KINH NGHIỆM

BÊN NHÀ THẦU

1. Tất cả trong HĐ phải rõ ràng.
Nên sử dụng hợp đồng mẫu theo: PHỤ LỤC III MẪU HỢP ĐỒNG THI CÔNG
XÂY DỰNG (Công bố kèm theo Thông tư số 02/2023/TT-BXD ngày
03/3/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung về hợp đồng
xây dựng).
Các bên phải giao kết đầy đủ các điều khoản chung và điều khoản cụ thể của
hợp đồng, Trong vụ việc này cần chú ý các nội dung như sau:
+ Nội dung và khối lượng công việc: Cụ thể bao nhiêu hạng mục? Sử dụng loại
vật liệu nào? Đây là cơ sở để xác định giá hợp đồng.
+ Giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán: Quy định cụ thể thanh toán theo khối
lượng hoặc theo thỏa thuận cụ thể của hai bên.
2. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng: Thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác
do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo quy định tại Điều 6 37/2015/NĐ-
CP. Vụ việc này bên nhà thầu đã tự ý thực hiện hợp đồng khi chưa có đầy đủ
chữ ký các bên.
BÊN CHỦ ĐẦU TƯ
1. Tất cả điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng: Trong vụ việc này bên chủ
đầu tư cần lưu ý:
+ Yêu cầu về chất lượng sản phẩm và nghiệm thu, bàn giao sản phẩm hợp đồng
thi công xây dựng.
+ Bảo hành (có hay không). Trong vụ việc bên chủ đầu tư đã có ý kiến tại Tòa
nhiều hạng mục đã có xuất hiện vết nứt.
+ Việc Điều chỉnh đơn giá, khối lượng công việc, một số nội dung khác trong
hợp đồng và giá hợp đồng xây dựng:
Theo quy định tại Điều 123 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung) thì điều
chỉnh về khối lượng, tiến độ, đơn giá hợp đồng và các nội dung khác do các bên
thỏa thuận trong hợp đồng; điều chỉnh hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng
trong thời gian thực hiện hợp đồng.

1
 Khi điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dẫn đến phải điều chỉnh, bổ sung hợp
đồng thì phải ký kết phụ lục hợp đồng (một phần không thể tách rời của Hợp
đồng) làm cơ sở điều chỉnh giá hợp đồng theo quy định tại Điều 6 theo Thông
tư số 02/2023/TT-BXD ngày 03/3/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về hợp đồng xây dựng
2. Tham khảo giá (theo Quyết định quy định về giá nhà của UBND tỉnh, giá
VLXD của SXD theo từng thời điểm), dọ giá (thị trường, kinh nghiệm xây
dựng nhà tương tự) để tiến hành thương thảo hợp đồng, khi có sự điều chỉnh
về giá phải theo quy đinh kể trên, trong vụ việc có nhiều hạng mục không
đạt sự đồng thuận của cả hai bên nên phải thông qua Hội đồng thẩm định
(lấy mức giá tại Quyết định số 53/2014/QĐ – UBND về Ban hành qui định
về cấp nhà, hạng nhà, giá nhà, giá vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu).
3. Nếu vẫn còn băng khoăng trong việc lựa chọn nhà thầu, Chủ đầu tư có thể
lựa chọn: Báo giá chào hàng cạnh tranh, đấu thầu để lựa chọn nhà Thầu theo
yêu cầu (do không có vốn nhà nước nên việc tổ chức đấu thầu không được
điều chỉnh bởi Luật đấu thầu, việc chọn đơn vị thi công theo hình thức như
thế nào là tùy thuộc vào quyết định chủ đầu tư).
4. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Tổ
chức, cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình
xác nhận khi nghiệm thu công trình xây dựng theo Khoản 3 Điều 123, Luật
xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung Luật 62/2020/QH14 2020). Trong vụ việc
Chủ đầu tư ý kiến công trình có nhiều hạng mục chưa đảm bảo chất lượng
(nhưng không yêu cầu Tòa giải quyết đối với nội dung này) nếu có biên bản
nghiệm thu làm cơ sở có thể yêu cầu Tòa giải quyết triệt để các vấn đề.

TÓM TẮT NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn: Ông D.
Bị đơn: Bà T.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Q, Bà P.
Nhân chứng: Ông Đ, Ông B, Ông N, Ông M, Ông Nguyễn Văn P.
Tóm tắt:
1. Năm 2014, 2015 ông D và bà T có thỏa thuận xây dựng một số công trình
tại quán S, tại thành phố B, tỉnh BR-VT.
2. 23-9-2014: 2 bên ký hợp đồng xây dựng hàng rào trị giá 161.652.000 đồng,
đã xây dựng xong và thanh toán.

2
 3. Có nhiều hợp đồng; công việc phát sinh ngoài hợp đồng, sự kiện thanh toán
từ 02 bên xuất hiện:

 Từ phí nguyên đơn:

HĐ 12-11-2014: 06 hạng mục: 06 chòi lá nhỏ; 02 chòi lá lớn; 02 chòi lá vuông; 01
nhà bếp; 01 toilet nhà bếp; 01 bức tường đã xây dựng xong. Bàn giao và soạn hợp
đồng đưa cho bà T (giá trị HĐ: 297,08 triệu đồng).
HĐ 20-4-2015: 03 hạng mục: 01 nhà ở (dạng Thái); 01 toilet; 01 nhà vòm, đã xây
dựng xong, bàn giao và soạn hợp đồng đưa cho bà T (gái trị HĐ: 272,895 triệu
đồng).
HĐ Ngày 09-5-2015, 06 hạng mục: 01 nhà rửa chén; 01 bàn bê tông dán gạch
men; 01 hầm nước thải; 01 nhà nhân viên; 01 toilet nam rời; 01 phòng lạnh, đã xây
dựng xong, bàn giao và soạn hợp đồng đưa cho bà T (giá trị HĐ: 309,637 đồng).
03 Hợp đồng trên: bà T giữ lại xem, chưa ký và cũng không đưa lại hợp đồng.
Ông D ứng tiền làm một số công việc phát sinh ngoài hợp đồng theo yêu cầu của
bà T, tổng cộng là 155,189 triệu đồng. (1)
Trong quá trình thực hiện nhận tổng cộng 730tr đồng từ bà T, có ký sổ giao nhận.
 Từ phía bị đơn:
HĐ 29-10-2014: Xây dựng 01 căn nhà (01 nhà và 01 nhà vòm), 01 tolet gắn liền
nhà; 01 tolet rời, có thông tin đơn giá và diện tích cụ thể, giá trị hợp đồng: 270,886
triệu đồng.
HĐ 12-11-2014: 06 cót lá nhỏ; 02 cót lá lớn; 02 cót lá vuông; 01 tường cao; 01 nhà
bếp; 01 toilet; có thông tin đơn giá và diện tích cụ thể, giá trị hợp đồng: 334,73
triệu đồng. bảo hành 5 năm, đặt cọc trước 100.000.000 đồng.
02 hợp đồng trên: Đã bàn giao sử dụng, thanh toán đủ tiền.
Các hạng mục không ký hợp đồng:
- 01 nhà rửa chén
- 01 bàn bê tông dán gạch men
- 01 hầm nước thải
- 01 nhà nhân viên

3
- 01 phòng lạnh
Trong các công việc phát sinh ngoài hợp đồng bà T không đồng ý thanh toán:
+ Thuê xe ban mặt bằng: 4.5tr; tiền mua cây kiểng: 2.67tr; 10 bó tre 2.5tr; 24 cây
bạch đằng: 0.792tr; 02 miếng váng đỏ: 0,2tr. Tổng cộng: 10.662 tr. (2)
Trong các công việc phát sinh ngoài hợp đồng chỉ chấp nhận giá như sau:
+ Sân nhà xe nhỏ: từ 14.225 tr giảm còn 10tr.
+ Đường đi từ cổng vào các phòng và chòi: 46.88> 30tr.
+ Làm chân bồn nước: 20 > 18.948tr.
+ Đi hệ thống nước: 13.025 > 9.725tr.
+ Mua gạch men: 8.793 > 4.396tr
Tổng cộng giảm: 29.854 tr (3)
Các công việc phát sinh ngoài hợp đồng chỉ chấp nhận: (1)-(2)-(3)= 114,673tr
Bà T đã thanh toán tổng cộng: 924.8tr đồng
+ 12-11-2014: 70tr (ông D nhận theo HĐ).
+ 29-11-2014: 100tr (ông D nhận theo HĐ).
+ 20-01-2015 đến 27-7-2015: giao tổng cộng 730tr.
+ 17-01-2016: 24tr8 (ông P nhận thay, tiền đá).
4. Ông Q (con bà T) có mượn ông D 13 triệu đồng.
5. TAND thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà rịa – Vũng Tàu xử sơ thẩm ngày: 29-11-
2019.
6. Kháng cáo của bà T ngày 10-12-2019: kháng cáo một phần bản án.
7. Ông D giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; đề nghị Tòa phúc thẩm không chấp nhận
kháng cáo của bà T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
8. Tòa án nhân dân tỉnh Bà rịa – Vũng tàu phúc thẩm ngày: 7-7-2020
Lý lẽ nguyên đơn:
- Ở phiên sơ thẩm:
- Theo các hợp đồng đã thực hiện tổng cộng 1.038.201.000 đồng bị đơn phải có
nghĩa vụ thanh toán tiếp: 308.201.000 đồng còn thiếu.

4
- Thanh toán 13tr đồng tiền Ông Q mượn. Sau đó Ông D rút yêu cầu khởi kiện
đối với nội dung này.
- Nếu không đồng ý hạng mục nào thì đề nghị Tòa lấy giá của Hội đồng thẩm
định.
- Chỉ nhận 730tr từ bà T; 02 hợp đồng có ký nhận 170tr thực chất là hợp đồng
giả cách để đi vay, người làm chứng củng xác nhận có ký hợp đồng tuy nhiên
không giao tiền.
- Ở phiên phúc thẩm:
- Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Lý lẽ bị đơn:
- Ở phiên sơ thẩm:
- Chỉ chấp nhận giá một số hạng mục một số công việc phát sinh ngoài hợp
đồng; Không đồng ý về giá đối với một số hạng mục, không chấp nhận thanh
toán đối với một số công việc phát sinh ngoài hợp đồng.
- Tổng số tiền đã đưa cho ông D là: 924.8tr.
- Không đồng ý trả 13tr Ông Q (con của bà T) mượn do Ông Q mượn, bà T
không có nghĩa vụ trả.
- Không đồng ý với đơn khởi kiện của Ông D, đề nghị Tòa bác đơn khởi kiện.
- Ở phiên phúc thẩm
- Chấp nhận giá HĐ 29-10-2014 (của nguyên đơn): 297,08 tr.
- HĐ 20-4-2015 (của nguyên đơn): chấp nhận giá 02 hạng mục nhà và tolet; đề
nghị tính theo giá HĐĐG đối với hạng mục nhà vòm: 1.024.000 đồnhg/m2.
- HĐ Ngày 09-5-2015 (của nguyên đơn): đồng ý giá với các hạng mục: bàn bê
tông; tolet nam; hầm nước thải giảm từ 22.275tr xuống còn 12tr (2 bên thống
nhất giảm giá); không đồng ý và đề nghị áp dụng mức giá như sau đối với 02
hạng mục: nhà rửa chén và nhân viên 0,9tr đồng/m2, phòng lạnh 1.25tr đồng
/m2.
- Đối với các hạng mục khác phát sinh ngoài hợp đồng các bên giữ nguyên yêu
cầu.
- Đối với số tiền 02 bên đã giao nhận, giữ nguyên yêu cầu.
Lý lẽ của người làm chứng:
1. Bà Nguyễn Kim P (sống như vợ chồng với Ông D) xác nhận bà T có trả tiền
đá 20tr cho vợ của Ông P (chủ cửa hàng VLXD), có ký nhận.
2. Ông Q (con bà T) xác nhận đã trả cho ông D 13tr. Yêu cầu Tòa bác yêu cầu
khởi kiện của Ông D đối với khoản tiền 13tr.

5
 3. Ông P (chủ cửa hàng VLXD): Ông D gọi mua hộ bà T đá xây dựng trị giá
24.4tr; Ông D ký người mua hàng; ngày 17-1-2016 Ông P đã ký giấy nhận
tiền đá thế cho Ông D 24.8tr.
4. Ông Đ và Ông B (công nhân lợp lá dừa): Ông D và Bà T có ký hợp đồng tuy
nhiên không tiến hành giao nhận tiền; Ông D có nói hợp đồng giả cách để
vay ngân hàng. Giữa Ông D và Ông V (người đại diện theo ủy quyền của bà
T) có cự cãi về các hợp đồng này, các hợp đồng có ghi dòng chữ là không có
giá trị.
5. Ông N (chủ cửa hàng gạch men): Ông D mua gạch ốp tường thay cho bà T
(có chở bà T lại cửa hàng chọn) số tiền 8.793tr, khẳng định bà T là người
mua gạch nên phải có nghĩa vụ trả lại số tiền cho Ông D.
6. Ông M (giữ kho; tưới cây kiểng và hỗ trợ lợp lá): giống như Ông Đ và Ông
B (công nhân lớp lá). Ngoài ra tiền tưới cây 6tr do Ông D trả thay bà T, bà T
có nghĩa vụ hoàn lại; Ông D yêu cầu xuất kho cho bà T 10 bó tre tầm vông;
02 tấm ván đỏ; 33 cây chống bạch đàn, bà T chưa thanh toán, bà T phải có
nghĩa vụ thanh toán.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA

Sơ thẩm:
1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của Ông D yêu cầu bà T trả 13tr.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ông D về việc “tranh chấp
HĐXD” buộc bà T trả Ông D số tiền: 125.888.480 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông D về việc yêu cầu bà T thanh
toán: 182.312.520 đồng.
Phúc thẩm:
SỐ TIỀN XÁC ĐỊNH THEO HỢP ĐỒNG VÀ CÔNG VIỆC NGOÀI HỢP
ĐỒNG:
1. Đình chỉ xét xử đối với số tiền 13tr. Đồng ý với cấp Sơ thẩm.
2. HĐ 29-10-2014 (B1 43, 220) trị giá 161,652 tr : 02 bên thống nhất, đã thanh
toán. Đồng ý với cấp Sơ thẩm.
3. HĐ 12-11-2014 (B1 100 – 101) : có nhiều hợp đồng được 02 bên cung cấp;
Tòa chỉ công nhận hợp đồng có chữ ký 02 bên do bị đơn cung cấp có giá trị
297.08tr đồng. Đồng ý với cấp Sơ thẩm.
4. HĐ 20-4-2015 (B1 40): Hợp đồng chưa có chữ ký của bà T, hợp đồng chưa
có giá trị giao kết trên thực tế và chưa có giá trị ràng buộc quyền và nghĩa vụ
các bên; bà T xác nhận đã xây dựng xong và bàn giao, bà T đồng ý giá 02

6
 hạng mục nhà ở và tolet nam; không đồng ý với hạng mục nhà Vòm, lấy giá
theo HĐĐG. Giá trị hợp đồng này sau khi định giá lại hạng mục nhà vòm:
200,5458 tr
5. HĐ 09-5-2015 (B1 38-39): Hợp đồng chưa có chữ ký bà T, hợp đồng chưa
có giá trị giao kết trên thực tế và chưa có giá trị ràng buộc quyền và nghĩa vụ
các bên; bà T xác nhận đã xây dựng xong và bàn giao, bà T đồng ý giá 03
hạng mục: Bàn bê tông; hầm nước thải; tolet nam; không đồng ý 03 hạng
mục: nhà rửa chén, nhà nhân viên, phòng lạnh;
- Lấy theo giá HĐ ĐG đưa ra (căn cứ QĐ số 53/2014/QĐ-UBND ngày 30-10-
2014 là thời điểm gần với thời gian xây dựng)
- Riêng hạng mục nhà rửa chén do sơ sót của tòa Sơ thẩm không tính lại giá
(theo yêu cầu của nguyên đơn) tuy nhiên 02 bên thống nhất lấy theo giá HĐ
ĐG.
- Sau khi HĐ ĐG định giá lại 03 hạng mục; giá trị HĐ còn : 197.148.080 đồng.
6. Những công việc, hạng mục phát sinh ngoài HĐ, đồng ý với cấp Sơ thẩm
như sau:
- Những khoản bị đơn đồng ý với nguyên đơn (công thợ ráp nhà xe lớn và nhỏ;
02 cửa cổng trước và sau; thuê làm bồn tưới xịt thuốc, mua sả; tiền điện; tiền
công tưới cây) trị giá: 41,39tr đồng.
- Những khoản bị đơn không đồng ý và định giá được (sân nhà xe nhỏ; đường đi
từ cổng vào các phòng lạnh, chòi, nhà xe) trị giá: 57tr.
- Những khoản bị đơn không đồng ý giá nguyên đơn đưa và và không định giá
được (nhân công và vật tư làm chân bồn nước; nhân công và vật tư làm hệ
thống nước) trị giá: 28.673tr.
- Mua gạch men: chấp nhận giá của ông D (khớp với lời khai của người bán –
Ông N), không chấp nhận giá của bà T đưa ra: 8,793tr.
- Đối với các hạng mục, công việc không thừa nhận (thuê xe sang mặt bằng;
mua cây kiển; 10 bó tre; 24 cây bạch đàn; 02 miếng ván đỏ) giá trị: 10.662 tr.
Không đưa được chứng cứ từ phía Ông D, Bà T củng không thừa nhận nên
không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của Ông D với khoản này.
7. Đối với HĐ 29-10-2014 (B1 98): 02 bên thống nhất hợp đồng này được thay
bằng HĐ 20-4-2015 (B1 40), cấp Phúc thẩm căn cứ vào HĐ được thay thế
để tính lại.
Tổng các mục (3) + (4) + (5) + (6): 830,62988 tr là số tiền bà T phải thanh toán
cho Ông D theo các bản hợp đồng đã ký và những hạng mục không thỏa thuận
trong HĐ. (*)

7
SỐ TIỀN BÀ T ĐÃ THANH TOÁN
1. 730tr đồng, số tiền này 2 bên đã xác nhận. Tòa thống nhất.
2. 194,8tr đồng trong đó:
+ 100tr, ký xác nhận HĐ 29-11-2014 (B1 97).
+ 70tr, ký xác nhận HĐ 12-11-2014 (B1 96).
+ 24.8 tr (ông P nhận thay cho ông T) có ký nhận vào sổ bà T ngày 17-01-2016
(B1 78, 79).
Tòa nhận định: 02 Hợp đồng trên không có hiệu lực do thừa nhận của bà T;
Ông V (đại diện theo ủy quyền của bà T) khai số tiền 170tr này thực chất là của
một hợp đồng khác HĐ 12-11-2014 (B1 100-101) là không có cơ sở; bà T trong
quá trình làm việc nhiều lần khai thanh toán 774 tr (không bao gồm số tiền
170tr); trong sổ bà T củng không có việc ký nhận của Ông D phù hợp với số
tiền 170tr; lời khai của nhân chứng không thấy việc giao nhận tiền và dòng chữ:
“hợp đồng không có hiệu lực” > không chấp nhận việc đã thanh toán 170tr này.
Tòa nhận định: Số tiền đá 24.8tr là tiền Ông D phải thanh toán do hợp đồng bao
nhân công và vật tư, sau đó bà T có nghĩa vụ thanh toán lại cho Ông D trọn gói.
Ông P ký nhận với bà T có nội dung “nhận thế ông D”, đá này củng dùng làm
đường vào quán bà T; điều này phù hợp với lời khai nhân chứng (bà X) như vậy
số tiền này phải được khấu trừ vào số tiền bà T còn nợ Ông D. Cấp Sơ thẩm
không khấu trừ khoản này vào số tiền bà T đã thanh toán là chưa chính xác.
3. Các khoản (1) + (2) sau khi tính lại = 730 + 24.8 = 754.8tr. (**)
4. (*) – (**) = 830,62988 – 754,8 = 75,82988 tr.
5. Chấp nhận mội phần yêu cầu kháng cáo của bà T: buộc bà T thanh toán phần
còn thiếu 75,82988 tr.
6. Chi phí định giá, xem xét thẩm định tại chổ: 4tr (mỗi bên chịu ½).
7. Án phí:
+ Bà T: 75,82988 (số tiền phải trả cho Ông D) x 5%, nhưng do bà T là
người cao tuổi > miễn.
+ Ông D: 232,37112 (số tiền yêu cầu bà T trả không được chấp nhận) *5%
= 11,618556 tr.