BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

----------

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: LUẬT DÂN SỰ
Đề tài: số 14
Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Toà án liên
quan đến việc giải quyết tranh chấp về lối đi qua bất
động sản liền kề mà theo quan điểm của nhóm bản án
đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải
quyết các yêu cầu.

NHÓM : 01
LỚP : N03. TL1

Hà Nội, 2022
 BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM
Nhóm: 01 Gồm: 16 thành viên
Lớp: N03.TL1
1. Kế hoạch làm việc của nhóm
- Nhóm trưởng phân công việc cho các thành viên.
- Họp nhóm và chỉnh sửa bài
- Hoàn thiện bản in.
- Hoàn thiện PowerPoint.
- Họp nhóm lần cuối để thống nhất nội dung và biên bản đánh giá hoạt động nhóm.
2. Phân chia công việc và họp nhóm
MSSV Họ và tên Công việc thực Tiến độ Mức độ hoàn thành Họp nhóm Kết
hiện thực hiện luận
(đúng hạn) Xếp
Có Không Không Trung Tốt Tham Tích Đóng loại
tốt Bình gia cực góp
đầy sôi nhiều
đủ nổi ý
tưởng
460501 Phạm Trung Nội dung câu 2
X X X X X A+
An và word chính

460502 Lê Thị Nội dung câu 1

X X X X A
Nguyệt Ánh

460503 Lưu Hoàng Nội dung câu 1,

X X X X A
Anh mở đoạn

460504 Nguyễn Thị Nội dung câu 4

X X X X A
Kim Anh

460506 Vũ Hà Anh Nội dung câu 3,

(nhóm kết luận, sửa nội X X X X X A+
trưởng) dung và hình
thức word chính
460506 Nguyễn Nội dung câu 4
X X X X X A
Lương Bằng

460507 Nguyễn Vân Powerpoint,

X X X X A-
Chi hình thức
460508 Phạm Ngọc Nội dung nhỏ
X X X X A
Diệp powerpoint

460509 Mai Thị Hà Nội dung câu 2

X X X X A
Duyên

460510 Nguyễn Hữu Nội dung câu 4

X X X X A
Đạt

460511 Trần Xuân Nội dung câu 1

X X X X A
Đức

460512 Lê Ngọc Hà Nội dung câu 3 X X X X A

460513 Nguyễn Việt Nội dung câu 2

X X X X A
Hà

460514 Nguyễn Nội dung câu 2

X X X X A-
Nhật Hạ và kết luận

460515 Nguyễn Nội dung câu 3

X X X X A
Xuân Hiếu

460516 Phạm Huy Nội dung câu 3

X X X X A
Hiếu

Đề tài số 14: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Toà án liên quan đến việc giải
quyết tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề mà theo quan điểm của nhóm
bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu sau:
1. Từ bản án, quyết định đã sưu tầm được, hãy tóm tắt nội dung vụ việc dưới dạng
tình huống dài tối đa 1 trang A4 (giãn dòng 1.5, cỡ chữ 14, không giãn đoạn,
không giãn chữ).

2. Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án sơ thẩm mà
nhóm đã sưa tầm và giải thích vì sao nhóm lại cho rằng chưa phù hợp?

3. Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định
của pháp luật.

4. Từ việc phân tích vụ án, nhóm hãy đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp
luật hiện hành.
 MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
NỘI DUNG ........................................................................................................... 1
1. Từ bản án, tóm tắt nội dung vụ việc dưới dạng tình huống ......................... 1
2. Những điểm theo nhóm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm trên .............. 2
2.1. Khái quát về lối đi qua bất động sản liền kề .............................................. 2
2.2. Một số điểm chưa phù hợp theo quan điểm của nhóm trong bản án ............ 3
3. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của
pháp luật ............................................................................................................ 6
3.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị N về việc yêu cầu ông
Nguyễn Văn A phải mở lối đi là phần đất tranh chấp. ....................................... 6
3.2. Buộc bà Trần Thị N đền bù cho ông Nguyễn Văn A đúng với giá thị trường
ở phần đất mà bà đã mở lối đi trên bất động sản thuộc chủ sở hữu nhà ông A ... 7
3.3. Tuyên bố hạn chế quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn A ...................... 7
4. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành từ phân tích vụ án ..... 7
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 11
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Bộ luật Dân sự năm 2015 BLDS 2015

 MỞ ĐẦU
Trong thời kỳ xã hội phát triển, pháp luật được đặt lên hàng đầu đòi hỏi các nhà
làm luật phải liên tục xây dựng, nâng cao và củng cố pháp luật sao cho công bằng,
nghiêm chỉnh và thống nhất. Thực tế hiện nay, những vấn đề pháp lý xoay quanh lĩnh
vực đất đai ngày càng nhiều đồng nghĩa với sự gia tăng phát sinh tranh chấp giữa các
bên tham gia vào quan hệ dân sự, có thể kể đến một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức
tạp đó là tranh chấp lối đi qua giữa chủ sở hữu bất động sản với bất động sản bị vây
bọc. Vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 đã quy định trong
những trường hợp đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong
các chủ sở hữu bất động sản vây bọc đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của họ mà trong
số đó là nhu cầu có lối đi qua bất động sản vây bọc. Để tìm hiểu rõ hơn về tranh chấp
lối đi qua bất động sản liền kề thông qua đề số 14, nhóm đã lựa chọn bản án
06/2018/DS-ST ngày 18/07/2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu mà theo
quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật; từ đó phân
tích, nghiên cứu và đề xuất hướng giải quyết phù hợp hơn.

NỘI DUNG
Ngày 18 tháng 7 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử sơ
thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 11/2017/TLST- DS ngày 31 tháng 8 năm 2017
về việc “Tranh chấp mở lối đi qua bất động sản liền kề” theo Quyết định đưa vụ án ra
xét xử sơ thẩm số 09/2018/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 5 năm 2018 giữa các đương
sự: Nguyên đơn là Bà Trần Thị N và bị đơn là Ông Nguyễn Văn A.
1. Từ bản án, tóm tắt nội dung vụ việc dưới dạng tình huống
Nội dung tình huống: Phần đất tranh chấp là của bố mẹ ông Nguyễn Văn A cho
vào năm 1978, đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà bà
Trần Thị N ở phía sau nhà ông A, bị bất động sản nhà ông A và một số nhà khác vây
bọc. Trước đây nhà bà có đường đi ra lộ CH A – HT nhưng tới khi xáng múc thì không
còn đường đi nữa nên có xin đi nhờ trên đất của ông A vào khoảng năm 1997. Vào năm
2015, ông A cho bà N đổ bê tông trên phần đất này nối từ lộ CH A – HT đến nhà bà
với chiều ngang 0,7m, dài 48m, chi phí bà bỏ ra để làm là 19.000.000 đồng. Đến tháng

1
9 năm 2016, do hai bên phát sinh tranh chấp nên gia đình ông A không cho gia đình bà
N tiếp tục sử dụng lối đi này nữa và cho con trai NLQ3 cất một gian nhà bếp trên lối
đi. Hiện nay gia đình bà đi nhờ trên đất của ông Nguyễn Văn C, nhưng ông C chỉ cho
đi nhờ đến khi Tòa án giải quyết xong vụ kiện. Nay gia đình bà không còn lối đi nào
khác nên bà N đã khởi kiện yêu cầu ông A chuyển nhượng lại cho bà phần đất trên với
diện tích qua đo đạc thực tế là 31m2 để làm lối đi, bà đồng ý trả giá trị đất cho ông A
theo giá thị trường theo biên bản định giá ngày 24 tháng 02 năm 2017 và yêu cầu hủy
một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A đối với phần đất nêu trên. Ông
A không đồng ý chuyển nhượng lại cho bà N.
Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2018/DS-ST ngày 18–7-2018 về tranh chấp
mở lối đi qua bất động sản liền kề, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu đã quyết định: không
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị N đối với ông Nguyễn Văn A về việc yêu
cầu mở lối đi trên đất phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ ông A đứng tên.
Buộc ông Nguyễn Văn A trả cho bà Trần Thị N chi phí đổ bê tông lối đi với số tiền là
9.500.000 đồng. Gia đình ông Nguyễn Văn A được quyền quản lý, sử dụng đường bê
tông này.
2. Những điểm theo nhóm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm trên
2.1. Khái quát về lối đi qua bất động sản liền kề
Bất động sản liền kề là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng có một
ranh giới về địa lí cũng như có quy chế pháp lý đối với quyền và nghĩa vụ của chủ sở
hữu bất động sản liền kề. Theo điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản
chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền
sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
Quyền về lối đi qua là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề. Quy
định quyền này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi ích của các chủ thể, bảo đảm cân bằng giữa
chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Căn cứ xác lập của quyền về lối đi qua: Theo Điều 246 BLDS 2015, quyền về
lối đi qua được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định thông qua quy định tại Khoản

2
1, Điều 254 BLDS 2015, theo thỏa thuận thông qua quy định tại Khoản 2, Điều 254
BLDS 2015 hoặc xác lập theo di chúc.
2.2. Một số điểm chưa phù hợp theo quan điểm của nhóm trong bản án
Dựa vào bản án số 06/2018/DS-ST của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu, nhóm
chúng em cho rằng trong 6 phán quyết cuối cùng mà tòa án đưa ra vẫn còn những điểm
chưa thỏa đáng để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho các bên tham gia và vẫn
chưa giải quyết được hoàn toàn vấn đề mâu thuẫn giữa hai bên bị đơn và nguyên đơn.
Sau đây, nhóm sẽ chỉ ra những điểm mà nhóm nhận định chưa hoàn toàn hợp lý trong
các phán quyết của Tòa án cùng lý do:
Thứ nhất, nhóm thấy quyết định: “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà
Trần Thị N đối với ông Nguyễn Văn A về việc yêu cầu mở lối đi trên phần đất có diện
tích 31m2 tại thửa 594, tờ bản đồ 03 tọa lạc tại ấp GH, xã HT, huyện VL, tỉnh Bạc Liêu
do hộ ông Nguyễn Văn A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Tòa
án là chưa hợp lý bởi những lý do sau đây:
Thực tế, trước khi xáng múc, đất của bà N vẫn còn lối đi ra đường lớn công
cộng tuy nhiên, sau khi xáng múc, lối đi này đã không còn nữa. Vì đất của bà N là đất
bị vây bọc bởi các bất động sản khác nên bà N có xin chủ sở hữu bất động sản liền kề
là ông A một lối đi qua tới đường lớn CH A - HT và được ông A cho phép sử dụng từ
năm 2000. Không chỉ vậy, tới đầu năm 2016, ông A đồng ý để bà N đổ bê tông cho lối
đi này nhằm phục vụ cho mục đích đi lại cũng như cho công việc buôn bán của bà N.
Chi phí mà bà N bỏ ra để đổ bê tông cho lối đi này là 19.000.000 đồng. Vì vậy, căn cứ
vào Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 có quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi
ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình
một lối đi hợp lý trên phần đất của họ…” thì bà N có quyền sử dụng hợp pháp lối đi
qua mà bà đã xin phép và đổ bê tông (với sự đồng ý của chủ sở hữu).
Bởi những phân tích trên, nhóm nhận định đây là con đường hợp lý và thuận tiện
nhất đối với gia đình bà N theo đúng quy định của Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015:
“...Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý
nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và
3
thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi…”. Vì đã được ông A đồng ý
nên lối đi này không hoặc ít gây thiệt hại đến bất động sản của ông và ông A cũng đồng
ý cho bà N đổ bê tông con đường này nên việc đổ bê tông cũng không gây thiệt hại đến
bất động sản ấy, mặc dù để phục vụ cho lợi ích chính đáng của bà N nhưng ông A cũng
có phần hưởng lợi từ việc cải tạo và nâng cấp lối đi này. Tiếp đến, tuy ngoài lối đi mà
bà N đã sử dụng này ra vẫn còn những lối đi khác nối từ bất động sản thuộc chủ sở hữu
của bà N ra đường lớn nhưng những lối đi qua này hoàn toàn chưa được sự đồng ý của
chủ sở hữu các bất động sản khác. Như ông C cho phép bà N và gia đình sử dụng lối
đi qua bất động sản thuộc chủ sở hữu của ông nhưng chỉ tạm thời trong khoảng thời
gian Tòa giải quyết tranh chấp cho bà N và ông A. Không có một cơ chế nào để đảm
bảo rằng ông C sẽ tiếp tục cho bà N sử dụng con đường này sau khi Tòa đưa ra quyết
định cuối cùng để giải quyết cho yêu cầu khởi kiện của bà N, vì vậy nên nếu Tòa quyết
định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N về việc mở lối đi qua trên bất động
sản nhà ông A thì bà N sẽ hoàn toàn không còn con đường nào để phục vụ cho lợi ích
đi lại cũng như phục vụ cho việc buôn bán của gia đình bà N nữa. Việc khởi kiện yêu
cầu mở lối đi qua trên các bất động sản khác cũng sẽ tốn thời gian và phức tạp, vì thế
trong thời gian ấy, gia đình bà N hoàn toàn không có lối đi ra lộ CH A - HT. Bởi vậy,
đứng trên quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N, nhóm cho rằng quyết
định này của Tòa án là chưa hoàn toàn thỏa đáng.
Bên cạnh những phân tích trên, nhóm cho rằng việc Tòa nhận định do mâu thuẫn
của hai bên rất trầm trọng nên không thể để bà N sử dụng lối đi này cần được cân nhắc
lại. Trước khi khởi kiện yêu cầu được mở một lối đi qua trên bất động sản thuộc sở hữu
của ông A, việc gia đình bà N gặp phải sự cản trở lúc sử dụng lối đi tranh chấp này sau
khi mâu thuẫn giữa hai nhà xảy ra, là do khi ấy việc bà N được phép sử dụng lối đi qua
này chưa được pháp luật bảo vệ, chỉ là thỏa thuận giữa đôi bên. Vậy nên nếu sau khi
có được sự chấp nhận của Tòa về việc mở lối đi trên phần đất thuộc sở hữu của ông A
thì bà N đã được pháp luật bảo vệ trong việc sử dụng lối đi qua này một cách hợp pháp
vì mục đích chính đáng của mình. Thêm vào đó, dù chính quyền địa phương đã vận
động gia đình bà N và gia đình ông A không xúc phạm lẫn nhau nhưng ông A cùng gia
đình vẫn có những hành động gây cản trở hay kiên quyết ngăn cản trong quá trình bà
4
N sử dụng lối đi qua như rải đinh mỗi khi bà chạy xe qua, quăng rác và hất nước bẩn,
đập vỡ đường đi, xây rào, dựng bếp,... thì tức là ông A đang thực hiện những hành vi
vi phạm pháp luật, cụ thể là vi phạm quy định của Khoản 3 Điều 248 của BLDS 2015:
“Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với
bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”
Thứ hai, nhóm cũng nhận định quyết định: “Buộc ông Nguyễn Văn A trả cho bà
Trần Thị N chi phí đổ bê tông lối đi với số tiền là 9.500.000 đồng. Gia đình ông Nguyễn
Văn A được quyền quản lý, sử dụng đường bê tông này.” là chưa hoàn toàn thỏa đáng.
Căn cứ theo những lý do đã phân tích ở trên, nhóm nhận định: Theo cơ sở thực
tế cho thấy tới đầu năm 2016 thì bà N mới được ông A cho phép đổ bê tông trên lối đi
có chiều ngang là 0,7m và chiều dài là 48m, tổng cộng hết số tiền là 19.000.000 đồng.
Nhưng tới tháng 9 năm 2016 thì mâu thuẫn 2 nhà đã phát sinh và ông A không cho bà
N đi qua đoạn đường này sau khoảng thời gian hai bên xảy ra tranh chấp nữa. Điều này
chứng tỏ, dù đã bỏ ra một chi phí khá cao, 19.000.000 đồng để đổ bể tông cho đoạn
đường với mong muốn cải tạo con đường phục vụ cho mục đích chính đáng là đi lại và
buôn bán của mình, thế nhưng khoảng thời gian mà bà N cũng như gia đình bà sử dụng
con đường ấy không được bao lâu thì đã bị ông A ngăn cản không cho phép sử dụng
nữa. Dựa trên những công sức và chi phí mà bà N bỏ ra để cải tạo con đường và thời
gian mà bà cùng gia đình sử dụng con đường ấy thì với số tiền mà theo phán quyết của
Tòa án là một nửa chi phí mà bà N đã bỏ ra để cải tạo con đường, 9.500.000 là chưa
hợp lý. Không chỉ vậy, dựa vào những phân tích của nhóm ở trên cho rằng bà N có
quyền được sử dụng lối đi qua được mở trên bất động sản thuộc sở hữu của ông A thì
việc bà N cải tạo, nâng cấp con đường là hợp pháp và phục vụ cho lợi ích của cá nhân
và gia đình bà N, vậy nên việc ông A phải bồi thường cho bà N với một nửa giá trị chi
phí mà bà N đã bỏ ra để đổ bê tông cho con đường (9.500.000 đồng) là không cần. Việc
cải tạo con đường ấy là mong muốn của bà N phục vụ cho lợi ích cá nhân bà và gia
đình vậy nên ông A không cần phải trả cho bà N bất kì một khoản chi phí nào khác
nhưng bà N vẫn phải được sử dụng hợp pháp lối đi trên theo quy định của pháp luật.
Qua những lý do đã nêu và giải thích ở trên về những vấn đề chưa phù hợp ở bán
án này, chúng em mong muốn đề xuất cách giải quyết hợp lý hơn để bảo vệ quyền và
5
lợi ích hợp pháp cho người dân.
3. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của pháp
luật
3.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị N về việc yêu cầu ông Nguyễn
Văn A phải mở lối đi là phần đất tranh chấp.
Theo quyết định của bản án sơ thẩm, bà N không được chấp nhận yêu cầu khởi
kiện về việc yêu cầu mở lối đi trên phần đất có diện tích 31m2 tại thửa 594, tờ bản đồ
03 tọa lạc tại ấp GH, xã HT, huyện VL, tỉnh Bạc Liêu do hộ ông Nguyễn Văn A đứng
tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với lý do ngoài lối đi nhà ông A vẫn còn
lối đi trên đất của các hộ gia đình khác; như hiện tại ông C vẫn đang cho gia đình bà N
đi nhờ nhưng xét trên phương diện thực tế, mảnh đất nhà bà N bị vây quanh bởi các bất
động sản khác và ông C cho nhà bà N sử dụng lối đi qua trên phần đất nhà mình chỉ là
thỏa thuận giữa hai bên và thỏa thuận này chỉ tồn tại cho đến khi Tòa án giải quyết
xong vụ kiện. Tiếp theo, trước khi xảy ra tranh chấp trên mảnh đất của nhà ông A, ông
A vẫn cho phép bà N sử dụng lối đi trên phần đất của mình khoảng 16 năm. Hơn nữa,
năm 2015 ông A còn cho phép bà N đổ bê tông trên con đường phục vụ mục đích đi lại
cùng việc buôn bán với điều kiện bà N phải tự chi trả số tiền cải tạo là 19 triệu. Về phần
căn bếp mới được cất lên trên con đường đang tranh chấp, đây chỉ là căn bếp với kết
cấu đơn giản nên nếu di dời sẽ không gây thiệt hại quá nhiều cho chủ bất động sản liền
kề là ông A và con đường bà N cùng gia đình sử dụng.
Từ đó có thể tính đến giải quyết một phần tình huống là: Vì nhà bà N là bất động
sản vây bọc nên theo quy định tại Khoản 1 Điều 254 của Bộ luật Dân sự hiện hành thì
bà N hoàn toàn có quyền được yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho bà
một lối đi hợp lý trên phần đất của họ (trong đó có nhà ông A). Thực tế cũng không có
gì chắc chắn rằng các chủ sở hữu khác sẽ mở lối đi qua cho gia đình bà N và xét những
căn cứ trên thì chấp nhận yêu cầu mở lối đi qua trên phần đất do hộ ông A đứng tên là
hợp lý và thuận tiện nhất. Bên cạnh đó, vấn đề mâu thuẫn có thể giải quyết bằng cách
Tòa đứng ra giảng hòa ngay khi ấy, để cho hai bên trình bày những mâu thuẫn sau đó
đưa ra cơ chế hợp lý và để địa phương giám sát việc hai nhà thi hành biện pháp giảng
hòa mà Tòa đã đưa ra.
6
 3.2. Buộc bà Trần Thị N đền bù cho ông Nguyễn Văn A đúng với giá thị trường
ở phần đất mà bà đã mở lối đi trên bất động sản thuộc chủ sở hữu nhà ông A
Ở trên, nhóm chúng em đã nêu ra quan điểm chấp thuận yêu cầu khởi kiện của
bà Trần Thị N về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn A phải mở lối đi trên phần đất tranh
chấp. Có thể thấy, việc mở một lối đi 31m2 là đúng theo quy định của pháp luật, thuận
tiện và hợp lý nhất với gia đình bà N, nhưng đồng thời cũng ảnh hưởng tới quyền lợi
của gia đình ông A. Do đó, căn cứ theo Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015
quy định: “...Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ
sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, gia đình
bà Trần Thị N có nghĩa vụ phải đền bù cho nhà ông A một khoản tiền theo đúng giá
đất thị trường ứng với phần đất tranh chấp có diện tích 31m2 với chi phí khoảng
10.500.000 đồng. Nhóm đưa ra quan điểm trên nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của hai bên gia đình theo đúng quy định của pháp luật, đặc biệt đối với gia đình ông
Nguyễn Văn A.
3.3. Tuyên bố hạn chế quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn A
Nhóm xét thấy, mâu thuẫn tranh chấp giữa ông A và bà N vẫn chưa được giải
quyết triệt để nên nếu chấp thuận yêu cầu khởi kiện mở lối đi qua trên phần đất nhà ông
A thì buộc phải có biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi gia đình bà N không bị xâm phạm
khi sử dụng lối đi qua này. Vì vậy, đứng trên quan điểm bảo vệ lợi ích của các bên liên
quan nhóm cho rằng Tòa nên tuyên bố hạn chế một phần quyền sử dụng của ông
Nguyễn Văn A đối với phần đất tranh chấp. Nên những hành vi của gia đình ông A gây
cản trở việc sử dụng đất của nhà bà N như rải đinh, quăng rác và hất nước bẩn vào
những người đến nhà bà, đập đứt một đoạn đường khoảng 02m, xây tường cao khoảng
01m và cất gian bếp chắn ngang lối đi là những hành vi vi phạm pháp luật theo Điều
190 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được sử dụng tài sản của mình nhưng không được gây
thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cộng đồng, quyền
và lợi ích hợp pháp của người khác” và Khoản 3 Điều 248 BLDS 2015.
4. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành từ phân tích vụ án
Hiện nay, các quy định về quyền với bất động sản liền kề nói chung, quyền về
lối đi qua được quy định trong Điều 254 BLDS 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) vẫn
7
còn một số điểm thiếu sót, chưa phù hợp với tình hình hiện nay ở Việt Nam, dẫn đến
bất cập trong việc áp dụng các quy định này trên thực tế, khiến cho việc thực hiện chưa
đạt hiệu quả cao. Vì vậy, từ việc phân tích vụ án trên, nhóm em xin có một số kiến nghị
hoàn thiện đối với Bộ Luật Dân sự hiện hành như sau:
Thứ nhất, tại Đoạn 3, Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015, sửa đổi bổ sung 2017 cần
quy định về phương thức đền bù, mức đền bù, thời hạn đền bù và chế tài nếu không
thực hiện việc đền bù của cả chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất
động sản chịu hưởng quyền (trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định của luật)
cụ thể như sau:
+ Về phương thức đền bù, có thể đền bù bằng tiền hay bằng hiện vật. Theo quan
điểm của nhóm nên quy định cụ thể phương thức đền bù bằng hình thức trả tiền, sẽ tạo
điều kiện thuận lợi, dễ dàng hơn trong việc giao – nhận cũng như việc sử dụng khoản
đền bù của bên được đền bù.
+ Về mức đền bù, hiện nay tồn tại song song hai loại giá là giá đất theo bảng giá
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và giá đất theo thị trường. Mặc dù việc sử dụng bảng giá
của Ủy ban nhân dân tỉnh có ưu điểm là được niêm yết công khai và rõ ràng. Tuy nhiên
với điều kiện giá đất thường không cố định do chịu nhiều chi phối của thị trường, ...
dẫn đến việc sử dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh trở nên không hợp lý, ít
nhiều gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Do
đó, nhóm kiến nghị nhà làm luật áp dụng mức đền bù theo giá đất trên thị trường.
+ Về thời hạn đền bù, cần phải quy định để đảm bảo được quyền và lợi ích cho
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Về chế tài, nên quy định những chế tài cụ thể để áp dụng trong trường hợp chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền không thực hiện đền bù cho chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền. Để ràng buộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
và có cơ sở xử lý khi họ không đền bù, bảo đảm quyền lợi của bên có bất động sản chịu
hưởng quyền.
Thứ hai, nhóm kiến nghị cần có văn bản hướng dẫn cụ thể các quy định tại Đoạn
2 Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015, sửa đổi bổ sung 2017 rằng như thế nào là “lối đi
thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”. Cụ thể tại Điều 254 BLDS 2015 quy định việc
8
mở lối đi sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại không có quy định hướng dẫn cụ
thể lối đi như thế nào thì được coi là “thuận tiện” và “hợp lý”? Về giới hạn chiều dài,
chiều rộng, chiều cao do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít
ảnh hưởng tới các bên. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền suy cho cùng là hai chủ thể khác nhau nên ý chí cũng
khác nhau, có thể bên đây cho rằng giới hạn này là hợp lý nhưng bên kia lại cho rằng
không hợp lý nên khó đạt được sự thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh. Trường
hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Nếu có văn bản hướng dẫn cụ thể về lối đi
“thuận tiện, hợp lý” và lối đi không đủ thì Thẩm phán cũng có đủ căn cứ pháp lý để
xác định theo yêu cầu của đương sự, tránh trường hợp xác định theo ý chí chủ quan,
ảnh hưởng đến quyền sở hữu của các bên. Đồng thời, cần quy định cụ thể căn cứ xác
định lối đi không đủ cho từng khu vực: thành thị và nông thôn, đồng bằng và miền núi.
Thứ ba, cần bổ sung, sửa đổi quy định tại Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 về diện
tích tối thiểu được chuyển nhượng để làm lối đi căn cứ theo diện tích của bất động sản
liền kề chịu hưởng quyền để chia phần trăm diện tích đất phù hợp để làm lối đi qua.
Tại Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền
hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khác xác định.
Thứ tư, cần bổ sung vào Điều 249 BLDS 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy
định cụ thể thời hạn hợp lý mà chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông
báo cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong trường hợp có thay đổi về việc
thực hiện quyền. Qua đó, nâng cao trách nhiệm của bên có bất động sản chịu hưởng
quyền và tạo điều kiện thuận lợi cho bên có bất động sản hưởng quyền tìm cách thức
thay thế, đảm bảo việc thực hiện quyền được liên tục.
Thứ năm, cần bổ sung vào Điều 254 BLDS 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 các
quy định liên quan đến thay đổi hiện trạng về lối đi qua cho phù hợp với điều kiện thực
tế. Trong các quy định của pháp luật chỉ mới dừng lại ở việc cho chủ thể quyền yêu cầu
mở lối đi mà không có quy định quyền xin thay đổi hiện trạng lối đi khi hiện trạng lối
9
đi không còn phù hợp với thực tế. Lối đi là để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và khai
thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc, khi lối đi đã được thiết lập mà diện tích không
đủ để sử dụng một cách bình thường thì yêu cầu xin mở rộng là một việc làm cần thiết,
nhu cầu xin thay đổi hiện trạng lối đi là đòi hỏi tất yếu từ những thay đổi của cuộc sống.
Ngoài ra nhóm đề xuất các nhà làm luật xem xét bổ sung phạm vi quyền đối với
bất động sản liền kề trong Mục I Chương XIV của Bộ Luật dân sự 2015, sửa đổi bổ
sung năm 2017. Bộ Luật Dân sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 không quy định về
phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề dẫn tới thực tế chủ sở hữu bất động sản
hưởng quyền có thể lạm dụng quyền của mình để gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền. Để đảm bảo lợi ích các bên, BLDS cần bổ sung quy định phạm
vi quyền đối với BĐS liền kề được xác định thông qua thỏa thuận, nếu không thỏa
thuận được thì áp dụng theo phạm vi quyền đối với BĐS liền kề.

KẾT LUẬN
Từ bản án sơ thẩm số 06/2018/DS-ST ngày 18–7-2018 về tranh chấp mở lối đi
qua bất động sản liền kề, tỉnh Bạc Liêu có thể thấy quyền về lối đi qua là một quyền
năng đặc biệt quan trọng. Thực tế, bất kì chủ thể nào cũng có nhu cầu sử dụng lối đi để
thông thương ra đường công cộng, phục vụ cuộc sống hằng ngày. Vì vậy, quyền yêu
cầu mở lối của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có hoặc không đủ lối đi
là một quyền dân sự rất thiết thực của người dân. BLDS 2015 đã có những sự thay đổi
rõ rệt và tiến bộ về quy định quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó có quyền về
lối đi. Tuy nhiên, vẫn có một số điểm bất cập còn tồn tại, gây khó khăn cho các bên
chủ thể cũng như việc xử lý, giải quyết tranh chấp trên thực tế của Tòa án và các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác. Vì vậy, những vấn đề bất cập cần được sửa đổi
bằng những quy định cụ thể hơn để khắc phục những vướng mắc nhằm có những hướng
giải quyết thấu đáo cho các tranh chấp phát sinh. Phía trên đây là phần trình bày quan
điểm của nhóm 1, chúng em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô để
hoàn thiện hơn những bài làm sắp tới. Chúng em xin chân thành cảm ơn!

10
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017.

2. Tòa án nhân dân tối cao, Bản án số 6/2018/DS-ST ngày 18/07/2018 của TAND
tỉnh Bạc Liêu Bà Trần Thị N khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn A mở lối đi.

Bản án: số 06/2018/DS-ST ngày 18/07/2018 của TAND tỉnh Bạc Liêu Trần Thị
N- Nguyễn Văn A - Tranh chấp đất đai (toaan.gov.vn)

3. Thư viện pháp luật, Bản án 06/2018/DS-ST ngày 18/07/2018 về tranh chấp mở
lối đi qua bất động sản liền kề.

4. Trung tâm Phát triển Quỹ nhà và đất tỉnh Bạc Liêu, Bảng giá các loại đất trên
địa bàn tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 – 2024, ngày 10/01/2020, truy cập ngày
10/6/2022.

Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 - 2024 (baclieu.gov.vn)

5. Nguyễn Thuỳ Dương (2021), Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật
Dân sự năm 2015, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

6. Ths. NCS. Lý Văn Toán TAND huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang - Lâm Thị
Minh Hiếu (VKSND huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang), “Quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí Tòa
án nhân dân điện tử, Cơ quan của Tòa án nhân dân tối cao, ngày 4/10/2019.

7. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập I, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nxb. Tư
pháp, năm 2022., tr.337-348.

11