NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HCM

----------

BÀI TIỂU LUẬN NHÓM

Môn học: THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

DÂN CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giảng viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC

Sinh viên thực hiện: MSSV

TRẦN THẢO MI 030135190311
NGUYỄN THỊ HỒNG NHẠN 030135190386
NGUYỄN TRẦN BẢO QUỐC 030135190469
PHẠM TRẦN ANH TÀI 030135190494
PHAN MAI HOÀI THƯ 030135190573

Lớp: BAF306_213_1_D01
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022
 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

(Ký, ghi rõ họ tên)

2
 LỜI CAM ĐOAN
Chúng em là:
1. Trần Thảo Mi 030135190311
2. Nguyễn Thị Hồng Nhạn 030135190386
3. Nguyễn Trần Bảo Quốc 030135190469
4. Phạm Trần Anh Tài 030135190494
5. Phan Mai Hoài Thư 030135190573
Chúng em xin cam đoan bài tiểu luận nhóm với đề tài: “Báo cáo thẩm định giá bất
động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” do thầy Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc là giảng viên
hướng dẫn.
Chúng em xin cam đoan tất cả nội dung trong bài tiểu luận là công trình nghiên cứu của
riêng chúng em. Nội dung và các thông tin của bài tiểu luận này do chúng em tham khảo từ một
số nguồn và viết lại bằng lời văn của mình, không sao chép, không đạo văn.
Chúng em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này trước khoa, trước nhà
trường.

3
 BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC NHÓM
Mức độ
STT Thành viên Công việc Ghi chú
hoàn thành
-Nghiên cứu, hoàn thành
mục 10 – 15. Người phân
1 Trần Thảo Mi -Tham gia họp nhóm để 100% công và đánh
thảo luận, cùng nhau tìm giá
kiếm thông tin làm bài
-Nghiên cứu, hoàn thành
mục 10 – 15.
Nguyễn Thị
2 -Tham gia họp nhóm để 100%
Hồng Nhạn
thảo luận, cùng nhau tìm
kiếm thông tin làm bài
-Nghiên cứu, hoàn thành
mục 1 – 9, chỉnh sửa Word.
Nguyễn Trần
3 -Tham gia họp nhóm để 100%
Bảo Quốc
thảo luận, cùng nhau tìm
kiếm thông tin làm bài
- Nghiên cứu, hoàn thành
mục 1 – 9, chỉnh sửa Word.
Phạm Trần Anh
4 -Tham gia họp nhóm để 100%
Tài
thảo luận, cùng nhau tìm
kiếm thông tin làm bài
- Nghiên cứu, hoàn thành
mục 10 – 15.
Phan Mai Hoài
5 -Tham gia họp nhóm để 100%
Thư
thảo luận, cùng nhau tìm
kiếm thông tin làm bài
MỤC LỤC

4
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá...................................................................6
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá......................................................................6
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm
(loại) tài sản thẩm định giá..................................................................................................6
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá......................................................................................7
5. Căn cứ pháp lý......................................................................................................................8
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:..............................................................................8
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có):...............................................................................8
8. Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý......................................................................................9
8.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............................................................................9
8.2. Ảnh tài sản thẩm định....................................................................................................10
9. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá.....................................................................11
9.1. Căn cứ định giá:............................................................................................................11
9.2. Phương pháp thẩm định giá:.........................................................................................11
10. Bảng thông số khảo sát và thu thập thông tin thị trường...............................................11
11. Bảng giá trị quyền sử dụng đất.........................................................................................12
12. Tỷ lệ tương quan.................................................................................................................13
12.1. Lợi thế kinh doanh......................................................................................................13
12.2. Hướng.........................................................................................................................13
12.3. Tiện ích ngoại khu......................................................................................................13
12.4. Cảnh quan..................................................................................................................13
13. Bảng giá điều chỉnh............................................................................................................14
14. Tổng hợp kết quả thẩm định giá.......................................................................................15
15. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá..............................................................15
16. Những điều khoản loại trừ và hạn chế..............................................................................15
17. Các phụ lục kèm theo.........................................................................................................15

CÔNG TY TNHH THẨM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------

Số: 0302659127 TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2022

5
 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

- Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân
- Địa chỉ trụ sở chính: 121 Bis Nguyễn Văn Trỗi, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM.
- Fax: (84-28) 3844 2794.
- Điện thoại: (84-28) 3844 3396

2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Khách hàng: Ông Nguyễn Tiến Hưng.

- Địa chỉ liên hệ: 106/1130D Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM.
- Điện thoại liên hệ: 0902504839
- Số hợp đồng: 2005/10-21/HTN-ASDG
- Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất
- Địa chỉ tài sản thẩm định giá: Hẻm Xi măng, Đường Lê Đức Thọ, Phường 13, Gò Vấp, Hồ
Chí Minh.
- Thời điểm thẩm định giá: 08/2022
- Mục đích thẩm định giá: Theo yêu cầu đề nghị từ khách hàng, bất động sản này được thẩm
định để phục vụ cho việc mua bán, chuyển nhượng.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm
định các nguồn thông tin đó: Từ khách hàng và khảo sát thị trường

3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm
(loại) tài sản thẩm định giá

Có thể bao gồm các thông tin như:

 Thông tin tổng quan về thị trường: Tình hình giao dịch thị trường bất động sản tại nơi tài
sản thẩm định giá diễn ra bình thường. nhiệm vụ của thẩm định viên là xem xét, đánh giá
và kiểm chứng các thông tin một cách thận trọng nhằm đưa ra kết quả phù hợp nhất tại khu
vực tài sản cần thẩm định.

6
 Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá: Nguồn cung đất
nền của Gò Vấp chủ yếu đến từ các dự án phân lô hộ lẻ có qui mô vài chục nền. Bên cạnh
đó, nếu một số dự án chào phân phối trên phân khúc có mật độ khách đầu tư chiếm trên
70% thì ở Gò Vấp khách mua ở và đầu tư khá đồng đều, chiếm mật độ 50:50. Điều đấy cho
thấy nhu cầu ở tại khu vực này đang vô cùng “nóng”, tạo cơ sở vững chắc để giá nhà đất
tăng. Có thể thấy tình trạng thừa cầu - thiếu cung ở Gò Vấp.
 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh: tài sản cạnh tranh có thêm sân vườn giúp
không gian mở rộng hơn, thoáng đãng hơn
 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản
thẩm định giá: tài sản thẩm định giá có vị trí ở mặt tiền hẻm, nằm ở gần trường tiểu học,
gần các chợ, trung tâm mua sắm thuận lợi cho việc định cư, đã có giấy tờ pháp lý.
 Các thông tin khác có liên quan.

4. Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Thửa đất số: 525 tờ bản đổ số 34

- Địa chỉ: Hẻm Xi măng, Đường Lê Đức Thọ, Phường 13, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
- Hướng nhà: Nam
- Bất động sản này có diện tích 50m²
- Vị trí: Bất động sản tọa lạc tại đường hẻm bằng phẳng rộng 9m, ngay gần góc ngã tư Lê
Đức Thọ và Phạm Văn Chiêu, khu dân cư đông đúc an ninh.
- Về tình trạng pháp lý: Đất không lấn chiếm, có giấy tờ hợp pháp (bao gồm Quyền sử dụng
đất).
- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
- Thời gian sử dụng: Lâu dài

5. Căn cứ pháp lý

- Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012.

- Luật giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Thông tư số 158/2014/QĐ-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban
hành 04 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.

7
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá số 05, 06 và 07.
- Luật giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Thông tư số 158/2014/QĐ-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban
hành 04 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá số 05, 06 và 07.
- Theo yêu cầu thẩm định của khách hàng.

6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:

- Dựa trên cơ sở giá trị thị trường.

7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có):

- Giả định thị trường không có quá nhiều biến động trong thời gian kết quả thẩm định còn
hiệu lực.

8
8. Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý

8.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9
8.2. Ảnh tài sản thẩm định

10
9. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
9.1. Căn cứ định giá:

- Căn cứ hướng dẫn tại tiêu chuẩn Thẩm định giá, căn cứ thông tin tài sản so sánh và tài sản
thẩm định.
- Căn cứ các điểm tương tự và các điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản
thẩm định giá với tài sản so sánh.

9.2. Phương pháp thẩm định giá:

- Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp
so sánh.

10. Bảng thông số khảo sát và thu thập thông tin thị trường

Đặc điểm
TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
của tài sản

Địa chỉ Hẻm Xi măng, Hẻm 71 đường 71/18 Đường Lê Hẻm 688 Đường
Đường Lê Đức Số 6, Đường Lê Đức Thọ, Lê Đức Thọ,

11
 Đức Thọ,
Thọ, Phường 13, Phường 15, Gò Phường 15, Gò
Phường 15, Gò
Gò Vấp, Hồ Chí Vấp, Hồ Chí Vấp, Hồ Chí
Vấp, Hồ Chí
Minh Minh Minh
Minh

Nguồn tham Batdongsan.com. Batdongsan.com. Batdongsan.com. Batdongsan.com.

khảo vn vn vn vn

Thời điểm
thu thập 15/08/2022 15/08/2022 15/08/2022 15/08/2022
thông tin

Quyền Sử dụng Quyền Sử dụng Quyền Sử dụng Quyền Sử dụng

Pháp lý
đất đất đất đất

Diện tích lô
54 58 75 73
đất (m2)

Lợi thế kinh

hẻm chính Hẻm chính hẻm phụ hẻm chính
doanh

Hướng nam đông nam tây nam tây bắc

Tiện ích
không gần gần gần không gần
ngoại khu

Cảnh quan KDC KDC KDC CV

Giá rao/giao
dịch thành
5.000 4.550 4.200
công (tỷ
đồng)

11. Bảng giá trị quyền sử dụng đất

Yếu tố Đơn vị TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Giá bán triệu đồng 5.000,00 4.550,00 4.200,00

12
Diện tích thửa đất m2 58,00 75,00 73,00

Đơn giá thửa đất triệu đồng/m2 86,21 60,67 57,53

12. Tỷ lệ tương quan

12.1. Lợi thế kinh doanh

Lợi thế kinh doanh

Hẻm chính 100%

Hẻm phụ 90%

12.2. Hướng

Hướng

Nam 100%

Đông Nam 120%

Tây Nam 99%

Tây Bắc 98%

12.3. Tiện ích ngoại khu

Tiện ích ngoại khu

Không gần khu tiện ích 100%

Gần khu tiện ích 110%

12.4. Cảnh quan

Cảnh quan

KDC 100%

CV 107%

13
13. Bảng giá điều chỉnh

Yếu tố Đơn vị TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Giá bán triệu đồng 5.000,00 4.550,00 4.200,00

Diện tích thửa đất m2 58,00 75,00 73,00

Đơn giá thửa đất triệu đ/m2 86,21 60,67 57,53

Điều chỉnh YTSS

Lợi thế kinh doanh hẻm chính hẻm chính hẻm phụ hẻm chính

Tỷ lệ điều chỉnh 11,11%

Mức điều chỉnh - 6,74 -

Giá sau điều chỉnh triệu đ/m2 86,21 67,41 57,53

Hướng Nam Đông Nam Tây Nam Tây Bắc

Tỷ lệ điều chỉnh -16,67% 1,01% 2,04%

Mức điều chỉnh (14,37) 0,68 1,17

Giá sau điều chỉnh triệu đ/m2 71,84 68,09 58,71

Tiện ích ngoại khu không gần gần gần không gần

Tỷ lệ điều chỉnh -9,09% -9,09%

Mức điều chỉnh (6,53) (6,19)

Giá sau điều chỉnh triệu đ/m2 65,31 61,90 58,71

Cảnh quan KDC KDC KDC CV

Tỷ lệ điều chỉnh -6,54%

Mức điều chỉnh (3,84)

Giá sau điều chỉnh triệu đ/m2 65,31 61,90 54,87

Thống nhất mức giá

MGCD trung bình 60,69

14
 (MGCDTB)

Chênh lệch so MGCDTB 7,61% 1,99% -9,60%

Mức giá đại diện chung triệu đồng 60,69

Giá trị tài sản thẩm định triệu đồng 3.034,57

14. Tổng hợp kết quả thẩm định giá

Tổng giá trị tài sản thẩm định (làm tròn) 3.034.570.000

Bằng chữ: Ba tỷ không trăm ba mươi bốn triệu năm trăm bảy mươi nghìn đồng

15. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

 Kết quả thẩm định giá tài sản có giá trị trong: 6 (sáu) tháng tính từ ngày cấp chứng thư.

16. Những điều khoản loại trừ và hạn chế

17. Các phụ lục kèm theo

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
NGHỀ (Chức danh của người đại diện theo pháp
luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc
người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh
vực thẩm định giá (nếu có) của doanh
nghiệp thẩm định giá)

<chữ ký> <chữ ký, đóng dấu>

Họ tên Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

15