‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫شكلت األحياء المتخلفة ظاهرة أخرى لتشويه العمران بإنتشار المباني المتداخلة القصديرية في معظمها ‪،‬‬
‫وانعدام المرافق الحيوية كدور التعليم والصحة وغيرها "‪.‬‬

‫تطور القوانين المتعلقة بالعقار في الجزائر ‪:‬‬ ‫‪.II‬‬

‫الفترة مابين ‪: 2691-2691‬‬ ‫‪‬‬
‫وهذه المرحلة التي بقيت فيها القوانين القديمة سارية المفعول وتميزت بصدور األمر ‪ 0019-99‬المؤرخ في‬
‫‪ 0019-90-95‬المتعلق باألمالك الشاغرة وقد حدد هذا األمر مهلة ثالثة أشهر لألشخاص الذين غادرو‬
‫ممتالكتهم أن يعودو إليها في األجال المذكورة والى اعتبرت أمالكهم شاغرة وتؤول ملكيتها للدولة ‪.‬‬
‫وكذلك مرسوم ‪ 600-61‬المؤرخ ‪ 0016-09-90‬المتعلق بتأميم المنشأت الزراعية التابعة لألشخاص‬
‫المعنويين أو الطبيعيين الذين ال يتمتعون بالجنسية الجزائرية ‪.‬‬
‫الفترة مابين ‪: 2696-2691‬‬ ‫‪‬‬
‫أوال‪ /‬الثورة الزراعية ‪:‬‬
‫هذه الفترة تبدأ من تاريخ صدور األمر المتضمن للثورة الزراعية رقم ‪ 026-20‬المؤرخ في ‪0020-00-90‬‬
‫وهو األمر الذي أحدث تغيي ار جذريا في تنظيم الملكية العقارية حيث ألغى جميع القوانين واألنضمة الزراعية‬
‫السابقة ‪.‬‬
‫كما كان نقطة بداية لصدور نصوص الحقة تتعلق بالملكية العقارية وتنظيمها على اسس حديثة وينص هذا‬
‫األمر في المادة ‪ 00‬بأن الصندوق الوطني للثروة الزراعية يتكون من األراضي األتية ‪:‬‬
‫األراضي الفالحية البلدية ‪.‬‬ ‫أ‪-‬‬
‫األراضي الفالحية أو ذات طبيعة فالحية التابعة ألمالك الدولة أو الوالية بما فيها األراضي التابعة‬ ‫ب‪-‬‬
‫للمؤسسات العمومية ماعدا المخصصة للبحث والتعليم ‪.‬‬
‫األراضي الفالحية أو ذات الطبيعة الفالحية المؤممة في إطار األمر المتضمن الثورة الزراعية ‪.‬‬ ‫ج‪-‬‬
‫أراضي العرش الفالحية أو ذات الطبيعة الفالحية‬ ‫د‪-‬‬
‫األراضي الفالحية او ذات الطبيعة الفالحية التي يهملها أصحابها بعد اختتام عمليات الثورة الزراعية‬ ‫ه‪-‬‬
‫‪.‬‬
‫وتقضي المادة ‪ 90‬من نفس االمر على ان ق اررات تنص على تخصيص األراضي لصندوق الثرؤة الزراعية‬
‫يلغي بقوة القانون كل الحقوق العينية األصلية والتبعية السابقة على العقارات التي أدمجت في هذا الصندوق‬

‫‪12‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ ،‬ويزول كل ما كان يثقل هذه العقارات التي تصبح ملكا للدولة عمال بالمادة ‪ 99‬من األمر غير قابلة‬
‫للتصرف وال للتقادم المكسب وال للحجز ‪.‬‬
‫مع العلم أن أراضي الصندوق الوطني للثورة الزراعية مقسمة على صناديق البلدية للثورة الزراعية او نقول‬
‫بالعكس فيضم كل األراضي الفالحية الداخلة في الصناديق البلدية للثورة الزراعية حسب المادة ‪ 00‬من األمر‬
‫‪.‬‬
‫وتجدر المالحظة إلى أن عمليات الثورة الزراعية وماترتب عنها من تأميم وتخصيص أراضي فالحية أدخلت‬
‫في صندوق الثورة الزراعية إلى غاية سنة ‪ 0020‬بلغت مساحة األراضي التي يشملها الصندوق ‪0266100‬‬
‫هكتار ‪ ،‬وزعت على ‪ 01610‬مستفيدا تم تنظيمها في تعاونيات فالحية مختلفة ‪.‬‬
‫وهكذا نستنتج أن األمر المتضمن الثورة الزراعية كان يهدف إلى تجميع الملكية العقارية الفالحية ‪ ،‬لتصبح‬
‫ملكا للمجموعة الوطنية أي ملكا للدولة ‪ ،‬وتستغل من طرف المواطنين جماعيا في إطار التعاونيات الفالحية‬
‫‪ ،‬ماعدا القطع األرضية الهامشية التي اليمكن إستغاللها جماعيا ‪ ،‬فتستغل بصفة فردية ‪ ،‬ومن ثمة فإن هذا‬
‫النظام الجديد إلستغالل األراضي يعاكس تماما األهداف التي كان قانون سيناتوس كونصول الصادر بتاريخ‬
‫‪ 0016-95-90‬يرمي إلى تحقيقها والمتمثلة في القضاء على اإلستغالل الجماعي لألرض وانهاء حالة‬
‫الشيوع بتقسيم أراضي العرش بين السكان ‪.‬‬
‫ثانيا ‪/‬اإلحتياطات العقارية ‪:‬‬

‫أن األمر ‪ 91-25‬المؤرخ في ‪ 0025-99-99‬والمراسيم التطبيقية له رقم ‪ 92-21‬و‪ 90-21‬ووكذلك‬

‫‪ 90-21‬المتعلقة باإلحتياطات العقارية البلدية كانت الوسيلة القانونية وسبب في إحادث تغييرات عقارية‬
‫بالمناطق الحضرية ‪ ،‬حيث أوجب هذا األمر تحويل األراضي الواقعة في المدن والمناطق العمرانية أو القابلة‬
‫للتعمير إلى البلديات ‪ ،‬واذا كان هذا األمر منع المواطنين من التصرف في هذه األراضي بإعتبارها تابعة‬
‫للبلديات ‪ ،‬إال أن األمر المشار إاليه أعاله والمراسيم التطبيقية حددت اجراءات تقوم بها البلديات كدمج هذه‬
‫األراضي في احتياطاتها العقارية مقابل تعويض تدفعه البلدية للمالك مع مراعات احتياجاته العائلية ‪.‬‬
‫هذه اإلجراءات تتمثل في مسح العقارات وتقييم تقوم به مصلحة أمالك الدولة التي تقدر مبلغ أو مبالغ‬
‫التعويض على األراضي المقرر إدراجها ضمن اإلحتياطات العقارية ‪ ،‬ثم مداولة المجلس الشعبي البلدي‬
‫بشأن العقارات التي تقرر إدماجها ‪ ،‬وهذه المداولة يصادق عليها الوالي بإعتباره السلطة الوصية ‪.‬‬
‫واخي ار قرار الدمج والتعويض وتسجيل العقارات وشهرها في مصلحة الشهر العقاري ‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫الفترة مابين ‪: 2661- 2696‬‬ ‫‪‬‬

‫التوجه العقاري للدستور الجديد ‪: 2696‬‬ ‫‪-2‬‬
‫في ضل التوجه العقاري للدستور الجديد سنة ‪ 0000‬ظهر مايلي ‪:‬‬
‫في ‪ 0009-00-00‬أصدر المشرع الجزائري قانون رقم ‪ 91-09‬يتضمن التوجيه العقاري وهو القانون الذي‬
‫حدد القوام التقني والنظام القانوني لألمالك العقارية بمختلف أنواعها ‪ ،‬وادوات تدخل الدولة والجماعات‬
‫والهيئات العمومية وجاء في مادته الثانية أن األمالك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل األراضي أو‬
‫الثروات العقارية غير المبنية وهي األراضي الفالحية واالراضي ذات الوجهة الفالحية ‪ ،‬واألراضي الرعوية‬
‫والغابية واألراضي الصحراوية واألراضي العامرة والقابلة للتعمير ثم المساحات والمواقع المحمية ‪.‬‬
‫هذا القانون جاء ليبين الملكية العامة أو األمالك الوطنية العقارية والملكية العقارية الخاصة وتصنيف الملكية‬
‫والقيود التي ترد عليها ويهدف إلى استقرار الملكية العقارية وتوجيه كيفية إستخدامها واستغاللها ‪ ،‬لكن األهم‬
‫في هذا القانون بالنسبة لحسم المنازعات العقارية يتمثل في ‪:‬‬
‫‪ -‬انشاء الفهرس العقاري البلدي الذي يستوجب القيام بجرد عام لكل األمالك العقارية الواقعة على تراب‬
‫كل بلدية ‪.‬‬
‫‪-‬إعادة اإلعتبار للملكية الخاصة ‪.‬‬
‫‪ -‬إالتزام كل شاغل أو حائز لعقار أن يصرح به للبلدية في إطار الجرد العام وتسليم البلدية لكل حائز حيازة‬
‫قانونية شهادة الحيازة تطبيقا للمادة ‪ 60‬وما يليها من هذا القانون ‪.‬‬

‫‪-‬هذا القانون جاء ليضع حدا نهائيا للمضاربات والمنازعات المتعلقة باألراضي المؤممة في إطار أحكام‬
‫قانون الثورة الزراعية حيث ألغى أحكام هذا األمر ‪.‬‬

‫القانون ‪ 16/61‬المؤرخ في ‪: 2661/21/12‬‬ ‫‪-1‬‬

‫صدر القانون رقم ‪ 90/09‬المتعلق بالتهيئة والتعمير في الجزائر لينظم بشكل تام وشامل مجال التهيئة‬
‫والتعمير في ظل التطورات التي استوجبها دستور ‪ 0000‬الذي حدد نمط جديد للنظام السياسي في الجزائر‬
‫وتغيرت بموجبه القوانين تطبيقا للنص الدستوري حيث ألغي القانون رقم ‪ 90/09‬القانون رقم ‪ 99/09‬واألمر‬
‫رقم ‪ 90/01‬المصادق عليه بموجب القانون رقم ‪ 90/01‬المؤرخ في ‪ 0001/00/09‬وتضمن القانون ثمانية‬
‫فصول ‪:‬‬
‫الفصل األول ‪ :‬تناول المبادئ العامة للقانون ‪.‬‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬تطرق القواعد العامة للتهيئة والتعمير ‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫الفصل الثالث ‪ :‬تناول أدوات التهيئة والتعمير ‪.‬‬

‫الفصل الرابع ‪ :‬نص على األحكام خاصة تطبق على بعض األجزاء حتى التراب الوطني ‪.‬‬
‫افصل الخامس ‪ :‬حدد فيه عقود التعمير ‪.‬‬
‫الفصل السادس ‪ :‬وضع الحاالت التي يقلم فيها السياج ‪.‬‬
‫الفصل السابع ‪ :‬أحكام خاصة وانتقاله ‪.‬‬
‫كما تضمن هذا القانون وضع القواعد القانونية الجديدة الرامية إلى تنظيم إنتاج األراضي القابلة للتعمير‬
‫وتكوين وتحويل المبنى في إطار التسيير اإلقتصادي لألراضي والموازنة بين وظائف السكن والفالحة‬
‫والصناعة وأيضا وقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمساحات والمواقع المعمرة على أساس إحترام مبادئ‬
‫أهداف السياسة الوطنية الجديدة للتهيئة والتعمير‬
‫قانون األمالك الوطنية العامة والخاصة ‪:‬‬ ‫‪-6‬‬
‫إن هذه األمالك كان ينظمها قانون رقم ‪ 01-05‬المؤرخ في ‪ 0005-91-69‬الذي الغي بصدور القانون‬
‫االمالك الوطنية ‪ 69-09‬المؤرخ في ‪ 0009-09-90‬بحيث يحدد هذا القانون مكونات األمالك الوطنية‬
‫والقواعد الخاصة بتكوينها وتسييرها ومراقبة استعمالها وتشمل األمالك الوطنية جميع العقارات التابعة للدولة‬
‫والجماعات المحلية وتتكون من األمالك العمومية والخاصة ‪.‬‬
‫فاألمالك العمومية اليمكن أن تكون ملكية خاصة بحكم طبيعتها او غرضها أما األمالك الوطنية األخرى‬
‫غير المصنفة ضمن األمالك العمومية والتي تؤدي الوظيفة اإلمتالكية و المالية فتمثل األمالك الوطنية‬
‫الخاصة ‪.‬‬
‫األمالك العمومية غير قابلة للتصريف وال للتقادم أما األمالك الوطنية الخاصة فيمكن التصرف فيها من‬
‫الهيأت المختصة وفقا ألحكام هذا القانون واألحكام التشريعية المعمول بها‬
‫وتتكون األمالك الوطنية بطرق ووسائل اإلمتالك القانونية عن طريق الشراء والتبادل والتقادم والحيازة ‪،‬‬
‫الشفعة ‪ ،‬التركات التي ال وارث لها ونزع الملكية من أجل المنفعة العامة وبصفة عامة كل العقارات التي‬
‫المالك لها والتي تقع في اإلقليم الجزائري هي ملك للدولة بقوة القانون وهذا ما تتضمنه المادة ‪ 50‬من القانون‬
‫‪ 69-09‬التي تنص على أن األمالك الشاغرة واألمالك التي ال صاحب لها ملك للدولة طبقا للمادة ‪226‬‬
‫من القانون المدني ‪.‬‬
‫كما أن المادة ‪ 10‬منه تقضي بأنه إذا لم يكن للعقار مالك معروف أو توفي مالكه دون أن يترك وارثا يحق‬
‫للدولة المطالبة أمام الجهات القضائية المختصة بإثبات إنعدام الوارث أو الورثة واعالن الشغور حسب‬

‫‪15‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫األشكال واإلجراءات القانونية ثم تسليم أموال التركة عقارات ومنقوالت لمديرية امالك الدولة ليتم جردها‬
‫وادراجها في الممتلكات الوطنية الخاصة ‪.‬‬
‫وعلى أية حاإستبعد األمالك التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع اإلقتصادي وأخضعها للقانون التجاري‬
‫واكتفى باألبقاء على تصنيف الممتلكات التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع اإلداري مثل الجامعات‬
‫والمستشفيات والبريد ‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن اإلثبات بالنسبة للمنازعات المتعلقة بالعقارات التابعة لألمالك الوطنية تتم عادة بوثائق‬
‫رسمية مما يساعد المختصين في حسم المنازعات القضائية واإلدارية وبالتالي ينبغي تكييف الوقائع تكييفا‬
‫صحيحا ثم دراسة السندات المحتج بها في كل واقعة ومطابقتها للواقع في إطار النص الذي ينظم موضوع‬
‫النزاع ‪ ،‬واخي ار تطبيق القانون على الواقعة تطبيقا سليما ‪.‬‬
‫وصدر المرسوم رقم ‪ 515-00‬يتضمن شروط إدارة األمالك الوطنية والمرسوم ‪ 511-00‬يتضمن إجراءات‬
‫جرد األمالك الوطنية وهما المرسومان المعدالن للمرسومين رقمي ‪ 060-02‬و‪ 061-02‬المؤرخين في ‪-91‬‬
‫‪0002-91‬و‪. 0002-91-99‬‬
‫نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ‪:‬‬ ‫‪-5‬‬
‫لقد أصدر المشرع الجزائري األمر رقم ‪ 50-21‬بتاريخ ‪ 91‬ماي ‪ 0021‬يتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل‬
‫المن فعة العمومية وهي طريقة إستثنائية المتالك العقارات او الحقوق العينية العقارية ‪ ،‬وفقا لشروط واجراءات‬
‫دقيقة ‪ ،‬ومقابل تعويض عادل وبما أن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية يتم وفقا للقانون بق اررات ادارية‬
‫من الجهة االدارية المختصة فإن االثبات في حالة وجود نزاع سواء في وجود أو عدم وجود منفعة عمومية او‬
‫في اإلجراءات التي تمت او في مبالغ التعويض ‪ ،‬يتم دائما بوثائق مكتوبة يجب تفحصها بعناية للوصول إلى‬
‫مدى مطابقة اجراءات الملكية لألحكام القانونية السيما وأم إجراء نزع ملكية األشخاص هو إجراء خطير يمس‬
‫بحقوق الملكية التي يحميها الدستور والقانون ولذلك اخضعها الدستور والقانون الجراءات دقيقة وصارمة‬
‫ينبغي احترامها وتطبيقها نصا وروحا ‪.‬‬
‫هذا األمر ألغي بموجب المادة ‪ 61‬من القانون ‪ 00-00‬المؤرخ في ‪ 0000-95-92‬الذي يحدد القواعد‬
‫المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية كما صدر مرسوم رقم ‪ 001-06‬في ‪ 0006-92-92‬الذي‬
‫يحدد كيفيات تطبيق القانون رقم ‪00-00‬‬
‫فترة من ‪: 1119-2661‬‬ ‫‪‬‬
‫القانون ‪ 11-61‬المؤرخ في ‪ 2661-11-12‬المتعلق بالنشاط العقاري ‪:‬‬ ‫‪-5‬‬

‫‪16‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫وهو النشاط الذي يشتمل على مجموع األعمال التي تساهم في انجاز او تجديد األمالك العقارية المخصصة‬
‫للبيع او اإليجار او لتلبية حاجيات المواطنين الخاصة وتتمثل في محالت ذات استعمال سكني او حرفي او‬
‫صناعي او تجاري ويمكن ان يقوم بنشاط الترقية العقارية من طرف تجار ‪ ،‬او أن يقوم به اشخاص في‬
‫اطار فردي او في اطار تعاونيات لتلبية احتياجاتهم الخاصة ‪ ،‬وفي هذه الحالة يبقى نشاطهم مدني وال تلحق‬
‫بهم صفة التاجر ‪.‬‬
‫اهم ماجاء به هذا القانون يتمثل في الشفافية التي ادخلها على عالقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري‬
‫والضمانات التي وفرها لكل طرف من التعاقد وكذلك تنظيمه لعالقة المؤجر بالمستأجر على اسس جيدة ‪.‬‬
‫القانون ‪ 15/10‬المؤرخ في ‪ 1110-19-20‬المعدل والمتمم لقانون التهيئة والتعمير ‪:‬‬ ‫‪-9‬‬
‫جاء هذا القانون لتعديل أحكام قانون التهيئة والتعمير الواردة على أدوات التهيئة والتعمير والقواعد العامة‬
‫للتهيئة والتعمير ‪ ،‬فأضاف إليها تحديد األراضي المعرضة لألخطار الطبيعية والتكنولوجية وشروط البناء‬
‫عليها من أجل إعطاء حماية أكثر للنسيج العمراني من مختلف الكوارث الطبيعية والتكنولوجية وزيادة المراقبة‬
‫والتحري لرصد المخالفات التي تشوه اإلطار المبني وذلك بتحديد وتوضيح لدور كل من مفتشي التعمير‬
‫وأعوان البلدية المكلفين بالتعمير ‪.‬‬
‫القانون ‪ 01/90‬المؤرخ في ‪ 9990/92/99‬قواعد مطابقة البنايات واتمام انجازها ‪:‬‬ ‫‪-2‬‬
‫على ضوء الواقع الذي فرض تواجد العديد من البنايات غير الطابقة للمواصفات القانونية للتعمير وكذلك‬
‫الورشات األبدية غير المنتهية واإلفتقاد الشبه الكلي للتناسق المعماري لمدننا وغياب الجاذبية والمناضر‬
‫الجمالية لها دفع كل هذا بالمشرع الجزائري من أجل إصدار القانون ‪ 01/90‬في مجال المراقبة البعدية من‬
‫أجل إيجاد حلول لحقيقة البنايات الفوضوية الواسعة اإلنتشار ‪ ،‬وكذلك تعديل وسد بعض الفراغات التي‬
‫أغفلتها أحكام التهيئة والتعمير عن طريق إستحداث أجال لتنفيذ رخصة البناء ونص على إمكانية تسليمها‬
‫كما أنه أضاف إلى ملفطلب رخصة البناء شهادة الربط بالشبكات والتهيئة بالنسبة لمشروع البناء الواقع ضمن‬
‫التجزئة ‪ ،‬كما وضع بعض العقوبات على األشخاص المخالفين لمحتوى هذا القانون ‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫السنـ ـ ـ ـ ـ ـد الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـنظري‬ ‫الفصل األول‬

‫خالصة الفصل ‪:‬‬

‫من خالل دراستنا لمراحل تطور قوانين العقار في الجزائر يمكن معرفة أن المشاكل التي تعاني منها المدن لم‬
‫تكن وليدة األمس بل هي منذ وقت طويل هذا اذا لم نقل انها واحدة من المشاكل التي خلفها اإلستعمار ‪،‬‬
‫وهذا ما أدى بالمشرع الجزائري بإصدار القانون ‪ 01-90‬المؤرخ في ‪ 9990-92-99‬يحدد قواعد مطابقة‬
‫البنايات واتمام إنجازها ‪ ،‬الذي يعتبر من أهم وأحدث القوانين التي يعول عليها المشرع الجزائري للقضاء على‬
‫المشاكل التي تعاني منها المدن من بنايات غير مكتملة وواجهات شاحبة ‪ ،‬ما أدى إلى تشويه صورة المدينة‬
‫وكذلك انتشار األحياء السكنية الفوضوية والغير مخططة ‪.‬‬

‫‪18‬‬