◎ 권리분석과 경매법원 찾아가기

○ 경매로 돈 버는 10가지 방법 (매우 중요)

1. 말소기준 권리를 우선 파악합시다

- 경매 참여 전에 반드시 물건의 기본적인 권리분석인 말소기준 권리
를 찾아야 합니다.이 말은 대항력 있는 임차인 유무 파악이라고 보면
됩니다.근저당,가압류,압류 등은 낙찰되면 자동으로 말소됩니다.선순위
가등기,선순위 가처분,선순위 전세권,선순위 지상권 등 선순위 채권은
그대로 남게 됩니다. 이런 경우는 직접 찾아가서 임대 여부를 확인하
는 것이 방법입니다.

2. 정확한 주변 시세를 파악해야 합니다

- 유사 매물 시세 및 현장가 파악이 중요 특히 지도는 필수
여기서 지도는 5000/1 지적도 구입 필수 개별 부동산의 지번까지 자
세히 나와서 1차적으로 해당 부동산 입지와 상권 분석의 필수템!

3. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 말아야 합니다

- 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격
에 응찰하는 것이 중요합니다.감정가의 90%를 넘겨서 낙찰받으면 명
목비에 각종 수수료를 계산하면 급매보다 비싸다는 것을 명심하시기
바랍니다.

4. 낙찰가율 90% 이상이면 급매가 낫습니다

- 감정가는 대개 해당 지역 시세 바탕으로 평가되는데 90% 가까운 낙
찰가율로 매입하면 급매와 다를봐가 없습니다.

5. 들어가는 비용을 산출해야 합니다

- 경매 추가비용 제세금으로 취득세 등을 부담해야 하고 명도비,세입
자 이사비용,입주 지연에 따른 손해,체납공과금,집 수리비 등 추가비용
과 경매 이익까지 고려해야 합니다.

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6. 실전 전문가의 도움을 받아야 합니다
- 초보라면 늘 말씀드리는 아파트부터 시작해야 합니다.전문가 도움을
받으려면 보통 감정가나 낙찰가의 1~1.5% 정도 경매 대행수수료를
주시면 됩니다.

7. 공동 투자도 고려하면 좋습니다

- 공동 투자시 경매 투자 경험이 있는 사람이 포함되어야 합니다.공동
투자시 주의할 점은 토지를 매입할 때 변호사를 통해 공증 해놓고 목
표수익률과 목표기간을 정하는 것이 중요합니다.

8. 단순 시세차익보다 현금흐름과 개발 가능 물건이 좋습니다

9. 특수 물건에도 관심을 가지시면 좋습니다 단 5번 이상

- 지분 경매 주로 토지만 경매에 나오는 경우

10. 자금 계획은 정확하게 세워야 합니다

- 경매는 입찰 당일 보증금 최저가액 10%부터 낙찰일로부터 40일 이
내에 잔금 납입해야 합니다.납부 기한을 넘기면 20% 연체 이자 내면
서 납부하거나 입찰 보증금을 포기해야 합니다.

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 ◎ 권리분석

○ 핵심내용정리

1. 권리분석의 출발은 부동산 등기사항전부 증명서다.

2. 권리분석의 마무리는 매각물건 명세서다.
3. 말소기준권리만 확ㄷ실히 이해해두면 대부분의 경매물건은 손쉽게
권리분석을 할 수 있다.

그러나 가장 중요한 부분은 권리분석보다 현장조사와 매물조사가 훨씬

중요하다는 것입니다. 즉 현장가격이 진짜 가격이고 현장에서 물건을
고를 수 있다는 사실을 명심하셔야 합니다.

○ 권리분석의 핵심 바로 ‘소멸과 인수’

1. 무엇이 더 중요한가요?
- 경매는 매각을 진행해 그 부동산에 등기되어 있던 갖가지 권리들을
모두 지우는 과정입니다.때로는 일반 매매보다 더 안전합니다.
좋은 부동산은 모든 권리가 깨끗하게 소멸되어 인수할 권리가 없는 부
동산이다 이것을 이해하는게 중요합니다.

2. 경매에서 안전하고 위험한 물건의 판단 기준은 무엇인가요?

- 바로 ‘소멸과 인수’로 판단해야 합니다.매각을 통해 모든 권리가 소
멸(말소)되는 물건이 안전한 물건입니다.권리분석이란 바로 인수되는
권리가 없는 안전한 물건을 골라내는 절차라고 이해하면 됩니다.

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○ 권리의 종류와 순위는 무엇인가요?

1. ‘물권과 채권’부터 정확히 이해를 해야 합니다.

물권 = 특정한 물건을 직접 지배하고 사용하면서 이를 통해 수익을 얻

을 수 있는 권리

채권 = 채무자에게 일정한 금액이나 행위를 요구할 수 있는 권리

→ 물권이란 처음부터 해당 부동산 자체에 설정된 권리를 의미 반면

채권은 부동산이 아닌 사람에게 발생하는 권리로 이해하시면 됩니다.
더 막강한 권리를 행사하는 것은 무엇일까요? 바로 권리입니다.

2. 배타성과 순위

하나의 물건에 어떤 물권이 존재하면 이 물권과 양립할 수 없는 성격

의 다른 물권은 존재할 수 없다는 것이 배타성입니다.물권은 이런 배
타성을 통해서 순서를 가집니다.그리고 권리도 이 순서에 따릅니다.
반면 채권은 시기에 상관없이 똑같은 순서로 금액에 따라 배당됩니다.

물권 = 저당권,근저당권,담보가등기,전세권 등

채권 = 가압류,압류,가처분,임차권 등

여기서 중요한 것은 물권과 채권이 차이 그리고 종류만 확실히 기억하

고 정리하시면 됩니다.

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○ 등기사항전부 증명서를 봅시다

1.표제부 - 부동산 사실관계

2. 갑구 - 해당 부동산의 소유권
3. 을구 - 소유권 외의 권리 설명

○ 등기사항전부 증명서 정리는 순서대로!

- 갑구 을구 등기된 내용들을 순서대로 적기만 하시면 됩니다.
표제부는 이미 나와 있으니 따로 적을 필요가 없습니다.권리분석은 말
그대로 권리사항에만 충실하시면 됩니다.

빨깐 줄이 그어져 있는 사항들은 말소니 제외하고 접수일자,권리의 종

류,권리자,채권금액에 따라 날짜 순서대로 정리해 봅시다.

→ 등기사항전부 증명서에 등기된 권리는 우선 날짜순으로,날짜가 같

다면 순위번호나 접수번호에 따라 순서를 정하면 됩니다.
○ 등기사항전부 증명서에 나타나지 않는 권리는?

부동산에 모든 권리가 등기사항전부 증명서에 등기되지 않습니다.

그렇다면 어떤 것들이 등기되지 않을까요? 대표적인 것이 바로 임차권
입니다.임대차계약을 맺고 잔금을 치른 후 해당 부동산에 거주하면서
전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 임차권이 생깁니다.그러나 임차
권은 등기되지 않는 권리라는 것을 아시는게 중요합니다.임차권 외에
도 유치권,법정지상권,분묘기지권 등이 등기사항전부 증명서에 기재되
지 않는 권리들입니다.

유치권 = 물권의 종류 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 이에

관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할

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수 있는 권리

법정지상권 = 토지와 토지 위에 세운 건물의 소유주가 달라서 분쟁이

발생할 때 건물주인이 토지주인에게 건물을 철거당하지 않을 권리

분묘기지권 = 토지소유자는 아니지만 일정한 토지 위에 조상의 묘를

둔 자가 그 토지에 계속 묘를 둘 수 있도록 한 관습법상의 권리

그렇다면 이런 등기되지 않는 권리를 볼 수 있는 방법은 무엇일까요?

바로 ‘매각 물건 명세서’로 확인할 수 있습니다.

정리 - 등기된 권리는 등기사항전부 증명서

등기되지 않은 권리는 매각물건 명세서

○ 말소기준권리

부동산 경매는 채권과 채무 상환을 원칙으로 하는 것이 아니라 정해진

기준을 두고 이하 모든 권리를 말소시키는 방식을 취하고 있습니다.이
를 위한 기준이 바로 말소기준권리입니다.

말소기준권리는 경매를 통해 부동산이 매각될 때 소멸되는 권리들 중

가장 앞선 권리입니다.말소기준권리보다 순위기 뒤에 있는 권리들은
모두 소멸됩니다.다만 등기사항전부 증명서에 기재된 모든 권리가 말
소기준은 아닙니다.
1.저당권(근저당권) 2. 담보가등기 3.압류(가압류) 4.강제경매 기입등
기 5.전세권이 있습니다. 단 전세권은 판례로 지지됩니다.

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○ 등기사항전부 증명서에 지저분하게 있는 권리들은 무엇인가요?

등기사항전부 증명서에 기재된 권리들중 어떤 것이 말소기준권리인지

또 소멸되거나 인수하게 될 권리는 무엇인지 꼭 따져봐야 합니다.

1) 등기사항전부 증명서는 시간과 날짜 순으로 정리합니다.

2) 말소기준권리 자격이 있는 권리들을 살펴보고 그중 가장 앞서는(가
장 먼저 등기된) 권리를 찾습니다.이것이 바로 말소기준권리가 됩니다.
3) 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 무조건 ‘소멸’ 먼저 설정된
권리는 ‘인수’로 구분하시면 됩니다.

다음 정리만 아셔도 경매시장에 나오는 물건들의 90% 가까이 권리관

계를 분석하실 수 있습니다.말소기준권리가 되는 저당권,담보 가등기,
압류,강제경매 기입등기,전세권은 반드시 숙지가 필요

○ 말소기준권리 권리들

1) 저당권 - 채무자가 담보로 제공한 물건을 답보제공자가 점유,이용

할 수 있도록 하고,채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선적으로
변제받을 수 있도록 한 채권자 권리
근저당권 - 저당권의 일종

2) 가등기 - 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 청구권

을 보전하려는 경우,청구권이 정지조건부이거나 장래에 확정될 것에
대비해 본등시의 순서 확보를 위해 하는 등기
담보기등기 - 채권담보를 목적으로 하는 등기

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3) 압류 - 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 채무자의 재산 처분이
나 권리행사 등을 못하게 하는 절차
가압류 - 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면
장래에 강제집행이 불가능하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반
담보가 되는 채무자의 재산을 압류,확보하는 보전 절차의 일종

4) 기입등기 - 새로운 등기원인(예:매매에 의한 소유권 이전,토자나 건

물의 저당권 설정 등)이 발생한 경우에 새로운 사항을 등기사항전부
증명서에 기재하는 등기(일반적으로 등기라 하면 기입등기 의미)
강제경매 기입등기 - 경매를 통해 부동산을 매각하는 방법에는 임의경
매와 강제경매가 있습니다.임의경매는 스스로 경매신청권원이 있는 권
리들(저당권,근저당권,전세권 등)의 신청에 의한 경매 절차이고 강제
경매는 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차.강제 경매 기입
등기는 강제 경매가 시작되었다는 것을 등기사항전부 증명서에 기입하
는 것을 의미합니다.

5) 전세권 - 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에

따라 사용하거나 수익을 얻은 후,계약기간이 종료되어 부동산을 반환
할 때 전세금을 돌려받는 권리를 말함.
말소기준권리만 찾아내면 사실 권리분석은 끝납니다. 다만 전세권이
소기준권리가 되기 위해서는 세 가지 자격요건을 충족시켜야 함.즉 전
세권이 가장 앞에 등기되었다고 해서 무조건 말소기준권리가 되는 것
은 아니라는 말임.
1) 가장 먼저 등기되어야 함
2) 부동산 전체에 대해서 설정
3) 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 함

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한 하나라도 충족하지 못한다면 전세권은 말소기준권리가 되지 못합니
다.정말 중요한 부분입니다!

문제1) 경매시장에 나온 시세 3억 부채 30억원 등기사항전부 증명서에

20여 개의 각종 권리들이 등기되어 있는 매물이 있습니다. 이 부동산
은 위험한 물건일까요? 아닐까요?
정답 : 말소기준권리 이하 모든 권리만 깨끗이 소멸된다면 등기사항전
부 증명서에 아무리 많이 기재되어 있더라도 안전한 물건

○ 권리분석은 결국 1) 등기된 권리에 위험분석과 2) 등기되어 있지

않은 권리에 대한 위험 분석으로 정리할 수 있음.

매각물건 명세서

1.부동상의 표시 2. 부동산의 점유자와 권원(재산 특히 부동산으로부

터 향유할 수 있는 권리 또는 그 권리가 발생한 원인이나 그것이 입증
되는 수단을 의미) 3. 등기된 부동산에 관한 권리(또는 가처분)로 매각
에 의해 소멸되지 않은 권리 4. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상
권 개요 5. 기타 비고

등기되지 않은 권리들 중에서 위험할 수 있는 사항이 있다면 2~5번

에 기재됨.바꿔 말하면 명세서의 2~5번에 아무 내용이 기재되지 않았
다면 등기된 권리만 확인해도 됨! 권리분석은 결국 두 가지 등기사항
전부 증명서와 매각물건 명세서만 확인하시면 됩니다.

참고 - 경매법원은 입찰기일 일주일 전부터 매각물건 명세서 열람가능

하게 제공 현황조사서,감정평가서 제공으로 최소한의 안전판 제공
그러나 변동이 있을수 있으니 입찰일 당일 다시 매각물건 명세서 확인
은 필수

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○ 낙찰 전후로 달라지는 권리가 있나요?

말소기준권리보다 앞서는 권리는 모두 인수,뒤에 있는 권리는 전부 소

멸 이게 간단하면서도 중요한 원칙 이 원칙도 예외는 있음.

등기된 권리
1.가처분등기 : 매수인 보호를 위해 매도인이 제3자에게 부동산을 처
분하지 못하도록 등기사항전부 증명서상에 금지사항을 기재하는 등기
2.예고등기 : 등기 원인의 무효나 취소에 의한 등기의 말소, 또는 회복
의 소가 제기된 경우 이를 제3자에게 경고해주기 위한 등기

등기되지 않는 권리
3.유치권
4.법정지상권,관습법상 법정지상권
5.분묘기지권

하지만 모든 위험의 단서는 ‘매각물건 명세서’에 있다는 것을 명심하시

기 바랍니다.

예제1)
일 자 권리 종류 금 액 소멸/인수 여부
11.08.29 근저당권 1억5천만원
11.09.25 가압류 3억원
12.03.02 전세권(주택일부) 8천만원
12.07.02 보전가등기
12.09.15 임의경매

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예제2)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
10.05.03 가처분
10.12.08 가압류 7천만원
11.02.21 임차권(전입신고만 함) 5천만원
11.11.14 담보가등기 1억원
12.07.07 강제경매

예제3)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 / 인수 여부
11.04.15 가압류 1억3천
12.01.03 임차권(전입신고,확정일자) 1억5천
12.05.22 가처분
12.07.11 예고등기
12.12.24 강제경매

예제4)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
15.04.14 담보가등기 3억원
15.08.24 가처분
15.11.02 근저당 2억원
16.02.27 임의경매

예제5)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
07.11.06 전세권(주택전체,배당요구X) 1억8천만
08.0314 가압류 2억2천만

09.12.11 강제경매

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예제6)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
07.11.06 전세권(주택전체,배당요구O) 1억8천만
08.03.14 가압류 2억2천만
09.12.11 강제경매

예제7)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
07.11.06 전세권(주택일부,배당요구O) 1억8천만
08.03.14 가압류 2억2천만
09.12.11 강제경매

예제8)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
14.10.19 강제경매
14.12.02 가처분
15.02.05 임차권(전입신고+확정일자+배당요구O)

예제9)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
07.04.21 임차권(전입신고만 함) 9천만
09.01.09 가처분
09.09.01 보전가등기
10.02.22 저당권 1억1천만
10.08.14 임의경매

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예제10)

일 자 권리 종류 금 액 소멸 /인수 여부
99.05.20 임차권(전입신고만 함) 3천만
00.0612 임차권(전입신고+확정일자+배당요구O) 6천만
05.08.29 임차권(전입신고+확정일자+배당요구X) 6천만
05.09.09 임차권(전입신고만 함) 4천만
07.01.20 강제경매

○ 투자자와 임차인의 권리분석

1.투자자

1) 등기사항전부 증명서를 순서대로 정리

2) 말소기준권리를 찾습니다.
저당권,담보가등기,압류,강제경매 기입등기,전세권을 구분
3) 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸(말소)되는지 확인
4) 인수하는 권리가 없으면 안전한 매물이니 정확한 시세 조사 후 투
자하면 됩니다.
5) 인수하게 되는 권리가 있다면 각각의 권리사항들을 한 번 더 꼼꼼
히 살펴봐야 합니다.하지만 도저히 확인이 되지 않는 권리사항들이 있
다면 과감히 포기해야 합니다.

2. 전셋집을 구하는 임차인

1) 등기사항전부 증명서를 순서대로 정리

2) ‘소유권이전(또는 소유권 보존)’외 다른 권리들을 확인합니다.
3) 소유권 외 권리들의 채권금액들을 모두 더합니다.
4) 3번에 자신의 전세보증금을 더합니다.
5) 계약할 집의 정확한 시세를 파악 확인합니다.
6) 4번 금액이 시세×70% 보다 낮으면 안전한 매물,높으면 위험한 매

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물이므로 이를 잘 살펴서 계약을 결정해야 합니다.소유권 외 권리들의
채권금액에 보증금을 더한 금액이 시세 × 70% 보다 높은면 다른 매
물을 찾거나 보증금을 낮춰야 합니다.

말소기준권리를 잘 알아두면 전월세 계약에도 정말 유용합니다.

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