TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP

BÀI BÁO CÁO

Môn: Bảo đảm nghĩa vụ Mã số học phần: KL 344

Nhóm học phần: H01
Chuyên đề 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Giảng viên hướng dẫn: NHÓM CHUYÊN ĐỀ 4

Thầy Nguyễn Văn Khuê Họ và tên: MSSV:
Đinh Kiều My B2101699
Mai Văn Hiền B2108755
Ngô Quang Lâu B2108762
Dương Thành Lợi B2108764
Nguyễn Thị Hồng Mơ B2108766
Đào Nhật Tân B2108778
Thạch Thanh Toàn B2108786
Hậu Giang, tháng 02 năm 2023
 ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ THAM GIA
NHÓM CHUYÊN ĐỀ 4
Nhóm gồm có 07 thành viên.
Nội dung phân công cụ thể gồm: 1 nhóm trưởng, 1 người thuyết trình, 1 người thiết kế
bài trình chiếu và 4 thành viên soạn nội dung.
Bảng phân công chi tiết và đánh giá mức độ:
STT Họ và tên MSSV Công việc Đánh giá (10)
1 Đinh Kiều My B2101699 Soạn nội dung 9,6
2 Mai Văn Hiền B2108755 Thiết kế 9,6
3 Ngô Quang Lâu B2108762 Soạn nội dung 9,6
4 Dương Thành Lợi B2108764 Soạn nội dung 9,6
5 Nguyễn Thị Hồng Mơ B2108766 Thuyết trình 9,6
6 Đào Nhật Tân (*) B2108778 Nhóm trưởng 9,6
7 Thạch Thanh Toàn B2108786 Soạn nội dung 9,6
Nhận xét của nhóm trưởng:
- Các thành viên tích cực tham gia góp ý, xây dựng hoàn thiện bài báo cáo.
- Hoàn thành trách nhiệm được phân công giao phó.
- Hoàn thành phần việc đúng thời gian đề ra.

2
 MỤC LỤC
CHUYÊN ĐỀ 4: THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ THAM GIA ........................................................................ 2
I. KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT: ................................................................................................ 4
1. KHÁI NIỆM: ...................................................................................................... 4
a)Khái niệm thế chấp: .......................................................................................... 4
b)Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: ..................... 4
2. ĐẶC ĐIỂM: ........................................................................................................ 4
II. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ......................................... 4
1. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?.............................. 4
2. ĐẶC TRƯNG CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:......... 5
2.1.Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng phụ trong mối tương quan với
hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm: ................................................................... 6
2.2.Thế chấp quyền sử dụng đất có đối tượng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất
(hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất): ........................................... 6
2.3.Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp không phải
giao đất cho bên nhận thế chấp: ........................................................................... 6
2.4.Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được nhà nước trao
quyền: .............................................................................................. 7
2.5.Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng trọng thức:............................... 8
2.6.Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo
đảm: .............................................................................................. 8
2.7.Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất khi bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn và được ưu tiên
thanh toán trước bằng chính giá trị quyền sử dụng đất đó:.................................... 8
III. THẾ CHẤP TRONG TRƯỜNG HỢP TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CÓ
NGƯỜI HƯỞNG DỤNG VÀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CHO THUÊ: ................. 9
1. TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CÓ NGƯỜI HƯỞNG DỤNG: ............................. 9
2. TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CHO THUÊ: ........................................................ 9
IV. MẪU HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT; NHỮNG THÔNG TIN KHÁC VỀ THẾ CHẤP: .................. 10
1. MẪU HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT: ................................................................................................... 10
2. NHỮNG THÔNG TIN KHÁC VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT: .......................................................................... 10
1.1.Thời hiệu khởi kiện: ..................................................................................... 10
1.2.Thế chấp nhà ở: ............................................................................................ 10
3
 CHUYÊN ĐỀ 4: THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

I. KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT:
1. KHÁI NIỆM:
a) Khái niệm thế chấp:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp). Được quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.
b) Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất. (Cơ sở pháp
lý: Điều 189 – Bộ luật dân sự 2015).
Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư
xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng
khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật. (Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của
Chính Phủ về Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).
2. ĐẶC ĐIỂM:
Đặc điểm của thế chấp:
 Là một hợp đồng phụ trong mối tương quan với hợp đồng có nghĩa vụ được bảo
đảm.
 Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm bằng tài sản.
 Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp.
 Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký.
 Bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp lên tài sản thế chấp.
+Quyền truy đòi tài sản.
+Quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.

II. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

1. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?
Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể
trong BLDS 2015 mà chỉ được quy định tại Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 rằng hợp
đồng thế chấp là: “Sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế
chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp”.
Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 có quy định chung về thế chấp tài sản để Điều
chỉnh đối với các loại giao dịch này, căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản ở Điều 317
Bộ luật dân sự 2015 có thể định nghĩa Thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Thế chấp
4
quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng
đất cửa mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao quyền sử dụng đất cho bên
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Ngoài ra, Thế chấp quyền sử dụng đất còn
được quy định tại khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị
định 22/2012/NĐ-CP của Chính phủ.
Tại sao thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một loại hợp đồng?
Thế chấp quyền sử dụng đất là 1 trường hợp đặc thù của thế chấp tài sản và có tài
sản bảo đảm chính là quyền sử dụng đất. Do đó, người nhận thế chấp cũng có quyền
được ưu tiên thanh toán khi quyền sử dụng đất thế chấp bị xử lý nếu có đăng ký thế
chấp. Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 319 và Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015.
Trong thời gian thế chấp, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi quyền
sử dụng đất chỉ có thể thực hiện nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy
định của BLDS 2015. Người nhận thế chấp hoàn toàn có quyền yêu cầu bên nhận
chuyển giao quyền sử dụng đất (giao lại đất). Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 321 Bộ luật
Dân sự 2015.
Vì vậy, đứng ở góc độ quan niệm về vật quyền bảo đảm thì thế chấp quyền sử
dụng đất có thể được xem như là một biện pháp bảo đảm đối vật.
Bảo đảm đối vật là các biện pháp bảo đảm mà tính chất bảo đảm được thiết lập
trên các tài sản cụ thể của bên bảo đảm (cụ thể đã được học ở những tiết trước).
Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thừa nhận từ khi Luật Đất đai 1993
được thông qua và sau đó được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 1995.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm được thực hiện trên cơ sở
tự nguyện thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nên xét về tính chất thì
thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một loại hợp đồng.
2. ĐẶC TRƯNG CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
Thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một trường hợp của thế chấp tài sản nên
nó mang những đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản. Bên cạnh đó, vì đất đai là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên
người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi được Nhà nước trao
quyền theo những Điều kiện chặt chẽ được quy định trong pháp luật đất đai.
Do vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn có những đặc trưng riêng
như tài sản bảo đảm là quyền sử dụng hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất; chủ thể thế chấp là bên có quyền thế chấp và có quyền nhận thế chấp theo quy
định của luật; hình thức hợp đồng phải tuân theo quy định của luật: hợp đồng bắt buộc
phải công chứng, chứng thực, đăng ký và việc xử lý quyền sử dụng đất phải tuân theo
những quy định mang tính đặc thù. Kết hợp những yếu tố trên chúng ta có thể xác định
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc trưng pháp lý cơ bản sau đây:
 Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng phụ trong mối tương quan với
hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm;
 Thế chấp quyền sử dụng đất có đối tượng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
 Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp không phải giao
đất cho bên nhận thế chấp;
 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được nhà nước trao
quyền;
 Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng trọng thức;

5
  Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo
đảm;
 Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất khi bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn và được ưu tiên thanh toán
trước bằng chính giá trị quyền sử dụng đất đó.
Cụ thể từng đặc trưng cơ bản trên như sau:
2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng phụ trong mối tương quan
với hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm:
Khi tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ, về
mặt nguyên tắc thì bên có quyền chỉ có thể xử lý quyền sử dụng đất thế chấp khi đến
hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ. Ngoại lệ, bên có quyền có thể xử lý trước thời hạn nếu bên
có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ
hoặc khi các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Cơ sở pháp lý: Điều
299 Bộ luật Dân sự 2015.
Thỏa thuận về thế chấp quyền sử dụng đất không tồn tại một cách độc lập mà
luôn gắn liền với quan hệ nghĩa vụ được nó bảo đảm. Thỏa thuận về thế chấp quyền sử
dụng đất luôn được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính là hợp đồng
chứa đựng nghĩa vụ được bảo đảm.
Khoản 4 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp động phụ là hợp
đồng có hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính”.
Khoản 3 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “ Hợp đồng chính là
hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ”.
2.2. Thế chấp quyền sử dụng đất có đối tượng tài sản bảo đảm quyền sử
dụng đất (hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất):
Điều kiện để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp:
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đây là Điều kiện cần khi quyền sử dụng
đất tham gia giao dịch vì giấy chứng nhận là chứng thư hợp pháp để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất cũng như để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực
đăng ký khi thế chấp);
 Đất không có tranh chấp;
 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời
hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013, trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền đó có quyền thế chấp
khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện quyền thế chấp.
2.3. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp không
phải giao đất cho bên nhận thế chấp:
Đây là đặc trưng riêng của biện pháp thế chấp nhằm giúp phân biệt biện pháp thế
chấp với biện pháp cầm cố. Cầm cố tài sản thì phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố,
thế chấp tài sản thì bên thế chấp giữ tài sản hoặc giao cho người thứ 3 giữ mà không
phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp (do tài sản thế chấp vẫn nằm trong bên thế
chấp nên khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền truy đòi (quyền
thu hồi) tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp trong một số trường hợp tài sản thế
6
chấp bị bên thế chấp chuyển giao cho người khác trong thời hạn hợp đồng thế chấp
còn hiệu lực.
VD: Ông A đi thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà (có địa chỉ tại: huyện
Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang) cho ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Phụng Hiệp,
thì ngân hàng chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất trên, ông a vẫn
được sử dụng thửa đất và căn nhà trên.
Tuy nhiên, cũng còn có một nhược điểm khó giải quyết nhất đó là khi bên nhận
thế chấp muốn xử lý tài sản thế chấp và bên thế chấp không hợp tác đó chính là do đặc
trưng không chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp dẫn đến khả năng
bên nhận thế chấp muốn thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp thì phải yêu cầu được
bên thế chấp giao đất để xử lý trong khi đó cầm cố tài sản thì cầm cố nằm trong tay
bên nhận cầm cố nên không khỏi yêu cầu giao tài sản.
Do không phải giao đất cho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp vẫn có quyền sử
dụng đất, khai thác đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian thế chấp thậm chí là
cho thuê đất (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
2.4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được nhà nước
trao quyền:
Chỉ có cá nhân hộ gia đình và tổ chức kinh tế được nhà nước giao quyền thế chấp
quyền sử dụng đất thì mới có quyền thế chấp và giao dịch thế chấp này cũng chỉ có thể
thực hiện đối với bên nhận thế chấp được luật định.
VD: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn
mức, đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp
quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được cho phép hoạt động tại Việt Nam tại tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân (theo khoản một Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định).
Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm thì không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp bằng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (theo khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai
2013).
Theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010, tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện
một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất cũng được luật quy định tương đối hạn chế.
Nếu cá nhân, hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp trong một
số trường hợp có thể là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức
kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (theo điểm g khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai 2013) trong khi đối với trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước
Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án thì bên nhận thế chấp chỉ có thể là tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam (Điều 174, Điều 175, Điều 183, Điều 184, Điều 185 Luật Đất đai
2013).

7
 2.5. Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng trọng thức:
Vì đây là một hợp đồng trọng thức nên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công
chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167
Luật Đất đai 2013 (2018).
 Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện tại tổ chức hành
nghề công chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất; trường
hợp quyền sử dụng đất đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện thế chấp đã được công
chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong
phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng
tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu.
 Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm
dứt hoạt động chuyển đổi chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp
theo đó cơ sở pháp lý Điều 54 Luật Công chứng 2010 về chứng thực hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất được thực hiện tại ubnd cấp xã đó là cơ sở pháp lý điểm d
khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định
23/2015/NĐ-CP.
2.6. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch
bảo đảm:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Cơ sở pháp lý khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai 2013.
Thế chấp quyền sử dụng đất thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài
sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem là các biện pháp bảo
đảm bắt buộc phải đăng ký cơ sở pháp lý khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP
về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Việc đăng kí làm cho biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ 3 kể từ thời điểm đăng ký cơ sở pháp lý khoản 1 Điều 297 và khoản 2 Điều 319 Bộ
luật Dân sự 2015.
Ý nghĩa của việc bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm:
 Người nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp nếu người nhận thế
chấp chuyển nhượng trao đổi hành vi thực tế hay bằng văn bản không có công chứng
chứng thực khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015.
 Đảm bảo cho quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp trước các
chủ nợ không có bảo đảm.
 Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ có bảo đảm của người thế
chấp.
2.7. Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất khi bên có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn và được ưu
tiên thanh toán trước bằng chính giá trị quyền sử dụng đất đó:
Khi đến thời hạn phải thực hiện nghĩa vụ có nghĩa vụ được bảo đảm không thực
hiện hoặc thực hiện thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để bù đắp
cho các tổn thất mà mình thiệt hại khi bên có nghĩa vụ đã không phụ thực hiện thực
hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ. Bên thế chấp vẫn là bên giữ quản lý và
khai thác đất đai nên khi xử lý bên nhận thế chấp cần có sự hợp tác của bên thế chấp
8
trong việc giao đất để xử lý nếu bên thế chấp không hợp tác thì bên nhận thế chấp chỉ
có thể kiện bên thế chấp ra tòa án và yêu cầu tòa án giải quyết.
Có 3 phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bao gồm:
 Một là bán đấu giá tài sản thế chấp;
 Hai là bên nhận bảo đảm tự bán tài sản thế chấp;
 Ba là bên nhận thế chấp nhận chính quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Lưu ý xem bên nhận thế chấp có được đối tượng được
nhà nước trao quyền sử dụng đất hay không giá đất còn trong hạn mức hay không
(được quy định cụ thể tại khoản 15 Điều 1 nghị định 11/2012/NĐ-CP).
Nếu các bên không thỏa thuận thì áp dụng phương thức xử lý duy nhất là bán đấu
giá tài sản trừ trường hợp luật có quy định khác. Cơ sở pháp lý Điều 303 BLDS 2015.
Xét về mối quan hệ với tính chất là người có quyền đối vật đối với tài sản được
thế chấp thì bên nhận thế chấp được ưu tiên thực hiện quyền của mình trên tài sản thế
chấp trước tất cả những chủ nợ khác.
VD: Điều 53 Luật Phá sản 2014 có quy định, sau khi doanh nghiệp hợp tác xã
mở thủ tục phá sản các chủ nợ của những khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi
tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản sẽ được thanh toán trước bằng
tài sản bảo đảm đó.

III. THẾ CHẤP TRONG TRƯỜNG HỢP TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CÓ
NGƯỜI HƯỞNG DỤNG VÀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CHO THUÊ:
1. TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CÓ NGƯỜI HƯỞNG DỤNG:
Như vậy nếu trong trường hợp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và các tài sản
gắn liền với đất nhưng đang có người hưởng dụng thì:
Theo Điều 257 Bộ luật Dân sự 2015, về quyền hưởng dụng là: “Quyền hưởng dụng
là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản
thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định”.
Như vậy, khi đó tài sản thế chấp mà bên mang đi thế chấp đang có người khai thác
công dụng và hưởng hoa lợi; và khi căn cứ tại Điều 263 Bộ luật Dân sự về Quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản: “Chủ sở hữu tài sản có một số quyền như: định đoạt
tài sản nhưng không được là thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập; không được
cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp
pháp của người hưởng dụng”. Vậy thì việc thế chấp tài sản thỏa mãn các nội dung nêu
trên nên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lúc này có thể mang đi thế chấp.
Tuy nhiên, bên nhận thế chấp lại gặp 1 trở ngại lớn là không có quyền xử lý tài sản
trên thực tế vì sẽ khó có ai chịu chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và mua các tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp bị hạn chế rất nhiều quyền khai thác, sử dụng và
định đoạt.
2. TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐANG CHO THUÊ:
Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Được cho thuê, cho mượn tài
sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho
thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp
biết”. Như vậy, việc cho thuê tài sản của chủ sở hữu chỉ phải thông báo cho bên nhận
thế chấp được biết, việc này tạo nhiều bất lợi cho bên nhận thế chấp khi bên nhận thế
chấp đang có một tài sản bảo đảm mà có thể có một thời hạn đang cho thuê lâu dài.

9
 Trong hai trường hợp là có người đang hưởng dụng và đang cho thuê đối với tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì dễ tạo ra thế bất lợi
cho bên nhận thế chấp khi chấp nhận hợp đồng thế chấp.

IV. MẪU HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT; NHỮNG THÔNG TIN KHÁC VỀ THẾ CHẤP:

1. MẪU HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT:
File đính kèm 01.
Ngoài ra khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn tiếp cận
với đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Phần
mẫu của biểu mẫu này được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-
BTP-BTNMT về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất tại mẫu số 01/ĐKTC. File đính kèm 02.
2. NHỮNG THÔNG TIN KHÁC VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT:
1.1. Thời hiệu khởi kiện:
Căn cứ Điều 429 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện về hợp đồng thì thời hiệu
khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người
có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm
phạm.
1.2. Thế chấp nhà ở:
Nhà ở cũng được xem là tài sản gắn liền với đất.Điều kiện để nhà ở được thế
chấp quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Và việc thế chấp nhà ở có những điểm
khác so với thế chấp quyền sử dụng đất:
 Ngoài việc yêu cầu nhà ở thế chấp không có tranh chấp, nhà ở còn phải không
có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
 Ngoài việc không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, nhà ở còn phải không bị
kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
Nếu người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất thì có đồng thời
thế chấp tài sản gắn liền với đất được hay không và ngược lại vì sao?
Được, Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền của
một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và sở hữu tài sản gắn liền với
mảnh đất đó đem quyền quyền sử dụng đất và tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự trước chủ thể nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất, Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định xử lý tài sản bảo đảm như sau:
1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản
được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng
thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của
mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản
10
gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử
dụng đất, việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân
sự 2015:
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử
dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là
người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi
quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.

-HẾT-
11