‫م‬ ‫س‬

‫وری ا ال ی اریان‬‫ه‬‫جم‬

‫سازمان سرماهی گذا ری و کمک اهی اقتصادی و فنی اریان‬

‫قت‬ ‫فن‬ ‫ج‬‫ن‬ ‫س‬

‫شیپ ام کان ی ی ا صادی‬
‫انم طرح ‪:‬‬

‫احدا ث ربج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبرزی‬

‫صاحب طرح ‪ :‬مرکز خدمات سرماهی گذا ری آرذبایجان شرقی‪-‬شهرداری م طنقه ‪ 9‬تبرزی‬
‫آردس طرح ‪ :‬استان آرذبایجان شرقی ‪ ،‬تبرزی ‪ ،‬م طنقه ‪ 9‬شهرداری‪ ،‬جنب شهرک مسکونی خاوران‬
‫مشاور تهیه طرح ‪:‬‬
‫ش کرت مهندسين مشاور ردسا صنعت تهران‬

‫اتر خ تهیه‪: PFS‬‬

‫مرداد ماه ‪1991‬‬
 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫فهرست مطالب‪:‬‬

‫صفحه‬ ‫عنوان‬

‫‪-1‬چکیده طرح ‪4 ................. ................................ ................................ ................................ ................................‬‬

‫‪-2‬موقعیت طرح ‪7 .................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -1-2‬استان ‪7 ........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -2-2‬شهرستان ‪7 .................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -4-2‬موقعیت پروژه‪8 ..........................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-5-2‬دسترسی به زیر ساخت ها ‪9 .....................................................................................................................................................‬‬

‫‪-3‬مشخصات فنی طرح‪9 .....................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-1-3‬پارکینگ ‪9 ..............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -2-3‬واحد های تجاری ‪9 ............................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -2-3‬نیازهای طرح‪11 ........................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -1-2-3‬فضا و زیر ساخت های مورد نیاز ‪11 .........................................................................................................................................................‬‬

‫‪-2-2-3‬تجهیزات و ماشین آالت‪11 ..........................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -3-2-3‬مواد اولیه و قطعات واسطه ‪11 ...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -4-4-3‬مدیریت و منابع انسانی‪11 ..........................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-4‬مالکیت و مجوز های قانونی ‪11 .....................................................................................................................................................‬‬

‫‪-1-4‬مالکیت زمین ‪11 ..................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-2-4‬مالکیت معنوی و امتیازها ‪11 ............................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-3-4‬مجوزهای قانونی ‪12 .............................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-5‬بررسی بازار و رقابت‪12 ...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-1-5‬معرفی بازار هدف ‪12 ...........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-6‬پیشرفت فیزیکی طرح تا کنون‪13 ................................................................................................................................................‬‬

‫‪-7‬برنامه عملیاتی و زمان بندی اجرای طرح‪13 ..............................................................................................................................‬‬

‫صفحه‪2‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-8‬برنامه مالی پروژه‪14 ........................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-1-8‬برآورد هزینه ها ‪14 ..............................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-2-8‬برآورد درآمدها‪14 .......................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-3-8‬مدت زمان بهره برداری پروژه‪15 .............................................................................................................................................‬‬

‫‪-4-8‬تحلیل هزینه – فایده‪16............................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -5-8‬آنالیز حساسیت پروژه ‪16..........................................................................................................................................................‬‬

‫‪-6-8‬جمع بندی ‪17 .............................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ -7-8‬برآورد تغییرات نرخ ارز در دوره اجرای پروژه‪17 .................................................................................................................‬‬

‫‪-9‬نیازهای سرمایه ای ‪ ،‬روش تامین و تضامین‪18 .........................................................................................................................‬‬

‫‪-1-9‬سرمایه ارزی مورد نیاز ‪18 ..................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-2-9‬نحوه مشارکت و تامین سرمایه مورد نیاز ‪18 .................................................................................................................................................‬‬

‫‪-3-9‬زمان بازگشت سرمایه ‪18 ...................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪-11‬مشوق ها‪ ،‬ویژگی ها و مزایای طرح ‪19 .....................................................................................................................................‬‬

‫صفحه‪3‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-1‬چکیده طرح‬

‫معرفی پروژه‬

‫‪ -1‬عنوان طرح‪:‬احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران‬

‫زیر بخش‪-:‬‬ ‫‪ - 2‬بخش‪-:‬‬

‫‪ -3‬خدمات‪/‬تولیدات‪ :‬مجتمع تجاری ‪ ،‬خدماتی با کاربری های مختلف از قبیل پارکینگ و تجاری‬

‫‪ -4‬محل اجرای طرح‪:‬ضلع جنوبی اتوبان تبریز ‪ ،‬میانه ‪ ،‬منطقه ‪ 9‬شهر داری تبریز ‪ ،‬جنب شهرک خاوران‬

‫‪ -6‬شرح پروژه ( زمین ‪ ،‬ساختمان ‪ ،‬تاسیسات زیربنایی ‪ ،‬نحوه تولید و ‪:)...‬‬

‫مساحت ساختمان‪ 59111 :‬مترمربع‬ ‫مساحت زمین‪ 99،654 :‬مترمربع‬

‫پروژه بامشارکت شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز اجرا خواهد شد هزینه زمین و پروانه ساختمانی به عنوان سهم الشرکه شهرداری و‬

‫مابقی (ساخت) به عنوان سهم الشرکه طرف مشارکت خواهد بود‪ .‬این مجتمع در ‪ 65‬طبقه اجرا خواهد شد به طوری که از طبقه‬

‫اول تا شصت و پنجم تجاری و طبقه همکفشامل پارکینگ برای واحدهای تجاریمی باشد‪.‬‬

‫‪– 5‬ظرفیت‪:‬‬
‫مساحت و تعداد طبقات ‪ 21111:‬متر مربع پارکینگ در طبقه همکف و ‪ 39111‬متر مربع فضای تجاری در طبقات اول تا‬
‫شصت و پنجم‬

‫وضعیت پروژه‬

‫‪ -7‬دسترسی به مواد اولیه مورد نیاز طرح از داخل‪:‬کلیه لوازم و مصالح از داخل قابل تامین است‬

‫‪ -8‬فروش‪:‬‬

‫‪ -‬بازار داخلی پیش بینی شده‪ 111:‬درصد‬

‫‪ -‬بازار خارجی پیش بینی شده‪ 1:‬درصد‬

‫‪ – 9‬كل زمان مورد نیاز برای پروژه (از ابتدا تا زمان شروع فعالیتهای تجاری)‪ 4:‬سال‬

‫صفحه‪4‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪ - 11‬وضعیت طرح‪:‬‬

‫‪ -‬امکان سنجی طرح در دسترس است ؟ خیر‬

‫‪ -‬زمین مورد نیاز تهیه شده است ؟ خیر‬

‫‪ -‬مجوزهای قانونی ( جواز تاسیس ‪ ،‬سهمیه ارزی ‪ ،‬محیط زیست و غیره ) اخذ شده است ؟ بله (جواز ساخت)‬

‫‪ -‬قرارداد مشارکت با شریك داخلی یا خارجی منعقد شده است ؟ خیر‬

‫‪ -‬قرارداد تامین مالی پروژه منعقد شده است ؟ خیر‬

‫‪ -‬با پیمانکار داخلی یا خارجی قراردادی منعقد شده است ؟خیر‬

‫بلی‬ ‫‪ -‬تسهیالت زیربنایی ( برق رسانی‪ ،‬آب رسانی مخابرات ‪ ،‬سوخت ‪ ،‬جاده و غیره ) فراهم شده است ؟‬

‫‪ -‬فهرستی از دانش فنی‪ ،‬ماشین آالت‪ ،‬تجهیزات و همچنین شرکتهای فروشنده یا سازنده محصول مشخص شده‬

‫است؟ ‪-‬‬

‫‪ -‬قرارداد خرید ماشین آالت‪ ،‬تجهیزات و دانش فنی منعقد شده است ؟ خیر‬

‫ساختار مالی‬

‫‪ -11‬ساختار مالی‪:‬‬

‫کل مبلغ به‬ ‫پول خارجی‬ ‫پول داخلی مورد نیاز‬

‫شرح‬
‫میلیون یورو‬ ‫مورد نیاز‬ ‫معادل به م‪.‬یورو‬ ‫نرخ برابری‬ ‫میلیون ریال‬
‫‪67.86‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪67.86‬‬ ‫‪14،913‬‬ ‫‪1،111،353‬‬ ‫سرمایه ثابت‬
‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1.11‬‬ ‫‪14،913‬‬ ‫‪1‬‬ ‫سرمایه در گردش‬
‫‪67.86‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪67.86‬‬ ‫‪14،913‬‬ ‫‪1،111،353‬‬ ‫کل سرمایهگذاری‬

‫‪ 1‬میلیون یورو‬ ‫‪ -‬ارزش ماشین آالت و تجهیزات خارجی‪:‬‬

‫‪ 1‬میلیون یورو‬ ‫‪ -‬ارزش ماشین آالت و تجهیزات داخلی‪:‬‬

‫‪ 1‬میلیون یورو‬ ‫‪ -‬ارزش دانش فنی و تخصصی خارجی‪:‬‬

‫صفحه‪5‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪ 1‬میلیون یورو‬ ‫‪ -‬ارزش دانش فنی و تخصصی داخلی‪:‬‬

‫‪ 15.74‬میلیون یورو در ‪ 11‬سال‬ ‫‪ -‬خالص ارزش فعلی ‪:‬‬

‫‪ 37.32‬درصد‬ ‫‪ -‬نرخ بازگشت داخلی‪:‬‬

‫‪ 5.14‬سال از ابتدای دوره ساخت‬ ‫‪ -‬نرخ بازگشت سرمایه‪:‬‬

‫‪%31‬‬ ‫‪ -‬حداقل نرخ سود مورد انتظار ‪:‬‬

‫اطالعات کلی طرح‬

‫توسعه و تکمیل‬ ‫تاسیس‬ ‫‪ -12‬نوع طرح‪:‬‬

‫‪-‬‬ ‫‪ -‬خالصه وضعیت شرکت ‪:‬‬

‫‪-‬‬ ‫‪ -‬نام ( اشخاص حقیقی ‪ /‬حقوقی ) ‪:‬‬

‫‪-‬‬ ‫‪ -‬فعالیت جاری شرکت ‪:‬‬

‫‪ -‬آدرس ‪- :‬‬

‫‪-‬‬ ‫فاکس ‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ -‬تلفن ‪:‬‬

‫وب سایت ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫پست الکترونیکی ‪:‬‬

‫خصوصی‬ ‫‪ -‬ساختار قانونی شرکت ‪ :‬دولتی‬

‫لطفاً مستندات زیر را در صورت امکان ارائه فرمایید‬

‫مطالعه امکان سنجی طرح‬

‫مجوزهای قانونی ( جواز تاسیس ‪ ،‬مجوز سرمایه گذاری خارجی و غیره)‬

‫صفحه‪6‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-2‬موقعیت طرح‬

‫با توجه به مطالعات فاز صفر انجام شده توسط مشاور امور سرمایه‬

‫گذاری و مشارکت شهرداری تبریز (مهندسین مشاور نمودار) این‬

‫طرح در استان آذربایجان شرقی شهرستان تبریز‪ -‬محدوده‬

‫شهرداری منطقه ‪ 9‬و درمجاورت شهرک مسکونی خاوران و در‬

‫زمینی به مساحت ‪ 99654‬متر مربع اجرا می گردد‪.‬‬

‫‪ -1-2‬استان‬

‫استان آذربایجان شرقی بزرگترین و پرجمعیتترین‬

‫استان ناحیه شمالغربی ایران محسوب میشود‪ .‬این‬

‫استان از سمت شمال به جمهوریهای آذربایجان و‬

‫ارمنستان‪ ،‬از سمت غرب و جنوب غرب به استان‬

‫آذربایجان غربی‪ ،‬از سمت شرق به استان اردبیل و از‬

‫سمت جنوب شرق به استان زنجان محدود شدهاست‪.‬‬

‫الزم به ذکر است شهرک مسکونی خاوران به عنوان‬

‫طرح‬ ‫این‬ ‫اجرای‬ ‫جهت‬ ‫نظر‬ ‫مورد‬ ‫منطقه‬

‫محدودهشهرداری منطقهٔ ‪9‬شهر تبریز واقع شده است ‪.‬‬

‫ٔ‬ ‫در‬

‫‪ -2-2‬شهرستان‬

‫شهرستان تبریز مرکز استان آذربایجان شرقی‪ ،‬وسعتی معادل ‪ 2167/2‬کیلومتر مربعدارد‪.‬این شهرستان ازشمال به‬

‫شهرستانورزقان‪ ،‬ازشرق به شهرستان های هریس و بستان آباد ‪ ،‬ازجنوب به شهرستان اسکوو ازغرب به شهرستان‬

‫های صوفیان و شبسترمحدوداست‪.‬ارتفاع این شهرستان از سطح دریا در بخش های مختلف این شهرستان بین‪1348‬‬

‫تا ‪1561‬متر میباشد‪ .‬برپایه آخرین تقسیمات اداری‪،‬شهرتبریزاز‪11‬منطقه مستقل شهرداری تشکیل یافتهاست ‪.‬محل‬

‫صفحه‪7‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫اجرای طرح حاضر در مجاورت شهرک مسکونی خاوران در منطقه ‪ 9‬شهرداری تبریز در جنوب شرقی این شهر واقع‬

‫می باشد‪.‬‬

‫نقشه مناطق شهرداری تبریز‬

‫‪ -4-2‬موقعیت پروژه‬

‫با توجه به مطالعات اولیه مشاور محل اجرای طرح در شهرک مسکونی خاوران واقع در جنوب شرقی شهرستان‬

‫تبریزواقع می باشد‪.‬موقعیت مکانی پروژه و نقشه راههای دسترسی در نقشه زیر ارائه شده است‪:‬‬

‫موقعیت محل‬
‫اجرای طرح‬

‫صفحه‪8‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-6-2‬دسترسی به زیر ساخت ها‬

‫محل تامین زیر ساخت‬ ‫فاصله تا محل پروژه‬ ‫زیر ساخت مورد نیاز‬ ‫ردیف‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫آب‬ ‫‪1‬‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫برق‬ ‫‪2‬‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫گاز‬ ‫‪3‬‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫مخابرات‬ ‫‪4‬‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫راه اصلی‬ ‫‪5‬‬
‫شهرک مسکونی خاوران‪ -‬شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز‬ ‫‪ 1‬کیلومتر‬ ‫راه فرعی‬ ‫‪6‬‬
‫فرودگاه بین المللی تبریز‬ ‫‪ 26‬کیلومتر‬ ‫فرودگاه‬ ‫‪7‬‬
‫بندر آستارا‬ ‫‪ 441‬کیلومتر‬ ‫بندر‬ ‫‪8‬‬
‫اسستگاه راه آهن تبریز‬ ‫‪ 31‬کیلومتر‬ ‫ایستگاه راه آهن‬ ‫‪9‬‬

‫‪-3‬مشخصات فنی طرح‬

‫‪-1-3‬پاركینگ‬

‫‪ ‬طبقه همکف‬

‫‪ ‬مساحت کل معادل ‪ 18111‬متر مربع‬

‫‪ -2-3‬واحد های تجاری‬

‫‪ ‬تعداد طبقات معادل ‪ 65‬طبقه ( اول تا شصت و پنجم)‬

‫‪ ‬مساحت هر طبقه معادل ‪ 611‬متر مربع‬

‫‪ ‬مساحت کل ‪ 65*611‬معادل ‪ 39111‬متر مربع‬

‫صفحه‪9‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫نمایی از طرح پیشنهادی مشاور ( شرکت نمودار)‬

‫‪ -2-3‬نیازهای طرح‬

‫‪ -1-2-3‬فضا و زیر ساخت های مورد نیاز‬

‫مشخصات زمین طرح‬

‫هزینه‬ ‫بهای هر متر‬
‫مساحت (متر‬
‫جمع‬ ‫مورد نیاز‬ ‫هزینه های انجام شده‬ ‫مربع‬ ‫مشخصات‬
‫مربع)‬
‫(میلیون ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫(ریال)‬
‫‪378،685‬‬ ‫‪378،685‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪3،811،111‬‬ ‫‪99،654‬‬ ‫زمین‬
‫‪74،111‬‬ ‫‪74،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫هزینه صدور پروانه احداث ساختمان‬
‫‪452،785‬‬ ‫‪452،785‬‬ ‫‪1‬‬ ‫جمع کل‬

‫هزینه محوطه سازی در طرح‬

‫جمع کل (میلیون‬ ‫مورد نیاز‬ ‫هزینه های‬ ‫هزینه واحد‬
‫واحد‬ ‫مقدار کار‬ ‫شرح‬
‫ریال)‬ ‫انجام شده (م‪.‬ر) (میلیون ریال)‬ ‫(ریال)‬
‫‪28،458‬‬ ‫‪28،458‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪711،111‬‬ ‫متر مربع‬ ‫‪41،654‬‬ ‫محوطه سازی‬
‫‪28،458‬‬ ‫‪28،458‬‬ ‫‪1‬‬ ‫جـــــــــمع کــــــــــل‬

‫صفحه‪11‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫ساختمانها در طرح‬
‫جمع (میلیون‬ ‫مورد نیاز‬ ‫هزینه های انجام‬ ‫بهای واحد‬ ‫مساحت‬
‫شرح‬
‫ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫شده (م‪.‬ر)‬ ‫(ریال)‬ ‫(مترمربع)‬
‫‪36،111‬‬ ‫‪36،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪6،111،111‬‬ ‫‪6111‬‬ ‫طبقه منفی دو (پارکینگ)*‬
‫‪36،111‬‬ ‫‪36،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪6،111،111‬‬ ‫‪6111‬‬ ‫طبقه منفی یك (پارکینگ)‬
‫‪36،111‬‬ ‫‪36،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪6،111،111‬‬ ‫‪6111‬‬ ‫طبقه همکف (پارکینگ)‬
‫‪351،111‬‬ ‫‪351،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪9،111،111‬‬ ‫‪39،111‬‬ ‫هزینه احداث ساختمانهای تجاری‬
‫‪459،111‬‬ ‫‪459،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪45،111‬‬ ‫جـــــــــمع کــــــــــل‬
‫*به ازای هر واحد ‪ 51‬متری تجاری ‪ 25‬مترمربع فضای پارکینگ در نظر گرفته شده است‪.‬‬

‫‪-2-2-3‬تجهیزات و ماشین آالت‬

‫ندارد‪.‬‬

‫‪ -3-2-3‬مواد اولیه و قطعات واسطه‬

‫ندارد‪.‬‬

‫‪ -4-4-3‬مدیریت و منابع انسانی‬

‫با توجه به اینکه ساخت این مجتمع تجاری و مسکونی به صورت پیمانکاری دیده شده است هزینه های نیروی انسانی‬

‫و برآورد آن درنظر گرفته نشده است‪.‬‬

‫‪-4‬مالکیت و مجوز های قانونی‬

‫‪-1-4‬مالکیت زمین‬

‫در این طرح مالکیت زمین را شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز دارد و زمین و حق پروانه ساختمانی به عنوان آورده شهرداری‬

‫منظور می گردد‪ .‬که در پایان فاز ساخت در کل پروژه به نسبت مشارکت تعریف شده هر دو طرف سرمایه گذاری‬

‫شریك می باشند‪.‬‬

‫‪-2-4‬مالکیت معنوی و امتیازها‬

‫با توجه به اینکه طرح در شهر تبریز اجرا خواهد شد و شریك پروژه شهرداری تبریز می باشد مشکلی در تامین‬

‫زیرساخت ها ‪ ،‬مجوزهای و حق امتیازات مجتمع تجاری وجود نخواهد داشت‪.‬‬

‫صفحه‪11‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-3-4‬مجوزهای قانونی‬

‫با توجه به آنکه جهت اجرای این طرح تاکنون هیچ گونه مجوزی اخذ نشده است‪ ،‬در ادامه لیست مجوزهای مورد نیاز‬

‫طرح ارائه شده است‪.‬‬

‫لیست مجوزهای اخذ نشده و برآورد زمان مورد نیاز برای اخذ مجوز‬
‫پیش بینی زمان‬
‫مشخصات مجوز‬ ‫سازمان صادر کننده‬ ‫نام مجوز‬ ‫ردیف‬
‫مورد نیاز‬
‫سازمان‬
‫مطابق با مشخصات‬ ‫سرمایهگذاری و‬ ‫مجوز سرمایهگذاری‬
‫دو ماه‬ ‫‪1‬‬
‫سرمایهگذاری ارائه شده در طرح‬ ‫کمكهای فنی و‬ ‫خارجی‬
‫اقتصادی ایران‬
‫با توجه به شراکت‬
‫برج ‪ 65‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی ‪،‬‬
‫شهرداری زمان خاصی‬ ‫شهرداری تبریز –‬
‫رفاهی به با زیر بنای ‪ 39111‬متر مربع‬ ‫پروانه ساخت‬ ‫‪2‬‬
‫برای گرفتن آن مورد نیاز‬ ‫منطقه ‪9‬‬
‫تجاری و ‪ 21111‬متر مربع پارکینگ‬
‫نمی باشد‬
‫با توجه به شراکت‬
‫برج ‪ 65‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی ‪،‬‬
‫شهرداری زمان خاصی‬ ‫شهرداری تبریز –‬
‫رفاهی به با زیر بنای ‪ 39111‬متر مربع‬ ‫پایان کار‬ ‫‪3‬‬
‫برای گرفتن آن مورد نیاز‬ ‫منطقه ‪9‬‬
‫تجاری و ‪ 21111‬متر مربع پارکینگ‬
‫نمی باشد‬

‫‪-6‬بررسی بازار و رقابت‬

‫‪-1-6‬معرفی بازار هدف‬

‫شهرک خاوران یك شهرک مسکونی در حال ساخت واقع در شهر تبریزو در حوزه شهرداری منطقه ‪9‬این شهر است‪.‬‬

‫جمعیت پیشبینی شده برای اسکان در شهرک خاوران ‪ 161‬هزار نفر و مساحت آن ‪811‬هکتار اعالم شدهاست‪ .‬الگوی‬

‫ساخت شهرک خاوران متفاوت ازبافت کلی شهر تبریز بوده و واحدهای مسکونی در آن به صورت ویالیی در متراژهای‬

‫باالی ‪ 321‬متر احداث میشوند ‪.‬آزادراه تهران‪-‬تبریزنیز از جوار این شهرک عبور خواهد کرد‪.‬در شهرک خاوران‪ ،‬برای‬

‫اولین بار در ایران‪ ،‬تونل مشترک برای استفاده شرکتهای آب‪ ،‬برق‪ ،‬گاز و مخابرات اجرا خواهد شد‪.‬‬

‫بازار هدف خدمات ارائه شده در این مجتمع عبارت است از ‪:‬‬

‫‪-1‬ساكنین شهرک خاوران ‪ :‬با توجه به گستردگی فضاهای شهرک و وجود کاربری های مسکونی می توان گفت این‬

‫شهرک نیازمند مراکزتجاری و خرید و فضاهای رفاهی متعددی است که تا کنون جهت احداث آنها اقدام نشده است ‪.‬‬

‫صفحه‪12‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪ -2‬كلیه ساكنین و مراجعین به شهر تبریز ‪:‬گسترش طولی شهر تبریز به عنوان یکی از بزرگترین کالنشهر های‬

‫کشور یکی دیگر از دالیلی است که نیاز به احداث چنین مجتمعی را بیش از پیش آشکار می سازد‪.‬‬

‫‪ -3‬كلیه مراجعین و مسافرینی كه از آزاد راه تبریز – میانه عبور می كنند ‪ :‬با توجه به موقعیت مناسب محل‬

‫اجرای طرح نسبت به اتوبان تبریز – میانه ‪،‬ارائه خدمات به مسافرین این مسیر می تواند به عنوان یکی از اهداف‬

‫اجرای طرح مطرح شود‪.‬‬

‫‪-5‬پیشرفت فیزیکی طرح تا كنون‬

‫پیشرفت فیزیکی ندارد‪.‬‬

‫‪-7‬برنامه عملیاتی و زمان بندی اجرای طرح‬

‫برنامه زمانبندی طرح از زمان شروع مطالعات امکانسنجی برآورد گردیده که در جدول زیر ارائه شده‬

‫است‪.‬همانگونه که در ذیل مشخص است كل زمان مورد نیاز برای ساخت چهار سال در نظر گرفته شده است‪:‬‬

‫پیش بینی برنامه زمانبندی اجرای طرح‬

‫سال چهارم‬ ‫سال سوم‬ ‫سال دوم‬ ‫سال اول‬ ‫مدت‪ :‬سال‬
‫‪12‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪6 4 2 12 11 8 6 4 2 12 11 8 6 4 2 12 11 8 6 4 2‬‬ ‫ماه‬ ‫شرح‬
‫انجام مطالعات‬
‫سرمایه گذاری‬
‫مجو زهای الزم و‬
‫اقدام برای تامین مالی‬
‫طرح‬
‫تامین خدمات مهندسی‬
‫انتخاب مجری طرح‬
‫(پیمانکاران)‬
‫تجهیز کارگاه‬
‫محوطه سازی‬
‫عملیات عمرانی و‬
‫ساختمانی‬
‫تأخیرهای پیش بینی‬
‫نشده‬
‫بهره برداری و شروع‬
‫فروش واحدهای تجاری‬

‫صفحه‪13‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-8‬برنامه مالی پروژه‬

‫‪-1-8‬برآورد هزینه ها‬

‫هزینه ها‬ ‫شرح‬ ‫ردیف‬

‫م‪.‬ر‬ ‫‪1،111،353‬‬ ‫سرمایه گذاری ثابت‬ ‫‪1‬‬

‫م‪.‬ر‬ ‫‪41‬‬ ‫تجاری‬ ‫متر مربع‬ ‫قیمت تمام شده برای هر‬ ‫‪2‬‬

‫هزینه های سرمایه گذاری طرح‬

‫جمع کل‬ ‫هزینه های مورد نیاز‬ ‫هزینه های انجام شده‬
‫شرح‬
‫(میلیون ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬
‫‪452،785‬‬ ‫‪452،785‬‬ ‫‪1‬‬ ‫هزینه خرید زمین‬
‫‪28،458‬‬ ‫‪28،458‬‬ ‫‪1‬‬ ‫محوطه سازی و بهبود زمین‬
‫‪459،111‬‬ ‫‪459،111‬‬ ‫‪1‬‬ ‫عملیات عمرانی و احداث ساختمان‬
‫هزینه طراحی و مطالعات (‪%2‬‬
‫‪9،181‬‬ ‫‪9،181‬‬ ‫‪1‬‬
‫هزینه های احداث ساختمان)‬
‫هزینه انشعابات(‪ %3‬هزینه های‬
‫‪13،771‬‬ ‫‪13،771‬‬ ‫‪1‬‬
‫احداث ساختمان)‬
‫هزینه متفرقه ‪ ،‬پیش بینی نشده و‬
‫‪48،161‬‬ ‫‪48،161‬‬ ‫‪1‬‬ ‫سربار(‪ %5‬هزینه های احداث‬
‫ساختمان)‬
‫‪1،111،353‬‬ ‫‪1،111،353‬‬ ‫‪1‬‬ ‫جمع هزینه های سرمایه گذاری ثابت‬

‫‪-2-8‬برآورد درآمدها‬

‫با توجه به مطالعات فاز صفر انجام شده توسط مشاور طرح برنامه ساخت پروژه به شرح جدول ذیل می باشد قابل‬

‫ذكر است مطابق برنامه زمانبندی كل زمان ساخت پروژه چهار سال و پیش بینی شده است كه ظرف مدت‬

‫چهار سال نیز كل واحد ها به فروش برسد‪:‬‬

‫صفحه‪14‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫نوع‬
‫متراژ قابل‬ ‫متراژ هر‬
‫درآمد‬ ‫درآمد زا‬ ‫متراژ کل‬ ‫تعدادطبقات‬ ‫کاربری‬ ‫بخش‬
‫فروش‬ ‫طبقه‬
‫زایی‬
‫طبقه منفی دو ‪ ،‬منفی‬
‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪18،111‬‬ ‫‪6،111‬‬ ‫‪3‬‬ ‫پارکینگ‬
‫یك و همکف‬
‫طبقات اول تا بیست و‬
‫فروش‬ ‫*‬ ‫‪8،971‬‬ ‫‪13،811‬‬ ‫‪611‬‬ ‫‪23‬‬ ‫تجاری ‪ -‬خدماتی‬
‫سوم‬
‫طبقات بیست وچهارم تا‬
‫فروش‬ ‫*‬ ‫‪8،191‬‬ ‫‪12،611‬‬ ‫‪611‬‬ ‫‪21‬‬ ‫تجاری ‪ -‬خدماتی‬
‫چهل و سوم‬
‫طبقات چهل و چهارم تا‬
‫فروش‬ ‫*‬ ‫‪8،191‬‬ ‫‪12،611‬‬ ‫‪611‬‬ ‫‪21‬‬ ‫تجاری ‪ -‬خدماتی‬
‫شصت و پنجم‬
‫‪25،351‬‬ ‫‪39،111‬‬ ‫‪65‬‬ ‫جمع‬

‫شرده‬ ‫*در مورد واحدهای تجاری ‪ 36‬درصد فضا به فضاهای دسترسی و توقف مراجعین اختصاص یافته و فرر‬
‫است ‪ 56‬درصد مابقی قابل فروش باشد‪.‬‬

‫برنامه فروش ساختمانها‬

‫سال مبنا‬ ‫سال‬ ‫سال‬ ‫سال‬ ‫قیمت فروش‬
‫متراژ قابل‬
‫چهارم‬ ‫سوم‬ ‫دوم‬ ‫اول‬ ‫هر متر مربع‬ ‫شرح‬
‫فروش‬
‫‪%25‬‬ ‫‪%25‬‬ ‫‪%25‬‬ ‫‪%25‬‬ ‫(ریال)‬
‫‪291،525‬‬ ‫‪291،525‬‬ ‫‪291،525‬‬ ‫‪291،525‬‬ ‫‪8،971‬‬ ‫‪131،111،111‬‬ ‫طبقات اول تا بیست و سوم‬
‫‪286،651‬‬ ‫‪286،651‬‬ ‫‪286،651‬‬ ‫‪286،651‬‬ ‫‪8،191‬‬ ‫‪141،111،111‬‬ ‫طبقات بیست وچهارم تا چهل و سوم‬
‫طبقات چهل و چهارم تا شصت و‬
‫‪317،125‬‬ ‫‪317،125‬‬ ‫‪317،125‬‬ ‫‪317،125‬‬ ‫‪8،191‬‬ ‫‪151،111،111‬‬
‫پنجم‬
‫‪885،311‬‬ ‫‪885،311‬‬ ‫‪885،311‬‬ ‫‪885،311‬‬ ‫‪25،351‬‬ ‫جمع کل‬
‫**قابل ذکر است شهرداری تبریز برای واحد های مسکونی سند صادر می نماید و به واحد های تجاری‬

‫سرقفلی میدهد‪.‬‬

‫‪-3-8‬مدت زمان بهره برداری پروژه‬

‫به طور کلی در این پروژه در نظر گرفته شده است که پس از فاز ساخت کل واحدها در عرض چهار سال به فروش‬

‫میرسد‪.‬‬

‫صفحه‪15‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-4-8‬تحلیل هزینه – فایده‬

‫میلیون ریال‬ ‫‪1،666،859‬‬ ‫ارزش حال کل هزینه دوره اجرا و بهرهبرداری‬

‫میلیون ریال‬ ‫‪1،911،429‬‬ ‫ارزش حال کل درآمد دوره اجرا و بهرهبرداری‬
‫میلیون ریال‬ ‫‪234،571‬‬ ‫خالص ارزش فعلی ‪NPV‬‬

‫‪1.14‬‬ ‫نسبت درآمد به هزینه ‪B/C‬‬

‫‪%37.32‬‬ ‫نرخ بازده داخلی ‪IRR‬‬

‫‪ -6-8‬آنالیز حساسیت پروژه‬

‫در این طرح نرخ بازده داخلی طرح (‪ )IRR‬برای بررسی حساسیت پروژه در نظر گرفته شده و با نرم افزار کامفار‬

‫تغییرات نرخ بازده داخلی سرمایه گذاری را با توجه به تغییرات احتمالی در قیمت فروش‪ ،‬قیمت عوامل تولید و حجم‬

‫سرمایه گذاری ثابت پروژه بررسی شده است با محاسبات انجام شده ‪ IRR‬پروژه در حالت عادی ‪ %37.32‬می باشد‬

‫همانطور که مشاهده میشود فرضا در صورت کاهش درآمد به میزان ‪ %8‬نرخ بازده داخلی طرح تا ‪ %35.26‬کاهش‬

‫مییابد‪.‬‬

‫در زیر نمودار حساسیت نرخ بازده داخلی طرح (‪ )IRR‬نسبت به تغییرات سه عامل درآمد فروش ‪ ،‬هزینه های‬

‫عملیاتی و افزایش در داراییهای ثابت طرح آورده شده است‪:‬‬

‫صفحه‪16‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-5-8‬جمع بندی‬

‫ظرفیت‬ ‫نام محصول یا خدمات‬ ‫عنوان فعالیت وکد آیسیك‬ ‫نوع فعالیت‬
‫‪ 18111‬متر مربع زیربنای‬ ‫ساخت برج ‪ 65‬طبقه‬
‫ساخت واحد های تجاری و‬
‫پارکینگ ‪39111 ،‬متر مربع‬ ‫‪-‬‬ ‫تجاری ‪ ،‬خدماتی ‪،‬‬
‫پارکینگ‬
‫زیر بنای تجاری در ‪ 65‬طبقه‬ ‫خاوران تبریز‬
‫نیروی انسانی‬ ‫سرمایه در گردش سالیانه‬ ‫کل سرمایه گذاری ثابت‬
‫طول دوره اجرا‬
‫مورد نیاز‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫(میلیون ریال)‬
‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1،111،353‬‬ ‫چهار سال‬
‫نسبت منافع به‬ ‫آورده طرف مشارکت‬ ‫خالص ارزش فعلی‬
‫نرخ بازده داخلی ‪IRR‬‬
‫هزینه ‪B/C‬‬ ‫(میلیون ریال)‬ ‫‪( NPV‬میلیون ریال)‬
‫‪1.14‬‬ ‫‪558،567‬‬ ‫‪234571‬‬ ‫‪%37.32‬‬

‫‪ -7-8‬برآورد تغییرات نرخ ارز در دوره اجرای پروژه‬

‫بررسی نرخ برابری یورو در برابر ریال در چند سال گذشته نشان دهنده این امر است که ارزش یورو در برابر ریال‬

‫دارای روندی افزایشی بوده است و پیش بینی می شود این روند در سالهای آینده نیز ادامه داشته باشد‪.‬‬

‫‪ ‬با توجه به این امر از آنجا که هزینه های ساخت ساز طرح داخلی می باشد؛ افزایش ارزش یورو در برابر ریال‬

‫احتماالً موجب کاهش میزان سرمایه گذاری ثابت طرح بر حسب یورو خواهد شد‪.‬‬

‫با توجه به اینکه مواد اولیه طرح از داخل کشور تأمین می گردد و بازار هدف فروش محصوالت طرح نیز‬ ‫‪‬‬

‫داخل کشور می باشد؛ افزایش ارزش یورو در برابر ریال تأثیری در میزان سود آوری طرح نخواهد داشت‬

‫صفحه‪17‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-9‬نیازهای سرمایه ای ‪ ،‬روش تامین و تضامین‬

‫‪-1-9‬سرمایه ارزی مورد نیاز‬

‫کل سرمایه مورد نیاز برای ساخت پروژه به صورت ریالی درنظر گرفته شده است‪.‬‬

‫‪-2-9‬نحوه مشاركت و تامین سرمایه مورد نیاز‬

‫در این پروژه پیش بینی شده است زمین محل اجرای پروژه و پروانه ساخت (عوارض) را با سهم الشرکه ‪ %45‬از کل‬

‫پروژه شهرداری منطقه ‪ 9‬تبریز تامین نماید و مابقی پروژه (ساخت مجتمع) با سهم الشرکه ‪ %56‬از کل پروژه متقاضی‬

‫سرمایه گذاری داخلی و یا خارجی تامین نماید‪.‬‬

‫سهم الشرکه شهرداری‬ ‫سهم الشرکه طرف مشارکت‬ ‫شرح‬

‫‪%45‬‬ ‫‪%55‬‬ ‫درصد‬
‫‪452،785‬‬ ‫‪558،567‬‬ ‫میزان سرمایه گذاری (میلیون ریال)‬

‫‪-3-9‬زمان بازگشت سرمایه‬

‫مطابق نتایج نرم افزار کامفار که در نمودار ذیل نیز مشهود است کل سرمایه گذاری طـرح یکسال سال پس از بهرره‬

‫برداری پروژه ‪ ،‬از محل فروش كل واحدهای تجاری باز می گردد‪.‬‬

‫صفحه‪18‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬

 ‫مطالعات پیشامکانسنجی استان آذربایجان شرقی‬

‫طرح احداث برج ‪ 56‬طبقه تجاری ‪ ،‬خدماتی خاوران تبریز‬

‫‪-11‬مشوق ها‪ ،‬ویژگی ها و مزایای طرح‬

‫از جمله مزایای طرح حاضر می توان به موارد ذیل اشاره نمود ‪:‬‬

‫‪-1‬اجرای طرح در كالنشهر تبریز ‪:‬‬

‫تبریز یکی از شهرهای بزرگ ایران و مرکز استان آذربایجان شرقی است‪ .‬این شهر بزرگترین شهر منطقهٔشمالغرب‬

‫کشوربوده و قطب اداری‪ ،‬ارتباطی‪ ،‬بازرگانی‪ ،‬سیاسی‪ ،‬صنعتی‪ ،‬فرهنگی و نظامیاین منطقه شناخته میشود‪.‬تبریز به‬

‫دلیل جایدادن بسیاری از کارخانه های مادر و بزرگ صنعتی در خود و نیز وجود بیش از ‪ 611‬شرکت قطعهساز در‬

‫آن‪ ،‬دومین شهر صنعتی ایران شمار میرود‪ .‬این شهر به دلیل صنعتیبودن‪ ،‬یکی از مهمترین شهرهای مهاجر پذیر‬

‫کشور محسوب میشود‪.‬گسترش طولی شهر تبریز به عنوان یکی از بزرگترین کالن شهر های کشور یکی دیگر از‬

‫دالیلی است که نیاز به احداث چنین مجتمعی را بیش از پیش آشکار می سازد‪.‬‬

‫‪-1‬اجرای طرح در مجاورت یک شهرک مسکونی (شهرک خاوران) ‪:‬‬

‫با توجه به گستردگی فضاهای شهرک و وجود کاربری های مسکونی می توان گفت این شهرک نیازمند مراکز تجاری‬

‫و خ رید و فضاهای رفاهی متعددی است که تا کنون جهت احداث آنها اقدام نشده است ‪ .‬مجتمع مورد نظر می تواند‬

‫به عنوان مکمل این شهرک مسکونی مطرح شود‪.‬‬

‫صفحه‪19‬‬ ‫شرکت مهندسین مشاور درسا صنعت تهران‬