TVI TVI - TM TVI

BÁO CÁO CẬP NHẬT NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

TĂNG TRƯỞNG KHÔNG ĐỒNG ĐỀU TRONG QUÝ ĐẦU NĂM

1. Cập nhật quỹ đất & giá cho thuê tại các thị trường lớn
a. Tổng quan chung
Thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm
đến nay khi Việt Nam mở cửa các đường bay quốc tế. Một số khu công nghiệp chuẩn bị đi vào
hoạt động trong nửa cuối 2022 và đầu năm 2023 đã đạt được tỷ lệ cam kết cho thuê sớm khả
quan, ở ngưỡng từ 40% - 100% giai đoạn đầu triển khai.
Về dài hạn, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 14,000 ha cho hai thị trường miền
Bắc và miền Nam trong 3 năm tới. Với nguồn cầu khả quan, mức giá thuê đất công nghiệp dự
kiến sẽ có mức tăng khả quan là khoảng 5-10%/năm trong ba năm tới tại thị trường phía Bắc và
8-13%/năm tại khu vực phía Nam.

b. Bất động sản khu công nghiệp miền Bắc

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong 6 tháng đầu năm duy trì ở mức 80%. Giá đất
công nghiệp trung bình trong quý 2/2022 tăng từ 5-12% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE,
lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng lần lượt tăng 10% và 7% so với cùng kỳ. Lĩnh vực
ô tô và điện tử là động lực chính cho khu vực phía Bắc, chiếm 22% tổng lượng hỏi thuê.

Giá cho thuê KCN miền Bắc

Quỹ đất BĐS KCN miền Bắc
300 255
6,000 120%
99% 250
5,000 83% 100% 181
80% 81% 200
146
4,000 64% 80%
150 117
176 96
3,000 60%
100
2,000 40% 101 101
50 86
1,000 20% 72
0
0 0% Hà Nội Bắc Ninh Hải Phòng Hưng Yên Hải Dương
Hà Nội Bắc Ninh Hải Phòng Hưng Yên Hải Dương
Giá thấp nhất Giá cao nhất
Tổng diện tích Diện tích đã cho thuê Tỷ lệ lấp đầy

Nguồn: CBRE

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

c. Bất động sản khu công nghiệp miền Nam

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong 6 tháng đầu năm duy trì ở mức 90%. Riêng tại
TP.HCM và Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý
2/2022 tăng 8-13% và mức tăng cao nhất là 26% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, giá đất
công nghiệp dự kiến sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Quỹ đất BĐS KCN miền Nam Giá cho thuê KCN miền Nam
12,000 86% 100% 350 290
79% 265
10,000 73% 300 251
80%
250 191
8,000
60% 200
6,000 42%
40% 150
4,000 179
100
20% 126
2,000 50 100 100
0 0% 0
TP.HCM Đồng Nai Bình Dương Long An TP.HCM Đồng Nai Bình Dương Long An

Tổng diện tích Diện tích đã cho thuê Tỷ lệ lấp đầy Giá thấp nhất Giá cao nhất

Nguồn: CBRE

2. Cập nhật kết quả kinh doanh các doanh nghiệp niêm yết
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố kết quả kinh quý 2. Trong
Q2/2022, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của 14 doanh nghiệp lớn nhất đạt 16,562 tỷ đồng
(+4% yoy) và 5,926 tỷ đồng (+82%). Lợi nhuận sau thuế ghi nhận mức tăng trưởng lớn hơn doanh
thu chủ yếu do KBC ghi nhận lợi nhuận cao đột biến. Mặc dù tổng lợi nhuận tăng trưởng nhưng có
6/14 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng âm.

Doanh thu Q2.2022 Doanh thu Q2.2021 Tăng trưởng LNST Q2.2022 LNST Q2.2021 Tăng trưởng
Cổ phiếu
(tỷ đồng) (tỷ đồng) (%YoY) (tỷ đồng) (tỷ đồng) (%YoY)
GVR 5,559 5,694 -2% 1,199 1,066 12%
VGC 4,268 2,942 45% 691 350 97%
TIP 38 59 -36% 12 20 -40%
SIP 1,611 1,665 -3% 266 342 -22%
BCM 1,925 1,693 14% 979 520 88%
SNZ 1,317 1,267 4% 424 301 41%
KBC 395 750 -47% 1,934 78 2379%
PHR 241 478 -50% 55 81 -32%
SZC 263 224 17% 61 109 -44%
DPR 296 224 32% 73 33 121%

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

LHG 233 556 -58% 41 218 -81%

ITA 317 145 119% 118 18 556%
NTC 82 59 39% 72 51 41%
D2D 17 109 -84% 1 61 -98%
Tổng 16,562 15,865 4% 5,926 3,248 82%

CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP
1. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: Doanh thu và lợi
nhuận sau thuế lần lượt đạt 395 tỷ (-47% YoY) và 1,934 tỷ (+2,379% YoY). KBC ghi nhận doanh
thu giảm trong khi LNST tăng đột biến do:
+ Doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm, chỉ đạt 29.55 tỷ trong quý 2 (so với cùng kỳ đạt
125.16 tỷ) do bàn giao tại KĐT Tràng Duệ
+ KBC ghi nhận thu nhập khác tăng đột biến 1,918 tỷ đồng (so với 1.5 tỷ đồng Q2/2021) từ chênh
lệch đánh giá lại tài sản đối với 48% cổ phần sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Đà
Nẵng. Đây là doanh nghiệp sở hữu các dự án BĐS KCN tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Thừa Thiên Huế
và các dự án khu đô thị (KĐT): Bàu Tràm Lakeside (46ha), KDC tại KCN Khánh Hòa mở rộng (12
ha), KĐT Dragon City Park (78 ha).

KBC đã tổ chức ĐHCĐ thường niên vào ngày 25/06/2022. Cổ đông đã thông qua kế hoạch kinh
doanh năm 2022 với 9,800 tỷ đồng tổng doanh thu và 4.500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt
gấp 2,3 lần và 4,7 lần so với năm 2021.

Triển vọng kinh doanh năm 2022:

KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp khoảng 5,215.8 ha đất KCN khắp Việt Nam, chiếm khoảng 8%
tổng diện tích đất KCN trên cả nước (bảng dự án phía dưới). Ngoài ra, KBC cũng sở hữu 1,177.7
ha đất nhà ở với 88% diện tích đã được GPMB. Dự án trọng tâm trong năm 2022 của KBC là KĐT
Tràng Cát và phần còn lại của các dự án KCN Tân Phú Trung, KCN Quang Châu, KCN Nam Sơn
Hạp Lĩnh. Cụ thể:

+ Dự án KĐT Tràng Cát (Hải Phòng) là dự án trọng tâm của KBC trong năm 2022-2023. Dự án có
quy mô 584 ha, đã GPMB 511 ha và KBC đã nộp hết tiền sử dụng đất. Suất đầu tư khoảng 4 triệu
đồng/m2, tương đối thấp so với mức giá bán của khu vực này hiện tại đang vào khoảng 20-25
triệu đồng/m2 (theo ban lãnh đạo chia sẻ tại ĐHCĐ). Dự án đã san lấp 80 ha. KBC dự kiến chuyển
nhượng 30-50ha thương phẩm trong cuối năm nay, hạch toán trong quý 4/2022. KBC dự kiến

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

ghi nhận 9,000 tỷ đồng từ dự án này trong quý 4 (chiếm 92% kế hoạch doanh thu năm 2022).
Tuy nhiên cần nhấn mạnh tính khả thi vẫn là dấu hỏi khi dự án thực tế vẫn khá ngổn ngang.

+ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh): KBC cho biết sẽ ghi nhận doanh thu 80 ha của dự án trong
năm 2022. Riêng trong quý 2 đã cho thuê 22 ha, giá 70 USD/m2

+ KCN Tràng Duệ, KBC cho biết, công ty đã ký MOU cho một bên thuê 115ha vào năm 2022 với
giá thuê khoảng 130-140 USD/m2/kỳ thuê. Công ty đã bắt đầu thu gom 100-200ha diện tích đất
đầu tiên tại dự án này cuối 2021 và kỳ vọng có thể hoàn thành các thủ tục pháp lý trong Q3/2022.

+ KCN Quang Châu & KCN Quang Châu mở rộng (Bắc Giang): Tiếp tục lấp đầy nốt phần còn lại
của KCN Quang Châu và hoàn thiện pháp lý cho KCN Quang Châu mở rộng (90ha). Đang có một
đối tác thương lượng thuê 50 ha.

+ KCN Tân Phú Trung: Tiếp tục đền bù đạt 100% diện tích dự án trong năm 2022. Đây là KCN có
lợi thế về vị trí và nhu cầu cho thuê cao tại TP.HCM.

+ KĐT Tràng Duệ: Tiếp tục mở bán đợt 4 và sẽ ghi nhận 100% các lô biệt thự, liền kề trong năm
2022.
Quy mô Diện tích % Năm Sở hữu
Dự án Vị trí
(ha) cho thuê (ha) Lấp đầy hoạt động (%)
Khu công nghiệp
Đang khai thác
KCN Tân Phú Trung TPHCM 542 314 63.8% 2010 72%
KCN Quang Châu Bắc Ninh 516 395 88.9% 2006 89%
KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh Bắc Ninh 300 204 20% 2021 100%
Các KCN đưa vào khai thác sắp tới
KCN Nam Tân Tập Long An 245 171 0% 2022 38%
CCN Đặng Lễ 75 53 0% 2022 69%
CCN Kim Động Hưng Yên 75 53 0% 2022 69%
CCN Chính Nghĩa 75 53 0% 2022 69%
KCN Tràng Duệ 3 Hải Phòng 687 456 0% Đầu 2023 87%
KCN Kim Thành 437 306 0% Đầu 2024 100%
KCN Thanh Hà Hải Dương 400 280 0% Đầu 2024 100%
KCN Bình Giang 453 317 0% Đầu 2024 100%
KCN Lộc Giang Long An 466 n/a 0% Đầu 2024 72%
Khu đô thị
KĐT Tràng Cát Hải Phòng 584 250 0% 2022 100%
KĐT Tràng Duệ Hải Phòng 42 24 51% 2019 100%
KĐT Phúc Ninh Bắc Ninh 115 45 5.8% 2019 100%

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

2. CTCP Sonadezi Châu Đức

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ (+17%
YoY) và 61 tỷ (-44% YoY). Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm là do:

• Phần lớn doanh thu đến từ cho thuê đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng (+56% yoy). TVI ước tính
diện tích cho thuê quý 2 đạt 8.75 ha, lũy kế 6T2022 đã cho thuê 23.55 ha.

• Biên gộp giảm mạnh từ 60% xuống còn 37% chủ yếu do biên gộp mảng cho thuê đất
giảm từ 62% xuống còn 38%. Nguyên nhân là do SZC tăng cường bán sỉ quỹ đất cho D2D.
Cụ thể, khoảng 59% doanh thu đến từ bán sỉ cho D2D (công ty liên quan, cùng là công ty
con của SNZ). Vì vậy, lợi nhuận gộp và lợi nhuận sau thuế đều giảm so với cùng kỳ.

Ngoài ra, thu phí BOT đường 768 vẫn chưa được hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu phí
đường bộ tự động (ETC).

Tại ĐHCĐ tháng 3/2022, SZC quyết định điều chỉnh chi phí phát triển KCN Châu Đức từ 4,900 tỷ
đồng lên 8,000 tỷ đồng. Mức điều chỉnh này chủ yếu do chi phí bồi thường đất tăng mạnh - TVI
ước tính rằng chi phí bồi thường trung bình trong giai đoạn 2020-2021 cao hơn khoảng 2 lần so
với năm 2019 và cao hơn khoảng 4,5 lần so với giai đoạn 2016-2018.

Triển vọng kinh doanh năm 2022:

TVI cho rằng KQKD của SZC duy trì triển vọng tích cực trong năm 2022. Quỹ đất của SZC nằm
hoàn toàn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là tỉnh có mức tăng giá BĐS KCN cao nhất trong năm
2021 tại khu vực phía Nam nhờ cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện:

+ Với mảng BĐS KCN, SZC sẽ được hưởng lợi khi nguồn cung khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ duy trì
ở mức cao. Các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện tích
đã ký thỏa thuận là 150 ha tại KCN Châu Đức. Mỗi năm có thể cho thuê 50 ha. Giá cho thuê mới
nhất mà SZC công bố đạt 80 USD/m2/chu kỳ thuê (duy trì từ tháng 5 đến nay), tăng 5 USD so
với quý trước và có hiệu lực đến ngày 15/08/2022. Bên cạnh đó, giá cho thuê có thể tiếp tục điều
chỉnh tăng từ 5-8%/năm trong giai đoạn 2023-2025. Hiện tại, SZC còn khoảng 599 ha thương
phẩm chưa cho thuê.

+ Dự án KDC Sonadezi Hữu Phước dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 2 (15 ha) trong 2H2022 và ghi
nhận doanh thu giai đoạn 1 (25 ha) vào 2 quý cuối năm 2022.

+ TVI kỳ vọng BOT 768 sẽ hoạt động trở lại trong năm 2022 sau khi thủ tục chuyển sang thu phí
không dừng lại (ETC) được thông qua vào Q3/2022.

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

Đã cho
Quy mô Thương phẩm Còn lại
Dự án thuê/ bán Thông tin dự án
(ha) (ha) (ha)
(ha)
Giá cho thuê liên tục tăng:
+ Năm 2020: 50 USD/m2/chu kỳ thuê
KCN Châu Đức 1,556 1,109 510 599 + Đầu năm 2021: 60 USD/m2/chu kỳ thuê
+ Tháng 02/2022: 75 USD/m2/chu kỳ thuê
+ T5/2022 đến T8/2022: 80 USD/m2/chu kỳ thuê
+ Đã có 1/500 từ năm 2012. Năm 2021 bắt đầu mở
bán cho CBCNV công ty.
+ Bắt đầu bàn giao giai đoạn 1 (từ giữa tháng
KĐT Hữu Phước 579 288 13 275
8/2022, dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu trong quý 3.
+ Giai đoạn 2 dự kiến mở bán trong quý 3/2022
(70 căn shophouse + 243 căn liền kề)
Sân Golf 110 106 Đã xây xong và ghi nhận doanh thu cho thuê đều.

3. Tổng công ty IDICO

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: IDC chưa công bố báo cáo tài chính hợp nhất Q2/2022.
Tuy nhiên, theo ban lãnh đạo chia sẻ trong quý 2:
LNTT đạt khoảng 360 tỷ đồng (+7% YoY và đi ngang QoQ) trong quý 2/2022 và khoảng 715 tỷ
đồng (+61% YoY) trong 6 tháng đầu năm 2022. Doanh số bán đất của IDC khả quan trong 6
tháng đầu năm, đạt khoảng 90 ha, bao gồm 2 hợp đồng lớn với tổng diện tích hơn 50 ha tại
KCN Hựu Thạnh ở tỉnh Long An. Ban lãnh đạo IDC cho biết, sẽ ghi nhận doanh số từ KCN Nhơn
Trạch 5 được hoàn thành vào Q2/2022.
Triển vọng kinh doanh năm 2022:
IDC đang sỡ hữu quỹ đất lớn với 2,961 ha đất KCN và dân cư.
+ Doanh thu chưa thực hiện của các KCN đã lấp đầy 5,900 tỷ với biên lợi nhuận ròng khoảng
50%. Các KCN chưa lắp đầy bao gồm:
o KCN Phú Mỹ 2 + PM2 mở rộng: Giá thuê hơn $125, doanh thu 7,254, lợi nhuận: 5,860 tỷ
o KCN Hựu Thạnh: Giá thuê $135/m2/chu kỳ thuê, doanh thu 12,544 tỷ lợi nhuận: 6,272 tỷ
o KCN Quế Võ II: Giá thuê $115/m2/chu kỳ thuê, doanh thu 2,492 tỷ, lợi nhuận: 1,718 tỷ
o KCN Cầu Nghìn: Giá thuê $60/m2/chu kỳ thuê, doanh thu 1,414 tỷ, lợi nhuận: 469 tỷ
+ Bên cạnh đó, Dự án KCN Tân Phước 1 sẽ được cấp giấy phép đầu tư vào năm 2022. Ban lãnh
đạo dự kiến sẽ nhận được phê duyệt quan trọng cho KCN Tân Phước 1 ở tỉnh Tiền Giang vào
quý 4/2022 với tổng diện tích là 470 ha. Chúng tôi tin rằng KCN này sẽ được hưởng lợi từ việc
nâng cấp cơ sở hạ tầng, cải thiện kết nối giữa TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

+ Mảng BĐS nhà ở sẽ là động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn cho IDC. Công ty đã chia
sẻ danh sách 11 dự án BĐS nhà ở/thương mại đang và sẽ được phát triển với tổng diện tích đã
giải phóng mặt bằng hơn 60 ha. Chúng tôi lưu ý rằng định giá và dự báo hiện tại của chúng tôi
mới chỉ bao gồm được 6 trong số 11 dự án.

Diện tích
Tỷ lệ sở Tổng diện Còn lại % Lấp % Diện tích
KCN Địa điểm thương phẩm
hữu tích (ha) (ha) đầy đã GPMB
(ha)
Quế Võ 2 Bắc Ninh 51% 270 177 92 48% 63%
Cầu Nghìn Thái Bình 100% 184 103 100 2% 43%
Phú Mỹ 2 BR-VT 100% 621 443 119 73% 100%
Phú Mỹ 2 Mở rộng BR-VT 100% 398 273 128 53% 100%
Hựu Thạnh Long An 100% 524 395 315 20% 96%
Tổng cộng 1,997 1,391 754 46%

Tổng
Tỷ lệ sở
Khu dân cư Tỉnh thành diện tích Tình trạng
hữu
(ha)
Đã hoàn thành đền bù GPMB 86% tổng
Khu dân cư, nhà ở công nhân Hựu Thạnh Long An 51.0% 471 diện tích; nhận quyết định giao đất đối
với 71% tổng diện tích mặt bằng
Điều chỉnh quy hoạch phát triển, nâng lên
Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 1 Đồng Nai 100.0% 100
25 tầng từ 9 tầng
Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 2 Đồng Nai 100.0% 100 Đã nhận bàn giao đất
Khu nhà ở chung cư cao tầng đường Quốc lộ Đang thực hiện GPMB và đầu tư cho
Đồng Nai 66.9% 70
1K Hóa An phần 22.965 m2 còn lại
Dự án Bắc Châu Giang Hà Nam 33.2% 56 Xây dựng cơ sở hạ tầng
Dự án khu tái định cư KCN Nhơn Trạch 1 và
Đồng Nai 66.9% 49 Thủ tục pháp lý cho giai đoạn đầu
chung cư cao tầng Hiệp Phước
Dự án nhà ở An Hòa Đồng Nai 100.0% 39 Đang điều chỉnh quy hoạch
Dự án khu nhà ở CBCNV- chuyên gia KCN Mỹ
BR-VT 51.0% 34 Đang tiến hành các bước chuẩn bị đầu tư
Xuân B1
KDC Trung tâm mở rộng Phường 6 – đất
Long An 51.0% 31 Đang điều chỉnh quy hoạch 1/500
thương mại
CONAC Plaza BR-VT 51.0% 8 Đang thực hiện đánh giá thị trường
Tổ hợp khách sạn – Condotel Thùy Dương BR-VT 51.0% 7 Triển khai các thủ tục đầu tư từ Q3/2022
Tổng cộng 965

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

4. Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (HOSE)

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 241 tỷ (-50%
YoY) và 55 tỷ (-32% YoY). Kết quả kinh doanh của PHR suy giảm là do:

+ Doanh thu của PHR chủ yếu đến từ mảng bán thành phẩm từ cao su, đạt 195.5 tỷ trong quý 2
(-45% YoY) và đóng góp 81% doanh thu của PHR. Doanh thu và lợi nhuận giảm do sản lượng
tiêu thụ mủ cao su giảm.

+ Lợi nhuận thấp hơn so với quý trước trong quý 2/2022 chủ yếu do PHR và VSIP đang trong
quá trình thỏa thuận về thời hạn thanh toán nên không có thu nhập bồi thường cho việc chuyển
đổi đất cao su.

+ Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, doanh thu giảm 20% YoY còn 607 tỷ đồng nhưng LNST sau lợi
ích CĐTS tăng 116% YoY đạt 346 tỷ đồng chủ yếu do PHR ghi nhận 280 tỷ đồng thu nhập bồi
thường ròng từ việc chuyển đổi đất cao su sang KCN VSIP III trong quý 1/2022.

Tại ĐHCĐ năm 2022 của PHR vào ngày 18/05, ban lãnh đạo đã lên kế hoạch ghi nhận 691 tỷ
đồng thu nhập từ đền bù chuyển đổi đất của VSIP III trong năm 2022. Như vậy còn ~400 tỷ sẽ
được ghi nhận vào 2 quý cuối năm.

Triển vọng năm 2022:

+ Với mảng cao su, Hiện PHR có hơn 15.900 ha quỹ đất tại tỉnh Bình Dương và 7.664 ha trồng
cao su tại Campuchia và sở hữu các Nhà máy với công suất 33.000 tấn/năm. TVI cho rằng PHR
vẫn tiếp tục duy trì để có nguồn thu, dòng tiền làm nền tảng như chủ trương chung của tập
đoàn GVR.

+ Mảng khu công nghiệp, công ty tiếp tục đẩy mạnh phát triển. Mảng này dự kiến sẽ có đóng
góp trọng yếu vào KQKD của PHR trong dài hạn. Chiến lược của PHR theo sát với chủ trương
phát triển chung của tập đoàn GVR là phát triển thêm 2 mảng trọng yếu (1) Khu công nghiệp,
đô thị, dịch vụ (2) Nông nghiệp công nghệ cao. Đặc biệt, quỹ đất cao su của PHR ở Việt Nam chỉ
chiếm khoảng 5,2% diện tích cao su của GVR tại Việt Nam, nhưng trong kế hoạch chuyển đổi
đất cao su thành đất KCN chiếm tới hơn 40% (GVR có kế hoạch chuyển đổi 15.000 ha đất cao su
giai đoạn 2020-2025). Điều này cho thấy PHR đang sở hữu những quỹ đất có vị trí tốt, tập trung
chủ yếu ở khu vực phía Nam Bình Dương và gần các vị trí trung tâm hơn. PHR chia sẻ rằng công
ty sẽ nhận được bồi thường cho việc chuyển đổi đất cao su sang KCN VSIP III trong 6 tháng cuối
năm 2022.

Các dự án KCN hiện đang nằm trong kế hoạch triển khai và sẽ có đóng góp vào KQKD của PHR
trong tương lai được liệt kê tại bảng.

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

Khu công nghiệp % sở hữu Vị trí Diện tích (ha) Tình trạng
Bắc Tân Uyên,
Tân Bình 80% Bình Dương 325.5 Lấp đầy >88%
TX Tân Uyên,
NTC3 33% Bình Dương 346 Đang xin giao đất
TX Tân Uyên &
VSIP3 20% Bắc Tân Uyên >1000 Đang chờ phê duyệt chủ trương
Tân Lập I & Tân Lập I mở rộng 51% Bắc Tân Uyên >487 Đang xin chủ trương cho 200 ha
Đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý trình
KCN Tân Bình mở rộng GĐ 2 + Bàu Bàng, Bình chủ trương Thủ tướng cho GĐ 2
GĐ 3 80% Dương 1,456 (1.055 ha)
KCN- Đô thị -dịch vụ Tân Thành n/a Bắc Tân Uyên 312
KCN- Đô thị -dịch vụ Bình Mỹ n/a Bắc Tân Uyên 1,002
KCN -Đô thị - dịch vụ Hội Nghĩa n/a TX Tân Uyên 716
Huyện Phú Giáo
& Bắc Tân Uyên Đang nghiên cứu tính khả thi
KDC, tái định cư, nhà ở công TX: Tân Uyên &
nhân n/a Bến Cát 1,364
Huyện Phú Giáo
Nông nghiệp công nghệ cao n/a & Bắc Tân Uyên 2,450
Tổng diện tích KCN + đô thị quy hoạch (ha) 6,159

5. Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UpCOM)

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2:

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 82 tỷ (39% YoY) và 72 tỷ (41% YoY). Doanh thu của
NTC chủ yếu đến từ cho thuê bất động sản, đạt 64 tỷ tương đương với 78% doanh thu quý 2 của
NTC. Hiện tại, NTC đang ghi nhận doanh thu tại hai dự án: khu công nghiệp Nam Tân Uyên 1
(NTU1), Nam Tân Uyên 2 (NTU2). Tính đến cuối quý 2/2022, tổng doanh thu chưa thực hiện của
NTC còn 3,095 tỷ đồng.

Triển vọng năm 2022:

+ Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 (NTU3) là động lực tăng trưởng chính cho NTC trong 5 năm
tới. Hiện tại, NTU3 đang chờ phê duyệt bàn giao đất từ tỉnh Bình Dương. Dự án có tổng diện tích
345 ha với diện tích thương phẩm đạt 288.52 ha. Tổng vốn đầu tư là 1,485 tỷ đồng. Dự án Nam
Tân Uyên 3 sở hữu lợi thế kết nối với các trung tâm công nghiệp như TP.HCM và Bình Dương.
Đặc biệt, tỉnh Bình Dương có nhiều lợi thế để phát triển BĐS KCN nhưng tỷ lệ lấp đầy đã đạt
90%. Diện tích đã ký MOU tại NTC3 đạt hơn 90 ha. TVI ước tính giá cho thuê của 130 USD/m2/chu

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

kỳ thuê. Như vậy, Nam Tân Uyên 3 có thể đóng góp 8,7~9 nghìn tỷ đồng doanh thu cho NTC
trong 5 năm tới.

+ Ngoài dự án KCN, NTC còn sở hữu các dự án khu đô thị (KĐT). Hiện tại, NTC sở hữu 20% cổ
phần của dự án KĐT NTU1 với tổng diện tích là 52 ha. Ngoài ra, NTC có kế hoạch phát triển dự
án KĐT NTU2 với tổng diện tích 19,8 ha, gần với KCN NTU2.
6. Công ty cổ phần Long Hậu (HOSE)
Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2: Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 233 tỷ (-58%
YoY) và 41 tỷ (-81% YoY). Doanh thu từ cho thuê đất KCN và nhà xưởng đều giảm so với cùng
kỳ năm trước. Cụ thể, doanh thu cho thuê BĐS và nhà xưởng chỉ đạt 172 tỷ đồng (-63% YoY) và
24 tỷ đồng (-24% YoY). Lợi nhuận sau thuế giảm mạnh hơn doanh thu do giá vốn cho thuê tăng.
Triển vọng năm 2022:

+ LHG sở hữu 464 ha đất tại khu công nghiệp Long Hậu (Cần Giuộc, Long An), bao gồm: KCN
Long Hậu 1 (LH1), LH2 và LH3. Khu công nghiệp này nằm có vị trí cách TP.HCM 19 km và cụm
cảng Hiệp Phước 3km. Các KCN LH1, LH2 đã được lấp đầy nhiều năm trước.

+ Từ năm 2019, LHG bắt đầu phát triển KCN Long Hậu 3 GĐ1 (124 ha). Hiện tại, LHG đã cho thuê
được 20 ha thương phẩm tại KCN Long Hậu 3 với giá cho thuê rất tốt trong khoảng trên 200
USD/m2/chu kỳ thuê. Trong năm 2022, LHG tiếp tục triển khai và khai thác KCN Long Hậu 3 GĐ1
(còn 61 ha thương phẩm). Ngoài ra, LHG tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý cho KCN Long Hậu
3, giai đoạn 1.

+ Cho thuê nhà xưởng sản xuất cũng mang lại dòng tiền ổn định hàng năm cho LHG. Công ty
đang đẩy mạnh phân khúc xây nhà xưởng cho thuê, kết hợp với sản phẩm nhà xưởng cao tầng
và phát triển thêm mô hình nhà kho dịch vụ Logistic cho thuêTỉnh Long An đang hướng đển
mục tiêu phát triển thành trung tâm phân phối hàng hóa (Logistic Hub) phục vụ cho nhu cầu
phát triển của thành phố Hồ Chí Minh

Quy mô Diện tích thương phẩm

Dự án % Lấp đầy Còn lại
(ha) (ha)
KCN Long Hậu 1 - 2006 142 - 100% 0 ha
KCN Long Hậu 2 - 2009 108 - 100% 0 ha
61 ha. Diện tích được UBND Long
KCN Long Hậu 3 (GĐ1) -
124 90 24% An cho thuê 6 đợt đạt 103.3 ha,
2019
đã GPMB 112.3 ha

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

KCN Long Hậu 3 (GĐ2) - Dự kiến có chủ trương vào

90 62 0%
2023 3Q2022, vận hành vào 2024
Đã có phê duyệt Quy hoạch
KCN An Định – Vĩnh
200 149 0% 1/2000. Dự kiến có chủ trương
Long
vào 3Q2022, vận hành vào 2024
Nhà xưởng xây sẵn LH3 Khởi công Q3/2022 vận hành
10,000 m2 10,000 m2 0%
(GĐ 1) – Long An cuối 2022
Nhà xưởng KCNC ĐN –
J4 (GĐ 1 mở rộng) – Đà 15,066 m2 15,066 m2 0% Dự kiến vận hành Q4/2022
Nẵng
Nhà xưởng KCNC ĐN –
85,733 m2 85,733 m2 0% Dự kiến vận hành Q4/2022
J4 (GĐ 2) – Đà Nẵng

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022

 TVI TVI - TM TVI

BẢNG TỔNG HỢP QUỸ ĐẤT

Doanh
Quỹ đất Ghi chú
nghiệp
Hiện SZC có 2 dự án:
- Dự án KDC Châu Đức: 579 ha, đã GPMB 288 ha
Quỹ đất KCN: còn 608 ha
- Dự án KDC Hữu Phước (nằm trong KDC Châu Đức): 40 ha, đã bán 25 ha
SZC Đất nhà ở: 579 ha, còn 554 ha
(GĐ1), dự kiến bán 15 ha còn lại (GĐ2) trong 2 quý cuối năm 2022.
Golf: 152 ha
- Dự án KCN Châu Đức: 1,556 ha, đã GPMB 1,109 ha, còn lại 608 ha.
- Sân Golf & resort: 152 ha, đã GPMB xong
Đất KCN:
- Đã bán 862 ha, sẵn sàng bán: 517 ha.
Tổng quỹ đất KCN: 5,216 ha - Đang hoàn thiện pháp lý: 3,837 ha
KBC
Quỹ đất BĐS nhà ở: 1,178 ha Đất đô thị:
- Đã bán: 27 ha
- Đang hoàn thiện pháp lý: 1,151 ha

Đất KCN: 1,997 ha, thương

Đất KCN: Đã cho thuê 637 ha, còn lại 754 ha
IDC phẩm 754 ha
Đất dân cư: Còn 965 ha, đang làm thủ tục pháp lý.
Đất dân cư: 965 ha

Đất cao su: 23,564 ha
PHR
Đất KCN + Đô thị: 6,159 ha
NTC Quỹ đất: 345 ha
LHG Quỹ đất: 464 ha
Đất KCN:
- Đã cho thuê: 281 ha (KCN Tân Bình)
- Còn 44 ha đầy đủ pháp lý (KCN Tân Bình)
- Đang xin chủ trương: 2,888 ha
- Đang nghiên cứu tính khả thi: 3,364 ha
NTC chỉ còn khu NTC3, diện tích thương phẩm: 289 ha
Đã ký MOU cho thuê 90 ha.
Đã bán xong: 250 ha (LH1 & LH2) + 22 ha thương phẩm (LH3 GĐ1)
Còn lại: 68 ha thương phẩm (LH3 GĐ1) chuẩn bị bán
Đang hoàn thiện pháp lý: 290 ha (170-190 ha thương phẩm) cho KCN LH3 GĐ2
và KCN An Định

Và rất nhiều cơ hội đầu tư khác TVI sẽ cung cấp đến khách hàng trong thời gian tới.

Chúc quý nhà đầu tư có 1 mùa đầu tư thắng lợi!

Độc quyền tại TVI

BÁO CÁO NGÀNH BĐS KCN Q2/2022