KINH TẾ & CHÍNH SÁCH 2023-2024 - TÁC ĐỘNG VÀ

GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV &
Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia
Nội dung

1. Bức tranh kinh tế thế giới và Việt Nam 2023-2024

2. Cơ hội và thách thức đối với doanh nghiệp
3. Một số chính sách hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp
4. Giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản.
 H.1: Tăng trưởng kinh tế thế giới và VN 2023-2025f http://www.bized.co.uk

10
9.1
8
7.4 8.4
8
Vietnam, 6.9
7.2
6.3 6.3 5.8 6.3 India, 6.3
6 6
4.7
5 ASEAN-5, 4.5
4 3.9 4.2 China, 4.1
2.9 4.2
2.6 3.5 2.9 Global, 3.2
2.8 3 3
2.1
2 2.2 US, 1.5
Euro area, 1.8
2
0.7 Japan, 0.6
0
2019 2020 2021 2022 2023f 2024f 2025f
-2
-2.8
-4

-6 -5.8

-8

Nguồn: IMF (tháng 10/2023) và BIDV Research.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 3

 Bảng 1: Dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam và khu vực 2023-2024
http://www.bized.co.uk

Nguồn: WB (tháng 10/2023).

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 4

 H.2: Lạm phát toàn cầu giảm, có phân hóa (%, yoy) http://www.bized.co.uk

10 Jun-23 2015-19 average

8.4
8

6
5

4 3.5
2.3 2.5
2

0
20Q1

20Q4

21Q3

22Q2

23Q1

23Q4

24Q3

25Q4
19Q4

20Q2

20Q3

21Q1

21Q2

21Q4

22Q1

22Q3

22Q4

23Q2

23Q3

24Q1

24Q2

24Q4
Nguồn: WB (tháng 6/2023) và BIDV Research.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 5

 http://www.bized.co.uk

Tóm tắt tình hình kinh tế thế giới 2023-2024

• Kinh tế thế giới 2023 tiếp tục giảm đà tăng trưởng (+2,1-3% từ mức 3-3,5%
năm 2022), có thể tăng khoảng 2,4-2,9% năm 2024; lạm phát (CPI) giảm
(từ 8,4% năm 2022 xuống còn 5,5% năm 2023 và 3,5% năm 2024, theo
WB).
• 4 rủi ro, thách thức chính năm 2023 - 2024:
– Xung đột địa chính trị phức tạp và gia tăng cạnh tranh chiến lược giữa các nước lớn;
– Sự đổ vỡ của một số ngân hàng tại Mỹ, Thụy Sỹ; nợ công và nợ tư tăng; rủi ro thị
trường tài chính – tiền tệ toàn cầu, rủi ro nợ xấu và vỡ nợ gia tăng;
– Rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực vẫn hiện hữu;
– Giá cả, lạm phát, lãi suất toàn cầu giảm nhưng còn ở mức cao, rủi ro tài chính – tiền tệ
tăng khiến tiến trình phục hồi kinh tế toàn cầu mong manh hơn (a rocky recovery); tác
động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, tiêu dùng, du lịch quốc tế và thị trường tài chính
của Việt Nam.
T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 6
 Bảng 2: Kinh tế Việt Nam 11T/2023 và dự báo cả năm 2023-2024 (%, yoy)
http://www.bized.co.uk

Các chỉ tiêu 11T/2021 11T/2022 11T/2023 Dự báo 2023 Dự báo 2024
Tăng trưởng GDP (%, yoy) 1,57 (9T) 8,85 (9T) 4,24 (9T) 5 – 5,2 6-6,5
CPI bình quân (%, yoy) 1,84 3,02 3,22 3,2 - 3,4 3,5-4
Chỉ số SXCN - IIP (%, yoy) 3,6 8,6 1,04 1,5 – 2,5 4-6
Bán lẻ hàng hóa và DV tiêu 6.250–6.300
4.299 (-4,96%) 5.168 (+20,2%) 5.667 (+9,6%) 10-12%
dùng (nghìn tỷ đồng) (+10→11%)
Xuất khẩu (tỷ USD) 301,7 (+18,3%) 342,6 (+13,6%) 306,1 (-6,4%) 353–361 (-3 → -5%) 0%
Nhập khẩu (tỷ USD) 301,1 (+28,4%) 332,3 (+10,4%) 281,6 (-11,7%) 327-334 (-7 → -9% ) -2 → -4%
Cán cân TM (tỷ USD) 0,6 10,3 24,4 25 → 28 20-25
Vốn FDI đăng ký (tỷ USD) 26,46 (+0,1%) 25,14 (-5%) 28,85 (+14,8%) 30–31 (+10→12%) 10-12%

Vốn FDI thực hiện (tỷ USD) 17,10 (-4,2%) 19,68 (+15,1%) 20,25 (+2,9%) 22 – 23 (+3 →5% ) 5-7%
Tăng trưởng tín dụng (%) 10,8 12,01 9,15 11 → 12 13-14%
Biến động tỷ giá (USD/VND
1,6 -6,2 -2,46 -2,5→-3,0 1-2%
so đầu năm, %)

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 7

 2. Cơ hội, triển vọng kinh tế VN năm 2023-2024 http://www.bized.co.uk

• Các động lực tăng trưởng cho năm 2023-2024:

– Trung Quốc mở cửa trở lại từ 8/1/2023
– Cơ hội từ dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu (làn song FDI thứ tư?)
– Dịch vụ, tiêu dùng tăng khá khả quan, dù có chậm hơn…/.
– Tiếp tục Chương trình phục hồi và phát triển KT-XH 2022-2023; đầu tư công được đẩy mạnh;
– Tín hiệu phục hồi từ tháng 6/2023 đến nay khá rõ nét.
• Nền tảng vĩ mô và kinh nghiệm phòng chống dịch, quản trị rủi ro được tích lũy tốt lên; rủi ro
tài khóa ở mức trung bình, dư địa chính sách vẫn còn;
• Lạm phát và lãi suất đang giảm, tỷ giá cơ bản ổn định, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát; thị
trường chứng khoán và BĐS có dấu hiệu phục hồi;
• Kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, chuyển đổi năng lượng; hội nhập quốc tế được
đẩy mạnh (nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược với Mỹ, Nhật Bản…);
• Cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy (sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật
KD BĐS, luật TCTD….).

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 8

H.3: Kinh tế đang phục hồi ở các lĩnh vực chính 2023 (%, yoy) http://www.bized.co.uk

12

10.2
10 9.5
8.5
7.67 7.97 7.7
8 7.5
6.56
6.17 6.24
6 5.33 5.2
4.9
4.05 4.57 4.2
3.66 3.72 3.8
4 3.28
2.9 2.9
1.88
2
0.95

0
Q1 Q2 Q3 DB Q4 DB cả năm
-0.75
-2
Nông - Lâm - T.sản Công nghiệp Xây dựng Dịch vụ Tăng trưởng GDP

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 9

 H.4: Lạm phát đang giảm dần (%, yoy) http://www.bized.co.uk

4.89
4.60
4.89 4.18
3.84 3.66
4 4.31 3.55 3.59 3.45
3.29
3.12 3.10
3.35 3.20 3.22
2.96 3.16
2.81
2 2.43
2.0 2.06

5.21 5.08 5.01 4.90 4.83 4.74 4.65 4.57 4.49 4.38 4.27
0
T1/2023 T2/2023 T3/2023 T4/2023 T5/2023 T6/2023 T7/2023 T8/2023 T9/2023 T10/2023 T11/2023

Lạm phát cơ bản bình quân yoy (phải) CPI bình quân yoy (phải) CPI yoy (%)

Nguồn: TCTK, Viện ĐT& NC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 10

 H.5: Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (%, yoy)
http://www.bized.co.uk

25%

20.2%
20%

15%
12.4% 16.60%
9.6%
10%
9.10% 7.00%
5%
0.4%
0%

-5% -5.0%
-3.80%
-10% -6.80%
11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022 11T/2023
Mức tăng danh nghĩa Mức tăng loại trừ yếu tố giá

Nguồn: TCTK, Viện ĐT& NC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 11

 H.6: Giải ngân đầu tư công tăng mạnh (nghìn tỷ VND, %) http://www.bized.co.uk

600 Nghìn tỷ 35%

549.10
30%
500 32.7%
449.71 25%
403.00
400 371.97 20%
20.9% 22.1%
303.69 15%
300
10%

200 7.0% 5%

0%
100 11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022 11T/2023
-5%

0 -7.7% -10%

Giải ngân (trái) % yoy (phải)

Nguồn: TCTK, Viện ĐT& NC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 12

 H.7: SXCN đang dần phục hồi (%, yoy) http://www.bized.co.uk

10%
7.2% 5.79%
5% 3.50% 2.89% 4.38%
1.80% 2.30%
0.5% 1.04%
0%
-2.0% 0.29% 0.52%
-2.4% -0.67% -0.45%
-1.20%
-5% -2.3% -1.8% -2.0%
-6.3%
-10%

-15%
-14.9%
-14.9%
-20%
Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tháng 7 Tháng 8 Tháng 9 Tháng 10 Tháng 11

IIP (%, YoY) IIP lũy kế từ đầu năm (%, YoY)

Nguồn: TCTK, Viện ĐT& NC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 13

 http://www.bized.co.uk
H.8: Thu hút FDI đang phục hồi (tỷ USD)
32 30.84 31.80 28.85
26.43 26.46
27 25.14

22 19.68 20.25
17.62 17.85 17.10
16.50
17

12

-3 11T/2018 11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022 11T/2023

Vốn thực hiện (tỷ USD) Vốn đăng ký (tỷ USD)

Nguồn: Bộ KHĐT, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 14

 H.9: Lãi suất Việt Nam đang đà giảm (%, yoy) http://www.bized.co.uk

Nguồn: NHNN, Viện ĐTNC BIDV. Lãi suất huy động bình quân giảm 1,5-3% và lãi suất cho vay bình quân giảm 1,5-2,5% so với đầu năm.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 15

 http://www.bized.co.uk
H.10: Tỷ giá đồng nội tệ so với USD (trừ DXY, %, hết 8/12/2023)

DXY 7.84 DXY 0.20

2022 2023 YTD
RUB 1.41 GBP 3.83
GBP -11.82 AUD -3.12
AUD -6.74 EUR 0.72
EUR -6.02 JPY-9.05
JPY
-13.92 CNY -3.65
CNY -8.53
INR -0.77
INR -11.05
IDR 0.37
IDR -9.23
KRW -3.17
KRW -6.14
MYR -5.58
MYR -5.74
PHP 0.76
PHP -9.18
SGD SGD 0.07
0.59
TWD -10.63 TWD -2.07
THB -4.06 THB -2.16
VND -3.42 VND -2.54
-15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00

Nguồn: NHNN, Viện ĐTNC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 16

 H.11: TTCK đang dần phục hồi (%, 1/1 – hết 8/12/2023) http://www.bized.co.uk

S&P 500 19.43

Nasdaq Comp 37.01
Stoxx Europe 600 10.49
All Ordinaries (OZ) 2.55
Taiwan Taiex 22.96
Shanghai Comp -3.87
Hang Seng (HK) -17.43
India BSE 14.31
Jakarta Comp 4.83
Nikkei 300 24.15
KL Comp -3.58
PSEi(Phil) -5.05
STI (SG) -4.46
Kospi (Korea) 12.58
SET (Thai) -17.40
HNX 12.61
Vnindex 11.65
-30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00

Nguồn: WSJ. Năm 2022: VNIndex giảm 32,8%.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 17

 H.12: Giá cổ phiếu theo ngành nghề (%, 1/1 – hết 30/11/2023) http://www.bized.co.uk

Môi giới chứng khoán 96.18%

Xây dựng 76.63%
Khai thác Than 66.17%
Lâm sản và Chế biến gỗ 59.73%
Sản phẩm hóa dầu, Nông dược & Hóa chất khác 58.34%
Giầy dép 56.93%
Dầu khí 56.39%
Sản xuất giấy 42.96%
Hàng May mặc 40.23%
Nuôi trồng nông & hải sản 34.08%
Chăm sóc y tế 31.16% Năm 2022:
Đào tạo & Việc làm 30.77% + Ngân hàng: -16%;
Vận tải hành khách & Du lịch 30.60% + Môi giới chứng khoán: -37%
Ngân hàng 27.96%
+ Xây dựng : -16.5%
Thép và sản phẩm thép 18.97%
Bán lẻ 18.32% + BĐS: - 38%
Bảo hiểm 13.32% + Thép và SP thép: -39%
Bất động sản 9.85% + Lưu trú, ăn uống: -62%.
Du lịch và Giải trí 1.32%
Lưu trú, ăn uống
-14.47%
-20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00%

Nguồn: FiinGroup, BSC.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 18

 H.13: Kinh tế số Việt Nam có mức tăng trưởng nhanh nhất
khu vực ASEAN 2021-2030

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 19

 Bảng 3: Dự báo tăng trưởng GDP và CPI bình quân http://www.bized.co.uk

năm 2023-2024 của VN (%, yoy)

Tăng trưởng GDP Lạm phát (CPI bình quân)

2023f 2024f 2023f 2024f
World Bank (9/2023) 4.7 5.5 3.5 3
IMF (10/2023) 4.7 5.8 3.4 4
ADB (9/2023) 5.8 6.0 3.5 4

OECD (9/2023) 4.9 5.9 n.a n.a

BIDV Research (12/2023) 5-5.2 (baseline) 6-6.5 3,2–3.4 3.5-4

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 20

 Kinh tế VN: Rủi ro, thách thức chính năm 2023-2024
http://www.bized.co.uk

• Rủi ro bên ngoài: slide 6.

• Kinh tế thế giới suy thoái nhẹ, tăng trưởng chậm → thị trường XK và đầu
tư bị thu hẹp, tăng chậm lại; du lịch quốc tế phục hồi chậm; tăng trưởng
đầu tư tư nhân thấp;
• Mặt bằng lãi suất giảm nhưng còn cao; rủi ro thị trường tài chính – tiền tệ
quốc tế tăng, tác động tiêu cực đến Việt Nam;
• Giải ngân Chương trình phục hồi 2022-2023 và đầu tư công không đồng
đều;
• Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn (pháp lý, dòng tiền, đơn hàng, nhân
sự,…); thu NSNN giảm, khiến dư địa chính sách tài khóa bị thu hẹp;
• Cơ cấu lại DNNN và TCTD gặp nhiều thách thức; nợ xấu gia tăng;
• Rủi ro thị trường trái phiếu DN và BĐS cần thời gian xử lý, lành mạnh hóa.
T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 21
 H.14: Xuất khẩu và SXCN giảm, nhưng đang phục hồi http://www.bized.co.uk

57 25%
18.3% 17.5%
17.2% 17.3% 18.0% 16.9% 16.2% 20%
14.6% 13.6%
55 13.2% 15%
11.7%
10.6%
5.4% 7.8% 10%
532.4% 8.3% 8.7% 8.8% 9.4% 9.6% 9.0% 8.6%
6.4%
7.5% 5%

1.04% 0%
51 -0.40% 0.30% 0.50%
-0.67% -5.90%
-1.8% -2.0% -1.20% -5%
-2.2% -8.50% -7.10%
-10.1% -10.30%-9.80%
-6.3% -11.8%
-13.0% -12.3%-11.50% -10%
49 -8.0%

-15%

47 -20%
-26.0%
-25%
53.7 54.3 51.7 51.7 54.7 54 51.2 52.7 52.6 50.6 47.4 46.4 47.4 51.2 47.7 46.7 45.3 46.2 48.7 50.5 49.7 49.6 47.3
45 -30%

PMI (điểm, cột trái) IIP lũy kế (yoy, %, cột phải) Tăng trưởng xuất khẩu lũy kế (yoy, %, cột phải)

Nguồn: TCTK, S & P Global, Viện ĐTNC BIDV thể hiện. PMI bình quân ASEAN T11/2023 là 50 điểm, tăng nhẹ từ mức 49,6 điểm tháng 10/2023.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 22

 H.15: Vốn đầu tư (nhất là tư nhân và FDI) trong 9 tháng http://www.bized.co.uk

đầu năm 2023 tăng khá thấp (%, so cùng kỳ)

20
17.3
17.3
15 14.0
15.1
11.9 12.8
9.9
10
9.7
8.4 5.2 5.9
5 4.0
2.2 3.9
1.7 2.3
2.7
0
-2.7
-2.5
-5 -3.4

Tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội Khu vực Nhà nước
Khu vực ngoài Nhà nước Khu vực FDI
2019 2020 2021 2022 Ước tính 2023

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

T12/2023 C .V.Lực/KT-CS 2023-2024 23

 H.16: Doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn (tăng/giảm so cùng kỳ) http://www.bized.co.uk

70%
59.6%
60%

50%
40.5%
40% 34.8%
30.4%
30%
21.7%
20% 15.7% 17.3%
13.3%
10.7%
10% 7.1% 6.0%
4.5% 3.1%
0.8%
0%
-0.7% -2.5%
-1.9% -3.7% -4.0%
-10%

-20% -15.0%
11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022 11T/2023

Số DN đăng ký thành lập mới Số DN quay trở lại hoạt động Số DN tạm ngừng KD có thời hạn Số DN hoàn tất giải thể

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 24

 http://www.bized.co.uk
H.17: Nợ xấu tăng nhưng trong tầm kiểm soát (% tổng dư nợ)

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 25

 H.18: Phát hành TPDN 11 tháng đầu năm 2023 (nghìn tỷ đ, %) http://www.bized.co.uk

700 120%
109.7% 637
100%
600
80%
500 463
60%
42.5%
400 37.6% 40%
37.2% 338
325
300 20%
240.61
0%
200 155 -10%
113 -20%
100
-40%
-47%
0 -60%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 11T/2023
Phát hành Tăng trưởng (% yoy)

Nguồn: Fiinpro, VBMA, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 26

 H.19: Phát hành và mua lại TPDN năm 2023 (nghìn tỷ VND)
50.00 47.3
45.00
41.0
40.00
34.3
35.00 31.6
30.1 30.0
30.00 26.4
25.9 26.1 25.4
24.1 23.9
25.00 22.1 23.4
20.1 20.1 20.5
20.00 18.7 17.6 17.5
16.5 15.4 16.1
15.0 14.2
15.00 13.2 13.1 12.7
11.4
8.7 9.4 8.2 9.2
10.00
5.2
4.4 3.6
5.00 1.8 1.9 1.7 2.0 2.1 2.7
0.2 0.0 0.0
0.00

Phát hành Mua lại

Nguồn: VBMA, Viện ĐTNC BIDV.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 27

 H.20: TPDN BĐS phát hành và đáo hạn (nghìn tỷ VND)
250 TPDN BĐS đáo hạn
TPDN BĐS phát hành
30 - Lượng TPDN mua lại trong
214.4 27.0 năm 2022: 219 nghìn tỷ đ;
200 - 10T.2023: 161 nghìn tỷ đ.
25
23.3

20 19.1
150 17.2
15.6
14.7
15
12.4
100 10.7
10
71.0 71.7 7.7 8.3
67.0

50 5
36.7 2.7 3.2
1.9

0
0
2019 2020 2021 2022 11T/2023

Nguồn: VBMA, Viện ĐTNC BIDV; chưa bao gồm TPDN phát hành ra công chúng.
T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 28
 H.21: Thị trường BĐS dần phục hồi

Quý 3: gần 5.800 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 29
 BĐS khu công nghiệp phát triển khá
• Theo Bộ KH-ĐT, cả nước có 397 KCN (122.900 ha), trong đó:
– 292 KCN (73,6%) đang hoạt động với tổng diện tích 87.100 ha (71%);
– 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha.
• Tỷ lệ lấp đầy (theo CBRE):
– Miền Nam: 82%
– Miền Bắc: 80%
• Giá thuê: vẫn tăng 7-12% quý 3/2023 so với cùng kỳ năm 2022.
• Nguồn cung mới: còn tăng
• Triển vọng: làn sóng FDI; nhu cầu kho bãi, phân xưởng, nhà ở xã
hội còn cao…v.v.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 30

 3. Quốc Hội, Chính phủ Việt Nam đã làm gì?
http://www.bized.co.uk

• Ban hành các chính sách tài khóa “mở rộng, trọng tâm” (giãn hoãn, giảm thuế, phí, lệ
phí trước bạ…) và chính sách tiền tệ “linh hoạt, nới lỏng” (4 lần giảm lãi suất, cho phép cơ
cấu lại nợ, cho vay ưu đãi nhà ở XH, lâm – thủy sản, sửa Thông tư 06/2023/TT-NHNN về
hoạt động cho vay…) nhằm hỗ trợ người dân, DN bị tác động nhiều bởi suy giảm kinh doanh,
việc làm, thu nhập…;
• Ban hành nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho lĩnh vực y tế, thị trường
đất đai, BĐS, xây dựng, thị trường vốn, du lịch, đầu tư công…;
• Gặp gỡ các nhà đầu tư nước ngoài, hiệp hội DN để lắng nghe, cùng tìm giải pháp tháo
gỡ rào cản….; tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư – kinh doanh;
• Hỗ trợ DN đa dạng hóa thị trường xuất khẩu, thúc đẩy chuyển đổi số, kinh tế tuần hoàn,
chuyển đổi năng lượng…;
• Ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính - BĐS, đẩy nhanh hoàn thiện thể chế (sửa
các luật Đất đai, Nhà ở, kinh doanh BĐS, tổ chức tín dụng, giao dịch điện tử…)
• Ban hành Chiến lược đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021-2030 (QĐ 667/QĐ-TTg ngày
02/6/2022); áp thuế tối thiểu toàn cầu kèm chính sách hỗ trợ từ 1/1/2024…v.v.
T12/2023 C .V.Lực/KT-CS 2023-2024 31
 Cơ chế, chính sách khác http://www.bized.co.uk

• Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô
thị VN đến năm 2030, tầm nhìn 2045
• Nghị định 08 (2023) ngày 5/3/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) về TPDN riêng lẻ theo
hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn;
• Nghị quyết 33/NQ-CP của CP (11/3/2023): về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an
toàn, lành mạnh, bền vững;
• QĐ 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án XD ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH 2021-2030;
• Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai (cấp GCN quyền sở hữu công trình XD trên đất TM-DV, có condotels, officetels, qui định giá đất, tiền thuê
đất…);
• Nghị quyết 82/NQ-CP ngày 18/5/2023 về thúc đẩy phục hồi và phát triển du lịch bền vững;
• Nghị định 35/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi 1 số điều của các NĐ thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, nhà ở…/.
• Nghị quyết 105/NQ-CP ngày 15/7/2023 về các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho SXKD, cải cách TTHC…;
• Công điện 1177/CĐ-TTg ngày 23/11/2023 về tiếp tục thực hiện các giải pháp cho tiếp cận tín dụng, TPDN, thị
trường BĐS
• CSTK: Nghị định 12/NĐ-CP ngày 14/4/2023 cho phép giãn hoãn thuế, tiền thuê đất năm 2023; giảm 2% thuế VAT
(cho 6 tháng cuối năm 2023 và 6 tháng đầu 2024); QĐ 25/2023/QĐ-TTg giảm tiền thuê đất năm 2023; giảm thuế
BVMT đối với xăng dầu năm 2024…;
• Quốc Hội đã thông qua Luật nhà ở 2023, Luật kinh doanh BĐS 2023;
T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 32
 Tóm tắt 1 số điểm mới chính của Luật nhà ở 2023 http://www.bized.co.uk

• Gồm 12 chương, 198 điều (giảm 1 chương, 17 điều so với Luật Nhà ở 2014) và hiệu lực từ 1/1/2025.
• 10 điểm mới chính:
– Thống nhất các quy định pháp lý liên quan (nhất là với luật đất đai 2024, luật KD BĐS 2023…);
– Bổ sung, làm rõ đối với công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và hạn chế phân lô, bán nền theo từng loại đô thị;
– Bổ sung 1 số hành vi bị cấm: (i) huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai Luật; (ii) cấm một số hoạt động kinh doanh, trong đó
có kinh doanh bar, karaoke tại khu chung cư; (iii) gây mất an toàn PCCC;
– Về sở hữu nhà ở của người nước ngoài: Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài còn khá chung chung, chưa có mức kiểm
soát cụ thể → cần nhất quán với Luật đất đai 2024 và Luật KD BĐS sửa đổi 2023 và các hướng dẫn sau này;
– Bổ sung quy định dành riêng cho việc phát triển chung cư mini (Điều 57);
– Bổ sung, làm rõ và kết cấu lại các quy định liên quan đến Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 58 - 75);
– Bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NOXH theo hướng: (i) mở rộng đối tượng đầu tư NOXH
(gồm cả Thiết chế Công đoàn là 1 chủ đầu tư cho NOXH cho thuê; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài); (ii) mở rộng đối
tượng được hưởng chính sách NOXH; (ii) bổ sung các chính sách ưu đãi; (iv) sửa đổi một số nội dung không phù hợp với thực tế,
bỏ quy định phải dành tối thiểu 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH, giảm thiểu 1 số quy trình - thủ tục…); dành
20% diện tích đất NOXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ - thương mại…);
– Không quy định thời hạn sở hữu chung cư và vẫn kế thừa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư;
– Bổ sung trách nhiệm của Bộ XD về vấn đề dữ liệu: “Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia
và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia” (tuy còn khá sơ sài);
– Qui định 7 mục chuyển tiếp.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 33

 Tóm tắt 1 số điểm mới chính của Luật kinh doanh BĐS 2023 http://www.bized.co.uk

• Gồm 10 chương, 83 điều, có hiệu lực từ 1/1/2025.

• 12 điểm mới chính:
– Quy định cụ thể hơn về các loại BĐS, dự án BĐS được đưa vào kinh doanh – Điều 5 (như phần diện tích sàn XD → có thể hiểu gồm cả
condotels, officetels…; và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất BĐS…);
– Quy định cụ thể, chi tiết về công khai về BĐS, dự án BĐS đưa vào KD (Điều 6);
– Qui định chặt chẽ hơn đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS – Điều 9 (phải thành lập DN hoặc HTX, trừ quy mô nhỏ hoặc không
nhằm mục đích KD; dư nợ tín dụng và TPDN; vốn chủ sở hữu…);
– Siết chặt hơn quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS → hạn chế tình trạng phân lô, bán
nền tại các đô thị lớn từ loại 3 trở lên…);
– Quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Chương III), gồm cả tiền đặt cọc
không quá 5%, thanh toán lần đầu không quá 30% gồm cả tiền đặt cọc, không được ủy quyền ký HĐ đặt cọc, thuê/mua nhà ở, CTXD
hình thành trong tương lai…v.v. Lưu ý: Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa
chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình (Điều 26).
– Quy định cụ thể về các loại hợp đồng trong kinh doanh BĐS (Chương VI);
– Yêu cầu thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch BĐS (qua tài khoản của TCTD) – Điều 48;
– Có thể giao dịch BĐS qua sàn HOẶC không qua sàn (Chương VII);
– Tư vấn, môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; Môi giới BĐS không được hành nghề tự do (Điều 61 - 66);
– Bổ sung qui định về hệ thống thông tin, dữ liệu, trách nhiệm của Bộ XD và các bên liên quan (Chương VIII);
– Bổ sung quy định quản lý Nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường BĐS (Chương IX);
– 13 trường hợp chuyển tiếp.

T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 34

 4. Giải pháp đối với doanh nghiệp
– Kiến nghị đúng, trúng, kiên trì;
– Cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, rủi ro lãi suất, tỷ giá…;
– Chủ động tìm hiểu, tiếp cận các Chương trình, gói hỗ trợ (nhất là các gói hỗ trợ
tài khóa, thuế - phí, tín dụng…);
– Có phương án cụ thể, khả thi đối với TPDN đáo hạn 2024 (chấp nhận giảm giá
BĐS);
– Đa dạng hóa nguồn vốn (tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư,…); chủ động
thực thi Nghị định 65 (2022) sửa đổi (nếu có);
– Thích ứng, nâng cao năng lực quản trị DN, quản lý rủi ro (nhất là rủi ro pháp lý,
tài chính, công nghệ, dữ liệu…);
– BĐS xanh, chuyển đổi số là tất yếu → đón đầu xu hướng?
– Chủ động chuẩn bị thực thi các Luật liên quan (đất đai, nhà ở, KD BĐS…).
– Khẩu hiệu 2024?
T12/2023 C.V.Lực/KT-CS 2023-2024 35
Xin cảm ơn!