Professional Documents
Culture Documents
Териториално селищно устройство
Териториално селищно устройство
В този изпит сте максимално облекчени. Имате 2 закона, имате учебник, имате и
лекции в интернет. Има обаче малко подробности. Законодателят е приел ЗУТ 2001г. Сега
има към 70 изменения. Това значи, че го сменя към 3 пъти годишно. Имайте си едно наум и две
наопаки. Няма да искам нищо повече от това, което кажа на лекции и пише в учебника.
Тази материя е важна по няколко причини. Първо, това е нещо видимо и касае всички.
В Германия това се учи много сериозно и го има на държавните им изпити. Ще знаете и кога
някой архитект е взел някакви пари, когато видите сграда, построена на плажа.
Старият закон се наричаше ЗТСУ. Така и сложиха дисциплината. След като смениха
името на Закона, нямаше как да сложа името на дисциплината по-различно и нямаше да
звучи толкова академично.
3. История на кадастъра
Производството пред съд е уредено в чл. 53, ал. 2, изречение второ от ЗКИР. Тук става
дума за накърнени вещни права, а законът говори за накърнено материално право. Тук
съдебната процедура сама по себе си не води, това си го подчертайте, до промени в
кадастъра. Тя е предпоставка за такива промени. Съгласно чл. 53, ал. 2, изречение второ от
ЗКИР пред съда се подава иск. Този иск е доразвитие и специализация на иска по чл. 108 ЗС.
Чл. 108 ЗС е общият иск за собственост – ревандикационния иск, а за този иск по чл. 53, ал. 2,
изречение второ от ЗКИР са необходими две предпоставки. Да е влязъл в сила кадастрален план
и второ – да е налице правен интерес от грешки и непълноти в кадастъра. Чл. 108 се прилага,
когато се счита, че е накърнено правото на собственост и че може чрез иска по чл. 108 да се
постигне защита. Искът по чл. 108 е осъдителен иск. Това означава, че в съдебното решение по
него съдът осъжда лицето за това, че владее без правно основание имот и го отстранява от този
имот. Искът по чл. 53 ЗКИР е установителен. Установителният иск означава, че с него само се
установява съществуването на едно фактическо и едно правно положение. С него се доказва, че
съществуват право на собственост и погрешно отразяване на това право на собственост. Въз
основа на него не могат да се извършат действия по отстраняването на собственика.
Ответниците по този иск са лица на съседни или близки имоти, които имат някакъв интерес.
Ако не се предяви този иск по чл. 53, може да се предяви иска по чл. 108. Но тук процедурата е
по-тежка, събирането на доказателства е по-тежко, тъй като става дума изобщо за преценка на
правото на собственост. А по 53 се преценява съответствие между отразеното в кадастъра и
реалните отношения на собственост. Споровете имат различни фактически основания. Може да
се оспори граничната линия, която не е правилно поставена или не е правилно заснета (това е
термина). Може два имота да са заснети като един, или един имот да е заснет като два.
Възможно е част от имота да е включена в друг имот. Това означава, че грешките могат да
бъдат или правни или фактически. Грешката би трябвало да бъде допусната към определен
момент. За такъв момент се счита заповедта за одобряването на кадастралния план.
Предмет на иска по чл. 53, ал. 2, изречение второ от ЗКИР е установяване правото на
собственост на ищеца върху частта от дворното място, заключена между погрешно нанесената
според ищеца в кадастралната карта имотна граница с имота на ответниците и твърдяната вярна
имотна граница към минал момент, а именно към момента на одобряване на действащия
регулационен план. Правният интерес на иска се състои във възможност при установяване на
правото към един предходен момент да се извърши поправка в кадастъра и ако тя е релевантна
за регулационните предвиждания, да се извърши изменение и на дворищната регулация. Сега
това е вече ПУП, за който ще говорим другия път. Благодаря ви, колеги, приятен ден!
5. Устройствени планове
Една от основните разлики между ЗТСУ (отм.) и ЗУТ (действащ) е във философията и
принципите на устройването на територията. ЗТСУ разглеждаше и разделяше териториите по
принципа на това дали са в границите на населеното място или още се казва – строителни
граници или строителен полигон (в литературата) или са извън границите на населеното място.
И затова се говореше и се уреждаше устройството на селищата и устройството на
извънселищните територии. Този принцип, възприет от стария закон води до сериозни
диспропорции в устройството на територията. ЗУТ възприе друг подход. Той установи правила
за териториите изобщо и за намиращите се в тях поземлени имоти не с оглед на това дали са в
населените места или извън тях, а с оглед вида на тяхното предназначение и степента на
развитие или изобщо състоянието на съответната територия. Няма значение къде е територията
в рамките на границите на държавата. След като една територия в една част на държавата има
определени параметри, предназначение и ниво на развитие, то за нея важат същите правила,
каквито важат за територия в друга част на страната със сходни, подобни или еднакви
параметри на развитие. Така за еднакви територии се създават еднакви правила за развитие.
Каква е характеристиката на територията и на поземлените имоти в нея зависи от подробните
устройствени планове (ПУП). Териториите са изброени в чл. 7 ЗУТ. Те придобиват статут в
зависимост от основното си предназначение. Предназначението е определено в закона, а пък
конкретизацията за всеки един поземлен имот е определена с устройствените планове. Това
означава, че регулирането на територията става на три нива. На първо място законът определя
видовете територии и тяхното предназначение. Това определяне става по общ принципен
начин. На следващо ниво са документите по планирането и развитието. С тях се определя
общата насока за развитие на териториите. И третото ниво на регулиране са подробните
устройствени планове. С тях се определят конкретни краткосрочни перспективи за развитие.
ЗУТ промени и наименованията и съдържанието им. Става дума за поземлен имот. ЗТСУ (отм.)
си служеше с парцел и поземлен имот. Парцелът е урегулиран поземлен имот. Тоест за парцела
вече има изработени ПУП и за него са установени по задължителен ред благоустройствените
мероприятия. ЗУТ възприе друг подход. Реши се, че понятието парцел е компрометирано и, че
то отразява преимуществото на публичноправното регулиране спрямо частноправното. Затова
ЗУТ си служи с две понятия – поземлен имот (ПИ) и урегулиран поземлен имот (УПИ). Като
чуете строителни техници, строителни инженери или чиновници в общината, те говорят за
УПИ!
Първият принцип е в чл. 15, ал. 2. Той казва, че с ПУП се урегулират само поземлени
имоти, които не са били урегулирани с предишен ПУП. Тук целта е, когато има неурегулиран
поземлен имот, той да бъде урегулиран. Тоест за него да се създаде и да влезе в сила ПУП и
този ПУП да бъде изпълнен. Тоест вече урегулиран, един поземлен имот не подлежи на
последващо урегулиране освен в предвидените в този закон случаи. А те са малко. Едното
изключение е още в ал. 2 и там се казва, че урегулиране повторно с ПУП става само ако не се
променят границите между поземлените имоти.
Следващият принцип се извежда от чл. 15, ал. 1. Там се извежда принципът, че с ПУП
поземлените имоти се урегулират така, че вътрешните регулационни линии да съвпадат с
имотните граници на неурегулираните поземлени имоти. Така целта е да се запазят
съществуващите граници на собственост, съществуващите граници между имотите на различни
собственици и не се променя по публичен административен ред собствеността или нейните
титуляри. Тоест тук има изравняване и даже известен превес на частноправното регулиране
спрямо публичноправното такова.
Друг принцип е формулиран в чл. 15, ал. 3. Границите на УПИ могат да се променят с
план за регулация (и това си го подчертайте) само със съгласието на собствениците им. За това
съгласие е предвидена утежнена форма. Това е предварителен договор за прехвърляне на части
от урегулирани поземлени имоти с нотариално заверени подписи. Принципът, възприет от
ЗЗД и съдебната практика, е че ако окончателния договор се сключва определена форма, то
за предварителния договор се изисква една степен по-ниска форма. Недвижимите имоти се
прехвърлят с нотариален акт. А за предварителни договори – една степен по-ниско –
нотариално заверени подписи. Процедурата, която е предвидена в чл. 15, ал. 3 има два
компонента. На първо място се подава заявление до кмета на общината и на второ – това
заявление не може да породи правно действие, ако не се придружава от предварителен договор
за тази част от имота, която е предмет на сделката.
Следващият принцип се извежда от чл. 16 ЗУТ. Там е казано, че ПУП за територии,
които са с неурегулирани поземлени имоти и неприложена първа регулация, могат да се
прилагат правила за мероприятия на държавата и то за социална инфраструктура, която е
публична собственост. Това означава, че ако е необходимо да се изгради социална
инфраструктура, собствениците могат да прехвърлят на общината или държавата до 25/100 от
своя имот. Тук има няколко особености. Първо, че това е изключение. Второ, че става дума за
обекти с висока социална стойност (чл. 16, ал. 1 говори за социална инфраструктура). На трето
място става само за обекти, които са или ще бъдат публична собственост. Тоест с тях се
задоволяват особен вид значими обществени интереси и в този случай законодателят е дал
приоритет на обществения, публичния интерес спрямо правото на собственост и неговия
титуляр. Освен това има още едно ограничение – собствениците прехвърлят, но не повече от 25
на 100. Тоест прехвърлят само част от имота. Това се нарича още в литературата градска
комасация. Знаете ли какво е комасация? Комасацията е един термин, който е характерен за
селското стопанство. Тя означава следното – представете си, че живеете в едно село и имате
десет ниви. Те са пръснати на различни места и от време на време при някакви обстоятелства се
приема Закона за комасацията. Това означава уедряване. Ако общо нивите ти са 10 дка, то е
добре тези 10 дка да са на едно място. Това уедряване се нарича комасация или комасиране на
земята. Целта тук е държавата да получи голяма площ, която след урегулиране с ПУП да стане
голям имот, в който може да се извърши инфраструктурно мероприятие – например парк или
гора или друг вид озеленени площи.
Понятие за АА по ЗУТ
Легалното определение за ИАА се съдържа в чл. 214 на закона. Тука има няколко
критерия, които са дадени. На първо място това е предметният критерии – чл. 214, ал. 1. Тук са
изброени актовете и е казано какво е тяхното съдържание. За това се нарича предметен
критерии. „С които се създават права и задължения или се засягат права на отделни ФЛ и ЮЛ,
независимо дали изрично са посочени като адресати”. АПК си служи с друг термин –
„граждани и техни организации”. АПК изисква (и това ще го научите втория семестър) да има
конкретен адресат на АА, което означава, че в АА трябва да е посочено лицето, до което се
отнася. Тоест това е задълженото лице, съобразно волеизявлението на компетентния държавен
орган. Това допълнение има практическо значение. Възможно е в някои случаи да има строеж
или строителна площадка или просто УПИ или само ПИ и да не се знае кой е собственикът и
кой има вещни права, или кой има правото да строи в този имот. А е необходимо издаването на
АА по различни причини – незаконно строителство, или поради незаконно строителство трябва
да се спре тока и водата. Това нещо става след като има заповед на компетентния орган. Тя не
може да бъде адресирана, поради това, че по някаква причина не е известен адресата на
задължението или адресатът, който е длъжен да понесе негативните последствия от съответната
ПАМ. Има отклонение от общите правила на АПК.
Пак за втория семестър – чл. 214а. Смисълът на чл. 214 е в това, че има издаден един
АА и този АА може да бъде преразгледан от органа, който го е издал, и да го оттегли или да го
измени. Това е възможност, която се отнася не за всички АА, а само за тези, които са посочени
в чл. 214а, ал. 1. И те са за одобряване на ПУП и за одобряване на комплексен проект за
инвестиционна инициатива. Това производство се нарича право на отзив и то е уредено в чл. 95
АПК. Тук е уредено изрично с измененията на закона от 2010г. Става дума за два случая, в
които е приложимо това отзивно производство – за одобряване на ПУП и за одобряване на
комплексен проект за инвестиционна инициатива. Целта е да се ограничи доколкото е
възможно сезирането на съда. Тоест вместо да ходим пред по-горестоящия орган или да ходим
на съд е по-добре въпросът да се реши от компетентния орган. Това е общата цел на отзивното
производство.
Друг принцип, който следва от К и АПК е принципът в чл. 215, ал. 3 – прокурорът
подава протести само по отношение на законосъобразността на подлежащите на обжалване АА.
Друга особеност, която следва от чл. 216 и чл. 217 е това, че ЗУТ установява двойствен
режим по отношение на спирането на изпълнението. Принципът, който е възприет от АПК, е,
че подадената жалба или протест спират изпълнението, което означава, че тук е налице така
нареченият суспензивен ефект на жалбата. Това е принципът в АПК, но в ЗУТ този принцип не
е възпроизведен. Това е така заради материята, която урежда ЗУТ, и по тази причина е въведен
двойствен режим. За едни актове се прилага правилото, което е възприето от АПК (тоест
общото правило), а за други актове не се прилага. Това означава, че тук се отчита спецификата
на материята, необходимостта от бързина в производството и от бързо постигане на определен
стопански резултат.