BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ BÀI: 06
Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong
nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự
án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Hãy đánh giá các
quy định này dưới khía cạnh triển khai thực tế.

NHÓM : 06

LỚP : N02.TL1

Hà Nội, 2023

1
 BÀI TẬP NHÓM
Nhóm 06 - Lớp 4619 – N02.TL1
Thành viên nhóm / MSSV - Nhiệm vụ:
Thành viên nhóm MSSVS Nhiệm vụ
Nguyễn Huyền Trang 461952: Thành viên Phần II
Bùi Thị Trinh 461953: Thành viên Kết luận + thuyết trình
Nguyễn Phương Tú 461954: Nhóm trưởng Phần II
Vũ Cẩm Tú 461955: Thành viên Phần II + thuyết trình
Toàn Thanh Tùng 461956: Thành viên Phần II
Nguyễn Đỗ Tường Vy 461957: Thành viên Phần I + ghép word
Nguyễn Thị Xuân 461958: Thành viên Phần I
Ngân Hữu Hiệp 461959: Thành viên Phần I
Cẩm Lê Ngọc Huyền 461960: Thành viên Mở đầu + làm powerpoint
Phạm Trần Diệu Linh 461961: Thành viên Phần I

2
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA
LÀM BÀI TẬP NHÓM

Ngày: 15/04/2023
Nhóm số: 06 Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội
Khoa Luật Kinh tế Lớp: N02.TL1
Tổng số sinh viên của nhóm: 10 Khóa: 46

+ Có mặt: 10
+ Vắng mặt: 0 Có lí do: …. Không lí do: ……
Đề bài: Đề số 06 Môn học: Luật Đất đai
Đánh giá của SV SV ký
STT MSSV Họ và tên
A B C tên
1 461952 Nguyễn Huyền Trang x
2 461953 Bùi Thị Trinh x
3 461954 Nguyễn Phương Tú x
4 461955 Vũ Cẩm Tú x
5 461956 Toàn Thanh Tùng x
6 461957 Nguyễn Đỗ Tường Vy x
7 461958 Nguyễn Thị Xuân x
8 461959 Ngân Hữu Hiệp x
9 461960 Cầm Lê Ngọc Huyền x
10 461961 Phạm Trần Diệu Linh x

Hà Nội, ngày 15 tháng 04 năm 2022

- Kết quả điểm bài tập NHÓM TRƯỞNG
+ Giáo viên chấm thứ nhất:
+ Giáo viên chấm thứ hai:

3
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
DN Doanh nghiệp
TC Tổ chức
CN Cá nhân
UBND Ủy ban nhân dân
LĐĐ Luật Đất đai
LĐT Luật Đầu tư
LDN Luật Doanh nghiệp
SDĐ Sử dụng đất
ĐTNN Đầu tư nước ngoài
ĐTTN Đầu tư trong nước
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
THĐ Thu hồi đất

4
 MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 6
…………………………………………………………………..
NỘI DUNG 6
………………………………………………………………..
I. Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể khi sử dụng đất
để thực hiện các dự án đầu 6
tư ........................................................................
1. Một số khái niệm …………………………………………………….... 6
1.1. Giao đất, cho thuê đất ……………………………………………... 6
1.2. Chủ thể đầu tư trong nước, chủ thể đầu tư nước ngoài …………… 7
2. Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư trong nước và
các chủ đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư theo quy
7
định của pháp luật đất đai hiện
hành ................................................................
2.1. Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước 7
…………………………
2.2. Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường 9
…………………………
II. Thực tế triển khai các quy định của Luật Đất đai về các phương
thức tiếp cận đất đai của các chủ thể khi sử dụng đất để thực hiện dự
13
án đầu
tư.......................................................................................................
1. Những thành tựu đạt được .................................................................... 13
2. Những điểm còn hạn 15
chế ........................................................................
2.1. Đối với những quy định về quyền tiếp cận đất đai của chủ thể đầu
tư trong nước ……………………………………………………………… 15
2.2. Đối với những quy định về quyền tiếp cận đất đai của chủ thể đầu
tư nước ngoài ................................................. 17
……………………………...
3. Giải pháp ……………………………………………………………… 18

5
 3.1. Đối với các phương thức tiếp cận đất đai của của chủ đầu tư trong
nước ……………………………………………………………………….. 18
3.2. Đối với các phương thức tiếp cận đất đai của của chủ đầu tư nước
ngoài ………………………………………………………………………. 19
KẾT LUẬN ………………………………………………………………. 20
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ……………………………….. 21
PHỤ LỤC ………………………………………………………………… 23

MỞ ĐẦU
Đất đai là không gian để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh và
cũng là nguồn vốn quan trọng đối với quá trình hoạt động của doanh nghiệp. Vì
vậy, quyền tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề rất quan trọng đối với các
doanh nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có chủ thể đầu tư nước ngoài
tại Việt Nam. Trong mỗi giai đoạn lịch sử, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật
về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp đã kịp thời quán triệt những quan điểm,
chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa và đẩy mạnh hội nhập quốc tế. Cách tiếp cận trong các lần
sửa đổi Luật đất đai cho thấy hệ thống pháp luật đất đai đang dần “thân thiện” hơn
với cơ chế thị trường vì lợi ích của người sử dụng. Pháp luật hiện hành về quyền
tiếp cận đất đai của doanh nghiệp với nhiều nội dung tiến bộ đã góp phần quan
trọng thúc đẩy kinh tế phát triển. Vì vậy, nhóm chúng em xin chọn đề tài: “Hãy
chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và
các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Hãy đánh giá các quy định này
dưới khía cạnh triển khai thực tế”.
NỘI DUNG
I. CÁC PHƯƠNG THỨC TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC CHỦ THỂ
KHI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
1. Một số khái niệm.
1.1. Giao đất, cho thuê đất.

6
 “…7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất …”
Đối với hình thức giao đất, Nhà nước quy định 5 trường hợp giao đất không
thu tiền SDĐ và 4 trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ 1. Đối với hình thức cho
thuê đất, Nhà nước quy định tại Điều 56 LĐĐ 2013, sửa đổi bổ sung 2018. Có 7
trường hợp thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền đất một lần cho cả thời gian
thuê. Một số trường hợp khác được quy định tại Khoản 2 Điều này sẽ thu tiền thuê
đất hằng năm.
1.2. Chủ thể đầu tư trong nước, chủ thể đầu tư nước ngoài.
Chủ thể đầu tư nói chung là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư
theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm 2: 1) Doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế thành lập theo LDN; 2) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo
Luật hợp tác xã; 3) Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thành lập trước khi Luật này
có hiệu lực; 4) Hộ kinh doanh, cá nhân; 5) Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài thường trú ở Việt Nam; 6) Các
tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Chủ thể ĐTTN là các cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế mà
không có chủ thể ĐTNN là thành viên hoặc cổ đông. Chủ thể ĐTNN là cá nhân, tổ
chức nước ngoài bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Cá nhân, cổ
đông thành viên công ty khi tuân theo pháp luật quốc tịch. DN được thành lập và
hoạt động theo pháp luật nước ngoài, DN được thành lập và hoạt động theo luật
DN với 100% vốn nước ngoài, DN được thành lập và hoạt động có vốn nước ngoài
từ 49% trở lên.
2. Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư trong nước và
các chủ đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của
pháp Luật Đất đai hiện hành.
2.1. Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước.

1
Điều 54, 55 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018
2
Khoản 18, 19, 20 Điều 3 Luật Đầu tư 2020.

7
 Theo quy định của LĐĐ hiện hành, có 2 phương thức tiếp cận đất đai từ
Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư đó là: (i) Giao đất có thu tiền SDĐ; (ii) Cho
thuê đất. Bên cạnh đó, chủ thể đầu tư phải đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê
đất theo quy định tại Điều 58 LĐĐ 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 và Nghị định
148/2020/NĐ-CP.
2.1.1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ được quy định cụ thể tại
Điều 55 LĐĐ 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 i. Theo đó đối với chủ thể ĐTNN
(Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn ĐTNN) sẽ được Nhà nước
giao đất có thu tiền SDĐ khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê. Riêng đối với chủ thể ĐTTN còn được áp dụng với dự án
đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.
Đây là quy định mới trong LĐĐ 2013. Quy định này đã thể hiện tính thời sự, đáp
ứng yêu cầu của thực tiễn đặt ra. Bởi trong LĐĐ 2003, đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền SDĐ và quy định này đã
gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây với bản chất là đầu
tư hạ tầng để kinh doanh nhưng lại được hưởng ưu đãi không thu tiền SDĐ. Do đó,
LĐĐ 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất
đai khác nhau là: nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng
nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết
vướng mắc trên.
Những DN lựa chọn phương thức này thường là những DN có lợi thế về mặt
tài chính, có năng lực, uy thế trên thị trường. Do đây là phương thức rất phổ biến
trong thị trường bất động sản mang lại nhiều cơ hội, lợi thế cho nhà đầu tư. Theo
quy định LĐĐ hiện hành thì Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền SDĐ với các chủ thể
SDĐ đó vì mục tiêu lợi nhuận. LĐĐ 2013 cho phép DN có vốn ĐTNN khi đầu tư
vào Việt Nam thì sẽ được xem xét SDĐ dưới hình thức là giao đất có thu tiền
SDĐ, đây là điểm khác biệt so với LĐĐ 2003. Quy định này nhằm mở rộng sự lựa
chọn hình thức SDĐ cho DN có vốn ĐTNN. Bên cạnh đó, TC kinh tế được giao
đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.
Từ những quy định trên có thể nhận thấy một số ưu điểm như sau: (i) Quy
mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số SDĐ; (ii) Thời hạn

8
SDĐ tương đối ổn định, lâu dài; (iii) Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá
trị tăng thêm của đất; (iv) Được thực hiện các giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn
liền trên đất. Tuy nhiên những quy định này vẫn còn tồn tại một số hạn chế như: (i)
Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp
cận với phương thức này; (ii) Phải trả một gánh nặng tài chính lớn.
2.1.2. Cho thuê đất:
Nhà nước có quyền cho thuê đất dưới hai hình thức: cho thuê trả tiền hàng
năm và cho thuê trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê. Người SDĐ được lựa chọn
giữa 2 hình thức này. Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất được quy định
cụ thể tại Điều 56 LĐĐ hiện hành ii. Một số ưu, nhược điểm của việc cho thuê đất
trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như
sau:
Đối với việc cho thuê đất trả tiền hàng năm: Từ những quy định pháp luật
về vấn đề này có thể thấy một số ưu điểm cụ thể là: (i) Nhà đầu tư không cần phải
chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ
phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể
sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác; (ii) Nhà đầu tư có thể
chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; (iii) Khả
năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn
đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như
thuê đất trả tiền một lần. Tuy nhiên nó vẫn còn tồn tại một số hạn chế như: (i) Khi
nhà nước thu tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá
đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó; (ii) Không được thực
hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển nhượng, tặng cho…
Đối với cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Quy
định pháp luật về vấn đề này thể hiện một số ưu điểm cụ thể là: (i) Thời gian sử
dụng ổn định, lâu dài; (ii) Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản
nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị
trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng;
(iii) Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về QSDĐ và tài sản
đã đầu tư trên đất (nếu có). Tuy nhiên những quy định này còn tồn tại một số hạn
chế, cụ thể là: (i) Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên
có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà
đầu tư. Do vậy, những DN nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai; (ii) Nếu đầu tư

9
kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài
chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức
thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê
thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy.
2.2. Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường.
Nhà đầu tư có thể lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường
thông qua 03 hình thức chủ yếu: (i) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; (ii) Nhận góp
vốn bằng QSDĐ; (iii) Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.2.1. Nhận chuyển nhượng QSDĐ:
Theo Điều 169 LĐĐ năm 2013 thì việc tiếp cận QSDĐ của các nhà đầu tư
thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
- TC kinh tế được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng
QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của LĐĐ năm 2013.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- DN có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
theo quy định của Chính phủ. Cụ thể tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/5/2014.
Ngoài các trường hợp trên, nhà đầu tư (không phân biệt loại chủ thể) có thể
tiếp cận QSDĐ thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm
(Điều 189 LĐĐ năm 2013) và nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư gắn liền với QSDĐ (Điều 194 LĐĐ năm 2013, Điều 42 Nghị định
43/2014/NĐ-CP). Qua các quy định trên chúng ta thấy, việc tiếp cận QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ của các nhà đầu tư bên cạnh những điểm tích cực
thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Cụ thể:
(i) TC kinh tế: Quy định pháp luật về vấn đề này nhằm mục đích bảo vệ các
loại đất quan trọng thuộc nhóm đất nông nghiệp trước nguy cơ chuyển mục đích
tùy tiện bởi các chủ thể sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, còn mang nặng kiểu tư
duy cấm đoán, khó phù hợp với điều kiện của nền kinh tế hàng hóa chuyên nghiệp.
(ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư ở
ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu

10
kinh tế. Như vậy, nếu đầu tư ngoài các khu vực này thì người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không có nhiều lựa chọn để có được QSDĐ. Điều này làm hạn chế
chính sách thu hút “kiều bào” mang ngoại tệ về nước đầu tư.
(iii) DN có vốn ĐTNN: chưa thể trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ để
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Như đã nói ở trên, DN có vốn ĐTNN có thể
nhận chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc nhận chuyển nhượng một phần và toàn
bộ dự án đầu tư có SDĐ từ TC kinh tế trong nước. Hạn chế này chẳng những gây
khó khăn cho việc tiếp cận QSDĐ của nhà ĐTNN mà còn có thể làm nảy sinh tiêu
cực. Nhà ĐTNN muốn nhận chuyển nhượng QSDĐ theo dự án đầu tư thì phải có
pháp nhân đang tồn tại và hoạt động tại Việt Nam. Việc SDĐ của họ sau khi nhận
chuyển nhượng sẽ bị “bó buộc” theo dự án đầu tư có SDĐ mà họ nhận chuyển
nhượng, điều mà họ không hề mong muốn bởi nó khó phù hợp với chiến lược, quy
mô cũng như mục đích kinh doanh của họ. Ngoài ra, việc nhận chuyển nhượng
QSDĐ theo “đường vòng” như thế này sẽ làm phát sinh tình trạng DN chuyên
“chạy” dự án để bán lại kiếm lời mà không phải đầu tư, nhờ vào những mối “quan
hệ” dễ tiếp cận đất đai. Thực trạng này chẳng những làm tăng chi phí đầu tư do
khoản chênh lệch phát sinh việc nhận chuyển nhượng dự án (thực chất là QSDĐ)
mà còn làm cho thị trường bất động sản trở nên méo mó, lợi ích chính đáng của
toàn xã hội bị ảnh hưởng. Liên quan đến vấn đề “nhận quyền sử dụng đất”, LĐĐ
năm 2013 có quy định trường hợp “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ” (điểm b khoản 1 Điều 169). Quy định này cho thấy LĐĐ năm 2013 đã
mở rộng cách tiếp cận QSDĐ của nhà ĐTNN nhưng vẫn còn khá dè dặt trong sử
dụng ngôn từ. Tuy nhiên, cụm từ “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền
sử dụng đất” sẽ khiến chúng ta không khỏi băn khoăn về tư cách pháp lý của nhà
ĐTNN đối với loại “vốn đầu tư” được nhận chuyển nhượng này, khi mà Nghị định
43/2014/NĐ-CP đặt ra điều kiện là “giá trị quyền sử dụng đất phải đã được vốn
hóa vào vốn của doanh nghiệp” mà nó nhận chuyển nhượng (khoản 1 Điều 39). Và
nếu như vậy thì việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là “giá trị quyền sử dụng đất”
sẽ không có gì khác so với việc nhận chuyển nhượng các loại vốn đầu tư khác: nhà
đầu tư không thể trở thành chủ thể SDĐ nếu như không nhận chuyển nhượng toàn
bộ vốn đầu tư (trong đó có giá trị QSDĐ của một DN).
2.2.2. Nhận góp vốn bằng QSDĐ gắn với dự án đầu tư bất động sản:

11
 Theo điểm e, Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013 thì: “Tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất”. Như vậy, các nhà đầu tư có thể tiếp cận quyền sự dụng đất
thông qua hình thức nhận góp vốn theo quy định này chỉ có thể là “Tổ chức kinh
tế” và “Doanh nghiệp liên doanh”. Liên quan đến giao dịch góp vốn bằng QSDĐ
thì pháp luật còn có thêm các quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 174 và điểm h
khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013. Qua các quy định trên chúng ta thấy, quy định
về góp vốn bằng QSDĐ còn tồn tại một số hạn chế.
Thứ nhất, theo điểm e khoản 1 Điều 169 LĐĐ năm 2013 thì chỉ có “Tổ chức
kinh tế” và “Doanh nghiệp liên doanh” được nhận góp vốn bằng QSDĐ, còn nhà
đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN 100% vốn nước ngoài không
được nhận góp vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, Điều 174, Điều 179 LĐĐ năm 2013
lại cho phép hộ gia đình, CN góp vốn bằng QSDĐ với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; TC kinh tế góp vốn bằng QSDĐ với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, DN có vốn ĐTNN (không xác định rõ liên doanh hay 100% vốn nước
ngoài). Thứ hai, Điều 169 LĐĐ năm 2013 cho phép nhà đầu tư là TC kinh tế, DN
liên doanh được nhận QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ nhưng không
quy định quyền này cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, Điều
179 Luật này quy định cho hộ gia đình, CN góp vốn bằng QSDĐ với TC kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không quy định cho họ góp vốn bằng
QSDĐ với DN có vốn ĐTNN. Ngoài ra, cùng là DN có vốn ĐTNN nhưng cách
thức thành lập khác nhau, tỷ lệ vốn góp của các bên khác nhau cũng có thể có
QSDĐ nói chung và quyền tiếp cận QSDĐ khác nhau, được thể hiện tại khoản 4
Điều 183 LĐĐ năm 2013.
2.2.3. Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế:
Việc thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng
nghề được quy định tại Điều 149 LĐĐ 2013. Theo đó, có thể thuê đất từ Nhà nước
hoặc thuê lại đất từ các CN, TC đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề. Đất khu
công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề được quy định cụ thể tại
LĐĐ 2013. Việc thuê đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết.

12
 Trong đó, Nhà nước cho thuê đất đối với TC kinh tế, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, DN có vốn ĐTNN để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà Nước cho thuê đất có quyền cho
thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê
đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
TC kinh tế, hộ gia đình, CN, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có
vốn ĐTNN đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của TC kinh tế khác,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn ĐTNN đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 3 Điều 149
LĐĐ 2013.
II. THỰC TẾ TRIỂN KHAI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
VỀ CÁC CÁCH THỨC ĐỂ TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC CHỦ THỂ KHI
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC CHỦ THỂ ĐẦU TƯ.
Ở Việt Nam “Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất” là một trong
10 chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong việc cải cách
thủ tục hành chính và thu hút đầu tư. Chính vì vậy, tiếp cận đất đai đối với các chủ
thể đầu tư là một trong những ưu tiên phát triển của Nhà nước trong cơ cấu phát
triển kinh tế.
1. Những thành tựu đạt được.
LĐĐ đã quy định thu hẹp các trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ, chủ yếu
áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất; quy định cụ thể các trường hợp giao đất,
cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ, kể từ khi LĐĐ có hiệu lực thi hành thì số
tiền ngân sách nhà nước thu được từ việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
QSDĐ tăng lên hàng năm. Theo Báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, sau 7 năm thực hiện LĐĐ Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ cho 76.105 dự án, với tổng diện tích 1.330,69 nghìn ha iii.
iv
Sau 7 năm thực hiện LĐĐ Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất thông qua
đấu giá QSDĐ 53.955,15 ha đã thu được kết quả khả quan 3.

3
Báo cáo số 85/BC-BTNMT: Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai của Bộ Tài
nguyên môi trường

13
 Việc TC thực hiện các quy định này đã từng bước sàng lọc được các nhà
đầu tư kém năng lực, khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng. Việc giao
đất thông qua đấu giá QSDĐ đã được chú trọng thực hiện hơn đối với đất ở, góp
phần quan trọng tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Có thể nhìn nhận rõ rệt tác động tích cực của các chính sách tiếp cận đất đai
theo LĐĐ 2013 qua việc đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các chủ
thể đầu tư ở một số địa phương trong các giai đoạn nhất định sau khi LĐĐ 2013
chính thức có hiệu lực.
Khảo sát năm 2019 của nhóm sinh viên trường Đại học Đồng Tháp và
trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế tiến hành trên 300 hộ gia đình và CN
đang SDĐ tại 15 xã phường của thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp, Khảo sát
của nhóm sinh viên trường Đại học Nông Lâm Đại học Huế và Văn phòng đăng ký
đất đai tỉnh Lâm Đồng năm 2019 và báo cáo thực trạng công tác giao đất, cho thuê
đất đối với TC kinh tế tại thành phố Bạc Liêu tỉnh Bạc Liêu của nhóm sinh viên
trường Đại học Cần Thơ cho thấy:
Thứ nhất, vấn đề tiếp cận đất đai ở các địa phương được tiến hành khảo sát
có sự đa dạng trong chủ thể và cả phương thức tiếp cận. Ở thành phố Cao Lãnh,
Các hình thức tiếp cận đất đai của người SDĐ bao gồm: được công nhận, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho và nhận thừa kế. Trong đó, tiếp cận đất đai thông
qua hình thức được công nhận chiếm đa số. Kết quả khảo sát cho thấy ý thức về
quyền lợi và trách nhiệm của người SDĐ được nâng cao thông qua 100% diện tích
đất đai của 300 hộ gia đình, CN đều được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Ở tỉnh Lâm
Đồng, Trong giai đoạn 2015–2018, UBND tỉnh Lâm Đồng đã thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất cho 543 TC kinh tế với tổng diện tích là 13.208,55 ha. Trong đó,
có 2.502,5 ha đất được giao và 10.706,05 ha đất được cho các TC kinh tế thuê để
phát triển sản xuất kinh doanh. Cho thuê đất được thực hiện với tất cả các loại TC
kinh tế tại tỉnh Lâm Đồng ngoại trừ TC kinh tế có vốn ĐTNN. Việc giao đất và
cho thuê đất được thực hiện cho cả 2 nhóm đất. Trong đó, các loại đất được giao
nhiều nhất là đất rừng sản xuất và đất trồng cây lâu năm. Các loại đất được cho
thuê nhiều nhất là đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm và đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản.
Thứ hai, công tác triển khai tiếp cận đất đai ở các địa phương tương đối ổn
định. Sự ổn định trong tiếp cận và SDĐ đai được thể hiện qua 4 tiêu chí: (i) người
SDĐ được cấp giấy chứng nhận dễ dàng, (ii) QSDĐ được bảo hộ, (iii) rủi ro thu

14
hồi đất thấp và (iv) nếu bị thu hồi, người dân tin tưởng sẽ được bồi thường thỏa
đáng.
Với tiêu chí người SDĐ được cấp giấy chứng nhận dễ dàng: Tại thành phố
Cao Lãnh, đa số ý kiến trả lời trung lập với 136/300 ý kiến (45,33%) cho rằng
không quá dễ cũng không quá khó. Ý kiến người SDĐ trong nhóm này cho biết
thêm nếu được cán bộ hướng dẫn rõ ràng và tận tình sẽ hoàn thành được thủ tục,
nhưng vẫn mất thời gian đi lại nhiều lần vì bổ sung hồ sơ v. Tại tỉnh Lâm Đồng, có
81,66% số TC kinh tế được khảo sát đã đánh giá thời gian thực hiện thủ tục giao
đất, cho thuê đất tại tỉnh Lâm Đồng là bình thường đến rất nhanh. Có được kết quả
này là do để tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ nói chung và cho các TC kinh
tế nói riêng có thể nhanh chóng đưa đất vào khai thác sử dụng, Ủy ban nhân dân
tỉnh Lâm Đồng đã ban hành và nhiều lần điều chỉnh bộ thủ tục hành chính liên
quan đến đất đai để rút ngắn được thời gian thực hiện vi.
QSDĐ được bảo hộ: phần lớn trường hợp được khảo sát ở thành phố Cao
Lãnh (165/300, 55,0%) đồng ý rằng QSDĐ của họ được bảo hộ (giá trị trung bình
3,49). Tuy nhiên, số người dân có ý kiến trung lập chiếm tỷ lệ tương đối cao
38,33% với 115 ý kiến. Chỉ có 18/300 (6,0%) ý kiến không đồng ý. Trên thực tế,
trong hầu hết những trường hợp khảo sát, người dân đã SDĐ ổn định, thống nhất
ranh giới với các chủ liền kề và đã được cấp giấy chứng nhận, không trường hợp
nào có đất đang tranh chấp cần đến sự can thiệp của cơ quan nhà nước, chỉ có vài
trường hợp là tranh chấp giữa những người thân trong gia đình.
Rủi ro thu hồi đất thấp: có đến 273/300 (91,0%) ý kiến trả lời tại thành phố
Cao Lãnh từ mức độ trung lập đến hoàn toàn đồng ý. Chỉ có 27/300 ý kiến không
đồng ý (9,0%). Kết quả này cho thấy được tính hiệu quả của pháp LĐĐ trong việc
điều chỉnh, thu hẹp những trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Nếu bị thu hồi, người dân tin tưởng sẽ được bồi thường thỏa đáng: đa số
người dân được khảo sát tại Cao Lãnh (165/300, 55,0%) đều cho rằng không biết
(trung lập) vì chưa từng bị thu hồi đất và không biết hiện nay Nhà nước bồi thường
như thế nào. Có 36/330 (12,0%) ý kiến cho rằng mức bồi thường sẽ không thỏa
đáng; 99/300 (33,0%) ý kiến tin tưởng rằng sẽ được bồi thường thỏa đáng.
Tại tỉnh Bạc Liêu, để đánh giá sự hài lòng của các TC kinh tế trong công tác
giao đất, cho thuê đất, nghiên cứu đã tiến hành tham vấn đối với 25 dự án đầu tư
tại thành phố Bạc Liêu, kết quả đã xác định được đa số các TC kinh tế đánh giá ở
mức rất hài lòng và hài lòng. Từ đó cho thấy chính sách đất đai trong thời gian qua

15
phù hợp với tình hình phát triển của địa phương nói riêng và công tác cải cách
hành chính của địa phương đã phát huy hiệu quả nói chung vii.
2. Những điểm còn hạn chế.
2.1. Đối với những quy định về quyền tiếp cận đất đai của chủ thể đầu
tư trong nước.
Thứ nhất, LĐĐ 2013 và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên
quan còn tồn tại nhiều quy định không thống nhất. Chẳng hạn, Luật Đấu thầu 2013
quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án 4; LĐĐ 2013 quy định
về các trường hợp đấu giá QSDĐ 5. Tuy nhiên, LĐĐ và Luật Đấu thầu chưa có quy
định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá QSDĐ
không và trường hợp đã đấu giá QSDĐ thì có phải đấu thầu dự án hay không.
Bên cạnh đó, Luật đầu tư quy định dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong
trường hợp sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng
thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc
trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của
Luật này6. Tuy nhiên, điểm i, Khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013 quy định Nhà nước thu
hồi đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ SDĐ chậm 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư
được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng
với mức tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án
trong thời gian này. Như vậy, khi dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư nhưng
lại chưa bị thu hồi đất gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan thực thi.
Thứ hai, chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng
đất” khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều 52 LĐĐ năm 2013 chưa có quy
định cụ thể mang tính định lượng để xác định chủ thể SDĐ thực sự có nhu cầu
SDĐ hay không? Căn cứ này vẫn chỉ dừng lại ở tính hình thức, chung chung, nhất
là trong việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ. Đây có thể coi
là một “lỗ hổng” trong pháp luật về giao đất, cho thuê đất dễ dẫn đến tình trạng đầu
cơ đất, “găm” đất gây lãng phí tài nguyên đất và tham nhũng.

4
Điều 1 Luật Đấu thầu 2013, được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020
5
Điều 118 Luật Đất đai 2013
6
Điểm g Khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư

16
 Thứ ba, khó khăn khi chuyển mục đích của dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản. Khi nghiên cứu các hình thức SDĐ trong LĐĐ năm 2013, đặc biệt là
nghiên cứu các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể SDĐ trong quá trình đầu tư kinh
doanh cho thấy, DN được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ thì thời hạn SDĐ,
cách thức nộp tiền SDĐ, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất có thu tiền
SDĐ giống với chủ thể thuê đất trả tiền SDĐ một lần cho toàn bộ thời gian thuê; sự
khác biệt ở đây nếu có thì chỉ là mục đích của dự án đầu tư. Hết thời hạn SDĐ, nếu
DN muốn gia hạn cũng đều được xem xem xét thêm thời gian SDĐ 7. Tuy nhiên,
với quy định như LĐĐ năm 2013, hình thức giao đất có thu tiền SDĐ được áp
dụng đối với DN thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp bán
với cho thuê8; còn đối với các dự án đầu tư bất động sản khác thì được Nhà nước
cho thuê đất. Nếu các DN đang kinh doanh bất động sản không phải nhà ở muốn
chuyển đổi mục đích đầu tư sang hình thức kinh doanh nhà ở cho hiệu quả thì cũng
không thể thực hiện được bởi LĐĐ năm 2013 chỉ ghi nhận quyền lựa chọn hình
thức thuê đất trả tiền hàng năm và hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ
thời gian thuê, mà không cho phép DN lựa chọn chuyển đổi từ hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ (hình thức này được áp dụng cho mục
đích kinh doanh nhà ở). Trong trường hợp này sẽ hạn chế quyền chuyển đổi mục
đích đầu tư của DN.
2.2. Đối với những quy định về quyền tiếp cận đất đai của chủ thể đầu
tư nước ngoài (doanh nghiệp có vốn ĐTNN).
Thứ nhất, nội hàm khái niệm “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”
trong LĐĐ năm 2013 chưa thống nhất và đang lạc hậu với những quy định trong
pháp luật đầu tư hiện hành 9. LĐĐ 2013 đưa ra quy định về DN có vốn ĐTNN bằng
cách liệt kê và xác định DN có vốn ĐTNN là các chủ thể đất trong 3 nhóm: DN
100% vốn ĐTNN; DN liên doanh; DN Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư 10. Đây là khái niệm được đưa
ra dựa trên cơ sở quy định tại Luật Đầu tư 2005, tuy nhiên phương pháp liệt kê của
LĐĐ 2013 không thể khái quát hết được các TC kinh tế có thành viên là chủ thể
nước ngoài SDĐ tại Việt Nam, chẳng hạn như hợp tác xã có thành viên là người
nước ngoài. Bên cạnh đó, LĐT 2020 đã không còn sử dụng khái niệm “Doanh
7
Khoản 3 Điều 126 Luật Đât đai 2013
8
Xem Khoản 2 Điều 55 Luật Đât đai 2013
9
Ths Phạm Xuân Thắng (2022), Quyền tiếp cận đất đai của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam trong bối cảnh hội
nhập Quốc tế, Khoa Luật - Học viện an ninh nhân dân
10
Khoản 7 điều 5 LDĐ 2013

17
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” mà thay vào đó là khái niệm “Tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài” bởi tính khái quát cao và phù hợp hơn với thực tiễn của
khái niệm này. Theo Khoản 22 điều 3 LĐT 2020: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông,
được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.” Điểm thứ hai
của sự thiếu thống nhất là trong các văn bản pháp luật về đầu tư và DN hiện nay
không còn điều chỉnh về “Doanh nghiệp liên doanh”, trong khi đó LĐĐ 2013 và
các văn bản hướng dẫn thì hành thì vẫn coi loại hình DN liên doanh là một DN có
vốn ĐTNN. Điều này sẽ khiến việc thực hiện pháp luật và công tác áp dụng pháp
luật thiếu thống nhất giữa LĐĐ và luật đầu tư.
Thứ hai, giữa DN có vốn ĐTNN và TC kinh tế trong nước vẫn chưa bảo
đảm sự bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai 11. Trong khi các TC kinh tế được Nhà
nước giao đất có thu tiền để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
bán kết hợp cho thuê; đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng
QSDĐ gắn với hạ tầng thì DN có vốn ĐTNN lại bị giới hạn trường hợp duy nhất là
SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê12. Mặt khác, DN có vốn ĐTNN chỉ có QSDĐ từ thị trường thông qua ba hình
thức, đó là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; Nhận góp vốn bằng
QSDĐ; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, TC
kinh tế trong nước còn có thể nhận QSDĐ thông qua nhiều hình thức khác như:
nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ 13. Những
rào cản này đã đi ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác
động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng
lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Thứ ba, các quy định về trường hợp nhận QSDĐ của DN có vốn ĐTNN còn
chưa đầy đủ, hợp lý. Trên thực tế, ngoài các trường hợp được nhận QSDĐ theo
Điều 169 LĐĐ 2013 thì DN có vốn ĐTNN có thể thuê, thuê lại QSDĐ của TC
kinh tế trong nước; nhận QSDĐ thông qua việc mua nhà, công trình xây dựng để
sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; nhận QSDĐ
trong trường hợp TC lại DN14. Từ đây có thể thấy rằng, quy định về các trường hợp

11
Hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Tạp chí Lập pháp
12
Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013
13
Điều 73 và điểm a, điểm c và điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013
14
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 159 và Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.

18
nhận QSDĐ của DN có vốn ĐTNN trong LĐĐ năm 2013 chưa đảm bảo tính toàn
diện và thiếu thống nhất với các văn bản pháp luật khác.
3. Giải pháp.
3.1. Đối với các phương thức tiếp cận đất đai của của chủ đầu tư trong
nước.
Thứ nhất, cần rà soát, xem xét, sửa đổi các quy định trong các văn bản pháp
luật để chúng thống nhất với nhau, qua đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Cụ thể, các cơ quan có thẩm quyền cần chủ động phối hợp ban hành văn bản giải
đáp vấn đề đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá QSDĐ không cũng như vấn đề đã
đấu giá QSDĐ thì có phải đấu thầu dự án không. Đây chính là chìa khóa pháp lý
tháo gỡ những khó khăn cho các chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước khi thực
hiện thủ tục hành chính trên thực tế. Đồng thời, đối với tình trạng dự án bị thu hồi
Giấy chứng nhận đầu tư nhưng lại chưa bị thu hồi đất do sự mâu thuẫn, chồng chéo
giữa LĐĐ và Luật đầu tư gây ra, các bộ, ngành có liên quan cần hợp tác, xem xét
đưa ra phương án, giải pháp phù hợp để giải quyết kịp thời, hiệu quả.
Có thể thấy, sự thiếu thống nhất giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành là
một rào cản lớn đối với hoạt động của các nhà đầu tư. Do vậy, nhằm tránh tình
trạng tái diễn mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, đòi hỏi các cơ
quan nhà nước ngay từ giai đoạn ban hành văn bản pháp luật cần có sự chủ động
phối hợp, chia sẻ thông tin trong chính sách xây dựng pháp luật với nhau; trách
nhiệm đối với việc xây dựng pháp luật cần quy định cụ thể cho các CN, TC, tránh
tình trạng chung chung, đùn đẩy, bao che trách nhiệm. Đồng thời cần nâng cao
hiệu quả, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ công chức, thực hiện nghiêm
túc, có chất lượng việc lấy ý kiến góp ý, tham vấn, phản biện xã hội đối với chính
sách, pháp luật.
Thứ hai, LĐĐ cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí, cách thức xác định
nhu cầu SDĐ của các chủ đầu tư. Theo Điều 52 LĐĐ 2013, nhu cầu SDĐ được
xem là một trong các căn cứ nhằm quyết định việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ đến các chủ đầu tư. Theo đó, để đánh giá đúng đắn, chính
xác nhu cầu SDĐ của các chủ thể này thì việc đánh giá không thể chỉ dựa vào
những lời khai, lí do được đưa ra trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
SDĐ mà cần phải xem xét những căn cứ xác thực, cả về mặt chủ quan lẫn khách
quan. Cụ thể, về mặt chủ quan, các chủ thể phải khẳng định được uy tín, kinh
nghiệm cũng như nhu cầu SDĐ nhằm thực hiện những dự án đầu tư của mình

19
thông qua báo cáo tài chính, báo cáo khách hàng trong những dự án trước cũng
như kế hoạch triển khai dự án, bản dự trù đối tượng khách hàng của dự án sắp
tới… Đồng thời, về mặt khách quan, các chủ đầu tư cần chứng minh nhu cầu SDĐ
của mình phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ cũng như phù hợp với kết cấu hạ
tầng kỹ thuật- xã hội, quy mô dự án phù hợp với quy mô dân số, đảm bảo mức ảnh
hưởng đến môi trường trong giới hạn cho phép. Như vậy, việc đánh giá nhu cầu
SDĐ của chủ đầu tư sẽ đảm bảo cả hai mặt chủ quan và khách quan, từ đó nâng
cao hiệu quả trong công tác chọn lọc những nhà đầu tư thực sự có tiềm năng SDĐ
hiệu quả, đồng thời phát hiện, ngăn chặn những nhà đầu tư có mục đích đầu cơ,
găm đất…
3.2. Đối với các phương thức tiếp cận đất đai của của chủ đầu tư nước
ngoài.
Thứ nhất, cần thống nhất việc sử dụng các thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài” và “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư trong nước”. Nên chuyển
sang việc sử dụng thuật ngữ “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” để tạo
được sự khái quát hơn trong việc sử dụng ngôn ngữ, đồng thời tạo tính đồng bộ với
các luật chuyên ngành có liên quan, nhất là LĐT 2020, đồng thời nên sửa đổi về
cách dùng thuật ngữ “Doanh nghiệp liên doanh” bởi pháp luật DN và đầu tư hiện
nay không còn sử dụng thuật ngữ này. Việc đồng bộ, thống nhất các thuật ngữ sẽ
giúp các chủ thể khi áp dụng pháp luật dễ dàng hơn, tránh tình trạng hiểu nhầm,
hiểu không đúng ý, từ đó tránh được các vi phạm trong việc tuân thủ và áp dụng
pháp luật.
Thứ hai, cần có thêm những ưu đãi cho các chủ thể nước ngoài trong việc
tiếp cận đất đai để đầu tư dự án. Trong thời kì phát triển và hội nhập, nền kinh tế
không thể chỉ phát triển dựa vào sức mạnh kinh tế trong nước mà còn phụ thuộc rất
lớn vào sự đầu tư của các nhà ĐTNN. Việc mở rộng phạm vi tiếp cận đất đai cho
các chủ ĐTNN sẽ là một cơ hội lớn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế
thông qua việc tăng tính hấp dẫn của các chính sách thu hút ĐTNN bằng việc mở
rộng hơn phạm vi mà các nhà ĐTNN được tiếp cận đất đai để thực hiện dự án. Tuy
nhiên, vấn đề đất đai hiện nay cũng vẫn còn là một vấn đề nhạy cảm, liên quan trực
tiếp đến vấn đề chủ quyền quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ, bởi vậy, khi xem xét việc
mở rộng phạm vi tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư là người nước ngoài thì cũng
cần xem xét đến các vấn đề để đảm bảo việc tiếp cận này của các chủ dự án không
làm ảnh hưởng đến chủ quyền quốc gia, an ninh quốc phòng, toàn vẹn lãnh thổ.

20
Một số giải pháp mà Nhà nước có thể cân nhắc khi xem xét việc mở rộng phạm vi
tiếp cận đất đai của các chủ dự án là người nước ngoài như giới hạn thời gian các
chủ dự án có thể SDĐ đai ngắn hơn các chủ đầu tư trong nước, giới hạn quyền
chuyển nhượng QSDĐ của các nhà ĐTNN…
KẾT LUẬN
Nội dung pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đã thể chế hóa kịp thời các quan điểm, chủ trương, đường
lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa và chủ động, tích cực hội nhập quốc tế. Quyền tiếp cận đất đai
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được mở rộng và tiệm cận sự bình
đẳng so với doanh nghiệp trong nước. Qua đó góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và thúc đẩy hội nhập quốc tế của Việt
Nam. Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả quan trọng đã đạt được thì pháp luật
hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
còn tồn tại một số hạn chế, bất cập cần tiếp tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn
thiện.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Giáo trình, sách tham khảo:
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Công an nhân dân,
Hà Nội, 2021.
II. Văn bản pháp luật:
1. Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi, bổ sung năm 2018, Nxb. Chính trị Quốc
gia sự thật, Hà Nội.
2. Luật Đấu thầu năm 2013, được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017, 2019, 2020,
2022, Nxb. Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội.
3. Luật Nhà ở năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020, Nxb. Chính trị
Quốc gia sự thật, Hà Nội.
4. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020, Nxb.
Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội.
5. Luật Đầu tư năm 2020, Nxb. Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội.
6. Luật Doanh nghiệp năm 2020, Nxb. Lao động, Hà Nội.

21
7. Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai.
8. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP: Quy định về thu tiền sử dụng đất.
9. Nghị định 79/2019/NĐ-CP: Sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
10. Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai.
11. Nghị định 02/2022/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Kinh doanh bất động sản
III. Các tài liệu khác:
1. Báo cáo số 85/BC-BTNMT: Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và
định hướng sửa đổi Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên môi trường.
2. Ths Phạm Xuân Thắng (2022), Quyền tiếp cận đất đai của Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài ở Việt Nam trong bối cảnh hội nhập Quốc tế, Khoa Luật - Học
viện an ninh nhân dân.
3. Bài viết: “Hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài”, Tạp chí Lập pháp, trên Website:
http://lapphap.vn/pages/tintuc/printpage.aspx?tintucID=210558
4. Bài viết: “Quyền tiếp cập đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền
sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, trên Website:
https://tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/module/xemchitietbaibao?oid=131dcf99-
48c6-43cf-a358-7bba76a9d9e2
5. Bài viết: “Nhận diện những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực
hiện các dự án đầu tư bất động sản”, Thư viện Bản án, trên Website:
https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/nhan-dien-nhung-rao-can-phap-ly-trong-
viec-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-cac-du-an-dau-tu-bat-dong-san-6782 
6. Bài viết: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất ở Việt Nam
trong thời hạn bao lâu để thực hiện dự án bất động sản?”, Thư viện Pháp Luật,
trên Website: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/doanh-nghiep-co-von-dau-tu-
nuoc-ngoai-co-the-thue-dat-o-viet-nam-trong-thoi-han-bao-lau-de-thuc-hie-
893714-23272.html

22
7. Bài viết: “Thuận lợi và khó khăn đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào
Việt Nam 2022”, trên Website: https://siglaw.vn/thuan-loi-va-kho-khan-doi-voi-
nha-dau-tu-nuoc-ngoai-khi-dau-tu-vao-viet-nam-2021.htm

PHỤ LỤC

23
 i
Phụ lục 1:
“1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bàn kết hợp cho
thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
ii
Phụ lục 2:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư
nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh”.
iii
Phụ lục 4: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất:

Các hình thức giao đất

Số dự án được giao đất (dự án)
Diện tích (nghìn ha)
Tỉ lệ (%)
Giao đất không thu tiền sử dụng đất
23061
349.17
26.24
Giao đất có thu tiền sử dụng đất
13208
8.82
0.66
Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1561
12.69
0.95
Cho thuê đất
Cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê
13063
942.09
70.8

Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

23381
12.61
0.95
Tổng
76105
1330.69
 100

iv
Phụ lục 5:
Sau 7 năm thực hiện LĐĐ Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
QSDĐ 53.955,15 ha thu được 260.964, 26 tỷ đồng, kết quả cụ thể như sau: năm 2014
đấu giá 5.053,97 ha, thu được 22.224,77 tỷ đồng; năm 2015 đấu giá 1.171,62 ha thu
được 38.498,59 tỷ đồng; năm 2016 đấu giá 1.024,21 ha thu được 37.321,13 tỷ đồng;
năm 2017 đấu giá 976,74 ha, thu được 40.653,5 tỷ đồng; năm 2018 đấu giá 12.273,18 ha
thu được 43.437,76 tỷ đồng; năm 2019 đấu giá 2.289,64 ha thu được 34.525,43 tỷ đồng;
năm 2020 đấu giá 27.467,18 ha thu được 43.186,69 tỷ đồng
v
Phụ lục 6: Kết quả khảo sát ý kiến của người dân về sự ổn định trong sử
dụng đất đai.

vi
Phụ lục 7:

vii
Phụ lục 8: