Báo cáo Nghiên cứu| Tháng Hai 2023

Suy thoái kinh tế và vướng mắc pháp lý

kéo dài gây áp lực lên thị trường BĐS
Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam Q4.22

BẢN QUYỀN THUỘC VỀ TẬP ĐOÀN JONES LANG LASALLE © 2022. MỌI QUYỀN ĐƯỢC BẢO LƯU
TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT
. NAM
Tăng trưởng GDP năm 2022 của Việt Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP (so cùng kỳ năm trước)
Nam vượt mục tiêu được Chính phủ
đề ra: Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
năm 2022 của Việt Nam ước tính tăng %
8,02% so với năm trước. Đây cũng là 15

mức tăng trưởng GDP hàng năm cao 10

nhất trong vòng 11 năm qua và vượt 5

mục tiêu 6,5% do Chính phủ đề ra. 0

Q4.16

Q4.17

Q4.18

Q4.19

Q4.20

Q4.21

Q2.22
Q3.22
Q4.22
-5
Nguyên nhân chính cho sự tăng -10
trưởng vượt bậc này đến từ việc nền
kinh tế đã phục hồi mạnh mẽ sau GDP hàng quý GDP YTD
những ảnh hưởng tiêu cực của đại
dịch Covid-19 trong năm 2020 và
Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (lũy kế từ đầu năm, so cùng kỳ năm trước)
2021. Trong đó, lĩnh vực công nghiệp -
xây dựng và dịch vụ tiếp tục đóng vai
trò là động lực tăng trưởng của nền %
16
kinh tế với mức tăng tương ứng là
7,78% và 9,99% so với năm trước. Tuy 12

nhiên, tăng trưởng GDP Q4.22 thấp 8

hơn so với cùng kỳ trong giai đoạn
4
2011-2019, do ảnh hưởng từ bất ổn
0
kinh tế toàn cầu và sự gián đoạn chuỗi
09/20
10/20
11/20
12/20
01/21
02/21
03/21
04/21
05/21
06/21
07/21
08/21
09/21
10/21
11/21
12/21
1/22
2/22
3/22
4/22
5/22
6/22
7/22
8/22
9/22
10/22
11/22
12/22
cung ứng. -4

Trong Q4.22, GDP tăng 5,92% so với -8

cùng kỳ năm trước, cụ thể khu vực

nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng Biểu đồ 3: FDI, tỷ USD (số lũy kế từ đầu năm)
3,85%; khu vực công nghiệp và xây
dựng tăng 4,22%; khu vực dịch vụ tăng Tỷ USD
8,12%. Về cơ cấu kinh tế, tính đến cuối 35
năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp 30
và thủy sản chiếm 11,88%; khu vực 25
20
công nghiệp và xây dựng chiếm 15
38,26%; khu vực dịch vụ chiếm 10
5
41,33%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản 0
phẩm chiếm 8,53%.
4/22

9/22
1/22
2/22
3/22

5/22
6/22
7/22
8/22
09/20
10/20
11/20
12/20
01/21
02/21
03/21
04/21
05/21
06/21
07/21
08/21
09/21
10/21
11/21
12/21

10/22
11/22
12/22

Hoạt động thương mại, dịch vụ tiêu

dùng phục hồi mạnh mẽ trong Q4.22:
Tổng mức bán lẻ hàng hóa trong
Q4.22 ước đạt 1.180,4 nghìn tỷ đồng,
tăng 17,1% so với cùng kỳ năm trước
(Q3.22 tăng 41,2%; Q2.22 tăng 20,1%).
Trong bối cảnh dịch Covid-19 hiện đã
được kiểm soát hoàn toàn, hoạt động
thương mại, dịch vụ tiêu dùng, giao
thông vận tải và du lịch đều cho thấy
sự tăng trưởng đáng kể.
Vốn FDI đăng ký giảm nhẹ trong khi
vốn FDI giải ngân đạt đỉnh mới: Vốn
đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt
Nam tính từ đầu năm, bao gồm vốn
đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều
chỉnh và tổng giá trị góp vốn, mua cổ
FDI Đăng Kí FDI Giải Ngân
Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam
phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt và điều hòa không khí đạt 2,1 tỷ
27,72 tỷ USD, giảm 11% so với năm USD, chiếm 16,9%; các ngành còn lại
ngoái. đạt 3,13 tỷ USD, chiếm 25,2%. Vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài thực
Vốn đăng ký cấp mới có 2.036 dự án
hiện năm 2022 đạt 22,4 tỷ USD, tăng
được cấp phép mới với tổng số vốn
13,5% so với năm trước, và là mức
đăng ký đạt 12,45 tỷ USD, tăng
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
17,1% về số dự án nhưng giảm
thực hiện cao nhất trong vòng 5
18,4% về vốn đăng ký so với năm
năm qua.​
trước; trong đó, ngành công nghiệp
chế biến, chế tạo tiếp tục có số vốn
đăng ký cao, đạt 7,21 tỷ USD, chiếm
57,9% tổng vốn đầu tư đăng ký cấp
mới. Ngành điện, khí đốt, hơi nước

2
TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT
. NAM

Du lịch tiếp tục phục hồi nhờ việc nối lại các Biểu đồ 4: Khách du lịch đến Việt Nam
đường bay và dỡ bỏ hạn chế đi lại trong khu
vực: Tính đến tháng 12.2022, Việt Nam đã Triệu lượt
đón hơn 3,66 triệu lượt khách quốc tế, tăng 20.00 2500%
2.228% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào việc 2000%
các nước trong khu vực gần như đã mở cửa 15.00
1500%
trở lại hoàn toàn cho du lịch quốc tế. Với tình
trạng vắng khách Trung Quốc kéo dài, du 10.00 1000%
khách Hàn Quốc hiện đang là thị trường 500%
nguồn hàng đầu của Việt Nam. 5.00
0%
CPI ổn định trong bối cảnh giá cả toàn cầu - -500%
tăng: Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023F

Q4.22 tăng 4,41% so với cùng kỳ. Trong đó, Lượng khách quốc tế (triệu lượt) So với năm trước
các nhóm hàng có chỉ số giá tăng cao nhất bao
gồm (1) Dịch vụ giáo dục tăng 11,13% do mức
Biểu đồ 5: CPI – chỉ số chung
tăng học phí ở một số địa phương; (2) Nhà ở
và vật liệu xây dựng tăng 6,17% do giá vật liệu
% %
tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung, cộng 4.0 2.0
với giá thuê nhà ngày càng đắt đỏ; (3) Dịch vụ 3.0
ăn uống ngoài gia đình tăng 5,19% do giá 1.0
2.0
lương thực bị ảnh hưởng bởi chi phí vận
chuyển, đồng thời do sức mua trước Tết tăng 1.0 0.0

mạnh. Tính chung cả năm 2022, CPI tăng 0.0

-1.0
09/20

11/20

01/21

03/21

05/21

07/21

09/21

11/21

01/22

03/22

05/22

07/22

09/22

11/22
3,15% và lạm phát cơ bản tăng 2,59%, cơ bản -1.0
hoàn thành mục tiêu Quốc hội đề ra.
-2.0 -2.0
Mặc dù tổng kim ngạch xuất khẩu giảm, cán So Với Năm Trước
So Với Tháng Trước (RHS)
cân thương mại vẫn nghiêng về xuất siêu:
Kim ngạch xuất khẩu Q4.22 ước tính đạt 89,5 Biểu đồ 6: CPI – Nhà ở và vật liệu xây dựng
tỷ USD, giảm 7,1% so với Q3.22 và giảm 6,1%
so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm % %
6.0 5.0
2022, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa ước tính 4.0
đạt 371,85 tỷ USD, tăng 10,6% so với năm 4.0
3.0
trước. Cụ thể, xuất khẩu của khu vực kinh tế 2.0 2.0
trong nước đạt 95,09 tỷ USD, tăng 6,5% so với 1.0
0.0 0.0
cùng kỳ, chiếm 25,6% tổng kim ngạch xuất
09/20

11/20

01/21

03/21

05/21

07/21

09/21

11/21

01/22

03/22

05/22

07/22

09/22

11/22

-1.0
khẩu; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (bao -2.0
-2.0
gồm dầu thô) đạt 276,76 tỷ USD, tăng 12,1%, -4.0 -3.0
chiếm tỷ trọng 74,4%. Cán cân thương mại So Với Năm Trước
hàng hóa tính riêng trong Q4.22 và tính chung So Với Tháng Trước (RHS)
toàn bộ năm 2022 ước tính xuất siêu lần lượt
4,43 tỷ USD và 11,2 tỷ USD. Biểu đồ 7: Cán cân thương mại
Tỷ USD %
4.0 16.0
3.0 12.0
2.0 8.0
1.0 4.0
0.0 0.0
-1.0 -4.0
-2.0 -8.0
09/20

11/20

01/21

03/21

05/21

07/21

09/21

11/21

01/22

03/22

05/22

07/22

09/22

11/22

Mức Đạt Được (hàng tháng)

% Kim Ngạch Xuất Khẩu (RHS)

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

3
TP Hồ Chí Minh | Thị trường Văn phòng

Giá thuê[1] Thị trường đón nhận nguồn cung mới để sử dụng nội bộ thuộc văn phòng
Hạng A và Hạng B
USD 30,5
Techcombank Saigon Tower là tòa văn phòng Hạng A mới duy nhất trong Q4.22, nâng tổng
giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng
diện tích sàn văn phòng Hạng A của TPHCM lên khoảng 320.125 m2 trong cuối năm 2022.
Tuy nhiên, nguồn cung cho thuê hiện tại vẫn không đổi vì dự án trên chủ yếu được dành
cho mục đích sử dụng nội bộ.
Thị trường Ngoài Trung tâm tiếp tục trở nên phổ biến do nguồn cung Hạng B chất lượng
Thay đổi giá thuê theo năm liên tục ra mắt. Trong đó, Office Haus – tòa văn phòng Hạng B mới với tổng diện tích sàn sử
dụng là 14.800 m2 sàn gia nhập thị trường vào Q4.22, đánh dấu dự án Hạng B đầu tiên tại
-0,2% quận Tân Phú.
Nhu cầu được thúc đẩy bởi nhu cầu sử dụng nội bộ ở các tòa nhà mới
Tỷ lệ hấp thụ ròng của Hạng A đạt khoảng 30.833 m2 trong Q4.22, do Techcombank di dời
từ tòa nhà Hạng B sang dự án Hạng A mới xây dựng của họ. Vì tòa nhà đã được lấp đầy, nên
diện tích trống của văn phòng Hạng A hiện tại không chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, điều
Giai đoạn trong chu kỳ giá này đã hạ mức hấp thụ ròng Hạng B trên thị trường xuống mức âm do giao dịch cho thuê ở
các tòa nhà hiện hữu cũng hạn chế trong quý này.
Tăng nhẹ Nhìn chung, những khách thuê quy mô vừa và nhỏ đang tìm cách di dời và mở rộng tiếp tục
thúc đẩy tích cực mức tiêu thụ ròng trong quý. Phần lớn nhu cầu trong quý đến từ khách
thuê ở các lĩnh vực kiến trúc, ngân hàng và bảo hiểm.
Giá thuê thuần tương đối ổn định tại các tòa nhà Hạng A và Hạng B
Nhìn chung giá thuê văn phòng Hạng A tăng nhẹ 0,3% so với cùng kỳ năm trước ở mức 47,8
USD/m2/tháng. Mặc dù tỷ lệ trống thấp, nhưng giá thuê Hạng A vẫn ổn định so với quý
trước chủ yếu do tâm lý dè dặt của khách thuê đến từ bất ổn kinh tế vĩ mô.
Tương tự, giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng B vẫn ổn định theo quý ở mức
33,7 USD/m2/tháng tại khu vực Trung tâm và 22,3 USD/tháng tại khu vực Ngoài Trung tâm.
Triển vọng: Những công trình mới hoàn thiện tại Thủ Thiêm hứa hẹn thu hút
khách thuê chất lượng cao
Khu đô thị mới Thủ Thiêm, được xem như khu Trung tâm kinh tế - hành chính mở rộng,
đang trở thành điểm đến tiếp theo của phân khúc văn phòng Hạng A nhờ việc hoàn thành
cầu Thủ Thiêm 2 kết nối trực tiếp Thủ Thiểm với khu lõi Trung Tâm Quận 1. Đến cuối năm
2023, dự kiến tổng cộng 84.833 m2 diện tích văn phòng cao cấp mới sẽ được hoàn thành
tại Thủ Thiêm, bao gồm tòa The Hall Mark (54.500 m2) và tòa The Mett (30.333 m2).
Trong khi đó, tại khu vực Ngoài Trung tâm, nguồn cung văn phòng Hạng B cho thấy triển
vọng với 63.300 m2 diện tích văn phòng vào năm 2023.
Biểu đồ 8: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 9: Giá thuê trung bình
(‘000 m2 NLA) (USD/ m2 /tháng)
3 500 100% 50
3 000
90% 40
2 500
2 000 80%
30
1 500 70%
1 000 20
60%
500
0 50% 10
Q4.22
2023F
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Q4.20

Q3.22
Q1.21
Q2.21
Q3.21
Q4.21
Q1.22
Q2.22

Q4.22
2023F

Hạng A Hạng B
Hạng A Hạng B
Hạng C Tỷ lệ lấp đầy - Hạng A&B (RHS)

Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.
Nguồn: Nghiên cứu JLL

4
TP Hồ Chí Minh | Thị trường Bán lẻ

Giá thuê[1] Thiso Mall trở thành TTTM đầu tiên đi vào hoạt động tại Thủ Thiêm

USD 41,5
giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng
Thay đổi giá thuê theo năm
+1,1%
Giai đoạn trong chu kỳ giá
Ổn định
GHI CHÚ:
Tương ưng với sự phát triển của thị
trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường
xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống
phân loại, xếp hạng, cũng như phương
pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm
nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị
trường
Việc chính thức khai trương Thiso Mall đã bổ sung thêm 38.000 m2 vào tổng nguồn cung
bán lẻ tại khu vực Ngoài Trung Tâm, với phần lớn không gian tại tầng B1 của dự án đã được
lấp đầy bởi siêu thị Emart và nhóm khách thuê kinh doanh ẩm thực, nhà hàng, ăn uống
(F&B) khác. Pizza 4P's, L'Usine, Uniqlo và các thương hiệu nổi tiếng khác đã và đang thi công
các mặt bằng của họ ở các tầng trên của Thiso Mall và dự kiến ra mắt trong các quý sắp tới
trong năm 2023.
Trong khi đó, Diamond Plaza ở Quận 1 đã hoàn thành việc cải tạo và thu hút khách thuê cao
cấp. Dự án Hùng Vương Plaza ở Quận 5 tiếp tục là một dự án TTTM cải tạo và nâng cấp lớn
khác được ghi nhận trong quý này.
F&B và các nhà bán lẻ quốc tế thúc đẩy nhu cầu thị trường
Diện tích hấp thụ ròng đạt khoảng 11.000 m2 trong Q4.22, chủ yếu nhờ Thiso Mall mới khai
trương. Quý này chứng kiến ​sự tăng trưởng đáng kể về số lượng khách thuê thuộc nhóm
ngành F&B, tiêu biểu như thương hiệu Manwah tại AEON Mall Tân Phú hay L'Usine tại
Saigon Centre.
Bên cạnh việc mở rộng của nhóm khách thuê F&B, các khách thuê lớn tiếp tục mở rộng ở
khu vực Ngoài Trung Tâm, cụ thể là MUJI đã có mặt tại Crescent Mall và Vincom MM Thảo
Điền. Trong khi đó, gần 1.000 m2 cửa hàng Điện máy Nguyễn Kim tại AEON Tân Phú bị bỏ
trống cho thấy nhu cầu thuê từ nhóm hàng điện máy truyền thống tại các TTTM sụt giảm.
Giá thuê vẫn ổn định trên khắp các TTTM hiện hữu trong Q4.22
Giá thuê thuần tại khu vực Trung Tâm vẫn ổn định ở mức 79,1 USD/m2/tháng. Trong
Q4.22, giá thuê tại khu vực Ngoài Trung Tâm ghi nhận ở mức 35,3 USD/m2/tháng, giảm
2,3% so với quý trước, chủ yếu do Thiso Mall khai trương với giá thuê đang thấp hơn mức
trung bình của thị trường.
Triển vọng: Hầu hết TTTM tương lai trong năm 2023 đều ở khu Ngoài Trung Tâm

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:

Vincom Grand Park dự kiến ​sẽ mang đến 30.100 m2 diện tích TTTM Trọng điểm tại khu
Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM
Ngoài Trung Tâm trong năm 2023, tiếp tục mở rộng sự hiện diện của Vincom tại thị trường
được phân loai như sau: TTTM cộng đồng, bán lẻ TPHCM. Bên cạnh đó, CT Plaza Minh Châu và Thiso Mall 2 (E.Mart Phan Huy Ích) dự
​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng
kiến ​sẽ bổ sung thêm 19.575 m2 diện tích bán lẻ vào khu vực Ngoài Trung Tâm. Cả hai dự
Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các
TTTM Trọng điểm (một tập hợp con của
án đều đang trong giai đoạn xây dựng và dự kiến ​hoàn thành vào Q4.23 hoặc đầu năm
Nguồn cung trên) Đây là một trong những 2024.
loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên
thị trường.
Các chủ đầu tư và nhà phát triển của các TTTM sẽ tiếp tục cải tạo và nâng cấp tài sản của họ
Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để
biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật
để duy trì tính cạnh tranh và hấp dẫn trên thị trường trong năm 2023.
ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ

dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch Biểu đồ 10: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 11: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]
sử.
(‘000 m2 NLA) (USD/ m2 /tháng)
100% 90
1 400
1 200 90% 70
Giãn cách Xã hội

1 000
80%
800 50
600 70%
400 30
60%
200
0 50% 10
Q4.22
2023F
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Q4.20

Q3.22
Q1.21
Q2.21
Q3.21
Q4.21
Q1.22
Q2.22

Q4.22
2023F

TTTM Trọng điểm

TTTM Thông thường Trung Tâm Ngoài trung tâm
Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)
Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT và phí quản lý. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú
thích ở phần Thuật ngữ
[2] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm được phân theo khu vực. Trong đó, Quận 1 được xem là khu vực trung tâm, Khu vực Ngoài trung
tâm bao gồm các quận/huyện còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL 5
TP Hồ Chí Minh | Thị trường Khách sạn

YTD RevPAR Ngành du lịch ở TPHCM vẫn đang trong quá trình phục hồi
Tính đến tháng 12 năm 2022, TPHCM đã ghi nhận 3,66 triệu lượt khách quốc tế nhờ vào
49 USD việc biên giới đã mở cửa trở lại và các hạn chế đi lại được dỡ bỏ trong khu vực. Lượng
khách nước ngoài thực tế cả năm 2022 đạt 99% mục tiêu đặt ra hồi đầu năm là 3,5 triệu
lượt khách quốc tế. Khách du lịch trong nước tiếp tục là phân khúc chủ lực của ngành du
lịch TPHCM.
TPHCM có nhiều dự án khách sạn hoàn thành và khai trương trong năm 2022
Thay đổi RevPar theo năm
hơn vào năm 2021
+147,7% Tính đến hết năm 2022, TPHCM ghi nhận tổng nguồn cung hơn 28.400 phòng khách sạn,
trong đó có 16 khách sạn và 514 phòng hoàn thành và mở cửa trong năm 2022. Hầu hết các
khách sạn mới mở đều thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, chỉ có một khách sạn thuộc
phân khúc trên trung cấp là khách sạn Fusion Original Saigon Centre với 146 phòng tọa lạc
tại Quận 1.
Giai đoạn trong chu kỳ Kết quả kinh doanh tăng khá nhanh cùng với lượng khách du lịch đến TPHCM
RevPAR
Tính đến tháng 12 năm 2022, RevPAR của các khách sạn tại TPHCM đạt 49 USD, tương
Tăng nhanh đương tăng 147,7% so với cùng kỳ năm trước, và đạt 61% so với mức của năm 2019. Cả
công suất phòng và ADR đều phục hồi góp phần làm tăng RevPAR, với công suất phòng đạt
49,5% và ADR là 100 USD. Cụ thể hơn, ADR phục hồi nhanh hơn so với công suất phòng, đạt
mức tương đương 85% so với cùng kỳ năm 2019.

Lưu ý:
Sự quay trở lại của khách du lịch Trung Quốc và các du khách nước ngoài khác
Giá phòng đã bao gồm Phí dich vụ được dự đoán sẽ thúc đẩy tốc độ phục hồi trong thời gian tới
Số liệu từ đầu năm đến 12/2022

Nguồn: STR, JLL Trung Quốc sẽ mở cửa biên giới vào ngày 8 tháng 1 năm 2023, khách du lịch Trung Quốc
được dự đoán sẽ quay trở lại mạnh mẽ bắt đầu từ quý 1 của năm 2023. Sự trở lại của họ
cùng với lượng du khách quốc tế khác sẽ hỗ trợ quá trình phục hồi của các khách sạn ở
TPHCM, đặc biệt là khi ngày càng nhiều các sự kiện MICE sẽ được tổ chức tại thành phố.
Công suất sử dụng phòng và ADR dự kiến ​sẽ phục hồi về mức trước đại dịch và ổn định từ
năm 2025 trở đi.
4.974 phòng thuộc phân khúc cao cấp đến hạng sang dự kiến ​sẽ được bổ sung vào thị
trường trong giai đoạn 2023-2025.

Biểu đồ 16: Nguồn cung phòng Biểu đồ 17: Hiệu suất giao dịch khách sạn tại
khách sạn tại TPHCM (Phòng) TPHCM
40,000 16% 160 100%

30,000 12% 120 75%

20,000 8% 80 50%

10,000 4% 40 25%

0 0% 0 0%

Số phòng mới gia nhập trong năm ADR (USD)

Số phòng hiện có RevPAR (USD)
Tăng trưởng hàng năm (%) Công suất thuê phòng

Nguồn: BP. Dịch vụ Khách sạn JLL Nguồn: STR

6
TP Hồ Chí Minh | Thị trường Căn hộ

Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung mới bắt đầu đối mặt với khó khăn trong Q4.22

USD 3.144 Trong Q4.22, nguồn cung mở bán chính thức trên thị trường căn hộ TPHCM giảm 26,7% so
với quý trước và 26,2% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần vào lượng mở bán mới đạt
trên m2 thông thủy
4.786 căn trong Q4.22 và đạt tổng 15.622 căn cho cả năm 2022. Hầu hết các đợt mở bán
mới đến từ các dự án có chủ đầu tư có uy tín như Khu đô thị Mizuki Park (Nam Long) hay
dự án MT Eastmark 1 (Điền Phúc Thành) - đủ tiềm lực tài chính để đưa ra các chương trình
ưu đãi thu hút người mua và tiến hành ký kết hợp đồng mua bán.
Thay đổi giá bán theo năm Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư khác tạm thời chờ đợi, quan sát và đồng thời điều chỉnh
chiến lược bán hàng trong bối cảnh nhu cầu hạn chế. Những khó khăn về kinh tế và các vấn
+12,3% đề pháp lý là một trong những trở ngại khiến nhiều dự án khó có thể ký hợp đồng mua bán.
Tâm lý người mua tiếp tục thận trọng
Doanh số bán căn hộ bắt đầu gặp thách thức trong bối cảnh lãi suất ngày càng tăng khi chỉ
4.465 căn hộ được bán trong Q4.22, giảm 6,8% so với quý trước và giảm 23,2% so với cùng
kỳ năm ngoái. Người mua đầu tư - nguồn cầu tiêu thụ chủ yếu - vẫn cực kỳ thận trọng vì hầu
Giai đoạn trong chu kỳ giá hết vẫn khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, trong khi một số khác e ngại trước lãi suất tăng. Vì
vậy, để thu hút người mua, nhiều chủ đầu tư tiếp tục tung ra chương trình chiết khấu hấp
Tăng chậm dẫn hơn như giảm giá từ 3%-9% cho các phương thức thanh toán chuẩn, qua đó cải thiện
dòng tiền.
Giá sơ cấp và thứ cấp đều chịu áp lực giảm giá
Những vấn đề về kinh tế và pháp lý tiếp tục kéo dài thời kỳ khó khăn của thị trường khi sức
mua và tâm lý đầu tư vẫn ở mức thấp. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục đưa ra mức chiết khấu lớn
đối với lượng hàng tồn kho so với giá gốc, khiến giá sơ cấp chỉ đat 3.144 USD/m2, giảm 7,8
% so với quý trước nhưng vẫn tăng 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thứ cấp
đạt 1.874 USD/m2, giảm 0,6% so với quý trước do nhà đầu tư chào giá thấp để cắt lỗ.
Triển vọng: Những bất ổn của nền kinh tế cùng với các vấn đề pháp lý tạo áp lực
lên thị trường
Sau những biến cố pháp lý khó lường trong tháng 10, tình hình vẫn phức tạp khi thắt chặt
tín dụng, nút thắt pháp lý và các quy định thiếu nhất quán đã và đang gây khó khăn cho thị
trường nhà ở. Do đó, trong năm 2023, nguồn cung mới dự kiến sẽ đạt mức thấp, chỉ
khoảng 17.000 căn hộ được chào bán.
Lãi suất tăng cũng sẽ khiến các người mua sử dụng đòn bẩy tài chính cao rút khỏi thị
trường, trong khi những người mua có tình hình tài chính ổn định và có nhu cầu ở thực vẫn
hoạt động tích cực. Giá bán dự kiến sẽ tăng nhưng với tốc độ chậm hơn do chính phủ tiếp
tục thực hiện nhiều chính sách linh hoạt nhằm tập trung duy trì sự ổn định của thị trường.

Biểu đồ 12: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 13: Giá bán sơ cấp trung bình
(‘000 căn) (USD/ m2)
400 100% 16 000
350
90%
300 12 000
250 80%
200 8 000
150 70%
100 4 000
60%
50
0 50% 0
Q4.22
2023F
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Q4.15

Q4.18

Q4.21
Q4.14

Q4.16
Q4.17

Q4.19
Q4.20

Q4.22
2023F

Siêu sang Sang trọng

Siêu sang Sang trọng
Cao cấp Trung cấp
Cao cấp Trung cấp
Bình dân Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)
Bình dân
Chú thích:
[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì.
[2] Các dự án chung cư chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong phần móng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

7
 Thị trường
TPHCM và Các Tỉnh Lân Cận |
[1]
Nhà liền thổ

Giá bán sơ cấp[2] Nguồn cung mới sụt giảm theo quý và theo năm

USD 4.432 Trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý thị trường suy yếu, khu vực TPHCM và các tỉnh lân cận
ghi nhận 916 căn chào bán mới trong Q4.22, giảm đáng kể 50,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
trên m2 đất Long An và Đồng Nai chiếm ưu thế về nguồn cung mới, trong đó có tới 70% là nguồn cung đã
được tiền mở bán trong một vài quý trước. Tương tự, TPHCM ghi nhận nguồn cung mới
theo quý thấp nhất trong năm 2022 (184 căn), con số này giảm 17,5% so với năm trước và
giảm mạnh 80% so với quý trước.

Thay đổi giá bán theo năm Chỉ một số chủ đầu tư có pháp lý rõ ràng và nền tảng tài chính vững mạnh mới giữ được sức
nóng của thị trường. Chẳng hạn, Nam Long là nhà phát triển bất động sản đáng chú ý trong
+58,5% Q4.22 với việc giới thiệu ra thị trường phân khu Park Village (dự án Waterpoint, Long An).
Tâm lý “chờ-và-xem” bao trùm thị trường
Do nguồn cung mới hạn chế và các vấn đề pháp lý kéo dài, TPHCM và các tỉnh lân cận ghi
nhận số lượng giao dịch mới khiêm tốn ở mức 940 căn trong Q4.22, giảm 10,6% so với quý
trước. Tiếp nối xu hướng trước trước đó, nguồn cầu chủ yếu tập trung vào các dự án bình
dân mới mở bán tại Long An và hàng tồn tại Đồng Nai.
Giai đoạn trong chu kỳ giá
Trong khi đó, nguồn cầu tại TPHCM giảm mạnh 71,9% so với quý trước, với tổng số căn bán
Tăng chậm ra ghi nhận được là 230 căn, nguyên nhân từ nguồn cung hạn chế và phần lớn người mua
cũng như nhà đầu tư áp dụng chiến lược “chờ-và-xem”.
Giá bán sơ cấp trung bình giảm ở các tỉnh lân cận
Trong khi giá bán trung bình tại TPHCM vẫn khá ổn định ở mức 13.466 USD/m2 đất thì giá
tại các tỉnh lân cận lại giảm đáng kể xuống còn 1.963 USD/m2 đất, giảm 7,4% so với quý
trước. Nguyên nhân là do một số dự án giá cao hiện hữu đã giảm giá sâu để kích cầu. Giá
bán giảm nhiều nhất tại Đồng Nai (-13,2% theo quý) bởi dự án The Aqua City (Novaland)
giảm giá mạnh. Ngoài ra, Bình Dương và BR-VT ghi nhận giá sơ cấp thấp hơn, lần lượt giảm
5,2% và 10,2% so với quý trước. Ngược lại, Long An đạt mức tăng nhẹ 0,6% so với quý trước
nhờ nguồn cầu ổn định đối với các dự án vừa túi tiền.
Triển vọng: Dự đoán thị trường vẫn tiếp tục chậm lại trong tương lai gần
Các hạn chế về pháp lý và việc thắt chặt tín dụng tiếp tục làm trì hoãn nguồn cung mới. Ước
tính có khoảng 7.000 căn sẽ được mở bán mới ở TPHCM và các tỉnh lân cận trong năm 2023,
giảm 23% so với năm 2022. Khu đô thị tích hợp nhắm tới ba tiêu chí: Cộng đồng, Thông
minh, Bền vững và được kết hợp với những ý tưởng thú vị sẽ tiếp tục là xu hướng phát triển
chính trong tương lai.

Biểu đồ 13: Tổng nguồn cung lũy kế[3] Biểu đồ 14: Giá bán sơ cấp trung bình
(‘000 căn) (USD/ m2 đất)

30,000 100% 16,000

14,000
25,000
12,000
20,000 90% 10,000
15,000 8,000
10,000 80% 6,000
4,000
5,000 2,000
0 70% 0
TPHCM Bình Đồng Long BR-VT TPHCM Bình Đồng Long BR-VT
Dương Nai An Dương Nai An
Tổng nguồn cung Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực TP Hồ Chí Minh và Các Tỉnh Lân Cận trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.
[2] Giá bán chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán trên m2 đất = tổng giá trị căn / tổng diện tích đất của căn nhà.
[3] Các dự án Nhà liền thổ chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong cở sở hạ tầng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
8
 [1]
Miền Nam | Thị trường Đất Khu công nghiệp và
Nhà xưởng xây sẵn (NXXS)

Giá thuê đất [2] Nguồn cung NXXS mới được ghi nhận tại Đồng Nai và BR-VT

USD 126 Nguồn cung và thứ hạng nguồn cung thị trường đất KCN giữ nguyên không đổi so với quý
trước. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai dẫn đầu thị trường, lần lượt chiếm 27% và 25%
trên m2/chu kỳ thuê
tổng nguồn cung. Trong khi đó, thị trường NXXS ở miền Nam chào đón khoảng 130.000 m2
nguồn cung mới tại Đồng Nai và BR-VT, nâng tổng nguồn cung phía Nam lên khoảng 4,8
triệu m2. Đặc biệt, Đồng Nai chiếm tỉ trọng lớn nhất với dự án xây theo yêu cầu của LOGOS
tại KCN Dầu Giây cho khách thuê độc quyền, TTI. Dự án hỗn hợp này cũng đánh dấu bước đi
đầu tiên của LOGOS ở thị trường miền Nam. Sau một thời gian dài im ắng, BR-VT cuối cùng
Thay đổi giá thuê theo năm
đã chào đón những sản phẩm hoàn thiện mới đến từ Tổng công ty Sonadezi và Công ty
+8,2% TNHH Tiên Triết, tất cả đều nằm trong KCN Châu Đức.
Tỉ lệ hấp thụ ròng NXXS trong Q4.22 được thúc đẩy nhờ nhu cầu về nhà xưởng
xây theo yêu cầu
Trong Q4.22, tỷ lệ lấp đầy của thị trường KCN phía Nam tăng nhẹ ở mức 0,4% so với quý
trước, đạt 85,6%. Tuy nhiên, hầu hết các KCN hiện nay vẫn còn một số lô đất chưa thực
hiện giải phóng mặt bằng, chưa sẵn sàng cho thuê. Do đó, mặc dù thị trường có nhu cầu về
Giai đoạn trong chu kỳ giá
đất công nghiệp miền Nam, vẫn không được phản ánh tương ứng qua mức hấp thụ ròng.
Tăng chậm Về thị trường NXXS, nhu cầu đối với nhà xưởng xây theo yêu cầu đã thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ
ròng và giúp cân bằng cung cầu. Do đó, tổng mức hấp thụ ròng trong Q4.22 vẫn khả quan,
đạt gần 142.000 m2 và tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại mức 83,6% sau đợt giảm mạnh ở quý trước.
Giá thuê giảm so với quý trước đối với NXXS nhưng ổn định đối với đất KCN
Giá đất KCN vẫn ổn định ở mức 126 USD/m2/chu kỳ thuê trong Q4.22, tăng nhẹ 0,87% theo
quý và 8,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, hoạt động sản xuất đình trệ trong 6
tháng cuối năm dẫn đến hoạt động cho thuê kém sôi động do nhu cầu NXXS giảm. Giá chào
thuê giảm ở một số dự án của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế, nhằm thu hút khách
thuê. Do đó, giá thuê trung bình NXXS giảm nhẹ xuống còn 4,75 USD/m2/tháng trong
Q4.22, giảm 1,3% so với quý trước nhưng vẫn tăng 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thuê NXXS[3] Triển vọng: Nguồn cung NXXS tăng mạnh
Trong 12 tháng tới, nguồn cung mới trên thị trường KCN sẽ khá khiêm tốn trong khi thị
USD 4,75 trường NXXS dự kiến sẽ chào đón nguồn cung mới dồi dào được ra mắt vào năm 2023, với
giá thuê thuần
trên m2 GFA/tháng
tổng diện tích khoảng 1,8 triệu m2. Giá đất KCN miền Nam được dự đoán sẽ tăng chậm hơn
do các dự án ở các tỉnh Cấp 1 còn hạn chế trong khi các dự án mới ở Cấp 2 được định vị với
mức giá hợp lý hơn. Tương tự, các dự án NXXS mới có khả năng nằm xa khu trung tâm hơn
với việc tập trung nhiều vào việc phát triển các cơ sở hỗn hợp có thể chuyển đổi công năng
giữa nhà máy và nhà kho, để linh hoạt điều chỉnh theo nhu cầu. Giá thuê NXXS dự kiến ​sẽ
Thay đổi giá thuê theo năm
ổn định hoặc tăng nhẹ, phụ thuộc nhiều vào tình hình hoạt động của các dự án mới ở
+0,3% những vị trí kém hấp dẫn hơn trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh vào thị trường.
Biểu đồ 18: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 19: Giá thuê trung bình
(ha) (nghìn m2) (USD/ m2 /chu kỳ thuê) (USD/m2 /tháng)

10000 2500 250 8

8000 2000 200

6
6000 1500 150
Giai đoạn trong chu kỳ giá 4
4000 1000 100

Tăng chậm 2000

33,2
500 50
2

0 0 0 0
Bình Đồng BR - Long TPHCM Bình Đồng BR - Long TPHCM
Dương Nai VT An [4] Dương Nai VT An [4]
Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS) Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực Nam Bộ trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.
[2] Giá thuê trung bình chưa bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT. Chu kì thuê là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN.
[3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ
[4[ Tổng nguồn cung/giá thuê đất KCN của TPHCM không bao gồm Khu công nghệ cao Sài Gòn và Khu phần mềm Quang Trung do tính chất đặc thù của
khu công nghệ cao. 9
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
Hà Nội | Thị trường Văn phòng
Giá thuê[1]
USD 19,4
giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng
Thay đổi giá thuê theo năm
+3,9%
Giai đoạn trong chu kỳ giá
Tăng chậm
GHI CHÚ:
(*) Techno Park Tower có tổng 117.000
m2 sàn và có khả năng cung cấp gần
92.000 m2 sàn cho thuê sau khi sử dụng
nội bộ. Tuy nhiên, do dự án có vị trí thuộc
khu vực phi truyền thống và tệp khách
hàng đặc biệt, Techno Park Tower sẽ
không năm trong phạm vi nghiên cứu của
JLL.
Nguồn cung mới với một tòa nhà văn phòng Hạng A do chủ sở hữu sử dụng
được hoàn thành
Thị trường văn phòng Hạng A Hà Nội ghi nhận một nguồn cung do chủ sở hữu sử dụng, đó
là tòa nhà Techcombank Tower. Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A cho thuê trên thị
trường Hà Nội không thay đổi, đạt 556.110 m2 sàn.
Nhu cầu thuê chậm lại ở cả hai phân khúc
Thị trường văn phòng Hạng A ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng c hỉ khoảng 4.400 m2 sàn, thấp
hơn so với quý trước. Hầu hết các giao dịch trong Q4.2022 đều nhằm mục đích gia hạn hợp
đồng thuê do khách thuê có xu hướng gắn bó với chủ nhà cũ để có thể đàm phán hợp đồng
thuê mới với giá cả hợp lý. Trong khi đó, văn phòng Hạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng
4.712 m2 sàn, chỉ bằng một nửa so với tỷ lệ hấp thụ ròng của Q3.2022.
Trong khi tỷ lệ hấp thụ ròng ở văn phòng Hạng A tập trung vào các tòa nhà mới trong khu
Trung tâm, thì tỷ lệ hấp thụ ròng ở Hạng B tập trung vào các tòa nhà văn phòng Ngoài Trung
tâm với mức giá hấp dẫn.
Giá thuê văn phòng duy trì ổn định so với quý trước
Giá thuê thuần trung bình tại các tòa văn phòng Hạng A đạt 28,5 USD/m2/tháng, tăng
0,48% theo quý và 6,2% theo năm. Đối với hạng B, giá thuê thuần đạt 15,26 USD/m2/tháng,
tăng 0,24% theo quý và 2,85% theo năm.
Hoạt động cho thuê trên thị trường văn phòng Hà Nội đang có xu hướng chậm lại trong
Q4.2022, do các chủ nhà đang giữ giá thuê ổn định theo quý để thu hút khách thuê hơn.
Triển vọng: Lượng nguồn cung mới sẽ gây áp lực lên giá thuê trong năm 2023
Dự kiến, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chào đón khoảng 173.000 m2 sàn Hạng A và B vào
năm 2023, ở cả khu vực Trung tâm và Ngoài Trung tâm. Lượng nguồn cung mới sẽ chiếm
10% tổng nguồn cung cho thuê hiện tại, do đó tỷ lệ trống trên toàn thị trường sẽ bị đẩy lên
cao hơn.
Nguồn cầu được dư báo tiếp tục chậm lại trong 12 tháng tới, kết hợp với nguồn cung lớn
trong tương lai có thể gây áp lực tới giá thuê trung bình.

Biểu đồ 20: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 21: Giá thuê trung bình
(‘000 m2 NLA) (USD/ m2 /tháng)
3,500 100% 40
3,000
90%
2,500 30
2,000 80%
20
1,500 70%
1,000
60% 10
500
0 50% 0
2015

2023F
2013
2014

2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022

4Q22
Q1.22
Q4.20
Q1.21
Q2.21
Q3.21
Q4.21

Q2.22
Q3.22

2023F

Hạng C
Hạng B
Hạng A Hạng B
Hạng A

Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.
[2] Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các
quận/huyện còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
10
Hà Nội | Thị trường Bán lẻ
Giá thuê[1]
USD 32,6
giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng
Thay đổi giá thuê theo năm
+1,4%
Giai đoạn trong chu kỳ giá
Ổn định
GHI CHÚ:
Tương ưng với sự phát triển của thị
trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường
xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống
phân loại, xếp hạng, cũng như phương
pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm
nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị
trường
Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:
Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM
được phân loai như sau: TTTM cộng đồng,
​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng
Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các
TTTM Trọng điểm ( một tập hợp con của
Nguồn cung trên) Đây là một trong những
loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên
thị trường.
Một nguồn cung TTTM Thông thường mới được ghi nhận tại quận Nam Từ Liêm
The Zei Plaza, một nguồn cung TTTM Thông thường, đã bắt đầu chào đón khách thuê từ
tháng 10 năm 2022. Trung tâm thương mại này rộng 14.600 m2 và tọa lạc tại khối đế của
dự án khu dân cư The Zei.
Thị trường bán lẻ Hà Nội không ghi nhận TTTM Trọng điểm mới nào trong quý này. Như
vậy, tổng nguồn cung TTTM Trọng điểm tại khu vực Trung tâm vào cuối năm 2022 được giữ
ở mức 54.962 m2 sàn, trong khi của nguồn cung tại khu vực Ngoài Trung tâm lớn hơn nhiều
với 525.657 m2 sàn.
Các nhà bán lẻ thời trang là động lực chính của thị trường trong Q4.22
Thị trường bán lẻ ở cả hai khu vực đều ghi nhận mức hấp thụ ròng tích cực, với khoảng
1.500 m2 sàn ở Trung tâm và 3.300 m2 sàn ở khu vực Ngoài Trung tâm nhờ các nhà bán lẻ
thời trang, đặc biệt là từ các thương hiệu nước ngoài. Sự mở rộng nổi bật nhất phải kể đến
thương hiệu bán lẻ Uniqlo với 3 cửa hàng mới tại Vincom Center Bà Triệu Tower C, Vincom
Mega Mall Royal City và Vincom Trần Duy Hưng trong Q4.2022.
Giá thuê thuần tăng tại các TTTM của quận Hai Bà Trưng
Nhìn chung, giá thuê thuần tại cả hai khu vực Trung tâm và Ngoài Trung tâm được giữ ở
mức ổn định. Tại khu vực Trung tâm, giá thuê thuần đạt USD 63,7/m2/tháng, tăng 0,2% so
với quý trước và tăng 1,4% theo năm, trong khi tại khu vực Ngoài Trung tâm, giá thuê trung
bình là 29,4 USD/m2/tháng, tăng 0,2% so với quý trước và tăng 2,6% theo năm.
Về giá thuê thuần theo quận, hầu hết các quận tại Hà Nội đều có giá thuê TTTM Trọng điểm
không đổi, trừ quận Hai Bà Trưng. Giá thuê thuần tại quận Hai Bà Trưng trong Q4.2022 cao
hơn 0,9% so với Q3.22 nhờ nguồn cầu tốt tại Vincom Center Bà Triệu Tòa C và Vincom
Mega Mall Times City.
Triển vọng: Hai TTTM Trọng điểm chất lượng cao sẽ ra mắt trong năm 2023
Tiến Bộ Plaza (quận Ba Đình) và Lotte Mall Hà Nội (quận Tây Hồ) là hai trung tâm thương
mại mới dự kiến sẽ được hoàn thành trong năm 2023. Tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM trọng
điểm hiện hữu dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ sức mua mạnh mẽ của khách hàng. Tỷ lệ hấp
thụ ròng dự kiến sẽ tăng mạnh nhờ vào hai nguồn cung chất lượng cao gia nhập thị trường.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để

biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật
ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ

dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch Biểu đồ 22: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 23: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]
sử.
(‘000 m2 NLA) (USD/ m2 /tháng)
1,500 100% 80

1,200 90% 60
900 80%
40
600 70%
20
300 60%

0 50% 0
Q4.20

Q3.22
Q1.21
Q2.21
Q3.21
Q4.21
Q1.22
Q2.22

Q4.22
2023F
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023F

TTTM Thông thường Trung tâm Ngoài Trung tâm

Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)

Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT và phí quản lý. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú
thích ở phần Thuật ngữ
[2] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm được phân theo khu vực. Trong đó, Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi
trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận/huyện còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL 11
Hà Nội | Thị trường Khách sạn
YTD RevPAR Lượng khách đến Hà Nội tăng mạnh

55 USD Lượng khách đến Hà Nội tiếp tục tăng mạnh trong những tháng cuối năm 2022. Trên thực
tế, cả năm 2022, thủ đô đã đón 1,5 triệu lượt khách quốc tế, tương đương mức tăng
trưởng 756% so với cùng kỳ năm trước. Khách du lịch trong nước tăng 330% so với năm
2021, cho thấy ngành du lịch Hà Nội đã và đang trong quá trình phục hồi tích cực.
Thị trường Hà Nội chào đón thêm 2 khách sạn thuộc phân khúc cao cấp
Thay đổi RevPar theo năm Hai khách sạn mới hoàn thành vào quý 4 năm 2022 là khách sạn Grand Mercure Hanoi với
181 phòng tọa lạc tại Quốc Tử Giám và khu nghỉ dưỡng Amour Resort Ba Vì với 60 phòng
+81,8% vào nguồn cung hiện có. Cả hai cơ sở lưu trú trên đều thuộc phân khúc cao cấp. Điều này đã
góp phần đưa nguồn cung hiện có tại Hà Nội lên 344 khách sạn và 26.147 phòng.
Thị trường khách sạn phục hồi chủ yếu nhờ công suất phòng cao
Trong 12 tháng đầu năm 2022, các khách sạn tại Hà Nội ghi nhận hoạt động kinh doanh tiếp
tục tăng mạnh mẽ, tương ứng với lượng khách du lịch ngày càng tăng. RevPAR đạt mức 55
Giai đoạn trong chu kỳ
USD, tương đương tăng 81,8% so với cùng kỳ năm ngoái, được thúc đẩy bởi sự cải thiện ở
RevPAR
Tăng nhanh
công suất phòng cao. Cụ thể, công suất phòng 12 tháng năm 2022 tăng 62,7 điểm phần
trăm, trong khi ADR ghi nhận tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hà Nội cần tăng cường tuyên truyền, quảng bá để kích cầu du lịch
Trong thời gian tới, du lịch Hà Nội sẽ tiếp tục phục hồi với lượng khách quốc tế đến thăm
thủ đô của Việt Nam ngày càng tăng, đặc biệt là với dòng vốn FDI ngày càng tăng. Việc tăng
Lưu ý: cường tiếp thị và quảng bá điểm đến sẽ thúc đẩy tầm nhìn của Hà Nội trong khu vực và
Giá phòng đã bao gồm Phí dich vụ
Số liệu từ đầu năm đến 12/2022 toàn cầu.
Nguồn: STR, JLL
Từ nay đến năm 2025, Hà Nội được dự báo sẽ có thêm 19 khách sạn mới và 6.178 phòng,
bao gồm khách sạn Waldorf Astoria Hà Nội với 187 phòng và khách sạn Four Seasons Hà
Nội với 95 phòng.

Biểu đồ 28: Nguồn cung phòng khách sạn tại Hà Nội Biểu đồ 29: Hiệu suất giao dịch khách sạn tại
(Phòng) Hà Nội

37,500 15% 160 100%

30,000 12%
120 75%
22,500 9%
15,000 6% 80 50%
7,500 3%
40 25%
0 0%
0 0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Số phòng mới gia nhập trong năm

Số phòng hiện có ADR (USD)

RevPAR (USD)
Tăng trưởng hàng năm (%) Công suất thuê phòng

Nguồn: BP. Dịch vụ Khách sạn JLL Nguồn: STR

12
Hà Nội | Thị trường Căn hộ
Giá bán sơ cấp[1] Tổng nguồn cung mới năm 2022 không hồi phục hậu Covid như kỳ vọng

USD 1.962 Trước những khó khăn đang liên tục gây áp lực lên thị trường kể từ Q3.22, thị trường nhà ở Hà
Nội nhìn chung chưa đạt được sự phục hồi đến mức được kì vọng cho thời điểm hậu Covid.
trên m2 thông thủy
Trong Q4.22, nguồn cung mới giảm mạnh 42,9% so với quý trước, đạt 2.003 căn, đây là lượng
căn mở bán mới thấp nhất theo quý kể từ năm 2020. Tổng lượng mở bán thấp trong giai đoạn
nửa cuối năm 2022 đã khiến tổng nguồn cung mới trong năm 2022 đạt khoảng 13.125 căn, thấp
hơn mức được dự báo trong Q4.21.

Thay đổi giá bán theo năm Thị trường căn hộ Cao cấp trong quý này chứng kiến ​một số dự án đủ điều kiện ký hợp đồng
Mua bán sau thời gian vướng thủ tục pháp lý kéo dài. Đáng chú ý, dự án Siêu Sang đầu tiên tại
+15,18% Hà Nội là The Grand đã được thêm vào giỏ hàng sơ cấp trong quý này sau khi đã được tiến hành
tiền mở bán từ đầu năm 2022
Nghẽn thanh khoản không chỉ ở các dự án cũ mà còn ở các dự án mới
Khoảng 2.348 căn hộ được bán hết trong quý này, giảm 40,9% so với quý trước. Bên cạnh các
yếu tố liên quan đến suy thoái kinh tế và chính sách của Chính phủ, việc sức mua chững lại trên
Giai đoạn trong chu kỳ giá toàn thị trường đã khiến thanh khoản của cả dự án hiện hữu và dự án mới gia nhập bị siết chặt.
Các dự án tại các khu đô thị có quy mô lớn tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ khả quan như The
Tăng chậm Tonkin tại Vinhomes Smart City, The Zen Park tại Vinhomes Ocean Park. Tuy nhiên, so với Q3.22,
lượng bán theo quý tại các dự án này đã giảm đáng kể do tâm lý thị trường yếu.
Giá bán sơ cấp trung bình giảm trên toàn bộ dự án hiện hữu
Sự gia nhập của một số dự án Cao cấp đủ điều kiện ký hợp đồng Mua bán trong Q4.22 như The
Grand Hà Nội, Heritage Westlake đã khiến giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tăng 3,08% so với
quý trước, lên USD 1.961/m2. Tuy nhiên, nếu loại trừ những dự án mới được thêm vào, giá bán
sơ cấp của những dự án hiện hữu đã giảm đáng kể, trung bình ở mức -7,24% theo quý.
Triển vọng: 2023 sẽ là năm đầy thách thức đối với thị trường nhà ở Hà Nội
Những thay đổi mới trong một số luật và quy định như Luật Nhà ở, cùng với bất ổn kinh tế, có
thể làm giảm tốc độ tăng trưởng của nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội trong năm
2023, dự kiến ​đạt 11.325 căn. Giá sơ cấp trên toàn thị trường được dự báo sẽ không đổi hoặc
tăng nhẹ do các chủ đầu tư chịu áp lực trong việc huy động vốn. Các ưu đãi và chiết khấu hấp
dẫn có thể tăng lên để hỗ trợ và thu hút người mua nhà trong ngắn hạn và trung hạn.

Biểu đồ 21: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 22: Giá bán sơ cấp trung bình
(‘000 căn) (USD/ m2)
350 100% 33 000
300 29 000
90%
250 25 000
80% 21 000
200
17 000
150 70% 13 000
100 9 000
60%
50 5 000
0 50% 1 000
Q4.22F
4Q22

Q4.15

Q4.18

Q4.21
Q4.14

Q4.16
Q4.17

Q4.19
Q4.20

Q4.22
2023F
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Bình dân Trung cấp

Siêu sang Sang trọng
Cao cấp Sang trọng
Cao cấp Trung cấp
Siêu sang Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)
Bình dân
Chú thích:
[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì.
[2] Các dự án chung cư chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong phần móng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

13
 [1] Thị trường
Hà Nội và Các Tỉnh Lân Cận | Nhà liền thổ

Giá bán sơ cấp[1] Tâm lý thị trường yếu kìm hãm sự phát triển của nguồn cung mới

USD 5.681 Trong Q4.22, khoảng 1.553 căn được chào bán chính thức trên thị trường, tương đương với
mức sụt giảm trầm trọng của nguồn cung mới khoảng 76,8% theo quý. Tâm lý thị trường
trên m2 đất
yếu bao phủ khắp thị trường bất động sản nhà ở đã gây áp lực lên các chủ đầu tư và tính
khả thi của dự án, dẫn đến việc ngừng tung bảng hàng mới hoặc dừng các hoạt động bán
hàng tại các dự án có quy mô vừa và lớn tại 5 tỉnh lân cận. Trong quý này, sự kiện chào bán
Vinhomes Ocean Park - The Crown tại tỉnh Hưng Yên là điểm sáng nổi bật duy nhất trên thị
trường.
Thay đổi giá bán theo năm
Ngoại trừ tỉnh Hưng Yên, thị trường tại các tỉnh và thành phố khác diễn ra trầm lắng, với 37
+23,3% căn và 197 căn được ghi nhận tương ứng ở Hà Nội và Hưng Yên trong quý này. Trong khi
đó, Hải Phòng và Vĩnh Phúc không ghi nhận nguồn cung mới.
Tình trạng tắc nghẽn thanh khoản được ghi nhận ở nhiều dự án
Do giá thành sản phẩm cao, thị trường Nhà liền thổ là một trong những mảng thị trường ế
ẩm nhất do chủ đầu tư và người mua đều rất thận trọng trong hoạt động mua bán. JLL ghi
Giai đoạn trong chu kỳ giá nhận mức tụt giảm của tốc độ bán hàng trên tất cả các tỉnh thành. Trong Q4.22, tổng số căn
hộ được bán ra là 2,433 căn; trong đó, lượng đóng góp từ các dự án quy mô lớn tại Hưng
Tăng chậm Yên chiếm 89,8%. Xét theo tốc độ bán hàng theo quý, dữ liệu của Q4.22 tại Thành phố Hà
Nội ghi nhận mức giảm đáng kể là 93,3%, trong khi số liệu ở Bắc Ninh và Hưng Yên cho thấy
mức giảm lần lượt là 48,1% và 40,3%.
Giá bán giảm trên tất cả các tỉnh thành
Tắc nghẽn thanh khoản và sức mua kém trên thị trường đã buộc các chủ đầu tư phải hạ giá
bán của các dự án sơ cấp tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc. Việc áp dụng các ưu đãi cao hơn
để kích cầu đã dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình giảm theo quý: giảm 4% xuống còn
USD 6.543/m2 tại Hà Nội và giảm 5,7% xuống còn USD 5.450/m2 tại bốn tỉnh vệ tinh.
Triển vọng: Thị trường đang được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn
Trong những năm tiếp theo, thị trường kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tích cực mới từ việc
ban hành và sửa đổi 3 luật liên quan đến thị trường BĐS là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, điển
hình là nghị định 44/2022/NĐ-CP và 42/2022/NĐ-CP. JLL dự báo tổng nguồn cung mới năm
2023 sẽ đạt 9.353 căn, chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị lớn tại Hưng Yên và Hà Nội. Bên
cạnh đó, chủ đầu tư dự kiến ​sẽ chủ động cơ cấu lại giá bán và điều khoản thanh toán để sản
phẩm Nhà đất liền thổ phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.

Hình 23: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 24: Giá bán sơ cấp trung bình
(‘000 căn) (USD/ m2 đất)
60 100% 7 000
50 6 000
5 000
40 90%
4 000
30
3 000
20 80%
2 000
10 1 000
0 70% 0
Hà Nội Hải Bắc Hưng Vĩnh Hà Nội Hải Bắc Ninh Hưng Vĩnh
Phòng Ninh Yên Phúc Phòng Yên Phúc
Tổng nguồn cung Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực Hà Nội và Các Tỉnh Lân Cận trong báo cáo này bao gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc.
[2] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán trên m2 đất = tổng giá trị căn / tổng diện tích đất của căn nhà.
[3] Các dự án Nhà liền thổ chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong cở sở hạ tầng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
14
 [1]
Miền Bắc | Thị trường Đất Khu công nghiệp và
Nhà xưởng xây sẵn (NXXS)

Giá thuê đất Đất KCN mở rộng trong khi thị trường NXXS không ghi nhận nguồn cung mới

USD 111 Nguồn cung đất KCN mới được ghi nhận đạt gần 300 ha, nâng tổng diện tích đất KCN miền
Bắc lên hơn 10.600 ha. Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ vị trí dẫn đầu nguồn cung thị trường
trên m2/chu kỳ thuê
miền Bắc.
Không có ghi nhận nào về nguồn cung mới trên thị trường NXXS ở các tỉnh phía Bắc trong
Q4.22. Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn chiếm tỷ trọng nguồn cung NXXS lớn nhất tại thị trường
miền Bắc, với các dự án đến từ các chủ đầu tư lớn như BW Industrial, KTG, v.v.
Thay đổi giá thuê theo năm
Tỷ lệ lấp đầy có sự giảm nhẹ
+1,2% Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc tính đến Q4.22 giảm nhẹ 1,2%, ở mức 79,1% so
với con số đó ở Q3.22 là 80,3%, bởi vì có thêm nguồn cung mới được bổ sung.
Thị trường NXXS trong Q4.22 ghi nhận mức hấp thụ ròng giảm nhẹ so với quý trước. Hải
Dương đạt tỷ lệ hấp thụ ròng cao nhất ở mức 28.078 m2 tại dự án BWID Industrial VSIP Hải
Dương Giai đoạn 1 và Giai đoạn 2. Hưng Yên chỉ ghi nhận mức hấp thụ ròng khiêm tốn đạt
1.000 m2. Trong khi đó, Bắc Ninh và Hải Phòng chứng kiến sự sụt giảm trong tỷ lệ hấp thụ
Giai đoạn trong chu kỳ giá
ròng, chủ yếu do nhu cầu đối với lĩnh vực xuất khẩu trên đà chậm lại. Hà Nội không có thay
đổi về tỷ lệ hấp thụ ròng do nguồn cung hạn chế.
Tăng chậm
Giá thuê tại các KCN có vị trí đắc địa tiếp tục xu hướng tăng
Đối với khu công nghiệp, giá chào thuê trung bình tính đến Q4.22 tăng nhẹ, đạt 111
USD/m2/chu kỳ thuê nhờ vào quỹ đất sẵn có tại các vị trí đắc địa ở Bắc Ninh như KCN Quế
Võ và KCN Yên Phong. Vị trí thuận lợi, gần các cơ sở sản xuất lâu đời như vậy đã tạo điều
kiện cho Bắc Ninh có khả năng đẩy giá đất công nghiệp lên mức cao so với các KCN miền
Bắc.
Giá chào thuê trung bình của thị trường NXXS vẫn ổn định theo quý trong Q4.22, đạt 4,84
USD/m2/tháng, tăng 3,5% so với năm trước.
Triển vọng: Tâm lý tích cực cho cả hai thị trường, nhưng chịu tác động nhẹ bởi
Giá thuê NXXS[3] khó khăn toàn cầu
USD 4,8 Với hệ thống hạ tầng đồng bộ, tăng cường kết nối giữa các tỉnh trong khu vực, quỹ đấtmiền
giá thuê thuần Bắc trong tương lai sẽ được phát triển đồng đều trên toàn khu vực, dự kiến 4.000 ha đất
trên m2 GFA/tháng KCN đã và đang triển khai sẽ được ra mắt trong giai đoạn 2023-2027.
Thị trường NXXS duy trì sự sôi động với nguồn cung ước tính khoảng 598.685 m2 trong 12
tháng tới, bên cạnh việc nhu cầu đối với loại sản phẩm này liên tục tăng. Giá chào thuê của
NXXS dự kiến sẽ có xu hướng đi ngang do có một lượng đáng kể nguồn cung mới trong khi
Thay đổi giá thuê theo năm nhu cầu suy giảm trong ngắn hạn, điều này sẽ gây áp lực lên giá thuê.
+3,5%
Biểu đồ 30: Tổng nguồn cung Biểu đồ 31: Giá thuê đất và nhà xưởng[2]
(ha) (‘000 m2) ( USD/m2 /chu kỳ thuê) (USD/m2 /tháng)
3500 1000 150 8
3000
800
2500 6
100
2000 600
4
1500 400
Giai đoạn trong chu kỳ giá 50
1000 2
200
Tăng chậm 500
0 0 0 0
Hải Bắc Hưng Hải Hà Nội Hải Bắc Ninh Hưng Hải Hà Nội
Phòng Ninh Yên Dương [4] Phòng Yên Dương [4]
Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS) Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực Bắc bộ trong báo cáo này được hiểu bao gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương.
[2] Giá thuê trung bình không bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT. Chu kì thuê là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN.
[3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ
[4[Tổng nguồn cung của đất KCN Hà Nội không bao gồm Khu công nghệ cao Hòa Lạc do tính chất đặc thù của khu công nghệ cao.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL 15
 Thuật ngữ
Biểu đồ chu kỳ thị trường Bất động sản
Sự thay đổi mắt xích (chain-link)
Mức thay đổi giá/giá thuê là sự thay đổi theo quý nhằm phản ánh xu hướng giá thuê hoặc giá bán của các bất động sản đang có mặt
trên thị trường trong vòng hai quý liên tiếp. Thuật ngữ này khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng khi nói về chuỗi thay đổi, thể hiện
mức trung bình có trọng số của toàn bộ các tòa nhà trên thị trường bất động sản tại một thời điểm cụ thể.
Sự thay đổi có mắt xích được sử dụng để thể hiện chính xác mức tăng trưởng cho thuê đạt được của một tài sản cố định được mua
và sở hữu trong giai đoạn đó.
Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản
JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để thể hiện các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ giá/giá thuê tại
mỗi quý khảo sát và giúp biểu thị các chuyển động của chu kỳ giá thuê/ giá thuê trong ngắn hạn, nghĩ là trong một đến hai quý kế
tiếp.
Đây là dạng biểu đồ được dùng để so sánh và định vị một cách tương đối các giai đoạn phát triển của thị trường trong chu kỳ giá/giá
thuê. Vị trí của các phân khúc/thị trường không nhất thiết phản ánh triển vọng đầu tư của phân khúc/thị trường đó mà thể hiện xu
hướng dịch chuyển giá/giá thuê hiện tại cũng như xu hướng dự kiến trong quý tiếp theo. Nhìn chung, việc một thị trường dịch
chuyển từ giai đoạn này sang giai đoạn khác là điều bình thường, có một vài thị trường trước đây đã chứng kiến sự nhảy vọt đột
biến.
Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản được chia ra làm bốn giai đoạn:
▪ Giá bán/giá thuê giảm nhanh nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu suy giảm và tốc độ suy giảm đang ngày
một tăng lên
▪ Giá bán/giá thuê giảm chậm nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục giảm, dù tốc độ suy giảm đang giảm dần
▪ Giá bán/giá thuê tăng nhanh nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng và tốc độ tăng giá ngày một tăng lên
▪ Giá bán/giá thuê tăng chậm nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên tốc độ tăng đang giảm dần

Biểu đồ 32: Chu kỳ tăng trưởng giá trong thị trường Bất động sản Việt Nam, Q4.22

Thị trường Nhà liền thổ TPHCM

và các tỉnh lân cận
Thị trường Văn phòng Hà Nội
Thị trường Căn hộ TPHCM, Hà Nội
Thị trường Văn phòng TPHCM

TĂNG GIẢM
Nhà liền thổ Hà Nội và các tỉnh lân cận CHẬM NHANH
Thị trường đất KCN Miền Nam, Miền Bắc,
Thị trường NXXS Miền Nam, Miền Bắc

Thị trường Bán lẻ TPHCM, Hà Nội (*)

TĂNG GIẢM
NHANH CHẬM
Thị trường Khách sạn TPHCM, Hà Nội

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

(*)
Giá thuê trung bình của các TTTM Trọng điểm. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú thích ở phần Thuật ngữ phía sau
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
Thuật ngữ
Thị trường Văn phòng
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích văn phòng tích lũy đã xây xong (tính theo NFA) ở một thời điểm nhất định.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích văn phòng dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.
Diện tích trống
Tổng diện tích văn phòng có sẵn còn phải được cho thuê bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số này không bao gồm
diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước
hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích sàn xây dựng (GFA)
Tổng diện tích sàn được bao phủ, kể cả cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh.
Diện tích sử dụng (NFA)
Diện tích có thể sử dụng được, không bao gồm cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh. Diện tích thuê thuần
(NLA) chỉ lượng diện tích sử dụng (NFA) được dành để cho thuê
Giá thuê thuần
Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các chi phí phát sinh.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.
Chi phí phát sinh
Chi phí ước tính dành để bảo trì tòa nhà được chủ dự án chuyển sang cho khách thuê dưới hình thức phí dịch vụ / phí quản lý.
Thông lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có thể có hoặc không được báo giá riêng biệt với giá thuê thuần.

Giá thuê gộp

Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý. Giá thuê gộp bằng giá thuê thuần
cộng chi phí phát sinh.
Thông lệ thị trường: Giá thuê gộp có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.
Giá trị vốn
Giá trị thị trường hoặc giá bán khả thi của một bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá.
Lợi suất
Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá. Con số này dựa trên giá
thuê thị trường hiện tại với giả định tòa nhà được cho thuê toàn bộ.
Hạng A
Một tòa nhà Hạng A đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê tối tân điển hình. Các tiêu chí này
nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa nhà.
Hạng B
Một tòa nhà Hạng B đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê tối tân điển hình. Các tiêu chí
này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa nhà.
Hạng C
Một tòa nhà Hạng C đáp ứng các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê không tối tân điển hình. Các tiêu chí này nhìn chung bao
gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa nhà.
Thuật ngữ
Thị trường Bán lẻ
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy hiện đại (thay vì truyền thống) đã xây xong (tính theo NLA) ở một thời điểm nhất định. Con số này
bao gồm diện tích các trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.
Diện tích trống
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại có sẵn còn phải được cho thuê bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số này không
bao gồm diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ
trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống. “Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích cho thuê thuần (NLA)
Tổng diện tích sàn cho thuê được dùng để tính giá thuê và phí dịch vụ, trong đó không bao gồm các phần diện tích sử dụng chung
dùng để phục vụ lưu lượng người đi bộ.
Giá thuê thuần
Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, không bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý và thuế VAT.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá dựa trên NLA.

Giá thuê hợp đồng

Giá thuê được ghi nhận trên hợp đồng
Thông lệ thị trường: Giá thuê này có thể được tính trên giá thuê thuần hay giá thuê gộp.

Giá thuê thực

Giá thuê thực nhận bởi chủ nhà sau khi trừ đi các khoản miễn giảm
Thông lệ thị trường: Giá thuê thực được tính dựa trên giá thuê hợp đồng.

Trung tâm thương mại (TTTM)

Trung tâm thương mại là một tài sản thương mại tập trung các cửa hàng/đơn vị thuê đến từ các thương hiệu bán lẻ và không gian
chung được quy hoạch, thiết kế, xây dựng và điều hành chuyên nghiệp. Tài sản được được thiết kế và quy hoạch theo chức năng,
diện tích và khu vực phục vụ.
Trung tâm bách hóa (TTBH)
Thông thường, trung tâm bách hóa là cơ sở bán lẻ có quy mô khác nhau, từ các cơ sở nhỏ kinh doanh một loại hàng hóa đến các cơ
sở lớn kinh doanh nhiều loại mặt hàng. Một điểm đặc trưng của Trung tâm bách hóa là hơn 90% diện tích được điều hành bằng hệ
thống thanh toán trung tâm và kinh doanh các ngành hàng mỹ phẩm, thời trang và đồ gia dụng.
Rổ hàng nguồn cung:
Trung tâm thương mại (TTTM) là một dự án thương mại do chủ nhà phát triển và vận hành. Hầu hết các cửa hàng cho thuê đều có
tường ngăn và mặt tiền. Người vận hành trung tâm thương mại có thể cho các trung tâm bách hóa, khu giải trí, siêu thị hoặc các
loại hình bán lẻ yêu cầu diện tích sàn lớn khác thuê không gian trong trung tâm thương mại
Trong phân khúc TTTM, chúng tôi phân loại các TTTM theo chức năng và/hoặc theo diện tích, và theo khu vực phục vụ như sau:
TTTM quy mô nhỏ: Tương tự như trung tâm mua sắm cộng đồng, nhưng diện tích nhỏ hơn, có tầm 10-30 cửa hàng.
TTTM Cộng đồng: Một trung tâm mua sắm rộng khoảng 10.000 – 25.000 m2 sàn cho thuê, có tầm 30-100 cửa hàng, chủ yếu tập
trung vào tính tiện lợi, và phục vụ chủ yếu cho khách hàng trong cộng đồng đó.
TTTM Cấp vùng: Một trung tâm mua sắm rộng hơn 30.000 m2 NLA, hoặc có hơn 100 cửa hàng/cửa hàng chuyên dụng, có điểm
nhấn đặc biệt là một cửa hàng bách hóa lớn và thu hút hơn 10.000 khách mỗi ngày
TTTM Siêu vùng: Tương tự như TTTM Cấp vùng, nhưng có nhiều hơn một cửa hàng bách hóa lớn

Do thị trường bán lẻ Việt Nam có tính đa dạng cao với nhiều phân khúc như đã nêu trên, bản báo cáo thị trường này sẽ chỉ tập
trung vào ba phân khúc: TTTM Cấp cùng, TTTM Siêu vùng và TTTM Cộng đồng
Rổ hàng Hiệu suất thị trường
Để đảm bảo tính nhất quán trong việc theo dõi thị trường, JLL lựa chọn một tập hợp con của rổ hàng nguồn cung phía trên để theo
dõi tỷ lệ lấy đầy và giá thuê, được gọi là rổ hàng TTTM Trọng điểm. Tất cả những chỉ số liên quan đều nguồn cầu của thị trường đều
đề cập đến phân khúc TTTM Trọng điểm nếu không có chú thích gì thêm. TTTM Trọng điểm được định nghĩa như sau:

Trung tâm thương mai Trọng điểm

Đại diện cho không gian mua sắm đáp ứng các tiêu chí khắt khe về vị trí và lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng
quản lý vận hành và chất lượng khách thuê của Trung tâm.
Trung tâm thương mai Thông thường
Thuật ngữ này chỉ các TTTM không đáp ứng các tiêu chuẩn của chúng tôi về một TTTM Trọng điểm về các tiêu chí bao gồm hồ sơ
tổng thể, vị trí và lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng quản lý vận hành và chất lượng khách thuê của Trung tâm.
Thuật ngữ
Thị trường Khách sạn
Giá phòng bình quân (Average Daily Rate - ADR)
Giá trung bình cho mỗi phòng khách sạn được bán trong 1 ngày nhất định
ADR = Doanh thu từ tổng số phòng đã bán / Số phòng đã bán được
Month to Date (MTD)
Một khoảng thời gian bắt đầu từ ngày đầu tháng đến nay.
Tổng số phòng hoạt động
Tổng số phòng có thể cho thuê để lưu trú qua đêm.
Công suất phòng (Occupancy - Occ)
Thể hiện được tỉ lệ số phòng đang được sử dụng trong một ngày, hoặc một giai đoạn nhất định nào đó.
Công suất thuê phòng = Số phòng đã bán / Tổng số phòng hoạt động
Doanh thu phòng (Revenue per Available Room - RevPAR)
RevPAR là doanh thu phòng trên mỗi phòng có sẵn (Tổng số phòng hoạt động)
Doanh thu từ tổng số phòng đã bán / Tổng số phòng hoạt động = RevPAR
Year to date (YTD)
Một khoảng thời gian bắt đầu từ ngày đầu năm đến nay.
Thuật ngữ
Thị trường Nhà ở bán
Căn hộ thương mại/Căn hộ bán
Là sản phẩm căn hộ thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường không có giới hạn khách mua và theo một cơ chế thị
trường nhà ở chung.
Theo chuẩn phân Hạng của JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam được phân loại thành các phân khúc Sang trọng, Cao
cấp, Trung cấp và Bình dân. Chi tiết phân Hạng cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nhà liền thổ bán
Là sản phẩm nhà liền thổ bán được xây sẵn trên đất nền và thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường không có giới
hạn khách mua dựa trên cơ chế của thị trường nhà ở nói chung. Chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng cần thiết cho khu đất dự án, nhà
được xây dựa trên thiết kế mặt bằng tổng thế và thiết kế xây dựng của chủ đầu tư.
Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán được chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại. Chi tiết
phân loại cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nhà ở có thương hiệu
Là các bất động sản nhà ở được bán trên thị trường, và được điều hành bởi các thương hiệu khách sạn nổi tiếng
Nguồn cung hiện tại
Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp hoặc thứ cấp, bất kể tình trạng xây dựng.
Nguồn cung tương lai
Tổng nguồn cung dự kiến được mở bán trong tương lai.
Nguồn cung hoàn thành
Tổng nguồn cung đã được hoàn thành về thể chất và đã được bàn giao để ở. Còn gọi là nguồn cung hiện có.
Nguồn cung chưa hoàn thành
Tổng nguồn cung chưa được hoàn thành và chưa được bàn giao để ở. Bao gồm nguồn cung đang xây dựng và nguồn cung dự kiến
sẽ được xây dựng. Còn gọi là nguồn cung đang được triển khai.
Thị trường sơ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư.
Thị trường thứ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước.
Lượng mở bán (Chào bán chính thức)
Lượng nguồn cung mới (theo số căn hộ) ước tính đã được mở bán chính thức trong một giai đoạn khảo sát. Các dự án chỉ được ghi
nhận mở bán chính thức khi có Hợp đồng Mua bán, thường sẽ được cung cấp sau khi hoàn thành móng của tòa nhà Chung cư và
tiện ích nội khu của dự án,tùy thuộc vào tiến độ của các dự án.
Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo từng giai đoạn và có thể được hoặc không được công bố công
khai.
Lượng tiêu thụ
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã được bán trong một giai đoạn. Bao gồm các căn hộ đã được bán từ nguồn cung
mới trong giai đoạn đó và nguồn cung trong các giai đoạn trước.
Thông lệ thị trường: Lượng tiêu thụ có thể bao gồm các căn hộ được bán qua hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán.
Lượng hàng tồn kho
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã chưa bán được/chưa được tiêu thụ trong một giai đoạn
Tỷ lệ bán lũy kế
Tỷ lệ phần trăm giữa tổng lượng tiêu thụ lũy kế trên tổng lượng mở bán lũy kế tính đến một thời điểm cụ thể.
Giá chào bán sơ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Giáo chào bán thứ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường thứ cấp.
Thay đổi không mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc theo năm được ghi nhận bao gồm sự ảnh hưởng của các dự án mới chào bán hoặc rút khỏi thị trường
trong quý/năm theo dõi
Thay đổi mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc năm điều chỉnh để loại bỏ sự ảnh hưởng của các dự mới bán chào bán hoặc rút khỏi thị trường trong
quý/năm theo dõi.
Thuật ngữ
Thị trường Nhà ở bán (tt.)
Căn hộ Siêu sang
Một dự án Siêu sang đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho các cá nhân hoặc hộ gia đình giàu có theo các tiêu chí
trong nước và khu vực, thường gắn với một thương hiệu cao cấp cung cấp dịch vụ quản lý hàng đầu, có uy tín và được công nhận.
Các tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án
Siêu sang có vị trí nằm trong khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: >USD 10.000 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Sang trọng
Một dự án Sang trọng đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình. Các tiêu chí này
nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Sang trọng có vị
trí nằm trong hoặc gần khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Cao cấp
Một dự án Cao cấp đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình. Các tiêu chí
này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Cao cấp nằm
ở các khu đô thị mới ngoài khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Trung cấp
Một dự án Trung cấp đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển hình. Các tiêu chí này
nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Trung cấp nằm ở
các quận nội thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Bình dân
Một dự án Bình dân đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển hình. Các tiêu
chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Bình dân
nằm ở các quận ngoại thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: <USD 1.200 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Note: The price ranges provided above should not be understood as the sole and utmost criterion on which projects are assigned
grades.
Căn hộ phân khúc Cao: bao gồm phân khúc căn hộ Siêu sang, Sang trọng và Cao cấp
Căn hộ phân khúc Thấp: bao gồm phân khúc căn hộ Trung cấp và Bình dân
Villa
Một ngôi nhà lớn và sang trọng với khuôn viên riêng, thường có tối đa ba tầng. Tỷ lệ xây dựng thường nhỏ hơn 70%, tập trung vào
mảng xanh.
▪ Hầu hết các biệt thự phổ biến nằm trên các lô đất 200-300m2. Một số khu biệt thự cao cấp có thể lên tới 500-1.000m2.
▪ Diện tích xây dựng phổ biến / Diện tích sàn (GFA) khoảng 250-350m2 trong khi đất nền có diện tích lớn. Chính vì lẽ đó và tất cả
đều bình đẳng nên giá bán mỗi m2 đất thấp hơn so với nhà phố.Thông thường, có hai loại biệt thự:.
▪ Nhìn chung, có hai loại biệt thự chính:
− Biệt thự đơn lập: biệt thự đơn lập được xây dựng trên khuôn đất riêng
− Biệt thự song lập: là biệt thự đơn lập được xây dựng như một cặp có chung một bức tường; thông thường, cách bố trí của
các ngôn nhà sẽ tương tự nhau
Nhà Liền kề
Là một căn nhà trong một dãy nhà liền kề có diện tích nhỏ, thường xây cao hơn ba tầng. Mật độ xây dựng thường cao hơn 70%, tập
trung vào diện tích sàn xây dựng.
▪ Phần lớn các sản phẩm nhà liền kề có diện tích đất từ 60 – 100 m2.
▪ Diện tích xây dựng/ diện tích sàn (GFA) phổ biến vào khoảng 150 – 250 m2

Nhà phố thương mại

Là sản phẩm nhà liền kề được kết hợp sử dụng cho cả ở và kinh doanh thương mại
▪ Có diện tích và thiết kế giống nhà liền kề. Diện tích xây dựng/ diện tích sàn phổ biến vào khoảng 250 – 400 m2, với các tầng 3-4
để ở và các tầng dưới ( hoặc tầng lửng ) được sử dụng cho mục đích thương mại.
▪ Trong một dự án, giá bán Nhà phố thương mại sẽ cao hơn Nhà liền kề do các sản phẩm này thường được bố trí tại các vị trí đẹp
của dự án, có mặt tiền lớn hơn để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Ghi chú: Phương pháp phân loại sản phẩm trên không phải là tiêu chí duy nhất và quan trọng nhất để phân loại dự án

Dự án tích hợp
Là các dự án phát triển một khu vực với nhiều mục đích sử dụng như là khu dân cư, bán lẻ, các khu làm việc, giải trí mà ở đó cư dân
có thể sinh sống, làm việc và vui chơi. Dự án thường bao gồm các tòa nhà đa chức năng và được kết nối với nhau, tập trụng vào môi
trường xung quanh và đảm bảo cảnh quang đường phố và kiến trúc.
Thông lệ thị trường: Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, một không gian sống trong lành và bền vững là
một trong những yếu tố quan trọng để thu hút người mua. Dựa trên kinh nghiệm của chúng tôi, quy mô phù hợp của một khu phức
hợp là trên 5ha để đảm bảo các tiện ích thương mại.
Thuật ngữ
Thị trường KCN
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích của các khu công nghiệp và khu chế xuất hiện đang hoạt động, được hiểu là tổng diện tích đất dùng để cho thuê tại
thời điểm nghiên cứu.
Tổng diện tích đất cho thuê
Tổng diện tích đất có thể cho thuê dựa trên bản đồ quy hoạch của toàn bộ khu công nghiệp, bất kể tình trạng phát triển của số diện
tích đất này. Tại một thời điểm, tổng diện tích đất cho thuê có thể bao gồm ba loại hình sau:
▪ Đất đã phát triển hạ tầng: Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng nội khu (bao
gồm đường nội bộ, đường điện,…) sẵn sàng cho thuê tại thời điểm nghiên cứu.
▪ Đất chưa phát triển hạ tầng: : Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng nhưng chưa phát triển hạ tầng.
Đất chưa phát triển hạ tầng vẫn có thể được chủ đầu tư chào thuê nhưng khách thuê thường sẽ phải đợi đến khi hạ tầng nội
khu quanh khu đất được hoàn thiện (thường kéo dài 3-6 tháng)
▪ Đất chưa giải phóng: Diện tích đất cho thuê vẫn chưa được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng .
Thông lệ thị trường: Chủ đầu tư thường không phát triển toàn bộ khu công nghiệp một lần mà phát triển theo giai đoạn tùy theo
nhu cầu dự kiến trên thị trường.
Tổng diện tích nhà kho/xưởng xây sẵn cho thuê
Tổng diện tích nhà kho/xưởng xây sẵn cho thuê tại thời điểm nghiên cứu
Diện tích trống
Tổng diện tích đất công nghiệp/ nhà xưởng xây sẵn còn trống cho khách thuê tại thời điểm nghiên cứu. Con số này không bao gồm
diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước
hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Tổng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích trống. Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Giá thuê đất thuần
Tiền thuê đất theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích đất cho thuê và chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các chi phí
phát sinh. Giá thuê thuần không bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là giá thuê thuần để phù hợp với thông lệ thị
trường.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần thường được báo giá theo m2 trên một chu kỳ thuê (một chu kỳ xấp xỉ 30-50 năm).
Chu kì thuê
Chu kỳ thuê là số năm còn lại của dự án khu công nghiệp/của bất động sản cho thuê. Tại Việt Nam, chu kỳ thuê tối đa là 50 năm
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn thuần
Tiền thuê nhà xưởng xây sẵn theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích nhà xưởng dùng cho thuê và chủ dự án có thể nhận
được sau khi trừ các chi phí phát sinh. Giá thuê thuần không bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là giá thuê thuần để
phù hợp với thông lệ thị trường.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá theo m2 trên tháng.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích các khu công nghiệp và khu chế xuất trong tương lai dựa trên quy hoạch tổng thể của chính quyền địa phương.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc (KTTĐMB)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc bao gồm bảy tỉnh thành Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Quảng
Ninh.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Bắc được hiểu bao gồm Hà Nội, Hải
Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung (KTTĐMT)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung bao gồm năm tỉnh Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi và Bình Định.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam (KTTĐMN)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam bao gồm tám tỉnh thành TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước,
Tây Ninh và Tiền Giang.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Nam được hiểu bao gồm TPHCM,
Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Thuật ngữ
Thị trường KCN (tt.)
Nhà kho logistics xây sẵn
Là các tòa nhà bao gồm các cơ sở được thiết kế hoặc điều chỉnh để sử dụng làm kho bãi, văn phòng phụ trợ, trung tâm phân phối,
hậu cần của bên thứ ba, và tất cả các kho bãi công nghiệp khác có thể nằm hoặc không nằm trong khu công nghiệp/khu chế xuất
Kho bãi, bao gồm tất cả các cơ sở sử dụng để lưu trữ nguyên liệu và hàng hóa, vẫn chiếm một phần khiêm tốn trong thị trường
logistics tại Việt Nam. Có ba loại kho bãi chính, kho thường, kho lạnh bên trong kho ngoại quan và bên ngoài kho ngoại quan, và
kho container trong kho ngoại quan. Kho thường là loại kho phố biến nhất ở cả hai loại phân khúc kho ngoại quan và không phải
kho ngoại quan. Các công ty Việt Nam thường xây dựng và cho thuê kho, trong khi các công ty nước ngoài thường thuê kho lại của
các công ty trong nước, và tự vận hành. Trong phân khúc nhà kho không phải kho ngoại quan, trung tâm phân phối, nơi cung cấp
các giá trị gia tăng như đóng gói hàng hóa, vận chuyển, các thủ tục hành chính ngoài chức năng lưu kho, được cho là thế hệ tiếp
theo của ngành logistics kho vận tại thị trường Việt Nam.
Trong báo cáo này, chúng tôi tập trung chủ yếu vào kho thường, không phải kho ngoại quan vì đây là loại hình phổ biến nhất trên
thị trường và dễ tiếp cận đối với cả nhà đầu tư và khách hàng thuê
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động, bao gồm cả diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ.
Kho logistics dùng để chỉ cả kho hàng truyền thống và hiện đại, được sử dụng để lưu trữ nguyên vật liệu và hàng hóa
Nguồn cung trong tương lai
Tổng diện tích kho bãi trong tương lai, bao gồm diện tích diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ,
được ghi cụ thể trong kế hoạch phát triển dự án và tiến độ dự kiến tại thời điểm nghiên cứu.
Diện tích trống
Tổng dện tích kho bãi có thể cho thuê tại thời điểm nghiên cứu. Con số này không bao gồm diện tích được các khách thuê cho thuê
lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể
thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Tổng diện tích kho cho thuê trừ đi diện tích trống. Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Tỉ lệ lấp đầy
Diện tích cho thuê trừ đi diện tích trống, chia cho diện tích cho thuê.
Giá thuê thuần – nhà kho/ nhà xưởng xây sẵn Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn có thể nhận
được sau khi trừ các chi phí phát
Thông lệ thị trường: giá thuê thuần thường được báo giá dựa trên m2/tháng
Nhà kho hạng A
Là các nhà kho hiện đại có chất lượng cao, đáp ứng hầu hết các tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và
các dịch vụ
Nhà kho hạng B
Là các nhà kho bán hiện đại có chất lượng cao, đáp ứng nhiều tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và
các dịch vụ
Nhà kho hạng B
Là các nhà kho truyền thống, đáp ứng hạn chế các tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và các dịch vụ
Nhà kho logistics xây sẵn
Là các tòa nhà bao gồm các cơ sở được thiết kế hoặc điều chỉnh để sử dụng làm kho bãi, văn phòng phụ trợ, trung tâm phân phối,
hậu cần của bên thứ ba, và tất cả các kho bãi công nghiệp khác có thể nằm hoặc không nằm trong khu công nghiệp/khu chế xuất
Kho bãi, bao gồm tất cả các cơ sở sử dụng để lưu trữ nguyên liệu và hàng hóa, vẫn chiếm một phần khiêm tốn trong thị trường
logistics tại Việt Nam. Có ba loại kho bãi chính, kho thường, kho lạnh bên trong kho ngoại quan và bên ngoài kho ngoại quan, và
kho container trong kho ngoại quan. Kho thường là loại kho phố biến nhất ở cả hai loại phân khúc kho ngoại quan và không phải
kho ngoại quan. Các công ty Việt Nam thường xây dựng và cho thuê kho, trong khi các công ty nước ngoài thường thuê kho lại của
các công ty trong nước, và tự vận hành. Trong phân khúc nhà kho không phải kho ngoại quan, trung tâm phân phối, nơi cung cấp
các giá trị gia tăng như đóng gói hàng hóa, vận chuyển, các thủ tục hành chính ngoài chức năng lưu kho, được cho là thế hệ tiếp
theo của ngành logistics kho vận tại thị trường Việt Nam.
Trong báo cáo này, chúng tôi tập trung chủ yếu vào kho thường, không phải kho ngoại quan vì đây là loại hình phổ biến nhất trên
thị trường và dễ tiếp cận đối với cả nhà đầu tư và khách hàng thuê
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động, bao gồm cả diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ.
Kho logistics dùng để chỉ cả kho hàng truyền thống và hiện đại, được sử dụng để lưu trữ nguyên vật liệu và hàng hóa
Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội

Lầu 26, tòa nhà Saigon Trade Center Lầu 9, tòa nhà Sun Red River
Số 37, đường Tôn Đức Thắng Số 23, đường Phan Chu Trinh,
Quận 1 Quận Hoàn Kiếm

Liên hệ: +84 8 3911 9399 Liên hệ: +84 24 3944 0133

Trang Lê My Đàm
Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu thị trường Giám đốc Tiếp thị và Truyền thông
+84 988 306 806 +84 328 445 688
trang.le@ap.jll.com My.Dam@ap.jll.com

Giới thiệu về JLL toàn cầu
JLL (tên niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ: JLL) là tập
đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và
đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Sứ mệnh của chúng
tôi là xây dựng, phát triển và định hình lại thị trường bất
động sản, tạo ra nhiều cơ hội giá trị và môi trường làm
việc tuyệt vời cho nhân viên đạt được khát vọng của họ.
Với bề dày kinh nghiệm, tham vọng của chúng tôi là xây
dựng một tương lai tốt đẹp cho khách hàng, cư dân và
cộng đồng. Hiện nay, JLL tự hào là một trong những
công ty nằm trong top 500 Fortune với doanh thu hàng
năm đạt 18 tỷ USD, hơn 300 văn phòng hoạt động tại
hơn 80 quốc gia và 93.000 nhân viên trên toàn cầu tính
đến ngày 30 tháng 06 năm 2021.. JLL là thương hiệu đã
đăng ký của tập đoàn đa quốc gia Jones Lang LaSalle. Để
biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập
www.jll.com.
Giới thiệu về JLL Việt Nam
Kể từ khi thành lập vào năm 2006, JLL đã phát triển thành
công ty dịch vụ bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với hơn
450 nhân viên. JLL có đội ngũ cho thuê bất động sản thương
mại lớn nhất tại Việt Nam cung cấp đầy đủ các dịch vụ thương
mại bao gồm đại diện cho chủ nhà và khách thuê, quản lý tài
sản bất động sản, quản lý hành chính kỹ thuật và các dịch vụ
tư vấn chuyên nghiệp bao gồm định giá và nghiên cứu. Năm
2019-2020 là một năm đáng chú ý của JLL tại Việt Nam với tất
cả các bộ phận đều báo cáo mức tăng trưởng chưa từng có và
bộ phận Thị trường vốn đã thực hiện thành công nhiều
thương vụ lớn. Gần đây, tổng giá trị giao dịch do JLL tư vấn
đạt hơn 250 triệu USD và hầu hết các loại giao dịch là chuyển
nhượng tài sản và liên doanh giữa các chủ đầu tư Việt Nam và
nước ngoài. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập
www.jllvietnam.com.

Tập đoàn Jones Lang LaSalle © 2022. Mọi quyền được bảo lưu. Thông tin trong tài liệu này là độc quyền của Jones Lang LaSalle và sẽ chỉ
được sử dụng cho mục đích phát hành báo cáo này. Tất cả các tài liệu và thông tin được ghi trong báo cáo là tài sản của Jones Lang
LaSalle. Việc sao chép bất kỳ phần nào của tài liệu này chỉ được phép sử dụng trong phạm vi cần thiết để đánh giá. Các nội dung không
được sử dụng cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không có sự cho phép trước bằng văn bản của Jones Lang LaSalle. Tất cả thông tin trong báo
cáo này được tổng hợp từ các nguồn mà chúng tôi cho là đáng tin cậy; tuy nhiên, không có đại diện hoặc bảo đảm nào được thực hiện về
tính chính xác của thông tin.

BẢN QUYỀN © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2022. Mọi quyền được bảo lưu.