‫‪205‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري‬

‫قانون الكراء التجاري الجديد‬
‫ﺣﻖ ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ ﻓﻘﺪﺍﻥ ﺍﻷﺻﻞ ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ ﻓﻰ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﻜﺮﺍﺀ ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ‬
‫ﺍﻟﺠﺪﻳﺪ‬
‫يف‬ ‫ﺍﻟﻌﻨﻮﺍﻥ‪:‬‬

‫ﻣﻨﺸﻮﺭﺍﺕ ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻟﻤﻬﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻭﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ ‪ -‬ﺳﻠﺴﻠﺔ ﻗﺎﻧﻮﻥ‬ ‫ﺍﻟﻤﺼﺪﺭ‪:‬‬

‫ﺍﻷﻋﻤﺎﻝ ﻭﺍﻟﻤﻤﺎﺭﺳﺔ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ األستاذة فاطمة برتاوش‬
‫دكتورة يف الحقوق بكلية العلوم القانونية‬ ‫ﻋﻤﺮ ﺍﻟﺴﻜﺘﺎﻧﻲ‬ ‫ﺍﻟﻨﺎﺷﺮ‪:‬‬

‫واالقتصادية واالجتامعية مبراكش‬ ‫ﺑﺮﺗﺎﻭﺵ‪ ،‬ﻓﺎﻃﻤﺔ‬ ‫ﺍﻟﻤؤﻟﻒ ﺍﻟﺮﺋﻴﺴﻲ‪:‬‬

‫ﻉ‪3,4‬‬ ‫ﺍﻟﻤﺠﻠﺪ‪/‬ﺍﻟﻌﺪﺩ‪:‬‬
‫ﻧﻌﻢ‬ ‫مقـدمـة ‪:‬‬
‫ﻣﺤﻜﻤﺔ‪:‬‬
‫‪2019‬‬ ‫ﺍﻟﺘﺎﺭﻳﺦ ﺍﻟﻤﻴﻼﺩﻱ‪:‬‬
‫لقد كان الكراء التجاري خاضعا لظهير‪ 1955/05/24‬الذي عمروقتا طويال وأبان‬
‫ﺷﺘﻨﺒﺮ‬ ‫ﺍﻟﺸﻬﺮ‪:‬‬
‫املساوئ والسلبيات التي كان ضحيتها املكتري‪ ،‬حيث ارتبطت‬ ‫تطبيقه عن كثير من‬
‫‪205 - 213‬‬
‫‬
‫سلوك إجراءات ومساطرمعقدة والتقييد بآجال قصيرة‬ ‫ﺍﻟﺼﻔﺤﺎﺕ‪ :‬حقوقه بضرورة‬
‫كثيرا من‬
‫‪992886‬‬
‫الحقوق‪.‬‬ ‫‪:MD‬طائلة سقوط هذه‬
‫تحت‬‫ﺭﻗﻢ‬
‫ﺑﺤﻮﺙ ﻭﻣﻘﺎﻻﺕ‬ ‫ﻧﻮﻉ ﺍﻟﻤﺤﺘﻮﻯ‪:‬‬
‫ولعل من بين أهم الحقوق التي تبقى رهينة بهذه املساطر واآلجال الحق في‬
‫‪Arabic‬‬ ‫ﺍﻟﻠﻐﺔ‪:‬‬
‫األصل التجاري عندما يقرر املكري وضع حد لعقد الكراء‪.‬‬ ‫التعويض عن فقدان‬
‫‪IslamicInfo‬‬ ‫ﻗﻮﺍﻋﺪ ﺍﻟﻤﻌﻠﻮﻣﺎﺕ‪:‬‬
‫جانب‬ ‫في‬ ‫‪1955/05/24‬‬ ‫ظهير‬ ‫تطبيق‬ ‫عنها‬ ‫أسفر‬ ‫التي‬ ‫الكثيرة‬
‫ﺍﻟﻮﺍﺟﺒﺎﺕ ﺍﻟﻜﺮﺍﺋﻴﺔ ‪ ،‬ﺍﻟﻨﺸﺎﻁ ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ‪ ،‬ﺍﻟﻤﺸﺮﻉ ﺍﻟﻤﻐﺮﺑﻲ‪ ،‬ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﻀﺎﺕ‬
‫السلبيات‬ ‫وأمام‬
‫ﻣﻮﺍﺿﻴﻊ‪:‬‬
‫الخصوص تدخل املشرع املغربي أخيرا ليلغي هذا الظهير ويحل‬
‫ﺍﻟﺠﺰﺋﻴﺔ‬ ‫وجه‬ ‫على‬ ‫املكتري‬
‫‪http://search.mandumah.com/Record/992886‬لالستعمال‬
‫محله القانون رقم ‪ 16/49‬املتعلق بكراء العقارات أواملحالت املخصصة‬ ‫ﺭﺍﺑﻂ‪:‬‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬حيث أعاد املشرع من خالل هذا القانون تنظيم‬
‫العالقة بين املكري واملكتري سواء من حيث نطاق تطبيقه أو من حيث شروطه أو‬
‫ ومن بين هذه املساطر التي تتوقف عليها حقوق املكتري مسطرة الصلح ومسطرة املنازعة في اسباب‬
‫االنذارباالفراغ التي يتعين مباشرتهما داخل شهرمن تاريخ التوصل باالنذارباالفراغ في الحالة االولى ومن‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬محاولة الصلح‪ ،‬والكل وفق ما كان ينص عليه ظهير ‪ 1955/5/24‬في‬ ‫© ‪ 2024‬ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪ .‬ﺟﻤﻴﻊ ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ‬
‫بحكم فشل‬ ‫تاريخ التوصل التبيلغ‬
‫ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻣﺘﺎﺣﺔ ﺑﻨﺎﺀ ﻋﻠﻰ ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ ﺟﻤﻴﻊ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬ﻳﻤﻜﻨﻚ‬
‫و‪ .32‬ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ‬ ‫فصليه ‪27‬‬
‫ﻃﺒﺎﻋﺔ ﻫﺬﻩ‬ ‫ﺗﺤﻤﻴﻞ ﺃﻭ‬
‫ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬
‫ الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.99‬بتاريخ ‪ 2016/7/17‬املنشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6490‬بتاريخ ‪ 2016/08/11‬ص ‪.5857‬‬
 ‫‪205‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري‬

‫ﻟﻺﺳﺘﺸﻬﺎﺩ ﺑﻬﺬﺍ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻗﻢ ﺑﻨﺴﺦ ﺍﻟﺒﻴﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﺘﺎﻟﻴﺔ ﺣﺴﺐ ﺇﺳﻠﻮﺏ ﺍﻹﺳﺘﺸﻬﺎﺩ‬
‫يف قانون الكراء التجاري الجديد‬ ‫ﺍﻟﻤﻄﻠﻮﺏ‪:‬‬

‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪APA‬‬
‫برتاوش‬
‫ﻓﻰ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﻜﺮﺍﺀ‬ ‫فاطمة‬
‫ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ‬ ‫األستاذة‬
‫ﺍﻷﺻﻞ‬ ‫ﺑﺮﺗﺎﻭﺵ‪ ،‬ﻓﺎﻃﻤﺔ‪ .(2019) .‬ﺣﻖ ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ ﻓﻘﺪﺍﻥ‬
‫القانونيةﺍﻷﻋﻤﺎﻝ‬
‫ﺳﻠﺴﻠﺔ ﻗﺎﻧﻮﻥ‬ ‫ﻭﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ ‪-‬‬
‫بكلية العلوم‬ ‫ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔيف الحقوق‬
‫ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ ﺍﻟﺠﺪﻳﺪ‪.‬ﻣﻨﺸﻮﺭﺍﺕ ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻟﻤﻬﻦ دكتورة‬
‫ﻭﺍﻟﻤﻤﺎﺭﺳﺔ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ‪ ،‬ﻉ‪ .213 - 205 ،3,4‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ ﻣﻦ‬
‫واالقتصادية واالجتامعية مبراكش‬
‫‪http://search.mandumah.com/Record/992886‬‬
‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪MLA‬‬
‫ﺑﺮﺗﺎﻭﺵ‪ ،‬ﻓﺎﻃﻤﺔ‪" .‬ﺣﻖ ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ ﻓﻘﺪﺍﻥ ﺍﻷﺻﻞ ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ ﻓﻰ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﻜﺮﺍﺀ ﺍﻟﺘﺠﺎﺭﻱ‬
‫ﺍﻟﺠﺪﻳﺪ‪".‬ﻣﻨﺸﻮﺭﺍﺕ ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻟﻤﻬﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻭﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ ‪ -‬ﺳﻠﺴﻠﺔ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻷﻋﻤﺎﻝ‬ ‫مقـدمـة ‪:‬‬
‫ﻭﺍﻟﻤﻤﺎﺭﺳﺔ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔﻉ‪ .213 - 205 :(2019) 3,4‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ ﻣﻦ‬
‫عمروقتا طويال وأبان‬ ‫‪ 1955/05/24‬الذي‬ ‫لقد كان الكراء التجاري خاضعا لظهير‬
‫‪http://search.mandumah.com/Record/992886‬‬
‫تطبيقه عن كثير من املساوئ والسلبيات التي كان ضحيتها املكتري‪ ،‬حيث ارتبطت‬
‫‬
‫كثيرا من حقوقه بضرورة سلوك إجراءات ومساطرمعقدة والتقييد بآجال قصيرة‬
‫تحت طائلة سقوط هذه الحقوق‪.‬‬
‫ولعل من بين أهم الحقوق التي تبقى رهينة بهذه املساطر واآلجال الحق في‬
‫التعويض عن فقدان األصل التجاري عندما يقرر املكري وضع حد لعقد الكراء‪.‬‬
‫وأمام السلبيات الكثيرة التي أسفر عنها تطبيق ظهير ‪ 1955/05/24‬في جانب‬
‫املكتري على وجه الخصوص تدخل املشرع املغربي أخيرا ليلغي هذا الظهير ويحل‬
‫محله القانون رقم ‪ 16/49‬املتعلق بكراء العقارات أواملحالت املخصصة لالستعمال‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬حيث أعاد املشرع من خالل هذا القانون تنظيم‬
‫العالقة بين املكري واملكتري سواء من حيث نطاق تطبيقه أو من حيث شروطه أو‬
‫ ومن بين هذه املساطر التي تتوقف عليها حقوق املكتري مسطرة الصلح ومسطرة املنازعة في اسباب‬
‫االنذارباالفراغ التي يتعين مباشرتهما داخل شهرمن تاريخ التوصل باالنذارباالفراغ في الحالة االولى ومن‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬محاولة الصلح‪ ،‬والكل وفق ما كان ينص عليه ظهير ‪ 1955/5/24‬في‬ ‫© ‪ 2024‬ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪ .‬ﺟﻤﻴﻊ ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ‬
‫بحكم فشل‬ ‫تاريخ التوصل التبيلغ‬
‫ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻣﺘﺎﺣﺔ ﺑﻨﺎﺀ ﻋﻠﻰ ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ ﺟﻤﻴﻊ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬ﻳﻤﻜﻨﻚ‬
‫و‪ .32‬ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ‬ ‫فصليه ‪27‬‬
‫ﻃﺒﺎﻋﺔ ﻫﺬﻩ‬ ‫ﺗﺤﻤﻴﻞ ﺃﻭ‬
‫ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬
‫ الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.99‬بتاريخ ‪ 2016/7/17‬املنشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6490‬بتاريخ ‪ 2016/08/11‬ص ‪.5857‬‬
‫‪205‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري‬

‫يف قانون الكراء التجاري الجديد‬
‫األستاذة فاطمة برتاوش‬
‫دكتورة يف الحقوق بكلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتامعية مبراكش‬

‫مقـدمـة ‪:‬‬
‫لقد كان الكراء التجاري خاضعا لظهير‪ 1955/05/24‬الذي عمروقتا طويال وأبان‬
‫تطبيقه عن كثير من املساوئ والسلبيات التي كان ضحيتها املكتري‪ ،‬حيث ارتبطت‬
‫‬
‫كثيرا من حقوقه بضرورة سلوك إجراءات ومساطرمعقدة والتقييد بآجال قصيرة‬
‫تحت طائلة سقوط هذه الحقوق‪.‬‬
‫ولعل من بين أهم الحقوق التي تبقى رهينة بهذه املساطر واآلجال الحق في‬
‫التعويض عن فقدان األصل التجاري عندما يقرر املكري وضع حد لعقد الكراء‪.‬‬
‫وأمام السلبيات الكثيرة التي أسفر عنها تطبيق ظهير ‪ 1955/05/24‬في جانب‬
‫املكتري على وجه الخصوص تدخل املشرع املغربي أخيرا ليلغي هذا الظهير ويحل‬
‫محله القانون رقم ‪ 16/49‬املتعلق بكراء العقارات أواملحالت املخصصة لالستعمال‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬حيث أعاد املشرع من خالل هذا القانون تنظيم‬
‫العالقة بين املكري واملكتري سواء من حيث نطاق تطبيقه أو من حيث شروطه أو‬
‫ ومن بين هذه املساطر التي تتوقف عليها حقوق املكتري مسطرة الصلح ومسطرة املنازعة في اسباب‬
‫االنذارباالفراغ التي يتعين مباشرتهما داخل شهرمن تاريخ التوصل باالنذارباالفراغ في الحالة االولى ومن‬
‫تاريخ التوصل التبيلغ بحكم فشل محاولة الصلح‪ ،‬والكل وفق ما كان ينص عليه ظهير ‪ 1955/5/24‬في‬
‫فصليه ‪ 27‬و‪.32‬‬
‫ الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.99‬بتاريخ ‪ 2016/7/17‬املنشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6490‬بتاريخ ‪ 2016/08/11‬ص ‪.5857‬‬
‫املنازعات التجارية بني القانون واالجتهاد القضايئ‬ ‫‪206‬‬

‫من حيث مسطرة اإلفراغ ودعوى املصادقة أو من حيث التعويض املقرر لفائدة‬
‫املكتري وشروط وحاالت عدم استحقاقه‪.‬‬
‫ويعتبر الحق في التعويض من بين أهم الحقوق املقررة لفائدة املكتري في إطار‬
‫هذا القانون الجديد والذي حظي بتنظيم تشريعي في إطاره‪ ،‬لذلك فإننا ستخصص‬
‫هذه الدراسة لتسليط الضوء على أهم املستجدات التي طالت الحق في التعويض‬
‫في إطار القانون رقم ‪ 16.49‬من خالل مطلبين سنخصص األول لحاالت عدم‬
‫استحقاق املكتري للتعويض والثاني لحاالت استحقاقه هذا التعويض وأنواعه‪.‬‬
‫املطلب األول‬
‫حاالت عدم استحقاق املكرتي للتعويض‬
‫إن عقد الكراء يرتب التزامات متبادلة بين طرفيه املكري واملكتري وفق ما تنص‬
‫وتفرضه القواعد العامة في هذا الصدد‪ ،‬وعقد الكراء التجاري ال يخرج عن هذه‬
‫القواعد بحيث يتعين على املكتري التقيد بااللتزامات التي يفرضها عليه عقد الكراء‬
‫تحت طائلة حرمانه من الحقوق التي يخولها له قانون الكراء الجديد رقم ‪49/16‬‬
‫ومنها الحق في التعويض‪ ،‬والذي يتوقف على تنفيذه املكتري لهذه االلتزامات تحت‬
‫طائلة حرمانه من التعويض‪.‬‬
‫وإذا كان ظهير ‪ 1955/5/24‬امللغى قد نظم بشكل غير واضح الحاالت التي ال‬
‫يستحق فيها املكتري التعويض في فصليه ‪ 10‬و‪ ،11‬فإن القانون الجديد رقم‬
‫‪ 16/49‬حدد الحاالت التي يعفى فيها املكري من أداء أي تعويض عن إنهاء عقد‬
‫الكراء في املادة ‪ 8‬منه والتي تدور جلها حول إخالل املكتري بالتزاماته التعاقدية‬
‫ويمكن إجمالها فيما يلي ‪:‬‬
‫الفقرة األوىل ‪ :‬اإلخالل بأداء الواجبات الكرائية ‪:‬‬
‫إن أداء الوجيبة الكرائية يعتبر االلتزام األسا�سي الذي يلقى على عاتق املكتري‬
‫وفق ما ينص عليه الفصل ‪ 663‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬حيث يتعين عليه أداءها في األجل‬

‫ يعرف الفصل ‪ 627‬من ق‪.‬ل‪.‬ع عقد الكراء بأنه عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه لآلخر منفعة منقول أو‬
‫عقارخالل مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف اآلخربدفعها له"‪.‬‬
‫‪207‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫املتفق عليه‪ ،‬غير أن التنصيص على أجل أداء هذه الواجبات في عقد الكراء ال‬
‫يكفي‪ ،‬بل يتعين على املكري تطبيقا لقاعدة الكراء مطلوب وليس محمول أن يوجه‬
‫إنذارا إلى املكتري ويمنحه آجال ال يقل عن ‪ 15‬يوما على أال يقل مجموع ما بذمة‬
‫املكتري ثالثة أشهر من الواجبات الكرائية‪ ،‬وهو ما يفيد انه إذا كان األجل املمنوح‬
‫املكتري في اإلنذار أقل من ‪ 15‬يوما وإذا كان مجموع ما تخلد بذمته من واجبات‬
‫كرائية اقل من ثالثة أشهر‪ ،‬فإن ذلك ال يخول اإلفراغ‪.‬‬
‫وبناء عليه فإذا أخل املكتري بالتزامه بأداء الواجبات الكرائية املستحقة بعد‬
‫توصله بإنذاربأداء صحيح فانه يفرغ من العين املكتراة دون تعويض‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬إدخال تغيريات جدرية عىل العني املكرتاة ‪:‬‬
‫ويعتبر هذا السبب تطبيقا من تطبيقات إخالل املكتري بالتزامه باملحافظة على‬
‫العين املكتراة املنصوص عليه ايضا في الفصل ‪ 663‬من ق‪.‬ل‪.‬ع والذي يترتب عليه‬
‫فسخ عقد الكراء بصفة عامة‪ ،‬وإفراغ املكتري دون تعويض في الكراء التجاري‪،‬‬
‫علما بأن هذا السبب كان قد ورد التنصيص عليها في ظهير ‪ 1955/5/24‬تحت‬
‫تسمية السبب الخطير واملشروع املبرر إلنهاء عقد الكراء والذي استقر عليه‬
‫االجتهاد القضائي أيضا‪.‬‬
‫ويتوقف حرمان املكتري من التعويض في هذه الحالة على عدم حصوله على‬
‫موافقة صريحة من املكري على إجراء هذه التغييرات وعلى عدم إرجاعه الحالة‬
‫إلى ما كانت عليه بعد توصله بإنذار في هذا الشأن‪ ،‬على أن يتم أشغال من إرجاع‬
‫الحالة داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ توصله باإلنذار بإرجاع الحالة إلى ما كانت‬
‫والكل وفق ما ينص عليه البند ‪ 2‬من املادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬

‫ وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض في قرار لها بتاريخ ‪ 1997/5/28‬في امللف املدني عدد ‪93/3848‬‬
‫بان "ثبوت التماطل بشكل خطأ جسيما يعطي الحق للمكري في فسخ عقد كراء املحل التجاري دون‬
‫الزامه باي تعويض" منشور بمجلة املحاكم املغربية عدد ‪ 83‬ص ‪.135‬‬
‫ قرار محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 1991/1/7‬في امللف املدني عدد ‪ 89/2635‬جاء فيه ‪" :‬إذا لم‬
‫يثبت ان املكتري حصل من املالك على اإلذن بإحداث تغييرات في املحل طبقا للفصل ‪ 11‬من ظهير‬
‫‪ 1955/5/24‬فان اإلنذاراملوجه اليه يعتبرصحيحا منشور بمجلة اإلشعاع عدد ‪ 5‬ص ‪.114‬‬
‫املنازعات التجارية بني القانون واالجتهاد القضايئ‬ ‫‪208‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬تغيري النشاط التجاري املتفق عليه يف عقد الكراء ‪:‬‬
‫إن هذا السبب لم يكن منصوصا عليه في ظهير ‪ ،1955/5/24‬ويعتبر من‬
‫املستجدات التي جاء بها القانون الجديد بحكم املنازعات الكثيرة التي كان يثيرها‬
‫أمام املحاكم والتي كانت أغلبها تق�ضي بعدم حرمان املكتري من التعويض طاملا لم‬
‫يتضرر املكري من تغييرالنشاط التجاري‪.‬‬
‫غير أن القانون الحالي جاء صريحا في عدم أحقية املكتري في تغيير النشاط‬
‫التجاري إال بموافقة املكتري‪ ،‬بحيث إذا غيره دون هذه املوافقة ودون االستجابة‬
‫لإلنذاراملوجه له من طرف املكري من أجل إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه فإن عقد‬
‫الكراء يفسخ ويفرغ املكتري من العين املكتراة دون تعويض‪.‬‬
‫الفقرة الرابعة ‪ :‬تولية الكراء ‪:‬‬
‫اذا كانت تولية الكراء أوالكراء من الباطن محظورة في ظل ظهير‪ 1955/5/24‬امللغى‬
‫بصريح الفصل ‪ 22‬منه‪ ،‬فإنها في ظل القانون الجديد رقم ‪ 16/49‬أصبحت جائزة إذا‬
‫لم يرد بند في العقد يمنعها وذلك طبقا ملا تنص عليه املادة ‪ 24‬من هذا القانون‪.‬‬
‫وهكذا يجوز للمكتري أن يؤجر العقار الذي يكتريه للتجارة من الباطن للغير‬
‫بشرط اخبار املكري بذلك ليسري عقد الكراء من الباطن في مواجهته‪ ،‬ذلك دون‬
‫ضرورة موافقته على ذلك‪ ،‬غير أنه إذا تضمن عقد الكراء بندا يمنع هذا الكراء‬
‫من الباطن‪ ،‬فإن مخالفة املكتري لهذا االلتزام التعاقدي من شأنه أن يحرمه من‬
‫التعويض ألنه يخول للمكري املطالبة بفسخ عقد الكراء دون تمكين املكتري من‬
‫أي تعويض طبقا للبند ‪ 6‬من املادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫الفقرة الخامسة ‪ :‬اندثار األصل التجاري ‪:‬‬
‫يتعين على املكتري وفقا ملا ينص عليه الفصل ‪ 663‬من ق‪.‬ل‪.‬ع أن يستعمل العين‬
‫املكتراة دون إفراط أو إساءة وفقا إلعدادها الطبيعي أو ملا خصصت له بمقت�ضى‬

‫ تنص املادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 16/49‬على ما يلي ‪" :‬يجوز للمكتري ان يؤجر للغير املحل املكتري كال او‬
‫بعضا ما لم ينص العقد على خالف ذلك"‪.‬‬
‫‪209‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫العقد وأن يحافظ عليها‪ ،‬وطاملا أن عقد الكراء التجاري أبرم الستغالل نشاط تجاري‬
‫أو أصل تجاري بصفة عامة‪ ،‬فإنه يتعين على املكتري استغالل هذا النشاط وعدم‬
‫التوقف عن هذا االستغالل بشكل يضر باألصل التجاري الذي يستثمر في العين‬
‫املكتراة‪ ،‬بحيث إذا توقف هذا االستغالل ملدة سنتين على األقل بشكل أدى إلى فقد‬
‫األصل التجاري لعنصر الزبناء والسمعة التجارية‪ ،‬فإن ذلك يؤدي إلى فسخ عقد‬
‫الكراء وإفراغ املكتري من العين املكتراة دون تعويض حتى ولو كان يؤدي الواجبات‬
‫الكرائية باستمرار وذلك تطبيقا للبند ‪ 7‬من املادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫الفقرة السادسة ‪ :‬هالك العني املكرتاة وأيلولتها للسقوط ‪:‬‬
‫إذا هلكت العين املكتراة بفعل املكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي‪ ،‬أو‬
‫إذا كانت آيلة للسقوط دون تحمل املكري أي مسؤولية في ذلك‪ ،‬فإن عقد الكراء‬
‫يفسخ ويفرغ املكتري دون حصوله على أي تعويض طبقا للبندين ‪ 4‬و‪ 5‬من املادة ‪8‬‬
‫من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫املطلب الثاين‬
‫حاالت استحقاق املكرتي للتعويض‬
‫إذا نفد املكتري التزاماته التعاقدية دون خطإ‪ ،‬فإنه يستحق مبدئيا التعويض‬
‫عندما يقرر املكري إنهاء عقد الكراء‪ ،‬غيرأن ثمة حاالت ال يستحق فيها إال تعويضا‬
‫جزئيا‪ ،‬لكنه قد يتحول إلى تعويض كامل في حالة إخالل املكتري بالتزامات قانونية‬
‫من نوع خاص‪.‬‬
‫الفقرة األوىل ‪ :‬التعويض الكامل ‪:‬‬
‫إذا عبراملكري عن رغبته في إنهاء عقد الكراء واسترجاع العين املكتراة‪ ،‬فإنه يلتزم‬
‫بتعويض املكتري عن فقدان أصله التجاري‪ ،‬ويمكن تعداد حاالت استحقاق هذا‬
‫التعويض فيما يلي ‪:‬‬

‫ انظر في هذا الصدد حكم للمحكمة التجارية بمراكش صدر بتاريخ ‪ 2017/12/27‬في امللف‬
‫عدد‪ 2017/8206/1987‬غيرمنشور‪.‬‬
‫املنازعات التجارية بني القانون واالجتهاد القضايئ‬ ‫‪210‬‬

‫أوال ‪ :‬رغبة املكري يف اسرتجاع العن املكرتاة ‪:‬‬

‫كان إنهاء عقد الكراء في ظل ظهير‪ 1955/5/24‬بيد املكري بحيث كان بإمكانه إنهاء‬
‫هذا العقد واسترجاع العين املكتراة حتى ولوكان السبب الذي يعتمده لإلفراغ سببا‬
‫غير جدي أو غير ثابت‪ ،‬شريطة تمكين املكتري من التعويض الكامل‪ .‬فهكذا مثال‬
‫كان بإمكان املكري إفراغ املكتري حتى ولو كان هذا األخير يؤدي الواجبات الكرائية‬
‫باستمرار ودون تماطل أو كان سبب إدخال تغيرات جدرية على العين املكتراة الذي‬
‫سبب به املكري اإلنذارباإلفراغ غيرصحيح‪ ،‬بحث يلزم املكري فقط بأداء تعويض‬
‫كامل لفائدة املكتري‪.‬‬
‫إال انه في القانون الجديد‪ ،‬فإن عدم ثبوت أو عدم صحة سبب اإلفراغ الذي‬
‫يؤسس عليه املكري دعواه الرامية إلى اإلفراغ يؤدي إلى رفض طلبه وفق ما تنص‬
‫عليه الفقرة األولى من املادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 16/49‬التي جاء فيها ‪" :‬إذا تبني‬
‫للجهة القضائية املختصة صحة السبب املبني عليه اإلنذار قضت وفق طلب املكري‬
‫الرامي إىل املصادقة عىل اإلنذار وإفراغ املكرتي وإال قضت برفض الطلب"‪.‬‬
‫وبناء عليه فال مجال إلفراغ املكتري من طرف املكري إال بإثبات هذا األخير‬
‫السبب الذي يؤسس عليه طلبه أو عن طريق رغبته في استرجاع العين املكتراة‬
‫مقابل استعداده لتعويض املكتري والكل بعد سلوك مسطرة اإلفراغ التي يقت�ضي‬
‫توجيه إشعار أو إنذار باإلفراغ يتضمن هذا السبب ومنح املكتري أجل ثالثة أشهر‬
‫تبتدئ من تاريخ التوصل باإلنذارباإلفراغ عمال املادة ‪ 26‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫ثانيا ‪ :‬إخالل املكري بالتزامات قانونية ‪:‬‬
‫إن هذه االلتزامات التي يؤدي اإلخالل بها إلى استحقاق املكتري لتعويض كامل‬
‫ليست بالتزامات تعاقدية‪ ،‬وإنما هي التزامات قانونية تجد سندها في القانون‬
‫الجديد رقم ‪ 16/49‬والتي ترتبط أساسا بأسباب اإلفراغ املوجبة للتعويض الجزئي‬

‫ قرار محكمة النقض عدد ‪ 3228‬بتاريخ ‪ 1988/11/30‬ملف مدني عدد ‪ 2117‬جاء فيه ‪ " :‬ال يؤدي عدم‬
‫صحة السبب الذي بني عليه اإلنذارباإلفراغ في نطاق ظهير‪ 24‬مايو إلى إبطال هذا اإلنذاروإنما إلى الحكم‬
‫بالتعويض‪ ،‬لهذا تكون املحكمة قد تجنبت الصواب ملا قضت بإبطال اإلنذار في هذه الحالة " منشور‬
‫بمجلة املجلس األعلى عدد ‪ 43 42‬ص ‪.123‬‬
‫‪211‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫خصوصا الهدم وإعادة البناء‪ ،‬ويمكن تعداد حاالت استحقاق املكتري للتعويض‬
‫الكامل في هذا الصدد كالتالي ‪:‬‬
‫‪ - 1‬إذا أفراغ املكري املكتري من العين املكتراة بدعوى هدم وإعادة بنائها‪ ،‬لكنه‬
‫لم يشرع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬أولم يسلم ويرجع املحل‬
‫للمكتري داخل أجل ثالث سنوات من تاريخ اإلفراغ ما لم تكن أسباب التأخير في‬
‫الحالتين خارجة عن إرادة املكري‪.‬‬
‫ففي حالة إخالل املكري بهذه املقتضيات القانونية فإن املكتري يستحق تعويضا‬
‫كامال طبقا ملقتضيات املادتين ‪ 10‬و‪ 11‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫‪ - 2‬عدم إخبار املكتري من طرف املكري عند إفراغه من العين املكتراة بسبب‬
‫كونها آيلة للسقوط‪ ،‬بحيث يتعين في هذه الحالة على املكري تحت طائلة التعويض‬
‫عن فقدان األصل التجاري إخباراملكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبة باإلعراب‬
‫عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا‬
‫اإلخبار‪ ،‬فإن لم يقم املكري بهذا اإلخبار فإن املكتري يستحق التعويض الكامل‬
‫طبقا للمادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫كما يستحق املكتري التعويض الكامل عندما يتعذر إرجاعه للعين املكتراة إذا‬
‫لم يتبق في البناية الجديدة محالت أخرى بعد استعمال املكتري لحق األسبقية أو‬
‫إذا لم تتوفر هذه البناية على محالت معدة ألنشطة تجارية أو صناعية أو حرفية‬
‫ألسباب غير تلك املتعلقة بمقتضيات قانونية او تنظيمية ذات الصلة بالنيابة‪،‬‬
‫والكل عمال باملادة ‪ 135‬من القانون الجديد‪.‬‬
‫‪ - 3‬عد تسليم املحل للمكتري داخل أجل سنة من تاريخ اإلفراغ في حالة اإلفراغ‬
‫من أجل توسيع املحل أإو تعليته طبقا للمادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫ونشيرفي ختام الحديث عن التعويض الكامل أن تقديرهذا االخيرأصبح يخضع‬
‫ملعاييرحددها املشرع في املادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 19/46‬يجب أن يتقيد بها الخبراء‬
‫الذين تنتدبهم املحكمة‪ ،‬بحيث يجب أن يعادل التعويض عن فقدان األصل‬
‫التجاري أو الكامل ما لحق املكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ والذي يشمل قيمة‬
‫األصل التجاري املستثمر في املحل‪ ،‬والتي يتم تحديدها انطالقا من التصريحات‬
‫املنازعات التجارية بني القانون واالجتهاد القضايئ‬ ‫‪212‬‬

‫الضريبية للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه املكتري من تحسينات‬

‫وإصالحات وما فقده من عناصراألصل التجاري خصوصا الزبناء والسمعة التجارية‬
‫والحق في الكراء‪ ،‬كما يشمل مصاريف االنتقال من املحل مع ما سيلحق العناصر‬
‫املادية لألصل التجاري من ضرر نتيجة نقلها‪ ،‬على أنه يجب أن ال يقل التعويض‬
‫عن اإلفراغ عن املبلغ املدفوع من طرف املكتري مقابل الحق في الكراء سواء أداه‬
‫مباشرة للمكري عند إبرام عقد الكراء‪ ،‬أو بمناسبة شرائه لألصل التجاري من‬
‫مكتري سابق‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التعويض الجزيئ ‪:‬‬
‫إذا رغب املكري في صيانة ملكه أو إصالحه أو توسيعه أو السكن فيه فإنه يحق‬
‫له املطالبة بإنهاء عقد الكراء بشكل مؤقت‪ ،‬أو على األصح بتوقيف سريانه في بعض‬
‫الحاالت وبإنهائه بصفة نهائية في حاالت أخرى مع التزامه بتمكين املكتري بتعويض من‬
‫تعويض جزئي في انتظارإرجاعه إلى العين املكتراة في حالة وقف سريان عقد الكراء‪.‬‬
‫ويمكن تعداد حاالت استحقاق املكتري للتعويض الجزئي فيما يلي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬اإلفراغ من اجل الهدم وإعادة البناء ‪:‬‬
‫إذا رغب املكري في هدم العين املكتراة وإعادة بنائها دون أن تكون آيلة للسقوط‪،‬‬
‫فإنه يكون ملزما بعد سلوك مسطرة اإلفراغ وفق ما هو منصوص عليه في املادة‬
‫‪ 26‬من القانون رقم ‪ 16/49‬أن يمكن املكتري من تعويض يعادل كراء ثالث سنوات‬
‫من آخر وجيبة كرائية‪ ،‬مع حفظ حق املكتري في املطالبة بتعويض إضافي عبارة‬
‫عن مصاريف االنتظار والتي من شأنها جبر الضرر الحاصل للمكتري من جراء هذا‬
‫االنتظارطيلة مدة البناء‪ ،‬على أن ال يتجاوز هذا التعويض اإلضافي مبلغ األرباح التي‬
‫حققها املكتري حسب التصريحات الضريبية للسنة املالية املنصرمة‪.‬‬
‫وإذا كان التعويض األول املوازي لكراء ثالث سنوات يمكن أن تق�ضي به املحكمة‬
‫من تلقاء نفسها‪ ،‬بل قد تشترط على املكري إيداعه بصندوق املحكمة قبل اإلذن‬

‫ حيث في هذه الحالة ال يستحق املكتري أي تعويض طبقا للمادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
 ‫‪213‬‬ ‫حق التعويض عن فقدان األصل التجاري يف قانون الكراء التجاري الجديد‬

‫له باإلفراغ‪ ،‬فإن التعويض الثاني املتمثل في مصاريف االنتظار ال يق�ضي به إال إذا‬
‫طلبه املكري لصريح املادة ‪ 9‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫ثانيا ‪ :‬اإلفراغ من أجل توسيع املحل أو تعليته ‪:‬‬
‫إذا كان التعويض املقرر لفائدة املكتري في الحالة السابقة محددا بشكل دقيق‬
‫من طرف املشرع‪ ،‬فإنه في حالة توسيع املحل أو تعليته لم يحدد هذا التعويض‬
‫بنفس الطريقة بل يرجع األمرللسيد رئيس املحكمة التجارية استثناء في تحديد هذا‬
‫التعويض الذي يعادل ويساوي الضرر الحاصل للمكتري طيلة مدة اإلفراغ على أن‬
‫ال يتجاوز مبلغ األرباح التي حققها خالل السنة املالية املنصرمة باعتماد التصاريح‬
‫الضريبية لهذه السنة وفي جميع الحاالت يجب أن ال يقل التعويض الشهري عن‬
‫قيمة السومة الكرائية طبقا ملا نصت عليه املادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪.16/49‬‬
‫ثالثا ‪ :‬إفراغ املحل السكن ‪:‬‬
‫املالحظ أن املشرع نظم حالة إفراغ السكن امللحق باملحل دون الحالة التي‬
‫تكون فيها العين املكتراة موضوع إفراغ برمتها من أجل السكن من طرف املكري‪،‬‬
‫ويعتقد أن األمر ال يعدو سهوا من املشرع‪ ،‬ذلك أن هناك ثمة حاالت تكون فيها‬
‫العين املكتراة عبارة عن شقة مثال مكتراة لفائدة تاجرويرغب املكري في استرجاعها‬
‫من أجل السكن‪.‬‬
‫وعلى العموم فإذا رغب املكري في إفراغ العين املكتراة أو الجزء امللحق بها من‬
‫أجل السكن‪ ،‬فإنه يجب عليه تمكين املكتري من تعويض يعادل كراء ثالث سنوات‬
‫حسب آخر سومة كرائية‪ ،‬مع ضرورة اعتمار الشخص املطلوب اإلفراغ لفائدته‬
‫املحل شخصيا داخل أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف املكتري‬
‫وملدة ال تقل عن ثالث سنوات‪ ،‬وفي حالة اإلخالل بهذه املقتضيات املكري‪ ،‬فانه‬
‫يحق للمكتري املطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء ثمانية عشرشهرا‬
‫حسب آخروجيبة كرائية‪.‬‬
‫ونعتقد أن املشرع املغربي لم يوفق في تنظيم هذا السبب‪ ،‬ألنه سيفتح املجال‬
‫للمكري إلفراغ املكتري وحرمانه من أصله التجاري الذي قد يساوي مبلغا يضاعف‬
‫بأضعاف كثيرة كراء ‪ 18‬شهرا‪.‬‬

‫)‪Powered by TCPDF (www.tcpdf.org‬‬