ბოლო დამუშავება: 21 დეკემბერი, 2015

მუხლი 289. იპოთეკის რეგისტრაცია

1. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.
რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე,
რომელიც დადებულია ამ კოდექსის 3111 მუხლით დადგენილი წესით. გარიგებაში
უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე
პირი. მხარეთა შეთანხმებით გარიგებაში შესაძლებელია აღინიშნოს აგრეთვე
უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა
პირობები.
11. სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად
დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. იპოთეკის
ხელშეკრულების დამოწმებისას ნოტარიუსი ვალდებულია განუმარტოს
ხელშეკრულების მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რომლებიც მოჰყვება მათ
მიერ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების
დარღვევას.
12. იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მიზნით ნოტარიუსი უზრუნველყოფს
საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული პროცედურების
განხორციელებას. იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის წესი და პირობები
განისაზღვრება საქართველოს იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით.
13. ამ მუხლის 11 ნაწილით გათვალისწინებული პირობა არ ვრცელდება კომერციული
ბანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების, არასაბანკო სადეპოზიტო
დაწესებულებების − საკრედიტო კავშირების და კვალიფიციური საკრედიტო
ინსტიტუტების მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებულ იპოთეკის
ხელშეკრულებებზე.
2. მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნით საჯარო რეესტრი
გასცემს იპოთეკის მოწმობას. იპოთეკის მოწმობის გაცემა რეგისტრირდება საჯარო
რეესტრში.
3. იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზედაც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის
მოწმობა, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. იპოთეკის ხელშეკრულებიდან
გამომდინარე ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც მოითხოვს სანოტარო
წესით დამოწმებას, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც დაამოწმა
აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულება.
4. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი იპოთეკის მოწმობა.

I. ზოგადი დებულებები ................................................................................................................................ 2

1.ნორმის რეგულირების საგანი .............................................................................................................. 2
2.ნორმის შექმნისა და განვითარების ისტორია.................................................................................... 2
II. იპოთეკის დადგენის ზოგადი წესი .......................................................................................................... 2
III. იპოთეკის დადგენის სპეციალური წესი ................................................................................................. 2
IV. იპოთეკის მოწმობის გაცემა ....................................................................................................................... 4

1
ზურაბ ჭეჭელაშვილი
 ბოლო დამუშავება: 21 დეკემბერი, 2015

I. ზოგადი დებულებები

1. ნორმის რეგულირების საგანი

1 მუხლის ნორმები ადგენს იპოთეკის დადგენისა და იპოთეკის მოწმობის გაცემის წესებს.

2. ნორმის შექმნისა და განვითარების ისტორია

2 მუხლის თავდაპირველი რედაქცია არაერთხელ შეიცვალა. თავდაპირველად 2006 წლის
8 დეკემბრის №3879 კანონით განხორციელებული ცვლილების შედეგად შეიცვალა
მხოლოდ მუხლის 1-ლი ნაწილი. მეორე ცვლილება მოხდა 2007 წლის 29 ივნისის №5127
კანონით, რომლითაც მუხლის თავდაპირველ ორ ნაწილს დაემატა 3-4 ნაწილები. ეს
დამატება დაკავშირებული იყო სამოქალაქო კოდექსში იპოთეკის მოწმობის
სამართლებრივი ინსტიტუტის შემოღებასთან. მუხლის საბოლოო რედაქცია
ჩამოყალიბდა 2013 წლის 25 დეკემბრის №1864 კანონით, რომლითაც მას დაემატა 11, 12
და 13 ნაწილები.

II. იპოთეკის დადგენის ზოგადი წესი

3 მუხლის 1-ლი ნაწილის ნორმები აწესრიგებს იპოთეკის დადგენის ზოგად და

სპეციალურ წესებს. უპირველეს ყოვლისა, ვინაიდან იპოთეკა წარმოადგენს უძრავ
ქონებაზე არსებულ შეზღუდულ სანივთო უფლებას, მისი დადგენის მიმართ
გამოიყენება უძრავი ნივთების შეძენის მომწესრიგებელი ნორმები (183); კერძოდ,
უძრავი ქონების იპოთეკის უფლებით დატვირთვისათვის საჭიროა მესაკუთრესა და
იპოთეკარს შორის წერილობითი ფორმით დადებული ხელშეკრულება იპოთეკის
დადგენის შესახებ და იპოთეკის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. იპოთეკა წარმოიშობა
უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. ამასთან, კანონი
იმპერატიულად ადგენს იპოთეკის ხელშეკრულებაში მისათითებელ მონაცემებს:
უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე პირი. გარდა
აღნიშნული სავალდებულო მონაცემებისა, იპოთეკის ხელშეკრულების მხარეებს
შეუძლიათ ასევე მიუთითონ იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა,
სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები.

III. იპოთეკის დადგენის სპეციალური წესი

4 ამდენად, როგორც ზემოთ აღინიშნა, აღნაგობის, უზუფრუქტისა და სერვიტუტის

მსგავსად, იპოთეკის დადგენის მიმართ გამოიყენება უძრავი ნივთების შეძენის
მომწესრიგებელი ნორმები და, შესაბამისად, უძრავი ქონების იპოთეკის უფლებით
დატვირთვისათვის საჭიროა მესაკუთრესა და იპოთეკარს შორის, სულ ცოტა, მარტივი
წერილობითი ფორმით დადებული ხელშეკრულება იპოთეკის დადგენის შესახებ
(უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციასთან ერთად). თუმცა, განსაზღვრულ
შემთხვევებში კანონი გამონაკლისის სახით ითხოვს იპოთეკის ხელშეკრულების
სანოტარო წესით დამოწმებას და, შესაბამისად, გარიგების მარტივი წერილობითი
2
ზურაბ ჭეჭელაშვილი
ბოლო დამუშავება: 21 დეკემბერი, 2015

ფორმა ამ შემთხვევებში საკმარისი არ არის. ეს შემთხვევებია სესხის ხელშეკრულებიდან

გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება
და იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზეც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის
მოწმობა:

ა) სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად 5

დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება;
მუხლის 11 ნაწილის ტექსტიდან გამომდინარე იპოთეკის ხელშეკრულების სანოტარო
წესით დამოწმება სავალდებულოა მხოლოდ სესხის ხელშეკრულებიდან (623-628)
გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად; სხვა ვალდებულებით-სამართლებრივი
ურთიერთობიდან გამომდინარე ფულადი ვალდებულების (მაგ., ნასყიდობიდან ან
ნარდობიდან გამომდინარე ფასის/საზღაურის გადახდის ვალდებულება)
უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება არ მოითხოვს სანოტაროს
წესით დამოწმებას. გარდა ამისა, გარიგების დადების ეს რთული ფორმა არ გამოიყენება
კომერციული ბანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების, არასაბანკო სადეპოზიტო
დაწესებულებების − საკრედიტო კავშირების და კვალიფიციური საკრედიტო
ინსტიტუტების მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის
ხელშეკრულების მიმართ. კომერციული ბანკი წარმოადგენს საქართველოს ეროვნული
ბანკის მიერ ლიცენზირებულ იურიდიულ პირს, რომელიც იღებს დეპოზიტებს და მათი
გამოყენებით თავისი სახელით ახორციელებს საქართველოს კანონმდებლობით
განსაზღვრულ საბანკო საქმიანობას („კომერციული ბანკების საქმიანობის შესახებ“
საქართველოს კანონის 1-ლი მუხლის „ზ“ ქვეპუნქტი). მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის
ცნება მოცემულია „მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების შესახებ“ საქართველოს კანონის
მე-3 მუხლში, რომლის თანხმადაც მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია არის შეზღუდული
პასუხისმგებლობის საზოგადოების ან სააქციო საზოგადოების ორგანიზაციულ-
სამართლებრივი ფორმით დაფუძნებული იურიდიული პირი, რომელიც მისი
განაცხადის საფუძველზე რეგისტრირებულია საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ და
ახორციელებს „მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების შესახებ“ საქართველოს კანონით
გათვალისწინებულ საქმიანობას საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობით.
არასაბანკო სადეპოზიტო დაწესებულება – საკრედიტო კავშირი წარმოადგენს
კოოპერატივის ორგანიზაციულ-სამართლებრივი ფორმით რეგისტრირებულ საწარმოს,
რომელიც მხოლოდ თავისი წევრებისაგან იღებს ანაბრებს, აძლევს მათ სესხს,
ახორციელებს „არასაბანკო სადეპოზიტო დაწესებულებების – საკრედიტო კავშირების
შესახებ“ საქართველოს კანონით ნებადართულ საბანკო საქმიანობას და რომლის
უმთავრესი მიზანი არ არის მოგების მიღება („არასაბანკო სადეპოზიტო
დაწესებულებების – საკრედიტო კავშირების შესახებ“ საქართველოს კანონის 1-ლი
მუხლის „ა“ ქვეპუნქტი). რაც შეეხება კვალიფიციურ საკრედიტო ინსტიტუტებს, ეს
უკანასკნელი წარმოადგენს იურიდიულ პირს (გარდა კომერციული ბანკისა), რომელიც
სახსრებს მოიზიდავს ოთხასზე მეტი ფიზიკური პირისაგან ან რომლის მიერ ფიზიკური
პირებისაგან მოზიდული სახსრების ოდენობა აღემატება ხუთ მილიონ ლარს და იგი
ასეთად რეგისტრირებულია ეროვნულ ბანკში („საქართველოს ეროვნული ბანკის
შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 481 მუხლი).

3
ზურაბ ჭეჭელაშვილი
 ბოლო დამუშავება: 21 დეკემბერი, 2015

6 სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული

იპოთეკის ხელშეკრულების დამოწმებისას ნოტარიუსი მოვალეა, განუმარტოს
ხელშეკრულების მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რომლებიც მოჰყვება მათ
მიერ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების
დარღვევას; თუმცა, მხოლოდ განმარტების მოვალეობით არ შემოიფარგლება
ნოტარიუსზე კანონით დაკისრებული როლი: ეს უკანასკნელი იპოთეკის საჯარო
რეესტრში რეგისტრაციის მიზნით უზრუნველყოფს საქართველოს კანონმდებლობით
გათვალისწინებული პროცედურების განხორციელებას, კერძოდ კი, საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს შესაბამის ელექტრონულ პროგრამაში დაინტერესებული პირის
განცხადების მიღების რეგისტრაციის უზრუნველყოფა, თუ ეს პირი არ არის
ნოტარიუსის მიერ განცხადების მიღების რეგისტრაციის წინააღმდეგი. სააგენტოსგან
სათანადო ავტორიზაციის არსებობისას, ნოტარიუსი აგრეთვე უფლებამოსილია
განახორციელოს იპოთეკის წარმოშობის/ცვლილების რეგისტრაცია (საქართველოს
იუსტიციის მინისტრის «სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ»
ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე 2010 წლის 31 მარტის N71 ბრძანების 47-ე
მუხლის მე-2 ნაწილი).

7 ბ) იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზეც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის

მოწმობა (289 III).

8 გარდა აღნიშნულისა, აღსანიშნავია, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე

ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც მოითხოვს სანოტარო წესით
დამოწმებას, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც დაამოწმა იპოთეკის
ხელშეკრულება. იპოთეკის დადგენის როგორც ზოგადი, ისე სპეციალური წესები
იმპერატიულია და მათი დაუცველობის სამართლებრივი შედეგია ის, რომ იპოთეკის
უფლება არ წარმოიშობა; იპოთეკა წარმოიშობა და არსებობს რეგისტრაციის ძალით.

IV. იპოთეკის მოწმობის გაცემა

9 იპოთეკის მოწმობა წარმოადგენს ფასიან ქაღალდს, რომელიც ადასტურებს მისი

კანონიერი მფლობელის უფლებას, მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან
გამომდინარე ვალდებულების შესრულება ან/და ვალდებულების შეუსრულებლობის
შემთხვევაში მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან. იპოთეკის მოწმობა
გაიცემა საჯარო რეესტრის მიერ; გაცემის წინაპირობაა იპოთეკის ხელშეკრულების
მხარეთა მიერ ხელშეკრულებაში პირდაპირი დათქმა იპოთეკის მოწმობის გაცემის
შესახებ; ამასთან, აუცილებელია აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულების სანოტარო
წესით დამოწმება (გარიგების მარტივი წერილობითი ფორმა საკმარისი არ არის).
იპოთეკის მოწმობა გაიცემა ერთ ეგზემპლარად იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც ადგილი
აქვს რამდენიმე უძრავ ქონებაზე დადგენილ საერთო იპოთეკას.

4
ზურაბ ჭეჭელაშვილი