BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

----------

BÀI TẬP NHÓM

Môn: Luật Dân Sự I

Đề số 13: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Toà án liên
quan đến việc giải quyết tranh chấp về lối đi chung của các bất
động sản mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với
quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu.

Lớp: N06-TL2
Nhóm: 04

Hà Nội, 2022
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM
GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM
Ngày: 15/6/2022 Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội
Nhóm: 04 Lớp: N06-TL2 Khóa: 46 Khoa: Luật
Tổng số sinh viên của nhóm: 15
+ Có mặt: 15
+ Vắng mặt: 0 Có lí do:……… Không có lí do:……….
Nội dung: Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia làm bài tập nhóm.
Tên bài tập:
Đề số 13
Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Toà án liên quan đến việc giải quyết
tranh chấp về lối đi chung của các bất động sản mà theo quan điểm của nhóm
bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu
ở cuối:
1. Từ bản án, quyết định đã sưu tầm được, hãy tóm tắt nội dung vụ việc
dưới dạng tình huống dài tối đa 1 trang A4 (giãn dòng 1.5, cỡ chữ 14, không
giãn đoạn, không giãn chữ).
2. Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án
sơ thẩm mà nhóm đã sưa tầm và giải thích vì sao nhóm lại cho rằng chưa phù
hợp ?
3. Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp
với quy định của pháp luật.
4. Từ việc phân tích vụ án, nhóm hãy đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy
định pháp luật hiện hành.
Môn học: Luật Dân sự I
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc
thực hiện làm bài tập nhóm số 03. Kết quả như sau:
 Đánh
giá của Đánh giá của GV
STT Mã SV Họ và tên SV
Điểm Điểm GV
A B C
(số) (chữ) ký tên
1 461249 Nguyễn Anh Tuấn X
2 461251 Nguyễn Thảo Vân X
3 461252 Trần Thị Thanh Xuân X
4 461253 Lương Thị Quế Anh X
5 461254 Nguyễn Thị Hồng Hạnh X
6 461255 Nguyễn Lê Minh Hoàng X
7 461256 Nông Thị Minh Hòa X
8 461257 Nguyễn Hà Linh X
9 461258 Đỗ Bảo Ngọc X
10 461259 Trần Hồng Nhung X
11 461260 Hoàng Thị Phương X
12 461261 Lâm Quỳnh Trang X
13 461262 Hoàng Thị Thanh Trúc X
14 462836 Trần Thanh Thảo X
15 403848 Ngô Thị Mĩ Lệ X

- Kết quả điểm bài viết:....................... Hà Nội, ngày 6 tháng 6 năm

2022
+ Giáo viên chấm thứ nhất:.................. TRƯỞNG NHÓM
+ Giáo viên chấm thứ hai:....................
- Kết quả điếm thuyết trình..................
- Giáo viên cho thuyết trình:................
- Điểm kết luận cuối cùng:...................
- Giáo viên đánh giá cuối cùng:..............
 Mục Lục
Lời Mở Đầu.......................................................................................................5
Phần Nội Dung..................................................................................................6
I. Tóm tắt nội dung vụ việc.......................................................................6
II. Chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm và giải
thích lý do......................................................................................................7
2.1 Bị đơn chưa đưa ra đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến vụ việc..........7
2.2 Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông A).............7
III. Đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp
với quy định của pháp luật..........................................................................8
Giải quyết điểm chưa phù hợp 1: Bị đơn chưa đưa ra đầy đủ các giấy tờ
có liên quan đến vụ việc..............................................................................9
Giải quyết điểm chưa phù hợp 2: Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn (ông A)....................................................................................9
IV. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành.....................10
Kết luận...........................................................................................................12
Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo.....................................................................13
 Lời Mở Đầu
Thông thường chỉ khi ai đó có sở hữu bất động sản thì họ mới có những
quyền tác động lên bất động sản đó như: sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên
bất động sản của mình,... Tuy nhiên trong một vài trường hợp người ta lại có
quyền tác động lên phần bất động sản mà vốn dĩ không thuộc sở hữu của họ.
Cụ thể ở đây chính là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Trong quá
trình phân chia bất động sản, có thể sẽ tạo ra những bất động sản bị vây bọc
không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo quyền lợi
cho những chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc như vậy thì pháp luật Việt
Nam đã ban hành quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như một loại quyền
đặc biệt giúp chủ sở hữu của những bất động sản bị vây bọc có thể mở một lối
đi trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc để tạo lối đi qua cho chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc khi có đủ điều kiện theo quy định.

Để đi sâu vào nghiên cứu và phân tích về việc áp dụng quyền về lối đi chung
trong thực tế, nhóm em xin phép được lựa chọn đề tài số 13 làm đề tài nghiên
cứu và phân tích. Nhóm sẽ phân tích bản án dân sự sơ thẩm số 29/2018/DS-
ST ngày 19 tháng 6 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Z, tỉnh Sóc Trăng
về việc “Tranh chấp đòi lại lối đi chung” giữa nguyên đơn là Ông Trương
Văn A và các bị đơn: Ông Trương Quan B, Bà Trương Thị B2, Ông Nguyễn
Hoàng B1 cùng một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đây là bản án
mà theo quan điểm của nhóm em là đã có một số quyết định chưa thực sự phù
hợp với pháp luật Việt Nam hiện hành.
Phần Nội Dung

I. Tóm tắt nội dung vụ việc

Trước đây ông D1 hiến đất cho Nhà nước để xây trường học (nay là
Trường Tiểu học Y3). Nhà trường và ông Thuấn thống nhất để lại một lối đi
chung dọc theo lưới rào của Nhà trường làm lối đi chung cho các hộ dân phía
trong, lối đi này một phần giáp với phần đất của ông B1 (thửa số 875) và một
phần giáp với đất của ông B (thửa số 74). Vào năm 2004, ông D1 chuyển
nhượng đất cho ông E (đã tách quyền sử dụng đất), ông Bảo xây dựng hàng
rào vẫn chừa lại đường đi chiều ngang khoảng 2,5m, chiều dài giáp với phần
đất ông Bảo đã chuyển nhượng để gia đình ông A và các hộ dân bên trong
làm lối đi chung (lối đi này đã tồn tại từ khoảng 50 năm). 
Vào ngày 24-10-2016, bà Trương Thị B2 và ông Nguyễn Hoàng B1 dùng
lưới B40 rào lối đi chung trên phần đất Nhà trường và ông Bảo chừa lại, vì bà
B2 và ông B1 cho rằng lối đi chung này là của ông B (cha ruột bà B2) và của
ông B1. Từ đó gia đình ông A và các hộ gia đình phía trong không có đường
đi. Ông A làm đơn kiện yêu cầu buộc ông B1, bà B2, ông B tháo dỡ hàng rào
trên, trả lại lối đi chung từ tỉnh lộ 936 với chiều rộng 2,5m, chiều dài 108m.
Tại phiên tòa ông A thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu các bị đơn trả lại lối
đi chung theo thực tế: rộng giáp tỉnh lộ 936 là 2,2m, rộng giáp đất ông B
2,5m, dài 102,9m. 
Sự việc được TAND huyện Z thụ lý, giải quyết: chấp nhận yêu cầu khởi
kiện của ông A, buộc ông B1, ông B, bà B2 tháo dỡ hàng rào lưới nói trên.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 29/2018/DS-ST ngày 19-6-2018.

II. Chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm và giải
thích lý do
Qua quá trình phân tích vụ án và áp dụng những quy định của pháp luật
vào việc giải quyết tranh chấp về lối đi chung trong bản án sơ thẩm số
29/2018/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Z,
nhóm nhận thấy trong quyết định của TAND huyện Z có những điểm chưa
hợp lý sau đây:

2.1 Bị đơn chưa đưa ra đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến vụ việc. 
      Căn cứ theo Khoản 1 Điều 6 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “Đương sự có
quyền và nghĩa vụ chủ động giao nộp chứng cứ…” (ở đây là các giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của ông B, B1 và Trường Tiểu học Y3) cho Tòa án
và chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ. 

     Khoản 7 Điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “Trong trường hợp không
thể tự mình thu thập được chứng cứ, đương sự có quyền đề nghị Tòa án xác
minh, thu thập tài liệu, chứng cứ của vụ việc theo quy định”. 

Tuy nhiên, trên thực tế Tòa án không yêu các bên liên quan giao nộp các
chứng cứ cần thiết cho vụ việc (ở đây là các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất; hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B1 và ông B
cũng như biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới để cấp quyền sử dụng đất cho
Trường Tiểu học Y3), đồng thời Tòa án không chủ động tiến hành xác minh,
thu thập các chứng cứ trên. Do đó, gây khó khăn cho việc điều tra và xét xử.

2.2 Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông A)
Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trương Văn A
về việc yêu cầu các bị đơn ông Trương Quan B, ông Nguyễn Hoàng B1, bà
Trương Thị B2 tháo dỡ hai đoạn hàng rào lưới B40 đã rào trên phần đất thuộc
lối đi chung, trả lại lối đi chung công nhận hai phần đất tranh chấp đồng nghĩa
với việc công nhận phần đất tranh chấp là lối đi công cộng, là lối đi chung của
những hộ dân bên trong (trong đó có gia đình ông A). Tuy nhiên, trên thực tế
nếu căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B và ông B1 và
biên bản xác nhận ranh giới, giới mốc để cấp quyền sử dụng đất của Trường
Tiểu học Y3 như trên đã đề cập thì hai phần đất tranh chấp vốn thuộc quyền
sở hữu của ông B (thửa đất 74 cũ).
 Theo Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của luật”. Đồng thời căn cứ vào Khoản 1 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015
quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản quy định chủ sở hữu bất
động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên
phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. 

Tất cả các căn cứ pháp lý trên hoàn toàn phù hợp để Tòa án xem xét giải
quyết vụ án hợp tình, hợp lý và có tính chính xác cao. Tuy nhiên Tòa án đã bỏ
qua các căn cứ pháp lý cũng như các căn cứ khách quan trên thực tế, vì vậy
nên quyết định của TAND huyện Z đã vi phạm vào quyền sở hữu của ông B
và ông B1.

Bên cạnh đó Tòa án không có căn cứ để khởi kiện bà B2 bởi đối tượng
tranh chấp là một phần mảnh đất có chứa con đường đi chung của các hộ dân
bên trong (trong đó có gia đình của nguyên đơn) thuộc quyền sở hữu của ông
B. Nên việc Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A yêu cầu bà B2
phải tháo dỡ hàng rào và trả lại lối đi chung là chưa hợp lý.  

III. Đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp
với quy định của pháp luật

Giải quyết điểm chưa phù hợp 1: Bị đơn chưa đưa ra đầy đủ các giấy tờ
có liên quan đến vụ việc
Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 6, Khoản 7 Điều 70, Điều 91 Bộ luật Tố
tụng dân sự 2015
Bên cạnh việc làm theo thủ tục được quy định trong BLTTDS, Tòa án phải
có nghĩa vụ hướng dẫn bị đơn cung cấp các giấy tờ, chứng cứ liên quan đến
vụ án. Trong trường hợp bị đơn không có khả năng cung cấp chứng cứ, Tòa
án phải xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ của vụ việc theo quy định. Cụ
thể trong trường hợp này, ông Trương Quan B và ông Nguyễn Hoàng B1 phải
có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan như: giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,... để phục vụ cho quá trình điều tra của Tòa án. Nếu ông B
và B1 chưa nắm rõ những giấy tờ nêu trên, Tòa án có nghĩa vụ phải giải thích
cũng như hướng dẫn để đương sự hiểu về quyền và nghĩa vụ của mình. Bên
cạnh đó, nếu ông Trương Quan B và Nguyễn Hoàng B1 không thể tự mình
thu thập được chứng cứ thì có quyền đề nghị Tòa án xác minh, thu thập tài
liệu, chứng cứ của vụ việc theo quy định của pháp luật. 

Giải quyết điểm chưa phù hợp 2: Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn (ông A)
Công nhận phần đất tranh chấp là lối đi chung (công cộng) - xâm hại đến
quyền sở hữu đất của ông B và B1
Trước khi đi vào quá trình thụ lý, Tòa án phải xác minh tính xác thực của
các loại giấy tờ mà đương sự cung cấp, cụ thể là giấy chứng quyền sử dụng
đất của ông B và B1 để đảm bảo quyền lợi của các bên có liên quan. Tiếp
theo là xác minh quyền sở hữu của ông B1 đối với phần đất tranh chấp (yêu
cầu cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất - căn cứ điều …), quyền bất
động sản liền kề của phần đất tranh chấp đó và quyền về lối đi qua của gia
đình ông A và các hộ dân bên trong do bị vây bọc bởi phần đất của nhà ông B
và B1 làm cản trở lối đi ra đường công cộng căn cứ vào Điều 254 BLDS. Dựa
vào các căn cứ đã được xác minh trên, Tòa án đưa ra phương án giải quyết,
giúp 2 bên thỏa thuận về lối đi chung. Nếu hai bên không thỏa thuận được,
Tòa sẽ áp dụng điều 248, khoản 1,2 điều 254 BLDS 2015. Theo đó, ông A có
quyền yêu cầu ông B và B1 dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất đó
và ông A cùng các hộ dân bên trong cần đền bù một khoản cho ông B và B1.
Tuy nhiên phần đất đó ban đầu thuộc quyền sở hữu của ông B, sau đó được
chia một phần cho ông B1, vậy nên căn cứ khoản 3 điều 254 BLDS năm 2015
, ông Trương Văn A và các hộ dân bên trong không phải đền bù vì bất động
sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu bao gồm ông B1, ông B. 
Tòa án khởi kiện bà B2 là không có căn cứ
 
IV. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, Cần có các văn bản hướng dẫn, làm rõ các thuật ngữ của BLDS
2015 trong quy định về lối đi chung của các bất động sản. So với BLDS 2005,
Điều 254 BLDS 2015 quy định về “Quyền về lối đi qua” bổ sung các điểm
mới sau: bổ sung trường hợp có diện tích đường đi ra nhưng “không đủ” tạo
lối đi thì có quyền yêu cầu lối đi ra. Cần bổ sung thêm thuật ngữ “đường công
cộng” sau thuật ngữ lối đi ra để làm rõ loại lối đi mà chủ sở hữu bất động sản
có quyền yêu cầu mở. Bên cạnh đó, cần bổ sung thuật ngữ “hợp lý” sau
“quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi”
trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề để làm rõ tiêu chuẩn mà chủ
thể có quyền yêu cầu đối với lối đi. Vì vậy, cần có các văn bản hướng dẫn cụ
thể như thế nào là “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”, tạo cơ sở để
các bên thỏa thuận được với nhau về giới hạn chiều dài, chiều rộng và chiều
cao của lối đi, hạn chế phát sinh tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp xảy ra thì
Thẩm phán cũng có đủ căn cứ pháp lý để xác định theo yêu cầu của đương sự,
tránh trường hợp xác định theo ý chí chủ quan, ảnh hưởng đến quyền sở hữu
của các bên. Đồng thời, cần quy định cụ thể căn cứ xác định lối đi không đủ
cho từng khu vực: thành thị và nông thôn, đồng bằng và miền núi.

Thứ hai, cần quy định cụ thể phương thức đền bù, thời hạn đền bù và chế
tài nếu không thực hiện việc đền bù. Về phương thức đền bù, có thể đền bù
bằng tiền hay bằng hiện vật. Theo ý kiến của Nhóm nên quy định cụ thể
phương thức đền bù là bằng hình thức trả tiền, như vậy sẽ tạo điều kiện thuận
lợi hơn cho các chủ thể trong việc giao – nhận cũng như việc sử dụng khoản
đền bù của bên được đền bù.
 Về thời hạn đền bù, Nhóm kiến nghị quy định sau khi mở lối đi thì chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ đền bù cho chủ sở hữu bất động
 sản chịu hưởng quyền, tránh tình trạng đền bù trước nhưng sau đó lối đi
lại không được mở.
 Về chế tài, nên quy định những chế tài cụ thể để áp dụng trong trường
hợp chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thực hiện đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, nhằm ràng buộc nghĩa vụ
của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và có cơ sở xử lý khi họ
không đền bù, bảo đảm quyền lợi của bên có bất động sản chịu hưởng
quyền.

Thứ ba, cần quy định cụ thể thời hạn hợp lý mà chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền phải thông báo cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
trong trường hợp có thay đổi về việc thực hiện quyền là trong khoảng thời
gian bao lâu, bằng một con số cụ thể để nâng cao trách nhiệm của bên có bất
động sản chịu hưởng quyền và tạo điều kiện thuận lợi cho bên có bất động sản
hưởng quyền tìm cách thức thay thế, đảm bảo việc thực hiện quyền được liên
tục.

Thứ tư, cần quy định cụ thể chế tài về trách nhiệm của chủ sở hữu bất
động sản chịu hưởng quyền trong trường hợp không thông báo trước cho chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền nếu có thay đổi về việc thực hiện quyền,
nhằm tăng khả năng thi hành của quy định này. 

Thứ năm, kiến nghị ban hành văn bản hướng dẫn vấn đề quyền yêu cầu
mở lối đi nên ưu tiên mở lối đi theo giá trị đền bù hay vị trí hợp lý. Điều 245
BLHS 2015 quyết định lối đi phải được mở sao cho thuận tiện và hợp lý nhất
do đó phải có văn bản hướng dẫn để giải quyết triệt để vấn đề này nhằm đạt
được sự thống nhất trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Theo tác giả, cần xem
xét ưu tiên cần mở lối theo mức đền bù với giá trị thấp và không gây thiệt hại
cho các chủ sở hữu đất khác, phương án này là hợp lý nhất.

Kết luận
Như vậy, nhóm em đã phân tích những điểm mà theo quan điểm của
nhóm em là chưa thực sự phù hợp trong bản án dân sự sơ thẩm số
29/2018/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Z, tỉnh
Sóc Trăng về việc “Tranh chấp đòi lại lối đi chung”. Quyền về lối đi chung là
một quyền đặc biệt quan trọng bởi trên thực tế, bất kì chủ thể nào cũng có nhu
cầu sử dụng lối đi để thông thương ra đường công cộng, phục vụ cuộc sống
hằng ngày. Vì vậy, quyền yêu cầu mở lối của chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc khi không có hoặc không đủ lối đi là một quyền dân sự rất thiết thực của
người dân. BLDS 2015 đã có những sự thay đổi rõ rệt và tiến bộ về quy định
quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó có quyền về lối đi. Tuy nhiên,
vẫn có một số điểm bất cập còn tồn tại, gây khó khăn cho các bên chủ thể
cũng như việc xử lý, giải quyết tranh chấp trên thực tế của Tòa án và các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác. Vì thế, những vấn đề bất cập cần được
sửa đổi bằng những quy định cụ thể hơn để khắc phục những vướng mắc
nhằm có những hướng giải quyết thấu đáo cho các tranh chấp phát sinh. Từ
đó ta có thể giải quyết thỏa đáng những bức xúc và khúc mắc liên quan đến
lối đi chung để bảo vệ quyền lợi của những chủ thể sở hữu bất động sản cũng
như là đảm bảo được giá trị sử dụng, khai thác của những bất động sản bị vây
bọc. 
 Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo

Bản án 132/2018/DS-PT ngày 12/10/2018 về tranh chấp đòi lại lối đi

chung
https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-1322018dspt-ngay-
12102018-ve-tranh-chap-doi-lai-loi-di-chung-67298?fbclid=IwAR3r-
DAERHB1mlTsCf-qSsnIpe3DrWO4KTHXYBn4qll5PYVPIqh-YJjK-9E 

Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập I - Nxb Tư pháp Hà Nội 2022

Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thu-tuc-To-tung/Bo-luat-to-tung-
dan-su-2015-296861.aspx 

Bộ Luật Dân sự 2015

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-
296215.aspx