‫التعمير بالمغرب‬

‫من خالل الممارسة‬

‫د‪.‬أحمد مالكي‬
‫أستاذ بجامعة القاضي عياض‬
‫موضوع التعمير موضوع واسع ومعقد تصعب اإلحاطة بكل‬ ‫◼‬
‫جوانبه في لقاءات معدودة‬
‫عرف موضوع التعمير تطورا تشريعيا خاصة على مستوى‬ ‫◼‬
‫التخطيط والتدبير العمرانيين‬
‫يأتي إصدار القانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق بمراقبة وزجر مخالفات‬ ‫◼‬
‫التعمير في إطار مواكبة السياسة العمومية للدولة الرامية إلى تنظيم‬
‫المجال العمراني ومحاربة السكن غير الالئق‬
 ‫أهم النصوص التشريعية‬
‫• القانون التنظيمي رقم ‪ 113.14‬املتعلق بالجماعات‬

‫• الظهير الشريف رقم ‪ 1.60.063‬بتاريخ ‪ 30‬ذي الحجة ‪ 25( 1379‬يونيو ‪ ) 1960‬بشأن توسيع‬
‫نطاق العمارات القروية (الجريدة الرسمية عدد ‪ 2489‬بتاريخ ‪ 8‬يوليو ‪ ) 1960‬؛‬

‫• القانون رقم ‪ 12.90‬املتعلق بالتعميرالصادر بتنفيذه الظهيرالشريف رقم ‪ 1.92.31‬بتاريخ ‪ 15‬من ذي الحجة ‪1412‬‬
‫(‪ 17‬يونيو ‪( ) 1992‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز ‪ 1992‬الصفحة ‪.) 313‬‬

‫• القانون رقم ‪ 25.90‬املتعلق بالتجزئات العقارية واملجموعات السكنية وتقسيم العقارات‬

‫• ظهير‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬املتعلق بإحداث الوكاالت الحضرية‬
‫• قانون ‪ 12_66‬املتعلق بزجراملخالفات‬
 ‫أهم النصوص التنظيمية‬
‫▪ المرسوم رقم ‪ 2.92.832‬الصادر في ‪ 27‬من ربيع اآلخر ‪ 14( 1414‬أكتوبر ‪ )1993‬لتطبيق‬
‫القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‬
‫▪ المرسوم رقم ‪ 2.92.833‬الصادر في ‪ 27‬من ربيع اآلخر ‪ 12( 1414‬أكتوبر ‪ ) 1993‬لتطبيق‬
‫القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات والمجموعات السكنية والتقسيمات‬

‫▪ المرسوم رقم ‪ 2.93.67‬الصادر في ‪ 4‬ربيع اآلخر ‪ 21( 1414‬سبتمبر ‪ ) 1993‬لتطبيق الظهير‬

‫الشريف المعتبر بمثابة قانون رقم ‪ 1.93.51‬بتاريخ ‪ 22‬من ربيع األول ‪ 10( 1414‬سبتمبر ‪) 1993‬‬
‫المتعلق بإحداث الوكاالت الحضرية‬
‫▪ مرسوم ‪ 2013‬المتعلق بالضابط العام للبناء‬
‫الدوريــات‬
‫✓ المنشور الوزيري المشترك رقم ‪ 222 – 1257/4‬م‪.‬ج‪.‬م ‪/‬ق‪.‬م‪ 2/‬بتاريخ ‪ 9‬محرم ‪17( 1401‬‬
‫نونبر ‪ ) 1980‬المتعلق بتصاميم نمو التكتالت العمرانية القروية ؛‬

‫✓ الدورية الوزيرية عدد ‪ 2000/1500‬بتاريخ ‪ 6‬أكتوبر ‪ 2000‬المتعلقة بتبسيط مسالك ومساطر‬

‫دراسة طلبات رخص البناء وإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ؛‬
‫محاور العرض‬
‫▪ التخطيط العمراني‬
‫▪ التدبير العمراني‬

‫▪ مراقبة التعمير‬
‫▪ المحور األول ‪ :‬التخطيط العمراني‬
 ‫وثائق التعمير التوقعي‬
‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬

‫وثائق التعمير التنظيمي‬

‫‪ -‬تصميم التنطيق‬
‫‪ -‬تصميم التهيئة‬
‫‪ -‬تصميم التنمية‬
‫‪ -‬قرارات تخطيط حدود الطرق العامة‬
 ‫المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‬

 ‫تعريف مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬
‫‪ -‬يعتبر مخطط توجيه التهيئة العمرانية آلية التخطيط‬
‫الحضري التي تحدد‪ ،‬في أفق ‪ 25‬سنة‪ ،‬التوجهات الكبرى‬
‫للتطور املندمج للتجمعات العمرانية الحضرية ومناطق‬
‫تأثيرها املباشر‪.‬‬
‫يطبق مخطط توجيه التهيئة العمرانية على رقعة أرضية تستوجب‬
‫تنميتها أن تكون محل دراسة إجمالية بسبب الترابط القائم بين مكوناتها‬
‫في المجاالت االقتصادية والتجارية واالجتماعية‪.‬‬

‫يمكن أن تشتمل الرقعة األرضية المعنية على جماعة حضرية أو عدة‬

‫جماعات حضرية ومراكز محدد أو عدة مراكز محددة أو جميع جماعة‬
‫قروية أو جماعات قروية مجاورة‪.‬‬

‫يشتمل مخطط توجيه التهيئة العمرانية على تخطيط التنظيم العام للتنمية‬
‫العمرانية للرقعة المتعلق بها‪ ،‬وذلك لمدة ال يمكن أن تتجاوز ‪ 25‬سنة‪.‬‬
 ‫يهدف مخطط توجيه التهيئة العمرانية‪ ،‬بوجه خاص‪ ،‬إلى ‪:‬‬
‫تحديد اختيارات التهيئة التي يتطلبها تحقيق تنمية متناسقة على الصعيدين‬
‫االقتصادي واالجتماعي للرقعة األرضية المعنية ؛‬
‫تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها‪،‬‬
‫مع الحفاظ‪ ،‬بوجه خاص‪ ،‬على األراضي الزراعية والمناطق الغابوية التي تتولى‬
‫السلطة التنظيمية تحديدها ؛‬
‫تحديد األغراض العامة المخصصة لها األراضي‬
 ‫يشتمل مخطط توجيه التهيئة العمرانية على ‪:‬‬

‫وثائق تتكون من رسوم بيانية‪:‬‬

‫خرائط تتضمن بيان استعمال األراضي وتحدد المناطق الزراعية والغابوية‬
‫تصميم لصيانة التراث التاريخي وإبراز قيمته‬

‫تقرير يتضمن ‪:‬‬

‫شرح اختيار التهيئة المبين في خرائط استعمال األراضي‬
‫تحديد التدابير التي يجب القيام بها لبلوغ األهداف المحددة‬
‫مراحل تنفيذ اإلجراءات المقررة خصوصا المراحل التي يجب أن تزود خاللها‬
‫المناطق المعنية بتصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة وتصاميم التنمية‬
‫يتم وضع مشروع مخطط توجيه التهيئة العمرانية بمبادرة من اإلدارة‬
‫وبمساهمة الجماعات المحلية وتتم الموافقة عليه طبق اإلجراءات والشروط‬
‫التي تحدد بمرسوم تنظيمي‪.‬‬
‫يحال مشروع مخطط توجيه التهيئة العمرانية‪ ،‬قبل أن توافق عليه اإلدارة‪،‬‬
‫إلى مجالس الجماعات المعنية لدراسته‬
‫للمجالس المشار إليها أعاله أن تبدي‪ ،‬داخل أجل ثالثة أشهر يبتدئ من‬
‫تاريخ إحالة المخطط إليها‪ ،‬ما تراه في شانه من اقتراحات تتولى اإلدارة‬
‫دراستها بمشاركة المجالس الجماعية التي يعنيها األمر‪.‬‬
‫إذا لم تبد المجالس األنفة الذكر أي رأي داخل األجل المنصوص عليه أعاله‬
‫فإن سكوتها يحمل على أن ليس لها أي اقتراح في موضوع المخطط المحال‬
‫إليها‪.‬‬
 ‫تصميم التنطيق‬

‫تصميـم التنطيــق‬
 ‫تعريف تصميم التنطيق‬
‫تصميم التنطيق هو وثيقة تعمير تنظيمي تهدف إلى الحفاظ على توجهات مخطط‬
‫توجيه التهيئة العمرانية و اتخاذ التدابير التحفظية الضرورية إلعداد تصميم‬
‫التهيئة (املادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪.) 12.90‬‬
‫يهدف تصميم التنطيق إلى تمكين اإلدارة والجماعات من اتخاذ‬
‫التدابير التحفظية الالزمة إلعداد تصميم التهيئة والحفاظ على توجيهات‬
‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬

‫يشتمل تصميم التنطيق على ‪:‬‬

‫✓ وثيقة تتكون من رسوم بيانية ؛‬
‫✓ نظام يحدد قواعد استعمال األراضي‪.‬‬

‫يسري مفعول تصاميم التنطيق خالل مدة أقصاها سنتان من تاريخ‬

‫نشر النص الموافق بموجبه عليها‪.‬‬
‫يتم وضع مشروع تصميم التنطيق بمبادرة من اإلدارة وبمساهمة‬
‫الجماعات المحلية‪ ،‬وتتم الموافقة عليه وفق اإلجراءات والشروط التي‬
‫تحدد بمرسوم تنظيمي‪.‬‬
‫يحال مشروع تصميم التنطيق‪ ،‬قبل أن توافق عليه اإلدارة‪ ،‬إلى مجالس‬
‫الجماعات المعنية لدراسته‬
‫للمجالس المشار إليها أعاله أن تبدي‪ ،‬داخل أجل شهرين يبتدئ من‬
‫تاريخ إحالة التصميم إليها‪ ،‬ما تراه في شأنه من اقتراحات تتولى اإلدارة‬
‫دراستها بمشاركة الجماعات المحلية التي يعنيها األمر‪.‬‬
‫إذا لم تبد المجالس األنفة الذكر أي رأي داخل األجل المنصوص عليه‬
‫أعاله فإن سكوتها يحمل على أن ليس لها أي اقتراح في موضوع‬
‫التصميم المحال إليها‪.‬‬
 ‫الموافقة على تصميم التنطيق‬
‫تتم الموافقة على تصميم التنطيق وضابطته بقرار للوزير المكلف بالتعمير‪.‬‬

‫نشر القرار بالموافقة على تصميم التنطيق‬

‫تتم إحالة الوثائق المتعلقة بتصميم التنطيق (تصميم ‪ +‬ضابطة ‪ +‬مذكرة تبريرية ‪ +‬قرار‬
‫الموافقة على التصميم) على األمانة العامة للحكومة قصد نشره بالجريدة الرسمية‪.‬‬

‫‪ .‬اآلثار المترتبة عن تصميم التنطيق‬

‫فور الموافقة عليه‪ ،‬تصبح مقتضيات تصميم التنطيق ملزمة لإلدارة واألغيار ؛‬

‫يسري مفعول تصميم التنطيق لمدة سنتين ابتداء من تاريخ نشر نص الموافقة عليه في‬
‫الجريدة الرسمية‪ .‬وعند انصرام هذا األجل تصبح مقتضياته الغية بقوة القانون‪ .‬وال‬
‫يمكن بعد انصرام أجل السنتين تجديد تصميم التنطيق أو إعداد تصميم تنطيق جديد‬
‫للمجال الذي كان يغطيه التصميم القديم‪.‬‬
 ‫تصميم التهيئة‬

‫تصميم التهئية‬
 ‫الغرض من قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة‬
‫يهدف قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة إلى الحيلولة دون إقامة بناءات جديدة‬
‫قد تعرقل تطبيق مقتضيات تصميم التهيئة املزمع إعداده في القطاع املعني‪.‬‬
 ‫يوضع تصميم التهيئة ل ‪:‬‬

‫جميع أو بعض كل من الجماعات والمراكز والمناطق والمجموعات‬

‫العمرانية‬

‫جميع أو بعض أراضي جماعة قروية أو جماعات قروية تكتسي صبغة‬

‫خاصة سياحية أو صناعية أو منجمية‬

‫تتولى اإلدارة تحديد هذه المناطق باقتراح من مجالس الجماعات‬

‫المختصة أو بطلب من عامل العمالة المعنية أو اإلقليم في حالة عدم‬
‫صدور اقتراح من هذه المجالس‪.‬‬
 ‫يهدف تصميم التهيئة إلى تحديد جميع أو بعض العناصر التالية ‪:‬‬

‫‪ 1-‬تخصيص مختلف المناطق بحسب الغرض األساسي الذي يجب أن تستعمل له ‪:‬‬
‫منطقة سكنية ومنطقة صناعية ومنطقة تجارية ومنطقة سياحية ومنطقة زراعية‬
‫ومنطقة غابوية ‪...‬‬
‫‪ 2-‬المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛‬
‫‪ 3-‬حدود الطرق (المسالك والساحات ومواقف السيارات) الواجب الحفاظ عليها أو‬
‫تغييرها أو إحداثها ؛‬
‫‪ 4-‬حدود المساحات الخضراء العامة (األماكن المشجرة والحدائق والبساتين) وميادين‬
‫األلعاب والمساحات المباحة المختلفة‬
‫‪ 5-‬حدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب إحداثها أو الحفاظ عليها أو‬
‫تغييرها ؛‬
‫‪ 6-‬المواقع المخصصة للتجهيزات العامة كتجهيزات السكك الحديدية وتوابعها‬
‫والتجهيزات الصحية والثقافية والتعليمية والمباني اإلدارية والمساجد والمقابر ؛‬
‫‪ 7-‬المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى‬
‫إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية والمراكز الترفيهية ؛‬
‫‪ 8-‬األحياء واآلثار والمواقع التاريخية أو األثرية والمواقع والمناطق الطبيعية‬
‫‪ 9-‬ضوابط استعمال األراضي والضوابط المطبقة على البناء‪:‬العلو األدنى واألقصى‬
‫للمبنى وشروط إقامة العمارات وتوجيهها ومواقف السيارات المسقفة أو المكشوفة‬
‫والمسافات الفاصلة بين المباني ونسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى‬
‫مساحة األرض جميعها واالرتفاعات المعمارية ؛‬
‫‪ 10-‬االرتفاقات المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو ألغراض جمالية أو أمنية أو‬
‫للحفاظ على الصحة العامة‬
‫‪ 11-‬المناطق المفتوحة إلنجاز أعمال عمرانية بها بحسب توقيت معين ؛‬
‫‪ 12-‬دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلتها أو تجديدها ؛‬
‫‪ 13-‬المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص‪.‬‬
 ‫يشتمل تصميم التهيئة على ‪:‬‬
‫✓ وثيقة أو وثائق متكونة من رسوم بيانية ؛‬
‫✓ نظام يحدد ضوابط استعمال األراضي واالرتفاقات وااللتزامات‬
‫المفروضة لتحقيق تهيئة منتظمة ومتناسقة وقواعد البناء المتعلقة‬
‫بالمنطقة المعنية‪.‬‬
‫قبل وضع تصميم التهيئة‪ ،‬يجوز اتخاذ قرار يقضي بالقيام بدراسته‬
‫ويعين حدود الرقعة األرضية التي يشملها تصميم التهيئة المزمع دراسته‪.‬‬

‫يصدر رئيس مجلس الجماعة بطلب من اإلدارة أو بمبادرة منه قرار‬

‫القيام بدراسة تصميم التهيئة بعد أن يتداول المجلس في ذلك‪.‬‬

‫يستمر مفعول القرار المشار إليه أعاله مدة ستة أشهر من تاريخ نشره‬
‫في الجريدة الرسمية ويجوز تجديده مرة واحدة لمدة مساوية للمدة األولى‬
‫❖ فور نشر القرار المشار إليه في المادة السابقة‪ ،‬يؤجل رئيس مجلس‬
‫الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة‬
‫سكنية أو إقامة بناء في الرقعة األرضية المعنية‪.‬‬

‫❖ يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد‬

‫موافقة اإلدارة إذا كان المشروع المتعلق بذلك يتالءم مع األحكام الواردة‬
‫في مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو مع ما يصلح له فعال القطاع‬
‫المعني في حالة عدم وجود المخطط اآلنف الذكر‪.‬‬
‫❖يتم وضع مشروع تصميم التهيئة بمبادرة من اإلدارة وبمساهمة‬
‫الجماعات المحلية وتتم الموافقة عليه طبق اإلجراءات والشروط التي‬
‫تحدد بمرسوم تنظيمي‬
‫يحال مشروع تصميم التهيئة قبل موافقة اإلدارة عليه إلى مجلس‬
‫الجماعة أو مجالس الجماعات المعنية لدراسته‬
‫للمجالس المشار إليها في الفقرة أعاله أن تبدي داخل أجل شهرين‬
‫من تاريخ إحالة مشروع التصميم إليها من اقتراحات تتولى اإلدار ة‬
‫دراستها بمشاركة الجماعات المحلية التي يعنيها األمر‪.‬‬
‫إذا لم تبد المجالس اآلنفة الذكر أي رأي داخل األجل المنصوص‬
‫عليه أعاله فإن سكوتها يحمل على أن ليس لها أي اقتراح في موضوع‬
‫التصميم المحال إليها‪.‬‬
‫يكون مشروع تصميم التهيئة محل بحث علني يستمر شهرا ويجري‬
‫خالل المدة التي يكون فيها مجلس الجماعة أو مجالس الجماعات‬
‫المعنية بصدد دراسته‪.‬‬
‫يهدف البحث المشار إليه أعاله إلى إطالع العموم على المشروع‬
‫وتمكينه من إبداء ما قد يكون لديه من مالحظات عليه‪.‬‬
‫على رئيس مجلس الجماعة أن يوفر وسائل النشر واإلشهار قبل‬
‫تاريخ بدء البحث‪.‬‬
‫يتولى مجلس الجماعة عند دراسته لمشروع تصميم التهيئة‪ ،‬دراسة‬
‫المالحظات المعبر عنها خالل إجراء البحث قبل عرضها على اإلدارة‪.‬‬
 ‫‪ .‬الموافقة على تصميم التهيئة‪:‬‬

‫تتم الموافقة على تصميم التهيئة والضابطة المرفقة به بمرسوم يتخذ‬

‫باقتراح من الوزير المكلف بالتعمير وبعد الحصول على الرأي‬
‫المطابق لوزير الثقافة عندما يتعلق األمر بتصميم تهيئة يدخل تعديالت‬
‫على ارتفاقات ترتيب المآثر التاريخية‪.‬‬
 ‫اآلثار المترتبة عن تصميم التهيئة‬
‫‪ .1‬اآلثار القانونية المترتبة على تصميم التهيئة قبل الموافقة عليه ‪:‬‬

‫ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني وإلى حين صدور النص القاضي بالموافقة‬ ‫◼‬
‫على مشروع تصميم التهيئة‪ ،‬ال يجوز اإلذن إال بإحداث المشاريع التي ال تتنافى‬
‫مع أحكام مشروع التصميم ؛‬

‫ابتداء من نفس التاريخ ينتهي العمل بأحكام تصميم التهيئة أو تصميم التنطيق الذي‬ ‫◼‬
‫يغطي المنطقة موضوع مشروع التصميم الجديد ‪.‬‬
 ‫‪ .2‬اآلثار المترتبة على تصميم التهيئة بعد المصادقة عليه ‪:‬‬
‫‪ .1.2‬إعالن المنفعة العامة‪:‬‬
‫▪ يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعالن المنفعة العامة ؛‬
‫▪ تبقى آثار المنفعة العامة سارية المفعول لمدة ‪ 10‬سنوات تحتسب من تاريخ نشر النص‬
‫الموافق بموجبه على التصميم بالجريدة الرسمية ؛‬
‫▪ إذا انقضى أجل ‪ 10‬سنوات دون أن يتم اقتناء األراضي الخاضعة إلعالن المنفعة العامة‬
‫من طرف اإلدارات التي خصصت لها بموجب تصميم التهيـئة‪ ،‬يستعيد مالك األراضي‬
‫بقوة القانون التصرف في أراضيهم ؛‬
‫▪ في انتظار اقتناء األراضي الواقعة تحت إعالن المنفعة العامة يمكن لمالكها استعمالها‬
‫مؤقتا لغايات غير تلك المخصصة لها بموجب تصميم التهيئة ؛‬
‫▪ وال يمكن في أي حال من األحوال أن يعيق هذا االستعمال المؤقت إنجاز‬
‫التجهـيزات المبرمجة في تصميم التهـيئة؛‬

‫يقصد باالستعمال المؤقت على سبيل المثال مواقف السيارات أو مستودعات أو‬ ‫◼‬
‫كل منشأة ال تستعمل المواد الثقيلة‪.‬‬
‫يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعالن بأن‬
‫المنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات الالزمة إلنجاز التجهيزات‬
‫المنصوص عليها‬

‫تنتهي اآلثار المترتبة على إعالن المنفعة العامة عند انقضاء أجل‬
‫‪ 10‬سنوات يبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم‬
‫التهيئة في الجريدة الرسمية‬

‫عندما يستعيد مالك األراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء اآلثار‬

‫المترتبة على إعالن المنفعة العامة يجب أن يكون استعمال تلك األراضي‬
‫مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها‪.‬‬
 ‫تصميم التنمية‬

‫تصميم تنمية التكثالت القروية‬

 ‫تصميم التنمية‬

‫تعريف تصميم تنمية التكتالت العمرانية القروية‬

‫تصميم تنمية التكتالت العمرانية القروية هو وثيقة تعمير‬
‫تنظيمية تحدد حقوق استعمال األراضي والمقتضيات التي‬
‫يطبق عليها ويهدف إلى ‪:‬‬
‫▪إحداث وتنظيم نواة قروية مستقطبة مع توجيه نموها‬
‫▪مراقبة تعمير التكتالت القروية بفرض إلزامية رخصة البناء‬
‫والتجزيء‪.‬‬
 ‫غرض تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية‬
‫يهدف تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية إلى تحديد ‪:‬‬
‫‪-‬املناطق املخصصة لسكنى الفالحين التي تتضمن منشآت وبنايات خاصة باالستغالل الفالحي ؛‬
‫‪-‬املناطق املخصصة للسكنى من نوع غيرفالحي وللتجارة والصناعة والصناعة التقليدية ؛‬
‫‪-‬املناطق املحظور فيها البناء ؛‬
‫‪ -‬حدود طرق املرور الرئيسية ؛‬
‫‪-‬األمكنة املخصصة للساحات العمومية والساحات العارية والغراسة‬
‫‪-‬األمكنة املخصصة للبنايات واملصالح العمومية وكذا املنشآت الخاصة بالحياة االجتماعية وال سيما‬
‫بالسوق وبملحقاته‪.‬‬
 ‫يتضمن تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية ‪:‬‬
‫‪ -‬تقريرتبريري ؛‬
‫‪-‬مذكرات البحث امليداني ؛‬
‫‪ -‬تصميم وضابط التنمية ؛‬
‫‪ -‬التناسق املعماري ملحور طرقي أو ساحة عمومية عند االقتضاء‪.‬‬
‫يتم تحديد التكثل العمراني الذي يجب تغطيته بتصميم تنمية على‬
‫أساس ‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط الجهوي إلعداد التراب؛‬
‫‪-‬تصميم الهيكلة القروية ؛‬
‫‪ -‬مخطط توجيه التهيئة العمرانية (املادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪ ) 12.90‬؛‬
‫‪-‬توجهات تصميم التنمية االقتصادية واالجتماعية عند االقتضاء‪.‬‬
 ‫إعداد تصميم تنمية التكثل العمراني القروي‬

‫‪ -‬مرحلة البحث السوسيو اقتصادي يتم القيام بالبحث السوسيو اقتصادي لدى‬
‫مختلف اإلدارات‬
‫‪ -‬مرحلة الدراسة‬
‫‪ -‬مرحلة البحث‬
‫‪ -‬مرحلة المشاورات‬
‫‪ -‬المداوالت الجماعية‬
‫‪ -‬البحث العمومي‬
‫‪ -‬المصادقة على تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية‬
‫فوض وزير الداخلية إلى والة الجهات المصادقة على قرارات الموافقة على تصاميم تنمية‬
‫التكثالت العمرانية القروية‬
 ‫آثار تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية‬
‫‪-‬يترتب على المصادقة على تصميم تنمية التكثل العمراني إلزامية رخصة البناء والتجزئات‬
‫داخل التكثل العمراني الذي يطبق عليه ؛‬

‫‪-‬ليست آثار تصميم التنمية متساوية من حيث سريان مفعولها ‪:‬‬

‫الطرق والمساحات الفارغة (المالعب الرياضة) والمناطق الخضراء والمرافق والبنايات‬ ‫▪‬

‫العمومية ومنشآت الحياة االجتماعية يسري مفعولها لمدة عشر سنوات‪ .‬فإذا انتهت هذه المدة‬
‫(عشر سنوات) دون أن تعمل الجماعة أواإلدارات المعنية على اقتناء األراضي الضرورية‪،‬‬
‫يمكن لمالكيها أن يستعيدوا التصرف فيها ما لم يتم تعديل آثار التصميم ؛‬

‫تنتج ارتفاقات منع البناء والتنطيق آثارها بشكل غير محدود وتبقى صالحيتها جارية مهما‬ ‫▪‬

‫كانت المدة التي مرت عن تاريخ نشر قرار الموافقة والمصادقة في الجريدة الرسمية ما لم يتم‬
‫تغيير التصميم‪.‬‬
 ‫تمديد تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية‬
‫‪ -‬يجوز تمديد مفعول تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية لفترة ‪ 10‬سنوات وذلك لمرة‬
‫واحدة (الفصل الرابع من ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ )1960‬؛‬
‫‪ -‬تظل المقتضيات المتعلقة بالطرق والمناطق الخضراء والمرافق العمومية ومنشآت الحياة‬
‫االجتماعية وحدها المعنية بإجراء التمديد لكون ارتفاقات التنطيق وارتفاقات منع البناء تنتج‬
‫آثارها لمدة غير محددة ؛‬
‫‪ -‬لن يكون قرار التمديد مبررا إال في حالة عدم إنجاز التجهيزات وأن مقتضيات التصميم ال‬
‫ينتظر تغييرها عند انتهاء صالحيته بمرور عشر سنوات ؛‬
‫‪ -‬يمكن اتخاذ مبادرة تمديد التصميم بطلب من المنتخبين أو السلطة المحلية أو اإلقليمية أو من‬
‫إحدى المصالح التقنية المحلية المتدخلة في وضع وتطبيق تصميم التنمية ؛‬
‫‪ -‬يتعين الشروع في مسطرة التمديد قبل انتهاء أجل عشر سنوات وال يمكن فعل ذلك بعد‬
‫انصرام هذه المدة؛‬
‫‪ -‬يخضع تمديد تصميم تنمية التكثالت العمرانية القروية لنفس المسطرة المعتمدة في وضعه‬
‫والمصادقة عليه (استشارة المجلس الجماعي‪ ،‬بحث عمومي لمدة شهر واحد ‪.)...‬‬
 ‫قرارات التصفيف‬

‫قرارات تخطيط حدود الطرق العامة و‬

‫قرارات تخطيط حدود الطرق العامة المراد‬
‫نزع ملكيتها‬
‫‪ 1‬تعريف قرارات تخطيط حدود الطرق العامة وقرارات تخطيط حدود الطرق العامة املراد‬
‫نزع ملكيتها كما تستوجبه العملية‬
‫يجب التمييز بين نوعين من القرارات ‪:‬‬
‫أ قرار تخطيط حدود الطرق العامة ‪:‬‬
‫*ألية قانونية تمكن من إحداث طرق جماعية أو ساحات أو مواقف السيارات بالجماعة أو تغيير تخطيطها أو‬
‫عرضها أو حذفها كليا أو جزئيا ؛‬
‫*يعلن قرار تخطيط حدود الطرق العامة أن األشغال الضرورية إلحداث أو توسيع أو حذف الطرق الجماعية‬
‫تكتس ي طابع املنفعة العامة عندما يكون هذا اإلجراء غير منصوص عليه في وثيقة تعميرية‬

‫*يمكن هذا القرار رئيس املجلس الجماعي من اللجوء‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬إلى نهج مسطرة نزع ملكية األراض ي‬
‫الضرورية من اجل املنفعة العامة‪.‬‬
 ‫ب قرار تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية‬

‫• يتعلق األمر بقرار يجمع بين إعالن املنفعة العامة وقرار يعين األراض ي الضرورية املراد نزع ملكيتها من‬
‫أجل إحداث أو تغيير طريق عام‪ .‬وبالتالي فالسلطات املعنية لم تعد في حاجة إلى اتخاذ قرار يعين األراض ي‬
‫التي يرغب في نزع ملكيتها كإجراء ضروري لتقييم قيمة األرض أو األراض ي الضرورية لفتح الطريق ؛‬
‫• في الحالة السابقة (قرار تخطيط حدود الطرق العامة) تبقى السلطات املعنية مرغمة على اتخاذ قرار‬
‫لتعيين األراض ي املراد نزع ملكيتها قبل استدعاء لجنة تقييم األراض ي الضرورية لفتح أو توسيع الطريق؛‬

‫• فقرارات تخطيط حدود الطرق املعنية فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها كما تنص على ذلك املادة ‪32‬‬
‫الفقرة ‪ 3‬من القانون رقم ‪ 12- 90‬املتعلق بالتعمير‪ " :‬تعين العقارات املراد نزع ملكيتها مع بيان مشموالتها‬
‫ومساحتها وأسماء من يحتمل أن يكونوا مالكين لها" ؛‬
 ‫‪- 2‬مسطرة دراسة قرارات تخطيط حدود الطرق العامة وقرارات تخطيط حدود الطرق‬
‫العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية‪.‬‬
‫‪.‬أ املبادرة‬
‫يخول القانون رقم ‪ 12.90‬لرئيس املجلس الجماعي بعد مداولة املجلس‪ ،‬حق إصدار قرارات إحداث طرق‬
‫جماعية ومساحات ومواقف سيارات عامة بالجماعات أو تغيير تخطيطها أو عرضها أو حذفها كليا أو‬
‫جزئيا‪ .‬وتكون هذه القرارات مصحوبة بخريطة تبين فيها حدود هذه الطرق (املادة ‪ ) 32‬؛‬

‫يتخذ قرار تخطيط حدود الطرق بشكل عام باقتراح من رئيس املجلس الجماعي املعني‪ .‬غير أنه يمكن‬
‫للوكالة الحضرية أن تطلب اتخاذ هذا القرار إذا كان ذلك يدخل في إطار تنفيذ وثيقة تعمير أو إذا كان‬
‫ضروري إلعادة هيكلة حي للسكن غير الالئق الذي يقتض ي فتح طريق أو عدة طرق‪.‬‬
 ‫ب أراء اإلدارات املعنية‬

‫تخضع قرارات تخطيط حدود الطرق العامة وقرارات تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد‬
‫نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية ملوافقة السلطة الحكومية املكلفة بالتعمير ؛‬

‫تهدف موافقة السلطة الحكومية املكلفة بالتعمير إلى مراقبة مدى مطابقة مشروع القرار مع مقتضيات‬
‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو تصميم التهيئة أو لهما معا إن وجدا (املادة ‪( 33‬الفقرة األولى) من القانون‬
‫رقم ‪ 12.90‬املتعلق بالتعمير) ؛‬
‫عالوة على التأشيرات املنصوص عليها في األنظمة الجاري بها العمل‪ ،‬يتعين على قرارات تخطيط حدود الطرق‬
‫العامة وقرارات تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبها لعملية‬
‫الحصول على موافقة ‪:‬‬

‫مصالح وزارة التجهيز إذا كان قرار تخطيط حدود الطريق العام أو قرار تخطيط حدود الطريق العام املعينة‬
‫فيه األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية عندما يتعلق األمر بعقار يدخل في امللك العام للدولة أو‬
‫مجاور له ؛‬

‫مصالح وزارة الثقافة إن كان من شأن قرار تخطيط حدود الطريق إدخال تغييرات على االرتفاقات املحدثة‬
‫بموجب نص ترتيب موقع أو آثار تاريخية‬
 ‫ج البحث العلني‬

‫تكون قرارات تخطيط حدود الطرق العامة موضوع بحث علني يدوم شهرا واحدا‪ ،‬وتكون مدة هذا‬
‫البحث شهرين إذا تعلق اآلمر بقرارات تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع‬
‫ملكيتها ؛‬

‫انطالقا من تاريخ افتتاح البحث العلني وإلى حين نشر قرار تخطيط حدود الطريق العام في الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫ال يجوز تسليم أي رخصة بناء في األراض ي التي يشملها قرار تخطيط حدود الطريق العام أو قرار تخطيط‬
‫حدود الطريق العام املعينة فيه األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية‪ .‬غير أن مدة هذا الحظر ال‬
‫يمكن أن تتجاوز ‪ 6‬أشهر (املادة ‪( 33‬الفقرة ‪ )3‬من القانون رقم ‪ 12.90‬املتعلق بالتعمير) ؛‬
 ‫يتخذ قرار تخطيط حدود الطريق العام بعد مداولة املجلس الجماعي ؛‬

‫تقوم السلطة الجماعية عند نهاية هذه املسطرة بتوجيه‪ ،‬في ثالث نظائر‪ ،‬امللف قصد املصادقة عليه إلى وزير‬
‫الداخلية و ذلك بموجب القانون التنظيمي املتعلق بالجماعات‪.‬‬
 ‫‪ 3‬آثار قرار تخطيط حدود الطرق العامة‬

‫ينتج قرار تخطيط حدود الطرق العامة آثارا قبل وبعد نشره في الجريدة الرسمية‪.‬‬

‫‪ .‬اآلثاراملترتبة عن قرارتخطيط حدود الطرق العامة قبل نشره في الجريدة الرسمية‬

‫ابتداء من تاريخ افتتاح البحث العلني وإلى حين نشر قرار تخطيط حدود الطرق العامة في الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫ال يجوز تسليم أي رخصة بناء في األراض ي التي يشملها قرار تخطيط حدود الطرق العامة خالل مدة ‪ 6‬أشهر‪.‬‬
‫وتكون مدة الحظر هذه سنتين بالنسبة لقرار تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع‬
‫ملكيتها ملا تستوجبه العملية‪.‬‬
 ‫‪ .‬اآلثاراملترتبة عن قرارتخطيط حدود الطرق العامة بعد نشره في الجريدة الرسمية‬

‫تعتبر قرارات تخطيط حدود الطرق العامة بمثابة إعالن بأن املنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات التي‬
‫تحددها ؛‬

‫يستمر مفعول قرارات تخطيط حدود الطرق العامة ‪ 10‬سنوات‪ .‬غير أن مفعول قرارات تخطيط حدود الطرق‬
‫العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية ال يستمر إال سنتين ؛‬
 ‫ابتداء من تاريخ نشر قرار تخطيط حدود الطرق العامة في الجريدة الرسمية‪ ،‬ال يمكن القيام بأي تغيير على‬
‫األراض ي الواقعة في الطريق املزمع إحداثه‪ .‬كما ال يمكن القيام بأي بناء جديد أو إدخال تغييرات على البنايات‬
‫القائمة‪ ،‬وال يجوز الترخيص إال بأعمال صيانة البنايات القائمة‬

‫يجوز تخصيص العقارات التي تشملها قرارات تخطيط حدود الطرق العامة غير تلك املعينة فيها األراض ي املراد‬
‫نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية مؤقتا لغرض آخر‪ ،‬وذلك بعد ترخيص من رئيس املجلس الجماعي شريطة أن‬
‫ال يعيق هذا االستعمال إنجاز الطريق املنصوص عليها في القرار‬
 ‫‪ 4‬تنفيذ قرارات تخطيط حدود الطرق العامة‬

‫تختلف مسطرة تنفيذ قرارات تخطيط حدود الطرق العامة حسب طبيعة هذه القرارات ‪:‬‬

‫يحدد تنفيذ قرار تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها ملا تستوجبه العملية في‬
‫مدة ال تتجاوز سنتين تحتسب ابتداء من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية‪ .‬وتنفيذه ال يطرح أي صعوبة لكونه‬
‫معينة فيه األراض ي املراد نزع ملكيتها فهو بمثابة قرار التخلي ؛‬
‫يقتض ي تنفيذ قرار تخطيط حدود الطرق العامة الذي تستمر مدة سريان مفعوله ‪ 10‬سنوات تحويله إلى قرار‬
‫تخطيط حدود الطرق العامة املعينة فيها األراض ي املراد نزع ملكيتها‪ ،‬فيجب إذا إصدار قرار آخر يسمى قرار‬
‫"التخلي" الذي يجب اتخاذه من قبل رئيس املجلس الجماعي‪ ،‬قبل مرور أجل ‪ 10‬سنوات‪ ،‬وذلك لتحويل‬
‫األراض ي املشمولة في الطريق املزمع إحداثه لصالح الجماعة‪.‬‬
 ‫▪ المحور الثاني ‪ :‬التدبير العمراني‬

‫العتبارات منهجية سيتم التركيز على التجزئة‬

‫العقارية والبناء‬
‫▪أوال‪ :‬على مستوى التجزئات العقارية‬

‫‪63‬‬
‫‪Projet de lotissement‬‬
‫يعتبر تجزئة عقارية تقسيم ملكية عقارية ‪:‬‬
‫عن طريق البيع أو اإليجار أو القسمة ؛ إلى‬ ‫❑‬

‫بقعتين أو أكثر؛‬
‫مخصصة لتشييد مبان للسكنى‪ ،‬أو لغرض‬ ‫❑‬

‫صناعي‪،‬أو سياحي‪ ،‬أو تجاري أو حرفي؛‬

‫مهما بلغت مساحة البقع‪.‬‬ ‫❑‬

‫التجزئة المتواجدة داخل تجمع قروي مغطى بتصميم تنمية‬

‫تعتبر تجزئة‬

‫تقسيم أحد األمالك العقارية إلى قطعتين أو عدة قطع لتبنى فيها عمارات للسكنى أو‬
‫للصناعة أو للتجارة ثم بيع هذه القطع أو كراؤها دفعة واحدة وإما الواحدة بعد‬
‫األخرى ويشترط أن تكون مساحة إحدى القطع أقل من ‪ 2500‬متر مربع‪.‬‬
‫‪64‬‬
‫المجموعة السكنية‬

‫مباني فردية أو جماعية‪:‬‬

‫❑ معدة للسكن؛‬

‫مشيدة على بقعة أرضية واحدة أو عدة بقع متالصقة أو مجاورة؛‬ ‫❑‬

‫بصورة متزامنة أو متتالية من طرف مالك أو مالك على الشياع لبقعة أو للبقع‪.‬‬ ‫❑‬

‫‪65‬‬
 ‫أ‪ -‬على مستوى اإلذن بالتجزيء‪:‬‬
‫▪ إن الهيئة اإلدارية التي تعود لها صالحية تسليم اإلذن بالتجزيء هي رئيس مجلس‬
‫الجماعة الحضرية أو القروية التي يوجد مشروع التجزئة بحيزها الترابي‪.‬‬
‫▪ صاحب الشأن ملزم بإيداع طلب اإلذن في القيام بالتجزئة بمقر الجماعة التابع لها‬
‫موقع التجزئة المراد القيام بها أو بمقر الوالية أو العمالة أو اإلقليم إذا كانت التجزئة‬
‫تقع باثنين أو أكثر من الجماعات‪.‬‬
‫▪ وفي غياب حصر دقيق للمتدخلين في اإلذن بالتجزئة العقارية سواء على‬
‫مستوى قانون ‪ 25.90‬أو مرسومه التطبيقي جاء مرسوم ‪ 2013‬المتعلق‬
‫بالضابط العام للبناء ليحدد لجنة تتكون من ممثلين دائمين عن كل‬
‫من‪:‬العمالة والجماعة والوكالة الحضرية باإلضافة إلى ممثلين عن كل من‬
‫المديرية العامة للوقاية المدنية والمصالح المختصة باالتصاالت السلكية‬
‫والالسلكية واألجهزة المكلفة بتسيير مختلف الشبكات‬

‫‪66‬‬
 ‫أ‪ -‬على مستوى اإلذن بالتجزيء‪:‬‬
‫▪ اعتبر القانون المنظم للتجزئات شرط تحفيظ التجزئة واجبا للحصول على اإلذن‬
‫بالتجزي‬
‫▪تظل اإلدارة ملزمة بتعليل قراراتها في حالة رفض اإلذن بالتجزيء‪.‬‬
‫▪ يسقط اإلذن بالتجزيء سواء صريحا أو ضمنيا إذا انقضت ثالث سنوات ابتداء‬
‫من تاريخ تسليمه‪.‬‬
‫شروط تسليم اإلذن بإحداث تجزئة عقارية‬
‫‪ .1‬المطابقة مع األحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل‬
‫‪ -‬يسلم اإلذن بإحداث التجزئة العقارية إذا كان مشروع التجزئة يستجيب لألحكام‬
‫التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل خصوصا مقتضيات وثائق التعمير (تصميم‬
‫التنطيق وتصميم التهيئة) ؛‬
‫‪ -‬يسلم اإلذن بإحداث التجزئة العقارية شريطة أن يحصل المجزئ على األذون‬
‫األخرى المنصوص عليها في نصوص خاصة (المآثر التاريخية والملك العام‬
‫للدولة‪ )...‬وبعد الحصول على آراء وتأشيرات الجهات األخرى المنصوص عليها‬
‫في األنظمة الجاري بها العمل‪.‬‬
‫‪67‬‬
 ‫شروط تسليم اإلذن بإحداث تجزئة عقارية‬
‫‪ 2‬إلزامية االستعانة بالمهنيين‬
‫أ ‪ .‬مهام المهندس المعماري‬
‫تعتبر االستعانة بمهندس معماري حر مسجل في جدول هيئة المهندسين‬
‫المعماريين الوطنية إلزامية (المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ )25.90‬وذلك بغرض ‪:‬‬
‫‪ -‬وضع التصور المعماري لمشروع التجزئة ( مكونات التجزئة واندماجها في‬
‫المنطقة التي يتواجد فيها) ؛‬
‫‪ -‬وضع المستندات المتعلقة بمشروع التجزئة من الوجهة المعمارية ؛‬
‫‪ -‬إعداد دفتر الشروط الذي يجب أن يبين على الخصوص مختلف أنواع‬
‫االرتفاقات التي تثقل العقار وشروط إنجاز البنايات والتجهيزات‪.‬‬

‫‪68‬‬
 ‫شروط تسليم اإلذن بإحداث تجزئة عقارية‬
‫ب ‪ .‬مهام المهندس المساح الطبوغرافي‬
‫تعتبر االستعانة بمهندس مساح طبوغرافي إلزامية لوضع الرسم‬ ‫‪-‬‬
‫الطبوغرافي الذي يقوم المهندس المعماري على أساسه بتصور مشروع التجزئة من‬
‫الوجهة المعمارية (المادة ‪ 14‬من القانون رقم ‪ ) 25.90‬؛‬
‫يتعين أن يكون الرسم الطبوغرافي محررا على أساس النقط المحسوبة‬ ‫‪-‬‬
‫للعقار المراد تجزئته كما هي محددة في التصميم العقاري وموقعا من طرف‬
‫المهندس المساح الطبوغرافي (المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪.) 25.90‬‬
‫ت ‪ .‬مهام المهندس المختص‬
‫تعتبر االستعانة بمهندس مختص إلزامية لوضع وإمضاء المستندات الفنية‬
‫والتصاميم والدراسات المتعلقة بإنجاز الطرق ووسائل الصرف الصحي وشبكات‬
‫الماء والكهرباء (المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪.) 25.90‬‬

‫‪69‬‬
 ‫خطاطة مسالك دراسة طلب اإلذن بإحداث تجزئة عقارية في‬
‫ضوء مرسوم ‪2013‬‬

‫إيداع الملف بالجماعة المعنية‬

‫وإحالته على أعضاء لجنة المشاريع الكبرى‬ ‫أهم الوثائق المكونة للملف‪:‬‬

‫‪ -‬شهادة الملكية مسلمة من طرف‬

‫األجل‪ :‬ثالثة أيام‬ ‫المحافظة العقارية؛‬
‫‪ -‬التصميم اإلجمالي للتجزئة؛‬
‫عرض الملف على لجنة المشاريع الكبرى‬ ‫‪ -‬دفتر التحمالت؛‬
‫‪ -‬تصميم طبوغرافي‪.‬‬
‫إما في إطار الشباك الوحيد أو اللجنة اإلقليمية(‪) 1‬‬ ‫‪ -‬ملف الطرق ومختلف الشبكات‬
‫األجل‪ :‬خمسة‬
‫أيام‬

‫موافقة اللجنة على المشروع‬ ‫موافقة اللجنة على‬ ‫اإلبقاء على الملف مفتوحا إذا لم‬ ‫رفض المشروع‬
‫مع إبداء تحفظ أو أكثر‬ ‫المشروع بدون تحفظ‬ ‫تثر بشأنه مالحظات ذات أهمية‬ ‫من طرف اللجنة‬
‫قصوى‬

‫تبلغ الجماعة داخل أجل يومين‬

‫يعاد الملف إلى الجماعة لمنح الرخصة‬ ‫مالحظات اللجنة إلى المعني باألمر‬
‫مع السهر على تدارك التحفظات‬ ‫مرفقة بالتعليل‬

‫)‪ (1‬اللجنة تضم ممثلين دائمين عن الوكالة الحضرية والعمالة واإلقليم المعنيين والجماعة المعنية باإلضافة‬
‫إلى ممثلين عن الجهة المكلفة بالتطهير وتوزيع الماء والكهرباء وكذا الوقاية المدنية والجهة المكلفة‬
‫باإلتصاالت السلكية والالسلكية‪.‬‬
‫بسليم الرخصة من طرف الجمعة بعد وضع عبارة غير‬
‫قابل للتغييرعلي الوثائق المرسومة والمكتوبة للملف‬
‫المعروض على اللجنة أو الشباك‬
‫‪70‬‬
 ‫ب‪ -‬سلطات اإلدارة في تتبع ومراقبة أشغال تجهيز التجزئة العقارية‬
‫‪ -1‬تجهيز التجزئة‬
‫▪ القاعدة العامة‬
‫يتعين على المجزئ االلتزام بإنجاز ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬إقامة الطرق الداخلية ومواقف السيارات ؛‬
‫‪-‬توزيع الماء والكهرباء وصرف المياه والمواد المستعملة ؛‬
‫‪-‬تهيئة المساحات غير المبنية كالساحات والمناطق الخضراء والمالعب ؛‬
‫‪-‬وصل الطرق ومختلف الشبكات الداخلية للتجزئة بما يقابلها من الشبكات ؛‬
‫‪-‬وصل كل بقعة من بقع التجزئة بمختلف الشبكات الداخلية للتجزئة ؛‬
‫‪ -‬إقامة الطرق ووسائل اإليصال الكفيلة بتيسير النفوذ إلى شاطئ البحر إذا كانت األرض‬
‫المراد تجزئتها مجاورة للملك العام البحري ؛‬
‫‪ -‬إقامة الخطوط الالزمة لوصل بقع التجزئة بالشبكة العامة لالتصاالت بالنسبة لبعض‬
‫التجزئات‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫المساحات المخصصة ‪:‬‬
‫‪ -‬للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي تقتضيها متطلبات‬
‫التجزئة (مركز تجاري ومسجد وفرن وحمام ومدرسة ومستوصف‪ )...‬؛‬
‫‪ -‬للمالعب الرياضية طبقا ألحكام المادة ‪ 62‬من القانون المتعلق بالتربية البدنية‬
‫والرياضة والتي تعطي لإلدارة‪ ،‬حسب أهمية التجزئة‪ ،‬إمكانية اشتراط منح اإلذن‬
‫بإحداث التجزئة بتخصيص مساحات لألنشطة الرياضية‪.‬‬
‫▪ اإلستثناء‬
‫‪ -‬يمكن في حاالت استثنائية‪ ،‬للسلطة الجماعية أن تقوم باستثناء بعض التجهيزات‬
‫الواجب إنجازها إلزاما في مشروع التجزئة (المادة ‪ 21‬من‪ ) 25.90‬؛‬
‫‪ -‬يسلم هذا االستثناء بعد موافقة اإلدارة المعنية (مصالح الصحة العامة)‪ ،‬وفي‬
‫الحاالت المعينة التي ال يمكن فيها إنجاز األشغال ‪:‬‬
‫إما ألسباب تقنية (غياب الشبكات الرئيسية للطرق والصرف الصحي والماء‬ ‫▪‬

‫الصالح للشرب والكهرباء) ؛‬

‫‪72‬‬
‫وإما ألسباب تتعلق بالموقع الجغرافي للتجزئة (منطقة جبلية‪ ،‬منطقة‬ ‫▪‬

‫صحراوية‪)...‬‬
‫وإما ألسباب تتعلق بالغرض المخصص له العقار المراد تجزئته (بقع ذات‬ ‫▪‬

‫مساحة كبيرة مخصصة للسكن)‪.‬‬

‫إنجاز بعض التجهيزات من طرف صاحب التجزئة محل الجماعة‪.‬‬
‫‪ -‬يمكن للمجزئ أن يحل محل الجماعة في إنجاز بعض الطرق والشبكات األخرى‬
‫بناء على اتفاق يبرمه مع الجماعة ؛‬
‫‪ -‬في هذه الحالة‪ ،‬يتم تعويض المبالغ الناتجة عن تكلفة األشغال من مالكي األراضي‬
‫التي تستفيد من تلك التجهيزات‪ ،‬تتولى الجماعة تحصيلها من مالكي األراضي‬
‫المعنيين وفق األساليب المقررة لتحصيل الرسم‪.‬‬
‫‪ -‬لقد ألزم المشرع المجزئ بالتصريح بانتهاء أشغال التجهيز المنصوص عليها في‬
‫مشروع التجزئة للسلطة المختصة بتسليم اإلذن في التجزئة‪ .‬وبعد هذا التصريح‬
‫تخضع التجزئة العقارية للمراقبة والتحقق من مدى تنفيذ المجزئ اللتزاماته وذلك‬
‫عبر مرحلتين‪.‬‬
‫‪73‬‬
 ‫‪ -2‬على مستوى التسلم المؤقت ألشغال تجهيز التجزئة العقارية‪:‬‬
‫الغاية من التسلم المؤقت هو التحقق من أن أشغال التهيئة وإعداد األرض للبناء‬
‫والصرف الصحي قد تم إنجازها وفق ما ينص عليه المشروع الذي صدر اإلذن في‬
‫شأنه‪.‬‬
‫‪ -‬ويجب أن يتم التسلم المؤقت داخل أجل الخمسة وأربعين يوما الموالية للتصريح‬
‫بانتهاء أشغال التجهيز ‪.‬‬

‫•‪-‬ويتولى التسلم المؤقت لجنة تتألف مما يلي‪:‬‬

‫• ممثل مجلس الجماعة رئيسا؛‬
‫• المهندس المعماري المزاول عمله في الجماعة أو المهندس المعماري للعمالة أو‬
‫اإلقليم؛‬
‫• المهندس المزاول عمله في الجماعة أو مهندس العمالة أو اإلقليم؛ممثل السلطة‬
‫اإلدارية؛‬

‫‪74‬‬
 ‫ب‪ -‬سلطات اإلدارة في تتبع ومراقبة أشغال تجهيز التجزئة العقارية‬

‫•ممثل المصالح الخارجية للتعمير أو إذا كانت التجزئة تقع بدائرة اختصاص وكالة‬
‫حضرية ممثل هذه الوكالة؛‬
‫• ممثل مصالح المحافظة على األمالك العقارية وأشغال المسح الطبوغرافي المعنية؛‬
‫•ممثل الوزارة المكلفة باألشغال العمومية إذا تعلق األمر بتجزئة مجاورة للملك العام‬
‫البحري أو طرق المواصالت البرية غير الجماعية؛‬
‫• ممثل المكتب الوطني للبريد واالتصاالت السلكية والالسلكية عندما تكون التجزئة‬
‫متصلة بالشبكة‬
‫ممثل المصالح الجهوية لوزارة الشؤون الثقافية عندما يكون للتجزئة تأثير على‬
‫المباني‬
‫التاريخي‬
‫يحرر بعد انتهاء االجتماع إما محضر التسلم المؤقت لألشغال وإما وثيقة‬
‫المعاينة تثبت عدم مطابقة األشغال المنجزة لما تنص عليه المستندات الموافق عليها‪.‬‬

‫‪75‬‬
‫إذا لم يقم صاحب التجزئة‪ ،‬وداخل األجل المحدد منها‪ ،‬بعد تبليغه وثيقة إثبات‬
‫الحالة المعاينة بتسوية الوضعية القائمة بتغيير أو إزالة بعض المنشآت أو إنجاز‬
‫أشغال تكميلية‪ ،‬يكون للسلطة المحلية أن تقوم تلقائيا على نفقة مالك األرض بهدم‬
‫المنشآت القائمة بصورة غير قانونية أو بإنجاز المنشآت الالزمة‪.‬‬
‫المالحظ على مستوى الممارسة أن الفقرة المذكورة تكاد تكون قد ولدت ميتة‬
‫حيث أن اللجنة في الغالب األعم من الحاالت ال تلزم المعني باألمر بآجال محددة كما‬
‫أن السلطة المحلية كذلك ال تتدخل إلنجاز األشغال‪.‬‬
‫غالبا ما يتم التسلم المؤقت ألشغال التجهيز رغم عدم إتمام األشغال بحجة تبسيط‬
‫المساطر وتسريعها‪ ،‬األمر الذي يترتب عنه عدم إنجاز األشغال المتبقية وبالتالي‬
‫تشويه المشهد الحضري والعمراني‪.‬‬
‫نضيف في هذا الشأن التصرفات غير القانونية التي يقوم بها مجموعة من‬
‫رؤساء المجالس الجماعية والمتمثلة في تسليم شهادة التسلم المؤقت رغم عدم موافقة‬
‫بعض المصالح المكونة للجنة‬

‫‪76‬‬
‫هنا ال تفوتنا الفرصة كذلك تحميل المسؤولية لبعض العدول والموثقين‬
‫والمحافظين على األمالك العقارية الذين يحررون ويتلقون العقود المتعلقة بعمليات‬
‫البيع واإليجار والقسمة بناء على شهادة مسلمة من رئيس المجلس الجماعي دون‬
‫التأكد من مدى وجود نسخة مشهود بمطابقتها لألصل من محضر التسلم المؤقت‬
‫كما تقر بذلك المادة ‪ 35‬من القانون‪90- 25‬‬

‫إن اآلثار القانونية المترتبة على محضر التسلم المؤقت ألشغال تجهيز‬
‫التجزئة العقارية والمتمثلة أساسا في تفتيت العقار إلى رسوم فردية وإبراء ذمة‬
‫المجزئ وتحرير التجزئة عن طريق السماح للمجزئ بالبيع واإليجار والقسمة‬
‫يجعل هذه العملية تشكل بدون منازع أهم مرحلة في مسلسل التجزئة‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫‪ - 3‬على مستوى التسلم النهائي ألشغال تجهيز التجزئة العقارية ‪:‬‬

‫يعد التسلم النهائي ألشغال تجهيز التجزئة العقارية إجراء الحقا ومكمال للتسلم‬
‫المؤقت يهدف إلى التحقق من أن الطرق ومختلف الشبكات ال يشوبها أي عيب‪،‬‬
‫وذلك بعد مضي سنة من تحرير محضر التسلم المؤقت‪.‬‬
‫إن أهمية عملية التسلم النهائي تتجلى من خالل آثارها القانونية والمتمثلة أساسا‬
‫في قيام رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية بتسليم شهادة تثبت أن الطرق‬
‫ومختلف الشبكات توجد في حالة سليمة وذلك بعد موافقة اللجنة المختصة‪.‬‬
‫يترتب على تسليم الشهادة المذكورة إلحاق طرق التجزئة وشبكات الماء‬
‫والمجاري والكهرباء والمساحات غير المبنية المغروسة باألمالك العامة للجماعة‬
‫الحضرية أو القروية‪.‬‬
‫يكون إلحاق الطرق والشبكات و المساحات المشار إليها أعاله باألمالك العامة‬
‫للجماعة محل محضر يجب قيده باسمها في الصك العقاري األصلي للعقار‬
‫موضوع التجزئة‪ ،‬ويباشر هذا القيد مجانا بطلب من الجماعة الحضرية أو القروية‬
‫التي يعنيها األمر‬
‫‪78‬‬
‫إن عدم إجبار المشرع المجزئ بالقيام بالتسلم النهائي لألشغال تحت طائلة‬
‫تعرضه لغرامة تهديدية مثال‪ ،‬يطرح عدة إشكاالت على المستوى العملي‪ ،‬فقد‬
‫أفرزت الممارسة عدة خروقات قانونية ناتجة عن عدم تسلم أشغال تجهيز التجزئة‬
‫نهائيا‬

‫نقترح في هذا الصدد جعل محضر التسلم المؤقت ألشغال التجهيز بمثابة‬
‫شهادة تخول للجماعة تملك الطرق والمرافق الجماعية والفضاءات الخضراء‬
‫وذلك تفاديا لما يطرحه عدم قيام الجماعة بالتسلم النهائي من مشاكل‬

‫‪79‬‬
 ‫أحكام خاصة بالبنايات المقامة في التجزئات العقارية‬

‫‪ -‬ال يمكن إقامة بناء في تجزئة عقارية إال بعد الحصول على رخصة للبناء وذلك‬
‫حتى لو كانت التجزئة المعنية تقع خارج المناطق الخاضعة إللزامية رخ صة‬
‫البناء‪ .‬أي حتى لو كانت التجزئة تقع خارج ‪:‬‬
‫دوائر الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها ؛‬ ‫▪‬

‫حدود المناطق التي تكتسي صبغة خاصة ؛‬ ‫▪‬

‫شريط يبلغ عمقه كيلومترا واحدا ابتداء من محور السكك الحديدية وطرق‬ ‫▪‬

‫المواصالت غير الطرق الجماعية (الطرق الوطنية والجهوية واإلقليمية) ؛‬

‫شريط على طول الملك العام البحري يبلغ عمقه خمسة كيلومترات‪.‬‬ ‫▪‬

‫‪ -‬وتسلم رخصة البناء للمجزئين الذين يرغبون تشييد بنايات بأنفسهم أثناء إنجاز‬
‫تجزئاتهم فوق بقعة أو عدة بقع‪ ،‬قبل انتهاء أشغال التجهيز بها‪.‬‬

‫‪80‬‬
‫‪ -‬يجدر التذكير أن المقتضيات المنصوص عليها في الباب األول من قانون‬
‫‪ 90- 25‬المتعلق بالتجزئة العقارية والمتعلقة على التوالي بنطاق تطبيق اإلذن‬
‫بإحداث التجزئة العقارية وبالسلطة المختصة بتسليم اإلذن بإحداث التجزئة‬
‫العقارية وبشروط قبول وتسليم اإلذن بإحداث التجزئة العقارية وبمسطرة دراسة‬
‫طلب اإلذن بإحداث التجزئة العقارية وبتجهيزات التجزئة العقارية وبإيداع الملف‬
‫بالمحافظة العقارية وبإبرام العقود وبالنظام المطبق على البنايات وبنظام الملكية‬
‫المشتركة وباآلثار المترتبة على اإلذن بإحداث التجزئة العقارية وبالنصوص‬
‫المطبقة والسارية على التجزئات العقارية هي نفسها التي تسري على المجموعات‬
‫السكنية (أنظر المسطرة المطبقة على التجزئة العقارية)‪.‬‬

‫‪81‬‬
‫▪ثانيا‪ :‬على مستوى األبنية‬

‫‪82‬‬
‫تعتبر األبنية من المرتكزات األساسية المكونة للمشهد العمراني‪،‬‬
‫وألجل ذلك تم إخضاعها منذ وقت مبكر لتنظيم تشريعي‪.‬‬

‫➢على الرغم من تعدد النصوص المتعلقة بالتعمير بالمغرب ‪،‬‬

‫يالحظ غياب تشريعات خاصة بالبناء خالفا لفرنسا ومصر‬
‫وتونس وسوريا ولبنان مثال‬
‫➢رغم وجود النصوص القانونية ‪،‬فقد أفرزت الممارسة عدة‬
‫صعوبات‬
 ‫رخصة البنــاء‪:‬‬
‫هي قرار إداري صادر عن سلطة إدارية تجيز من خالله وقبل الشروع في األشغال القيام ببناء جديد أو تغيير بناء‬
‫قائم بعد التحقق من أن المبنى المزمع إقامته تتوفر فيه الشروط المقررة في األحكام التشريعية والتنظيمية و‬
‫تلك الواردة في وثائق التعمير‪.‬‬

‫مجـــال الحصول على رخصة البنــاء‬

‫محدد بمقتضى المــادة ‪ 40‬من القـانون ‪ 90- 12‬المتعلق بالتعميــر والمتمثل في ‪:‬‬

‫الجمــاعات الحضرية؛‬ ‫▪‬

‫المـراكز المحددة؛‬ ‫▪‬
‫المنــاطق المحيطة بالجمــاعات الحضريـة والمراكـز المحددة؛‬ ‫▪‬
‫المجموعات العمرانية؛‬ ‫▪‬
 ‫المنـاطق المتواجدة على طول السكة الحديدية وطرق المواصالت غير الطرق الجماعية(‬ ‫▪‬
‫الوطنية –االإقليمية‪ -‬الجهوية) إلى غاية عمق يبلغ ‪ 1‬كلم ابتداء من محور السكك‬
‫الحديدية؛‬

‫المناطق الواقعة على حدود الملك العـام البحري ( الشريط الساحلي) إلى غـاية عمق يبلغ ‪5‬‬ ‫▪‬
‫كلم؛‬

‫المناطق المتواجدة داخل التجزئات المرخصة؛‬ ‫▪‬

‫المناطق ذات الصبغة الخــاصة المحددة بقرارات تنظيمية ( المناطق القروية السياحية أو‬ ‫▪‬
‫الصناعية ‪.)...‬‬
 ‫‪ 1‬كلم كلم ‪1‬‬

‫كلم ‪5‬‬
‫‪ 1‬كلم ‪ 1‬كلم‬
‫المركز‬
‫المحدد‬
‫المنطقة المحيطة‬

‫البلدية‬
‫‪ 15‬كلم‬

‫المنطقة المحيطة‬
‫‪ 5‬كلم‬

‫التجمع القروي‬
‫‪ 1‬كلم ‪ 1‬كلم‬
‫المتوفر‬
‫على تصميم التنمية‬ ‫‪ 1‬كلم ‪ 1‬كلم‬

‫رخصة البناء‬
 ‫أ‪ :‬مجال تدخل اإلدارة في األبنية على مستوى الدراسة‪:‬‬

‫من عيوب التشريع المغربي عدم تحديده‪ ،‬المقصود بالبناء‪ ،‬األمر الذي‬
‫نجم عنه صعوبة واقعية في تحديد األبنية الواجب إخضاعها لرخصة‬
‫البناء وتلك التي ال ينبغي إخضاعها لذلك‬

‫لقد صنف مرسوم ‪ 2013‬المتعلق بالضابط العام للبناء دراسة طلبات‬

‫رخص البناء إلى مسطرتين كما يلي‪:‬‬
‫‪-1‬مسطرة المشاريع الكبرى؛‬
‫‪-2‬مسطرة المشاريع الصغرى؛‬
 ‫‪-1‬مسطرة المشاريع الكبرى‬
‫• تخضع لمسطرة المشاريع الكبرى المشاريع التالية ‪:‬‬
‫• المش اريع المزمع إنجازها من قبل األشخاص المعنوية العامة باسمها أو لحسابها؛‬

‫• مشاريع بناء المؤسسات الخاصة ذات االستعمال العمومي أو التي يستعملها العموم مثل الفنادق والمدارس الخصوصية ؛‬

‫•التجهيزات التجارية التي تتعدى مساحتها ‪ 500‬متر مربع أو يفوق علوها ‪ 5.5‬متر‬

‫• جميع مشاريع بناء المؤسسات ذات الطابع الصناعي باستثناء مؤسسات الصنف الثالث التي تقل أو تعادل مساحتها ‪ 500‬متر‬
‫مربع أو يقل أو يعادل علوها ‪ 5.5‬متر‬
‫• جميع المشاريع المتعلقة ببناء العمارات التي يتعدى علوها ‪ 15 . 5‬متر والتي يعادل علوها ‪ 15.5‬متر الواقعة خارج تجزئة‬
‫سلمت أشغالها‬
‫•جميع مشاريع البناء والمجموعات السكنية التي كانت أو لم تكن موضوع تجزئة والتي يفوق البرنامج اإلجمالي لتحقيقها ‪20‬‬
‫مسكنا‬
 ‫‪-2‬مسطرة المشاريع الصغرى‬
‫تخضع لهذه المسطرة المشاريع التالية ‪:‬‬ ‫•‬

‫السكن الفردي الذي يقل علوه أو يعادل ‪ 11 . 5‬متر‬ ‫•‬

‫مشاريع بناء العمارات الواقعة داخل تجزئة سلمت أشغالها التي يقل أو يعادل علوها ‪ 15 . 5‬متر؛‬ ‫•‬

‫بناء أو تهيئة محل ذي طابع تجاري أوصناعي من الصنف الثالث التي تقل مساحتها عن ‪ 500‬متر مربع و يقل‬ ‫•‬
‫علوها عن ‪ 5.5‬متر‬

‫تغييرات تتعلق بمباني قائمة تدخل ضمن فئة المشاريع السالفة الذكر‬ ‫•‬

‫تغييرات تتعلق بمباني قائمة التندرج ضمن هذه الفئة والينتج عنها أي تغيير على بنية المبنى‬ ‫•‬
‫بصفة عامة كل المشاريع غير المعنية بمسطرة المشاريع الكبرى‬
 ‫اإلستعانة بالمهنيين‬
‫• تعتبر االستعانة بخدمات مهندس معماري حر مقيد في جدول هيئة المهندسين المعماريين ومهندس مختص واجبة‬
‫في‪:‬‬
‫‪ -‬الجماعات الحضرية ؛‬
‫‪ -‬المراكز المحددة ؛‬
‫‪ -‬المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة ؛‬
‫‪ -‬المجموعات العمرانية ؛‬
‫‪-‬المناطق ذات الصبغة الخاصة‪.‬‬
‫• وتعتبر االستعانة بهؤالء المهنيين واجبة ل ‪:‬‬
‫‪ -‬كل بناء جديد ؛‬
‫‪ -‬كل تغيير بناء قائم يستوجب الحصول على رخصة البناء ؛‬
‫‪ -‬جميع أشغال ترميم اآلثار‪.‬‬
‫• خارج الدوائر المشار إليها أعاله‪ ،‬تعتبر االستعانة بمهندس معماري حر وبمهندسين مختصين واجبة لتشييد كل‬
‫المباني العامة أو المفتوحة أمام العموم‪.‬‬
 ‫مهام المهندس المعماري‬
‫• يكلف المهندس المعماري ب ‪:‬‬
‫• تصميم المبنى أو تغييره من الوجهة المعمارية ؛‬
‫•وضع جميع المستندات المرسومة والمكتوبة المعمارية المتعلقة بتصميم المبنى أو تغييره خصوصا تلك التي‬
‫يجب تقديمها للجماعة للحصول على رخصة البناء وفقا لألنظمة المعمول بها ؛‬
‫• السهر على مطابقة الدراسات التقنية المنجزة من طرف المهندسين المختصين في البناء مع التصميم الهندسي‬
‫؛‬
‫•تتبع تنفيذ أشغال المبنى ومراقبة مطابقتها مع التصاميم الهندسية وبيانات رخصة البناء وذلك إ لى حين تسليم‬
‫رخصة السكن وشهادة المطابقة‪.‬‬

‫• يقتصر وجوب االستعانة بالمهندس المعماري على وضع تصميم المبنى أو تغييره من الوجهة المعمارية عندما يكون‬
‫مجموع مساحة أرضية البناء المزمع تشييده تساوي أو تقل عن ‪ 150‬م‪2.‬‬
 ‫مهام المهندس المختص‬

‫يكلف وجوبا المهندس المختص ب ‪:‬‬

‫•دراسة ووضع الوثائق التقنية الالزمة المتعلقة بتصميم المبنى ؛‬

‫• تتبع إنجاز األشغال المتعلقة بالدراسات التقنية التي وضعها‪.‬‬
 ‫ب‪ :‬سلطات اإلدارة في مجال رخصة البناء‪.‬‬
‫السلطة المختصة بتسليم رخصة البناء‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الجماعي المعني ؛‬
‫‪ -‬رئيس مجلس المقاطعة بالنسبة لمشاريع البناء الصغرى ؛‬
‫‪ -‬والي الجهة أو عامل العمالة أو اإلقليم المعني حسب الحالة ‪:‬‬
‫‪ -‬رخصة بناء األماكن المخصصة إلقامة شعائر الدين اإلسالمي‬
‫فيها ؛‬
‫‪ -‬ممارسة سلطة الحلول في حالة تقاعس رئيس المجلس‬
‫الجماعي‪.‬‬
‫‪ -‬باشا المشور بالنسبة لمشاريع البناء المتواجدة في جماعات‬
‫المشور (المادة ‪ 136‬من القانون رقم ‪ 78.00‬المتعلق بالميثاق‬
‫الجماعي)‪.‬‬
 ‫المطابقة مع المقتضيات التشريعية والتنظيمية‬

‫• ال تسلم رخصة البناء إال إذا كان المبنى المراد إقامته يستجيب للمقتضيات التشريعية والتنظ يمية الجاري بها‬
‫العمل ( تصميم التهيئة‪ ،‬تصميم التنمية) ؛‬

‫• يجب أن يكون المبنى المراد إقامته موصوال بشبكة الصرف الصحي والشبكة العامة لالتصاالت ؛‬

‫• تسلم رخصة البناء مع مراعاة حقوق الغير وشريطة الحصول على الرخص المنصوص عليها في تشريعات‬
‫خاصة وبعد أخذ اآلراء والحصول على التأشيرات المقررة بموجب األنظمة الجاري بها العمل‪.‬‬
 ‫ب‪ :‬سلطات اإلدارة في مجال رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬بعد دراسة الملف‪ ،‬يحق لرئيس المجلس أن يقرر تسليم‬
‫الرخصة كما يحق له كذلك أن يقرر رفض تسليمها‪.‬‬
‫‪ -‬في حالة التسليم‪ ،‬يجب التمييز بين الرخصة الصريحة‬
‫والرخصة الضمنية‪ .‬فبالنسبة لألولى يمكن لرئيس المجلس‬
‫الجماعي أن يسلم رخصة البناء بعد التأكد من أن المشروع‬
‫يحترم المقتضيات التشريعية والتنظيمية لكي يتسنى لطالبها‬
‫القيام بالبناء المرغوب فيه‪ .‬أما الثانية فقد أقرها المشرع‬
‫ويسري عليها ما يسري على الرخصة الصريحة‪.‬‬
‫‪ -‬ترفض مشاريع البناء المخالفة لتوقعات مشروع تصميم‬
‫التهيئة ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني إلى حين صدور‬
‫النص القاضي بالمصادقة‬
 ‫خطاطة مسلك دراسة ملفات البناء في إطار مسطرة الشباك الوحيد أو‬
‫اللجنة اإلقليمية‬
‫إيداع الملف من قبل صاحب الشأن أو‬
‫المهندس المعماري بالجماعة المعنية‬
‫إحالة الملف من طرف المهندس المشرف‬
‫على المشروع أو صاحب الشأن‬
‫في حالة تواجد الشباك الوحيد‬

‫لجنة الشباك الوحيد أواللجنة اإلقليمية‬

‫تحديد اآلجال في ثالثة أيام‬ ‫بحسب الحالة‬
‫مفتوحة‬
‫دراسة الملف وإبداء الرأي بشأنه‬

‫غير الموافق‬ ‫الموافقة بتحفظ أو بدون بتحفظ‬

‫إخبار صاحب الشأن بقرار الرفض معلال يصدره‬ ‫تضع اللجنة تأشيرة الرأي الموافق بدون تحفظ‬
‫رئيس الجماعة‬ ‫أو بتحفظ حسب الحالة على الوثائق التقنية‬
‫للملف‬

‫يسلم رئيس الجماعة الرخصة لصاحب الشأن برسالة مضمونة‬ ‫)‪ (1‬اللجنة تضم ‪ :‬ممثل عن الوكالة‬
‫ويوجه نسخة منها الى السلطة لمحلية وأعضاء اللجنة في أجل‬ ‫الحضرية وممثل عن الجماعة‬
‫يومين من تاريخ تسليمها‬ ‫المعنية وممثل عن العمالة أو‬
‫اإلقليم المعني‪.‬‬
‫‪96‬‬
‫▪ المحور الثالث ‪ :‬مراقبة التعمير‬
‫أنواع المراقبة‬
‫مراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير‬

‫مراقبة الجودة‬ ‫مراقبة المطابقة‬

‫مدى التقيد بمعايير السالمة‬ ‫مدى مطابقة األعمال‬

‫والجودة في مواد وطرق‬ ‫واألوراش للنصوص‬
‫البناء ومدى الخضوع‬ ‫والوثائق القانونية وكذا‬
‫للمعايير التقنية والهندسية في‬ ‫للضوابط المعمول بها‬
‫أشغال التجهيز والبناء‪.‬‬
 ‫أنواع المراقبة‬

‫تصاحب أشغال الورش منذ افتتاحه إلى غاية‬ ‫مستمرة‬

‫التصريح بانتهاء األشغال به من خالل الزيارات‬ ‫ومواكبة‬ ‫المراقبة‬
‫المفاجئة والمعاينة الميدانية وتنفذ بواسطة)؛‬
‫إستباقية‬
‫قبلية‬

‫إجراءات إدارية (محاضر المعاينة‬ ‫رخص‬

‫واإلعذار وأوامر وقف األشغال والهدم‬ ‫البناء‬ ‫‪ o‬هدفها ضبط الحركة العمرانية والتحكم في‬
‫وأخرى قضائية (الشكاية وتحريك‬ ‫واإلذن في‬ ‫توسعها بغية تأمين تناسقها وجماليتها‪ ،‬وبغرض‬
‫الدعوى العمومية والحكم بهدم البناء‬ ‫إحداث‬ ‫منع أي ممارسة عشوائية تضر بالنسيج‬
‫المخالف والغرامات والعقوبات‬ ‫التجزئات‬
‫الحبسيةوعقوبة المصادرة‬ ‫العمراني أو تتسبب في إحداث فضاءات غير‬
‫والمجموعا‬ ‫الئقة لنمو مختلف السلوكات المشينة‪،.‬‬
‫ت السكنية‬
 ‫رخصة السكن‬

‫وشهادة المطابقة‬
‫فيما يخص أوراش‬
‫البناء‪.‬‬
‫مراقبة بعدية‬
‫للتأكد من احترام‬
‫الحدود المرسومة‬
‫في الرخص واألذون‬
‫الممنوحة‬

‫محضر التسليم المؤقت أو شهادة‬

‫التسليم لنهائي ألشغال التجهيز فيما‬
‫يخص إحداث التجزئات ا‬
‫اوال‪:‬مستجدات القانون المتعلق بالمراقبة‬
‫وزجر المخالفات‬
‫التنصيص على تكليف مراقبين للتعمير تمنح لهم صفة ضابط شرطة قضائية‬ ‫❑‬

‫ويزاولون مهامهم تحت إشراف النيابة العامة ؛‬

‫تخويل المراقبين صالحية اتخاذ التدابير المتعلقة باإلعذار واألوامر باإليقاف‬ ‫❑‬

‫الفوري لألشغال وبإنهاء المخالفة ؛‬

‫التمييز بين مهام المراقبة التي يعهد بها فقط لضباط الشرطة القضائية ومراقبي‬ ‫❑‬

‫التعمير‪ ،‬ومهام اليقظة‪ ،‬التي تشمل أعمال اإلخبار واإلبالغ التي يحتفظ بها‬
‫المأمورون المنتدبون للقيام بذلك من طرف كل من السلطة اإلدارية المحلي ة‬
‫ورئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية ؛‬

‫تفعيل تدابير تحريك مسطرة المتابعة القضائية ضد المخالف ؛‬ ‫❑‬

 ‫تعزيز عملية تتبع األوراش المرخصة ب‪:‬‬ ‫❑‬

‫▪ بإلزام رئيس المجلس الجماعي بتوجيه نسخ من الرخص واألذون والشواهد‬

‫الممنوحة إلى السلطة اإلدارية المحلية‬
‫تنظيم تدابير افتتاح وإغالق األوراش‬ ‫▪‬

‫▪ فرض إلزامية فتح ومسك دفتر للورش‬

‫تعزيز الطابع الردعي للعقوبات عن طريق التركيز على عقوبة الهدم والرفع من مبلغ‬ ‫❑‬

‫الغرامات المالية وإقرار عقوبات سالبة للحرية في حاالت ‪:‬‬

‫▪ المخالفات الجسيمة كحالة إحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية في منطقة‬

‫غير قابلة الستقبالها بموجب النظم المقررة ؛‬
‫التجزيء السري بالنسبة للقيام بتقسيم بدون إذن؛‬ ‫▪‬

‫▪ العود‪.‬‬
 ‫التنصيص على إمكانية تسوية بعض مخالفات البناء‪:‬‬ ‫❑‬

‫إمكانية تسليم رخصة تسوية بنايات غير قانونية من طرف رئيس المجلس الجماعي‪ ،‬بناء على طلب يقدمه‬ ‫▪‬
‫المعني باألمر‪ ،‬بعد موافقة الوكالة الحضرية المعنية‪.‬‬

‫إلزامية الحصول على رخصة الهدم سواء كان كليا أو جزئيا‪.‬‬ ‫❑‬

‫إلزامية الحصول على رخصة اإلصالح‪ ،‬لألشغال الطفيفة التي ال تدخل ضمن األشغال‬ ‫❑‬

‫الخاضعة لرخصة البناء أو التغيير‪.‬‬

‫المسؤوليات في مراقبة وزجر المخالفات‬
 ‫تتوزع مسؤولية مراقبة وزجر المخالفات بين ‪:‬‬
‫‪ o‬رئيس المجلس الجماعي ويقوم أساسا بمهام‬
‫اإلخبار؛‬
‫مراقبة المطابقة‬
‫‪ o‬مدير الوكالة الحضرية ؛‬
‫‪ o‬العامل ويتولى أساسا توقيع الجزاءات اإلدارية؛‬

‫مراقبة الجودة‬ ‫المهندسون المعماريون والمهندسون المختصون‬ ‫‪o‬‬

‫وباقي المهنيون اللذين يتولون المهام التي تدخل‬
‫في مراقبة الجودة أو المراقبة التقنية‬
‫لم يتم ورود العون الجماعي بالقانون‪ 66.12‬إال في المادة‪ 65‬من‬ ‫◼‬
‫القانون‪ 12.90‬والمادة ‪2‬ـــ ‪ 63‬بالقانون ‪25.90.‬‬

‫وبناء على المواد المشار إليها أعاله‪ ،‬فإنه يقوم بالمراقبة في ميدان‬ ‫◼‬
‫التعمير تحت سلطة رئيس المجلس الجماعي‪.‬‬
‫يقوم العون الجماعي بمراقبة عمليات إنجاز البناء وكذلك إحداث‬ ‫◼‬
‫التجزئات والمجموعات السكنية لمدى إحترامها للمادة ‪ 64‬من‬
‫القانون‪ 12.90‬والمادة ‪ 63‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫عند إكتشاف مخالفة‪ ،‬يقوم العون بتحرير إبالغ بالمخالفة يوجهها‬ ‫◼‬
‫إلى رئيس المجلس الجماعي ليقوم هو كذلك بتبليغها إلى المراقب‬
 ‫توقيع الجزاءات اإلدارية التالية ‪:‬‬
‫◼ تتبع مسطرة الهدم عن طريق اللجنة االدارية المنصوص عليها‬
‫في المادة ‪:63-4‬‬
‫◼ األمر بالهدم تلقائيا وعلى نفقة المخالف ‪:‬‬
‫البناء فوق األمالك العامة أو الخاصة للدولة أو الجماعات الترابية أو التابعة للجماعات‬ ‫‪o‬‬
‫الساللية من غير رخصة سابقة‬
‫‪-‬البناء فوق المناطق غير قابلة للبناء بموجب وثائق التعمير (‪ .‬المادة ‪ 34‬من‬ ‫‪o‬‬
‫القانون‪) 12.90‬‬
‫إيفاد دوريات لمراقبة مدى مطابقة أشغال التجهيز والبناء المقصود بها‬ ‫◼‬
‫إحداث تجزئات عقارية أو مجموعات سكنية أو تقسيم عقارات‬
‫للنصوص والضوابط وللوثائق والرخص المسلمة؛‬
‫إحالة المحاضر التي يحررها األعوان المنتمين إلى هيئة المأمورين‬ ‫◼‬
‫التابعة للوكالة وتوجيهها إلى السلطات اإلدارية والقضائية المختصة‬
‫قصد تفعيل مسطرة الزجر اإلداري وتحريك الدعوى العمومية؛‬
‫تقديم الرأي بخصوص شروط منح الرخص واألذون؛‬ ‫◼‬

‫إمكانية التعرض بالطرق القانونية والقضائية ضد الرخص غير‬ ‫◼‬

‫القانونية‪.‬‬
‫يتولى المهنيون‪،‬مهندسون معماريون ومهندسون مختصون ومقاولون‬ ‫◼‬
‫ومشرفون‪ ،‬ما يلي‪:‬‬

‫اإلشراف على الورش منذ افتتاحه إلى غاية التصريح بانتهاء األشغال به؛‬ ‫◼‬

‫مراقبة مدى مطابقة مواد وطرق البناء للمعايير والضوابط المعمول بها؛‬ ‫◼‬

‫عدم إعطاء أي أوامر أو توجيهات تنتج عنها مخالفة؛‬ ‫◼‬

‫يعتبر شريكا لمرتكب المخالفة ويعاقب بنفس عقوبة الفاعل األصلي‪ ،‬حسب‬ ‫◼‬
‫الحالة‪ ،‬رب العمل والمقاول والمهندس المعماري والمهندس الطبوغرافي ف ي‬
‫حالة عدم تبليغهم عن المخالفة خالل ‪ 48‬ساعة من علمهم بارتكابها‬
‫االمتناع عن تحرير أو تلقي أو تسجيل او اإلشهاد على أي عقد يتعلق‬ ‫◼‬
‫بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار إليها في المادة ‪ 58‬من قانون‬
‫‪ 25.90‬ما لم يكن مصحوبا باإلذن المنصوص إليه في نفس المادة‪ ،‬أو‬
‫بشهادة من رئيس المجلس الجماعي تثبت أن العملية ال تدخل في نطاق‬
‫تطبيق هذا القانون‪.‬‬
‫االمتناع عن تحرير أو تلقي أو تسجيل او اإلشهاد على أي عقد يتعلق‬ ‫◼‬
‫بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار إليها في المادة األولى من‬
‫قانون ‪ 25.90‬ما لم يقع اإلدالء بنسخة من محضر التسلم المؤقت‪ ،‬أو‬
‫بشهادة من رئيس المجلس الجماعي تثبت أن العملية ال تدخل في نطاق‬
‫تطبيق هذا القانون‪.‬‬
‫الجزاءات الجنائية والمدنية‬
‫ثمة عقوبات جنائية تحكم بها المحاكم في حق المخالفين‬
‫والمشاركين في مخالفات قوانين وضوابط التعمير والبناء‬
‫وهي ثالثة أنواع ‪:‬‬
‫◼ غرامات مالية ؛‬
‫◼ هدم البناء المخالف أو إعادة حالة األرض موضوع تجزيء‬
‫إلى ما كانت عليه ؛‬
‫◼ عقوبات سالبة للحرية‬
‫تتراوح الغرامات المالية ما بين ‪ 2000‬درهم لكل مالك استعمل‬ ‫◼‬
‫لنفسه عقاره من غير الحصول على رخصة السكن أو شهادة‬
‫المطابقة إلى ‪ 5.000.000‬درهم لكل من قام بإحداث تجزئة‬
‫عقارية أو مجموعة سكنية من غير إذن سابق‬
‫ضم الغرامات في حالة تعدد المخالفات ومضاعفتها في حالة‬ ‫◼‬
‫العود باقتراف مخالفة تماثلها من حيث التكييف‪ ،‬وذلك داخل‬
‫اإلثنى عشر شهرا التالية للتاريخ الذي أصبح فيه الحكم الصادر‬
‫في المخالفة األولى غير قابل ألي طريق من طرق الطعن؛‬
‫وفقا للمادة ‪ 70‬من قانون ‪ 12.90‬والمادة ‪ 68‬من قانون ‪ 25.90‬يجب على‬ ‫◼‬
‫المحاكم أن تأمر بهدم األبنية والتجهيزات المنجزة من أجل إحداث تجزئة أو‬
‫مجموعة سكنية‬
‫تأمر المحكمة في حالة اإلدانة بهدم األبنية المخالفة وبإعادة الحالة إلى ما كانت‬ ‫◼‬
‫عليه‬
‫يمكن أن تأمر المحكمة على نفقة المخالفين وبحسب الحالة‪ ،‬بإعادةهيك لة‬ ‫◼‬
‫التجزئة العقارية أو المجموعة السكنية المحدثة المخالفة‬

‫كما تأمر بتنفيذ األشغال الالزمة على نفقة مرتكب المخالفة؛‬ ‫◼‬
‫يعد شريكا كل من صدرت عنهم أوامر نتجت عنها المخالفة واألشخاص الذين‬ ‫◼‬
‫سهلوا أو ساهموا في عملية من عمليات البناء أو إحداث تجزئة عقاريةأو‬
‫مجموعة سكنية المخالفة للقانون ولم يقوموا بالتبليغ عنها في أجل ‪ 48‬ساعة‬
‫من علمهم بارتكابها‬
‫تتنوع العقوبات السالبة للحرية (من شهر واحد بالنسبة لمن قام‬ ‫◼‬
‫بتشييد بناء خالفا للرخصة المسلمة له وذلك بزيادة طابق أو‬
‫طوابق إلى ‪ 5‬سنوات لكل من قام بإحداث تجزئة عقارية أو‬
‫مجموعة سكنية في منطقة غير قابلة الستقبالها بموجب النظم‬
‫المقررة‬
 ‫إلى جانب العقوبات الجنائية ثمة جزاءات في الميدان المدني ومنها ‪:‬‬ ‫◼‬

‫البطالن المطلق لعقود البيع واإليجار والقسمة المبرمة خالفا ألحكام‬ ‫◼‬
‫القانون رقم ‪ .90.25‬ويمكن أن تقـام الدعوى من أجل ذلك سـواء من‬
‫قبل اإلدارة أو من كل ذي مصلحة (المادة ‪.)72‬‬
‫مطالبة رئيس المجلس الجماعي بالتعويض عن الضرر التي قد يلحق‬ ‫◼‬
‫جماعته من جراء مخالفة من المخالفات وذلك استنادا إلى‬
‫االختصاصات المخولة له بموجب القانون التنظيمي للجماعات‪.‬‬
‫(حرمان الجماعة من مداخيل مستحقة لها‪ ،‬خاصة إذا تعلق األمر‬
‫بالرخص‪ ،‬ألن هذه األخيرة تؤدى عنها رسوم تحددها القرارات‬
‫الجماعية المستمرة)‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬اإلكراهات القانونية و الميدانية‬
‫رغم ما تضمنته النصوص التشريعية والتنظيمية من إجراءات‬ ‫◼‬
‫إدارية وقضائية‪ ،‬فإن المخالفات ما زالت تشكل أبرز التحديات‬
‫التي تواجه النمو المتجانس للنسيج العمراني ببالدنا‪ ،‬ليس فقط‬
‫بالنسبة للخروقات المرتبطة بالوثائق المرخص بها‪ ،‬ولكن أيضا‬
‫في عدم حيلولة كل هذه اإلجراءات دون استمرار انتشار ظواهر‬
‫البناء العشوائي وتناسل ظاهرة السكن العشوائي‪.‬‬
‫ضعف الموارد البشرية من حيث العدد ومن حيث التكوين والتأهيل‬ ‫‪‬‬
‫في المجال القانوني والتقني الالزمين للقيام بالمراقبة؛‬

‫ضعف التنسيق بين السلطات المختصة خصوصا بين اإلدارات‬ ‫‪‬‬

‫المتدخلة من جهة وبين هذه األخيرة والنيابة العامة‬

‫غياب التحفيزات الضرورية؛‬ ‫‪‬‬

‫اإلكراهات القانونية‬
 ‫على مستوى المسطرة االدارية‬
‫◼ تكبيل تطبيق القانون بالنصوص التنظيمية‬
‫◼ رئاسة السلطة اإلدارية لجنة الهدم اإلداري قد تطرح إشكاال‪ ،‬فخليفة‬
‫القائد هو سلطة إدارية محلية استنادا إلى ظهير ‪ 2008‬المنظم لرجال‬
‫السلطة لكنه من جهة أخرى اليعتبر ضابطا للشرطة القضائي ة‬
‫واليتوفر على الصفة الضبطية‬
‫◼ الهدم اإلداري بالنسبة لتغيير وظيفة المبنى دون ترخيص مبالغ فيه إذ‬
‫اليعقل هدم بناء محترم للترخيص ‪،‬حيث يمكن تطبيق عقوبات من‬
‫قبيل الغرامات واإلغالق مثال‬
‫◼ تحجيم دور الوكاالت الحضرية في المراقبة قد اليخدم تنظيم المجال‬
 ‫‪ -‬على مستوى المسطرة القضائية‬
‫◼ تراجع المشرع عن الصيغة األولى من مشروع القانون ‪ 66.12‬التي كانت‬
‫تلزم المحاكم بتوجيه نسخ األحكام القضائية إلى السلطة اإلدارية المحلية‬
‫والسلطة الحكومية المكلفة بالتعميرحيث أبانت الممارسة خاصة بالنسبة‬
‫للهدم أن النيابة العامة التبلغ االحكام للسلطة االدارية إال نادرا فيتم االقتصار‬
‫على تحصيل الغرامات فقط دون الهدم‬
‫◼ إغفال ماكانت تنص عليه المادة ‪ 77‬من قانون التعمير من حيث إلزام‬
‫المحاكم بالحكم بالهدم في حالة عدم إقدام اإلدارة على تنفيذ الهدم بقرار‬
‫إداري حيث إن القانون الجديد أبقى على الهدم بموجب أمر إداري وألزم‬
‫المحاكم الحكم بالهدم‬
‫◼ استمرار اعتبار جرائم التعمير مخالفات‬
‫عدم تحديد المشرع المخالفات التي تشكل إخالال خطيرا بظوابط البناء والتعمير‬ ‫◼‬
 ‫في المحصلة‬

‫‪ o‬ترهل العمل اإلداري‪:‬تعقد بعض مساطر التخطيط العمراني _عدم استكمال‬

‫إجراءات التسلم النهائي‪ -‬ارتباك في تنفيذ األحكام القضائية –عدم تفعيل عدة‬
‫نصوص قانونية‪...‬‬
‫‪ o‬تعدد المتدخلين يستوجب إيجاد ميكانيزمات واضحة للتنسيق وضمان‬
‫النجاعة في التدخل‪ ،‬طالما أن اإلشكال ال يكمن في التعدد بقدر ما يكمن في‬
‫مدى ضبط الخيوط الناظمة له‪.‬‬
‫‪ o‬المشاكل التي يشكو منها التعمير ليست قانونية فحسب‪ ،‬هي مزيج من‬
‫اعتبارات ذات طابع عقاري ومالي ومؤسساتي وسوسيوثقافي واقتصادي‬
‫وسياسي‬
‫شكرا‬