ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

NGUỒN: BĐS CHU TƯƠI

Chu kỳ của BĐS công nghiệp

Bất động sản công nghiệp có 5 giai đoạn

Giai đoạn 1 Khi bắt đầu có thông tin dưới dạng truyền tai
Giai đoạn cá mập và nhà đâu cơ tham gia kiế Xem bài: Sốt đất ảo
Nhóm A: Nhóm Quyền Lực => Quan hệ
Nhóm B: Thân cận nhóm A, chịu chi
Nhóm C: Nhà đầu cơ khi có thông tin truyền tai
Rủi ro cao, nhưng lợi nhuận cao có thể x2,x3,x4
Cách đẩu tư: nếu có thông tin thì đầu tư 1 phần để chờ giai đoạn 2 hoặc thị trường tạo s
Giai đoạn 2 Khi công bố thông tin phê duyệt dự án
NĐT giai đoạn 1 có thể chốt lời
Rủi ro
Thứ 1 Khoảng thời gian công bố đến khi khởi công kéo dài vài năm như giả
Thứ 2 Được phê duyệt công bố nhưng không được triển khai, thu hồi lại
Giai đoạn 3 Khi bắt đầu san lấp. Làm cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp
Đầu tư giai đoạn này lợi nhuận không còn cao nữa
Rủi ro Tốc độ phát triển và lượng nhà máy, công nhân về chậm

Giai đoạn 4 Khi bắt đầu xây dùng nhà máy và có lượng công nhân về làm việc
Lúc đầu 10-20%
Mua đầu tư lâu dài
Khu công nghiệp nặng thì rất cẩn thận

Giai đoạn 5 Khi lượng nhà máy, công nhân đạt tỉ lệ lấp đầy 50-70%
Giai đoạn này BĐS có giá trị cao
Chủ yếu là hướng sử dụng

Công thức giá mua bđs:

H = Giá mua bất động sản : Giá lên thổ cư
H < 5 thì đầu tư không phải suy nghĩ
Nếu 5<H<10 thì phải tính toán kỹ
Nếu H> 10 thì khó có thể lời
Cần kết hợp với hình dạng thửa đất hoặc giao thông hạ tầng

Sai lầm phổ biến khi mua BĐS công nghiệp

Sai lầm 1 Kì vọng tăng giá trong 1 khoảng thời gian mà không đạt được

Nguyên nhân tăng giá của 1 lô đất

NN1 Giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền của lô đất được tăng lên
Phụ thuộc 3 yếu tố
YT1 Quy mô khu công nghiệp, số lượng và mức lương của Công Nhân
 YT2 Loại BĐS
YT3 Tiềm lực tài chính của người dân địa phương
YT4 Lượng cung và cầu trên thị trương
YT5 Cơ chế, chính sách của địa phương
YT6 Do hoạt động đầu cơ dẫn đên sốt ảo
Khi đầu tư phải xác định rõ mục tiêu đầu tư và lới bao nhiêu % / 1 năm
Sai lầm 2 Hinh thành khu đô thị bên cạnh khu công nhiệp trong thời gian ngắn
6 loại BĐS Công nghiệp
Loại 1 Bất động sản cho thuê dành cho chủ đầu tư lớn
Mô hình nhỏ là các kho trong nội thành…
Loại 2 Xây dựng phòng trọ cho công nhân thuê
Rẻ và có khả năng tạo dòng tiền
Rủi ro: khi các nhà máy chuyển đi sẽ ko có người thuê và quản lý khó
Loại 3 Bất động sản xây dựng nhà nghỉ
Khai thác dòng tiền tốt
Tầm trung
Loại 4 Xây phòng cao cấp cho chuyên gia thuê
Loại 5 Bán cho công nhân xây nhà
Loại 6 Bất động sản nằm ở vị trí kinh doanh cho công nhân cho người ta thuê
Tốt nhất , kinh doanh theo thời gian
8 rủi ro khi đầu tư BĐS công nghiệp
Rủi ro 1 Có quyết đinh đầu tư nhưng KCN ko được triển khai
Giải pháp Lựa chọn mua khi KCN bắt đầu khởi công, giá đẩy lên nhưng an toàn
Rủi ro 2 Nhà máy xây dựng không nhiều
Giải pháp: Khi đi tìm hiêu thì đặt câu hỏi tại sao họ lại xây dựng nhà máy ở đây, giao thông có thuận t
Rủi ro 3 Không tuyển dụng được người lao động
Giải pháp: Đặt câu hỏi lượng lao động ở đâu về đây, tại sao về đây, chính sách lương có hấp dẫn kh
Rủi ro 4 Đầu tư cảng công nghiệp nặng
Rủi ro 5 Khu công nhiệp có mùi và độc hải: hải sản…
Rủi ro 6 Lượng công nhân giảm sút
Rủi ro 7 Bất động sản cho chuyên gia thuê trống phòng
Rủi ro 8 CĐT xây dựng ký túc xá cho công nhân, hoặc công nhân được đưa đón
Nghiên cứu phần quy hoạch của KCN xem có phần này không

Các chiến lược đầu tư BĐS công nghiệp

Chiến lược 1 Lướt sóng
Tận dụng sự sôi động để vào nhanh ra nhanh. Tỷ suất 50-100% trên số đặt cọc
Có 3 giai đoạn:3 giai đoạn đầu của sự phát triển
Giai đoạn phát triển 1
Giai đoạn phát triển 2
Giai đoạn phát triển 3
Quan sát thời điểm mua và bán rất quan trọng, nên đi cùng đội nhóm
Đàm phán và đặt cọc: Thông thường 10% giá trị lô đất, mục đích là mua giá tốt và kéo dài
Bán: Đàm phán thời gian đặt cọc sao cho lợi
Rủi ro là chôn vốn, mất cọc
Chiến lược 2 Mua đất phân lô
Áp dụng vào giai đoạn 2
Bán cho đối tượng khách vừa tiền
Không phù hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ
Cần làm theo đội nhóm
Cần ba thứ
Tài chính
Bán hàng
Luật
An toàn cao vì thời điểm mua đã xác đinh được lời
Chiến lược 3 Mua 3 bán 2 giữ 1 hoặc Mua 5 bán 3 giữ 2
Tận dụng sóng để bán kiếm lời, lấy lời bỏ vào miếng đang giữ để lâu dài
Vị trí chọn phải tiềm năng
Chiến lược 4 Mua xa giữ dài trên 10 năm
Phải có tầm nhìn dài hạn, phải đủ độ chín
Nên đi du lịch nhiều, càng nhiều càng tốt
Đi khu nào thì nghiên cứu lịch sử giá BĐS của các khu đó, và so với tốc độ phát triển của
Chiến lược 5 Chiến lược cá hồi - ăn miếng giữa
Mua khi thi trường có sự tăng nhẹ, bán khi có dấu hiệu chững
Chiến lược 6 Tìm đội nhóm và cố vấn

Sốt đất ảo
Đầu cơ Diễn ra ngắn, rủi ro cao nhưng lợi nhuận lớn
Chủ yếu tập trung tính thời điểm
Đám đông vào thì mình nhảy ra
Đầu tư Tập trung vào giá trị khai thác và giá trị sự dụng tại hiện tại và tương lai
Nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị bán với giá trị khai thá đê quyết định bán hay ko?
Tính khai thác
Tính sử dung
Tình hình phát triển kinh tế
Đầu tư đất dự án hay đất dân
2 nhu cầu chính
Nhu cầu để ở
Giá và vị trí
Cơ sở hạ tầng, tiện ích và môi trường sống
Nhu cầu đầu tư
Tính an toàn - rủi ro
Mức độ lợi nhuận
Tính thanh khoản
Tính an toàn - rủi ro
Đầu tư đất nền
Ra sổ: Thường 6-1 năm, có khi 2-3 năm, phụ thuộc uy tín CĐT
Kiêm tra
1 Mức uy tín của CĐT
 2 Tính pháp lý
Được cấp phép 1/500 chưa
Được cấp phép xây dựng chưa
Quyết định giao đất của UBND tỉnh hay huyện chưa
Nghĩa vụ thuế với nhà nước hay chưa..
3 Chưa đủ tính pháp lý, thẩm quyền đã rao bán dưới dạng : Hợp đồng góp vốn
4 Giao đất thì giá tăng, CĐT ép bán lại trả với giá bằng lãi ngân hàng
Đất phân lô và đất dân: Cơ bản là an toàn
Kiêm tra xe
Mức độ lợi nhuận
Đầu tư đất nền
Giá cao do làm hạ tầng, chạy dự án, lợi nhuận CĐT
Mức lợi nhuận 20-30%/năm là ok rồi
Thời điểm đầu tư
CĐT cần vốn làm hạ tầng, họ bán giá thấp nhưng rủi ro pháp lý, hợp
Ưu điểm : Thanh toán linh hoạt, nếu vị trí đắc địa thì sau khi chốt cọc thì có kh
Đất dân
Bỏ công đi tìm
Nhờ môi giới có kinh nghiệm chuyên sâu để kiếm
Có thể x2 nhanh
Tính thanh khoản
Phụ thuộc vào cung, cầu
Dự án lớn thì cung lớn, thanh khoản thấp lựa chọn vị trí đắc địa
Khả năng làm thị trường của môi giới
 Sốt đất ảo

2 hoặc thị trường tạo sốt thì chốt lời

o dài vài năm như giải phóng mặt bằng, nguồn nhân lực, nguồn tài chính…
ển khai, thu hồi lại

ân về chậm

ất được tăng lên

ơng của Công Nhân

 giao thông có thuận tiện không, quan trọng là cảng biển đến hàng không, tàu mới tới đường bộ ( Logistic chiếm 18%

lương có hấp dẫn không? Điều kiện sinh sống có đảm bảo ko?

số đặt cọc

mua giá tốt và kéo dài thời gian thanh toán

tốc độ phát triển của nó

án hay ko?
 : Hợp đồng góp vốn
ngân hàng

ng rủi ro pháp lý, hợp đồng góp vốn

khi chốt cọc thì có khả năng chốt lời rồi
ộ ( Logistic chiếm 18% đến 22%)
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUỒN: BĐS CHU TƯƠI
Sốt đất ảo
Đầu cơ Diễn ra ngắn, rủi ro cao nhưng lợi nhuận lớn
Chủ yếu tập trung tính thời điểm
Đám đông vào thì mình nhảy ra
Đầu tư Tập trung vào giá trị khai thác và giá trị sự dụng tại hiện tại và tương lai
Nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị bán với giá trị khai thá đê quyết định bán hay ko?
Tính khai thác
Tính sử dung
Tình hình phát triển kinh tế
Đầu tư đất dự án hay đất dân
2 nhu cầu chính
Nhu cầu để ở
Giá và vị trí
Cơ sở hạ tầng, tiện ích và môi trường sống
Nhu cầu đầu tư
Tính an toàn - rủi ro
Mức độ lợi nhuận
Tính thanh khoản
Tính an toàn - rủi ro
Đầu tư đất nền
Ra sổ: Thường 6-1 năm, có khi 2-3 năm, phụ thuộc uy tín CĐT
Kiêm tra
1 Mức uy tín của CĐT
2 Tính pháp lý
Được cấp phép 1/500 chưa
Được cấp phép xây dựng chưa
Quyết định giao đất của UBND tỉnh hay huyện chưa
Nghĩa vụ thuế với nhà nước hay chưa..
3 Chưa đủ tính pháp lý, thẩm quyền đã rao bán dưới dạng : Hợp đồng góp vốn
4 Giao đất thì giá tăng, CĐT ép bán lại trả với giá bằng lãi ngân hàng
Đất phân lô và đất dân: Cơ bản là an toàn
Kiêm tra xe
Mức độ lợi nhuận
Đầu tư đất nền
Giá cao do làm hạ tầng, chạy dự án, lợi nhuận CĐT
Mức lợi nhuận 20-30%/năm là ok rồi
Thời điểm đầu tư
CĐT cần vốn làm hạ tầng, họ bán giá thấp nhưng rủi ro pháp lý, hợp
Ưu điểm : Thanh toán linh hoạt, nếu vị trí đắc địa thì sau khi chốt cọc thì có kh
Đất dân
Bỏ công đi tìm
Nhờ môi giới có kinh nghiệm chuyên sâu để kiếm
 Có thể x2 nhanh
Tính thanh khoản
Phụ thuộc vào cung, cầu
Dự án lớn thì cung lớn, thanh khoản thấp lựa chọn vị trí đắc địa
Khả năng làm thị trường của môi giới
Tìm kiếm cơ hội đầu tư BĐS
Tư duy BĐS
1 Bất động sản biết càng sớm càng tốt
2 Xét về dài hạn: BĐS chỉ có tằng trưởng
3 Cần có niềm tin là luôn kiếm được những cơ hội đầu tư BĐS có lợi nhuận cao

PP1 Thông qua báo chí, internet và mối quan hệ để nắm thông tin BĐS quan trọng: Ngườ
6 Thông tin cần biết:
1 Chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách vi mô của địa phương=> nguồn lực xã hộ
2 Sự phát triển về cơ sở hạ tầng
3 Thông tin xây dựng nhà máy, nhà ga và cảng biển
4 Xây dựng những dự án mới
5 Định hướng phát triển của địa phương: Huyện lên thị xã, thị xã lên tp, ..
6 Các báo cáo thị trường bất động sản hàng tháng, hàng quý

PP2 Đi trải nghiệm thực tế nhiều

Sẽ có cái nhìn tổng quát và cái nhìn tiềm năng của thị trường
Đi nhiều sẽ đánh giá được giá trị thật của nó
PP3 Thông qua các mối quan hệ chất lượng về BĐS
Quan hệ với CĐT
Quan hệ với Đội Nhóm
án hay ko?

: Hợp đồng góp vốn

ngân hàng

ng rủi ro pháp lý, hợp đồng góp vốn

khi chốt cọc thì có khả năng chốt lời rồi
 huận cao

ĐS quan trọng: Người làm sở TN MT.

ng=> nguồn lực xã hội đang phát triển tập trung ở đâu