대치 은마아파트 주택재건축정비사업

2019143527 김혜리

I. 대상지 개요

1) 주소: 서울특별시 강남구 삼성로 212

2) 가구: 4,424 세대

3) 건폐율 20%, 용적률은 204%, 부지 면적

237,900제곱미터로 강남구 최대의 주거 전용
대단지에 해당한다.

4) 재건축 시공사: 삼선물산-GS건설 컨소시엄

사진 1. 위치도

II. 재건축 추진 연혁

1979년 입주
1996년 재건축추진준비위원회 결성
2003년 재건축추진준비위원회 승인
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2010년 재건축안전진단 통과
2012년 단지내 도로 등에 관한 주민 간 갈등
으로 정비계획안 처리 무산
2017년 35층 룰에 막혀 정비계획안 심의 무산
2021년 기존 추진위원회 해임
2022년 3월 새 추진위원회 집행부 결성
2022년 10월 서울시 도시계획위원회 본회의
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수정 가결

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재건축 안전진단 통과 요건은 최소 D등급 이하인데, 은마아파트는 3번의 탈락 끝에 통과했다.

재건축 전체 단계가 최소 10년에서 최대 15년이 걸리는데, 1단계 달성까지 약 20년이 소요되었다.

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 III. 쟁점

1. 부동산 가격 상승을 억제하려는 정부와 서울시 VS 재건축에 긍정적인 강남구청, 은마아파

트 재건축 추진위원회

1) 2015년 단지 내 15m 도로 폐지

[개요] 제13차 도시계획위원회 심의에서 중앙을 남북으로 관통하도록 설정된 폭 15m 도시계획도로
를 폐지하는 것으로 조건부 가결되었다. 도로가 단지를 관통하게 되면 사업성을 저해하고 관리사무
소 등의 주거단지 시설이 2개씩 필요로 하는 등의 문제점이 있기 때문이다.

<심의의견서(조건부 가결)>
⚫ 도시계획도로(15m)는 폐지하되, 대상지가 슈퍼블럭임을 감안하여 불특정 시민이 통행할 수
있는 보차혼용통로를 설치할 것
⚫ 공공기여는 단순히 기정 기부채남 비율(7.8%)에 맞추는 것이 아니라 지역 필요시설이 도입
될 수 있도록 면밀히 검토할 것
⚫ 장래 주택 수요 등을 감안하여 부분임대 등 다양한 주거형태 도입을 검토할 것

[서울시] 서울시는 2006년 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 수립하면서 은마아파트 단지 안에

15m 도로를 설정하였다. 이는 사선제한으로 전체 건축물의 높이를 낮추려는 의도인데, 사선제한한
도로에 접한 건축물의 높이를 제한하는 규정이다. 도로와 접한 건물은 높게 지을 수 없기 때문에 단
지 안에 폭 15m의 도로가 생기면 전체 건축물의 높이가 낮아진다.

[재건축 추진위] 이정돈 은마아파트 재건축 추진위원장은 27일 "건축물을 높게 못 지으면 사업 면적

과 가구 수가 줄어 조합원 부담이 커지게 된다"며 "도로를 지하로 뚫을 수도 없기 때문에 기본계획
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을 변경하는 게 최선"이라고 말했다. 재건축 추진위는 도로를 없애기 위해 기본계획 변경을 추진했
다. 하지만 기본계획을 변경하려면 변경안을 서울시에 제출해야 하고, 서울시 심의, 시의회 의견 청
취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐야 해 상당한 시간이 소요되었다.

2) 2017년 8월 재건축 계획안 ‘미심의’

[개요] 제14차 서울시 도시계획위원회에 은마아파트 재건축 추진위원회는 최고 49층으로 짓겠다는

정비안을 제출했지만 서울시의 35층 제한 룰에 어긋난다는 사유로 미심의 결정을 받았다. 같은 해
12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 제출했지만 보류판정을 받았다.

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2011.11.27 조선일보
정부와 서울시는 2030 서울플랜에 의거하여 국토계획법상 도시기본계획에서 도심/광역 중심 지역의
경우 상업, 준주거 지역은 복합 51층이상 가능, 주거 35층 이하로 규제했다. 준공업 지역은 복합 50
층 이하, 주거 35층이하이며 일반 주거 지역은 제3종일반의 경우 주거 35층 이하, 복합 50층 이하
이며 제2종 일반은 25층 이하로 정량적 층수 규제를 지정했다.

[재건축 추진위] 은마아파트 재건축 추진위원회의 입장에서는 좁은 대지면적과 수익성을 감안하면

49층 건립이 필수적이다. 초고층으로 동간 간격을 넓혀주어야 주민 편의와 일대 아파트 단지의 조망
권을 동시에 달성할 수 있기 때문이다. 2017년 8월부터 여러차례 심의를 제출하였는데 공공기여의
적정성 등의 이유로 보류되어 도시계획위원회 소위원회에 계류되어 있었다. 보류의 근거는 은마아파
트의 재건축 계획안이 성벽과 같은 모양으로 외부와 단절되는 형태를 띈다는 의견이 대부분이었다.

[서울시] 은마아파트는 사진3에서 알 수

있듯이 제3종 일반주거구역에 해당하여
35층 이하로 건설해야 한다. 서울시 관
계자는 "은마아파트는 동남권의 대표적인
재건축 단지로 서울 아파트 시장에 주는
영향력이 큰 만큼 층수, 용적률, 용도변
경 등의 예민한 사안은 규제 틀 밖에서
검토하지 않겠다"며 "앞으로 도시기본계
획에 부합한 계획안을 가져와야만 상정
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이 가능할 것"이라고 밝혔다. 사진 3. 은마아파트 용도 지역/지구 결정도

3) 2022년 10월 19일 은마아파트 재건축 계획안 재건축 심의 통과

[개요] 제11차 도시계획위원회에서 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)이 심

의를 수정 가결하였다. 통과안은 최고층 35층 33개동 5,778세대로 건폐율 50% 이하, 상한 용적률
250% 이하이다. 그리고 공공기여를 위해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원 13,253제곱미터와 문화
공원 2,081제곱미터 조성하도록 한다.

[서울시] 이는 오세훈 서울시장 취임 후 35층 높이기준 삭제와 비욘드 조닝을 골자로 한 2040 서울
도시기본계획의 영향이 컸다. 그동안 서울 전역에 일률적 정량적으로 적용됐던 ‘35층 높이기준’을
삭제하고, 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환된다. 구체적인 층수는 개별 정비계
획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려하여 결정함으로써 다양한 스카이라인을 창출한다. 35
층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에, 동일한 밀도(연면
적 용적률) 하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다.

[재건축 추진위] 최정희 은마아파트 재건축 추진위원장은 20일 본지 통화에서 "현행 2030 서울도시
기본계획 하에선 최고 35층 밖에 허용되지 않기 때문에 일단 이 기준으로 정비계획을 수립한 것"이

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2017.8.17 아시아경제
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라며 "내년 조합설립인가를 마친 뒤 최고 49층 높이의 정비계획으로 변경할 예정"이라고 말했다. 서
울시가 아파트 '35층 룰'을 폐지한 2040 도시기본계획을 시행하면 서울시 관계자도 "도계위 심의에
선 최고 35층 설계안으로 통과했지만 앞으로 조합이 설립되고 세부 건축심의를 진행하면서 층고, 세
대 수 등 세부 사항은 변경될 수 있다"고 설명했기에 추진위의 입장에 힘이 실린다.

2. 은마아파트의 상가조합원 VS 은마아파트 재건축 추진위원회

[개요] 은마아파트의 상가는 전체 부지 70,000평 중 5,000-6000평을 차지하여 대략 1/10이라는 큰

비중에 해당한다는 특징이 있으며 강남의 재래시장 분위기를 풍기는 굉장히 번화한 상권이다. 따라
서 상가 조합원의 입김이 다른 지역에 비해 강한 편이다.

[재건축 추진위] 연혁에 있는 표에서 2-1단계에 해당하는 조합(추진위원회)을 꾸리기 위해서는 ‘도시
및 주거환경정비법’에 따라 철거 및 신축에 대한 비용을 구체화하여 비용분담 기준에 대해 조합원들
에게 안내해야 한다. 이때 동 별 구분 소유자의 과반수 동의와 전체 구분 소유자 또는 토지소유자들
의 3/4 이상 동의를 받고 조합원 정관, 명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등을 수립해 구
청장에게 제출해야 한다. 상가의 경우도 한 개의 동으로 보아 상가 소유주들의 과반수 동의를 받아
야 한다.

<도시 및 주거환경정비법>

은마아파트 주민의 입장에서는 상가와 아파트가 통합하여 재건축을 실시할 때 상가의 용적률을 아파
트로 이전하는 등의 활용이 가능하다는 장점이 있다. 또한 상가가 기존에 대치는역 출구와 가까이
위치했지만 통합 재건축 시 아파트 단지가 대치역 출구와 더 가까워진다. 그렇지만 만약 의견 통일
이 안 될 경우 추진위 최 위원장은 "일정 기간을 제시해 상가 조합원들의 동의율이 낮다면 이곳은
제외하고 아파트 부지만 개발하는 '분리 재건축'도 배제하지 않을 생각"이라며 "상가 내에 이주가 어
려운 교회나 지분을 쪼갠 투자자도 거의 없기 때문에 큰 무리 없이 협의를 마무리할 것으로 본다"고
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했다.

[상가 조합원] 은마상가 조합원 입장에서는 재건축 진행 시 4,5년 정도 영업이 불가능하며, 재건축
후 새로운 상권이 형성되면 기존과 같은 굉장히 좋은 상권이 되리라는 보장이 없다. 그래서 재건축

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2022.10.20 머니투데이
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2022.10.20 머니투데이
의 경우 아파트 분양가능 요건에서 [새로 짓는 아파트 최소 분양가 x 산정비율 < 권리차액 ]의 산식
에 있어서 산정비율을 높게 하여 상가 조합원의 이득을 최대로 할 것을 원하고 있다.

3. 은마아파트 조합원들 간의 내분

[개요] 은마아파트의 또다른 특징으로, 가구수만 4,400세대라는 대규모 주거단지라는 점이 있는데,

이 때문에 주민들 간의 의견 통일도 쉽지 않다. 2005년에는 주민 3,600여명이 재건축 안에 이의 신
청을 하여 첫 단계로 되돌아가기도 했으며 일부 주민들은 재건축추진위원회를 신뢰할 수 없다고 하
며 은마소유자협의회를 결성했다. 현재 존재하는 조합원의 세력은 아래와 같이 크게 3개로 구분할
수 있다.

1) 은마아파트 재건축추진위원회: 법적으로 유일하게 존재하는 재건축 조합이다.

2) 은마소유자협의회: 재건축추진위원회의 더딘 진행을 개선하려는 목적으로 빠른 재건축을 목
표로 한다.
3) 은마반상회: 빠른 재건축이 어려운 현실로 인하여 그동안 방치되어온 주거환경 개선을 목적
으로 한다.

[은마반상회] 은마아파트 재건축추진위원회의 과거 박원순 시장의 강력한 35층 규제에도 현실성 없

는 549층 재건축을 고집하여 설계 비용만 약 150억원이 매몰되었으며 주민들의 관리비의 해이한 운
영의 문제점이 드러나자, 은마반상회는 강남구청과 협의 하에 투표 방식 변경, 은마반상회 측 후보
자들의 동대표 당선으로 세력이 커지게 되었다.

[은소협] 재건축 주도권을 뺏기는 것에 대한 위기감을 느낀 은마소유자협의회는 은마반상회의 목표

인 주민총회 개최를 적극 반대하고 있다. 은마반상회는 총회 소집 동의서를, 추진위원회와 소유주협
의회는 동의 철회서를 받아내기 위해 내전을 벌였다. 2021년 9월 28일 주민총회가 개최되어 재건축
추진위원장의 해임안과 추진위원 전원에 대한 해임안이 통과되었다.

IV. 마치며

은마아파트 주택재건축정비사업에서의 특징은 결국 은마아파트는 부동산 가격과 직결된 강남의 핵심

주거지역이라는 점, 대치동 학원가의 중심에 위치하여 외부 통행 비율이 높다는 점, 그리고 상가 규
모가 크다는 점으로 요약해볼 수 있다. 이러한 독특한 특징은 정부로 하여금 재건축 규제를 완화하
였을 때 발생할 수 있는 강남 집값 폭등을 고려할 수밖에 없게 했으며 재건축 조감도가 성벽의 형태
가 아닌 열린 공간이 되게끔 해야 했다. 그럼에도 1979년 입주로 노후화된 건물의 재건축이 시급하
며 은마 상가 조합원, 은마아파트 주민들의 이해관계도 무시할 수는 없다. 강남 최대 규모의 주거단
지, 전국에서 손에 꼽는 높은 부동산 가격, 활발한 상권에 위치한 500여개의 상가라는 극단적인 수
치는 현재까지 소요된 20년의 시간이 당연하게도 느껴지게 한다. 물론 아직 많은 단계가 남았지만
여러 이해관계와 예상되는 문제점을 잘 조율하여 이후 절차들이 이루어지기를 바라는 바이다.