TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÀI TẬP THÁNG THỨ NHẤT

MÔN: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
GV hướng dẫn: Th.s Nguyễn Tấn Hoàng Hải

Lớp: Quản trị - Luật 47 A1

Nhóm: 2
Thành viên:
STT Tên thành viên MSSV
1 Lê Nguyễn Quỳnh Anh 2253401020013
2 Nguyễn Phan Kiều Anh 2253401020020
3 Nguyễn Văn Mai Chi 2253401020038
4 Bùi Thị Bích Đào 2253401020043
5 Huỳnh Ngọc Châu Giang 2253401020058
6 Đặng Thị Phương Hà 2253401020061
7 Hồ Ngọc Hà 2253401020062
8 Nguyễn Khánh Ngọc Hà 2253401020064
9 Trần Thị Hoàng Hạnh 2253401020073

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2024

 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT KÝ HIỆU CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ

1 BLDS Bộ luật Dân sự

2 CSPL Cơ sở pháp lý

3 CSLL Cơ sở lý luận
 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1........................................................................................................................ 1
TÓM TẮT BẢN ÁN SỐ 19/2017/DS-ST .................................................................... 1
1.1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật? ................................... 1
1.2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa
vụ? ................................................................................................................................ 1
1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả? ................................................................................................... 2
1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật không? Vì sao? .................................................................................. 2
1.5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?
Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đến
thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu? ........................................................................ 3
VẤN ĐỀ 2........................................................................................................................ 4
TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 09/2022/DS-GĐT: ...................................................... 4
2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh không? ... 4
2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợp
đồng giao kết có điều kiện không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? ........... 5
2.4 Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn đề
này không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết. ............................................ 6
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán. ..... 7
2.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp
đồng có điều kiện phát sinh. ......................................................................................... 8
VẤN ĐỀ 3........................................................................................................................ 9
3.1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với mỗi
loại hợp đồng. ............................................................................................................... 9
3.2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng? .... 9
3.3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao? ......................................... 9
3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục không? Vì
sao? ............................................................................................................................... 9
3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với ngân hàng? ........................ 10
 3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên
quan đến trách nhiệm của bà Quế. ............................................................................. 10
VẤN ĐỀ 4...................................................................................................................... 11
TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 14/2017/QĐ-PT ........................................................ 11
4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời hiệu
khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. ........................................................... 11
4.2. Theo anh/ chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao? .............................................................. 12
4.3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao? .............................................................. 13
4.4. Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục không? Vì
sao? ............................................................................................................................. 13
4.5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp dụng
BLDS 2015? Vì sao? .................................................................................................. 14
 1

VẤN ĐỀ 1
ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT
TÓM TẮT BẢN ÁN SỐ 19/2017/DS-ST
Chị Huỳnh Diệu T đã chuyển cho anh Đặng Trường T (bị đơn) thông qua Ngân
hàng NN&PTNT VN (nguyên đơn). Nhưng do nhân viên Ngân hàng có bất cẩn nên đã
chuyển nhầm số tiền 5.000.000 đồng thành 50.000.000 đồng. Phía Ngân hàng khi phát
hiện sai sót đã thông báo cho anh T biết và yêu cầu trả lại số tiền chuyển dư, anh T
đồng ý nhưng không thực hiện. Công an huyện đã làm việc với anh T, anh T hứa trả
nhưng vẫn không thực hiện. Tại phiên tòa sơ thẩm, phía Ngân hàng yêu cầu anh T trả
số tiền 40.000.000 đồng và tính lãi chậm trả, nhưng sau đó, bên phía Nguyên đơn đã
rút yêu cầu tính lãi chậm trả này. Tòa quyết định đình chỉ yêu cầu tính lãi chậm trả của
phía Ngân hàng và buộc anh T có trách nhiệm trả cho nguyên đơn với số tiền là
40.000.000 đồng.
1.1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?
Tình trạng được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật được ghi nhận trong điều
kiện không có bất kỳ một quy tắc pháp lý nào có thể được dùng để đặt cơ sở cho việc
được lợi đó. Căn cứ theo Điều 579 BLDS 2015, ta có thể hiểu theo hướng dù là chiếm
hữu, sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật hay được lợi về tài
sản mà không có căn cứ pháp luật, thì nghĩa vụ hoàn trả giống như trong trường hợp xác
lập trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
Ví dụ: Một người nhận hàng được giao theo một hợp đồng mua bán do người bán
ghi nhầm địa chỉ nhận hàng, nhưng giữ luôn không giao trả.
Hay một người nhặt được tài sản rơi vãi mà không tiến hành thủ tục khai trình tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thông báo công khai theo quy định của pháp luật
theo Điều 288 BLDS 2015.
1.2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa
vụ?
Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ quy định
tại Điều 275 BLDS 2015.
 2

Việc một người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật được xem là trái
với nguyên tắc công bằng trong xã hội. Việc buộc người được lợi về tài sản phải hoàn
trả là để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản và để đảm bảo sự công bằng cho tất cả
mọi người. Nếu không buộc người được lợi về tài sản phải hoàn trả, họ sẽ được hưởng
lợi bất công từ tài sản của người khác.
Ngoài ra căn cứ vào Điều 685 BLDS 2015 thì người nào được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho người có quyền.
1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có trách
nhiệm hoàn trả?
Căn cứ theo Điều 579, 581 BLDS 2015.
Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả toàn bộ tài sản
đã thu được cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó. Nếu không tìm
được chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, trừ trường hợp tại Điều 236 Bộ luật này.
Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật mà gây ra thiệt hại cho chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả hoa
lợi, lợi tức từ tài sản đó cho chủ sở hữu theo quy định tại Điều 581 BLDS 2015.
1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật không? Vì sao?
Trong vụ việc được bình luận, đây không là trường hợp được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật.
Vì điều kiện phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật là:
- Phải có thiệt hại về tài sản cho chủ sở hữu. Ở trong vụ việc được bình luận, mặc
dù do bất cẩn của chị V là chuyển nhầm 5.000.000 đồng của chị T thành 50.000.000
đồng cho anh T nhưng ở đây không có sự thiệt hại về tài sản của chị T vì sau khi phát
hiện sai sót và phía Ngân hàng cũng đã yêu cầu anh T trả lại tiền cho Ngân hàng và chị
T không phải chịu sự thiệt hại nào do việc chuyển nhầm tiền, không có sự giảm sút giá
trị tài sản của chị T so với trước khi xảy ra vụ việc.
 3

- Được lợi về tài sản không dựa trên căn cứ pháp luật. Anh T có sự gia tăng về tài
sản mà không có căn cứ cho việc tăng thêm về tài sản đó như anh T không có căn cứ
phát sinh quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản đó như thông qua hợp đồng dân sự hay được
thừa kế.
- Người được lợi về tài sản không có lỗi. Khi được lợi về tài sản, người được lợi
không biết mà coi tài sản đó là của mình nhưng trong vụ việc trên anh T biết tài sản đó
không phải của mình mà cố ý chiếm hữu tài sản đó nên anh T là người chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật, không ngay tình.
1.5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?
Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đến
thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?
Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì anh T phải chịu trách nhiệm
trả lãi, vì:
- Vào ngày 12/11/2016, sau khi làm việc cùng công an huyện V và công an xã LP,
anh T đã cam kết sẽ trả 20.000.000 đồng vào ngày 14/11/2016 và sẽ trả nốt 20.000.000
đồng còn lại vào ngày 21/11/2016.
- Tuy nhiên, khi đến hạn cam kết, anh T vẫn chưa thực hiện việc hoàn trả số tiền
như trên cho Ngân hàng, vì vậy căn cứ theo Điều 286 BLDS 2005, hành vi của anh T
được xem là chậm thực hiện nghĩa vụ.
- Sau đó, phía Ngân hàng yêu cầu anh T có trách nhiệm trả 40.000.000 đồng, đồng
thời tính lãi suất 10%/năm từ ngày 22/11/2016 do trả chậm. Anh T đồng ý trả lại
40.000.000 đồng, nhưng riêng phần lãi suất anh T không đồng ý trả.
Do đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 305 và khoản 4 Điều 474 BLDS 2005, anh T phải
chịu lãi do trả chậm, tuy nhiên do phía Ngân hàng và anh T không có thoả thuận sẽ trả
lãi khi trả tiền chậm ngay từ đầu nên anh T chỉ trả mức lãi suất cơ bản là 9%/năm (theo
Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29-11-2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước),
và lãi suất sẽ được tính từ thời điển anh T chậm thanh toán tiền, tức ngày 22/11/2016.
 4

VẤN ĐỀ 2
GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH
TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 09/2022/DS-GĐT:
Ông Trần Thế Nhân (nguyên đơn) và bà Lê Thị Hồng Lan được hỗ trợ tái định cư
lô đất nền số 281A3. Ngày 21/11/2013 vợ chồng ông Nhân cùng vợ chồng ông Minh
(nguyên đơn) đã ký kết với bà Yến “văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền”
cho bà Yến (bị đơn) lô đất trên với giá chuyển nhượng là 520 triệu đồng. Sau đó do có
nhu cầu về nhà ở và nhận thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng lô đất là không đúng nên
phía nguyên đơn đã đệ đơn khởi kiện yêu cầu hủy “văn bản thỏa thuận về việc chuyển
nhượng lô nền” và trả lại cho bị đơn số tiền là 520 triệu đồng.
Tòa án cấp Sơ thẩm, Phúc thẩm và Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại
Thành phố Hồ Chí Minh xác định cho rằng “văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng
lô nền” bị vô hiệu và yêu cầu phía nguyên đơn trả lại cho bên bị đơn số tiền 520 triệu
đồng.
2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh không?
Các cơ sở pháp lý quy định về hợp đồng có điều kiện phát sinh:
- Khoản 1 Điều 125 BLDS 2005: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều
kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân
sự pháp sinh hoặc bị huỷ bỏ”.
- Khoản 1 Điều 120 BLDS 2015: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện
phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát
sinh hoặc hủy bỏ”.
- Khoản 6 Điều 402 BLDS 2015: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực
hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định”.
Từ những quy định trên, có thể thấy hợp đồng có điều kiện đã được quy định trong
BLDS nhưng chưa có điều luật nào quy định cụ thể như thế nào là “điều kiện phát sinh”
trong hợp đồng có điều kiện.
2.2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm
giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của
BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?
 5

CSPL: khoản 1 Điều 120, khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 và khoản 9 Điều 3 Luật
Đất đai 2013.
Hiện nay, không có quy định nào định nghĩa khái niệm về hợp thức hoá. Nhưng ta
có thể hiểu một cách khái quát hợp thức hoá nhà đất là hình thức xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, với người
đang sử dụng đất và họ có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,
quyền sở hữu nhà ở với tài sản khác gắn liền với đất.
Về trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao
kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, Nhóm căn cứ vào khoản 6 Điều
402 BLDS năm 2015, và khoản 1 Điều 120 BLDS năm 2015, thì tài sản được hợp thức
hoá quyền sở hữu là điều kiện làm phát sinh hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hợp đồng
chuyển nhượng được hình thành khi và chỉ khi có điều kiện làm thủ tục hợp thức hoá
quyền sở hữu. Nếu như điều kiện là việc hợp thức hoá quyền sở hữu chưa xảy ra thì việc
hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ không phát sinh . Bên cạnh đó, theo khoản 9 Điều 3 Luật
Đất đai 2013 quy định:“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
Như vậy, trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại
thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu thì đây được coi
là hợp đồng giao kết có điều kiện dựa trên Khoản 6 Điều 402 và Khoản 1 Điều 120 BLDS
2015.
2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợp
đồng giao kết có điều kiện không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trong Quyết định số 09, Toà án nhân dân tối cao không công nhận hợp đồng trên
là hợp đồng giao kết có điều kiện, mà chỉ xem đây là giao dịch dân sự (văn bản thoả
thuận) có điều kiện, cụ thể trong đoạn trích số 7 tại phần Nhận định của toà án:
Căn cứ vào nội dung thoả thuận nêu trên giữa các bên thì “Văn bản thoả
thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện, đó là khi vợ chồng
ông Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất nền thì phải
ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Yến theo đúng quy định của pháp
 6

luật; trường hợp ông Nhân, bà Lan không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng lô đất nền này thì phải bồi thường cho bà Yến gấp 03 (ba) lần số tiền đã
nhận và các chi phí khác mà bà Yến đã nộp cho Nhà nước (nếu có). Như vậy, “Văn bản
thoả thuận về việc chuyển nhượng lô nền” ngày 21/11/2013 giữa vợ chồng ông Nhân,
bà Lan với bà Yến không phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là
giao dịch bằng văn bản giữa các bên về việc cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ
đã thoả thuận và cam kết; giao dịch bằng văn bản cam kết chuyển nhượng quyền sử
dụng đất này là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, “Văn bản thoả
thuận chuyển nhượng lô nền” giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà Yến không bị vô
hiệu nhưng chưa phát sinh hiệu lực do tại thời điểm ông Nhân, bà Lan khởi kiện vào
ngày 20/7/2018 thì điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao dịch chưa xảy ra vì đến
ngày 04/9/2018 bà Lan mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường
hợp này, vợ chồng ông Nhân, bà Lan có quyền đơn phương chấm dứt việc cam kết ký
hợp đồng chuyển nhượng theo thoả thuận tại “Văn bản thoả thuận về việc chuyển
nhượng lô nền” ngày 21/11/2013 và phải bồi thường gấp 03 (ba) lần số tiền đã nhận
theo thoả thuận.
2.4 Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này
không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết.
Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án 81/2023/DS-PT.
Tóm tắt bản án 81/2023/DS-PT ngày 15/03/2023 Về hủy thỏa thuận giao kết hợp
đồng:
Công ty Phát triển nhà và bà Trần Kim D thỏa thuận với nhau bằng văn bản một
giao dịch dân sự có điều kiện trong việc thỏa thuận giao kết hợp đồng về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất: “Công ty Phát triển nhà ưu tiên chuyển nhượng phần đất diện tích
1.824 mét vuông cho bà trần Kim D khi Công ty Phát triển nhà được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. Sau đó giữa Công ty Phát triển nhà và bà D có phát sinh tranh
chấp về nội dung thỏa thuận (cụ thể là về giá đất mà Công ty Phát triển nhà cam kết
chuyển nhượng cho bà D). Tòa án không chấp nhận yêu cầu phản của bà D về việc buộc
Công ty Cố phần Đầu tư - phát triển nhà tiếp tục thực hiện thỏa thuận.
 7

2.5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Hợp đồng đó
có bị vô hiệu không? Vì sao?
Theo Hội đồng thẩm phán, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp này là giao dịch
bằng văn bản thoả thuận về việc chuyển nhượng lô nền giữa các bên nhằm cam kết việc
chuyển nhượng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại (giao dịch dân sự có điều kiện).
Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp mới tồn tại và không bị vô hiệu bởi
vì bà Lan khởi kiện vào ngày 20/07/2018 thì điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao
dịch này chưa xảy ra vì đến ngày 04/09/2018 bà Lan mới được cấp giấy Chứng nhận
quyền sử dụng.
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán.
Hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán là hợp lý. Hội đồng Thẩm phán
xác định rằng:“Cho đến khi bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp
đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại và không bị vô hiệu nhưng chưa phát sinh
hiệu lực”.
Ở đoạn [7] thuộc phần Nhận định của Tòa án, ta có thể thấy Hội đồng Thẩm phán
cho rằng hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu nhưng chưa phát sinh hiệu lực. Vì
vợ chồng ông Nhân khởi kiện vào ngày 20/07/2018 mà ngày 04/09/2018 thì bà Lan mới
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên điều kiện làm phát sinh hiệu lực của
giao dịch chưa xảy ra.
Đồng thời, tại đoạn [6] và [7] thuộc phần Nhận định của Tòa án, trong nội dung
thỏa thuận của hai bên ở “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô đất nền” có đề
cập đến việc nếu vợ chồng ông Nhân, bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với đất nền thì phải ký hợp đồng nếu không thực hiện hoặc đổi ý không bán thì
phải bồi thường gấp ba lần số tiền đã nhận của bà và tất cả các chi phí, các khoản tiền
khác mà bà Yến đã nộp cho Nhà nước. Tại đây, ta có thể thấy nó có điểm tương đồng
với khoản 2 Điều 120 BLDS 2015:“Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ
giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp
của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc
gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không
 8

xảy ra”. Tức giao dịch dân sự giữa ông Nhân, bà Lan với bà Yến là giao dịch dân sự có
điều kiện.
2.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp
đồng có điều kiện phát sinh.
Trong một số trường hợp sự thống nhất giữa các bên chưa đủ để hình thành hợp
đồng vì việc giao kết hợp đồng còn phụ thuộc vào một điều kiện nào đó. Pháp luật nước
ta (trong BLDS 2015 Điều 120) cũng như pháp luật nhiều nước đều chấp nhận giao kết
hợp đồng có điều kiện. Trong thực tiễn xét xử, Tòa án đã có nhiều bản án công nhận giao
kết hợp đồng có điều kiện. Như Quyết định số 14/2015/DS-GĐT ngày 18/05/2015 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì các bên đều thống nhất với nhau về hợp
đồng mua bán nhà nhưng hợp đồng mua bán nhà vẫn chưa tồn tại vì còn phụ thuộc vào
một yếu tố trong tương lai (điều kiện). Ở giai đoạn này các bên chưa có quan hệ hợp
đồng mua bán nhà mà chỉ là các “chủ thể” mua bán nhà. Điều kiện có thể do các bên
thỏa thuận minh thị hay ngầm định, và ở Quyết định đang xem xét thì điều kiện phát sinh
giao dịch là ngầm định và được Tòa án chấp nhận. Thực ra việc phát hiện các bên có
thỏa thuận về điều kiện phát sinh giao dịch (hợp đồng) như trên không mâu thuẫn ý chí
các bên: các bên ngầm hiểu là khi có quyền sở hữu thì việc chuyển nhượng mới thực sự
tồn tại, hướng giải quyết này là thuyết phục và cần được duy trì cũng như phát triển trong
các vụ án trong tương lai.
Phần trên cho thấy khi điều kiện xảy ra thì giao dịch dân sự có phát sinh. Tuy nhiên
giao dịch này chỉ mới phát sinh mà thôi. Ở giai đoạn này giao dịch mới hình thành, bắt
đầu tồn tại công việc giao dịch có giá trị pháp lý hay không còn phụ thuộc vào việc giao
dịch này còn thỏa mãn những điều kiện về nội dung và hình thức để có hiệu lực hay
không. Đối với việc chuyển nhượng trong vụ việc đã cho, để có giá trị pháp lý, hợp đồng
chuyển nhượng này cần phải thỏa mãn những điều kiện có hiệu lực thông thường áp
dụng cho hợp đồng này. Hội đồng thẩm phán cũng theo hướng này và nhóm em cho rằng
khá là thuyết phục.
 9

VẤN ĐỀ 3
HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU
3.1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với mỗi
loại hợp đồng.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 402, hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ
thuộc vào hợp đồng phụ. Như vậy,khi hợp đồng chính đảm bảo đủ các điều kiện theo
pháp luật thì sẽ phát sinh hiệu lực tại thời điểm giao kết mà không phụ thuộc vào bất kỳ
loại hợp đồng nào.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 402, hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc
vào hợp đồng chính. Như vậy, ngoài việc phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp
luật thì hợp đồng phụ còn phải phụ thuộc vào hợp đồng chính thì mới có hiệu lực.
Ví dụ: A và B cùng giao kết hợp đồng về việc mua bán nhà, đồng thời, A thuê B
chăm coi và bảo dưỡng nhà trong lúc mình đi vắng. Khi này, hợp đồng chính giữa A với
B là mua bán nhà, còn hợp đồng phụ là chăm coi, bảo dưỡng nhà.
3.2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng?
Chủ thể có nghĩa vụ trả tiền ngân hàng là Công ty Thiên Minh vì đây là chủ thể
thực hiện hợp đồng chính là vay ngân hàng còn việc thế chấp tài sản là hợp đồng phụ.
Nếu công ty Thiên Minh không vay tiền thì sẽ không có việc Bà Quế phải đứng ra bảo
lãnh.
3.3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?
Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách là bên có nghĩa vụ bảo lãnh vì bà Quế đã
đứng ra bảo lãnh với ngân hàng bằng bất động sản là tài sản chung của hai vợ chồng bà
cho công ty Thiên Minh.
3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục không? Vì
sao?
CSPL: khoản 1,2 Điều 213, khoản 2 Điều 218 BLDS 2015 và khoản 2 Điều 35
Luật Hôn nhân và gia đình.
Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu là hợp lý.
Bất động sản trên là tài sản chung hợp nhất trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng
bà Quế cho nên căn cứ vào khoản 2 Điều 218 BLDS, khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân
 10

và gia đình 2014 quy định khi thế chấp phần bất động sản trên phải thực hiện theo thỏa
thuận và có sự đồng ý của chồng bà Quế. Tuy nhiên, việc bảo lãnh bằng bất động sản đã
được công chứng nhưng không có sự đồng ý của chồng bà Quế.
Do đó việc bà Quế một mình đem bất động sản này đi thế chấp mà không có sự
đồng ý của chồng bà là trái pháp luật. Vì vậy, hợp đồng thế chấp này vô hiệu.
3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với ngân hàng?
Theo Tòa án, bà Quế không có trách nhiệm gì với Ngân hàng. Bởi lẽ Tòa án cho rằng
“Hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách
nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên.”
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên quan
đến trách nhiệm của bà Quế.
Ở tình huống trên có thể thấy rằng đây là hợp đồng vay tiền có bảo lãnh. Trong đó,
hợp đồng vay tiền giữa Công ty Thiên Minh và Ngân hàng là hợp đồng chính, còn hợp
đồng bảo lãnh giữa bà Quế và Ngân hàng là hợp đồng phụ. Tòa tuyên hợp đồng thế chấp
vô hiệu có nghĩa là hợp đồng giữa bà Quế và Ngân hàng vô hiệu, đây là sự vô hiệu của
hợp đồng phụ nên không làm chấm dứt hợp đồng chính do trong tình huống không nêu
rõ là có sự thỏa thuận của các bên rằng hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của
hợp đồng chính nên ta loại trừ trường hợp này theo khoản 3 Điều 407 BLDS 2015. Vì
vậy bà Quế vẫn phải có trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên.
Như vậy hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên quan đến trách nhiệm
của bà Quế là chưa hợp lý.
 11

VẤN ĐỀ 4
PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN VÀ VỀ
HỢP ĐỒNG
TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 14/2017/QĐ-PT
Ngày 26/11/2016 ông Vũ Văn V (nguyên đơn) nộp đơn khởi kiện đề nghị Tòa án nhân
dân huyện V giải quyết buộc ông Tô Văn P trả 25 triệu đồng tiền đặt cọc và 45 triệu
đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 07/6/2010.Tòa án nhận định rằng thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải
quyết tranh chấp hợp đồng áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự 2005 và bình luận rằng đối
với khoản tiền 25 triệu đồng tiền đặt cọc thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên không áp
dụng thời hiệu khởi kiện. Tòa án phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông V và hủy
Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự 07/2017/QĐ-ST.
4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời hiệu
khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
Tiêu Thời hiệu khởi kiện tranh chấp Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về
chí hợp đồng quyền sở hữu tài sản
Theo quy định tại Điều 429 của
Theo quy định tại khoản 2 Điều
BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện
155 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi
Thời để yêu cầu Toà án giải quyết tranh
kiện sẽ không được áp dụng trong
gian chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày
trường hợp yêu cầu bảo vệ quyền sở
gia hạn người yêu cầu biết hoặc phải biết
hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật
quyền và lợi ích hợp pháp của mình
khác có liên quan quy định khác.
bị xâm hại.
- Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu Đối với tranh chấp dân sự phát sinh
Thời
khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài
điểm
chấp hợp đồng là từ ngày người có sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài
bắt đầu
quyền yêu cầu biết hoặc phải biết sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia
tính
quyền và lợi ích hợp pháp của mình công, hợp đồng vận chuyển, hợp
thời
bị xâm phạm. Việc xác định thời đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp
hiệu
điểm bắt đầu tính thời hiệu phải căn đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp
 12

cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng và thời điểm chấm dứt hợp
đồng.
- Trường hợp đã hết thời hạn thực
hiện hợp đồng nhưng bên có nghĩa
vụ không thực hiện, thực hiện không
đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo
hợp đồng thì thời điểm bắt đầu tính
thời hiệu là ngày hợp đồng hết thời
hạn thực hiện.
đồng thuê lại quyền sử dụng đất) thì
giải quyết như sau:
a) Đối với tranh chấp phát sinh từ
giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu
quy định trong văn bản quy phạm
pháp luật tương ứng đối với loại giao
dịch đó.
b) Đối với tranh chấp về quyền sở
hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại
quyền sử dụng đất do người khác
quản lý, chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự thì không áp dụng thời
hiệu khởi kiện.

4.2. Theo anh/ chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
CSPL: khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.
Theo quan điểm của tôi, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng.
Bởi vì số tiền 45 triệu đồng đó là số tiền phạt do vi phạm về thỏa thuận đặt cọc giữa 2
bên.
Trong phần xét thấy của Tòa án:
“Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 159 của Bộ luật tố tụng dân sự 2005 và điểm b khoản
3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ luật tố tụng dân sự
năm 2005 quy định: Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền
sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện…”
Vì vậy yêu cầu của ông V đòi 45 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt
cọc.
Theo thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 07/6/2010 thì số tiền đặt cọc của ông V là 25 triệu đồng và giữa ông V và
 13

Ông P có thỏa thuận về số tiền phạt cọc khi bên nhận cọc là ông P vi phạm là 45 triệu
đồng.
Như vậy số tiền 45 triệu đồng là số tiền tranh chấp hợp đồng bởi đây là số tiền phát
sinh từ việc vi phạm hợp đồng, là tiền phạt mà ông P phải thanh toán cho ông V do ông
P đã vi phạm khi không giao kết hợp, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
4.3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
Tranh chấp hợp đồng có thể hiểu là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các bên
trong quan hệ hợp đồng với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.
Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản bao gồm các tranh chấp về quyền chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt tài sản hoặc tranh chấp về bồi thường thiệt hại đối với tài sản.
Trong trường hợp này tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp đòi lại tài
sản do đó thuộc về tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
4.4. Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục không? Vì
sao?
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004:
“a) Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm, kể
từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi
ích của Nhà nước bị xâm phạm”.
Đối với khoản tiền 45 triệu đồng do phạt vi phạm thỏa thuận đặt cọc thì đây là tranh
chấp hợp đồng nên áp dụng thời hiệu khởi kiện là hai năm đối với giải quyết vụ án dân
sự nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập vào ngày 07/6/2010
còn ông V nộp đơn khởi kiện vào ngày 26/11/2016 là đã hết thời hiệu khởi kiện là hai
năm.
Quy định tại điểm b khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012:
“b) Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử
dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp
dụng thời hiệu khởi kiện”.
 14

Khoản tiền 25 triệu đồng là tiền đặt cọc thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên không
áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Vì vậy đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên là thuyết phục.
4.5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp dụng
BLDS 2015? Vì sao?
Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi khi áp dụng BLDS 2015.
Căn cứ vào Điều 155 BLDS 2015 quy định các yêu cầu, tranh chấp không áp dụng
thời hiệu khởi kiện chỉ bao gồm yêu cầu bảo vệ nhân thân, bảo vệ quyền sở hữu và tranh
chấp về quyền sử dụng đất chứ không quy định tranh chấp đòi lại tài sản là không xác
định thời hiệu như BLTTDS năm 2011 và hướng dẫn của Nghị quyết số 03/2012/NQ-
HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao. Vì vậy, phần tiền phạt
do vi phạm thỏa thuận đặt cọc và phần trả lại tiền đặt cọc đều áp dụng thời hiệu khởi
kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng theo Điều 429 BLDS 2015 là 3 năm
kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích của mình bị xâm
phạm.
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1. Bộ luật Dân sự 2005
2. Bộ luật Dân sự 2015
3. Luật Đất đai 2003
4. Luật Đất đai 2013
5. Luật Nhà ở 2014
B. TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện Long
Hồ tỉnh Vĩnh Long.
2. Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.
3. Tình huống: Ngân hàng cho Công ty Thiên Minh vay một số tiền. Việc vay này được
bà Quế đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà
Quế. Việc bảo lãnh bằng bất động sản đã được công chứng nhưng không có sự đồng ý
của chồng bà Quế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng “hợp đồng thế chấp trên bị vô
hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản
nợ nêu trên”.
4. Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Toà án nhân tỉnh Hưng
Yên.