‫‪LE DROIT DE PROPRIETE EN DROIT IMMOBILIER‬‬

‫‪MAROCAIN‬‬

‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

‫‪1‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 : ‫مقدمة‬
‫ " يضمن‬53 ‫ الذي نص في الفصل‬1122 ‫بالنسبة للتشريع المغربي قد كرس هذا الحق في جميع الدساتير المغربية انتهاء بدستور‬
‫ وال‬،‫ إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية االقتصادية واالجتماعية للبالد‬،‫ ويمكن الحد من نطاقها وممارستها بموجب القانون‬،‫القانون حق الملكية‬
‫ رجب الملغى و مدونة‬21 ‫ وكذا القوانين ذات الصلة منها ظهير‬،"‫يمكن نزع الملكية إال في الحاالت ووفق اإلجراءات التي ينص عليها القانون‬
.‫الحقوق العينية‬
‫ سنتطرق إلى نطاق‬،‫ وصوال إلى تكريسه في الدساتير والقوانين الدولية والوطنية‬،‫وبعد اإلشارة إلى التطورات التي عرفها حق الملكية‬
.‫ بمثابة مدونة الحقوق العينية‬51.13 ‫حق الملكية المفرزة في ضوء قانون‬
: ‫وعليه سنحاول مقاربة هذا الموضوع من خالل مبحثين‬
.‫ ماهية حق الملكية‬: ‫ المبحث األول‬o
.‫ القيود الواردة على حق الملكية‬: ‫ المبحث الثاني‬o
INTRODUCTION:
En ce qui concerne la législation marocaine, ce droit a été inscrit dans toutes les constitutions marocaines,
à commencer par la Constitution de 2011, qui stipule à l’article 35 : « La loi garantit le droit de propriété, et
sa portée et son exercice peuvent être limités par la loi, si les exigences du développement économique et
social du pays l’exigent, et l’expropriation n’est possible que dans les cas et selon les procédures prévues
par la loi », ainsi que les lois pertinentes, y compris le Dahir aboli du 19 Rajab et le Code des droits réels.
Après avoir évoqué l’évolution du droit de propriété, qui a conduit à son inscription dans les constitutions
et les lois internationales et nationales, nous aborderons la portée du droit de propriété détachée à la
lumière de la loi 39.08 en tant que code des droits réels.

2 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 En conséquence, nous allons essayer d’aborder ce sujet à travers deux sections :
 Le premier thème : la nature du droit de propriété.
 Le deuxième sujet : les restrictions contenues dans le droit de propriété.

.‫ ماهية حق الملكية و نطاقه‬: ‫المبحث األول‬

Le premier thème : la nature du droit de propriété et son champ

d’application.

.‫ ماهية حق الملكية‬:‫المطلب االول‬

La première condition : la nature du droit de propriété.

‫ تعريف حق الملكية‬: ‫الفقرة األولى‬

3 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫ رجب الملغى حاول إعطاء تعريف لحق الملكية من خالل تطرقه للملكية‬21 ‫باستقرائنا لنصوص التشريع المغربي فنجد أن ظهير‬
‫) "بأنها حق التمتع و التصرف في عقار بطبيعته أو بالتخصيص بصورة مطلقة على أن ال يستعمل هذا الحق استعماال‬1( ‫العقارية في الفصل‬
. "‫تمنعه القوانين أو األنظمة‬
‫ ' لمالك‬21 ‫ حاولت مقاربة هذا الحق من خالل تطرقها للملكية العقارية في المادة‬51.13 ‫أما مدونة الحقوق العينية من خالل القانون‬
."‫العقار دون غيره سلطة استعماله و استغالله والتصرف فيه و ال يقيده في ذلك إال القانون أو االتفاق‬

Premier alinéa : Définition du droit de propriété

En extrapolant à partir des dispositions de la législation marocaine, nous constatons que le

Dahir du 19 Rajab, aboli, a tenté de donner une définition du droit de propriété en abordant la
propriété immobilière à l’article (9) << comme le droit de jouir et de disposer d’un bien immobilier
par sa nature ou par privatisation absolue, à condition que ce droit ne soit pas utilisé d’une
manière interdite par les lois ou les règlements >>.

Quant au Code des droits réels par la loi 39.08, il a tenté d’aborder ce droit en abordant la
propriété immobilière à l’article 14 : << Le propriétaire du bien a le pouvoir exclusif de l’utiliser, de
l’exploiter et d’en disposer, et il n’est limité que par la loi ou par un accord >>.

‫ عناصر حق الملكية‬:‫الفقرة الثانية‬

: ‫يشمل حق الملكية ثالثة عناصر وهي حق االستعمال و االستغالل و التصرف‬

4 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫ فاستعمال المنزل يكون بسكناه و السيارة بركوبها‬،‫ أي أن للمالك الحق في استعمال ملكه فيما يصلح له من أوجه االستخدام‬:‫ حق االستعمال‬.1
.‫ويختلف استعمال األشياء باختالف أوجه استخدامها‬
‫) أو غير‬...‫ جني الثمار‬،‫ سكنى الدار‬،‫ يمكن للمالك حق استغالل الشيء موضوع الحق استغالال مباشرا( كزرع األرض‬:‫ حق االستغالل‬.2
.‫ كأجرة سكنى الدار ودفع األجرة للمالك‬،‫مباشر و يكون عن طريق جعل الغير يجني ثمار الشيء و دفع مقابله للمالك‬
:‫ التصرف نوعان‬:‫ حق التصرف‬.3
.‫ قطع األشجار للحصول على حطب التدفئة‬،‫ هو تناول مادة الشيء بالتغيير أو التعديل أو إتالف كهدم المنزل‬: ‫ التصرف المادي‬
‫ هو إجراء تغيير في المركز القانوني للشيء كأن ينقل المالك سلطاته كلها أو بعضها إلى الغير سواء بعوض أو بغير‬: ‫ التصرف القانوني‬
.‫عوض‬

Deuxième alinéa : Éléments du droit de propriété

Le droit de propriété comprend trois éléments, à savoir le droit d’utiliser, d’exploiter et de

disposer.

-Le droit d’utilisation : C’est-à-dire que le propriétaire a le droit d’utiliser sa propriété dans
les aspects appropriés de l’utilisation, l’utilisation de la maison est dans sa résidence et la voiture
dans laquelle il se trouve, et l’utilisation des choses varie en fonction de leurs utilisations.

-Le droit d’exploitation : Le résultat de ce droit est que le propriétaire a le droit d’exploiter
la chose objet du droit directement (comme cultiver la terre, habiter la maison, récolter les fruits...)
ou indirectement et c’est en faisant en sorte que d’autres récoltent les fruits de la chose et les

5 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 paient au propriétaire, comme le loyer du logement de la maison et le paiement du loyer au
propriétaire.

- Droit d’agir : La disposition est de deux types .

-Élimination physique : Il s’agit de la manipulation du matériau de la chose en l’altérant, en

le modifiant ou en le détruisant, comme la démolition de la maison, l’abattage d’arbres pour
obtenir du bois de chauffage.

-Disposition légale : Il s’agit d’un changement dans le statut juridique de la chose, par
exemple le fait que le propriétaire transfère tout ou partie de ses pouvoirs à des tiers, avec ou
sans compensation.

‫ خصائص حق الملكية‬: ‫الفقرة الثالثة‬

: ‫يمكن القول أن حق الملكية يتميز بثالث خصائص و هي‬

.‫ من استعمال واستغالل و تصرف أي جامع وشامل للرقابة و المنفعة‬،‫ أي أنه جامع للسلطات الثالث‬:‫حق جامع‬
.‫ يستأثر بالشيء ومنافعه فال يجوز ألحد أن يشاركه في ملكه‬،‫ أي أنه مقصور على المالك دون غيره‬:‫حق مانع‬
.‫ يوجد هذا الحق بوجود الشيء المملوك وينعدم بزواله‬،‫ فهو حق دائم بالنسبة للشيء المملوك ال إلى شخص المالك‬: ‫حق دائم‬

Troisième alinéa : Caractéristiques du droit de propriété

6 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 On peut dire que le droit de propriété se caractérise par trois caractéristiques :

-Le droit du percepteur : c’est-à-dire qu’il comprend les trois pouvoirs, de l’utilisation, de
l’exploitation et de la disposition de tout collecteur et de l’ensemble du cou et du bénéfice.

-Le droit de prohibition : c’est-à-dire qu’il est limité au seul propriétaire, il rend compte de
la chose et de ses avantages, de sorte que nul ne peut la partager dans sa propriété.

- Droit permanent : C’est un droit permanent sur la chose possédée et non sur la
personne du propriétaire, ce droit existe en présence de la chose possédée et s’exécute par
sa disparition et sa destruction.

‫ نطاق حق الملكية‬: ‫المطلب الثاني‬

Deuxième condition : l’étendue du droit de propriété.

‫ نطاق حق الملكية العقارية من حيث التفرعات‬:‫الفقرة األولى‬

7 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫تنص المادة ‪ 21‬من مدونة الحقوق العينية ‪ " :‬على أن مالك العقار يملك كل ملحقاته وما يذره من ثمار أو منتجات وما يضم إليه أو ما يدمج‬
‫فيه بااللتصاق "‬
‫من خالل هذه المادة يتبين أن كل ما يغله العقار وما يلتصق به يعود للمالك من ثمار سواء كانت طبيعية ‪ ،‬صناعية أو مدنية‬
‫نطاق حق الملكية من حيث التفرعات ال يأخذ على إطالقه وإنما يخضع الستثناءات محددة تعود بمقتضاها الثمار والمنتجات للغير إما بحكم‬
‫القانون أو االتفاق‪.‬‬
‫حالة االتفاق ‪:‬‬
‫حين يتنازل المالك عن ثمار الشيء أو منتجاته لشخص آخر فتصبح هذه الغلة مملوكة لهذا الشخص المتنازل له عنها‪ ،‬وذلك كما في تفويت المالك‬
‫لحقه في االنتفاع بملكه لشخص آخر حسب المادة ‪ 31‬من م ح ع‪.‬‬
‫بحكم القانون ‪:‬‬
‫حينما تتساقط ثمار األشجار الممتدة على أرض الغير كما لو غرس المالك األشجار على حدود أرضه وامتدت فروعها ألرض الجار‪ ،‬فإن ما يتساقط‬
‫بصورة تلقائية من ثمار تلك الفروع على أرض الجار يكون لهذا الجار بدون أي مقابل‪ ،‬وهذا مانصت عليه المادة ‪ 41‬من مدونة الحقوق العينية‪،‬‬
‫واليحق لمالك تلك األشجار أن يلزم الجار برد تلك الثمار مالم يكن هو الذي قطعها أوتسبب في سقوطها أو سقطت حين قيام المالك بقطعها وإال ألزم‬
‫بردها لصاحبها‪.‬‬

‫‪Premier alinéa : Champ d’application du droit de propriété immobilière en termes de‬‬

‫‪succursales‬‬

‫‪L’article 16 du Code des droits réels dispose : « Le propriétaire du bien est propriétaire de tous ses‬‬
‫‪accessoires et des fruits ou produits qu’il produit, ainsi que de ce qui y est compris ou de ce qui y est‬‬
‫‪incorporé par adhésion.‬‬

‫‪8‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 À travers cet article, il est clair que tout ce que la propriété produit et ce qui y adhère appartient au
propriétaire des fruits, qu’ils soient naturels, industriels ou civils.

L’étendue du droit de propriété en termes de filiales ne prend pas en compte son lancement, mais est
soumise à des exceptions spécifiques selon lesquelles les fruits et produits sont retournés à des tiers soit
par la loi, soit par accord.

- Statut de l’accord :

Lorsque le propriétaire cède les fruits ou les produits de la chose à une autre personne, ce produit •
devient la propriété de la personne à qui il est cédé, comme dans le cas de la perte par le propriétaire de
son droit d’utiliser son bien à une autre personne selon l’article 80 de l’OLP.

- En vertu de la loi :

Lorsque les fruits des arbres qui s’étendent sur le terrain d’autrui tombent, comme si le propriétaire
plantait des arbres sur les limites de son terrain et que leurs branches s’étendaient jusqu’au terrain du
voisin, ce qui tombe automatiquement des fruits de ces branches sur le terrain du voisin est gratuit pour
ce voisin, et cela est stipulé à l’article 74 du Code des droits réels, et le propriétaire de ces arbres n’a pas
le droit d’obliger le voisin à rendre ces fruits à moins que ce ne soit lui qui les ait coupés ou qui les ait fait
tomber ou tomber lorsque le propriétaire les a coupés, sinon il est obligé de les rendre à leur propriétaire.

‫ نطاق حق الملكية من حيث العلو‬: ‫الفقرة الثانية‬

9 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫ فله حق إقامة ماشاء من بنايات‬،‫ والمقصود هنا الفضاء العمودي الذي يرتفع فوق األرض أو البناء‬،‫يخول حق الملكية للمالك ملكية مايعلو ملكه‬
‫ كما يحق له أيضا أن يتصرف في علو أرضه عن طريق التفويت حسب ماجاء في‬،.‫ من م ح ع‬151 ‫ وفق مانصت عليه المادة‬،‫وأغراس ومنشآت‬
‫ بل إن حقه مقصور في االستفادة من العلو إلى‬،‫ غير أن حقه هذا اليعني أنه يستأثر بالتمتع بالهواء إلى ماالنهاية في االرتفاع‬،‫ من ق ل ع‬135 ‫المادة‬
‫ منها ماهو مرتبط بالمجال العمراني كقانون التعمير‬، ‫ إال أنه كثيرا ماترد عليه جملة من القيود تقتضيها المصلحة العامة‬،‫الحد المفيد في التمتع به‬
‫ وبالضبط المادة الثانية منه التي تنص على أن إحداث التجزئات‬،13.11 ‫ وقانون التجزئات العقارية رقم‬.15‫و‬12-11 ‫ وخاصة الفصول‬،21.11
‫ والقيود المتعلقة بالمالحة الجوية الواردة‬،‫العقارية يتوقف على الحصول على إذن إداري سابق يتم تسليمه وفق شروط منصوص عليها في هذا الباب‬
‫ والقوانين التي تنظم حقوق االرتفاقات المقررة على األمالك الخاصة‬.251 ‫ إلى‬211 ‫ المتعلق بالطيران المدني في مواده من‬11.25 ‫بالقانون رقم‬
‫ الموافق لفاتح‬2551 ‫ شعبان‬1 ‫لمصلحة الخطوط البرقية والهاتفية والتي تعطي الحق للدولة في وضع األعمدة ومد األسالك فوق العقارات (ظهير‬
.‫) وكذا القوانين التي تمنع المالك من البناء قرب األماكن الحربية أو السكك الحديدية‬2121 ‫يوليوز‬

Deuxième alinéa : Portée du droit de propriété en termes de hauteur.

Le droit de propriété confère au propriétaire la propriété de ce qui est au-dessus de sa propriété,
et il s’agit ici de l’espace vertical qui s’élève au-dessus du terrain ou du bâtiment, il a le droit d’établir les
bâtiments, installations et installations qu’il veut, comme le stipule l’article 234 du S.P.C., et il a
également le droit de disposer de la hauteur de son terrain par confiscation conformément à l’article 483
de la SLP, mais son droit ne signifie pas qu’il jouit de l’air à l’infini en hauteur, mais plutôt que son droit
est limité à bénéficier de La hauteur dans la mesure utile pour en profiter, mais elle est souvent soumise
à un certain nombre de restrictions requises par l’intérêt public, y compris celles liées au domaine urbain,
telles que la loi 12.90 sur la construction, en particulier les articles 40-41 et 43. La loi n° 25.90 sur le
commerce de détail immobilier, et plus particulièrement son article deux, qui stipule que la création de
divisions immobilières dépend de l’obtention d’une autorisation administrative préalable délivrée
conformément aux conditions stipulées dans la présente partie, et les restrictions relatives à la navigation

10 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫‪aérienne contenues dans la loi n° 40.13 sur l’aviation civile dans ses articles 129 à 134. Les lois‬‬
‫‪réglementant les servitudes de propriété privée au profit des lignes télégraphiques et téléphoniques, qui‬‬
‫‪donnent à l’État le droit de poser des poteaux et des fils sur les biens immobiliers (Dahir 9 Shaaban 1332‬‬
‫‪correspondant au début du mois de juillet 1914), ainsi que les lois qui empêchent le propriétaire de‬‬
‫‪construire à proximité de lieux militaires ou de voies ferrées.‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬نطاق حق الملكية من حيث العمق‬

‫إن حق الملكية الواقع على أرض يشمل ماتحتها من العمق‪ ،‬بحيث يحق لهذا المالك أن يستفيد من عمق أرضه إلى الحد المعقول والمفيد في‬
‫االنتفاع‪ ،‬عن طريق إقامة أبنية أو أنفاق أو كهوف أو أن يحفر مايريد من الحفر للتنقيب عن المواد الخام والمعادن وأن يستخرج منها كل مايمكنه أن‬
‫يحصل عليه من تلك المواد أو المعادن ضمن الحدود التي تضعها القوانين واألنظمة‪ .‬كما هو الشأن بالنسبة للمناجم والمقالع والمباني التاريخية والمناظر‬
‫والكتابات المنقوشة والتحف الفنية ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المناجم ‪.‬‬

‫المحتوية خاصة على‪:‬‬
‫‪ ‬المحروقات الصلبة و المستحثة و الغرافيت والصخور النفطية وأحجار الكلس النفطية و الرمال النفطية؛‬
‫‪ ‬المواد الفلزية؛‬
‫‪ ‬الصخور والمعادن الصناعية؛‬
‫‪ ‬الفوسفاط؛‬
‫ب‪ :‬بعض األحكام المتعلقة بالمناجم‪:‬‬
‫طبقا للمادة ‪ 5‬من القانون ‪ 25.55‬تعتبر المناجم جزءا من الملك العام للدولـــة؛ وتباشر أنشطة استكشاف المواد المنجمية والبحث عنها‬
‫واستغاللها بموجب سند منجمي مسلم وفقا ألحكام هذا القانون و النصوص المتخذة لتطبيقه‬
‫وتعتبر رخصة البحث ورخصة استغالل المناجم حقوقا عقارية محدودة المدة تختلف عن ملكية األرض‪.‬‬

‫‪11‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫يجب على المستفيد من ترخيص االستكشاف ومن رخصة البحث أن يكون شخصا اعتباريا حسب المادتين ‪12‬و‪ 51‬من القانون أعاله‪ ،‬كما‬
‫يجب أن يكون المستفيد من رخصة استغالل المناجم شخصا اعتباريا خاضعا للقانون المغربي طبقا للمادة ‪ 11‬من نفس القانون‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬المقالع ‪.‬‬
‫من بين بعض األحكام المنظمة للمقالع مايلي ‪:‬‬
‫يخضع فتح واستغالل المقالع لتصريح مسبق لالستغالل‪ ،‬لدى اإلدارة التي تسلم وصل التصريح بشأنها‪(...‬المادة ‪.)1‬‬
‫ثالثا ‪ :‬التحف واألثار الفنية ‪.‬‬
‫نص الفصل األول من القانون رقم‪ 11.31‬المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخية والمناظر والكتابات المنقوشة والتحف الفنية والعاديات‪،‬‬
‫على أنه "يمكن أن تقيد أوترتب في عداد اآلثار العقارات باألصل أو بالتخصيص وكذا المنقوالت في المحافظة عليها فائدة بالنسبة للمغرب أو تاريخه‬
‫الحضاري"‬
‫كما نص الفصل الثاني من القانون أعاله‪ ،‬على أنه تطبق أحكام الفصل األول على العقارات وعلى المباني التاريخية أو المعالم الطبيعية وعلى‬
‫المناظر التي لها طابع فني أو تاريخي أو أسطوري أو طريف أو تهم العلوم التي تعنى بالماضي والعلوم اإلنسانية بوجه عام وعلى المنقوالت التي لها‬
‫طابع فني تاريخي‪.‬‬

‫‪Troisième paragraphe : Portée du titre.‬‬

‫‪Le droit de propriété situé sur un terrain comprend la profondeur en dessous, de sorte que ce propriétaire a le droit de‬‬
‫‪bénéficier de la profondeur de son terrain dans la mesure raisonnable et utile en usufruit, en construisant des bâtiments, des‬‬
‫‪tunnels ou des grottes ou de creuser ce qu’il veut du forage pour explorer les matières premières et les minéraux et d’en extraire‬‬
‫‪tout ce qu’il peut obtenir de ces matériaux ou minéraux dans les limites fixées par les lois et règlements. C’est le cas des mines,‬‬
‫‪des carrières, des bâtiments historiques, des paysages, des inscriptions et des œuvres d’art.‬‬

‫‪- Premièrement : les mines.‬‬

‫‪Contenant, notamment‬‬

‫‪12‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Combustibles solides et induits, graphite, roches pétrolières, calcaires pétroliers et sables bitumineux •

Métalliques

Roches et minéraux industriels

Phosphates

- Quelques dispositions relatives aux mines :

Selon l’article 3 de la loi 13.33, les mines sont considérées comme faisant partie du domaine public de l’État.

Un permis de recherche et un permis d’exploitation minière sont des droits de propriété d’une durée limitée qui diffèrent de
la propriété foncière.

Le bénéficiaire du permis d’exploration et du permis de recherche doit être une personne morale conformément aux
articles 21 et 32 de la loi susmentionnée, et le bénéficiaire du permis d’exploitation minière doit être une personne morale soumise
à la loi marocaine conformément à l’article 46 de la même loi.

-Deuxièmement : les carrières.

Parmi les dispositions qui régissent les carrières, on peut citer les suivantes :

L’ouverture et l’exploitation des carrières sont soumises à l’autorisation préalable d’exploitation de l’administration qui reçoit
le récépissé d’autorisation... (article 9).

13 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 - Troisièmement : Antiquités et antiquités.

L’article premier de la loi n° 22-80 relative à la conservation des édifices historiques, des paysages, des inscriptions, des
œuvres d’art et des objets d’art stipule que << les biens immobiliers peuvent être inscrits ou classés comme antiquités par origine
ou par cession, ainsi que les biens mobiliers conservés présentant un intérêt pour le Maroc ou son histoire culturelle >>.

Le chapitre II de la loi stipule que les dispositions du chapitre I s’appliquent aux biens immobiliers, aux bâtiments
historiques ou aux monuments naturels, aux scènes à caractère artistique, historique, mythologique ou drôle, aux sciences du
.passé et des sciences humaines en général, ainsi qu’aux biens meubles de nature artistique historique.

‫ القيود الواردة على حق الملكية‬: ‫المبحث الثاني‬

Deuxième thème : les restrictions au droit de propriété.

‫ القيود القانونية على حق الملكية‬: ‫المطلب األول‬

La première condition : les restrictions légales au droit de propriété.

‫ عدم التعسف في استعمال الحق‬: ‫الفقرة األولى‬

14 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫ من‬11‫ و‬11-12 ‫ من م ح ع وكذلك المواد‬12‫ و‬11- 21-21 ‫بالنسبة للمشرع المغربي لم ينص على هذه النظرية وبالرجوع إلى المواد‬
‫ نجد أن المشرع أورد حاالت فقط من التعسف في استعمال الحق يمكن من خاللها استنتاج أن هناك معيارين للقول بوجود تعسف في استعمال‬،‫ق ل ع‬
: ‫الحق‬
‫ من ق ل ع على "أنه المحل للمسؤولية المدنية إذا فعل شخص‬11 ‫ فقد نص الفصل‬،‫ معيار شخصي يتمثل في نية اإلضرار بالغير‬: ‫أوال‬
.‫بغير قصد اإلضرار ماكان له الحق في فعله‬
‫ من ق ل ع "اليحق للجيران أن يطلبوا‬11 ‫المعيار الموضوعي يتمثل في وقوع الضرر لكن هذا الشيء ليس على إطالقه فقد نص الفصل‬
‫ وغيره من المضار التي اليمكن تجنبها والتي التتجاوز الحد‬،‫إزالة األضرار الناشئة عن االلتزامات العادية للجوار كالدخان الذي يتسرب من المداخن‬
. "‫المألوف‬

Premier paragraphe : Non-abus de droit.

En se référant aux articles 14, 19, 20 et 21 de l’OLP, ainsi qu’aux articles 91-92 et 94 du PLC,
nous constatons que le législateur n’a mentionné que des cas d’abus de droit permettant de conclure
qu’il existe deux critères pour dire qu’il y a abus de droit.

Premièrement : un critère personnel représenté par l’intention de nuire à autrui, puisque l’article 94
du CPL stipule que << la responsabilité civile n’est soumise à aucun motif si une personne agit sans
intention de nuire à ce qu’elle a le droit de faire >>.

L’article 92 de la CPL stipule que << les voisins n’ont pas le droit d’exiger l’élimination des
dommages résultant des obligations normales du voisinage, tels que la fumée qui s’échappe des

15 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫‪cheminées et d’autres dommages inévitables qui ne dépassent pas la limite habituelle >>.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬القيود المقررة لرفع مضار الجوار‬

‫أوال ‪ :‬على مستوى الحائط المشترك ‪.‬‬

‫فالحائط المشترك هو الحائط الفاصل بين عقارين متجاورين إلى نهاية خط االشتراك (حسب المادة ‪ 13‬م ح ع)‪.‬‬
‫وتتجلى القيود الواردة على الحائط المشترك ‪:‬‬
‫من حيث االستعمال ‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫يستعمل الحائط المشترك بحسب الغرض الذي أعد له فلكل شريك الحق في أن يقيم بناء بجانبه أو يضع عوارض فوقه أو دعائم لسد السقف‬
‫لكن دون تجاوز طاقته المسموح بها (المادة ‪ 11‬من م ح ع)‪.‬‬
‫من حيث نفقات اإلصالح والتجديد ‪ :‬يتحمل كل شريك بحسب حصته في الحائط المشترك نفقات اإلصالح والتجديد كلما اقتضى األمر ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من حيث التصرفات الواردة عليه ‪ :‬ليس للشريك مطلق الحرية في التصرف في الحائط المشترك بأن يقيم عليه بناء أو منشآت إال بموافقة شريكه‬ ‫‪‬‬
‫مع مراعاة القوانين واألنظمة الجاري بها العمل‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬على مستوى الطريق الخاص المشترك‪.‬‬
‫فالطريق الخاص المشترك هو ملك مشاع بين من لهم حق المرور فيه المـــادة ‪ 51‬م ح ع وأصحاب الطريق الخاص المشترك هم كل من‬
‫له باب عليه‪ ،‬سواء كان باب منزل أو دكان أو بستان أو نحو ذلك‬
‫وتظهر القيود الوارد على الطريق الخاص المشترك فيما يلي ‪:‬‬
‫من حيث االستعمال ‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫ليس من حق أي طرف غير شريك في الطريق الخاص المشترك أن يفتح بابه عليه وال أن يمر فيه فهو من حق الشركاء فقط‪.‬‬
‫من حيث اإلصالح ‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫يتحمل كل شريك في الطريق الخاص المشترك المصاريف الضرورية إلصالحه كل حسب مصلحته فيه‪ ،‬فإذا رفض أحد الشركاء المساهمة‬
‫في ذلك اإلصالح جاز لباقي الشركاء وبعد القيام بإصالحه مطالبته بذلك‪.‬‬

‫‪16‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫‪ ‬من حيث التصرفات الواردة عليه‪.‬‬
‫من جانب التصرف القانوني‪ :‬من هذا الجانب اليجوز للشركاء في الطريق الخاص المشترك أن يطالبوا بقسمته أو يتفقوا على تفويته مستقال ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من جانب التصرف المادي ‪ :‬اليحق للشركاء أن يغلقوا مدخل الطريق الخاص المشترك مالم يتم االستغناء عنه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ثالثا ‪ :‬على مستوى وضع الحدود الفاصلة بين الملكيات ‪.‬‬
‫فمن خالل المادة ‪ 41‬من م ح ع أعطى المشرع لمالك العقار الحق في إجبار جاره على تعيين الحدود ألمالكهما المتالصقة‪ ،‬حيث تكون نفقات‬
‫التحديد مشتركة بينهما على الرؤوس وليس على حساب مساحة ما يملكه كل واحد‪ ،‬وليس له الحق في إجباره على تسوير أرضه إال إذا تضرر من ذلك‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬على مستوى المسافات الفاصلة بين الملكيات‪.‬‬
‫يمكن تصور القيود الواردة على المسافات الفاصلة بين الملكيات في مايلي ‪:‬‬
‫‪ ‬بالنسبة للمطالت ‪.‬‬
‫فإذا كان من حق المالك أن يفتح مطالت في ملكه فإن ذلك قد يشكل ضررا لجاره‪ ،‬لذلك فقد تدخل المشرع لوضع قيود يجب على المالك مراعاتها‬
‫وهو مانصت عليه المادة ‪ 13‬من م ح ع‪.‬‬
‫‪ ‬بالنسبة لغرس األشجار ‪.‬‬
‫نظم المشرع المغربي هذا القيد في المواد ‪ 41-45-41‬من م ح ع ويقضي هذا الحق بضرورة مراعاة المسافات الفاصلة عن الحد والمقررة في‬
‫األنظمة الخاصة‬
‫‪ ‬بالنسبة لبناء المصانع والمنشآت المضرة والمقلقة بالراحة ‪.‬‬
‫حرص المشرع المغربي من م ح ع إلى تقييد سلطات مالك هذه المصانع والمنشآت الصناعية‪ ،‬وذلك بمراعاة المسافات والمناطق المنصوص‬
‫عليها في القانون والتي يمكن أن تقام بها هذه المنشآت مع اتخاذ كافة التدابير واالحتياطات الالزمة على الصحة العامة‬

‫حق المسيل أو الصرف‪.‬‬

‫نظم المشرع المغربي األحكام المتعلقة بحق المسيل أو الصرف في المواد من ‪ 11‬إلى ‪ 15‬مـن م ح ع وكذلك المادة ‪ 11‬من قانون الماء رقم‬
‫‪21.13‬‬
‫وتتلخص بعض األحكام المتعلقة بهذا الحق كما يلي ‪:‬‬

‫‪17‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫تتلقى المياه المنخفضة المياه السائلة سيال طبيعيا من األراضي التي تعلوها واليجوز لمالك األرض المنخفضة أن يقيم سدا لمنع هذا السيل‪ ،‬كما اليجوز‬ ‫‪‬‬
‫لمالك األرض العالية أن يقيم ما من شأنه أن يزيد في عبء االرتفاق على األرض المنخفضة أن يقيم سد لمنع هذا السيل‪ ،‬كما اليجوز لمالك األرض‬
‫العالية أن يقيم ما من شأنه أن يزيد في عبء االرتفاق على األرض المنخفضة ‪.‬‬
‫يجب على مالك األرض إذا أراد إحداث أبنية عليها أن يقيم سطوحها وشرفاتها بشكل يسمح بمسيل مياه األمطار ونحوها على أرضه ال على أرض‬ ‫‪‬‬
‫جاره‪.‬‬
‫لكل مالك عقار يريد تصريف المياه الزائدة عن حاجته أو غير الصالحة أن يحصل على ممر لها بعقار الغير نظير تعويض مناسب يدفع مقدما‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪Deuxième paragraphe : Restrictions prescrites pour éliminer les préjudices de voisinage.‬‬

‫‪- Premièrement : Au niveau du mur mitoyen.‬‬

‫‪Le mur mitoyen est le mur séparant deux propriétés adjacentes à l’extrémité de la ligne de souscription‬‬
‫‪(selon l’article 28 de la GZ).‬‬

‫‪Les restrictions sur le mur mitoyen sont illustrées par ce qui suit :‬‬

‫‪- En termes d’utilisation :‬‬

‫‪Chaque partenaire a le droit d’ériger un bâtiment à côté de lui ou de placer des poutres ou des supports‬‬
‫‪pour bloquer le toit, mais sans dépasser sa capacité autorisée (article 29 de l’OLP).‬‬

‫‪-En ce qui concerne les frais de réparation et de rénovation :‬‬

‫‪18‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Chaque partenaire, en fonction de sa part dans le mur mitoyen, supportera les frais de réparation et de
rénovation chaque fois que cela sera nécessaire.

En ce qui concerne les actions qui y sont contenues :

Le partenaire n’est pas libre d’aliéner le mur mitoyen en y construisant un bâtiment ou des
aménagements sauf avec l’accord de son partenaire, compte tenu des lois et règlements en vigueur.

Deuxièmement : Au niveau de la voie privée commune.

Le chemin privé commun est une propriété commune à ceux qui y ont le droit de passage. Article 32 de
l’Assemblée générale, et les propriétaires du chemin privé commun sont tous ceux qui ont une porte
dessus, que ce soit la porte d’une maison, d’un magasin, d’un verger ou autre.

Les restrictions sur l’itinéraire privé partagé sont les suivantes :

- En termes d’utilisation :

Aucune partie qui n’est pas partenaire de la voie privée commune n’a pas le droit de lui ouvrir sa porte
ou de la traverser, car c’est le droit des associés seulement.

- En termes de réparation :

19 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Chaque associé du chemin privé commun supportera les frais nécessaires à sa réparation, chacun selon
son intérêt dans celui-ci, et si l’un des associés refuse de contribuer à cette réparation, les autres
associés, après avoir effectué sa réparation, pourront l’exiger.

En ce qui concerne les actions qui y sont contenues :

- De la part de la disposition légale

De ce point de vue, les partenaires de la voie privée commune ne peuvent pas exiger sa division ou
.accepter de ne pas la respecter indépendamment .

- Du côté de la disposition matérielle

les associés n’ont pas le droit de fermer l’entrée du chemin privé commun à moins d’en être dispensés.

Troisièmement : Au niveau de la définition des limites séparant les propriétés.

Par l’article 70 de l’OLP, le législateur a donné au propriétaire de la propriété le droit de contraindre son
voisin à délimiter les limites de leurs propriétés adjacentes, lorsque les frais de détermination de la
délimitation sont partagés entre eux sur les têtes et non aux dépens de la superficie possédée par
.chacun, et qu’il n’a pas le droit de l’obliger à clôturer son terrain à moins qu’il n’en soit affecté.

Quatrièmement .

Au niveau des distances entre les propriétés.

20 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Les limitations des distances entre les propriétés peuvent être envisagées comme suit :

- Pour les étirements

Si le propriétaire a le droit d’ouvrir des vues sur sa propriété, cela peut constituer un préjudice pour son
voisin, de sorte que le législateur est intervenu pour établir des restrictions que le propriétaire doit
respecter, ce qui est stipulé à l’article 68 de l’OLP

-Pour la plantation d’arbres.

Le législateur marocain réglemente cette restriction dans les articles 72, 73 et 74 de l’Assemblée
générale, qui stipule que les distances par rapport à la limite prescrite par le règlement spécial doivent
.être respectées

-Pour la construction d’usines et d’installations au confort nocif et inquiétant.

Le législateur marocain a tenu à restreindre les pouvoirs des propriétaires de ces usines et
établissements industriels, en tenant compte des distances et des zones prévues par la loi dans
lesquelles ces établissements peuvent être construits, tout en prenant toutes les mesures et précautions
nécessaires pour la santé publique.

Le droit de liquéfaction ou de drainage.

Le législateur marocain a réglementé les dispositions relatives au droit de liquéfaction ou de drainage

dans les articles 60 à 63 de l’Assemblée générale, ainsi que l’article 29 de la loi sur l’eau n° 10.95.

21 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Certaines des dispositions relatives à ce droit sont résumées comme suit :

*Les basses eaux reçoivent l’écoulement naturel de l’eau liquide du terrain situé au-dessus et le
propriétaire du terrain bas ne peut pas construire un barrage pour empêcher cet écoulement, et le
propriétaire du terrain élevé ne peut pas établir ce qui augmenterait le fardeau de la servitude sur le
terrain bas pour ériger un barrage afin d’empêcher cet écoulement, et le propriétaire du terrain élevé ne
.peut pas évaluer ce qui augmenterait le fardeau de la servitude sur le terrain bas.

*Si le propriétaire du terrain veut y construire des bâtiments, il doit ériger ses toits et ses balcons de
manière à permettre à l’eau de pluie et autres de s’écouler sur son terrain et non sur le terrain de son
voisin.

*Tout propriétaire qui désire évacuer l’eau excédentaire ou impropre peut obtenir un passage pour •
celle-ci avec le bien d’autrui moyennant une indemnité appropriée payée à l’avance.

‫ القيود المقررة للمصلحة العامة‬: ‫الفقرة الثالثة‬

: ‫ وهذه القيود متنوعة نذكر منها‬،‫إن المشرع وضع قيودا على حق الملكية حماية للمصلحة العامة‬
.‫ القيود على علو الملك وعمقه‬: ‫أوال‬
: ‫ القيود الواردة على علو الملك‬.1
‫ ومن ضمنها االرتفاقات والتحمالت العقارية المنصوص عليها‬،‫هذا األخير لبس مطلقا بل ترد عليه جملة من القيود تقتضيها المصلحة العامة‬
21.11 ‫) والقيود الواردة في المجال العمراني كالقانون‬11.25 ‫ هذا باإلضافة إلى القيود المقررة للمالحة الجوية (القانون‬، ‫في الباب الثاني من م ح ع‬
. ‫ المتعلق بالتجزئات العقارية‬13.11 ‫المتعلق بالتعمير والقانون رقم‬

22 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 : ‫القيود الواردة على عمق الملك‬ .2
‫ كالقوانين المتعلقة بالمناجم والمقالع والمحافظة‬،‫للمالك حق االستفادة من عمق أرضه إال أن هذا الحق ليس مطلقا بل قيدته مجموعة من القوانين‬
.‫على المباني التاريخية والمناظر والكتابات المنقوشة والتحف الفنية‬

: ‫ القيود الواردة على استعمال الملك‬: ‫ثانيا‬

: ‫يقصد بهذه القيود تلك التي تحد من حق المالك في التصرف في عقاره حينما يكون هذا التصرف مضرا بالمصلحة العامة ومن هذه القيود‬
.‫ القانون الذي يمنع صاحب بناء يعد من األبنية األثرية من إجراء أي إصالح أو تغيير فيه إال إذا حصل على رخصة إدارية‬.2
:‫ القانون الذي يقضي بنزع الملكية واالحتالل المؤقت من أجل المنفعة العامة على أن ذلك مبنيا كشرط أول على‬.1
.

.‫ـ توفر عنصر المنفعة العامة في عقار يدخل في ملكية أحد األشخاص‬
.‫ـضرورة أن يكون النزع بمقابل‬

Troisième alinéa : Restrictions établies dans l’intérêt public

Le législateur a fixé des restrictions au droit de propriété pour protéger l’intérêt public, et ces restrictions sont variées,
notamment.

Premièrement : les restrictions sur la hauteur et la profondeur du propriété :

- Restrictions sur la taille du propriété

Ce dernier est absolument ambigu, mais il est soumis à un certain nombre de restrictions requises par l’intérêt public,
notamment les servitudes et charges immobilières stipulées au chapitre II de la GZ, en plus des restrictions prescrites pour la
navigation aérienne (loi 40.13) et des restrictions contenues dans le domaine urbain, telles que la loi 12.90 sur la construction et la
.loi n° 25.90 sur les divisions immobilières

- Restrictions sur la profondeur du propriété

23 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Le propriétaire a le droit de bénéficier de la profondeur de son terrain, mais ce droit n’est pas absolu, mais est limité par un
ensemble de lois, telles que les lois relatives aux mines, aux carrières, à la préservation des bâtiments historiques, des paysages,
des inscriptions et des œuvres d’art.

Deuxièmement : Restrictions à l’utilisation de la propriété :

Ces restrictions sont celles qui limitent le droit du propriétaire de disposer de ses biens lorsque cette disposition est
préjudiciable à l’intérêt public, et ces restrictions comprennent.

-La loi qui interdit au propriétaire d’un bâtiment ancien d’y effectuer des réparations ou des modifications à moins qu’il
n’obtienne une autorisation administrative.

-La loi prévoyant l’expropriation et l’occupation temporaire pour l’utilité publique. Cependant, cela repose comme première
condition sur

Disponibilité d’un élément d’utilité publique dans un bien immobilier appartenant à une personne

L’enlèvement doit être payant.

‫القيود االتفاقية على حق الملكية‬: ‫المطلب الثاني‬

Deuxième condition : les restrictions du droit de propriété imposées

par la Convention

24 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 ‫الفقرة األولى‪ :‬موقف المشرع المغربي من القيود االتفاقية‬
‫أوال ‪ :‬موقف المشرع المغربي من القيود االتفاقية قبل صدور مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬

‫لم يتعرض القانون المغربي قبل صدور مدونة الحقوق العينية للقيود االتفاقية‪ ،‬فال وجود ألي نص صريح يجيزها سواء في قانون االلتزامات‬
‫والعقود أو في ظهير ‪ 21‬رجب ‪ 2555‬الملغى إال أن الفقه وباستناده على مجموعة من النصوص استشف أن المشرع المغربي قد أقر مبدأ صحة القيود‬
‫االتفاقية‪ ،‬ومن هده النصوص نجد الفصل ‪ 111‬من قانون االلتزامات والعقود ‪ ،‬فمن خالل هدا الفصل وبمفهوم المخالفة يمكن القول أن عقد البيع‬
‫‪1‬‬

‫المتضمن قيدا يمنع المشتري من التصرف في المبيع قبل انقضاء مدة معينة‪ ،‬يبقى صحيحا‪ ،‬مع صحة القيد‪.‬‬
‫‪ -‬وكذلك المادة ‪ 133‬من قانون األسرة والدي يقر بصحة تعليق الوصية بشرط صحيح‪ ،‬وصحة الشرط تنبع من كونه يضمن مصلحة للموصي‬
‫أو الموصى له أو الغير‪ ،‬وأن ال يكون مخالفا للمقاصد الشرعية‪.‬‬
‫‪ -‬نفس الشيء بالنسبة للفصل ‪ 11‬من ظهير ‪ 21‬غشت ‪ 2125‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون ‪ ،21.14‬الذي يشير‬
‫صراحة إلى القيد الذي يرد على الحق في التصرف في الحق العيني‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬بعد صدور مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬
‫بصدور مدونة الحقوق العينية يكون المشرع المغربي قد أقر صراحة مبدأ صحة القيود االتفاقية‪ ،‬من خالل المادة ‪ 21‬من م ح ع‪ ،‬والتي نصت‬
‫على "يخول حق الملكية العقارية لمالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغالله والتصرف فيه وال يقيده في ذلك إال القانون أو االتفاق"‪.‬‬
‫إال أن ما يعاب على المشرع المغربي‪ ،‬أنه رغم إقراره صراحة مبدأ صحة القيود االتفاقية فإنه لم يتطرق ال من قريب أو بعيد لشروط صحة‬
‫هذه القيود وآثارها‪.‬‬

‫‪Premier paragraphe : La position du législateur marocain sur les restrictions de la‬‬

‫‪Convention .‬‬

‫‪Premièrement : la position du législateur marocain sur les restrictions avant la publication du Code des‬‬
‫‪droits réels .‬‬

‫‪25‬‬ ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Le droit marocain n’a pas été exposé avant la promulgation du Code des droits réels aux
restrictions de la Convention, il n’y a pas de disposition explicite qui le permet, que ce soit dans le
Code des obligations et des contrats ou dans le Dahir du 19 Rajab 1333 aboli, mais la
jurisprudence et sur la base d’un ensemble de textes a découvert que le législateur marocain a
approuvé le principe de validité des restrictions de l’accord, et de ces textes nous trouvons le
chapitre 492 du Code des obligations et des contrats 6, à travers ce chapitre et la notion de
violation peut être dite que le contrat de vente contenant une restriction empêche l’acheteur de
disposer de la La vente avant l’expiration d’un certain délai, reste valable, avec la validité de
l’inscription.
 De même, l’article 285 du Code de la famille reconnaît la validité de la suspension d’un
testament à une condition valable, et la validité de cette condition découle du fait qu’elle
garantit l’intérêt du testateur, du légataire ou des tiers, et qu’elle n’est pas contraire aux
fins légitimes.
 Il en est de même de l’article 69 du Dahir du 12 août 1913 relatif à la mémorisation
immobilière, tel que modifié et complété par la loi 14.07, qui fait expressément référence
à la restriction du droit de disposer du droit réel.
Deuxièmement, après la promulgation du Code des droits réels .
Avec la promulgation du Code des droits réels, le législateur marocain a explicitement entériné le
principe de la validité des restrictions de la convention, à travers l’article 14 de l’OLP, qui stipule
que « le droit de propriété immobilière est dévolu au seul propriétaire de la propriété avec le
pouvoir de l’utiliser, de l’exploiter et d’en disposer, et n’est limité que par la loi ou la convention ».

26 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬

 Cependant, ce qui ne va pas avec le législateur marocain, c’est que, bien qu’il ait explicitement
approuvé le principe de la validité des restrictions de la convention, il n’a pas abordé les
conditions de validité et d’effet de ces restrictions.

Références:
 Muhammad Ibn Ma’ajouz - Les droits réels dans la jurisprudence islamique et la codification
marocaine - édition 1999

 Larbi Mohamed Mayad : « Réflexions sur le Code des droits réels, première partie, Al-Umnia
Press, Rabat, édition 2015 »

 Abdul Karim Shahboun Al-Shafi en expliquant le nouveau Code des droits réels selon la loi
39 08 édition 2015

 Driss Fakhoury, Code des droits in Rem à la lumière de la loi 39.08, première édition 2011

 Abdul Qadir Al-Arari, « Sources d’engagement, Livre deux : Responsabilité civile », troisième
édition, 2011

27 ‫حق الملكية في القانون العقاري المغربي‬