VẬN DỤNG LUẬT ĐẤU THẦU TRONG LỰA CHỌN ĐƠN VỊ QUẢN

LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ

Trong tình hình hiện nay, để lựa chọn được đơn vị quản lý vận hành đầy đủ yêu cầu thì giải pháp
đấu thầu rộng rãi đang được áp dụng có hiệu quả. Kết quả cho thấy, ngày càng có nhiều đơn vị
cung cấp dịch vụ quản lý với đội ngũ chuyên nghiệp tham gia đấu thầu. Cũng theo nhận của các
chuyên gia kinh tế thì hình thức đầu thầu còn góp phần tạo nên một thị trường cạnh tranh lành
mạnh giữa các nhà thầu trong ngành quản lý vận hành chung cư, làm thúc đẩy chất lượng hoạt
động của hệ thống cung cư, đảm bảo cho cư dân một nơi “an cư, lạc nghiệp” lý tưởng nhất.

Theo điều 27, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Văn bản bản hợp nhất số 08, hợp nhất
Thông tư 02, Thông tư 28 và Thông tư 06) quy định: Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà
chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản
2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản
lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội
nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy
định để thực hiện quản lý vận hành.
Theo quy định tại Luật đấu thầu hiện hành (Văn bản hợp nhất số: 12/VBHN-VPQH ngày 04/7/2019
của Quốc hội), đấu thầu quản lý vận hành nhà chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật
đấu thầu.  Cho nên nếu áp dụng Luật đấu thầu: “Tổ chức, cá nhân có hoạt động đấu thầu không
thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này được chọn áp dụng quy định của Luật này. Trường hợp chọn
áp dụng thì tổ chức, cá nhân phải tuân thủ các quy định có liên quan của Luật này, bảo đảm công
bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế”.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư phải
thông qua đấu thầu. Cho nên khi áp dụng, chúng ta không phải vận dụng một cách máy móc.

Thực tế khi tổ chức mời thầu quản lý vận hành nhà chung cư, đã có nhiều tòa nhà do không vận
dụng đúng hoặc vận dụng quá máy móc, dẫn đến việc tổ chức đấu thầu thất bại, có nơi xảy ra kiện
tụng… Quá trình tổ chức có rất nhiều ý kiến đòi phải áp dụng đầy đủ quy định của Luật đấu thầu,
đây là một vấn đề không cần thiết bởi các lý do sau đây:

Một là, đấu thầu quản lý vận hành chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật đấu thầu, tổ
chức đấu thầu nhằm lựa chọn ra một số (thường là 2-3 đơn vị) đơn vị quản lý vận hành đánh giá tốt
nhất để cư dân biểu quyết lựa chọn. Nếu không tổ chức đấu thầu, cư dân sẽ rất khó khăn hơn trong
việc quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.

Hai là, để áp dụng Luật đấu thầu, bên mời thầu/nhà thầu sẽ phải đăng tải thông tin về đấu thầu trên
Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Khi đó, Ban quản trị/đơn vị quản lý vận hành phải đăng ký tham
gia Hệ thống, việc này sẽ phải nộp lệ phí lần đầu và phí duy trì hang năm (Nghị định số:
11/2019/TT-BKHĐT ngày 16/12/2019 của Bộ Kế hoạch và đầu tư). Trên thực tế, có rất ít tổ chức
hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành đăng tải thông tin trên mạng đấu thầu quốc gia.

Theo Điều 16 Luật đấu thầu, Điều kiện đối với cá nhân tham gia hoạt động đấu thầu:
“1. Cá nhân tham gia hoạt động đấu thầu phải có chứng chỉ đào tạo về đấu thầu và có trình độ
chuyên môn, năng lực, kinh nghiệm, ngoại ngữ phù hợp với yêu cầu của gói thầu, dự án, trừ cá
nhân thuộc nhà thầu, nhà đầu tư.

2. Cá nhân tham gia trực tiếp vào việc lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời
thầu, hồ sơ yêu cầu; đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất
thuộc tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp, doanh nghiệp, đơn vị hoạt động tư vấn đấu thầu, ban quản
lý dự án chuyên nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động đấu thầu”.
Như vậy, những điều kiện cơ bản trên rất khó để đáp ứng, cho nên chúng ta không nên vận dụng
máy móc Luật đấu thầu, lấy đó ra làm chuẩn mực để đánh giá quá trình tổ chức mời thầu, xây dựng
hồ sơ mời thầu, mà chỉ áp dụng những nguyên tắc cơ bản.

Trong quá trình tổ chức mời thầu nhiều cư dân đã quá vận dụng máy móc Luật đấu thầu để ý kiến
đánh giá, nhận xét thiếu tính xây dựng với Ban quản trị về quá trình tổ chức, về hồ sơ mời thầu.

Về hồ sơ mời thầu, có ý kiến cho rằng tại sao không đưa “giá trần”, “giá sàn” vào hồ sơ mời thầu;
đưa nội dung công việc, khối lượng chi tiết vào trong hồ sơ… Hiện nay, hệ thống tiêu chí chất lượng
về quản lý vận hành nhà chung cư chưa được Nhà nước hay một tổ chức có uy tín ban hành (ở
nước ngoài đó thường là Hiệp hội quản lý, nhưng Việt Nam hiện nay cũng chưa có). Nội dung chi
phí trong quản lý vận hành chung cư cũng được quy định chi tiết, các Sở Xây dựng ban hành khung
giá quản lý vận hành chung cư nhưng rất khó để tham chiếu vì thiếu chi tiết. Nếu như hồ sơ mời
thầu chi tiết về nội dung, khối lượng công việc thì không phát huy được năng lực của đơn vị vận
hành trong, đòi hỏi đơn vị vận hành phải khảo sát kỹ lưỡng thì sẽ xây dựng được phương án quản
lý vận hành tốt nhất với đơn giá phù hợp. Chỉ đơn thuần là đưa ra nội dung, khối lượng công việc để
đơn vị báo giá, thì không nên tổ chức mời thầu.

Trong quá trình xây dựng hồ sơ mời thầu quản lý vận hành chung cư, hồ sơ của tòa nhà này có thể
bị đánh giá là chưa chuẩn, do “bê” của tòa nhà kia đưa sang. Đó là điều chấp nhận được, vì các hồ
sơ được xây dựng đều áp dụng của Luật đấu thầu, hoặc các tòa nhà có cùng một đơn vị tư vấn,
phải xem xét một cách chi tiết thì mới đánh giá được hồ sơ mời thầu đó có phù hợp với tòa nhà
không. Chỉ nên phê phán thực trạng hiện nay: máy móc lấy từ các hồ sơ của các tòa nhà khác, đưa
ra các điều kiện, tiêu chuẩn quá cao, hoặc không phù hợp với điều kiện tòa nhà, vô hình đã loại bớt
một số đơn vị tham gia, vì đơn vị có năng lực phù hợp thì thiếu tiêu chuẩn, những đơn vị năng lực
đáp ứng được nhưng lại không quan tâm vì họ đã có thương hiệu.

Xây dựng một hồ sơ mời thầu hiện nay có thể nói là đơn giản hơn vì có thể tham khảo các tòa nhà
khác. Quan trọng là ở việc đánh giá hồ sơ dự thầu sao cho chính xác, lựa chọn được đơn vị xứng
đáng. Tuy nhiên trên thực tế thì các Ban quản trị là tập hợp của nhiều cá nhân có chuyên môn khác
nhau, ít thành viên có chuyên môn, kinh nghiệm về công tác quản lý vận hành, nên việc lập hồ sơ
mời tham dự, đánh giá các hồ sơ nộp để lựa chọn đơn vị tốt nhất là việc làm khó khăn. Để khắc
phục điều này thì Ban quản trị hoàn toàn có thể mời các chuyên gia, hoặc chính những cư dân trong
tòa nhà có chuyên môn, kinh nghiệm, đang hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư
tham gia thẩm định cùng với Ban quản trị, hoặc trong điều kiện kinh phí cho phép có thể thuê đơn vị
tư vấn độc lập.

Đối một đơn vị tư vấn độc lập đủ uy tín được lựa chọn, phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu do Luật
đấu thầu quy định: năng lực, kinh nghiệm trong quản lý vận hành, chứng chỉ đào tạo, chứng chỉ
hành nghề… Cho nên cư dân hoàn toàn có thể tin tưởng vào đơn vị tư vấn.

Người dân hiện nay đa phần lại có xu hướng chọn những nhà quản lý chung cư có giá rẻ, không
quan tâm đến chất lượng dịch vụ mà họ cung cấp, nên không ít trường hợp thuê phải đơn vị quản lý
không đủ năng lực, kinh nghiệm, dẫn đến chung cư nhanh xuống cấp, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dù có
không ít chung cư vẫn đang đấu thầu hình thức, chọn đơn vị quản lý do giá rẻ chứ chưa quan tâm
nhiều đến năng lực, kinh nghiệm… Nếu có đơn vị tư vấn độc lập, sẽ giúp cư dân có sự lựa chọn
được chính xác hơn.
Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thông qua đấu thầu vẫn là phương pháp tốt
nhất, nếu có bộ hồ sơ mời tham dự đầy đủ, khoa học và quá trình thực hiện lựa chọn nghiêm túc sẽ
chọn được đơn vị quản lý vận hành tốt qua cạnh tranh công bằng từ đó cư dân sẽ được thụ hưởng
dịch vụ tốt nhất. Cho nên Ban quản trị nếu có tổ chức đấu thầu thì cũng không nên áp dụng máy
móc Luật đấu thầu mà có sự vận dụng để phù hợp với công tác quản lý vận hành ở một chung
cư/cụm chung cư cụ thể.

Liên quan đến đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên
hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768(FB) hoặc 0919679192 (zalo) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng
hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)