TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

BÀI TẬP THÁNG THỨ NHẤT

Bộ môn: Hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Giảng viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Lớp: 144 - QTL47(A)2
Nhóm: 06
Danh sách sinh viên thực hiện
1 Võ Thị Thu Hồng 2253401020082
2 Nguyễn Vũ Minh Khang 2253401020094
3 Hoàng Ngọc Bảo Linh 2253401020116
4 Nguyễn Danh Hoàng Long 2253401020128
5 Đoàn Minh Sương Mai 2253401020131
6 Nguyễn Thanh Ngân 2253401020147
7 Nguyễn Đào Việt Nghi 2253401020150
8 Nguyễn Thị Bảo Ngọc 2253401020160

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 3 năm 2024

 MỤC LỤC

VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT1

Tóm tắt Bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện
Long Hồ tỉnh Vĩnh Long......................................................................................................
1.1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?................................
1.2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh
nghĩa vụ?.............................................................................................................................
1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả?.........................................................................................................
1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật không? Vì sao?.........................................................................
1.5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế
nào? Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào,
đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?.......................................................................
VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH.........................
Tóm tắt Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.............................................................................................
2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh không?
.............................................................................................................................................
2.2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời
điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của
BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?....................................................
2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là
hợp đồng giao kết có điều kiện không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?..........
2.4. Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn
đề này không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết...............................................
 2.5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Hợp đồng
đó có bị vô hiệu không? Vì sao?..........................................................................................
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán.
.............................................................................................................................................
2.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết
hợp đồng có điều kiện phát sinh..........................................................................................
VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU......................................................10
Tình huống:...............................................................................................................10
3.1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với
mỗi loại hợp đồng..............................................................................................................10
3.2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng?
...........................................................................................................................................10
3.3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?.....................................11
3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục không?
Vì sao?...............................................................................................................................11
3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với Ngân hàng không?..........11
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên
quan đến trách nhiệm của bà Quế.....................................................................................11
VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI
SẢN VÀ VỀ HỢP ĐỒNG...............................................................................................13
Tóm tắt Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân tỉnh
Hưng Yên...........................................................................................................................13
4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời
hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản...........................................................13
4.2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?.............................................................14
 4.3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?.............................................................14
4.4. Đường lối giải quyết của Toà án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục không?
Vì sao?...............................................................................................................................15
4.5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp dụng
BLDS 2015? Vì sao?.........................................................................................................15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 VẤN ĐỀ 1:
ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT

Tóm tắt Bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện
Long Hồ tỉnh Vĩnh Long.

Nguyên đơn: Ngân hàng NN & PTNTVN.

Bị đơn: Đặng Trường T.
Nội dung bản án:
Chị Huỳnh Diệu T nộp 5.000.000 đồng tại Phòng giao dịch xã TB thuộc Chi nhánh
NN & PTNT cho anh Đặng Trường T. Chị Trương Thị V (kế toán của Phòng giao dịch xã
TB) đã chuyển nhầm 50.000.000 đồng. Sau đó, anh T đã rút tổng cộng là 25.000.000
đồng, đồng thời chuyển khoản cho chị Đặng Thị Mỹ H 20.000.000 đồng để trả nợ. Phía
Ngân hàng phát hiện sai sót đã phong tỏa tài khoản, thông báo đến anh T sai sót trên và
yêu cầu anh T trả lại. Anh T cam kết trả nhưng đến hạn thì anh T vẫn không thực hiện.
Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc anh T trả lại 40.000.000 đồng.

1.1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?

Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là sự phát sinh thêm quyền tài sản
hoặc sự gia tăng tài sản của chủ thể không dựa trên căn cứ do pháp luật quy định hoặc tuy
có căn cứ nhưng căn cứ đã mất hiệu lực.

1.2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?

Khi ta được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật thì chủ sở hữu của tài sản
xuất hiện và yêu cầu giao tài sản thì lúc đó nghĩa vụ hoàn trả được phát sinh, bên cạnh đó
trường hợp giá trị tài sản nguyên vẹn hoặc tăng thêm thì phải thanh toán chi phí cho người
quản lý (có thể theo thỏa thuận) hay giá trị tài sản bị giảm xuống thì người quản lý tài sản
phải bồi thường. Đó là lý do được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát
sinh nghĩa vụ.

1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có trách
nhiệm hoàn trả?

Có các điều kiện sau mà người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả:
  Thứ nhất, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đòi lại tài sản.

Theo khoản 1 Điều 166 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với
tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được
lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”.

 Thứ hai, sự được lợi về tài sản của người đó đã gây thiệt hại cho chủ sở hữu.

Theo khoản 2 Điều 579 BLDS 2015: “Người được lợi về tài sản mà không có căn
cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị
thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”.

 Thứ ba, người có được lợi về tài sản không dựa trên căn cứ Luật này quy định.

1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật không? Vì sao?

Trong vụ việc được bình luận, đây là trường hợp được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật. Vì trong vụ việc nêu trên, số tiền chị T gửi cho anh T chỉ là 5.000.000 đồng
nhưng vì sự nhầm lẫn của Ngân hàng mà thực tế anh T đã nhận được số tiền 50.000.000
đồng. Số tiền này không phải của anh T, Anh T cũng không thuộc trường hợp có quyền
chiếm hữu số tiền này theo khoản 1 Điều 165 và theo khoản 2, anh T đang chiếm hữu số
tiền trên không có căn cứ pháp luật. Và cũng không có căn cứ nào để anh xác lập quyền
sở hữu đối với số tiền trên theo Điều 221 BLDS 2015. Đồng thời anh cũng không thể xác
lập quyền sở hữu đối với số tiền trên theo Điều 236 vì anh không phải là người chiếm hữu
ngay tình đối với số tiền trên, bởi lẽ anh biết và phải biết số tiền trên không thuộc sở hữu
của anh. Tài sản trên không thuộc sở hữu của anh nhưng anh đã sử dụng nó để trả nợ cho
chị gái mình. Không có cơ sở pháp lý nào để anh có thể hưởng lợi từ số tiền trên nhưng
anh đã được lợi từ tài sản này. Vì vậy đây là trường hợp được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật.

1.5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?
Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đến
thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?

Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì anh T cũng không phải chịu
lãi. Bởi vì theo Điều 507 BLDS 2015, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại.

2
Bên cạnh đó, lãi suất và lãi chậm trả thường áp dụng trong Hợp đồng vay tài sản, anh T là
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, quan hệ giữa anh và Ngân hàng
không phải là Hợp đồng vay tài sản. Vì vậy, anh T chỉ phải trả lại khoản tiền đó chứ
không phải chịu lãi chậm trả.

3
 VẤN ĐỀ 2:
GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH

Tóm tắt Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.

Nguyên đơn: Ông Trần Thế Nhân, bà Lê Thị Hồng Lan, ông Trần Nhật Minh, bà
Đặng Ngọc Diễm.
Bị đơn: Bà Phan Minh Yến.
Vấn đề: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy
quyền.
Nội dung: Ngày 21/11/2013, vợ chồng ông Nhân ký kết Văn bản thỏa thuận với bà
Phan Minh Yến với nội dung: Vợ chồng ông Nhân cùng vợ chồng ông Trần Nhật Minh
ký kết với bà Phan Minh Yến “Văn bản thỏa thuận về chuyển nhượng lô nền” cho bà Yến
khu đất tái định cư với giá chuyển nhượng 520.000.000 đồng, được công chứng. Đây là
giao dịch dân sự có điều kiện, đó là khi vợ chồng ông Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đối với lô đất nền thì phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho bà Yến theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp ông Nhân, bà Lan
không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất nền này thì phải
bồi thường cho bà Yến gấp ba lần số tiền đã nhận và chi phí bà Yến đã nộp. Nay do có
nhu cầu về nhà ở và nhận thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng với bà Yến là không đúng
quy định của pháp luật nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu văn bản thỏa thuận.
Cách giải quyết của Tòa án: Chỉ ra việc Tòa sơ thẩm, phúc thẩm và Ủy ban Thẩm
phán Tòa án nhân dân cấp cao xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền” là không đúng.

2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh không?

BLDS có quy định về hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh nhưng chưa có định
nghĩa khái quát về loại hợp đồng mà chỉ nêu trường hợp nào là trường hợp có điều kiện.

Căn cứ vào Điều 120 BLDS 2015 và khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 về giao dịch
dân sự có điều kiện, cụ thể:

“Điều 120 BLDS 2015:

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao
dịch dân sự khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.
4
 2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể
xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều
kiện đó đã xảy ra, trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý
thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.”.

Theo khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng
mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất
định.”.

Từ đó có thể hiểu hợp đồng có điều kiện là những hợp đồng mà khi giao kết, các bên
có thỏa thuận để xác định về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra thì hợp đồng được thực
hiện hoặc chấm dứt.

2.2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm
giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của
BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?

Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm
giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu thì vẫn chưa được Bộ luật
Dân sự coi là hợp đồng có điều kiện.

Bộ luật Dân sự chưa có quy định cụ thể về trường hợp nêu trên, nhưng có thể căn cứ
vào các quy định tại khoản 6 Điều 402, khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 để lý giải hợp đồng
giao kết có điều kiện khi bên chuyển nhượng tài sản đã làm xong thủ tục hợp thức hóa
quyền sở hữu và được công nhận quyền sở hữu tài sản đó.

Theo khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng
mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất
định.”.

Theo khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự có điều kiện như
sau: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ.”.

Trong Bộ luật Dân sự không nêu chi tiết điều kiện cụ thể trong “Hợp đồng dân sự
có điều kiện” nhưng ta có thể hiểu rõ hợp đồng giao kết có điều kiện phụ thuộc vào việc
bên chuyển nhượng tài sản làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu phải thỏa mãn điều
kiện: việc hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản phải phù hợp với quy định của pháp luật và
5
không trái đạo đức; việc hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản mang tính khách quan; việc
hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản là khả thi. “Điều kiện” mà ta đang bàn đến phải là một
yếu tố nào đó trong tương lai “nhưng không chắc chắn xảy ra trong tương lai” và có ảnh
hưởng đến sự hình thành của hợp đồng. Tức là yếu tố này phải là yếu tố xảy ra thì hợp
đồng không được hình thành.

2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợp đồng
giao kết có điều kiện không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trong quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao đã coi hợp đồng trên là hợp đồng
giao kết có điều kiện. Thể hiện ở đoạn:

“... Xét thấy tại khoản 1 Điều 3 của “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển
nhượng lô đất nền” giữa hai bên có nội dung quy định: “Bên A có trách nhiệm phải ký
hợp đồng chuyển nhượng chính thức theo yêu cầu bên B sau khi có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không kèm theo bất cứ điều kiện gì, nếu không thực hiện hoặc đổi ý
không bản...cho Nhà nước”. Tại phiên tòa sơ thẩm, các bên đều xác nhận có thỏa thuận
này.

Căn cứ vào nội dung thỏa thuận nêu trên giữa các bên thì “Văn bản thỏa
thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện, đó là khi vợ chồng
ông Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất nền thì phải
ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Yến theo đúng quy định của pháp
luật, trường hợp ông Nhân bà Lan không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng việc
sử dụng lô đất nền này thì phải bồi thường cho bà Yến gấp 03 lần số tiền đã nhận và các
chi phí khác mà bà Yến đã nộp cho Nhà nước (nếu có)...”.

2.4. Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này
không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết.

Ngoài Quyết định số 09, còn có một số Quyết định khác đề cập đến vấn đề như này
như: Trong Quyết định số 403/2011/DS-GĐT của Toà dân sự toà án nhân dân tối cao,
Toà án cũng xác định hợp đồng trên là hợp đồng có điều kiện. “Theo nội dung hợp đồng
thì bên A hứa sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bên B với giá 400 triệu. Bên B
nhận chuyển nhượng đất sau khi bên A làm xong thủ tục chuyển nhượng. Như vậy đấy là
hợp đồng có điều kiện khi nào hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
chuyển nhượng”.

6
2.5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Hợp đồng đó có
bị vô hiệu không? Vì sao?

Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp chưa tồn tại và hợp đồng trên không bị
vô hiệu. Trong phần nhận định của Tòa án có đoạn: “Như vậy, “Văn bản thỏa thuận về
việc chuyển nhượng lô nền” ngày 21/11/2013 giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà
Yến không phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyề14xn sử dụng đất mà là giao dịch bằng
văn bản giữa các bên về việc cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trách nhiệm
bồi thường thiệt hại nếu bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận và
cam kết; … Do đó, “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền” giữa vợ chồng ông
Nhân, bà Lan với bà Yến không bị vô hiệu.”.

2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán.

Hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là phù
hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn. Bởi vì, theo Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người
sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp
vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”.

Mà quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ phát sinh
khi người đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn không có hiệu lực cho đến khi bà Lan được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không tồn tại cho đến khi bên chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Điều này
nhằm ngăn chặn tình trạng người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, gây khó khăn cho việc
quản lý nhà nước về đất đai và gây thiệt hại cho người thứ ba.

Ngoài ra, hướng giải quyết này cũng phù hợp với thực tiễn. Trong thực tế, có nhiều
trường hợp người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã
7
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp,
khiếu kiện về quyền sử dụng đất. Việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không tồn tại cho đến khi bên chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sẽ góp phần hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng đất.

Trong Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án đã xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa nguyên đơn và bị đơn là không tồn tại cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Hướng giải quyết này dựa trên, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất chỉ phát sinh khi người đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hướng giải quyết này là phù hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn. Điều này
nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp người sử dụng đất chưa
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác.

Tuy nhiên, trong quá trình vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp đồng
có điều kiện phát sinh, có một số vấn đề sau:

Điều kiện phát sinh hợp đồng phải rõ ràng, cụ thể và có thể xác định được. Tòa án
cần xem xét kỹ lưỡng nội dung của hợp đồng để xác định điều kiện phát sinh hợp đồng có
đáp ứng các yêu cầu này hay không.

Điều kiện phát sinh hợp đồng không được trái với quy định của pháp luật, đạo đức
xã hội hoặc trái với ý chí của các bên. Tòa án cần xem xét điều kiện phát sinh hợp đồng
có đáp ứng các yêu cầu này hay không để có quyết định phù hợp.

Điều kiện phát sinh hợp đồng phải được xác định trước khi hợp đồng có hiệu lực.
Tòa án cần xác định thời điểm điều kiện phát sinh hợp đồng để có thể xác định thời điểm
hợp đồng có hiệu lực.

Việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp đồng có điều kiện phát sinh
một cách chính xác và hiệu quả sẽ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
trong hợp đồng.

8
2.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp
đồng có điều kiện phát sinh.

Giao kết hợp đồng là một giao dịch dân sự. Các BLDS trước đây cũng có quy định
về giao dịch dân sự có điều kiện, cụ thể BLDS 2005 quy định tại khoản 1 Điều 125:
“Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch
dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.”. BLDS hiện
hành tiếp tục kế thừa và phát triển điều luật trên tại Điều 120 BLDS 2015. Thực tiễn xét
xử Tòa án từng có hướng giải quyết như trên, cụ thể tại Quyết định 09/2022/DS-GĐT
ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Trong vụ việc ở quyết
định nêu trên, Tòa xác định “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao
dịch dân sự có điều kiện. Cụ thể là khi phía ông Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì mới phát sinh nghĩa vụ ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho bà Yến. Nếu không thực hiện ký hợp đồng thì phía ông Nhân, bà Lan phải
bồi thường gấp 03 lần số tiền đã nhận và chi phí khác. Từ các chi tiết trên, có thể thấy Tòa
án đã áp dụng khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 một cách linh hoạt, thể hiện ở việc: Thay vì
xem “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là hợp đồng tranh chấp nên áp
dụng các chế định về hợp đồng để tuyên hợp đồng này bị vô hiệu, gây thiệt hại cho bà
Yến, thì Tòa xem văn bản này chỉ là giao dịch dân sự có điều kiện phát sinh. Và chỉ khi
điều kiện phát xảy ra thì mối quan hệ hợp đồng giữa hai bên mới phát sinh hiệu lực.

Có thể thấy hướng xác định của Toà án trong bản án liên quan đến vấn đề này là phù
hợp, linh hoạt, đảm bảo lợi ích và nghĩa vụ của các bên liên quan. Việc áp dụng các chế
định về giao kết hợp đồng có điều kiện cần được phát triển và áp dụng để giải quyết các
vụ việc tương tự. Trong một giao dịch dân sự hai bên thỏa thuận về một điều kiện trong
tương lai thì chỉ khi điều kiện đó phát sinh, hai bên có nghĩa vụ phải thực hiện giao dịch
đã thoả thuận. Còn trường hợp điều kiện chưa xảy ra, thì giao dịch không phát sinh và
quan hệ giữa hai bên chưa phải là quan hệ hợp đồng. Như vậy, việc xác định được giữa
các bên có tồn tại thỏa thuận về điều kiện phát sinh hợp đồng hay không đóng vai trò
quan trọng để xác định bản chất một hợp đồng có phải là hợp đồng có điều kiện, từ đó sẽ
giúp cho việc giải quyết vụ án được thuyết phục hơn.

9
 VẤN ĐỀ 3:
HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU

Tình huống:
Ngân hàng cho Công ty Thiên Minh vay một số tiền. Việc vay này được bà Quế
đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Quế. Việc
bảo lãnh bằng bất động sản đã được công chứng nhưng không có sự đồng ý của chồng bà
Quế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng “hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và
“không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu
trên”.

3.1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với mỗi loại
hợp đồng.

Theo khoản 3 Điều 402 BLDS 2015: “Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực
không phụ thuộc vào hợp đồng phụ”.

Hợp đồng chính là một hợp đồng tồn tại độc lập và được công nhận là có hiệu lực
không lệ thuộc vào sự tồn tại của hợp đồng phụ, cũng như hiệu lực của hợp đồng phụ, trừ
trường hợp các bên rõ ràng có những thỏa thuận ngược lại, ví dụ: hợp đồng vay tài sản có
thế chấp tài sản đảm bảo. Hợp đồng vay tiền là một hợp đồng độc lập, mà không nhất
thiết phải được đảm bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Ngay cả khi việc vay tiền là có thế
chấp tài sản bảo đảm đi nữa mà điều khoản thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu,
thì hợp đồng vay tiền vẫn không bị ảnh hưởng.

Theo khoản 4 Điều 402 BLDS 2015: “Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ
thuộc vào hợp đồng chính”.

Hợp đồng phụ chỉ có thể xác lập, tồn tại cùng với hợp đồng chính và có hiệu lực lệ
thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính vô hiệu, hợp đồng phụ sẽ bị
chấm dứt (khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015). Khi hợp đồng chính bị vi phạm thì hợp
đồng phụ mới được mới có thể được thực hiện, ví dụ: hợp đồng vay tiền có bảo lãnh. Hợp
đồng vay là hợp đồng chính còn hợp đồng bảo lãnh là hợp đồng phụ.

10
3.2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng?

Chủ thể có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng là Công ty Thiên Minh. Vì Công ty
Thiên Minh là chủ thể vay tiền, đây là hợp đồng chính. Việc bà Quế đứng ra bảo lãnh chỉ
là hợp đồng phụ.

3.3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?

Theo khoản 1 Điều 335 BLDS 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi
đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ” thì bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách là bên bảo lãnh. Vì bà
là người thứ ba đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc quyền sở hữu của vợ chồng
bà cho hợp đồng vay giữa bên nhận bảo lãnh là Ngân hàng và bên được bảo lãnh là Công
ty Thiên Minh.

3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục không? Vì
sao?

Việc Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu là hoàn toàn thuyết phục. Vì để
đảm bảo cho việc vay tiền của Công ty Thiên Minh thì bà Quế đã đứng ra bảo lãnh bằng
một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Quế. Mặc dù, việc bảo lãnh này đã
được công chứng nhưng không được sự đồng ý của chồng bà Quế. Suy ra, bà Quế đã tự ý
định đoạt tài sản chung của vợ chồng mà không được sự đồng ý của chồng. Từ đó, hợp
đồng thế chấp của bà Quế bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với Ngân hàng không?

Theo Tòa án, bà Quế không có trách nhiệm gì với Ngân hàng. Bởi lẽ Tòa án cho
rằng “Hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu
trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên.”.

3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên quan
đến trách nhiệm của bà Quế.

Hướng giải quyết trong vụ việc trên của Tòa án liên quan đến trách nhiệm của bà
Quế là chưa thuyết phục.
11
 Bà Quế đứng ra bảo lãnh cho việc vay tiền của công ty Thiên Minh thông qua hợp
đồng thế chấp. Ở đây xuất hiện hai nhóm hợp đồng chính – phụ, nhóm thứ nhất có hợp
đồng chính là hợp đồng vay của Công ty Thiên Minh và hợp đồng phụ là hợp đồng bảo
lãnh của bà Quế, nhóm thứ hai có hợp đồng chính là hợp đồng bảo lãnh của bà Quế và
hợp đồng phụ là hợp đồng thế chấp. Ta thấy rằng hợp đồng thế chấp của bà Quế đã bị
tuyên bố vô hiệu, mà xét theo khoản 3 Điều 407 BLDS 2015 thì việc vô hiệu hợp đồng
phụ (hợp đồng thế chấp) không làm chấm dứt hợp đồng chính (hợp đồng bảo lãnh). Do
đó, vì hợp đồng bảo lãnh không chấm dứt, nên bà Quế vẫn phải chịu trách nhiệm đối với
việc bảo lãnh của mình theo khoản 1 Điều 342 BLDS 2015 quy định về trách nhiệm dân
sự của bên bảo lãnh.

12
 VẤN ĐỀ 4:
PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN VÀ VỀ
HỢP ĐỒNG

Tóm tắt Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân tỉnh
Hưng Yên.

Nguyên đơn: Ông Vũ Văn V.

Bị đơn: Ông Tô Văn P.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị V.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Lý do xảy ra vụ việc: Ngày 26/11/2016 ông V khởi kiện đề nghị ông P trả 25 triệu
tiền đặt cọc và 45 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, theo hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 7/6/2010.
Tại Tòa phúc thẩm: Dựa vào Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP thì tranh chấp về
quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý,
chiếm hữu thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Vì vậy, Tòa không giải quyết yêu cầu
của ông V đòi 45 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Đối với yêu cầu đòi
ông P trả lại 25 triệu đồng tiền đặt cọc thì thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên không áp
dụng thời hiệu khởi kiện.

4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời hiệu
khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

Căn cứ theo Điều 429 BLDS 2015 có quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng:
“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ
ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị
xâm hại”.

Trong khi đó thì ở Điều 155 của BLDS 2015 có quy định về không áp dụng thời
hiệu khởi kiện:

“Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
1. Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan
quy định khác.
3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
13
 4. Trường khác do luật quy định.”.

Như vậy, có thấy thấy rằng, thời hiệu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng là 03 năm.
Mặt khác tại khoản 2 Điều 155 BLDS 2015 có quy định về việc thời hiệu khởi kiện sẽ
không được áp dụng trong trường hợp yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ
luật này, luật khác có liên quan quy định khác. Mà cụ thể, việc bảo vệ quyền sở hữu được
nói ở đây có thể được hiểu bao gồm cả quyền quyền sở hữu tài sản. Tóm lại, thời hiệu
khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm còn tranh chấp hợp đồng sở hữu tài sản là không
có thời hiệu khởi kiện.

4.2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?

Tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp hợp đồng được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực
hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản
đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với
giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” .

Trong Quyết định số 14/2017/QĐ-PT thì do ông P là người vi phạm thỏa thuận đặt
cọc, không thực hiện đúng theo giao kết trong hợp đồng nên phải trả cho tiền đặt cọc
(25.000.000 đồng) và tiền phạt cọc (45.000.000 đồng) cho ông V. Ta có thể thấy số tiền
45.000.000 đồng là số tiền tranh chấp hợp đồng, là số tiền phạt mà ông P phải thanh toán
cho ông V phát sinh từ việc ông P vi phạm hợp đồng, không thực hiện hợp đồng.

4.3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?

Theo quan điểm của nhóm, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp
hợp đồng. Bởi vì theo Điều 328 BLDS 2015 quy định thì việc đặt cọc có mục đích là bảo
đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Có thể nói rằng việc đặt cọc được phát
sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng. Trong trường hợp trên ông Tô Văn P không chịu thực
hiện nghĩa vụ dù đã nhận cọc, từ đó dẫn đến việc hai bên xảy ra tranh chấp hợp đồng. Vì

14
thế, việc tranh chấp 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng- phát sinh trực tiếp từ quan hệ
hợp đồng.

4.4. Đường lối giải quyết của Toà án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục không? Vì
sao?

Cách giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên là thuyết phục. Vì Tòa án áp dụng
thời hiệu đối với 2 khoản tiền trên dựa theo quy định của BLDS 2015. Trong BLDS 2015
thì có 2 loại thời hiệu: áp dụng thời hiệu và không áp dụng thời hiệu.

Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án
giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc
phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”.

Điều 155. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện:

“Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

1. Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên
quan quy định khác.

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

4. Trường hợp khác do luật quy định.”.

4.5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp dụng
BLDS 2015? Vì sao?

Khi áp dụng BLDS 2015 thì đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như Trong Quyết
định trên có sự thay đổi. Vì theo Điều 429 BLDS 2015 có quy định: “Thời hiệu khởi kiện
để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền
yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Mà trong
Quyết định không nêu rõ cụ thể khi nào ông Vũ Văn V phát hiện ra lợi ích của ông bị xâm
phạm. Như vậy, nếu trong thời gian 3 năm đó kể từ khi ông V phát hiện lợi ích của minh
bị xâm phạm và khởi kiện ông P thì có thể yêu cầu ông P trả lại khoản tiền 45 triệu đồng
do vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
15
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản quy phạm pháp luật

 Bộ Luật Dân sự 2005.

 Bộ Luật Dân sự 2015.

B. Tài liệu tham khảo

 Chế Mỹ Phương Đài, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương 1.

 Lê Minh Hùng, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Vấn đề 2.

 Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam,
Nxb. Đại học quốc gia TP. HCM 2007, tr. 278 và 279.

 Đỗ Văn Đại, Luật nghĩa vụ Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-
Hội Luật gia Việt Nam 2020 (xuất bản lần thứ tư), Bản án số 15-18.

 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức
2023 (xuất bản lần thứ chín), Bản án số 7-10; Bản án số 108-109; Bản án số 261-264.

 Lê Thị Diễm Phương, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Vấn đề 14.