TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Chương 5

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO

ĐẢM

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Mục tiêu
• Nhận dạng và phân biệt các loại tài sản bảo
đảm tín dụng
• Vận dụng được các kỹ thuật để thẩm định tài
sản bào đảm tín dụng của khách hàng
• Có khả năng thu thập thông tin, phân tích và
tổng hợp thông tin làm cơ sở đưa ra quyết định
tín dụng phù hợp
• Có thái độ nghiêm túc, minh bạch, khách quan
khi thực hiện thẩm định

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Nội dung chính

• 5.1. Tài sản bảo đảm
• 5.2. Mục đích nguyên tắc thẩm định tài
sản bảo đảm
• 5.3. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm
• 5.4. Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm
• 5.5. Một số ví dụ về tính toán giá trị tài sản
bảo đảm tín dụng

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

5.1. Tài sản bảo đảm

• 5.1.1. Khái niệm TSBĐ
• 5.1.2. Điều kiện TSBĐ
• 5.1.3. Các hình thức bảo đảm tín dụng

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Khái niệm TSBĐ

• TSBĐ là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của khách
hàng, được sử dụng để bảo đảmcho dư nợ tín dụng
tại ngân hàng trong một khoản thời gian nhất định
• TSBĐ là cơ sở pháp lý để có thêm nguồn thu nợ,
đảm bảo ngân hàng thu đủ gốc và lãi trong trường
hợp khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
tài chính
• => TSBĐ là biện pháp phòng ngừa rủi ro, là cơ sỡ
kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản tín dụng đã
cấp cho khách hàng.

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Điều kiện về TSBĐ

• Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng
của bên bảo đảm
• Được phép giao dịch
• Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp
đồng bảo đảm
• Phải được mua bảo hiểm nếu pháp luật có
quy định

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Các hình thức bảo đảm tín dụng

• Cầm cố tài sản: là việc khách hàng giao
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho
ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Các loại tài sản cầm cố:

• Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải,…
• Hàng tồn kho
• Ngoại tệ mặt, số dư TK
• Các loại giấy tờ có giá: cổ phiếu, trái phiếu,sổ tiết kiệm,…
• Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sỡ hữu
công nghiệp, quyền đòi nợ,…
• Quyền đối với vốn góp trong các doanh nghiệp
• Quyền khai thác tài nguyên
• Tàu biển, tàu bay
• Tài sản là động sản hình thành trong tương lại
• Các loại TS khác theo quy định của pháp luật.
THU DAU MOT Môn học:
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Tài sản cầm cố là vật tư hàng hóa:

a. Trường hợp 1: Tài sản cầm cố được chuyển giao
và quản lý tại kho của đơn vị trung gian (Công ty kho
bãi)
- DN phải báo cho ngân hàng biết đơn vị turng gian
đang nhận bảo quản lô hàng để cán bộ tín dụng đến
giám sát và kiểm tra trực tiếp tại chỗ: kiểm tra hóa
đơn chứng từ, đối chiếu số lượng hàng hóa,…

THU DAU MOT Môn học:

9
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

a. Trường hợp 1: Tài sản cầm cố được chuyển giao

và quản lý tại kho của đơn vị trung gian (Công ty kho
bãi)
- Đơn vị quản lý trung gian sau khi làm thủ tục tiếp
nhận sẽ phát hành bộ biên lai nhận gửi hàng:
- Liên 1 giao ngân hàng, liên 2 giao cho DN vay vốn,
1 liên lưu tại kho của đơn vị trung gian
- Chỉ có liên 1 mới có giá trị xuất trình giải tỏa lô
hàng.
THU DAU MOT Môn học:
10
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

b. Trường hợp 2: Tài sản cầm cố được bảo quản tại

kho của doanh nghiệp vay vốn
- Ngân hàng kiểm tra thực tế kho hàng của doanh
nghiệp vay vốn (hóa đơn, chứng từ, số lượng,…), nếu
đầy đủ hợp lệ sẽ tiến hành niêm phong lô hàng, nhận
và bảo quản tất cả chứng từ liên quan đến lô hàng.
- DN vay vốn có trách nhiệm bảo quản lô hàng trong
thời gian vay tiền, không tự ý gỡ niêm phong khi chưa
có sự đồng ý của ngân hàng. Khi DN trả xong nợ
THU DAU
ngânMOT
hàng sẽ giao lạiMôntoàn
học:
bộ chứng từ và gỡ niêm
11
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

c. Trường hợp 3: Tài sản cầm cố được chuyển giao

và quản lý tại kho của ngân hàng.
- DN tiến hành thủ tục gửi hàng tại kho của ngân hàng
- Ngân hàng kiểm tra chứng từ, hóa đơn, số lượng lô
hàng. Nếu phù hợp sẽ tiếp nhận và bảo quản lô hàng
- Chuyển hồ sơ lô hàng về hội sở để giải ngân cho
doanh nghiệp vay vốn

THU DAU MOT Môn học:

12
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Thế chấp tài sản

• Là việc khách hàng dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ trả nợ đối với ngân hàng cấp tín dụng
và không giao tài sản cho ngân hàng cấp
tín dụng

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Các loại tài sản thế chấp

- Nhà xưởng, công trình xây dựng, nhà ở, khách sạn, vật kiến trúc

- Quyền sử dụng đất hợp pháp:

- Các loại phương tiện vận chuyển

- Các thiết bị dùng trong ngành công nghiệp, xây dựng

- Các tài sản có giá trị mà pháp luật quy định phải đăng ký sở hữu

- Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản bảo đảm
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Bảo lãnh
• Là việc bên thứ 3 cam kết với ngân hàng
cấp tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ thay
cho khách hàng nếu đến hạn trả nợ mà
khách hàng không thực hiện hoặc thực
hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ.

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Phương thức bảo lãnh:

a. Bảo lãnh bằng tài sản: Bên bảo lãnh dùng tài sản
của mình thế chấp hoặc cầm cố cho ngân hàng
để bảo lãnh cho người vay vốn.
b. Ký quỹ bảo lãnh: Bên bảo lãnh ký gửi một số tiền
nhất định trong ngân hàng (tài khoản ký quỹ) để
bảo lãnh cho người đi vay

THU DAU MOT Môn học:

16
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Phương thức bảo lãnh:

c. Bảo lãnh bằng năng lực chi trả: Bên bảo lãnh sẽ
cam kết bằng văn bản (thư bảo lãnh) với bên cho
vay sẽ thực hiện việc trả nợ thay nếu như đến hạn
mà bên vay không trả được nợ cho ngân hàng.

THU DAU MOT Môn học:

17
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

5.2. Mục đích nguyên tắc thẩm định tài sản bảo
đảm
• 5.2.1. Mục đích
• 5.2.1. Nguyên tắc

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Mục đích
• Đánh giá một cách chính xác và trung
thực về tính pháp lý của tài sản bảo đảm,
giá trị tài sản bảo đảm và khả năng thanh
lý các tài sản bảo đảm tín dụng khi cần
thiết.

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Nguyên tắc thẩm định TSBĐ

• Giá trị TSBD được xác định tại thời điểm ký hợp
đồng bảo đảm, là cơ sở xác định mức cấp tín
dụng
• Việc xác lập giá trị TSBĐ cần lập thành văn bản
riêng
• Giá trị TSBĐ bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và quyền
phát sinh từ tài sản đó
• Nếu thế chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn
liền với đất thì giá trị TSBĐ bao gồm luôn giá trị
tài sản gắn liền với đất nếu 2 bên có thỏa thuận
THU DAU MOT Môn học:
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

5.3. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm

• 5.3.1. Tiếp xúc và hướng dẫn khách hàng
• 5.3.2. Nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ
• 5.3.3. Thẩm định TSBĐ
• 5.3.4. Viết báo cáo thẩm định

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Tiếp xúc khách hàng và hướng dẫn khách

hàng
• Ngân hàng có trách nhiệm hướng dẫn, giả
thích cụ thể để bên đảm bảo hiểu rõ
quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên vay đối
với TSBĐ

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Nhận và kiểm tra bộ hồ sơ TSBĐ

• Cần kiểm tra các yếu tố:
– Đủ loại và số lượng theo yêu cầu
– Có đầy đủ chữ ký và dấu xác nhận của các
cơ quan liên quan
– Phù hợp về nội dung giữa các tài liệu khác
nhau trong hồ sơ
– Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ TSBĐ

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Thẩm định TSBĐ

• Nguồn thông tin để thẩm định:
– Hồ sơ, tài liệu và thông tin do khách hàng
cung cấp
– Khảo sát thực tế
– Các nguồn khác

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Thẩm định TSBĐ

• Nội dung thẩm định: Cần xác minh:
– Quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng hoặc
bên bảo lãnh
– Tài sản có tranh chấp hay không?
– Tài sản được phép giao dịch hay không?
– Tài sản có tính thanh khoản không?
– Khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp xử
lý tài sản đảm bảo

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Thẩm định TSBĐ

• Viết báo cáo thẩm định: Báo cáo thẩm
định phải thể hiện rõ các nội dung sau:
– Hồ sơ có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay không
– Phân tích đánh giá, dự báo giá trị, khả năng
chuyển nhượng, phương pháp quản lý tài
sản, dự báo các rủi ro có thể xảy ra,..
– Nêu kết luận: Có đồng ý nhận TSBĐ hay
không? Giá trị bao nhiêu, các điều kiện và PP
quản lý, các đề xuất khác

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

5.4. Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm

• 5.4.1. Đất
• 5.4.2. Tài sản gắn liền với đất
• 5.4.3. Máy móc thiết bị
• 5.4.4. Phương tiện vận tải
• 5.4.5. Hàng tồn kho
• 5.4.6. Chứng từ có giá
• 5.4.7. Ngoại tệ, vàng
• 5.4.8. tài sản khác
• 5.4.9. Định giá lại TSBĐ
THU DAU MOT Môn học:
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Đất và Tài sản gắn liền với đất

• Một số lưu ý:
– Ngân hàng tham khảo khung giá đất do UBND tỉnh/TP
ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại thời
điểm thế chấp để thỏa thuận về giá trị đất.
– Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương có thể
tham khảo giá chuyển nhượng đăng báo, khảo sát giá
tại các trung tâm kinh doanh địa ốc.
– Trường hợp không có văn bản thể hiện giá chuyển
nhượng thực tế thì ngân hàng có thể lập bản ghi chép
khảo sát giá thị trường.
– Bao gồm nhà, trang thiết bị gắn liền với nhà, đất
THU DAU MOT Môn học:
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP thẩm định giá trị QSDĐ và tài sản gắn

liền với đất
• PP so sánh giá bán (so sánh trực tiếp)
• PP chi phí
• PP vốn hóa thu nhập

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP so sánh giá bán

• Là pp thẩm định giá trị tài sản dựa trên các
số liệu phản ánh các giao dịch mua bán các
tài sản tương tự trên thị trường.
• PP này thường áp dụng đối với tài sản là
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, các tài
sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, có
thể thu thập thông tin một cách dễ dàng
• Chất lượng thông tin thu thập cần đảm bảo
phù hợp, chính xác và có thể kiểm tra được
THU DAU MOT Môn học:
UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP chi phí
• PP này được sử dụng để thẩm định giá
bất động sản dựa trên cơ sở thu thập đầy
đủ thông tin và dự toán tài sản
• Giá trị ước tính của BĐS = giá trị ước tính
của lô đất +chi phí tái tạo hay chi phí thay
thế các CTXD trên đất – giá trị hao mòn
tích lũy CTXD

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP vốn hóa thu nhập

• Là pp ước tính giá trị ước tính giá trị của một
tài sản bằng cách tính hiện giá các khoản thu
nhập trong tương lai do tài sản mang lại
• PP này thích hợp để thẩm định các loại BĐS:
Đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cao ốc
văn phòng, căn hộ cho thuê
• Có 2 pp vốn hóa: vốn hóa trực tiếp và chiết
khấu dòng tiền

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Vốn hóa trực tiếp

• PP này dựa trên cơ sở chuyển một dòng
tiền thu nhập hàng năm thành một gia1tri5
nhất định, thu nhập ổn định
• Giá trị vốn= Thu nhập ròng/tỷ suất vốn hóa
• Thu nhập ròng = Doanh thu – chi phí
• Tỷ suất vốn hóa = tỷ suất phi rủi ro + phần
bù rủi ro (nếu có)

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Chiết khấu dòng tiền

• Là PP ước tính giá trị tài sản bằng cách
chiết khấu tất cả các dòng thu, chi trong
tương lai về thời điểm hiện tại

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP lợi nhuận
• PP này được sử dụng cho các tài sản đặc
biệt có khả năng tạo ra lợi nhuận

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

PP thặng dư
• PP này áp dụng để thẩm định giá trị của
bất động sản phát triển. Một BĐS có tiềm
năng phát triển thể hiện thông qua việc
đầu tư vốn vào BĐS đó
• Giá trị thặng dư BĐS= Giá trị phát triển
gộp của công trình phát triển dự kiến – chi
phí phát triển bao gồm lợi nhuận của nhà
đầu tư

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Định giá máy móc

• Giá trị máy móc, thiết bị định giá căn cứ
trên giá trị hóa đơn mua hàng, giá trị còn
lại trên sổ sách sau khi đã trừ khấu hao.
• Định giá máy móc khá phức tạp nên cần
thuê bên thứ 3 có đủ chuyên môn sẽ thẩm
định chính xác hơn.

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Định giá phương tiện vận chuyển

• TS mới: Tham khảo giá thị trường tại thời
điểm định giá
• TS đã qua sử dụng:
– PP so sánh trực tiếp
– PP chi phí
– PP thu nhập

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Hàng tồn kho

• Thẩm định chủ yếu dựa vào hóa đơn nhập
kho đối với NVL hoặc thành phẩm
• Sản phẩm dỡ dang thẩm định dựa trên chi
phí đã phân bổ tính đến thời điểm định.
• Cần loại bỏ hàng tồn kho kém phẩm chất,
hư hỏng

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Chứng từ có giá
• Xác định giá trị dựa trên các yếu tố sau:
– Giá trị gốc của CTCG tại ngày định giá
– Thời gian định giá
– Thu nhập của CTCG trong tương lai
– Lại suất thị trường
–…

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Ngoại tệ, vàng

• Căn cứ vào số dư tiền mặt, giá vàng trên
thị trường tại thời điểm định giá

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Tài sản khác

• Tài sản hình thành từ vốn vay:
• Giá trị tài sản hình thành từ vốn vay được
xác định trên cơ cở dự án, phương án đã
phê duyệt hoặc được đơn vị trực tiếp cấp
tín dụng chấp nhận.
• Quy trình nhận bảo đảm bằng tài sản hình
thành từ vốn vay (trang 195-196)

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên:
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Định giá lại TSBĐ

• Để tránh rủi ro cần định giá lại TSBĐ 6
tháng/lần
• Trên cơ sở đó, đơn vị cấp tín dụng yêu
cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản
hoặc giảm dư nợ để tỷ lệ cho vay phù hợp
quy định của ngân hàng

THU DAU MOT Môn học:

UNIVERSITY Giảng viên: