on point

Budapest City Report

Q1 2010

Budapesti Ingatlanpiaci Körkép

2010. első negyedév

2 On Point • Q1 2010
Economy / Investment
New center-right government is elected, the
new cabinet is being introduced
After years of fiscal laxity, in recent years the now outgoing Socialist
government made significant progress in tightening fiscal policy. The
recent dedication to the rectification of past sins included passing a
crisis budget for 2010 that cost the government in terms
of political popularity, but it kept the support of the IMF and
maintained financial stability.
Hungarian Economy
The incoming Fidesz government has made noise
about substantially altering fiscal policy, but the need to
keep financial markets steady and sustain the IMF 's
support will ultimately limit how much loosening can be
tolerated. Regardless, the new government takes power
with their domestic policy plans tightly under wraps,
causing uncertainty for short-term projections.
Prior to 2008, consumers and businesses primarily
borrowed in foreign currencies but they discovered the
flip side of a cheaper debt in term of interest rate
volatility with the forint FX level now being significantly
below the peak of €/HUF 230 of July 2008.
Nevertheless after a €/HUF low at 317 in March 2009
the forint has now recovered and stabilised in the range
€/HUF 265-270 since July 2009 , while in the meantime
The National Bank of Hungary (MNB) was able to cut
the key interest rate from 9.50% to 5.25%.
Economic growth
The new government’s main plans following their
inauguration are tax reductions , the suppression of
bureaucracy and improved cooperation with the
municipalities. Hungary's general government deficit
could be between 4.5% and 6.5% of GDP this
year, according to the Finance Minister of the
new government. Taxes could still be cut this year;
however the government did not reveal further details of
the tax reduction. Economists (GKI, Ecostat, Tárki)
forecast 0.5-0.8% GDP growth for 2010 while the
government expects a GDP contraction of 0.2%.
Consumer spending is expected to decrease by 0.5-3%
and unemployment will peak around 11% in 2010.
Real Estate Investment
During the second part of 2009, positive news on the
economic outlook appeared and some investors started
to reconsider Hungary as a potential investment
destination. Despite renewed interest by some core
investors since November 2009 most investors remain
very cautious, looking at available products but making
very little commitment.
The market is witnessing a change in expectations as
more vendors are willing to accept revised pricing and a
new attitude has arisen from potential buyers as several
of them are putting Hungary back on the map for
acquisitions. Due to the return of attention from core
buyers we believe that prime yields have now stabilized
and we even expect some improvement in Q2 2010. As
of the end of Q1 2010 prime office yield was 7.75%,
prime retail was 7.50% and logistics was 9.25%. Yields
would be significantly higher for shorter leases, older
assets or assets with a vacancy above 10%. Only
institutional locations and quality can arouse core
investors’ interest; non-prime located buildings cannot
trade unless at a distressed level of pricing.
The total investment activity recorded in Q1 2010 in
Hungary exceeded €150 million. Along with the Allee
transaction, we should mention the acquisition of the K3
Office Building developed by WING as the other
significant transaction of Q1 2010 in Hungary. Allianz
Insurance Hungary is now the owner occupier of the
building.
Gazdaság / Befektetés
Új jobbközép kormány nyert a választásokon,
az új kabinet bemutatása folyamatban van
Az elmúlt évek pénzügyi hanyagságát követően a leköszönő
szocialista kormány jelentős lépéseket tett a fiskális megszorítások
irányába. A régebbi hibák helyrehozására bevezetett intézkedések a
kormány politikai népszerűségének elvesztéséhez vezettek,
ugyanakkor lehetővé tették az állam pénzügyi stabilitásának és az
IMF támogatásának megtartását.
GDP Growth (%) Magyarországi gazdaság
GDP növekedés (%)
A megválasztott új kormánypárt, a Fidesz
megfogalmazta a pénzügyi rendszerre vonatkozó
módosítási terveit, de a pénzügyi stabilitás és az IMF
támogatásának fenntartása miatt korlátozottak a terhek
enyhítésének lehetőségei. Az új kormány változtatási
tervei egylőre nem publikusak, ami bizonytalanná teszi
a távlati előrejelzéseket.
2008. előtt a magánszemélyek és vállalatok javarészt
valutában vettek fel hitelt, de szembesülniük kellett az
árfolyamingadozásokból eredő hátrányokkal. A forint
most jóval gyengébb a 2008 júliusi értékhez képest
(230 Euro/Ft), bár a 2009. márciusi negatív rekord
Source/Forrás: IHS Global Insight, April 2010 árfolyamhoz képest (317 Euro/Ft) stabilnak mondható
Economic Indicators (265-270 Euro/Ft) 2009. júliusa óta. Időközben a
Gazdasági mutatók Magyar Nemzeti Bank csökkentette a jegybanki
alapkamatot 9,5%-ról 5,25%-ra.
Gazdasági növekedés 
Az új kormány beiktatását követő első változtatásai
között szerepel az adócsökkentés előkészítése, a
bürokrácia visszaszorítása és az önkormányzatokkal
való szorosabb együttműködés kezdeményezése. Az új
kormány gazdasági minisztere szerint az államadósság
2010-ben a GDP 4,5% és 6,5%-a körül alakul.
Adócsökkentésre is sor kerülhet még az idén, de ennek
a részleteibe eddig még nem engedett bepillantást az új
Source/Forrás: IHS Global Insight, April 2010, F = Forecast kormány. A gazdaságkutató intézetek (GKI, Ecostat,
Investment Volume in the CEE region Tárki) 0,5-0,8%-os GDP növekedést jeleznek előre
Befektetési volumen a közép-kelet európai régióban 2010-re, míg a kormány 0,2%-os csökkenésre számít.
A lakosság fogyasztása várhatóan 0,5-3%-kal csökken
a kutatások szerint, a munkanélküliség pedig 11% körül
alakul 2010-ben.
Ingatlan befektetés
2009. második felétől pozitív kilátások mutatkoznak a
hazai befektetési piacon; néhány befektető újra feltette
a befektetési térképre Magyarországot. A 2009.
novembere óta egyre fellendülő befektetői érdeklődés
ellenére a legtöbb befektető nagyon óvatos maradt,
érdeklődik az elérhető termékek iránt, de a lehető
legkisebb kockázatot vállalja. A befektetői igények
változása tapasztalható a piacon, egyre több eladó
hajlandó elfogadni az új árazást, míg a vevők
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Real Estate Yields Q1 2009-Q1 2010
Magyarországot újra a potencionális befektetési
helyszínek közé sorolják. A befektetők visszatérő
Ingatlanpiaci hozamok 2009. és 2010. első negyedévében
érdeklődésének köszönhetően a hozamok
stabilizálódtak és némi javulást is várunk 2010. második
negyedévétől. Az első negyedév végén az elsődleges
Yield Q1 2009 Yield Q1 2010 iroda ingatlanok hozama 7,75% körül alakult, a
Sector
(%) (%) kiskereskedelmi ingatlanok hozama 7,5%, míg az ipari
ingatlanok hozama 9,25% volt. A hozamok jelentősen
Offices 7.50 – 8.00 7.75 magasabbak lehetnek a rövidebb időtartamra bérelt
régebbi ingatlanok esetében, vagy azoknál az
Retail 7.25 – 8.00 7.50 ingatlanoknál, amelyeknek kihasználatlansága 10%
fölötti. Csak a kiemelkedő elhelyezkedésű, minőségi
Warehouses 8.25 – 8.75 9.25 ingatlanok tudják felkelteni a befektetők érdeklődését, a
nem központi elhelyezkedésű ingatlanok csak nagyon
nyomott árazással vehetik fel a versenyt. Az első
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
negyedév befektetési tranzakcióinak összege
meghaladta a 150 millió eurót. Az Allee
bevásárlóközpont eladásán kívül meg kell említeni a
WING fejlesztésének, a K3 irodaháznak az eladását az
Allianz Insurance Hungary részére.
3 On Point • Q1 2010
 

Office
High completion level in Q1 2010 drives
increasing vacancy rate
Following the record level of new supply in 2009, in Q1 2010
91,927 m2 new office space was delivered to the market. This led to
a continuous increase of the vacancy; in Q1 20.8% which compares
to 18.2% vacancy in the last quarter. Although net take-up
remained moderate, the total take-up reached 76,689 m2 during the
first quarter. Renewals took 36.6% while new transactions
represented 39%.
Irodapiac
A nagy volumenű új kínálatnak köszönhetően
tovább emelkedik a kihasználatlanság
A 2009-es rekord mennyiségű új kínálatot követően 2010. első
negyedévében 91,927 m2 új irodaterületet adtak át. Ennek hatására a
kihasználatlanság fokozatosan emelkedik, az első negyedév végére
18,2%-ról 20,8%-ra emelkedett. Bár az új irodaterület iránti kereslet
még mindig visszafogott, a teljes kereslet elérte a 76,689 m2-t. A
szerződés hosszabbítások 36,6%-át, míg az új szerződéskötések 39%-
át teszik ki a teljes keresletnek.

Supply Office Completions and Future Supply Kínálat

The Budapest office market stock is 3,024,888 m2
including owner occupied buildings. In Q1 2010 91,927
m2 new office space was completed. As the new supply
was delivered with an average vacancy rate of 90%, the
overall vacancy rate raised to 20.8%. The sharp
increase of vacancy rate from 13.7% (Q1 2009) to the
current 20.8% is mainly due to the high level of new
supply along with the relatively high ratio of lease
renewals. The vacancy of the submarkets is variable
from 13.8% (CBD) to 31% (Periphery). Considering the
volume of oversupply Váci Corridor is the leader with
129,893 m2.
Demand
Átadások és jövőbeli új kínálat
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Structure of Take-up
A bérbeadások struktúrája
A budapesti irodapiaci kínálat jelenleg 3,024,888 m2,
beleértve a tulajdonosok által használt irodaterületeket
is. Az első negyedévben 91,927 m2 irodaterület átadása
történt meg. Mivel ezeknek az új épületeknek az átlagos
kihasználatlansága 90% így a kihasználatlanság 20,8%-
ra emelkedett. A 2009. első negyedévében mért 13,7%-
os kihasználatlanság mára jelentősen megemelkedett,
amelynek nem csak az átadási hullám az oka, de a
bérleti szerződés hosszabbítások nagyobb hányada is
jelentős szerepet játszott. Az alpiacok
kihasználatlansága változó: 13,8% (Üzleti Negyed) és
31% (Külváros) között mozog. A kihasználatlan
irodaállomány nagyságát tekintve a Váci úti irodafolyosó
áll az élen.
Kereslet

The take-up was 76,689 m2 in the first quarter of 2010.
This take-up is still healthy compared to Q1 2009
(64,870 m2) and Q1 2008 (72,940 m2). The total demand
includes a major owner occupation transaction; Allianz
bought the 17,202 m2 K3 building for their exclusive
occupation. The three largest speculative transactions
were lease renewals by Ernst&Young (5,868 m2),
Unilever (5,500 m2) and Cemex (3,476 m2) while the
largest new office contract was signed in Infopark B for
1,931 m2 on behalf of a confidential tenant.
Rents
In Q1 2010 prime office rents stood at € 20/m2/month.
Generally, the office rents started to decline in the
second half of 2008 when the global crisis reached the
Budapest market. Prime rents in Budapest started to
slightly fall from €22/m2/month, however effective rents
showed a more significant decline. Asking rents started
to fall in Q3 2009 with different patterns by sub-markets.
Prime products in prime locations could keep their
asking rents unchanged or experienced a moderate fall
of approximately 10%.
Forecasts
There is 134,300 m2 of new supply under construction
scheduled to be completed in 2010. The trend of high
ratio of lease renewals is expected to continue in 2010
as cost savings remain a key issue. The total 2010
demand is estimated around 250,000 m2. Rents are
expected to remain under pressure throughout 2010;
rental stabilisation may start in the first quarters of 2011
as the high oversupply starts to be absorbed by
increasing demand as business confidence starts to
return. There are however a number of substantial
requirements active in the market, and if these lead to
relocation than this will be a positive step forward for the
market.
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Office Rental Bands Q1 2010
Iroda bérleti díjak 2010. első negyedévében
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Take-up, Completion and Vacancy Rate
Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Az irodapiaci kereslet 76,689 m2 volt 2010. első
negyedévében. Ez a kereslet kiegyensúlyozottnak
mondható az előző évek azonos időszakaival
összehasonlítva (2009 Q1: 64,870 m2, 2008 Q1: 72,940
m2). A kereslethez ebben a negyedévben hozzájárult
egy saját tulajdonú irodaterület is: az Allianz megvette a
K3 irodaházat, melynek irodaterülete 17,202 m2. A
három legnagyobb bérleti tranzakció szerződés
hosszabbítás volt: Ernst&Young (5,868 m2), Unilever
(5,500 m2) és Cemex (3,476 m2). A legnagyobb új bérleti
szerződést az Infopark B-ben kötötték 1,931 m2-en. A
bérlő nevét nem közölték.
Bérleti díjak
2010. első negyedévében a legmagasabb kínálati bérleti
díj 20 Euró/m2/hó volt. Az iroda bérleti díjak 2008.
második felében kezdtek csökkenni, amikor a globális
válság elérte a budapesti irodapiacot is. A legmagasabb
bérleti díjak csak enyhén csökkentek a válság előtti 22
Euróhoz képest, de az effektív bérleti díjakban sokkal
látványosabb csökkenést tapasztaltunk. A kínálati bérleti
díjak 2009 harmadik negyedében kezdtek visszaesni,
de alpiaconként eltérő ütemben. A minőségi ingatlanok
és jó elhelyezkedésű projektek közül néhányan meg
tudták tartani az eredeti bérleti díjaikat, vagy csak
enyhe, 10%-os csökkentésre kényszerültek.
Előrejelzés
2010-ben 134,300 m2 irodaterület átadása várható. A
bérleti szerződések aránya várhatóan továbbra is
magas marad, mivel a költségmegtakarítás
meghatározó tényező marad az irodabérlés esetében. A
2010-es év teljes kereslete 250,000 m2 körül várható. A
bérleti díjak továbbra is nyomás alatt maradnak az év
folyamán, a bérleti díjak stabilizálódása leghamarabb
2011. első felében várható, amint az üzleti bizalom
visszatérésének köszönhetően csökkenni kezd a
túlkínálat. Az irodapiacon számos nagybérlői igény
mutatkozik, és amint ezek a keresések új irodaterület
bérléssel zárulnak le, az már egy pozitív jele lesz a piac
fellendülésének.
4 On Point • Q1 2010
Retail
Retailers show slowly but steadily increasing
interest in new projects
Retailers are still very cautious in terms of expansion plans. The
turnover of the stores is still far behind the pre-crisis levels however it
is more optimistic compared to the second half of 2009. The leasing
conditions are still more favourable for the tenants as rents decreased
significantly and besides the low rent further rental incentives are
available for tenants.
Supply
Budapest has 25 shopping centres with a total retail
GLA of 674,289 m2. In 2010 there are two shopping
centres under construction. The leasing of the 34,000
m2 Corvin Átrium is ongoing; the opening is planned
for Q4 2010. The leasing and the construction are also
going forward in the 56,000 m2 KÖKI Terminal
shopping centre which is planned to be opened in
2011. A new commercial and entertainment centre,
the CET (Central European Time) is under
construction in the 9th District at the riverbank and due
to be opened by the end of the year.
Demand
Retail demand has been drastically decreased over
the last year in Hungary due to the worldwide financial
crisis. Customers have dramatically cut their spending
and the sales reports evidenced these facts. During
the crisis local businesses have suffered the most
which opened opportunity for international brands to
open stores in top shopping centres where the
opportunity was limited in the past.
Retailers are very closely monitoring the market to be
able to decide on their further expansion strategies.
Most of them are still very cautious and prepared for a
challenging 2010. New brands are expected to enter
at the end of the year the earliest or rather in 2011-
2012.
Rents
Rents have further decreased in the first quarter of
2010 in all sectors; however during the retailer’s
decision making process the overall package counts
the most including several other commercial
conditions such as contribution on their fit out, length
of lease, turn over, and stepped rent opportunities.
The rents of shopping centres are between 20-50
EUR/m2/month. Downtown prime high street rents
have decreased too: rents at Váci utca are around 60-
120 EUR/m2/month and retail units along Andrássy út
vary between 40-50 EUR/m2/month. Retail park rents
move between 6-8 EUR/m2/month and factory outlets
have rents of 15-18 EUR/m2/month.
Forecast
We anticipate slowly but steadily improving market
conditions. Retailers are still mainly focusing on
Budapest where the spending power is stronger
therefore the turn over data is more positive. Most of
the brands are still very selective about the new
projects and new locations. Today the mid and lower
level of retailers, discount stores and hypermarkets
are operating with the best turnover which is clearly
due to the fact that costumers are still price-sensitive.
Üzlethelyiségek
Lassan, de folyamatosan erősödik az érdeklődés
a kereskedők részéről az új projektek iránt
Még mindig nagyon óvatosak a kereskedők az új üzletnyitásokat
illetően. Az üzletek forgalma még messze nem érik el a válság előtti
időket, de 2009. második félévéhez képest pozitívabb a kép. A
bérleti feltételek továbbra is a bérlőknek kedveznek, hiszen a bérleti
díjak még mindig alacsonyabb szinten mozognak és a csökkentett
bérleti díjakon felül egyéb bérleti ösztönzőket is kaphatnak a bérlők.
Prime Shopping Centre Rents in Hungary
Kínálat
EUR / m2 / month
Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon
Budapesten jelenleg 25 bevásárlóközpont van, melyek
összes bérbeadható területe 674,289 m2. 2010-ben két
bevásárlóközpont építése folyik. A 34,000 m2-es Corvin
Átrium bevásárlóközpont bérbeadása jól halad, a nyitás
az év negyedik negyedévében várható. Az 56,000 m2-
es KÖKI Terminál bevásárlóközpont bérbeadása is
zajlik, ez a központ 2011-től várja a vásárlókat. A 9.
kerületben épül egy új kereskedelmi-, szóraktoztató és
kulturális központ, a CET (Central European Time). A
létesítmény megnyitása idén év végén várható.
Kereslet
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
A gazdasági válság hatására a vásárlóerő erősen
Shopping Centre Density (m2 / capita) visszaesett az elmúlt egy évben. A vásárlók továbbra is
Bevásárlóközpont sűrűség (m2 / fő)
visszafogták a költéseiket és ezt a tényt a vásárlási
statisztikák is alátámasztják. A válságot leginkább a
helyi kereskedők szenvedik meg, így egyes nemzetközi
márkák olyan felső kategóriás bevásárlóközpontokban
is bérleti lehetőséghez juthatnak, ahol ez korábban
korlátozott volt.
A kereskedők továbbra is közelről figyelik a piac
alakulását, és mérlegelik az expanziós lehetőségeket. A
többség még mindig nagyon óvatos, kihívásokkal teli
évre készül 2010-ben is. Új márkák megjelenésére ez
év végétől, de leginkább 2011-2012-től számíthatunk.
Bérleti díjak
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Prime Monthly Retail Rents
A bérleti díjak minden szektorban csökkentek az első
Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak negyedév során, bár a kereskedők döntését jobban
befolyásolja az összköltségvetés, mely egyéb
kereskedelmi kondíciókat is tartalmaz, mint például a
kiépítési hozzájárulás, a bérleti jogviszony időtartama,
forgalom arányos bérleti díjak mértéke és lépcsőzetes
bérleti díj lehetőségek. A bevásárlóközpontok bérleti
díjai 20-50 Euró/m2/hó körül mozognak. A belvárosi
üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci
utcában 60-120 Euró/m2/hó, az Andrássy úton 40-50
Euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail
parkok esetében 6-8 Euró/m2/hó, míg a factory outlet-
ekben 15-18 Euró/m2/hó körül várhatóak.
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Előrejelzés
Shopping Centre Stock in CEE
Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat 
2010-ben lassú, de pozitív változásokra számítunk. A
kereskedők még mindig csak Budapestre fókuszálnak,
ahol a vásárlóerő nagyobb és az üzletek forgalma is
jelentősen erősebb. A kereskedők többsége nagyon
megválogatja az új projekteket és helyszíneket. Ma a
közép- és alacsony kategóriás márkák és a
diszkontáruházak üzemelnek a legjobban,
egyértelműen az árérzékeny vásárlóerő miatt.
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
5 On Point • Q1 2010
Industrial
Moderate kick-off on the warehouse market
The industrial market registered 36,500 m2 of take-up in Q1
2010 showing an improvement in the take-up figures compared to the
same period of 2009 but still lagging behind levels before the economic
crisis. Most of the planned developments are postponed for indefinite
period.
Supply
The Budapest industrial market stock remained relatively
stable during Q1 2010 as the market reacted quickly to the
changed market conditions in 2009. In the first 3 months
21,800 m2 modern warehouse space was delivered onto
the market which is approximately half of the new supply in
Q1 2009 (43,000 m2). Despite this, the vacancy rate
increased to 19.31% (15.7% in Q1 2009) mainly due to the
vacancy of significant spaces of the logistics parks.
Demand
After an extremely strong closing of Q4 2009 (159,300 m2)
Take-up and Completion Statistics Q1 2010
in the first 3 months of 2010 only 36,500 m2 warehouse
space was leased out which is however even higher than Bérbeadások és átadások statisztikái 2010. első negyedévében
the same period of 2009 (10,000 m2). Majority of this
36,500 m2 take-up came from tenants occupying around
2,000 m2, only one significant transaction was registered in
this quarter – Oriflame signed a 16,000 m2 pre-let in
Goodman Park Üllő. Although these figures point toward an
improvement many occupiers will have to absorb
their existing over capacity before considering further
expansions. During Q1 2010 over 84% of the demand was
from the retail sector, 9% from distribution and only 6%
came from manufacturing.
Rents
Rents still remain under increasing pressure as
occupiers aggressively look to reduce their costs. We will
see a number of significant lease renegotiations take place
as occupiers look to take advantage of the market
conditions to improve their lease contract costs. Prime
rents are now 3.9-3.5 EUR/m2/month in logistics parks
around Budapest. The more centrally located city centre
logistics rents are around 4.5-5.5 EUR/m2/month.
Forecast Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Prime Warehousing Rents in greater Budapest 1996-2010
In H1 2010 we are not expecting significant changes on the
market in terms of either new developments or leasing
transactions. The new speculative developments have
been suspended, only built-to-suit projects can generate
new completions in Q2 and Q3 of 2010. Similarly to 2009 in
H1 2010 a lower demand is expected in view of leasing but
by H2 an improvement can take place again on the market.
A slight decrease is likely to happen in the vacancy rate in
2010 due to the delay of new developments.
Ipari ingatlanok
Közepes kezdés a raktárbérbeadások piacán
2010. első negyedévében az ipari ingatlanok piacán összesen
36,500 négyzetméternyi modern raktárterület került bérbeadásra,
ami mindenképpen jelentős javulást mutat a 2009-es év hasonló
időszakához képest, de egyenlőre még elmarad a válság előtti
szintektől. Fejlesztési szempontból továbbra is a tervezett
beruházások elhalasztása figyelhető meg.
Warehouse Stock and Vacancy Rate
Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta Kínálat
A Budapest és környéki modern raktárpiaci kínálat az év
első negyedévében gyakorlatilag alig változott. Az első
három hónapban 21,800 m2 új terület került átadásra, ami
körülbelül a fele a 2009-es év első negyedévéhez képest
(43,000 m2). Ez jól tükrözi a fejlesztők reakcióját a piaci
változásokra. Mindezek ellenére a 19,31%-os
kihasználatlansági ráta lényegesen magasabb a 2009.
március végi 15,7%-hoz képest, amelynek fő oka az, hogy
jelentős területek üresedtek meg a parkokban az elmúlt év
folyamán.
Kereslet
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
A meglehetősen erős 2009-es utolsó negyedév után
(159,300 m2) 2010 első 3 hónapjában 36,500 m2 modern
raktárterületet adtak bérbe, ami azonban még így is
magasabb, mint a tavalyi év hasonló időszakában volt
(10,000 m2). Ennek a 36,500 m2-nek nagy része 2,000 m2-
es bérlőkből tevődik össze, csupán egy nagyobb tranzakció
történt – az Oriflame 16,000 m2-re aláírt előbérleti
szerződése a Goodman Üllői Parkjában. Habár a
javulásnak bizonyos jelei már mutatkoznak a piacon, a
bérlők még mindig inkább jelenlegi bérleményük
kihasználtságát fogják maximalizálni a további bővülések
előtt. A 2010-es első negyedéves kereslet több mint 84%-át
kereskedelmi, míg körülbelül 9- illetve 6%-át a logisztikai és
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
gyártó szektor adta.
Warehouse Rental Bands Q1 2010
Ipari ingatlan bérleti díjak 2010. első negyedévében Bérleti díjak
A bérleti díjak a bérlők költségcsökkentési igényeinek
eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak. Ennek
egyik jele, hogy jelentős számú bérleti szerződés kerülhet
még mindig újratárgyalásra, ahol a bérlők tovább
kihasználva a válság hatásait csökkenteni szeretnék bérleti
terheiket. A városon belüli, kisebb alapterületű egységeket
kínáló parkokban jelenleg az 4,5-5,5 Euró/m2/hó bérleti
díjak jellemzőek, míg a főváros körüli nagylogisztikai
parkok 3,9-3,5 Euró/m2/hó körüli szinteken kínálják
bérleményeiket.
Előrejelzés
A 2010-es év első félévében nem számítunk jelentős
Legmagasabb ipari ingatlan bérleti díjak Budapesten és
környékén 1997-2010 változásra a piacon sem a fejlesztések, sem a
bérbeadások tekintetében. Az új, spekulatív fejlesztések
gyakorlatilag teljesen leálltak, csak a built-to-suit
tranzakciók nyomán várható bizonyos mértékű átadás
2010. második és harmadik negyedévében. A 2009-es
évhez hasonlóan idén is gyenge kezdésre számítunk a
bérbeadások szempontjából, de az év második felére ismét
erősödés jöhet. A fejlesztések elmaradása miatt
kihasználatlansági ráta csökkenése valószínűsíthető az idei
évben. A bérleti díjakon továbbra is marad a nyomás a
bérlők költségcsökkentésre irányuló törekvései miatt.
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
6 On Point • Q1 2010

Residential Market Lakóingatlan piac

2009 statistics confirm a drastic decline in building 2009-ben a statisztikák szerint jelentősen csökkent
permits az újonnan kiadott építési engedélyek száma

This is the direct effect of sales on a record low level and an overall Ezt eredményezte a rekord alacsony számú értékesítés illetve a
weak performance of the mortgage sector. Developers react in limiting jelzálogpiac gyenge teljesítménye. A fejlesztők az új beruházások
new supply. The number of unsold apartments on Budapest’s primary jelentős csökkentésével reagálnak az eredményekre. Az eladatlan
residential market rose steadily during 2009. Developers started to budapesti prémium lakások száma stabilan emelkedett 2009-ben. A
correct their price expectations, though apparently they did not adjust fejlesztők kezdik átárazni kínálatukat, de ezek a szintek még nem
pricing sufficiently to reach current demand structure. Lacking érték el kellő mértékben a keresleti elvárásokat. A vásárlók
confidence of potential homebuyers as well as low affordability of bizalomhiánya illetve korlátozott hitelképességük egyaránt gátolják a
mortgages further hinder transactions. tranzakciók létrejöttét.

Supply Number of dwelling completions in Budapest, 2000 – 2009 Kínálat

The year 2009 ended with an increase in the number of
dwelling completions in a year-on-year comparison. For the
first time since the two first EU accession years, housing
production surpassed the 10,000 dwelling mark. Thus,
Budapest remained the second biggest market in the CEE
region in terms of residential construction – after Warsaw.
However, it is very likely that the years to come will see a
substantial drawback in housing output, as indicated
through a declining number of building permits and a weak
performance in residential sales.
Demand
Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)
Analyzing statistics on the performance of the Hungarian
mortgage market in the beginning of 2010 one can still not
obtain a clear trend. During 2009 a visible drawback was
recorded in housing loans. The primary residential market
was particularly affected and noted the smallest level of
transactions for years. The difficult situation can be
explained by least three factors: lessened accessibility to
and affordability of housing loans, a low confidence level
amongst potential homebuyers, and too high apartment
prices in developers’ projects. For those able and willing to
buy there is a large choice of dwellings on the market, of
which many are completed and ready to move in.
Lakóingatlan átadások Budapesten, 2000-2009
A lakásépítések számának tekintetében a 2009-es év
Number of dwellin gs comp leted
emelkedéssel zárult a 2008-as évhez képest. Az EU
1 4 000 12
Dwel lin gs comp leted per 1,000 i nhabi tants csatlakozás első két éve után először haladta meg a
1 2 000
10 lakásépítések száma a 10,000-es értéket. Ezzel a
1 0 000
8 teljesítménnyel Budapest Varsó után tartja a második
8 000 helyét a régióban a lakásépítések számában. Ezzel
6
6 000 szemben a 2010-es év valószínűsíthetően jelentős
4 000
4 visszaesést fog hozni, amit a csökkenő számú építési
2 000 2 engedélyek illetve gyenge értékesítési eredmények is
mutatnak.
0 0
20 00 2 001 2 002 2003 2004 2005 200 6 20 07 20 08 2 009
Kereslet
2010 első negyedévi teljesítményének vizsgálata után
Residential mortgage growth in Hungary
egyenlőre még nem állapítható meg tisztán, hogy milyen
2007 – February 2010
irányt vesz idén a lakáspiaci kereslet. 2009-ben egy
Lakóingatlan jelzálog növekedése 2007- 2010. február
látványos visszaesés volt tapasztalható a lakásvásárlási
4 500 célú hitelek számában ami elsősorban a prémium
4 000 kategóriás lakások piacát érintette. A jelenlegi nehéz
3 500
3 000
helyzetnek gyakorlatilag 3 fő oka van: a hitelek
2 500 elérhetőségének korlátozottsága, alacsony bizalmi index
2 000 a vásárlók oldalán illetve a magas négyzetméterárak.
1 500
Housin g loan s, in HU F billi ons
Azok számára viszont akik képesek és szándékoznak is
1 000
500 of wh ich deno minated i n foreign currency vásárolni, jelentős számú és azonnal beköltözhető
0 kínálat áll rendelkezésére.
Árak
04 7

07 7

01 7

07 8

01 8

04 9

07 9

10 9

01 9
0
07

04 8

10 8
00

00

00

00
00

00

00

01
/2 0
/ 20

/ 20

/ 20

/ 20
/2

/2
/2

/2

/2

/2

/2

/2

Pricing
01

10

A négyzetméterárak tekintetében a 2009-es év az előző

The previous year saw a continuation in the downward
course in pricing on the primary residential market, which is
ongoing for already more than 3 years. However, the pace
of descending prices accelerated during the last six
months. Effective demand is simply too low to sustain
current price levels. Many developers will, sooner than
later, need to adjust their price expectations to the present
situation –especially in light of the enormous oversupply on
Budapest’s housing market. It seems that the only possible
way to compete in this market is a competitive price over
other projects of the same market segment, which for many
Source/Forrás: Hungarian Central Bank 3 évhez hasonlóan további árcsökkenést eredményezett
Residential price growth in Budapest, 2007 – 2009 a prémium lakóingatlanok piacán, azonban ennek
Lakóingatlan árak változása Budapesten, 2007-2009 mértéke az év utolsó 6 hónapjában felgyorsult. A
tényleges kereslet túl alacsony ahhoz, hogy az árak
fenntarthatók legyenek. A fejlesztők többsége előbb-
Price Growth quarter-to-quarter, i n %
4% 115 utóbb kénytelen átalakítani árpolitikáját, igazodva a
Price Growth In dex (Q4, 2006 = 1 00)
110
jelenlegi helyzethez – különösen akkor, ha figyelembe
2% vesszük a kínálat jelentős emelkedését is a kereslet
105
visszaesése mellett. Úgy tűnik, hogy az egyetlen
0% 100 lehetőség a versenyképességre, hogy az adott
szektoron belül jelentős árkedvezményeket kell
Q1 , 20 07

Q2, 2007

Q3 , 200 7

Q4, 2 007

Q2, 20 08

Q4, 20 08

Q1, 2009

Q2 , 200 9

Q3, 2 009

Q4, 200 9
Q1, 2008

Q3, 2008

95
projects will translate into severe price drops. -2 % kialakítani ami több projekt esetében tekintélyes
90 árengedményt jelenthet.
Market Development Forecast -4 % 85
Piaci előrejelzések
For the first time in this decade the annual number of
dwellings permitted is lower than the number of dwellings Source/ Forrás: REAS
Number of completed vs. permitted dwellings in Budapest Ebben az évtizedben először fordult elő, hogy a kiadott
completed. Moreover, the 1,543 permitted dwellings in Q4
2005 – 2009 építési engedélyek száma éves viszonylatban
2009 represented the weakest result per quarter since the
Lakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek kevesebb, mint az átadott lakások száma. 2009. utolsó
year 2000. Thus, statistics finally indicate what the market
Budapesten 2005 – 2009. negyedévében mindössze 1,543 lakást adtak át, ami a
had already expected much earlier: namely that developers
legalacsonyabb negyedéves érték 2000 óta. Így
will drastically limit new supply in the next couple of Bu ild ing pe rmits
1 8 000 elmondható, hogy a statisztikai adatok igazolták azt,
months. Given the ongoing weak performance in residential 1 6 000 Dwel lin g co mp letio ns
amire a piac már korábban számított, nevezetesen,
sales, there is no economic basis to finance new 1 4 000
1 2 000 hogy a fejlesztők lényegesen korlátozzák, illetve
investments for developers, while banks will be very careful 1 0 000
lelassítják majd projektjeiket a következő hónapokban.
in selecting borrowers for construction loans. The year 8 000
6 000 Amellett, hogy az értékesítések gyenge teljesítményt
2010 could see a considerable number of developers 4 000 mutatnak, a beruházók nehezen találnak megfelelő
leaving the Budapest residential market. 2 000
0
finanszírozásra is mivel a bankok nagyon óvatosak a
20 00 2001 20 02 2 003 2004 20 05 2 006 200 7 2 008 2009 fejlesztési hitelek kihelyezésénél. A 2010-es évben
várhatóan jelentős számú lakásfejlesztő fogja elhagyni
Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH) Budapestet.
7 On Point • Q1 2010
Market Practice
Leasing market practice
Lease length
• The average lease length is 5 years in class ‘A’ office
buildings with a break option after 3 years
• In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some
cases 5 years agreements are signed too
Payment terms
• Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance
• Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
• Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
• VAT 25 %
• Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the
developer
Rental deposit
• 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office,
storage and car parking rent, service charge + VAT)
Other charges
• Service charges generally does not include the cleaning of the
premises, the telecommunication costs and the electric
consumption
• Other costs are included in service charges
Insurance
• The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own
premises, contents and civil liabilities.
Incentives
• Incentives are generally offered by landlords. This can
typically be in the form of rent free periods or fit-out and
moving contributions.
Piaci gyakorlat
Bérbeadási piaci gyakorlat
Bérleti időtartam
• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban,
a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással
• "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak
Fizetési feltételek
• A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj Euróban meghatározott és Euróban
vagy Forintban fizetendő
• Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján
• Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és
fizetett
• ÁFA 25 %
• Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
függően
Biztosíték
• 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia
(iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA)
Egyéb költségek
• A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
takarítását
• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban
Biztosítás
• Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Bérleti ösztönzők
• A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg
8 On Point • Q1 2010

Office Submarkets Iroda alpiacok

9 On Point • Q1 2010
 

Shopping Centres in Budapesti

Budapest bevásárlóközpontok

SÜBA / Csillagvár
Pólus Center
Árpád Üzletház
EuroCenter Óbuda
Duna Plaza
Rózsadomb Asia Center
Flórián Üzletközpont
Rózsakert Új Udvar Mundo
Mammut I-II Westend City Center
Récsei Center Sugár
Budagyöngye

Aréna Plaza ECE Árkád

MOM Park
Corvin Atrium & Promenade

Eleven Center Neo Center

ALLEE
Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal
Etele tér

Új Buda Center

Csepel Plaza
Campona

Existing Shopping Centre

Üzemelő bevásárlóközpontok

Planned Shopping Centre

Tervezett bevásárlóközpontok

Under construction
Épülő bevásárlóközpontok
10 On Point • Q1 2010

Logistics Development in Logisztikai központok

greater Budapest Budapesten és környékén

30

31

32

1 M1 Business Park 17. Goodman Park Gyál

2 Agrogate 18. M5 Gyál Business Park
3 WestLog 19. Viktória Industrial Park
4 Rozália Park 20. Goodman Park Üllő
5 Tulipan Park 21. Anvil Business Centre
6 West Gate 22. Airport Business Park
7 Euro Business Park 23. Airport City
8 ProLogis Park Batta 24. East Gate Business Park
9 C-Moll Logistics 25. Europa Center
10 ProLogis Harbor Park 26. Acquincum Logistics Park
11 Prologis Park Sziget 27. Innove Business Park
12 Bleckeer 28. City Point 9
13 BILK Logistics Centre 29. Dél-Pesti Business Park
14 Prologis Park Gyál 30. Bravos
15 HOPI Logistics Centre 31. Nagytétényi Industrial Park
16 Akácliget 32. South Base
  

Contacts

Ferenc Furulyás Andrea Marian Paweł Sztejter

Managing Director Head of Research Partner, Head of Advisory
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle REAS Residential Advisors
Hungary Hungary Poland

+36 1 489 02 02 +36 1 489 02 02 +48 22 380 2105

ferenc.furulyas@eu.jll.com andrea.marian@eu.jll.com pawel.sztejter@reas.pl
www.joneslanglasalle.hu www.joneslanglasalle.hu www.reas.pl

Budapest City Report – Q1 2010

OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends.

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and
REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.