‫الجامعة اإلسالميّة في لبنان‬

‫كليّة الهندسة‬
‫قسم هندسة المساحة‬

‫أدوات التنظيم المديني‬

‫الفصل الخريفي ‪2018‬‬

 ‫‪ -1‬مقدمة‬
‫إن تطبيق الرؤية المدينية المعدة مسبقا يتطلب بعض األدوات القانونية التي من شأنها نقل هذه الرؤية من مرحلة التخطيط الى مرحلة التنقيذ‪.‬‬

‫في هذا المجال‪ ،‬تتم إدارة العمران في لبنان من خالل قانونين أساسيين‪:‬‬

‫قانون التنظيم المديني‬ ‫أ‪-‬‬

‫ب‪ -‬قانون البناء‬

‫ما يهمنا هنا هو قانون التنظيم المديني‪:‬‬

‫‪‬التعريف‪ :‬يمكن تعريف قانون التنظيم المديني بأنه مجموعة القواعد التي تؤمن وتنظم تدخل المؤسسات العامة المسؤولة في تنظيم إستعمال‬
‫األراضي‪.‬‬

‫‪‬من هو المسؤول عن هذه القوانين؟ تقع على عاتق هيئات الدولة مسؤولية إصدار ومتابعة تنفيذ هذه القوانين‪.‬‬
 ‫‪ -1‬مقدمة‬
‫‪ ‬يطبق هذا القانون على مستويين‪:‬‬

‫‪ -‬مستوى مركزي‬
‫‪ -‬مستوى محلي‬

‫في الوقت الراهن‪ ،‬تلجأ معظم الدول الى إعتماد الالمركزية اإلدارية‪ ،‬حيث تعطى السلطات المحلية مسؤولية إتخاذ‬
‫القرار وتلتزم السلطات العليا باإلشراف والمحاسبة‪.‬‬

‫أما في لبنان‪ ،‬فاإلدارة تقوم على مبدأ المركزية اإلدارية حيث تعطى السلطات المركزية (مستوى مركزي) مسؤولية‬
‫القرار في حين تلتزم السلطات المحلية (مستوى محلي) بتنفيذ هذه القرارات‪.‬‬
 ‫‪ -1‬مقدمة‬

‫‪ ‬مفهوم الالحصرية‪:‬‬
‫من أجل تسهيل تنفيذ المعامالت‪ ،‬تلجأ الهيئات الى إنشاء فروع لهذه الهيئات في مختلف المناطق‪.‬‬
 ‫‪ -1‬مقدمة‬
‫وزارة‬ ‫‪ ‬مثال ‪:1‬‬
‫الداخلية‬

‫محافظ‬ ‫محافظ‬

‫قائمقام‬ ‫قائمقام‬

‫مختار‬

‫‪ ‬مثال ‪ :2‬وزارة األشغال العامة والنقل ◄ المديرية العامة للتنظيم المديني ◄ مكاتب التنظيم المديني في المناطق‬
 ‫‪ -2‬تصنيف أدوات التنظيم المديني‬

‫يمكن تصنيف أدوات التنظيم المديني في ‪ 3‬فئات‪:‬‬

‫‪ .1‬أدوات التخطيط‪ :‬تهدف الى تنظيم إستخدام األراضي من أجل المحافظة على البيئة‪.‬‬

‫‪ .2‬األدوات العقارية‪ :‬تهدف الى توفير بعض األراضي من أجل إستعماالت مهمة محددة سابقا‪.‬‬

‫‪ .3‬األدوات العمالنية في التنظيم المديني‪ :‬تهدف الى تنظيم التطور المديني من خالل خلق تطور مديني معيّن أو‬
‫تجديد مناطق مدينية‪.‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫• إن محتوى هذه المخططات يحدد تبعا لدراسة الوضع الحالي والرؤية المعتمدة‪.‬‬
‫• إن التنظيم القانوني للمدن يتم من خالل إعتماد هذه األدوات التي يتم إنشائها على مستويات مختلفة‪.‬‬
‫• القاعدة العامة‪ :‬إن المخططات التي تنشأ على المستوى األدنى يجب أن تتبع (أو ال تخالف)‬
‫األدوات المعتمدة على المستوى األعلى‪.‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬

‫الخطة الشاملة لترتيب األراضي‬

‫اللبنانية‬

‫المخططات التوجيهية‬

‫مخططات تصنيف‬
‫األراضي‬
 ‫مخططات تصنيف‬
‫الخطة الشاملة لترتيب‬ ‫المخططات التوجيهية‬
‫األراضي‬
‫األراضي اللبنانية‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬

‫الخطة الشاملة لترتيب األراضي‬

‫اللبنانية‬

‫المخططات التوجيهية‬

‫مخططات تصنيف‬
‫األراضي‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -1-1‬الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية‬

‫‪ ‬التعريف‪:‬‬
‫• تشكل الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية اإلطار التوجيهي العام للتنظيم المدني والستعماالت‬
‫األراضي في لبنان‪.‬‬

‫• تلتزم الوزارات واإلدارات والمؤسسات العامة والمصالح المستقلة والبلديات التي تتوافق مع هذه الخطة‬
‫في كل شأن من عملها له عالقة باستعماالت وتنظيم األراضي‪.‬‬

‫• تبقى المراسيم واألنظمة التي تحدد استعماالت األراضي‪ ،‬والصادرة قبل صدور هذا المرسوم‪ ،‬ال سيما‬
‫منها المخططات التوجيهية واألنظمة التفصيلية للمدن والقرى‪ ،‬سارية المفعول طالما لم يتم تعديلها‪.‬‬
‫وعلى اإلدارة المعنية‪ ،‬عند درس مراسيم وأنظمة ورفع مقترحات تتعلق بترتيب األراضي‪ ،‬أن تراعي‬
‫أحكام هذا المرسوم‪ ،‬وفي حال تعذر ذلك‪ ،‬برفع األمر للوزير أو مجلس الوزراء وفقا للصالحيات‪.‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -1-1‬الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية‬

‫‪ ‬المحتوى‪:‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -1-1‬الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية‬

‫‪ ‬المحتوى‪:‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -1-1‬الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية‬

‫‪ ‬المحتوى‪:‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -1-1‬الخطة الشاملة لترتيب األراضي اللبنانية‬

‫‪ ‬المحتوى‪:‬‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬

‫الخطة الشاملة لترتيب األراضي‬

‫اللبنانية‬

‫المخططات التوجيهية‬

‫مخططات تصنيف‬
‫األراضي‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -2-1‬المخططات التوجيهية‬

‫‪ ‬التعريف‪ :‬أداة من أدوات التخطيط (من المستوى الثاني) تهدف الى‪:‬‬

‫• تحديد اإلطار العام إلدارة المناطق المعنية‬

‫• توجيه وتنظيم مشاريع اإلدارات العامة والبلديات‬

‫• تحديد القواعد العامة إلستعماالت األراضي‬

 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬

‫الخطة الشاملة لترتيب األراضي‬

‫اللبنانية‬

‫المخططات التوجيهية‬

‫مخططات تصنيف‬
‫األراضي‬
 ‫‪ -1‬أدوات التخطيط‪:‬‬
‫‪ -3-1‬مخططات تصنيف األراضي‬

‫‪ ‬التعريف‪ :‬أداة من أدوات التخطيط (من المستوى الثالث) تهدف الى‪:‬‬

‫تحديد إستعماالت األراضي واألنشطة المنتجة لكل منطقة (زراعي‪ ،‬صناعي‪)... ،‬‬ ‫•‬
‫تحديد عوامل اإلستثمار وفقا للبنى التحتية الموجودة أو المخططة‬ ‫•‬
‫تعيين حدود شبكة الطرقات التي يجب تنفيذها‪ ،‬تعديلها أو إلغائها‪.‬‬ ‫•‬
‫تحديد المناطق الزراعية التي يجب المحافظة عليها‪.‬‬ ‫•‬
‫تحديد المناطق التي يجب إدارتها من خالل إستعمال األدوات العقارية‬ ‫•‬
‫تحديد الشروط القانونية للبناء‪.‬‬ ‫•‬
‫تحديد المناطق التي يجب المحافظة عليها (قيمة جمالية‪ ،‬بيئية‪ ،‬إقتصادية)‪.‬‬ ‫•‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫المشكلة العقارية في المدن‪:‬‬

‫يتم تلخيص المشكلة العقارية في لبنان بعدم توفر األراضي من أجل إستعمالها‪.‬‬

‫تؤدي زيادة نسبة التحضر الى زيادة الطلب على األراضي‪ ،‬وبما أن «العرض» محدود (األراضي‬
‫المتوفرة)‪ ،‬يلجأ المالكين الى المحافظة على هذه األراضي مما يؤدي الى زيادة أسعارها‪ ،‬الذي يؤدي‬
‫بدوره الى المضاربات العقارية‪.‬‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫من هنا‪ ،‬تلجأ الدولة الى إعتماد سياسات تؤمن‪:‬‬

‫‪ -1‬التوفر المادي لألراضي‬

‫‪ -2‬التوفر اإلقتصادي لألراضي‬
‫‪ -3‬التوفر القانوني لألراضي‬

‫ما يهمنا هنا هو دراسة التوفر القانوني لألراضي واألدوات التي تؤدي إليه‪.‬‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫تتوفر ‪ 3‬أدوات عقارية في لبنان‪:‬‬

‫‪ -1‬اإلستمالك‬
‫‪ -2‬التبادل‬
‫‪ -3‬التوافق‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬
‫‪ -1‬اإلستمالك‬

‫هي األداة العقارية األساسية في لبنان‬

‫هي عملية إدارية وقانونية تمكن إحدى الهيئات العامة الحصول على األراضي الالزمة من أجل تنفيذ مشاريع‬
‫بهدف المنفعة العامة‪.‬‬

‫يتم اإلستمالك عادة من أجل‪:‬‬

‫‪ -1‬تنفيذ البنية التحتية (الطرق بشكل خاص)‬
‫‪ -2‬ضمن إطار عمليات التنظيم المديني‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫‪ -1‬اإلستمالك‬

‫مراحل اإلستمالك‪:‬‬

‫المرحلة األولى‪ :‬تحديد العقارات‪ :‬االرقام‪ ،‬المساحات‪ ،‬المالكين من قبل لجنة اإلستمالك‬

‫المرحلة الثانية‪ :‬وضع اليد‬

 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫‪ -2‬التبادل‬

‫في بعض األحيان‪ ،‬ترغب البلديات بالحفاظ على بعض األراضي (الحرجية مثال) لذلك تلجأ الى إستخدام‬
‫هذه األداة التي تنص على إعطاء المالك أرض (قابلة للبناء) مقابل أرضه‪.‬‬

‫إن الفرق بين قيمة األرض المؤخوذة والمعطاة ال يجب أن يتجاوز ال ‪( %10‬زيادة أو نقصانا)‪.‬‬
 ‫‪ -2‬األدوات العقارية‪:‬‬

‫‪ -3‬التوافق‬

‫في بعض األحيان‪ ،‬ترغب البلديات بمنح العامة فرصة الدخول الى عقار معين مقابل تعرفة معينة‪.‬‬

‫في هذه الحالة‪ ،‬يتم التوافق مع المالك على إستئجار أرضه مقابل قيمة معينة‪.‬‬

‫يتم تمويل المشروع من التعرفة المحددة أعاله‪.‬‬