‫ملخص تقرير دراسة القيمة العادلة لسهم‬

‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير‬

‫" شركة مساهمة مصرية "‬

‫أبــريـل ‪0202‬‬

‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ 82‬ش طلعت حرب‪-‬وسط البلد – الدور الرابع مكتب‪802‬س‪.‬ت‪ 522883/‬شمال القاهرة‬
‫ب‪.‬ض‪585-518-858/‬‬ ‫ت‪ 83522338/‬فاكس‪0883522338 /‬‬
‫س‪.‬م‪.‬م‪ – 1588/‬س‪.‬ر‪.‬م‪5/‬‬ ‫موبايل ‪01885888585/‬‬
‫‪Yasser.emara@eagleadvisors.info - www.eagleadvisors.info‬‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫اخالء المسؤلية ‪:‬‬

‫ينحصر نطاق العمل في إعداد دراسة مالية بشأن دراسة تحديد القيمة العادلة لشركة المصريين‬
‫لإلسكان والتنمية والتعمير "ش‪.‬م‪.‬م" والمشار إليها فيما بعد "بالشركة" بناء على طلب الشركة محل التقييم‬
‫وذلك في أبريل ‪ ،2021‬وال يسمح بإعادة طبعها‪ ،‬أو توزيعها‪ ،‬أو استخدامها جزئيا أو كليا ألي أغراض‬
‫أخرى‪ .‬ومن ناحية أخرى‪ ،‬ال تتحمل الشركة المعدة للدراسة "إيجل" أية مسئولية وال تضمن تطابق البيانات‬
‫التي تتضمنها هذه الدراسة أو شمولها بالمقارنة مع وضع الشركة الحالي‪ ،‬كما ال يمكن الرجوع على الشركة‬
‫المعدة للدراسة بخصوص هذه الدراسة‪.‬‬

‫المسئولية المهنية‪:‬‬
‫تم االعتماد في إعداد هذه الدراسة على البيانات والمعلومات التي تم استخراجها ومراجعتها من دفاتر‬
‫الشركة والتي تعتبر مصدر يعتمد عليه في هذه الدراسة‪ ،‬وقد تم االعتماد في التقييم على البيانات والمستندات‬
‫المقدمة من شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير "ش‪.‬م‪.‬م" والمقدمة من اإلدارة المالية للشركة‬
‫باإلضافة الى القيمة العادلة لسهم شركة اميرالد للتطوير وادارة المشروعات وغيرها من البيانات والمستندات‬
‫المذكورة بصدر التقرير‪.‬‬

‫ويأخد التحليل في االعتبار الوقائع والظروف القائمة في الشركة عند تاريخ التقييم‪ ،‬ومن المرجح أن‬
‫يختلف ال أري الوارد ذكره في التقرير إذا تم تغيير تاريخ التقييم‪.‬‬

‫مصادر المعلومات والبيانات‪:‬‬

‫تم االعتماد عند إ عداد الدراسة على المعلومات والبيانات التي تم الحصول عليها من إدارة الشركة‬
‫وخاصة ما يتعلق بالنواحي التالية‪:‬‬

‫‪ ‬القوائم المالية المستقلة لشركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير “ش‪.‬م‪.‬م” عن األعوام (‪-2012‬‬
‫‪.)2021/2/22-2020-2012-2012‬‬
‫‪ ‬أخر سجل تجاري‪.‬‬
‫‪ ‬صحيفة االستثمار وتعديالتها حتى تاريخه‪.‬‬
‫‪ ‬هيكل المساهمين‪.‬‬
‫‪ ‬باالضافة إلى ميزانيات شركة صندوق المصريين لالستثمار العقاري حتى ‪.2021-2-22‬‬

‫‪- -8 2- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ ‬كما تم الحصول على تقرير القيمة العادلة لسهم شركة اميرالد للتطوير وادارة المشروعات الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 2020-10-5‬والمعد من طرف "شركة إيجى ترند لالستشارات المالية عن االوراق المالية"‬
‫وهي مسئولة عنه مسئولية تامة وهي مستشار مالي مستقل معتمد من هيئة الرقابة المالية باإلضافة‬
‫الى تقرير مراقب الحسابات عليه‪.‬‬
‫‪ ‬اى مستندات أخرى تم ذكرها بصدر التقرير‪.‬‬
‫ومن أجل الوصول إلى القيمة العادلة للشركة‪ ،‬فقد تم أداء اإلجراءات التالية‪:‬‬
‫‪ ‬تم تحليل القوائم المالية التاريخية للشركة في الفترة من ‪ 2012‬إلى ‪.2021/2/22‬‬
‫‪ ‬تم تحليل القوائم المالية التاريخية وتحليل المؤشرات المالية واالقتصادية ومقارنة للقوائم المالية لكل‬
‫عام تاريخي من أجل تحديد اإلتجاهات‪.‬‬

‫‪ ‬قد تم إعداد هذا التقييم وفقا للمعايير المصرية للتقييم المالى للمنشأت والقوانين والقواعد القانونية‬
‫السارية وان المقابل المادى لعملية التقييم غير مرتبط باى قيمة للتقييم ‪.‬و تم إعداد التقييم بواسطة‬
‫فريق العمل بالشركة‬

‫طرق التقييم‪:‬‬

‫وفقا للمعاير المالية للتقييم المالي الصادرة من الهيئة العامة للرقابة المالية بتاريخ ‪ 2182/8/81‬والذي بدأ‬
‫العمل به فور نشره بجريدة الوقائع المصرية‪ ،‬فقد اشتملت هذه المعايير على ‪ 4‬مناهج رئيسية لتقييم الشركات‬
‫وقد تم استخدام منهج القيمة الدفترية المعدلة لألصول وطريقة تقييم مضاعف القيمة الدفترية في تقييم‬
‫الشركة محل التقييم‪.‬‬
‫وترى شركة ايجل لالستشارات المالية عن األوراق المالية أن استخدام مفهوم القيمة العادلة يتناسب مع‬
‫طريقة القيمة الدفترية المعدلة لألصول وذلك في ضوء مالءمته لوضع وظروف الشركة‪ .‬حيث أن الشركة‬
‫تمتلك استثمارات في شركات متداولة في سوق التداول (البورصة المصرية) وبناء علية سوف يتم حساب‬
‫قيمة االستثمارات باالعتماد على مايلى‪:‬‬
‫‪ -1‬شركة اميرالد للتطوير وادارة المشروعات‪ :‬تم اإلعتماد على القيمة العادلة للشركة الصادر بتاريخ‬
‫‪ 5‬أكتوبر‪ 2020‬والمعدة من شركة إيجى ترند لالستشارات المالية‪ ،‬مستشار مالى مستقل معتمد‬
‫من هيئة الرقابة المالية باالضافة الى تقرير مراقب الحسابات عليه علما بأنه تم االعتماد علية دون‬
‫أدنى مسئولية على شركتنا حيث المسئول عن هذا التقرير هى الشركة المعده له‪.‬‬

‫‪- -5 3- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ -2‬شركة أودن كابيتال جروب‪ :‬تم اإلعتماد على القيمة العادلة للشركة بناء على زيادة رأسمال الشركة‬
‫المصدر والمدفوع بإستخدام األرصدة الدائنة الظاهرة بالمركز المالي في ‪ 11‬اكتوبر ‪2020‬‬
‫المستحقة لشركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير‪ ،‬وذلك بالقيمة اإلسمية لسهم الشركة البالغة‬
‫‪ 20‬قرشا مضافا إليها عالوة إصدار قدرها ‪ 1.21‬جنيه‪.‬‬
‫‪ -1‬صندوق استثمار المصريين لالستثمار العقارى‪ :‬تم تقييم شركة صندوق المصريين لالستثمار‬
‫العقاري بناء على صافي قيمة األصول بناء على القوائم المالية في ‪ 22‬فبراير‪.2021‬‬
‫‪ -4‬شركات (إميرالد لالستثمار العقارى – كفر الزيات للمبيدات والكيماويات)‪ :‬تم تقييم استثمارات‬
‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير بهذه الشركات طبقا ألسعار األسهم في البورصة‬
‫المصرية حيث أنها شركات مقيدة بالبورصة المصرية‪.‬‬

‫هذا التقييم وفقا للظروف والمحددات التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬لقد حصلت شركة إيجل لالستشارات المالية عن األوراق المالية على البيانات والتقديرات واآلراء‬
‫المتضمنة في هذا التقرير من مصادر تعتبر موثوق منها‪.‬‬
‫‪ -2‬لقد تم إعداد دراسة القيمة العادلة لشركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير باإلعتماد على آخر‬
‫القوائم المالية المعتمدة من مراقب الحسابات الصادرة عن الشركة محل التقييم في تاريخ ‪ 22‬فبراير‬
‫‪ ،2021‬وقد تم إصدار دراسة القيمة العادلة بتاريخ أبريل ‪ ،2021‬ويمكن االعتماد على دراسة القيمة‬
‫العادلة للشركة في أي وقت خالل مدة ال تتجاوز الستة أشهر الالحقة لتاريخ إصدار الدراسة وذلك‬
‫بشرط عدم حدوث أي تغير جوهري من جانب الشركة أوالصناعة أوالقطاع أواإلقتصاد‪.‬‬
‫‪ -1‬تضمن شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير “ش‪.‬م‪.‬م”‪ ،‬بأن المعلومات التي تم تزويدنا بها عن‬
‫الشركة هي معلومات كاملة ودقيقة وأن البيانات الظاهرة بالقوائم المالية تعكس النتائج الفعلية لعمليات‬
‫المرجعة ما لم يذكر خالف ذلك‪ ،‬وقد تم قبول‬
‫التشغيل بالشركة وفقا للمعايير المصرية للمحاسبة و ا‬
‫القوائم المالية المقدمة من قبل اإلدارة والمعتمدة من مراقب الحسابات بدون إبداء ال أري عليها من قبل‬
‫شركة إيجل لالستشارات المالية عن األوراق المالية‪.‬‬
‫‪ -4‬أن حيازة هذا التقرير أونسخة منه ال يعطى حق نشر كل أوجزء منه‪ ،‬كما أنه ال يجوز أن يستخدم ألى‬
‫غرض من قبل أي شخص بخالف العميل‪ ،‬إال بعد الحصول على موافقة كتابية من الشركة‪.‬‬

‫‪- -8 4- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ -5‬أن مختلف التقديرات للقيمة المعروضة في هذا التقرير تنطبق على هذا التقييم فقط وال يجوز استخدامها‬
‫خارج السياق المقدم في هذا التقرير‪ ،‬وهذا التقييم صالح فقط للغرض‪ -‬أو األغراض‪ -‬المحددة‪.‬‬
‫‪ -6‬يعني هذا التقييم بالوقائع والظروف القائمة في تاريخ التقييم‪ ،‬والمستشار المالي ليس ملزم بتحديث هذا‬
‫التقرير ليشمل األحداث الالحقة على تاريخ هذا التقييم‪.‬‬
‫‪ -2‬يفترض المستشار المالي االمتثال الكامل لجميع القوانين والقواعد المعمول بها من قبل الشركة ما لم‬
‫يذكر خالف ذلك في سياق التقرير‪.‬‬
‫‪ -2‬وقد تم بذل الجهد المهني المطلوب من جانبنا والمناسب في التحقق من معقولية اإلفتراضات المستخدمة‬
‫في إعداد القوائم المالية بما يتناسب مع طبيعة النشاطات التقديرية وتدخلنا في عدة أحيان لتعديل تلك‬
‫القوائم والسوق الذي تعمل فيه والمخاطر التي تتعرض لها إال أننا النضمن أن تأتي النتائج الفعلية‬
‫المستقبلية مطابقة إلفتراضات الدراسة‪.‬‬
‫‪ -2‬قد تم إعداد هذا التقييم وفقا للمعايير المصرية للتقييم المالي للمنشآت والقوانين والقواعد القانونية السارية‬
‫وأن المقابل المادي لعملية التقييم غير مرتبط بأي قيمة للتقييم وقد تم إعداد التقييم بواسطة العاملين‬
‫بالشركة‪.‬‬

‫‪- -3 5- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫نبذة عن الشركة‬

‫البيانات العامة لشركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير “ش‪.‬م‪.‬م”‪:‬‬

‫تأسست شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير – شركة مساهمة مصرية – بقرار وزير‬ ‫‪‬‬

‫اإلقتصاد والتجارة الخارجية رقم ‪ 142‬لسنة ‪ 1226‬طبقا ألحكام قانون اإلستثمار رقم ‪ 41‬سنة‬
‫‪ ،1224‬وقد وافقت الهيئة العامة لالستثمار بتاريخ ‪ 1221/1/12‬على تحويل الشركة للعمل وفقا‬
‫ألحكام القانون رقم ‪ 152‬لسنة ‪.1221‬‬
‫تم قيد الشركة بالسجل التجاري بمحافظة القاهرة تحت رقم ‪ 26241‬بتاريخ ‪.2014/2/24‬‬ ‫‪‬‬

‫مدة الشركة المحددة وفقا للنظام األساسى ‪ 25‬سنة من تاريخ قيدها في السجل التجاري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تبدأ الفترة المالية للشركة في أول يناير وتنتهي في أخر ديسمبر من كل عام‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقر الشركة الرئيسي هو ‪ 21‬شارع مصر حلوان الزراعى – المعادى – القاهرة‪ ،‬وقد تم تغيير‬ ‫‪‬‬

‫المقر االدارى للشركة الى ‪ 115‬ب القرية الذكية – طريق مصر اسكندرية الصحراوى – محافظة‬
‫الجيزة‪.‬‬
‫رئيس مجلس إدارة الشركة ‪ -‬األستاذ الدكتور‪ /‬إبراهيم فوزي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫الشركة مقيدة بالبورصة ويتم التداول عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫غرض الشركة‪:‬‬

‫العمل في مجال التنمية العقارية واإلستثمار العقاري بغرض شراء األراضي وتقسيمها وبيعها أو‬ ‫‪‬‬

‫تشييد مباني عليها واقامة المرافق الالزمة لها بجانب إقامة مشروعات التوسع العمراني والمدن‬
‫الجديدة والمباني والمساكن وخدماتها من أسواق تجارية وأماكن إدارية وجراجات لتأجيرها أو بيعها‬
‫بما يتفق والقواعد المعمول بها في إطار أحكام القانون رقم ‪ 152‬لسنة ‪.1221‬‬

‫المركز الرئيسي للشركة‪:‬‬

‫العنوان‬ ‫البيان‬
‫‪ 115‬ب – الحى المالى ‪ -‬القرية الذكية – طريق مصر االسكندرية الصحراوى‬
‫المركز الرئيسي‬
‫– محافظة الجيزة‪.‬‬
‫رأس مال الشركة‪:‬‬

‫‪ -‬حدد رأس المـال الشركة المرخص به بمبلغ ‪ 500‬مليون جنيه مصرى‪ ،‬ورأس مال الشركة المصدر‬
‫والمدفوع بمبلغ ‪ 240‬مليون جنيه موزع علي ‪ 260‬مليون سهم القيمة االسمية للسهم ‪ 25‬قرش مصري‪.‬‬

‫‪- -8 6- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫األداء المالي التاريخي للشركة‬

‫قوائم الدخل التاريخية‪:‬‬

‫عن الفترة المالية‬

‫من ‪ 1‬يناير ‪2021‬‬

‫‪2017‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫‪2019‬‬ ‫‪2020‬‬ ‫)جميع المبالغ بالجنيه المصري(‬
‫حتى ‪ 28‬فبراير ‪2021‬‬

‫‪68 948 350‬‬ ‫‪8 040 855‬‬ ‫‪1 673 040‬‬ ‫‪--‬‬ ‫إيرادات النشاط‬
‫)‪( 53 207 344‬‬ ‫)‪( 2 143 210‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫تكاليف النشاط‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪9 249 990‬‬ ‫‪65 798 728‬‬ ‫‪--‬‬ ‫أرباح إستثمارات مالية فى شركات تابعة‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪757 065‬‬ ‫‪351 295‬‬ ‫‪--‬‬ ‫أرباح إستثمارات مالية متاحة للبيع‬
‫صافي الدخل من استثمارات بالقيمة العادلة من خالل‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪1 849 497‬‬ ‫‪198 798‬‬
‫االرباح والخسائر‬
‫‪15 741 006‬‬ ‫‪5 897 645‬‬ ‫‪11 680 095‬‬ ‫‪67 999 520‬‬ ‫‪198 798‬‬ ‫اجمالي ايرادات النشاط‬
‫)‪( 2 816 119‬‬ ‫)‪( 4 831 930‬‬ ‫)‪( 5 631 400‬‬ ‫)‪( 8 116 766‬‬ ‫)‪( 935 192‬‬ ‫مصروفات عمومية وادارية‬
‫)‪( 82 445‬‬ ‫)‪( 266 732‬‬ ‫)‪( 280 990‬‬ ‫)‪( 289 334‬‬ ‫)‪( 57 217‬‬ ‫إهالك االصول الثابتة‬
‫)‪( 236 832‬‬ ‫)‪( 479 208‬‬ ‫)‪( 571 500‬‬ ‫)‪( 622 050‬‬ ‫)‪( 96 600‬‬ ‫بدالت حضور ومكافات مجلس االدارة‬
‫)‪( 250 000‬‬ ‫‪1 000 000‬‬ ‫‪412 031‬‬ ‫‪--‬‬ ‫مخصص مطالبات‬
‫‪12 355 610‬‬ ‫‪1 319 775‬‬ ‫‪5 608 236‬‬ ‫‪58 971 370‬‬ ‫)‪( 890 211‬‬ ‫(خسائر) أرباح التشغيل‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪652 000‬‬ ‫‪--‬‬ ‫إيرادات اخري‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪200 372‬‬ ‫‪--‬‬ ‫أرباح رأسمالية‬
‫‪2 969 877‬‬ ‫‪2 049 157‬‬ ‫‪1 199 342‬‬ ‫‪1 686 942‬‬ ‫‪119 370‬‬ ‫صافى إيرادات التمويل‬
‫‪15 325 487‬‬ ‫‪3 368 932‬‬ ‫‪6 807 578‬‬ ‫‪61 510 684‬‬ ‫)‪( 770 841‬‬ ‫(الخسائر) األرباح قبل الضرائب‬
‫)‪( 3 582 475‬‬ ‫)‪( 595 960‬‬ ‫‪8 810‬‬ ‫)‪( 402 024‬‬ ‫‪6 486‬‬ ‫ضريبة الدخل‬
‫‪11 743 012‬‬ ‫‪2 772 972‬‬ ‫‪6 816 388‬‬ ‫‪61 108 660‬‬ ‫)‪( 764 355‬‬ ‫صافي (خسائر ) أرباح الفترة ‪ /‬العام‬
‫‪0.110‬‬ ‫‪0.017‬‬ ‫‪0.054‬‬ ‫‪0.060‬‬ ‫)‪(0.001‬‬ ‫نصيب السهم في (الخسائر) األرباح‬

‫‪- -5 2- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫قوائم المركز المالي التاريخية‪:‬‬

‫‪ 28‬فبراير ‪ 31 2021‬ديسمبر ‪ 31 2020‬ديسمبر ‪ 31 2019‬ديسمبر ‪ 31 2018‬ديسمبر ‪2017‬‬ ‫)جميع المبالغ بالجنيه المصري(‬
‫األصول‬
‫األصول غير المتداولة‬
‫‪70 189‬‬ ‫‪1 103 900‬‬ ‫‪826 909‬‬ ‫‪930 747‬‬ ‫‪873 530‬‬ ‫أصول ثابتة‬
‫‪254 314 654‬‬ ‫‪255 522 453‬‬ ‫‪267 430 672‬‬ ‫‪271 810 097‬‬ ‫‪271 810 097‬‬ ‫استثمارات في شركات تابعة وشقيقة‬
‫‪40 686 054‬‬ ‫‪26 663 904‬‬ ‫‪42 935 353‬‬ ‫‪51 723‬‬ ‫‪82 065‬‬ ‫إستثمارات مالية متاحة للبيع‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪90 646 414‬‬ ‫‪146 077 199‬‬ ‫مستحق علي األطراف ذات العالقة‬
‫‪295 070 897‬‬ ‫‪283 290 257‬‬ ‫‪311 192 934‬‬ ‫‪363 438 981‬‬ ‫‪418 842 891‬‬ ‫إجمالى األصول غير المتداولة‬
‫األصول المتداولة‬
‫‪1 414 897‬‬ ‫‪--‬‬ ‫اعمال تحت التنفيذ‬
‫‪28 607 060‬‬ ‫‪15 424 125‬‬ ‫‪6 652 807‬‬ ‫‪323 341‬‬ ‫‪22 625‬‬ ‫مستحق علي األطراف ذات العالقة‬
‫‪173 859‬‬ ‫‪173 859‬‬ ‫‪173 859‬‬ ‫‪173 859‬‬ ‫‪173 859‬‬ ‫وحدات جاهزة للبيع‬
‫‪4 013 353‬‬ ‫‪724 375‬‬ ‫‪2 267 000‬‬ ‫‪1 367 280‬‬ ‫‪1 621 655‬‬ ‫عمالء و أوراق قبض‬
‫‪635 561‬‬ ‫‪767 095‬‬ ‫‪347 949‬‬ ‫‪461 379‬‬ ‫‪471 493‬‬ ‫مدينون وارصدة مدينة اخري‬
‫‪9 094 407‬‬ ‫‪9 387 553‬‬ ‫‪11 755 158‬‬ ‫‪10 569 209‬‬ ‫‪--‬‬ ‫ودائع خاصة بصيانة مجمع الفيالت‬
‫استثمارات مالية بالقيمة العادلة من خالل االرباح و‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪10 431 768‬‬
‫الخسائر‪ -‬خاصة بصيانة مجمع الفيالت‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪12 851 478‬‬ ‫استثمارات مالية بالقيمة العادلة من خالل االرباح و الخسائر ‪2 618 508‬‬
‫‪23 390 352‬‬ ‫‪14 128 052‬‬ ‫‪1 669 481‬‬ ‫‪4 628 712‬‬ ‫‪4 457 089‬‬ ‫نقدية وأرصدة لدى البنوك‬
‫‪67 329 489‬‬ ‫‪40 605 059‬‬ ‫‪22 866 254‬‬ ‫‪30 375 258‬‬ ‫‪19 796 997‬‬ ‫إجمالى األصول المتداولة‬
‫‪362 400 386‬‬ ‫‪323 895 316‬‬ ‫‪334 059 188‬‬ ‫‪393 814 239‬‬ ‫‪438 639 888‬‬ ‫إجمالي األصول‬
‫حقوق الملكية‬
‫‪183 393 764‬‬ ‫‪206 317 984‬‬ ‫‪227 000 000‬‬ ‫‪240 000 000‬‬ ‫‪240 000 000‬‬ ‫رأس المال المصدر والمدفوع‬
‫‪65 600 314‬‬ ‫‪66 187 464‬‬ ‫‪66 326 113‬‬ ‫‪66 666 932‬‬ ‫‪66 666 932‬‬ ‫إحتياطيات‬
‫‪9 806 942‬‬ ‫)‪( 10 226 380‬‬ ‫)‪( 10 185 827‬‬ ‫)‪( 17 466‬‬ ‫‪12 876‬‬ ‫إحتياطي القيمة العادلة ‪ -‬استثمارات مالية متاحة للبيع‬
‫‪63 047 919‬‬ ‫‪40 693 935‬‬ ‫‪25 926 226‬‬ ‫‪72 446 510‬‬ ‫‪109 582 521‬‬ ‫أرباح مرحلة‬
‫‪321 848 939‬‬ ‫‪302 973 003‬‬ ‫‪309 066 512‬‬ ‫‪379 095 976‬‬ ‫‪416 262 329‬‬ ‫إجمالى حقوق الملكية‬
‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫)‪( 7 801 362‬‬ ‫‪--‬‬ ‫أسهم خزينه‬
‫‪321 848 939‬‬ ‫‪302 973 003‬‬ ‫‪309 066 512‬‬ ‫‪371 294 614‬‬ ‫‪416 262 329‬‬ ‫صافى حقوق الملكية‬
‫اإللتزامات غير المتداولة‬
‫‪71 788‬‬ ‫‪34 576‬‬ ‫‪25 766‬‬ ‫‪57 220‬‬ ‫‪50 734‬‬ ‫إلتزامات ضريبية مؤجلة‬
‫‪71 788‬‬ ‫‪34 576‬‬ ‫‪25 766‬‬ ‫‪57 220‬‬ ‫‪50 734‬‬ ‫إجمالى اإللتزامات غير المتداولة‬
‫اإللتزامات المتداولة‬
‫‪10 723 842‬‬ ‫‪181 912‬‬ ‫‪3 072 913‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫المستحق الطراف ذوى عالقة‬
‫‪9 094 407‬‬ ‫‪9 387 553‬‬ ‫‪11 755 158‬‬ ‫‪10 569 209‬‬ ‫‪10 431 768‬‬ ‫دائنو صيانة مجمع الفيالت‬
‫‪15 242 993‬‬ ‫‪7 726 616‬‬ ‫‪9 138 839‬‬ ‫‪11 106 153‬‬ ‫‪11 108 014‬‬ ‫دائنون وأرصدة دائنة أخري‬
‫‪5 418 417‬‬ ‫‪3 591 656‬‬ ‫‪1 000 000‬‬ ‫‪787 043‬‬ ‫‪787 043‬‬ ‫مخصص مطالبات‬
‫‪40 479 659‬‬ ‫‪20 887 737‬‬ ‫‪24 966 910‬‬ ‫‪22 462 405‬‬ ‫‪22 326 825‬‬ ‫إجمالى اإللتزامات المتداولة‬
‫‪40 551 447‬‬ ‫‪20 922 313‬‬ ‫‪24 992 676‬‬ ‫‪22 519 625‬‬ ‫‪22 377 559‬‬ ‫إجمالى اإللتزامات‬
‫‪362 400 386‬‬ ‫‪323 895 316‬‬ ‫‪334 059 188‬‬ ‫‪393 814 239‬‬ ‫‪438 639 888‬‬ ‫إجمالي حقوق الملكية واإللتزامات‬

‫‪- -2 1- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫منهج التقييم‬
‫أوال‪ :‬طريقة القيمة الدفترية المعدلة‪:‬‬
‫تم تقييم شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير عن طريق استخدام طريقة القيمة المعدلة لألصول‬
‫والمستنده على تقييم استثمارات الشركة والمتمثلة في قيمة اإلستثمارات كما يلي‪:‬‬

‫الم ساه مة ن سبة‬ ‫األسه م ع د د‬ ‫البيان‬

‫اال ستثمارات المالية فيشركات تابعة‬
‫‪50.0%‬‬ ‫‪212,480,000‬‬ ‫إميرالد للتطوير وإدارة المشروعات‬
‫‪39.0%‬‬ ‫‪97,499,778‬‬ ‫إميرالد لالستثمار العقاري‬
‫‪31.4%‬‬ ‫‪2,520,000‬‬ ‫صندوق المصريين لالستثمار العقاري‬

‫اال ستثمارات المالية المتاح ة للبيع‬

‫‪17.4%‬‬ ‫‪28,666,530‬‬ ‫جروب كابيتال أودن‬
‫‪0.017%‬‬ ‫‪2,046‬‬ ‫والكيماويات للمبي دات الزيات ك فر‬

‫‪ .2‬تقييم شركة إميرالد للتطوير وادارة المشروعات (ش‪.‬م‪.‬م‪:).‬‬

‫تمتلك شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير استثمارات بشركة إميرالد للتطوير وادارة المشروعات‬
‫بنسبة ‪ %50‬من أسهم الشركة وبعدد أسهم ‪ 212,420,000‬سهم بقيمة دفترية ‪ 122,022,211‬جنيه‪.‬‬
‫تم تقييم سهم شركة إميرالد للتطوير وادارة المشروعات بناء على دراسة تقدير القيمة العادلة لسهم الشركة‬
‫التي تم إعدادها من قبل شركة إيجي ترند لإلستشارات المالية بتاريخ ‪ 5‬اكتوبر ‪ 2020‬بغرض قيد أسهم‬
‫الشركة بالبورصة المصرية‪ .‬وقد تم تحديد القيمة العادلة لسهم شركة إميرالد للتطوير وادارة المشروعات‬
‫بقيمة ‪ 1.61‬جنيه بما يعادل قيمة عادلة لحقوق المساهمين بمبلغ ‪ 621,216,246‬جنيه‪ .‬وبالتالي‪ ،‬تبلغ‬
‫القيمة العادلة لحصة شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير في شركة إميرالد للتطوير وادارة المشروعات‬
‫(بعد خصم ‪ 226,240,450 )%20‬جنيه‪.‬‬

‫‪ .0‬تقييم شركة أودن كابيتال جروب (ش‪.‬م‪.‬م‪:).‬‬

‫تمتلك شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير استثمارات بشركة أودن كابيتال جروب بنسبة ‪%12.4‬‬
‫من أسهم الشركة وبعدد أسهم ‪ 22,666,510‬سهم‪.‬‬

‫‪- -8 9- -‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫تم تقييم سهم شركة أودن كابيتال بناء على زيادة رأسمال الشركة المصدر والمدفوع بإستخدام األرصدة‬
‫الدائنة الظاهرة بالمركز المالي في ‪ 11‬اكتوبر ‪ 2020‬المستحقة لشركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير‪،‬‬
‫وذلك بالقيمة اإلسمية لسهم الشركة البالغة ‪ 20‬قرشا مضافا إليها عالوة إصدار قدرها ‪ 1.21‬جنيه‪.‬‬

‫‪ .3‬تقييم شركة إميرالد لالستثمار العقاري (ش‪.‬م‪.‬م‪:).‬‬

‫تمتلك شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير استثمارات بشركة إميرالد لالستثمار العقاري (شركة تابعة‬
‫مقيدة ببورصة األوراق المالية) بنسبة ‪ %12‬من أسهم الشركة وبعدد أسهم ‪ 22,422,222‬سهم بقيمة دفترية‬
‫‪ 124,122,205‬جنيه‪.‬‬

‫تم تقييم سهم شركة إميرالد لالستثمار العقاري جروب بناء على القيمة السوقية للسهم‪ ،‬والتي بلغت ‪5.22‬‬
‫جنيه في ‪ 22‬فبراير ‪ .2021‬وبالتالي‪ ،‬تبلغ القيمة السوقية لحصة شركة المصريين لإلسكان والتنمية‬
‫والتعمير في شركة إميرالد لالستثمار العقاري ‪ 562,521,212‬جنيه‪.‬‬

‫‪ .4‬تقييم شركة صندوق المصريين لالستثمار العقاري‪:‬‬

‫تمتلك شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير استثمارات بشركة صندوق المصريين لالستثمار العقاري‬
‫بنسبة ‪ %11.4‬في وثائق الصندوق بقيمة ‪ 25,142,022‬جنيه بما يعادل ‪ 2,520,000‬وثيقة من إجمالي‬
‫قيمة وثائق الصـندوق المكتتب فيها البالغ عددها ‪ 2,014,221‬وثيقة‪.‬‬

‫تم تقييم شركة صندوق المصريين لالستثمار العقاري بناء على صافي قيمة األصول في ‪ 22‬فبراير ‪،2021‬‬
‫والتي بلغت ‪ 11.15‬جنيه للوثيقة‪ .‬وبالتالي‪ ،‬تبلغ القيمة السوقية لحصة شركة المصريين لإلسكان والتنمية‬
‫والتعمير في شركة صندوق المصريين لالستثمار العقاري ‪ 22,022,214‬جنيه‪.‬‬

‫‪ .5‬تقييم شركة كفر الزيات للمبيدات والكيماويات (ش‪.‬م‪.‬م‪:).‬‬

‫تمتلك شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير استثمارات بشركة كفر الزيات للمبيدات والكيماويات‬
‫(المدرجة بالبورصة المصرية) بنسبة ‪ %0.017‬من أسهم الشركة وبعدد أسهم ‪ 2,046‬سهم‪ .‬تم تقييم سهم‬
‫شركة كفر الزيات للمبيدات والكيماويات بناء على القيمة السوقية للسهم‪ ،‬والتي بلغت ‪ 40.11‬جنيه في ‪22‬‬

‫‪- 81‬‬
‫‪- 10‬‬ ‫‪--‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫فبراير ‪ .2021‬وبالتالي‪ ،‬تبلغ القيمة السوقية لحصة شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير في شركة‬
‫كفر الزيات للمبيدات والكيماويات ‪ 22,065‬جنيه‪.‬‬

‫تم احتساب صافي قيمة األصول بعد إضافة القيمة الدفترية لألصول ثابتة والمستحق على األطراف ذات‬
‫عالقة واألصول المتداولة وبعد خصم القيمة الدفترية إلجمالي اإللتزامات من القيمة العادلة إلجمالي‬
‫اإلستثمارات كما يلي‪:‬‬

‫ال عادل ة ال قيمة‬ ‫العادل ة ال قيمة ال سوقية ال قيمة‬

‫الم ساه مة ن سبة ال خص م ن سبة‬ ‫األسه م عدد‬ ‫البيان في ‪ 28‬فبراير ‪2021‬‬
‫لالستثمار‬ ‫لل سه م‬ ‫لل سه م‬
‫‪276,740,450‬‬ ‫‪20.0%‬‬ ‫‪50.0%‬‬ ‫‪1.63‬‬ ‫‪212,480,000‬‬ ‫إميرالد للتطوير وإدارة المشروعات *‬
‫‪562,573,719‬‬ ‫‪39.0%‬‬ ‫‪5.77‬‬ ‫‪97,499,778‬‬ ‫إميرالد لالستثمار العقاري‬
‫‪28,092,934‬‬ ‫‪31.4%‬‬ ‫‪11.15‬‬ ‫‪2,520,000‬‬ ‫صندوق المصريين لالستثمار العقاري‬
‫‪867,407,103‬‬ ‫تاب عةشركا ت في المالية اال ستثمارات ق يمة‬
‫‪74,819,667‬‬ ‫‪17.4%‬‬ ‫‪2.61‬‬ ‫‪28,666,530‬‬ ‫جروب كابيتال أودن**‬
‫‪82,065‬‬ ‫‪0.017%‬‬ ‫‪40.11‬‬ ‫‪2,046‬‬ ‫والكيماويات للمبي دات الزيات ك فر‬
‫‪74,901,732‬‬ ‫للبيع متاح ة المالية اال ستثمارات ق يمة‬
‫‪942,308,835‬‬ ‫لالستثمارات ال عادل ة ال قيمة إج مالي‬
‫ال قيمة ال دفترية لألصول األخرى وااللتزامات في ‪ 28‬فبراير ‪2021‬‬
‫‪873,530‬‬ ‫ثابتة أصول‬
‫‪71,257,532‬‬ ‫عالق ة ذا ت األطراف على م ست حق‬
‫‪19,796,997‬‬ ‫المت داولة األصول‬
‫‪91,928,059‬‬ ‫األخرى لألصول ال دفترية ال قيمة‬
‫)‪(22,377,559‬‬ ‫اإللتزامات إلجمالي ال دفتري ة ال قيمة‬
‫‪1,011,859,335‬‬ ‫األصول ق يمة صافي‬
‫‪960,000,000‬‬ ‫األسه م عدد إج مالي‬
‫‪1.05‬‬ ‫لل سه م ال عادل ة ال قيمة‬
‫* بنا ًء على دراسة ت ق دير ال قيمة العادل ة ل سه م الشرك ة التي ت م إعدادها من قِبلشرك ة إيجي ترن د لإلست شارات المالية بتاري خ ‪ 5‬اكتوبر ‪.2020‬‬
‫** بنا ًء على زيادة رأسمال الشرك ة المص در والم دفوع بإست خ دام األرص دة ال دائنة في ‪ 31‬اكتوبر ‪.2020‬‬

‫وبناء على ذلك فإن قيمة الســهم وفقا لطريقة القيمة الدفترية المعدلة تبلغ ‪ 50.1‬جنيه مصـــري (فقط‬
‫جنيها واحدا وخمسة قروش الغير)‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬منهج السوق‪:‬‬

‫تم استخدام طريقة مضاعف القيمة الدفترية لتقدير القيمة العادلة لسهم الشركة نظ ار لطبيعة نشاط الشركة‪:‬‬

‫‪ ‬طريقة مضاعف القيمة الدفترية ‪:P/B Multiple‬‬

‫تعتبر هذه الطريقة إحدى األساليب العلمية لتحديد قيمة السهم العادلة‪ ،‬يتم من خاللها تقدير قيمة السهم‬
‫باإلعتماد على احتساب القيمة الدفترية للسهم ويضرب في مضاعف القيمة الدفترية الساري لنفس الشركات‬
‫المتداولة في البورصة والتي تمارس نفس النشاط‪.‬‬

‫‪- 88‬‬
‫‪- 11‬‬ ‫‪--‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫قد قمنا باستخدام وسيط مضاعف لقطاع االستثمار العقارى طبقا لمضاعفات الشركات الشبيه التى‬
‫تعمل بالبورصة المصرية كما موضح بالجدول التالي‪:‬‬

‫مضاع ف القيمة‬ ‫السعر السوقي‬ ‫القيمة الدفترية‬ ‫عدد األسهم‬

‫القيمة الدفترية‬ ‫الشركة‬
‫الدفترية‬ ‫(‪ 28‬فبراير ‪)2021‬‬ ‫للسهم‬ ‫(مليون سهم)‬
‫‪2.13x‬‬ ‫‪5.20‬‬ ‫‪2.44‬‬ ‫‪1,130‬‬ ‫‪2,759‬‬ ‫أوراسكوم للتنمية‬
‫‪0.63x‬‬ ‫‪2.45‬‬ ‫‪3.88‬‬ ‫‪4,529‬‬ ‫‪17,560‬‬ ‫إعمار مصر‬
‫‪1.38x‬‬ ‫‪3.86‬‬ ‫‪2.80‬‬ ‫‪1,440‬‬ ‫‪4,026‬‬ ‫مدينة نصر لإلسكان والتعمير‬
‫‪0.43x‬‬ ‫‪6.83‬‬ ‫‪15.76‬‬ ‫‪2,064‬‬ ‫‪32,526‬‬ ‫مجموعة طلعت مصطفى القابضة‬
‫‪0.59x‬‬ ‫‪1.69‬‬ ‫‪2.85‬‬ ‫‪3,118‬‬ ‫‪8,874‬‬ ‫بالم هيلز للتعمير‬
‫‪0.98x‬‬ ‫‪15.88‬‬ ‫‪16.22‬‬ ‫‪356‬‬ ‫‪5,778‬‬ ‫سوديك‬
‫‪2.79x‬‬ ‫‪21.54‬‬ ‫‪7.73‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪696‬‬ ‫القاهرة لإلسكان والتعمير‬
‫‪2.19x‬‬ ‫‪4.76‬‬ ‫‪2.17‬‬ ‫‪283‬‬ ‫‪615‬‬ ‫المتحدة لإلسكان والتعمير‬
‫‪1.18x‬‬ ‫وسيط مضاع ف القيمة الدفترية للقطاع‬
‫‪10.0%‬‬ ‫ال خص م ن سبة‬
‫‪1.06x‬‬ ‫وسيط مضاع ف القيمة الدفترية للقطاع ‪ -‬بعد الخصم‬
‫‪416 262 329‬‬ ‫والتعمير والتنمية لإلسكان المصري ين لشرك ة ال دفتري ة ال قيمة‬
‫‪441 950 312‬‬ ‫القيمة العادلة لحقوق الملكية‬
‫‪960,000,000‬‬ ‫األسه م عدد‬
‫‪0.46‬‬ ‫القيمة العادلة للسهم‬

‫وبناء على ذلك فإن قيمة السهم (بعد خصم ‪ )%5.‬وفقا لطريقة مضاعف القيمة الدفترية تبلغ ‪.0.0‬‬
‫جنيه مصري (فقط ستة وأربعون قرشا الغير)‪.‬‬

‫القيمة العادلة لسهم شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير‬

‫نسب الترجيح‪:‬‬

‫وقـد تم االعتمـاد على طريقـة المتوسـ ـ ـ ـ ـ ـ ــط المرجح لطرق القيمة الدفترية المعدلة لألصـ ـ ـ ـ ـ ـ ــول وطريقة‬
‫مضـاعف القيمة الدفترية‪ ،‬وقد تم اإلعتماد على طريقة القيمة الدفترية المعدلة بنسبة ‪ %20‬نظ ار لتناسبها‬
‫أكثر‪ ،‬ألنها تعتمد على نش ـ ـ ــاط الشـ ـ ـ ــركة وليس مرتبط بأداء الس ـ ـ ــوق أو القطاع الذي تعمل به الشـ ـ ـ ــركة‪،‬‬
‫والجدول التالي يوضح نتائج التقييم المرجحة‪:‬‬

‫قيمة السهم المرجحة‬ ‫الوزن النسبى‬ ‫قيمة السهم‬ ‫طريقة التقييم‬ ‫م‬
‫‪0.84‬‬ ‫‪%80‬‬ ‫‪1.05‬‬ ‫‪ 1‬القيمة الدفترية المعدلة‬
‫‪0.09‬‬ ‫‪%20‬‬ ‫‪0.46‬‬ ‫‪ 2‬مضاعف القيمة الدفترية‬
‫‪0.94‬‬ ‫‪%222‬‬ ‫القيمة العادلة للسهم‬

‫‪- 82‬‬
‫‪- 18‬‬ ‫‪--‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬
 ‫دراسة تحديد القيمة العادلة للشركة‬ ‫‪CONFIDENTIAL‬‬ ‫شركة المصريين لإلسكان والتنمية والتعمير ش‪.‬م‪.‬م‬

‫(بالجنيه المصري)‬

‫ويوضح الجدول التالي قيمة السهم قبل وبعد إعادة التقييم‪:‬‬

‫نتائج الدراسة‪:‬‬

‫بعد اعادة التقييم‬ ‫قبل اعادة التقييم‬ ‫البيــان‬

‫‪222,222,511‬‬ ‫‪416,262,329‬‬ ‫إجمالي حقوق الملكية (باالف جنيه المصري)‬

‫‪960,000,000‬‬ ‫‪960,000,000‬‬ ‫إجمالي عدد االسهم‬
‫‪2.94‬‬ ‫‪0.43‬‬ ‫قيمة السهم الواحد (بالجنيه المصري)‬
‫(بالجنيه المصري)‬
‫وبناء على ما ورد بالتقرير فإنه تم تقدير صافي القيمة العادلة لحقوق المساهمين بالشركة بمبلغ ‪898‬‬
‫مليون جنيه مصري لعدد ‪ 960,000‬ألف سهم وبالتالي فإن قيمة السهم ‪ 2.94‬جنيه "فقط أربعة‬
‫وتسعون قرشا الغير"‪.‬‬

‫المستشار المالي المستقل‬

‫شركة ايجل لالستشارات المالية عن األوراق المالية‬
‫عضو مجلس اإلدارة المنتدب‪:‬‬

‫تحريراً في‪8081/08/12:‬‬

‫‪- 83‬‬
‫‪- 15‬‬ ‫‪--‬‬
‫ايجــــــل‬
‫لالستشارات المالية عن االوراق المالية‬