‫جامعة الحسن األول‬

‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬

‫واالجتماعية – سطات –‬

‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‬

‫وحدة ‪ :‬ماستر الدراسات العقارية والتعمير‬
‫تحت عنوان‪:‬‬

‫تحت إشراف األستاذين‪:‬‬ ‫من إنجاز الطالب الباحث‬

‫الدكتور‪ :‬عبد الجبار عراش‬ ‫محمد حيداش‬

‫الدكتور‪ :‬أحمد مالكي‬

‫لجنة المناقشة‪:‬‬
‫رئيسا‬ ‫عبد الجبار عراش‬ ‫الدكتور‬ ‫‪‬‬
‫عضوا‬ ‫أحمد مالكي‬ ‫الدكتور‬ ‫‪‬‬
‫عضوا‬ ‫محمد طالب‬ ‫الدكتور‬ ‫‪‬‬
‫عضوا‬ ‫عبد الواحد اإلدريسي س‬ ‫الدكتور‬ ‫‪‬‬

‫السنة الجامعية‪3102-3102:‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الئحة فك الرموز‪:‬‬
‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬
‫ج‪.‬ر‪ :‬جريدة رسمية‬
‫ص‪ :‬صفحة‬
‫ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ :‬ظهير التحفيظ العقاري‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع‪ :‬قانون اإللتزامات و العقود‬
‫ق‪.‬م‪.‬م‪ :‬قانون المسطرة المدنية‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع‪ :‬مدونة الحقوق العينية‬
‫م‪.‬س‪ :‬مرجع سابق‬
‫م‪ :‬ميالدية‬
‫ه‪ :‬هجرية‬

‫ثانيا‪ :‬باللغة الفرنسية‬

‫‪P : Page‬‬
‫‪INAU : Institut National d’aménagement et d’Urbanisme‬‬
‫‪GPS=SLM : Système de localisation mondial‬‬
‫‪: Global Positioning System‬‬
‫‪S.I.G : Système d’information géographique‬‬

‫‪1‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫مقدمة‬

‫يعد التعمري مبثابة سياسة عمومية تسهر الدولة على إعدادها وتشارك يف تنفيذها جمموعة من‬
‫اهليئات اإلدارية الوطنية منها واحمللية‪ ،1‬فهو يكتسي أمهية بالغة تتجلى يف إشباع حاجيات السكان‬
‫وتنظيم اجملال ‪.‬‬

‫وقد تعددت التعاريف اليت أعطيت له فقد عرفه لويس جاكنيون بكونه "فن هتيئة املدن أو‬
‫علم املدن أو علم التجمعات العمرانية اليت تظهر تكامال و استمرارية واملعدة إما للسكين أو‬
‫‪2‬‬
‫العمل أو التبادل االجتماعي"‪.‬‬

‫كما عرفه جون بول لكاز "بأنه كل ما ميكن القيام به من إجراءات قصد مالءمة أحسن‬
‫للمدن والفضاءات اإلقليمية مع حاجيات وأفضليات الذين يسكنون أو يرتددون على هذه‬
‫‪3‬‬
‫األماكن"‪.‬‬

‫واىل جانب هذين التعريفني‪ ،‬جند تعريف أستاذنا أمحد مالكي الذي عرفه بكونه "جمموعة‬
‫الضوابط املفروضة على األشخاص العامة واخلواص اليت تعىن مبجاالت استقرار التجمعات البشرية‬
‫‪4‬‬
‫اجتماعيا واقتصاديا وثقافيا‪ ،‬غايته حتقيق التوازن بني الرغبات الفردية واملتطلبات اجلماعية"‪.‬‬

‫والواضح من خالل هذه التعاريف السابق ذكرها على أهنا تككد يميعها على كون قانون‬
‫التعمري هو مبثابة جمموعة من القواعد القانونية والتقنية واالقتصادية واالجتماعية اليت تتغيا تنظيم‬
‫‪5‬‬
‫اجملال عرب توظيفه آلليات التخطيط والتدبري العمرانيني‪.‬‬

‫‪-1‬حممد حمجويب ‪":‬قراءة عملية يف قوانني التعمري املغربية"‪،‬دار النشر املغربية‪،‬الطبعة الثانية‪1122‬بداية التقدمي لألستاذ عبد الرمحان البكريوي ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪- louis jacquignon: « le droit du l’urbanisme »édition Eyrolles; paris.1978 ;p :2.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- J.P lacaz: « Amenager sa ville »Edition de moniteur collectivités ;paris ; 1987 ;p :21‬‬
‫‪-4‬أمحد مالكي ‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري باملغرب"‪،‬أطروحة لنيل الدكتوراه يف احلقوق وحدة التكوين والبحث اإلدارة العامة‪،‬جامعة حممد‬
‫األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصاديةواالجتماعية‪ ،‬وجدة السنة اجلامعية‪ 1112-1112‬ص‪.21:‬‬

‫‪2‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا ويعترب التخطيط العمراين مبثابة نظام للتدخل اإلداري بأدوات منهجية ووثائق مرجعية‬
‫لتنظيم استعمال اجملال وتقنني هذا االستعمال لكل منطقة من مناطق املدينة وختصيص وظيفة‬
‫‪6‬‬
‫لكل منها‪ ،‬قصد حتقيق تكامل بني أجزائها وانسجام أطرافها وبالتايل حسن تنظيمها وتعمريها‪.‬‬

‫فالتخطيط العمراين كما أشار إىل ذلك بعض الباحثني‪ 7‬مبثابة علم يهدف إىل وضع برامج‬
‫اقتصادية حتدد يف نفس الوقت األهداف اليت يتوخى حتقيقها وتعطي تصورا ملختلف مراحل ومويل‬
‫الربامج التنموية باإلضافة إىل حتديد بنيات اهليئات واألجهزة املمكن إنشاؤها عند االقتضاء‬
‫لتحقيق أهداف املخطط‪.‬‬

‫وهبذا تظهر أمهية التخطيط العمراين‪ ،‬سواء من الناحية االجتماعية حبيث يهدف إىل احلفاظ‬
‫على سالمة بيئة عيش املواطنني و ضمان سهولة تنقالهتم وختصيص أماكن للتجهيزات العمومية‬
‫ومناطق لألنشطة املوفرة للتشغيل مع توفري أسباب راحتهم بصفة عامة‪.‬أو من الناحية االقتصادية‬
‫حبيث يعمل على خلق مناطق صناعية الستقطاب أصحاب رؤوس األموال وتنمية وتشجيع‬
‫االستثمارات‪ ،‬كما يساهم يف إنعاش جمموعة من القطاعات كقطاع السياحة مثال ‪.‬‬

‫أما من الناحية القانونية فتظهر من خالل الرتسانة القانونية املكطرة له‪ ،‬حيث عرف عدة‬
‫مراحل وتطورات يف هذا الصدد‪ ،‬حبيث أن القانون املغريب مل يعرف أي تشريع يتعلق بالتخطيط‬
‫العمراين إال مع بداية احلماية الفرنسية‪ ،‬لكن هذا ال ينفي وجود تنظيم للمجال احلضري يف العديد‬

‫=‬
‫‪-5‬يقصد بالتدبري العمراين"جمموع اآل ليات اليت هتدف إىل تنفيذ املخططات العمرانية وجتسيدها ميدانيا وتتمثل أساسا يف التجزئات العقارية‬
‫واجملموعات السكنية وتقسيم العقارات باإلضافة إىل األبنية ‪.‬‬
‫‪-‬احلاج شكرة ‪ ":‬الوجيز يف قانون التعمري املغريب"‪،‬الطبعة الثانية ‪،1112‬ص‪.231:‬‬
‫‪-6‬عبد الرمحان البكريوي‪":‬التعمري بني املركزية والالمركزية"‪،‬الشركة املغربية للطباعة والنشر الطبعة األوىل‪ ،‬الرباط‪،2113 ،‬ص‪.33:‬‬
‫‪-7‬اهلادي مقداد ‪":‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪،‬مطبعة النجاح اجلديدة‪ ،‬الطبعة األوىل الدارالبيضاء‪،1111‬ص‪.12‬‬

‫‪3‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫من املدن التارخيية حيث اتسم باحلكمة والوظيفة و البحث العميق عن اجلمالية إذ يف جممل املدن‬
‫يالحظ أن تصاميمها تنم عن وجود قواعد اجتماعية حتكم كل بناء‪.8‬‬

‫وهكذا مع دخول املغرب عهد احلماية بدأت بوادر املشاكل احلضرية تظهر شيئا فشيئا‬
‫حيث شرعت سلطات احلماية آنذاك يف اختاذ العديد من القرارات مشلت جمموعة من امليادين‬
‫االقتصادية و االجتماعية مبا فيها ميدان التعمري والعقار‪ ،‬وكيفية التعامل مع اجملال الرتايب املغريب‬
‫اخلاضع هلا‪.‬‬

‫ويف هذا الصدد مت إصدار أول تشريع عصري يعىن بالتهيئة احلضرية ومثل يف ظهري ‪ 61‬أبريل‬
‫‪96161‬املتعلق بالتصفيفات و بتصاميم التهيئة و توسيع املدن واملرافق ورسوم التطهري‪ ،‬الذي‬
‫عرف تعديال مبقتضى ظهري ‪ 03‬يوليوز ‪.106191‬ومع حصول املغرب على االستقالل سيقوم‬
‫املشرع بتعديل ظهري ‪ 6191‬مبقتضى قانون ‪1161.13‬هذا وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أنه‬
‫كانت هناك عدة حماوالت لتعديل هذا القانون عرب جمموعة مشاريع قوانني مت اقبارها أمهها مشروع‬
‫‪ 31.31‬الذي يقضي بسن أحكام تتعلق بالسكىن والتعمري‪،‬ومشروع ‪ 11.33‬املتعلق بتأهيل‬
‫العمران‪،‬ومشروع مدونة التعمري‪. 03.30‬‬

‫وبالرجوع إىل قانون‪ 61.13‬املتعلق بالتعمري جند أن املشرع قد عمل على حتديد وثائق‬
‫التخطيط العمراين حبيث ميكن تقسيمها إىل نوعني‪ ،‬النوع األول يتمثل يف وثائق توجيهية ويتعلق‬

‫‪-8‬احلاج شكرة‪،‬مرجع سابق‪،‬ص‪.16:‬‬

‫‪-9‬منشور باجلريدة الرمسية عدد‪12‬بتاريخ ‪16‬أبريل ‪2126‬ص‪.223:‬‬
‫‪-10‬منشور باجلريدة الرمسية عدد‪1123‬بتاريخ‪11‬أكتوبر‪2111‬ص‪.1261:‬‬
‫‪-11‬منشور باجلريدة الرمسيةعدد‪6211‬بتاريخ‪21‬يوليوز‪2111‬ص‪.222:‬‬
‫‪-‬وللمزيد من التفصيل حول التطور التارخيي لقوانني التعمري باملغرب يراجع ‪:‬‬
‫‪Abd Ill ah Mkinssi : « le droit marocain de l’urbanisme »les presses de l’imprimerie Abbad‬‬
‫‪–dec2121; publication de l’INAU ;p :9.‬‬

‫‪4‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫األمر باملخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‪ ،12‬أما النوع الثاين فيتعلق بوثائق تنظيمية وتنفيذية‬
‫وتتجلى باألساس يف كل من وثيقة تصميم التهيئة‪ 13‬وكذا تصميم التنطيق‪14‬وتصميم التنمية‪.‬‬

‫وإذا كان التخطيط العمراين‪ -‬كما أشرنا إىل ذلك – يرمي إىل تنظيم عقالين للمجال‪ ،‬فإنه‬
‫البد له من عقار ينطلق منه بغرض حتقيق تنمية عمرانية منسجمة فهو يرتبط أشد االرتباط بالعقار‬
‫فبدون هذا األخري ال ميكن أن نتحدث عن ختطيط عمراين فعال ‪.‬وهبذا تظهر أمهية ومكانة املسألة‬
‫العقارية يف مسار التخطيط العمراين واليت نعين هبا يف موضوعنا كل من األنظمة العقارية و النظام‬
‫القانوين للعقار‪.‬‬

‫كما هو معلوم‪ ،‬يعرف النظام العقاري باملغرب عدة أنظمة عقارية منها امللك العام واخلاص‬
‫للدولة وأراضي اجلموع واجليش وامللك الغابوي واألحباس‪ ،15‬إضافة إىل ازدواجية النظام القانوين‬
‫للعقار حيث جند عقارات حمفظة وأخرى غري حمفظة‪ ،‬فسياسة التخطيط العمراين هلا ارتباط واضح‬
‫باملسألة العقارية مادام أن هذا التخطيط ال ميكن أن تقوم له قائمة دون أخذه بعني االعتبار‬
‫ملكونات هذه األخرية‪.‬‬

‫وهذا االرتباط يدفعنا إىل طرح اإلشكالية املركزية اليت يعاجلها املوضوع و هي كالتايل‪:‬‬

‫ما مدى تأثير المسألة العقارية على التخطيط العمراني بالمغرب ؟‬

‫‪-12‬هو عبارة عن وثيقة تقديرية توجيهية تتضمن رسوم بيانية وتوجيهات تتعلق بالتنمية احلضرية‪،‬حتدد بوجه عام االختيارات األساسية لتهيئة اجملال‬
‫احلضري على مدى أقصاه ‪11‬سنة‪.‬‬
‫‪-13‬هو عبارة عن وثيقة تنظيمية تنفيذية تقوم برتيمة خمتلف التوجهات اليت نص عليها املخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية وحتويلها إىل تدابري قانونية‬
‫ملزمة لكل من اإلدارة والغري ملدة ‪21‬سنوات بالنسبة للمناطق املشمولة باملنفعة العامة‪.‬‬
‫‪ -14‬هو عبارة عن وثيقة تنظيمية تنفيذية يتم اللجوء إليها لسد الفراغ الذي يتطلبه إعداد تصميم التهيئة حيث يساعد على منو املناطق احلضرية‬
‫بشكل منسجم ملدة أقصاها سنتني‪.‬‬
‫‪ -15‬جتدر اإلشارة يف هذا الصدد أننا اقتصرنا فقط على دراسة كل من امللك العام واخلاص للدولة و أراضي اجلموع و األحباس املعقبة وأراضي‬
‫امللك اخلاص دون التطرق لباقي األنظمة األخرى مبا فيها أراضي اجليش و أراضي امللك الغابوي على اعتبار أهنا تشرتك يف كثري من اجلوانب‬
‫مع باقي األنظمة العقارية املدروسة من حيث درجة تأثريها على مسار التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫تتفرع عن هذه اإلشكالية املركزية جمموعة من األسئلة الفرعية ‪ ،‬من بينها ‪:‬‬

‫هل يميع مكونات املسألة العقارية هلا نفس التأثري على ميدان التخطيط العمراين ؟‬
‫هل تعدد األنظمة العقارية و كذا ازدواجية النظام القانوين للعقار مسألة صحية ختدم ميدان‬
‫التخطيط العمراين ؟‬
‫هل هناك من آليات و حلول لتجاوز التأثري السليب للمسألة العقارية أو بعض مكوناهتا على‬
‫ميدان التخطيط العمراين ؟‬
‫ويف انتظار اإلجابة عن األسئلة املطروحة أعاله سنعمد إىل طرح الفرضية التالية ‪:‬‬
‫يتضح من خالل دراستنا هلذا املوضوع على أن العالقة اليت جتمع املسألة العقارية‬
‫بالتخطيط العمراين هي عالقة تأثري و تأثر‪ ،‬فمجرد التخطيط دون استحضار جمموعة من األبعاد‬
‫من بينها أساسا املسألة العقارية سيبقى فقط جمرد خيال هندسي و بيانات ال أقل وال أكثر‬
‫وبالتايل كان لزاما ضرورة استحضار الواقع العقاري و املشاكل اليت يطرحها العقار من أجل‬
‫تصفيتها و إجياد احللول الالزمة حىت ال تقف حجرة عثرة يف وجه التخطيط العمراين ‪.‬‬
‫ولعل مسار التحقق من صحة هذه الفرضية املطروحة وكذا اإلجابة عن األسئلة السالف‬
‫ذكرها يستوجب الرتكيز على جوانب منهجية من خالل اعتمادنا على املنهج الوصفي تارة واملنهج‬
‫التحليلي تارة أخرى‪،‬كل ذلك من خالل تصميم موزع إىل فصلني‪ ،‬نتطرق على مستوى الفصل‬
‫األول لتأثري املسألة العقارية على مسار التخطيط العمراين أما الفصل الثاين فنخصصه لألليات‬
‫املتطلبة لتطويع املسألة العقارية خلدمة التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪6‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الفصل األول‬

‫تأثري املسألة العقارية على مسار التخطيط العمراني‬

‫أصبحت املسألة العقارية حتتل مكانة هامة يف أي مشروع للتهيئة سواء كان قرويا أو‬
‫حضريا‪ ،‬باعتبارها تشكل حجر الزاوية يف جمال تنزيل وتنفيذ برامج ومقتضيات وثائق التخطيط‬
‫‪16‬‬
‫العمراين‪.‬‬

‫لذلك‪ ،‬فقد أضحى العقار مثار اهتمام أساسي للسلطات العامة أو على األقل إحدى أهم‬
‫تدخالهتا‪ ،‬فهو أساس كل الدراسات التعمريية‪ ،‬وحمل ومركز الوحدات الصناعية والسياحية‪ ...‬بل‬
‫‪17‬‬
‫وكل األنشطة البشرية‪.‬‬

‫وتتميز املسألة العقارية باملغرب مبجموعة من اخلصوصيات‪ ،‬تتجلى باألساس يف طابع‬

‫التعدد من حيث األنظمة العقارية(نظام أراضي اجلموع‪ ،‬نظام أراضي اجليش‪ ،‬نظام أراضي‬
‫األحباس‪ ،)...‬وكذا طابع االزدواجية فيما خيص النظام القانوين للعقار‪ ،‬بوجود عقارات حمفظة‬
‫‪18‬‬
‫وأخرى غري حمفظة‪.‬‬

‫‪-16‬تكدي عملية النمو الدميغرايف إىل تزايد حاجيات اجلماعة‪ ،‬وإىل التوسع يف استعمال األراضي‪ ،‬مما ينتج معه تزايد يف االنشغاالت واالهتمامات‬
‫املتعلقة باملسألة العقارية وبالتخطيط ألعمال التهيئة احلضرية‪.‬‬
‫‪ -‬اهلادي مقداد‪":‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.21:‬‬
‫‪ -17‬حممد الوكاري‪":‬العقار والتنمية احلضرية" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا يف القانون اخلاص‪ ،‬جامعة حممد اخلامس ‪،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية ‪،‬السنة اجلامعية ‪،2121‬ص‪.12:‬‬
‫‪ -18‬جتدر اإلشارة كذلك أنه إىل جانب العقارات احملفظة والعقارات غري احملفظة‪ ،‬توجد عقارات يف طور التحفيظ وتتميز بوضعية خاصة حبيث‬
‫ختضع من الناحية املوضوعية إىل القواعد القانونية املطبقة على العقارات غري احملفظة‪.‬أما فيما خيص الناحية اإلجرائية أو الشكلية‪ ،‬فهي ختضع‬
‫للقواعد املطبقة على العقارات احملفظة واملتمثلة يف ظهري ‪ 1‬رمضان ‪2332‬هـ املعدل واملتمم بقانون ‪ 12.26‬الصادر بتاريخ ‪ 11‬نونرب‬
‫‪1122‬م‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وإذا كانت غاية التخطيط العمراين هي تنظيم استعمال اجملال وتدبريه وفق نظرة تكاملية‬
‫ومشولية من شأهنا حتقيق سياسة عمرانية فعالة تتالءم مع متطلبات التنمية العمرانية وحاجيات‬
‫النمو الدميغرايف‪ ،19‬فإن املسألة العقارية قد تقف عائقا أمام كل ذلك‪ ،‬نتيجة التعارض القائم بني‬
‫ما هو منصوص عليه يف وثائق التخطيط العمراين املصادق عليها بواسطة مرسوم‪ ،‬من جتهيزات‬
‫ومرافق عمومية‪ ،‬وبني طبيعة األراضي اليت مت فتحها يف وجه التعمري‪ ،‬مما حيول دون تنفيذها على‬
‫أرض الواقع‪ ،20‬مادام أن هذا التخطيط ال ميكن أن تقوم له قائمة بدون التوفر على األراضي‬
‫املخصصة الحتضانه‪.‬‬

‫وسنحاول من خالل هذا الفصل‪ ،‬إبراز تأثري املسألة العقارية على ميدان التخطيط‬
‫العمراين‪ ،‬سواء من حيث تعدد األنظمة العقارية (املبحث األول) أو من حيث أثر ازدواجية النظام‬
‫القانوين للعقار (املبحث الثاين)‪.‬‬

‫‪ -19‬عادل بورقية‪":‬التخطيط احلضري واملسألة العقارية"‪ ،‬حبث لنبل دبلوم الدراسات العليا املعمقة يف القانون االداري والعلوم االدارية‪ ،‬جامعة‬
‫احلسن الثاين‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية عني الشق الدار البيضاء‪،‬السنة اجلامعية‪،1111-1112‬ص‪.11:‬‬
‫‪ -20‬أمحد مالكي‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري باملغرب"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.212-211:‬‬

‫‪8‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المبحث األول‬
‫اشكالية تعدد األنظمة العقارية على ميدان التخطيط العمراني‬

‫تتصف املنظومة العقارية املغربية بوجود العديد من الصعوبات القانونية املرتتبة عن عدم‬
‫جتانس أنظمة امللكية العقارية املتعددة‪ ،21‬وذلك ناتج عن كثرة النصوص املنظمة هلا‪ ،‬فبعضها‬
‫مستمد من التشريع الوضعي العصري‪ ،‬والبعض اآلخر يستمد قواعده من الفقه اإلسالمي‪ ،‬وهناك‬
‫من يستمد أحكامه من القواعد العرفية‪.‬‬

‫وقد طرح ذلك عدة صعوبات وعراقيل يف وجه التخطيط العمراين خاصة عند تنزيل‬
‫مقتضيات ومضامني وثائق التعمري‪ ،‬حبيث يكون هناك تناقض صارخ بني أراضي مت فتحها يف وجه‬
‫التعمري‪ ،‬مبوجب وثائق التخطيط العمراين مصادق عليها من جهة‪ ،‬وقواعد قانونية متعلقة بالعقار‬
‫من جهة أخرى‪ ،‬مما حيول دون تنفيذها ويشكل يف نفس الوقت أرضية مناسبة لظهور وانتشار‬
‫البناء غري القانوين وغريه من املشاكل املتعلقة بالتنمية احلضرية‪ 22،‬يف ظل النمو الدميغرايف واهلجرة‬
‫القروية اليت يشهدها املغرب وما ينجم عنهما من حاجة لتوفري السكن واألراضي الصاحلة للبناء‬
‫من أجل توسيع املدن وحتقيق التنمية احلضرية بكل مكوناهتا الثقافية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫والعمرانية‪.‬‬

‫‪ -21‬تضاربت آراء الباحثني خبصوص حتديد عددها‪ ،‬فقد حصرها األستاذ اهلادي مقداد يف ‪ 1‬أنواع كالتايل‪ :‬نظام امللكية اخلاصة نظام امللك العام‬
‫وامللك اخلاص للدولة‪ ،‬نظام أراضي األحباس‪ ،‬نظام أراضي اجلموع‪ ،‬نظام أراضي اجليش‪.‬‬
‫للمزيد من التفصيل يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬اهلادي مقداد‪":‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 21:‬وما بعدها‪.‬‬
‫وكذلك‪:‬‬
‫‪-‬حممد حمجويب‪،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 216:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -‬حلسن خضريي‪":‬الوظيفة االجتماعية للملكية العقارية اخلاصة يف التشريع املغريب"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا يف القانون اخلاص‪،‬جامعة‬
‫حممد اخلامس كلية العلوم القانونية واالقتصادية و االجتماعية –الرباط‪،‬السنة اجلامعية غري مذكورة‪ ،‬ص‪.26:‬‬
‫‪ -22‬موالي عبد السالم شيكري‪ ":‬صالبة األنظمة العقارية اخلاصة وتأثريها على مسار التنمية العمرانية"‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية اليت نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق‪-‬جامعة القاضي عياض‪-‬مبراكش يومي‪1‬و‪1‬ابريل‪1111‬ص‪.111‬‬

‫‪9‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وعليه سنحاول يف هذا املبحث إبراز الصعوبات اليت تطرحها كل من أراضي اجلموع‬
‫وأراضي األحباس (املطلب األول)‪ ،‬وكذا أمالك الدولة واألمالك اخلاصة على ميدان التخطيط‬
‫العمراين (املطلب الثاين)‪.‬‬

‫المطلب األول‬

‫الصعوبات التي تطرحها أراضي الجموع واألحباس على‬

‫ميدان التخطيط العمراني‬

‫أدى تواجد كل من أراضي اجلموع وأراضي األحباس باجملال احلضري يف العديد من املدن‬
‫املغربية‪ ،23‬إىل طرح عدة صعوبات واقعية وقانونية يف وجه التخطيط العمراين‪ ،‬وذلك بسبب‬
‫تغطيتها بوثائق التعمري‪ .‬إذ يتطلب إخضاعها لتلك الوثائق سلوك إجراءات قانونية وتنظيمية‬
‫تفرضها القوانني املنظمة لتلك األراضي‪ ،‬تتسم غالبيتها بالصالبة والتعقد‪ ،‬مما يعرقل يميع املبادرات‬
‫الرامية إىل إعادة هتيئتها وتأهيلها وعقلنة استغالهلا‪.‬‬

‫وهبذا‪ ،‬سنعمل على توضيح آثار أراضي اجلموع على ميدان التخطيط العمراين يف الفقرة‬
‫األوىل‪ ،‬وكذا تداعيات أراضي األحباس على ميدان التخطيط العمراين يف الفقرة الثانية‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬تداعيات أراضي اجلموع على التخطيط العمراني‬

‫حتتل امللكية اجلماعية‪ 24‬مساحة هامة يف الوعاء العقاري املغريب حيث تبلغ مساحتها ‪21‬‬
‫مليون هكتار‪ ،25‬ولقد أصبحت اليوم حماذية جملموعة من املدن واألوساط احلضرية‪ ،‬وهناك إحصاء‬

‫‪ -23‬كما هو الشأن بالنسبة ملدينة فاس و تاوريرت و القنيطرة و الراشيدية‪.‬‬

‫‪-24‬يعرفها أ لبري كيوم بأهنا تلك األراضي اليت وملكها يماعات من السكان‪،‬تنتمي لنفس األصل أو الساللة(قبيلة أو فخدة أو دوار) وتسري من‬
‫طرف جمموع أرباب العائالت املكونة للجماعات أو من طرف نائب أو عدة نواب أو أية يماعة أو نائبها أو نواهبا‪.‬‬
‫‪Albert GUILLAUME. «la propriété collective au Maroc»,Editions la porteé, paris‬‬
‫‪1960,P :11 .‬‬

‫‪10‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫قامت به الوكالة الوطنية العقارية يف ‪ 32‬دجنرب ‪ 2111‬قدرهتا حبوايل نسبة ‪ %31‬من جمموع‬
‫العقارات احلضرية للدولة‪.26‬‬

‫وسنعمل على توضيح تداعيات أراضي اجلموع على ميدان التخطيط العمراين من خالل‬
‫التطرق إىل التأطري القانوين هلذه األراضي (أوال) وكذا طرق تدبريها (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التطور القانوني ألراضي الجموع ومتطلبات التخطيط العمراني‬

‫تعترب امللكية اجلماعية لألرض أقدم نظام عقاري عرفه املغرب‪ ،‬وكان هذا الطابع اجلماعي‬
‫مرتبطا بالتملك اجلماعي لوسائل اإلنتاج داخل القبيلة ولفكرة التضامن القبائلي والعشائري اليت‬
‫‪27‬‬
‫كانت تسود اجملتمع املغريب قبل جميء عهد احلماية‪.‬‬

‫مل تعرف أراضي اجلموع أي تنظيم قانوين إال بعد جميء عهد احلماية‪ ،‬حيث قامت السلطة‬
‫املستعمرة آنذاك بإصدار بعض القرارات قبل أن تضع نصوص قانونية آمرة من أجل إجياد صيغة‬
‫‪28‬‬
‫عملية لضبط طرق استغالل األراضي اجلماعية‪.‬‬

‫وقد كان أول تنظيم قانوين ألراضي اجلموع بواسطة منشور للصدر األعظم بتاريخ فاتح‬
‫نونرب ‪ 2121‬ينص على إبقاء األراضي اليت تشغلها القبائل بكيفية يماعية على حاهلا واستمرارها‬
‫يف اخلضوع لألعراف املعمول هبا دون أي تفويت أو تقسيم‪،‬مث توالت بعده جمموعة من املناشري‬

‫=‬
‫‪-‬سلمت لنا هذه اإلحصائية من طرف الوزارة الوصية على أراضي اجلموع‪.‬‬ ‫‪25‬‬

‫‪-Belkacem CHOUGRANI : « Les terres collectives et enjeux de développement urbain : le‬‬

‫‪26‬‬

‫‪cas de la ville de Taourirt et sa périphérie », mémoire pour l’obtention du diplôme des‬‬

‫‪études supérieures en aménagement et urbanisme, institut national d’aménagement‬‬
‫‪et d’urbanisme, Rabat, Juillet 1121, p :04.‬‬
‫‪ -27‬اهلادي مقداد‪":‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.22:‬‬
‫‪ -28‬العريب مياد‪":‬وضعية األراضي اجلماعية"‪ ،‬اجمللة املغربية لإلدارة والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،16‬السنة ‪ ،2112‬ص‪.23:‬‬

‫‪11‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫والظهائر‪29.‬توجت بصدور ظهري ‪ 12‬أبريل ‪ ،302121‬الذي يعترب مبثابة ميثاق لألراضي‬

‫اجلماعية واملتعلق بتنظيم الوصاية اإلدارية على اجلماعات وضبط تدبري شكون األمالك اجلماعية‬
‫وتفويتها‪ ،‬بالنسبة ملناطق احلماية الفرنسية‪ ،‬وقانون ‪ 2121‬يف مناطق النفوذ األسباين‪ ،‬وقانون ‪2‬‬
‫يناير ‪ 2132‬يف منطقة طنجة الدولية‪.‬‬

‫وبعد حصول املغرب على االستقالل‪ ،‬عمل على وضع جمموعة من القوانني إلضفاء طابع‬
‫املغربة على اإلطار التنظيمي هلذا الرصيد العقاري‪ ،‬وإلغاء نصوص أخرى وضعت من قبل سلطات‬
‫احلماية‪.31‬‬

‫‪-29‬املنشور الصادر يف ‪ 1‬مارس ‪ 2126‬الذي مينع على القضاة حترير رسوم ومليك األراضي اجلماعية كما ينص على عدم قابلية هذه األراضي‬
‫للبيع‪.‬‬
‫‪ -‬ظهري ‪ 2‬يوليوز ‪ 2126‬الذي نظم مبقتضاه القضاء املدين ونقل امللكية العقارية ‪،‬ومن أهم املميزات اليت أتى هبا هذا الظهري ما يسمى بنظام‬
‫"الب طاقة والذي ألزم القضاة قبل منح اإلذن بتحرير عقد امللكية بتوجيه البطاقة للقائد ليقوم بالبحث هل األرض موضوع اإلذن ليست يماعية‬
‫أو حبسية أو خمزنية ومسى ذلك بـ"التسليم"‪.‬‬
‫‪ -‬القرار الوزاري الصادر يف ‪ 13‬يناير ‪ 2121‬الذي يقر وصاية السلطات العمومية على األراضي اجلماعية؛‬
‫‪ -‬ظهري ‪ 12‬نوفمرب ‪ 2121‬ينص على وجوب تعيني نواب عن اجلماعة لإلشراف على هذا النوع من امللكيات؛‬
‫‪ -‬ظهري ‪ 22‬فرباير ‪ 2116‬املتعلق بتحديد األراضي اجلماعية؛‬
‫ظهري ‪ 23‬دجنرب ‪ 2162‬الذي أجاز الكراء الطويل األمد ألراضي اجلموع وتفويت حق االنتفاع الدائم؛‬
‫ظهري ‪ 21‬مارس ‪ 2112‬الذي أقر إمكانية تفويت أراضي اجلموع الواقعة باملراكز احلضرية وضواحيها ودوائرها لفائدة األفراد وللدولة واجلماعات‬
‫القروية؛‬
‫‪-29‬وحبسب رأي األستاذ عبد الوهاب رفيع أن هذا الظهري مل يكن اهلدف منه محاية األراضي اجلماعية بقدر ما كان اهلدف منه هو تسهيل‬
‫استغالل هذه األراضي من طرف رعايا الدولة احلامية‪ ،‬وهذا ما أكده كذلك كل من األستاذين عبد الكرمي بالزاغ والصغري الوكيلي‪.‬‬
‫‪-‬عبد الكرمي بالزاغ‪":‬أراضياجلموع‪:‬حماولة لدراسة بنيتها السياسية و االجتماعية ودورها يف التنمية"مطبعة النجاح اجلديدة الدارالبيضاء‪،2112 ،‬‬
‫الطبعة األوىل‪ ،‬ص‪.61:‬‬
‫‪-‬الصغري الوكيلي‪":‬وضعية أراضي اجلموع "‪،‬مقال منشور مبجلة القسطاس ‪،‬العدد‪،1‬ص‪.211:‬‬
‫‪ -31‬القوانني اليت صدرت بعد االستقالل‪:‬‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 1‬ماي ‪ 2111‬الذي فسخ عقود املمنوعة مبوجبها حقوق االنتفاع الدائم من العقارات اجلماعية؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 31‬يونيو ‪ 2111‬الذي فسخ التفويتات اجملراة بشأن األراضي اجلماعية اعتمادا على ظهري ‪ 21‬مارس ‪2112‬؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 11‬فرباير ‪ 2113‬الذي غري بعض فصول ظهري ‪ 12‬أبريل ‪ 2121‬ونظم مسطرة للتقاضي بشأن أراضي اجلموع؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 11‬يوليوز ‪ 2113‬املتعلق باسرتجاع األراضي اليت كانت ملكا للمعمرين؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 11‬يوليوز ‪ 2111‬اخلاص باألراضي اجلماعية داخل دوائر الري؛‬

‫‪12‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وبالرغم من أمهية هذه النصوص القانونية‪ ،‬فإن الواقع العملي أثبت قصور هذا النظام‬
‫القانوين‪ ،32‬بشكل جيعله ال يكيت كل الفوائد املرجوة منه‪ ،‬مما يكثر سلبا على االستثمار يف هذه‬
‫األراضي‪ ،33‬خاصة تلك املوجودة منها بداخل املدارات احلضرية‪.‬‬

‫وما يككد هذا القصور‪ ،‬عدم قابلية هذه األراضي للتفويت مبوجب الفصلني األول والرابع‬
‫من ظهري ‪ 12‬أبريل ‪ ،342121‬إال استثناء لفائدة الدولة واجلماعات أو املكسسات العمومية أو‬
‫اجلماعات األصلية‪ ،‬وذلك إما باملراضاة إذا كانت اجلماعة املالكة وجملس الوصاية متفقني على‬
‫مبدإ وشروط التفويت‪ ،‬وإما بواسطة نزع امللكية يف حالة عدم االتفاق كما أكد على ذلك الفصل‬
‫‪ 22‬من نفس الظهري‪.‬‬

‫وقد ترتب عن ذلك جتميد العديد من وثائق التعمري‪ ،‬مبجموعة من املدن املغربية اليت ومت‬
‫توسعتها على تلك األراضي‪ ،‬نتيجة عدم استحضار الطبيعة القانونية املعتمدة هلذه األراضي أثناء‬
‫مرحلة إجناز وثائق التعمري‪ ،‬فعلى سبيل املثال‪ ،‬ما عرفته مدينة فاس ونواحيها يف العقدين األخريين‬
‫من خالل خمطط توجيه التهيئة العمرانية وتصاميم التهيئة‪ ،‬بفتح مناطق جديدة للتعمري على‬
‫مساحة تقدر بـ ‪ 2111‬هكتار من أراضي اجلماعات الساللية (‪ ،)%26,11‬حيث اصطدم‬
‫تنفيذ مقتضيات هذه الوثائق بالوضعية القانونية هلذا النوع من امللكية العقارية الذي ال خيول‬
‫أصحابه (ذوي احلقوق) سوى حق التمتع‪.35‬‬

‫‪ -32‬حممد مومن‪":‬معيقات االستثمار يف أراضي اجلموع"‪ ،‬جملة احلقوق املغربية‪ ،‬العدد األول‪ ،‬السنة ‪ ،1121‬ص‪.222:‬‬
‫‪ -33‬حبيث يتضح أن هذه النصوص القانونية قد عملت فقط على توفري احلماية هلذا الرصيد العقاري يف مقابل ابتعادها عن النظرة التنموية هلذه‬
‫األراضي‪ ،‬خاصة التنمية العمرانية وتكريسها للطابع الفالحي والرعوي‪.‬‬
‫‪ -34‬ينص الفصل الرابع من ظهري ‪ 12‬أبريل ‪":2121‬إن األراضي اجلماعية غري قابلة للتقادم وال للتفويت وال للحجز"‪.‬‬
‫‪ -35‬عبد الواحد اإلدريسي وأمحد مالكي‪":‬العقار غري احملفظ وآثاره على تنفيذ وثائق التعمري"‪ ،‬مداخلة مبناسبة الندوة الوطنية اليت نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق مبراكش يومي ‪ 12-12‬فرباير ‪ ،1116‬الطبعة األوىل‪ ،‬املطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪،‬‬
‫‪ ،1116‬ص‪.22:‬‬

‫‪13‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ثانيا‪ :‬تأثير تدبير أراضي الجموع على ميدان التخطيط العمراني‬

‫بالرجوع إىل ظهري ‪ 12‬أبريل ‪ 2121‬املتعلق بتدبري الوصاية اإلدارية على األراضي‬
‫اجلماعية واملنظم لتسيريها وكيفية تفويتها‪ ،‬جنده يسند مهمة تدبري هذه األراضي جملموعة من‬
‫اهليئات تتمثل يف كل من يمعية املندوبني‪ ،36‬والسلطة احمللية‪ ،37‬وكذا جملس الوصاية‪.38‬‬

‫وإذا كان األصل يف تدبري أراضي اجلموع يتم من خالل النصوص القانونية الناظمة هلا‪ ،‬فإنه‬
‫يالحظ أن األعراف والتقاليد‪ 39‬مل تفقد مكانتها بالرغم من وجود تلك الرتسانة القانونية‪.‬‬

‫غري أن اعتماد األعراف والتقاليد يف تدبري وتسيري أراضي اجلموع نتجت عنه جمموعة من‬
‫املشاكل خنص بالذكر املشاكل املرتبطة باملعايري اليت على أساسها ومنح صفة ذي احلق‪ ،‬خاصة إذا‬
‫علمنا أن النصوص القانونية املتعلقة بأراضي اجلموع مل تعرف مفهوم ذوي احلقوق ومل حتدد املعايري‬
‫اليت ومكن من حتديد هذه الصفة إلزالة اللبس والغموض‪.‬‬

‫إن ترك احلرية لكل يماعة يف حتديد صفة ذي احلق نتج عنه حرمان املرأة من اإلرث‪،‬‬
‫وحرمان الذكور غري املتزوجني من حق امللكية‪ ،‬الشيء الذي أدى إىل العديد من املنازعات يف هذا‬
‫الشأن‪ ،‬حيث قد يكون هلذه املمارسات انعكاس سليب على صياغة وثائق التعمري بسبب العراقيل‬
‫اليت تصادف اإلدارة أثناء التشاور بصدد وضع هذه الوثائق‪.‬‬

‫كما أن اإلحساس من طرف ذوي احلقوق بعدم أحقيتهم يف امللكية العقارية لألراضي‬
‫اجلماعية يدفع العديد منهم إىل جتزيء أنصبتهم وتفويتها خوفا من استالهبا منهم من طرف سلطة‬
‫‪ -36‬الفصل الثاين من ظهري ‪ 12‬أبريل ‪.2121‬‬
‫‪ -37‬الفصلني الثاين والرابع من ظهري ‪ 12‬أبريل ‪.2121‬‬
‫‪ -38‬الفصل الثالث من ظهري ‪ 12‬أبريل ‪.2121‬‬
‫‪ -39‬يبقى ذلك طبيعيا مادام أن هذه العقارات باملغرب حسب رأي بعض الفقه كان هلا ارتباط وثيق بالتقاليد واألعراف‪.‬‬
‫‪-Paul DECROUX : « Droit Foncier », Edition La Porteé, imprimé les presses des éditions‬‬
‫‪marocains et internationales, Tanger, 1977, p :463.‬‬

‫‪14‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الوصاية بقصد اجناز مشاريع عمرانية‪ ،‬مقابل تعويضات هزيلة كما سبق أن وقع لذويهم يف‬
‫عمليات سالفة‪.‬‬

‫وهكذا‪ ،‬وبدال من أن تشكل هذه األراضي احتياطيا عقاريا يستغل يف إجناز برامج سكنية‬
‫هامة‪ ،‬خضعت للعديد من املعامالت غري املشروعة‪ .‬ويعد منوذج مدينة القنيطرة وأحوازها (يماعة‬
‫سيدي الطييب) حبق مثاال صارخا يربز جبالء املضاعفات الوخيمة النايمة عن تطور حضري‬
‫‪40‬‬
‫مضطرب وكذا عن سوء استغالل هلذه األراضي‪.‬‬

‫ويف ظل هذا الوضع‪ ،‬فإن السلطة املتدخلة غالبا ما تعجز عن تصحيح هذه الوضعية‪،‬‬
‫ويصبح ذلك مبثابة ارتفاق على األرض يلزم املدبر أو املتدخل أخذه بعني االعتبار أثناء تطبيق‬
‫‪41‬‬
‫توجهات وثائق التعمري‪.‬‬

‫وإذا كان هذا عن الصعوبات اليت تطرحها أراضي اجلموع‪ ،‬فأراضي األحباس بدورها مل‬
‫تسلم من العديد من املشاكل اليت أثرت سلبا على ميدان التخطيط العمراين وهذا ما سنناقشه يف‬
‫الفقرة املوالية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬تداعيات أراضي األحباس على التخطيط العمراني‬

‫‪42‬‬
‫اهتماما كبريا‪ ،‬باعتباره من املكسسات اليت أسهمت‬ ‫أولت الشريعة اإلسالمية الوقف‬
‫بقسط كبري يف إرساء أسس التضامن والتكافل االجتماعيني بني املسلمني‪.‬‬

‫‪ -40‬موالي عبد السالم شيكري‪":‬صالبة األنظمة العقارية اخلاصة وتأثريها على مسار التنمية العمرانية"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.112:‬‬
‫‪ -41‬اهلادي مقداد‪":‬تدبري األراضي احلضرية "‪ ،‬مداخلة مبناسبة اليوم الدراسي املنظم من قبل الوكالة احلضرية لسطات بتنسيق مع جامعة احلسن‬
‫األول بشأن املشاورات حول مدونة التعمري يوم األربعاء ‪ 11‬أبريل ‪ 1111‬بكلية احلقوق بسطات‪ ،‬غري منشورة‪.‬‬
‫‪ -42‬الوقف كل مال حبس أصله بصفة مكبدة أو مكقتة وخصصت منفعته لفائدة جهة بر وإحسان عامة أو خاصة (املادة األوىل من مدونة‬
‫األوقاف)‪.‬‬
‫=‬

‫‪15‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ويكون الوقف إما عاما‪ 43‬أو معقبا‪ 44‬أو مشرتكا‪.45‬‬

‫وسنحاول يف هذه الفقرة الرتكيز على الوقف املعقب دون غريه من األنواع األخرى‪46،‬من‬
‫خالل إبراز تداعياته على التخطيط العمراين سواء من حيث تصلب النص القانوين املنظم له(أوال)‬
‫أو من حيث التدبري اإلداري هلذا النوع من الوقف (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الوقف المعقب بين تصلب القانون ومتطلبات التخطيط العمراني‬

‫شرع املغرب يف األخذ بنظام الوقف منذ جميء اإلسالم‪ ،‬حبيث ظل خيضع ألحكام الفقه‬
‫اإلسالمي وخصوصا الفقه املالكي‪ ،‬إضافة إىل األعراف اخلاصة بكل منطقة‪.‬‬

‫ومبجيء احلماية تعهدت احلكومة الفرنسية يف معاهدة فاس املكرخة بتاريخ ‪ 31‬مارس‬
‫‪47‬‬
‫‪ 2121‬يف فصلها األول باحرتام املكسسات الدينية واألحباس اإلسالمية‪.‬‬

‫وبناء على تعهدات احلكومة الفرنسية وكذا اإلسبانية أصدر املشرع املغريب عدة ظهائر‬
‫شريفة وقوانني جعلت من تسيري األوقاف ومراقبتها أمرا من اختصاص السلطان وإدارة‬
‫‪48‬‬
‫األحباس‪.‬‬

‫=‬
‫ويتطلب قيام الوقف توفر األركان الالزمة املنصوص عليها يف املادة ‪ 3‬من مدونة األوقاف وهي‪ :‬الواقف واملوقوف عليه واملال املوقوف والصيغة‪،‬‬
‫إضافة إىل شروطه األساسية املتمثلة يف اإلشهاد واحلوز‪.‬‬
‫‪ -43‬الوقف العام‪ :‬هو كل وقف خصصت منفعته ابتداء أو مآال لوجوه الرب واإلحسان وحتقيق منفعة عامة (املادة ‪ 11‬من مدونة األوقاف)‪.‬‬
‫‪ -44‬الوقف املعقب‪ :‬كل ما وقف على ولد أو عقب أو نسل أو ذرية احملبس أو غريه (املادة‪ 212‬من مدونة األوقاف)‪.‬‬
‫‪ -45‬الوقف املشرتك‪ :‬كل ما وقف ابتداء على جهة عامة وعلى شخص بذاته أو عليه وعلى عقبه (املادة‪212‬من مدونة األوقاف)‪.‬‬
‫‪ -46‬على اعتبار أن الوقف العام والوقف املشرتك ال يكثران بشكل كبري على مسار التخطيط العمراين باملقارنة مع الوقف املعقب الذي يزيد يف‬
‫معضلة إخراج العقار من دائرة التنمية العمرانية‪.‬‬
‫‪ -47‬للمزيد من اإليضاح على إبقاء املستعمرين على مكسسة الوقف أنظر‪:‬‬
‫‪- La Revue Marocaine du droit.‬‬
‫أوردته‪ :‬لبىن بويزرل‪":‬إعادة هيكلة األحباس‪-‬الوقف املعقب منوذجا‪ ، "-‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة‪ ،‬شعبة القانون اخلاص‪ ،‬وحدة‬
‫التكوين والبحث يف القانون املدين‪ ،‬كلية احلقوق‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬مراكش‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1111-1112‬ص‪.1:‬‬

‫‪16‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وبعد االستقالل حافظ املغرب على مكسسة األوقاف املعقبة‪ ،‬ومل يبادر إىل إلغائها كما‬
‫فعلت تشريعات بعض الدول العربية‪ ،49‬وعضد ذلك مبجموعة من الظهائر‪ ،50‬توجت بصدور‬
‫‪51‬‬
‫مدونة األوقاف الصادرة بتاريخ ‪ 13‬فرباير ‪.1121‬‬

‫فبالرغم من هذا التطور القانوين الذي عرفه جمال تنظيم الوقف عموما‪ ،‬والوقف املعقب‬
‫خاصة‪ ،‬فإن واقع املمارسة أثبت أن هذا األخري أصبح ال يساير التطورات االقتصادية واالجتماعية‬
‫اليت تعرفها البالد اليوم‪ ،‬السيما متطلبات التنمية العمرانية‪ ،‬حيث يتسم بالتصلب واجلمود‪.‬‬

‫فكما هو معلوم أن الوقف املعقب ال ميكن تفويته وإمنا خيضع فقط للتصفية واملعاوضة يف‬
‫احلاالت اليت تتطلب ذلك‪ ،52‬الشيء الذي يطرح عدة صعوبات أمام التخطيط العمراين‪ ،‬أثناء‬
‫مرحلة وضع وثائق التعمري‪ ،‬حيث يتم التشاور يف هذه املرحلة عن مدى إمكانية تغطية هذا النوع‬
‫من العقارات بوثائق التخطيط العمراين بسبب العراقيل اليت يطرحها أمام تنفيذ تلك الوثائق؟‬

‫=‬
‫‪ -‬من أهم هذه الظهائر نذكر ما يلي‪:‬‬
‫‪48‬‬

‫‪ -‬ظهري ‪ 12‬يوليوز ‪ 2123‬املوافق لـ ‪ 21‬شعبان ‪2332‬هـ املتعلق باألحباس العمومية؛‬

‫‪ -‬ظهري ‪ 1‬مارس ‪ 2126‬املوافق لـ ‪ 1‬ربيع الثاين ‪ 2331‬هـ املتعلق بعدم السماح باملعاوضة والكراء الطويل األمد الواقع على األوقاف املعقبة إال‬
‫بعد أخذ إذن بذلك؛‬
‫‪ -‬ظهري ‪ 23‬يناير ‪ 2122‬املوافق ملتم ربيع األول ‪2331‬هـ خاص مبراقبة األحباس املعقبة؛‬
‫‪ -‬ظهري ‪ 22‬يوليوز ‪ 2111‬املوافق لـ ‪ 1‬ذي القعدة ‪2332‬هـ يتعلق بتنظيم معاوضة وكراء األوقاف املعقبة؛‬
‫‪ -‬الفصالن ‪ 322‬و‪ 112‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬م الصادر بتاريخ ‪ 21‬غشت ‪ 2123‬املوافق لـ ‪ 1‬رمضان ‪2332‬هـ‪.‬‬
‫‪ -49‬من هذه التشريعات نذكر‪ :‬التشريع املصري‪ ،‬التشريع السوري‪ ،‬التشريع التونسي‪...‬‬
‫‪ _50‬ظهري ‪2‬أكتوبر ‪ 2122‬وكذا ظهري ‪ 22‬أبريل ‪ 2121‬املتعلقان بتصفية الوقف املعقب؛‬
‫‪ -‬الظهري رقم ‪ 2.11.211‬الذي يستفاد من مقتضياته بأن مسطرة حتفيظ األحباس املعقبة ال تعفى من األداءات الواجبة للمحافظة العقارية‪،‬‬
‫وهذا خبالف األحباس العامة‪.‬‬
‫‪ -51‬ظهري شريف رقم ‪ 2.11.131‬صادر يف ‪ 2‬ربيع األول ‪2632‬هـ‪.‬منشور باجلريدة الرمسية عدد‪1262‬بتاريخ فاتح رجب(‪26‬يونيو‪)1121‬‬
‫‪ -52‬خبصوص أحكام التصفية مت تنظيمها يف املواد من ‪ 211‬إىل ‪ 212‬من مدونة األوقاف‪ .‬أما بالنسبة ملعاوضة الوقف املعقب فهو خيضع‬
‫ألحكام املتعلقة مبعاوضة املال املوقوف وقفا عاما يف املواد من ‪ 13‬إىل ‪ 21‬من نفس املدونة‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وانطالقا من ذلك‪ ،‬فإنه من الصعب أن نتصور حبسا معقبا ‪-‬مبواصفاته وحيثياته املتحكمة‬
‫فيه واملقتضيات املنظمة له ‪-‬يصمد أمام التحوالت اليت يشهدها إنتاج وهيكلة اجملال وامليكانيزمات‬
‫‪53‬‬
‫اليت تكطره‪.‬‬

‫ويظل الرسم العقاري عدد ‪ 23111‬س‪ ،‬احملبس حتبيسا معقبا جبماعة سيدي رحال‬
‫الشاطئ التابعة إلقليم سطات خري شاهد على هذا الشرخ احلاصل بني إرادة احملبس وسلطة الرقابة‬
‫من جهة‪ ،‬وبني متطلبات التعمري والتهيئة العمرانية من جهة ثانية‪ ،‬إذا أن العقار وقع بني مطرقة‬
‫‪54‬‬
‫الرغبة يف اإلبقاء على طابعه الفالحي‪ ،‬وسندان دينامية فتح اجملال يف وجه التعمري‪.‬‬

‫وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أن هذا العقار الذي تبلغ مساحته ‪ 612‬هكتارا تقريبا‬
‫يوجد على شريط ساحلي متاخم ملدينة الدار البيضاء الكربى‪ ،‬ويتميز خبصائص تكهله ليكون قطبا‬
‫عمرانيا وسياحيا بامتياز‪ ،‬وأن تغطيته بتصميم هتيئة مصادق عليه‪ 55‬بقي حبيس األوراق بسبب‬
‫‪56‬‬
‫املشاكل اليت يعرفها ذلك العقار‪.‬‬

‫‪ -53‬أمحد مالكي‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.216:‬‬

‫‪ -54‬عبد الواحد اإلدريسي وأمحد مالكي‪":‬األحباس املعقبة بني متطلبات التعمري والتدبري اإلداري"‪ ،‬جملة األمالك احلبسية‪ ،‬املطبعة والوراقة الوطنية‪،‬‬
‫احلي احملمدي بالداوديات‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل‪2612 ،‬هـ‪1111/‬م‪ ،‬ص‪.11:‬‬
‫‪ -55‬يتعلق األمر بتصميم هتيئة الشريط الساحلي لسلطات املصادق عليه بتاريخ ‪ 11‬يناير ‪.1112‬‬
‫‪ -56‬من قبيل‪ -:‬انتشار م عامالت‪ ،‬وتصرفات عقارية على هامش الشرعية ومثلت يف بيوعات وأكرية عرفية تفتقد ألبسط الشروط القانونية املتعارف‬
‫عليها يف جمال العقود‪.‬‬
‫‪ -‬استفحال السكن غري الالئق‪ ،‬حيث يغطي البناء غري القانوين وغري املنظم بدوار الشرفاء مساحة ‪ 21‬هكتار تأوي ما ينيف عن ‪ 1111‬عائلة‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء ‪ 26‬جتزئة عقارية تفتقد إىل الشروط املنصوص عليها قانونا على مساحة تفوق ‪ 211‬هكتارا‪.‬‬
‫‪ -‬أمحد مالكي‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.211:‬‬

‫‪18‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وقد ترتب عن هذا الوضع اختالالت عمرانية عميقة عكست عجزا حضريا صارخا بالنظر‬
‫إىل األوضاع االجتماعية والسياسية اليت كانت وراء انتشار أشكال مرتدية تتنافر مع مرامي‬
‫‪57‬‬
‫التخطيط العمراين عموما ومضامني تصميم التهيئة على وجه اخلصوص‪.‬‬

‫أمام هذا الوضع املرتدي للوقف املعقب‪ ،‬فإن التساؤل الذي ميكن أن نطرحه يف هذا‬
‫الصدد‪ ،‬يتعلق مبدى جناعة التدخل اإلداري للوزارة الوصية يف تدبري هذا النوع من الوقف مبا يتالءم‬
‫مع حاجيات التخطيط العمراين؟‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬التدبير اإلداري للحبس المعقب وحاجيات التخطيط العمراني‬

‫يعهد تدبري الوقف املعقب إىل اإلدارة الوصية واملتمثلة يف وزارة األوقاف والشكون‬
‫اإلسالمية‪ ،‬طبقا للظهري الشريف رقم ‪ 2.13.211‬الصادر يف ‪ 6‬دجنرب ‪ 1113‬املوافق ‪1‬‬
‫‪58‬‬
‫شوال ‪2616‬هـ يف شأن اختصاصات وتنظيم وزارة األوقاف والشكون اإلسالمية‪.‬‬

‫وبالرجوع إىل مقتضيات هذا الظهري‪ ،‬جند املادة ‪ 1‬منه جتعل من بني اختصاصات مديرية‬
‫األوقاف‪ ،‬احلفاظ على األوقاف املعقبة وصيانتها وفق النصوص املنظمة هلا‪ ،‬كما أن املادة ‪222‬‬
‫من مدونة األوقاف وضعت األوقاف املعقبة حتت مراقبة إدارة األوقاف‪.‬‬

‫هذا وتعهد الوزارة الوصية مهمة تسيري الوقف املعقب إىل ناظر األوقاف‪ ،59‬هذا األخري‬
‫الذي يبقى ملزما بتقدمي حساب سنوي عن تسيريه لذلك الوقف إىل املستفيدين منه‪ ،‬وإىل إدارة‬
‫‪60‬‬
‫األوقاف مدعم بالوثائق املثبتة له‪.‬‬

‫‪ -57‬أمحد مالكي‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.211:‬‬

‫‪ -58‬منشور باجلريدة الرمسية عدد ‪ 1221‬بتاريخ ‪ 11‬دجنرب ‪ ،1113‬ص‪ ،6321:‬كما غري وومم مبقتضى قرار وزير األوقاف والشكون اإلسالمية‬
‫رقم ‪ 11/1231‬الصادر يف ‪ 1‬صفر ‪2631‬هـ (‪ 22‬يناير ‪1121‬م) بتغيري وتتميم أقسام ومصاحل املديريات املركزية التابعة لوزارة األوقاف‬
‫والشكون اإلسالمية اجلريدة الرمسية عدد ‪ 1226‬بتاريخ ‪ 22‬فرباير ‪ ،1121‬ص‪.133:‬‬

‫‪19‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ويف إطار تدبري األوقاف املعقبة‪ ،‬جند عملية التصفية يف احلاالت اليت يوجبها القانون‪ 61‬تتم‬
‫إما مببادرة من إدارة األوقاف‪ ،‬أو بطلب من أغلبية املستفيدين‪ ،‬ويف كلتا احلالتني حتيل السلطة‬
‫احلكومية املكلفة باألوقاف مبوجب مقرر ملف التصفية‪ 62‬على جلنة خاصة حتدث هلذا الغرض‬
‫تسمى"جلنة التصفية"‪.‬‬

‫=‬
‫‪ -59‬يعني ناظر األوقاف من طرف الوزير الوصي على هذا القطاع‪.‬‬
‫وقد أيمع الفقهاء بضرورة توفر الشروط التالية يف من يتوىل النظارة‪:‬‬
‫‪ ‬أن يكون مسلما؛‬
‫‪ ‬أن يكون عادال؛‬
‫‪ ‬أن يكون كفأ؛‬
‫‪ ‬أن يكون عاقال؛‬
‫‪ ‬أن يكون بالغا؛‬
‫للمزيد من التوسع أنظر‪:‬‬
‫‪ -‬فاطمة بنشالل‪":‬األمالك احلبسية بني صالبة القانون وحركية االقتصاد" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة حممد األول‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬وجدة‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1112‬ص‪ 32:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -‬سعيد البكوري‪":‬دور الناظر يف القيام بشكون األمالك املوقوفة"‪ ،‬مقال منشور مبجلة األمالك احلبسية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.211:‬‬
‫‪ -60‬املادة ‪ 221‬من مدونة األوقاف‪.‬‬
‫‪ -61‬تصفى األوقاف املعقبة حسب املادة ‪ 211‬من املدونة يف احلاالت اآلتية‪:‬‬
‫‪ ‬إذا انقطع نفع املال املوقوف أو قل نفعه إىل حد كبري؛‬
‫‪ ‬إذا أصبح املال املوقوف يف حالة يتعذر معها االنتفاع به؛‬
‫‪ ‬إذا صار عائده ال يغطي نفقاته والواجبات املفروضة عليه؛‬
‫‪ ‬إذا كثر املستفيدون وقل نصيب كل واحد منهم؛‬
‫‪ -62‬يتكون ملف التصفية من‪:‬‬
‫‪ ‬مقرر إحالة املذكور يف املادة ‪213‬؛‬
‫‪ ‬نسخ من الوثائق املثبتة للوقف‪ ،‬وما طرأ عليه من تغيريات عند االقتضاء؛‬
‫‪ ‬قائمة تتضمن األمساء الشخصية والعائلية للمستفيدين ومهنهم ومواطنهم أو حمالت إقامتهم مصحوبة بنسخ مصادق عليها من بطائق تعريفهم‬
‫الوطنية أو بأي وثيقة رمسية تقوم مقامه؛‬
‫‪ ‬نسخ من الوثائق املثبتة لصفة املستفيدين من الوقف؛‬
‫‪ ‬تقرير عن احلالة املوجبة للتصفية مرفق عند االقتضاء بالوثائق املثبتة لذلك؛‬
‫‪ ‬تقرير خبري خمتص يتضمن وصفا دقيقا للمال املوقوف وتقديرا لقيمته الشرائية؛‬

‫‪20‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وبناء على تقرير جلنة التصفيةتتخذ السلطة احلكومية املكلفة باألوقاف مقررا بالتصفية أو‬
‫بعدمها ويشهر وينشر وفق الكيفية املنصوص عليها يف املادة ‪ 211‬من املدونة‪.63‬‬

‫وتستحق األوقاف العامة نسبة ‪ 3/2‬من الوقف املعقب الذي وقعت تصفيته‪ ،‬ويقسم‬
‫‪ 3/1‬الباقيان بني الورثة ذكورا أو إناثا طبقا للفريضة الشرعية حسب ما نصت عليه املادة ‪212‬‬
‫من مدونة األوقاف‪.‬‬

‫وإذا كان األصل يف اختاذ قرار التصفية للوقف املعقب يرجع إىل السلطة املكلفة باألوقاف‪،‬‬
‫فإن التساؤل الذي يطرح هبذا الصدد‪ ،‬هل ميلك القضاء سلطة البت يف هذا النوع من النزاعات؟‬
‫وما هي حدود صالحيته يف ذلك؟ خاصة يف احلالة اليت ومتنع فيها الوزارة الوصية عن املوافقة على‬
‫طلب التصفية الذي تقدم به املستفيدون من الوقف املعقب؟‬

‫وجوابا على التساؤل املطروح أعاله‪ ،‬ذهبت احملكمة االبتدائية بالرباط يف حكمها‪،64‬‬
‫الصادر بتاريخ ‪ 2116/3/32‬الذي جاء فيه‪":‬إنه بإحداث جلنة خاصة يرتأسها وزير األوقاف‬
‫والشكون اإلسالمية مكلفة بتصفية احلبس املعقب وإعطائها سلطة األمر بإجراء القسمة والبيع‬
‫باملزاد العلين‪.‬يكون املشرع قد انتزع من القضاء االختصاص املتعلق بتصفية احلبس املعقب وأسنده‬
‫للجنة املذكورة‪ ،‬مما يتعني معه التصريح بعدم االختصاص"‪.‬‬

‫يتضح من خالل هذا احلكم‪ ،‬أنه سحب عن القضاء سلطة النظر يف تصفية الوقف‬
‫املعقب‪ ،‬مما يكون معه قد جانب الصواب‪ ،‬ألن سكوت النص ال جيب تفسريه مبنع املستفيدين‬

‫‪ -63‬يشهر مقرر اإلحالة على جلنة التصفية بتعليقه مبقر نظارة األوقاف اليت يوجد بدائرة نفوذها الرتايب الوقف املعقب املراد تصفيته وينشر يف‬
‫جريدتني على األقل توزعان وطنيا ومأذون هلما بنشر اإلعالنات القانونية والقضائية‪.‬‬
‫‪ -64‬حكم عدد ‪ 211‬ملف عدد ‪ 13/213‬بتاريخ ‪ 2116/3/32‬منشور مبجلة رسالة احملاماة ‪ ،‬العدد املزدوج ‪ 22‬و‪ 21‬السنة ‪،2111‬‬
‫ص‪ .312:‬أورده‪:‬‬
‫‪ -‬سفيان العسري‪":‬خصوصيات مسطرة تصفية الوقف املعقب"‪ ،‬جملة األمالك احلبسية‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية اليت نظمها مركز الدراسات القانونية‬
‫املدنية والعقارية بكلية احلقوق مبراكش‪ ،‬يومي ‪ 22-21‬فربايرص‪.222-221:‬‬

‫‪21‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫من اللجوء إىل القضاء وأن هذا األخري ال ميلك حق النظر يف ذلك الطلب‪ ،‬بل على العكس من‬
‫ذلك فاحلق يف اللجوء إىل القضاء حق مضمون دستوريا‪ 65‬يف يميع األحوال‪ ،‬خاصة يف احلالة اليت‬
‫يتضرر فيها املستفيدون من القرار املطعون فيه‪ ،‬وهذا ما أكده اجمللس األعلى سابقا (حمكمة‬
‫النقض حاليا) يف قراره‪ 66‬الذي جاء فيه‪":‬إن تقدير املصلحة العامة أو مصلحة املستفيدين خيضع‬
‫لرقابة القضاء‪ ،‬وعلى اإلدارة املعنية يف حالة املنازعة اجلدية أن تثبت قيام املصلحة اليت أملت‬
‫تصفية احلبس‪ ،‬وإال كان مقررها متسما بالشطط يف استعمال السلطة"‪.‬‬

‫هذا‪ ،‬وجتدر اإلشارة إىل أن فحص شرعية هذه القرارات يبقى من اختصاص احملاكم‬
‫‪67‬‬
‫اإلدارية‪.‬‬

‫فمن خالل قراءة مضمون هذه الصالحيات اليت تتمتع هبا الوزارة الوصية يتضح جليا‬
‫املركزية املفرطة يف تدبري هذا القطاع‪ ،‬حبيث أن نظارات األوقاف ال تعدو أن تكون سوى مكاتب‬
‫‪68‬‬
‫أو بتفويض‬ ‫الضبط ليس إال‪ ،‬جمردة من كل تفويض‪ ،‬سواء تعلق األمر بتفويض اإلمضاء‬
‫‪69‬‬
‫االختصاص‪.‬‬

‫إن هذا الواقع يتناقض مع اجتاه سياسية الالمركزية وعدم الرتكيز اليت ختول صالحيات‬
‫للبنيات اإلدارية اجلهوية واإلقليمية‪ ،‬الشيء الذي ينعكس بالسلب على تدبري األحباس املعقبة‬

‫‪ -65‬ينص الدستور يف فصله ‪ 222‬على‪":‬حق التقاضي مضمون لكل شخص للدفاع عن حقوقه وعن مصاحله اليت حيميها القانون"‪.‬‬
‫‪ -66‬قرار اجمللس األعلى عدد ‪ 211‬ملف عدد ‪ 13/213‬بتاريخ ‪ 1‬دجنرب ‪ ،2111‬منشور مبجلة قضاء اجمللس األعلى‪ ،‬العدد ‪ ،66‬السنة‬
‫‪ ،2111‬ص‪.211:‬‬
‫‪ -67‬املادة ‪ 2‬من قانون ‪ 62.11‬احملدث للمحاكم اإلدارية‪.‬‬
‫‪ -68‬يقصد بتفويض اإلمضاء‪ :‬هو ذلك التفويض الذي يقتصر دوره على جمرد توقيع املفوض إليه أو إمضائه على بعض القرارات الداخلة يف‬
‫اختصاص األصيل وحلسابه وحتت رقابته ‪.‬‬
‫‪ -69‬تفويض االختصاص‪ :‬يقصد به أن يعهد صاحب االختصاص مبمارسة جانب من اختصاصه يف مسألة معينة إىل فرد أخر أو سلطة أخرى‬
‫طبقا ملا تقتضيه األوضاع القانونية ‪.‬‬
‫راجع هبذا الصدد مليكة الصروخ‪":‬القانون اإلداري دراسة مقارنة"‪،‬مطبعة النجاح اجلديدة –الدار البيضاء‪،‬الطبعة السابعة ‪،1121‬ص ‪ 12‬وما‬
‫يليها‪.‬‬

‫‪22‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وجيعلها ال تتماشى مع متطلبات التنمية العمرانية‪ ،‬ويف ذلك ضرر للصاحل العام واملعقب عليهم‬
‫‪70‬‬
‫سيان‪.‬‬

‫كما أن هذه الصعوبات ال تتوقف عند حدود أراضي اجلموع وأراضي األحباس‪ ،‬بل ومتمد‬
‫كذلك لتشمل أمالك الدولة و األمالك اخلاصة‪.‬‬

‫المطلب الثاني‬

‫انعكاسات أمالك الدولة واألمالك الخاصة على تنزيل‬

‫التخطيط العمراني‬

‫تعترب أمالك الدولة واألمالك اخلاصة إىل جانب أراضي اجلموع وأراضي األحباس وباقي‬
‫األنظمة العقارية األخرى‪ ،‬من أهم مكونات النظام العقاري باملغرب الذي يتميز بالتنوع والتعدد‬
‫كما ذكرنا سابقا‪.‬‬

‫هذا‪ ،‬وعلى الرغم من كون أمالك الدولة تشكل احتياطا عقاريا يف يد السلطات العمومية‬
‫ميكن تسخريه إلجناح سياسة التخطيط العمراين‪ ،‬إال أن هذه األمالك‪-‬خاصة العامة منها‪ -‬تطرح‬
‫جمموعة من الصعوبات القانونية يف وجه التخطيط العمراين (الفقرة األوىل) و نفس األمر يقال‬
‫بالنسبة لألمالك اخلاصة بالرغم من سهولة تداوهلا (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬تداعيات أمالك الدولة على التخطيط العمراني‬

‫تتوفر الدولة على نوعني من امللك‪ ،‬ومها امللك العام وامللك اخلاص‪ ،.‬حبيث أن هذا األخري‬
‫ال يطرح صعوبات كثرية أمام التخطيط العمراين بل على العكس من ذلك فهو يساعد على تنزيل‬
‫وثائق التخطيط العمراين(أوال) وذلك خبالف امللك العام(ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -70‬أمحد مالكي‪":‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري باملغرب"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.212:‬‬

‫‪23‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫أوال‪ :‬دور الملك الخاص للدولة في تنزيل وثائق التخطيط العمراني‬

‫تعترب األمالك اخلاصة للدولة‪71‬هي تلك العقارات واملنقوالت اململوكة للدولة واليت تكون‬
‫خمصصة للمنفعة العامة‪ ،‬وتتكون هذه األمالك من‪:‬‬

‫‪-‬األمالك العامة اليت فقدت صبغة املنفعة العامة‪.‬‬

‫‪-‬األموال املوهوبة للدولة أو املوصي هبا‪.‬‬

‫‪-‬القطع املرتوكة بسبب ضم األراضي الفالحية‪.‬‬

‫‪-‬العقارات الفالحية واحلضرية املنقولة ملكيتها للدولة بسبب أحكام قضائية باملصادرة‪.‬‬

‫‪-‬األراضي املسرتجعة مبقتضى ظهري‪21‬شتنرب ‪2113‬وظهري‪1‬مارس ‪.2123‬‬

‫‪-‬بالعقارات بالتخصيص اليت وملكها الدولة وغري املخصصة للمنفعة العامة‪.‬‬

‫‪-‬العقارات املقتناة من طرف الدولة‪.‬‬

‫‪-‬الرتكات الشاغرة‪.‬‬

‫‪-‬املرجات اجملففة‪.‬‬

‫‪-‬العقارات الفالحية املهملة واليت صدر بشأهنا حكم قضائي بنقل ملكيتها للدولة‪.‬‬

‫‪-71‬يشتمل امللك اخلاص للدولة على مساحة تقارب ‪2111111‬موزعة على الشكل اآليت‪:‬‬
‫من حيث النوع‪'/'21-:‬عبارة عن أراضي عارية‪.‬و‪'/'22‬عبارة عن بنايات‪.‬‬
‫من حيث املوقع‪'/'12-:‬تقع يف مناطق قروية‪.‬و‪'/'11‬شبه حضري‪.‬و‪'/'2‬حضري‪.‬‬
‫‪-‬العريب حممد مياد‪ :‬الدليل العلمي للملك اخلاص للدولة على ضوء القانون والعمل القضائي‪ ،‬الطبعة األوىل‪1123‬التصفيف‬
‫واإلخراج‪:‬بروموبا‪،‬ص‪.1:‬‬

‫‪24‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪-‬أراضي املوات‪.‬‬
‫‪72‬‬
‫مبقتضى املرسوم رقم ‪-22-131‬‬ ‫ويعود تدبري هذه األمالك إىل مديرية أمالك الدولة‬
‫‪1‬بتاريخ‪11‬نوفمرب ‪2123‬املتعلق بتحديد اختصاصات وتنظيم وزارة املالية‪ ،‬والذي ينص يف فصله‬
‫الربع عشر بأنه‪":‬يعهد إىل هذه املديرية مبا يلي‪:‬‬

‫‪-‬تكوين وتسيري ملك الدولة اخلاص‪ ،‬غري امللك الغابوي وكذا النزاعات املتعلقة به واقتناء‬
‫العقارات وختصيصها باملرافق العمومية‪"....‬‬

‫واملالحظ عموما على أن امللك اخلاص للدولة يساهم بشكل كبري يف أجرأة وتفعيل‬
‫املخططات التعمريية وذلك راجع باألساس إىل عدم ارتباطه بقواعد قانونية تقييد من إمكانية‬
‫تداوله والتعامل بشأنه حيث ميكن تفويته سواء للخواص أو األشخاص العموميني‪.‬‬

‫غري أنه باملقابل فإن عقارات ملك الدولة اخلاص تعرف جمموعة من اإلكراهات ترجع‬
‫باألساس يف كون أن العديد من هذه العقارات تبقى غري حمفظة‪73‬أو يف طور التحفيظ‪ 74‬حيث أن‬
‫هذه األخرية حتوطها عدة عراقيل ناجتة أساسا عن تقاعس اإلدارة املسكولة عن هذه األمالك عن‬
‫متابعة اإلجراءات املسطرية للتحفيظ كغياب ممثل اإلدارة املذكورة عن أشغال عملية التحديد أو‬
‫عدم إحضاره ملا يلزم إلجراء هذه العملية(عدم توفري األنصاب )‬

‫‪ -72‬اليت كانت تسمى سابقا" إدارة األمالك املخزنية"‪.‬‬

‫‪ -73‬تبلغ مساحتها حوايل ‪231111‬هكتار‪.‬‬
‫‪-‬العريب حممد مياد‪ :‬الدليل العملي للملك اخلاص للدولة على ضوء القانون والعمل القضائي‪ ،‬مرجع سابق‪،‬ص‪.21:‬‬
‫‪-74‬تبلغ مساحتها حوايل ‪111611‬هكتار‪.‬‬
‫‪-‬املرجع نفسه ‪.‬‬

‫‪25‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫باإلضافة إىل هذا كله‪ ،‬جند كذلك مشكل االعتداء والرتامي على هذه األمالك من طرف‬
‫الغري حيث قدرت نسبة األراضي املنزوعة حبوايل‪311‬هكتار‪.75‬كما أن تفويت هذه العقارات ال‬
‫خيضع ملراقبة فعالة سواء من طرف السلطة التشريعية أو احملاكم املالية مادامت مسطرة تثمينه ال‬
‫ختضع ملعايري موضوعية تأخذ بعني االعتبار أمهية هذا امللك‪.‬‬

‫ثانيا‪:‬موقع الملك العام للدولة في تنزيل وثائق التخطيط العمراني‬

‫يتم تعريف نظام امللك العام‪ ،76‬عادة من خالل رجوع ملكيته أساسا إىل الدولة ومن‬
‫خالل الوظيفة اليت يقوم هبا أال وهي املنفعة العامة اليت تسهر على حتقيقها السلطات‬
‫العمومية‪.77‬فرياد به إذن‪ ،‬تلك األمالك اليت ومتلكها الدولة أساسا أو اجلماعات الرتابية ملكية‬
‫عامة وهبذه الصفة ال ميكن أن تكون موضوع ملكية خاصة‪.‬‬

‫وتتمثل أهم النصوص القانونية املنظمة للملك العام يف ظهري فاتح يوليوز ‪ 782126‬الصادر‬
‫إبان عهد احلماية الفرنسية‪ ،79‬وقد حدد الفصل األول من هذا الظهري األمالك اليت تعترب عامة‪-‬‬
‫رغم عدم حصرها‪ -‬يف ما يلي‪:‬‬

‫‪ ‬شاطئ البحر واخللجان واملراسي وملحقاهتا؛‬

‫‪ -75‬االستجواب الذي قامت به جريدة الصباح مع مدير أمالك الدولة منشور ‪6163‬بتاريخ ‪21‬أبريل ‪1123‬ص‪،21:‬أورده العريب حممد مياد‪،‬‬
‫الدليل العملي للملك اخلاص للدولة على ضوء القانون والعمل القضائي‪ ،‬مرجع سابق‪،‬ص‪.22:‬‬
‫‪ -76‬جتدر اإلشارة إىل أن تعريف امللك العام‪ ،‬أثار جمموعة من النقاشات واخلالفات بني الفقهاء للمزيد من التوسع يف هذه النقطة‪ ،‬أنظر‪:‬‬
‫‪-‬حممد عامري‪":‬امللك العمومي باملغرب"‪ ،‬أطروحة دكتوراه للدولة يف القانون العام‪ ،‬كلية احلقوق الرباط‪ ،‬السنة ‪ ،2116‬ص‪ 21:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪-‬نعيمة بنلمليح‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 33:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪-‬بوعزاويبويمعة‪":‬القانون اإلداري لألمالك"‪ ،‬الطبعة األوىل‪ ،1123 ،‬ص‪ 62 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -77‬اهلادي مقداد‪":‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.21:‬‬
‫‪ -78‬ظهري ‪ 2‬يوليوز ‪ 2126‬املوافق ‪ 2‬شعبان ‪2331‬هـ اخلاص باألمالك العمومية‪ ،‬اجلريدة الرمسية عدد ‪ 11‬بتاريخ ‪ 21‬يوليوز ‪.2126‬‬
‫‪ -79‬كما جتدر اإلشارة إىل أنه فيما خيص األمالك العامة املتواجدة باملناطق اخلاضعة لنفوذ السلطات األسبانية كانت منظمة مبقتضى ظهري ‪16‬‬
‫أكتوبر ‪.2131‬‬

‫‪26‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬جماري املياه ومنابعها؛‬

‫‪ ‬البحريات واملستنقعات واآلبار اليت يتفجر منها املاء؛‬
‫‪ ‬األهنار اليت تسري فيها املراكب أو تستعمل للري‪ ،‬أو جتفف وتعترب أشغاال عمومية؛‬
‫‪ ‬احلواجز والسدود والقنوات واألشغال العمومية اخلاصة وطرق استعمال املياه ووقاية‬
‫األراضي؛‬
‫‪ ‬الطرق واألزقة والسبل والسكك احلديدية واجلسور وطرق املواصالت ذات‬
‫االستعمال العمومي؛‬
‫‪ ‬األسالك التلغرافية والتيلفونية والكهربائية واألبنية احلديدية اليت يستعملها العموم؛‬
‫‪ ‬كل األراضي واألعمال اليت ال ميكن لألفراد أن ميتلكوها ألهنا مشاعة‪.‬‬

‫وختضع األمالك العامة للدولة من حيث سلطة تدبريها لوزارة التجهيز اليت تعمل على‬
‫صيانتها واحلفاظ عليها‪ ،‬غري أن هناك أمالكا عامة تسهر عليها اجلماعات الرتابية اليت تضم‬
‫‪80‬‬
‫اجلهات و جمالس العماالت واألقاليم واجلماعات‪.‬‬

‫‪ -80‬حممد اجلم‪":‬التحفيظ العقاري يف املغرب"‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع‪ ،‬الدارالبيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،2121 ،‬ص‪.221:‬‬
‫وتنقسم هذه األمالك بدورها إىل أمالك يماعية عامة وأمالك يماعية خاصة على غرار تقسيم أمالك الدولة‪ ،‬وتكطرها جمموعة من القوانني‪:‬‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 2112/21/21‬املتعلق باألمالك البلدية؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 2116/1/12‬املنظم لطريقة تدبري األمالك العامة العقارية للجماعات القروية؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 2111/1/13‬املنظم للجماعات احمللية؛‬
‫‪ ‬ظهري ‪ 2113/1/21‬املنظم للممتلكات العائدة لألقاليم والعماالت؛‬
‫باإلضافة إىل مرسوم ‪ 2116/1/6‬احملدد لكيفية تسيري ممتلكات اجلماعات القروية‪.‬‬
‫للمزيد من التوسع أنظر‪:‬‬
‫‪-‬عبد الواحد شعري‪":‬املمتلكات العقارية للجماعات احمللية باملغرب"‪ ،‬مطبعة فضالة‪ ،‬احملمدية‪.2112 ،‬‬
‫‪-‬حممد بونبات‪":‬امللكية العقارية اجلماعية وطرق محايتها"‪ ،‬تدبري األمالك اجلماعية وتنمية الرصيد العقاري للجماعات احمللي"‪ ،‬منشورات مركز‬
‫الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق مبراكش‪ ،‬أعمال اليوم الدراسي‪ ،‬السبت ‪ 1‬فرباير ‪ ،1112‬املطبعة دار وليلي للطباعة‬
‫والنشر‪ ،‬الطبعة األوىل‪ ،1113 ،‬ص‪ 16:‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪27‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ولعل أهم ما ميكن تسجيله بصدد احلديث عن نظام امللك العام للدولة‪ ،‬الصعوبات‬
‫القانونية اليت يطرحها يف وجه التخطيط العمراين‪ ،‬والراجعة أساسا إىل مبدإ عدم قابلية هذا امللك‬
‫للتفويت حبسب ما نص عليه الفصل الرابع من ظهري فاتح يوليوز ‪ ،812126‬إال استثناء يف حالة‬
‫عدم صالحية هذا امللك لتلبية احلاجيات العمومية‪ ،‬حيث ميكن حتويله إىل ملك خصوصي للدولة‬
‫مبوجب مرسوم صادر عن الوزير األول‪ 82‬باقرتاح من وزير األشغال العمومية‪ 83‬كما أكد على ذلك‬
‫الفصل اخلامس من نفس الظهري‪.‬‬

‫إن إقرار مبدإ عدم تفويت امللك العمومي من شأنه أن يعرقل تنفيذ وثائق التخطيط‬
‫العمراين مبا يتعارض مع متطلبات التعمري والتنمية العمرانية‪ ،‬خاصة يف احلالة اليت ال تقدر فيها‬
‫الدولة على إجناز تلك املشاريع العمرانية املخصصة هلا تلك العقارات مبوجب تصميم التهيئة‪ ،‬مما‬
‫‪84‬‬
‫جيعلها تكون عرضة للرتامي من طرف الغري ومرتعا للسكن العشوائي واألحياء الصفيحية‪.‬‬

‫إىل جانب ذلك‪ ،‬فهي تكون موضوع تصرفات قانونية غري مشروعة حبيث تباع وتشرتى‬
‫بواسطة عقود عرفية استنادا إىل وثائق مزورة والسبب يف ذلك يرجع إىل غياب املراقبة الصارمة من‬
‫لدن الدولة حلماية هذه األمالك كما أكد على ذلك بعض الباحثني‪ ،85‬نتيجة عدم قيامها‬
‫بعمليات التحديد واجلرد هلذه األمالك‪ .‬وهذا يطرح يف نظرهم‪ ،‬صعوبة التعرف وضبط االحتياطات‬

‫‪ -81‬ينص الفصل الرابع من ظهري فاتح يوليوز ‪ 2126‬على ما يلي‪":‬ال يقبل التفويت لألمالك العمومية وال تسقط حقوق امللكية فيها مبضي‬
‫الزمان"‬
‫‪ -82‬رئيس احلكومة حاليا‪.‬‬
‫‪ -83‬وزير النقل والتجهيز واللوجستيك حاليا‪.‬‬
‫‪ -84‬عماد التمسماين‪":‬التعمري واملشكل العقاري" حبث لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة‪ ،‬جامعة حممد اخلامس –أكدال‪ -‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية –الرباط‪ -‬السنة اجلامعية ‪ ،1113-1111‬ص‪.11:‬‬
‫‪-85‬املرجع نفسه‪.‬‬
‫‪-‬منصف كنرييو‪":‬السكن احلضري ومشكل العقار باملغرب"‪ ،‬حبث لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة‪ ،‬جامعة حممد اخلامس‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬أكدال‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1111-1116‬ص‪.11-16:‬‬

‫‪28‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫العقارية لدى السلطات العمومية خاصة تلك املتواجدة باملدار احلضري‪ ،‬وحيول دون قيامها‬
‫باألدوار املرتبطة بتحقيق املنفعة العامة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬تداعيات األمالك اخلاصة على التخطيط العمراني‬

‫تعرف األمالك اخلاصة‪ ،‬بأهنا تلك األراضي اليت ميلكها األفراد النتفاعهم اخلاص‪ ،‬ويتمتعون‬
‫فيها حبقوق االستعمال واالستغالل والتصرف‪ ،‬كما أكدت على ذلك املادة ‪ 26‬من مدونة‬
‫احلقوق العينية‪ 86‬اليت تنص على أنه‪":‬خيول حق امللكية مالك العقار دون غريه سلطة استعماله‬
‫واستغالله والتصرف فيه‪ ،‬وال يقيده يف ذلك إال القانون أو االتفاق"‬

‫يظهر من خالل هذه املادة بأن حق امللكة ليس حقا مطلقا بل يبقى مقيدا مبا يتالءم‬
‫ومتطلبات التنمية االقتصادية واالجتماعية للبالد‪ ،‬وذلك باسم املصلحة العامة اليت تغلبها الدولة‬
‫‪87‬‬
‫على املصلحة اخلاصة كما نص على ذلك الفصل ‪ 31‬من الدستور املغريب‪.‬‬

‫وقد تعامل املشرع املغريب مع امللكية اخلاصة لألرض حبسب الصنف الذي تنتمي إليه‪،‬‬
‫حبيث ميكن التمييز بني األراضي الفالحية واألراضي احلضرية مث بني األراضي احملفظة واألراضي غري‬
‫احملفظة‪.‬‬

‫كما ميكن التمييز أيضا يف إطار امللكية العقارية اخلاصة‪ ،‬بني صنفني ومها‪ :‬امللكية الفردية‬
‫وامللكية الشائعة‪ ،88‬حبيث خيتلف تأثري كل منهما على التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪ -86‬نسخ قانون رقم ‪ 31.12‬املتعلق مبدونة احلقوق العينية‪ ،‬ظهري ‪ 1‬يونيو ‪ 2121‬وذلك مبقتضى الظهري الشريف رقم ‪ 2.22.222‬الصادر يف‬
‫‪ 11‬من ذي احلجة ‪ 2631‬املوافق لـ‪ 11‬نوفمرب ‪.1122‬‬
‫‪ -87‬ينص الفصل ‪ 31‬من الدستور على أنه ‪":‬يضمن القانون حق امللكية‪.‬‬
‫وميكن احلد من نطاقها وممارستها مبوجب القانون‪ ،‬إذا اقتضت ذلك التنمية االقتصادية واالجتماعية للبالد‪.‬‬
‫‪"...‬‬

‫‪29‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫فبالنسبة للملكية الفردية ميكن إرجاع املشاكل اليت تطرحها على ميدان التخطيط العمراين‬
‫عموما‪ ،‬يف تلك العمليات اليت يقوم هبا بعض املالك العقاريني خبصوص عقاراهتم خاصة تلك اليت‬
‫تتواجد باملناطق احمليطة باملدن أو باجملاالت احلضرية‪ ،‬ونعين بذلك التصرفات املخالفة للقوانني‬
‫واألنظمة اجلاري هبا العمل‪ .‬حيث يقوم املالك بتقسيم ملكه املوجود بضواحي املدينة إىل بقع‬
‫صغرية ما بني ‪ 61‬إىل ‪ 211‬مرت مربع‪ ،‬قصد بيعها لينشئ املشرتي فوقها بنايات‪ ،‬حيث تكون يف‬
‫هذه احلالة كل من عملييت التقسيم والبناء خمالفة للقانون‪ ،‬وكذلك للمقتضيات املنصوص عليها يف‬
‫‪89‬‬
‫وثائق التخطيط العمراين‪.‬‬

‫ولقد أدى ذلك إىل عدة آثار سلبية على اجملال احلضري‪ ،‬حبيث تتكون على تلك األراضي‬
‫اليت مت تقسيمها بشكل خمالف للقانون جمموعة من األحياء العشوائية والتجزئات غري القانونية أو‬
‫السرية نتيجة عدم قدرة مالكيها احلصول على رخص إدارية من أجل البناء فوقها من جهة‪،‬‬
‫ولغياب املراقبة اإلدارية من جهة أخرى‪.90‬‬

‫وبالتايل‪ ،‬تقف امللكية الفردية هنا‪،‬كعائق حقيقي أمام تطبيق وتنفيذ املقتضيات اليت جاءت‬
‫هبا وثائق التخطيط العمراين السيما منها تصميم التهيئة‪ ،‬نتيجة عدم االرتكاز على حبوث عقارية‬

‫=‬
‫‪ -‬هي ملكية مشرتكة بني عدة أشخاص على شيء يكون فيها لكل واحد من الشركاء حصة معلومة القدر يف كل جزء من أجزاء الشيء‬ ‫‪88‬‬

‫املشرتك دون أن تكون هذه احلصة مفرزة عن سواها من احلصص‪.‬‬

‫وقد نظم املشرع هذا النوع من امللكية العقارية يف الفصول من ‪ 111‬إىل ‪ 122‬من ق‪.‬ل‪.‬ع مبينا كيفية نشوئه وإدارته وانقضائه‪.‬‬
‫‪-‬مأمون الكزبري‪ ":‬التحفيظ العقاري واحلقوق العينية األصلية والتبعية يف ضوء التشريع املغريب"‪ ،‬اجلزء الثاين‪،‬الطبعة الثانية‪،‬شركة اهلالل العربية‪،‬الرباط‬
‫‪ 2122‬ص‪.221 :‬‬
‫‪ -89‬منصف كنرييو‪":‬السكن احلضري ومشكل العقار باملغرب"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.11:‬‬
‫‪ -90‬سواء كان ذلك بتواطك أو بغري تواطك كما وقع مثال بالنسبة لقضية اهلراويني مكخرا بضواحي مدينة الدار البيضاء‪ ،‬حيث جتاوزت فيها‬
‫االعتقاالت أزيد من ‪ 211‬شخص‪.‬‬
‫‪-‬عزيز بودايل‪ ":‬إشكاليات تصميم التهيئة على ضوء العمل اإلداري والتطبيق القضائي باملغرب"‪،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا‪،‬جامعة حممد‬
‫اخلامس‪-‬السويسي‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬السنة اجلامعية ‪،1121/1122‬ص ‪.32‬‬

‫‪30‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫دقيقة أثناء مرحلة الدراسة‪ ،91‬حيث يتم استحضاره بشكل عرضي فقط‪ .‬وهذا ما عايناه من‬
‫خالل الدراسة اليت قمنا هبا ملشروع تصميم هتيئة يماعة ملباركيني بنواحي مدينة برشيد‪.‬‬

‫أما فيما خيص تأثري امللكية الشائعة على ميدان التخطيط العمراين‪ ،‬فريجع باألساس إىل‬
‫عدة اعتبارات‪ ،‬منها ما يتعلق بتصلب التنظيم القانوين هلذا النوع من امللكية ‪ ،‬حبيث ال يسمح‬
‫ألي من املشتاعني أو املالكني على الشياع التصرف يف حق امللكية‪ ،‬بل حىت ولو تعلق األمر‬
‫بنصيبه ما مل يوافق على ذلك باقي الشركاء اآلخرين‪ ،‬وهذا ما أكده الفصل ‪ 121‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫‪92‬‬
‫االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫إىل جانب ذلك‪ ،‬هناك أيضا صعوبة يف االتفاق بني املالكني على الشياع بشأن أعمال‬
‫اإلدارة‪ ،‬فباألحرى التصرف يف املال الشائع‪ ،‬إذ غالبا ما يتمسك كل من املالكني حبقه يف امللك‬
‫املشاع ولو أنه غري مفرز بشكل جيعله يعرتض على التصرف يف الشيء املشاع‪.‬‬

‫هذا مع العلم أن هناك إمكانية إجراء عملية القسمة من أجل إهناء حالة الشياع إال أن‬
‫إجراءاهتا املعقدة والطويلة السيما إذا كانت قضائية‪ ،‬قد تستغرق سنوات ما حيول دون استثمار‬
‫هذا العقار ألنه طاملا مل تتم القسمة بشكل هنائي فإن امللك يبقى شائعا‪ ،93‬ومن مت يقف عائقا‬
‫أمام برجمة املقتضيات املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪ -91‬كما هو معلوم‪ ،‬أن وضع تصميم التهيئة تسبقه مرحلة الدراسة اليت يتم التعرف من خالهلا مثال على عدد السكان بتلك املنطقة املشمولة به‬
‫وكذا طبيعة األشغال اليت يزاولوهنا‪ ،‬وعدد املرافق العمومية املوجودة بتلك املنطقة إىل غري ذلك من األمور‪.‬‬
‫‪ -92‬ينص الفصل ‪ 121‬منق‪.‬ل‪.‬ععلى ما يلي‪":‬قرارات األغلبية ال تلزم األقلية‪:‬‬
‫أ‪ -‬فيما يتعلق بأعمال التصرف وحىت أعمال اإلدارة اليت ومس امللكية مباشرة؛‬
‫ب‪-‬فيما يتعلق بإجراء تغيري يف االشرتاك أو يف الشيء املشاع نفسه؛‬
‫ج‪-‬يف حالة التعاقد على إنشاء التزامات جديدة؛‬
‫‪ -93‬عبد الكرمي الطالب‪":‬الشياع واالستثمار‪:‬الواقع واآلفاق" أشغال اليوم الدراسي‪":‬العقار واالستثمار" املنظم من طرف عمالة إقليم احلوز‬
‫واملكتب اجلهوي لالستثم ار الفالحي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق مبراكش بتاريخ ‪ 21‬يونيو‬
‫‪ ،1113‬املطبعة الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل‪ ،1111 ،‬ص‪ 222:‬وما يليها‪.‬‬

‫‪31‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫كما جتدر اإلشارة يف هذا السياق‪ ،‬إىل أنه حىت ولو ومت عملية القسمة من طرف القضاء‪،‬‬
‫فإهنا تكون يف بعض األحيان متناقضة مع األحكام القانونية املنظمة للتعمري‪ ،‬مما يرتتب عليه إجناز‬
‫تقسيمات غري قانونية ‪-‬لكنها مرخصة‪ -‬تعمل على تشويه املشهد العمراين من جهة وتضرب‬
‫‪94‬‬
‫فلسفة املشرع عرض احلائط من جهة أخرى‪.‬‬

‫وإذا كان هذا عن تعدد األنظمة العقارية باملغرب‪ ،‬فإن ازدواجية النظام القانوين للعقار‬
‫كذلك هلا آثار جد هامة وارتباط وثيق بالتخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪ -94‬للمزيد من التفصيل‪ ،‬أنظر‪:‬‬

‫‪-‬أمحد مالكي‪":‬السياسة التشريعية لتقسيم العقارات يف ضوء قوانني التعمري"‪ ،‬مقال منشور مبجلة"حنو تشريع عقاري جديد"العدد‪32‬أشغال الندوة‬
‫الوطنية اليت نظمها خمترب الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق مبراكش‪ ،‬يومي اجلمعة والسبت ‪ 31-11‬أبريل ‪ ،1122‬ص‪26:‬‬
‫وما بعدها‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المبحث الثاني‬
‫أثر ازدواجية النظام القانوني للعقار على تنزيل التخطيط العمراني‬

‫ال تتميز املسألة العقارية باملغرب بتعدد األنظمة من أراضي اجلموع وأراضي األحباس‬
‫وأراضي ملك الدولة وأراضي امللك اخلاص‪ ...‬فحسب‪ ،‬بل كذلك بازدواجية النظام القانوين‬
‫للعقار‪ 95‬حيث مثة أراضي حمفظة وأخرى غري حمفظة‪.‬‬

‫ومما الشك فيه أن وضوح وشفافية النظام القانوين للعقار تعد الركيزة األساسية يف ميدان‬
‫التخطيط العمراين وحمور يميع الدراسات التعمريية‪ ،‬وتساعد على إجناز وثائق تعمريية مضبوطة‪،‬‬
‫فال يكفي أن تكون الوضعية املادية الطبيعية للعقار املشمول هبذه الوثائق مناسبة‪ ،‬بل البد كذلك‬
‫من أن تكون الوضعية القانونية للعقار سليمة وتسم بالوضوح لتحقيق ذلك‪.‬‬

‫غري أنه بالرجوع إىل املقتضيات القانونية الواردة يف قانون ‪ 21/11‬املتعلق بالتعمري‪ ،96‬جند‬
‫أن املشرع مل يشرتط طبيعة قانونية معينة للعقارات اليت تشكل أرضية للتخطيط العمراين سواء تعلق‬
‫األمر مبخطط توجيه التهيئة العمرانية أو بتصميم التهيئة‪ ،‬أو تصميم التنطيق‪.‬‬

‫‪ -95‬كما هو معلوم أن هذه االزدواجية اليت آل إليها النظام القانوين للعقار يف املغرب كانت مرتبطة بعوامل تارخيية حمضة‪ ،‬منذ بسط احلماية عليه‬
‫تطبيقا لالتفاقية املربمة بني سلطان املغرب واجلمهورية الفرنسية مبدينة فاس يوم ‪ 31‬مارس ‪ ،2121‬حيث أذنت هذه املعاهدة بدخول القوانني‬
‫الوضعية إىل املغرب بعدما ظل الف قه اإلسالمي وخاصة املالكي وحده املطبق‪ ،‬وهكذا فقد نصت الفقرة األوىل من الفصل األول من معاهدة‬
‫احلماية على أن " جاللة السلطان ودولة اجلمهورية الفر نسوية قد اتفقا على تأسيس نظام جديد باملغرب يشتمل على اإلصالحات اإلدارية‬
‫والعدلية (القضائية) والتعليمية واالقتصادي ة واملالية والعسكرية اليت ترى الدولة الفرنسوية إدخاهلا نافعا باإليالة املغربية" وهبذا صدر ظهري‬
‫التحفيظ العقاري يف تاريخ ‪ 1‬رمضان ‪ 2332‬املرافق ل ‪ 21‬غشت ‪.2123‬‬
‫للمزيد من التفصيل يف التطور التارخيي لنظام التحفيظ أنظر‪:‬‬
‫‪ -‬أمحد أدريوش‪ ":‬أصول نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬حبث يف مصادره املادية و الرمسية ويف توجيه الفقهاء لنظر الشرع اإلسالمي عليه"‪ ،‬منشورات‬
‫سلسلة املعرفة القانونية –مطبعة األمنية‪ -‬الرباط‪ ،‬الطبعة األوىل ‪2616‬هـ‪1113/‬م‪.‬‬
‫‪ -‬حممد الكشبور‪" :‬بيع العقار بني الرضائية والشكل"‪ ،‬مطبعة النجاح اجلديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األوىل ‪.2112‬‬
‫‪ -96‬الصادر بتنفيذه الظهري الشريف رقم ‪ 2.11.32‬املكرخ يف ‪ 21‬من ذي احلجة ‪ 2621‬املوافق ل ‪ 22‬يونيو ‪.2111‬‬

‫‪33‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وهبذا سنعمل يف هذا املبحث على توضيح أثر ازدواجية النظام القانوين للعقار على ميدان‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬من خالل مطلبني أساسيني خنصص األول منه للعقار احملفظ واملطلب الثاين‬
‫للعقار غري احملفظ‪.‬‬

‫المطلب األول‬

‫التخطيط العمراني بين العقار في طور التحفيظ والعقار‬

‫المحفظ‬

‫يعد نظام التحفيظ العقاري من أهم األنظمة القانونية األكثر تطورا نظرا للمبادئ اليت‬
‫يرتكز عليها من جهة‪ ،97‬وكذا املزايا والفوائد اليت يعمل على حتقيقها على يميع املستويات من‬
‫جهة أخرى‪.98‬كما حيتل مكانة هامة أيضا يف يميع مراحل التخطيط العمراين‪ ،‬سواء أثناء مرحلة‬

‫‪ -97‬تتجلى هذه املبادئ يف‪:‬‬

‫‪‬مبدإالتنظيم العيين؛‬
‫‪‬مبدإالتطهري؛‬
‫‪‬مبدإ العلنية؛‬
‫‪‬مبدإ مشروعية التسجيل؛‬
‫‪‬مبدإ عدم سريان التقادم؛‬
‫راجع هبذا اخلصوص‪ :‬حممد خريي‪ ":‬قضايا التحفيظ العقاري يف التشريع املغريب"‪ ،‬مطبعة املعارف اجلديدة –الرباط‪ -‬املغرب‪ ،‬الطبعة ‪ ،1121‬من‬
‫ص ‪ 32‬إىل ص ‪.63‬‬
‫‪ -98‬للتحفيظ العقاري جمموعة من املزايا نذكر منها‪:‬‬
‫‪ -‬وضع أرضية قانونية وهندسية ثابتة للملكية العقارية؛‬
‫‪ -‬يضمن للمالك حقوقه على ملكه بصورة قارة ومستمرة؛‬
‫‪ -‬يساعد الدور اجلبائي للدولة بطريق تسهيل معرفة األمالك العقارية؛‬
‫للمزيد من املعلومات أنظر‪ :‬حممد بونبات‪ ":‬التحفيظ العقاري بني العمل اإلداري واالختصاص القضائي"‪ ،‬أعمال للندوة الوطنية اليت نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق جامعة القاضي عياض –مراكش‪ -‬يومي ‪ 1‬و ‪ 1‬أبريل ‪ ،1111‬حتت موضوع األنظمة‬
‫العقارية يف املغرب‪ ،‬ص ‪.316 ،313‬‬
‫‪ -‬حممد بن احلاج السلمي‪ ":‬سياسة التحفيظ العقاري يف املغرب بني اإلشهار العقاري والتخطيط االجتماعي االقتصادي"‪ ،‬منشورات عكاظ‪،‬‬
‫الرباط‪ ،‬طبعة ماي ‪ ،1111‬ص ‪ 123‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪34‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫إعداد وثائق التعمري‪ ،99‬أو خالل مرحلة تنفيذ هذه الوثائق‪ ،100‬لكن يعرف تطبيق هذا النظام‬
‫جمموعة من املشاكل واإلكراهات ‪ ،‬سواء كان ذلك قبل تأسيس الرسم العقاري أي خالل مرحلة‬
‫العقار يف طور التحفيظ (الفقرة األوىل) أو بعد تأسيسه‪( ،‬الفقرة الثانية) الشيء الذي يكثر سلبا‬
‫على جمرى التخطيط العمراين‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬املشاكل املرتبطة بالعقار يف طور التحفيظ وأثرها على وثائق التخطيط‬
‫العمراني‬
‫‪101‬‬
‫هو ذلك العقار الذي يتقدم صاحبه مبطلب‬ ‫إن العقار الذي يوجد يف طور التحفيظ‬
‫لتحفيظه لدى احملافظة املعنية وال تزال مسطرة التحفيظ جارية بشأنه‪ ،‬وهي مسطرة إدارية تتخللها‬
‫مراحل عدة‪ ،‬فبعدما يتوصل احملافظ مبطلب التحفيظ املستويف جلميع البيانات املطلوبة‪،102‬‬
‫خيصص ملفا هلذا املطلب ويعطي له رقما ترتيبيا ليدرج ضمن مطالب التحفيظ فيصبح هذا الرقم‬
‫هو املميز هلذا املطلب يف يميع العمليات اليت ستنجز بشأنه‪ ،‬وبعد ذلك يقوم بإجناز ملخص‬
‫ملطلب التحفيظ يتضمن موجز للبيانات األساسية املضمنة باملطلب‪ ،103‬مث تأيت بعد ذلك مرحلة‬
‫نشر امللخص باجلريدة الرمسية‪ ،‬والتعليق لنسخة من امللخص واإلعالن عن تاريخ التحديد باجلهات‬
‫املنصوص عليها يف الفصل ‪ 22‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪104‬كما مت تعديله ووميمه بقانون‪26-12‬‬

‫‪ -99‬نظرا الرتكازه على سجل هندسي وتصاميم تبني بدقة موقع العقار ومساحته وحدوده مما يساعد املخططني على وضع تصاميم مدققة‪.‬‬
‫‪ -100‬حبيث تسهل تعبئته نظرا الستقرار وثبات ملكيته وخلوها من النزاعات اليت قد تعرقل تنفيذ هذه الوثائق بالشكل األمثل‪ .‬نذكر على سبيل‬
‫املثال مقتضيات املادة ‪ 1‬من قانون ‪ ،11-11‬القانون املتعلق بالتجزئات العقارية واجملموعات السكنية وتقسيم العقارات‪.‬‬
‫‪ -101‬للمزيد من التفصيل حول موضوع العقار يف طور التحفيظ راجع‪:‬‬
‫‪ -‬احلسن توغزاوي‪ ":‬العقار يف طور التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا يف القانون اخلاص جامعة حممد اخلامس كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية الرباط أكدال‪ ،‬السنة اجلامعية ‪.1111-2111‬‬
‫‪ -102‬الفصل ‪ 21‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -103‬الفصل ‪ 22‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -104‬تتمثل هذه اجلهات يف كل من‪ :‬رئيس احملكمة وممثل السلطة احمللية ورئيس اجمللس اجلماعي‪.‬‬

‫‪35‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪105‬‬
‫حيث يقوم‬ ‫وتلي عملية النشر هاته أهم عملية يف املسطرة وهي عملية التحديد‪،‬‬
‫احملافظ بتنسيق مع رئيس مصلحة املسح العقاري التابعة للمحافظة العقارية‪ ،‬بانتداب مهندس‬
‫مساح طبوغرايف حملف‪ ،‬كما يستدعي احملافظ أيضا حلضور هذه العملية كل من طالب التحفيظ‬
‫واجملاورين وأصحاب احلقوق العينية املبينني يف مطلب التحفيظ‪.106‬‬

‫وبعد االنتهاء من هذه العملية يقوم املهندس بتحرير حمضر بذلك طبقا لإلجراءات‬
‫املنصوص عليها يف الفصلني ‪ 11‬و ‪ 12‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬حيث يعمل احملافظ بعد توصله هبذا‬
‫احملضر بنشر وتعليق إعالن يتضمن أن التعرضات على مطلب التحفيظ تقدم لدى احملافظة‬
‫العقارية خالل أجل شهرين ابتداء من يوم نشره باجلريدة الرمسية‪.107‬‬

‫فإذا انتهت هذه املسطرة دون ظهور متعرضني‪ ،‬فإن احملافظ يعمل على اختاذ قرار تأسيس‬
‫الرسم العقاري‪ ،108‬ويتحول العقار بعد ذلك من وضعية عقار يف طور التحفيظ إىل عقار حمفظ‬

‫‪ -105‬عملية التحديد‪ :‬هي عملية تقنية يقوم هبا مهندس مساح طبوغرايف حملف هبدف ضبط احلالة املادية للعقار‪.‬‬
‫‪ -106‬الفصل ‪ 21‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -107‬الفصل ‪ 13‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬للمزيد من التفصيل راجع هبذا اخلصوص‪:‬‬
‫‪ -‬حممد خريي‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري يف التشريع املغريب‪ ،‬مرجع سابق من الصفحة ‪ 221‬إىل الصفحة ‪.222‬‬
‫‪ -‬مامون الكزبري‪ :‬التحفيظ العقاري واحلقوق العينية األصلية والتبعية يف ضوء التشريع املغريب‪ ،‬اجلزء األول‪،‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -‬حممد مهدي اجلم‪،‬التحفيظ العقاري يف املغرب‪،‬مطبوعات دار املغرب للتأليف والرتيمة والنشر الدار البيضاء ‪.2121/2311‬‬
‫‪ -‬إدريس الفاخوري ودنيا مباركة‪":‬نظام التحفيظ العقاري وفق القانون رقم ‪،"26-12‬مطبعة اجلسور ش‪.‬م‪.‬م‪،‬الطبعة األويل ‪.1121‬‬
‫‪ -108‬حبسب الفصل ‪ 11‬من قانون التحفيظ العقاري فإن كل حتفيظ يقتضي من احملافظ على األمالك العقارية إقامة رسم عقاري يتضمن لزوما‪:‬‬
‫‪ -2‬وصفا مفصال للعقار مع حدوده وبيان األمالك اجملاورة واملالحقة له ونوعه مساحته؛‬
‫‪ -1‬االسم الشخصي والعائلي للمالك وحمل سكناه وحالته املدنية وجنسيته وإن اقتضى احلال اسم الزوج والنظام املايل للزواج أو كل اتفاق مت طبقا‬
‫ملقتضيات املادة ‪ 61‬من مدونة األسرة؛‬
‫ويتضمن يف حالة الشياع نفس البيانات املذكورة أعاله بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم‪ .‬وإذا كان املالك شخصا‬
‫اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوين ومقره االجتماعي وكذا ممثله القانوين؛‬
‫‪ -3‬احلقوق العينية العقارية املرتتبة على العقار؛‬
‫حيمل هذا الرسم العقاري رقما ترتيبيا وامسا خاصا به‪ ،‬ويبقى تصميم العقار ملحقا به‪.‬‬

‫‪36‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫أما إذا ظهرت تعرضات‪ ،‬فيضطر احملافظ إىل توقيف مسطرة التحفيظ إىل أن تتم تسوية التعرضات‬
‫إما وديا أو قضائيا‪.‬‬

‫ومن خالل ما تقدم‪ ،‬خنلص إىل تسجيل جمموعة املالحظات حول املسطرة اليت مير منها‬
‫العقار يف طور التحفيظ واليت توضح بامللموس على أن هذه املسطرةال تتماشى بتاتا مع متطلبات‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬هذا األخري الذي يرتبط بنظام التحفيظ العقاري‪ ،‬ارتباطا وثيقا حيث يتطلب‬
‫وجود أرضية قانونية صلبة وحمفظة قابلة ألجرأة يميع التوجهات املنصوص عليها يف وثائق التعمري‪.‬‬

‫تتجلى هذه املالحظات خصوصا يف تلك املعوقات واإلكراهات اليت حتد من تعميم نظام‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬وتتحدد باألساس يف جمموعة من النقط‪:‬‬

‫‪ -2‬مبدإ اختيارية التحفيظ املنصوص عليها يف الفصل السادس من ظهري التحفيظ‬

‫العقاري‪ ،109‬حيث كان من املفروض على املشرع أن يقوم بفرض إجبارية نظام التحفيظ‪ ،‬خاصة‬
‫باملناطق احلضرية اليت تكون مشمولة بوثائق التعمري‪ ،110‬عن طريق تفعيل مقتضيات التحفيظ‬
‫اإلجباري املنصوص عليها يف الفرع السادس من ظهري التحفيظ العقاري‪.111‬‬

‫‪ -1‬ارتفاع تكاليف التحفيظ إضافة إىل ضعف الوسائل املادية والبشرية على صعيد‬
‫احملافظات العقارية‪ ،‬حبيث ال ميكنها أن تستجيب لكل طلبات التحفيظ وفحصها يف احلني‪،‬‬

‫‪ -109‬ينص الفصل السادس من ظهري التحفيظ العقاري على أن " التحفيظ أمر اختياري‪ ،‬غري أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه ال ميكن سحبه‬
‫مطلقا"‪.‬‬
‫‪ -110‬وهذا ما أكده مشروع مدونة التعمري يف فصله الرابع املتعلق بتحفيظ العقارات الواقعة داخل حدود مناطق الضم احلضري‪.‬‬
‫‪ -111‬أضيف هذا الفرع مبقتضى قانون ‪ 12-26‬ويتضمن ‪ 21‬مادة من املواد ‪ 2-12‬إىل ‪ 21-12‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪37‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫فتحفيظ العقار يتطلب مدة طويلة حىت ولو بالرغم من عدم وجود تعرضات ال ميكن أن تقل عن‬
‫سنة‪.112‬‬

‫‪ -3‬إلغاء مطلب التحفيظ الذي يتعذر فيه على احملافظ على األمالك العقارية‪ ،‬ونائبه‬
‫إجناز عملية التحديد ملرتني متتاليتني بسبب نزاع حول امللك كما نصت على ذلك الفقرة الثانية‬
‫من الفصل ‪ 13‬من ظهري التحفيظ العقاري ‪ ،‬حبيث يتناقض هذا املقتضي كليا مع مبدإ تعميم‬
‫نظام التحفيظ من جهة‪ ،‬وكذلك مع ما مت التنصيص عليه يف الفقرة األوىل من الفصل ‪ 11‬من‬
‫نفس القانون حول إمكانية تسخري القوة العمومية من طرف وكيل امللك من أجل توفري الظروف‬
‫املالئمة إلجراء عملية التحديد‪.113‬‬

‫‪ -6‬تعطيل هذه املسطرة والدخول إىل باب القضاء بسبب كثرة التعرضات–خاصة‬
‫التعرضات الكيدية‪ ،114-‬حيث يتطلب األمر مدة طويلة من أجل الفصل فيها‪ ،‬وهذا هو حال‬
‫هكتار جبماعيت‬ ‫مساحة‪111‬‬ ‫واملسمى "أرض الشعيبية" املمتد على‬ ‫عدد‪6126‬‬ ‫مطلب التحفيظ‬
‫‪2136‬‬ ‫السوامل الطريفية والساحل أوالد حريز بإقليم برشيد‪ ،‬والذي يعود تاريخ إيداعه إىل سنة‬
‫سنة مشكال أحد أكرب املشاكل العقارية جبهة الشاوية‬ ‫‪21‬‬ ‫حيث ظل حبيس وضعية معقدة زهاء‬
‫ورديغة املطروحة يف وجه تنفيذ وثيقة التعمري‪ ،115‬كذلك الشأن بالنسبة ملطلب التحفيظ عدد‬
‫أمام احملافظة العقارية‬ ‫‪2112/21/21‬‬ ‫‪ ،1221/11‬الذي قدم من طرف "ما حيول بلقاسم" بتاريخ‬

‫‪ -112‬هذا بالرغم من التعديل الذي جاء به قانون ‪ 12-26‬حيث يسعى املشرع إال تسريع هذه املسطرة وذلك من خالل التنصيص يف‬
‫الفصل‪31‬منه على أنه " خالل الثالثة أشهر املوالية النصرام أجل التعرض يقوم احملافظ على األمالك العقارية بتحفيظ العقار بعد التحقق من‬
‫إجناز يميع اإلجراءات املقررة يف هذا القانون‪ ،‬ومن شرعية الطلب وكفاية احلجج املدىل هبا‪ ،‬وعدم وقوع أي تعرض"‪.‬‬
‫‪ -113‬تنص الفقرة األوىل من الفصل ‪11‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬على ما يلي‪ :‬ينجز التحديد يف التاريخ والوقت املعني له‪ ،‬وتوفري الظروف املالئمة إلجراء‬
‫عملية التحديد‪ ،‬جيب على وكيل امللك تسخري القوة العمومية‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬بطلب من احملافظ على األمالك العقارية أو من كل من له‬
‫مصلحة‪"...‬‬
‫‪ -114‬للمزيد من املعلومات أنظر‪ :‬عمر موسى‪ ":‬الدعاوى الكيدية أثناء مسطرة التحفيظ العقاري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة يف‬
‫القانون اخلاص‪ ،‬جامعة حممد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –وجدة‪ -‬السنة اجلامعية ‪.1112-1111‬‬
‫‪ -115‬عبد الواحد اإلدريسي وأمحد مالكي‪ :‬العقار غري احملفظ وأثاره على تنفيذ وثائق التعمري ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.21-21‬‬

‫‪38‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫بتزنيت‪ ،‬الذي يهدف إىل حتفيظ أزيد من نصف مساحة مدينة " كلميم"‪ ،‬حيث مت جتميد‬
‫مسطرة حتفيظه بسبب التعرضات الواردة عليه‪.116‬‬

‫‪ -1‬فشل نظام التحفيظ العقاري يف اقتحام املنطقة اليت كانت خاضعة للحماية اإلسبانية‬
‫بسبب النظام اخلاص الذي كان سائدا يف تلك املنطقة والذي خيتلف يف كثري من اجلوانب عن‬
‫النظام الذي أدخلته احلماية الفرنسية ذلك أنه وبالرغم من تعميم نظام التحفيظ على هذه املنطقة‬
‫منذ ‪ 2111‬فإن اإلقبال عليه يكاد يكون منعدما‪.117‬‬

‫‪-1‬عدم تفاعل اجلهات املتدخلة يف عملية التحفيظ مع متطلبات واإلجراءات املطلوبة‬

‫منها من طرف اإلدارة اليت تسهر على التحفيظ وخاصة اجلماعات الرتابية وإدارات الدولة(إما‬
‫بسبب ضعف فهمها للقانون أو بالنظر لكثرة الطلبات الواردة عليها من خمتلف اإلدارات األخرى‬
‫‪،‬فضال عن عدم تفعيل دور عون احملافظة املكلف بالتبليغ‪...‬اخل)‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إشكالية حتيني الرسوم العقارية وأثرها على التخطيط العمراني‬

‫يقصد مبسألة حتيني الرسوم العقارية جعل الوضعية القانونية للعقار مطابقة للحالة الواقعية‬
‫له‪ ،‬بشكل يعكس احلياة احلقيقية للعقاري‪ ،118‬وجتد هذه القاعدة مصدرها التشريعي يف الفصول‬

‫‪ -116‬حممد بومريام‪" :‬إشكالية العقار غري احملفظ باملغرب‪-‬إقليم كلميم منوذجا"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت املتخصص يف املهن القضائية والقانونية‪،‬‬
‫جامعة حممد اخلامس السويسي الرباط‪ ،‬السنة اجلامعية ‪،1111-1112‬ص‪ 21:‬ومايليها‪.‬‬
‫‪ -117‬بناصر مصطفاوي‪":‬التعمري بني التخطيط والعشوائية‪ ،‬حالة مدينة الناظور "أطروحة لنيل الدكتوراه يف القانون العام وحدة العقار والتعمري‬
‫والسكين‪،‬كلية العلوم القانونية واإلقتصادية واإلجتماعية ‪،‬جامعة حممد اخلامس أكدال الرباط‪،‬السنة اجلامعية‪،5002-5002‬ص‪.161:‬‬

‫‪ -118‬طارق دخيسي‪" :‬حتيني الرسوم العقارية وأثره على التنمية" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف القانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة حممد األول‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1112-1112‬ص‪.11:‬‬

‫‪39‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫من مدونة احلقوق العينية‪،121‬‬ ‫‪1‬‬ ‫من ظهري التحفيظ العقاري‪ ،‬وكذا يف املادة‬ ‫‪120‬‬
‫و‪12‬‬
‫‪119‬‬
‫‪11‬‬

‫وتعمل هذه القاعدة على حتقيق جمموعة من املزايا نذكر منها‪:‬‬

‫‪ -‬أهنا تعطي االستقرار الالزم للعقار وتوضح معامله‪ ،‬الشيء الذي جيعل منه أداة فعالة‬
‫لضمان استقرار امللكية العقارية‪.122‬‬

‫‪ -‬سهولة حتديد املالك احلقيقي‪ ،‬وذلك عن طريق اإلطالع بكيفية ميسرة ودقيقة ومرنة‬
‫وبسيطة على وضعية هذه العقارات بإدارة احملافظة العقارية عن طريق سجالهتا وكنانيشها وملفاهتا‬
‫مما يولد ثقة املتعاملني حول هذه العقارات‪ ،‬وهو ما يعترب دافعا لتحقيق التنمية االقتصادية‪.123‬‬

‫وهبذا فإن ظاهرة عدم تيومي الرسوم العقارية ومس من جهة جبوهر نظام التحفيظ العقاري‬
‫الذي يقوم على العالنية‪ ،‬حيث ميكن األغيار من إدراك الوضع املادي والقانوين للعقار مبجرد‬
‫اإلطالع على السجل العقاري‪ ،‬كما يكدي إىل اإلضرار باستقرار املعامالت العقارية وما ينبغي أن‬
‫يسودها من ثقة ومصداقية من جهة أخرى‪ ،‬األمر الذي ينعكس سلبا على تعبئة العقار من أجل‬
‫املسامهة يف حتريك دواليب االقتصاد‪.124‬‬

‫‪ -119‬ينص الفصل ‪ 11‬على أن " كل حق عيين متعلق بعقار حمفظ يعترب غري موجود بالنسبة للغري إال بتقييده‪ ،‬وابتداء من يوم التقييد يف الرسم‬
‫للعقار من طرف احملافظ على األمالك العقارية‪."...‬‬
‫‪ -120‬ينص الفصل ‪ 12‬على ما يلي "إن األفعال اإلرادية واالتفاقات التعاقدية الرامية إىل تأسيس حق عيين أو نقله إىل الغري أو اإلقرار به أو تغيريه‬
‫أو إسقاطه ال تنتج أي اثر بني األطراف إال من تاريخ التقييد بالرسم العقاري‪."...‬‬
‫‪ -121‬تنص املادة ‪ 1‬من م‪.‬ح‪.‬ع على ما يلي "إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة إلنشائها حتفظ احلق الذي تنص عليه وتكون‬
‫حجة يف مواجهة الغري على أن الشخص املعني هبا هو فعال صاحب احلقوق املبينة فيها‪."...‬‬
‫‪ -122‬عبد اهلل محداوي‪ ":‬اإلشكاالت املرتبطة مبسطرة التحفيظ وتأثريها على االستثمار"‪ ،‬ندوة العقار واالستثمار‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية املنظمة‬
‫من طرف وحديت التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ودبلوم الدراسات العليا املعمقة يف قانون العقود والعقار بكلية احلقوق‪ ،‬جامعة حممد األول‪،‬‬
‫وجدة ‪ 11-21‬ماي ‪ ،1111‬ص‪.16 :‬‬
‫‪ -123‬حممد احلياين‪ :‬دور التحفيظ العقاري يف حتقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية‪ ،‬اجمللة املغربية لالقتصاد والقانون‪ ،‬عدد ‪ 1‬ماي ‪ ،1111‬ص‪:‬‬
‫‪.211‬‬
‫‪ -124‬عبد اإلله الفقري‪" :‬آليات تدبري الرصيد العقاري يف املغرب على ضوء مشروع مدونة التعمري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف قانون العقود‬
‫والعقار‪ ،‬جامعة حممد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1121-1111‬ص‪.22 :‬‬
‫=‬

‫‪40‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫والشيء الذي يكثر بالتبعية أيضا على ميدان التخطيط العمراين‪ ،‬حبيث أن االعتماد على‬
‫الرسوم العقارية وما تتضمنه من بيانات جيب أن تتطابق مع الواقع الفعلي للعقار احملفظ حىت تتم‬
‫تريمة يميع املقتضيات املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين‪ ،‬وإال فما الفائدة من االعتماد‬
‫على هذه الرسوم إذا تبني يف الواقع أهنا متناقضة وماما‪.125‬‬

‫وعلى كل حال‪ ،‬ميكن إرجاع أسباب ظاهرة عدم حتيني الرسوم العقارية‪ ،‬إىل عدة‬
‫اعتبارات‪ ،‬فمنها ما هو قانوين بسبب الثغرات املوجودة بالقانون العقاري وكذا القوانني احمليطة به‪،‬‬
‫ومنها ما هو واقعي بسبب تقاعس املتعاملني وعدم وعيهم باملخاطر اليت قد تلحقهم من جراء‬
‫عدم حتيني رسومهم العقارية‪.126‬‬

‫كما جتدر اإلشارة أيضا يف هذا الصدد إىل أن الواقع أبان عن وجود عدد هائل من الرسوم‬
‫العقارية اجملمدة اليت غاب عنها مالكوها أو أقدموا على بيع بعض أو كل أجزائها كبعض العقارات‬
‫املقيدة يف سجالت احملافظة العقارية باسم مالكها األصليني املعمرين‪ ،‬حيث أضحت تثري أكثر‬
‫من إشكال أمام التنمية العمرانية نظرا للصعوبات الواقعية والقانونية اليت تطرحها مثل هذه الرسوم‬
‫على اعتبار أن التقادم ال يكسب العقار احملفظ‪ ،127‬مهما طال أمده‪ ،128‬وبالتايل فإن هذه‬

‫=‬
‫وللمزيد من التفصيل يراجع‪ :‬احلسن الفيداح‪ ":‬ظاهرة عدم حتيني الرسوم العقارية‪ :‬آثارها وسبل مواجهتها "دراسة مقارنة"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الدراسات العليا املعمقة يف وحدة قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة اجلامعية ‪-1113‬‬
‫‪.1116‬‬
‫‪ -125‬فقد كشفت املعاجلة املعلوماتية ملعطيات السجل العقاري أن ما بني ‪ %31‬و ‪ %61‬من الرسوم العقارية غري حمينية وال تعكس احلالة‬
‫احلقيقية للعقار‪.‬‬
‫‪- Inscription sur les livres fonciers marocains, l’immatriculation foncière en 311 questions‬‬
‫‪– réponses administration de la conservation foncier, du cadastre et de la‬‬
‫‪cartographie, 1999, P : 152.‬‬
‫‪ -126‬طارق دخيسي‪،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 11‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪-127‬ينص على هذا املبدأ الفصل ‪ 13‬من ظهري التحفيظ العقاري بقوله " إن التقادم ال يكسب أي حق عيين على العقار احملفظ‪ ،‬يف مواجهة‬
‫مالك املقيد‪ ،‬وال يسقط أي حق من احلقوق العينية املقيدة بالرسم العقاري"‪.‬‬
‫كذلك نصت املادة ‪ 112‬من مدونة احلقوق العينية على أن‪" :‬ال تكسب باحليازة‪:‬‬
‫=‬

‫‪41‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الوضعية تكشف بامللموس عن تناقض صارخ بني أراضي مت فتحها للتعمري مبوجب وثائق التخطيط‬
‫العمراين من جهة وقواعد قانونية متعلقة بالعقار من جهة أخرى‪ ،‬األمر الذي يعرقل تنفيذ‬
‫مقتضيات هذه الوثائق ويشكل يف نفس الوقت أرضية مناسبة لظهور وانتشار البناء غري القانوين‬
‫وغريه من املشاكل‪.129‬‬

‫هذا بالنسبة لتأثري كل من العقار يف طور التحفيظ والعقار احملفظ فماذا عن العقار غري‬
‫احملفظ ؟هل له نفس التأثري على ميدان التخطيط؟‬

‫المطلب الثاني‬

‫تأثير العقار غير المحفظ على ميدان التخطيط العمراني‬

‫يعرف العقار غري احملفظ عادة بأنه ذلك العقار الذي ال ميت بأي صلة لنظام التحفيظ‬
‫العقاري ويتداول انتقال امللكية فيه بالبيع واهلبة واإلرث وغريها‪ ،‬فهو يغطي نسبة كبرية من‬
‫األراضي اخلاضعة لنظام امللكية اخلاصة باملغرب‪ .‬وقد أصبح خيضع يف تنظيمه القانوين ألحكام‬
‫مدونة احلقوق العينية‪ ،130‬بعدما كان خيضع لقواعد الفقه املالكي وق‪.‬ل‪.‬ع وبعض األعراف‪.131‬‬

‫=‬
‫‪ -‬أمالك اجلماعات احمللية‬ ‫‪ -‬أمالك الدولة العامة واخلاصة‬
‫‪ -‬العقارات احملفظة‬ ‫‪ -‬األمالك احملبسة‬
‫‪ -‬األمالك األخرى املنصوص عليها صراحة يف القانون"‪.‬‬ ‫‪ -‬أمالك اجلماعات الساللية‬
‫‪ -128‬أمحد مالكي‪ :‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.116‬‬
‫‪ -129‬موالي عبد السالم شكريي‪ :‬صالبة األنظمة العقارية اخلاصة وتأثريها على مسار التنمية العمرانية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.3‬‬
‫‪ -130‬تنص الفقرة األوىل من املادة األوىل من مدونة احلقوق العينية على أنه " تسري مقتضيات هذا القانون على امللكية واحلقوق العينية ما مل‬
‫تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار"‪.‬‬
‫‪ -131‬جتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أنه قبل صدور مدونة احلقوق العينية كان يثار نقاش فقهي وقضائي خبصوص حتديد القانون الواجب‬
‫التطبيق فيما يتعلق بنزاعات العقار غري احملفظ‪ ،‬وللمزيد من املعلومات خبصوص هذه النقطة يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬حممد بوحسوي‪ ":‬وضعية العقار بني النصوص الشرعية والقوانني املدنية" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة يف القانون املدين‪ ،‬جامعة‬
‫القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية و االقتصادية واالجتماعية –مراكش‪ -‬السنة اجلامعية ‪.1111-2111‬‬
‫‪ -‬عزالدين املاحي‪ :‬السياسة التشريعية يف جمال العقار غري احملفظ‪ ،‬مقال منشور مبجلة القصر‪ ،‬العدد ‪ 1‬شتنرب ‪ ،1116‬ص ‪ 31‬وما بعدها‪.‬‬
‫=‬

‫‪42‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وعلى عكس العقار احملفظ الذي يساهم إىل حد ما‪ ،132‬يف تسهيل عمليات التخطيط‬
‫العمراين‪ ،‬فإن العقار غري احملفظ وبالنظر إىل املشاكل املرتبطة به من كل جانب‪ ،‬يطرح العديد من‬
‫العراقيل والصعوبات يف وجه التخطيط العمراين سواء أثناء مرحلة إعداد الوثائق (وثائق التخطيط‬
‫العمراين)‪( ،‬الفقرة األوىل) ‪،‬أو عند مرحلة تنفيذها (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬أثر العقار غري احملفظ على مستوى إعداد وثائق التخطيط العمراني‬

‫يعترب العقار نقطة البداية اليت ينطلق منها املخطط واملصمم والدارس‪ ،‬فبدونه ال ميكن‬
‫احلديث عن التخطيط العمراين‪ ،‬وباعتبار هذا األخري جمموعة من اإلجراءات القانونية والتقنية‪ ،‬فهو‬
‫يتطلب وجود وعاء عقاري ثابت يتوفر على نظام قانوين مرن ومتطور يستجيب لكل حاجياته‪.‬‬

‫وبالنظر إىل وضعية العقار غري احملفظ جنده ال يتوافق مع املتطلبات اليت حيتاجها التخطيط‬
‫العمراين‪ ،‬فهو يطرح عدة عراقيل وإكراهات يف وجه هذا األخري‪ ،‬خاصة أثناء مرحلة إجناز الوثائق‬
‫التعمريية‪ ،‬حبيث يصبح من الصعب معه جدا إجراء أحباث ودراسات عقارية دقيقة على هذا‬
‫الوعاء العقاري ختدم إجناز تلك الوثائق‪ ،‬فاملخططون جيدون صعوبة يف التعامل مع هذا النوع من‬
‫العقارات‪.‬‬

‫والسبب يف ذلك كله‪ ،‬يرجع إىل نوعية املشاكل اليت يثريها هذا العقار ‪ ،‬فبالنسبة لتوثيق‬
‫املعامالت العقارية اخلاصة به جند الوثيقة العدلية‪ 133‬اليت يتم حتريرها من طرف العدول واملخاطب‬

‫=‬
‫‪ -‬يونس رياض‪ ":‬العقار غري احملفظ بني النظام القانوين والواقع العملي" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة يف القانون املدين‪ ،‬جامعة‬
‫القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الفقرة األوىل‪ ،‬مراكش‪ ،‬السنة اجلامعية ‪.1111-1112‬‬
‫‪ -132‬بالنظر إىل املشاكل اليت يعرفها تطبيق هذا النظام واليت سبق أن تطرقنا إليها يف املطلب األول من املبحث الثاين من هذا الفصل‪.‬‬
‫‪ -133‬تنقسم الشهادة العدلية إىل قسمني‪ ،‬األول‪ :‬من حيث موضوعها حيث جند شهادة أصلية وأخرى اسرتعائية‪ ،‬والثاين‪ :‬من حيث طبيعتها‬
‫حيث جند شهادة عدلية وأخرى لفيفية‪.‬‬
‫‪ -‬حممد الربيعي‪ ":‬األحكام اخلاصة باملوثقني واحملررات الصادرة عنهم"‪ ،‬دراسة على ضوء التوثيق العديل والتوثيق العصري‪ ،‬املطبعة والوراقة الوطنية –‬
‫الدوديات‪ -‬مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل ‪ ،1112‬ص‪ 111 :‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪43‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫عليها من طرف قاضي التوثيق‪ ،‬مل تكن كافية لتوحي الثقة بني املتعاملني هبا‪ ،‬بالرغم من‬
‫التنظيمات العديدة اليت أدخلت على كيفية حترير هذه الرسوم وضبطها وتنظيمها‪ ،134‬إذ كثريا ما‬
‫تثار الشكوك حول صحتها نتيجة التواطك الذي يكون بني املالك غري الشرعي والشهود الزور‪.135‬‬

‫باإلضافة إىل ذلك‪ ،‬جند أن هذه الرسوم كثريا ما يعرتيها النقص واإلمهال حبيث أن العديد‬
‫منها ال يتوفر على اإليضاحات الالزمة واملعلومات الدقيقة للعقار‪ ،‬سواء من حيث الوجهة‬
‫القانونية فيما خيص حتديد املالك وأصحاب احلقوق العينية‪ ،‬أو من حيث الوجهة الطبوغرافية فيما‬
‫خيص حتديد موقع العقار ومساحته وحدوده إذ غالبا ما يتم االعتماد على الطريقة التقليدية‬
‫حلساب مساحة العقار غري احملفظ‪.‬‬

‫كما أن السجالت العقارية اخلاصة هبذا العقار ليست مضبوطة بشكل كاف من شأنه أن‬
‫يسهل على املخططني إمكانية الرجوع إليها واعتمادها نظرا لعدم وجود خرائط مفصلة تبني بدقة‬
‫موقع العقار ومساحته وحدوده‪ ،‬فالعقار غري احملفظ كما هو معلوم يقوم على نظام الشهر‬
‫الشخصي الذي يعتمد على أمساء أشخاص املالكني‪ ،‬هذا على خالف العقار احملفظ الذي يقوم‬
‫على نظام الشهر العيين‪ ،‬حبيث جند لكل عقار سجل خاص به يتمثل يف الرسم العقاري‪ ،‬يتضمن‬
‫كل البيانات املتعلقة به ‪،‬سواء من الناحية القانونية أو املادية‪.136‬‬

‫فبالنسبة للسجل املوجود بقسم التوثيق لدى كتابة الضبط احملكمة االبتدائية الذي تضمن‬
‫فيه يميع التصرفات العقارية اليت يوثقها العدول‪ ،‬جنده ال يتسم بالوضوح الكايف وال يساعد كذلك‬

‫‪ -134‬فقد أقدم املشرع مكخرا على إصدار قانون رقم ‪ 13.21‬الذي نفذ بواسطة ظهري ‪ 26‬فرباير ‪ 1111‬منشور باجلريدة الرمسية عدد ‪1611‬‬
‫بتاريخ ‪ 1‬مارس ‪ ،1111‬ص ‪ ،111‬وامللغي لقانون ‪ 22.22‬املنفذ بظهري ‪ 1‬ماي ‪ 2121‬وللقانون املعدل له ‪ 16.13‬املنفذ بظهري ‪11‬‬
‫يونيو ‪ .2111‬وحاليا يوجد مشروع قانون ينظم الشهادة اللفيفية‪.‬‬
‫‪ -135‬منصف كنرييو‪" :‬السكن احلضري ومشكل العقار باملغرب"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.12-12 :‬‬
‫‪ -136‬حممد خريي‪ ،‬قضايا التحفيظ العقاري يف التشريع املغريب‪.‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 32 :‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪44‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫على إعطاء معلومات دقيقة عن العقار‪ ،‬فكيف يعقل أن نفس العقار خيضع لعدة تصرفات‬
‫وتسجل بنفس السجل ويف أماكن خمتلفة ودون وجود روابط جتمعهما‪.137‬‬

‫وبالرجوع أيضا للمادة ‪ 11‬من قانون ‪ 21.11‬املتعلق بالتعمري‪ ،‬جند على أن هذا النظام‬
‫يضع كذلك عراقيل يف وجه التخطيط العمراين‪ ،‬حيث أشارت املادة على أن تصميم التهيئة ميكن‬
‫أن يكون مبثابة قرار تعني فيه األراضي املراد نزع ملكيتها لكوهنا الزمة إلجناز التجهيزات املنصوص‬
‫عليها يف البنود ‪ 1 ،1 ،6 ،3‬من املادة ‪.13821‬‬

‫ففي هذه احلالة جيب أن ينص فيه على العقارات املراد نزع ملكيتها مع بيان مشموالهتا‬
‫ومساحتها وأمساء من حيتمل أن يكونوا مالكني هلا‪ ،‬وهذا ما يتعذر إجنازه بالنسبة للعقارات غري‬
‫احملفظة بسبب املشاكل السابق ذكرها‪ ،‬على عكس العقارات احملفظة اليت ال تطرح مثل هذه‬
‫الصعوبة‪.‬‬

‫‪ -137‬حممد خريي‪ :‬مقارنة بني نظام العقارات احملفظة والعقارات غري احملفظة‪.‬العقار غري احملفظ‪ ...‬إىل أين؟ أشغال الندوة الوطنية اليت نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية احلقوق مراكش يومي ‪ 12‬و ‪ 12‬فرباير ‪ ،1116‬املطبعة والوراقة الوطنية –مراكش‪ -‬الطبعة األوىل‬
‫‪ ،1116‬ص‪.13 :‬‬
‫‪ -138‬تنص املادة ‪ 21‬من قانون ‪ 21.11‬على أنه "يهدف تصميم التهيئة إىل حتديد يميع أو بعض العناصر التالية‪:‬‬
‫‪........ -2‬‬
‫‪....... -1‬‬
‫‪ -3‬حدود الطرق (املسالك والساحات مواقف السيارات) الواجب احلفاظ عليها أو تغيريها أو إحداثها؛‬
‫‪ -6‬حدود املساحات اخلضراء العامة (األماكن املشجرة واحلدائق والبساتني) وميادين األلعاب واملساحات املباحة املختلفة كاملساحات املخصصة‬
‫للتظاهرات الثقافية والفلكلورية الواجب احلفاظ عليها أو إحداثها؛‬
‫‪ -1‬حدود املساحات املخصصة للنشاطات الرياضية الواجب إحداثها وفق أحكام املادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 1.22‬املتعلق بالرتبية البدنية‬
‫والرياضة الصادر بتنفيذه للظهري الشريف رقم ‪ ،2.22.221‬بتاريخ ‪ 23‬من شوال ‪ 21( 26 11‬ماي ‪ )2121‬وحدود املساحات‬
‫املخصصة للنشاطات الرياضية الواجب احلفاظ عليها أو تغيريها؛‬
‫‪ -1‬املواقع املخصصة للتجهيزات العامة كتجهيزات السكك احلديدية وتوابعها والتجهيزات الصحية والثقافية والتعليمية واملباين اإلدارية واملساجد‬
‫واملقابر؛‬

‫‪45‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ويف األخري البد من اإلشارة إىل أن تأثري العقار غري احملفظ ال يقف عند مستوى إعداد‬
‫وثائق التخطيط العمراين بل ميتد ليشمل مرحلة التنفيذ كذلك وهذا ما سنعمل على توضيحه يف‬
‫الفقرة املوالية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬أثر منازعات العقار غري احملفظ على تنفيذ وثائق التخطيط العمراني‬

‫ال ميكن أن تظهر أمهية وفعالية وثائق التخطيط العمراين من خالل التصورات الطموحة‬
‫اليت تقرر يف حمتوياهتا فقط‪ ،‬بل جيب جتسيد خمتلف األهداف والتوجهات اليت حتتوي عليها‪،‬‬
‫فبدون ذلك ستبقى تلك الوثائق جمرد دراسات وبيانات ال ينتج عنها أي أثر‪.‬‬

‫فمهما بدل من جهد وعناية أثناء مرحلة إعداد هذه الوثائق إلجنازها جبودة عالية ووفق‬
‫تصور حمكم ومضبوط‪ ،‬فإن ذلك ال ميكن أن تكون له قيمة حقيقية إذا مل يتم إخراج حمتوياهتا إىل‬
‫حيز الوجود على اعتبار أن تطبيقها هو الذي يكدي إىل الوقوف على دور وأمهية الوثيقة يف تنظيم‬
‫وتأطري اجملال الذي تغطيه‪.139‬‬

‫وبالرجوع إىل التطبيق الفعلي لوثائق التخطيط العمراين جندها تصطدم مبجموعة من‬
‫العراقيل‪ ،140‬كانت أبرزها تلك اإلكراهات اليت تطرحها نزاعات العقار غري احملفظ‪ ،‬حيث أن‬
‫العديد من هذه الوثائق اليت يكون موضوعها عقارات غري حمفظة يطاهلا التقادم مما حيول دون تنفيذ‬
‫التجهيزات املربجمة فوقها‪.‬‬

‫‪ -139‬حممد بنيعيش‪ ":‬وثائق التعمري واملمارسة منوذج طنجة" ‪ ،‬حبث لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة‪ ،‬جامعة حممد اخلامس –أكدال‪ -‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –الرباط‪ -‬السنة اجلامعية ‪ ،1113-1111‬ص‪.11 :‬‬
‫‪ -140‬تتجلى هذه العراقيل يف اإلكراهات اليت يطرحها اجلانب التمويلي يف جمال التعمري باإلضافة إىل اإلكراهات العقارية اليت تناولناها بتفصيل يف‬
‫هذا البحث‪.‬‬

‫‪46‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وبالتايل فالتساؤل الذي يبقى مطروحا يف هذا الباب حول ما هي الفائدة من إعداد هذه‬
‫الوثائق اليت تتطلب موارد بشرية ومادية إلعدادها إذا مل يكن باإلمكان تنفيذها على أرض‬
‫الواقع؟!‬

‫فقد أكدت اإلحصائيات أن ثالثة أرباع ¾ من القضايا واملنازعات املرفوعة أمام احملاكم‬
‫تدور حول ملكية أو حيازة أو استغالل عقار سواء تعلق األمر بقضايا مدنية أو جنائية‪ ،141‬وهبذا‬
‫فإن جل نزاعات العقار غري احملفظ اليت يكون هلا أثر واضح على تنفيذ وثائق التخطيط العمراين‬
‫تدور حول هذه الدعاوى‪ ،‬واملتمثلة يف كل من دعوى احليازة ودعوى االستحقاق باإلضافة إىل‬
‫دعوى القسمة ودعوى الشفعة‪.142‬‬

‫فبالنسبة لدعوى احليازة‪ ،143‬فهي هتدف إىل صيانة احلق الظاهر حفاظا على االستقرار يف‬
‫استغالل العقار غري احملفظ و االستفادة منه‪ ،144‬أو بعبارة أخرى فهي تلك الدعوى اليت يرفعها‬
‫من توفرت له حيازة علنية خالية من كل التباس ملدة سنة كاملة يظهر فيها مبظهر صاحب احلق‪،‬‬
‫ودون منازعة قضائية أو غري قضائية‪ ،‬وكانت حيازته متصلة غري منقطعة لسبب من األسباب‪.‬‬

‫‪ -141‬حممد سالم‪ :‬مقارنة بني التوثيق العصري والعديل وبني طموحات وآمال التوحيد‪ ،‬وعوامل اخلصوصية والتمييز وآفاق التكامل‪ ،‬ندوة توثيق‬
‫التصرفات العقارية‪ ،‬أشغال يومي ‪ 22‬و ‪ 21‬فرباير ‪ 1111‬الندوة العلمية الوطنية اليت نظمها مركز الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية‬
‫احلقوق مبراكش‪ ،‬املطبعة والوراقة الوطنية مراكش‪ ،‬طبعة ‪ ،1111‬ص‪.22 :‬‬
‫‪ -142‬لن نغوص يف يميع اجلوانب املتعلقة هبذه الدعاوى من شروط شكلية وموضوعية وإمنا سنحاول فقط إبراز مفهوم هذه الدعاوى و توضيح‬
‫تأثريها على تنفيذ وثائق التخطيط العمراين‪.‬‬
‫‪ -143‬مت تنظيم أحكام احليازة من الناحية املوضوعية عن طريق مدونة احلقوق العينية باعتبارها كسبب من أسباب كسب ملكية العقار غري احملفظ‬
‫ضمن الفصل الثالث من الكتاب الثاين يف املواد من املادة ‪ 131‬إىل املادة ‪.113‬‬
‫أما من الناحية الشكلية فهي ختضع لق‪.‬م‪.‬م يف الفصول من الفصل ‪ 211‬إىل ‪.221‬‬
‫‪ -144‬للمزيد من التفصيل يراجع‪- :‬عبد اللطيف الودناسي‪ ":‬وملك العقار باحليازة يف التشريع املغريب"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة‪،‬‬
‫جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –مراكش‪ -‬السنة اجلامعية ‪.2116-2113‬‬
‫‪ -‬عبد العايل العبودي‪" :‬احليازة فقها وقضاء"‪ ،‬املركز الثقايف العريب الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األوىل‪ ،‬السنة ‪.2111‬‬
‫‪ -‬حممد القدوري‪ :‬حيازة العقار وحيازة املنافع "حيازة الضرر" وأحكام املياه ودعاوي محاية احليازة يف ضوء الفقه املالكي والتشريع والقضاء املغريب‪،‬‬
‫دار األمان للنشر والتوزيع الرباط‪.1111 ،‬‬

‫‪47‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا وتكمن خطورة دعوى احليازة يف كوهنا تقوم على الوضع الظاهر‪ ،‬وبالتايل فهي حتمي‬
‫من كان الواقع يف صفه ال من كان احلق يف صفه‪ ،‬هذا األخري الذي جيب عليه رفع دعوى أخرى‬
‫‪145‬‬
‫اليت تعترب أكثر تشعبا ودقة من دعوى احليازة على اعتبار أهنا تروم‬ ‫هي دعوى االستحقاق‬
‫للبت يف أصل امللك واحلكم باالستحقاق من عدمه‪ ،‬بناء على احلجة املثبتة للملك وليس على‬
‫الوضع الظاهر‪.146‬‬

‫أما فيما خيص دعوى القسمة‪ ،147‬فهي شرعت من أجل رفع الضرر الناتج عن حالة‬
‫الشياع‪ ،148‬وترمي هذه الدعوى إىل تعيني نصيب كل شريك يف العقار املشاع مبعىن فرز حصص‬
‫الشركاء حبيث تتحول امللكية الشائعة إىل ملكية فردية‪.149‬‬

‫‪ -145‬مل حتظ دعوى االستحقاق بتنظيم تشريعي يف مدونة احلقوق العينية على خالف دعوى احليازة وإمنا بقيت ختضع ألحكام الفقه املالكي‪.‬‬
‫عموما تسري عليها من الناحية اإلجرائية القواعد العامة املنصوص عليها يف ق‪.‬م‪ .‬م‪ ،‬حيث حدد املشرع يف الفصل األول منه شروط الدعوى فال‬
‫تقبل إال ممن له الصفة واألهلية واملصلحة إلثبات حقوقه‪.‬‬
‫كما أن الفصول من ‪ 32‬إىل ‪ 31‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬بينت كيفية رفع الدعوى‪ ،‬حيث يشرتط لصحة املقال‪:‬‬
‫‪ -2‬تعيني أطراف الدعوى (األمساء الشخصية والعائلية‪ ،‬حمل سكناهم‪)...‬؛‬
‫‪ -1‬بسط موضوع الدعوى وتصويرها للمحكمة بوضوح؛‬
‫‪ -3‬تعيني املدعى فيه تعيينا كافيا؛‬
‫‪ -6‬اإلشارة يف املقال إىل احلجج اليت ينوي املدعي استعماهلا إلثبات حقه؛‬
‫‪ -1‬تعليل وقائع الدعوى؛‬
‫‪ -1‬حصر املطالب اليت يريد املدعي الفصل فيها؛‬
‫‪ -2‬توقيع املقال والذي يضفي عليه الصبغة الشرعية والقانونية؛‬
‫‪-‬عبد اللطيف الودناسي‪" :‬إثبات ملكية العقار يف القانون املغريب" ‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه يف القانون اخلاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية مبراكش‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1112-1111‬ص‪ 212 :‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ -146‬حممد زعاج‪ ":‬أثر تعدد التنظيمات العقارية والتوثيقية على الوضعية العقارية باملغرب"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف قانون العقود والعقار‪،‬‬
‫جامعة حممد األول كلية العلوم القانونية االقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،1112-1112‬ص‪.11 :‬‬
‫‪ -147‬مت تنظيم األحكام اخلاصة بالقسمة يف القسم الثاين من الكتاب الثاين من مدونة احلقوق العينية يف املواد من املادة ‪ 323‬إىل املادة ‪.331‬‬
‫‪ -148‬خاصة الشياع املرتتب عن اإلرث الذي يعترب معضلة حقيقية‪ ،‬حيث يضفي على العقار غري احملفظ يمودا قانونيا‪.‬‬
‫‪ -149‬للمزيد من التفصيل يراجع‪ - :‬الدليل العملي للعقار غري احملفظ‪ ،‬منشورات يمعية نشر املعلومة القانونية والقضائية‪ ،‬سلسلة الدراسات‬
‫واألحباث‪ ،‬العدد ‪ ،1‬الطبعة الثانية أبريل ‪ ،1112‬ص‪ 233 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -‬حممد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية يف القانون املغريب"‪ ،‬دراسة شرعية وتشريعية‪ ،‬الطبعة الثانية ‪-.1122‬بثينة العلوط ‪":‬القسمة القضائية‬
‫للعقار"‪،‬دار السالم للطباعة والنشر والتوزيع الرباط الطبعة األوىل ‪.1111‬‬
‫=‬

‫‪48‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد على أن املادة ‪ 322‬من مدونة احلقوق العينية قد أقرت‬
‫على أنه يف حالة ما إذا كانت قسمة العقار املشاع خمالفة للقوانني والضوابط اجلاري هبا العمل‪،‬‬
‫فإن احملكمة حتكم ببيعه باملزاد العلين‪ ،‬وهذا من شأنه أن حيد من تلك املخالفات اليت كانت تنص‬
‫عليها األحكام سابقا حيث كانت تتعارض مع أحكام قانون التعمري‪.150‬‬

‫أما فيما يتعلق بدعوى الشفعة‪ ،151‬فهي تلك الدعوى اليت يتقدم هبا الشريك يف امللك‬
‫املشاع أو احلق العيين املشاع من أجل احلكم له بأخذ حصة شريكه املبيعة بثمنها بعد أداء الثمن‬
‫ومصروفات العقد الالزمة واملصروفات الضرورية عند االقتضاء‪.152‬‬

‫حيث جيب على من يرغب يف الشفعة كما نصت املادة ‪ 311‬من مدونة احلقوق العينية أن‬
‫يقدم طلبا لرئيس احملكمة االبتدائية املختصة يعرب فيه عن رغبته يف األخذ بالشفعة ويطلب فيه‬
‫اإلذن له بعرض الثمن واملصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا‪ ،‬مث بإيداعهما يف صندوق احملكمة‬

‫=‬
‫‪-‬بثينة العلوط‪":‬القسمة القضائية للعقار"‪،‬دار السالم للطباعة والنشر و التوزيع الرباط‪،‬الطبعة األوىل‪.1111‬‬
‫‪ -‬عادل محيدي‪ " :‬التصرفات الواردة على العقار غري احملفظ بني الفقه اإلسالمي والفراغ القانوين"‪ ،‬املنارة كتب مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل أكتوبر‬
‫‪ ،1111‬ص‪ 12 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -150‬حيث كانت تصدر العديد من األحكام اليت تقر القسمة بالرغم من أهن ا تتخالف مع األحكام املتعلقة بتقسيم العقارات استنادا على الفصل‬
‫‪ 122‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي ينص على أنه" ال جيرب أحد على البقاء يف الشياع‪".‬‬
‫للمزيد من التفصيل يف هذه النقطة يراجع‪:‬‬
‫‪-‬أمحد مالكي‪" :‬السياسة التشريعية لتقسيم العقارات يف ضوء قوانني التعمري"‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -151‬مت تنظيم األحكام اخلاصة بالشفعة باعتبارها سبب من أسباب كسب امللكية ضمن الباب الثاين من الكتاب الثاين ملدونة احلقوق العينية يف‬
‫املواد من املادة ‪ 111‬إىل املادة ‪.322‬‬
‫‪ -152‬ويشرتط لصحة طلب الشفعة حسب املادة ‪ 113‬من مدونة احلقوق العينية أن يكون طالبها‪:‬‬
‫‪ -‬شريكا يف امللك املشاع وقت بيع حصة شريكه يف العقار أو احلق العيين؛‬
‫‪ -‬أن يكون تاريخ وملكه للجزء املشاع سابقا على تاريخ وملك املشفوع من يده للحصة حمل الشفعة؛‬
‫‪ -‬أن يكون حائزا حلصته يف امللك املشاع حيازة قانونية أو فعلية؛‬
‫‪ -‬أن يكون املشفوع منه قد وملك احلصة املبيعة بعوض؛‬

‫‪49‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫عند رفض املشفوع منه للعرض العيين احلقيقي وذلك داخل األجل القانوين وإال سقط حقه يف‬
‫الشفعة‪.‬‬

‫وهكذا فمن خالل قراءة التنظيم التشريعي هلذه الدعاوى املنصبة على العقار غري احملفظ‬
‫يتضح جبالء على أهنا تطرح بالفعل عدة إكراهات على ميدان التخطيط العمراين وتكثر سلبا على‬
‫تنفيذ التوجهات املربجمة يف وثائقه‪ ،‬نظرا لعدة اعتبارات وهي كالتايل‪:‬‬

‫‪ -1‬كثرة أحكام عدم القبول‪ :‬حيث أن أغلبية األحكام الصادرة يف خمتلف هذه‬
‫الدعاوي يكون منطوقها احلكم بعدم القبول‪ ،153‬حىت ولو كان ذلك ألتفه األمور فمثال هناك‬
‫بعض الدعاوي تتطلب تصحيح بسيط للمسطرة‪ ،‬كإدخال أحد الورثة يف دعوى القسمة مثال أو‬
‫إثبات منازعة املدعى للمدعى فيه يف دعوى االستحقاق‪.‬‬

‫‪ -2‬تأخير الفصل في هذه الدعاوى‪ :‬حيث يتطلب األمر مدة طويلة من أجل البت‬
‫فيها نظرا للمشاكل اليت يطرحها كل من إجراء التبليغ يف هذه الدعاوي وكذا إشكالية اخلربة اليت‬
‫تعترب كذلك نقطة سوداء يف النزاعات العقارية‪ ،‬فمن جهة هناك نقص كبري يف عدد اخلرباء‪ ،‬حبيث‬
‫أن العديد من احملاكم ال تتوفر على خبري عقاري حملف وكمثال على ذلك احملكمة االبتدائية‬
‫بكلميم حيث تقوم هذه األخرية باستدعاء خبري عقاري إما من مدينة أكادير أو تيزنيت‪ ،‬الشيء‬
‫الذي يرتتب عليه تعطيل إجراء اخلربة العقارية من خالل تأجيلها لعدة مرات‪ ،154‬وكذلك يف‬

‫‪ -153‬مثال فهناك حوايل ‪ %11‬من األحكام الصادرة عن احملكمة االبتدائية بكلميم يف جمال العقار غري احملفظ يكون منطوقها بعدم القبول‪ ،‬أشار‬
‫إىل ذلك حممد بومريام‪ ،‬إشكالية العقار غري احملفظ باملغرب‪ ،‬إقليم كلميم منوذجا‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪ -154‬حممد بومريام‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.13‬‬

‫‪50‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫األسس اليت تعتمد عليها اخلربة يف شروط اختيار اخلبري وعدم التنسيق بني القوانني العامة واخلاصة‬
‫من جهة أخرى‪.155‬‬

‫‪ -155‬للمزيد من التفصيل أنظر‪ :‬أمحد مالكي وعبد الواحد اإلدريسي‪ :‬تداعيات املنازعات العقارية على التدبري العمراين باملغرب‪ .‬مداخلة مبناسبة‬
‫الندوة اجلهوية املنظمة من طرف حمكمة االستئناف بسطات ختليدا للذكرى اخلمسينية لتأسيس اجمللس األعلى (غري منشورة) ص‪ 3 :‬وما‬
‫بعدها‪.‬‬
‫‪ -‬أمحد مالكي‪ :‬التدخل العمومي يف ميدان التعمري باملغرب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.131‬‬

‫‪51‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫خامتة الفصل األول‬

‫حاولنا من خالل هذا الفصل توضيح جتليات تأثري املسألة العقارية على ميدان التخطيط‬
‫العمراين وذلك بالوقوف على خمتلف اإلكراهات والعوائق اليت تطرحها على مستوى هذا األخري‪،‬‬
‫سواء تلك املرتبطة باألنظمة العقارية من خالل الرتكيز على بعضها وأخص بالذكر كل من أراضي‬
‫اجلموع وأراضي األحباس إضافة إىل أمالك الدولة العامة واخلاصة وأراضي امللك اخلاص‪ ،‬واملالحظ‬
‫على هذه األنظمة أهنا تتميز بالتعدد والتصلب وال تتماشى مع متطلبات التخطيط العمراين وإن‬
‫اختلفت درجة تأثريها من نظام إىل آخر‪ ،‬أو تلك املتعلقة بازدواجية النظام القانوين للعقار وأثرها‬
‫على ميدان التخطيط مسلطني الضوء على أبرز اإلشكاالت اليت يطرحها كل من العقار احملفظ‬
‫والعقار غري احملفظ باإلضافة إىل العقار يف طور التحفيظ‪.‬‬

‫لدى بات من الضروري يف ظل هذه الوضعية اليت تعرفها املسألة العقارية من إعادة النظر‬
‫يف احليثيات املتحكمة فيها مبا خيدم ميدان التخطيط العمراين عرب اتباع آليات قانونية واقرتاح‬
‫جملموعة من احللول وهذا ما سنركز عليه يف الفصل الثاين من هذا البحث‪.‬‬

‫‪52‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الفصل الثاني‬

‫اآلليات املتطلبة لتطويع املسألة العقارية خلدمة التخطيط العمراني‬

‫ال خيفى على أحد مدى أمهية العقار من كافة النواحي القانونية أو االقتصادية أو‬
‫االجتماعية‪ ،‬فالرصيد العقاري ميكنه أن يسهل أو يعقد كل املبادرات‪ ،‬سواء يف القطاع الفالحي‬
‫أو السياحي أو الصناعي أو السكين‪ ،156‬فهو العامل األساسي يف برجمة كل تصاميم التعمري‬
‫وتنفيذ يميع توجهاته‪.‬‬

‫غري أن املشاكل احمليطة به من كل جانب‪ ،‬سواء منها تلك املرتبطة بتعدد األنظمة العقارية أو‬
‫تلك املتعلقة بازدواجية النظام القانوين ‪-‬ال تساعد على حتقيق ختطيط عمراين منسجم وحمكم‪-‬‬
‫جعلته مبثابة عرقلة يف وجه التخطيط العمراين‪ ،‬هذا األخري الذي يتطلب وعاء عقاريا خال من‬
‫املشاكل من أجل احتواء حركة املد العمراين السريع اليت يعرفها اجملتمع املغريب‪.‬الشيء الذي‬
‫يستدعي معه ضرورة تدخل الدولة واجلماعات الرتابية‪ ،157‬من أجل التغلب على تلك اإلكراهات‬
‫والعراقيل اليت تطرحها املسألة العقارية أمام التخطيط العمراين عن طريق هنج سياسة عقارية حمكمة‬
‫ومتوازنة‪ ،‬وذلك من خالل العمل على تنويع أدوات التحكم يف املسألة العقارية من جهة‪ ،‬مث‬
‫العمل كذلك على إجياد حلول قانونية ملواجهة مشكل التعدد واالزدواجية يف املسألة العقارية من‬
‫جهة ثانية‪ ،‬وذلك كله هبدف إجناح سياسة التخطيط العمراين اليت تروم تنظيم استعمال اجملال‬
‫بشكل عقالين وحمكم‪.‬‬

‫وعليه سنحاول يف هذا الفصل معاجلة اآلليات املتطلبة لتطويع املسألة العقارية خلدمة‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬من خالل مبحثني‪ ،‬خنصص األول منه للحديث عن ضرورة تنويع أدوات‬

‫‪ -156‬عبد اإلله املكينسي‪ :‬السكن‪ ،‬التعمري واملشكل العقاري باملغرب‪ ،‬السياسات احلضرية املغاربية‪ ،‬ندوة مغاربية‪ ،‬الشركة املغربية للطباعة‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫‪ ،4991‬ص‪.51 :‬‬
‫‪ -157‬يقصد باجلماعات الرتابية حسب الفصل‪ 432‬من الدستور املغريب"اجلهات والعماالت واألقاليم واجلماعات‪"...‬‬

‫‪53‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫التحكم يف املسألة العقارية‪ ،‬واملبحث الثاين للحديث عن اآلليات املتطلبة ملواجهة مشكل التعدد‬
‫واالزدواجية يف املسألة العقارية مبا ميكن أن خيدم ميدان التخطيط العمراين‪ ،‬وذلك مع األخذ بعني‬
‫االعتبار التوجهات اليت جاء هبا مشروع مدونة التعمري‪ 158‬يف هذا الصدد‪.‬‬

‫‪-158‬مشروع مدونة التعمري رقم ‪.30-00‬‬

‫‪54‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المبحث األول‪:‬‬
‫ضرورة تنويع أدوات التحكم في المسألة العقارية ألغراض التخطيط العمراني‬

‫تنتصب املسألة العقارية كرهان حقيقي حيدد بشكل كبري مستقبل التخطيط العمراين‪ ،‬ما دام‬
‫أن هذا األخري ال ميكن أن تقوم له قائمة بدون التوفر على األراضي الالزمة اليت سيتبلور‬
‫عليها‪ ،159‬فهو يتطلب مساحات وافرة من األراضي لرتيمة مشاريع التهيئة اجملالية املرتقبة يف وثائقه‬
‫من جهة‪ ،‬ولتلبية حاجيات خمتلف املتدخلني سواء من القطاع العام أو القطاع اخلاص من جهة‬
‫أخرى‪.‬‬

‫ونظرا للمشاكل اليت تثريها املسألة العقارية يف وجه التخطيط العمراين‪ ،‬سواء بسبب تعدد‬
‫األنظمة العقارية‪ ،‬أو بسبب ازدواجية النظام القانوين للعقار‪ ،‬فقد فرضت على السلطات العمومية‬
‫ضرورة التدخل من أجل احلد منها مبا يتالءم مع أغراض التخطيط العمراين‪ ،‬من خالل العمل على‬
‫توفري احتياطات عقارية للحد من املضاربة العقارية (المطلب األول)‪ ،‬مث عن طريق تفعيل آلية‬
‫االقتناء بالرتاضي ومسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‬

‫التخطيط العمراني بين توفير االحتياطات العقارية‬

‫والحد من المضاربة العقارية‬

‫تبقى من أهم السلط املخولة للدولة يف ظل املشاكل اليت تطرحها املسألة العقارية‪ ،‬سلطة‬
‫التوجيه وتعين حق التدخل باستعمال جمموعة من اآلليات القانونية هبدف خدمة التخطيط‬
‫العمراين وعدم عرقلته بسبب تلك املشاكل‪.‬‬

‫ويتم ذلك عن طريق العمل على توفري احتياطات عقارية ومكنها من التخطيط الستعماهلا يف‬
‫إجناز الربامج املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين (الفقرة األولى)‪ ،‬مث بواسطة العمل على‬

‫‪ -159‬عادلة بورقية‪" :‬التخطيط احلضري واملسألة العقارية بالدار البيضاء"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.5 :‬‬

‫‪55‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫احلد من املضاربة العقارية عن طريق مراقبة السوق العقارية (الفقرة الثانية) مما سينعكس إجيابا على‬
‫عملية التخطيط العمراين‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬توفري االحتياطات العقارية كوسيلة للحد من تأثري املسألة العقارية على ميدان‬
‫التخطيط العمراني‬

‫يعترب العقار يف اجملال احلضري حمل للتنمية احلضرية ويف إطاره حتدد التدابري اهلادفة إىل تنظيم‬
‫استعمال السطح‪ ،‬فالعالقة اليت تربط املسألة العقارية بالتخطيط العمراين مزدوجة ومتداخلة فيما‬
‫بينها الشيء الذي يستدعي حتديث مفهوم امللكية العقارية لتمكينها من القيام بوظيفتها‬
‫االجتماعية والتوفيق بني امللكية العقارية اخلاصة واملصلحة العامة‪ ،‬اليت تستدعي توفري العقارات‬
‫الضرورية لتوسع املدن وبناء التجهيزات والبنايات الضرورية للسكن واحلياة االجتماعية‪ ،160‬على‬
‫اعتبار أن التحكم يف املسألة العقارية يتطلب تدخل فعال للهيئات املكلفة بالتعمري من أجل‬
‫تشكيل احتياطات عقارية ‪.‬‬

‫فالوعي إذن باملشكل العقاري الذي ال تأيت وثائق التعمري جبواب حقيقي له‪ ،‬دفع العديد من‬
‫الدول‪ 161‬إىل التدخل يف السوق العقارية‪ ،‬لكن هذا التدخل مل ينحصر على األمد القصري‬
‫باللجوء إىل االقتناء يف آخر حلظة تقرر فيها إنشاء مشروع معني مع ما يتبع ذلك من مشاكل‬

‫‪ -160‬عبد اإلله املكينسي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.52 :‬‬

‫‪ -161‬إن جتربة تكوين االحتي اطات العقارية بدأ استعماهلا منذ أمد بعيد‪ ،‬ففي أملانيا وهوالندا والنمسا واجنلرتا‪ ،‬تسطر السلطات العمومية برناجما‬
‫القتناء األراضي قبل دخوهلا يف املدار احلضري مما جيعلها تتحكم يف العرض من خالل توفرها على أكرب رصيد عقاري باملقارنة مع امللكيات‬
‫اخلاصة بتلك املنطقة‪.‬‬
‫‪ -‬للمزيد من املعلومات خبصوص هذه النقطة‪ ،‬يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬شكريي حممد‪ ":‬اجلبائية العقارية وباقي تدخالت الدولة يف امليدان العقاري احلضري" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا يف القانون العام‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة اجلامعية‪ ،4991-4993 :‬ص‪.594 :‬‬
‫‪ -‬عبد الرحيم رشيد‪" :‬االحتياطات العقارية للجماعات احلضرية باملغرب"‪ ،‬حبث لنيل دبلوم السلك العايل‪ ،‬املدرسة الوطنية لإلدارة‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة‬
‫اجلامعية‪ ،4991-4993 :‬ص‪.31-33 :‬‬

‫‪56‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وصعوبات‪ ،‬بل اجته حنو تكوين احتياطات عقارية اليت تعين التدخل بإجراء اقتناءات واسعة سابقة‬
‫الستعمال األراضي الالزمة للتمدن هبدف التحكم يف التنمية احلضرية‪.162‬‬

‫ويقصد هبا كذلك جمموع األراضي اليت تعمل الدولة على اقتنائها من أجل استعماهلا عند‬
‫احلاجة إلجناز املرافق والتجهيزات األساسية وعمليات التعمري عموما‪ ،‬وتعترب احتياطية ألهنا ال‬
‫تربمج استعماهلا يف املدى القريب كما ال تعرف كيفية استعماهلا يف املستقبل‪ ،‬وهبذا ختتلف عن‬
‫األراضي اليت ختصص إلجناز مشروع ما أو األراضي املخصصة إلجناز التجهيزات العمومية‪.163‬‬

‫فعبارة االحتياطات تفيد حسب ما أكد على ذلك بعض الباحثني ‪ 164‬تلك النظرة‬
‫املستقبلية للتطور احلضري‪ ،‬فهي مبثابة عملية توقعية تقديرية توفر للدولة جمموعة من املزايا منها‬
‫التحكم يف السوق العقارية من خالل التوفر على أكرب رصيد عقاري يف املناطق املفتوحة للتعمري‬
‫وومكنها من التخطيط باستعمال هذه األراضي إلجناز برامج استثمارية بسهولة وعدم تأثرها‬
‫باملشاكل العقارية اليت ينتج عنها تضخم القيمة العقارية وندرة األراضي‪.‬‬

‫هذا‪ ،‬وجتدر اإلشارة إىل أن توفري االحتياطات العقارية من طرف الدولة واجلماعات الرتابية‪،‬‬
‫يتطلب حتما توفر جمموعة من الشروط أو الوسائل الكفيلة بتجسيدها على أرض الواقع‪ ،‬وعموما‬
‫ميكن رصد هذه الوسائل يف وسيلتني اثنتني‪ :‬تتجلى األوىل يف تلك الوسائل القانونية املتمثلة يف‬
‫مسطرة االقتناء بالرتاضي ومسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪ 165‬إىل جانب حق‬
‫الشفعة‪ ،166‬أما الوسيلة الثانية‪ ،‬فتتجلى يف تلك الوسائل املالية‪ ،‬حبيث ال يكفي التوفر فقط على‬

‫‪ -162‬عبد الرحيم رشيد‪ " ،‬االحتياطات العقارية للجماعات احلضرية باملغرب"‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.10 :‬‬
‫‪ -163‬اهلادي مقداد‪" :‬توجهات السياسة العقارية يف جمال التخطيط العمراين"‪ ،‬جملة مسامهة يف دراسة السياسة العامة يف املغرب‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫اجلديدة‪ ،‬العدد األول‪ ،‬ص‪.42 :‬‬
‫‪ -164‬الوكاري حممد‪ " :‬العراقيل اليت يطرحها العقار أمام التنمية احلضرية وحماولة التغلب عليها"‪ ،‬اجمللة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪،45‬‬
‫السنة ‪ ،4992‬ص‪.429 :‬‬
‫‪ -165‬سنتطرق إىل هذه اآللية بتفصيل يف املطلب الثاين من هذا املبحث‪.‬‬
‫‪ -166‬يقصد حيق الشفعة أو حق األولوية‪ :‬حق يسمح بأسبق ية السلطات العمومية يف اقتناء العقارات املعروضة للبيع من قبل مالكيها‪ ،‬وتستعمل‬
‫هذه الوسيلة ملقاومة املضاربة العقارية من جهة ولتكوين احتياطات عقارية من جهة أخرى‪.‬‬

‫‪57‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫نصوص قانونية تبيح أو تنظم اللجوء إىل عمليات تكوين االحتياطات العقارية‪ ،‬بل البد من‬
‫تدعيمها بوسائل وإمكانيات مادية من أجل حتقيق تلك اإلقتناءات العقارية‪.167‬‬

‫إن أمهية التوفر على الرصيد العقاري الكايف إلجناز املشاريع االستثمارية بالنسبة للدولة‬
‫واجلماعات الرتابية تكمن يف وضع حد للمشاكل العقارية اليت حتول دون تطبيق سليم للربامج‬
‫املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين‪ ،‬وكذا االستفادة من الربح الناتج عن جتهيز هذه‬
‫األراضي يف موقع ما‪ ،‬والذي من املمكن أن يعود لفائدة املالك‪ ،‬فهي وسيلة ملنع األفراد من اإلثراء‬
‫بال سبب‪ ،‬كما أن التوفر على هذه األراضي يف منطقة معينة سيجعل الدولة واجلماعات احمللية‬
‫تقتصد إمكانيات مالية مهمة عند شرائها لألراضي قبل ارتفاع مثنها‪.168‬‬

‫مث إن التحكم يف السطح عن طريق وملك األراضي يف منطقة ما تشكل وسيلة ناجعة ملقاومة‬
‫االستعمال العشوائي هلذا األخري‪ ،‬كما تتيح إمكانية مراقبة استعمال اخلواص لألراضي القابلة‬
‫للتعمري‪ ،169‬الشيء الذي يسهل ويساعد على إجياد ختطيط عمراين منسجم وحمكم‪.‬‬

‫كذلك تبقى من أهم مميزات سياسة االحتياطات العقارية كوهنا وسيلة غري معلنة وبعيدة‬
‫املدى حملاربة املضاربة العقارية‪ ،‬فهي اليت تدفع السلطات العمومية إىل تتبع تطورات السوق‬
‫العقارية واحلاجيات اليت ينبغي االستجابة هلا يف هاته السوق‪ ،‬وهبذا جتعل السلطات العمومية‬
‫تعمل يف إطار تقديري يعتمد التخطيط والتدخل املبكر ملواجهة املشاكل اليت ميكن أن يطرحها‬
‫استعمال امللكية العقارية يف جمال التعمري مستقبال‪.170‬‬

‫‪ -167‬عبد الرحيم رشيد‪ " ،‬االحتياطات العقارية للجماعات احلضرية باملغرب"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.11-13 :‬‬
‫‪ -‬للمزيد من املعلومات حول ومويل االقتناءات العقارية‪ ،‬يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬إبراهيم سهري‪" :‬اجلبائية واملضاربة العقارية يف املغرب" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا يف القانون العام‪ ،‬جامعة احلسن الثاين‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬السنة اجلامعية‪ ،4990 :‬ص‪ 530 :‬ما بعدها‪.‬‬
‫‪ -168‬عبد اإلله الفقري‪" ،‬آليات تدبري الرصيد العقاري يف املغرب على ضوء مشروع مدونة التعمري"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.34 :‬‬
‫‪ -169‬الوكاري حممد‪" ،‬العقار والتنمية احلضرية"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.301 :‬‬
‫‪ -170‬اهلادي مقداد‪" ،‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.530 :‬‬

‫‪58‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ويف ختام احلديث عن سياسة االحتياطات العقارية‪ ،‬نشري إىل أن مشروع مدونة التعمري‪،171‬‬
‫قد أشار إليها يف املادة ‪ ،172316‬وهبذا فإن االعتماد على هذه السياسة ضمن مشروع املدونة‬
‫لدليل على أمهية وجناعة هذه الوسيلة يف ميدان التخطيط العمراين فهي تسمح للدولة وللهيئات‬
‫العمومية األخرى بالتحكم يف األراضي احلضرية الالزمة للتنمية العمرانية بل والتحكم يف األراضي‬
‫اليت مل تشملها بعد وثائق التعمري‪.173‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬احلد من املضاربة العقارية لتطويع املسألة العقارية خلدمة التخطيط العمراني‬

‫إذا كان التعمري املنظم بواسطة وثائق التخطيط العمراين يتيح التحكم يف اجملال من حيث‬
‫حتديد التوجهات والتصورات العامة للتنمية احلضرية‪ ،‬فهو على العكس من ذلك ال يتيح التحكم‬
‫يف السطح واستعماالته بل غالبا ما يتسبب وضع هذه الوثائق يف عدم استقرار السوق العقارية‬
‫بإعالهنا عن املناطق اخلاضعة للتعمري‪ ،‬مما يتسبب يف ارتفاع األمثنة اليت غالبا ما تكثر على املشاريع‬
‫‪175‬‬
‫واملنجزات املزمع القيام هبا من طرف السلطات العامة نفسها‪ 174‬يف إطار ما يعرف باملضاربة‬
‫العقارية‪ ،‬هذه األخرية اليت تستند على توقع عقالين لتقلب األسعار بعيدا عن القوانني واألعراف‬
‫السائدة يف البلد‪ ،‬حبيث يكون مهها الوحيد هو الرفع من مثن األراضي املخصصة للبناء بشكل‬
‫يتناىف مع مرامي وثائق التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪ -171‬مشروع مدونة التعمري الذي مت طرحه للمناقشة منذ سنة ‪.5002‬‬

‫‪ -172‬تنص املادة ‪ 316‬من مشروع مدونة التعمري على أنه‪" :‬خيول للدولة واجلماعات احمللية أو جمموعاهتا حق وملك العقارات باستثناء األمالك‬
‫الوقفية ‪ ،‬وفقا للقانون العام أو عن طريق نزع امللكية من أجل املنفعة العامة أو بواسطة حق األولوية‪ ،‬كما تنظمه أحكام الباب الثاين من هذا‬
‫اجلزء‪ ،‬بقصد إحداث احتياطات عقارية‪ ،‬وذلك عندما تكون هذه االحتياطات مقررة يف خمطط توجيه التجمع العمراين أو يف تصميم‬
‫التهيئة‪."...‬‬
‫‪ -173‬حبيث أنه يف حالة عدم وجود وثائق التعمري فإن مشروع املدونةيقرتح أن يكون حتديدها بقرار لعامل العمالة أو اإلقليم املعين باألمر ويتخذ‬
‫بعد استطالع رأي اإلدارة املختصة بغرض إجناز عمليات من أجل املنفعة العامة أو احتياطات اسرتاتيجية أو عمليات التعمري اجلديدة حسب‬
‫ما أكدت على ذلك املادة ‪ 340‬من مشروع مدونة التعمري‪.‬‬
‫‪ -174‬عبد الرحيم رشيد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.10 :‬‬
‫‪ -175‬واملضاربة مبعىن عام هي‪ :‬عملية بيع أو شراء العمالت أو األسهم وغريها جلين الربح يف فروق األسعار"‪.‬‬
‫‪ -‬عماد التمسماين‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.19 :‬‬

‫‪59‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫إن لعملية املضاربة العقارية جمموعة من اآلثار السلبية على املستوى االقتصادي أو‬
‫االجتماعي كما أكد على ذلك جل الباحثني‪ ،‬حبيث تكثر بشكل سليب على اجملتمع بكامله فهي‬
‫تكدي إىل انزالق االستثمارات حنو قطاع غري منتج باملعىن االقتصادي الدقيق‪ ،‬قطاع يعرف ارتفاعا‬
‫يف األسعار بوثرية تفوق ما حيدث يف السوق االقتصادية بشكل عام‪ ،‬إذ تعرف خمتلف القطاعات‬
‫االقتصادية تضخما ملحوظا بفعل ما جيري يف اجملال العقاري‪.176‬‬

‫هلذا فإنه يصري من الالزم على هذه السلطات العامة أن تتدخل من أجل حتديد القواعد‬
‫الكفيلة لضبط السوق العقارية وتأمني الرقابة عليها‪ ،‬من خالل وضع إطار قانوين للمعامالت‬
‫العقارية داخل السوق العقاري بناء على قواعد واضحة‪ ،‬دقيقة وصارمة يف هذا اجملال‪ ،177‬من‬
‫أجل إضفاء نوع من التوازن بني العرض والطلب من جهة‪ ،‬مث العمل على توجيهها إىل الوجهة اليت‬
‫ستخدم سياسة التخطيط العمراين أخذا بعني االعتبار املشاكل اليت تطرحها املسألة العقارية يف‬
‫هذا الصدد من جهة أخرى‪.‬‬

‫غري أنه ال ميكن احلديث عن مراقبة السوق العقارية واحلد من املضاربة العقارية وضبطها يف‬
‫غياب الوسائل القانونية الكفيلة بتمكني السلطات العمومية من حسن املتابعة وفعالية التدخل‪،‬‬
‫فعدم التنصيص على هذه اإلجراءات ضمن وثائق التخطيط العمراين يعترب جتاهال للمشكل‬
‫العقاري‪.178‬‬

‫وعموما ميكن حصر هذه الوسائل اليت تتطلبها الدولة من أجل التدخل للحد من املضاربة‬
‫العقارية يف ثالثة وسائل أساسية‪ ،‬تتجلى األوىل يف ضرورة يمع املعلومات املتعلقة بالسوق العقارية‪،‬‬
‫حبيث أنه ال ميكن مناقشة التحكم يف جمال حضري ال تتوفر فيه املعلومات الكافية‪ ،‬سيما ما‬
‫يتعلق بامليكانيزمات السيوسيو اقتصادية‪ ،179‬اليت تعترب مبثابة احملددات الرئيسية للسوق العقارية‪.‬‬

‫‪ -176‬اهلادي مقداد‪" ،‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬ص‪.400 :‬‬

‫‪ - 177‬عبد اإلله املكينسي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.52 :‬‬
‫‪ -178‬اهلادي مقداد‪" ،‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.450 :‬‬
‫‪179‬‬
‫‪- Dryef Mohammed, « Urbanisation et droit de l’urbanisme au Maroc », Edition La‬‬
‫‪porteé, 1993, p : 289.‬‬

‫‪60‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ولعل أهم ما مييز هذه األخرية يف جمموع الرتاب الوطين هو غياب املعلومات الدقيقة املتعلقة‬
‫بالسطح‪ ،‬وذلك على الرغم من حماوالت السلطات العمومية لسد هذه الثغرة من خالل إنشاء‬
‫وكالة عقارية وطنية سنة ‪ ،1804995‬أوكل إليها من ضمن اختصاصاهتا مهمة يمع وحفظ ونشر‬
‫املعلومات املتعلقة باألراضي غري املبنية داخل املدارات احلضرية اليت هي يف ملك الدولة أو أراضي‬
‫األحباس وأراضي اجليش واجلماعات احمللية‪.181‬‬

‫وبالتايل‪ ،‬فإن التحكم يف السوق العقارية والتدبري العقالين للمجال احلضري يستلزمان‬
‫كمرحلة أوىل يمع كل املعلومات املتعلقة بالعقارات سواء كانت عمومية أو خصوصية‪.‬‬

‫أما الوسيلة الثانية فتتجلى يف ضرورة اعتماد السياسة اجلبائية للتحكم يف السوق العقارية‪،182‬‬
‫اليت تعترب مبثابة أداة غري مباشرة تسمح للدولة من التدخل يف السوق العقارية من أجل التخفيف‬
‫من مشكل جتميد األراضي احلضرية‪ ،183‬الذي يعرقل سياسة التخطيط العمراين حبرماهنا من‬
‫األراضي الالزمة للنمو العمراين‪ ،‬ويساهم كذلك بشكل مباشر يف التسريع من وترية ومدد النسيج‬
‫احلضري وتفككه إىل درجة يصعب معها التحكم يف صريورة املدينة وتوسعها وفق توجهات وثائق‬
‫التخطيط العمراين‪.184‬‬

‫كما يهدف املشرع أيضا من خالل هذه الوسيلة اسرتجاع فائض القيمة العقارية الناتج عن‬
‫الزيادات اليت تعرفها العقارات بفضل التجهيزات العمومية والتنظيم العمراين‪ ،‬إضافة إىل دفع‬

‫‪ -180‬دورية الوزير األول رقم ‪ 399‬بتاريخ ‪ 52‬غشت ‪.4995‬‬

‫‪ -‬وللمزيد من املعلومات حول الوكالة العقارية الوطنية‪ ،‬يراجع باخلصوص‪:‬‬
‫‪ -‬حممد الوكاري‪" ،‬العقار والتنمية احلضرية"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 333 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -181‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.10 :‬‬
‫‪ -182‬للمزيد من املعلومات خبصوص هذه النقطة يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬صردي املصطفى‪":‬جبائية التعمري بني تنظيم السوق العقاري وتنمية املوارد احمللية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم السلك العايل‪ ،‬املدرسة الوطنية لإلدارة‬
‫العمومية‪ ،‬الرباط‪.4990-4999 ،‬‬
‫‪ -183‬للمزيد من املعلومات خبصوص ظاهرة جتميد األراضي احلضرية‪ ،‬انظر‪:‬‬
‫‪ -‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 51 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -184‬اهلاد مقداد‪ " ،‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.24 :‬‬

‫‪61‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫املالكني العقاريني إىل استعمال األراضي احلضرية أو تفويتها بدل جتميدها حبثا عن جين ربح‬
‫أكرب‪.185‬‬

‫أما فيما خيص الوسيلة الثالثة‪ ،‬اليت ال تقل أمهية عن الوسيلتني السابقتني يف احلد من مشكل‬
‫املضاربة العقارية‪ ،‬فتتجلى يف سياسة تكوين االحتياطات العقارية وقد سبق أن تطرقنا إليها‬
‫بتفصيل يف الفقرة األوىل من هذا املطلب‪.‬‬

‫ونشري يف األخري على أن مسألة توفري اإلحتياطات العقارية واحلد من املضاربة العقارية تبقى‬
‫رهينة بتفعيل آلية االقتناء بالرتاضي‪ ،‬ونزع امللكية من أجل املنفعة العامة(املطلب الثاين)‬

‫المطلب الثاني‬

‫التخطيط العمراني بين مسطرة االقتناء بالتراضي‬

‫ومسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‬

‫تتطلب السلطات العمومية ألجل بلورة الربامج املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين‪،‬‬
‫وبعيدا عن اإلكراهات اليت تطرحها املسألة العقارية‪ ،‬ضرورة التوفر على مساحات شاسعة من‬
‫األراضي وذلك عن طريق اللجوء إىل سياسة االقتناءات‪.‬‬

‫وتتنوع طرق االقتناءات اليت تلجأ إليها السلطات العمومية‪ ،‬بني طرق رضائية تتم وفق قواعد‬
‫القانون اخلاص (الفقرة األولى)‪ ،‬وأخرى جربية بواسطة مسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‬
‫(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬مسطرة االقتناء بالرتاضي‬

‫تعترب مسطرة االقتناء بالرتاضي أجنع إجراء تلجأ إليه السلطات العمومية القتناء ما حتتاجه من‬
‫العقارات‪ ،‬لكوهنا جتعل الدولة تتصرف كشخص طبيعي بعيدا عن التعقيدات اإلدارية واملالية‪،‬‬

‫‪ -185‬حيي غرابيت‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.90 :‬‬

‫‪62‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫حيث يظهر من خالل تسميتها على أهنا ترتكز على عنصر الرضا‪ 186‬بني املتعاقدين الذي يعترب‬
‫أهم ركن يف البيع‪ ،‬مما جيعل اللجوء إىل هذه التقنية من طرف أشخاص القانون العام يشكل نوعا‬
‫من االحرتام حلق امللكية اخلاصة‪ ،‬وضمانا حلق األفراد يف تفويت ملكياهتم عن طواعية ورضا‬
‫كاملني‪ ،187‬وبعيدا عن حتريك امتيازات السلطة العامة‪.‬‬

‫فمسطرة االقتناء بالرتاضي هاته تسهل على الدولة واجلماعات الرتابية مأمورية وملك األراضي‬
‫الالزمة لرتيمة مشاريع التخطيط العمراين على أرض الواقع‪ ،‬خاصة وأهنا ال تتميز بالتعقيد‪ ،‬كما أهنا‬
‫حتمي حقوق اخلواص وتتعامل معهم يف إطار ودي‪ ،‬األمر الذي يساعد على خلق مناخ‬
‫بسيكولوجي بعيدا عن التوترات االجتماعية اليت ميكن أن تنجم يف حالة سلوك املسلك اجلربي‬
‫للتملك‪.‬‬

‫وبذلك استطاعت هذه اآللية أن تثبت جناعتها وفعاليتها يف بعض التجارب املقارنة كوسيلة‬
‫أساسية لرصد ما حتتاجه السلطات العمومية من مساحات شاغرة وتسخريها خلدمة سياسة‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬سواء على املدى القريب أو على املدى املتوسط والبعيد‪ ،‬ففي السويد مثال‬
‫استطاعت السلطات العمومية بفضل االقتناءات الرضائية تكوين احتياطات عقارية‪ ،‬ستمكنها من‬
‫مواجهة متطلبات النمو العمراين على مدى يقارب العقدين من الزمن‪ ،188‬حيث تقتين هبذه‬
‫الوسيلة كل سنة ما يقارب ‪ 500‬هكتار‪.189‬‬

‫‪52‬‬ ‫هذا وختضع مسطرة االقتناء بالرتاضي جملموعة من اإلجراءات املسطرية‪ ،‬حصرها منشور‬
‫ماي ‪ 4902‬يف مخسة مراحل عملية‪ ،190‬سنعمل على تقسيمها إىل مرحلتني أساسيتني‪ ،‬تتجلى‬

‫‪ -186‬يقصد بعنصر الرضا‪ :‬توافق إرادتني علي إحداث أثر قانوين‪.‬‬

‫‪ -187‬حممد أكدر‪" :‬اقتناء الدولة لألمالك العقارية بالرتاضي" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم السلك العايل‪ ،‬املدرسة الوطنية لإلدارة العمومية‪ ،‬السنة الدراسية‪:‬‬
‫‪ ،4990-4909‬ص‪.43 :‬‬
‫‪ -188‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.21 :‬‬
‫‪ -189‬عبد الرحيم رشيد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.31 :‬‬
‫‪ -190‬تتجلى هذه املراحل اخلمسة يف‪:‬‬
‫‪ -‬األوىل‪ :‬إعداد طلب اقتناء الذي تتقدم به الوزارة املعنية‪.‬‬
‫‪ -‬الثانية‪ :‬مرحلة البحث والتعرف على العقارات‪.‬‬
‫=‬

‫‪63‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫األوىل يف مرحلة إعداد االقتناء‪ ،‬ألنه قبل التعرف على العقار واقتناؤه البد من املرور مبرحلة طلب‬
‫االقتناء‪ ،‬إذ جيب على كل قطاع وزاري يرغب يف اقتناء عقارات إلجناز مشاريع معينة أن يضع‬
‫برناجما جملموع املشاريع املقررة يوجهه إىل مديرية امليزانية بوزارة املالية قصد املصادقة عليه‪ ،‬حيث‬
‫تعمل هذه األخرية بعد املصادقة عليه إىل توجيهه إىل مديرية أمالك الدولة‪ ،191‬مع اإلشارة إىل‬
‫االعتمادات املالية املخصصة له وعنوان امليزانية املفتوحة فيه للقيام بالتدابري الالزمة لتسليم هذه‬
‫املبالغ‪.192‬‬

‫مث تأيت بعد ذلك مرحلة البحث والتعرف على العقار مبجرد املوافقة املسبقة ملديرية امليزانية‪،‬‬
‫وقد خول منشور الوزير األول سنة ‪ 4902‬مهمة البحث عن هذه األراضي إىل جلنة حملية‪ 193‬تضم‬
‫خمتلف األعضاء الذين هلم دراية بالوضعية العقارية للمنطقة اليت يتم هبا االقتناء‪ .‬واجلدير بالذكر أنه‬
‫يتحتم على هذه اللجنة اإلقليمية أن تتحرى الدقة ما أمكن خالل عملية البحث عن العقارات‬
‫املرشحة إلجناز املشروع‪ ،‬سواء من حيث املوقع أو املالك أو من حيث وضعيتها القانونية‪ ،194‬دون‬
‫إغفال دور مصلحة مديرية أمالك الدولة يف التحديد‪ ،‬إذ يتعني عليها التأكد من مدى قدرة‬
‫الرصيد العقاري اخلاص للدولة على توفري ما يلزم من املساحات إلجناز املشاريع االقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬وعليه فإن هذه املصلحة تتلقى االقرتاحات واملعلومات من اإلدارة املعنية واملصاحل‬

‫=‬
‫‪ -‬الثالثة‪ :‬مرحلة تقييم العقارات‪.‬‬
‫‪ -‬الرابعة‪ :‬معاوضة املالك للحصول على اتفاق خبصوص سعر التفويت‪.‬‬
‫‪ -‬اخلامس‪ :‬مرحلة تسديد الثمن‪.‬‬
‫‪ -191‬كانت تسمى مبديرية األمالك املخزنية‪.‬‬
‫‪ -192‬عبد اإلله الفقري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.10-12 :‬‬
‫‪ -193‬تتألف هذه اللجة من مخسة أعضاء هم‪:‬‬
‫‪ .4‬السلطة احمللية أو من ميثلها بصفته رئيس اللجنة‪.‬‬
‫‪ .5‬مندوب الوزارة بالسكن والتعمري أو من ينوب عنه‪.‬‬
‫‪ .3‬رئيس دائرة أمالك الدولة أو ممثله بصفته كمقرر‪.‬‬
‫‪ .1‬احملافظ على األمالك العقارية أو من ميثله‪.‬‬
‫‪ .2‬ممثل اإلدارة املعنية باالقتناء‪.‬‬
‫‪ -194‬العريب مياد‪":‬تكوين الرصيد العقاري للدولة‪ ،‬االقتناء بالرتاضي"‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط‪ ،‬سنة ‪ ،5002‬ص‪.42 :‬‬

‫‪64‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫األخرى‪ ،‬هبدف تكوين ملف كامل يساعدها على التعرف على امللكية اليت ستتكفل املديرية‬
‫بالعمل على طلب اقتنائها من مالكيها‪.195‬‬

‫مث تأيت مرحلة حتديد قيمة األرض املراد اقتناؤها من اللجنة اإلقليمية للخربة اإلدارية‪.196‬‬
‫حيث تقوم هذه األخرية بتحديد الثمن وتعيني أفضل األراضي يف حالة تعددها وذلك من حيث‬
‫القيمة واملوقع واملالءمة‪ ،‬وبعد توصل اللجنة إىل تقييم امللكية تقوم بإعداد حمضر هبذا اخلصوص‬
‫يعرض على مديرية أمالك الدولة أو على اجمللس اجلماعي يف حالة كونه املستفيد‪ ،‬كما تعرض‬
‫نسخة منه على اإلدارة املعنية باالقتناء قصد اإلخبار‪.197‬‬

‫أما فيما خيص املرحلة الثانية من مراحل مسطرة االقتناء بالرتاضي‪ ،‬تتمثل يف مرحلة إجناز‬
‫االقتناء‪ ،‬وذلك على إثر تقييم األراضي اليت تقرتح اإلدارة اقتناءها وبعد موافقة مديرية أمالك الدولة‬
‫على حمضر اللجنة اجلهوية املكلفة بالتقييم‪ ،‬حيث يتم الشروع يف التفاوض مع املالكني مباشرة‬
‫سواء كان ذلك بطريقة شفوية أو كتابية هبدف احلصول على وعد بالبيع بالسعر الذي اقرتحته‬
‫اللجنة احمللية للتقييم‪ ،‬وتوكل لإلدارة مهمة املفاوضات إىل رئيس دائرة أمالك الدولة‪.198‬‬

‫وفور حصول االتفاق مع أصحاب امللكيات املراد اقتناؤها وكتابة وعد بالبيع وفقا لقواعد‬
‫القانون اخلاص‪ ،‬حيال امللف على اإلدارة املركزية للحصول على موافقة الوايل أو العامل‪ ،199‬ومبجرد‬
‫هذه املوافقة يتم حترير العقد النهائي وأداء االلتزامات املالية املخصصة هلذا الغرض‪.200‬‬

‫‪ -195‬عز الدين املاحي‪" :‬اقتناء األراضي بالرتاضي كأداة إلجناز املشاريع االقتصادية واالجتماعية"‪ ،‬أعمال اليوم الدراسي حول تدبري األمالك‬
‫اجلماعية وتنمية الرصيد العقاري للجماعات احمللية‪ ،‬كلية احلقوق مراكش‪ ،‬يوم ‪ 2‬فرباير ‪ ،5003‬مطبعة دار وليلي للطباعة والنشر‪ ،‬الطبعة‬
‫األوىل‪ ،5003 ،‬ص‪.402 :‬‬
‫‪ -196‬لقد تكفل منشور الوزير األول رقم ‪ 509‬بتحديد أعضاء اللجنة‪ ،‬حيث ميز بني نوعني من األعضاء‪ ،‬أعضاء دائمون وهم السلطة احمللية‪،‬‬
‫ممثل مديرية أمالك الدولة‪ ،‬ممثل اجلهة املختصة بالتعمري‪ ،‬وممثل عن اإلدارة طالبة االقتناء‪ ،‬وأعضاء غري دائمون يتم حتديدهم حبسب طبيعة‬
‫العقار (حضري أو قروي)‪.‬‬
‫‪ -197‬اهلادي مقداد‪" :‬السياسة العقارية يف ميدان التعمري والسكىن"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.499 :‬‬
‫‪ -198‬عبد اإلله الفقري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.19 :‬‬
‫‪ -199‬عز الدين املاحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.400 :‬‬
‫‪ -200‬عبد اإلله الفقري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.19 :‬‬

‫‪65‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا ونشري يف األخري إىل أنه رغم فعالية هذه املسطرة‪ ،‬فهي ال زالت تعاين من جمموعة من‬
‫العراقيل والصعوبات‪ ،‬ترجع باألساس إىل عدم تعميم نظام التحفيظ العقاري من جهة‪ ،‬الشيء‬
‫الذي جيعل فرتة البحث والتعرف على العقار تأخذ مدة طويلة‪ ،‬نظرا لصعوبة ضبط وضعيته‬
‫القانونية والتعرف على املالكني ذوي احلقوق‪ ،‬وكذلك إىل مشكل تعدد األنظمة القانونية اليت‬
‫حتكم العقار من جهة أخرى –كما سبق أن وضحنا ذلك يف الفصل األول من هذا البحث‪-‬‬
‫وانفراد كل شكل منها بقواعد قانونية خاصة‪ ،‬الشيء الذي يفرض تنوع األشكال اليت تتخذها‬
‫مسطرة االقتناء بالرتاضي لكي تتالءم مع طبيعة كل نظام‪.201‬‬

‫وهبذا فإن تقنية االقتناء بالرتاضي تتطلب برجمة واضحة تساعد على تفادي كل العراقيل‬
‫السابقة‪ ،‬كما تتطلب حرصا دائما لضمان تنسيق متواصل بني خمتلف املصاحل املعنية‪ ،‬وتوفري‬
‫االعتمادات املالية الالزمة ألجل رصد األراضي املخصصة للمشاريع املقرر إجنازها حسب ما جاء‬
‫يف خمططات التعمري‪.202‬‬

‫كما تقتضي هذه اآللية كذلك ضرورة إقناع املالك جبدوى االقتناء‪ ،‬لكن رفض املالك أو‬
‫مغالتهم يف مثن البيع قد يدفع الدولة إىل إعمال آلية نزع امللكية من أجل املنفعة العامة(الفقرة‬
‫الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬مسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‬

‫تعترب مسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪ ،203‬مبثابة مسطرة مكملة للمسطرة السابقة‬
‫(مسطرة االقتناء بالرتاضي)‪ ،‬يف حالة رفض املالك هلذه األخرية‪ ،‬حيث ال سبيل لتملك هذا العقار‬
‫إال عن طريق اللجوء إىل هذه الوسيلة إللزام اخلواص على التخلي عن ممتلكاهتم ألجل املصلحة‬
‫العامة مقابل تعويض مادي مناسب‪.‬‬

‫‪ -201‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.22 :‬‬

‫‪ -202‬اهلادي مقداد‪" :‬توجهات السياسة العقارية يف جمال التخطيط العمراين"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.41 :‬‬
‫‪ -203‬ختضع مسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة لقانون ‪ 0.94‬املنظم مبقتضى ظهري ‪ 2‬ماي ‪ ،4995‬املنشور باجلريدة الرمسية عدد‬
‫‪ ،3292‬بتاريخ ‪ 42‬يوليوز ‪.4993‬‬

‫‪66‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫إن مسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة ال تأخذ بعني االعتبار موقف أرباب األراضي‬
‫وال ختوهلم حىت التمسك بأراضيهم‪ ،‬وهو ما جيعلها بالغة األمهية بالنسبة لسياسة التخطيط‬
‫العمراين‪ ،‬إذ من شأهنا أن تساهم يف توفري األراضي الصاحلة للتعمري اليت تعترب مبثابة العمود الفقري‬
‫لنمو وتوسع اجملال احلضري بشكل منسجم بعيدا عن اإلكراهات اليت تطرحها املسألة العقارية يف‬
‫هذا الصدد‪ ،‬واألداة الناجعة إلعادة توزيع السطح بني خمتلف الفئات االجتماعية وجعل الرصيد‬
‫العقاري املتوفر يف منأى عن إكراهات السوق العقارية‪.204‬‬

‫ومن أجل ضمان حقوق املالكني لألراضي املراد نزع ملكيتها‪ ،‬فقد أوجب املشرع على اجلهة‬
‫نازعة امللكية‪ ،205‬ضرورة املرور من مرحلتني أساسيتني‪ ،206‬مرحلة أوىل هتدف إىل تسهيل مهمة‬
‫نازع امللكية تعرف باملرحلة اإلدارية‪ ،‬حيث تقوم اجلهة املعنية باإلعالن عن املنفعة العامة بواسطة‬
‫مقرر إداري حتدد فيه املنطقة بصفة عامة اليت سيتم فيها نزع امللكية‪ ،‬وكذا عدد العقارات اليت‬
‫يستوجبها املشروع املزمع القيام به‪ ،‬كما تشري يف نفس اإلعالن إىل األراضي اجملاورة إذ استلزمت‬
‫املنفعة العامة ضرورة مشوهلا بنفس املسطرة‪ ،207‬كما جتدر اإلشارة يف هذا الصدد على أن نشر هذا‬
‫املقرر يتم وفق طرق اإلشهار املنصوص عليها يف الفصل ‪ 9‬من قانون نزع امللكية من أجل املنفعة‬
‫العامة‪.208‬‬

‫‪ -204‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.20 :‬‬

‫‪ -205‬خبصوص اجلهة اليت خوهلا املشرع حق نزع امللكية فقد مت حتديدها يف الفصل الثالث من قانون ‪ 0-24‬املتعلق بنزع امللكية من أجل املنفعة‬
‫العامة‪ ،‬من خالل التنصيص على أنه "خيول حق نزع امللكية إىل الدولة واجلماعات احمللية وإىل األشخاص اآلخرين اجلارية عليهم أحكام‬
‫القانون العام أو اخلاص أو األشخاص الطبيعيني الذين تفوض إليهم السلطة العامة حقوقها للقيام بأشغال أو عمليات معلن أهنا ذات منفعة‬
‫عامة"‪.‬‬
‫‪-206‬واال كانت يف حالة االعتداء املادي على امللكية العقارية‪ ،‬للمزيد من التفصيل يف هذا املوضوع يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬رشيدة املاموين‪ " :‬التطور احلديث لنظرية االعتداء املادي يف االجتهاد القضائي املغريب"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه يف القانون العام‪ ،‬جامعة حممد‬
‫اخلامس‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة اجلامعية‪.5003-5005 :‬‬
‫‪ -‬اجلياليل أمزيد‪" :‬احلماية القضائية حلق امللكية يف املنازعات اإلدارية"‪ ،‬منشورات اجمللة املغربية لإلدارة احمللية والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،49‬السنة ‪،4999‬‬
‫ص‪ 92 :‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ -207‬الفصل ‪ 2‬من قانون ‪ 0-94‬املتعلق بنزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪.‬‬
‫‪ -208‬ينص الفصل ‪ 9‬من قانون ‪ 0-94‬نفسه على أنه‪" :‬تتخذ بشأن املقرر القاضي بإعالن املنفعة العامة تدابري اإلشهار اآلتية‪:‬‬
‫‪ -4‬نشر املقرر بكامله يف اجلريدة الرمسية (اجلزء األول) ونشر إعالن بشأنه يف جريدة أو عدة جرائد مأذون هلا يف نشر اإلعالنات القانونية مع‬
‫اإلشارة إىل اجلريدة الرمسية اليت وقع نشره هبا‪.‬‬
‫=‬

‫‪67‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ويف إطار املرحلة اإلدارية كذلك‪ ،‬وبعد إصدار قرار إعالن املنفعة العامة يتم إصدار قرار آخر‬
‫يتمثل يف قرار التخلي‪ ،209‬هذا ما مل يصدر معه يف آن واحد كما أكدت على ذلك املادة ‪ 9‬من‬
‫نفس القانون‪ ،‬غري أنه سواء صدر بصفة مستقلة عن مقرر إعالن املنفعة العامة‪ ،‬أو مدمج معه‪،‬‬
‫فإنه يتعني سلوك جمموعة من اإلجراءات اإلدارية وفق الفصول ‪ 40‬و‪ 44‬و‪ 45‬من قانون ‪0-94‬‬
‫تبتدئ هذه اإلجراءات بنشر مقرر التخلي باجلريدة الرمسية (اجلزء الثاين) وكذلك يف جريدة أو عدة‬
‫جرائد مأذون هلا بنشر اإلعالنات القانونية‪.‬‬

‫كما يتم إيداع هذا املقرر لدى مكتب اجلماعة املعنية احمللية مصحوبا بتصميم حىت يتأتى لكل‬
‫األشخاص املعنيني االطالع وإبداء مالحظاهتم بشأنه خالل أجل شهرين ابتداء من تاريخ نشره‬
‫باجلريدة الرمسية‪ ،‬كما يتعني على أصحاب العقارات موضوع نزع امللكية خالل األجل املذكور‬
‫التعريف مبستأجري األراضي الزراعية واملكرتين ومن هلم حقوق عينية على تلك العقارات وإال ظلوا‬
‫وحدهم مدينني هلكالء األشخاص بالتعويضات اليت ميكنهم املطالبة هبا‪.210‬‬

‫كما يتعني على نازع امللكية أن يأخذ شهادة من احملافظ على األمالك العقارية باحملافظة‬
‫تتضمن أمساء األشخاص الذين يتوفرون على حقوق عينية مقيدة يف الرسم العقاري‪ ،‬كما يعمل‬
‫أيضا على إيداع مشروع مقرر التخلي لدى نفس احملافظة من أجل احلصول على شهادة تفيد‬
‫تقييد املشروع املذكور بالرسوم العقارية املعينة أو بسجل التعرضات إن كانت يف طور التحفيظ‪،‬‬
‫حيث تتضمن الشهادة يف هذه احلالة يميع أمساء املتعرضني املوجودين‪.‬‬

‫أما إذا كانت العقارات غري حمفظة وال يف طور التحفيظ‪ ،‬فإن مشروع مقرر التخلي يودعه‬
‫نازع امللكية بكتابة الضبط لدى احملكمة اإلدارية التابع هلما موقع العقارات ويسلمه كاتب الضبط‬

‫=‬
‫‪ -5‬تعليق نصه الكامل مبكاتب اجلماعة اليت تقع فيها املنطقة املقرر نزع ملكيتها‪.‬‬
‫وميكن أن تتم التدابري املذكورة جبميع وسائل اإلشهار األخرى املالئمة‪.‬‬
‫‪ -209‬جتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أن قرار التخلي يعمل على حتديد األمالك اليت سيتم نزع ملكيتها مباشرة وبصفة مدققة على خالف قرار‬
‫إعالن املنفعة العامة‪ ،‬كذلك البد أن يتم إصداره داخل مدة سنتني من تاريخ اإلعالن عن املنفعة العامة كما أكد على ذلك الفصل ‪ 0‬من‬
‫نفس القانون‪.‬‬
‫‪ -210‬مصطفى الرتاب‪" :‬نزع امللكية من أجل املنفعة العامة"‪ ،‬جملة البحوث‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬يونيو ‪ ،5001‬ص‪.54 :‬‬

‫‪68‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫من‬ ‫‪122‬‬ ‫شهادة تثبت تقييد املشروع املذكور يف السجل اخلاص املنصوص عليه يف الفصل‬
‫ق‪.‬م‪.‬م‪.211‬‬
‫وبعد املرحلة اإلدارية تأيت املرحلة القضائية اليت تعترب أهم مرحلة يف مسطرة نزع امللكية‪ ،‬حبيث‬
‫تضفي على هذه املسطرة اجلدوى والفعالية‪ ،‬إذ ال ميكن إعمال هذه التقنية دون صدور حكم‬
‫قضائي‪ ،212‬على اعتبار أن القضاء هو الضامن الوحيد حلق امللكية وهو الذي يسهر على تقييده‬
‫أو انتزاعه وفقا ملا هو منصوص عليه قانونا‪.213‬‬
‫وجتري املسطرة القضائية مببادرة من نازع امللكية وذلك مبجرد استيفائه لإلجراءات اإلدارية‬
‫املتحدث عنها آنفا‪ ،‬حيث يقدم طلبا إىل احملكمة اإلدارية الواقع العقار املنزوعة ملكيته بدائرة‬
‫نفوذها‪ ،214‬يرمي من خالله إىل احلكم بنقل امللكية وحتديد التعويضات‪ ،215‬كما يقدم مقاال‬
‫استعجاليا إىل رئيس احملكمة اإلدارية بصفته قاضيا للمستعجالت يطلب فيه اإلذن له يف حيازة‬
‫العقار املنزوعة ملكيته مقابل دفع أو إيداع التعويض املقرتح من قبل جلنة التقومي‪ ،‬وذلك تفاديا‬
‫لبطء املسطرة من أجل الشروع يف استغالله خدمة للمنفعة العامة‪.216‬‬
‫هذا وجتدر اإلشارة إىل أن مشروع مدونة التعمري قد اقرتح على غرار املشرع الفرنسي‪،217‬‬
‫جواز إمكانية استعمال مسطرة نزع املنفعة العامة كوسيلة خلدمة سياسة االحتياطات العقارية‬

‫‪ -211‬هذا السجل تضمن فيه يميع التقييدات املتعلقة بالعقار غري احملفظ ومن ضمنها احلجوز التحفظية واحلجوز التنفيذية‪.‬‬
‫‪ -212‬حيث ينص الفصل ‪ 5‬من قانون ‪ 0-94‬على أنه‪" :‬يتم نزع امللكية من أجل املنفعة العامة حبكم قضائي"‪.‬‬
‫‪ -213‬عادل بورقية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.24 :‬‬
‫‪ -214‬تعترب احملكمة اإلدارية هي اجلهة املختصة ن وعيا للبت يف قضايا نزع امللكية من أجل املنفعة العامة حسب ما تنص على ذلك املادة ‪ 9‬من‬
‫قانون إحداث احملاكم اإلدارية‪.‬‬
‫‪ -215‬جتدر اإلشارة إىل أنه جيب أن يقدم هذا الطلب داخل أجل سنتني ابتداء من تاريخ نشر مقرر التخلي باجلريدة الرمسية كما أكد على ذلك‬
‫الفصل ‪ 40‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪ -216‬للمزيد من التوسع يف املرحلة القضائية ملسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪ ،‬يراجع‪:‬‬
‫‪ -‬حممد الكشبور‪" :‬نزع امللكية ألجل املنفعة العامة قراءة يف النصوص ويف موقف القضاء"‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،5000 ،‬ص‪ 422 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -217‬للمزيد من التوسع يف هذه النقطة يراجع‪:‬‬
‫‪-La politique foncière Brochure conçue et réalisée par la société française d’éditions et‬‬
‫‪d’information de la direction de l’urbanisme et des paysages du ministère de‬‬
‫‪l’environnement et du cadre de vie. France P : 15.‬‬

‫‪69‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وتوفري األراضي الالزمة الستقبال خمتلف عمليات التعمري وفقا لتوجهات خمطط توجيه التجمع‬
‫العمراين وتصميم التهيئة‪،‬كما نصت على ذلك املادة ‪.218342‬‬
‫إن التنصيص على هذه اآللية يف مشروع املدونة من شأنه أن جيعلها أداة ناجعة لتطوير‬
‫ميدان التخطيط العمراين واحلد من العراقيل اليت تطرحها املسألة العقارية على هذا األخري‪ ،‬السيما‬
‫مشكل تعدد األنظمة العقارية من خالل العمل على نزع ملكية هذه العقارات وحتويل حق‬
‫أصحاب احلقوق فيها إىل احلق يف التعويض فقط‪.‬‬
‫غري أن ذلك سيتطلب بطبيعة احلال ضرورة رصد إمكانيات مالية مهمة لتعويض أصحاب‬
‫احلقوق املنزوعة ملكيتهم يف هذه األنظمة اخلاصة‪ ،‬كما سيتطلب كذلك تنسيقا متكامال بني يميع‬
‫املتدخلني يف هذه املسطرة يف إطار مقاربة تشاركية ومشولية هدفها الوحيد خدمة التنمية العمرانية‪.‬‬
‫كما سيتطلب األمر كذلك ضرورة إعادة النظر يف إجراءات هذه املسطرة‪ ،‬عن طريق إجراء‬
‫املسطرة اإلدارية والقضائية بطريقة متوازنة هبدف تسريع اإلجراءات واحللول دون تأطري أو تعطيل‬
‫املقتضيات املنصوص عليها يف وثائق التخطيط العمراين‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة للمشرع الفرنسي‪،‬‬
‫حيث ينص يف الفصل العاشر من األمر الصادر بتاريخ ‪ 53‬أكتوبر ‪ 4929‬بأنه‪" :‬ميكن أن حيدد‬
‫التعويض قبل إعالن املنفعة العامة"‪ .‬مبعىن آخر أن تسبق املسطرة القضائية األخرى اإلدارية‪.219‬‬
‫وإذا كان هذا عن أدوات التحكم يف املسألة العقارية‪ .‬فماذا عن اآلليات املتطلبة ملواجهة‬
‫مشكل التعدد واالزدواجية؟‬

‫‪ -218‬تنص املادة ‪ 342‬من مشروع مدونة التعمري على أنه‪" :‬خيول للدولة واجلماعات احمللية أو جمموعاهتا حق وملك العقارات باستثناء األمالك‬
‫الوقفية وفقا للقانون العام أو عن طريق نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪ ...‬بقصد إحداث احتياطات عقارية‪ .‬وذلك عندما تكون هذه‬
‫االحتياطات مقررة يف خمطط توجيه التجمع العمراين أو يف تصميم التهيئة"‪.‬‬
‫‪ -219‬منصف كنرييو‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.405 :‬‬

‫‪70‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المبحث الثاني‬
‫التخطيط والمسألة العقارية أمام التعدد واالزدواجية‪:‬مساهمة في الحل‬

‫ال جيادل أحد اليوم يف أن طبيعة التنوع الذي تعرفه املسألة العقارية باملغرب أصبح يثري أكثر‬
‫من إشكال أمام متطلبات التنمية العمرانية والتخطيط العمراين على وجه اخلصوص‪ ،‬حبيث تقف‬
‫حجر عثرة أمام جمموعة من املشاريع التنموية‪ .‬مما يفرض حتمية إزاحة تلك العوائق واإلكراهات‬
‫اليت تطرحها هذه األخرية بشكل جيعلها مالئمة آلليات ومتطلبات هذا التخطيط‪ ،‬عن طريق‬
‫التفكري يف إجياد حلول قانونية للحد من مشكل تعدد األنظمة العقارية (املطلب األول) ومشكل‬
‫ازدواجية النظام القانوين للعقار (املطلب الثاين)‪.‬‬

‫المطلب األول‪:‬‬

‫تطويع األنظمة العقارية لخدمة ميدان التخطيط‬

‫العمراني‬

‫أدى تعدد وتنوع األنظمة العقارية الذي تعرفه املسألة العقارية باملغرب إىل طرح عدة‬
‫صعوبات وعراقيل يف وجه ميدان التخطيط العمراين‪ ،220‬حبيث أصبحت مبثابة العائق األساسي‬
‫الذي حيول دون حتقيق إعداد وثائق التعمري وتنفيذها على أرض الواقع‪.‬‬

‫الشيء الذي يستدعي معه وبشكل عاجل ضرورة إجياد حلول للحد من هذا التأثري وجعلها‬
‫مالئمة للظروف واملعطيات الراهنة ومسايرة متطلبات التخطيط العمراين‪ ،‬وذلك من خالل العمل‬
‫على تطوير طرق تدبريها والقوانني املنظمة هلا‪.‬‬

‫‪-220‬سواء تعلق األمر مبرحلة إعداد وثائق التعمري أو بالنسبة ملرحلة تنفيذها على أرض الواقع كما هو مفصل يف الفصل األول من هذا البحث‪.‬‬

‫‪71‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬التدابري املقرتحة لتسخري أراضي اجلموع وأراضي األحباس خلدمة ميدان‬
‫التخطيط العمراني‬

‫يتطلب إجناح ميدان التخطيط العمراين‪ ،‬ضرورة إدخال جمموعة من اإلصالحات سواء‬
‫بالنسبة ألراضي اجلموع (أوال) أو بالنسبة ألراضي األحباس (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪:‬على مستوى أراضي الجموع‪:‬‬

‫حتتل األراضي اجلماعية مكانة مهمة داخل النظام العقاري املغريب وبالتبعية يف التطور‬
‫االقتصادي واالجتماعي‪ ،‬كما أهنا تستقطب عدة تيارات لدى الباحثني إلدخال إصالحات‬
‫هليكلتها واستعماهلا وكذا إدماجها يف االختيار التنموي للبالد‪.221‬‬

‫ويبقى ميدان التخطيط العمراين كذلك‪ ،‬من أحوج امليادين اليت تستدعي ضرورة إدخال‬
‫إصالحات على تلك األراضي ألجل خدمته‪ ،‬وميكن إيمال اإلصالحات اليت تتطلبها هذه‬
‫األراضي يف النقط التالية‪:‬‬

‫‪ ‬إدخال تعديالت على القوانني املكطرة هلا السيما وأن غالبيتها تتسم بالقدم‪ ،‬مع استحضار‬
‫البعد التنموي وخاصة متطلبات التنمية العمرانية‪ ،‬وكذا حاجيات التخطيط العمراين على‬
‫وجه اخلصوص؛‬
‫‪ ‬إعادة النظر يف مبدإ عدم قابلية األراضي اجلماعية للتفويت‪ ،‬وخاصة منها تلك املوجودة‬
‫داخل مدارات اجلماعات احلضرية واملناطق احمليطة هبا وذلك بإقرار قابليتها للتفويت حىت‬
‫بالنسبة للخواص‪ ،222‬وذلك مع إعادة تفعيل مقتضيات ظهري ‪ 42‬مارس ‪،2234924‬‬

‫‪ -221‬رشيد األجمد‪":‬أراضي اجلموع والتعمري"‪،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف القانون اخلاص‪ ،‬جامعة احلسن األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬سطات‪ ،‬السنة اجلامعية ‪،5043-5045‬ص ‪.40:‬‬
‫‪ -222‬حممد مومن‪":‬معيقات االستثمار يف أراضي اجلموع"‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.444:‬‬
‫‪ -223‬الذي أقر إمكانية تفويت أراضي اجلموع الواقعة باملراكز احلضرية وضواحيها ودوائرها لفائدة األفراد وللدولة واجلماعات القروية حسب الفصل‬
‫الثاين من الظهري املذكور‪.‬‬

‫‪72‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وكذا تنظيم مسطرة التفويت واتباع مسطرة السمسرة وحتديد شروط البيع مع حتديد الثمن‬
‫االفتتاحي للبيع وتتبع عملية إجناز املشاريع من طرف جلنة حيددها القانون؛‬
‫‪ ‬تفعيل مبدإ الشراكة املنصوص عليه يف إطار الدورية ‪ 403‬الصادرة عن وزير الداخلية‬
‫بتاريخ ‪ 52‬يوليوز ‪ 4991‬بني اجلماعات األصلية املالكة واجلماعات أو املكسسات‬
‫العمومية كلما تعلق األمر مبشروع اقتناء عقار يماعي هبدف إجناز مشروع سكىن أو عملية‬
‫جتارية أخرى‪ ،‬وهذه الشراكة شبيهة باملبادلة العقارية إذ ومنح اجلماعة الساللية مبقتضاها‬
‫مقابل تنازهلا عن األراضي حصة من منتوج املشروع وذلك يف شكل قطعة أرضية أو تعهد‬
‫بإجناز جتزئة سكنية مثال‪224‬؛‬
‫‪ ‬خلق إطار للحوار والتواصل بني السلطات الوصية على أراضي اجلموع من جهة‪ ،‬واملنعشني‬
‫العقاريني والعموميني من جهة أخرى‪ ،‬يكون امتدادا للمناظرة املنعقدة يف دجنرب ‪4992‬‬
‫وذلك قصد بلورة سياسة جديدة هبذه األراضي وخاصة منها املوجودة داخل احمليطات‬
‫احلضرية أو املمتد إليها العمران‪225‬؛‬
‫‪ ‬اإلسراع يف حتفيظ أراضي اجلموع‪ ،‬وذلك تبعا التفاقية الشراكة املربمة ين الوزارة الوصية‬
‫والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح العقاري واخلرائطية‪ ،‬حيث مت حتفيظ حوايل‬

‫‪ -224‬غري أن التساؤل الذي يبقى مطروحا يف هذا الصدد‪ ،‬هو مدى قدرة الدولة واجلماعات الرتابية على اقتناء تلك العقارات‪ ،‬السيما وأهنا عاجزة‬
‫حىت عن اقتناء العقارات اليت يتطلبها إجناز التجهيزات واملرافق العمومية املختلفة الالزمة إلضفاء صبغة التحضر على جتمعاتنا العمرانية‬
‫املنصوص عليها يف تصاميم التهيئة‪ ،‬الشيء الذي جيعلنا ننادي مع األستاذ موالي عبد السالم شيكري‪ ،‬بإمكانية إخضاع هذه العقارات لنظام‬
‫شراكة مرن بني يملة من األطراف حسب األحوال ووفقا لنظام استغالل دقيق وواضح‪ ،‬ضمن ضوابط مرنة ومتشاور حوهلا‪.‬‬
‫‪ -225‬جتدر اإلشارة يف هذا الصدد أنه مت تنظيم عدة لقاءات جهوية يف شكل أعمال حتضريية يف انتظار انعقاد مناظرة وطنية واليت كشفت على أن‬
‫مساحة أراضي اجلموع اليت توجد باجملاالت احلضرية تصل إىل ‪ 300.000‬هكتار‪ ،‬ومثل نسبة ‪ %5‬من األراضي اجلماعية‪ ،‬هذا وتقدر‬
‫املساحة اجلماعية املشمولة بوثائق التعمري ‪ 311.111‬هكتار أي نسبة ‪ ،%40‬األمر الذي يربز الدور الكبري الذي تلعبه هذه األراضي يف‬
‫وجه التخطيط العمراين‪.‬‬
‫‪-‬اململكة املغربية‪ ،‬وزارة الداخلية‪ ،‬مديرية الشكون القروية‪ ،‬احلوار الوطين حول األراضي اجلماعية‪ ،‬الرباط‪ 5041 ،‬ص ‪.2-2‬‬

‫‪73‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫مليوين هكتار ومائيت ألف يف إطار االتفاقية املربمة بتاريخ ‪ 55‬شتنرب ‪ 5040‬واليت انتهى‬
‫العمل هبا يف تاريخ ‪ 55‬شتنرب ‪.2265045‬‬

‫ثانيا‪ :‬على مستوى أراضي األحباس‬

‫نظرا لالنعكاسات السلبية اليت خلفها تدبري أراضي األحباس املعقبة على مسار التنمية‬
‫العمرانية عموما‪ ،‬وميدان التخطيط العمراين على وجه اخلصوص‪،‬وما ترتب عن ذلك مفسدة‬
‫للمنفعة العامة من جهة وملصلحة املعقب عليهم من جهة أخرى‪ ،‬فإن ذلك يدفع إىل طرح بعض‬
‫االقرتاحات اليت من شأهنا أن تعمل على تطويع تلك العقارات خلدمة التخطيط العمراين‪:‬‬

‫‪ ‬إعمال أسلوب عدم الرتكيز اإلداري يف عالقة الوزارة املكلفة باألوقاف مبصاحلها‬
‫اخلارجية‪ ،‬وذلك بتمكني نظار األوقاف من صالحيات تنسجم مع مبدإ سياسة‬
‫القرب وحتسني األداء اإلداري‪ ،‬وملا ال التفكري يف تبين الالمركزية املرفقية كأسلوب‬
‫لتدبري وإدارة مكسسة الوقف‪227‬؛‬
‫‪ ‬إخضاع األحباس املعقبة إلمكانية نظام الشراكة‪ ،‬إلجناز مشاريع شراكة تعود بالنفع‬
‫على كل األطراف‪ ،‬وتتماشى مع متطلبات التخطيط العمراين على غرار أراضي‬
‫اجلموع‪228‬؛‬
‫‪ ‬اعتبار املصادقة على تصاميم التعمري مبثابة قرار تصفية للحبس املعقب الذي تشمله‬
‫وثيقة التعمري ومكينا لذوي احلقوق من وملك حصصهم وتيسريا لتنفيذ متطلبات‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬مع العلم أن احلصة اليت تكول مبوجب القانون لقطاع األوقاف‬

‫‪ -226‬كما جتدر اإلشارة يف هذا الصدد‪ ،‬إىل أنه مت إبرام اتفاقية شراكة أخرى يف شهر مارس ‪ 5043‬وذلك اعتبارا ألمهية الرصيد العقاري‬
‫للجماعات الساللية‪ ،‬ورغبة الوزارة الوصية يف محاية وتصفية وضعيته القانونية كما جاء يف مضامني االتفاقية‪ ،‬املذكرة رقم‪2209‬الصادرة عن‬
‫احملافظة العقارية بتاريخ ‪51‬ماي‪.5043‬‬
‫‪ -227‬أمحد مالكي وعبد الواحد اإلدريسي‪":‬األحباس املعقبة بني متطلبات التعمري والتدبري اإلداري"‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.99:‬‬
‫‪ -228‬أمحد مالكي وعبد الواحد اإلدريسي‪":‬األحباس املعقبة بني متطلبات التعمري والتدبري اإلداري"‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.499:‬‬

‫‪74‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ميكن تعبئتها يف االستثمار العقاري الذي من شأنه املسامهة يف تقوية مكسسة‬

‫الوقف‪229‬؛‬
‫‪‬‬
‫إحداث جلن خمتلطة للتصفية على مستوى عدد النظارات املتواجدة باململكة إعماال‬
‫ملبدإ الالتركيز‪ ،‬وإعطاءها الصالحية الالزمة يف ذلك مع الرجوع للوزارة الوصية يف‬
‫‪230‬‬
‫احلاالت املستعصية؛‬
‫‪‬‬
‫اإلسراع بتحفيظ أراضي األحباس املعقبة‪ ،‬ألن غالبية هذه األمالك الزالت مل تعرف‬
‫طريقها حنو التحفيظ‪ ،‬مع مشوليتها كذلك مببدأ اجملانية الذي تستفيد منه األحباس‬
‫العمومية‪ ،231‬ألن عدم املعرفة الدقيقة هبذه العقارات بسبب عدم حتديدها وحتفيظها‬
‫تسمح للغري بالتطاول عليها‪.‬‬

‫فتعميم التحفيظ على هذه العقارات سيخدم ال حمالة عملية التخطيط العمراين سواء أثناء‬
‫مرحلة إعداد الوثائق أو خالل مرحلة تنفيذها‪.‬‬

‫فضال عن هذه االقرتاحات توجد تدابري جد هامة جيب أن تشمل أمالك الدولة واألمالك‬
‫اخلاصة وهي التدابري اليت من شأهنا أن تسمح بتعبئة هذه األراضي يف وجه التعمري(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫‪ -229‬وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد‪ ،‬إىل أن املادة ‪ 10‬من مشروع مدونة التعمري يف فقرهتا األخرية اليت تقرتح أولوية قانون التعمري يف حالة تعارضه‬
‫مع األنظمةالعقارية اخلاصةمل تشر إىل أراضي األحباس‪ ،‬إال أن صيغة املادة جاءت على سبيل املثال ال احلصر على اعتبار أن أراضي األحباس‬

‫من األنظمة القانونية اخلاصة وبالتايل‪ ،‬إدراجها ضمن هذا املفهوم‪.‬‬

‫‪ -230‬سفيان العسري‪":‬خصوصيات مسطرة تصفية الوقف املعقب"‪،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.221:‬‬
‫‪ -231‬كما ينص على ذلك الظهري الشريف رقم ‪ 4.25.405‬الصادر يف ‪ 40‬ربيع الثاين ‪ 0( 4393‬شتنرب ‪ )4923‬مبا يلي‪":‬خالفا للمقطع‬
‫الرابع من الفصل ‪ 42‬من الظهري الشريف املشار إليه أعاله‪ ،‬املكرخ يف ‪ 09‬رمضان ‪4334‬هـ(‪ 45‬غشت ‪4943‬م) والفصل ‪ 25‬من القرار‬
‫الوزيري املشار إليه أعاله‪ ،‬املكرخ يف ‪ 54‬رجب ‪4333‬هـ(‪ 1‬يونيو ‪4942‬م) فإن مسطرة حتفيظ األمالك احلبسية باستثناء احلبس العائلي‪ ،‬اليت‬
‫يطلب النظار إجراءها بعد موافقة وزير األحباس تعفى من صوائر إيداع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫‪75‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التدابري املقرتحة لتسخري أمالك الدولة وامللك اخلاص خلدمة التخطيط العمراني‬

‫خالل هذه الفقرة‪ ،‬سنعاجل بعض التدابري املقرتحة على مستوى أمالك الدولة (أوال) على أن‬
‫نعاجل بعض التدابري املقرتحة أيضا على مستوى األمالك اخلاصة (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬على مستوى أمالك الدولة‬

‫‪ ‬بالنسبة للملك الخاص للدولة‬

‫بالرغم من أن امللك اخلاص للدولة يتميز باملرونة و ال يطرح عراقيل كثرية يف وجه التخطيط‬
‫العمراين فإنه البد لتعزيز ذلك من العمل على‪:‬‬

‫‪ ‬تنمية الرصيد العقاري للملك اخلاص للدولة وجتديده عرب آلية االقتناء بالرتاضي ومسطرة‬
‫نزع امللكية من أجل املنفعة العامة ‪.‬‬
‫‪ ‬حتفيظ يميع العقارات غري احملفظة هلذا النوع من األمالك مع إجياد حلول لتصفية املشاكل‬
‫اليت تعرفها العقارات اليت يف طور التحفيظ‪.‬‬
‫‪ ‬اسرتجاع العقارات احملتلة من طرف الغري على اعتبار أن أمالك الدولة ال تكتسب باحليازة‬
‫مهما طال أمدها كما نصت على ذلك املادة ‪ 524‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫‪ ‬تنظيم هذه األمالك بنص خاص شأهنا يف ذلك شأن امللك العمومي ألجل املسامهة يف‬
‫تلبية احلاجيات األساسية للمجتمع‪.‬‬
‫‪ ‬بالنسبة للملك العام للدولة‬

‫إن امللك العام للدولة حبد ذاته‪ ،‬ال يطرح إشكاالت كربى يف وجه التخطيط العمراين وإمنا‬
‫تعود هذه املشاكل إىل بعض املبادئ اليت يرتكز عليها‪-‬امللك العام‪-‬وكذا النظام القانوين املطبق‬
‫عليها‪ ،‬الشيء الذي يتعني معه إعادة النظر فيهما بشكل خيدم سياسة التخطيط العمراين‪.‬‬

‫‪76‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫وسنشري إىل بعض االقرتاحات اليت نعتقد أهنا كفيلة بإدراج األمالك يف صلب معادلة التنمية‬
‫اليت تعد إحدى غايات التخطيط العمراين‪ ،‬وهي كالتايل‪:‬‬

‫‪ ‬إعادة النظر يف مبدإ عدم القابلية للتفويت يف احلالة اليت يغطى فيها امللك العام‬
‫بوثيقة التعمري شأنه يف ذلك شأن باقي األنظمة األخرى‪ ،‬كما نصت على ذلك‬
‫املادة ‪ 10‬من مشروع مدونة التعمري‪ ،232‬وذلك إلزالة التخصيص للعموم واعتبار‬
‫ذلك امللك ملكا خاصا مبوجب املرسوم املصادق به على وثيقة التعمري‪.‬‬

‫إن هذا االقرتاح تربره السرعة املطلوبة يف تنفيذ وثيقة التعمري على اعتبار أن املسطرة احملددة‬
‫قانونا إلزالة التخصيص‪ 233‬عن امللك العام‪ ،‬قد تتطلب مدة طويلة مما قد يفوت جمموعة من‬
‫املشاريع االستثمارية بسبب عدم تنفيذ وثائق التخطيط العمراين على أرض الواقع؛‬

‫‪ ‬ضرورة توفري احلماية للملك العام الذي ستزول عنه صفة العمومية عن طريق‬
‫ختصيص الثمن الذي مت بيعه به لشراء عقار آخر أو االستفادة من ذلك الثمن يف‬
‫بناء املرافق العامة‪ ،‬وذلك من أجل استمرار امللك العام يف خدمة الصاحل العام‪.‬‬
‫‪ ‬إعادة النظر يف اإلطار القانوين املنظم للملك العام الذي مر على صدوره قرابة قرن‬
‫من الزمن من أجل مواكبته للعديد من التغريات‪ ،‬السيما متطلبات التخطيط‬
‫العمراين‪.‬‬
‫‪ ‬جرد امللك العام للدولة والوقوف على وضعيته القانونية ألجل حتصينه من كل‬
‫أشكال الرتامي اليت قد يتعرض هلا من طرف الغري كما سبقت اإلشارة إليه يف الفصل‬
‫األول‪ ،‬وذلك باللجوء إىل عملية التحديد املنصوص عليها يف الفصل السابع من‬

‫‪ -232‬املادة ‪ 10‬من مشروع مدونة التعمري‪ ....":‬تصبح األراضي الواقعة يف اجملال الذي يشمله تصميم التهيئة‪ ،‬واخلاضعة ألنظمة قانونية خاصة‬
‫كاألراضي اجلماعية واألراضي الزراعية‪ ،‬غري خاضعة للموانع املقررة يف النصوص التشريعية املنظمة هلا‪".‬‬
‫‪-233‬نظم هذه املسطرة الفصل اخلامس من ظهري فاتح يوليوز‪4941‬املتعلق باألمالك العامة حيث جاء فيه‪":‬ميكن إخراج بعض األمالك العمومية‬
‫من حيز التقييد إذا ظهر أهنا ليست ذات منفعة عامة’ ودلك بقرار وزيري من الصدر األعظم يصدر بناءا علي طلب املدير العام لألشغال‬
‫العمومية وتصري حينئذ ملكا خاصا باملخزن الشريف"‬

‫‪77‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ظهري ‪ ،2344941‬واليت تعد من أهم العمليات اليت تلجأ إليها اإلدارة اليت يعنيها‬
‫العقار موضوع التحديد بقصد تثبيت حدوده بصفة مضبوطة وتصفية حالته القانونية‬
‫بصفة هنائية لتفادي كل النزاعات اليت قد يعرفها هذا العقار فيما بعد‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬على مستوى األمالك الخاصة‬

‫على الرغم من أن امللك اخلاص يعترب مبثابة اجملال األكرب الذي تتمحور حوله دراسات‬
‫التخطيط العمراين‪ ،‬إذ يبقى امللك الوحيد القابل ألجرأة توجهاته باملقارنة مع باقي األنظمة األخرى‬
‫على اعتبار قابليته للتداول‪ ،‬فإن هذا األخري مل يسلم هو اآلخر من بعض املشاكل اليت تكثر سلبا‬
‫على ميدان التخطيط العمراين كما مت الوقوف على ذلك سابقا‪ ،‬الشيء الذي يدفعنا إىل حماولة‬
‫اقرتاح بعض احللول اليت من شأهنا أن حتد من تأثري امللك اخلاص على ميدان التخطيط العمراين‬
‫وتسخريه خلدمته وهي كالتايل‪:‬‬

‫‪ ‬تفعيل آليات مراقبة العمليات العقارية‪ 235‬من أجل احلد من تقزمي امللكية وتفتيتها‪.‬‬

‫وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أن مسألة املراقبة تزداد صعوبة حينما يتعلق األمر بامللكية‬
‫العقارية غري احملفظة‪ 236‬باملقارنة مع نظريهتا احملفظة؛‬

‫‪-234‬الذي جاء فيه " تعني حدود األمالك العمومية إذا اقتضى األمر بقرار وزيري يصدر بعد حبث عمومي بناءا علي طلب املدير العام لألشغال‬
‫العمومية ‪"......‬‬
‫‪ -235‬إن مفهوم املراقبة من املادة العقارية له مفهوم شاسع‪ ،‬ذلك أن املعين املباشر ملفهوم املراقبة يتعلق بتلك اليت ومارس على خمتلف الوثائق اليت‬
‫يطلب تقييدها على السجل العقاري سواء من حيث الشكل أو اجلوهر إذ املراقبة الشكلية ختتلف حسب نوع العقود املطلوب تقييدها عرفية‬
‫أو رمسية‪ ،‬عدلية أو توثيقية‪ ،‬حيث إن هذا النوع من املراقبة ينصب بشكل خاص على شكلية حترير العقد‪ ،‬أما الرقابة من حيث اجلوهر فهي‬
‫تتخذ شكالن كما يستفاد ذلك من مفهوم الفصلني ‪ 01‬و‪ 91‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬إذ تراقب العقود بالنظر إىل بيانات السجل العقاري ومدى‬
‫إمكانية تقييدها بالنظر إىل هذه البيانات مث تراقب بالنظر إىل التشريعات العقارية األخرى‪.‬‬
‫‪-‬عبد العايل دقوقي‪":‬التشريعات املنظمة ملراقبة العمليات العقاري وتأثريها على االستثمار"‪ ،‬مقال منشور مبجلة العقار واالستثمار‪ ،‬أشغال الندوة‬
‫الوطنية املنظمة من طرف وحديت التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ودبلوم الدراسات العليا املعمقة يف قانون العقود والعقار بكلية احلقوق‪،‬‬
‫جامعة حممد األول بوجدة‪ ،‬يومي ‪ 21‬و‪ 11‬ماي ‪ ،1111‬الطبعة األول ‪ ،1112‬ص‪.221:‬‬
‫‪ -236‬جتدر اإلشارة إىل أن املادة ‪ 1‬من مدونة احلقوق العينية حاولت احلد من هذه الصعوبة من خالل التنصيص على مبدإ رمسية العقود‪.‬‬
‫=‬

‫‪78‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬تفعيل مقتضيات الضم احلضري اليت مت التنصيص عليها يف مشروع مدونة التعمري‪،237‬‬
‫والذي يراد به كل عملية هتيئة عقارية إجبارية كانت أم اتفاقية هبدف جتميع قطعة‬
‫أرضية وتوزيعها من جديد بعد استخالص املواقع املخصصة للتجهيزات ذات املصلحة‬
‫اجلماعية واملساحات املخصصة للمرافق العمومية حيث تصبح كل ملكية عقارية‬
‫جديدة قابلة للبناء مبقتضى الضوابط القانونية ووثائق التعمري املراد تنفيذها‬
‫‪238‬‬
‫وأجرأهتا‪.‬‬

‫هذا‪ ،‬وختضع عملية الضم احلضري جملموعة من اإلجراءات منها إخضاع مشروع الضم‬
‫لبحث علين ملدة ‪ 30‬يوما‪ ،‬ولرأي اجمللس اجلماعي املعين‪ ،‬مث املصادقة عليه بواسطة قرار العامل‬
‫‪239‬‬
‫الذي يكون مبثابة اإلعالن عن املنفعة العامة لألشغال الالزمة إلجناز العملة‪.‬‬

‫وهذا التسخري لألمالك العامة للدولة وباقي األنظمة األخرى يستتبعه إجراء آخر ال يقل‬
‫أمهية وهو مبدأ تطويع النظام القانوين هلذه األراضي وذلك باالعتماد على آلية التحفيظ‬
‫العقاري(املطلب الثاين)‪.‬‬

‫=‬
‫تنص املادة ‪ 1‬على أنه‪":‬جيب أن حترر حتت طائلة البطالن‪ ،‬يميع التصرفات املتعلقة بنقل امللكية أو بإنشاء احلقوق العينية األخرى أو نقلها أو‬
‫تعديلها أو إسقاطها مبوجب حمرر رمسي أو حمرر ثابت التاريخ يتم حتريره من طرف حمام مقبول للرتافع أمام حمكمة النقض ما مل ينص قانون‬
‫خاص على خالف ذلك‪."...‬‬
‫‪ -237‬انطالقا من املادة ‪ 529‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -238‬عبد الواحد اإلدريسي وأمحد مالكي‪":‬التحفيظ العقاري يف سياسة التعمري على ضوء التوجهات الراهنة"‪ ،‬مقال منشور باجمللة املغربية‬
‫لالقتصاد والقانون املقارن‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري باملغرب‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية اليت نظمها خمترب الدراسات القانونية واملدنية والعقارية بكلية‬
‫مراكش‪ ،‬يومي ‪ 21-22‬أبريل ‪ ،1112‬العدد ‪ ،11‬ص‪.226:‬‬
‫‪ -239‬املادة‪ 525‬من مشروع مدونة التعمري‪ ":‬يتم حتديد منطقة عملية الضم احلضري اإلجباري بقرار لعامل العمالة أو اإلقليم املعين‪ ،‬باقرتاح من‬
‫اهليئة العمومية اليت اختذت مبادرة القيام بالعملية‪ ،‬وبعد استطالع رأي وكالة التعمري واجمللس اجلماعي املعين‪ ،‬وينشر هذا القرار باجلريدة‬
‫الرمسية"‪.‬‬

‫‪79‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المطلب الثاني‪:‬‬

‫من أجل نظام قانوني للعقار في خدمة التخطيط‬

‫العمراني‬

‫نسعى يف هذا املطلب إىل حماولة إجياد عناصر اإلصالح للنظام القانوين للعقار مبا من شأنه‬
‫أن خيدم ميدان التخطيط العمراين‪ ،‬هذا األخري الذي ليس له بد سوى العمل على توحيد النظام‬
‫القانوين وذلك عرب تعميم نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬من خالل تبسيط مساطره من جهة (الفقرة‬
‫األوىل) مث االستفادة من مسطرة التحفيظ اإلجباري اليت تعترب حبق كوسيلة لتعميم هذا النظام من‬
‫جهة أخرى (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬تبسيط مسطرة التحفيظ العقاري‬

‫يتطلب حتفيظ العقار املرور مبجموعة من املراحل واإلجراءات ابتداء من وضع مطلب‬
‫‪240‬‬
‫التحفيظ وما يتبعه من إجراءات كاإلشهار والتحديد وما يتخلل ذلك من إشهار للحقوق‬
‫وتقدمي للتعرضات وصوال إىل تأسيس الرسم العقاري‪.‬‬

‫غري أن املالحظ على هذه املسطرة وكما سبق أن وضحنا ذلك جليا‪ ،‬يف الفصل األول من‬
‫هذا البحث‪ ،‬أهنا تعرف نوعا من البطء بسبب العراقيل اليت تواجهها مما حيول دون بلوغ الغاية‬
‫املرجوة أال وهي الرغبة يف تعميم نظام التحفيظ‪ ،‬مما ينعكس سلبا بالتبعية‪ ،‬على ميدان التخطيط‬
‫العمراين‪.‬‬

‫وهذا ما يدفعنا إىل طرح بعض االقرتاحات‪ ،‬اليت من شأهنا أن تعمل على جتاوز هذه‬
‫العراقيل‪:‬‬

‫‪ -240‬يتعلق األمر باحلقوق املكتسبة على عقار يف طور التحفيظ حيث ختضع ملسطرة إيداع من أجل ترتيبها وللتمسك هبا يف مواجهة الغري حبسب‬
‫ما نص عليه الفصل ‪ 91‬من ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪80‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬على مستوى عملية التحديد‪:241‬‬

‫‪-‬إجناز عملية التحديد واملسح يف وقت وجيز وذلك باالستفادة من التقنيات املستجدة يف‬
‫هذا اجملال خاصة نظام التموضع الشمويل ‪GPS‬؛‬

‫‪-‬االستفادة من التقدم املعلومايت وكذا تطوير أنظمة املسح العقاري وترقيم كل املعطيات يف‬
‫أفق إدماج األنظمة ضمن نظام املعلومات اجلغرافية ‪ ،SIG‬دون ومييز بني السجالت العقارية‬
‫والعمليات املساحية؛‬

‫‪-‬تسخري القوة العمومية ملساندة املهندس املساح الطبوغرايف وتوفري الظروف املالئمة له حىت‬
‫يقوم بإجناز عملية التحديد دون أية عرقلة؛‬

‫‪-‬الزيادة يف عدد املهندسني املساحني الطبوغرافني املكلفني بعملية التحديد‪ ،‬إذ نالحظ يف‬
‫الواقع العملي أن قلة املكلفني بعملية التحديد تكدي إىل تأجيل عملية التحديد أكثر من مرة‬
‫‪242‬‬
‫الشيء الذي يكدي حتما إىل طول عمر مسطرة التحفيظ‪.‬‬

‫‪ ‬على مستوى البت في التعرضات‪:‬‬

‫‪ ‬ضرورة اإلسراع بالبت النهائي يف ملفات مطالب التحفيظ العقاري اليت تكون معروضة‬
‫على أنظار القضاء‪ ،‬وذلك عن طريق حتديد آجال معقولة لذلك مع التنصيص على ضرورة‬
‫الفصل بني املتعرضني خاصة يف احلالة اليت تنصب فيها يملة من التعرضات على نفس املطلب؛‬

‫‪ -241‬يقصد بالتحديد تلك العملية التقنية اليت يقوم هبا مهندس طبوغرايف تتم يف عني املكان هبدف ضبط احلالة املادية للعقار وبيان حدوده‬
‫ومعامله ومشتمالته ومساحته ويف نفس الوقت تلقي التعرضات اليت ميكن أن تثار أثناء هذه العملية‪.‬‬
‫‪ -‬حممد خريي‪":‬قضايا التحفيظ العقاري يف التشريع املغريب" م‪.‬س‪ ،‬ص‪.432:‬‬
‫‪ -242‬وهذا ما تفطن إليه املشرع املغريب من خالل إدخال تعديالت على الفصل‪ 49‬عرب مساحه للمحافظ على األمالك العقارية أن يكلف إىل‬
‫جانب املهندس املساح الطبوغرايف ‪ ...‬أحد العاملني املكهلني التابعني ملصلحة احملافظة العقارية أو مهندسامساحا ينتمي إىل القطاع اخلاص‬
‫مسجال جبدول اهليئة الوطنية للمهندسني املساحني الطبوغرافيني‪.‬‬
‫‪-‬مذكرة السيد احملافظ العام عدد‪4141‬الصادرة بتاريخ ‪5041-05-02‬يف شأن القانون رقم ‪20-45‬املتمم ملقتضيات الفصول ‪-50-49‬‬
‫‪ 21-13-31-52-54‬من قانون‪.41-00‬‬

‫‪81‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬التنسيق بني مصاحل احملافظة العقارية واحملاكم عرب إدخال احملافظ كطرف يف الدعوى من‬
‫أجل جتاوز مشكل صعوبة تنفيذ األحكام القضائية الذي يعرقل سري مسطرة التحفيظ‪ ،‬وبالتايل‬
‫‪243‬‬
‫اختصار الوقت واجلهد من جهة‪ ،‬وتسريع املسطرة من جهة أخرى؛‬
‫‪ ‬ضرورة تقيد احملكمة حبرفية نص الفصل ‪ 19‬من ظهري التحفيظ العقاري فيما خيص‬
‫‪244‬‬
‫الغرامة امللقاة على عاتق املتعرض الكيدي؛‬
‫‪ ‬السرعة يف البت يف امللفات بعد رجوعها من احملكمة؛‬
‫‪ ‬تفعيل مسطرة التحفيظ اجلماعي نظرا ملزاياه املتعددة‪ ،245‬عن طريق هنج سياسة مرحلية‬
‫تتوخى حتفيظ يميع العقارات الواقعة يف املدار احلضري‪ ،‬مع ما يتطلب ذلك من رصد إلمكانيات‬
‫مالية وبشرية مهمة ألجل القيام هبذه العملية؛‬
‫‪ ‬ضرورة تقيد احملافظ باآلجال املنصوص عليها يف الفصل ‪24630‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع بعد‬
‫انتهاء أجل التعرضات الختاذ قرار التحفيظ‪ ،‬أو إسناد هذه املهمة‪ ،‬إىل اجلهاز القضائي‪ ،‬كما هو‬
‫الشأن بالنسبة لنظام التحفيظ بتونس وسوريا؛‬
‫‪ ‬ربط التعمري بنظام التحفيظ حىت يكون متماشيا مع متطلبات التخطيط العمراين‪ ،‬وهذا‬
‫ما تبناه مشروع مدونة التعمري فيما خيص جمال التهيئة العقارية حيث سطر واضعوه ضم األراضي‬
‫احلضرية بشكل إجباري أو تشاركي حيث يرتتب عن حتديد القطع موضوع ضم األراضي احلضرية‬
‫مباشرة مسطرة التحفيظ العقارات الواقعة يف القطاع املعين‪ ،247‬ونفس األمر يقال بالنسبة‬

‫‪ -243‬للمزيد من اإليضاح الرجوع إيل‪-:‬حسن الزرداين‪":‬دور احملافظ علي األمالك العقارية يف تقييد األحكام القضائية من زاوية إكراهات‬
‫الواقع"‪،‬اجمللة املغربة لالقتصاد والقانون املقارن‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.262:‬‬
‫‪ -244‬ينص الفصل ‪ 19‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ .‬على ما يلي‪":‬كل طلب للتحفيظ أو تعرض عليه ثبت للمحكمة صدوره من تعسف أو كيد أو سوء نية‪،‬‬
‫يوجب ضد صاحبه غرامة لفائدة الوكالة الوط نية للمحافظة العقارية واملسح العقاري واخلرائطية ال يقل مبلغها عن ‪ %40‬من قيمة العقار أو‬
‫احلق املدعى به‪"...‬‬
‫‪ -245‬للمزيد من التوسع انظر ‪:‬نعيمة سوين ‪":‬فعالية املساطر اجلماعية يف تعميم نظام التحفيظ العقاري "‪،‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف قانون العقود‬
‫والعقار شعبة قانون خاص ‪،‬جامعة حممد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة ‪،‬السنة اجلامعية‪،1112-1112‬ص‪1‬‬
‫وما بعدها‪.‬‬
‫‪ -246‬ينص الفصل ‪30‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ .‬على ما يلي‪ ":‬خالل الثالثة أشهر املوالية النصرام أجل التعرض يقوم احملافظ على األمالك العقارية بتحفيظ‬
‫العقار بعد التح قق من إجناز يميع اإلجراءات املقررة يف هذا القانون ومن شرعية الطلب وكفاية احلجج املدىل هبا وعدم وقوع أي تعرض"‪.‬‬
‫‪ -247‬املادة ‪ 344‬وما بعدها من مشروع مدونة التعمري‪.‬‬

‫‪82‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫لعمليات التهيئة التشاورية اليت تباشر تبعا ملتطلبات املصلحة العامة بدافع تصفية وضعية األنظمة‬
‫العقارية وتوزيع تكلفة املدن وجتهيز األراضي وغريها‪.248‬‬

‫كما جتدر اإلشارة يف نفس السياق‪ ،‬أن تبسيط هذه اإلجراءات قد ال يكون كافيا لوحده‬
‫لتطويع النظام القانوين هلذه األراضي‪.‬ومن مت وجوب تعزيزه بالتحفيظ اإلجباري باعتباره الوسيلة‬
‫املثلى لتجاوز اإلشكاليات اليت يطرحها مبدأ االختيارية وتقاعس املالك (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التحفيظ اإلجباري كوسيلة لتعميم نظام التحفيظ العقاري‬

‫لقد مت تنظيم املقتضيات املتعلقة بالتحفيظ اإلجباري‪ ،249‬يف الفرع السادس من ظهري‬
‫التحفيظ العقاري يف الفصول من ‪ 4-24‬إىل ‪ 49-24‬وقد كانت هذه اإلجبارية استجابات‬
‫لالنتقادات املوجهة ملبدأ االختيارية‪ ،‬الذي يعد من األسباب اليت كانت وراء عدم تعميم نظام‬
‫‪250‬‬
‫التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫فالتحفيظ اإلجباري سيساهم بال شك يف تعميم نظام التحفيظ العقاري وبالتايل تسهيل‬
‫عمليات التخطيط العمراين‪.‬‬

‫أوال‪ :‬خصائص التحفيظ اإلجباري‬

‫يتمتع التحفيظ اإلجباري الذي أتى به القانون ‪ 41.00‬مبجموعة من اخلصائص وميزه عن‬
‫إضافة إىل خاصية اجلماعية والشمولية‪.‬‬
‫مبدأ االختيارية بدأ خباصية اإلجبارية واجملانية‪َ ،‬‬
‫‪ -248‬املادة ‪411‬من مشروع مدونة التعمري‪.‬‬
‫‪ -249‬جتد اإلشارة إىل أن هناك حاالت خاصة يف التحفيظ اإلجباري منصوص عليها يف جمموعة من الظهائر والنصوص القانونية كما هو الشأن‬
‫بالنسبة حلالة التحفيظ اإلجباري تضم األراضي املنصوص عليها يف ظهري ‪ 30‬يونيو ‪ 4925‬مث التحفيظ اإلجباري للتجزئات العقارية‬
‫واجملموعات السكنية‪ ،‬حسب املادة ‪ 02‬من قانون ‪ 90.52‬مت التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة اخلاصة يف حالة التعرض على حتديدها‪.‬‬
‫‪ -250‬للمزيد من اإليضاح يف هذه النقطة يراجع‪:‬‬
‫‪-‬خالد اليزيدي‪":‬نظام التحفيظ العقاري ‪ 21‬سنة من التجربة" ‪ ،‬تريمة عبد السالم زيدون‪ ،‬جملة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد السابع‪ ،‬يناير ‪،1111‬‬
‫ص‪.11:‬‬

‫‪83‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬خاصية اإلجبارية‪:‬‬

‫إذا كان املبدأ يف تقدمي مطالب التحفيظ هو االختيارية حسب ما ينص عليه الفصل ‪02‬‬
‫من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،251‬فإنه على العكس من ذلك يف التحفيظ اإلجباري حيث جند خاصية اإلجبارية‬
‫اليت ومتاز هبا هذه املسطرة انطالقا من تسميتها‪ ،‬إذ مبجرد صدور القرار من وزير الفالحة يكون‬
‫أصحاب العقارات املعنية ملزمني بتحفيظ عقاراهتم وليس هلم احلق يف إبداء أي معارضة عن تلك‬
‫العملية وال طلب تأجيلها‪،‬حبيث ال ينفع تقاعس هكالء املالك أثناء مرحلة البحث التجزيئي‬
‫والقانوين‪ ،‬إذ حترر يف هذه احلالة مطالب التحفيظ بناء على البحث القانوين الذي جتريه مصاحل‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية مبكازرة جلنة التحفيظ اإلجباري وتدرج يف اسم مالكها بالرغم من‬
‫هذا الغياب والتقاعس حبسب ما نص عليه الفصل ‪ 0-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬

‫‪ ‬خاصية المجانية‪:‬‬

‫على خالف مطالب التحفيظ االختيارية اليت تستوجب أداء رسوم حسب تعريفات‬
‫حمددة‪ ،252‬فإن مطالب التحفيظ اليت هتم املناطق املفتوحة للتحفيظ اإلجباري تدرج جمانا دون أداء‬
‫أي مصاريف ‪،‬كما أكدت على ذلك الفقرة األخرية من الفصل ‪ 00‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ...":‬تدرج‬
‫املطالب يف املناطق اليت سيتم فتحها للتحفيظ اإلجباري جمانا"‪.‬‬

‫ومما ال شك فيه‪ ،‬أن اجملانية تلعب دورا مهما يف اخنراط أصحاب العقارات وذوي احلقوق‬
‫‪253‬‬
‫العينية العقارية يف عملية التحفيظ اإلجباري وجتاوهبم مع هذا القرار‪.‬‬

‫إذ أن اإلعفاء من تكاليف التحفيظ يبقى سببا من األسباب اليت تشجع على حتفيظ‬
‫العقارات‪ ،‬فال معىن خلاصية اإلجبارية إذا مل تعفي جيوب املالك من أداء واجبات الرسوم اليت‬
‫‪254‬‬
‫تفرض يف إطار إجراءات التحفيظ وفق املسطرة العادية‪.‬‬

‫‪ -251‬ينص الفصل السادس من ظ‪.‬ت‪.‬على ما يلي‪":‬إن التحفيظ أمر اختياري‪."...‬‬

‫‪-252‬املرسوم رقم ‪ 1.12.312‬الصادر يف ‪ 16‬صفر ‪2622‬ه ـ(‪31‬يونيو ‪2112‬م) لتحديد تعرفة رسوم احملافظة على األمالك العقارية‪.‬‬
‫‪-253‬جتدر اإلشارة يف هذا الصدد فيما خيص مصاريف التعرض ومصاريف اإليداع طبقا للفصل ‪ 91‬ال تستفيد من مبدأ اجملانية‪.‬‬

‫‪84‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬خاصية الشمولية‪:‬‬

‫مفاد هذه اخلاصية كون مسطرة التحفيظ اإلجباري ال تستهدف عقارات بعينها وذاهتا كما‬
‫هو الشأن بالنسبة للتحفيظ اإلجباري لألراضي اخلاضعة للضم حيث يتعلق بعقارات فالحية أو‬
‫التحفيظ اإلجباري لعقارات اجلمعيات النقابية للمالكني أو التجزئات العقارية اليت تعىن بالعقارات‬
‫احلضرية‪ ...‬وإمنا على العكس من ذلك فاملشروع مل حيدد يف هذه املسطرة طبيعة العقارات املعنية‬
‫‪255‬‬
‫بقرار التحفيظ اإلجباري‪ ،‬فهو منصب على يميع العقارات سواء كانت قروية أو حضرية‪.‬‬

‫كما أن مشولية املسطرة تزداد أمهيتها يف عدم ترك أي عقار مشمول بقرار التحفيظ اإلجباري‬
‫إال ومت حتفيظه حىت ولو يف احلالة اليت مل يقع التعرف فيها على مالكه حيث يدرج تلقائيا يف اسم‬
‫امللك اخلاص للدولة كما نص على ذلك الفصل ‪ 0-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬

‫‪ ‬خاصية الجماعية‪:‬‬

‫جتري مسطرة التحفيظ اإلجباري املنصوص عليها يف الفرع السادس من ظ‪.‬ت‪.‬ع بشكل‬
‫يماعي‪ ،‬حيث تتم عملية هتيئ العقارات وإعداد املالكني وذوي احلقوق بشكل يماعي كما أن‬
‫تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوين تتم بشكل يماعي‪ ،‬كما يتم إدراج مطالب التحفيظ من‬
‫طرف احملافظ وإيداع الالئحة والتصميم التجزيئي لذي السلطة احمللية دفعة واحدة‪.‬‬

‫كما أن أعمال املراقبة اليت تضطلع هبا جلنة التحفيظ اإلجباري هتم ملفات العقارات املفتوحة‬
‫للتحفيظ اإلجباري بأكملها‪ ،‬وتتم عملية اإلشهار واستدعاء طاليب التحفيظ واملتدخلني إلجناز‬
‫عملية التحديد يف وقت متزامن لتنتهي املسطرة بشكل يماعي حيث يتم تأسيس الرسوم العقارية‬
‫‪256‬‬
‫جلميع املطالب غري املثقلة بالتعرضات‪.‬‬

‫=‬
‫‪254‬‬
‫‪-‬خالد العظيمي‪":‬التحفيظ اإلجباري وفقا لقانون رقم ‪-41.00‬دراسة مقارنة‪ ، "-‬رسالة لنيل دبلوم املاسرت يف القانون اخلاص‪ ،‬جامعة احلسن‬
‫األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬سطات‪ ،‬السنة اجلامعية ‪ ،5043-5045‬ص‪.30:‬‬
‫‪ -255‬خالد العظيمي ‪،‬املرجع نفسه‪ ،‬ص‪.39:‬‬
‫‪ -256‬خالد العظيمي‪":‬التحفيظ اإلجباري وفقا لقانون رقم ‪-41.00‬دراسة مقارنة‪ ،"-‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.39:‬‬

‫‪85‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ثانيا‪ :‬مسطرة التحفيظ اإلجباري‬

‫تنطلق مسطرة التحفيظ اإلجباري باختيار اإلدارة للمنطقة املراد إخضاعها له تليها جمموعة‬
‫من اإلجراءات القانونية والتقنية‪.‬‬

‫وخبصوص اختيار املنطقة‪ ،‬فهو يتم عرب إجناز اإلدارة‪ 257‬لتصميم أويل هلا يشمل حدودها‬
‫ومساحتها‪ ،‬لتعمل بعد ذلك على حتضري مشروع القرار القاضي بفتح وحتديد منطقة التحفيظ‬
‫اإلجباري لتحيله بدورها على السلطة احلكومية الوصية ليتم توقيعه ونشره يف اجلريدة الرمسية‪ ،‬وما‬
‫‪258‬‬
‫يرتتب عن ذلك من نشر لدى باقي اجلهات األخرى‪.‬‬

‫ومن أهم نتائج نشر القرار القاضي بالتحفيظ اإلجباري‪ ،‬تكوين جلنة تدعى جلنة التحفيظ‬
‫اإلجباري‪ ،259‬من أجل إعداد املعنيني باألمر لعمليات التحفيظ اإلجباري وضمان حسن تنفيذ‬
‫أشغال البحث التجزيئي والقانوين ومراقبتها‪ ،‬وكذا اختاذ كافة التدابري اليت ومكن من إدراج وحتديد‬
‫‪260‬‬
‫مطالب التحفيظ‪.‬‬

‫وبعد ذلك‪ ،‬يتم الشروع يف تنفيذ أشغال البحث التجزيئي‪ 261‬والقانوين من طرف مصاحل‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح العقاري واخلرائطية مبكازرة جلنة التحفيظ اإلجباري‪ ،‬وذلك‬
‫هبدف حترير مطالب التحفيظ يف اسم املالكني الذين أدلوا بالعقود والوثائق املثبتة حلقوقهم‪.‬‬

‫‪ -257‬مصاحل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح العقاري واخلرائطية‪.‬‬

‫‪ -258‬تتمثل هذه اجلهات حسب ف ‪ 5-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع يف كل من‪ :‬مقر السلطة احمللية‪ ،‬واجلماعة واحملكمة االبتدائية ومصلحة احملافظة‬
‫العقارية‪.‬‬
‫‪ -259‬تتألف هذه اللجنة حسب الفصل ‪1-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع من ‪:‬‬
‫‪ ‬ممثل السلطة احمللية رئيسا؛‬
‫‪ ‬رئيس اجلماعة املعنية أو من ينوب عنه؛‬
‫‪ ‬احملافظة على األمالك العقارية املعين أو منينوب عنه؛‬
‫‪ ‬رئيس مصلحة املسح العقاري املعين أو من ينوب عنه؛‬
‫‪-260‬الفصل ‪3-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‬
‫‪ -261‬يراد بعملية البحث التجزيئي أخذ صورة جوية للمنطقة من أجل معرفة القطع وحدودها ونقل تلك الصور على تصميم طبوغرايف خاضع‬
‫لقواعد المبري‪.‬‬
‫=‬

‫‪86‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا‪ ،‬وتنتهي أشغال البحث التجزيئي والقانوين بإعداد اإلدارة املكلفة مللف يتكون من‬
‫جمموعة من العناصر أشار إليها الفصل ‪26240-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬ليحال بعد ذلك على جلنة‬
‫التحفيظ اإلجباري هذه األخرية اليت تقوم مبراقبته وإرساله إىل احملافظ على األمالك العقارية املعين‬
‫داخل أجل شهرين ابتداء من تاريخ توصلها به حسب ما نص على ذلك الفصل ‪44-24‬من‬
‫ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬ليعمل هذا األخري داخل أجل شهر على إدراج مطالب التحفيظ وإيداع الالئحة‬
‫والتصميم التجزيئيني مبقر السلطة احمللية‪ ،263‬الذي على إثره ينشر إعالنا باجلريدة الرمسية عن‬
‫اإلعالن املذكور‪ 264‬يعلق إىل غاية انتهاء أجل التعرض مبقر السلطة احمللية واحملافظة العقارية‬
‫واجلماعة أو اجلماعات املعنية واحملكمة االبتدائية‪.‬‬

‫وبعد القيام هبذا اإلجراء‪ ،‬يضع احملافظ بتنسيق مع رئيس جهاز املسح العقاري برناجما‬
‫لتحديد وعاء مطالب التحفيظ املدرجة‪ ،‬يبلغه إىل ممثل السلطة احمللية ورئيس اجلماعة من أجل‬
‫تعليقه مبقراهتم قبل التاريخ املعني الفتتاح العمليات بشهر واحد‪ ،‬كما يعلق هذا اإلعالن باجلريدة‬
‫الرمسية‪،‬و يستدعي احملافظ بواسطة عون للتبليغ من مصلحة احملافظة العقارية أو بواسطة السلطة‬
‫‪265‬‬
‫احمللية طالب التحفيظ وكل متدخل يف مسطرة التحفيظ للحضور شخصيا لعملية التحديد‪.‬‬

‫=‬
‫‪ -‬شكيب حيمود‪":‬التحفيظ اإلجباري وفق مقتضيات القانون رقم ‪ 41.00‬منشورات املنرب القانوين‪" ،‬قانون التحفيظ العقاري بني روح ظهري‬
‫‪4943‬م ومستجدات قانون رقم ‪ ، "41.00‬أعمال الندوة العلمية اليت نظمتها جملة املنرب القانوين بشراكة مع الفضاء املدين يوم ‪ 02‬مايو‬
‫‪ 5045‬بتزنيت العدد ‪ ،4‬ص‪.20:‬‬
‫‪ -262‬يتكون هذا امللف من‪:‬‬
‫تصميم حيدد حميط املنطقة‪ ،‬مرتبط بنظام إحداثيات المبري منجز وفق سلم معمول به؛‬
‫‪ ‬مطالب احلفيظ احملررة؛‬
‫‪ ‬العقود والوثائق اليت أدىل هبا املالكون‪ ،‬وعند االقتضاء الشهادات اإلدارية للملكية املسلمة من طرف للسلطة احمللية؛‬
‫‪ ‬الالئحة والتصميم التجزيئيان اللذان يعينان القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ اإلجباري ومساحتها املضبوطة وكذا هويات وعناوين املالكني؛‬
‫‪ ‬تصميم عقاري منجز وفق الضوابط اجلاري هبا العمل لكل عقار؛‬
‫‪ -263‬الفصل ‪ 44-24‬ن ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -264‬يتضمن هذا اإلعالن حسب الفصل ‪ 45-24‬من ظ‪.‬ت‪ .‬ع‪ ،‬موقع املنطقة اخلاضعة للتحفيظ اإلجباري وتاريخ اإليداع املذكور وأجل‬
‫التعرض‪.‬‬
‫‪ -265‬الفصل ‪ 41-24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬

‫‪87‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫هذا وجتدر اإلشارة يف هذا الصدد إىل أنه جيب أن ينجز التحديد قبل انتهاء أجل‬
‫التعرض‪ ،266‬سواء حضر طالب التحفيظ أم تغيبوا على ذلك كما أكد على ذلك الفصل ‪-24‬‬
‫‪42‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬

‫وتنتهي هذه املراحل بإنشاء الرسوم العقارية مبجرد انتهاء أجل التعرض‪ ،‬كما سلف‬
‫الذكر‪،‬وبعد التأكد من عدم وجود أي تعرض‪ ،‬حبيث ينجز احملافظ بطاقة التموقع لكل مطلب‬
‫على حدة يرسلها إىل مصلحة املسح العقاري للتأكد من خلو وعاء املطلب من كل تعرض أو‬
‫تعرض متبادل‪ 267‬مع مطلب آخر أو مع حتديد إداري‪.‬‬

‫‪ -266‬أجل التعرض على مسطرة التحفيظ اإلجباري حمدد يف أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النشر يف اجلريدة الرمسية لإلعالن عن إيداع الالئحة‬
‫والتصميم التجزيئيني مبقر السلطة احمللية (الفصل ‪.)42-24‬‬
‫‪ -267‬التعرض املتبادل‪ :‬هوالذي يكون فيه كل من الطرفني طالب للتحفيظ ومتعرض يف نفس الوقت‪.‬‬

‫‪88‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫خامتة الفصل الثاني‬

‫بعد تشخيص لواقع تأثري املسألة العقارية على ميدان التخطيط العمراين يف الفصل األول‬
‫من هذا البحث حاولنا من خالل هذا الفصل الثاين التطرق إىل اآلليات املتطلبة لتطويع املسألة‬
‫العقارية خلدمة ميدان التخطيط العمراين وكيفية التغلب على خمتلف اإلكراهات والعوائق اليت‬
‫تطرحها على هذا األخري ‪.‬‬

‫وترجع هذه اآلليات إىل آليات متطلبة على مستوى تدخل الدولة من أجل التحكم يف‬
‫املسألة العقارية وتسخريها خلدمة ميدان التخطيط من خالل هنج سياسة عقارية حمكمة ومتوازنة‬
‫وذلك عن طريق توفري احتياطات عقارية للحد من املضاربة العقارية مث بتفعيل آلية االقتناء‬
‫بالرتاضي واللجوء ملسطرة نزع امللكية من أجل املنفعة العامة‪ ،‬وإعادة النظر يف الفلسفة املتحكمة‬
‫على امللك اخلاص للدولة‪.‬‬

‫وإىل جانب هذه اآلليات‪ ،‬تطرقنا كذلك إىل اآلليات املتطلبة ملواجهة مشكل التعدد‬
‫واالزدواجية يف املسألة العقارية‪ ،‬من خالل اقرتاح جمموعة من احللول ترمي يف جمملها إىل إجناح‬
‫سياسة التخطيط العمراين عن طريق إدخال تعديالت على النصوص القانونية املنظمة لألنظمة‬
‫العقارية من جهة‪ ،‬مث العمل على ضرورة السعي حنو توحيد النظام القانوين للعقار عرب تعميم نظام‬
‫التحفيظ العقاري من خالل تبسيط مساطره وكذا تفعيل مسطرة التحفيظ اإلجباري من جهة‬
‫ثانية‪.‬‬

‫‪89‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫خامتة عامة‪:‬‬

‫ويف ختام هذه الدراسة البد من التأكيد على أن املشاكل اليت تطرحها املسألة العقارية يف‬
‫ارتباطها بالتخطيط العمراين‪ ،‬تكمن أساسا يف تعدد األنظمة العقارية وتعقد املقتضيات القانونية‬
‫املنظمة هلا‪ ،‬باإلضافة إىل ازدواجية النظام القانوين للعقار يف مقابل عدم استحضار توقعات وثائق‬
‫التخطيط العمراين لذلك‪.‬‬

‫وبناء عليه ونظرا ألمهية املسألة العقارية يف مسار التخطيط العمراين‪ ،‬خاصة من الزاوية اليت‬
‫يتموقع فيها العقار كعامل مساعد أو كعائق أمام بلورة توجهات التخطيط العمراين‪ ،‬سنعمد إىل‬
‫طرح بعض االقرتاحات اليت من شأهنا التخفيف من حدة التأثري السليب للمسألة العقارية على هذا‬
‫األخري‪ ،‬وهي كالتايل‪:‬‬

‫‪-‬البد من إرادة سياسية قوية وحتديد ملسكوليات كافة الفاعلني املتدخلني يف املسألة العقارية‬
‫والتخطيط العمراين وضبط آليات التنسيق والتشاور بينهم‪.‬‬

‫‪-‬العمل على تعميم التحفيظ ووضع اسرتاتيجية معينة من أجل حتفيظ األمالك املوجودة‬
‫داخل الوسط احلضري جتاوبا مع متطلبات التخطيط العمراين وذلك جبعله إلزاميا على مستوى‬
‫البلديات واملناطق احمليطة هبا كمرحلة أوىل‪.‬‬

‫‪-‬العمل على إحداث خرائط عقارية تشمل خمتلف أصناف أمناط امللكية العقارية وذلك عرب‬
‫إنشاء جملس أعلى للمعلومات العقارية واجلغرافية‪.‬‬

‫‪-‬إحداث فاعل جديد يف امليدان العقاري يتمثل يف الوكالة الوطنية لإلنعاش العقاري‪،‬يف‬
‫شكل مكسسة عمومية ختضع لوصاية رئيس احلكومة تتمتع بالشخصية املعنوية واالستقالل‬
‫املايل‪،‬هبدف تكوين احتياطات عقارية وتصفية املشاكل اليت تطرحها األنظمة العقارية باملغرب مع‬
‫وضعها رهن يد املنعشني العقاريني واجملزئيني العموميني واخلواص على حد سواء ‪.‬‬

‫‪-‬توفري الرتكيبة املالية واملكسساتية من أجل التحكم يف املسألة العقارية مبا يتالءم مع توجهات‬
‫التخطيط العمراين‬
‫‪90‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪-‬وضع اسرتاتيجية واضحة يف ميدان تضريب العقار تتغيا حماربة ظاهرة جتميد األراضي من‬
‫طرف أصحاهبا حىت نتمكن من خلق سوق عقارية تتميز بالوضوح و الشفافية‪،‬ترتبط باالختيارات‬
‫السياسية واالقتصادية اليت تنهجها الدولة لتحفيز االستثمارات من جهة‪ ،‬واالستجابة ملتطلبات‬
‫التخطيط العمراين من جهة أخرى‪.‬‬

‫‪-‬إلزام مكاتب الدراسات بإعداد دراسة عقارية موازية لوثائق التعمري حىت ال يتحول العقار‬
‫من املنسجم وامليسر إىل املعرقل‪ ،‬ويسهل باملقابل التحكم يف الوضعية العقارية وتطويعها خلدمة‬
‫التخطيط العمراين ‪.‬‬

‫‪-‬إحداث حماكم عقارية خمتصة إسوة باحملاكم التجارية واإلدارية مع ما يتطلب ذلك من توفري‬
‫وتأهيل لألطر البشرية مع ضرورة استحضار قانون التعمري أثناء مرحلة التكوين‪.‬‬

‫‪-‬التعجيل بإخراج مشروع مدونة التعمري‪30-00‬إىل حيز الوجود على اعتباره جاء مبجموعة‬
‫من املستجدات اليت ختدم ميدان التخطيط العمراين يف عالقته باملسألة العقارية‪.‬‬

‫‪91‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الئحة املراجع‬

‫المراجع باللغة العربية‬

‫أوال‪ :‬الكتب‪:‬‬
‫‪ ‬أحمد أدريوش‪ " :‬أصول نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬بحث في مصادره المادية و‬
‫الرسمية وفي توجيه الفقهاء لنظر الشرع اإلسالمي عليه"‪،‬‬
‫منشورات سلسلة المعرفة القانونية –مطبعة األمنية‪ -‬الرباط‪،‬‬
‫الطبعة األولى ‪2616‬هـ‪1113/‬م‪.‬‬

‫‪ ‬إدريس الفاخوري ودنيا مباركة‪" :‬نظام التحفيظ العقاري وفق القانون رقم ‪-12‬‬
‫‪،"26‬مطبعة الجسور ش‪.‬م‪.‬م‪،‬الطبعة األولي ‪.1121‬‬
‫‪ ‬بوعزاوي بوجمعة‪":‬القانون اإلداري لألمالك"‪ ،‬الطبعة األولى‪.1123 ،‬‬
‫‪ ‬الحاج شكرة ‪":‬الوجيز في قانون التعمير المغربي"‪،‬الطبعة الثانية ‪.1112‬‬
‫‪ ‬عادل حميدي‪ " :‬التصرفات الواردة على العقار غير المحفظ بين الفقه اإلسالمي‬
‫والفراغ القانوني"‪ ،‬المنارة كتب مراكش‪ ،‬الطبعة األولى أكتوبر‬
‫‪.1111‬‬
‫‪ ‬عبد الرحمان البكريوي‪":‬التعمير بين المركزية والالمركزية"‪،‬الشركة المغربية‬
‫للطباعة والنشر الطبعة األولي الرباط ‪.2113‬‬
‫‪ ‬عبد العالي العبودي‪" :‬الحيازة فقها وقضاء" المركز الثقافي العربي الدار البيضاء‪،‬‬
‫الطبعة األولى‪ ،‬السنة ‪.2111‬‬
‫‪ ‬عبد الكريم بالزاغ‪":‬أراضي الجموع‪:‬محاولة لدراسة بنيتها السياسية و االجتماعية‬
‫ودورها في التنمية"مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء‪،2112،‬الطبعة األولى‪.‬‬
‫‪ ‬عبد الواحد شعير‪":‬الممتلكات العقارية للجماعات المحلية بالمغرب"‪ ،‬مطبعة‬
‫فضالة‪ ،‬المحمدية‪.2112 ،‬‬
‫‪ ‬العربي مياد‪" :‬تكوين الرصيد العقاري للدولة‪ ،‬االقتناء بالتراضي"‪ ،‬مطبعة األمنية‬
‫الرباط‪ ،‬سنة ‪.5002‬‬
‫‪ ‬الهادي مقداد ‪":‬السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى"‪،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪-‬الدارالبيضاء‪،‬الطبعة األولى‪.1111‬‬
‫‪ ‬مأمون الكزبري‪":‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء‬
‫التشريع المغربي"‪ ،‬الجزء الثاني‪،‬الطبعة الثانية ‪.2122‬‬

‫‪92‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫محمد الجم‪":‬التحفيظ العقاري في المغرب"‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع‪،‬‬ ‫‪‬‬

‫الدارالبيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة‪.2121 ،‬‬
‫محمد الربيعي‪" :‬األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم‪ ،‬دراسة‬ ‫‪‬‬
‫على ضوء التوثيق العدلي والتوثيق العصري"‪ ،‬المطبعة والوراقة‬
‫الوطنية –الدوديات‪ -‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى ‪.1112‬‬
‫محمد القدوري‪ ":‬حيازة العقار وحيازة المنافع "حيازة الضرر" وأحكام المياه‬ ‫‪‬‬
‫ودعاوي حماية الحيازة في ضوء الفقه المالكي والتشريع والقضاء‬
‫المغربي‪ ،‬دار األمان للنشر والتوزيع الرباط‪.1111 ،‬‬
‫محمد الكشبور‪ ":‬بيع العقار بين الرضائية والشكل"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬ ‫‪‬‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2112‬‬
‫محمد بن الحاج السلمي‪ ":‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار‬ ‫‪‬‬
‫العقاري والتخطيط االجتماعي االقتصادي"‪ ،‬منشورات عكاظ‪،‬‬
‫الرباط‪ ،‬طبعة ماي ‪.1111‬‬
‫محمد خيري‪ ":‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"‪ ،‬مطبعة المعارف‬ ‫‪‬‬
‫الجديدة –الرباط‪ -‬المغرب‪ ،‬الطبعة ‪.1121‬‬
‫محمد محجوبي‪":‬قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية"‪،‬دار النشر المغربية‬ ‫‪‬‬
‫‪،1111‬الطبعة الثانية‪1122‬‬
‫‪ ‬مليكة الصروخ‪":‬القانون اإلداري دراسة مقارنة"‪،‬مطبعة النجاح الجديدة –الدار‬
‫البيضاء‪،‬الطبعة السابعة ‪.1121‬‬

‫ثانيا‪ :‬األطروحات والرسائل‬

‫‪ ‬األطروحات‪:‬‬
‫‪ ‬أحمد مالكي ‪":‬التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب"‪،‬أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في الحقوق وحدة التكوين والبحث اإلدارة العامة‪،‬جامعة‬
‫محمد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‬
‫السنة الجامعية‪. 1112-1112‬‬

‫‪93‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫بناصر المصطفاوي ‪" :‬التعمير بين التخطيط والعشوائية‪ ،‬حالة مدينة الناظور"‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫أطروحة لنيل الدكتورة في القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق أكدال‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪.. 1111-1111‬‬
‫رشيدة الماموني‪":‬التطور الحديث لنظرية االعتداء المادي في االجتهاد القضائي‬ ‫‪‬‬
‫المغربي"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام‪ ،‬جامعة محمد‬
‫الخامس‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪،‬‬
‫الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪.1113-1111 :‬‬
‫سيدي حفظ هللا البودناني‪" :‬تعدد المتدخلين في ميدان التعمير وإشكالية التنسيق"‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام‪ ،‬جامعة محمد الخامس‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬أكدال‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫السنة الجامعية‪.1122-1121 :‬‬
‫عبد اللطيف الودناسي‪" :‬إثبات ملكية العقار في القانون المغربي"‪ ،‬أطروحة لنيل‬ ‫‪‬‬
‫الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية بمراكش‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.1112-1111‬‬
‫محمد عامري‪":‬الملك العمومي بالمغرب"‪ ،‬أطروحة دكتوراه للدولة في القانون‬ ‫‪‬‬
‫العام‪ ،‬كلية الحقوق الرباط‪ ،‬السنة ‪.2116‬‬

‫‪ ‬الرسائل‪:‬‬

‫‪ ‬إبراهيم سهير‪":‬الجبائية والمضاربة العقارية في المغرب"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬

‫الدراسات العليا في القانون العام‪ ،‬جامعة الحسن الثاني‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية‪:‬‬
‫‪.2111‬‬
‫‪ ‬الحسن الفيداح‪":‬ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية‪ :‬آثارها وسبل مواجهتها‬
‫"دراسة مقارنة" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في‬
‫وحدة قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪1116-1113‬‬

‫‪94‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬الحسن توغزاوي‪":‬العقار في طور التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في‬
‫القانون الخاص جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية الرباط أكدال‪ ،‬السنة الجامعية ‪-2111‬‬
‫‪.1111‬‬
‫‪ ‬خالدالعظيمي‪":‬التحفيظ اإلجباري وفقا لقانون رقم ‪-41.00‬دراسة مقارنة‪ ،"-‬رسالة‬
‫لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬سطات‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.5043-5045‬‬
‫رشيد األمجد‪":‬أراضي الجموع والتعمير"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬ ‫‪‬‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬سطات‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1123-1121‬‬
‫شكيري محمد‪ ":‬الجبائية العقارية وباقي تدخالت الدولة في الميدان العقاري‬ ‫‪‬‬
‫الحضري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون العام‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية‪.2126-2123 :‬‬
‫طارق دخيسي‪ ":‬تحيين الرسوم العقارية وأثره على التنمية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬ ‫‪‬‬
‫الماستر في القانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.1112-1112‬‬
‫عادل بورقية‪":‬التخطيط الحضري والمسألة العقارية"‪ ،‬بحث لنبل دبلوم الدراسات‬ ‫‪‬‬
‫العليا المعمقة في القانون االداري والعلوم االدارية‪ ،‬جامعة الحسن‬
‫الثاني‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية عين الشق‬
‫الدار البيضاء‪،‬السنة الجامعية‪.1111-1112‬‬
‫عبد اإلله الفقير‪ ":‬آليات تدبير الرصيد العقاري في المغرب على ضوء مشروع‬ ‫‪‬‬
‫مدونة التعمير"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود‬
‫والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1121-1111‬‬
‫عبد الرحيم رشيد‪":‬االحتياطات العقارية للجماعات الحضرية بالمغرب"‪ ،‬بحث‬ ‫‪‬‬
‫لنيل دبلوم السلك العالي‪ ،‬المدرسة الوطنية لإلدارة‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية‪.2116-2113 :‬‬

‫‪95‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫عبد اللطيف الودناسي‪ ":‬تملك العقار بالحيازة في التشريع المغربي"‪ ،‬رسالة لنيل‬ ‫‪‬‬
‫دبلوم الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية –مراكش‪ -‬السنة الجامعية‬
‫‪.2116-2113‬‬
‫عزيز بودالي‪ ":‬اشكاليات تصميم التهيئة على ضوء العمل اإلداري والتطبيق‬ ‫‪‬‬
‫القضائي بالمغرب"‪،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا‪،‬جامعة‬
‫محمد الخامس‪-‬السويسي‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1121/1122‬‬
‫عماد التمسماني ‪":‬التعمير والمشكل العقاري بالمغرب"بحث لنيل دبلوم الدراسات‬ ‫‪‬‬
‫العليا المعمقة‪ ،‬جامعة محمد الخامس –أكدال‪ -‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية –الرباط‪ -‬السنة الجامعية ‪.1113-1111‬‬
‫عمر موسى‪ ":‬الدعاوى الكيدية أثناء مسطرة التحفيظ العقاري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬ ‫‪‬‬
‫الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –وجدة‪ -‬السنة‬
‫الجامعية ‪.1112-1111‬‬
‫فاطمة بنشالل‪":‬األمالك الحبسية بين صالبة القانون وحركية االقتصاد"‪ ،‬رسالة‬ ‫‪‬‬
‫لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬وجدة‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪.1112‬‬
‫لبنى بويزرل‪":‬إعادة هيكلة األحباس‪-‬الوقف المعقب نموذجا‪ ،"-‬رسالة لنيل دبلوم‬ ‫‪‬‬
‫الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين‬
‫والبحث في القانون المدني‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪،‬‬
‫مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1111-1112‬‬
‫لحسن خضيري‪":‬الوظيفة االجتماعية للملكية العقارية الخاصة في التشريع‬ ‫‪‬‬
‫المغربي"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون‬
‫الخاص‪،‬جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية وإال قتصادية و‬
‫االجتماعية –الرباط‪،‬السنة الجامعية غير مذكورة‪.‬‬
‫محمد أكدر‪":‬اقتناء الدولة لألمالك العقارية بالتراضي"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم السلك‬ ‫‪‬‬
‫العالي‪ ،‬المدرسة الوطنية لإلدارة العمومية‪ ،‬السنة الدراسية‪:‬‬
‫‪.4990-4909‬‬

‫‪96‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫محمد الوكاري‪":‬العقار والتنمية الحضرية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا فيي‬ ‫‪‬‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد الخامس ‪،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية ‪،‬السنة الجامعية‪.‬‬
‫محمد بنيعيش‪ ":‬وثائق التعمير والممارسة نموذج طنجة"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم‬ ‫‪‬‬
‫الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬جامعة محمد الخامس –أكدال‪ -‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –الرباط‪ -‬السنة الجامعية‬
‫‪.1113-1111‬‬
‫محمد بوحسوي‪ ":‬وضعية العقار بين النصوص الشرعية والقوانين المدنية"‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني‪،‬‬
‫جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية و االقتصادية‬
‫واالجتماعية –مراكش‪ -‬السنة الجامعية ‪.1111-2111‬‬
‫محمد بومريام‪":‬إشكالية العقار غير المحفظ بالمغرب‪-‬إقليم كلميم نموذجا"‪ ،‬رسالة‬ ‫‪‬‬
‫لنيل دبلوم الماستر المتخصص في المهن القضائية والقانونية‪،‬‬
‫جامعة محمد الخامس السويسي الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪-1112‬‬
‫‪.1111‬‬
‫محمد زعاج‪":‬أثر تعدد التنظيمات العقارية والتوثيقية على الوضعية العقارية‬ ‫‪‬‬
‫بالمغرب"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪،‬‬
‫جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية االقتصادية واالجتماعية‬
‫وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1112-1112‬‬
‫منصف كنيريو‪":‬السكن الحضري ومشكل العقار بالمغرب"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم‬ ‫‪‬‬
‫الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬أكدال‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.1111-1116‬‬
‫نعيمة سوني ‪ ":‬فعالية المساطر الجماعية في تعميم نظام التحفيظ العقاري" ‪،‬رسالة‬ ‫‪‬‬
‫لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار شعبة قانون‬
‫خاص‪،‬جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية وجدة ‪،‬السنة الجامعية‪.1112-1112‬‬
‫يونس رياض‪ ":‬العقار غير المحفظ بين النظام القانوني والواقع العملي"‪ ،‬رسالة‬ ‫‪‬‬
‫لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني‪ ،‬جامعة‬
‫القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪،‬‬
‫الفقرة األولى‪ ،‬مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪.1111-1112‬‬

‫‪97‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ثالثا‪ :‬المجالت‬

‫‪ ‬مجلة األمالك الحبسية‪،‬الطبعة األولى‪.1111‬‬

‫‪ ‬مجلة البحوث العدد‪،3‬يونيو‪.5001‬‬
‫مجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد السابع‪ ،‬يناير ‪.1111‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة الحقوق المغربية‪ ،‬العدد األول‪ ،‬السنة ‪.1121‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة القصر‪ ،‬العدد ‪ 1‬شتنبر‪.1116‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة ‪.2121‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة ‪.2111‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،16‬السنة ‪.2112‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬السنة ‪.1111‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلةالمغربيةلالقتصاد والقانون المقارن‪ ،‬العدد‪،11‬السنة‪.1112‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لالقتصاد والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،11‬السنة ‪.1111‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة المنبر القانوني‪،‬العدد‪،2‬السنة‪.1121‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة قضاء المجلس األعلى العدد‪ ،66‬السنة‪2111‬‬ ‫‪‬‬

‫رابعا‪ :‬الندوات والمداخالت واأليام الدراسية‬

‫‪ ‬أحمد المالكي‪":‬السياسة التشريعية لتقسيم العقارات في ضوء قوانين التعمير"‪،‬‬

‫مداخلة بمناسبة الندوة الوطنية المنظمة في موضوع"نحو تشريع‬
‫عقاري جديد" من قبل مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية‬
‫بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬يومي الجمعة والسبت ‪ 31-11‬أبريل‬
‫‪.1122‬‬
‫‪ ‬أحمد مالكي وعبد الواحد اإلدريسي‪ ":‬تداعيات المنازعات العقارية على التدبير‬
‫العمراني بالمغرب"‪ ،‬مداخلة بمناسبة الندوة الجهوية المنظمة من‬
‫طرف محكمة االستئناف بسطات تخليدا للذكرى الخمسينية لتأسيس‬
‫المجلس األعلى (غير منشورة)‪.‬‬
‫‪ ‬الجياللي أمزيد‪":‬الحماية القضائية لحق الملكية في المنازعات اإلدارية"‪،‬‬
‫منشورات المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪،22‬‬
‫السنة ‪.2111‬‬
‫‪98‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫حسن الزرداني‪":‬دور المحافظ علي األمالك العقارية في تقييد األحكام القضائية‬ ‫‪‬‬
‫من زاوية إكراهات الواقع"‪،‬المجلة المغربية لإلقتصاد والقانون‬
‫المقارن‪،‬العدد‪،11‬السنة‪.1112‬‬
‫خالد اليزيدي‪":‬نظام التحفيظ العقاري ‪ 21‬سنة من التجربة"‪ ،‬ترجمة عبد السالم‬ ‫‪‬‬
‫زيدون‪ ،‬مجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد السابع‪ ،‬يناير ‪.1111‬‬
‫سعيد البكوري‪":‬دور الناظر في القيام بشؤون األمالك الموقوفة"‪ ،‬مقال منشور‬ ‫‪‬‬
‫بمجلة األمالك الحبسية‪.‬‬
‫سفيان العسري‪":‬خصوصيات مسطرة تصفية الوقف المعقب‪ ،‬مجلة األمالك‬ ‫‪‬‬
‫الحبسية‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات‬
‫القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬يومي ‪22-21‬‬
‫فبراير ‪.1111‬‬
‫شكيب حيمود‪":‬التحفيظ اإلجباري وفق مقتضيات القانون رقم ‪ 26.12‬منشورات‬ ‫‪‬‬
‫المنبر القانوني‪" ،‬قانون التحفيظ العقاري بين روح ظهير ‪2123‬م‬
‫ومستجدات قانون رقم ‪ ،"26.12‬أعمال الندوة العلمية التي نظمتها‬
‫مجلة المنبر القانوني بشراكة مع الفضاء المدني يوم ‪ 11‬مايو‬
‫‪ 1121‬بتزنيت العدد ‪.2‬‬
‫الصغير الوكيلي‪":‬وضعية أراضي الجموع "‪،‬مقال منشور بمجلة القسطاس‬ ‫‪‬‬
‫‪،‬العدد‪.1‬‬
‫عبد اإلله المكينسي‪" :‬السكن‪ ،‬التعمير والمشكل العقاري بالمغرب"‪ ،‬السياسات‬ ‫‪‬‬
‫الحضرية المغاربية‪ ،‬ندوة مغاربية‪ ،‬الشركة المغربية للطباعة‪،‬‬
‫الرباط‪.2116 ،‬‬
‫عبد العالي دقوقي‪ ":‬التشريعات المنظمة لمراقبة العمليات العقاري وتأثيرها على‬ ‫‪‬‬
‫االستثمار"‪ ،‬مقال منشور بمجلة العقار واالستثمار‪ ،‬أشغال الندوة‬
‫الوطنية المنظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل الدكتوراه‬
‫ودبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار بكلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬يومي ‪ 21‬و‪ 11‬ماي ‪،1111‬‬
‫الطبعة األول ‪.1112‬‬
‫عبد الكريم الطالب‪":‬الشياع واالستثمار‪:‬الواقع واآلفاق" أشغال اليوم‬ ‫‪‬‬
‫الدراسي‪":‬العقار واالستثمار" المنظم من طرف عمالة إقليم الحوز‬
‫والمكتب الجهوي لالستثمار الفالحي للحوز بتعاون مع مركز‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش بتاريخ‬

‫‪99‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ 21‬يونيو ‪ ،1113‬المطبعة الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة‬

‫األولى‪.1111 ،‬‬
‫عبد هللا حمداوي‪ ":‬اإلشكاالت المرتبطة بمسطرة التحفيظ وتأثيرها على‬ ‫‪‬‬
‫االستثمار"‪ ،‬ندوة العقار واالستثمار‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية المنظمة‬
‫من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ودبلوم‬
‫الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار بكلية الحقوق‪،‬‬
‫جامعة محمد األول‪ ،‬وجدة ‪ 11-21‬ماي‪.‬‬
‫عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي‪":‬األحباس المعقبة بين متطلبات التعمير‬ ‫‪‬‬
‫والتدبير اإلداري"‪ ،‬مجلة األمالك الحبسية‪ ،‬المطبعة والوراقة‬
‫الوطنية‪ ،‬الحي المحمدي بالداوديات‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫‪2612‬هـ‪1111/‬م‪.‬‬
‫عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي‪":‬التحفيظ العقاري في سياسة التعمير على‬ ‫‪‬‬
‫ضوء التوجهات الراهنة"‪ ،‬مقال منشور بالمجلة المغربية لالقتصاد‬
‫والقانون المقارن‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬أعمال الندوة‬
‫الوطنية التي نظمها مختبر الدراسات القانونية والمدنية والعقارية‬
‫بكلية مراكش‪ ،‬يومي ‪ 21-22‬أبريل ‪ ،1112‬العدد ‪.11‬‬
‫عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي‪":‬العقار غير المحفظ وآثاره على تنفيذ وثائق‬ ‫‪‬‬
‫التعمير"‪ ،‬مداخلة بمناسبة الندوة الوطنية التي نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش يومي‬
‫‪ 12-12‬فبراير ‪ ،1116‬الطبعة األولى‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪،‬‬
‫مراكش‪.1116 ،‬‬
‫العربي مياد‪":‬وضعية األراضي الجماعية"‪ ،‬المجلة المغربية لإلدارة والتنمية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫العدد ‪ ،16‬السنة‪.2112‬‬
‫الهادي مقداد‪":‬تدبير األراضي الحضرية "‪ ،‬مداخلة بمناسبة اليوم الدراسي المنظم‬ ‫‪‬‬
‫من قبل الوكالة الحضرية لسطات بتنسيق مع جامعة الحسن األول‬
‫بشأن المشاورات حول مدونة التعمير يوم األربعاء ‪ 11‬أبريل‬
‫‪ 1111‬بكلية الحقوق بسطات‪ ،‬غير منشورة‪.‬‬
‫الهادي مقداد‪":‬توجهات السياسة العقارية في مجال التخطيط العمراني"‪ ،‬مجلة‬ ‫‪‬‬
‫مساهمة في دراسة السياسة العامة في المغرب‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪ ،‬العدد األول‪.‬‬

‫‪100‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الوكاري محمد‪" :‬العراقيل التي يطرحها العقار أمام التنمية الحضرية ومحاولة‬ ‫‪‬‬
‫التغلب عليها"‪ ،‬المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪،21‬‬
‫السنة‪.2121‬‬
‫عز الدين الماحي‪ " :‬اقتناء األراضي بالتراضي كأداة إلنجاز المشاريع االقتصادية‬ ‫‪‬‬
‫واالجتماعية"‪ ،‬أعمال اليوم الدراسي حول تدبير األمالك الجماعية‬
‫وتنمية الرصيد العقاري للجماعات المحلية‪ ،‬كلية الحقوق مراكش‪،‬‬
‫يوم ‪ 1‬فبراير ‪ ،1113‬مطبعة دار وليلي للطباعة والنشر‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى‪.1113 ،‬‬
‫عزالدين الماحي‪ ":‬السياسة التشريعية في مجال العقار غير المحفظ"‪ ،‬مجلة‬ ‫‪‬‬
‫القصر‪ ،‬العدد ‪ 1‬شتنبر‪.1116‬‬
‫محمد الحياني‪ " :‬دور التحفيظ العقاري في تحقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫المجلة المغربية لالقتصاد والقانون‪ ،‬عدد ‪ 1‬ماي‪.‬‬
‫محمد بونبات‪ ":‬التحفيظ العقاري بين العمل اإلداري واالختصاص القضائي"‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫أعمال للندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية‬
‫والعقارية بكلية الحقوق جامعة القاضي عياض –مراكش‪ -‬يومي ‪1‬‬
‫و ‪ 1‬أبريل ‪ ،1111‬تحت موضوع األنظمة العقارية في المغرب‪.‬‬
‫محمد بونبات‪":‬الملكية العقارية الجماعية وطرق حمايتها"‪ ،‬تدبير األمالك‬ ‫‪‬‬
‫الجماعية وتنمية الرصيد العقاري للجماعات المحلي"‪ ،‬منشورات‬
‫مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪،‬‬
‫أعمال اليوم الدراسي‪ ،‬السبت ‪ 1‬فبراير ‪ ،1112‬المطبعة دار وليلي‬
‫للطباعة والنشر‪ ،‬الطبعة األولى‪.1113 ،‬‬
‫محمد سالم‪ ":‬مقارنة بين التوثيق العصري والعدلي وبين طموحات وآمال التوحيد‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫وعوامل الخصوصية والتمييز وآفاق التكامل"‪ ،‬ندوة توثيق‬
‫التصرفات العقارية‪ ،‬أشغال يومي ‪ 22‬و ‪ 21‬فبراير ‪ 1111‬الندوة‬
‫العلمية الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية‬
‫والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‬
‫مراكش‪ ،‬طبعة ‪.1111‬‬
‫محمد مومن‪":‬معيقات االستثمار في أراضي الجموع"‪ ،‬مجلة الحقوق المغربية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫العدد األول‪ ،‬السنة ‪.1121‬‬
‫مصطفى التراب‪" :‬نزع الملكية من أجل المنفعة العامة"‪ ،‬مجلة البحوث‪ ،‬العدد‬ ‫‪‬‬
‫الثالث‪ ،‬يونيو ‪.1116‬‬

‫‪101‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫‪ ‬موالي عبد السالم شيكري‪":‬صالبة األنظمة العقارية الخاصة وتأثيرها على مسار‬
‫التنمية العمرانية"‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق‪-‬جامعة القاضي‬
‫عياض‪-‬بمراكش يومي‪1‬و‪1‬ابريل‪.1111‬‬
‫‪ ‬نعيمة بنلمليح‪":‬قانون األمالك العمومية بالمغرب"‪ ،‬منشورات المجلة المغربية‬
‫لإلدارة المحلية والتنمية العدد ‪ ،22‬السنة ‪.1111‬‬

‫خامسا‪ :‬الدالئل‬
‫‪ ‬الدليل العملي للعقار غير المحفظ‪ ،‬منشورات جمعية نشر المعلومة القانونية‬
‫والقضائية‪ ،‬سلسلة الدراسات واألبحاث‪ ،‬العدد ‪ ،1‬الطبعة الثانية‬
‫أبريل ‪.1112‬‬

‫سادسا‪ :‬النصوص القانونيةوالمراسيم‬

‫‪ ‬الدستور المغربي الجديد‬
‫ظهير ‪ 11‬فبراير ‪ 2113‬الذي غير بعض فصول ظهير ‪ 12‬أبريل ‪ 2121‬ونظم‬ ‫‪‬‬
‫مسطرة للتقاضي بشأن أراضي الجموع؛‬
‫ظهير ‪ 2‬يوليوز ‪ 2126‬الموافق ‪ 2‬شعبان ‪2331‬هـ الخاص باألمالك العمومية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 11‬بتاريخ ‪ 21‬يوليوز ‪2126‬؛‬
‫ظهير ‪ 2113/1/21‬المنظم للممتلكات العائدة لألقاليم والعماالت؛‬ ‫‪‬‬
‫ظهير ‪ 23‬دجنبر ‪ 2162‬الذي أجاز الكراء الطويل األمد ألراضي الجموع وتفويت‬ ‫‪‬‬
‫حق االنتفاع الدائم؛‬
‫ظهير ‪ 23‬يناير ‪ 2122‬الموافق لمتم ربيع األول ‪2331‬هـ خاص بمراقبة األحباس‬ ‫‪‬‬
‫المعقبة؛‬
‫ظهير ‪ 22‬فبراير ‪ 2116‬المتعلق بتحديد األراضي الجماعية؛‬ ‫‪‬‬
‫ظهير ‪ 22‬يوليوز ‪ 2111‬الموافق لـ ‪ 1‬ذي القعدة ‪2332‬هـ يتعلق بتنظيم معاوضة‬ ‫‪‬‬
‫وكراء األوقاف المعقبة؛‬
‫‪ ‬ظهير ‪ 21‬مارس ‪ 2112‬الذي أقر إمكانية تفويت أراضي الجموع الواقعة بالمراكز‬
‫الحضرية وضواحيها ودوائرها لفائدة األفراد وللدولة والجماعات‬
‫القروية؛‬
‫‪ ‬ظهير ‪ 2112/21/21‬المتعلق باألمالك البلدية؛‬
‫‪ ‬ظهير ‪ 12‬نوفمبر ‪ 2121‬ينص على وجوب تعيين نواب عن الجماعة لإلشراف‬
‫على هذا النوع من الملكيات؛‬
‫‪102‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫ظهير ‪ 12‬يوليوز ‪ 2123‬الموافق لـ ‪ 21‬شعبان ‪2332‬هـ المتعلق باألحباس‬ ‫‪‬‬

‫العمومية؛‬
‫ظهير ‪ 2111/1/13‬المنظم للجماعات المحلية؛‬ ‫‪‬‬
‫ظهير ‪ 11‬يوليوز ‪ 2113‬المتعلق باسترجاع األراضي التي كانت ملكا للمعمرين؛‬ ‫‪‬‬
‫ظهير ‪ 11‬يوليوز ‪ 2111‬الخاص باألراضي الجماعية داخل دوائر الري؛‬ ‫‪‬‬
‫ظهير ‪ 2116/1/12‬المنظم لطريقة تدبير األمالك العامة العقارية للجماعات‬ ‫‪‬‬
‫القروية؛‬
‫ظهير ‪ 31‬يونيو ‪ 2111‬الذي فسخ التفويتات المجراة بشأن األراضي الجماعية‬ ‫‪‬‬
‫اعتمادا على ظهير ‪ 21‬مارس ‪2112‬؛‬
‫ظهير ‪ 1‬مارس ‪ 2126‬الموافق لـ ‪ 1‬ربيع الثاني ‪2331‬هـ المتعلق بعدم السماح‬ ‫‪‬‬
‫بالمعاوضة والكراء الطويل األمد الواقع على األوقاف المعقبة إال‬
‫بعد أخذ إذن بذلك؛‬
‫ظهير ‪2‬أكتوبر ‪ 2122‬وكذا ظهير ‪ 22‬أبريل ‪ 2121‬المتعلقان بتصفية الوقف‬ ‫‪‬‬
‫المعقب؛‬
‫ظهير ‪ 1‬ماي ‪ 2111‬الذي فسخ عقود الممنوعة بموجبها حقوق االنتفاع الدائم من‬ ‫‪‬‬
‫العقارات الجماعية؛‬
‫ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بموجب قانون‪12-26‬؛‬ ‫‪‬‬

‫ظهير شريف رقم ‪ 2.11.131‬صادر في ‪ 2‬ربيع األول ‪2632‬هـ‪.‬منشور بالجريدة‬ ‫‪‬‬

‫الرسمية عدد‪1262‬بتاريخ فاتح رجب(‪26‬يونيو‪)1121‬؛‬
‫ظهير‪12‬أبريل‪2121‬المتعلق بتنظيم الوصاية اإلدارية ألراضي الجماعات الساللية‬ ‫‪‬‬
‫والمنظم لطرق تسيرها وتفويتها؛‬
‫قانون ‪31-12‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية؛‬ ‫‪‬‬
‫قانون االلتزامات والعقود المغربي؛‬ ‫‪‬‬
‫قانون‪11-21‬المتعلق بالتعمير؛‬ ‫‪‬‬
‫قانون‪11-62‬المتعلق بإحداث المحاكم اإلدارية؛‬ ‫‪‬‬

‫مرسوم ‪11/6‬المحدد لكيفية تسير ممتلكات الجماعات القروية ؛‬ ‫‪‬‬

‫المرسوم رقم ‪ 1.12.312‬الصادر في ‪ 16‬صفر ‪2622‬هـ(‪31‬يونيو ‪2112‬م)‬ ‫‪‬‬
‫لتحديد تعرفة رسوم المحافظة على األمالك العقارية؛‬
‫القرار الوزاري الصادر في ‪ 13‬يناير ‪ 2121‬الذي يقر وصاية السلطات العمومية‬ ‫‪‬‬
‫على األراضي الجماعية؛‬
‫ظهير شريف رقم ‪211.11.2‬صادر في ‪2‬ربيع األول ‪2632‬هجرية المتعلق مدونة‬ ‫‪‬‬
‫األوقاف؛‬

‫‪103‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫؛‬1123‫مايو‬16 ‫ الصادرة عن مدير المحافظة العقارية بتاريخ‬1111 ‫ مذكرة رقم‬

:‫المراجع باللغة الفرنسية‬

 Abd Ill ah mkinssi : « le droit marocain de l’urbanisme »les

presses de l’imprimerie Abbad –dec1989
publication de l’INAU .
 Albert GUILLAUME. «la propriété collective au Maroc»
Editions la portée, paris 1960.
 Belkacem CHOUGRANI : « Les terres collectives et enjeux de
développement urbain : le cas de la ville de
Taourirt et sa périphérie », mémoire pour
l’obtention du diplôme des études supérieures en
aménagement et urbanisme, institut national
d’aménagement et d’urbanisme, Rabat, Juillet
2010.
 Dryef Mohammed, « Urbanisation et droit de l’urbanisme au
Maroc », Edition La portée, 1993.
 Inscription sur les livres fonciers marocains, l’immatriculation
foncière en 300 question – réponses
administration de la conservation foncier de
cadastre et de cartographie, 1999.

 J.P lacaz «amenager sa ville»،édition de moniteur

collectivités ;paris 1987 .
 Lapolitique foncière Brochure conçue et réalisée par la
société française d’éditions et d’information de la
direction de l’urbanisme et des paysages du
ministère de l’environnement et du cadre de vie.
France.

104
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

 louis jacquignon « le droit l’urbanisme »édition Eyrolles,

paris.1978 .
 Paul DECROUX : « Droit Foncier », Ed La Portée, imprimé les
presses des éditions marocaines et
internationales, Tanger 19.

105
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫الفهرس‬

‫مقدمة ‪1 ..........................................................................................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬تأثير المسألة العقارية على مسار التخطيط العمراني ‪2 ..................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اشكالية تعدد األنظمة العقارية على ميدان التخطيط العمراني ‪1 .......................‬‬
‫المطلب األول‪:‬الصعوبات التي تطرحها أراضي الجموع واألحباس على ميدان التخطيط العمراني‬
‫‪21 ...............................................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تداعيات أراضي الجموع على التخطيط العمراني ‪21 ................................‬‬
‫أوال‪ :‬التطور القانوني ألراضي الجموع ومتطلبات التخطيط العمراني ‪22 .......................‬‬
‫ثانيا‪ :‬تأثير تدبير أراضي الجموع على ميدان التخطيط العمراني ‪26 .............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬تداعيات أراضي األحباس على التخطيط العمراني ‪21 ................................‬‬
‫أوال‪ :‬الوقف المعقب بين تصلب القانون ومتطلبات التخطيط العمراني ‪21 .......................‬‬
‫ثانيا‪ :‬التدبير اإلداري للحبس المعقب وحاجيات التخطيط العمراني ‪21 ...........................‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬انعكاسات أمالك الدولة واألمالك الخاصة على تنزيل التخطيط العمراني ‪13 ........‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تداعيات أمالك الدولة على التخطيط العمراني ‪13 ....................................‬‬
‫أوال‪ :‬دور الملك الخاص للدولة في تنزيل وثائق التخطيط العمراني ‪16 ..........................‬‬
‫ثانيا‪:‬موقع الملك العام للدولة في تنزيل وثائق التخطيط العمراني‪11 ..............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬تداعيات األمالك الخاصة على التخطيط العمراني ‪11 .................................‬‬
‫المبحث الثاني‪:‬أثر ازدواجية النظام القانوني للعقار على تنزيل التخطيط العمراني ‪33 ..................‬‬
‫المطلب األول‪:‬التخطيط العمراني بين العقار في طور التحفيظ والعقار المحفظ ‪36 ...................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬المشاكل المرتبطة بالعقار في طور التحفيظ وأثرها على وثائق التخطيط‬
‫العمراني ‪31 .................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إشكاليةتحيين الرسوم العقارية وأثرها على التخطيط العمراني‪31 ...................‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬تأثير العقار غير المحفظ على ميدان التخطيط العمراني ‪61 ............................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬أثر العقار غير المحفظ على مستوى إعداد وثائق التخطيط العمراني ‪63 ..........‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬أثر منازعات العقار غير المحفظ على تنفيذ وثائق التخطيط العمراني ‪61 ..........‬‬
‫خاتمة الفصل األول ‪11 ..............................................................................................‬‬
‫الفصل الثاني‪:‬اآلليات المتطلبة لتطويع المسألة العقارية لخدمة التخطيط العمراني ‪13 ......................‬‬

‫‪106‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫المبحث األول‪:‬ضرورة تنويع أدوات التحكم في المسألة العقارية ألغراض التخطيط العمراني ‪11 ....‬‬
‫المطلب األول‪:‬التخطيط العمراني بين توفير االحتياطات العقارية والحد من المضاربة العقارية‪11‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬توفير االحتياطات العقارية كوسيلة للحد من تأثير المسألة العقارية على ميدان‬
‫التخطيط العمراني ‪11 ......................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحد من المضاربة العقارية لتطويع المسألة العقارية لخدمة التخطيط العمراني‪11‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬التخطيط العمراني بين مسطرة االقتناء بالتراضي ومسطرة نزع الملكية من أجل‬
‫المنفعة العامة ‪11 ...............................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مسطرة االقتناء بالتراضي ‪11 ............................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪11 .........................................‬‬
‫المبحث الثاني‪:‬التخطيط والمسألة العقارية أمام التعدد واالزدواجية‪:‬مساهمة في الحل ‪22 ..............‬‬
‫المطلب األول‪:‬تطويع األنظمة العقارية لخدمة ميدان التخطيط العمراني ‪22 ...........................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التدابير المقترحة لتسخير أراضي الجموع وأراضي األحباس لخدمة ميدان‬
‫التخطيط العمراني ‪21 ......................................................................................‬‬
‫أوال‪:‬على مستوى أراضي الجموع‪21 ............................................................... :‬‬
‫ثانيا‪ :‬على مستوى أراضي األحباس ‪26 ..............................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التدابير المقترحة لتسخير أمالك الدولة والملك الخاص لخدمة التخطيط العمراني‬
‫‪21 ............................................................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬على مستوى أمالك الدولة ‪21 ....................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬على مستوى األمالك الخاصة ‪22 ...............................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬من أجل نظام قانوني للعقار في خدمة التخطيط العمراني ‪21 ...........................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تبسيط مسطرة التحفيظ العقاري ‪21 .....................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التحفيظ اإلجباري كوسيلة لتعميم نظام التحفيظ العقاري ‪23 ..........................‬‬
‫أوال‪ :‬خصائص التحفيظ اإلجباري ‪23 .................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬مسطرة التحفيظ اإلجباري ‪21 ...................................................................‬‬
‫خاتمة الفصل الثاني ‪21 ..............................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪11 ....................................................................................................‬‬
‫الفهرس ‪211 ..........................................................................................................‬‬

‫‪107‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫أهدي ثمرة هذا البحث المتواضع‬

‫إلى من قال فيهما عز وجل «وبالولدين إحسانا»‬
‫إلى رمز العطاء بال مقابل ‪ ،‬والدي أطال هللا في عمره‬
‫وإلى التي شد هللا بها أزري وأشركها في أمري‬
‫التي أفنت زهرة شبابها في تربيتي وما بخلت علي بشيء‪.‬‬
‫و عاشت في دمي وإحساسي‪ ،‬وستبقى إلى األبد في دنياي‪.‬‬
‫إلى التي علمتني الصبر وهذبت نفسي‪.‬‬
‫إلى التي تحملت أعبائي دون تأفف أو ضجر‪.‬‬
‫إلى والدتي العزيزة والغالية‪،‬‬
‫وإلى والدي العزيز الذي لم يبخل علي بالتحفيز‪،‬‬
‫وكل أفراد العائلة‪،‬‬
‫وإلى كل األصدقاء ‪،‬‬
‫وكل من ساهم في إثراء هذا البحث‬
‫وإخراجه إلى حيز الوجود‪.‬‬

‫‪108‬‬
‫التخطيط العمراني والمسألة العقارية بالمغرب‬

‫شكر وتقدير‬
‫الحمد هلل الذي مهد طريق العلم والجنة للمتعلم‪ ،‬والصالة والسالم على‬
‫نبينا محمد خير هاد وأفضل معلم‪ ،‬الحمد هلل الذي وفقني إلنهاء هذا‬
‫البحث ‪ ،‬وأسأله تعالى أن ينفع به األمة‪.‬‬
‫تتلمذت على يدي أستاذ قدير كريم‪ ،‬تفضل باإلشراف على هذه‬
‫الرسالة فجزيل الشكر وعظيم االمتنان ألستاذي الدكتور أحمد مالكي‪،‬‬
‫علم ومعرفة من خالل توجيهاته‬ ‫الذي أتاح لي ان أكون طالب ٍ‬
‫المباشرة فله مني ألف امتنان وشكر لما قدمه لي من المعرفة العلمية‬
‫والتوجيه والتواصل الدائم ‪.‬‬
‫وشكري وتقديري موصول إلى كافة األساتذة الذين تفضلوا بتأطيري‬
‫بكلية العلوم القانونية و االقتصادية و االجتماعية‪ ،‬جامعة الحسن‬
‫األول سطات‪ ،‬و أخص بالذكر األساتذة اللذين شرفوني بقبولهم‬
‫مناقشة هذا البحث‪:‬‬
‫‪ ‬الدكتور عبد الجبار عراش‪.‬‬
‫‪ ‬الدكتور محمد طالب‪.‬‬
‫‪ ‬الدكتور عبد الواحد اإلدريسي‪.‬‬
‫فلهم جميعا مني كبير امتنان و جميل عرفان‬
‫( و هللا الموفق)‬

‫‪109‬‬