‫جامعة قاصدي مرابح – ورقلة‬

‫كلية العلوم االقتصادية والعلوم التقليدية وعلوم التسيري‬

‫قسم العلوم االقتصادية‬

‫مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة ادلاسرت أكادميي‬

‫ادليدان‪ :‬علوم اقتصادية وعلوم تقليدية وعلوم التسيري‬
‫الشعبة‪ :‬علوم اقتصادية‬
‫التخصص‪ :‬اقتصاد نقدي وبنكي‬
‫بعنوان‪:‬‬

‫التمويل العقاري يف البنوك التقليدية واالسالمية‬

‫دراسة مقارنة بني بنك السالم والبنك الوطين اجلزائري ‪ BNA‬خالل الفرتة ‪2016-2011‬‬

‫من إعداد الطالب ‪ :‬بوقفة اسامة‬

‫نوقشت وأجيزت علنا بتاريخ‪2022 /06/ 11 :‬‬

‫أمام اللجنة ادلكونة من السادة‪:‬‬

‫رئيساً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫بوخاللة سهام‬

‫مشرفاً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫مسري بوختالة‬
‫مناقشاً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫دبون عبد القادر‬

‫السنة الجامعية‪2022/2021 :‬‬

 ‫جامعة قاصدي مرابح – ورقلة‬
‫كلية العلوم االقتصادية والعلوم التقليدية وعلوم التسيري‬
‫قسم العلوم االقتصادية‬

‫مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة ادلاسرت أكادميي‬

‫ادليدان‪ :‬علوم اقتصادية وعلوم تقليدية وعلوم التسيري‬
‫الشعبة‪ :‬علوم اقتصادية‬
‫التخصص‪ :‬اقتصاد نقدي وبنكي‬
‫بعنوان‪:‬‬

‫التمويل العقاري يف البنوك التقليدية واالسالمية‬

‫دراسة مقارنة بني بنك السالم والبنك الوطين اجلزائري ‪ BNA‬خالل الفرتة ‪2016-2011‬‬

‫من إعداد الطالب ‪ :‬بوقفة اسامة‬

‫نوقشت وأجيزت علنا بتاريخ‪2022 /06/ 11 :‬‬

‫أمام اللجنة ادلكونة من السادة‪:‬‬

‫رئيساً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫بوخاللة سهام‬

‫مشرفاً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫مسري بوختالة‬
‫مناقشاً‬ ‫جامعة ورقلة‬ ‫أستاذ زلاضر ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫دبون عبد القادر‬

‫السنة الجامعية‪2022/2021 :‬‬

 ‫ه‬
‫الإ ـــــداء‬
‫بعد الحمد هلل‬
‫أىدي ثمرة جيدي المتواضع‬
‫إلى من تعب وضحى من أجل وصولي ليذه المرحلة‪.‬‬
‫أبي العزيز حفظو هللا‬
‫إلى التي جعل هللا الجنة تحت اقدميا‬
‫أمي الحبيبة أطال هللا في عمرىا‬
‫الى السند الذي ال يميل والعضد المتين اخواتي وأخواتي‬
‫الى اجمل إضافة في العائلة واالخوات التي منحتيم لنا الحياة‬
‫زوجات االخوة‬
‫الى مصابيح البيت ‪ .....‬صالح ‪ +‬روميصاء‬
‫الى وافدين الجديدن الى العائلة‬
‫سييل ‪ +‬روان‬
‫إلى كل األصدق اء وزمالء في الدراسة‬
 ‫ف‬ ‫ع‬ ‫ل‬ ‫ا‬
‫كر و ر ان‬ ‫س‬ ‫ل‬ ‫ا‬
‫ْ‬ ‫ْ‬
‫" َر ِّب َا ْور ْع ِني َا ْن َا ْشكُ َر ِن وت َك ال ِني ا ع ْوت عل َّي َوعلي َوال َِد َّي َوا ْن اع َيلَ‬
‫ْ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َن‬ ‫َّ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫ع‬
‫ِ‬
‫ل‬ ‫َ‬ ‫ْ‬ ‫ْ‬ ‫خ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫َ‬ ‫ً‬
‫ي‬ ‫ح‬ ‫ِ‬
‫لص‬ ‫َّ‬ ‫ا‬ ‫َ‬ ‫ت‬‫َ‬ ‫ع‬ ‫ف‬ ‫َ‬
‫صال ا ر اه واد ِ ي ِ ر ِ ك ِ ي ِ ِادك ا ِ ن "‬
‫ت‬ ‫و‬ ‫ح‬ ‫َ‬ ‫ت‬ ‫ن‬‫ل‬ ‫ِ‬ ‫ْ‬ ‫َ‬ ‫ُ‬ ‫ص‬ ‫ْ‬ ‫ت‬ ‫ح‬ ‫َِ‬
‫ثم‬
‫ش‬ ‫و‬‫ل‬ ‫ا‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫ع‬‫ه‬‫ل‬ ‫ب‬ ‫ق‬ ‫ص‬ ‫ف‬‫ل‬ ‫ب‬ ‫ي‬ ‫ش‬ ‫ا‬ ‫ن‬ ‫ع‬ ‫س‬‫ن ي‬
‫ا ه لإ ي لإ ان ا د ا ل وا ر ا روف لإ ادي رف‬
‫الدكتور" سوير نوختالة "‬
‫ل‬‫مع‬
‫علي ما خصني نه من التوخيه والتصويت‪...‬و ا ي ا اه ن ض ا ا يه و قه ر ع‬
‫ت‬‫ف‬ ‫ال‬ ‫ل‬ ‫خ‬ ‫ي‬ ‫ن‬ ‫س‬ ‫ي‬ ‫ت‬‫ف‬ ‫م‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫و‬

‫ومستواه الرافي‪.‬‬
‫ت‬ ‫ي‬ ‫م‬ ‫ا‬ ‫ك‬ ‫س‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ب‬ ‫ً‬ ‫س‬ ‫ب‬ ‫ق‬‫ت‬ ‫ن‬ ‫ي‬ ‫ع‬ ‫م‬ ‫ح‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ت‬ ‫ح‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ف‬ ‫ي‬‫خ‬ ‫ا‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ط‬ ‫خ‬ ‫ف‬ ‫ض‬‫ن‬ ‫فت ث‬
‫و ل ان ي ي وا ا لإ ره ي اه ا ه دم ا ي ا اب ر و لإ ان‬
‫ع‬‫ه‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ل‬ ‫ع‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ن‬ ‫ط‬ ‫ت‬ ‫ل‬ ‫م‬ ‫ت‬ ‫ح‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ف‬ ‫س‬ ‫ل‬ ‫ي‬ ‫ح‬ ‫ي‬ ‫ل‬ ‫ح‬ ‫ى‬ ‫ل‬ ‫التق ت ا‬
‫ف‬ ‫ه‬ ‫ل‬
‫و د ر و ه ي د ن وا ا دس ر ا ة ي اه و دوا ا رق م و ر ه‬ ‫ف‬ ‫ل‬ ‫ا‬ ‫ا‬ ‫ي‬
‫اساندتي الإفاصل يكليه العلوم الإفتصادنه خامعه ورفلة‬
 ‫ال لي‬
‫اب‬‫ص‬ ‫خ‬
 : ‫ادللخص‬
-3122 ‫و بنك السالـ خالؿ الفًتة‬BNA ‫عاجلت الدراسة واقع التمويل العقاري يف البنك الوطٍت اجلزائري‬
‫ ىدفنا من خالذلا لتقدمي دراسة مقارنة حوؿ واقع التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ اإلسالمية‬3127
‫ وقد سبثلت زلاور‬BNA ‫من خالؿ دراسة تطبيقية مقارنة على مستوى بنك السالـ والبنك الوطٍت اجلزائري‬
‫ ادلخاطر‬، ‫ التكلفة‬،‫الدراسة االدارية للملف وقرار االئتماف‬، ‫ادلقارنة يف واقع التمويل العقاري يف كال البنك‬
.‫ابالعتماد على ربليل الواثئق ادلالية للبنك‬

‫وقد خلصت الدراسة اذل اف البنوؾ االسالمية ابتت منافسة للبنوؾ التقليدية يف التمويل العقاري غَت اف‬
‫االساليب التمويلية للبنوؾ التقليدية يف القطاع العقاري اكثر فعالية واقل تكلفة مقارنة ابألساليب التمويلية للبنوؾ‬
‫االسالمية اليت زبلق مستوى عارل من ادلخاطر وتكلفة اعلى وذلك راجع الرتفاع ىامش الربح مقارنة مع معدؿ‬
.‫الفائدة‬

‫ بنوؾ التقليدية‬، ‫ بنوؾ االسالمية‬، ‫ سلاطر‬، ‫ تكلفة‬، ‫ سبويل العقاري‬:‫الكلمات ادلفتاحية‬

Summary:
The study dealt with the following main problemic “What is the reality (value)
of real estate finance in the Algerian National Bank BNA and the Salam Bank during
the period 2011-2016? Our aim through it is to present a comparative study on the
reality of real estate finance in conventional and Islamic banks through a comparative
applied study at the level of the Salam Bank and the Algerian National Bank BNA
The axes of comparison were represented in the reality of real estate financing in
both banks, the administrative study of the file and the credit decision, the cost, the
risks, depending on the analysis of the financial documents of the bank. The study
concluded that Islamic banks have become competitive with commercial banks in
real estate financing. However, the financing methods of commercial banks in the
real estate sector are more effective and less costly compared to the financing methods
of Islamic banks that create a high level of risk and a higher cost, due to the high
profit margin compared to the interest rate.
Keywords: Home Finance, Cost, Risk, Islamic Banks, Commercial Banks
 ‫ث ا ىحل‬
‫فا وه توباب‬
 ‫قائمة احملتوايت ‪..................................................................................................:‬‬

‫قائمة احملتوايت‪:‬‬
‫رقم الصفحة‬ ‫العنـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــوان‬
‫‪I‬‬ ‫االىداء‬
‫‪II‬‬ ‫الشكر‬
‫‪V‬‬ ‫ادللخص‬
‫قائمة احملتوايت‬
‫‪IV‬‬ ‫‪ ‬قائمة احملتوايت‬
‫‪VII‬‬ ‫‪ ‬قائمة اجلداول‬
‫‪VII‬‬ ‫‪ ‬قائمة االشكال‬
‫‪VIII‬‬ ‫‪ ‬قائمة ادلالحق‬
‫ادلقدمة‬
‫الفصل االول‪ :‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬
‫‪20‬‬ ‫متهيد‬
‫‪20‬‬ ‫ادلبحث األول‪ :‬اإلطار النظري للتمويل العقاري‬
‫‪20‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب األول‪ :‬عموميات حول التمويل‬
‫‪24‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثاين‪ :‬ماىية التمويل العقاري‬
‫‪52‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثالث‪ :‬صيغ التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك اإلسالمية‬
‫‪02‬‬ ‫ادلبحث الثاين‪ :‬الدراسات السابقة للموضوع‬
‫‪02‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب األول‪ :‬الدراسات السابقة ابللغة العربية‬
‫‪00‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثاين‪ :‬الدراسات السابقة ابللغات األجنبية‬
‫‪02‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثالث‪ :‬ادلقارنة بني الدراسة احلالية والدراسات السابقة‬
‫‪04‬‬ ‫خالصة الفصل األول‬
‫الفصل الثاين‪ :‬دراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك اإلسالمية‬
‫‪06‬‬ ‫متهيد‬
‫‪02‬‬ ‫ادلبحث األول‪ :‬قاعدة بياانت للدراسة‬

‫‪XI‬‬
 ‫قائمة احملتوايت ‪..................................................................................................:‬‬

‫‪02‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب األول‪ :‬عينة ورلتمع الدراسة‬

‫‪05‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثاين‪ :‬متغريات الدراسة وادواهتا‬
‫‪00‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثالث‪ :‬منهج الدراسة‬
‫‪00‬‬ ‫ادلبحث الثاين‪ :‬عرض نتائج الدراسة وحتليلها‬
‫‪00‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب األول‪ :‬دراسة لواقع التمويل العقاري يف بنك السالم و‪ bna‬خالل الفرتة‬
‫‪0253-0255‬‬
‫‪15‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثاين‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى اإلجراءات اإلدارية‬
‫‪11‬‬ ‫‪ ‬ادلطلب الثالث‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى ادلخاطر والتكلفة‬
‫‪13‬‬ ‫خالصة الفصل الثاين‬
‫‪15‬‬ ‫خـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــامتة‬
‫‪20‬‬ ‫قائمة ادلصادر وادلراجع‬
‫‪23‬‬ ‫ادلالحق‬

‫‪XII‬‬
 ‫قائمة احملتوايت ‪..................................................................................................:‬‬

‫قائمة اجلداول‬
‫الصفحة‬ ‫العنواف‬ ‫رقم اجلدوؿ‬
‫‪01‬‬ ‫متثل اوجو التشابو واالختالف بني الدراسة والدراسات السابقة‬ ‫‪12-12‬‬
‫‪01‬‬ ‫ميثل ادلقارنة بني الدراسة احلالية والدراسات السابقة‬ ‫‪13-12‬‬
‫‪10‬‬ ‫ميثل الفروقات اجلوىرية يف التمويل العقاري بني البنوك التقليدية والبنوك‬ ‫‪12-13‬‬
‫اإلسالمية‬
‫‪10‬‬ ‫ميثل امجايل التمويل العقاري يف بنك السالم والبنك الوطين اجلزائري ‪BNA‬‬ ‫‪13-13‬‬
‫خالل الفرتة ‪0253-0255‬‬

‫‪XIII‬‬
 ‫قائمة احملتوايت ‪..................................................................................................:‬‬

‫قائمة االشكال‬
‫الصفحة‬ ‫العنواف‬ ‫رقم الشكل‬
‫‪02‬‬ ‫ميثل منوذج الدراسة‬ ‫‪12-12‬‬
‫‪10‬‬ ‫ميثل امجايل التمويل العقاري يف بنك السالم والبنك الوطين اجلزائري ‪BNA‬‬ ‫‪12- 13‬‬
‫خالل الفرتة ‪0253-0255‬‬

‫‪XIV‬‬
 ‫قائمة احملتوايت ‪..................................................................................................:‬‬

‫قائمة ادلالحق‬
‫الصفحة‬ ‫العنواف‬ ‫رقم ادللحق‬
‫‪02‬‬ ‫ميثل صيغ التمويل العقاري يف ‪BNA‬‬ ‫ادللحق االوؿ‬
‫‪10‬‬ ‫ميثل قرار ادلوافقة على القرض يف البنك الوطين اجلزائري ‪BNA‬‬ ‫ادللحق الثاين‬
‫ميثل قرار ادلوافقة على التمويل يف بنك السالم‬ ‫ادللحق الثالث‬
‫ميثل جدول االىتالك لتمويل عقاري بصيغة االجارة ادلصفوفة ابلذمة يف بنك السالم‬ ‫ادللحق الرابع‬
‫ادللحق اخلامس ميثل جدول االىتالك لقرض عقاري بسعر الفائدة ادلعدم ‪ 0‬ابدلئة يف ‪BNA‬‬

‫‪XV‬‬
 ‫ا مل‬
‫ة‬ ‫ـــــــ‬ ‫م‬‫د‬‫ق‬‫ــــــــ‬
 ‫مقدم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــة‪........................... ......................................................:‬‬

‫‌أ) التوطئة‬
‫يلعب التمويل دورا حيواي يف احلياة االقتصادية ادلعاصرة كونو يؤدي وظائف أساسية من خالؿ عمليات‬
‫تعاقدية اكتسبت وصف التمويل وصارت تسمى بو تعبَتا عن الدور التمويلي الذي تؤديو دبا ػلقق الغاايت‬
‫ادلقصودة منها‪.‬‬

‫ػلتل سبويل العقارات من بُت أنواع التمويل األخرى أعلية ابلغة نظرا للحاجة ادلاسة ودلا يتطلب سبويلها من‬
‫رؤوس أمواؿ كبَتة مقارنة بتمويل ادلنقوالت‪ ،‬كما يسهم نظاـ التمويل العقاري يف تنشيط السوؽ العقاري‪ ،‬ودفع‬
‫عجلة التنمية االقتصادية‪ ،‬ويؤثر إذل حد كبَت على العديد من الصناعات واألنشطة االقتصادية األخرى ادلرتبطة بو‪،‬‬
‫لدرجة أف البعض ػلدد الصناعات واألنشطة ادلرتبطة ابلنشاط العقاري حبوارل تسعُت صناعة ونشاط‪ ،‬وتتمثل ادليزة‬
‫األىم ذلذا النظاـ يف توفَت ادلسكن ادلالئم حملدودي الدخل ابلسعر ادلناسب‪ ،‬والقضاء على ظاىرة السكن‬
‫العشوائي‪.‬‬

‫تظهر أعلية التمويل العقاري من خالؿ الصيغ التعاقدية اليت يتم من خالذلا سبويل القطاع العقاري فأضحت‬
‫ىذه الصيغ أتخذ اشكاؿ سلتلفة من القروض تقدمها البنوؾ التقليدية ويف ظل ىذا االىتماـ ادلتزايد هبذا عجلت‬
‫البنوؾ االسالمية ىي االخرى اذل طرح رلموعة من القروض يف القطاع العقاري بصيغ سلتلفة تتوافق مع مبادئ‬
‫الشريعة االسالمية‪.‬‬

‫بعمل التمويل اإلسالمي للسكن على توفَت ادللكية ألولئك الذين يسعوف للحصوؿ على بديل حالؿ‪،‬‬
‫ولكن يعترب الكثَتوف أف التمويل العقاري االسالمي ما ىو اال بديل شكلي وضع من قبل ادلصارؼ االسالمية‬
‫جلعل العملية االئتمانية تنتقل من احلراـ اذل احلالؿ‪ ،‬دوف وجود اي فروؽ يف اصل العملية‪ ،‬وىذا التصور راجع إذل‬
‫اعتماد معظم ادلصارؼ االسالمية على صيغ قائمة على الديوف مثل ادلراحبة القائمة على ىامش الربح وابلتارل‬
‫العملية التمويلية ال زبرج من االطار العاـ للصَتفة التقليدية‪ ،‬لكن حقيقة التمويل االسالمي تقوـ على أساس‬
‫ادلشاركة يف الريح واخلسارة‬

‫تعمل البنوؾ اجلزائرية وعلى راسها البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬تعمل على تقدمي صيغ سبويلية تستهدؼ‬
‫القطاع العقاري أبسعار فائدة متفاوتة ‪ ،‬ودل يقتصر التمويل العقاري يف اجلزائر على البنوؾ التقليدية فقط بل صلد‬
‫اف البنوؾ اإلسالمية وعلى راسها بنك السالـ الذي اقتحم السوؽ العقارية اجلزائرية أبساليب سبويلية سلتلفة تتوافق‬
‫والشريعة االسالمية‬

‫‪i‬‬
 ‫مقدم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــة‪........................... ......................................................:‬‬

‫وعلى ذكر ما سبق نطرح االشكاؿ‪:‬‬

‫ما ىو واقع التمويل العقاري يف البنك الوطين اجلزائري ‪ BNA‬وبنك السالم خالل الفرتة ‪0253-0255‬؟‬

‫ولإلجابة على اإلشكالية نطرح رلموعة من التساؤالت الفرعية التالية‪:‬‬

‫‪ )1‬على أي اساس ؽلكن للبنوؾ االسالمية منافسة البنوؾ التقليدية يف التمويل العقاري؟‬
‫‪ )2‬ما ىو مستوى ادلخاطر الناتج عن االساليب التمويلية للبنوؾ االسالمية يف التمويل العقاري مقارنة‬
‫ابألساليب التمويلية للبنوؾ التقليدية؟‬
‫‪ )3‬ىل الصيغ التمويلية للبنوؾ اإلسالمية اقل تكلفة مقارنة ابلصيغ التمويلية للبنوؾ التقليدية؟‬
‫‌أ‪ -‬الفرضيات‪:‬‬

‫‪ )1‬ؽلكن للبنوؾ االسالمية منافسة البنوؾ التقليدية يف التمويل العقاري على أساس صيغ سبويلية تتوافق‬
‫والشريعة االسالمية؛‬
‫‪ )2‬االساليب التمويلية للبنوؾ االسالمية يف التمويل العقاري تنتج سلاطر عالية مقارنة ابألساليب التمويلية‬
‫للبنوؾ التقليدية؛‬
‫‪ )3‬الصيغ التمويلية للبنوؾ التقليدية أكثر فعالية واقل تكلفة مقارنة ابلصيغ التمويلية للبنوؾ التقليدية‪.‬‬

‫ب‪ -‬أىداف الدراسة‪:‬‬

‫‌‬
‫سعت ىذه الدراسة اذل ربقيق األىداؼ التالية‪:‬‬
‫‪ )1‬زلاولة ابراز دور البنوؾ يف معاجلة ازمة السكن من خالؿ سبويل القطاع العقاري؛‬
‫‪ )0‬تشخيص واقع التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية؛‬
‫‪ )3‬تقدمي دراسة علمية للعمالء طاليب التمويل العقاري سبكنهم من ادلفاضلة بُت البنوؾ االسالمية والبنوؾ‬
‫التقليدية؛‬
‫‪ )4‬تقدمي توصيات عملية تساىم اغلابيا يف رفع من كفاءة التمويل العقاري‪.‬‬
‫ت‪ -‬أمهية الدراسة‪:‬‬
‫‌‬
‫تستمد ىذه الدراسة اعليتها من ادلكانة اليت ػلتلها التمويل العقاري وحجات االفراد ادلتزايدة اذل بناء‬
‫مساكن شلا يفرض عليهم اللجوء اذل مصادر سبويل تتيح ذلم بناء مساكن ويف ظل ىذا جاءت ىذه الدراسة لتبيُت‬

‫‪ii‬‬
 ‫مقدم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــة‪........................... ......................................................:‬‬

‫مساعلة كل من البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمي يف سبويل العقاري كما ستقدـ ىذه الدراسة اليات للمفاضلة‬
‫بينهما حبيث ؽلكن للعميل طالب التمويل العقاري االختيار بُت البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية وفق لدراسة‬
‫علمية دقيقة وىنا تكمن االعلية الكربى ذلذه الدراسة لقلة الدراسات ادلقارنة يف ىذه ادلوضوع ‪.‬‬

‫ث‪ -‬حدود البحث‪:‬‬

‫‌‬
‫وتتمثل يف احلدود الزمنية وادلكانية كالتارل‪:‬‬

‫‪ ‬احلدود الزمنية‪ :‬قيدان ىذه الدراسة بفًتة زمنية تقدر ب ‪ 21‬سنوات اين سندرس واقع القروض العقارية‬
‫يف البنوؾ زلل الدراسة يف الفًتة من ‪3131-3121‬؛‬
‫‪ ‬احلدود ادلكانية‪ :‬سبت اجراء ىذه الدراسة على مستوى اقليم والية ورقلة من خالؿ دراسة بنكُت أحدعلا‬
‫تقليدي والثاين اسالمي ينشطاف على مستوى اقليم والية ورقلة؛‬
‫‪ ‬احلدود ادلوضوعية‪ :‬لقد مت الًتكيز يف دراستنا على التمويل العقاري كمتغَت مستقل أما ادلتغَت التابع وىو‬
‫البنوؾ االسالمية والبنوؾ التقليدية‪.‬‬
‫ج‪ -‬مربرات اختيار ادلوضوع‪:‬‬
‫‌‬
‫إف الدوافع واألسباب اليت أدت بنا إذل دراسة واختيار ىذا ادلوضوع كانت على النحو التارل‪:‬‬

‫‪ )5‬سباشي ادلوضوع مع طبيعة التخصص‪ ،‬حيث يعترب من ادلواضيع اليت تدخل يف عمل البنوؾ؛‬
‫‪ )2‬ادليل الشخصي لدراسة القروض العقارية؛‬
‫‪ )3‬يعترب موضوع التمويل العقاري مشكلة اساسية يف الوقت الراىن؛‬
‫‪ )4‬زلاولة ادلقارنة بُت البنوؾ االسالمية والبنوؾ التقليدية‪.‬‬
‫ح‪ -‬صعوابت الدراسة‬
‫‌‬

‫‪ )1‬شح الدراسات السابقة اليت عملت على مقارنة التمويل العقاري بُت البنوؾ التقليدية والبنوؾ اإلسالمية؛‬
‫‪ )2‬صعوابت احلصوؿ على ادلعلومات كواها من اسرار النبك؛‬
‫‪ )3‬االرتباطات ادلهنية للطالب؛‬
‫‪ )4‬تزامن الدراسة مع شهر رمضاف‪.‬‬

‫‪iii‬‬
 ‫مقدم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــة‪........................... ......................................................:‬‬

‫خ‪ -‬ىيكل الدراسة‪:‬‬

‫‌‬
‫مت تقسيم ىذا البحث إذل فصلُت حيث يتضمن كل فصل مبحثُت كما يلي‪:‬‬

‫‪ ‬الفصل األول‪ :‬خصصنا ىذا الفصل لدراسة األدبيات النظرية والتطبيقية للبنوؾ التقليدية والتقليدية‬
‫والتمويل العقاري‪ ،‬تطرقنا يف مبحثو األوؿ لألدبيات النظرية للمتغَتات اما ادلبحث الثاين فقد خصصناه‬
‫اذل ربليل الدراسات السابقة ومقارنتها مع الدراسة احلالية؛‬
‫‪ ‬الفصل الثاين‪ :‬خصصنا ىذا الفصل لدراسة التطبيقية من خالؿ دراسة حالة لكل من بنك تقليدي وبنك‬
‫إسالمي‪.‬‬

‫‪iv‬‬
 ‫ن‬‫ل‬‫ل‬ ‫ط‬‫ت‬ ‫ل‬‫ا‬
‫الفصل الإول‪ :‬الإدنتاب التظ نره و تقيه هوبل العقاري‬
‫ي‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫متهيد‬
‫يشكل السكن ابلنسبة للمجتمع احتياجا أساسيا‪ ،‬لذا ػلتاج قطاع السكن كغَته من القطاعات االقتصادية‬
‫واالجتماعية األخرى للتمويل الالزـ قصد بناء سكنات‪ ،‬ويتطلب ىذا التمويل طرقا زبتلف عن ابقي االستثمارات‬
‫األخرى كونو يتطلب رؤوس أمواؿ كبَتة وقد أصبح العقار وسبويلو من بُت أىم األمور اليت ػلتاجها الفرد‪.‬‬
‫ؽلثل التمويل العقاري أعلية كربى‪ ،‬حيث ػلظى ىذا النوع من التمويل ابىتماـ سلتلف ادلتعادلُت سواء األفراد‬
‫أو الدولة اليت من خالؿ البنوؾ التقليدية إذل تفعيل نشاط القطاع العقاري عن طريق القروض العقارية‬
‫ويف الوقت الراىن دل تعد القروض العقارية حكرا على البنوؾ التقليدية يف عملية التمويل ىذا القطاع‪ ،‬ففي ظل‬
‫ادلنافسة ادلتزايدة على سبويل ىذا القطاع من قبل البنوؾ صلد اف البنوؾ اإلسالمية قد طرحت ىي األخرى صيغ‬
‫سلتلفة بغيت استهداؼ السوؽ العقاري‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫ادلبحث األول‪ :‬اإلطار النظري للتمويل العقاري‬

‫ؽلثل التمويل دورا حيواي يف احلياة االقتصادية ادلعاصرة وػلتل سبويل العقارات من بُت أنواع التمويل األخرى‬
‫أعلية ابلغة نظرا حلاجة الناس ادلاسة ذلا وال سيما السكنية منها ودلا يتطلبو سبويلها من رؤوس أمواؿ كبَتة مقارنة‬
‫بتمويل ادلنقوالت‪.‬‬

‫ادلطلب األول‪ :‬عموميات حول التمويل‬

‫يعترب التمويل النواة األساسية اليت تعتمد عليها ادلنشأة يف توفَت مستلزماهتا وتسديد صبيع مستحقاهتا وحىت‬
‫يتمكن ادلستثمر من البدء يف أي مشروع فإف ذلك يتطلب أف ؽلتلك ادلهارة يف توفَت األمواؿ الالزمة للعمل‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مدخل اىل التمويل‬

‫اوال‪ :‬مفهوم التمويل وأمهيتو‬

‫للتمويل مفهوـ واسع وأعلية ابلغة نوضحها فيمايلي‪:‬‬

‫‪ ‬التعريف األول‪ :‬يعرؼ التمويل على أنو توفَت ادلبالغ النقدية الالزمة إلنشاء أو تطوير مشروع خاص أو‬
‫عاـ غَت أف اعتبار التمويل على أنو احلصوؿ على أمواؿ بغرض استخدامها لتشغيل أو تطوير ادلشروع ؽلثل‬
‫نظرة تقليدية‪ ،‬بينما النظرة احلديثة لو تركز على ربديد أفضل مصدر لألمواؿ عن طريق ادلفاضلة بُت عدة‬
‫‪1‬‬
‫مصادر متاحة من خالؿ دراسة التكلفة والعائد‪.‬‬
‫‪ ‬التعريف الثاين‪ :‬يعرب التمويل عن كافة األنشطة واألعماؿ اليت يقوـ هبا األفراد وادلشروعات للحصوؿ على‬
‫األمواؿ الالزمة سواء برأس ادلاؿ او ابلقرض واستثماره يف عمليات سلتلفة تساعد على تعظيم القيمة‬
‫النقدية ادلتوقع احلصوؿ عليها مستقبال يف ضوء القيمة ادلتاحة حاليا لالستثمار والعائد ادلتوقع احلصوؿ منو‬
‫وادلخاطر احمليطة بو‪.2‬‬

‫بناء على ما سبق ؽلكننا تقدمي تعرؼ للتمويل على انو تلك ادلوارد النقدية اليت تقدمها البنوؾ او ادلؤسسات‬
‫لألشخاص او ادلؤسسات‪.‬‬

‫‪ 1‬فالح حسن احلسيٍت‪ ،‬إدارة البنوك‪ ،‬مدخل كمي واسًتاتيجي معاصر‪ ،‬األردف‪ :‬دار وائل للنشر‪ ،2006 ،‬ص‪33‬‬
‫‪ 2‬احلجازي عبيد علي أضبد‪ ،‬مصادر التمويل‪ ،‬بَتوت‪ ،‬دار النهضة ‪ ،2001،‬ص‪11‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫اثنيا‪ :‬امهية التمويل ‪:‬‬

‫نظرا ألعلية التمويل يف تسيَت عجلة النشاط االقتصادي ودوره الفعاؿ غلب أف يتجاوب ىذا األخَت مع‬
‫‪1‬‬
‫األىداؼ ادلسطرة من طالبيو وتتمثل يف‪:‬‬

‫‪ )1‬استغالؿ ادلوارد ادلالية اجملمدة زايدة القدرة اإلنتاجية وتلبية حاجيات اجملتمع؛‬
‫‪ )2‬القياـ إبصلاز مشاريع جديدة و ما يًتتب عنها من امتصاص البطالة وربسُت الوضعية االجتماعية لألفراد؛‬
‫‪ )3‬قياـ البنك بعملية التمويل فأنو ػلوؿ موارده إذل استخدامات وابلتارل يزيد منها؛‬
‫‪ )4‬توسيع ادلشاريع قصد ربقيق أقصى ربح شلكن؛‬
‫‪ )5‬يعترب عنصرا حيواي الستمرار نشاط ادلؤسسة وربقيق ظلوىا بتطبيق برارلها االستثمارية‪.‬‬

‫اثلثا‪ :‬طرق التمويل‬

‫‪2‬‬
‫ؽلكن سبويل االستثمارات بطريقة مباشرة وذلك عن طريق األسواؽ ادلالية أو بطريقة غَت مباشرة عن طريق البنوؾ‪:‬‬

‫‪ )1‬التمويل ادلباشر ‪ :‬يعترب سبويل االستثمارات عن طريق البورصة أو األسواؽ ادلالية (إصدار األسهم سندات‬
‫أو أذوانت اخلزينة) سبويال مباشرا فادلؤسسة ىنا بصدد احلصوؿ على األمواؿ مباشرة من ادلدخرين فهم‬
‫يساعلوف بصفة مباشرة يف تكوين رأس ادلاؿ ىذه ادلؤسسة‪.‬‬
‫‪ )2‬التمويل غري ادلباشر ‪:‬حيث ؽلكن اعتبار عمليات القروض كلها طريقة غَت مباشرة للتمويل يف ادلؤسسة‬
‫فالبنك يلعب دور الوسيط بُت ادلدخرين الذين لديهم قدرة على التمويل‪ ،‬وادلؤسسات أو ادلستثمرين الذين‬
‫ػلتاجوف إذل ىذه األمواؿ لتمويل استثماراهتم وسلتلف نشاطاهتم‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬وظائف التمويل ‪:‬‬
‫إف وظائف التمويل تعترب أساسية لكل ادلؤسسات ألف احلصوؿ على األمواؿ من مصادر خارجية‬
‫واستخدامها يف سلتلف االستعماالت ومراقبة التدفقات ادلالية يف عملياهتا وتتمثل وظائف التمويل يف‪:3‬‬
‫‪ )1‬الوظيفة اإلدارية‪ :‬تتعلق إبدارة حركة األمواؿ ودراسة احتياجات ادلؤسسة للموارد ادلالية اليت سبكنها من‬
‫ربقيق أىدافها وتغطية أىدافها وتغطية نفقاهتا ومواجهة التزاماهتا ادلالية عند استحقاقها‪.‬‬

‫‪ 1‬احلجازي عبيد علي أضبد‪،‬مرجع سبق ذكره‪ ،‬ص ‪12‬‬

‫‪ 2‬خبراز يعدؿ فريدة‪ ،‬تقنيات وسياسات التسيري ادلصريف ‪ ،‬ديواف ادلطبوعات اجلامعية‪ ،‬الطيعة‪، 2005،3‬ص ‪27‬‬
‫‪ 3‬نفس ادلرجع السابق ‪ ،‬ص ‪28‬‬

‫‪5‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ )2‬الوظيفة االقتصادية‪ :‬وىي احلصوؿ على ادلاؿ نقدا أو عينا أبقل تكلفة شلكنة وذلك بغية استثمار ىذا‬
‫ادلاؿ وال يدؿ ذلك على أف تكلفة احلصوؿ على رأمساؿ تتغَت تبعا دلصدر التمويل وىذه مسالة اقتصادية‬
‫يًتتب على حبثها قبوؿ مصدر للتمويل دوف أخرى وقبوؿ أو رفض ادلشروع تبعا دلا أذا كانت تكلفة‬
‫ادلصدر ادلختار تتفق إذل اطلفاض كفاءة األداء يف وظيفة التمويل وؽلكن تلخيص وظائف التمويل يف‬
‫النقاط التالية‪:‬‬
‫‪ ‬صبع ادلوارد واستخدامها دلوقع اصلازات ادلؤسسة إذل حد ادين عن طريق األسواؽ ادلالية؛‬
‫‪ ‬وضع خطط التمويل اليت تعترب من أىم اجلداوؿ التقديرية ابلنسبة للمؤسسة فهو تعبَت لألنشطة‬
‫اليت تقوـ هبا ويسمح بدراسة ظروؼ التحكم يف التوازف ادلارل ويشمل سلتلف ادليزانيات (ادليزانية‬
‫السنوية‪ ،‬ميزانية دورة اإلستغالؿ‪ ،‬ميزانية اخلزينة)؛‬
‫‪ ‬دراسة االحتياجات ادلؤسسة للموارد ادلالية وكيفية تغطية صبيع نفقاهتا؛‬
‫‪ ‬اختيار أحسن طرؽ التمويل ابحلرص ادلفاضلة بُت سلتلف مصادر التمويل‪.‬‬

‫الفرع الثاين‪ :‬مصادر التمويل‬

‫يوجد مصدراف من التمويل وىذاف ادلصدراف علا‪:‬‬
‫اوال‪ :‬التمويل الداخلي‬
‫مفهوم التمويل الداخلي ‪ :‬ىو إمكانية ادلؤسسة لتمويل نفسها بنفسها سواء عن طريق األمواؿ ادلتولدة عن‬
‫العمليات اجلارية للمؤسسة‪ ،‬أو عن طريق األمواؿ اليت تتحصل عليها من مصادرىا اخلاصة أي اليت تضعها ربت‬
‫التصرؼ عند اإلنشاء يقصد ابلتمويل الداخلي كذلك األمواؿ ادلتولدة من العمليات اجلارية للشركة أو من مصادر‬
‫عرضية دوف اللجوء إذل مصادر خارجية‪.1‬‬
‫مصادر التمويل الداخلي‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫ؽلكن حصر مكوانت التمويل الداخلي يف العناصر التالية ‪:‬‬
‫‪ )1‬احملجوزة األرابح‪ :‬تتمثل يف النتيجة الصافية بعد إجراء توزيعات األرابح على ادلساعلُت والعماؿ‪ ،‬أي‬
‫األرابح غَت ادلوزعة اليت ربتفظ هبا ادلؤسسة كاالحتياطات تبقى ربت تصرفها ذلذه االحتياطات‪.‬‬

‫‪ 1‬أبو احليلية عبد احلليم‪ ،‬العجز ادلايل ومشكل التمويل يف ادلؤسسة اإلقتصادية العمومية اجلزائرية‪ ،‬رسالة ضمن متطلبات نيل شهادة ادلاجيسًت ‪،‬‬
‫قسنطينة‪ ،‬جامعة منتوري ‪ ،1998،‬ص ‪34‬‬
‫‪ 2‬نفس ادلرجع السابق‪ ،‬ص ‪35‬‬

‫‪6‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ )2‬اإلىتالكات‪ :‬وىي عبارة عن مبالغ سنوية زبصص لتجديد االستثمارات اليت تتدىور قيمتها مع مرور‬
‫الزمن بفعل االستعماؿ أو التلف أو التقادـ‪ ،‬وبذلك فهي طريقة لتوزيع تكلفة األصوؿ الثابتة على عمرىا‬
‫اإلنتاجي أو على أساس الطاقة اإلنتاجية‪ ،‬ويعد سلصص اإلىتالؾ كتقنية ربسم من نتيجة االنتقاؿ سواء‬
‫كانت موجبة أو معدومة أو سالبة‪.‬‬
‫‪ )3‬ادلؤوانت‪ :‬ػلدث أف تكوف أسعار بعض عناصر ادلخزوف يف بداية الدورة أقل من تكلفة شرائها ػلدث أف‬
‫يكوف بعض الزابئن يف وضعية مالية حرجة ويتعذر عليهم دفع جزء أو كل ما عليهم من ديوف‪،‬‬
‫‪ )4‬اإلعاانت‪ :‬ىي صبيع األمواؿ اليت تتحصل عليها ادلؤسسة من أجل مواجهة التكاليف ادلختلفة سواء‬
‫ادلتعلقة ابالستثمار أو اإلستغالؿ‪ ،‬ىذه اإلعاانت يكوف مصدرىا الدولة وتوجو عموما لتمويل‬
‫االستثمارات‪.‬‬
‫‪ )5‬فرق إعادة التقدير ‪:‬ابعتبار وجود التضخم فإنو البد من إعادة التقدير لالستثمارات‪ ،‬وذلك استنادا‬
‫ألسعار السوؽ‪ ،‬فهذه الزايدة ؽلكن ذلا سبويل االستثمار حيث تعترب مصدر من مصادر التمويل الداخلي‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬التمويل اخلارجي‪:‬‬

‫دبا أف التمويل الداخلي بصفة عامة ال يكفي لتغطية ادلتطلبات ادلالية للمؤسسة حىت ربافظ على مستوى‬
‫االستثمارات عند احلدود ادلقبولة وتتجاوز أزمات السيولة الظرفية‪ ،‬فإاها تلجأ إذل مصادر خارجية للحصوؿ على‬
‫األمواؿ‪ ،‬ويتم ذلك بشروط وإجراءات زبتلف ابختالؼ ادلصدر الذي تلجػأ إليو‪ ،‬إذ ىناؾ عدة أشكاؿ يتخذىا‬
‫التمويل من ادلصادر اخلارجية‪ ،‬وؽلكن تصنيفها يف ادلصادر التالية‪:1‬‬

‫‪ )1‬التمويل عن طريق البنوك ‪:‬ؽلثل الشكل التقليدي لتمويل ادلؤسسات واالستثمارات تتوقف درجة اإلعتماد‬
‫على ىذا ادلصدر على درجة ادلركز االئتماين للمؤسسة طالبة القرض من جهة‪ ،‬وعلى شروط االقًتاض اليت‬
‫يطلبها ادلقرض من جهة اثنية‪ ،‬حيث يتأثر ادلركز االئتماين دلؤسسة دبالءمتها ادلالية‪ ،‬و أبصدرىا لدى‬
‫البنك الذي يتعامل معو كذلك بعالقتها السابقة معو‪ ،‬أما شروط اإلقراض و أعلها سعر الفائدة‪.‬‬
‫‪ )2‬التمويل عن طريق أسواق رأس ادلال‪ :‬كمالحظة أولية غلدر بنا أف نشَت إذل نقطة مهمة ‪ ،‬و ىي أف‬
‫شركات البلداف النامية كانت تواجو يف ادلاضي اختيارات سبويلية أضيق شلا كاف متاحا لنظَتاهتا يف البلداف‬
‫ادلتقدمة ‪ ،‬إال أنو يف الوقت احلارل و مع ربرير التجارة و التحرير ادلارل اجلارايف يف الكثَت من البلداف‬

‫‪ 1‬أبو احليلية عبد احلليم ‪ ،‬مرجع سبق ذكره‪ ،‬ص ‪38-37‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫النامية‪ ،‬فقد تزايدت أعلية استخداـ شركات البلداف النامية للتمويل اخلارجي بواسطة األسواؽ ادلالية وسبويل‬
‫عن طريق أسواؽ رأس ماؿ يتخذ عدة أشكاؿ من بينها‪:‬‬
‫‪ ‬التمويل ابألسهم ‪ :‬السهم ىو حق ادلساىم يف شركة األمواؿ‪ ،‬وىو ذلك الصك الذي يثبت ىذا‬
‫احلق القابل للتداوؿ وفقا لقواعػد القانوف التجاري‪ ،‬وؽلثل السهم حق مالكو يف اجلمعية العمومية‪،‬‬
‫والتصويت فيها و االنتخاب‪ ،‬وحق األولوية يف االكتتاب عند زايدة رأس ماؿ الشركة‪ ،‬إضافة إذل‬
‫حق احلصوؿ على جزء من أرابحها عند التصفية بسبب االنقضاء و ظليز األنواع التالية ‪:‬‬
‫التمويل ابألسهم العادية؛‬
‫‪ ‬التمويل ابألسهم ادلمتازة ‪.‬‬
‫‪ ‬التمويل ابلسندات‪ :‬التمويل إبصدار أسهم عادية أو شلتازة يعترب من قبيل ادلشاركة يف رأس ادلاؿ‪،‬‬
‫أما التمويل إبصدار السندات فهو سبويل ابدلديونية طويلة األجل‪ ،‬وتعددت أشكاؿ احلصوؿ على‬
‫األمواؿ من ىذا ادلصدر‪ ،‬فقد يتم ذلك مقابل التحويل إذل أسهم تصدرىا الشركات العامة و‬
‫اخلاصة لتكتتب يف الدوؿ األخرى كوسيلة للحصوؿ على العمالت األجنبية الالزمة لتمويل‬
‫اإلستثمار‪.‬‬

‫ادلطلب الثاين‪ :‬ماىية التمويل العقاري‬

‫نظرا لألعلية البالغة اليت ػلضى هبا التمويل العقاري على صعيد االقتصادي واالجتماعي سنحاوؿ يف ىذا‬
‫ادلبحث إذل تطرؽ اليت التمويل العقاري بشكل واسع‬

‫الفرع األول‪ :‬مدخل اىل التمويل العقاري‬

‫أوال‪ :‬مفهوم التمويل العقاري‬
‫‪1‬‬
‫من بُت التعاريف ادلقدمة للتمويل العقاري صلد‪:‬‬
‫‪ ‬التعريف األول‪ :‬يعرؼ التمويل العقاري أبنو كل نشاط سبويلي يهدؼ لالستثمار يف رلاالت شراء أو بناء‬
‫أو ترميم أو ربسُت ادلساكن والوحدات اإلدارية وادلنشئات خدمية ومباين واحملالت ادلخصصة للنشاط‬
‫التجاري‪ ،‬وذلك بضماف حق االمتياز على العقار أو رىنو رمسيا أو غَت ذلك من الضماانت اليت يقبلها‬
‫ادلموؿ‪.‬‬

‫‪ 1‬ىشاـ دمحم القاضي‪ ،‬التمويل العقاري‪ ،‬طبعة األوذل‪ ،‬دار الفكر اجلامعي‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬سنة ‪ 2011‬ص ‪.61‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ ‬التعريف الثاين‪ :‬ىو عبارة عن سبويل لشراء عقار‪ ،‬أو حق انتفاع عليو دلسكن‪ ،‬أو دلمارسة مهنة أو حرفو‪،‬‬
‫أو التمويل لشراء أسهم أو حصص يف شركة يف رلاؿ سبلك العقارات‪ ،‬أو اكتساب حق انتفاع عليها‪ ،‬أو‬
‫التمويل لتشييد بناء‪ ،‬أو ترميمو‪ ،‬أو ربسينو أو صيانتو وكذلك شراء أرض بغرض البناء عليها‪.‬‬

‫بناء على ما سبق ؽلكننا تقدمي تعريف شامل للتمويل العقاري على انو تلك القروض طويلة االجل‬
‫ادلمنوحة من الطرؼ البنوؾ او ادلؤسسات ادلالية لألشخاص ادلعنويُت والطبعيُت بغرض شراء عقار او بناء‬
‫مسكن‬

‫اثنيا‪ :‬أمهية التمويل العقاري‪:‬‬

‫تظهر أعلية التمويل العقاري من خالؿ أعلية وضرورة توفر رأس ادلاؿ الالزـ لشراء أو بناء العقار من مسكن‬
‫وغَته‪ ،‬ألف ادلسكن ادلملوؾ لإلنساف لو أعلية كبَتة يف حياتو‪ ،‬وتظهر ىذه األعلية من النواحي التالية‪:1‬‬

‫‪ )1‬األمهية ادلالية‪ :‬اإلصالحات اليت أجريت مع تطوير القطاع ادلارل يف الدوؿ ادلتقدمة أبرزت أف سبديد‬
‫استحقاقات القروض يتطلب إنشاء مؤسسات مالية جديدة متخصصة يف القروض السكنية مثل‬
‫الصناديق العقارية وشركات التمويل العقاري وشركات التوريق واليت تؤدي إذل الزايدة يف سوؽ رأس ادلاؿ‪.‬‬
‫‪ )2‬األمهية االقتصادية‪:‬‬
‫‪ ‬التمويل العقاري لو أعلية كبَتة حيث ؽلثل االستثمار السنوي الضلاز السكنات نسبة من الناتج الوطٍت‬
‫اخلاـ وكذلك نسبة من رلموع االستثمارات الفًتة زمنية معينة‪ ،‬وايضا نسبة من رلموع النشاط‬
‫الصناعي العمراين؛‬
‫‪ ‬حيث يساىم إنتاج السكنات يف امتصاص نسبة البطالة ويف تشغيل اليد العاملة‪ ،‬وكذا يزيد يف ظلو‬
‫قطاع البناء واألشغاؿ العمومي؛‬
‫‪ ‬للتمويل العقاري وظيفة اقتصادية فهو يهدؼ إذل تدبَت ادلاؿ أبقل تكلفة شلكنة‪ ،‬وذلك بغية استثمار‬
‫ىذا ادلاؿ ‪ ،‬فهو يساعد يف ربقيق التنمية االقتصادية للدوؿ و ذلك عن طريق ‪:‬‬
‫‪ ‬يساىم يف سرعة ظلو الدين العقاري عن طريق التوسع يف إاتحة التمويل العقاري وفقا ألسس‬
‫موضوعية واقتصادية وخفض تكلفتو؛‬

‫‪ 1‬عبيد صلوى‪ ،‬درار ىندة‪ ،‬الصيغ ادلستحدثة للتمويل العقاري يف اجلزائر " مذكرة ماسًت أكادؽلي زبصص سبويل مصريف ‪ ،‬جامعة العريب تبسي ‪ ،‬تبسة‪،‬‬
‫‪،2016/2015‬ص‪12‬‬

‫‪9‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ ‬توفَت فرص عمل متعددة ومتنوعة األعداد كبَتة من احلرفيُت وغَتىم يف رلاالت النشاط ادلختلفة‬
‫شلا يؤدي إذل تقليل معدالت البطالة‪ ،‬حيث ترتبط األنشطة العقارية أبكثر من مائة نشاط ‪ ،‬كما‬
‫أف االستثمارات يف رلاؿ التشييد والبناء سبثل أكثر من ‪ 50‬ابدلائة من استثمارات الدولة؛‬
‫‪ ‬يساعد الدولة على مواجهة ظاىرة سكاف السكن العشوائي ‪ ،‬وسكاف ادلقابر و اإلسكاف‬
‫اذلامشي كالسكن يف فوؽ األسطح و غَتىا ‪ ،‬والقضاء على ادلناطق العشوائية ‪ ،‬وا عادة‬
‫زبطيطها من جديد وبنا ء مساكن عليها ذلؤالء السكاف ؽلثل آلية جديدة تتوافق مع اقتصاد‬
‫السوؽ‪ ،‬حيث يوفر التمويل ليس فقط من أجل االحتياجات اخلالية من الوحدات السكنية بل‬
‫أيضا من أجل الطلب ادلستقبلي؛‬
‫‪ ‬التخفيف من حدة التضخم وارتفاع األسعار يف سوؽ العقارات حيث أف تنشيط حركة تداوؿ‬
‫الوحدات السكنية اجلديدة والقدؽلة يف سوؽ العقارات يؤدي إذل توازف األسعار‪ ،‬وابلتارل‬
‫التخفيف يف حدة التضخم‪.‬‬
‫‪ )3‬األمهية االجتماعية‪ :‬يلعب التمويل العقاري دورا ىاما يف االستقرار االجتماعي واألمٍت للفرد واجملتمع ألنو‬
‫يساعد الفرد على سبلك مسكنو حيث أف ىذا يعد عالمة من عالمات االستقرار واألماف للفرد واجملتمع‬
‫حيث يقضي على احلقد بُت الطبقات واالضلالؿ اخللقي الناشىء عن سكن العشوائي ويقضي على‬
‫تكوينات الدور االرىابية ‪ ،‬و اذا حدث االستقرار االجتماعي واألمٍت للفرد واجملتمع فإف ذلك سوؼ‬
‫يسهم يف جذب ادلزيد من االستثمارات العاملة يف ىذا القطاع العقاري‪ ،‬كما ربقق البعد االجتماعي عن‬
‫طريق سبلك ادلسكن شلا يبث االستقرار و األماف يف القطاع العائلي وابلتارل يتحقق االستقرار السياسي‬
‫كما أنو يليب احتياجات شركات استثمار العقاري من خالؿ توسيع قاعدة ادللكية ابلدخوؿ شرائح‬
‫‪1‬‬
‫جديدة من اجملتمع لديها القدرة على التملك على فًتات زمنية طويلة‬

‫اثلثا‪ :‬خصائص التمويل العقاري‬

‫زبتلف صور وأشكاؿ تطبيق نظاـ التمويل العقاري يف دوؿ العادل وفقا لألوضاع االقتصادية وادلالية‪ ،‬إال أف‬
‫التمويل العقاري ينفرد خبصائص ؽلكن إصباذلا يف ما يلي‪:2‬‬

‫‪ 1‬عبيد صلوى‪ ،‬درار ىندة‪ ،‬الصيغ ادلستحدثة للتمويل العقاري يف اجلزائر‪ ،‬مرجع سبق ذكره ‪ ،‬ص‪13‬‬
‫‪ 2‬نفس ادلرجع السابق‪،‬ص ‪14‬‬

‫‪:‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ )1‬التمويل العقاري عقد مارل ليس سوى اإلطار القانوين الذي يغلف العملية ادلقصودة‪ ،‬والذي يسمح يف‬
‫الوقت ذاتو ابلتدخل ادلارل ‪ ،‬من خالؿ ادلؤسسات ادلخولة لو دبزاولة أنشطة التمويل العقاري؛‬
‫‪ )2‬التمويل العقاري من العقود ذات التنفيذ ادلتتابع و تنقسم حبسب ما اذا كاف للزمن دور يف ربديد مدى ما‬
‫يؤدي من التزامات انشئة عنها؛‬
‫‪ )3‬التمويل العقاري يف عقود االستهالؾ ابدلعٍت الضيق ىي كل ما يرميو الشخص من عقود بعدؼ اشباع‬
‫حاجاتو الشخصية من األمواؿ و اخلدمات ‪ ،‬ويستبعد من نطاقها كل ما كاف لو صلة ابألنشطة ادلهنية‬
‫للشخص وفقا ذلذا التصور الشخصي دلفهوـ ادلستهلك؛‬
‫‪ )4‬أما عقود االستهالؾ ابدلعٌت ادلوسع ىي عقود أيخذ يف اعتبارىا طبيعة العالقة بُت أطراؼ العقد‪ ،‬ودرجة‬
‫التوازف احملققة فعليا ‪ ،‬ليس فقط من انحية القوة االقتصادية األطراؼ العقد ‪ ،‬بل أيضا فيما ؼلص‬
‫ادلعلومات اليت ؽلتلكها كل منهم عن السلعة أو ادلاؿ أو اخلدمة موضوع العقد ‪ ،‬من حيث ادلبدأ ‪ ،‬فإف‬
‫الشخص ادلهٍت ليس رلردا سباما من اخلربات اليت تؤىلو للمحافظة على حقوقو‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬سلاطر التمويل العقاري‪:‬‬

‫ترتبط عملية م نح القروض السكنية دبجموعة من األخطار ادلتعلقة ابلنشاط البنكي‪ ،‬وتعرؼ األخطار البنكية‬
‫على أاها "رلموعة احلوادث الغَت متوقعة‪ ،‬واليت ؽلكن إف تؤدي إذل خسائر مالية تؤثر سلبا على مسار العلمية‬
‫‪1‬‬
‫االئتمانية يف بنوؾ التقليدية‪:‬‬

‫‪ )1‬األخطار التقنية‪ :‬ىي األخطار ادلتعلقة بعدـ احًتاـ القواعد التنظيمية اخلاصة دبنح القروض السكنية‬
‫خبصوص ادلدة‪ ،‬ادلبلغ‪ ،‬شروط التسديد ومعدالت الفائدة‪ ،‬اليت غلري ربديدىا وضبطها بشكل دقيق من‬
‫أجل ضماف حقوؽ البنك والعميل‪ ،‬واليت ؽلكن أف ينتج عنها إخالؿ حبقوؽ أحد الطرفُت أو كالعلا؛‬
‫‪ )2‬األخطار اإلدارية‪ :‬ىي األخطار ادلتعلقة ابلتجاوزات واألخطار اإلدارية ادلرتبطة بتكوين ملف القرض‬
‫وكيفية معاجلتو وتسيَته إدارية ولضماف التسيَت اإلداري اجليد ولتجاوز ىذه األخطاء غليب االلتزاـ ب‪:‬‬
‫‪ ‬اختيار ادلوظفُت األكفاء ذوي اخلربة العالية والكفاءة يف رلاؿ تسيَت قروض السكنية ؛‬
‫‪ ‬توفَت وسائل اإلعالـ اآلرل يف زلاؿ تسيَت واإلدارة ؛‬

‫‪1‬‬
‫ابتساـ طوابؿ ‪ ،‬تقييم مسامهة البنوك التقليدية يف التمويل السكن ‪ ،‬مذكرة ماجستَت يف العلوـ االقتصادية ‪ ،‬جامعة متنوري قسنطينة ‪2004 ،‬‬
‫‪ 2005/‬ص ‪124‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ ‬التحديد الدقيق للوظائف وادلسؤوليات ادلتعلقة بكل مصلحة ( قانونية و زلاسبية ‪ ...‬اخل )‬
‫وتنظيم شبكة عالقات جيدة بينها‪.‬‬
‫‪ )3‬األخطار التقليدية‪ :‬ىي أخطار ادلتعلقة ابجلانب التسويقي للمنتجات البنكية بصفة عامة‪ ،‬أو القروض‬
‫السكنية بصفة خاصة‪ ،‬حيث أف ىذه األخَت زبضع لالسًتاتيجية التسويقي؛‬
‫‪ )4‬األخطار القانونية‪ :‬ىي أخطار ادلتعلقة ب عدـ احًتاـ اجلوانب القانونية والتنظيمية اخلاصة دبنح القروض‬
‫السكنية‪ ،‬حيث ؽلكننا التمييز بُت‪:‬‬
‫‪ ‬األخطار ادلتعلقة بعملية حترير العقد‪ :‬عملية تكوين ملف القرض تتطلب وضع اتفاقية تتضمن‬
‫دراسة خاصة لتحديد مسؤولية األطراؼ ادلشاركة يف العقد ( ادلؤسسة ادلقرضة وادلقًتض ) حبيث‬
‫غلب أف يتضمن ىذا األخَت صبيع ادلعلومات اخلاصة بعملية اإلقراض لشروط ربقيق العملية‬
‫وطبيعة الضماانت وكيفية تسَتىا؛‬
‫‪ ‬األخطار ادلتعلقة بعملية الرىن العقاري ‪ :‬تتطلب عملية منح القروض السكنية احلصوؿ على‬
‫رلموعة من الضماانت قد تكوف عينية أو شخصية أو كالعلا معا هبدؼ تغطية ىذه العملية‪،‬‬
‫لكن يف غالب األحياف صلد إف الضماانت ىي عبارة عن الرىن عقاري من الدرجة األوذل األصل‬
‫ادلموؿ‪ ،‬حيث غلب أف يكوف ؛‬
‫‪ ‬األصل ادلموؿ قابل لرىن؛‬
‫‪ ‬غَت خاضع لعملية رىن من طرؼ ىيئة أو تنظيم آخر؛‬
‫‪ ‬أف تتم عملية التحويل الرىن على يد موثق للعقود يشرؼ على عالمة واثئق ادللكية‪.‬‬
‫‪ )5‬خطر عدم السداد ‪ :‬يكوف يف حالة العجز التاـ و النهائي للمقًتض عن عملية التسديد ادلبلغ الكمي أو‬
‫اجلزئي دلقرض‪ ،‬شلا يؤدي إذل إحلاؽ أزمة السيولة للبنك‪.‬‬

‫الفرع الثاين‪ :‬انواع القروض العقارية وخصائصها‬

‫ؽلكن تقسيم القروض العقاري ة حبسب موضوعيا‪ ،‬كما ؽلكن تقسيميا حبسب الشخص ادلقًتض‪ ،‬وإف كاف‬
‫شخصا طبيعيا أو معنواي‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫اوال‪ :‬التمويل السكين ادلوجهة لؤلشخاص الطبيعيني‪:‬‬

‫سبنح ادلؤسسات ادلالية البنكية يف اجلزائر نوعُت من القروض العقارية للشخص الطبيعي من أجل توفَت مسكن‬
‫عائلي‪ ،‬األوؿ ؼلص بناء‪ ،‬وهتيئة وتوسيع ادلسكن والثاين ؼلص شراء‪ ،‬كراء ادلسكن‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫التمويالت ادلتعمقة ابألشغال السكنية‪:‬‬ ‫‪.i‬‬

‫ؽلكن االستفادة من القرض العقاري من أي مؤسسة مالية بنكية تقليدية كل شخص طبيعي مالك القطعة‬
‫ارض يريد بناء مسكن شخصي أو عائلي‪ ،‬أو مالك دلسكن يريد هتيئتو أو تعليتو أو توسيعو‪ ،‬أو يريد شراء قطعة‬
‫أرض للبناء مع ضرورة توفَت شرطُت أساسُت‪:‬‬

‫‪ )1‬غل ب أف يكوف ادلًتشح حائز على عقد ملكية األرض زلل البناء ورخصة بناء‪ ،‬وعقد ملكية للمسكن‬
‫ورخصة ادلناسبة يف حالة القياـ أبعماؿ التهيئة والصيانة؛‬
‫‪ )2‬أف يكوف لو دخل اثبت ومستقر ابإلضافة إذل بعض الواثئق ىويتو‪.‬‬
‫‪-1 - .i‬خصائصو‬

‫يتميز قرض البنكي ادلخصص لتمويل أو بناء ذايت أو أعماؿ التهيئة أو التجديد أو توسعة أبنو‪:‬‬

‫‪ )1‬قرض ؽلنح على دفعات حسب تقدـ األشغاؿ؛‬

‫‪ )2‬ىي قروض طويلة ادلدة ؽلكن أف تصل إذل ‪ 30‬سنة زبتلف حسب سن الشخص؛‬
‫‪ )3‬رلاالهتا ربدد حسب دخل الشخص وتكلفة اإلصلاز؛‬
‫‪ )4‬اسًتجاع القرض يتم أبقساط شهرية وفق جدوؿ اإلىتالؾ مع نسبة الفائدة متغَتة مرتبطة بضماانت يف‬
‫شكل رىن رمسي يقع على قطعة األرضية زلل البناء‪ ،‬أو رىن ادلسكن زلل أشغاؿ هتيئة يكتتب لصاحل‬
‫ادلؤسسة ادلقرضة؛‬
‫‪ )5‬ضرورة أتمُت على حياة ادلستفيدين والتأمُت من الكوارث الطبيعية على العقار موضوع القرض‪.‬‬

‫‪ 1‬دمحم بن ػلي ‪ ،‬واقع السكن يف اجلزائر واسرتاتيجية متويلو‪ ،‬أطروحة دكتورا ‪ ،‬كلَتة العلوـ االقتصادية والتقليدية وعلوـ التسيَت‪ ،‬جامعة أيب بكر ابلقايد‪،‬‬
‫تلمساف‪ ،‬اجلزائر‪، 2012 ،‬ص ‪.180‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫التمويالت ادلتعلقة ابحلصول على مسكن‪:1‬‬ ‫‪.ii‬‬

‫ؽلكن لألشخاص الطبيعيُت االستفادة من قروض سلصصة حملصوؿ أو شراء مسكن جديد يف إطار ترقية‬
‫العقارية اخلاصة أو العامة عن طريق البيع بناء على التصميم ‪ VSP‬أو شراء سكن منجز يف إطار الًتقية العقارية‬

‫‪ -1- .ii‬خصائصو‪:‬‬

‫ومن خصائص قرض احلصوؿ على ملكية مسكن جديد ما يلي‪:‬‬

‫‪ )1‬غلب أف يكوف العقد بيع بناء على تصميم موثق؛‬

‫‪ )2‬يثبت وجود مشاركة شخصية مقدرة ب ‪ % 20‬من قيمة ادلسكن؛‬
‫‪ )3‬مدخوؿ اثبت‪ ،‬وقدرة على التسديد؛‬
‫‪ )4‬ؽلكن أف يصل القرض ادلغطى ‪ % 80‬من شبن ادلسكن؛‬
‫‪ )5‬ىي قروض طويلة ادلدة ‪ 30‬سنة تسًتجع قبل سن ‪ 70‬سنة وعلى شكل أقساط شهرية‪.‬‬
‫‪ -2- .ii‬الضماانت ادلطلوبة عادة‪:‬‬
‫‪ )1‬الرىن القانوين من الدرجة األوذل للمسكن زلل الشراء؛‬
‫‪ )2‬اكتتاب ادلرقي أتمُت إجباري لدى صندوؽ ضماف القروض وكفالة ادلتبادلة للًتقية العقارية الذي سيؤمن‬
‫ضباية للمستفيدين يف احلالة العجز ادلادي أو إفالسو؛‬
‫‪ )3‬نسبة الفائدة ادلطبقة تكوف حسب الشروط البنكية السارية‪.‬‬

‫إف كل البنوؾ التقليدية معنية بتمويل ىذا النوع من القروض العقارية سواء كاف اإلصلاز مساكن صباعية أو‬
‫فردية أما القروض شراء مسكن جديد فخصائصها ىي نفس خصائص القروض ادلوجهة لشراء مسكن جديد عن‬
‫طريق البيع على التصاميم واظلا االختالؼ يكمن يف طبيعة السكن حبيث السكنات ادلنجزة عن طريق بناء على‬
‫‪2‬‬
‫التصاميم يستفيد أصحاهبا من القروض قبل اإلصلاز‪.‬‬

‫‪ 1‬دمحم بن ػلي‪ ،‬مرجع سبق ذكره‪ ،‬ص ‪181‬‬

‫‪ 2‬دمحم بن ػلي ‪ ،‬مرجع سبق ذكره‪ ،‬ص ‪185‬‬

‫‪24‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫اثنيا‪ :‬التمويل السكين ادلوجهة لؤلشخاص ادلعنوية‪:‬‬

‫ىي القروض العقارية موجهة األشخاص ادلعنوية لتمويل الًتقية العقارية اليت يقوـ هبا‪ ،‬واليت ؼلوؿ ذلا القانوف‬
‫األساسي القياـ بنشاط العقاري‪.‬‬

‫األشخاص ادلعنوية تكوف عموما الشركات التقليدية طبقا ألحكاـ القانوف التجاري رقم ‪ 23‬ادلؤرخ يف‬
‫‪ 1976/03/03‬أو التعاونيات العقارية ادلنظمة وفق األمر رقم ‪ 76‬طبقا لنص مادة ‪ 02‬من األمر الذي ينص‪" :‬‬
‫إف تعاونية العقارية ىي شركة أشخاص مدنية وذات رأس ماؿ متغَت‪ ،‬ىدفها األساسي ىو مساعدة واحلصوؿ على‬
‫ملكية السكن العائلي‪ ،‬ىذه القروض العقارية اليت سبنحها ادلؤسسات ادلصرفية وادلالية زبصص لتمويل مشاريع‬
‫والسكنات ادلوجية للبيع‪ ،‬فهي تتميز عن تلك ادلوجية لألشخاص الطبيعية حبجم ادلشروع‪ ،‬وحجم القرض إذا أاها‬
‫زبص ألكثر من مسكن كما تتميز أباها‪:1‬‬

‫‪ )1‬قروض قصَتة ادلدة‪ ،‬ال تتجاوز ‪ 24‬شهرا كأقصى مدة؛‬

‫‪ )2‬قروض موجهة لتمويل مشاريع ترقويو مكونة على األقل ‪ 08‬مساكن؛‬
‫‪ )3‬نسبة الفائدة ادلطبقة عليها ىي نسبة متغَتة‪.‬‬

‫كل مرقي عقاري خاص يريد االستفادة من ىذا القرض غلب أف تتوفر فيو الشروط التالية‪:‬‬

‫‪ )1‬أف يثبت ملكيتو لقطعة األرض زلل اصلاز ادلشروع ورخصة بناء؛‬
‫‪ )2‬أف يقدـ دراسة تقنية ومالية كاملة عن ادلشروع ومتطلباتو؛‬
‫‪ )3‬أف يثبت قدرة مالية شخصية على تغطية جزء من التكاليف ادلشروع ادلراد إصلازه‪.‬‬

‫إف آلية سبويل القروض العقارية لألشخاص ادلعنوية زبتلف حسب زبصيص ادلشروع ادلنجز يف إطار الًتقية‬
‫العقارية‪ ،‬وأييت منح القروض يف شكل أقساط ودفعات حسب تقدـ األشغاؿ‪.‬‬

‫وىذه الشروط العامة لإلقراض‪:‬‬

‫‪ )1‬يقوـ ادلقًتض ابلتأمُت على العقار ادلقدـ كضماف للقروض ضد احلريق والزالزؿ بقيمة القرض؛‬
‫‪ )2‬ال ؽلنح القرض للمقًتض إال إذا كاف مالك لألرض أو سطح أو ىيكل البناء ادلزمع تنفيذ ادلشروع السكٍت‬
‫عليو؛‬
‫‪ )3‬ال غلوز استعماؿ القروض ادلمنوحة لتسديد أية التزامات سابقة على ادلقًتضُت ذباه البنك‪.‬‬

‫‪ 1‬نفس ادلرجع السابق‪ ،‬ص ‪187-186‬‬

‫‪25‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫ادلطلب الثالث‪ :‬صيغ التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك اإلسالمية‬

‫يف ظل طلب ادلتزايد على العقار ونظرا لتكاليف العالية ذلذا األخَت يلجئ ادلواطنُت اذل البنوؾ بغيت‬
‫احلصوؿ على التمويل االزـ شلا فتح الباب ادلنافسة بُت البنوؾ التقليدية والبنوؾ اإلسالمية اذل تقدمي صيغ سلتلفة من‬
‫التمويالت تستهدؼ القطاع العقاري‬
‫الفرع األول‪ :‬صيغ التمويل العقاري يف البنوك تقليدية‬

‫ىناؾ صيغ عديدة للتمويل العقاري شائعة منها على سبيل ادلثاؿ ما يلي‪:‬‬

‫اوال‪ :‬صيغة التمويل العقاري بقروض بفائدة‪:‬‬

‫يقصد بو يف ىذا ادلقاـ قياـ مؤسسة مالية أو جهة سبويل ما إبعطاء شخص قرضا بفائدة لتمويل شراء عقار على‬
‫أف يقوـ ادلقًتض بسداد ىذا القرض وفائدتو على أجاؿ يتم االتفاؽ عليها‪ ،‬وأحياان يطلب من ادلقًتض تقدمي‬
‫ضماانت سلتلفة لكي تطمئن اجلهة ادلقرضة إذل اسًتداد القرض والفائدة‪ ،‬كما توضع شروط منها ربميل ادلقًتض‬
‫بفوائد إضافية عند التأخَت عن سداد األقساط يف مواعيدىا حسب سعر الفائدة السائد يف السوؽ أو أعلى منو‪.‬‬

‫طبيعة عقد التمويل العقاري بقروض بفائدة‪:‬‬

‫تتمثل أركاف ىذا العقد يف اآليت‪:1‬‬

‫‪ )1‬اإلجاب‪ :‬وىو طلب التمويل ويصدر من طالب القرض (ادلقًتض)؛‬

‫‪ )2‬القبول‪ :‬وىو موافقة اجلهة ادلقرضة إبعطاء القرض لطالبو (ادلقرض)؛‬
‫‪ )3‬موضوع العقد‪ :‬قرض بفائدة؛‬
‫‪ )4‬صيغة العقد ‪:‬قرض بفائدة لتمويل عقاري‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬التمويل العقاري بصيغة ادلشاركة‪:‬‬

‫يقصد بو اتفاؽ طرفُت على ادلشاركة يف شراء عقار‪ ،‬حيث يقدـ طرؼ األرض اليت سوؼ يقاـ عليها العقار‬
‫(فرضا)‪ ،‬ويقدـ طرؼ أخر التمويل الالزـ لبناء العقار‪ ،‬ويتفقاف على توزيع عائد ادلشاركة بينهما ابلًتاضي‪.‬‬

‫‪ 1‬مناؿ رزيق‪ ،‬اليات التمويل العقاري يف اجلزائر –دراسة حالة القرض الشبعي اجلزائري ‪ ،CPA‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة ادلاسًت يف زبصص مالية‬
‫‪ ،‬جامعة اكلي زلند اوحلاج – البويرة ‪ 2013/2012‬ص ‪30‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪1‬‬
‫طبيعة عقد التمويل العقاري بصيغة ادلشاركة‪ :‬تتمثل أركاف ىذا العقد يف االيت‪:‬‬

‫‪ )1‬اإلجياب‪ :‬ويصدر من طالب ادلشاركة وىو يف الغالب من يرغب يف سبويل العقار ويكوف عنده أرض؛‬
‫‪ )2‬القبول‪ :‬ويصدر من الطرؼ الثاين يف ادلشاركة وىو الذي يقدـ التمويل الالزـ لشراء العقار؛‬
‫‪ )3‬موضوع العقد‪ :‬ادلشاركة يف شراء عقار؛‬
‫‪ )4‬صيغة العقد‪ :‬اتفاؽ بُت طرفُت على ادلشاركة يف نشاط عقاري‪.‬‬

‫اثلثا‪ :‬التمويل العقاري بصيغة البيع اآلجل أو ابلتقسيط ‪:‬‬

‫يقصد هبذه الصيغة شراء العقار عن طريق سداد القيمة بعد أجل معُت‪ ،‬ويطلق على ىذه الصيغة البيع‬
‫ابألجل أو الشراء ابلتقسيط وعادة يكوف الثمن األجل أعلى من الثمن العاجل‪.‬‬

‫طبيعة عقد البيع اآلجل يف التمويل العقاري‪:‬‬

‫تتمثل أركاف ىذا العقد يف االيت‪:2‬‬

‫‪ )1‬اإلجياب‪ :‬ويصدر من طالب الشراء ابألجل أو ابلتقسيط (ادلشًتي)؛‬

‫‪ )2‬القبول‪ :‬ويصدر من البائع الذي يتملك العقار ادلعروض للبيع (البائع)؛‬
‫‪ )3‬موضوع العقد‪ :‬العقار ؛‬
‫‪ )4‬صيغة العقد ‪ :‬البيع األجل للعقار‪.‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬صيغ التمويل العقاري يف البنوك اإلسالمية‬

‫تعد صيغ التمويل من أىم شليزات البنوؾ اإلسالمية واليت تتميز هبا عن البنوؾ التقليدية وسوؼ يتم تناوؿ كل‬
‫صيغة وكيفية تطبيق ىا يف التمويل العقاري‬

‫اوال‪ :‬صيغة ادلشاركة ادلنتهية ابلتمليك‪:‬‬

‫ؽلكن استخد اـ صيغة ادلشاركة يف رلاؿ التمويل العقاري‪ ،‬ونفضل استخداـ صيغة ادلشاركة ادلنتهية‬
‫ابلتمليك‪ ،‬حيث يدخل البنك يف مشروع شراكة مع العميل لشراء العقار‪ ،‬ويؤجر حصتو للعميل‪ ،‬ويستلم منو‬

‫‪ 1‬مناؿ رزيق ‪ ،‬مرجع سبق ذكره ‪ ،‬ص ‪30‬‬

‫‪ 2‬نفس ادلرجع السابق ص‪31‬‬

‫‪27‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫القيمة التأجَتية ادلتفق عليها‪ ،‬ويشًتي العميل دوراي النسبة ادلتفق عليها مسبقا من حصة البنك يف العقار‪ ،‬وبعد‬
‫‪1‬‬
‫مدة تنتقل ملكية العقار ابلكامل إذل العميل‪ ،‬وؽلكن تطبيقها وفقا للخطوات اآلتية‪:‬‬

‫‪ )1‬ي وقع البنك والعميل عقد مشاركة‪ ،‬ويشًتي العميل ادلسكن‪ ،‬وتكوف ملكيتو مشًتكة بُت البنك والعميل‬
‫حسب نسبة رأس ادلاؿ؛‬
‫‪ )2‬يستأجر العميل ادلسكن من البنك دبوجب عقد إغلار‪ ،‬فيو ػلدد مدة اإلغلار‪ ،‬وقيمة األقساط‪ ،‬وكيفية‬
‫السداد؛‬
‫‪ )3‬يشًتي العميل ادلسكن تدرغليا وتتناقص قيمة أقساط اإلغلار مع تناقص حصة البنك‪ ،‬حىت يتملك العميل‬
‫ادلسكن ابلكامل‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬صيغة ادلراحبة لآلمر ابلشراء‪:‬‬

‫ؽلكن استخداـ ىذه الصيغة يف رلاؿ التمويل العقاري‪ ،‬وذلك وفق اخلطوات اآلتية‪:2‬‬

‫‪ )1‬يوقع العميل مع البنك عقد مراحبة‪ ،‬ػلدد مواصفات ادلسكن ادلطلوبة‪ ،‬ومقدار الدفعة النقدية ادلقدمة‬
‫(ضماان اللتزاـ العميل ابلشراء‪ ،‬وتسمى ىامش اجلدية) وقيمة األقساط‪ ،‬وكيفية السداد‪ ،‬وال بد من ربديد‬
‫الثمن األساسي للمسكن وىامش ربح البنك والثمن اإلصبارل؛‬
‫‪ )2‬يشًتي البنك ادلسكن حسب ادلواصفات احملددة من قبل العميل‪ ،‬أو يوكل العميل ابلشراء‪ ،‬ويبيع ادلسكن‬
‫للعميل ابلتقسيط‪ ،‬وتنتقل ملكية ادلسكن للعميل ؛‬
‫‪ )3‬وؽلكن التغلب على ادلخاطر اليت ؽلكن أف يواجهها اؿ بنك اإلسالمي نتيجة تعثر العميل يف السداد‪ ،‬عن‬
‫طريق رىن العقار لصاحل البنك‪.‬‬

‫اثلثا‪ :‬صيغة االستصناع واالستصناع ادلوازي‪:‬‬

‫أصبح التمويل عن طريق عقد االستصناع ػلتل دورا رئيسا يف الصناعة البنكية اإلسالمية‪ ،‬إذ قامت البنوؾً‬
‫بتمويل إنشاء ادلباين السكنية واالستثمارية بنظاـ االستصناع‪ ،‬وساعلت بذلك يف حل مشكالت معاصرة كثَتة‪ ،‬إذ‬
‫ساعلت يف توفَت السلع اليت يطلبها العميل وفقا الحتياجاتو ومتطلباتو دبا يؤدي لتلبية احتياجات العميل‪،‬‬

‫‪ 1‬مٌت لطفي البيطار‪ ،‬مٌت خالد فرحات‪ ،‬آلية التمويل العقاري يف البنوك اإلسالمية‪ ،‬رللة جامعة دمشق للعلوـ االقتصادية والقانونية‪ ،‬العدد‬
‫الثاين‪،2009،‬ص ‪26‬‬
‫‪ 2‬نفس ادلرجع السابق ‪ ،‬ص ‪27‬‬

‫‪28‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫وساعلتً البنوؾ يف صناعات أخرى عديدة وأبرمت العديد من تنفيذ عقود االستصناع مع عمالئها غَت أف أبرزىا‬
‫حجما يف ادلعامالت ىو اجملاؿ العقاري مثل عقود سبويل بناء ادلدارس وبناء الفنادؽ‪. 1‬‬

‫خطوات التمويل ابالستصناع واالستصناع ادلوازي‪:‬‬

‫‪2‬‬
‫وتتمثل ىذه اخلطوات يف مايلي ‪:‬‬

‫‪ )1‬يتقدـ العميل إذل البنك بطلب منو أف ينشأ لو مبٌت ‪ ،‬ويرفق مع طلبو بياان كامال مدعما ابلرسوـ واخلرائط‬
‫من ادلهندس االستشاري عن شكل ومواصفات ادلبٌت الذي يريد إنشائو‪ ،‬وصور صكوؾ ادللكية‪ ،‬وسلطط‬
‫ومساحة االرض وموقعها‪ ،‬وسلطط مبدئيا للبناء ‪ ،‬وتقرير سلتصرا من ادلهندس الذي صمم البناء ‪ ،‬حبيث‬
‫يتضمن ىذا التقرير تكلفة البناء؛‬
‫‪ )2‬يعرض ادلتعامل أيضا مع طلبو الدفعة ادلقدمة اليت ؽلكن سدادىا للبنك اإلسالمي‪ ،‬والضماانت اليت‬
‫يعرضها وطريقة السداد (دفعة واحدة أو على أقساط متعددة شهرية أو ربع سنوية )‪ ،‬مصحوبة بدراسة‬
‫مالية ‪ ،‬ويقدر فيها اإليراد ادلتوقع ومدى قدرتو على الوفاء بسداد األقساط؛‬
‫‪ )3‬يقوـ البنك بعمل دراسة جدوى فنية متخصصة للمشروع عن طريق خرباء التمويل ابلبنك مع االستعانة‬
‫دبكتب استشاري ىندسي يتبع البنك‪ ،‬بغرض التعرؼ على جدوى سبويل ادلشروع؛‬
‫‪ )4‬يف حالة موافقة البنك على العرض ادلقدـ من العميل‪ ،‬يطلب منو تقدمي ادلستندات النهائية للتمويل وتقدمي‬
‫الضماانت الالزمة ؛‬
‫‪ )5‬بعد االتفاؽ النهائي يقوـ البنك بتوقيع عقد بيع استصناع مع العميل ػلدد فيو صبيع حقوؽ والتزامات كل‬
‫طرؼ من أطراؼ العقد وعلا (البنك‪ ،‬العميل) وأىم ما يتضمنو العقد ما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬شبن بيع ادلبٌت للعميل من قبل البنك؛‬
‫‪ ‬ميعاد التسليم طبقاً للمواصفات؛‬
‫‪ ‬مدة السداد ؛‬
‫‪ ‬قيمة القسط ؛‬
‫‪ ‬قيمة الدفعة ادلقدمة يف حالة وجودىا؛‬

‫‪ 1‬دمحم البلتاجي‪ ،‬صيغ التمويل اإلسالمية ادلالئمة لالستثمار العقاري‪ ،‬مؤسبر االستثمار العقاري اإلسالمي وسبويلو يف الشرؽ األوسط‪ ،‬جدة‪.2006 ،‬‬
‫ص‪24‬‬
‫‪ 2‬نفس ادلرجع السابق‪25 ،‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ ‬للعميل احلق يف تعيُت مهندس استشاري دلتابعة سَت العمل ابدلشروع ولكن يتحمل العميل تكلفتو‪.‬‬

‫إذا دل يلتزـ ادلتعامل بسداد ما عليو من دين يف ادلواعيد احملددة ودل يسدد األقساط ‪ ،‬يعطيو البنك مهلة إذا كاف‬
‫متعسرا ويساعده على إغلاد احلل ‪ ،‬أما إذا كاف العميل شلاطال يكوف من حق البنك ازباذ إجراءاتو للحصوؿ علي‬
‫ابقي مستحقاتو لدي العميل‬

‫رابعا‪ :‬صيغة التمويل ابلبيع اآلجل‪:‬‬

‫تتمثل أركاف ىذا العقد يف اآليت ‪:1‬‬

‫‪ ‬اإلجياب‪ :‬ويصدر من طالب الشراء ابألجل أو ابلتقسيط‪( .‬العميل)؛‬

‫‪ ‬القبول‪ :‬ويصدر من البائع الذي يتملك العقار ادلعروض للبيع (البنك اإلسالمي ) ؛‬
‫‪ ‬موضوع العقد‪ :‬العقار ؛‬
‫‪ ‬صيغة العقد‪ :‬البيع اآلجل للعقار؛‬

‫خامسا‪ :‬صيغة اإلجارة ادلنتهية ابلتمليك‬

‫ؽلكن استخداـ ىذه الصيغة يف رلاؿ التمويل العقاري‪ ،‬حيث يشًتي البنك اإلسالمي ادلساكن‪ ،‬ويؤجرىا‬
‫للعمالء مقابل إغلار زلدد‪ ،‬مع الوعد بتمليكهم تلك العقارات عند انتهاء تسديد األقساط ادلتفق عليها‪ .‬وتعد ىذه‬
‫الصيغة مالئمة ألصحاب الدخل احملدود‪ ،‬وؽلكن تطبيقها عمليا وفقا خلطوات اآلتية‪:2‬‬

‫‪ )1‬يقوـ العميل ابلتقدـ للبنك بغرض أتجَت منزؿ معُت أو مبٍت معُت أو إبداء رغبتو يف سبلك تلك السلعة يف‬
‫اية مدة التأجَت؛‬
‫‪ )2‬يقوـ البنك بدراسة طلب العميل مث يقوـ بعد ذلك بشراء األصوؿ الثابتة احملددة من قبل العميل‬
‫(ادلستأجر) وسداد قيمتها نقدا وامتالكها مث أتجَتىا للعميل لالنتفاع بو واستخدامها‪ ،‬ويعد البنك مالكا‬
‫لألصل طواؿ فًتة اإلغلار لو والعميل حائزا ومستخدما حىت سباـ سداد أقساط اإلجارة؛‬
‫‪ )3‬يقوـ البنك بعد انتهاء عقد التأجَت بتوقيع عقد بيع للعميل ينتقل األصل دبوجبو من ملكية البنك دللكية‬
‫العميل ويسدد العميل القيمة ادلتفق عليها مع البنك ؛‬

‫‪ 1‬حسُت شحاتة‪ ،‬صيغ التمويل العقاري ادلعاصرة يف ميزان الشريعة اإلسالمية‪ ،‬جامعة االزىر‪ ،‬مصر‪ ،2010 ،‬ص ‪. 14‬‬
‫‪ 2‬حسُت شحاتة‪ ،‬مرجع سبق ذكره ‪ ،‬ص ‪15‬‬

‫‪2:‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫‪ )4‬يتم نقل ادللكية للعميل عن طريق إحدى الصور التارل‪:‬‬

‫‪ ‬توقيع عقد ىبة العُت للعميل يف اهاية فًتة التأجَت بعد سداد كامل األجرة ؛‬
‫‪ ‬إعطاء البنك اخليار للعميل بعد االنتهاء من تسديد صبيع األقساط ادلستحقة خالؿ ادلدة من شراء‬
‫العُت ادلأخوذة بسعر السوؽ عند انتهاء مدة اإلجارة ‪.‬‬

‫سادسا‪ :‬ادلضاربة‪:‬‬

‫ؽلكن أف يتم استخداـ ادلضاربة يف تنشيط السوؽ العقاري من خالؿ قياـ مؤسسة مالية أو استثمارية‬
‫اب لتخطيط إلنشاء مبٌت أو عدة مباين وبعد ربديد التكلفة الالزمة يقسم ادلبلغ إذل صكوؾ تطرحها لالكتتاب العاـ‬
‫جلمع ىذه ادلبالغ مث تقوـ إبنشاء ادلبٌت وبيع وحداتو ابلتقسيط ويوزع الربح على ضبلة الصكوؾ‪ ،‬على أف يتم‬
‫‪1‬‬
‫استهالؾ (اسًتداد قيمتو) الصكوؾ من األقساط احملصلة دوراي‬

‫ادلبحث الثاين‪ :‬الدراسات السابقة للموضوع‬

‫يعترب التمويل العقاري من بُت ادلواضيع اليت لقت رواجا كبَت لدى الباحثُت يف رلاؿ العلوـ االقتصادية من‬
‫خالؿ ىذا الفصل سنحاوؿ ربليل بعض الدراسات اليت قد سبقتنا لتناوؿ موضوع التمويل العقاري‪.‬‬

‫ادلطلب األول‪ :‬الدراسات السابقة ابللغة العربية‬

‫الدراسة االوىل‪ :‬لبوخ مرمي ‪2018‬‬
‫قدمت الباحثة ورقة حبثية بعنواف" ادلشاركة ادلتناقصة كألية من اليات التمويل‬
‫‪2‬‬
‫العقاري اإلسالمي ودورىا يف متويل السكن – دراسة جتارب"‪.‬‬
‫ىدفت الباحثة من خالؿ ىده الدراسة اذل تسليط الضوء على سبويل السكن‬
‫ابعتباره ضرورة أساسية حلياة اإلنساف‪ ،‬ودبا أف التمويل العقاري التقليدي يقوـ على‬
‫أساس ربوي‪ ،‬بناءا على ذلك استحدثت البنوؾ اإلسالمية عددا من األساليب ادلتوافقة مع الشريعة اإلسالمية فيما‬
‫يتعلق دبلكية ادلساكن‪ ،‬لذا تطرقت الباحثة اذل اىم ألية وىي ادلشاركة ادلتناقصة واليت يتم تطبيقها على نطاؽ واسع‬
‫يف ماليزاي وكندا‪ ،‬ابكستاف‪ ،‬والعديد من الدوؿ األخرى‪.‬‬

‫العقاري ادلصري‪ ،‬جامعة األزىر‪،2002 ،‬ص ‪18‬‬ ‫‪ 1‬دمحم عبد احلليم عمر‪ ،‬اآلليات التمويلية اإلسالمية لتنشيط السوق العقاري‪ ،‬مؤسبر تنشيط السوؽ‬
‫لبوخ مرمي " ادلشاركة ادلتناقصة كألية من اليات التمويل العقاري اإلسالمي ودورىا يف متويل السكن – دراسة جتارب‪ ،"-‬مقالة علمية منشورة يف‬ ‫‪2‬‬

‫رللة معهد العلوـ االقتصادية‪ ،‬اجمللد ‪ ،21‬العدد‪ ،02‬جامعة لونسي على ‪ ،02‬اجلزائر‪2018 ،‬‬

‫‪31‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫وخلصت الدراسة يف االخَت إذل أف عقد ادلشاركة ادلتناقصة أكثر أساليب التمويل العقاري كفاءة وتطورا‬
‫حيث تعتمد على شراكة حقيقية متوافقة مع الشريعة االسالمية وتنفي وجود اي تعامل ربوي ؽلكن أف يكوف زلل‬
‫للشك‪.‬‬
‫الدراسة الثانية‪ :‬دويف قرمية ‪2020‬‬
‫قدمت الباحثة ورقة حبثية بعنواف" دور صيغ التمويل اإلسالمية يف متويل‬
‫‪1‬‬
‫القطاع العقاري بدولة االمارات العربية ادلتحدة‪.‬‬
‫ىدفت الباحثة من خالؿ ىذه الدراسة إذل ربديد دور صيغ التمويل‬
‫اإلسالمية يف سبويل القطاع العقاري‪ ،‬ولتحديد ىذا الدور اخًتان عينة من ادلصارؼ‬
‫اإلسالمية بدولة اإلمارات العربية ادلتحدة وابالعتماد على التقارير ادلالية السنوية خالؿ الفًتة ‪،2016-2012‬‬
‫التحليل تطور حجم التمويل العقاري يف ىذه ادلصارؼ ومساعلتو يف سبويل القطاع العقاري ابإلمارات‪.‬‬
‫أظهرت النتائج أف ىناؾ دور ل صيغ التمويل اإلسالمية يف سبويل القطاع العقاري نتيجة تزايد نسبة مساعلة‬
‫صيغ التمويل اإلسالمية يف سبويل القطاع العقاري ابإلمارات‪ ،‬واليت قدرت يف ادلتوسط‪ %10.67‬خالؿ الفًتة‬
‫(‪ ،) 2016-2012‬وىي نسبة صغَتة ولكنها نسبة مهمة ابلنظر إذل عدد ادلؤسسات وادلصارؼ اليت تنشط يف‬
‫نفس اجملاؿ يف اإلمارات‪.‬‬
‫الدراسة الثالثة‪ :‬منصوري سيهام ‪2021‬‬
‫قدمت الباحثة ورقة حبثية بعنواف " االستصناع العقاري كآلية مصرفية لتمويل‬
‫‪2‬‬
‫السكن – معاجلة مالية وزلاسبية لنماذج دولية " ‪.‬‬
‫ىدفت الباحثة من خالؿ ىذه الدراسة اذل دراسة طبيعة العالقة بُت التمويل‬
‫ابالستصناع العقاري وسبويل قطاع السكن‪ ،‬حيث أف التمويل ابالستصناع العقاري أو ما يعرؼ ابلتمويل ادلوازي‪ ،‬لو‬
‫رلموعة من اخلصائص التمويلية اليت ربقق مبدأ ادلرونة الالزمة لسد الفجوات التمويلية لقطاع اإلسكاف‬
‫وقد توصلت الدراسة اذل اف االستصناع ادلوازي قد ساىم يف معاجلة الركود احلقيقي يف السوؽ العقاري من‬
‫خالؿ سبويل العديد من مشاريع اإلسكاف‪ ،‬والشواىد ادلستقاة من التجارب الدولية يف ىذا اجملاؿ تثبت وتدعم ىذا‬

‫‪ : 1‬دويف قرمية " دور صيغ التمويل اإلسالمية يف متويل القطاع العقاري بدولة االمارات العربية ادلتحدة"‪ ،‬مقالة علمية منشورة يف رللة اقتصاد ادلاؿ‬
‫واالعماؿ ‪ ،JFBE‬اجمللد‪ ،03‬العدد ‪،04‬سنة ‪2020‬‬
‫منصوري سيهام " االستصناع العقاري كآلية مصرفية لتمويل السكن – معاجلة مالية وزلاسبية لنماذج دولية " مقالة علمية منشورة يف رللة اإلدارة‬ ‫‪2‬‬

‫والتنمية للبحوث والدراسات‪ ،‬اجمللد ‪ ،10‬العدد‪ ، 02‬سنة النشر ‪2021‬‬

‫‪32‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫الطرح‪ ،‬لكن و ابلرغم من الدور ادلتزايد دلختلف منتجات الصَتفة اإلسالمية بصفة عامة و االستصناع ادلوازي يف‬
‫التمويل العقاري بصفة خاصة‪ ،‬تبقى ىذه الصيغ تعاين العديد من العراقيل اليت ربوؿ دوف تعاظم دورىا‪.‬‬
‫الدراسة الرابعة‪ :‬مياين خالدية امينة ليلي ‪2021‬‬
‫‪1‬‬
‫قدمت الباحثة ورقة حبثية بعنواف " دور البنوك التقليدية يف متويل قطاع السكن يف اجلزائر " ‪.‬‬
‫ىدؼ الباحث من خالؿ ىذه الدراسة اذل ابراز دور اليت تلعبو البنوؾ التقليدية يف سبويل قطاع السكن يف‬
‫اجلزائر من خالؿ ما تقدمو ىذه البنوؾ من خدمات بنكية متنوعة واليت ؽلكن اف يكوف‬
‫ذلا دور فعاؿ يف سبويل قطاع السكن‬
‫وقد توصلت الباحثة اذل اف نظاـ التمويل السكٍت يف اجلزائر اذل غاية ‪ 1994‬يتسم‬
‫ابالحتكار الذي كاف ؽلارسو ‪ CNEP‬والذي كاف موجها خصوصا اذل العائالت اليت‬
‫سبلك دفاتر ادخار لدى الصندوؽ وقد عرفت اجلزائر إصالحات جذرية سنيت ‪ 1998/1997‬ىدفت من خالذلا‬
‫اذل اشراؾ صبيع البنوؾ يف منح القروض العقارية‪.‬‬
‫الدراسة اخلامسة‪ :‬أ‪.‬د‪ .‬بن الشيخ عبد الرمحن‬
‫جاءت ىذه الدراسة بعنواف" ما مييز التمويل ابالستصناع العقاري عن التمويل ابلقروض العقارية الربوية "‬
‫‪2‬‬
‫ادلركز اجلامعي تسمسيلت‬
‫حاوؿ الباحث من خالؿ ىذه الورقة البحثية التطرؽ إذل أىم ادليزات اليت‬
‫يتميز هبا التمويل بصيغة االستصناع العقاري كأداة سبويلية إسالمية عن التمويل‬
‫بصيغة القروض العقارية الربوية كأداة سبويلية تقليدية‪ ،‬والذي يعترب من أوسع اجملاالت‬
‫اليت ؽلكن اف يستخدـ فيها االستصناع‬
‫وقد توصلت الدراسة ا ذل أف عقد االستصناع ىو صيغة من صيغ التمويل ادلعتمدة يف البنوؾ اإلسالمية‪،‬‬
‫خاصة االستصناع ا لعقاري ادلوجو لتمويل القطاع العقاري‪ ،‬والذي يكتسي عدة مزااي سبيزه عن صيغة التمويل‬
‫ابلقروض العقارية الربوية ادلعتمدة يف البنوؾ التقليدية‪ ،‬واليت من أعلها كونو يتماشى مع أحكاـ الشريعة اإلسالمية‪.‬‬

‫‪ : 1‬مياين خالدية امينة ليلي " دور البنوك التقليدية يف متويل قطاع السكن يف اجلزائر " مقالة علمية منشورة يف رللة دفاتر اقتصادية‪ ،‬اجمللد‪،12‬‬
‫العدد‪2021 ، 02‬‬
‫أ‪.‬د‪ .‬بن الشيخ عبد الرمحن ما مييز التمويل ابالستصناع العقاري عن التمويل ابلقروض العقارية الربوية " ادلركز اجلامعي تسمسيلت ‪ ،‬بدوف سنة‬ ‫‪2‬‬

‫نشر‬

‫‪33‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫ادلطلب الثاين‪ :‬الدراسات السابقة ابللغات األجنبية‬

‫الدراسة األوىل‪ :‬دراسة ‪KEITH S.VARIAN, JENNIFER 2009‬‬
‫بعنوان‬
‫" ‪"Islamic Financing and Foreclosure‬‬
‫تناولت ىذه الدراسة على مقارنة بُت كل من التمويل اإلسالمي و التمويل التقليدي دبا فيها التمويل والرىن‬
‫العقاري بنوعيو اإلسالمي والتقليدي‪ ،‬حبيث مشلت العينة ادلدروسة عددا من‬
‫البنوؾ اإلسالمية يف الوالايت ادلتحدة األمريكية‪ ،‬ركزت الدراسة على آليات‬
‫وأشكاؿ كال التمويلُت وادلعامالت اليت تتم هبا ىذه األخَتة‪ ،‬ابإلضافة إذل برامج‬
‫التمويل العقاري اإلسالمي‪ ،‬اعتمدت على ادلنهج الوصفي‪ ،‬توصلت الدراسة إذل‬
‫أف التمويل اإلسالمي ىو اذباه سريع النمو يف أمريكا‪ ،‬وغلب دراسة‬ ‫‪)1‬‬
‫األنواع ادلختلفة من اذلياكل ادلستخدمة لالمتثاؿ للشريعة؛‬
‫‪ )2‬أف ىيكلة معامالت اإلجارة وادلراحبة وادلشاركة تتم حبيث تؤمن البنك تقريبا بنفس الطريقة اليت يتم هبا يف‬
‫التمويل التقليدي ومع ذلك قد تكوف ىناؾ بعض الفروؽ الدقيقة اليت تنطبق على جزء معُت من ادلعاملة ‪.‬‬
‫الدراسة الثانية‪ :‬دراسة ‪Benito Djida ;Zaidi Sabrina2018‬‬
‫بعنوان‬
‫"‪"Financement bancaire d'une crédit immobilier‬‬
‫هتدؼ ىذه الدراسة على معرفة كيفية سبويل البنك للقروض العقارية‪ .‬واعتمدت‬
‫الدراسة على منهج الوصفي ربليلی وادلقارف ومنهج دراسة حالة‪ ،‬واستخدمت عدة‬
‫أساليب للحصوؿ على ادلعلومات‪ ،‬ادلالحظة‪ ،‬ادلقابلة‪ ،‬الواثئق اخلاصة ابلبنك‪.‬‬
‫وخلصت الدراسة اذل أنو‪:‬‬
‫من أجل تطوير اإلقراض العقاري يف ا جلزائر غلب على البنوؾ أوال وقبل كل شيء السيطرة عليها وإداراهتا بشكل‬
‫أفضل من أجل جعل سوؽ العقارات أكثر مصداقية‪ .‬وال ؽلكن ربقيق ذلك إال من خالؿ استخداـ أساليب‬
‫اإلدارة احلالية ادلختلفة لتقليل ادلخاطر ذلذا النوع من القروض‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫ادلطلب الثالث‪ :‬ادلقارنة بني الدراسة احلالية والدراسات السابقة‬

‫سنحاوؿ يف ىذا ادلطلب تلخيص أوجو ادلقارنة بُت الدراسة احلالية والدراسات السابقة سواء ابللغة العربية أو‬
‫األجنبية حيث سنوضح نقاط التشابو ونقاط االختالؼ‪ ،‬كما سنتطرؽ ألىم النقاط اليت استفدان منها خالؿ‬
‫اطالعنا عليها‪ ،‬ويف ما يلي جدوؿ يوضح اوجو التشابو بُت الدراسة احلالية والدراسات السابقة ‪:‬‬
‫اجلدول ( ‪ :) 01-01‬أوجو الشبو واالختالف بني الدراسة احلالية و الدراسات السابقة‪.‬‬
‫أوجو الشبو‬

‫نوع القطاع‬ ‫ادلتغريات‬

‫أجريت الدراسة احلالية والدراسات السابقة يف القطاع‬ ‫اعتمدت كل الدراسات على اعتبار التمويل العقاري‬
‫البنكي‪.‬‬ ‫كمتغَت مستقل يف صبيع الدراسات‬

‫أوجو االختالف‬

‫ابلرغم من أوجو التشابو إال أنو ال زبلو من االختالؼ بُت الدراسة احلالية والدراسة السابقة من حيث ادلكاف‪ ،‬الزماف‪،‬‬
‫العينة‪ ،‬ادلتغَتات‪.‬‬

‫ادلصدر من اعداد الطالب ابالعتماد على الدراسات السابقة‬

‫سنحاوؿ من خالؿ ىذه النقطة التوسع يف مقارنة الدراسات السابقة مع الدراسة احلالية‬

‫اجلدول ( ‪ :)02- 01‬يبني مقارنة الدراسة احلالية ابلدراسات السابقة‪.‬‬

‫الدراسات السابقة‬ ‫الدراسة احلالية‬

‫سبت الدراسة يف بيئة عربية وأجنبية‬
‫وكانت يف السنوات مابُت‪- 2011‬‬
‫‪2018‬ـ‪.‬‬
‫تناولت الدراسات السابقة عينات‬
‫سلتلفة أقل وأكرب من الدراسة احلالية‪.‬‬
‫أصلزت دراستنا خالؿ السداسي الثاين من ادلوسم‬ ‫من حيث الزمان‬
‫جامعي‪ 2022_2021‬أما ابلنسبة للحدود‬ ‫وادلكان‬
‫ادلكانية فكانت على مستوي وكاالت بنكية تنشط‬
‫يف إقليم والية ورقلة‬
‫تناولنا يف ىذه الدراسة البنك الوطٍت اجلزائري‬ ‫من حيث العينة‬
‫كبنك ذباري وبنك السالـ كبنك إسالمي‬

‫‪35‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫من حيث متغريات تناولت الدراسة متغَت مستقل ىو التمويل العقاري تناولت الدراسات السابقة أيضا التمويل‬
‫العقاري كمتغَت مستقل‬ ‫الدراسة‬

‫تناولت أبعاد سلتلفة لكال ادلتغَتات‬ ‫تناولت الدراسة صيغ التمويل العقاري يف البنوؾ‬ ‫من حيث أبعاد‬
‫التابعة بينما كاف ادلتغَت ادلستقل ىو‬ ‫اإلسالمية والبنوؾ التقليدية‬ ‫متغريات الدراسة‬
‫التمويل العقاري‬

‫ىدفت معظم الدراسات السابقة إذل‬ ‫ىدفنا من خالؿ ىذه الدراسة اذل ابراز كفاءة‬ ‫من حيث اذلدف‬
‫ابراز دور وكفاءة التمويل العقاري يف‬ ‫البنوؾ التقليدية والبنوؾ اإلسالمية يف حل ازمة‬
‫معاجلة ازمة السكن‪.‬‬ ‫التمويل العقاري مركزين على تقدمي دراسة مقارنة‬
‫تسهل على كل عميل طالب للتمويل العقاري‬
‫ادلفاضلة بُت البنوؾ اإلسالمية و البنوؾ التقليدية‬
‫وفقا لدراسة اكادؽلية‬

‫ادلصدر‪ :‬من اعداد الطالب ابالعتماد على الدراسات السابقة‬

‫رلاؿ االستفادة من الدراسات السابقة‪:‬‬

‫‪ ‬سهلت بشكل كبَت يف البحث عن ادلراجع ؛‬

‫‪ ‬ساعلت يف اإلثراء الفكري واإلداري للجانب النظري لدراسة وصياغة وإعداد اجلانب التطبيقي؛‬
‫‪ ‬اإلدلاـ ابلنتائج ادلتواصل إليها من الدراسات السابقة‪ ،‬شلا مكن الباحث من االنطالؽ يف الدراسة احلالية؛‬
‫‪ ‬ادلساعدة يف االطالع على األساليب واألدوات وادلناىج ادلستخدمة يف الدراسة السابقة شلا ساعد الباحث‬
‫على ربديد الطريقة ادلناسبة لدراسة؛‬
‫‪ ‬االطالع على الية وطريقة ومنهج ادلقارنة يف الدراسات العلمية‬
‫‪ ‬تعترب الدراسات السابقة نقطة قوة وقاعدة أساسية يف البحث وانطالقة جيدة للباحث إلعداد الدراسة‬
‫احلالية وخاصة عند ربديد ادلشكلة‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫الفصل األول‪ ..........................................................:‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‬

‫خالصة الفصل‬
‫بعد تناولنا يف ىذا الفصل اذل مفاىيم عامة حوؿ التمويل والتمويل العقاري وأعليتو حيث أف التمويل‬
‫العقاري يعترب من بُت أىم وسائل التنمية االجتماعية واالقتصادية كما قدمنا رلموعة من أنواع القروض العقارية‬
‫ادلمنوحة من أجل احلد من مشكلة السكن كما حصران على ابراز اىم ادلخاطر ادلتعلقة ابلتمويل العقاري‬

‫ابلرغم من الصيغ ادلختلفة اليت توفرىا البنوؾ التقليدية يف سبيل سبويل القطاع العقاري صلد اف البنوؾ‬
‫االسالمية طرحت ىي االخرى صيغ سلتلفة من التمويالت مستهدفتا هبا القطاع العقاري‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫ق‬ ‫ع‬ ‫ل‬‫ا‬ ‫ب‬ ‫ه‬‫ن‬‫ل‬ ‫ا‬
‫ا ل ا ي‪ :‬دراشه ا نره ن و ل اري‬
‫ي‬ ‫ن‬ ‫ق‬ ‫م‬ ‫ل‬‫ا‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ل‬‫ا‬ ‫ص‬‫ف‬‫ل‬
‫م‬ ‫س‬ ‫ي‬‫ل‬‫ا‬
‫في وك دنه و وك لإ لا يه‬
‫ا‬ ‫ت‬ ‫ي‬‫ل‬‫ق‬ ‫ت‬‫ل‬‫ا‬ ‫ت‬‫ي‬‫ل‬‫ا‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫متهيد‪:‬‬
‫من خالؿ الدراسة النظرية اليت قمنا هبا تبُت لنا الدور الكبَت الذي يؤديو البنك يف سبويل القروض العقارية‬
‫حيث يعترب مشكل التمويل من اىم ادلعوقات اليت يعاين منها االفراد يف ىذا اجملاؿ ما يدفع بيهم اذل اللجوء اذل‬
‫البنوؾ كمصدر رئيسي للحصوؿ على التمويل الكايف ويف ظل تضارب اآلراء بُت ادلصدر االكثر فعالية يف التمويل‬
‫العقاري عملنا على القياـ بدراسة مقارنة بُت البنوؾ االسالمية والبنوؾ التقليدية يف التمويل العقاري من خالؿ‬
‫الًتبص الذي اجريناه على مستوى بنك السالـ وكالة ورقلة والتقرب من البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬وكالة‬
‫ورقلة حيث تتمثل زلاور ادلقارنة االساسية يف دراسو البنط دللف العميل وجدوؿ االىتالؾ وادلخاطر والتكلفة ومدى‬
‫مساعلة كل بنك يف التمويل العقاري‬

‫‪39‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ادلبحث األول‪ :‬اإلجراءات ادلنهجية للدراسة‬

‫تتمحور الدراسة ادليدانية على دراسة مقارنة بُت التمويل العقاري ابلقروض الربوية يف البنوؾ التقليدية‬
‫والتمويل العقاري بصيغة االستصناع يف البنوؾ االسالمية‪ ،‬ومن اجل اإلحاطة دبختلف جوانب الدراسة خصص‬
‫ىذا البحث للتعرؼ للطريقة واألدوات ادلستخدمة يف ىذه الدراسة‪ ،‬حيث يتضمن التعريف دبجتمع وعينة الدراسة‪،‬‬
‫كما يوضح الربامج ادلستخدمة يف الدراسة‪.‬‬

‫ادلطلب األول‪ :‬عينة ورلتمع الدراسة‬

‫يتمثل رلتمع الدراسة "البنوك التقليدية واإلسالمية" الناشطة على مستوى إقليم والية ورقلة حيث اخًتان‬
‫منها عينة الدراسة كما يلي‪:‬‬

‫‪ )1‬البنك التجاري سبثل يف "البنك الوطين اجلزائري ‪ "BNA‬وكالة ورقلة‬

‫‪ )2‬البنك اإلسالمي سبثل يف "بنك السالم " وكالة ورقلة‬

‫اوال‪ :‬تقدمي البنك الوطين اجلزائري‬

‫يعترب البنك الوطٍت اجلزائري من أىم البنوؾ اليت نشأت بعد االستقالؿ‬

‫أتسست وكالة البنك الوطٍت اجلزائري رقم (‪ )944‬كوكالة فرعية اتبعة من ‪ 14‬وكالة اتبعة للمديرية اجلهوية‬
‫ادلدينة ورقلة يف ‪ 12‬سبتمرب ‪ 2007‬وتسعى ىذه الوكالة كغَتىا من الوكاالت إذل ربقيق و توسيع خدمات البنك‬
‫الوطٍت اجلزائري ابعتباره جزء منو والعمل على تنفيد سياسة التموقع اليت يسعى البنك إذل ربقيقها‬

‫يعترب البنك الوطٍت اجلزائري من أىم ادلؤسسات ادلالية على مستوى اجلهوي ومت أتسسيو يف اتريخ ‪ 13‬جواف‬
‫‪ 1966‬دبوجب األمر‪ 66/178‬حسب القوانُت وىو يعترب من البنوؾ التقليدية أنشأ برأمساؿ قدره ‪ 200‬مليوف‬
‫دينار جزائري ‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬تقدمي عام لبنك السالم‬

‫مصرؼ السالـ ‪ -‬اجلزائر‪ ،‬بنك مشورل يعمل طبقا للقوانُت اجلزائرية‪ ،‬ووفقا ألحكاـ الشريعة اإلسالمية يف‬
‫كافة تعامالتو‪ .‬كثمرة للتعاوف اجلزائري اخلليجي‪ ،‬أتسس مصرؼ السالـ بتاريخ ‪ 2006 / 06 /08‬ومت اعتماده‬
‫من قبل بنك اجلزائر بتاريخ ‪ 2008 / 09 /01‬ليبدأ مزاولة نشاطو بتاريخ ‪ 2008 /20 / 10‬مستهدفا تقدمي‬
‫خدمات مصرفية مبتكرة‪.‬‬

‫‪3:‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫إف مصرؼ السالـ ‪ -‬اجلزائر يعمل وفق اسًتاتيجية واضحة تتماشى ومتطلبات التنمية االقتصادية يف صبيع ادلرافق‬
‫احليوية ابجلزائر‪ ،‬من خالؿ تقدمي خدمات مصرفية عصرية تنبع من ادلبادئ والقيم األصيلة الراسخة لدى الشعب‬
‫اجلزائ ري‪ ،‬بغية تلبية حاجيات السوؽ‪ ،‬ادلتعاملُت وادلستثمرين‪ ،‬تضبط معامالتو ىيئة شرعية تتكوف من كبار العلماء‬
‫يف الشريعة واالقتصاد‬

‫ادلطلب الثاين‪ :‬متغريات الدراسة وادواهتا‬

‫اوال‪ :‬متغريات الدراسة‬

‫‪ )1‬ادلتغَت (‪ :)X‬التمويل العقاري ابلقروض الربوية؛‬

‫‪ )2‬ادلتغَت (‪ :)Y‬التمويل العقاري بصيغة االجارة ادلصفوفة ابلذمة؛‬
‫‪ )3‬ادلتغَت الوسيط‪ :‬التمويل العقاري‪.‬‬

‫من خالؿ متغَتات الدراسة ؽلكن بناء ظلوذج لدراسة على الشكل التارل‪:‬‬

‫الشكل (‪ :)01‬ميثل منوذج الدراسة‬

‫التمويل العقاري‬

‫التمويل العقاري بصيغة االجارة ادلصفوفة ابلذمة‬ ‫التمويل العقاري ابلقروض الربوية‬

‫ادلصدر‪ :‬من اعداد الطالب‬

‫اثنيا‪ :‬مؤشرات الدراسة‬

‫من أجل اإلجابة عن إشكاليات وفرضيات الدراسة مت استخداـ رلموعة من ادلؤشرات‪:‬‬

‫‪ )1‬االىتالكات؛‬

‫‪41‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ )2‬االقساط؛‬
‫‪ )3‬ادلخاطر؛‬
‫‪ )4‬التكلفة ؛‬
‫‪ )5‬اصبارل التمويالت‪.‬‬

‫اثلثا‪ :‬طريق مجيع معطيات الدراسة‬

‫اعتمدان يف دراستنا ادليدانية على صبيع ادلعلومات على ما يلي‪:‬‬

‫‪ )1‬ادلقابلة الشخصية مع مسؤوؿ مصلحة القروض؛‬

‫‪ )2‬جدوؿ اإلىتالكات؛‬
‫‪ )3‬جدوؿ األقساط؛‬
‫‪ )4‬تقارير السنوية للبنك؛‬
‫‪ )5‬الدراسات السابقة‪.‬‬

‫ادلطلب الثالث‪ :‬منهج الدراسة‬

‫الفرع األول‪ :‬منهج الدراسة‬

‫للوصوؿ إذل نتائج البحث العلمي البد من طريقة منظمة منسقة دبعٌت الوسيلة اليت يتم بواسطتها يتم‬
‫الوصوؿ إذل احلقيقة وإذل رلموعة حقائق يف أي موقف من ادلواقف وزلاولة اختباره للتأكد من صالحيتها يف‬
‫مواقف أخرى وتعميمها للوصوؿ هبا اذل ىدؼ البحث علمي‪.‬‬

‫على ذكر ما سبق وانطالقا من طبيعة الدراسة وادلعلومات ادلراد احلصوؿ عليها‪ ،‬ومن أجل ربقيق أىداؼ‬
‫الدراسة واختبار فرضياهتا ميدانيا‪ ،‬مت االعتماد على ادلنهج ادلقارف‪ ،‬وذلك نظرا لطبيعة البحث اليت تفرض علينا إتباع‬
‫ىذا ادلنهج‬

‫وقد اعتمدان ىذا ادلنهج هبدؼ ربليل نتائج الدراسة ادليدانية للوصوؿ إذل االجابة على االشكالية الرئيسة‬
‫والتساؤالت الفرعية واختبار الفرضية الرئيسية والفرضيات الفرعية‬

‫‪42‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ادلبحث الثاين‪ :‬عرض نتائج الدراسة ومناقشتها‬

‫إف االختالؼ بُت ادلنهج اإلسالمي ادلعتمد يف البنوؾ االسالمية ادلتمثلة يف بنك السالـ و ادلنهج التقليدي‬
‫يف البنوؾ التقليدية ادلتمثل يف البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬غلعلهما ؽلنحاف قروض سلتلفة الصيغة و الصفة و‬
‫األجل هتدؼ اذل سبويل القطاع العقاري ومن خالؿ ىذه الفصل سنحاوؿ اجراء دراسة مقارنة بُت صيغة االجارة‬
‫مصفوفة الذمة يف بنك السالـ والقرض بسعر الفائدة ادلعدـ ‪ 3‬يف البنك الوطٍت اجلزائري‬

‫ادلطلب االول‪ :‬دراسة لواقع التمويل العقاري يف بنك السالم و‪ bna‬خالل الفرتة ‪2016-2011‬‬
‫أوال‪ :‬التمويالت العقارية يف البنوك زلل الدراسة‬

‫‪ )1‬التمويالت العقارية يف بنك السالم‪:‬‬

‫الصيغ ادلعتمدة من قدمت اذليئة الشرعية دلصرؼ السالـ اخلاصة ابلتمويل العقاري صيغ متعددة من التمويل‬
‫العقاري سبثلت يف مايلي‪:‬‬

‫‪ ‬اإلجارة ادلنتهية ابلتمليك واإلجارة ادلوصوفة يف الذمة‪ :‬وىي صيغة يقوـ من خالذلا ادلصرؼ بشراء‬
‫أصوؿ منقولة أو غَت منقولة معينة أو موصوفة يف الذمة بناء على طلب ادلتعامل مث إغلارىا لو عُت أو‬
‫موصوفة يف الذمة منتهية ابلتمليك حيث يقًتف كما وعد ابلتمليك العُت ادلؤجرة إذل ادلستأجر يف اهاية‬
‫مدة اإلجارة أو إثناءىا‪ ،‬وتتم العملية من خالؿ عقود منفصلة مستقلة عن بعضها فتعقد اإلجارة أوال من‬
‫خالؿ عقد سلصوص اب ليتم بيع العُت عند طلب ادلتعامل من خالؿ عقد بيع مستقل يوقع عند البيع‬
‫وليس قبلو؛‬
‫‪ ‬االستصناع واالستصناع ادلوازي‪ :‬ىي صيغة يقوـ من خالذلا ادلصرؼ بناءا على طلب ادلتعامل ببناء أو‬
‫تعبئة عقار حسب ادلواصفات احملددة ضمن الطلب وادلخططات ادلرفقة بو‪ ،‬ويعتمد ادلصرؼ يف تنفيذ ىذه‬
‫العملية على عقدي استصناع منفصلُت يكوف يف أحدعلا صانعا ويف الثاين مستصنعا‪ ،‬حيث ينعقد‬
‫االستصناع األ وؿ بينو وبُت ادلتعامل ادلستصنع فيكوف صانعا ابلنسبة إليو‪ ،‬مث يعقد ادلصرؼ استصناعا‬
‫موازاي مع مقاوؿ من أجل إصلاز ادلشروع فيكوف مستصنعا يف ىذا العقد‪ ،‬على أف يكوف كل من العقدين‬
‫مستقال عن اآلخر؛‬
‫‪ ‬ادلشاركة لدى ادلصرف على أساس ادللك ( الرتقوي العمومي ‪ :) LPP‬ىي صيغة يقوـ من خالذلا‬
‫ادلصرؼ بناء على طلب ادلتعامل دبشاركتو يف شراء أو سبلك عقار فيكوف لكل منهما حصة شائعة يف‬

‫‪43‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ملكيتو وعلى أساسو ما يقوـ ادلصرؼ إبغلار ىذه احلصة إذل ادلتعامل إجارة منتهية ابلتمليك أو البيع‬
‫التدرغلي ذلا من خالؿ عقود بيع متتالية‬
‫‪ ‬البيع اآلجل‪ :‬وىي صيغة يقوـ من خالذلا ادلصرؼ بشراء سلع أو بضائع أو أالت أو معدات بناء على‬
‫طلب ادلتعامل‪ ،‬ويقوـ بعد سبلکو ذلا وقبضها القبض الناقل للضماف يبيعها للمتعامل ابألجل‪.‬‬

‫ذبدر اإلشارة اذل اف ىامش الربح ادلطبق على العمالء ؼلتلف حسب وضعية التوطُت حيث يستفيد حاملي دفًت‬
‫ال توفَت او بطاقة أمنتٍت من ىامش ربح اقل من العمالء ادلوطنُت فقط وىذا األخَت يستفد من ىامش ربح اقل من‬
‫العمالء الغَت موطنُت‬

‫وؽلكن ترصبة الصيغ يف اجلدوؿ التارل‪:‬‬

‫اجلدول( ‪ :) 01-02‬ميثل أنواع التمويالت العقارية يف بنك السالم‬

‫ىامش الربح‬ ‫فرتة السداد‬ ‫قيمة متويل‬ ‫نوع التمويل‬ ‫الصيغة‬

‫من ‪ 5‬سنوات اىل‬ ‫دار السالم المتالك منزل جديد ‪ 60‬ميلون‬
‫‪%7‬‬ ‫االجارة ادلنتهية ابلتمليك‬
‫‪ 25‬سنة‬ ‫دينار جزائري‬ ‫لدى مرقي عقاري‬
‫من ‪ 5‬سنوات اىل‬ ‫‪ 60‬ميلون‬ ‫دار السالم المتالك مسكن‬ ‫االجارة مصفوفة ابلذمة‬
‫‪%7‬‬
‫‪ 25‬سنة‬ ‫دينار جزائري‬ ‫االستصناع واالستصناع ادلوازي ترقوي عمومي‪LPP‬‬
‫من ‪ 5‬سنوات اىل‬ ‫‪ 25‬ميلون‬
‫‪%7‬‬ ‫دار السالم لبناء أو توسيع منزل‬ ‫ادلشاركة‬
‫‪ 25‬سنة‬ ‫دينار جزائري‬
‫‪ 5‬ميلون دينار‬
‫من ‪ 2‬اىل ‪ 7‬سنوات ‪% 7‬‬ ‫دار السالم لتهيئة منزل‬ ‫البيع ألجل‬
‫جزائري‬
‫ادلصدر‪ :‬من اعداد الطالب بناء على معلومات مقدمة من طرف البنك‬

‫بناء على معطيات اجلدوؿ وادلعلومات السابقة يتبُت لنا اف بنك السالـ يقدـ سبويالت سلتلفة تستهدؼ‬
‫القطاع العقاري‬

‫‪ )2‬التمويالت العقارية يف البنك الوطين اجلزائري ‪:BNA‬‬

‫‪ ‬قرض لتهيئة مسكن؛‬
‫‪ ‬قرض لشراء مسكن جديد جاىز؛‬
‫‪ ‬قرض لتوسيع مسكن؛‬

‫‪44‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ ‬قرض لشراء مسكن لدى أحد األفراد؛‬

‫‪ ‬قرض لبناء مسكن فردي؛‬
‫‪ ‬قرض بنسبة فائدة منخفضة لبناء مسكن ريفي؛‬
‫‪ ‬قرض لشراء مسكن ترقوي بصيغة البيع على ادلخطط؛‬
‫‪ ‬قرض عقاري بنسبة فائدة سلفضة "شراء مسكن ترقوي دبساعدة؛‬
‫‪ ‬قرض بنسبة فائدة منخفضة لشراء مسكن جديد صباعي جاىز؛‬
‫‪ ‬قرض بنسبة فائدة منخفضة لبناء مسكن فردي منجز ؛‬
‫‪ ‬قرض بنسبة فائدة منخفضة لشراء مسكن صباعي بصيغة البيع على سلطط‪.‬‬

‫غلدر اإلشارة اذل اختالؼ الفوائد يف البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬بُت ادلقًتض ادلوفر وادلقًتض غَت ادلوفر‬
‫ابستثناء قرض لشراء السكن الًتقوي وقرض لشراء مسكن صباعي جاىز ووفق ادلخطط وقرض لبناء مسكن ريفي‬
‫وقرض لبناء مسكن فردي منجز على شكل فوج يف منطقة اجلنوب أو اذلضاب العليا حبيث مدعمة من طرؼ‬
‫الدولة ‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬الدراسة االحصائية‬

‫يف اطار دراستنا اليت تسعى للمقارنة بُت التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية سنتوقف يف ىذا‬
‫ادلطلب عند مستوى مساعلة البنوؾ يف العقاري من خالؿ مقارنة االحصائيات ادلوضحة يف اجلدوؿ ادلوارل‪:‬‬

‫اجلدول (‪ :)02-02‬ميثل امجايل التمويل العقاري يف بنك السالم و‪ BNA‬خالل الفرتة ‪2016-2011‬‬

‫البنك الوطين اجلزائري‬ ‫بنك السالم‬ ‫السنة‬

‫‪4.851.200.00‬‬ ‫‪6.455.000.00‬‬ ‫‪2011‬‬
‫‪5.000.000.00‬‬ ‫‪7.520.400.00‬‬ ‫‪2012‬‬
‫‪4.700.000.00‬‬ ‫‪4.216.130.0‬‬ ‫‪2013‬‬
‫‪8.100.000.00‬‬ ‫‪14.334.800.00‬‬ ‫‪2014‬‬
‫‪5.100.000.00‬‬ ‫‪9.203.100.00‬‬ ‫‪2015‬‬
‫‪12.140.000.00‬‬ ‫‪4.947.000.00‬‬ ‫‪2016‬‬
‫‪39,891,200.00‬‬ ‫‪46,676,430.00‬‬ ‫‪TOTAL‬‬
‫ادلصدر من اعداد الطالب ابالعتماد على تقرير البنك والدراسات السابقة‬

‫‪45‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ميكن تلخص اجلدول يف الشكل ادلوايل‪:‬‬

‫الشكل (‪ :)01-02‬ميثل امجايل التمويل العقاري يف بنك السالم ‪ BNA‬خالل الفرتة ‪2016-2011‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪16‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪14‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪12‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪10‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪8‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬
‫‪BNAK SALAM‬‬
‫‪BNA‬‬
‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪6‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪4‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏د‪.‬ج‏‪.‬‏‪2‬‏‪000‬‏‪000,00‬‬

‫‏‏‏‪-‬‏د‪.‬ج‏‪.‬‬
‫‪2011‬‬ ‫‪2021‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2016‬‬

‫ادلصدر من اعداد الطالب ابالعتماد على تقرير البنك‬

‫من خالؿ اجلدوؿ واالشكاؿ اعاله نالحظ اف البنك االسالمي ادلتمثل يف بنك السالـ ىو االكثر سبويل‬
‫للقطاع العقاري مقابل بنك التجاري واحد ادلتمثل ببنك الوطٍت اجلزائري حيث بلغ اصبارل التمويالت العقارية‬
‫ادلقدمة من قبل بنك السالـ خالؿ فًتة الدراسة د‪.‬ج ‪46,676,430.00‬مقابل‪ 39,891,200.00‬د‪.‬ج يف‬
‫البنك الوطٍت اجلزائري حيث كاف الفارغ بينهما ‪6,785,230.00‬د‪.‬ج‪.‬‬

‫ومنو ؽلكن القوؿ اف كل من البنوؾ التقليدية واالسالمية تساىم يف التمويل العقاري يف اجلزائر بشكل كبَت‬
‫وفعاؿ لكن البنوؾ التقليدية اكثر مساعلة وذلك راجع لعدد البنوؾ التقليدية الكبَت مقارنة ببنوؾ االسالمية الذي‬
‫يوجد منها اثنُت فقط علا بنك السالـ وبنك الربكة حيث درت ادلقارنة يف ىده الدراسة على مستوى وكالة واحدة‬
‫من وكالة البنك الوطٍت اجلزائري من اصل ‪ 3‬وكالة تنشط يف والية ورقلة‬

‫‪46‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ادلطلب الثاين‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى اإلجراءات االدارية‬

‫إف عملية دراسة ملف التمويل "القرض "ىي عملية كالسيكية تعتمد يف صبيع البنوؾ و ذلك من أجل‬
‫معرفة واضحة و دقيقة لطالب التمويل‪ ،‬و كذلك كاحتياط للبنك للتقليل من ادلخاطر خاصة سلاطر السيولة و عدـ‬
‫السداد‪ ،‬و سنبُت من خالؿ ىذا ادلطلب اختالفات اجلوىرية بُت البنوؾ اإلسالمية و البنوؾ التقليدية على مستوى‬
‫دراسة ملف التمويل العقاري كما ستطرؽ اذل مقارنة جدوؿ االىتالؾ اخلاص بكل بنك‬

‫أوال‪ :‬مقارنة على مستوى دراسة ادللف وقرار االئتمان‬

‫‪ .i‬دراسة الواثئق و ادللف‪:‬‬

‫ابلنسبة لدراسة ملف التمويل فحسب ادلعلومات احملصلة من طرؼ إطارات البنكُت فدراسة ادللف نفسها‬
‫فالبنكُت يركزاف يف دراستهما للملف على الكفاءات والضماانت وقدرة العميل على السداد ابإلضافة إذل دراسة‬
‫مستفيضة للواثئق ادلقدمة للبنكُت ومدى مطابقتها للقانوف ابلنسبة للبنك الوطٍت اجلزائري و الشريعة اإلسالمية‬
‫ابلنسبة لبنك الربكة ‪ ،‬فبالتارل دراسة البنك السالـ زلصورة بُت تطبيقها للقانوف من جهة و تطبيقها ألحكاـ‬
‫الشريعة اإلسالمية من جهة أخرى ابإلضافة إذل الدراسة ادلالية عن طريق التحليل ادلارل و استعماؿ النسب ادلالية‬
‫للبنكُت)‪.(ratios financiers‬‬

‫ىذه الدراسة ادلذكورة ىي دراسة إدارية على أساس ادلستندات تضاؼ إليها دراسة ميدانية ادلعاينة العقار زلل‬
‫التمويل مرفقُت بذلك خببَت عقاري معتمد من طرؼ البنك حيث يقوـ إبعداد تقرير خربة ليبُت فيو القيمة ادلالية‬
‫احلقيقة للعقار ليتأكد البنك من أاها تغطي حقيقة مبلغ القرض الذي سوؼ ؽلنح للمستثمر‪.‬‬

‫‪ .ii‬قرار ادلوافقة و منح التمويل "القرض"‪:‬‬

‫‪ -1‬على مستوى بنك الوطين اجلزائري‪:‬‬

‫بعد دراسة ادللف و الواثئق و الدراسة ادلالية وكذألك الزايرة ادليدانية للخبَت العقاري وتقييم قيمة العقاري‪،‬‬
‫تقوـ مصلحة القروض على مستوى الوكالة كمرحلة أوذل إبعداد تقرير ربليلي مفصل حوؿ ادللف وإمكانية سبويلو‬
‫من عدمو‪.‬‬

‫يف حالة ادلوافقة يتم إعداد سلطط للتمويل ويتضمن قيمة القرض وادلدة و فًتة السماح قبل التسديد‪،‬‬
‫ابإلضافة إذل الضماانت وكذلك الشروط التكميلية‪.‬‬

‫بعد اعداد ادلخطط التمويلي تكوف الوكالة اما ثالثة حاالت‪:‬‬

‫‪47‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ ‬احلالة االوىل‪ :‬مبلغ التمويل اقل من ‪ 1.000.000.000.00‬ذبتمع جلنة خاصة يًتاسها مدير الوكالة‬
‫وىي ادلؤسسة عن ادلوافقة عن القرض من عدمو‬
‫‪ ‬احلالة الثانية ‪ :‬مبلغ التمويل اكرب من ‪ 1.000.000.000.00‬واقل من ‪5.000.000.000.00‬‬
‫ترسل الوكالة نسخة من ادلخطط التمويلي اذل ادلديرية اجلهوية وىي ادلخوؿ ذلا منح القرض من عدمو‬
‫‪ ‬احلالة الثالثة ‪ :‬مبلغ التمويل اكرب من ‪ 5.000.000.000.00‬ترسل الوكالة نسخة من ادلخطط‬
‫التمويلي اذل ادلديرية العامة وىي ادلخوؿ ذلا منح القرض من عدمو‬
‫‪ -2‬على مستوى بنك السالم‪:‬‬

‫بعد دراسة ادللف و الواثئق و الدراسة ادلالية وكذألك الزايرة ادليدانية للخبَت العقاري وتقييم قيمة العقار‪ ،‬تقوـ‬
‫مصلحة القروض على مستوى الوكالة كمرحلة أوذل إبعداد تقرير ربليلي مفصل حوؿ ادللف وإمكانية سبويلو من‬
‫عدمو مث اعداد سلطط للتمويل ويتضمن قيمة القرض وادلدة وىامش الربح ابإلضافة إذل الضماانت وارساؿ نسخة‬
‫منو مع ادللف اذل ادلديرية العامة اليت تعترب اذليئة ادلخوؿ ذلا منح التمويل من عدمو واجراء تعديل على تقرير الوكالة‬

‫نالحظ من خالؿ ما سبق اف الفرؽ اجلهوي ؽلكن يف ‪:‬‬

‫‪ ‬نوع القرارات‪ :‬حيث اف القرارات على مستوى بنك السالـ مركزية عكس البنك الوطٍت اجلزائري اليت‬
‫ؽللك سلطة القرار يف اطار سقف سبويل زلدد ‪.‬‬
‫‪ ‬سرعة معاجلة ادللفات‪ :‬نالحظ اتخر نوع ما يف معاجلة ادللفات من قبل بنك السالـ ابعتبار اف القرار‬
‫مركزي ويفرض على الوكالة انتظار رد ادلديرية العامة عكس البنك الوطٍت اجلزائري الذي يعطي للوكالة‬
‫سلطة القرار شلا يسمح دبعاجلة ادللف بسرعة اكرب واصدار القرار يف وقت اقل‬
‫‪ .iii‬على مستوى وثيقة قبول منح التمويل " القرض "‪:‬‬
‫‪ )1‬قرار ادلوافقة يف بنك السالم ‪ ...................‬انظر ادللحق رقم ‪01‬‬
‫‪ )2‬قرار ادلوافقة يف البنك الوطين اجلزائري ‪ ........................BNA‬انظر ادللحق رقم ‪02‬‬

‫على مستوى ىذه الوثيقة يتم التطرؽ لثالث نقاط أساسية تتمثل أساسا يف‪:‬‬

‫ادلعلومات العامة حوؿ طالب القرض؛‬ ‫‪‬‬

‫نوع التمويل" القرض "‪ ،‬حجمو‪ ،‬مدتو‪ ،‬فًتات التسديد؛‬ ‫‪‬‬
‫الضماانت ادلقدمة من طرؼ العميل‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪48‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫ومن خالؿ دراستنا للوثيقتُت على مستوى البنكُت ادلوضحتُت اعاله ؽلكننا استخالص الفروؽ التالية على مستوى‬
‫وثيقيت ادلوافقة على التمويل ‪:‬‬

‫‪ ‬ىناؾ اختالؼ على مستوى عنواف الوثيقة حيث صلد أنو على مستوى الوثيقة اخلاصة ببنك القرض‬
‫الشعيب معنونة ب" ‪ ، "En Repones a votre demaned de financement‬و‬
‫تعٍت وثيقة ادلوافقة على منح القرض ‪ ،‬أما على مستوى وثيقة اخلاصة ببنك السالـ فمعنونة ب" قرار تبليغ‬
‫بقبوؿ سبويل بناء مسكن على قطعة ارض مغدة لبناء مسكن عائلي بصيغة االجارة مصفوفة الذمة " وتعٍت‬
‫ادلوا فقة على التمويل ‪ ،‬و ىذا و إف ظهر للبعض على أنو فرؽ عادي إال أنو يف احلقيقة يبُت الفرؽ‬
‫اجلوىري بُت البنكُت فاألوؿ ؽلنح قرض بفائدة و اثين ؽلنح سبويل هبامش ربح معلوـ؛‬
‫‪ ‬رغم تشابو طلب القرض يف البنكُت إال أننا نالحظ أف البنك الوطٍت اجلزائري تعامل مع ملف القرض و‬
‫كيفو على أنو قرض طويل األجل ‪ ،‬لكن ابدلقابل فإف بنك السالـ كيف ملف التمويل وافق على سبويل‬
‫ادلشروع بصيغة االجارة مصفوفة ابلذمة ‪ ،‬كما كاف إبمكاف بنك السالـ سبويلو بصيغة ‪ ،‬االستصناع‬
‫‪.‬التمويل اإلغلاري؛‬
‫‪ ‬االختالؼ اآلخر ىو أف الوثيقة على مستوى بنك السالـ ربتوي على شروط و توضيحات إضافية لفك‬
‫أي شبو أو لبس و تفادي الوقوع يف مشاكل مستقبلية «الشروط ادلسبقة للتمويل» و ىذا غَت موجود‬
‫يف الوثيقة اخلاصة ببنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬و أىم ىذه الشروط ما يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬ربديد ىامش ضماف اجلدية لقيمة ‪360000‬؛‬
‫‪ ‬ربديد ىامش ربح البنك ب‪%7.70‬؛‬
‫‪ ‬ذكر التأمُت اليت يلتزـ العميل بتوفَتىا دلدة الوفاء هبذا التمويل‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬مقارنة على مستوى جدول االىتالك والتكلفة‬

‫اوال‪ :‬جدول االىتالك يف بنك السالم ‪ ...................‬انظر ادللحق رقم ‪03‬‬

‫ابلنسبة جلدوؿ اىتالؾ سبويل بضيعة االجارة مصفوفة ابلذمة يف بنك السالـ ادلبُت أعاله نالحظ أنو صقف التمويل‬
‫بلغ "‪ "3.240.000‬دج ادلدة و اتريخ منح التمويل الدفعات الشهرية و ىي شهرية دلدة ‪ 10‬سنوات أي‬
‫‪120‬دفعة ونسبة ىامش الربح ادلقدر ب‪. %7.70‬‬

‫و يتضمن جدوؿ االىتالؾ سبع خاانت رئيسية على التوارل ‪:‬‬

‫‪ ‬اخلانة األوىل‪ :‬اتريخ تسديد األقساط الشهرية و ادلقدرة ب ‪ 120‬قسط؛‬

‫‪49‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ ‬اخلانة الثانية‪ :‬القيمة ادلتبقية من التمويل يف اهاية كل دفعة؛‬

‫‪ ‬اخلانة الثالثة‪ :‬حصة البنك ( ىامش الربح ) عن كل دفعة؛‬
‫‪ ‬اخلانة الرابعة ‪ :‬قيمة األقساط الشهرية الواجبة الدفع من قبل العميل؛‬
‫‪ ‬اخلانة اخلامسة ‪ :‬الرسم على القيمة ادلضافة وىي مقدر معدومة يف البنوؾ االسالمية؛‬
‫‪ ‬اخلانة السادسة ‪ :‬قيمة اىتالؾ التمويل ( القسط الشهري‪ +‬ىامش الربح للبنك) عند كل دفعة؛‬
‫‪ ‬اخلانة السابعة‪ :‬ادلبلغ جبميع الرسوـ‪.‬‬

‫اثنيا‪ :‬جدول االىتالك يف البنك الوطين اجلزائري ‪ .......... BNA‬انظر ادللحق ‪04‬‬

‫يبُت اجلدوؿ اعاله جدوؿ االىتالؾ لعميل استفادة من سبويل عقاري من البنك الوطٍت اجلزائري بصيغة سعر الفائدة‬
‫ادلدعم ‪ %3‬حيث نالحظ أنو صقف التمويل بلغ "‪ "1.079.000.00‬دج ادلدة و اتريخ منح التمويل‬
‫والدفعات الشهرية و ىي شهرية دلدة ‪ 9‬سنوات (‪ )2031/11/30---2022/02/07‬أي ‪118‬دفعة‬
‫ونسبة معدؿ الفائدة ادلقدر ب‪. %3‬‬

‫و يتضمن جدوؿ االىتالؾ سبع خاانت رئيسية على التوارل ‪:‬‬

‫‪ ‬اخلانة األوىل ‪ :‬اتريخ تسديد األقساط الشهرية و ادلقدرة ب ‪ 118‬قسط؛‬

‫‪ ‬اخلانة الثانية ‪ :‬القسط الواجب دفعو يف كل دفعة؛‬
‫‪ ‬اخلانة الثالثة‪ :‬فائدة البنك عن كل دفعة ؛‬
‫‪ ‬اخلانة الرابعة ‪ :‬الرسم‬
‫‪ ‬اخلانة اخلامسة ادلبلغ جبميع الرسوـ؛‬
‫‪ ‬اخلانة السادسة ‪ :‬ادلبلغ االصبارل ( القسط الشهري‪ +‬فوائد البنك) عند كل دفعة ‪ +‬الدين ادلتبقي‪.‬‬

‫ادلقارنة‪:‬‬

‫من خالؿ قراءة معمقة جلداوؿ االىتالكات للبنكُت نالحظ‪:‬‬

‫‪ ‬جدوؿ االىتالؾ يف البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬مفصل ودقيق مقارنة جبدوؿ االىتالؾ يف بنك السالـ‬
‫‪ ‬البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬طبق طريقة األقساط ادلتساوية مثلو مثل بنك السالـ و ىي الطريقة‬
‫األكثر استعماال يف التمويل العقاري ؛‬

‫‪4:‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ ‬البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬استعمل يف حسابو لألقساط ادلتساوية قانوف الفائدة البسيطة على كل‬
‫قسط حيث تضاعفت قيمة الربح احملقق و أصبحت يف اهاية مدة التمويل ما يوازي‪174.951.79‬‬
‫دج‪ ،‬كما أف العميل ملزـ بدفع ما قيمتو‪ 1.253.951.79‬دج وىي رلموع األقساط ادلتساوية عند‬
‫اهاية ادلدة أي أف البنك حقق عائد يساوي ‪ 174.951.79‬دج؛‬
‫‪ ‬بنك السالـ استعمل يف حسابو لألقساط ادلتساوية قانوف ىامش الربح ادلقدر على كل قسط حيث‬
‫تضاعفت قيمة الربح احملقق و أصبحت يف اهاية مدة التمويل ‪ 1.414.821.21‬دج‪ ،‬كما أف العميل‬
‫ملزـ بدفع ما قيمتو‪ 4.654.821.21‬دج وىي رلموع األقساط ادلتساوية عند اهاية ادلدة أي أف البنك‬
‫حقق عائد يساوي ‪ 1.414.821.21‬دج؛‬
‫‪ ‬البنك اجلزائري ‪ BNA‬حدد فًتة السماح ب ‪ 4‬اشهر يف حُت اف بنك السالـ دل يًتؾ للعميل فًتة‬
‫السماح بل فرض عليو تسبيق قسط اوذل متمثل يف ىامش ضماف اجلدية ادلقدر ب ‪360000‬؛‬
‫‪ ‬البنك الوطٍت اجلزائري يطبق فائدة قدرىا ‪1‬تضاؼ اذل معدؿ الفائدة ادلتفق عليو مسبقا ‪ 3‬عن كل‬
‫أتخَت يف تسديد أي قسط يتجاوز ىذا التأخَت ‪ 48‬ساعة‪.‬‬

‫ادلطلب الثالث‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى ادلخاطر والتكلفة‬

‫خصصنا ىذا ادلطلب لدراسة مقارنة بُت ادلخاطر الناذبة عن التمويل العقاري يف البنوؾ السالمية والبنوؾ‬
‫التقليدية لنبُت اوجو االتفاؽ واالختالؼ بينهما مع التعرؼ على سبل مواجهتها من قبل البنوؾ زلل الدراسة كما‬
‫سنتطرؽ اذل دراسة مقارنة على مستوى التكلفة‬

‫أوال‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى ادلخاطر‬

‫ابلنسبة لدراسة ادلخاطر اليت يعًتض اليها البنكُت يف اطار التمويل العقاري فحسب ادلعلومات احملصلة من طرؼ‬
‫إطارات البنكُت فكال البنكُت يتعرضاف لنفس ادلخاطر ومن اىم ىذه ادلخاطر تتمثل يف سلاطر عدـ السداد والوفاة‬
‫حيث يعاجل كل من البنكُت ىذه ادلخاطر بطريقتو اخلاصة‪:‬‬

‫‪ )1‬البنك الوطين اجلزائري‪:‬‬

‫‪ ‬تفويض التامُت على احلياة ‪ IAD‬لصاحل البنك تغطي كامل مدة القرض؛‬
‫‪ ‬اتمُت القرض لدى شركة ضماف القرض العقاري ‪SGSI‬؛‬
‫‪ ‬رىن عقاري من ادلرتبة االوذل لصاحل البنك الوطٍت‪.‬‬

‫‪51‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ )2‬بنك السالم‪:‬‬
‫‪ ‬دفع ىامش ضماف اجلدية؛‬
‫‪ ‬اكتتاب سفتجة دبلغ ‪ 4.655.810.39‬د‪.‬ج؛‬
‫‪ ‬رىن عقاري من الدرجة االوذل للقطة االرضية وما سيشد عليها‪.‬‬

‫ادلقارنة‪:‬‬

‫من خالؿ ربليل الضماانت تبُت لنا اف االساليب التمويلية يف البنوؾ االسالمية اكثر عرضة للمخاطر مقارنة‬
‫بنظريتها يف البنوؾ التقليدية حيث تعمل البنوؾ التقليدية على اتمُت قروضها العقارية عن طريقة مؤسسات سلتصة‬
‫يف ذلك كشركة ضماف القرض العقاري اليت تضمن تسديد القرض يف حالة افالس العميل او الوفاة‬

‫اثنيا‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى التكلفة‬

‫احلالة االوىل‪:‬‬

‫تقدـ العميل ‪ X‬لبنك السالـ وكالة ورقلة بطلب سبويل عقاري بصيغة االستصناع دبلغ سبويل‬
‫"‪ "3.221.306.83‬وبعد دراسة ادللف من طرؼ الوكالة واالتصاؿ ابدلديرية العامة سبت ادلوافقة على منح‬
‫التمويل للعميل هبامش ربح قدره "‪ "%7.70‬دلدة ‪ 10‬سنوات ومن خالؿ ادلعطيات التالية وابالستعانة جبدوؿ‬
‫االىتالؾ فإف تكلفة التمويل تكوف‪:‬‬

‫تكلفة التمويل = امجايل االقساط – مبلغ التمويل‬

‫‪ ‬تكلفة سبويل العميل ‪ =X‬د‪.‬ج ‪3.240.000.00 -4.654.82121‬د‪.‬ج‬

‫‪ ‬تكلفة سبويل العميل ‪1.414.821.21 DA =X‬‬

‫احلالة الثانية‪:‬‬
‫تقدـ العميل ‪ Y‬للبنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬وكالة ورقلة بطلب قرض يف اطار التمويل العقاري بصيغة‬
‫سعر الفائدة ادلدعم ‪ %3‬دببلغ قدره ‪ 1.079.000.00‬وبعد دراسة ادللف على مستوى الوكالة سبت ادلوافقة على‬
‫تقدمي قرض للعميل وفق ادلبلغ ادلطلوب دلدة ‪ 09‬سنوات يسددىا وفق دفعات شهرية ومن خالؿ ومن خالؿ‬
‫ادلعطيات التالية وابالستعانة جبدوؿ االىتالؾ فإف تكلفة التمويل تكوف‪:‬‬

‫تكلفة التمويل = امجايل االقساط – مبلغ التمويل‬

‫‪52‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫‪ ‬تكلفة سبويل العميل ‪ =Y‬د‪.‬ج ‪1.079.000.00 -1.253.951.79‬د‪.‬ج‬

‫‪ ‬تكلفة متويل العميل ‪174.951.79 DA =X‬‬
‫ادلقارنة‪:‬‬
‫ابلنسبة دلقارنة تكلفة التمويل بُت صيغة التمويل ابإلجارة مصفوفة ابلذمة و القرض ابلفائدة تستخلص ما‬
‫يلي‪:‬‬

‫تكلفة التمويل يف البنك الوطٍت اجلزائري ‪ BNA‬أقل من تكلفة التمويل يف بنك السالـ أي أف العميل )‬
‫سيسدد يف اهاية مدة القرض ما قيمتو ‪1.253.951.79‬دج أما يف بنك السالـ فسيسدد يف اهاية فًتة التمويل‬
‫ما قيمتو‪ 4.654821.21‬دج ‪ ،‬أي بفارؽ ‪3,400,869.42‬د‪.‬ج‪ .‬و ابلتارل فإف العميل يف ىذه احلالة‬
‫يفضل التعامل مع البنك الوطٍت اجلزائري كبنك تقليدي من أجل زبفيض التكاليف ادلالية‪ ،‬ىذا دوف مراعاة شرعية‬
‫ادلعاملة ادلالية من عدمها‪.‬‬
‫وبناء على ما سبق ؽلكن تلخيص اىم الفروقات اجلوىرية بُت التمويل العقاري يف البنوؾ االسالمية والبنوؾ‬
‫التقليدية يف ما يلي‪:‬‬
‫اجلدول(‪ :)03-02‬ميثل فروقات اجلوىرية بني التمويل العقاري يف البنوك االسالمية والبنوك التقليدية‬
‫البنوك التقليدية (البنك الوطين اجلزائري ‪)BNA‬‬ ‫البنوك االسالمية ( بنك السالم)‬ ‫مستوى االختالف‬
‫القرض‬ ‫التمويل‬
‫بني البنك عالقة تعاقد استناد للشريعة االسالمية عالقة اقرتاض (دائن ومدين) و عبارة عن اتفاقية‬ ‫العالقة‬
‫حلماية كال الطرفني‬ ‫( ابئع ومشرتي)‬ ‫والعميل‬
‫تكيف حبث ال تكون منافية دلبادي مهما كانت الصيغة او االلية ادلهم حتقيق ىدف‬ ‫الصيغة التمويلة‬
‫البنك وىو الربح‬ ‫الشريعة اإلسالمية‬
‫مضمون ادلعاملة ادلالية بني تقوم على اساس بيع عقار مع شرط تقدمي قرض نقدي بفائدة زلددة مسبقا وال عالقة‬
‫امتالكو قبل بيعو مث نقل ملكيتو اىل للبنك ابألصل او متلكو‬ ‫الطرفني‬
‫العميل بعد سداد مجيع ادلستحقات‬
‫عائد البنك حيسب على اساس نسبة عائد البنك ىو قيمة الفوائد ادلرتتبة عن القرض‬ ‫العائد‬
‫ىامش الربح‬
‫تطبيق فوائد التأخري أو اللجوء إىل القضاء‬ ‫ال توجد غرمات على التاخري‬ ‫التاخر وعدم السداد‬

‫‪53‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫عنصر اساسي وتتمثل يف رىن عقاري عنصر اساسي ابلنسبة للبنك للحماية من سلاطر‬ ‫الضماانت‬
‫من الدرجة االوىل واالحتفاظ مبليكة عدد السداد والوفاة وذلك من خالل اتمني‬
‫القرض لدى مؤسسات خاصة ابلتامني العقاري‬ ‫العقاري شلول حىت هناية فرتة التمويل‬
‫اقل عرضة للمخاطر‬ ‫اكثر عرضة للمخاطر‬ ‫ادلخاطر‬
‫اكثر اذا كانت نسبة ىامش الربح اكرب اقل تكلفة اذا كان معدل الفائدة ادلطبق على‬ ‫التكلفة‬
‫الرض اقل من ىامش الربح والعكس صحيح‬ ‫من معدل الفائدة والعكس صحيح‬
‫ادلصدر‪ :‬من اعداد الطالب بناء على نتائج الدراسة ادليدانية‬

‫‪54‬‬
 ‫الفصل الثاين ‪ ..............................:‬الدراسة مقارنة بني التمويل العقاري يف البنوك التقليدية والبنوك االسالمية‬

‫خالصة الفصل ‪:‬‬

‫يعترب ىذا الفصل اسقاط للواقع النظري يف مقارنة التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية‬
‫ومدى مساعلة كل بنك يف التمويل العقاري يف اجلزائر خالؿ الفًتة ‪ 2016-2011‬حيث ابرزان من خاللو‬
‫الفروؽ اليت سبس صلب ادلوضوع من خالؿ مقارنة على رلموعة من ادلستوايت سبثلت يف ‪:‬‬

‫‪ ‬دراسة ادللف وقرار االئتماف؛‬

‫‪ ‬جدوؿ االىتالؾ؛‬
‫‪ ‬ادلخاطر؛‬
‫‪ ‬التكلفة؛‬
‫‪ ‬مساعلة البنك يف التمويل العقاري‪.‬‬

‫خلصنا من خاللو اذل اف البنوؾ التقليدية اقل عرضة للمخاطر مقارنة بنظَتهتا االسالمية يف حُت ىذه‬
‫االخَتة اكثر تكلفة من سبقتها‬

‫‪55‬‬
 ‫ث‬ ‫خ‬
‫ــــــــــــــا وه‬
 ‫خاتـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــمة ‪....................................................................................................:‬‬

‫خـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــامتة‪:‬‬
‫ال يزاؿ التمويل العقاري يشكل عائقا كبَتا لألفراد يف تطور السكن وربداي كبَت للحكومات اجلزائرية ادلتعاقبة‬
‫اليت حاولت عالج أزمة السكن واحلد من آاثرىا االجتماعية واالقتصادية من خالؿ صبلة من السياسات‬
‫واإلجراءات وكاف الدور التمويلي للبنوؾ ؽلثل آلية التجسيد تلك السياسات وادلشاريع التنموية العقارية‪.‬‬

‫ومن ىنا جاءت ىذه الدراسة لتبُت سلتلف الفروقات اجلوىرية بُت التمويل العقاري يف البنوؾ االسالمية‬
‫والبنوؾ التقليدية و مدى مساعلتها يف تنمية القطاع العقاري ومفاضلة بُت التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية‬
‫والبنوؾ االسالمية‬

‫من خالؿ النتائج ادلتواصل اليها يف الدراسة ادليدانية اليت اجريت على مستوى بنك السالـ والبنك الوطٍت اجلزائري‬
‫‪ BNA‬عملنا اإلجابة على اإلشكالية الرئيسية وادلتمثلة " ما ىو واقع التمويل العقاري يف البنك الوطين‬
‫اجلزائري ‪BNA‬و بنك السالم خالل الفرتة ‪0253-0255‬؟‬

‫ساىم كل من البنك الوطٍت اجلزائري وبنك السالـ يف سبويل السوؽ العقارية اجلزائرية خالؿ الفًتة ‪-2011‬‬
‫‪ 2016‬بشكل كبَت وفعاؿ ودببالغ متفاوتة كما تبُت اف البنوؾ التقليدية اكثر مساعلة وذلك راجع لعدد البنوؾ‬
‫التقليدية الكبَت مقارنة ببنوؾ االسالمية الذي يوجد منها اثنُت فقط علا بنك السالـ وبنك الربكة اما ابلنسبة‬
‫للمصدر االقل تكلف ة فهو يعتمد على الفارؽ بُت ىامش الربح معدؿ الفائدة الذي دائما ما يكوف منخفض يف‬
‫البنوؾ التقليدية ومنو ؽلكن القوؿ اف أساليب التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية اكثر صلاعة وفعالية من البنوؾ‬
‫اإلسالمية بغض شرعية ادلعاملة من عدمها‪.‬‬

‫اوال‪ :‬اختبار صحة الفرضيات‪:‬‬

‫الفرضية االول‪ :‬ميكن للبنوك االسالمية منافسة البنوك التقليدية يف التمويل العقاري على أساس صيغ متويلية‬
‫تتوافق والشريعة االسالمية‬
‫من خالؿ الدراسة ادليدانية تبُت لنا انو ؽلكن للبنوؾ االسالمية منافسة البنوؾ التقليدية يف التمويل العقاري فمن‬
‫خالؿ مقارنة بُت مساعلة بنك السالـ يف سبويل القطاع العقاري مع البنك الوطٍت اجلزائري اتضح توقف بنك‬
‫السالـ شلا يعٌت قدرة ىذا االخَت على اقتحاـ السوؽ العقارية ابإلضافة اذل االقباؿ ادلتزايدة للعمالء على البنوؾ‬
‫االسالمية ىرواب من ادلعامالت الربوية وىذا ما يؤكد صحة الفرضية االوذل ويفرض علينا قبوذلا وقد اتفقت نتيجة‬
‫دراستنا احلالية مع دراسة (دويف قمرية)‬

‫‪57‬‬
 ‫خاتـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــمة ‪....................................................................................................:‬‬

‫الفرضية الثانية‪ :‬االساليب التمويلية للبنوك االسالمية يف التمويل العقاري تنتج سلاطر عالية مقارنة ابألساليب‬
‫التمويلية للبنوك التقليدية؛‬

‫من خالؿ ربليل الضماانت للملفات قيد الدراسة تبُت لنا اف االساليب التمويلية يف البنوؾ االسالمية اكثر‬
‫عرضة للمخاطر مقارنة بنظريتها يف البنوؾ التقليدية حيث تعمل البنوؾ التقليدية على اتمُت قروضها العقارية عن‬
‫طريقة مؤسسات سلتصة يف ذلك كشركة ضماف القرض العقاري اليت تضمن تسديد القرض يف حالة افالس العميل‬
‫او الوفاة‬

‫الفرضية الثالثة‪ :‬الصيغ التمويلية للبنوك التقليدية أكثر فعالية واقل تكلفة مقارنة ابلصيغ التمويلية للبنوك‬
‫االسالمية‬

‫من خالؿ نتائج الدراسة ادليدانية ومقارنة ملف العميل ‪ X‬ادلتحصل على سبويل بصيغة االجارة ادلصفوفة‬
‫ابلذمة من قبل بنك السالـ والعميل ‪ Y‬ادلتحصل على قرض بسعر الفائدة ادلدعم ‪ 3‬ابدلئة تبُت لنا اف العميل ‪Y‬‬
‫استفادة من قرض ابقل تكلفة مقارنة ابلعميل ‪ X‬ومنو ؽلكن القوؿ اف الصيغ التمويلية للبنوؾ التقليدية أكثر فعالية‬
‫واقل تكلفة مقارنة ابلصيغ التمويلية للبنوؾ االسالمية وىذا راجع لتعدد الصيغ يف البنوؾ التقليدية وتنوع معدؿ‬
‫الفائدة مقابل ارتفاع ذلامش الربح يف البنوؾ االسالمية اليت قالبا ما يكوف يف حدود ‪ 7‬ابدلئة وىذا ما يوكد صحة‬
‫الفرضية الثانية ويفرض علينا قبوذلا‬

‫اثنيا‪ :‬نتائج الدراسة‪:‬‬

‫‪ )1‬تتعد انواع الصيغ التمويلية العقارية يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية؛‬

‫‪ )2‬البنوؾ االسالمية اكثر عرضة للمخاطر مقارنة ببنوؾ التقليدية؛‬
‫‪ )3‬الفرؽ بُت ىامش الربح ومعدؿ الفائدة ىو من ػلدد ادلصدر االقل تكلفة يف التمويل؛‬
‫‪ )4‬البنوؾ االسالمية فرضت نفسها كمنافس للبنوؾ التقليدية؛‬
‫‪ )5‬تفرض البنوؾ شروطا وضماانت للحصوؿ على التمويل عقاري‪.‬‬

‫اثلثا‪ :‬التوصيات‪:‬‬

‫‪ )1‬على البنوؾ االسالمية عمل على توسيع صالحيات وكالتها من خالؿ منحها حق القرار يف اطار سقف‬
‫سبويلي زلدد؛‬

‫‪58‬‬
 ‫خاتـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــمة ‪....................................................................................................:‬‬

‫‪ )2‬على البنوؾ االسالمية العمل على زبفيض من ىوامش الربح ادلعموؿ هبا كواها مرتفعة إذا ما قارانىا‬
‫أبسعار الفائدة ادلطبقة يف البنوؾ التقليدية على البنوؾ التقليدية؛‬
‫‪ )3‬العمل على تقدمي قروض عقارية تتوافق والشرعية االسالمية؛‬
‫‪ )4‬االىتماـ بتمويل القطاع العقاري كوف أف السوؽ اجلزائرية تعترب سوؽ واعدة جدا‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬افاق الدراسة‬

‫إف ادلقارنة بُت البنوؾ التقليدية التقليدية و البنوؾ اإلسالمية رلاال خصبا للدراسة وخاصة يف اجلزائر ليس‬
‫ابألمر اذلُت و ال ىو سهل كما يعتقد البعض‪ ،‬خاصة من انحية التعامل على ادلستوى ادليداين فهز مليء‬
‫ابلصعوابت سواء على مستوى الدراسة يف حد ذاهتا اليت ربتاج الكثَت من الصرب و اجلد أو على مستوى توفَت‬
‫ادلعلومات و ادلعطيات من منبعها‬

‫حيث حاولنا يف ىذه الدراسة ابراز اىم الفروقات اجلوىرية للتمويل العقاري بينك التقليدية والبنوؾ‬
‫االسالمية إال أننا أغفلنا جوانب عديدة ؽلكن أف تكوف موضوع للدراسة والبحث مستقبال نقًتح منها مايلي‪:‬‬

‫‪ )1‬أف تشمل الدراسة صبيع البنوؾ اإلسالمية والبنوؾ التقليدية العاملة يف اجلزائر؛‬
‫‪ )2‬ما مدى تنافس البنوؾ التقليدية يف سبويل القطاع العقاري مع دراسة مقارنة تشمل رلموعة من البنوؾ؛‬
‫‪ )3‬التمويالت العقارية اإلسالمية يف ظل األزمة ادلالية العادلية؛‬
‫‪ )4‬سبويل القطاع العقاري من خالؿ السوؽ ادلالية اإلسالمية ( الصكوؾ اإلسالمية)‪.‬‬

‫‪59‬‬
 ‫ج‬ ‫ل‬‫ا‬ ‫ن‬‫ل‬‫ا‬
‫فا وه ادر و را ع‬
‫ٌ‬ ‫ص‬ ‫ث‬
 ‫قائمة ادلصادر وادلراجع ‪..........................................................................................:‬‬

‫قائمة ادلصادر وادلراجع‪:‬‬

‫‪ ‬الكتب‪:‬‬
‫‪ ‬ابقر موسى‪ ،‬الصورة الذىنية يف العالقات العامة‪ ،‬ط‪ ، 2‬دار أسامة للنشر‪ ،‬عماف‪2014 ،‬‬
‫‪ ‬بساـ عبد الرضباف اجلرايدة‪ :‬إدارة العالقات العامة‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار أسامة للنشر‪.2013 ،‬‬
‫‪ ‬تسيَت العجارمة‪ ،‬التسويق ادلصريف ‪ ،‬ط‪ ، 1‬دار احلامد للنشر والتوزيع ‪ ،‬عماف ‪.2005 ،‬‬
‫‪ ‬ثراي عبد الرحيم اجلزرجي‪ ،‬شرين بدري البارودي‪ ،‬اقتصاد ادلعرفة األسس النظرية والتطبيق يف ادلصارؼ‬
‫التقليدية ‪ ،‬ط‪ ،1‬دار الشرؽ للنشر والتوزيع ‪ ،‬عماف ‪.2012،‬‬
‫‪ ‬حامد رليد الشطري ‪:‬اإلعالن التلفزيوين ودوره يف تكوين الصورة الذىنية‪ ،‬ط‪ ، 2‬دار أسامة والتوزيع‪،‬‬
‫عماف‪.2013 ،‬‬
‫‪ ‬علي عجوة ‪:‬العالقات العامة والصورة الذىنية‪ ،‬د ط‪ ،‬عادل الكتب‪ ،‬القاىرة‪.2002،‬‬
‫‪ ‬عليوة‪ ،‬تنمية مهارات العالقات العامة‪ ،‬دار ايًتاؾ للنشر والتوزيع‪ ،‬عماف‪2002 ،‬‬
‫‪ ‬دمحم سليم وىبة‪ ،‬كامل حسُت كالكش‪ ،‬ادلصارؼ اإلسالمية نظرية ربليلة يف ربدايت التطبيق‪ ،‬ط ‪،1‬‬
‫ادلؤسسة اجلامعية للدراسات والنشر والتوزيع‪ ،‬لبناف ‪.2011‬‬
‫‪ ‬وسيم دمحم ‪ ،‬اخلدمة ادلصرفية االلكًتونية‪ ،‬ط‪ ،1‬دار ادلسَت للنشر والتوزيع والطباعة ‪،‬عماف ‪2010‬‬
‫‪ ‬مقاالت‬
‫‪ ‬خلضر رليب واضبد زلمودي‪ ،‬ابعاد جودة اخلدمة ادلصرفية وأثرىا على الصورة الذىنية للمؤسسات اخلدمية‬
‫وفق ظلوذج األداء الفعلي ‪ ،SERVPERF‬رللة االقتصاد وادلالية ‪ ،JEF‬اجمللد ‪ ،07‬العدد ‪،02‬‬
‫‪.2020‬‬
‫‪ ‬رسائل واطروحات‬
‫‪ ‬نور الدين بوعناف‪ ،‬جودة اخلدمات واثرىا على رضا العمالء‪ ،‬رسالة ماجستَت يف علوـ التسيَت جامعة دمحم‬
‫بوضياؼ‪ ،‬ادلسيلة ‪.2007 ،‬‬
‫‪ ‬فَتوز قطاؼ ‪ ،‬تقييم جودة اخلدمات ادلصرفية ودراسة اثرىا على رضا العميل البنكي‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل‬
‫شهادة الدكتورة يف علوـ التسيَت ‪ ،‬جامعة دمحم خيضر ‪ ،‬بسكرة ‪.2011-2010 ،‬‬
‫‪ ‬مذكرات ماسًت‬

‫‪61‬‬
 ‫قائمة ادلصادر وادلراجع ‪..........................................................................................:‬‬

‫‪ ‬دمحم الطاىر بودراع إدارة اجلودة الشاملة واتثَتىا على اخلدمة ادلصرفية‪ ،‬مذكرة ماسًت يف ميداف العلوـ‬
‫التقليدية ‪ ،‬جامعة العريب بن مهيدي ‪ ،‬اـ البواقي ‪.2013/2012‬‬
‫‪ ‬ىدى غرسي‪ ،‬دور العالقات العامة يف ربسُت الصورة الذىنية للمؤسسة اخلدماتية‪ ،‬مذكرة مكملة لنيل‬
‫شهادة ادلاسًت يف علوـ اإلعالـ واالتصاؿ زبصص اتصاؿ وعالقات عامة ‪ ،‬جامعة العريب بن مهيدي ‪ ،‬اـ‬
‫البواقي ‪. 2015/2014،‬‬
‫‪ ‬ىدى غرسي‪ ،‬دور العالقات العامة يف ربسُت الصورة الذىنية للمؤسسة اخلدماتية‪ ،‬مذكرة مكملة لنيل‬
‫شهادة ادلاسًت يف علوـ اإلعالـ واالتصاؿ زبصص اتصاؿ وعالقات عامة‪ ،‬جامعة العريب بن مهيدي ‪ ،‬اـ‬
‫البواقي ‪. 2015/2014،‬‬
‫‪ ‬كاىنة حركات ‪ ،‬دور جودة اخلدمة ادلصرفية يف ربسُت أداء البنوؾ التقليدية ‪ ،‬مذكرة ماسًت يف العلوـ‬
‫االقتصادية ‪ ،‬زبصص مالية وبنوؾ‪ ،‬جامعة العريب بن مهدي اـ البواقي ‪.2017/2016‬‬
‫‪ ‬ادلواقع اإللكرتونية‪:‬‬
‫‪ www.BDL.COM‬‬

‫‪62‬‬
 ‫قائمة ادلصادر وادلراجع ‪..........................................................................................:‬‬

‫‪63‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫الم خ‬
‫ق‬‫ـــــــــ‬ ‫لا‬‫ـــــ‬

‫‪64‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫‪65‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫‪66‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫‪67‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫‪68‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫ادللحق الثاين‪ :‬قرار ادلوافقة على القرض يف ‪BNA‬‬

‫‪69‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫ادللحق الثالث‪ :‬قرار ادلوافقة على التمويل يف بنك السالم‬

‫‪6:‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫ادللحق الرابع‪ :‬جدول اىتالك التمويل بصيغة االجارة مصفوفة ابلذمة يف بنك‬
‫السالم‬

‫‪71‬‬
 ‫ادلالحق ‪.......................................................................................................:‬‬

‫ادللحق اخلامس‪ :‬جدول اىتالك التمويل بصيغة سعر الفائدة ادلدعم ‪ 3‬ابدلئة ابلذمة يف بنك ‪BNA‬‬

‫‪72‬‬
 ‫الفهرس‬

‫‪Contenu‬‬
‫ادللخص ‪IX ......................................................................................... :‬‬
‫‪IX ................................................................................... :Summary‬‬
‫قائمة احملتوايت‪XI .................................................................................... :‬‬
‫قائمة اجلداوؿ ‪XIII ...................................................................................‬‬
‫قائمة االشكاؿ‪XIV ..................................................................................‬‬
‫قائمة ادلالحق ‪XV ....................................................................................‬‬
‫ادلػ ػ ػ ػػقدم ػ ػ ػػة ‪ ........................................................................................‬أ‪-‬ج‬
‫الفصل االوؿ‪ :‬االدبيات النظرية والتطبيقية للتمويل العقاري‪1 ................................................‬‬
‫سبهيد‪2 ................................................................................................‬‬
‫ادلبحث األوؿ‪ :‬اإلطار النظري للتمويل العقاري ‪3 ..........................................................‬‬
‫ادلطلب األوؿ‪ :‬عموميات حوؿ التمويل ‪3 ..............................................................‬‬
‫ادلطلب الثاين‪ :‬ماىية التمويل العقاري ‪7 ................................................................‬‬
‫ادلطلب الثالث‪ :‬صيغ التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ اإلسالمية ‪15 ............................‬‬
‫ادلبحث الثاين‪ :‬الدراسات السابقة للموضوع ‪20 ...........................................................‬‬
‫ادلطلب األوؿ‪ :‬الدراسات السابقة ابللغة العربية ‪20 ......................................................‬‬
‫ادلطلب الثاين‪ :‬الدراسات السابقة ابللغات األجنبية ‪23 ..................................................‬‬
‫ادلطلب الثالث‪ :‬ادلقارنة بُت الدراسة احلالية والدراسات السابقة ‪24 ........................................‬‬
‫خالصة الفصل‪26 .....................................................................................‬‬
‫الفصل الثاين‪ :‬الدراسة مقارنة بُت التمويل العقاري يف البنوؾ التقليدية والبنوؾ االسالمية ‪27 ....................‬‬
‫سبهيد‪28 .............................................................................................:‬‬
‫ادلبحث األوؿ‪ :‬اإلجراءات ادلنهجية للدراسة ‪29 ...........................................................‬‬
‫ادلطلب األوؿ‪ :‬عينة ورلتمع الدراسة‪29 ................................................................‬‬
‫ادلطلب الثاين‪ :‬متغَتات الدراسة وادواهتا ‪30 ............................................................‬‬
‫ادلطلب الثالث‪ :‬منهج الدراسة‪31 .....................................................................‬‬
‫ادلبحث الثاين‪ :‬عرض نتائج الدراسة ومناقشتها ‪32 .......................................................‬‬
‫ادلطلب االوؿ‪ :‬دراسة لواقع التمويل العقاري يف بنك السالـ و‪ bna‬خالؿ الفًتة ‪32 ....... 2016-2011‬‬
‫ادلطلب الثاين‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى اإلجراءات االدارية ‪36 .........................................‬‬
‫ادلطلب الثالث‪ :‬دراسة مقارنة على مستوى ادلخاطر والتكلفة‪40 ..........................................‬‬
‫خالصة الفصل ‪44 ...................................................................................:‬‬
‫خػ ػ ػ ػ ػ ػ ػ ػػاسبة‪46 ......................................................................................... :‬‬
‫قائمة ادلصادر وادلراجع‪50 ............................................................................. :‬‬
‫الفهرس ‪62 ...........................................................................................‬‬

‫ت‬‫ف‬ ‫ت‬ ‫ل‬‫ا‬ ‫ل‬‫ا‬

‫فوي الإخير يسال الله داد و و ق‬
‫س‬