách hàng. Việc kết hợp
với các Công ty môi giới để phân phối sản phẩm sẽ giúp cho chủ đầu tư tập trung nhiều
hơn vào khâu xây dựng, phát triển dự án và các chiến dịch Marketing quy mô lớn thu
hút khách hàng. Tuy nhiên, BGI Group sẽ thực hiện các chương trình đạo tạo đội ngũ
kinh doanh bán dự án cho các Đối tác phân phối, bao gồm cả học về lý thuyết và thực
hành ở các sàn giao dịch. Các nhân sự còn được tham gia các chương trình đào tạo kỹ
năng và kinh nghiệm như: Chinh phục khách hàng qua điện thoại, video, digital
marketing. Kết hợp thường xuyên tổ chức các hội thảo về các vấn đề của thị trường,

55
như các quy định pháp lý, quy định về liên kết ngân hàng....Giúp các đối tác phân phối
sẽ chăm sóc khách hàng tốt hơn, hiểu sản phẩm hơn, hiểu các thủ tục giao dịch vay
ngân hàng, nhận nhà và sử dụng nhà. Đội ngũ kinh doanh sẽ được tiếp cận thông tin,
theo sát các dự án
Các đối tác phân phối
BGI đã ký kết hợp tác với nhiều đơn vị đơn vị; bao gồm các đối tác phân phối có
uy tín, tên tuổi và kinh nghiệm ở cả thị trường miền Bắc, miền Trung và miền Nam.
Một số công ty có thể kể đến như Linh Vy Home, Phúc Đại Việt, VN Times...
Các đối tác phân phối cho thấy hiệu quả của mình khi luôn tiêu thụ hết tất cả các
sản phẩm của Tập đoàn trong quá trình chờ bàn giao nhà. Trong các báo cáo hoạt động
kinh doanh, lượng tiêu thụ sản phẩm thông qua các đối tác phân phối luôn chiếm 15-
20% doanh thu tập đoàn.
Khi trở thành đại lý phân phối của BGI. Các Công ty sẽ nhận được rất nhiều ưu
đãi như tham quan dự án miễn phí, tài trợ các chuyến đi. Được tham gia các khóa đào
tạo kỹ năng, dự án, pháp lý dự án,.... của các chuyên gia đến từ BGI để nâng cao tình
độ. Các đại lý sẽ được khai thác giỏ hàng siêu lớn với mức phí môi giới cạnh tranh.
Các sàn giao dịch lớn sẽ có những đội ngũ kinh doanh chuyên nghiệp, làm việc
hiệu quả. Mạng lưới phân phối rộng sẽ giúp cho chủ đầu tư Marketing dự án đến các
đối tượng khách hàng, giúp đẩy nhanh tiến độ bán hàng của dự án. Đặc biệt với các dự
án mở bán sớm, cần nguồn vốn nhất định để đảm bảo các tiến độ xây dựng.
Chi phí môi giới trung bình trên một sản phẩm sau khi ký hợp đồng giao động
khoảng từ 0,5-2,5% tùy theo số lượng bán, tốc độ và quy mô của doanh nghiệp trung
gian.
Chính sách thu hút các sàn và đại lý
Dự án bất động sản chất lượng cùng với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng uy tín là
những yếu tố chính để thu hút các sàn và đại lý tham gia bán hàng. Bên cạnh đó, các
sàn và đại lý cũng sẽ xem xét đến các chính sách ưu đãi của đơn vị chủ đầu tư dành
riêng cho F1. Dự án BGI Topaz Downtown đã xây dựng các chính sách ưu đãi kích
thích bàn hàng và đạt chỉ tiêu doanh số qua các chương trình cụ thể.
Các đối tác phối hợp với CĐT sẽ thực hiện các nhiệm vụ:
- Event với CĐT để bán dự án

56
 - Trực sa bàn, đưa khách thăm sa bàn dự án
- Mini event tư vấn
- Các event chuyên sâu căn hộ khoảng 2 tuần 1 lần
- Phối hợp tổ chức event tại tự dán
- Site tour tham quan công trường thực tế cho sales
- Tour trải nghiệm & tham quan dự án cho khách hàng - Theo chương trình thư
mời
- Redirect Marketing, online, coldcall khách mới
- Bài PR tiềm năng, cập nhật tiến độ dự án
- Email Marketing khách hàng
- Sản xuất ấn phẩm: tờ gấp tư vấn, tờ rơi, standee
Bảng 2.7 : Kê khai các khoản mục Marketing với đối tác phân phối.
(Nguồn: Báo cáo của đội ngũ Marketing)
STT Khoản mục Đơn vị Đơn giá
1 PR Báo mạng (Vietnamnet, Vneconomy, Bài 5.000.000 -
Dantri, CafeF, Tapchitaichinh, Tienphong 10.000.000 VNĐ
2 Google ADS (Top 1 - 1 đến 2 Link ) Bài - Tuần Tùy chiến lược
3 Social ADS (Facebook) Bài - Tuần Tùy chiến lược
4 Sự kiện lớn (Mở bán chính thức, tri ân) Buổi Tùy chiến lược
5 Mở bán tập trung (Mini event tại các nơi) Buổi Tùy chiến lược
6 Ấn phẩm tờ gấp tư vấn Tờ 40,000 VNĐ
7 Ấn phẩm Tờ rơi Tờ 500 VNĐ
8 Ấn phẩm Standee Tờ 450,000

2.1.4.4. Chính sách xúc tiến hỗn hợp

Các chính sách xúc tiến hỗn hợp, Marketing chủ đầu tư, thường được thực hiện
thông qua các hoạt động Marketing truyền thống và Digital Marketing.
a) Truyền thông thương hiệu.
- Biển quảng cáo xung quanh các mốc giới, địa giới chỉ dẫn của dự án: BGI
thường xuyên đặt các biển quảng cáo của công ty dạng Lightbox, Catalog, Banner,... ở
các khu vực đông dân cư, khu vực có nhiều người qua lại như các tòa nhà, sân bay,

57
công trình dự án, giúp công ty tăng độ phủ thương hiệu, tạo được sự tò mò và quan tâm
từ moi người. Biển quảng cáo sẽ là phương tiện tuyệt vời để khách hàng dễ dàng tiếp
cận đến các sản phẩm của Tập đoàn khi đây là một môi trường đầu tư mới của Tập
đoàn.
- Truyền thông thương hiệu qua các hoạt động CSR (Corporate Social
Responsibility ) - trách nhiệm xã hội doanh nghiệp.
Tập đoàn BGI luôn chú trọng đến các hoạt động hướng đến cộng đồng và xã hội
trong chiến lược phát triển bền vững của Tập đoàn, xem đây là trách nhiệm của mình
đối với cộng đồng, nhằm đóng góp vào sự phát triển lâu dài của xã hội, cùng chung tay
hỗ trợ xây dựng cuộc sống hạnh phúc hơn. Các hoạt động thiện nguyện diễn ra thường
xuyên trong năm. Tập đoàn BGI (BGI Group) đã đồng hành cùng Trung ương Đoàn
TNCS Hồ Chí Minh, Quỹ Hỗ trợ Tài năng trẻ Việt Nam & báo Tiền Phong trong sự
kiện Giải thưởng Gương mặt trẻ Việt Nam tiêu biểu, CSC award 2022 – giải thưởng
dành cho sinh viên xuất sắc trường đại học xây dựng hà nội, trao tặng quà & tiền tài trợ
cho các trung tâm điều dưỡng thương binh.....
Các hoạt động một phần thể hiện tinh thần của Tập đoàn, vừa là một hình thức
quảng bá thương hiệu đến với mọi người, rằng BGI luôn hướng đến là một thương hiệu
BĐS vì lợi ích xã hội, cộng đồng.
- Quảng cáo trên truyền hình: thông qua các kênh truyền hình cực kì uy tín như
VTC, BGI sẽ thực hiện các chiến dịch quảng cáo dưới dạng tin tức, giới thiệu dự án để
tiếp cận được rất nhiều khách hàng, các kênh truyền hình quốc gia như VTC, TRT -
Đài phát thanh và truyền hình Huế sẽ là bàn đạp thúc đẩy thương hiệu BGI ngày một
tốt hơn trong mắt khách hàng.
- Quảng cáo trên các trang báo uy tín: Ở Việt Nam, các nhà đầu tư, người mua bất
động sản, hay đơn giản là những người quan tâm đến tin tức BĐS thường lựa chọn các
trang báo uy tín như VnExpress, Dantri, Baochinhphu, Vtc.vn, Tienphong để theo dõi,
cập nhật các tin tức về Bất động sản. Vì vậy, hiện diện của BGI trên các kênh này sẽ
giúp doanh nghiệp tiếp cận được rất nhiều khách hàng tiềm năng, có tỉ lệ chuyển đổi
khá cao, và đặc biệt thương hiệu BGI xuất hiện trên các trang báo uy tín là một phương
án quảng bá thương hiệu hết sức hiệu quả.

58
 - Tổ chức các hội thảo: BGI thường xuyên tổ chức các hội thảo mang tính chất
chia sẻ, đóng góp các vấn đề trong thị trường BĐS, các vấn đề trong nền kinh tế để các
nhà đầu tư, khách hàng có cái nhìn tổng quan hơn về tình hình thị trường. Ngoài ra
BGI thường cử các đại diện tham gia tài trợ cho các buổi hội thảo, chia sẻ khác. Góp
mặt trong các hội nghị của Thành phố về tình hình, hoạt động của thị trường BĐS để
tăng hiện diện thương hiệu BGI.
b) Quảng cáo dự án
Lựa chọn chiến lược giữ nhịp truyền thông dự án trong giai đoạn hoàn thiện sản
phẩm và phủ sóng mạnh mẽ trong giai đoạn mở bán và giai đoạn hoàn thiện sản phẩm.
- Biển quảng cáo tại mốc giới dự án: Giống như các chủ đầu tư khác, trong quá
trình xây dựng BGI luôn sử dụng tường rào chắn có in hình các dự án, các thông điệp
của CĐT, đầy đủ thông tin liên hệ SĐT, Website... Với mục tiêu tiếp cận được các
khách hàng tiềm năng trong khu vực và tăng nhận diện thương hiệu. Đặc biệt quan
trọng là các biển quảng cáo xung quanh khu vực "Đại Lộ Ánh Sáng" - Phương tiện
truyền thông hướng đến cộng đồng của BGI.
- Tiếp thị qua trang Website: BGI đã xây dựng một Website rất đẹp mắt và hài
hòa, tận dụng công cụ Website để quảng bá các sản phẩm và dự án, đồng thời cập nhật
các tin tức về Tập đoàn, hoạt động của công ty con và các báo cáo cho nhà đầu tư.
Khách hàng có thể dễ dàng truy cập các thông tin về Tập đoàn, tìm hiểu và lựa chọn
cho mình những dự án. Liên hệ với BGI, các công ty con, hay đơn thuần chỉ là cập nhật
tiến độ dự án, tình hình thị trường. Khách hàng có thể tải các tài liệu như Brochure
Công ty, Báo cáo tài chính, Báo cáo thường niên,.... từ Website hoàn toàn miễn phí.
Bảng 2.8: Chi phí quảng cáo, duy trì Website
(Nguồn: Báo cáo của đội ngũ Marketing)
Hình thức quảng cáo Chi phí
Website Chi phí tên miền: 4,000,000 VNĐ / 3 năm duy trì
Chi phí hosting: 1,200,000 VNĐ/ 3 năm
Chi phí thiết kế: 7,000,000 VNĐ
Triển khai 2 năm
Website trung gian phân Chi phí duy trì lên bài của các Website dao động từ
phối 500,000 - 1,500,000 VNĐ/ tháng.

59
 Triển khai 2 năm

- Tiếp thị qua các kênh rao vặt: đội ngũ của các Đại lý, Công ty phân phối thường
rất sử dụng các kênh thông tin bất động sản, rao vặt để thực hiện chào bán các dự án.
Điển hình như Facebook Marketplace, Zalo Home and Car, batdongsan.com.vn,
chotot,.... Đây là các kênh bán hàng đặc biệt hiệu quả đối với các môi giới khi lượt hiển
thị cao, số người tiếp cận nhiều, luôn đứng top tìm kiếm trên các công cụ tìm kiếm, .....
Là một kênh bán hàng giúp tiếp cận được rất nhiều khách hàng tiềm năng, cũng là một
kênh quảng bá hình ảnh của dự án rất hiệu quả.
- Tiếp thị qua Email Marketing: Email Marketing thường được Tập đoàn sử dụng
làm công cụ để chăm sóc các khách hàng, nhắn gửi các thông tin cần thiết cho khách
hàng, nhưng cũng thường xuyên được sử dụng trong chiến lược quảng bá và xúc tiến
bán sản phẩm. Khách hàng sẽ được khuyến khích đăng ký, để lại email tại các Website,
các sự kiện của BGI họ sẽ nhận được các bản tin mới nhất về dự án, các sản phẩm hiện
có.
- Chạy quảng cáo Facebook, Google: Các đối tác và đại lý phân phối sẽ phối hợp
với chủ đầu tư chạy quảng cáo vào các giai đoạn quan trọng của dự án, và chạy quảng
cáo bán hàng trong suốt thời gian mở bán dự án. Các quảng cáo sẽ được tính chi phí
dựa trên Cost-Per-Click và đo lường dựa trên Click-Through-Rate và Impression, Có
các dạng quảng cáo được các đối tác sử dụng như sau:
Bảng 2.9: Chi phí chạy quảng cáo Facebook, Google
Quảng cáo Mục tiêu Cost-Per-Click
Facebook Lead Ads Thu thập Data khách hàng tiềm năng Khoảng 15,000 VNĐ
Facebook Post Promote Post sử dụng để tăng view Khoảng 3,000 VNĐ
Engagement bài PR và tăng tương tác các post
thông tin dự án.
Google Adwords Quảng cáo Khu vực miền Trung - Huế Khoảng 15,000 VNĐ
và toàn bộ Keyword về dự án.
Google Display Quảng cáo Google bằng hỉnh ảnh trên Khoảng 3,000 VNĐ
Networks mạng hiển thị của Google
Banner Online ADX Thiết kế Banner các kích thước khác Khoảng 9,000 VNĐ

60
PC nhau.

2.3.5. Quy trình tổ chức thực hiện Marketing

2.3.5.1. Thu thập thông tin và Phân tích thị trường
Bước đầu tiên trong tổ chức thực hiện kế hoạch Marketing là thu thập thông tin,
phân tích thị trường xác định các vấn đề và các cơ hội.
- Về địa lý: tìm hiểu thông tin triển khai (hạ tầng, kinh doanh, marketing so sánh
với dự án mình) các dự án tại khu đô thị mới An Vân Dương và trên toàn địa bàn TP.
Huế. Cùng với đó là giá cả bất động sản đất nền trong khu vực.
- Về thời gian: các dự án tại khu vực đang ra hàng cùng thời điểm ra hàng dự án
của BGI. Có các dự án như sau: An cựu City, Phú Xuân City, Royal Park , Hue Green
City, Phú Mỹ An. Các dự án trên có vị trí nằm trong hoặc gần Khu đô thị mới An Vân
Dương và có cùng phân khúc sản phẩm: Shophouse và liền kề.
Xác định vấn đề giúp Ban đầu tư - Tài chính hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong
muốn của khách hàng, đánh giá đối thủ cạnh tranh, tìm kiếm cơ hội đặt ra mục tiêu
phát triển chiến lược Marketing và doanh số. Nếu bỏ qua bước này sẽ có thể khiến lãng
phí tài nguyên và thời gian không cần thiết. Việc xác định vấn đề cần giải quyết sẽ xác
định thông tin gì cần thiết cho quá trình nghiên cứu, cách thức thu thập thông tin. Xác
định vấn đề sẽ giúp cho doanh nghiệm tìm ra được cơ hội trong chiến lược Marketing.
2.3.5.2. Đặt mục tiêu
Trước tiên, BGI sẽ tiến hành Nghiên cứu sản phẩm và tổ chức triển khai chương
trình. Từ phần thu thập thông tin trên + tình hình triển khai nội tại dự án, hoặc các kế
hoạch của dự án, đặt ra chính sách Marketing phù hợp cũng như những đề xuất cho bộ
phận kinh doanh. Đi cùng với đó là những mục tiêu chiến lược và những KPI được đề
ra. Có Những mục tiêu chính của kế hoạch Marketing dự án BGI Topaz Downtown
như sau:
- Mục tiêu tăng doanh số bán hàng: Doanh số bán hàng là điểm mấu chốt quan
trọng quyết định đến sự thành công và sống còn của dự án. Dự bán BGI Topaz
Downtown có số lượng căn khá lớn và thuộc phân khúc sản phẩm khó bán ở thời điểm
hiện tại. Vì vậy đặt ra chiến lược Marketing cho dự án giúp hoạt động bán hàng diễn ra

61
hiệu quả, thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng, và tỉ lệ lấp đầy 80% sau 3 tháng kể
từ khi giai đoạn mở bán.
- Mục tiêu tăng nhận diện thương hiệu: Đây là dự án lớn đầu tiên do BGI Group
làm chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng kể từ khi đổi tên thương hiệu từ Vinaconex 7 sang,
và thoái vốn nhà nước, tư nhân hóa 100%. Vì thế đây là một dự án quan trọng bậc nhất,
cùng với BGI Topaz Garden đưa thương hiệu BGI đi lên sau giai đoạn chuyển giao.
Mục tiêu kế hoạch Marketing là tăng nhận diện thương hiệu BGI Group thông qua dự
án, cùng với đó là đưa hình ảnh chủ đầu tư đến với thị trường Bất động sản miền Trung
nói chung, và Thành Phố Huế nói riêng sau một thời gian dài Tập đoàn hoạt động chủ
yếu ở khu vực miền Bắc.
2.3.5.3. Phát triển chiến lược
Để xây dựng kế hoạch Marketing, BGI sẽ dựa trên các căn cứ sau:
- Các mục tiêu đề ra:
+, Mục tiêu của chiến lược Marketing.
+, Các chỉ số đánh giá đặ tra trong mục tiêu.
- Các khảo sát, đánh giá, phân tích.
+, Khảo sát về giá, về thị trường, về hành vi khách hàng trong khu vực.
+, Các đánh giá từ các khách hàng tiềm năng do công ty thu nhập được để đưa ra
đánh giá về thị hiếu khách hàng.
+, Phân tích các số liệu từ bên thứ ba định giá, phân tích thị trường, các số liệu
doanh nghiệp thu thập được về khách hàng, về thị trường.
- Các đề xuất về ngân sách Marketing: Ngân sách được BGI chi cho hoạt động
Marketing và ngân sách hỗ trợ Marketing cho các công ty phân phối.
- Nguồn lực về tài chính, nhân lực được phân bổ phục vụ cho kế hoạch. Tạo sự
thống nhất về cách làm việc trong tổ chức, phát huy được sở trường của mỗi cá nhân
Từ những căn cứ trên, BGI sẽ phát triển chiến lược Marketing phù hợp, có
timeline và KPI được đưa ra.
Sau khi đưa ra chiến lược Marketing, BGI sẽ đưa ra các đề xuất Ngân sách
Marketing với các khoản chi sau đây:
- Tìm kiểm trả phí
- Mạng xã hội trả phí

62
 - Tiếp thị bám đuổi
- Phân phối nội dung
- SEO
- Influencers / KOL
- Tiếp thị liên kết
- Hội nghị
- Video
- Phát triển web
Cùng với đó là khoản chi cho các hợp đồng cho các đối tác cung cấp dịch vụ
Marketing (Retainers):
- Chuyên gia PPC (Pay-Per-Click / Trả tiền mỗi lượt nhấp chuột
- Sản xuất nội dung (Content writer)
- Quản lý truyền thông xã hội
- Công cụ /tool
- Quản lý KOL
- Bảo trì trang web
- Chuyên gia Email Marketing
- Thiết kế đồ họa
- Chuyên gia SEO
- Tối ưu hóa tỷ lệ chuyển đổi
2.3.5.4. Triển khai kế hoạch
Sau khi đã có 1 bản kế hoạch hoàn chỉnh, BGI sẽ rà soát lại tính khả thi. Chạy thử
để xem xét và đánh giá mức độ hiệu quả của chiến lược Marketing đã đề ra.
Thực hiện các hoạt động theo kế hoạch đã đề ra, theo dõi sát sao tiến độ, ứng phó
với các phương án, đặc biệt là xử lý khủng hoảng truyền thông.
Phối hợp với các công ty, đại lý, trung gian phân phối thực hiện các chiến dịch
Marketing hỗ trợ cho bán hàng và Branding thương hiệu.
2.3.5.5. Đánh giá và kiểm soát
Trong thời gian triển khai và sau khi hoàn tất hoạt động Marketing, BGI sẽ liên
tục tổng hợp các số liệu, đối chiếu với các mục tiêu và KPI đã đề ra, đánh giá hoạt
động Marketing theo thời gian tương ứng. Từ đó rút ra được các vấn đề gặp phải, khó

63
khăn cần khắc phục, sửa đổi chiến lược nếu cần thiết để đảm bảo các mục tiêu
Marketing. Thu thập thêm thông tin từ các đơn vị đối tác phân phối để có những điều
chỉnh kịp thời, đảm bảo tiến độ dự án. Dựa trên những chỉ số và KPI để đánh giá hiệu
quả hoạt động Marketing:
- Doanh thu đạt được
- Tỷ lệ lấp đầy
- Số khách hàng mới
- Số khách hàng tiềm năng
- Chi phí trung bình để có 1 khách hàng (CAC)
- Tỷ suất lợi nhuận so với chi phí đầu tư vào chiến dịch marketing (ROI - Return
on Investment).
- Chỉ số độ tương tác (Engagement rate): Tỷ lệ giữa số lượt tương tác (like,
comment, share) trên các bài đăng mạng xã hội và số lượt hiển thị bài đăng.
- Tỷ lệ chuyển đổi (Conversion rate)
2.3.5.6. Các dịch vụ hậu mãi và chăm sóc khách hàng
BGI liên tục thực hiện nhiều chương trình chăm sóc khách hàng từ khách hàng
hiện hữu, khách hàng VIP, cư dân, cổ đông, đối tác…. với nhiều quyền lợi phong phú
và đa đạng. Bên cạnh đó, Tập đoàn luôn kết hợp với các đối tác dịch vụ để cung cấp
nhiều dịch vụ công thêm như tư vấn thiết kế, pháp luật, ngân hàng, quản lý tòa nhà…
cho khách hàng.
Ngoài ra, Tập đoàn cũng thường xuyên tổ chức các sự kiện quy mô lớn để tri ân
khách hàng. Chuỗi sự kiện Tri ân khách hàng thân thiết là món quà đặc biệt mà Tập
đoàn BGI dành tặng những khách hàng luôn tin tưởng, đồng hành trong suốt những
năm qua; là cơ hội để Tập đoàn và khách hàng gắn kết với nhau hơn nữa.
2.3.6. Kế hoạch truyền thông Marketing dự án BGI Topaz Downtown
2.3.6.1. Trước khi mở bán
Giai đoạn trước khi mở bán, BGI Group tập trung vào việc đưa hình ảnh dự án
đến với khách hàng qua tên " Dự án dự án chỉnh trang khu dân cư tại lô ctr11, ctr12 và
khai thác quỹ đất xen ghép thuộc khu A đô thị mới An Vân Dương " Đã được Thành
phố phê duyệt trước đó. Và dần giới thiệu tên gọi chính thức gắn liền với chủ đầu tư là
BGI Topaz Downtown. Cùng với đó là việc xây dựng chuỗi bài điểm đến cạnh khu vực

64
dự án để thu hút nhiều hơn những khách hàng trong khu vực. Mục tiêu tạo điền đề cho
sự kiện mở bán lớn sắp tới.
Bảng 2.10. Kế hoạch truyền thông giai đoạn trước mở bán
Hoạt Loại Hình Nội dung / Địa điểm Chi Phí Thời gian
động
Truyền vtc.vn Aeon Mall Huế tác động 20.000.000 - 13/12/2022
thông báo thế nào tới thị trường 30.000.000
chí. Kết BĐS VNĐ
hợp dantri.com Dự án BGI Topaz 14/12/2022
Banner Downtown chuẩn bị ra
Online mắt thị trường Huế
Thành phố Huế - "Điểm 15/12/2022
ngắm" mới của các nhà
đầu tư
vnexpress.net BGI Topaz Downtown ra 14/12/2022
mắt thị trường Huế
baothuathienhue.vn Bức tranh đầu tư và phát 15/12/2022
triển của BGI Group
trong năm 2022-2026
tienphong.vn 'Viên kim cương' BGI 15/12/2022
Topaz Downtown chính
thức ra mắt thị trường
Huế
vietgiaitri.com Bất động sản tích hợp 15/12/2022
chợ đêm – xu hướng lợi
nhuận của năm 2023
Các website đối tác Giới thiệu dự án BGI 15/12/2022.
như cafeland, Topaz Downtown Triển khai
ddireal, homedy, re-up hàng
topreality.... ngày.
Ấn phẩm Biển quảng cáo xung Aeon Mall Huế - Văn 15.000.000
truyền quanh dự án Tiến Dũng VNĐ
thông

65
 Biển quảng cáo tại Sông An Cựu - Tôn Pano quảng Đồng loạt
các khu vực giao Quang Phiệt cáo: 12/12/2022
thông nhiều. Hải Triều - Lợi Nông - 164.132.500 18/7/2022
Đài phát thanh và Tự Đức - 11/7/2022
truyền hình Thừa Bến xe - An Dương 180.000.000
Thiên Huế - TRT Vương VNĐ/Năm/
HD chiếu các TVC An Cựu - Duy Tân Biển
tin tức. Khu vực Đại Học Huế
Kết hợp với đọc tin Phú Xuân - Sông Hương Quảng cáo
tức, hình ảnh phát Đê Cầu Đập Đá biển chợ:
sóng trong thời gian Chi Lăng - Bạch Đằng 50.342.500 -
từ 1/12- 22/12. Lê Huân - Ngọ Môn 80.000.000
Từ Đàm - Điện Biên Phủ VNĐ/ Năm/
Biển
TVC Đài phát thanh và BGI Topaz Downtown – Phát sóng 20/8/2022
Truyền truyền hình Thừa “Nơi nhật quang chiếu rọi chương trình
Hình, Thiên Huế - TRT – Nơi kiến tạo phồn tự giới thiệu:
Quảng HD chiếu các TVC vinh” 500.000 -
cáo tin tức. Chính thức ra mắt dự án: 1.000.000 11/10/2021
truyền Kết hợp với đọc tin BGI Topaz Downtown VNĐ / TVC
hình tức, hình ảnh phát Huế / Phút.
sóng trong thời gian Dấu ấn “Đại lộ ánh sáng”
từ 1/12- 22/12. của BGI Group tại Huế Đọc thông
Sự kiện mong chờ nhất báo 100-150
trong tháng 7 của BGI âm đọc:
Group tại Huế 450.000.000
-
650.000.000
VNĐ/ lần

Hiển thị hình

ảnh 100.000
VNĐ/ hình/

66
 lần
Quảng Tùy theo
cáo trên từng chiến
Facebook, dịch, phụ
Google thuộc vào
ADS Công ty, đại
lý phân phối

2.3.6.2. Thời điểm mở bán

Bảng 2.11. Kế hoạch truyền thông giai đoạn mở bán
Hoạt Loại Hình Nội dung / Địa điểm Chi Phí Thời gian
động
Sự kiện Mở bán chính - Lễ mở bán chính thức 100.000.000 17/12/2022
mở bán thức - Gặp gỡ nhà đầu tư VNĐ
- Tri ân bằng quà tặng
- Booking báo chí
- Thiết kế và tạo ấn phẩm tờ gấp,
tờ rơi, standee
Mở bán tập - Hoạt động truyền thông, quảng 10.000.000 18/12/2022
trung - Mini bá tại các tỉnh lân cận và gặp gỡ VNĐ / Buổi
event tại các nhà đầu tư.
tỉnh (4 buổi)
Truyền vietnamnet.vn Mở bán BGI Topaz Downtown - 20.000.000
thông ‘điểm sáng’ địa ốc Huế dịp cuối -
báo chí. năm 30.000.000
Kết hợp vtc.vn BGI Topaz Downtown chinh VNĐ
Banner tuoitrethudo.co phục khách hàng bằng pháp lý
Online m.vn và tiến độ

dantri.com Hàng trăm khách hàng tham dự 19/12/2022

67
 sự kiện mở bán dự án BGI
Topaz Downtown tại Huế
tienphong.vn BGI Topaz Downtown – ‘Làn 19/12/2022
gió ấm’ của thị trường Huế
baothuathienhue Bán nhà ở hình thành trong 20/12/2022
.vn tương lai 190 căn thấp tầng
Truyền thông tập trung trên các website, facebook của đối tác truyền thông Hàng tuần
quảng cáo, và hệ thống nhà phân phối

2.3.6.3. Sau khi mở bán

Sau thời điểm mở bán, BGI Group duy trì hoạt động Marketing thường xuyên với
sự hỗ trợ và phối hợp của các đối tác phân phối, doanh nghiệp sẽ tập trung hơn vào
khâu xây dựng dự án để đạt hiệu quả cao nhất. Sử dụng chi phí Marketing cho các
chương trình hỗ trợ nhà phân phối, đại lý, trao thưởng. Cùng với đó là duy trì mạch
truyền thông ổn định trên website, facebook.
2.3.7. Kết quả và hiệu quả của hoạt động Marketing
Việc đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động Marketing sẽ được đội ngũ
Marketing đánh giá thông qua các KPI và chỉ số như:
- Doanh thu đạt được
- Tỷ lệ lấp đầy
- Số khách hàng mới
- Số khách hàng tiềm năng
- Chi phí trung bình để có 1 khách hàng (CAC)
- Tỷ suất lợi nhuận so với chi phí đầu tư vào chiến dịch marketing (ROI - Return
on Investment).
- Chỉ số độ tương tác (Engagement rate): Tỷ lệ giữa số lượt tương tác (like,
comment, share) trên các bài đăng mạng xã hội và số lượt hiển thị bài đăng.
- Tỷ lệ chuyển đổi (Conversion rate)
Việc đánh giá sẽ được thực hiện thường xuyên và liên tục sau các giai đoạn trong
kế hoạch Marketing. Từ đó BGI sẽ đưa ra các giải pháp tình thế, những điểm cần cập
nhật và cải thiện.

68
 Hoạt động Marketing chủ đầu tư, cùng với Marketing bán hàng thông qua các
đơn vị phân phối và đối tác đã thực hiện khá tốt và thể hiện rõ sự hiệu quả khi hiện tại,
dự án BGI Topaz Downtown đang hoàn thiện, chuẩn bị cất nóc và đã bán được hơn
50% tổng số căn hộ trong dự án. Tiến độ lấp đầy khá ổn trong tình hình khó khăn hiện
tại, doanh số của các đại lý nổi bật như Cent Group, Lâm Thủy Mộc đang rất tốt. Hình
ảnh tập đoàn BGI tại Huế đang ngày một đi lên khi hưởng lợi từ sự chú ý của khu đô
thị mới An Vân Dương, cùng với đó là tiến độ thi công của trung tâm thương mại Aeon
Mall Huế.
Tuy nhiên, Đi kèm với đó là những hoạt động thuộc Marketing chủ đầu tư triển
khai chưa thực sự hiệu quả khi các kế hoạch Marketing đã đề ra trước đó không thực
thi được hết, cùng với đó là những khó khăn trong tài chính, và nguồn nhân sự trong
năm 2023. Tập đoàn chưa thể xây dựng được hết hệ thống kênh Marketing phủ trên các
phương tiện thông tin điện tử. Đó cho thấy một vấn đề khi Tập đoàn đang chưa chú
trọng vào việc xây dựng đội ngũ, phòng ban Marketing một cách bài bản và chuyên
nghiệp.
2.4. Đánh giá nhận xét hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI Topaz
Downtown của Công ty cổ phần Tập đoàn BGI
2.4.1. Những kết quả đạt được
Là một trong những doanh nghiệp luôn được đánh giá nằm trong những doanh
nghiệp BĐS phát triển ổn định và uy tín của Việt Nam. BGI có được vị thế như vậy
một phần nhờ vào hoạt động Marketing truyền thông dự án, thương hiệu diễn ra mạnh
mẽ, với nguồn vốn đầu tư dồi dào, hoạt động Marketing BĐS được xúc tác diễn ra
mạnh mẽ, trên mọi kênh, đặc biệt trong khu vực TP. Huế. BGI đang phủ sóng rất mạnh
Mặc dù gặp những khó khăn khi đổi tên thương hiệu trong những năm gần đây.
BGI hiện tại đang làm khá tốt về phần truyền thông thương hiệu, quảng bá thương
hiệu. Hình ảnh BGI là một trong những tập đoàn BĐS uy tín đã cho thấy điều đó, luôn
đạt các giải thưởng danh giá như huân chương lao động hạng nhì, hạng ba, cờ thi
đua.... Những giải thưởng đã giúp đưa thương hiệu BGI luôn vững vàng trên thị trường
BĐS Việt Nam, cho thấy uy tín và đẳng cấp của một trong những chủ đầu tư lâu đời có
dày dặn kinh nghiệm.

69
 BGI còn là một trong những doanh nghiệp chú trọng trong các hoạt động phát
triển bền vững cùng cộng đồng, khi đã đóng góp vào rất nhiều các hoạt động vì cộng
đồng, như từ thiện giúp đỡ người nghèo, giúp đỡ các trẻ em khó khăn, xây trường, tài
trợ các hoạt động..... Các hoạt động vì cộng đồng của BGI luôn được báo chí và truyền
thông rất quan tâm và đặc biệt khen ngợi những đóng góp vì cộng đồng của Tập đoàn.
Qua đó làm đẹp hơn hình ảnh của Tập đoàn trong mắt mọi người, chính vì Tập đoàn
luôn chú trọng đến các hoạt động vì cộng đồng, BGI luôn được mọi người biết đến như
một doanh nghiệp ổn định, có các chiến lược Phát triển bền vững là một hoạt động góp
phần rất lớn vào Marketing thương hiệu của doanh nghiệp.
BGI là một doanh nghiệp thời gian gần đây xác định rõ được chiến lược phát triển
dài hạn, chiến lược đầu tư và định hướng đầu tư, hướng tới đối tượng khách hàng mục
tiêu có thu nhập khá trở lên, có nhu cầu về BĐS trung và cao cấp. Với phân khúc này,
BGI đã tập trung truyền tải thông điệp về các sản phẩm của mình với sự Đẳng cấp,
sang trọng, tiện ích và tiềm năng đầu tư.
Tập đoàn luôn chú trọng trong việc ứng dụng các công nghệ để nhắm bắt nhu cầu
khách hàng, hỗ trợ khách hàng mọi lúc, mọi nơi tạo hình ảnh đẹp trong mắt các khách
hàng. Các sản phẩm luôn được đánh giá cao, khi các dự án được giới thiệu, Tập đoàn
cũng đã xây dựng các chiến lược Marketing rất nhiều tiền cho các dự án, để lên được
những trang báo, nhà đài uy tín bậc nhất Việt Nam.
Nói về thành công trong Marketing, thì không thể không nhắc đến các sản phẩm
hết sức đẳng cấp của BGI. Mỗi công trình BĐS Nhà ở hội tụ đầy đủ 05 yếu tố chuẩn
mực cần có của một sản phẩm BĐS tiêu biểu: Vị trí kết nối giao thông thuận lợi và có
nhiều tiện ích; giá bán hợp lý; quy hoạch và thiết kế kiến trúc hợp lý; chất lượng và
tiến độ thi công được kiểm soát chặt chẽ; đảm bảo tính thanh khoản, sinh lời cao. Và
đặc biệt là pháp lý hoàn thiện chỉ trong thời gian ngắn khi nhận quyết định tham gia dự
án. Ngoài ra, các dự án còn mang đến không gian sống xanh trong căn hộ, tạo nên sự
thoáng đãng, gần gũi với thiên nhiên. Chủ đầu tư còn rất chú trọng trong xây dựng các
tiện ích nội khu, cư dân được tận hưởng chuỗi hệ thống tiện ích đẳng cấp, đa dạng và
vô cùng hiện đại. Các căn hộ được thiết kế đa dạng từ 1-3 phòng ngủ, phù hợp với rất
nhiều gia đình, khách hàng. Với cơ sở là các sản phẩm chất lượng cao, chiến lược
Marketing của BGI hiện nay cũng sẽ có một tiền đề thành công lớn khi có rất nhiều

70
những ưu điểm, những vượt trội có thể quảng bá đến người tiêu dùng. Chiến lược
Marketing xác định rõ mục tiêu, sản phẩm ưu việt, kinh phí dồi dào đã giúp cho thương
hiệu BGI luôn được đánh giá rất cao.
Dựa trên những cơ sở đó, Tập đoàn đã rất thành công xây dựng Bộ nhận diện
thương hiệu đẳng cấp, sang trọng, thân thiện trong mắt khách hàng. Cùng với những
nền móng chắc chắn từ những thời trước, cộng với uy tín và kinh nghiệm trong đa dạng
các lĩnh vực, kể cả xây dựng, giúp cho BGI đang hoàn thiện ngày một tốt hơn và tiếp
cận được đại đa số cư dân hơn.
2.4.2. Những hạn chế còn tồn tại
Sơ đồ tổ chức nhân sự chưa có một Khối phòng chuyên biệt để làm các hoạt động
Marketing. Khi các dự án BĐS được giới thiệu ra thị trường, công ty sẽ thuê các đơn vị
Marketing ngoài, kết hợp với việc lập một nhóm phụ trách hoạt động Marketing. Các
Công ty Marketing sẽ kết hợp với nhóm phụ trách, cùng với đội Marketing để thực
hiện các chiến lược Marketing một cách hiệu quả. Sở dĩ công ty không chú trọng phần
này do các sản phẩm tất cả vẫn đang phân phối qua các trung gian, các đại lý, công ty
môi giới. Các công ty này sẽ đảm nhiệm phần Marketing sản phẩm để khách hàng tiếp
cận được và mua hàng. Nhân sự ở Công ty môi giới sẽ thực hiện cac hoạt động quảng
cáo để tìm khách mua, cũng góp phần rất lớn vào việc xây dựng, phủ thương hiệu. Tuy
nhiên, việc thành lập Khối/ Phòng chuyên về Marketing sẽ mang lại cho BGI nhiều lợi
ích hơn, đội ngũ này sẽ đi lâu dài, theo sát các dự án, hiểu được các thông điệp, những
điểm mà doanh nghiệp muốn truyền tải, cũng giống như việc BGI tự xây dựng một đội
ngũ kinh doanh hiểu doanh nghiệp, hiểu sản phẩm. Trong tương lai, đội ngũ này sẽ
mang lại nhiều lợi ích cho Công ty hơn như quản trị, theo sát chiến dịch Marketing
đồng thời đánh giá, đo lường hiệu quả.
Cùng với đó, nhân sự làm công tác thị trường, nghiên cứu, khảo sát chưa thực sự
đầy đủ và đảm bảo. Doanh nghiệp đang thực sự phụ thuộc rất nhiều vào các số liệu, kết
quả nghiên cứu của các đối tác.
Công ty cũng đang bỏ qua một phân khúc kinh doanh rất tiềm năng hiện tại đó là
bán hàng trực tiếp. Không giống như các CĐT khác, doanh nghiệp không bán hàng
trực tiếp, không thực hiện đào tạo nhân sự bán hàng. Vì vậy việc thực hiện các dịch vụ

71
hậu mãi, chăm sóc khách hàng sau mua sẽ không được tốt khi các đối tác phân phối
hiện tại đang chưa thực sự chú trọng.
Thứ hai, sản phẩm BGI Topaz Downtown và BGI Topaz Gardan vẫn đang tập
trung hết vào phân khúc trung và cao cấp, và đang bỏ lỡ các phân khúc khách hàng
khác. Điều này có thể khiến sau này, thị phần Công ty trong lĩnh vực BĐS có thể thu
hẹp rất nhiều khi các đối thủ dần dần vượt trội. Một dẫn chứng chỉ rõ rằng khi thị
trường BĐS trong các giai đoạn khó khăn như dịch Covid - 19, hay thời điểm hiện tại
khi thanh khoản giảm mạnh. Các sản phẩm ở phân khúc BĐS cao cấp như của BGI khó
thu hút khách hàng hơn rất nhiều, việc bán hàng trở nên khó khăn, đặc biệt hơn cả là
loại hình Shophouse và Liền kề vốn đã có rất nhiều người không thích. Khi thị trường
đang hướng tới các phân khúc trung tiền, ở thực thì doanh số các sản phẩm cao cấp
đương nhiên sẽ bị ảnh hưởng.
Thứ ba, chính sách giá của BGI vẫn chưa được tốt. Khi so sánh giá sản phẩm của
BGI với các đối thủ cạnh tranh thì giá vẫn đang tương đối cao, khi xem xét các
comment, các ý kiến đóng góp của khách hàng trên phương tiện truyền thông thì cũng
nhận được các phản hồi tương tự. Điều này cũng có thể hiểu khi vị trí mà dự án đem lại
nó là khác biệt. Tuy nhiên, như đã nói ở trên thì phân khúc giá 45-90tr/m2 trong một
khu đô thị khá kén người mua, vì các phân khúc trung cấp, bình dân thực sự đang vượt
trội. Các chương trình trả góp và liên kết với các ngân hàng hỗ trợ tài chính vãn được
còn hạn chế so với các đối thủ, đặc biệt là việc BGI chỉ có mối liên kết chặt chẽ với
ngân hàng BIDV mà không có nhiều mối quan hệ với các tổ chức tài chính, các ngân
hàng khác góp phần xúc tiến bán cho sản phẩm. Đây chính là một yếu thế cạnh tranh
rất lớn so với các chủ đầu tư lớn hơn, có mạng lưới đối tác rộng hơn.
Thứ tư, các kênh mạng xã hội, các Website của BGI đang rất hạn chế số người
tiếp cận, mặc dù đây là kênh phổ biến với các tính năng quảng cáo giúp tiếp cận khách
hàng tốt hơn tuy nhiên Tập đoàn vẫn chưa thực sự khai thác tốt. Các quảng cáo
Facebook, Google gần như không được triển khai, Marketing chủ đầu tư trên phương
tiện online rất hạn chế. Mà hiện tại chủ yếu chỉ là lưu trữ thông tin và chăm sóc các
khách hàng đã sử dụng dịch vụ. Khá hạn chế trong việc tìm kiếm khách hàng mới. Đặc
biệt, Tập đoàn không chú trọng đến các kênh Marketing cực kì hiệu quả hiện nay như
Facebook khi chưa có trang Fanpage riêng, chưa có trang chính thức của dự án, việc đó

72
có thể khiến đến nhiều trang thông tin của các cá nhân có thể gây ảnh hưởng, sai lệch
đến những yếu tố như giá, tiện ích, việc Marketing sẽ không thực sự là tối ưu.

73
 CHƯƠNG 3:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING
BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN BGI TOPAZ DOWNTOWN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN BGI
3.1. Định hướng phát triển của Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư BGI
giai đoạn 2023-2025
3.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của Công ty
Giai đoạn 2023 - 2025 được đánh giá sẽ là thời kì phát triển và hồi phục mạnh mẽ
của nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng sau những sự khó khăn và
suy giảm đáng kể của đại dịch Covid - 19 cùng với những khó khăn trong pháp lý,
thanh khoản năm qua. Những khó khăn của năm cũ 2022 như thanh khoản thị trường
yếu, tắc nghẽn pháp lý, giá giảm, các chủ đầu tư tiêu hao nguồn lực để tái cấu trúc,
thiếu hụt dòng tiền, niềm tin của người mua bị lung lay... có thể vẫn tiếp diễn trong nửa
đầu năm 2023 nhưng sẽ từng bước được khắc phục khi càng về cuối năm. Các luật sửa
đổi hứa hẹn được công bố vào quý IV có thể khơi thông được hành lang pháp lý, giúp
tăng niềm tin vào một chu kỳ phát triển mới. Luật sửa đổi và các chính sách pháp lý
liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh
Bất động sản hứa hẹn từng bước hoàn thiện dần các hành lang pháp lý. Đây là lực đỡ
hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch hơn, hạn chế được những khuyết tật cũ, sửa chữa
được những sai lầm cũ và hấp thu được những tư duy tiến bộ, phù hợp cho giai đoạn
phát triển mới (Theo Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội
môi giới BĐS Việt Nam ).
Từ quý III/2023, bất động sản được dự báo sẽ dần dần hồi phục và phát triển khi
các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế.
Những chỉ đạo từ Chính phủ trong hời gian qua là cơ hội để các dự án BĐS tháo gỡ
vướng mắc về vốn và pháp lý. Trong năm 2023, các chính sách của Đảng và Nhà nước
có thể là điểm tựa cho các doanh nghiệp BĐS.

74
 - Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng
cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước
phát triển có thu nhập cao.
- Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ
thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp
riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường
quốc tế. Cho phép doanh nghiệp gia hạn kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành
thêm 2 năm so với kế hoạch trước đây. Cho phép doanh nghiệp và trái chủ để thương
lượng về việc thanh toán gốc và lãi cho một khoản vay và các tài sản khác.
- Quyết định số. 1435/QĐ-TTg: Thành lập tổ công tác phối hợp với chính quyền địa
phương và doanh nghiệp BĐS tháo gỡ vướng mắc cho dự án
Trên cơ sở các dự báo phát triển, triển vọng môi trường kinh tế Việt Nam và các
nguồn lực, khả năng của đơn vị, Tập đoàn định hướng kế hoạch giai đoạn 2021-2026
với mục tiêu chung là ổn định sản xuất, tăng trưởng hoạt động, đảm bảo phát triển
doanh nghiệp bền vững.
Trong giai đoạn này, Tập đoàn BGI tập trung hoạt động trong 3 lĩnh vực chính là
kinh doanh bất động sản, sản xuất/kinh doanh vật liệu xây dựng và thi công xây lắp,
tùy theo tình hình từng thời điểm cụ thể để điều chỉnh tỷ trọng các ngành nghề sản xuất
kinh doanh cho phù hợp nhằm đảm bảo hiệu quả tối ưu nhất. Ngoài ra, Tập đoàn BGI
mở ra một hướng đầu tư mới đón đầu cơ hội kinh doanh là đầu tư, liên doanh liên kết
vào các doanh nghiệp khác nhằm mở rộng ngành nghề, phạm vi hoạt động, ưu tiên các
ngành bổ trợ cho 3 lĩnh vực trọng tâm.
Những dự báo trên sẽ là nền tảng để BGI nắm bắt cơ hội để phát triển trong thời
gian tới.
Cụ thể, Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI sẽ hoạt động theo mô hình "holdings",
hướng tới trở thành tập đoàn kinh tế tư nhân với 3 trụ cột chính là bất động sản, xây lắp
và sản xuất vật liệu xây dựng. Trong đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chiếm tỷ trọng trên
70%.

75
 Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI cũng đặt mục tiêu tới năm 2025, tổng doanh thu
và thu nhập khác đạt 2.340 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 190 tỷ đồng, tỷ lệ trả cổ
tức 15%.

Hình 2.5 : Kế hoạch phát triển BGI Group.

( Nguồn: Website Tập đoàn BGI bgi.vn )
Đồng thời, BGI tiếp tục vị thế là một trong những nhà phát triển BĐS lâu năm tại
Việt Nam thông qua việc không ngừng nghiên cứu và phát triển các sản phẩm BĐS
mới, phù hợp với nhu cầu thị trường.
3.1.2. Định hướng đối với hoạt động Marketing bất động sản.
3.1.2.1. Chính sách sản phẩm
Với những dự báo kinh tế sẽ phục hồi sau những tháng đầu năm 2023 trầm lắng.
Doanh nghiệp sẽ tập trung phát triển các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở dân cư tại
khu vực thành thị, tập trung nguồn vốn hoàn thiện các dự án dở dang, trọng điểm là
BGI Topaz Downtown và BGI Topaz Garden. Xu hướng nhà ở xanh, sạch, thân thiện
với môi trường hướng tới việc nâng cao sức khỏe và chất lượng sống của cư dân vẫn
đang được chú trọng hàng đầu. Và sẽ là ưu tiên phát triển trong giai đoạn tiếp theo.
3.1.2.2. Chính sách giá
Công ty sẽ tiếp tục triển khai các chiến lược giá đã đề ra, khắc phục các hạn chế
của chính sách giá hiện tại. Giảm giá một số phân khúc kém thanh khoản để huy động

76
vốn giải quyết nợ trái phiếu. Các chương trình khuyến mãi và ưu đãi cho khách hàng
cũng được giảm bớt, chỉ giữ lại các chương trình phù hợp với nhu cầu, tâm lý khách
hàng. Tập trung vượt qua khó khăn thời điểm hiện tại.
3.1.2.3. Chính sách phân phối
Tập đoàn sẽ mở rộng các kênh phân phối qua trung gian, kết nối thêm nhiều các
đối tác phân phối hơn để mở rộng mạng lưới ra nhiều tỉnh thành. Tăng cường hợp tác
và phân phối sản phẩm với các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn TP.HCM. Ngoài ra, Tập
đoàn cũng sẽ hoàn thiện và sửa đổi các chính sách phân phối, ưu đãi thêm cho các đối
tác để đẩy thanh khoản, tốc độ bán hàng. Chính sách điều chỉnh phù hợp với thực tiễn
và tăng cạnh tranh với các đối thủ.
3.1.2.4. Chính sách xúc tiến hỗn hợp
Digital Marketing sẽ được sử dụng nhiều hơn khi đây là một công cụ cho hiệu
quả cao với chi phí thấp. Hoạt động xúc tiến hỗn hợp sẽ tập trung vào công nghệ
Marketing số. Định hướng Marketing Mix sắp tới sẽ là tăng cường quảng cáo, xử lý
khủng hoảng truyền thông, xây dựng thêm các nội dung truyền thông để tiếp cận khách
hàng nhiều hơn trên các trang báo điện tử, mạng xã hội và TVC. Đồng thời tăng cường
các hoạt động vì cộng đồng để tạo niềm tin khách hàng CSR, xử lý các vấn đề truyền
thông trên các nền tảng ít được kiểm soát.
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản dự án BGI
Topaz Downtown
3.2.1. Tăng cường hiệu quả công tác nghiên cứu thị trường
Hiện tại với một vấn đề rằng BGI chưa thực sự có một bộ phận thu thập số liệu,
khảo sát và nghiên cứu thị trường mà đang sử dụng số liệu của các đối tác, các bên thứ
3 đảm nhiệm công tác nghiên cứu thị trường. Công tác nghiên cứu khảo sát thị trường
trong thời gian tới cần được tăng cường hơn nữa do tính phức tạp của thị trường hiện
nay, các vấn đề về thị trường BĐS đang hiện hữu, cần thiết phải nắm bắt nhanh hơn,
ứng biến kịp thời hơn. Tập đoàn nên thành lập Một Khối/ Phòng chuyên biệt về
Marketing cũng như nghiên cứu và phát triển thị trường, đồng thời sát nhập với Phòng
Truyền Thông phụ trách Phát triển bền vững, để tăng trao đổi kỹ năng và hiệu quả hoạt
động. Bộ phận này sẽ chịu trách nhiệm nghiên cứu và nắm bắt các nhu cầu hiện hữu
của khách hàng, các vấn đề mà thị trường đang gặp phải, hoạt động của các đối thủ

77
cạnh tranh. Từ đó đưa ra những đề xuất, tư vấn, điều chỉnh trong chiến lược Marketing
với các dự án đang triển khai. Đồng thời bộ phận này sẽ cung cấp các số liệu hiện hữu,
tình hình và cơ hội cho các khách hàng, nhà đầu tư nắm bắt được. Đề xuất về các sản
phẩm, dự án của BGI cho các khách hàng.
3.2.2. Tăng cường đào tạo nhân sự chuyên về Marketing
Do sự phát triển đa dạng ngành nghề. BGI Group phát triển đội ngũ Nhân viên
đồng đều, sáng tạo, năng động, giàu ý tưởng, chiếm 70% số nhân sự dưới 40 tuổi.
Chất lượng nguồn nhân lực của Tập đoàn còn được khẳng định ở trình độ học vấn
cao, với 64% nhân sự có trình độ từ Đại học trở lên (không bao gồm nhân viên thời
vụ). Cho thấy rằng, với một nền tảng nhân sự tốt, BGI có thể vận hành tốt mô hình
doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn có những vấn đề còn tồn tại.
Nhân sự thực hiện chiến lược Marketing trong Tập đoàn vẫn chưa thực sự được
chú trọng khi có ít nhân sự chuyên về Marketing, khá ít các đợt tuyển dụng trong năm.
Chưa xây dựng được một phòng ban chuyên về Marketing sẽ là một số bất lợi của BGI
khi quá phụ thuộc vào các đối tác marketing và bán hàng.
Để khắc phục vấn đề đó, Công ty nên Thành lập một phòng ban chuyên biệt về
Marketing, thuê hoặc thực hiện đào tạo một cách bài bản các nhân sự. Những nhân sự
đi cùng với tập đoàn trong nhiều dự án sẽ thực sự hiểu rõ mục tiêu, chiến lược
Marketing mà Tập đoàn hướng đến, từ đó hoạt động Marketing sẽ được diễn ra hiệu
quả hơn bao giờ hết.
3.2.3. Khai thác tập trung một phân đoạn thị trường.
BGI Group tiền thân là Vinaconex 7 đã thực hiện rất nhiều các dự án, bao gồm
Thi công xây dựng và Đầu tư phát triển Bất động sản ở rất nhiều các phân khúc. Tuy
nhiên, riêng trong lĩnh vực Đầu tư phát triển Bất động sản mà Công ty đang triển khai
hiện nay, Công ty đang tập trung vào các phân khúc bất động sản trung cho đến cao
cấp. Đặc biệt là loại hình shophouse, biệt thự và nhà ở liền kề, điểm hình là dự án Hòa
Bình Hill - Zone 1, Hòa Bình Hill - Zone 2, BGI Topaz Downtown, BGI Topaz
Garden. Các dự án trên đều có quy mô lớn với chất lượng sản phẩm cao cấp, phát triển
cùng với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Xây dựng chú trọng đến cảnh
quan.

78
 Với việc thay đổi mình sau khi đổi tên, Tập Đoàn BGI đã, đang và sẽ tập trung
phân khúc, tạo nên các sản phẩm kinh doanh mang Đặc thù của Tập đoàn, từ đó giúp
định vị thương hiệu BGI trong mắt khách hàng là một chủ đầu tư có kinh nghiệm, phát
triển các khu vực "Ngoại Thị".
Định vị thương hiệu là một nền tảng hết sức to lớn để xây dựng và triển khai
Marketing đồng bộ và hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn có một chút thiệt thòi cho BGI khi nếu
không thể tập trung khu vực, việc Tập đoàn đầu tư nguồn lực để Marketing, định vị
thương hiệu tại một thị trường như Huế, Hòa Bình, sau này sẽ không có lợi ích lâu dài.
Các dự án dàn trải ở nhiều tỉnh có thể khiến doanh nghiệp tốn khá nhiều chi phí phát
sinh cho nghiên cứu thị trường, xây dựng thương hiệu tại khu vực, và rất nhiều khó
khăn khi liên tục tiếp cận các thị trường mới. Vì vậy doanh nghiệp vẫn nên tập trung
phân khúc, tập trung khu vực. Tạo thành một điểm mạnh và điểm đặc biệt của doanh
nghiệp, nhắc đến Thừa Thiên Huế hay Hòa Bình, cư dân có thể biết đến ngay chủ đầu
tư BGI Group.
Tập đoàn nên tập trung khu vực trong việc phát triển dự án để hướng đến những
chiến lược Marketing hiệu quả hơn, đặc biệt là "làm thương hiệu".
3.2.4. Giải pháp về công nghệ
Virtual Reality (VR)
Hiện nay Công nghệ thực tế ảo (VR) và thực tế tăng cường (AR) đang được BGI
áp dụng trong các dự án BĐS của Tập đoàn trên các ấn phẩm truyền thông cho dự án.
Nhưng ở trên các nền tảng, khách hàng khó có thể tiếp cận được và ít người biết để
xem được phối cảnh dự án 3D.
Tập đoàn có thể Xây dựng chuyến tham quan thực tế ảo VR 360 Tour cho dự án
Bất động sản kết hợp vào các nền tảng Website của Tập đoàn, các nền tảng VR, hoặc
Website dự án để khách hàng có thể dễ dàng thấy được phối cảnh dự án, tiện ích nội
khu, ngoại khu, các kết nối giao thông, và phối cảnh các căn hộ điển hình. Tập đoàn có
thể hợp tác với một số Công ty có uy tín trong lĩnh vực này như Simu Việt Nam,
RedCat Motion, VrPro.... Công nghệ thực tế ảo sẽ tạo ra những trải nghiệm thú vị, ấn
tượng, giúp khách hàng nhớ đến thương hiệu của công ty và khách hàng sẽ thấy được
sự đẳng cấp, đầu tư của Tập đoàn.
Blockchain

79
 BGI có thể tích hợp blockchain vào hệ thống thanh toán và quản lý khách hàng,
giúp tăng tính bảo mật, độ chính xác và minh bạch trong quản lý thông tin khách hàng
và giao dịch. Tập đoàn có thể khai thác thêm các ứng dụng của Blockchain trong các
hoạt động khác như:
Xây dựng hệ thống quản lý khách hàng: Công nghệ blockchain cũng có thể được
sử dụng để xây dựng hệ thống quản lý khách hàng cho BGI. Hệ thống này sẽ giúp quản
lý thông tin khách hàng một cách an toàn và bảo mật, đồng thời giúp BGI đánh giá
khách hàng của mình dễ dàng hơn và phục vụ khách hàng tốt hơn.
Xây dựng hệ thống đánh giá và phản hồi: Công nghệ blockchain có thể được sử
dụng để xây dựng hệ thống đánh giá và phản hồi cho khách hàng của BGI. Khách hàng
có thể đánh giá các dự án bất động sản của BGI và đóng góp ý kiến của mình vào hệ
thống này. Hệ thống đánh giá và phản hồi này sẽ giúp BGI theo sát hành trình khách
hàng
Việc ứng dụng trên sẽ giúp BGI hỗ trợ khách hàng một cách tốt hơn, có thể nhận
biết được thời điểm khách hàng ra quyết định mua và thực hiện một số biện pháp xúc
tiến bán.
Chatbot
Công nghệ chatbot cho phép kết hợp giọng nói, văn bản và tin nhắn để nói
chuyện với khách hàng. Chatbot đang là công nghệ được chú ý bây giờ và trong những
năm tiếp theo. Đối với các sản phẩm của BGI, chatbot có thể được sử dụng để hỗ trợ
khách hàng, hỗ trợ quảng cáo sản phẩm và dịch vụ. BGI có thể kết hợp chatbot với các
Website để tiện chăm sóc khách hàng, khi mà Website vẫn chỉ là trang đưa thông tin
chứ chưa thực sự có phương tiện kiến nối với khách hàng ngoại trừ số Hotline.
Thay vì tự phát triển công nghệ Chatbot, BGI có thể kết hợp với các đối tác đang
phát triển công nghệ này rất tốt như FPT.AI, Viettel Cyber Security, BotStar, Ami....
3.2.5. Hoàn thiện nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing hỗn hợp
3.2.5.1. Chiến lược sản phẩm
Khi triển khai các sản phẩm là Shophouse và Liền kề đến khách hàng, cần nhấn
mạnh vào một số đặc điểm nổi bật như công năng, số phòng, tiện nghi, lợi thế kinh
doanh đã sở hữu. Bên cạnh đó là các yếu tố rất được quan tâm như hướng phong thủy
căn hộ,...

80
 Bên cạnh những dòng sản phẩm cao cấp cho những khách hàng thu nhập trung
bình và cao, Tập đoàn có thể chú trọng tới các sản phẩm chung cư, căn hộ tầm tiền
thấp hơn, hoặc nhà ở xã hội cho những đối tượng thu nhập trung bình tại TP. Huế nói
riêng và khu vực miền Trung nói chung do đây là phân khúc có rất nhiều khách hàng.
Các chính sách sản phẩm cần đi kèm với việc ổn định, nâng cao chất lượng sản phẩm ,
tiện ích. Tập đoàn nên tập trung vào các điểm mạnh của sản phẩm để xây dựng chiến
dịch Marketing thu hút sự chú ý của khách hàng, các điểm nổi bật trong các dự án của
BGI dễ khai thác như: vị trí đắc địa, kết nối giao thông, mật độ xây dựng thấp với rất
nhiều tiện ích nội khu, thiết kế phức hợp đủ công năng, đa dạng các loại hình nhà ở, có
khả năng sinh lời cao,.....
3.2.5.2. Chiến lược giá
Dựa trên những đánh giá của khách hàng mua Bất động sản trong những năm vừa
qua. Có thể thấy sự thay đổi về giá dù là nhỏ cũng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý mua của
người tiêu dùng. BGI trước đó đã giảm giá nhẹ trong khoảng thời gian mở bán so với
giá dự kiến ban đầu. Doanh nghiệp muốn giảm giá sản phẩm ddeeer thu hút người tiêu
dùng. Tuy nhiên chiến lược như vậy thường gặp một số vấn đề và rủi ro như khách
hàng sẽ không đánh giá cao giá trị thực của bất động sản, cùng với đó là những nhà đầu
tư, khách hàng đầu tiên mua sẽ có xu hướng không ở lại lâu, không ở thực, có thể gây
mất niềm tin vào sản phẩm.
Vì vậy, theo em doanh nghiệp không nên thực hiện chiến lược giá thâm nhập đối
với phân khúc nhà ở liền kề và shophouse này. Thay vì việc giảm giá thành để thu hút
khách hàng, thì doanh nghiệp nên giữ nguyên giá, cùng với đó là gia tăng thêm các
chương trình khuyến mãi và xúc tiến bán kết hợp. Có thể kể đến như là tặng các
Voucher mua hàng, tặng các dịch vụ miễn phí như phí bảo trì, phí dịch vụ căn hộ, hoặc
có thể là những sự kiện được tổ chức cho cư dân. Bên cạnh đó có thể thêm những quà
tặng khác cho khách hàng, mời đến ăn ở nhà hàng sang trọng.... Tập đoàn BGI hoàn
toàn có thể đảm bảo được tiến độ thi công và tiến độ bán hàng bởi vì BGI có sự hỗ trợ
vốn đắc lực từ ngân hàng BIDV, đối tác chiến lược.
3.2.5.3. Chiến lược phân phối
Tập đoàn BGI không thực hiện phương án tự bán hàng mà chỉ bán thông qua các
sàn, đại lý, nhà phân phối. Đó cũng không hẳn là tốt. Tập đoàn có thể xây dựng một

81
đội ngũ bán hàng đi cùng với Công ty trong một thời gian nhất định, đội ngũ này sẽ rất
hiểu các sản phẩm, hiểu khách hàng của Tập đoàn, hiểu được các định hướng và mục
tiêu. Vì vậy sẽ tốt hơn trong việc chăm sóc khách hàng, khi mà các trung gian phân
phối chỉ làm tốt khâu bán hàng chứ phần hậu mãi chưa thực sự được chú trọng quá
nhiều. Tập đoàn cần chú trọng thêm vào đào tạo đội ngũ nhân viên tư vấn, chăm sóc
khách hàng và bán hàng của BGI để tăng doanh số bán hàng trực tiếp. Và đây cũng là
đội ngũ có kết nối cao nhất giữa khách hàng, nhà đầu tư với tập đoàn. Tập đoàn có thể
cân nhắc phương án tăng cường tuyển dụng, bồi dưỡng, đào tạo nhân lực bán hàng,
hoặc mạo hiểm hơn có thể mua lại một số Công ty môi giới có doanh số cao, sát nhập
vào Tập đoàn trở thành đội ngũ kinh doanh lâu dài.
Mở rộng phân phối đi kèm với việc chọn lọc các đơn vị phân phối có uy tín để
gửi gắm sản phẩm, với đội ngũ nhân viên có trình độ và thái độ cao sẽ tăng tỉ lệ chốt
thành công các hợp đồng mua bán vơi khách hàng. Tăng cường phân phối và có các ưu
đãi đối với các đối tác phân phối đạt doanh số cao. Ví dụ như thưởng doanh số, bốc
thăm khi bán đạt tối thiểu 200 căn trở lên với các giải thưởng tiền mặt, ô tô, kim
cương....
3.2.5.4. Chiến lược xúc tiến bán hàng
Tập trung vào Digital Marketing. Tập đoàn có thể cân nhắc các công nghệ giúp
gia tăng hiệu quả quá trình xúc tiến bán hàng như Email Marketing
Tập đoàn nên áp dụng một khuôn mẫu Email chào tự động khi khách hàng có nhu
cầu để lại thông tin trên các nền tảng website, mạng xã hội của BGI. Hệ thống có thể
gửi thư chào mừng ngay lập tức, nội dung thư có thể bao gồm các thông tin về Công ty,
các dự án Nổi bật, các lí do khách hàng nên đầu tư vào các dự án của BGI. Kèm theo
đó là lời kêu gọi hành động (CTA) yêu cầu khách hàng thiết lập cuộc gọi thoại hoặc
lịch hẹn để trao đổi về các nhu cầu của khách hàng.
Ngoài ra, Tập đoàn nên chú trọng nhiều hơn vào xây dựng thương hiệu và xúc
tiến bán trên các nền tảng mạng xã hội, đặc biệt là Faceook, Xây dựng một Fanpage uy
tín, cập nhật liên tục về dự án, chú trọng vào việc xây dựng nội dung hàng ngày để
hướng tới các khách hàng. Có một kế hoạch Online Marketing cụ thể và cần triển khai
ngay.

82
 3.2.6. Đề xuất kế hoạch Online Marketing trên cho dự án BGI Topaz
Downtown.
Hiện tại, Chủ đầu tư BGI không quá chú trọng vào việc xây dựng chiến lược
Marketing chủ đầu tư và Marketing bán hàng mà chủ yếu thông qua các trung gian, đối
tác phân phối. Vì vậy em xin đề xuất một số phương án, kế hoạch Marketing cho chủ
đầu tư để phát triển Marketing cho dự án một cách toàn diện, hiệu quả, tăng hiệu quả
bán hàng.
3.2.6.1. Kế hoạch tổng thể chung hàng tuần
Branding Công ty
Thời gian: Hàng ngày, hàng tuần, liên tục
Kênh Nội dung
Website - Có kế hoạch về thông báo các dịch nghỉ lễ, nghỉ làm theo Quy định
nhà nước hoặc Quyết định công ty
- Lên các bài đăng về giới thiệu hoạt động công ty
- Tối ưu website để on top google thông qua SEO
- Cải thiện tình trạng cập nhật bài đăng lên google
Facebook Xây dựng Fanpage
Lên các bài đăng về giới thiệu hoạt động công ty
Quảng lý tin nhắn, bình luận:
Cụ thể:
- Trả lời tin nhắn, bình luận: các nội dung liên quan phòng ban khác
gửi phòng ban liên quan để lấy nội dung trả lời
- xóa/ẩn những bình luận nội dung tiêu cực về công ty, hoặc nội dung
không liên quan như bán hàng online, nội dung trái thuần phong mỹ
tục…)
- Đẩy các bình luận tích cực lên top bằng cách tương tác like
Đặc biệt xử lí 1 số đối tượng thường xuyên quấy rối bình luận trên
Fanpage, bôi nhọ Công ty nếu xảy ra báo ngay để có phương án xử lý
phù hợp, kịp thời.
Email - Tiếp nhận các phản hồi email công ty
Marketing - Thiết lập và duy trì mối quan hệ với giới truyền thông, các đơn vị báo

83
 chí, check lại các HĐ truyền thông hiện có sau khi đi làm để nắm tình
hình
Mục tiêu - Sau 1 tháng Facebook đạt 10k follow

Dự án BGI Topaz Downtown

Hạng mục Nội dung Thời
gian
Thu thập - Về địa lý: tìm hiểu thông tin triển khai (hạ tầng, kinh Hàng
thông tin thị doanh, mkt so sánh với dự án mình) các dự án tại Tp. tuần
trường Huế
- Về thời gian: các dự án tại Huế đang ra hàng cùng thời
điểm ra hàng dự án BGI
Nghiên cứu Từ phần thu thập thông tin trên + tình hình triển khai nội Hàng
sản phẩm và tại dự án BGI => Ra chính sách MKT phù hợp cũng như tuần
tổ chức triển đề xuất cho Bộ phận Kinh doanh cùng với đối tác phân
khai chương phối
trình
Marketing 2-3 post/ tuần (trong đó 1-2 post link từ phần tin tức dự Hàng
Trực diện dự án tạ website https://bgi.vn/) ngoài ra nội dung nào phù tuần
án hợp thì triển sang kênh Khác
Phân tích thị 0.5-1 post/ tuần (trong đó 1-2 post link từ phần tin tức dự Hàng
trường TP án tạ website https://bgi.vn/ ngoài ra nội dung nào phù tuần
Huế hợp thì triển sang kênh khác
Quản lý - Nắm bắt tình hình triển khai của các đơn vị (Truyền Hàng
truyền thông thông off-line, online, nội dung đúng đủ chưa...) ngày
=> có biện pháp kế hoạch hỗ trợ, hoặc biện pháp cứng
rắng để đảm bảo đúng theo HĐ
Xử lý khủng Vấn đề sau khi tư nhân hóa 100%, chuyển đổi tên doanh Hàng
hoảng truyền nghiệp. ngày
thông

84
 Báo chí Sẽ sử dụng theo chiến dịch PR cụ thể để phục vụ kế Tùy
hoạch kinh doanh chiến
dịch
Tổ chức sự Sự kiến giới thiệu dự án, kinh doanh... Tùy
kiện chiến
dịch
Marketing đa - Mục đích: 3-4
kênh + giới thiệu chung về loại hình dự án, vị trí, loại hình đầu tuần/ lần
(Website, tư
Fanpage) + tăng độ nhận diện thương hiệu của BGI đối với Khách
hàng, nhà đầu tư, đối tác tại TP. Huế
- Kế hoạch:
+ Giới thiệu website công ty
+ Giới thiệu tại fanpage mỗi tuần mỗi dự án từ ngày.......
+ Sau đó khoảng 3 tuần - 4 tuần nhắc lại dự án 1 lần
(trong năm 2023) cho đến khi có kế hoạch mới

3.2.6.2. Kế hoạch Online Marketing

Có 02 Trọng tâm chính:
Tập trung vào truyền thông hạ tầng và giải phóng mặt bằng
-> nhằm tạo tiền đề cho kinh doanh đặt sản phẩm và giải quyết câu chuyện liên quan
pháp lý và giải phóng mặt bằng
Triển khai: Chạy Quảng cáo bài Tiến độ xây dựng video liên tục, mỗi tháng cập nhật 1
lần, khi có tiến độ mới sẽ có Post Facebook để cập nhật
Truyền thông chi tiết vào từng đặc điểm nổi bậc của dự án:
- Ngoại lực: Vị trí, vị trí và vị trí
- Nội lực:
+, Quy hoạch
Tổng thể đường xá thông toán, di chuyển thuận tiện
Không có block nào bị tù túng, thiếu điểm nhấn
+, Mật độ xây dựng cực đẹp 48%

85
+, Có nhiều tiện ích nội khu: đi sâu chi tiết từng đặc điểm nhỏ, lồng ghép phong cách
sống, đẳng cấp sống.
- Lựa chọn 3 topic chính trong bài viết
+, Tiến độ xây dựng hạ tầng đã hoàn thành rất nhanh, hiện đã cất nóc. Pháp lý đẹp
tuyệt đối.
+, Định hướng thiết kế sản phẩm
+, Kêu gọi khách hàng quan tâm đến dự án bằng các tiện ích khác biệt và giá trị tiềm
năng trong tương lai.
=> Khẳng định dự án tốt nhất tại khu vực ở thời điểm hiện tại, khách hàng nhanh
tay sở hữu nếu không sẽ bị vuột mất cơ hội đầu tư.
a) Kênh Báo Online
Thuê các đơn vị, các trang báo uy tín để thực hiện Marketing thông qua các bài
báo, TVC nổi bật, có hiệu quả thử trước ở kênh khác.
Trái tim mới của TP. Huế
Một trong những điểm sáng của sự kỳ vọng mang lại nhịp sống phồn hoa mới cho
thành phố Huế tại đại đô thị quy hoạch An Vân Dương. Với hơn 200 căn shophouse và
nhà phố liền kề, dự án BGI Huế không chỉ kiến tạo chốn an cư như ý và còn mang đến
cơ hội đầu tư lý tưởng.
Là một phần của đại đô thị An Vân Dương, khu BGI Topaz Downtown trong
tương lai sẽ phát triển và tiên phong mở ra một diện mạo mới cho khu vực, thúc đẩy
phát triển kinh tế của thành phố Huế. Từ đó, đem lại giá trị sinh lời lớn cho những
khách hàng thông minh với cơ hội ít gặp
Mỗi cư dân sinh sống tại đây sẽ được trải nghiệm hệ thống tiện ích bậc nhất Huế,
cùng hệ sinh thái tiếp giáp công viên cây xanh, hồ điều hòa lớn nhất thành phố trong
tương lai và các công trình cộng đồng rộng khắp phân bố quanh dự án cung cấp.
Clip tiến độ hạ tầng hàng tháng
Cập nhật tiến độ hạ tầng dự án
Những điểm cần lưu ý trong tháng .......
- Đã san lấp bao nhiêu %
- Dự kiến hết tháng .... sẽ được bao nhiêu %?
- Các cột mốc tiến độ cần nhắc tới trong bài viết

86
- Tiến độ thanh toán đi kèm với hạ tầng xây dựng
=> Làm tiền đề để khẳng định dự án sẽ được triển khai đúng tiến độ dự kiến mà CĐT
đưa ra
Hứa hẹn sẽ cập nhật tiến độ thường xuyên để KH yên tâm chọn lựa sản phẩm mà
không cần phải đi đâu xa.
Clip giới thiệu tổng quan dự án (TVC)
BGI TOPAZ DOWNTOWN - BIỂU TƯỢNG MỚI TRÊN VÙNG ĐẤT AN
VÂN DƯƠNG [Highlight news]
- Cộng đồng cư dân nơi đây chứng kiến sự đổi thay trên vùng đất khu đô thị mới
An Vân Dương - vùng đất được định hình để phát triển thành "Trái tim xứ Huế"
- BGI Topaz Downtown được xây dựng để trở thành một chuẩn mực sống chuẩn
5 sao tại An Đông
- Nơi gắn liền với những nét kiến trúc Tân Cổ Điển sang trọng, giàu có, và tinh
tuý bậc nhất
- Nơi mọi cư dân được đắm chìm trong không gian xanh hiện đại và mang dáng
dấp phong cách Châu Âu.
Hãy cùng tận hưởng nét đẹp của BGI Topaz Downtown thông qua những thước
phim chân thực nhất....
Xu hướng đầu tư BĐS Huế
“SẾU ĐẦU ĐÀN” VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐỔ BỘ VÀO TP.
HUẾ
Sự hiện diện của các tập đoàn đầu tư đô thị, đô thị du lịch tầm cỡ như Sun Group,
Hudeco, T&T và hàng loạt các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản, đô thị công
nghiệp… đang đổ bộ vào vùng TP. Huế cho thấy tín hiệu lạc quan về tiềm năng phát
triển đô thị ở KĐT An Vân Dương nói chung và TP. Huế nói riêng trong thời gian tới.
Và với sự xuất hiện của BGI Topaz Downtown, cộng đồng dân cư nơi đây đang chứng
kiến sự đổi thay từng ngày trên vùng đất KĐT mới An Vân Dương - vùng đất được
định hình để phát triển thành “Trái tim xứ Huế"
Thắp sáng cố đô huế với sự kiện ra mắt đại lộ ánh sáng BGI (TVC)
Dưới ánh sáng huyền ảo, trong buổi đại tiệc đa sắc màu rực rỡ nhất, đại lộ ánh
sáng BGI sẽ hiện ra như một nét chấm phá đầy mê hoặc xứ Cố Đô, mở ra những trải

87
nghiệm tuyệt vời của một điểm đến phồn hoa đích thực và khẳng định vị thế hàng đầu
của BGI Topaz Downtown trên thị trường bất động sản Huế.
Đến Đại lộ ánh sáng, du khách sẽ được thưởng lãm Khinh khí cầu - Tuyệt tác của
bầu trời đầy cảm xúc.
Bên cạnh đó, sự kiện còn quy tụ nhiều hoạt động vui chơi như múa lân, chụp ảnh
checkin, Mascot hoạt hình, chú hề làm xiếc… kết hợp cùng bữa tiệc âm nhạc sôi động
đầy đam mê, cháy hết mình cùng các vũ công nóng bỏng và tiệc nhẹ teabreak sẽ đem
đến sự hài lòng và mãn nhãn cho khách tham dự
b) Kênh Facebook
Duy trì bài đăng ổn định trên Facebook. Thực hiện chạy quảng cáo các bài
đăng nổi bật.
Quảng cáo FB Ads:
- Mục đích: tăng lượng tiếp cận của khách hàng đến dự án, giới thiệu về concept
và loại hình đầu tư Dự án, từ đó tăng lượng tiếp cận của bài viết và webside. Tăng độ
nhận diện thương hiệu của VGC đến với Đối tác, Khách hàng tại Đà Nẵng, Quảng
Nam
- Ngân sách: test trước 500.000đ, phí 10%. bài tương tác & Tiếp cận, truy cập
web tăng hơn 50 truy cập tốt tăng ngân sách lên 2tr, chạy trong vòng 2-3 tuần
- Thời gian: 3-5 ngày (sau cần vẫn có thể add Budget + kéo dài thời gian chạy
được chứ)
- Đối tượng:
+ Địa lý: Huế
+ Tuổi: 18+
+ Đặc điểm khác: không có
Chạy quảng cáo cho các TVC dự án trên Facebook
Quảng cáo FB Ads:
- Mục đích: Quảng cáo TVC dự án, viral khách hàng,
- Ngân sách: 1-10tr.đ, phí 10%
- Thời gian: 3tuần - 2 tháng triển khai ra hàng
- Đối tượng:
+ Địa lý: Huế

88
 + Tuổi: 14+
+ Đặc điểm khác: không có
Hàng xóm của bạn là ai
Xung Quanh
- Nhấn mạnh Về TTTM Aeon Mall Huế ngay đối dạnh.
- Khu đô thị mới An Cựu City
- Rise Mount Sky Huế
Xa hơn:
- Hoàng Thành, Đại Nội Huế
- TT Hành Chính, TP Huế
- Sân Bay Phú Bài
- Cửa Biển Thuận An
Định hướng thiết kế
- Giới thiệu về sản phẩm của dự án có diện tích đa dạng (liệt kê các mẫu diện
tích)
- Các mẫu nhà tham khảo phong cách Tân Cổ điển cho từng diện tích cụ thể
- Ưu tiên Các mẫu nhà có khoảng xanh, phù hợp với diện tích các sản phẩm dài
và hướng tới công năng sử dụng đặc biệt so với những sản phẩm phân lô vừa phải
Thiết kế hình ảnh dựa trên các mẫu nhà, concept và hình ảnh phù hợp với bài Post
Chuỗi bài Định hướng ưu thế
Nhất cận thị - Thuận tiện An cư:
- Cách đại siêu thị Aeon Mall Huế 3 phút di chuyển, BGI Topaz Downtown mang
đến cuộc sống thuận tiện mua sắm mỗi ngày.
- BGI Topaz Downtown sở hữu dãy shophouse thương mại sầm uất trong nội khu
giúp cư dân luôn tận hưởng được cuộc sống đủ đầy ngay thềm nhà.
Chuỗi bài Định hướng ưu thế
Nhị cận giang - Thoát xa ngập lụt:
- Một trong những dự án hiếm hoi với cốt nền đã được kịp thời điều chỉnh cao độ
trên mực nước lũ lịch sử tại Huế.
- Dự án tọa lạc kế cận sông Như Ý và hồ cảnh quan giúp tiêu thoát nước, điều hòa
không khí trong lành đem lại chất lượng cuộc sống cao.

89
 Chuỗi bài Định hướng ưu thế
Tam cận lộ - Sinh lời bền vững
- Nằm trọn trong tâm điểm giao thông với lợi thế 4 mặt giáp các tuyến đời - quốc
lộ lớn, nắm trọn cơ hội giao thương buôn bán, sinh lời bền vững trong tương lai.
- Các cư dân nội khu hưởng trọn vẹn tiện ích mua sắm ngay trong lòng Dự án.
Chuỗi bài điểm đến tại BGI Topaz Downtown
Shophouse 2 mặt tiền [Highlight news]
Ưu thế của khu đô thị có shophouse đi kèm Liền kề, cạnh TTTM mang tinh chất
cộng hưởng
Phân tích Shophouse - vừa shop/ store (cửa hàng) vừa house/home (nhà để ở),
nên thông thường thiết kế sẽ có lối đi riêng để tách 2 chức năng không ảnh hưởng lẫn
nhau
BGI lựa chọn phương án lối đi phía sau rộng 2m để gia chủ có thể thuận tiện có
thể tự doanh hoặc cho thuê mà không bị ảnh hưởng công năng lẫn nhau kể cả lúc cửa
hàng đang hoạt động, điều này dẫn đến sự thuận tiện cho cả 2 bên, TH cho thuê hay tự
kinh doanh đều rất thuận tiện, đây là nét tiên trong trong kiến trúc shophouse tại Huế
nói riêng và Việt Nam nói chung
Keyword riêng: Shophouse 2 mặt tiền/Shophouse 2 mặt tiền trước sau/Kinh
doanh shophouse
Chuỗi bài điểm đến tại BGI Topaz Downtown
Sống khoẻ tại BGI Topaz Downtown - Không đánh mất sức khỏe giữa ngày dài
bận rộn
Người trẻ "bán" sức khỏe kiếm tiền, người già dùng tiền "mua" sức khỏe.
Đừng lo, sở hữu bất động sản BGI Topaz Downtown phân khu có Khu thể thao
ngoài trời, dấu cho người trẻ hay người già đều có sức khỏe tốt…cho ngày dài năng
động. Tại thời điểm quy hoạch dự án BGI rất cân nhắc về việc tạo lập một phân khu
thể thao ngoài trời phụ vụ sức khỏe của cư dân khu đô thị cũng như cân đối giữa hiệu
quả khai thất đất ở, đất thương mại, nhưng BGI luôn đặt lợi ích cư dân lên hàng đầu và
đã tạo ra khu thể thao ngoài trời cạnh bên Công viên quảng trường tạo cho khu thể
thao & kết hợp khuôn viên quảng trường để có thể chạy bộ tận hưởng không gian sống

90
động, nạp thêm nguồn năng lượng tích cực cho ngày dài làm việc, học tập.
Mô tả thêm về khu thể thao này vừa dành cho trẻ nhỏ, vừa dành cho người lớn.
Chuỗi bài điểm đến tại BGI Topaz Downtown
Khu thương mại sầm uất [Highlight news] Nhất cận thị nhị cận giang
Cơ hội sở hữu ngay bất động sản số lượng có hạn cạnh chợ thương mại định hình
sầm uất nhất khu vực Tp. Huế với tổng diện tích 13,4ha
Dự án khu đô thị BGI Topaz Garden, tên pháp lý dự án chỉnh trang KDC tại lô
CTR11, CTR12 và khai thác quỹ đất xen ghép, thuộc khu A- khu đô thị mới An Vân
Dương, đểm nổi bật nhất dự án chính là Khu Shophouse liền kề với tổng quy mô 221
căn, quy mô cả khu phố kết nối xung quanh đạt khoảng 2ha sẽ là nơi kinh doanh sầm
soát nhất khu vực này, không chỉ trong khu đô thị, mà đây sẽ là tâm điểm giao thương
đối diện TTTM Aeon Mall Huế, khu vực trải dài thì đây sẽ là chợ thương mại, lớn quy
mô nhất...
Định hướng là khu thương mại hạng sang, dãy nhà ở thương mại cao cấp
Keyword: Thương mại/ Kinh doanh
Chuỗi bài điểm đến tại BGI Topaz Downtown
Dấu ấn Đại Lộ Ánh Sáng Thương Mại BGI Topaz Downtown
Nội dung tương tự với TVC Đại Lộ Ánh sáng thuộc dự án
Chuỗi bài điểm đến tại BGI Topaz Downtown
Tuyến phố đi bộ
Có thể so sánh với hình ảnh phố đi bộ Hùng Vương tại Tp. Hồ Chí Minh
Panorama toàn cảnh dự án
KH không cần phải đi đâu xa mà vẫn có thể trải nghiệm không gian kết nối vùng
hoàn mĩ của dự án BGI Topaz Downtown thông qua hình ảnh Panorama
Liệt kê những điểm tiện ích trên hình ảnh để người xem có thể hình dung được
Kênh đầu tư trong thời điểm thị trường trầm lắm, nhà đầu tư thông thái bỏ tiền
vào đâu?
Đầu tư sinh lời tại BGI Topaz Downtown
Sở hữu Bất động sản với 3 đặc quyền: SỞ HỮU LÂU DÀI, AN CƯ SINH THÁI,
ĐẦU TƯ THÔNG MINH thật dễ dàng!
- Sở hữu lâu dài (sổ hồng)

91
 - An cư sinh thái - Cuộc sống lí tưởng dành cho mọi đối tượng, là dự án đầu tiên
tại KĐT mới An Vân Dương có sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng và quy hoạch cũng như
định hướng trở thành KĐT hiện đại bậc nhất khu vực
- Đầu tư thông minh với tiểm năng bđs khu vực đang ở mức cao, NĐT sở hữu
BGI Topaz Downtown vừa để đầu tư lâu dài vừa kinh doanh buôn bán với nhà 2 mặt
tiền, shophouse thương mại ngay vị trí vàng trên trục đại lộ kết nối đông tây. Đối diện
trung tâm thương mại lớn và hiện đại bậc nhất Aeon Mall Huế
=> Khẳng định BGI Topaz Downtown là điểm đến sáng giá cho nhiều nhà NĐT
trong thời điểm hiện tại
Những điểm cần có để BĐS tăng giá?
Tại sao một mảnh đất mãi không sinh lợi, tại sao lại là mặt tiền mà lại không sinh
ra tiền? Khi đầu tư thì chúng ta cần nhìn vào Dự án đó có gì, nội khu ra sao, tiện ích thế
nào? Chúng ta mua một mảnh đất xây dựng để ở hay để sinh lợi?
So sánh sự khác biệt của Dự án BGI Topaz Downtown với các Dự án khu thu
nhập thấp.
- Vị trí ở ngay trung tâm, mặt tiền, có nhiều tuyến đường vào theo hình bàn cờ
trong khi dự án khu thu nhâp thấp thì độc đạo, chỉ có 1 lối vào.
- Dự án Khu thu nhập thấp chỉ có thể để ở mà không thể kinh doanh sinh lời vì k
có thông thủy.
- Tiện ích nội khu của Dự án khu thu nhập thấp gần như không có, quy hoạch k
đồng bộ, k có định hướng thiết kế, còn Dự án BGI với tiện ích đẳng cấp, đồng bộ, định
hướng thiết kế tân cổ điển đẳng cấp.
Ngoài ra, Huế đang là tâm điểm của vùng an toàn, thích hợp để đầu tư sinh lời.
c) Kênh Website
Các bài Viết sẽ được đăng lên trang Facebook trước để test thử hiệu quả tiếp cận.
Những bài viết hiệu quả sẽ triển khai sang kênh Website, tuy nhiên vẫn cần hạn chế để
khách hàng không bị tiếp cận quá nhiều thông tin một lúc khi xem Website.

92
 KẾT LUẬN
Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, ngoài tầm kiểm soát, BGI đang gặp vô
một số khó khăn trong hiện tại.
BGI nói riêng, tất cả các doanh nghiệp khác nói chung đã trải qua một khoảng
thời gian nhiều khó khăn với những bất ổn khôn lường của các yếu tố vĩ mô trên toàn
thế giới, đẩy lạm phát tăng cao và tiền tệ bị thắt chặt. Chính phủ nước ta có những đối
sách gây tác động mạnh đến tất cả doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động
sản. BGI đã bằng hết khả năng của mình nỗ lực, áp dụng mọi biện pháp đã có thể giữ
uy tín với khách hàng, trái chủ, các bên cho vay, nhà thầu và nhà cung cấp. Thế nhưng,
trong điều kiện tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ theo yêu cầu của ngân hàng
nhà nước và các tài khoản tiền mặt của nhiều dự án đang bị tạm khóa tại các ngân hàng
nên BGI vẫn đang đối mặt với những thách thức nhất định.
Hiện tại, các hoạt động trong tập đoàn đều đang gặp những vấn đề nhất định, đặc
biệt là về nguồn vốn. Tập đoàn đang rất phải nỗ lực để vượt qua được giai đoạn khó
khăn này, bằng cách hoàn thành tốt các công tác, trong đó công tác Marketing cũng rất
quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số bán hàng hiện tại, nếu Marketing tốt,
doanh số ổn định, BGI sẽ có một điểm tựa để vượt qua khó khăn.

93
 Thông qua nghiên cứu về hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần
Tập đoàn Đầu tư BGI, có thể thấy mặc dù trong khó khăn, nhưng công ty cũng đã và
đang triển khai khá tốt hoạt động Marketing, đạt được những kết quả nhất định. Bên
cạnh đó, vẫn còn những tồn tại và hạn chế cần được khắc phục, như tổ chức nhân sự
Marketing, định giá sản phẩm, phân khúc khách hàng.... Từ những hạn chế trên, cùng
với định hướng của Công ty trong dài hạn, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp và
kế hoạch để hoàn thiện hoạt động Marketing của Tập đoàn. Mặc dù còn nhiều thiếu sót
trong hiện tại, nhưng với kinh nghiệm của một trong những tập đoàn BĐS lâu đời hàng
đầu Việt Nam, BGI sẽ luôn cố gắng và phấn đấu để vượt qua khó khăn, giữ vững vị thế
của Tập đoàn.
Do hạn chế về thời gian và kiến thức của bản thân, bài nghiên cứu chắc chắn sẽ
có rất nhiều thiếu sót. Em rất mong có thể nhận được sự góp ý của thầy cô để hoàn
thiện bài nghiên cứu hơn nữa. Đồng thời em chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Tùng
Phương và tập thể cán bộ công nhân viên của Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI đã giúp
đỡ em rất nhiều để hoàn thành bài nghiên cứu một cách tốt nhất.

94
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. GS.TS. Trần Minh Đạo (2014), Marketing căn bản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế
Quốc dân.
2. PGS.TS. Trương Đình Chiến (2013), Quản trị Marketing, Nhà xuất bản Đại học Kinh
tế Quốc dân.
3. Tập đoàn BGI (2018 – 2022), Báo cáo thường niên 2018 – 2022.
4. Tập đoàn BGI (2018 – 2022), Báo cáo tài chính 2018 – 2022.
5. Tập đoàn BGI, Bản cáo bạch.
6. Tập đoàn BGI ( 2022), Tài liệu dành cho nhà đầu tư
7. Website Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI https://www.bgi.vn/
8. Website https://vietstock.vn/

TÀI LIỆU TIẾNG ANH

1. Ph. Kottler (2011), Marketing Mangement
2. Seth Godin (2002), Purple Cow: Transform Your Business by Being Remarkable
3. Michael D.Seiler, Real Estate Marketing in the 21st Century
4. George Blackburne,The Lean Real Estate Developer: A Practical Guide to Managing
Risks and Maximizing Profits

95
5. Website Hiệp hội Marketing Mỹ: https://www.ama.org/

96