Machine Translated by Google

chu kỳ, hư hỏng chậm và thay thế định kỳ. đã thực hiện bài tập này. Mặc dù các công cụ phần mềm có sẵn

Khi tuổi thọ tài chính ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của một cơ sở cho các nhà phát triển nhỏ cho phép nhiều kỹ thuật phân tích

và khi tốc độ tăng trưởng của cộng đồng lớn hơn 3 phần trăm mỗi khác nhau, nhưng công cụ quan trọng nhất là sự hiểu biết khái

năm, thì cư dân của cộng đồng đó trả tiền cho các quyền lợi niệm về dòng tiền của dự án.

nhanh hơn mức họ nhận được. Khi thuế phải trả cho sự phát triển

tăng nhanh hơn giá trị bất động sản, sự bất đồng giữa cư dân CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN. Phân tích tài chính cho lựa chọn phát

hiện tại và cư dân tương lai (do chủ đầu tư đại diện) sẽ sớm triển đất khác với phân tích cho các loại bất động sản khác và

xảy ra. các nhà phát triển nên biết một số khái niệm cơ bản cho loại phân

tích này.

Lý do chính cho các khoản phí tác động và phí phát triển Tài sản để Bán so với Tài sản Thu nhập. Sự khác biệt cơ

khác là chúng sẽ giảm bớt gánh nặng mà tăng trưởng gây ra bản giữa phân tích tài chính cho phát triển đất và các loại

cho các chủ nhà hiện tại. tài sản khác là đất là tài sản để bán, trong khi căn hộ, văn

Các nhà phát triển có thể mong đợi ngày càng nhiều cộng đồng phòng, cửa hàng bán lẻ và nhà kho là tài sản thu nhập. Bất động

áp đặt các khoản phí tác động, và trong một số trường hợp, các sản để bán được phân tích theo giai đoạn phát triển, điều này phụ

khoản phí đó sẽ bị cấm về mặt kinh tế đối với một số loại hình thuộc vào thời gian thị trường hấp thụ đất cho nhà ở hoặc các

phát triển. loại bất động sản khác — một hoặc hai năm đối với phân khu nhỏ,

Về mặt lý thuyết, phí tác động được áp dụng cho phần của ba đến năm năm đối với phân khu lớn hơn , và nhiều thập kỷ để

nhà phát triển cơ sở vật chất mà từ đó nhà phát triển được phát triển quy mô thị trấn mới. Các dự án để bán thường được tài

hưởng lợi, bao gồm cả những cơ sở đã được cài đặt và thanh toán trợ chính bằng sự kết hợp giữa vốn chủ sở hữu và khoản vay phát

trước đó. Trong một số trường hợp, các cơ sở đó có thể nằm ngoài triển đất, mặc dù có thể sử dụng nhiều loại khoản vay. Khi các lô

địa điểm và có thể mang lại lợi ích cho các bên khác cũng như đất được bán cho những người xây dựng nhà, những người lựa chọn

mang lại lợi ích trực tiếp cho dự án của nhà phát triển. Các nhà cấp dưới hoặc người sử dụng cuối cùng, lợi nhuận của nhà phát

phát triển được khuyên nên tìm kiếm hoặc thành lập các nhóm chủ triển đất là chênh lệch giữa doanh thu từ việc bán đất và chi phí

nhà để duy trì giao tiếp trong cộng đồng và nếu có vấn đề phát mua đất thô, lập kế hoạch dự án, xin phê duyệt, lắp đặt cơ sở hạ

sinh, trước tiên hãy chuyển sang liên hệ không chính thức, sau tầng và mua đất cho người dùng cuối, bao gồm chi phí ghi sổ của

đó đến hòa giải viên hoặc điều hành viên thay vì luật sư. tất cả các khoản chi tiêu này. Ngược lại, tính khả thi về mặt tài

chính của bất động sản tạo ra thu nhập tập trung vào việc tính

PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH toán giá trị của bất động sản đã hoàn thành và cho thuê toàn bộ

Phân tích tính khả thi về tài chính để phát triển đất được bằng cách sử dụng phân tích trước thuế và sau thuế bao gồm tài

thực hiện trong hai giai đoạn. Giai đoạn đầu tiên là một bản chính vĩnh viễn và thường là thời gian nắm giữ bảy hoặc mười năm.

chiếu lệ “nhanh và bẩn” tóm tắt doanh thu, chi phí, lãi và Lợi nhuận phát triển là sự chênh lệch giữa giá trị của bất động

lợi nhuận bán hàng của dự án. Thứ hai là phân tích dòng tiền sản đã hoàn thành và chi phí “tất cả” để phát triển nó.

chiết khấu đa kỳ (DCF) cung cấp dự đoán chi tiết về dòng

tiền, nhu cầu vốn chủ sở hữu và vốn vay, lợi nhuận và các

biện pháp sinh lợi cơ bản, bao gồm cả tỷ suất hoàn vốn nội bộ

(IRR).

Các nhà phát triển nên thực hiện cả hai giai đoạn phân tích

trước khi họ cam kết kiếm tiền một cách nghiêm túc cho một dự

án. Sau đó, họ nên cập nhật phân tích dòng tiền thường xuyên

2012.
quyền
lập.
xuất
Nhóm
độc
bản
nhà
Bản
Bản
ký
Đã quyền
bản,
xuất
không
hợp
phép
quyền.
trừ
nhà
của
thức
Không
hìnhsử
cho
dưới
chép
nào
được
sự
bất
có
đăng
mà
sao
kỳ hoặc
hành
Kỳ.
hiện
Hoa
của
luật
theo
ngoại
phép
Hoa
được
của
pháp
dụng
bản
việc
Kỳ
trong giai đoạn khả thi khi họ thiết lập thông tin bán hàng,
HẾT HIỆP 3-2 | Khu dân cư tương đối
giá cả và chi phí với độ chính xác cao hơn. Phân tích DCF đưa Lợi tức lô trên mỗi mẫu Anh
vào phân tích lợi nhuận của nhà đầu tư, cung cấp một bức tranh

về lợi nhuận cho các bên khác nhau cung cấp vốn chủ sở hữu cho dự NHIỀU YIELD / ACRE

án - các nhà đầu tư và nhà phát triển - theo một cấu trúc thỏa Kích thước lô (ft2 ) Với những con hẻm Không có Ngõ
thuận. 10.000 3.0 3,3

Phân tích DCF và phân tích nhà đầu tư là các bảng tính 8.500 3.6 3.8

chính của nhà phát triển để đánh giá triển vọng tài chính 7.500 4.1 4.4

của dự án, để có được khoản vay phát triển đất và để tăng vốn 6.500 4,7 5.0

chủ sở hữu từ các nhà đầu tư. 6.000 5.1 5,4

5.000 6.1 6,5

Người cho vay và nhà đầu tư sẽ hỏi nhà phát triển những câu hỏi
4.000 7,0–8,0 7,5–8,5
không thể trả lời đáng tin cậy nếu không có

96
Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp
EBSCO Publishing: Bộ sưu tập sách điện tử (EBSCOhost) - in ngày 11/11/2022 4:43 AM tại TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
AN: 575893; Peiser, Richard B., Hamilton, David; Phát triển Bất động sản Chuyên nghiệp: Hướng dẫn của ULI cho Doanh nghiệp
Tài khoản: s3282651.main.eds
Machine Translated by Google

Tổng so với Diện tích có thể phát triển thực. Những người của tính toán sản lượng. Nhiều hệ thống phân vùng yêu cầu “kế

tham gia chương trình Devel phải hiểu sự phân biệt giữa mẫu hoạch sản lượng” để minh họa mật độ xây dựng thực tế theo một

tổng, mẫu có thể phát triển ròng và mẫu có thể sử dụng ròng.28 bộ quy tắc phân vùng. Số này sau đó được sử dụng làm đơn vị đếm

Tổng diện tích là tổng diện tích tại thời điểm mua. Diện tích trong một phân vùng thay thế khác. Một kế hoạch lợi nhuận chính

thực có thể phát triển, hoặc tuổi thực, bỏ qua các đường phố thức phải tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc chi phối và tính toán này

chính, không gian mở, vùng ngập lụt và các công trình phụ có thể ít liên quan đến một ước tính lợi nhuận chính xác.

chính có ý nghĩa quan trọng đối với toàn bộ dự án. Diện tích

thực có thể sử dụng được bỏ qua quyền đường bên trong, đường hẻm Ngân sách sử dụng đất. Việc phân bổ tổng diện tích có thể

và bất kỳ khu vực nào khác không thực sự để bán từ diện tích phát triển ròng vào các mục đích sử dụng đất khác nhau được gọi

thực có thể phát triển được. Tổng diện tích thực có thể sử dụng là ngân sách sử dụng đất. Bao gồm tất cả các loại hình sản phẩm,

được phải bằng tổng diện tích thực tế đã bán — tổng diện tích đường xá, không gian mở và các tiện ích cộng đồng, nó sẽ cộng

chung của các lô tòa nhà cộng với các khu gia đình, thương mại, vào tổng diện tích có thể phát triển. Ngân sách sử dụng đất có

công nghiệp và văn phòng. Những điểm khác biệt này trở nên quan lợi nhất (tối ưu) được xác định bởi mar ketplace, dựa trên những

trọng trong phân tích, vì các nhà phát triển cần biết chi phí, loại sản phẩm đang được hấp thụ nhanh chóng và đáng tin cậy nhất

giá bán và lợi nhuận của họ trên bất kỳ giao dịch nhất định nào, và ở mức giá cao nhất. Để bắt đầu, bạn có thể lấy ước tính sơ bộ

cũng như trên toàn bộ dự án. về chi phí từ các nhà phát triển, kỹ sư dân dụng và nhà thầu

Hầu hết các tính toán thô được thực hiện trên cơ sở khác. Với thông tin này, cộng với giá ưu đãi và

diện tích thực có thể phát triển, bao gồm cả các đường phố

bên trong. Khi một nhà phát triển điều tra một khu bất động sản

mới, điều cần thiết là phải biết diện tích đất không thể phát

triển được vì vùng ngập lụt, các tuyến đường giao thông chính, HÌNH 3-3 | Mật độ theo loại hình dân cư
hoặc dành cho trường học, công viên hoặc các cơ sở cộng đồng
Mật độ thực Tổng
khác. Diện tích còn lại được sử dụng để tính số lô và số mẫu
Loại sản phẩm XA (đơn vị / mẫu Anh) Tỉ trọng
căn hộ hoặc khu thương mại sẽ được bán riêng. 0,2 5
Một gia đình tách rời số 8

Dòng số 0 tách rời 0,3 8–10 6

Hai gia đình tách biệt 0,5 10–12 4

Một ước tính hợp lý tốt có thể được thực hiện về số lượng Nhà liên kế 0,8 16–24 4

lô có thể phù hợp với một đặc tính cụ thể bằng cách sử dụng Nhà phố xếp chồng lên nhau 1,0 25–40 4

các công thức lợi nhuận. Ví dụ: các lô rộng 7.500 foot vuông Căn hộ 3 tầng đi bộ 1,0 40–45 4

(697 m2 ) tạo ra năng suất điển hình là bốn lô trên mỗi mẫu Ba tầng đi bộ qua bãi đậu xe
1,0 50–60 4

Anh (chúng có thể được gọi là lô 1/4 mẫu Anh vì sản lượng, mặc
Căn hộ 6 tầng thang máy 1,4 65–75 4
dù chúng nhỏ hơn 1/4 mẫu Anh, tức là 10.890 vuông feet (1,012
Căn hộ 13 tầng thang máy 1,8 85–100 75
m2 ):
Nguồn: Kevin Lynch và Gary Hack, Lập kế hoạch trang web, xuất bản lần thứ 3. (Cambridge,
Mass: MIT Press, 1985), tr. 253.
4 lô × 7.500 feet vuông mỗi lô = 30.000 feet vuông
Lưu ý: Phạm vi mật độ căn hộ đã được điều chỉnh tăng lên.
Khoảng cách đường ước tính = 12.000 bộ vuông

Tổng cộng = 42.000 feet vuông (khoảng 1 mẫu Anh)

HÌNH 3-4 | Ngân sách sử dụng đất

Lợi tức có thể khác nhau, tùy thuộc vào quyền ưu tiên cho khu đất rộng 100 mẫu Anh
tiêu chuẩn của đường phố và các hẻm có được yêu cầu hay không.

Hầu hết các nhà quy hoạch cho phép một số lãng phí vì ví Sử dụng đất đai Hấp thụ (mẫu
Sử dụng Ngân sách (mẫu Anh) Anh / năm)
dụ, các lô góc lớn hơn và các khu đất có hình dạng bất thường
Khu dân cư
khó phát triển hiệu quả.
Một gia đình tách biệt ( lô 7.500 ft2 ) 40 10
Nhà phát triển nên kiểm tra với một nhà lập kế hoạch địa
Một gia đình tách rời ( lô 5.000 ft2 ) 20 6
phương để biết lợi nhuận lô, nhưng các quy tắc chung sau đây
Căn hộ (30 căn / mẫu Anh) 10 5
có thể đóng vai trò là người khởi đầu. Khấu trừ 25 phần trăm
Bán lẻ 15 5
diện tích cho các đường phố (30 phần trăm nếu các con hẻm được
Những cơ sở vật chất của cộng đồng 2 0
yêu cầu), và sau đó chia phần còn lại cho kích thước lô đất.
Công viên và không gian mở số 8 0
(Mật độ đại diện cho sự phát triển khu dân cư được thể hiện
Tổng phụ 95 26
trong hình 3-3.) Điều quan trọng là không nhầm lẫn các ước tính 5
Arterial (cống hiến đường cao tốc)
năng suất thô được trình bày ở đây với quy trình chính thức Tổng cộng 100

97

Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

ước tính chi phí tiếp thị và thuế và hành chính, một nhà phát triển Quy hoạch sử dụng đất tối ưu. Rõ ràng, giá trị tương đối của

có thể tạo ra phân tích "nhanh chóng và khó khăn". đất có giá trị cao trên mỗi mẫu Anh và khả năng hấp thụ nhanh

Ví dụ về ngân sách sử dụng đất cho khu đất rộng 100 mẫu Anh (40 phải được thiết lập, và phải áp dụng một số yếu tố để nhận ra giá

ha) được thể hiện trong hình 3-4. trị thời gian của những giao dịch mua bán này. Hình 3-5 minh họa

Ngân sách sử dụng đất nên được thiết lập một cách khái quát việc tính toán giá trị đất và phân bổ sử dụng đất cho một khu đất

trước khi gặp người lập kế hoạch đất đai. Sự kết hợp sử dụng rộng 35 mẫu Anh (14 ha). Giả sử rằng đất bán lẻ có thể được bán

đất chủ yếu phải là một quyết định kinh tế, trong phạm vi các với lợi nhuận ròng là 200.000 đô la mỗi mẫu Anh, trong khi các lô

ràng buộc của pháp luật. Các nhà lập kế hoạch và kỹ sư nên định đất dành cho một gia đình rộng 7.500 foot vuông (697 m2 ) mang lại

hình và tăng cường các phân bổ, nhưng không phát minh ra chúng, 80.000 đô la cho mỗi mẫu Anh (32.400 đô la / ha) với giá 20.000 đô

bởi vì chúng sẽ trở thành đầu vào ban đầu chính trong phân tích la mỗi ha. Cũng giả sử rằng

tính khả thi tài chính. Việc lập kế hoạch hoặc kỹ thuật nghiêm túc nhu cầu là một mẫu Anh mỗi năm đối với đất bán lẻ so với 40 lô

của dự án không thể được thực hiện cho đến khi các yếu tố này được (mười mẫu Anh) mỗi năm đối với các lô đất dành cho một gia đình.

biết đến. Lưu ý rằng sự hấp thụ bán lẻ chậm hơn nhiều so với sự hấp thụ

Tỷ lệ hấp thụ đối với đất được biểu thị bằng số mẫu đất có thể của các lô gia đình đơn lẻ. Hình 3-5 cho thấy giá trị hiện tại

được bán mỗi năm. Trong một số lượng lớn được hiển thị, phải mất của đất được bán để sử dụng cho mục đích bán lẻ mỗi năm trong

bốn năm để bán hết các lô đất dành cho một gia đình rộng 7.500 tám năm. Để so sánh giá trị đất bán lẻ được bán hiện nay với đất

foot vuông (697 m2 ), hơn ba năm đối với các lô rộng 5.000 foot được bán trong bảy năm, giá trị được chiết khấu là 15% mỗi năm -

vuông (465 m2 ), hai năm đối với đất căn hộ và ba năm đối với đất một tỷ lệ chiết khấu phản ánh cả chi phí nắm giữ đất cao và rủi

bán lẻ (tất cả đều bán đồng thời, cần lưu ý, là giả định). Tỷ lệ ro cao liên quan đến phát triển đất. Một mẫu đất bán lẻ được bán

hấp thụ tương đối cao đối với phân khúc bán lẻ dựa trên vị trí có trong bảy năm chỉ trị giá 75.000 đô la, ngang bằng với 200.000

tầm nhìn cao của dự án, nằm trước một xa lộ mới. đô la ngày nay. Để so sánh, một mẫu đất của một gia đình được

bán ngày nay trị giá 80.000 đô la. Do đó, trong ví dụ này, việc

bán đất cho một gia đình ngay hôm nay sẽ có lợi hơn so với một

mẫu đất bán lẻ khác trong bảy năm. Các giá trị hiện tại này được

Ngân sách sử dụng đất lý tưởng tối đa hóa giá trị của bất xếp hạng, trong bảng, theo thứ tự giá trị hiện tại của mỗi mẫu Anh.

động sản bằng cách phân bổ càng nhiều đất càng tốt cho các mục

đích sử dụng có giá trị cao trong phạm vi hạn chế của khả năng hấp thụ.

Các chủ đầu tư thường nhầm lẫn khi giao quá nhiều đất cho các Chủ đầu tư nên giao đất cho giá trị sử dụng cao nhất miễn là

mục đích sử dụng có giá trị cao, chẳng hạn như văn phòng hoặc bán giá trị hiện tại của tỷ lệ hấp thụ của năm đó lớn hơn giá trị sử

lẻ, khiến giá bán cao hơn nhưng tỷ lệ hấp thụ chậm hơn. Ngoài ra, dụng cao nhất tiếp theo. Hình 3-6 cho thấy sự phân bổ kết quả. Chủ

theo định nghĩa, việc hấp thụ đất cho các dự án có mật độ cao hơn đầu tư sẽ phân bổ bảy mẫu đất đầu tiên để sử dụng cho mục đích

như chung cư cao tầng sẽ mất nhiều thời gian hơn so với các dự án bán lẻ (bảy năm hấp thụ đất bán lẻ ở mức một mẫu Anh mỗi năm), bởi

có mật độ thấp hơn vì phải bán nhiều căn hơn để hấp thụ mỗi mẫu. vì giá trị hiện tại lớn hơn giá trị đất dành cho một gia đình được

bán hiện nay, mặc dù nó sẽ không được tiêu thụ bởi thị trường trong

Một khó khăn khác là phân biệt giữa bán đất cho các nhà tối đa sáu năm (phân bổ từ 1 đến 7, được chỉ ra trong ngoặc đơn

xây dựng và các nhà phát triển khác và những gì cho người dùng trong hình). Mười mẫu tiếp theo sẽ thuộc về đất một gia đình (phân

cuối. Trong các dự án lớn hơn, nếu đất hấp thụ đủ 20 hoặc 30 năm bổ 8), bao giờ hết, vì giá trị hiện tại (80.000 đô la) cao hơn giá

đã được dành để làm văn phòng và tái sử dụng, thì việc cho rằng trị của đất bán lẻ trong bảy năm (75.000 đô la). Mười mẫu Anh -

lượng hàng tồn kho chưa bán được sẽ được bán cho “nhà đầu tư đất” một năm hấp thụ - được dành cho một gia đình sử dụng. Diện tích

vào cuối vòng đời của dự án— nói, ba hoặc năm năm sau. Tuy nhiên, tiếp theo sẽ được chuyển sang sử dụng cho mục đích bán lẻ (phân bổ

nhà phát triển phải giả định một khoản chiết khấu đáng kể (25 đến 9). Mười mẫu tiếp theo sẽ dành cho các lô dành cho một gia đình

50 phần trăm hoặc hơn) trong giá bán lẻ của các lô cho người dùng (phân bổ 10) và sau đó một mẫu nữa dành cho bán lẻ (phân bổ 11).

cuối. Các nhà đầu tư mua hàng tồn kho chưa bán được sẽ phải đợi Tại thời điểm này, 20 mẫu Anh được giao cho dân cư và 9 mẫu Anh để

cho đến khi nhu cầu từ người dùng cuối đảm bảo xây dựng trang web bán lẻ. Lần phân bổ cuối cùng (phân bổ 12) được chuyển đến khu dân

và do đó sẽ không phải trả giá bán lẻ. cư. Bởi vì chỉ còn lại có sáu mẫu để nâng tổng số lên 35 mẫu, phân

bổ dân cư hấp thụ của năm thứ ba hoàn toàn không được sử dụng. Các

Sự chênh lệch quá lớn giữa giá bán lẻ và giá bán buôn dẫn đến

một khó khăn rõ ràng về ngân sách sử dụng đất: khả năng hấp thụ

và giá cả không độc lập với nhau. Khi tiến hành phân tích, các chủ

đầu tư nên đặt câu hỏi liệu khả năng hấp thụ có thể được cải thiện

bằng cách định giá mạnh hay không.

98
Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

ngân sách cuối cùng là 26 mẫu đất cho một gia đình và chín trong bốn giai đoạn. Giá bán cho ba loại lô là $ 35,000
mẫu sử dụng bán lẻ. đối với nhà phố, $ 45,000 đối với nhà dạng xe ngựa (duplex)

Thủ tục giao đất này là một ứng dụng của lập trình và $ 68,000 đối với các lô biệt lập dành cho một gia đình.

tuyến tính vào bất động sản.29 Nó hoạt động cho bất kỳ số Giá lô trung bình là $ 59,367 cho tổng doanh thu là $

mục đích sử dụng nào và có thể được thực hiện bằng tay. 10,686,000.

Thông tin cần thiết duy nhất là diện tích thực có thể phát Đất cho dự án có giá 26.000 đô la cho mỗi mẫu có

triển, giá bán, chi phí phát triển và tỷ lệ hấp thụ cho thể phát triển, tương đương khoảng 2,3 triệu đô la.

từng loại đất hoặc sản phẩm. Lãi suất chiết khấu khởi điểm Chi phí phát triển bao gồm cải tạo đất tại chỗ với chi

tốt - thể hiện chi phí cơ hội - cao hơn 5% so với lãi suất phí cứng là 5,1 triệu đô la, cải tạo đường ngoài công

hiện tại cho các khoản vay phát triển. trường khoảng 500.000 đô la và chi phí mềm trước khi bán

Kết quả phân bổ sử dụng đất chỉ là một hướng dẫn cho ngân là 1,3 triệu đô la. Tổng chi phí phát triển là 5,2 triệu

sách sử dụng đất và có thể sẽ được sửa đổi bởi các hạn chế đô la. Chi phí tài chính được ước tính bằng cách giả định rằng

về quy hoạch, chính trị hoặc môi trường. Tuy nhiên, phân bổ

sử dụng đất dựa trên thị trường là phương pháp duy nhất

chính xác và đáng tin cậy để xác định ngân sách sử dụng HÌNH 3-5 | Ảnh hưởng của giá trị hiện tại
đất. Nó nên xác định kế hoạch sử dụng đất, không phải ngược Các yếu tố về giao đất cho nhiều
lại.
mục đích sử dụng

PHÂN TÍCH NHANH VÀ ĐỐI THOẠI. Nhà phát triển phân Hiện nay Lợi nhuận trên 1 Lợi nhuận trên 1 mẫu Anh

Dự án Yếu tố giá trị Bán lẻ mẫu Anh Một gia đình

tích tính khả thi về tài chính nhiều lần trong suốt quá Năm ở mức 15 phần trăm Xếp hạng đất Xếp hạng đất tách biệt

trình của một dự án. Phân tích đầu tiên được thực hiện 0 1.000 200.000 đô la 1 80.000 đô la số 8

trước khi buộc tài sản; khi thỏa thuận tiến triển, việc 1 0,869 $ 173,800 2 $ 69.520 10

phân tích liên tục trở nên kỹ lưỡng và phức tạp hơn. Một 2 0,756 $ 151,200 3 $ 60.480 12

phân tích khả thi về tài chính tốt sẽ trở thành cơ sở để 3 0,657 $ 131,400 4

quản lý dự án khi nó bắt đầu xây dựng; do đó, các danh mục 4 0,571 $ 114.200 5

5 0,497 $ 99.400 6
trong phân tích phải trùng khớp với biểu đồ của người quản
6 0,432 $ 86,400 7
lý dự án về
7 0,375 $ 75,000 9
các tài khoản.

số 8 0,327 $ 65,400 11
Phân tích tài chính được minh họa ở đây là từ Ve
Lưu ý: 15 phần trăm thể hiện chi phí cơ hội ước tính. Các giá trị được tính
randa, một dự án ở Lancaster, Pennsylvania, của Charter
bằng cách nhân giá trị của Năm 0 với hệ số của năm được đề cập. Ví dụ: 200.000
Homes. Hợp phần phát triển đất của dự án, hiện đã hoàn đô la × 0,869 = 173.800 đô la.

thành, bao gồm 180 lô đã hoàn thiện, mỗi lô dành cho ba

loại nhà ở để bán được bố trí trong một quy hoạch cộng

đồng tiện nghi, có thể đi bộ. Charter Homes là nhà phát

triển và xây dựng nhà và, như đã đề xuất trong chương này, HÌNH 3-6 | Giao đất cho một
phân tích các doanh nghiệp xây dựng đất và xây dựng nhà Đường 35 mẫu Anh
riêng biệt. Doanh thu, trong ví dụ này, đề cập đến doanh Sử dụng xếp hạng giá trị hiện
số bán nhiều lô từ nhà phát triển đến nhà xây dựng. Chi phí
tại từ Hình 3-5
bao gồm chi phí mua lại, chi phí vận chuyển, quyền lợi, và

chi phí mềm và cứng cho việc phát triển địa điểm. Năm dự án Sử dụng bán lẻ (mẫu Anh) Sử dụng cho một gia đình (mẫu Anh)

Phân tích nhanh và bẩn cung cấp ước tính ban đầu 0 1 (1) 10 (8)

hiệu quả tài chính. Nó tóm tắt doanh thu dự kiến từ 1 1 (2) 10 (10)

2 1 (3) 6 (12)
việc bán các lô đất, chi phí phát triển và lãi vay, và
3 1 (4) 0
lợi nhuận dự kiến. Tất cả các số liệu được tổng hợp cho
4 1 (5) 0
toàn bộ vòng đời dự án. Không có thời gian dimen sion để
5 1 (6) 0
phát triển hoặc bán hàng được xem xét. Phân tích nhanh và
6 1 (7) 0
bẩn đại diện cho điểm bắt đầu để đánh giá trong giao dịch.
7 1 (9) 0
Tuy nhiên, nó không cung cấp cho nhà phát triển tất cả
số 8
1 (11) 0
thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đúng đắn.
Tổng cộng 9 26
Hình 3-7 cho thấy phân tích nhanh chóng và bẩn thỉu
Lưu ý: Giả sử sự hấp thụ của một mẫu Anh mỗi năm bán lẻ và mười mẫu Anh mỗi năm cho
của Veranda. Charter Homes đã phát triển tài sản một gia đình.

99
Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

Điều lệ đầu tư 3,7 triệu đô la vào vốn chủ sở hữu và vay phần còn thẩm định đất đai, chi phí phát triển, mức độ tín nhiệm của

lại ở mức 7,5 phần trăm. Trên thực tế, khoản vay phát triển sẽ người đi vay, các tiêu chuẩn cho vay hiện tại và triển vọng

không đạt mức tối đa như trong phân tích (tổng chi phí dự án là kinh doanh trên thị trường. Hầu hết các dự án phát triển đất

7.832.000 đô la trừ vốn chủ sở hữu là 3.700.000 đô la). Trong đều yêu cầu một số hình thức vốn chủ sở hữu thực - đầu tư tiền

ology phương pháp “bao sau” này, lãi được ước tính bằng cách giả mặt hoặc đánh giá đáng kể giá trị đất trên cơ sở của nhà phát

định rằng phải mất một năm để phát triển dự án với số dư cho vay triển.

trung bình là 1,8 triệu đô la. Lợi nhuận là $ 2,853,652, hoặc Ưu điểm chính của phân tích tổng thể là nó buộc nhà phát

khoảng 38 phần trăm tổng chi phí. Các quy tắc ngón tay cái truyền triển phải đưa ra các giả định rõ ràng liên quan đến việc sử dụng

thống gợi ý rằng các tỷ lệ này ít nhất phải là 25 đến 30 phần đất, quy hoạch địa điểm, tỷ lệ bán hàng, giá cả, chi phí và tài

trăm. Tuy nhiên, các quy tắc như vậy không có nhiều ý nghĩa vì chính. Những giả định này sau đó có thể được kiểm tra dựa trên dữ

chúng không cung cấp bất kỳ ước tính nào về lợi nhuận trên vốn chủ liệu thị trường. Bài tập này cung cấp một dấu hiệu sơ bộ về việc

sở hữu hoặc có tính đến thời gian nắm giữ. liệu thỏa thuận có ý nghĩa kinh tế hay không và nó đóng vai trò

là cơ sở cho tất cả các cuộc điều tra tiếp theo.

Trên thực tế, trong bất kỳ dự án nào có đất chưa được giao

quyền sử dụng đất, thời hạn nắm giữ là một yếu tố cần thiết và

là hạn chế của loại phân tích này. Ví dụ: lợi nhuận 30% trên LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ ĐƯỢC GIẢM GIÁ NHIỀU LẦN ANAL

vốn chủ sở hữu trong một năm sẽ là tốt, trong khi lợi nhuận 30% YSIS. Phân tích DCF đa chu kỳ là một ứng dụng của mô hình định

trong ba năm sẽ chỉ là 10% mỗi năm không cộng gộp và 9,14% mỗi giá tài sản vốn cho bất động sản. Phân tích dòng tiền chỉ định

năm gộp lại. 30 Các nhà phát triển nên lưu ý rằng lợi nhuận kỳ các khoản thu và chi từ việc phân tích nhanh và sai ở trên vào

vọng là thị trường xác định. các khoảng thời gian cụ thể, theo dõi các dòng tiền ròng kết quả

trong suốt vòng đời dự án. Lợi nhuận của dự án, vốn là bội số đơn

Rủi ro phát triển đất có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ yêu cầu giản trong phân tích nhanh và sai, giờ phản ánh giá trị hiện tại

lợi nhuận vượt quá mức có thể đạt được trong các khoản đầu tư của tất cả các dòng tiền được dự đoán vào và ra khỏi dự án. Lưu

khác, ít rủi ro hơn. Trong dài hạn, tỷ lệ chiết khấu thích hợp ý rằng các dòng tiền trong hình 3-7 phản ánh các yêu cầu tài trợ

sẽ theo dõi, với phần phí bảo hiểm, lợi nhuận dài hạn từ cổ và trả nợ của các nhà đầu tư cổ phần và người cho vay có sẵn cho

phiếu, trái phiếu và các loại tài sản khác. Các nhà phát triển những người mở rộng đất. (Các điều khoản tài chính phổ biến sẽ

không bao giờ có thể cho rằng quy tắc ngón tay cái của năm ngoái được thảo luận ở phần sau của chương này trong phần “Tài trợ.”)

sẽ thích hợp để thu hút vốn đầu tư trong năm nay. Phân tích DCF nhiều đợt cho sự phát triển 180 lô tại Veranda được

trình bày trong các hình 3-8a đến 3-8c. Phương thức thanh toán

Bởi vì giá trị thời gian của tiền không được bao gồm trong chính của nó là tính toán (1) lợi nhuận của dự án tổng thể (chủ

tính toán nhanh chóng và bẩn thỉu, nên việc so sánh với các lựa sở hữu / nhà phát triển 100%), (2) các yêu cầu về khoản vay,

chọn đầu tư thay thế khác là không thể. Phân tích này có những

thiếu sót khác:

và (3) trả lại cho những người tham gia liên doanh. Nó là
• Nó không cho biết các lô được bán nhanh như thế nào.
một tính toán trước thuế.
• Nó không có nghĩa là đưa ra lạm phát.
Tài chính phát triển đất tương tự như tài trợ xây dựng
• Tính lãi của khoản vay phát triển là
tài trợ trong thời kỳ phát triển của tài sản thu nhập (Phân
bừa bãi.
tích giai đoạn 3 trong chương 4). Không có thế chấp vĩnh viễn
• Nó không cung cấp thông tin về thời điểm tiền
vì mục đích của việc phát triển đất là để bán các lô đất đã
cần thiết hoặc số lượng cần thiết.
phát triển cho các nhà xây dựng nhà, và các nhà phát triển căn
• Nó không có phương tiện tính toán các giá trị hiện tại hoặc
hộ, trung tâm mua sắm và văn phòng. Một sự khác biệt quan trọng
tỷ suất hoàn vốn nội bộ.
khác so với phân tích tài sản thu nhập là khoản vay phát triển

Tính toán khoản vay là phần yếu nhất của phân tích hậu được rút lại bằng cách bán các lô đất thay vì tài trợ cho khoản

trường. Trong ví dụ trên, số tiền cho vay được chọn sao cho nó thế chấp vĩnh viễn, vốn sẽ lấy đi (thanh toán) khoản vay xây

bao gồm tất cả các chi phí, bao gồm cả lãi suất vay vốn thường dựng. Phân tích DCF phát triển đất được sử dụng để xác định chương

có thể được vay. Tuy nhiên, quy mô của khoản vay tại bất kỳ thời trình xây dựng, phân kỳ và ngân sách chi phí mà dự án có thể hỗ

điểm nào phụ thuộc vào tốc độ bán các lô đất - một yếu tố mà trợ. Giống như phân tích Giai đoạn 2 cho các tài sản thu nhập

phân tích này không tính đến. Khoản vay có đủ trang trải 100% (xem chương 4), phân tích DCF phát triển đất được chạy lại nhiều

chi phí hay không phụ thuộc vào nguyên lần trong giai đoạn khả thi và trong suốt vòng đời của

100

Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

HÌNH 3-7 | Veranda Land Development

Phân tích nhanh và bẩn
PHASING WORKSHEET

Trộn nhiều Giá lô giai đoạn 1 Giai đoạn 2 & 3 Giai đoạn 4 Tổng cộng

Một gia đình (sf) $ 68,000 40 52 30

24 12 -
Nhà vận chuyển (ch) $ 45,000

22 - -
Nhà phố (th) $ 35,000

Tổng số lô 86 64 30 180

Trung bình $ 53.140 $ 63,688 68.000 đô la

DOANH THU BÁN ĐẤT

Con số
Pha trộn
trong tổng số Rất nhiều Trung bình Doanh thu Tổng cộng Mỗi lô

Giai đoạn 1 40 sf, 24 ch, 22 th Giá / Lô 86 $ 53,140 $ 4,570,000

Giai đoạn 2 & 3 52 sf, 12 ch 64 $ 63,688 4.076.000 USD

Giai đoạn 4 30 sf 30 $ 68,000 $ 2.040.000

Tổng doanh thu của dự án 180 $ 10,686,000 $ 59.367

CHI PHÍ

Tổng cộng Mỗi lô

Chi phí đất (87 mẫu Anh @ 26.000 đô la mỗi mẫu Anh) $ 2,262,000 $ 12,567

Chi phí phát triển

Chấm điểm $ 210,000

Lát nền 600.000 đô la

Hệ thống thoát nước mưa 250.000 đô la

Nước uống 200.000 đô la

Cống vệ sinh $ 180,000

Quyền lực $ 85,000

Dữ liệu viễn thông / mạng $ 160,000

Cải thiện đường phố bên ngoài khuôn viên $ 506.031

Phí & giấy phép $ 800,000

Học phí $ 350,000

Phát triển đất gián tiếp 300.000 đô la

Chi phí tài trợ (2,0% khoản vay tối đa) $ 73.815

Chi phí theo đuổi / giao dịch 156.075 đô la

Tiếp thị (6,0% doanh thu) $ 641.160

Quản lý và dự phòng (6,0% doanh thu) $ 641.160

Tổng chi phí phát triển $ 5,153,241 $ 28,629

Tổng phụ $ 7,415,241 $ 41.196

Tính lãi

Vốn chủ sở hữu

50,0% $ 3,707,620

Nợ nần 50,0% $ 3,707,620

Số dư trung bình (ước tính) 50% 1.853.810 USD

Thời lượng (năm) 3

Tỷ lệ 7,5% $ 417.107

Tổng chi tiêu 7.832.348 USD $ 43.513

LỢI NHUẬN

$ 2,853,652 $ 15,854

38,5%

tổng chi phí

26,7%

tổng doanh thu

Nguồn: Hempfield Valley Partnership and Charter Homes.

101
Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

dự án. Ngân sách sử dụng đất, chi phí và doanh số giả định được các dự án, khoảng thời gian 0 thường được chọn làm ngày kết
tinh chỉnh khi có thông tin chính xác hơn. Phân tích dòng tiền thúc trên đất. Mọi chi phí phát sinh trước khi đóng cửa chỉ

cho phát triển đất được sử dụng cho cả việc lập kế hoạch thiết đơn giản được bao gồm trong chi phí đất đai hoặc loại chi phí

kế dự án và thu được nguồn vốn. tính đến thời điểm hiện tại.

Thời điểm bán hàng. Đủ thời gian nên được phân bổ

Một số mục chính cần được lưu ý về meth để phát triển tài sản và điều tra ảnh hưởng của việc bán

mùi của phân tích DCF để phát triển đất. hàng chậm hơn dự kiến. Một lần chạy máy tính sẽ giả định một
Khoảng thời gian. Các khoảng thời gian nên được chọn bao nửa tốc độ bán hàng dự kiến và tính toán số tiền cho vay tối

gồm từ năm đến mười khoảng thời gian phân tích. Ví dụ, để bán 120 đa cần thiết cho trường hợp nhược điểm này.

lô với tốc độ 30 lô mỗi quý, cộng với 12 tháng để phát triển,

tổng thời gian cần thiết là khoảng hai năm. Khoảng thời gian hàng Lạm phát. Các mô hình DCF thường bao gồm ba tỷ lệ lạm

quý (ba tháng mỗi kỳ) sẽ cung cấp tổng cộng tám khoảng thời gian, phát khác nhau - lạm phát giá bán, lạm phát chi phí và tỷ

một điểm khởi đầu tốt để phân tích. Ví dụ, đối với các dự án lớn lệ lạm phát tiềm ẩn trong lãi suất. Các tỷ lệ này có tương quan

hơn đòi hỏi 10 năm phải được phát triển, các khoảng thời gian nhưng không nhất thiết phải giống nhau. Ví dụ, tỷ lệ lạm phát 3

hàng năm sẽ thích hợp cho phân tích DCF đầu tiên. phần trăm trong giá bán cho thấy lãi suất cho vay phát triển từ

7 đến 11 phần trăm (lạm phát 3 phần trăm cộng với tỷ lệ hoàn vốn

thực tế từ 2 đến 3 phần trăm cộng với rủi ro từ 2 đến 5 phần

Mức độ chi tiết. Mục đích của những hoạt động ban đầu của trăm). Các giả định về lạm phát cao hơn có thể làm cho một dự án

phân tích DCF là để có được một bức tranh về tổng thể dự trông tốt hơn so với thực tế. Các nhà cho vay thận trọng một cách

án. Ban đầu, những người mới bắt đầu thường đi vào quá nhiều chính đáng trước các giả định lạm phát quá cao và có thể nhấn

chi tiết mà quên rằng mọi mục trong bảng tính đều có thể thay mạnh vào việc thực hiện phân tích DCF với mức lạm phát bằng không

đổi. Bởi vì nhà phát triển chưa thực hiện một kế hoạch chi tiết trong giá bán.

về địa điểm và doanh số bán hàng và ước tính chi phí, tốt nhất Ngay cả khi bao gồm cả lạm phát, một sai lầm phổ biến trong mô

là những con số gần đúng, nên việc phân tích dòng tiền hàng hình DCF là đặt giá tăng cao hơn mức tăng chi phí. Ở các thị

tháng sẽ là vô nghĩa. Bảng tính luôn có thể được cải thiện bằng trường tương đối trưởng thành, giả định này hiếm khi chính đáng.

cách thêm nhiều khoảng thời gian hơn và nhiều mục hàng hơn khi

có nhiều thông tin hơn. Thông thường, nhà phát triển nên đợi để Các khoản vay Phát triển. Khoản vay phát triển hỗ trợ

chuẩn bị dự báo dòng tiền hàng tháng cho đến khi kế hoạch địa ngân hàng tài trợ cho tất cả các nhu cầu vay sau vốn chủ sở

điểm được thông qua, nghiên cứu thị trường đã hoàn thành, có giá hữu. Khi khoản vay đã được hoàn lại thông qua việc bán các lô

thầu hợp đồng và cần có dự báo hàng tháng để phê duyệt khoản vay. đất, các nhà phát triển thường không được phép quay lại để vay

thêm tiền (vì họ có thể vay với hạn mức tín dụng quay vòng) vì

tài sản thế chấp cho khoản vay — cụ thể là đất— đã được bán bớt

Xây dựng Phân tích. Hãy ghi nhớ một phần. Trong tính toán khoản vay của Veranda de velopment,

điểm trước đó, rằng gần như mọi đầu vào có thể thay đổi, số dư khoản vay tăng và giảm khi các giai đoạn liên tiếp được

các mô hình dòng tiền, nếu có thể, nên tổng hợp tất cả các phát triển và sau đó được bán. Trên thực tế, khả năng vay lại

đầu vào biến đổi ở một nơi hoặc trong một cột và một hàng. Khi tiền này có thể sẽ yêu cầu các khoản vay riêng biệt cho từng
những con số này cần thiết trong phân tích, chúng ta có thể tham giai đoạn hoặc hạn mức tín dụng quay vòng chỉ để cải thiện, tỷ

chiếu đến ô đầu vào và việc điều chỉnh mô hình sẽ chỉ yêu cầu lệ riêng từ nguồn tài chính đảm bảo bằng đất, hoặc sẽ bao gồm

thay đổi những ô này. các điều khoản ràng buộc các khoản vay mới cho các giai đoạn mới.

Khoảng thời gian Zero. Khoảng thời gian 0 đại diện cho khoảng

thời gian bắt đầu phân tích và có thể được đặt bất kỳ lúc nào. Trả nợ vay. Các khoản hoàn trả khoản vay (phát hành) đại diện

Nó luôn phải được đưa vào phân tích dòng tiền. Đối với các dự gửi lại số tiền mà giấy chứng nhận đất đai và / hoặc

án hiện tại, khoảng thời gian 0 được khuyến nghị đặt sớm hơn khoản vay phát triển phải được hoàn trả khi tài sản được bán.

thời điểm hiện tại từ ba đến sáu tháng tại một thời điểm nào đó Mỗi khi bán được nhiều lô, đất được cầm cố để thế chấp cho

mà số tiền chính xác đã chi cho đến nay và tỷ lệ đốt hàng tháng khoản vay phát triển phải được người cho vay “giải tỏa” khỏi

được biết đến. khoản vay xây dựng hoặc khoản cầm cố đất. Các bản phát hành này

Trong các dự án mà tiền đã được chi tiêu, nên thêm một mục được thể hiện dưới dạng các khoản mục tiền mặt hoặc trả nợ (khoản

hàng trên bảng tính, chi phí cho đến nay, sẽ tổng hợp tổng hoàn trả khoản vay phát triển và khoản hoàn trả tiền đất, dòng 85

số tiền đã chi, bao gồm cả chi phí ghi sổ, tính đến khoảng và 86, trong hình 3-8c).

thời gian bằng không. Đối với mới

102
Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

Tính toán trước thuế. Tỷ suất lợi nhuận trước thuế có thể được thành phần của phân tích này là mạnh mẽ. Hầu hết các nhà phát triển yêu

sử dụng để đánh giá tính khả thi về kinh tế của một dự án phát cầu lợi tức trên vốn chủ sở hữu cao hơn từ 12 đến 15 điểm so với những gì

triển đất miễn là chúng được so sánh với lợi suất trước thuế từ các họ có thể nhận được từ trái phiếu chính phủ phi rủi ro. Ví dụ, nếu tín

cơ hội đầu tư khác. Không giống như phát triển bất động sản thu nhập (xem phiếu kho bạc (T-Phiếu) kỳ hạn một năm đang thanh toán 5%, thì hầu hết các

chương 4), trong đó lợi ích về thuế là một phần quan trọng của lợi nhuận, nhà phát triển muốn lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu từ 15 đến 20%.

phát triển đất không cung cấp lợi ích đặc biệt về thuế (chẳng hạn như khấu

trừ khấu hao và lãi suất hiện hành). Sở Thuế vụ (IRS) coi nhà phát triển Nếu không có vốn chủ sở hữu được đầu tư (nghĩa là dự án được tài

đất như một “đại lý bán đất” và như vậy, nhà phát triển phải trả thuế thông trợ 100%), thì lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu là vô hạn.

thường đối với lợi nhuận được báo cáo. Ví dụ: nếu thuế suất của nhà phát Lợi tức vô hạn không nhất thiết có nghĩa là dự án khả thi về mặt kinh

triển là 33 phần trăm, anh ta sẽ trả 333 đô la thuế cho mỗi 1.000 đô la lợi tế. Ngay cả khi vốn chủ sở hữu của dự án bằng 0, IRR không trung bình

nhuận. phải cao hơn 10 điểm so với tỷ lệ trên hóa đơn và tốt nhất là khoảng 15

điểm đối với phát triển đất.

Các biện pháp trả lại. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ không trung bình

(dòng 114) giả định rằng tất cả các yêu cầu về tiền mặt đều được tài trợ HÌNH 3-8a | Kết quả DCF
từ vốn chủ sở hữu tiền mặt. Nó được tính trên dòng 77 trong hình 3-8c, "lợi

nhuận trước lãi suất", không bao gồm tất cả các khoản tài chính. Lợi nhuận Lợi nhuận $ 2,823,004 Dòng tiền sau khi tài trợ $ 4,719,107
trước lãi vay
không trung bình thay đổi theo từng năm nhưng ít nhất phải là 15 đến 20
Lãi ít hơn (103,897) Trả lại vốn chủ sở hữu ít hơn (2.000.000)
phần trăm.31
-
Số dư nợ chưa thanh toán ít hơn
Nó phải vượt quá chi phí vay tiền để nhà phát triển có thể có được đòn
Lợi nhuận 2.719.107 lợi nhuận 2.719.107
bẩy tích cực. Ví dụ, nếu IRR không trung bình là 15 phần trăm và lãi suất
QUAY LẠI KHÔNG ĐƯỢC BẢO HIỂM
QUAY LẠI ĐƯỢC CHO THUÊ TRÊN CỔ PHIẾUb
của khoản vay phát triển là 12 phần trăm, thì lợi nhuận trên vốn chủ sở (LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ TRƯỚC
(LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ SAU KHI PHÁT TÀI)
LÃI SUẤT & TÀI CHÍNH)
hữu của nhà phát triển sẽ cao hơn 15 phần trăm. Đòn bẩy âm tồn tại khi

lợi tức nhỏ hơn lãi suất cho vay. Đòn bẩy dương có nghĩa là khi nhà phát Giá trị hiện $ 1,578,806 Giá trị hiện tại ròng @ 15% $ 1,688,177
tại ròng @ 15%
triển vay nhiều tiền hơn, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên. Lợi
IRR 45,2% IRR 60,7%
nhuận không trung bình trong con số là 28 phần trăm mỗi năm cho dự án này.
Tiền mặt

Năm Lợi nhuận ròng năm Vốn chủ sở hữu

Dòng tiền

0 (2,518,075) 0 2.000.000 481,925

1 (1.356.031) 1 - (481,925)
2 (47,722) 2 - -
Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu cũng là IRR

3 948.822 3 - -
phép tính. Ngược lại với IRR không có trung bình, việc tái bật vốn chủ
4 894,698 4 - -
sở hữu có tính đến tài chính. Khoản đầu tư bằng tiền mặt của công ty
5 1.174.137 5 - 991,933
phát triển, cộng với bất kỳ vốn chủ sở hữu bằng hiện vật nào, chẳng hạn
6 1.892.620 6 - 1.892.620
như giá trị đất góp vào thương vụ, được thể hiện như một dòng tiền mặt.
7 888.757 7 - 888.757
“Dòng tiền sau khi tài trợ” (dòng 87) cho biết dòng tiền vào nhà phát
số 8
945.798 8 - 945.798
triển. Đôi khi, không có dòng tiền ròng nào xảy ra cho đến khi khoản vay
9 - 9 - -
phát triển được rút hết, mặc dù nó phụ thuộc vào các điều khoản giải phóng
10 - 10 - -
khoản vay của bên cho vay. Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu phải cao hơn IRR - -
11 - 11
không có trung bình vì lượng vốn chủ sở hữu thường chỉ là một phần nhỏ,
12 - 12 - -
chẳng hạn, 20%, trong tổng chi phí dự án. Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 13 - 13 - -
phải luôn cao hơn lãi suất vốn vay vì các nhà đầu tư cổ phần có mức độ ưu 14 - 14 - -

tiên tiếp cận dòng tiền thấp hơn so với các nhà đầu tư nắm giữ thế chấp và 15 - 15 - -

do đó chịu nhiều rủi ro hơn. Nếu dự án được tài trợ bởi 100% vốn chủ sở 16 - 16 - -

hữu (không có nợ), thì tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu bằng với IRR Tổng cộng $ 2,823,004 Tổng cộng $ 2,000,000 $ 4,719,107

không có trung bình (45,2%). Trong hình này, IRR trên vốn chủ sở hữu Lợi nhuận $ 2,719,107

2.000.000 đô la là 60,7 phần trăm mỗi năm. Tỷ suất lợi nhuận cấu thành tỷ
suất sinh lợi có thể chấp nhận được trên vốn chủ sở hữu khác nhau, nhưng
theo bất kỳ tiêu chí nào, đất
a Lợi tức không trung bình được tính toán trên các dòng tiền trước khi tài trợ. Do
đó, nó là tỷ suất sinh lợi toàn bộ vốn chủ sở hữu. Lợi tức không có trung bình phải
lớn hơn đáng kể so với lãi suất tài trợ. Nếu không, lợi nhuận sẽ không còn lại sau khi
chi phí tài chính được thanh toán.

b Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu được tính trên các luồng tiền sau khi tài trợ. Dự án có tỷ lệ

sử dụng đòn bẩy (leveraged rateofreturngivestheIRRonequityfortheentireproject) (chủ sở hữu / nhà phát triển

cung cấp tất cả vốn chủ sở hữu cần thiết).

103
Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

HÌNH 3-8b | Các giả định: Bán hàng, Giá cả, Chi phí Phát triển, Ghi chú Đất đai

1 SỐ GIAI ĐOẠN MỖI NĂM: 4 (1 = HÀNG NĂM, 2 = HÀNG NĂM, 4 = HÀNG QUÝ, 12 = HÀNG THÁNG)

2 Q4 năm 2004 Q1 2005 Quý 2 năm 2005 Quý 3 năm 2005

3 Bán hàng (Nhiều) c Tổng cộng 0ngày 1 2 3

4 Giai đoạn 1 86 20 36

5 Giai đoạn 2 52

6 Giai đoạn 3 12

7 Giai đoạn 4 30

8 Tổng 180 - - 20 36

9 Giá bán hànge Báo giá / Khoảng thời gian Giá / Ft2 Giá / Lô 1 2 3

10 giai đoạn 1 & 2 0,75% - $ 53.140 $ 53.140 $ 53.539 $ 53,940

11 Pha 3 & 4 0,75% - 63.688 63.688 64.166 64.647
12 Pha 5 & 6 0,75% - 63.688 63.688 64.166 64.647
13 Pha 7 & 8 0,75% - 68.000 68.000 68.510 69.024
14 Doanh thu bán hàngg Tổng cộng 0 1 2 3

15 giai đoạn 1 & 2 4.642.953 - - 1.070.771 1.941.843

16 Pha 3 & 4 3,424,556 - - - -

17 Pha 5 & 6 793.349 - - - -

18 Pha 7 & 8 2.141.539 - - - -

19 Tổng 11,002,398 - - 1.070.771 1.941.843

20 chi phí Tổng cộng 0i 1 2 3

21 Đất 2.262.000 2.262.000

22 Chấm điểm 210.000 30.000 100.000 30.000

600.000 - 200.000 200.000

23 lát
24 Cống thoát nước mưa 250.000 50.000 100.000 50.000
25 Nước 200.000 20.000 100.000 20.000

26 Cống vệ sinh 180.000 60.000 60.000 30.000

27 Sức mạnh 85.000 20.000 20.000 20.000
28 Teldata / mạng 160.000 20.000 60.000 60.000

506.031 506.031 - -
29 Lát đường ngoài khuôn viên

30 Phí & giấy phép 850.000 350.000 100.000 100.000

31 Học phí 350.000 100.000 50.000 50.000

32 Phát triển đất gián tiếp 1.050.000 100.000 200.000 200.000 200.000
33 Theo đuổi / giao dịch 156.075 156.075

34 Tiền lãi mỗi kỳ (số thập phân) Nhập liệu 0,0188 0,0188 0,0188 0,0188

35 Land Notej 0,075 / năm Tổng cộng 0 1 2 3

36 Tổng chi phí đất 2.262.000 2.262.000

41.000 180 - - 20 36
37 Lô đã bán — nhập giá phát hành / lô

38 Trả trước 1.262.000 1.262.000

39 lô đầu được phát hành 41.000 30,8 30,8 30,8 13,2

30,8 10,8 -
40 lô kết thúc được phát hành

41 Rất nhiều sẽ được phát hành - - - 22.8

42 Land note 1.000.000 1.000.000

43 Điều khoản trả nợ 10,0% 20,0%

- - 100.000 200.000
44 Khoản thanh toán đất tối thiểu
45 Số dư lưu ý đất tối đa 1.000.000 1.000.000 900.000 700.000

46 Số dư đầu kỳ 1.000.000 1.000.000 1.000.000 900.000

47 Bản phát hành ghi chú đất đai 41.000 900.000 - - - 900.000

1.000.000 1.000.000 1.000.000 -

48 Số dư còn lại
- - 100.000 -
49 Thanh toán ghi chú bổ sung

1.000.000 1.000.000 900.000 -

50 Số dư cuối kỳ
51 lô bổ sung được phát hành 41.000 2,4 -

52 Tiền lãi cho kỳ 1,5% 43.500 15.000 15.000 13.500

Tổng số 53 Land note đô la 43.500 (1.000.000 đô la) $ 15.000 $ 115.000 $ 913.500
104
Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

Q4 2005 Quý 1 năm 2006 Quý 2 năm 2006 Quý 3 năm 2006 Q4 năm 2006

4 5 6 7 số 8

30
27 25
12
15 15
30 27 37 15 15
4 5 6 7 số 8

$ 54.345 $ 54.752 $ 55.163 $ 55.577 $ 55.993

65.132 65.620 66.112 66.608 67.108

65.132 65.620 66.112 66.608 67.108
69.542 70.063 70.589 71.118 71.651
4 5 6 7 số 8

1.630.339 - - - -
- 1.771.747 1.652.810 - -
- - 793.349 - -
- - - 1.066.769 1.074.770
1.630.339 1.771.747 2.446.159 1.066.769 1.074.770
4 5 6 7 số 8

20.000 20.000 10.000

100.000 50.000 50.000
20.000 20.000 10.000 c Doanh số theo loại sản phẩm được nhập cho từng thời kỳ. Các đơn vị đo lường

20.000 20.000 20.000 không nhất thiết phải giống nhau. Do đó, doanh số bán nhà ở có thể được biểu thị
bằng số lô được bán mỗi kỳ (dòng 3 đến dòng 8); không gian văn phòng được thể
10.000 10.000 10.000 hiện bằng mẫu Anh được bán mỗi kỳ.
10.000 10.000 5.000 d Mỗi kỳ là một phần tư (dòng 2). Số kỳ mỗi năm nên được chọn để
10.000 5.000 5.000 sản xuất tổng thể từ năm đến 15 kỳ. Một dự án mười năm được phân tích
- - - tốt nhất với các kỳ hàng năm (mười kỳ), một dự án 20 năm với hai năm
(mười kỳ) và một dự án ba năm với các kỳ hàng quý (12 kỳ).
100.000 100.000 50.000 50.000
50.000 50.000 50.000 - e Giá bán được biểu thị bằng đơn vị tương tự như giá bán. Do đó, nếu
doanh số bán nhà ở được thể hiện theo lô thì giá bán phải được biểu thị theo
200.000 100.000 50.000
giá trên mỗi lô (dòng 9 đến dòng 13).

fLot giá có thể bị leo thang với một tỷ lệ nhất định mỗi thời kỳ (dòng 9 đến dòng
0,0188 0,0188 0,0188 0,0188 13).

4 5 6 7 số 8
g Doanh thu bán hàng được tính từ số mẫu Anh hoặc số đơn vị bán
được mỗi kỳ nhân với giá mỗi kỳ (dòng 14 đến dòng 19).

30 27 37 15 15 h Chi phí được nhập theo danh mục và thời kỳ. Bảng phân tích chi tiết
chi tiết cho các danh mục riêng lẻ, chẳng hạn như tiện ích, được xử lý tốt
nhất trong việc hỗ trợ bảng tính (xem các dòng từ 20 đến 33), vì quá nhiều
- - - - chi tiết làm cho việc phân tích khó theo dõi hơn.

- - - - - i Thời gian 0 nên được coi là một khoảng thời gian riêng biệt. Thông thường, Thời gian

0 là thời điểm đóng cửa. Các chi phí phát sinh trước Thời điểm 0 nên được gộp lại với nhau
30.0 27.0 37 15 15
thành "chi phí khởi động".

j Giấy tờ đất xác định các điều khoản, nếu có, của việc mua đất từ người bán
35,0% 35,0% đất. Giá phát hành được thương lượng trong ghi chú đất là $ 41,000 một lô

350.000 350.000
350.000 - -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- (lưu ý rằng giá phát hành thường khác nhau đối với các lô khác nhau).
Với khoản trả trước là 1.262.000 đô la, 30,8 lô (dòng 39) được giải phóng
ngay lập tức khỏi ghi chú. Ghi chú đất đai cũng xác định các điều khoản hoàn
- trả (dòng 43). Nếu doanh số bán hàng chậm hơn so với các điều khoản của ghi chú,
thì nhà phát triển phải trả thêm tiền để đáp ứng ghi chú đất đai (dòng 49),
-
trong đó phát hành thêm các lô (dòng 51). Nếu việc bán lô diễn ra nhanh hơn các
- điều khoản hoàn trả ghi chú yêu cầu, thì các lô bổ sung phải được phát hành
- (dòng 41) để bán các lô đó. Trong ví dụ, tốc độ bán hàng chậm hơn so với các
điều khoản trong ghi chú. Nếu các khoản phát hành từ việc bán hàng chậm hơn so
-
với yêu cầu theo các điều khoản khấu hao của giấy chứng nhận đất đai, thì khoản
thiếu hụt sẽ được bù đắp bằng khoản vay phát triển hoặc vốn chủ sở hữu bổ sung (dòng 49).

- -
- -
Phát triển đất
- -
- -
- k Lãi suất của khoản vay phát triển thường được vay như một phần
của khoản vay phát triển. Tuy nhiên, nó có thể được tài trợ bằng
-
tiền mặt thay vì vay thêm (dòng 49).
105

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

HÌNH 3-8c | Tóm tắt dòng tiền

54 Tóm tắt Dòng tiền Tổng cộng 0 1 2 3

55 Thu nhập

56 Doanh thu bán hàng 11,002,398 - - 1.070.771 1.941.843

57 - - - - -

58 Tổng thu nhập 11,002,398 - - 1.070.771 1.941.843

59 Chi phím
60 Landn 2.262.000 2.262.000 - - -

61 - - - - -

210.000 - 30.000 100.000 30.000

62 Chấm điểm
600.000 - - 200.000 200.000
63 lát nền
64 cống thoát nước mưa 250.000 - 50.000 100.000 50.000
65 Nước 200.000 - 20.000 100.000 20.000

180.000 - 60.000 60.000 30.000

66 Cống vệ sinh
67 Sức mạnh 85.000 - 20.000 20.000 20.000
68 Teldata / mạng 160.000 - 20.000 60.000 60.000

506.031 - 506.031 - -
69 Lát đường ngoài khuôn viên

850.000 - 350.000 100.000 100.000

70 Phí & giấy phép
71 Học phí 350.000 - 100.000 50.000 50.000

72 Phát triển đất gián tiếp 1.050.000 100.000 200.000 200.000 200.000
73 Theo đuổi / giao dịch 156.075 156.075 - - -

660.144 - - 64.246 116.511

74 Marketingo (6,0%)
660.144 - - 64.246 116.511
75 Quản lý và dự phòng (6,0%)

76 Tổng chi phí 77 8.179.394 2.518.075 1.356.031 1.118.493 993.021

Lợi nhuận trước lãi 2,823,004 (2,518,075) (1.356.031) (47,722) 948.822

(60.397) - (8,414) (18.528) (20.084)

78 Lãi suất cho vay phát triển ít hơn
79 Lãi suất ghi chú trên đất ít hơn (43.500) - (15.000) (15.000) (13.500)
80 Lợi nhuận ròng 2.719.107 (2,518,075) (1.379.445) (81,249) 915.238

81 Tài trợ

82 Cộng vốn chủ sở hữu 2.000.000 2.000.000

1.110.516 - 897.520 181.249 20.084
83 Plus Các khoản vay Phát triển

1.000.000 1.000.000 - - -
84 Cộng với các khoản vay bằng giấy tờ đất

(1.110.516) - - - (35.322)
85 Trả nợ Khoản vay Phát triển Ít hơn

(1.000.000) - - (100.000) (900.000)

86 Trả nợ tiền đất ít hơn
4,719,107 481,925 (481,925) - -
87 Dòng tiền sau khi tài trợ
88 Vị thế tiền mặt tích lũy $ 4,719,107 $ 481,925 - - -

HÌNH 3-8d | Tính toán Tiền mặt và Khoản vay và IRRs

89 Tài khoản Tiền mặt và Tính toán Khoản vay

90 Tài khoản tiền mặt Tổng cộng 0 1 2 3

91 - - - - -

92 Số dư tiền đầu kỳ 0 481,925 0 0

93 Bổ sung vốn chủ sở hữu 2.000.000 2.000.000 0 0 0

94 Lợi nhuận trước lãi vay 2,823,004 (2,518,075) (1.356.031) (47,722) 948.822
95 Land note (43.500) 1.000.000 (15.000) (115.000) (913.500)
96 Tổng phụ 4,779,504 481,925 (889.106) (162,722) 35.322
97 Số tiền được tài trợ trước lãi suất 1.051.828 0 889.106 162.722 0

98 Tiền mặt sẵn có để cho vay và trả lãi 481,925 0 0 35.322

99 Hoàn trả khoản vay 1.110.516 0 0 0 35.322

100 tiền lãi 1.708 0 0 0 0

101 Số dư tiền mặt cuối kỳ 4,719,107 481,925 0 0 0

106
Phát triển bất động sản R chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

4 5 6 7 số 8

1.630.339 1.771.747 2.446.159 1.066.769 1.074.770

- - - - -

1.630.339 1.771.747 2.446.159 1.066.769 1.074.770

- - - - -
- - - - -

20.000 20.000 10.000 - -

100.000 50.000 50.000 - -

20.000 20.000 10.000 - -

20.000 20.000 20.000 - -

10.000 10.000 10.000 - -

10.000 10.000 5.000 - -

10.000 5.000 5.000 - -

- - - - -

100.000 100.000 50.000 50.000 -

50.000 50.000 50.000 - -

200.000 100.000 50.000 - - l Tóm tắt dòng tiền trình bày dòng tiền ròng từ phát triển đất
(dòng 54 đến dòng 88).
- - - - -
mExpenses tóm tắt các mục chi phí từ dòng 59 đến 76. Các số liệu
97.820 106.305 146.770 64.006 64.486 trong phần tóm tắt cao hơn trong hầu hết các loại vì chúng bao gồm
lạm phát.
97.820 106.305 146.770 64.006 64.486
n Ngay cả khi đất được đóng góp vào thương vụ, chi phí của nó phải được tính
735,641 597.610 553.539 178.012 128,972
vào chi phí (dòng 78 và 79).
(894.698) (1.174.137) (1.892.620) (888.757) (945,798)
o Một số loại chi phí, chẳng hạn như tiếp thị, thường được tính bằng
(11,663) (1.708) - - -
phần trăm doanh thu bán hàng (dòng 74). p Lợi nhuận trước lãi vay
- - - - -
được tính từ dòng 77, tổng chênh lệch giữa tổng thu nhập và tổng chi phí.
883.036 1.172.429 1.892.620 888.757 945.798 Đường này cho biết các dòng tiền không được sử dụng, trước khi cấp vốn,
được tìm thấy trong phần tóm tắt kết quả ở hình 3-8a.

q Mục đích chính của phân tích là xác định số lượng và thời gian của các yêu
cầu cho vay phát triển (từ dòng 83 đến dòng 86). Vốn chủ sở hữu tiền mặt
11.663 - - - -
(hoặc vốn chủ sở hữu đất được coi là “tiền mặt” nếu nó được đóng góp vào
- - - - - thương vụ) ban đầu được đưa vào dự án (dòng 82). Khi tiền có được từ việc bán
hàng, nó được sử dụng để rút lại khoản vay phát triển.
(894,698) (180.496) - - -
r Các khoản hoàn trả cho khoản vay phát triển, được gọi là “phát hành”, thường
- - - - -
là một tỷ lệ thương lượng, thường là 1,1 đến 1,3 lần số tiền cho vay trên mỗi lô (dòng
- 991,933 1.892.620 888.757 945.798 85). Giá phát hành thường được ấn định cho từng lô, tùy thuộc vào giá trị tương đối
của nó. Trong phân tích này, tất cả các dòng tiền dương được giả định sẽ đi vào việc
- $ 991,933 $ 2,884,553 $ 3,773,310 $ 4,719,107
thanh toán khoản vay phát triển cho đến khi khoản vay này được giải tỏa hoàn toàn.

4 5 6 7 số 8

- - - - -

0 0 991,933 2.884.553 3.773.310

0 0 0 0 0

894.698 1.174.137 1.892.620 888.757 945.798

0 0 0 0 0

894.698 1.174.137 2.884.553 3.773.310 4,719,107

0 0 0 0 0

894.698 1.174.137 2.884.553 3.773.310 4,719,107

894.698 180.496 0 0 0
0 1.708 0 0 0
0 991,933 2.884.553 3.773.310 4,719,107
TIẾP TỤC

107
Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

Tính toán Tiền mặt và Khoản vay và IRRs | TIẾP TỤC

102 Tài khoản Khoản vay

103 Số dư đầu kỳ 0 0 897.520 1.078.769

104 lần rút tiền cho vay 0 889.106 162.722 0

105 Hoàn trả khoản vay 0 0 0 35.322

106 Số dư cuối kỳ dùng thử 0 889.106 1.060.242 1.043.447

107 Số dư trung bình 0 444.553 978.881 1.061.108

108 Lãi suất 0 0 0 0

109 Tiền lãi 0 8,414 18.528 20.084

110 Trả lãi tiền mặt 0 0 0 0

111 Số dư cuối kỳ 0 897.520 1.078.769 1.063.532

112 Vay sau lãi 0 897.520 181.249 20.084

113 Tính toán NPV và IRR IRR hàng quý

114 Lợi tức không trung bình 45,22% 2,823,004 (2,518,075) (1.356.031) (47,722) 948.822
115 Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 60,69% 2.719.107 (1.518.075) (481,925) 0 0

116 Lợi nhuận tích lũy trên vốn chủ sở hữu (1.518.075) (2.000.000) (2.000.000) (2.000.000)

HÌNH 3-8e | Phân tích lợi nhuận của nhà đầu tư

117 Đầu vào dữ liệu Tổng cộng 0 1 2 3

118 Dòng tiền cho nhà đầu tư

119 Chuyển tiền vào / rút tiền 4,719,107 481,925 (481,925) - -

120 Số dư vốn chủ sở hữu đầu kỳ 2.000.000 2.040.000 2.080.800

2.000.000 2.000.000 - - -
121 Đầu tư vốn cổ phần
122 Tổng phụ 2.000.000 2.000.000 2.040.000 2.080.800
2,0% - 40.000 40.800 41.616
123 Lợi tức ưu tiên tích lũy
- - - - -
124 Lợi tức ưu tiên không tích lũy
67.622 - - - -
125 Lợi nhuận ưu tiên đã trả
126 Lợi tức ưu tiên được tích lũy 164.864 - 40.000 40.800 41.616
127 Tổng phụ 2.000.000 2.040.000 2.080.800 2.122.416

2.164.864 - - - -
128 Giảm vốn chủ sở hữu

129 Số dư vốn chủ sở hữu cuối kỳ 2.000.000 2.040.000 2.080.800 2.122.416

130 Tiền phân phối 2.486.621 - - - -

50% 1.243.310 - - - -
131 Đối tác cổ phần
50% 1.243.310 - - - -
132 Nhà phát triển
133 Tính toán tỷ lệ hoàn vốn

(2.000.000) (2.000.000) - - -
134 Đầu tư đối tác cổ phần
135 Lợi tức ưu tiên 67.622 - - - -

2.164.864 - - - -
136 Giảm vốn chủ sở hữu
137 Phân phối tiền mặt 1.243.310 - - - -

138 Tổng dòng tiền cho nhà đầu tư 1.475.797 đô la (2.000.000 đô la)
- - -

139 Giá trị hiện tại ròng 3,0% $ 875.993

140 IRRx 38,1%

108
Phát triển Bất động sản Chuyên nghiệp

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use
Machine Translated by Google

1.063.532 180.496 0 0 0
0 0 0 0 0

894.698 180.496 0 0 0

168.833 0 0 0 0

616.182 90.248 0 0 0
0 0 0 0 0

11.663 1.708 0 0 0
0 1.708 0 0 0

180.496 0 0 0 0

11.663 0 0 0 0

894.698 1.174.137 1.892.620 888.757 945.798

0 991,933 1.892.620 888.757 945.798 s IRR được tính trên lợi nhuận trước lãi vay (dòng 114) và dòng tiền sau
khi tài trợ và lãi vay (dòng 115). Các IRR này được bao gồm trong các kết
(2.000.000) (1.008.067) 884.553 1.773.310 2.719.107 quả trong hình 3-8a.

4 5 6 7 số 8

- 991,933 1.892.620 888.757 945.798

2.122.416 2.164.864 1.216.229 - -
- - - - -

2.122.416 2.164.864 1.216.229 - -

42.448 43.297 24.325 - -

- - - - -
- 43.297 24.325 - -

42.448 - - - -

2.164.864 2.164.864 1.216.229 - -

t Phân tích lợi nhuận của nhà đầu tư là một phép tính trước thuế của các
- 948.636 1.216.229 - - dòng tiền cho nhà phát triển và các nhà đầu tư trong một liên doanh (dòng

- - - 118 đến 140). Nếu chủ đất góp đất vào thương vụ, giá trị đất được coi là
2.164.864 1.216.229
vốn chủ sở hữu bằng tiền cho các mục đích của phép tính này.
- - 652.066 888.757 945.798
u Lợi tức ưu tiên là lợi nhuận ưu tiên của dòng tiền cho các nhà đầu tư.
- - 326.033 444.378 472.899 Lợi tức ưu tiên tích lũy được tích lũy vào các kỳ tiếp theo bất cứ
- - 326.033 444.378 472.899 khi nào lượng tiền mặt hiện có không đủ để trả lợi tức ưu tiên
trong kỳ hiện tại (dòng 123).

v Lợi nhuận ưu tiên không tích lũy không được tích lũy vào các
- - - - -
kỳ trong tương lai. Nếu số tiền mặt trong kỳ hiện tại không đủ để
- 43.297 24.325 - - trả lợi tức ưu tiên không tích lũy, thì nó sẽ bị bỏ qua (dòng 124).

- 948.636 1.216.229 - - w Tỷ lệ phân phối tiền mặt được thương lượng giữa nhà phát
triển và các nhà đầu tư cổ phần (dòng 130 đến 132).
- - 326.033 444.378 472.899
x IRR của nhà đầu tư được tính trên dòng 140. IRR là tỷ lệ chiết
- $ 991,933 $ 1,566,586 $ 444.378 $ 472.899 khấu mà giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai bằng với
khoản đầu tư ban đầu (4 triệu đô la trong Kỳ 0). Vì các kỳ là quý,
IRR được nhân với bốn để tạo ra tỷ suất sinh lợi hàng năm. Lưu ý: Do
làm tròn, một số tổng có thể không thêm chính xác.

109
Phát triển đất

EBSCOhost - in ngày 11/11/2022 4:43 AM qua TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tất cả đều sử dụng theo https://www.ebsco.com/terms-of-use