Economists’ interest 

in land has waxed Sự quan tâm của các nhà kinh tế học
and waned over time. đối với đất đai đã giảm dần theo thời
gian.
For the political economists of the 18th Đối với các nhà kinh tế chính trị của
and 19th centuries, it was central to thế kỷ 18 và 19, điều cốt lõi là phải
understanding the world. hiểu cách thế giới vận hành.
They believed that the distribution of Họ tin rằng việc phân phối tiền thuê
rents from land ownership could đất từ quyền sở hữu đất đai có thể giải
explain the yawning gaps between the thích khoảng cách chênh lệch giữa
rich and poor, and all sorts of other người giàu và người nghèo, và tất cả
economic ills. các vấn đề kinh tế khác.
Economists cared less about land in the Các nhà kinh tế học ít quan tâm đến
20th century. đất đai hơn trong thế kỷ 20.
Since the turn of the millennium, Tuy nhiên, kể từ thời điểm chuyển giao
however, they have increasingly thiên niên kỷ, họ ngày càng tranh luận
debated the impact that restrictive về tác động của các luật quy hoạch
zoning laws have on the economic phân vùng đất đai đã hạn chế sự phát
output of cities. triển kinh tế của các thành phố.
The global financial crisis sparked an Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu
increase in research on the đã khuấy động sự gia tăng nghiên cứu
consequences of property slumps. về hậu quả của sự sụt giảm giá đất.
Banks’ balance-sheets tend to weaken, Bảng cân đối kế toán của các ngân
and worried homeowners spend less, hàng có xu hướng suy yếu và chủ nhà
potentially triggering a recession. chi tiêu ít hơn, vô tình gây ra khả năng
suy thoái.
America’s housing crash during 2007- Đặc biệt, các vụ phá sản nhà ở của Mỹ
09 in particular was much studied. trong giai đoạn 2007-09 đã được
nghiên cứu rất nhiều.
In recent years another strand of Trong những năm gần đây, một loạt
research has emerged, which, rather nghiên cứu khác đã xuất hiện, không
like the political economists of yore, giống như các nhà kinh tế chính trị học
attributes many long-standing trước đây, cho rằng nhiều tệ nạn kinh
economic ills to land. tế lâu đời xuất hiện do giá nhà đất.
It explores how high and rising land Nghiên cứu phát hiện ra rằng giá đất
prices affect lending, investment and cao và tăng nhanh ảnh hưởng đến việc
ultimately productivity, and much of it cho vay, đầu tư và cuối cùng là năng
looks closely at China’s long property suất, và phần lớn trong số đó xem xét
boom. kỹ lưỡng sự bùng nổ bất động sản kéo
dài của Trung Quốc.
The worrying conclusion is that high Kết luận đáng lo ngại là giá bất động
and rising property prices can also have sản cao và tăng cũng có thể gây ra
damaging economic effects, by những tác động xấu đến kinh tế, bằng
crowding out productive investment cách thu hẹp đầu tư hiệu quả và dẫn
and leading to a misallocation of đến phân bổ vốn không hiệu quả.
capital.
 In the most extreme cases, inflated Trong những trường hợp tệ nhất, giá
land prices may already be the cause of đất tăng cao có thể là nguyên nhân gây
a protracted slowdown in productivity ra sự chậm lại kéo dài trong tăng
growth trưởng sản suất.
Real estate is the largest asset class in Bất động sản là loại tài sản lớn nhất
the world. trên thế giới.
 In 2020 it made up around 68% of the Vào năm 2020, nó chiếm khoảng 68%
world’s non-financial assets (which tài sản phi tài chính của thế giới (bao
includes plant and machinery as well as gồm nhà máy, xí nghiệp cũng như tài
intangibles, such as intellectual sản vô hình, chẳng hạn như tài sản trí
property). tuệ).
Land, rather than the structures built on Đất, thay vì các công trình được xây
top of it, accounts for slightly over half dựng trên nó, chiếm hơn một nửa
of that 68%. trong số 68% đó.
As values have ballooned, the share of Khi giá đất tăng lên, tỷ trọng đất đai
land in non-financial assets has trong các tài sản phi tài chính đã tăng
increased sharply in some countries mạnh ở một số quốc gia (mặc dù rất ít
(though few report the data). báo cáo số liệu).
In Britain, for instance, it went from Ví dụ, ở Anh, tỷ lệ này đã tăng từ 39%
39% in 1995 to 56% in 2020. năm 1995 lên 56% vào năm 2020.
Because land can easily be valued and Bởi vì đất đai có thể dễ dàng được
cannot be hidden or broken, it is good định giá và không thể bị trộm cắp hoặc
collateral to borrow against. bị làm hỏng, nó là tài sản kí quỹ tốt để
vay thế chấp.
So when prices are rising, as they have Vì vậy, khi giá cả tăng lên, như ở hầu
in most places for much of the past few hết các nơi trong vài thập kỷ qua, hiệu
decades, the initial effect is to boost quả ban đầu là thúc đẩy hoạt động cho
lending and economic activity. vay và kinh tế.
Households can use their increasingly Các hộ gia đình có thể sử dụng tài sản
valuable property to borrow at lower
interest rates than they otherwise would ngày càng có giá trị của mình để vay
với lãi suất thấp hơn so với những
người không có
Land-owning firms, too, can access Các công ty sở hữu đất đai cũng có thể
finance more easily. tiếp cận tài chính dễ dàng hơn.
 Fatter asset holdings also make people Việc nắm giữ tài sản nhiều hơn cũng
feel more comfortable spending khiến mọi người cảm thấy thoải mái
money. hơn khi tiêu tiền.
But the use of land as collateral has Nhưng việc sử dụng đất để thế chấp
harmful effects, too, especially in cũng có những tác hại, đặc biệt là ở
places where banks play a big role in những nơi mà các ngân hàng đóng vai
financing companies. trò lớn trong việc cung cấp tài chính
cho các công ty.
Firms’ ability to borrow tends to be Khả năng vay của doanh nghiệp có xu
determined by their existing assets, hướng được xác định bởi tài sản hiện
rather than their productive potential. có của họ, hơn là tiềm năng sản xuất
của họ.
 And those that own land find it much Và những người sở hữu đất đai dễ
easier to borrow from banks than those, dàng vay ngân hàng hơn nhiều so với
say, with lots of intangible assets. những người sở hữu tài sản vô hình.
 A paper published in 2018 by Một bài báo xuất bản năm 2018 của
Sebastian Doerr of the Bank for Sebastian Doerr thuộc Ngân hàng
International Settlements found that Thanh toán Quốc tế cho thấy rằng các
listed American firms with more công ty Mỹ niêm yết có nhiều tài sản
property collateral were able to borrow thế chấp hơn có thể vay và đầu tư
and invest more than their competitors, nhiều hơn các đối thủ cạnh tranh, mặc
even though they were less productive. dù họ có năng suất thấp hơn.
 These effects were also evident in Những ảnh hưởng này cũng thể hiện
Spain just before the global financial rõ ở Tây Ban Nha ngay trước cuộc
crisis. khủng hoảng tài chính toàn cầu.
In research published last year, Sergi Trong nghiên cứu được công bố năm
Basco of Universitat Barcelona and ngoái, Sergi Basco của Đại học
David Lopez-Rodriguez and Enrique Barcelona và David Lopez-Rodriguez và
Moral-Benito of the Bank of Spain Enrique Moral-Benito của Ngân hàng
noted that property-owning Tây Ban Nha lưu ý rằng các nhà sản
manufacturers in the country tended to xuất sở hữu bất động sản ở nước này
receive more bank credit than other có xu hướng nhận được nhiều tín dụng
firms.

Rising property prices can also
discourage productive lending, and
lead to capital being misallocated.
When housing markets boom, banks
tend to engage in more mortgage
lending.
But because lenders face capital
constraints, this is often accompanied
by reduced lending to businesses.
The effect is illustrated by research
published in 2018 by Indraneel
Chakraborty of the University of
Miami, Itay Goldstein of the Wharton
School of the University of
Pennsylvania and Andrew MacKinlay
of Virginia Tech.
The paper, which looks at data from
America between 1988 and 2006,
found that a one-standard-deviation
increase in house prices in areas where
a bank has branches reduced lending
growth to firms that borrow from the
same bank by 42%.
The total investment undertaken by the
affected firms fell by 21%.
Such crowding-out effects may have
been sizeable in other places too,
considering that banks around the rich
world have sharply increased their
mortgage lending
 Across 17 advanced economies,
mortgages’ share of total bank loans
climbed from 32% in 1952 to 58% in
2016 (the latest year for which data are
available).
ngân hàng hơn các công ty khác.
Giá bất động sản tăng cũng có thể làm
giảm sự hiệu quả khi cho vay và dẫn
đến việc phân bổ vốn sai.
Khi thị trường nhà đất bùng nổ, các
ngân hàng có xu hướng cho vay thế
chấp nhiều hơn.
Nhưng vì những người cho vay phải
đối mặt với những hạn chế về vốn,
điều này thường đi kèm với việc giảm
cho vay đối với các doanh nghiệp.
Hiệu ứng này được minh họa bởi
nghiên cứu được công bố vào năm
2018 bởi Indraneel Chakraborty của
Đại học Miami, Itay Goldstein của
Trường Wharton thuộc Đại học
Pennsylvania và Andrew MacKinlay
của Virginia Tech.
Bài báo mổ xẻ dữ liệu ở Mỹ từ năm
1988 đến 2006, cho thấy giá nhà tăng
lệch chuẩn ở những khu vực mà ngân
hàng có chi nhánh đã làm giảm 42%
tăng trưởng cho vay đối với các công
ty vay từ cùng một ngân hàng.
Tổng vốn đầu tư của các doanh nghiệp
bị ảnh hưởng giảm 21%.
Những Hiệu ứng lấn át như vậy có thể
cũng khá lớn ở những nơi khác, vì các
ngân hàng trên khắp những nước giàu
có đã tăng mạnh cho vay thế chấp của
họ
Trên 17 nền kinh tế phát triển, tỷ trọng
của các khoản thế chấp trong tổng số
các khoản vay ngân hàng đã tăng từ
32% vào năm 1952 lên 58% vào năm
2016 (năm gần nhất mà dữ liệu có
sẵn).
Whatever the effects of high land Bất kể ảnh hưởng của giá đất cao ở
prices in the West, the scale of the phương Tây có lớn như thế nào, quy
problem in China appears even bigger, mô của vấn đề ở Trung Quốc dường
given that the country’s investors have như còn lớn hơn, do các nhà đầu tư
a huge appetite for real estate. của đất nước này có nhu cầu rất lớn
đối với bất động sản.
A range of recent research suggests Một loạt các nghiên cứu gần đây cho
that China’s high land prices shift bank thấy rằng giá đất cao của Trung Quốc
lending away from land-light làm dịch chuyển việc cho vay của ngân
manufacturers and reduce spending on hàng khỏi các nhà sản xuất công
research and development by listed nghiệp nhẹ và giảm chi tiêu cho nghiên
firms; they also appear to lead to a cứu và phát triển của các công ty niêm
reallocation of managerial talent yết; chúng cũng dường như dẫn đến
towards the property sector.
sự phân bổ lại tiềm năng quản lý đối
với lĩnh vực bất động sản.
One especially striking result comes Một kết quả đặc biệt nổi bật đến từ
from a paper published in 2019 by một bài báo được xuất bản vào năm
Harald Hau of the University of 2019 bởi Harald Hau của Đại học
Geneva and Difei Ouyang of the Geneva và Difei Ouyang của Đại học
University of International Business Kinh doanh và Kinh tế Quốc tế ở Bắc
and Economics in Beijing, based on Kinh, dựa trên dữ liệu từ các nhà sản
data from manufacturers in 172 xuất tại 172 thành phố của Trung
Chinese cities.
Quốc.
 It concludes that a 50% increase in Nó kết luận rằng giá bất động sản tăng
property prices would raise borrowing 50% sẽ làm tăng chi phí đi vay, giảm
costs, reduce investment and đầu tư và năng suất, dẫn đến giảm
productivity, and result in a 35.5% 35,5% sản lượng giá trị gia tăng của
decline in the firms’ value-added các công ty.
output.
The conclusion that high and rising Kết luận rằng giá bất động sản cao và
property prices can throttle economic tăng có thể bóp nghẹt hoạt động kinh
activity carries important implications tế mang lại những ý nghĩa quan trọng
for how policymakers should treat đối với cách các nhà hoạch định chính
investment in land and housing. sách nên cân nhắc kỹ với việc đầu tư
vào nhà đất.
Encouraging much more Ví dụ, khuyến khích xây dựng nhà
housebuilding, for instance, would help nhiều hơn sẽ giúp giảm giá trị tài sản
deflate collateral values. thế chấp.
Restricting the ownership of multiple
properties would alter the distribution
of that collateral.
And limiting the amount of mortgage
lending banks can do might lead more
credit to flow to productive purposes.
A more ambitious idea would be to tax
land values, which, by lowering the
market value of land, might reduce its
attractiveness as collateral.
Such a tax was, funnily enough, the
goal of many 18th- and 19th-century
reformers as they sought a more equal
society.
A new obsession with land could well
revive an old idea.
Việc hạn chế quyền sở hữu nhiều tài
sản sẽ làm thay đổi việc phân bổ tài
sản thế chấp đó.
Và việc hạn chế số lượng các khoản
cho vay cầm cố mà các ngân hàng có
thể làm có thể khiến nhiều tín dụng đổ
vào các mục đích sản xuất hơn.
Một ý tưởng tham vọng hơn sẽ là đánh
thuế giá trị đất đai, bằng cách hạ thấp
giá trị thị trường của đất đai, có thể
làm giảm sức hấp dẫn của nó như là
một tài sản thế chấp.
Thật hài hước, một loại thuế như vậy
là mục tiêu của nhiều nhà cải cách thế
kỷ 18 và 19 khi họ tìm kiếm một xã hội
bình đẳng hơn.
Một nỗi ám ảnh mới về đất đai cũng có
thể làm sống lại một ý tưởng cũ.

waxed and waned

political economists
Rents
Distribution
yawning
economic ills
millennium
Debated
Restrictive
zoning laws
global financial crisis
Sparked
Slumps
balance-sheets
Recession
Strand
Emerged
yore
Property
Boom
Misallocation
Capital
Inflated
Real estate
asset
Intangibles
Slightly
Ballooned
Share
Collateral
borrow against
Initial
boost
Households
Interest
Potential
Evident
property-owning
Constraints
a one-standard-deviation
Branches
crowding-out effects
Sizeable
advanced economies
loans
Appetite
Shift
land-light manufacturers
Managerial
Sector
Striking
value-added
Throttle
implications
Deflate
Alter
Lowering
Obsession
revive