BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Lớp Luật Thương Mại 44A.2

BÀI TẬP THÁNG THỨ NHẤT

Bộ môn: Hợp đồng dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt

hại ngoài hợp đồng
Gỉang viên: Đặng Lê Phương Uyên
Nhóm: 44A2
Thành viên:
1 Văn Thị Thanh Hiếu 1953801011071
2 Ngô Thị Thu Hằng 1953801011059
3 Đào Tuấn Kiệt 1953801011357
4 Nguyễn Thị Hồng Lạc 1953801011103
5 Nguyễn Thị Thúy Kiều 1953801011101
6 Trương Thị Huệ 1953801011080
7 Lê Thị Hồng Hạnh 1953801011060

Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 10 năm 2020

 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT----1

Câu 1.1: Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?----------1

Câu 1.2: Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát
sinh nghĩa vụ?--------------------------------------------------------------------------2

Câu 1.3: Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật có trách nhiệm hoàn trả?-------------------------------------------------2

Câu 1.4: Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài
sản không có căn cứ pháp luật không? Vì sao?-----------------------------------2

Câu 1.5: Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý
như thế nào? Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi
từ thời điểm nào, đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?------------------3

VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH--------------4

Câu 2.1: BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát
sinh không?-----------------------------------------------------------------------------4

Câu 2.2: Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở
hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở
hữu, có quy định nào của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện
không?-----------------------------------------------------------------------------------5

Câu 2.3: Trong Quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng
trên là hợp đồng giao kết có điều kiện không?------------------------------------6

Câu 2.4: Ngoài bản án này còn có quyết định nào khác đề cập đến vấn đề
này không?------------------------------------------------------------------------------7

Câu 2.5: Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng
nhận cho bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa?
Vì sao?-----------------------------------------------------------------------------------8

Câu 2.6: Hệ quả pháp lý khi bà Tao có chủ quyền sở hữu nhà có tranh chấp?
--------------------------------------------------------------------------------------------9

Câu 2.7: Suy nghĩ của anh/chị về việc tận dụng các quy định liên quan đến
giao kết hợp đồng có điều kiện.------------------------------------------------------9
VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU----------------------------------11

Câu 3.1: Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa
đối với mỗi loại hợp đồng. ---------------------------------------------------------11

Câu 3.3: Bà Quế tham gia quan hệ với tư cách gì? Vì sao? --------------------11

Câu 3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục
không? Vì sao?------------------------------------------------------------------------11

Câu 3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì với Ngân hàng không?
------------------------------------------------------------------------------------------12

Câu 3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc
trên liên quan đến trách nhiệm của bà Quế.--------------------------------------12

VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI
SẢN VÀ VỀ HỢP ĐỒNG---------------------------------------------------------------13

Câu 4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp hồng
và thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản?--------------------13

Câu 4.2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp
đồng hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?-------------------------13

Câu 4.3: Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp
đồng hay tranh chấp quyền sở hữu tài sản? Vì sao?----------------------------13

Câu 4.4: Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên có thuyết
phục hay không? Vì sao?------------------------------------------------------------14

Câu 4.5: Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi
áp dụng BLDS 2015? Vì sao?------------------------------------------------------14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO----------------------------------------------15

VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP
LUẬT
Tóm tắt bản án số 19/2017/DS-ST về vụ việc “ Tranh chấp đòi lại tài
sản” :

Chị T nộp số tiền mặt 5.000.000 đồng tại Phòng giao dịch xã TB thuộc
chi nhánh NN&PTNT huyện V để chuyển cho anh T số tiền trên. Chị V là kế
toán của Phòng giao dịch xã TB, do bất cẩn đã chuyển nhầm số tiền 50.000.000
đồng cho anh T. Anh T đã nhiều lần rút số tiền trên từ máy ATM và điện thoại
thông minh. Sau khi phát hiện sai sót, phía Ngân hàng đã phong toả số dư tài
khoản còn lại và thông báo đến anh T số tiền mà Ngân hàng chuyển thừa và yêu
cầu anh T trả lại. Anh T hứa trả nhưng sau đó không thực hiện. Ngân hàng yêu
cầu anh T trả lại số tiền 40.000.000 đồng và lãi chậm trả 10%/ năm kể từ ngày
22/11/2016 cho đến khi trả dứt số tiền trên. Các phí,lệ phí phát sinh do anh T
chịu. Sau đó Ngân hàng rút lại yêu cầu tính lãi chậm trả. Toà án quyết định anh T
có trách nhiệm trả cho Ngân hành số tiền 40.000.000 đồng, đồng thời đình chỉ
yêu cầu tính lãi chậm trả của Ngân hàng đối với anh T.

Câu 1.1: Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?
Hiện nay, chưa có một định nghĩa pháp lý nào về chế định được lợi về
tài sản không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, một số nhà nghiên cứu có sự đánh
giá rằng: Sự gia tăng tài sản hoặc phát sinh việc chiếm hữu, sử dụng của một chủ
thể đối với tài sản nhưng không dựa trên căn cứ pháp luật quy định là được lợi về
tài sản không có căn cứ pháp luật. Cũng có thể hiểu rằng, đó là việc tránh được
những khoản chi phí để bảo quản và giữ nguyên tài sản mà lẽ ra tài sản phải giảm
sút (cần phân biệt với trường hợp gây thiệt hại về tài sản do hành vi trái pháp
luật)1
Ngắn gọn hơn, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là trường
hợp được lợi về tài sản mà người được lợi không có căn cứ pháp lý để được
hưởng khoản lợi đó2
Câu 1.2: Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ
phát sinh nghĩa vụ?

1
1Chế Mỹ Phương Đài, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr38.
2
Đỗ Văn Đại, Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận bản
án, 2016, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt nam, tr129.

1
 Việc chiếm hữu, sử dụng tài sản của một người chỉ được pháp luật thừa
nhận khi người đó là chủ sở hữu của tài sản hoặc được chủ sở hữu chuyển giao
quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản đó. Vì vậy, trong trường hợp người không phải
chủ sở hữu hoặc không không phải người được chủ sở hữu chuyển giao quyền
mà chiếm hữu, sử dụng tài sản thì bị coi là chiếm hữu, sử dụng tài sản không có
căn cứ pháp luật dẫn đến phát sinh quan hệ nghĩa vụ trong đó người chiếm hữu,
sử dụng không có căn cứ pháp luật phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu (người
được chủ sở hữu chuyển giao quyền) đồng thời bồi thường thiệt hại về tài sản
(nếu có). Trong trường hợp người chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật
được lợi về tài sản thì sẽ làm phát sinh trách nhiệm hoàn trả khoản lợi kể từ khi
biết về khoản lợi và được hưởng khoản lợi đó.

Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 275 Bộ luật dân sự 2015 (khoản 4 Điều 281
Bộ luật dân sự 2005).

Câu 1.3: Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật có trách nhiệm hoàn trả?
Điều kiện để người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả:
Thứ nhất: phải có người được lợi từ tài sản của người khác
Thứ hai: việc được lợi từ tài sản này làm cho người khác bị thiệt hại
Thứ ba: có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi chiếm hữu, sử dụng
hoặc được lợi về tài sản và việc gây thiệt hại.
Thứ tư: người được lợi về tài sản không có cơ sở pháp lý của việc chiếm
hữu, sử dụng hoặc được lợi từ tài sản đó.
Câu 1.4: Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi
về tài sản không có căn cứ pháp luật không? Vì sao?
Trong vụ việc được bình luận, đây không là trường hợp được lợi về tài
sản không có căn cứ pháp luật.
Vì trong vụ việc nêu trên, số chị T gửi cho anh T chỉ là 5.000.000 đồng
nhưng vì sự nhầm lẫn của Ngân hàng mà thực tế anh T đã nhận được số tiền
50.000.000 đồng. Số tiền này không phải của anh T. Anh T cũng không thuộc
trường hợp có quyền chiếm hữu số tiền này theo khoản 1 Điều 165 và theo khoản
2, anh T đang chiếm hữu số tiền trên không có căn cứ pháp luật.Và cũng không
có căn cứ nào để anh xác lập quyền sở hữu đối với số tiền trên theo Điều 221
BLDS 2015. Đồng thời anh cũng không thể xác lập quyền sở hữu đối với số tiền
trên theo Điều 236 vì anh đã không phải là người chiếm hữu ngay tình đối với số
tiền trên,bởi lẽ anh biết và phải biết số tiền trên không thuộc sở hữu của anh.Tài
sản trên không thuộc sở hữu của anh nhưng anh đã sử dụng nó để trả nợ cho chị

2
gái mình. Không có cơ sở pháp lý nào để anh có thể hưởng lợi từ số tiền trên
nhưng anh đã được lợi từ tài sản vì vậy đây là trường hợp được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật.
Câu 1.5: Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý
như thế nào? Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi
từ thời điểm nào, đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?
Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì anh T cũng không
phải chịu lãi. Bởi, theo Điều 507 BLDS 2015, người được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoản trả khoản lợi đó
cho người bị thiệt hại. Bên cạnh đó, lãi suất và lãi chậm trả thường áp dụng trong
Hợp đồng vay tài sản, anh T là người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật , quan hệ giữa anh và Ngân hàng không phải là Hợp đồng vay tài sản. Vì
vậy, anh T chỉ phải trả lại khoản tiền đó chứ không phải chịu lãi chậm trả.

3
VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH
Tóm tắt Quyết định số 14/2015/DS-GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Tao.
Bị đơn: Bà Dương Thị Bách Diệp.
Chị Nguyễn Thị Châu Hà.
Bà Tao thỏa thuận bán căn nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Diệp với
giá 900 lượng vàng và bà Diệp đã đặt cọc 410 lượng vàng. Sau đó bà Diệp lập
biên bản thỏa thuận với ông Phương sang nhượng lại hợp đồng mua căn nhà trên
với giá 850 lượng vàng. Trên cơ sở thỏa thuận giữa bà Diệp và ông Phương thì
bà Tao phải lập hợp đồng chuyển nhượn cho ông Phương với giá 900 lượng
vàng, ông Phương phải nộp tiền mua hóa giá nhà. Trong quá trình giả quyết, bà
Tao cho rằng bà kí kêt hợp đồng với ông Phương là theo yêu cầu của bà Diệp để
bà Diệp vay tiền ông Phương chứ không phải bà Tao mua bán nhà với ông
Phương nên đây là hợp đồng giả tạo. Nhưng thực tế bà Tao đã nhận vàng của ông
Phương là 800 lượng ngoài ra ông Phương đã nộp tiền hóa giá nhà đất. Tại hợp
đồng ngày 27/8/2000 hai bên thỏa thuận “tất cả những hợp đồng trước đây giữa
bà Tao và bà Diệp bị hủy … Sau khi bào Tao hoàn thành các thủ tục mua hóa
giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hai bên sẽ làm thủ
tục mua nhà”, như vậy có căn cứ xá định hợp đồng giữa bà Tao và ông Phương
là họp đồng có điều kiện. Tuy nhiên sau khi bà Tao được cấp giấy chứng nhận thì
lại không tiếp tục hợp đồng với ông Phương nữa hơn nữa, trên thực tế khi thuê
nhà của nhà nước thì ngoài bà Tao còn ông Trag và các con của bà Tao nữa vì
vậy việc bán nhà cho ông Phương là không đúng pháp luật. Do đó tại tòa sơ thẩm
và tòa phúc thẩm đã hủy hợp đòng giữa bà Tao với bà Diệp và bà Tao với ông
Phương. Tuy nhiên hợp đồng mua bán giữa bà Tao và ông Phương là hợp đồng
có điều kiện. 
Mặt khác sau khi xét xử phúc thẩm căn nhà đã được đem ra bán đấu giá,
ông Tài đã trúng đấu giá là 3.505 lượng vàng và trả đủ vàng. Tuy nhiên khi xét
xử phúc thẩm lại có một số sai sót nên ông Tài có có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa
án hủy hợp đồng bán đấu giá căn nhà và đòi lại lượng vàng. Tại quyết định, Hủy
toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 263/2012/DS-PT và hủy bản án dân sự sơ
thẩm số 233/DS-ST giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí
Minh xét xướ thẩm lại.
Câu 2.1: BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh
không?

Tại điều 120 BLDS 2015 có quy định về giao dịch dân sự có điều kiện
như sau:

4
 1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc
hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch
dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch
dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp
hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra;
trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên
cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó
không xảy ra.

Hợp đồng giao kết có điều kiện được quy định tại khoản 6 điều 402
BLDS 2015 “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc
vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.”

Như vậy, sự kiện mà các bên thỏa thuận là điều kiện thực hiện hợp đồng.
Nói cách khác, hợp đồng sẽ được thực hiện hay chấm dứt tùy thuộc vào việc sự
kiện đó có xảy ra, thay đổi hoặc chấm dứt hay không. Chẳng hạn như hợp đồng
cho thuê nhà giữa A (bên cho thuê) và B chấm dứt thì hợp đồng mua bán nhà
giữa A và C sẽ được thực hiện.

- Để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế tranh chấp có thể xảy ra, điều
kiện thực hiện của hợp đồng phải tuân thủ những đòi hỏi pháp lý nhất định:
+ Sự kiện được chọn phù hợp quy định pháp luật.
+ Phải mong tính khách quan, xuất hiện trong tương lai sau khi hợp đồng
được giao kết.
+ Trong trường hợp điều kiện là một công việc phải thực hiện thì công
việc phải khả thi (tức có thể thực hiện được).
Câu 2.2: Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu
tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có
quy định nào của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?

Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tài
sản tại thời điểm giao kết nhưng đang hợp thức hóa quyền sở hữu thì vẫn được
coi là hợp đồng giao kết có điều kiện, cụ thể theo khoản 1 điều 120 BLDS 2015
“Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch
dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.” Và
khoản 6 điều 402 “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ
thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.”

5
 Như vậy điều kiện trong trường hợp này là tài sản đang hợp thức hóa
quyền sở hữu, khi hoàn tất thủ tục pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng được
thực hiện.

Theo thực tiễn xét xử cho thấy: (i) nhà thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước được nhà nước cấp và thu tiền thuê, không có tranh chấp; (ii) đang
trong giai đoạn ký hợp đồng thuê nhà dài hạn của nhà nước và đã có cơ sở cho
thấy được nhà nước bán cho người đang thuê theo chính sách hóa giá (ví dụ:
Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ); và (iii) Tại “Hợp đồng
chuyển nhượng” các bên cũng thỏa thuận về các bước thực hiện thủ tục giấy tờ
pháp lý cho đến khi bên bán sở hữu nhà thì mới ký hợp đồng mua bán nhà tại
phòng công chứng nhà nước là “Thỏa thuận không vi phạm pháp luật”.

Đây là hợp đồng có điều kiện theo quy định tại điều 120 BLDS 2015
(Điều 125 BLDS 2005) và không thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp
luật.

Câu 2.3: Trong Quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng
trên là hợp đồng giao kết có điều kiện không?

Trong quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao coi hợp đồng trên là
hợp đồng có điều kiện, trong phần nhận định của Tòa án có đoạn như sau:

“Thứ hai, về hợp đồng giữa bà Tao và ông Phương, HĐTP nhận định
nếu không vi phạm điều kiện thứ nhất (nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và chủ thể ký hợp đồng), thì đây là hợp đồng có điều kiện
chứ không thuộc trường hợp vô hiệu do giả tạo. Lý do: Căn cứ vào thoả thuận và
thực tiễn thực hiện hợp đồng (như đã trình bày trong phần tóm tắt một số diễn
biến chính của vụ án), khi UBND TP. Hồ Chí Minh bán hoá giá nhà và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác định là điều
kiện đã xảy ra, việc bà Tao không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với
ông Phương là có lỗi. Điều này có ý nghĩa trong việc xác định lỗi của các bên
dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc thực hiện hợp đồng có điều kiện. Để xác định lỗi,
trách nhiệm của các bên, Toà án cần xem xét quy định trong hợp đồng. Cụ thể,
theo Điều 6 Hợp đồng ngày 27/8/2000 “nếu sau khi bà Tao đã nhận tiền của vợ
chồng ông Phương mà bà Tao đổi không bán thì bà Tao phải đền bù gấp đôi số
vàng đã nhận của vợ chồng ông Phương” (bà Tao đã nhận 800 lượng vàng và
các khoản khác tương đương 248,16 lượng vàng). Việc Toà án cấp ST lại định
giá, tính thiệt hại để buộc bà Tao trả vợ chồng ông Phương 3.611,69 lượng vàng
là chưa phù hợp với thoả thuận tại Điều 6 hợp đồng.”

6
Câu 2.4: Ngoài bản án này còn có quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này
không?

Quyết định 03/2014/DS-GĐT ngày 09-01-2014 của Hội đồng Thẩm

phán Tòa án nhân dân tối cao Về vụ án “tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất”

1.Nguyên đơn: Ông Lâm Thành Gia, sinh năm 1958.

2.Bị đơn:

-    Ông Phạm Hồng Thanh, sinh năm 1939;

-    Bà Nguyễn Thị Lập, sinh năm 1945;

Ngày 15-3-2006, ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập ký kết
hợp đồng chuyển nhượng cho ông Gia toàn bộ nhà, đất tại số 21 Phùng Khắc
Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh với giá 3.000 lượng
vàng SJC. Sau khi ký kết hợp đồng, ông Gia đã trả cho ông Thanh, bà Lập 100
lượng vàng SJC, 500.000.000đ (tương đương với 44,24 lượng vàng SJC)
và 2.000 USD, việc giao nhận vàng có chữ ký của ông Thanh. Ông Thanh, bà
Lập đã sử dụng số tiền này để nộp tiền mua căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan
của nhà nước theo Nghị định số 61/CP. Sau đó, ông Thanh, bà Lập đã không tiếp
tục thực hiện hợp đồng bán nhà cho ông Gia.

Do đó, ông Gia khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà
ngày 15-3-2006 và yêu cầu ông Thanh, bà Lập hoàn trả cho ông 144,24 lượng
vàng SJC, 2.000USD.

Công ty TNHH Phúc Lưu Quang, do ông Nguyễn Thanh Quang, Giám
đốc Công ty là người đại diện theo pháp luật trình bày: Công ty Phúc Lưu Quang
ký kết hợp đồng thuê nhà số 21 Phùng Khắc Khoan với ông Thanh, bà Lập với
thời hạn thuê là 15 năm, đặt cọc 168.000USD, tiền thuê nhà là 7.000USD/tháng,
tất cả quy đổi ra tiền Việt Nam. Sau khi hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà, ông đã
đầu tư 21.000.000.000đ để xây dựng nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thành cao ốc
cho thuê. Sau khi xây dựng xong, ngày 05-8-2009, Công ty Phúc Lưu Quang đã
ký kết hợp đồng cho Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Linh Gia thuê lại
toàn bộ căn nhà với thời hạn là 8 năm, giá thuê nhà trong 06 tháng tính từ ngày
16-9-2009 là 12.000USD/tháng, 06 tháng tiếp theo là 18.000USD/tháng, 03 năm
tiếp theo là 24.000USD/tháng.

7
 Công ty Cửu Bảo Châu thuê của Công ty Linh Gia một phần nhà số 21
Phùng Khắc Khoan từ ngày 01-8-2009, thời hạn thuê là 04 năm, hiện vẫn còn
hoạt động tại nhà này; trong quá trình thuê, Công ty có bỏ ra chi phí để tu sửa
cho phù hợp với việc hoạt động của Công ty.

Công ty An Đức có thuê khoảng 20m2 thuộc tầng trệt nhà số 21 Phùng

Khắc Khoan của Công ty Linh Gia để làm trụ sở Công ty.

Bản dân sự sơ thẩm số 16/2011/DSST ngày 18-4-2011, Tòa án nhân dân

quận 1, thành phố Hồ Chí Minh quyết định tuyên hợp đồng vô hiệu. Chấp nhận
yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Thanh, bà Lập trả cho ông Gia 143,59 lượng
vàng SJC và 2.000 đô la Mỹ được quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thi
hành án một lần, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại Bản án phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011, Tòa án

nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013,

Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà số 21
Phùng Khắc Khoan là hợp đồng có điều kiện, không thuộc trường hợp vi phạm
điều cấm của pháp luật nên không chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm
số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí
Minh.

Quyết định 03/2014/DS-GĐT ngày 09-01-2014 không chấp nhận Kháng

nghị số 83/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-7-2013 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân
dân tối cao; giữ nguyên Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày
21-3-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn
là ông Lâm Thành Gia với bị đơn là ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị
Lập.

Câu 2.5: Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng
nhận cho bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Vì
sao?
Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận
cho bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp chưa tồn tại. Vì theo cơ sở
pháp lý Điều 120 BLDS 2015 về Giao dịch dân sự có điều kiện thị “Trong
trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch
dân sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc bị hủy bỏ”.

8
Như vậy, sau khi Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bán hóa giá nhà và
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì lúc này điều
kiện đã xảy ra, tức là lúc này hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã phát
sinh. Vì vây, cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà đất và cấp giấy chứng
nhận cho bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng chưa tồn tại.
Câu 2.6: Hệ quả pháp lý khi bà Tao có chủ quyền sở hữu nhà có tranh chấp?
Theo Quyết định 14/2015/DS-GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng mua bán ngôi nhà 36 Nguyễn
Thị Diệu giữa bà Tao với vợi chồng ông Phương bà Thanh là hợp đồng có điều
kiện (điều kiện là sau khi bà Tao hoàn thành thủ tục mua hóa giá nhà và được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, thì hai bên sẽ làm
thủ tục mua bán nhà). Vì vậy, sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
ở (điều kiện đã xảy ra), bà Tao phải thực hiện hợp đồng mua bán với ông
Phương.
Câu 2.7: Suy nghĩ của anh/chị về việc tận dụng các quy định liên quan đến
giao kết hợp đồng có điều kiện.
Trong một số trường hợp sự thồng nhất giữa các bên chưa đủ để hình
thành hợp đồng vì việc giao kết hợp đồng còn phụ thuộc vào một điều kiện nào
đó. Pháp luật nước ta (trong BLDS 2015 Điều 120) cũng như pháp luật nhiều
nước đều chấp nhận giao kết hợp đồng có điều kiện. Trong thực tiễn xét xử, Tòa
án đã có nhiều bản án công nhận giao kết hợp đồng có điều kiện. Chẳng hạn
trong Quyết định số 14/2015/DS-GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao thì các bên đều thồng nhất với nhau về hợp đồng mua
bán nhà nhưng hợp đồng mua bán nhà vẫn chưa tồn tại vì còn phụ thuộc vào một
yếu tố trong tương lai (điều kiện). Ở giai đoạn này các bên chưa có quan hệ hợp
đồng mua bán nhà mà chỉ là các “chủ thể” mua bán nhà. Điều kiện có thể do các
bên thỏa thuận minh thị hay ngầm định, và ở Quyết định đang xem xét thì điều
kiện phát sinh giao dịch là ngầm định và được Tòa án chấp nhận. Thực ra việc
phát hiện các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh giao dịch (hợp đồng) như
trên không mâu thuẫn ý chí các bên: các bên ngẩm hiểu là khi có quyền sở hữu
thì việc chuyển nhượng mới thực sự tồn tại. hướng giải quyết này là thuyết phục
và cần được duy trì cũng như phát triển trong các vụ án trong tương lai.
Phần trên cho thấy khi điều kiện xảy ra thì giao dịch dân sự có phát sinh.
Tuy nhiên giao dịch này chỉ mới phát sinh mà thôi. Ở giai đoạn này giao dịch
mới hình thành, bắt đầu tồn tại công việc giao dịch có giá trị pháp lý hay không
còn phụ thuộc vào việc giao dịch này còn thỏa mãn những điều kiện về nội dung
và hình thức để có hiệu lực hay không. Đối với việc chuyển nhượng trong vụ
việc đã cho, để có giá trị pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng này cần phải thỏa
mãn những điều kiện có hiệu lực thông thường áp dụng cho hợp đồng này. Hội
đồng thẩm phán cũng theo hướng này và chúng em cho rằng khá là thuyết phục.

9
Tức là khi điều kiện xảy ra, bà tao không thực hiện (không đi công chứng chứng
thực theo thỏa thuận) nên đã làm hợp đồng bị vô hiệu về hình thức. Có thể thấy
hướng hiểu và áp dụng chế định này vào thực tiễn của Tòa án là phù hợp và cần
được áp dụng rộng rãi cho các vụ việc tương tự trong giao kết hợp đồng có điều
kiện.

10
VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU
Tình huống: Ngân hàng cho công ty Thiên Minh vay một số tiền. Việc
vay này được bà Quế đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu
chung của vợ chồng bà Quế. Việc bảo lãnh bằng bất động sản đã được công
chứng nhưng không có sự đồng ý của chồng bà Quế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa
án xét rằng “hợp đồng thế chấp trên vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế
phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên”.

Câu 3.1: Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa
đối với mỗi loại hợp đồng. 
-Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp
đồng phụ (k3 Đ402). Ví dụ A mua của B 100 chiếc máy tính và thuê B bảo
dưỡng cho số máy tính đó trong thời gian sử dụng hợp đồng chính giữa A với B
là mua bán.
– Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng
chính(k4 Đ402). Ví dụ A mua của B 100 chiếc máy tính và thuê B bảo dưỡng
cho số máy tính đó trong thời gian sử dụng hợp đồng phụ là việc bảo dưỡng máy
tính
Câu 3.2: Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền Ngân
hàng?
- Chủ thể có nghĩa vụ trả tiền ngân hàng là Công ty Thiên Minh vì đây là chủ thể
thực hiện hợp đồng chính là vay ngân hàng còn việc thế chấp tài sản là hợp đồng
phụ. Nếu công ty Thiên Minh không vay tiền thì sẽ không có việc bà Quế đứng
ra bảo lãnh 
Câu 3.3: Bà Quế tham gia quan hệ với tư cách gì? Vì sao? 
Bà Quế tham gia nghĩa vụ với tư cách là bên có nghĩa vụ bảo lãnh vì bà
Quế đã đứng ra bảo lãnh với Ngân hàng bằng một bất động sản là tài
sản chung của hai vợ chồng bà cho công ty Thiên Minh.

Câu 3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục
không? Vì sao?
Việc Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu là hoàn toàn thuyết
phục. Vì để đảm bảo cho việc vay tiền của công ty Thiên Minh thì bà Quế đã
đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà
Quế. Mặc dù, việc bảo lãnh này đã được công chứng nhưng không được sự đồng
ý của chồng bà Quế. Suy ra, bà Quế đã tự ý định đoạt tài sản chung của vợ chồng
mà không được sự đồng ý của chồng. Từ đó, hợp đồng thế chấp của bà Quế bị vô
hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Nên hợp đồng trên vô hiệu là hoàn toàn
thuyết phục.

11
Câu 3.5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì với Ngân hàng không?
- Theo Tòa án thì bà Quế không còn trách nhiệm gì với Ngân hàng.

- Căn cứ vào nội dung tình huống: “Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét
rằng “hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế
phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên”.

Câu 3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc
trên liên quan đến trách nhiệm của bà Quế.
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong vụ việc trên liên quan đến trách
nhiệm của bà Quế là không hợp lý. Ở đây, nghĩa vụ chính (nghĩa vụ trả nợ của
công ty Thiên Minh với Ngân hàng theo hợp đồng vay) được bảo đảm bởi nghĩa
vụ bảo lãnh (xuất phát từ cam kết bảo lãnh của bà Quế) và nghĩa vụ bảo lãnh của
bà Quế được được bảo đảm bằng tài sản đó là bất động sản thuộc sở hữu chung
của vợ chồng bà (thế chấp bất động sản). Mặc dù, việc bảo lãnh đã được công
chứng nhưng không được sự đồng ý của chồng bà Quế nên việc thế chấp vô hiệu
và lúc này vẫn còn cam kết bảo lãnh để quy trách nhiệm cho người bảo lãnh. Vì
hợp đồng phụ là hợp đồng thế chấp vô hiệu không ảnh hưởng đến hợp đồng
chính là hợp đồng bảo lãnh (cơ sở pháp lý là khoản 3 Điều 407), nên bà Quế vẫn
còn trách nhiệm phải trả nợ cho công ty Thiên Minh. Bên cạnh đó, căn cứ vào
Điều 340 BLDS 2015 thì bà Quế có quyền yêu cầu công ty Thiên Minh phải thực
hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện.

12
VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP
VỀ TÀI SẢN VÀ VỀ HỢP ĐỒNG
Tóm tắt quyết định số 14/2017/QĐ-PT của Toà án nhân dân tỉnh
Hưng Yên

Nguyên đơn ông Vũ Văn V và bị đơn ông Tô Văn P. Ông V nộp đơn
khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông P trả lại 25 triệu tiền đặt cọc và 45
triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc theo hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông V đòi ông P trả lại 25 triệu
đồng tiền cọc, đối với yêu cầu đòi 45 triệu đồng thì Tòa án không giải quyết vì đã
hết thời hiệu khởi kiện.

Câu 4.1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp hồng
và thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản?

Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng, Điều 429 BLDS 2015 quy
định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là
03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích
hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

Như vây trong tranh chấp hợp đồng, BLDS quy định thời hạn để tiến
hành khởi kiện là ba năm.

Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, theo khoản 2
Điều 155 BLDS 2015 thì áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về
quyền sở hữu. Đây là loại thời hiệu khởi kiện không giới hạn thời hạn.

Câu 4.2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp
đồng hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?

Theo nhóm em, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp
đồng.

Vì số tiền 45 triệu là số tiền phạt do vi phạm thoả thuận đặt cọc.

Câu 4.3: Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp
đồng hay tranh chấp quyền sở hữu tài sản? Vì sao?

Theo em, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng. Vì
khoản tiền tranh chấp 25 triệu này chỉ là khoản tiền mà ông V đặt cọc cho ông P

13
chứ không phải là tiền được trả sau khi mua bán đất nên theo em đây là tranh
chấp hợp đồng.

Câu 4.4: Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục
hay không? Vì sao?

Theo em, Tòa án xử lý như vậy là hợp lý.

Về khoản tiền 45 triệu đồng mà ông V yêu cầu ông P trả do vi phạm thỏa
thuận đặt cọc, được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự
2005 thì:

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác về thời hiệu
khởi kiện, thời hiệu yêu cầu thì thời hiệu khởi kiện, thời hiệu
yêu cầu được quy định như sau:

a) Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân
sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân,
cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm
phạm;

Mà theo như trong bản án thì hợp đồng đặt cọc này đã được ký vào ngày
07/06/2010 mà thời gian ông V khởi kiện là 26/11/2016, lúc này đã quá thời hiệu
khỏi kiện nên bị vô hiệu.

Còn về khoản tiền 25 triệu đồng là khoản tiền đặt cọc, BLDS 2005 hay
BLDS 2015 không có yêu cầu về thời hiệu nên sau khi khởi kiện khoản tiền này
được trả lại cho ông V là hợp lý.

Câu 4.5: Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi
áp dụng BLDS 2015? Vì sao?

Theo em thì đường lối giải quyết trên sẽ có một số thay đổi nếu áp dụng
BLDS 2015. Vì theo Điều 429 BLDS 2015 có quy định: “Thời hiệu khởi kiện để
yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có
quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm
phạm.”

Trong bản án không có nêu rõ là ông V phát hiện lợi ích của mình bị
xâm phạm lúc nào nên nếu từ khi ông phát hiện quyền lợi mình bị xâm phạm đến
khi khởi kiện không quá 3 năm thì có thể yêu cầu ông P trả lại khoản tiền 45 triệu
đồng do vi phạm thỏa thuận đặt cọc.

14
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện Long
Hồ tỉnh Vĩnh Long

2. BLDS 2005

3. BLDS 2015

4. Quyết định số 14/2015/DS- GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng thẩm phán
Toà án nhân dân tối cao

5. Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Toà án nhân dân tỉnh
Hưng Yên

6. Quyết định 03/2014/DS-GĐT ngày 09-01-2014 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao Về vụ án “tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất”

7. Chế Mỹ Phương Đài, “Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng”, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr38.

8. Đỗ Văn Đại, “Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án
và bình luận bản án”, 2016, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt nam, tr129

15