Chapter 4

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
Discounted Cash Flow
Valuation

McGraw-Hill/Irwin Giảng viên: PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-1
 ĐỀ CƯƠNG
Chapter Outline
4.1 ĐỊNH GIÁ: TRƯỜNG HỢP 1 KỲ
4.2 TRƯỜNG HỢP NHIỀU KỲ
4.3 CÁC KỲ GHÉP LÃI
4.4 CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƠN GIẢN HOÁ
4.5 LỊCH TRẢ NỢ- Loan Amortization
4.6 CÔNG TY ĐÁNG GIÁ BAO NHIÊU?

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-2
Giá trị tiền theo thời gian
3

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 08/01/2023

4-3
 4.1 ĐỊNH GIÁ: TRƯỜNG HỢP 1 KỲ
4

´Trong phân tích này sử dụng khái niệm giá trị

tương lai: Future value- FV hay giá trị ghép lãi
(Coumpound value) là tổng giá trị sau khi đầu
tư trong một hoặc nhiều kỳ.
´ Trường hợp 1 kỳ, công thức:
FV= PV. (1+r)
´ Trường hợp nhiều kỳ, công thức:
FV= C0. (1+r)T

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-4
 Tại sao nghiên cứu Giá trị tiền theo
thời gian?
Ví dụ:

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-5
 4.1 ĐỊNH GIÁ: TRƯỜNG HỢP 1 KỲ

Ví dụ mục 4.1, p97

● Nếu Ông Keith bán lô đất hôm nay với giá
$10,000, nhưng bán sau 1 năm mới được
thanh toán là $11,424.

● Cố vấn tài chính Mike tư vấn: bán thu tiền

ngay và gửi ngân hàng với lãi suất 12%. Hỏi
Ông Keith có thực hiện theo Mike không?

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-6
 4.1 ĐỊNH GIÁ: TRƯỜNG HỢP 1 KỲ
´Bài tập trang 97- giáo trình
● Cố vấn tài chính Mike tư vấn: bán thu tiền ngay
và gửi ngân hàng với lãi suất 12%. Hỏi Ông
Keith có thực hiện theo Mike không?
● Giá trị tương lai của $10,000 là

- Tiền lãi: $1,200 = ($10,000 × 0.12)

- Vốn gốc $10,000 = ($10,000 × 1)
Tổng cộng= $11,200. Bạn có thể tính như sau:
Future Value (FV)= $11,200 = $10,000×(1.12)
Ông Keith có thực hiện theo Mike không???
PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-7
 8
Giá trị tương lai- Future Value

´Trường hợp trong 1 kỳ, công thức giá trị

tương lại- FV là :
FV = C0×(1 + r)
Trong đó:
C0 là dòng tiền hiện tại (time zero),
r là tỷ suất sinh lời.

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-8
 Giá trị hiện tại- Present Value
9

´Giá trị hiện tại của 1 khoản đầu tư trường hợp 1 kỳ

C1
PV =
1+ r
Trong đó:
C1 là dòng tiền vào năm 1
r là lãi suất chiết khấu hay tỷ suất sinh lời.
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-9
 GIÁ TRỊ HIỆN TẠI- Present Value
10

´Bài tập trang 97- giáo trình. Tính PV ???

• Nếu muốn có $11,424 sau 1 năm với lãi suất

12%, ông keith sẽ gửi ngân hàng số tiền là
$10,200 hôm nay.

C1
• Chúng ta sử dụng công thức sau: PV =
1+ r

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-10
Hiện giá thuần- Net Present Value: NPV
11
´

Giá trị hiện tại của dòng

Đầu tư
NPV tiền dự kiến trong tương ban đầu
lai

´PV sẽ có nhiều công thức, chúng ta sẽ nghiên

cứu ở mục 4.4
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-11
 Hiện giá thuần- Net Present Value
12

§ Ví dụ 4.1, trang 98
§ Ông Kaufman có nên đâu tư lô đất có giá trị
$85.000 không? Hay NPV=???

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-12
 Hiện giá thuần- Net Present Value
13

´Ví dụ: Nếu đầu tư $9.500 vào đất ở hiện tại thì đề
nghị của khoản đầu tư sẽ thanh toán $10.000 vào
năm 1, lãi suất chiết khấu là 5%. Bạn có đầu tư
không?

$10,000
NPV = -$9,500 +
1.05
NPV = -$9,500 + $9,523.81
NPV = $23.81
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-13
 4.2 TRƯỜNG HỢP NHIỀU KỲ
Trong phần này sẽ nghiên cứu những vấn đề
như sau:
● Giá trị tương lai và ghép lãi
● Sức mạnh của ghép lãi: chuyện bên lề
● Giá trị hiện tại và chiết khấu: tìm r?
● Tìm số kỳ (T)
● Công thức đại số

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-14
4.2 TRƯỜNG HỢP NHIỀU KỲ
15

Giá trị tương lai và ghép lãi

´Giá trị tương lai của khoản đầu tư qua nhiều kỳ:
FV = C0×(1 + r)T
Trong đó:
C0 : Tiền được đầu tư vào kỳ 0
r : là lãi suất
T: là số kỳ mà tiền được đầu tư.

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-15
4.2 TRƯỜNG HỢP NHIỀU KỲ
16

Giả sử một cá nhân muốn vay $1, lãi suất r

´Sau 1 năm, giá trị của vốn gốc và lãi là:
FV1 = C0×(1 + r) = $1.(1+0.09)= $1.09
´ Sau 2 năm, giá trị của vốn gốc và lãi là:
FV2 = C0×(1 + r) ×(1 + r) = $1.(1+0.09) .(1+0.09)=
$1.1881
´….....
´FV 2= $1 *(1+ 2* 9%)= $1.18

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-16
 4.2 TRƯỜNG HỢP NHIỀU KỲ
Ví dụ 4.3, p102
● Ông Suh- Pyng Ku gửi tiết kiệm $500, lãi suất 7%,
ghép lãi hàng năm. Ông Ku sẽ thu được bao nhiêu
sau 3 năm?
FV = C0×(1 + r)T
FV= $500×(1.07)3 = $612,52
● Ví dụ 4.7 : Lãi suất? Để Ông Carl Voigt đủ tiền
mua xe?
● C0= $10.000; C5= $16.105
● $16.105 = $10.000×(1+r)5
● Nên r= 10%
PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-17
 Future Value and Compounding
18

´Giá trị hiện tại của 1 khoản đầu tư là $1.1, lãi suất
40%. Giá trị tương lai và ghép lãi là
$1.10 ´ (1.40) 5

$1.10 ´ (1.40) 4
$1.10 ´ (1.40) 3
$1.10 ´ (1.40) 2
$1.10 ´ (1.40)

$1.10 $1.54 $2.16 $3.02 $4.23 $5.92

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

0 1 2 3 4 5 4-18
 GIÁ TRỊ HIỆN TẠI- Present Value
19

´ Giá trị hiện tại của 1 khoản đầu tư trường hợp t kỳ theo
công thức sau:

Trong đó: Ct là dòng tiền vào năm t

r là lãi suất hay tỷ suất sinh lời.
Xem ví dụ 4.7, trang 106; 4.8, trang 107

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-19
 Giá trị hiện tại của 1 khoản đầu tư trường hợp t kỳ
20

0 1 2 3 4

$1 $1 $1 $1
$1/1.09= $0.917

$0.842
0.7722
0.7084
Present Value = ??? r =9%
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-20
 GIÁ TRỊ HIỆN TẠI- Present Value
21

´Xem ví dụ 4.7: Bernard Dumas sẽ nhận $10.000

sau 3 năm, lãi suất chiết khấu là 8%. Hỏi hiện
giá là bao nhiêu?

PV= $10.000 (1/1.08)3= $7.938

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-21
 GIÁ TRỊ HIỆN TẠI- Present Value
22

´Tìm số kỳ? Tài sản có giá trị $50.000.

´PV= $25.000, r= 12%/năm. Sau bao lâu thì bạn
có được $50.000.

PV= $50.000 (1/1.12)T= $25.000

Vậy, T= 6 năm

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-22
CÁC ỨNG DỤNG Ở BẢNG TÍNH – SPREADSHEET Ở
23 TRANG 108
• Cần sử dung các câu lệnh cho các hàm theo các công thức
sau:
• FV = future value
• PV = present value
• I/Y = periodic interest rate
• P/Y must equal 1 for the I/Y to be the periodic rate
• Interest is entered as a percent, not a decimal
• N = number of periods
• Remember to clear the registers (CLR TVM) after each
problem
• Other calculators are similar in format
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-23
 4.3 Các kỳ ghép lãi
ØGhép lãi 1 khoản đầu tư m lần trong 1 năm, lãi suất
hiệu dụng – effective annual rate (EAR hay EAY) của
năm là:

m: Là số kỳ ghép lãi trong năm

r: Lãi suất được công bố theo năm, SAIR hay APR
Ø Ví dụ 4.12: Jane Christine nhận được là:
$1.(1+0,24/12)12 = $1,2682
Ø Hay lãi suất hiệu dụng EAR là: (1+0,24/12)12 -1= 26,82%

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-24
 4.3 Các kỳ ghép lãi
25

LÃI GHÉP NHIỀU NĂM. GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CÓ LÃI

GHÉP NHIỀU NĂM LÀ:
(Compounding an investment m times a year for T years
provides for future value of wealth)

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-25
Lãi ghép nhiều năm- Compounding Periods
26

q Ví dụ 4.14, nếu bạn đầu tư $5,000 cho 5

năm với lãi suất là 12%, ghép lãi theo
quý. Giá trị vào cuối năm thứ 5 là bao
nhiêu?

q Ví dụ 4.14, lãi suất EAR= ???

q EAR =(1+ 12%/4)4 - 1= 12,55%/năm
q FV5 = $5.000 X (1+ 12,55%)5 = $9.030,5
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-26
 27
GHÉP LÃI LIÊN TỤC
(XEM VÍ DỤ 4.16)
´Giá trị tương lai khi ghép lãi liên tục trong T năm là:
FV = C0×erT
Trong đó:
C0 is giá trị hiện tại 0,
r là lãi suất hàng năm công bố,
T là số năm của dự án đầu tư
e là số cố định và xấp xỉ bằng 2.718 ( ex is a key on your
calculator.)

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-27
 GHÉP LÃI LIÊN TỤC
(XEM VÍ DỤ 4.16)
28

´Giá trị tương lai khi ghép lãi liên tục trong T năm là:
FV = C0×erT
Trong đó:
C0 : $1,000
r : 10%
T : 2 năm
FV= $1,000x e10%.2 = $1.221,40
Nếu ghép lãi quý, FV= $1.000 *(1+10%/4)8= $1218.4

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-28
 4.4 CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƠN GIẢN HOÁ
Phần này sẽ nghiên cứu các nội dung sau

a. Dòng tiền đều vô hạn- Perpetuity

b. Dòng tiền đều tăng trưởng ổn
định - Growing perpetuity
c. Dòng tiền đều- Annuity
d. Dòng tiền đều tăng trưởng-
Growing annuity

PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-29
 30 a. DÒNG TIỀN ĐỀU VÔ HẠN- Perpetuity

Trường hợp: Dòng tiền là 1 chuổi đều vô hạn

C C C
…
0 1 2 3

C C C
PV = + + +!
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r )
2 3

C
PV =
r
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-30
31
Perpetuity: Example 4.18, p117

Một dòng tiền đều vô hạn chi trả $100 một năm.
Nếu lãi suất phù hợp là 8%. Giá trị của trái phiếu
Consol này là bao nhiêu? Mệnh giá là $1.000

PV=??? $100 $100 $100

…
0 1 2 3
Giá trị trái phiếu:
PV= $100/ 0.08= $1.250
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-31
 b. DÒNG TIỀN ĐỀU TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH -
32
Growing perpetuity

g là tỷ lệ tăng trưởng mỗi năm

C C×(1+g) C ×(1+g)2
……
0 1 2 3
C C ´ (1 + g ) C ´ (1 + g ) 2
PV = + + +!
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-32
 Growing Perpetuity: Example at page 118
33

Nếu bạn mong đợi sẽ có khoản thu nhập là $100.000, và

khoản thu nhập này được kỳ vọng tăng 5%/ năm cho đến
vĩnh viễn.
Nếu lãi suất chiết khấu là 10%, hiện giá của khoản thu nhập
này ?
100 100×(1.05) 100 ×(1.05)2
…
0 1 2 3

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-33
 c. DÒNG TIỀN ĐỀU- Annuity
34

DÒNG TIỀN LÀ 1 CHUỔI TIỀN TỆ ???

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-34
 c. DÒNG TIỀN ĐỀU- Annuity
35

Dòng tiền đều hữu hạn

C: dòng tiền mỗi năm
C C C C
!
0 1 2 3 t
C C C C
PV = + + +!
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r )
2 3
(1 + r ) T

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-35
 GIÁ TRỊ HIỆN TẠI- Present Value
36

´Giá trị tương lai của chuổi tiền đều:

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-36
 c. DÒNG TIỀN ĐỀU- Annuity
37

Ví dụ 4.20, p121
C= $50.000/năm; T= 20; r = 8%; PV =?????
C C C C
!
0 1 2 3 T
C C C C
PV = + + +!
(1 + r ) (1 + r ) (1 + r )
2 3
(1 + r ) T

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-37
 What is the present value of a four-year annuity of $100 per
38

year that makes its first payment two years from today if the
discount rate is 9%?
4
$100 $100 $100 $100 $100
PV1 = å t
= 1
+ 2
+ 3
+ 4
= $323.97
t =1 (1.09) (1.09) (1.09) (1.09) (1.09)

$297.22 $323.97 $100 $100 $100 $100

0 1 2 3 4 5
$327 .97
PV = = $297 .22
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

0 1.09 4-38
 d. DÒNG TIỀN ĐỀU TĂNG TRƯỞNG ỔN
39 ĐỊNH-Growing Annuity
Dòng tiền đều tăng trưởng ổn định: g

C C×(1+g) C ×(1+g)2 C×(1+g)T-1

!
0 1 2 3 T
C C ´ (1 + g ) C ´ (1 + g )T -1
PV = + +!+
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r )T
æ æ 1 + g öT ö
ç1 - ç ÷ ÷
ç è 1+ r ø ÷
PV = C X ç ÷
r-g
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh
ç ÷ 1/8/23
ç ÷
è ø 4-39
 d. DÒNG TIỀN ĐỀU TĂNG TRƯỞNG ỔN
40 ĐỊNH-Growing Annuity
´VÍ DỤ 4.26, TRANG 126
´ C= $80.000
´ g= 9%/năm
´T= 40 năm
´ r =20%/năm
´ PV= ???
´ PV = $711.730,71 æ æ 1 + g öT ö
ç1 - ç ÷ ÷
ç è 1+ r ø ÷
PV = C Xç ÷
r-g
ç ÷
ç ÷
PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh
è ø 1/8/23

4-40
 4.5 LỊCH TRẢ NỢ VAY
41 Loan Amortization

´KHOẢN NỢ TRẢ DẦN (AMORTIZED LOAN)

´TRẢ NỢ TỪNG PHẦN (BITE THE BULLET)

PGS.TS Trần Thị Thuỳ Linh 1/8/23

4-41
 Thanks!
CREDITS: This presentation template was created by
Slidesgo, including icons by Flaticon, infographics &
images by Freepik
PGS.TS Trần Thị Thùy Linh

4-42