‫الدراسات االقتصادية‬

‫مرحلة قبل التصميم ( دراسة الجدوى )‬

‫مرحلة التصميم والرسومات التنفيذية ( دراسات التصميم )‬
‫مرحلة طرح العطاءات والتعاقد (اقتصاديات طرح العطاءات والتعاقد )‬
‫مرحلة التنفيذ (اقتصاديات التنفيذ )‬
‫دراسات ما قبل مرحلة التصميم ( دراسات الجدوى )‬
‫‪ .1‬ابتدائية‬
‫‪ .2‬تفصيلية‬
‫• دراسات ابتدائية‬
‫• اقتصاديات لتصميم والتعاقد والتنفيذ‬
 ‫الدراسات االبتدائية‬
‫فائدتها ‪ :‬تحديد أمكانية إقامة المشروع والمقترحات ألفكار العمل بة‬
‫تدرس‪:‬‬
‫مدى نجاح المشروع في تحقيق األهداف الموجود منة‬
‫مدى صالحية إقامة المشروع في الموقع المقترح‬
‫اختالفات العائد االقتصادي المتوقع من المشروع‬
‫التأكد من مصادر التمويل ورأس المال‬
‫الدخل المتوقع للمشروع‬
‫نتائجة‪:‬‬
‫إلغاء الفكرة‬
‫استبعاد بعض األفكار‬
‫االستمرار في المشروع‬
‫تعديل جوهري – غير جوهري واستمرار العمل‬
 ‫الدراسات التفصيلية‬
‫الدراسات االبتدائية‬
‫‪ .1‬حجم المشروع بالنسبة للسوق‬
‫• تتوقف على العرض والطلب‬
‫• مثل إقامة ‪ Café‬عادى في المهندسين‬
‫‪ .2‬موقع المشروع‬
‫• يؤثر على نوع المشروع ( ال يجوز عمل فندق ‪ 5‬نجوم في حي‬
‫شعبي )‬
‫• خدمات المشروع في الموقع ‪ Parking‬والوصول له‬
‫‪ -3‬توزيع الوحدات على األدوار‬
‫• تكلفة الوحدة من األرض‬
‫• وجود المصاعد من عدمه – ايجابيات ‪ -‬سلبيات‬
 ‫اقتصاديات العطاء والتعاقد‬
‫اهميتها‬
‫فى مصر التعاقد يكون بعد دراسات التصميم – أي تغيير في تفاصيل أو طريقة إنشاء تحتاج‬
‫لتعديل ( وقت – وإهدار مصاريف )‬
‫انواعها‬
‫أنواعها ( عامة ومحدودة )‬ ‫‪ - 1‬عن طريق التنافس‬
‫اساليب طرحها ‪:‬‬
‫تكاليف بنود العمل ‪ :‬كل بند شامل تفاصيل دقيقة ومواصفاته ‪ +‬الرسومات التنفيذية والتفصيلية‬
‫بالمتر المسطح ‪ :‬كل نوع له سعر متر‪ +‬الرسومات التنفيذية‬
‫بالمقطوعية – بالعدد لبعض البنود‬
‫العطاء الشامل ‪ :‬حسابات كاملة ‪ +‬الرسومات التنفيذية‬
‫‪ - 2‬عن طريق التفاوض‬
‫المقاول والمالك يتفقوا على السعر اإلجمالي ويعطى له حافز اإلسراع‬
‫‪ - 3‬تفاوض وتنافس‬
‫مناقصة عامة او محدودة يتبعها ممارسة فيخفض كل مقاول نسبة وتحسب فى النهاية بنسبة‬
‫األقل والكفاءة األعلى‬
‫‪ - 4‬التكليف‬
‫مشاريع صغيرة او مشاريع ذات طبيعة خاصة – مشروع قومى‬
‫أنوعها ‪ - 1 :‬على الذمة ‪ :‬يعطى أموال على ذمة الصرف وتقدم إيصاالت‬
‫تكليف مباشر ‪ :‬شركات متخصصة‬
 ‫طرق التعاقد‬

‫تعاقد‬
‫استالم ابتدائي وتنفيذ‬

‫تصميمات ابتدائية‬
‫رسومات تنفيذية‬

‫دراسة الجدوى‬
‫استالم نهائي‬

‫معمارية‬
‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪General Contractor‬‬

‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪Turn Key‬‬

‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪Design & build‬‬

‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪Construction Management‬‬

 ‫نظام التعاقد‬

‫إدارة المشروع‬ ‫التصميم والتنفيذ‬ ‫تسليم مفتاح‬ ‫مقاول عمومي‬

 ‫طرح العطاءات‬

‫عن طريق التكليف‬ ‫عن طريق التنافس‬ ‫عن طريق التفاوض‬ ‫عن طريق التنافس‬
‫والتفاوض‬
 ‫أسس التقييم الفنى للمقاول‬
‫النسبة‬ ‫البيان‬ ‫م‬
‫زيارة الموقع وتقييم الوضع الحالى وكيفية االستفاده منة وأسلوب دخول وخروج المواد للموقع وترتيب‬
‫‪%10‬‬ ‫‪1‬‬
‫ومتابعة األعمال فى المده المحدده‬

‫‪%10‬‬ ‫الهيكل اإلدارى والفنى للمشروع وسابقة خبرة فريق العمل فى المشروعات المماثلة‬ ‫‪2‬‬

‫‪%25‬‬ ‫الخطة الفنية لتوفير المهمات لتنفيذ األعمال والبرنامج الزمنى لمراحل التنفيذ‬ ‫‪3‬‬

‫‪%10‬‬ ‫شهادات اعتماد المقاول من الجهة الموردة للمهمات والمقاولين التخصصيين‬ ‫‪4‬‬
‫المواصفات الفنية لمكونات المشروع وكتالوجات المواد والمعدات التى ستورد بالموقع طبقا لكراسة الشروط‬
‫‪%10‬‬ ‫‪5‬‬
‫والمواصفات‬

‫‪%35‬‬ ‫سابقة خبرة الشركة فى تنفيذ األعمال المماثلة‬ ‫‪6‬‬

‫الحد األدنى للقبول الفنى هى نسبة ‪. %80‬‬

‫الالئحة التنفيذية‪ :‬مادة (‪ ) 28‬قانون ‪ . 1998 / 89‬نص الماده ‪ :‬مادة‪28‬‬
‫بمـراعاة ما تقضـى بـه أحـكام المـادة ‪ 16‬مـن قانـون تنظيم المناقصات والمزايدات تتولـى لجنة البت إجـراء المفاضلة‬
‫والمقارنة بـين العـروض بعد توحـيد أسس المقارنة مـن جميع النواحـى الفنية والمالية ‪ -‬مـع األخـذ فـى االعتبار‬
‫شـروط توفـير الضمان والصيانة وقطـع الغـيار ومستلزمات التشغـيل‬
‫وشـروط السـداد والتسليم وغيرها مـن العناصر التى تـؤثر فـى تحديد القيمة المقارنة للعطاءات بحسب ظروف وطبيعة‬
‫موضوع التعاقد‪ .‬واذا تضمنت شروط الطرح تقييم العروض بنظام النقاط فيتـم ترتيب اولوية‬
‫العطاءات بقسمـة القيمـة المالية المقارنة لكـل عطـاء علـى مجموع النقاط الفنية الحاصل عليها‪ .‬وترفـع لجنة البت‬
‫محضرا باجـراءاتها وتوصياتها للسلطة المختصة لتقرير ما تراه‪.‬‬
 ‫برنامج تنظيم الموقع‬
‫‪ -‬أماكن المواد‬ ‫‪ -‬أماكن اآلالت‬ ‫‪ -‬أماكن التشغيل‬
‫‪ -‬أماكن العمالة المقيمة‬ ‫‪ -‬أماكن مكاتب السيطرة واإلدارة‬

‫االشخاص وتنظيم العمل‬

‫توزيع المسئوليات وتسلسل العمل‬

‫جداول العالقات العددية‬

‫‪ -‬المصروفات‬ ‫‪ -‬التدفقات النقدية‬ ‫تكاليف المشروع الكلية‬

‫أساليب اإلدارة‬
‫* قرارات مخاطره‬ ‫* قرارات غير مؤكده‬ ‫ينتج عنها ‪ * :‬قرارات مؤكده‬
 ‫التمويل والتدفقات النقدية‬

‫نظام التمويل‬
‫‪ .1‬دفعة مقدمة طبقا لجدول زمني محدد‬

‫‪ .2‬على دفعات‬

‫‪ .3‬من العائد‬
‫معطيات ومعايير اقتصادية‪ :‬المقايسة التقديرية والتمويل‬
‫المتاح (‪ ) Total Cost–Cost Cycle‬الهندسة‬
‫القيمية (هندسة القيمة ‪)Value Engineering‬‬

‫تعتبر المقايسة التقديرية والتمويل المتاح والمحدد لتجديد وتطوير المبنى من اهم‬
‫المعايير والمحددات المؤثرة مباشرة في عملية التطوير وأعاده التأهيل وهو عنصر‬
‫ال يمكن إغفالة عند تناول المعماري المصمم لمحددات التصميم والبدء فى طرح‬
‫االفكار االولية المقترحة لتوزيع األنشطة والوظائف والعناصر الخدمية المختلفة‬
‫للمبنى المراد تطويره وأعاده تأهيله بهدف استيعابة للوظيفة التى سيقوم بها‪ .‬ومن‬
‫هنا يبرز ما يسمى بهندسة القيمة (‪ ) Value ENGINEERING‬وهى تختلف عن‬
‫مفهوم خفض التكاليف وفيما يلى يمكن استعراض بعض التعاريف والمفاهيم‬
‫المختلفة فى اطار السياق العام لمعيار التكلفة والمقايسة التقديرية‬
 ‫مفهوم القيمة ‪)Value Concept ( :‬‬
‫يعتمد الغرض االساسى من دراسات الهندسة القيمية او مايسمى ‪ Value Engineering‬هو تحسين‬
‫القيمة باقل تكاليف ممكنة – وغالبا ماتختلف تلك القيمة وتقديرها من شخص الى اخر ومن جهه‬
‫وهيئة ومستثمر الى اخر وعاده مايتم اختيار القيمة على اساس عنصر واحد من ثالثة عناصر هى‬
‫التكلفة والجوده واالداء والتؤدى تلك الطريقة الى االختيار االمثل لقياس القيمة اذ البد من اخذ جميع‬
‫هذه العناصر فى االعتبار عند تحديد القيمة‬
‫‪ .1‬االداء الوظيفى ( ‪ ) Function‬وهو الغرض الذى وجد من اجلة المشروع‬
‫‪ .2‬الجودة ( ‪ ) Quality‬تعنى مستوى اداء العناصر واستيفاءها لمتطلبات ورغبات المستفيد الخاصة‬
‫مستوى من االداء‬ ‫باعلى‬
‫‪ .3‬التكلفة الكلية (‪ ) Total Cost‬غالبا ماتشكل التكلفة االولية ‪ %40‬من تكاليف دورة حياه‬
‫المشروع او مايسمى بالتكلفة الكلية‬
‫من هنا يمكن القول ان مقياس او مؤشر القيمة ‪ Value Index‬هو‪-:‬‬

‫األداء الوظيفي ‪ +‬الجودةالتكلفة‬ ‫(‪= ) Value Index‬‬

‫التكلفة‬
 ‫ولتوضيح ذلك نفترض اننا بصدد اختيار نظام تكييف للمبنى من ثالث‬
‫انظمة مختلفة ( نظام أ ‪ ،‬ب ‪ ،‬جـ ) فيكون ‪:‬‬
‫االداء ‪ :‬مدى قيام نظام التكييف بتلبية االداء الوظيفى من تبريد وتدفئة وتهوية بالكفاءه المطلوبة‬
‫الجودة ‪ :‬عده مميزات يرغبها المستفيد والمستخدم للمبنى مثل هدء الصوت – الشكل الجمالى –‬
‫سهولة التشغيل – امكانية وسهولة الصيانة – توفر قطع الغيار ‪.‬‬
‫التكلفة ‪ :‬وهى التكلفة الكلية وتشمل سعر الشراء باالضافة الى تكلفة الملكية (تكاليف مابعد الشراء ‪0‬‬
‫صيانة ‪) 0‬‬
‫وعند االختبار تعطى كل من االداء والجودة درجة من ( ‪ ) 10‬حسب االفضلية اما التكلفة فتعطى (‪) 10‬‬
‫للنظام (األعلى سعر فى الشراء) وتنسب تكاليف األنظمة االخرى الية ونفترض التالى ‪-:‬‬

‫مؤشر القيمة‬ ‫التكلفة‬ ‫الجودة‬ ‫االداء‬ ‫النظام‬

‫(‪2.16 = 6 / ) 5+ 8‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪8‬‬ ‫أ‬

‫(‪1.7 = 10 / ) 10+ 7‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪7‬‬ ‫ب‬

‫(‪ 2.29 = 7 / ) 7+ 9‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪9‬‬ ‫جـ‬

 ‫هندسة القيمة ‪Value Engineering‬‬
‫هى دراسة تطبيق على المشاريع بعد االنتهاء من التصور العام لها اى قبل صرف‬
‫مبالغ كثيرة على التصميم والتنفيذ‬

‫تحليل القيمة ( ‪)Value Analysis‬‬

‫وهى دراسة تطبيق على مشاريع قد انتهت او منتجات مستخدمة حاليا اللقاء نظره‬
‫اخرى للتحسين من ادائها او التخلص من تكلفتها الزائده‬

‫التحكم بالقيمة ( ‪)Value Control‬‬

‫وهو مايعرف احيانا ببرمجة هندسة القيمة ( ‪ ) Value Programming‬وهى‬
‫دراسة تطبيق اثناء طرح فكرة المشروع للتاكد من رصد وتحقيق جميع متطلبات‬
‫ورغبات المستفيد والمستخدم للمبنى‬
‫وجميع هذه األساليب تشكل مايسمي بإدارة القيمة (‪ ) Value Management‬وتتم إدارة القيمة بحل‬
‫المشكالت من خالل ‪-:‬‬
‫تحليل الوظائف المميزه والمستخدم فيها اسلوب الهندسة لقيمية‬
‫خطة العمل المتبعة فى الهندسة القيمية والتى تتكون من عدة مراحل متسلسلة منطقيا‬
‫تعدد التخصصات المكونة لفريق العمل كل فى مجالة‬
‫التنسيق بين الجهات المعنية بالدراسة‬
‫الفرق بين خفض التكلفة وهندسة القيمة‬
‫خفض التكلفة عاده تبنى على تجزئة المشروع والغاء بعض هذه االجزاء بينما الهندسة القيمية مبنية‬
‫على تحليل وظائف المشروع ومن ثم طرح بدائل تؤدى الغرض المطلوب ولكن باقل تكلفة وقد تكون‬
‫هذه البدائل تختلف عن ماهو موجود فى التصميم‬
‫الخالصة ‪:‬‬
‫مما سبق يمكن تحديد مفهوم هندسة القيمة بانها ذلك الجهد الجماعى المنظم من اجل تحليل الوظائف‬
‫(وظائف المشروع ) ومطابقتها لمتطلبات المستخدمين والمستفيدين ومن ثم ابتكار بدائل تؤدى تلك‬
‫الوظائف باقل تكلفة ممكنه دون االخالل بالجودة والوظائف األساسية للمبنى‬
 ‫معيار الزمن والوقت النجاز االعمال ( الجدول الزمنى ومده التنفيذ ) منهج مبادلة‬
‫الوقت والمال – التتابع الزمنى لمراحل التجديد والتحديث‪.‬‬
‫نشا نظام التحكم فى الوقت والتكلفة عام ‪ 1955‬وشاع استخدامة عام‪ 1961‬ويستخدم هذا النظام خالل‬
‫مراحل التصميم وادارة المشروعات بصفة عامة كما يحتوى نظام التحكم فى الوقت على سبعة مكونات‬
‫رئيسية – التى تساعد المهندس المعمارى او المهندس االنشائى فى ادارة المشروعات وهذه المكونات‬
‫هى ‪-:‬‬
‫‪ -‬مداخل التصميم المختلفة لعناصر المشروع‬ ‫‪ -‬تحليل ما قبل التصميم‬
‫‪ -‬نظام التحكم الكامل فى التكلفة ‪ -‬التحكم فى وقت المشروع ( البرنامج الزمنى )‬
‫‪ -‬وضع جداول لإلمداد بالمعلومات عن المشروع‬
‫‪ -‬أداره المناقصات والممارسات‬
‫‪ -‬ادارة المقاوالت واالعمال والبنود‬
‫ويتطلب انجاز اى نشاط استخدام كمية معينة من الموارد ووقت محدود له ‪ ،‬ويعرف النشاط بانة طبيعى‬
‫اذا استخدم الحد األدنى من المصادر والحد األنسب للوقت ‪ ،‬أما إذا أريد تعجيل الوقت الالزم النجاز‬
‫النشاط ‪ ،‬فيكون على حساب الزيادة فى استخدام الموارد ويعتمد تعديل وقت النشاط عن وقتة الطبيعى‬
‫على االمكانات الفنية بحيث التؤثر ذلك على المواصفات وعلى توفير الموارد المستخدمة لهذا النشاط‬
‫وبديهى ان ضغط مده النشاط له حد معين اليمكن تجاوزه علميا وهو يسمى " نقطة التعجيل االقصى" "‬
‫‪ " Crash Point‬وهى تمثل اقصى مده ممكنة واعلى تكلفة مباشره‬
 ‫العالقات بين مده المشروع وتكلفتة‬
‫تتكون التكلفة اإلجمالية للمشروع من التكاليف المباشرة ‪ ،‬والتكاليف الغير مباشره ‪،‬‬
‫فالتكاليف المباشرة هى مجموع تكاليف األنشطة ‪ ،‬والتكاليف الغير مباشرة تشمل كل‬
‫ماينفق على المشروع ككل وال يكون مخصصا لنشاط معين ( كاستهالك المعدات –‬
‫أجور الموظفيين الثابتين – المصاريف اإلدارية – صيانة المكاتب – وتزداد‬
‫التكاليف الغير مباشرة كلما زادت مده المشروع – وهناك مده مثلى للمشروع تقترن‬
‫بادنى تكاليف اجمالية‬
 ‫منهج مبادلة الوقت والمال‬
‫منهج مبادلة الوقت والمال هو من اول وسائل التخطيط التكنولوجى التى تهيئها شبكة االعمال وهو‬
‫يمكننا من كشف العالقات بين مده المشروع وتكاليفة عن طريق ضغط مدد االنشطة الحرجة على‬
‫خطوات ويهتم هذا الجزء بتحليل مده التنفيذ التى تم التوصل اليها بتحليل االنشطة والمدد الزمنية‬
‫باسلوب حساب الوقت المعالج والحد االدنى للزياده فى التكلفة وهو مايسمى اسلوب ( ‪) Pert‬‬
‫ظهر اسلوب بيرت (‪ ) Pert‬عام ‪ 1985‬فى الواليات المتحده االمريكية تلبية لحاجات بناء صاروخ‬
‫بيالروس ومن ثم شاع استخدامة فى مجاالت االعمال االدارية والصناعية والتشييد ويقوم اسلوب‬
‫بيرت على اساس تقسيم البرامج الى عدد من االنشطة المستقلة التى تتم على نحو تتابعى معين‬
‫انطالقا من البداية الى النهاية او العكس ويتمثل هذا التقسيم فى خريطة او شبكة تبرز االنشطة فى‬
‫تتابع ويبين عالقات التاثير فيما بينها تبعا الجراءاتها واوقاتها وبالتالى فإسلوب بيرت يساعد االدارة‬
‫على اتخاذ القرارات فيما يتصل باحتماالت التنفيذ وبدائل االستفاده من الموارد واالمكانات المتاحة‬
‫بغرض استخدامها بكفاءه وفاعلية ثم استجد اثناء ابحاث مؤسسة دى بونت ‪ Du Pont‬الموجهة‬
‫لالنتاج التجارى عام ‪ 1961‬طريقة المسار الحرج وهى من االساليب الجديده التى تتناول حسن‬
‫تخطيط العمل ودقة هذا التخطيط فى تنفيذ المشروعات – والطريقتين وان جاء تطورهما منفصال اال‬
‫انهما اصبحتا اليوم من الناحية العملية شيئا واحدا‬