ĐỀ ÁN

QUẢN LÝ NĂNG SUẤT VÀ CHẤT LƯỢNG

Chủ đề: Mô hình kinh doanh Airbnb

Thành viên nhóm Đề án:

1. Bùi Huy Hùng – Mã SV: 522LOG1012 - Trường Đại học Hòa Bình
2. Nguyễn Mạnh Hùng – Mã SV: 2214210069 - Trường Đại học Ngoại Thương
3. Nguyễn Thị Ngọc – Mã SV: 522QTK1033 - Trường Đại học Hòa Bình
4. Đỗ Trà My – Mã SV: 522QTK1031 - Trường Đại học Hòa Bình
5. Lê Đức Huy – Mã SV: 2214210071 - Trường Đại học Ngoại Thương

Giảng viên hướng dẫn: Lê Thanh Huyền

Trường Đại học Hòa Bình

Tháng 12/2023
 I. Giới thiệu về Airbnb
1. Sơ lược về Airbnb
Airbnb là viết tắt của cụm từ AirBed and Breakfast, là một startup với mô
hình kết nối người cần thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho
thuê trên khắp thế giới thông qua ứng dụng di động. Airbnb là một thị trường
cộng đồng cho việc đặt và cho thuê phòng, căn hộ tương tự như một hệ thống
đặt hàng trực tuyến. Cả người cho thuê nhà tư nhân và thương mại đều có thể
thuê nhà hoặc một phần của nó thông qua công ty này. Tất cả việc thanh toán sẽ
được thực hiện thông qua Airbnb, sử dụng thẻ tín dụng và nhà trung gian này sẽ
thu một khoản phí đối với cả người cần đặt phòng và chủ nhà.
2. Bản chất của hoạt động Airbnb
Khi hoạt động môi giới thương mại điện tử có liên quan đến các ngành nghề
kinh doanh có điều kiện như dịch vụ lưu trú (AirBnB), xuất hiện hai luồng quan
điểm hiện nay cho rằng: (1) đây là hoạt động kinh doanh ngành nghề kinh doanh
có điều kiện; (2) là hoạt động môi giới thương mại.
Chính sự không thống nhất này là nguyên nhân dẫn đến các tranh cãi khi
định hình về bản chất của các hoạt động của mô hình kinh tế chia sẻ như
AirBnB. Khi chủ thể thiết lập cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo ra môi trường ảo, thu
hút những người có nhu cầu chia sẻ quyền sử dụng hàng hóa và dịch vụ, về bản
chất họ đang kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại điện tử. Hàng hóa, dịch
vụ được chia sẻ không thuộc quyền sở hữu của chủ thể cung cấp website, ứng
dụng di động. AirBnB chỉ cung cấp nền tảng, dịch vụ trung gian để những người
có nhu cầu chia sẻ quyền sử dụng phòng khách sạn của mình. Nói cách khác, về
bản chất, AirBnB chỉ thúc đẩy, tạo điều kiện cho các bên có nhu cầu giao kết
hợp đồng với nhau. Việc thanh toán cho việc sử dụng hàng hóa, dịch vụ sẽ được
các bên thực hiện trực tiếp với nhau, hoặc thông qua việc thu hộ của bên môi
giới cho chủ sở hữu. Lợi nhuận của AirBnB được xác định từ thù lao từ các giao
dịch đã được môi giới thành công.
Những người sở hữu phòng lưu trú tham gia hoạt động chia sẻ thông qua
website, ứng dụng di động độc lập với AirBnB. Họ tham gia giao dịch với người
tiêu dùng, với khách hàng nhân danh chính bản thân mình chứ không nhân danh
của AirBnB. Ngoài ra, AirBnB không ký bất kỳ một hợp đồng lao động nào với
các cá nhân cung cấp dịch vụ, giữa họ không tồn tại quan hệ lao động.
Như vậy, có thể khẳng định một lần nữa, bản chất của hoạt của AirBnB là
hoạt động môi giới thương mại. Tuy nhiên, Luật thương mại hiện hành được
Quốc hội thông qua từ năm 2005 đã trải qua 15 năm. Vì vậy, áp dụng để quy
định cho những loại hình thương mại mới ra đời nói chung hay hoạt động môi
giới trong thương mại điện tử nói riêng vẫn còn nhiều bất cập. Nhu cầu cấp thiết
đặt ra là cần phải có những sửa đổi, bổ sung theo hướng kế thừa và phát triển
của Luật thương mại (2005), đồng thời với việc đó là việc sửa đổi bổ sung một
số quy định trong Luật Giao dịch điện tử (2005) và Luật Công nghệ thông tin
(2006) để đảm bảo tính đồng bộ nhằm điều chỉnh hoạt động của mô hình kinh
doanh mới này.
1
 II. Cách thức hoạt động, duy trì nền tảng
Cách thức hoạt động của Airbnb tương đối đơn giản, nó giống như dịch vụ
của Grab. Những người làm Airbnb, họ sẽ đứng ra làm trung gian và thu các
khoản phí kết nối giữa những người cho thuê và khách du lịch.
Nếu bạn có một phòng trống, một căn hộ, một Villas hay một lâu đài…thì bạn
hoàn toàn có thể trở thành một chủ nhà (host) bằng việc đăng ký tài khoản với
Airbnb, đăng thông tin lên website và cho khách thuê nhà của bạn.
Thông qua website của Airbnb, khách du lịch sẽ tìm kiếm những địa điểm mà
họ cho là phù hợp về vị trí, giá cả và đăng ký thuê. Tất cả việc thanh toán sẽ
được thực hiện thông qua Airbnb và bạn sẽ có thể kiếm tiền được từ những
phòng trống, căn hộ không sử dụng của mình không quá khó khăn.
Mô hình kinh doanh Airbnb là một hệ thống kết nối giữa người có nhu cầu
thuê phòng hoặc căn hộ và người sở hữu nhà cho thuê thông qua ứng dụng di
động. Airbnb đã triển khai thành công mô hình kinh doanh đồ đẳng, cho phép
các giao dịch giữa chủ nhà và người thuê diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng. Dưới
đây là các bước cơ bản để hoạt động và duy trì nền tảng của mô hình kinh doanh
lưu trú Airbnb:
1. Chọn loại hình kinh doanh lưu trú phù hợp: Bạn cần xem xét loại kinh doanh
nào phù hợp với tính cách và khả năng tài chính của bạn. Có thể là hostel (tập
thể), homestay (phòng riêng), căn hộ, hoặc khách sạn. Mỗi loại hình có ưu điểm
và hạn chế riêng, vì vậy bạn cần xem xét kỹ trước khi quyết định.
2. Tìm thuê nhà: Hơn 80% người kinh doanh lưu trú thuê lại nhà hoặc lấy sang
nhượng để làm. Bạn có thể tìm homestay sang nhượng trên các group Facebook
về Airbnb hoặc tìm thuê nguyên căn để trang trí lại.
3. Tính toán chi phí đầu tư: Xem xét chi phí thuê nhà, trang trí, nội thất, và các
chi phí khác liên quan đến hoạt động kinh doanh.
4. Thiết kế và trang trí: Tạo không gian hấp dẫn và thoải mái cho khách thuê.
5.Đăng ký kinh doanh lưu trú: Đảm bảo bạn tuân thủ các quy định về kinh
doanh lưu trú tại địa phương.
6. Đăng lên Airbnb và các OTA (Online Travel Agencies:Tạo hồ sơ chất lượng
và hấp dẫn để thu hút khách hàng.
7. Tạo quy trình check-in, check-out và chào mừng khách: Đảm bảo khách có
trải nghiệm thuê phòng suôn sẻ và thoải mái.
8. Marketing:Sử dụng các kênh quảng cáo, xây dựng danh tiếng và thu hút
khách hàng mới.
Mô hình kinh doanh Airbnb đã thay đổi cách chúng ta du lịch và tạo ra cơ
hội kinh doanh hấp dẫn cho nhiều người trên khắp thế giới.
Mô hình chia sẻ phòng lưu trú trên nền tảng AIRBNB đòi hỏi những người tham
gia phải có chiến lược kinh doanh rõ ràng, những hiểu biết cụ thể về thị trường,
môi trường kinh doanh cũng như các đối thủ cạnh tranh, qua đó, tối ưu hóa được
doanh thu và công suất phòng cho thuê. Ở góc độ vĩ mô, mô hình chia sẻ phòng
lưu trú trên nền tảng AIRBNB cũng đặt ra không ít khó khăn, thách thức cho các

2
nhà quản lý. Để phát triển mô hình chia sẻ phòng lưu trú trên nền tảng AIRBNB,
tác giả đề xuất một số giải pháp sau:
Thứ nhất, địa điểm là chìa khóa, chọn vị trí bất động sản gần địa điểm du lịch
hoặc sân bay. Bất động sản nên được kết nối với hạ tầng giao thông tốt và các
tiện ích đi kèm như cửa hàng tiện lợi hoặc khu ẩm thực.
Thứ hai, việc quản lý nhiều địa điểm lưu trú trong cùng thời điểm là điều
không dễ dàng, đặc biệt là khi chủ nhà đang tự quản lý nhưng đó không phải là
chuyên môn của họ. Hơn nữa, việc thiếu kinh nghiệm quản lý có thể dẫn đến các
vấn đề nghiêm trọng về an ninh, thiệt hại tài sản và danh tiếng. Vì vậy, chủ nhà
nên thuê nhân viên quản lý có kinh nghiệm để đảm bảo khoản đầu tư lâu dài.
Thứ ba, ưu tiên các yếu tố trải nghiệm. Trước khi đầu tư, hãy nghĩ xem cơ sở
của bạn mang lại điều gì tuyệt vời hơn những khách sạn truyền thống trong cùng
mức giá. Airbnb sử dụng chiến lược “trải nghiệm cùng người địa phương” cộng
với “giá cả cạnh tranh” là chìa khóa vàng để thành công. Phần lớn khách du lịch
phượt sẽ chọn phương án nhà ở trải nghiệm thay vì phòng khách sạn truyền
thống. Dân du lịch mong muốn có những trải nghiệm thú vị với người dân địa
phương, hiểu thêm về văn hóa, ăn thêm một món lạ, những kiểu trang trí độc
nhất, bất cứ điều gì từ việc thưởng thức ly cà phê pha phin trong nhà bếp cho
đến những chiếc đèn hình dáng nón lá đều sẽ làm bạn khác biệt so với đối thủ
cạnh tranh.
Thứ tư, nhà đầu tư phải nắm rõ những thủ tục đăng ký kinh doanh cần thiết
cho mô hình lưu trú này tại các thị trường mục tiêu, nhằm đảm bảo hoạt động
kinh doanh được thuận lợi và lâu dài.
III. Mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam.
Theo thống kê, lượng khách tới Việt Nam tăng nhanh trong những năm gần
đây. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và hơn 10 triệu lượt khách quốc tế
vào Việt Nam mỗi năm, Airbnb thật sự là một môi trường kinh doanh lý tưởng.
Với những thành phố phát triển như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,
Vũng Tàu, Airbnb ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn vì đây là trọng điểm du
lịch của nước ta.
1. Hai yếu tố chính của mô hình kinh doanh Airbnb.

Airbnb là một nền tảng trực tuyến kết nối người cho thuê nhà với người có
nhu cầu thuê nhà. Mô hình kinh doanh của Airbnb dựa trên hai yếu tố chính:

 Giá trị cung cấp: Airbnb cung cấp cho người cho thuê nhà một kênh tiếp
cận khách hàng tiềm năng rộng lớn, giúp họ tối đa hóa lợi nhuận từ việc
cho thuê nhà. Đối với người thuê nhà, Airbnb mang lại cho họ nhiều lựa
chọn về chỗ ở, với mức giá cạnh tranh hơn so với các khách sạn truyền
thống.
 Công nghệ: Airbnb sử dụng công nghệ để tối ưu hóa quy trình cho thuê
nhà, từ việc đăng tải thông tin chỗ ở đến việc xử lý thanh toán và hỗ trợ
khách hàng. Điều này giúp giảm thiểu chi phí vận hành cho Airbnb, đồng

3
 thời mang lại trải nghiệm tốt hơn cho cả người cho thuê nhà và người thuê
nhà.

2. Mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam.

Mô hình kinh doanh của Airbnb tại Việt Nam tương tự như mô hình kinh
doanh của Airbnb trên toàn thế giới. Tuy nhiên, có một số đặc điểm riêng biệt
của thị trường Airbnb tại Việt Nam, bao gồm:
 Thị trường còn non trẻ: Airbnb mới chỉ xuất hiện tại Việt Nam trong
những năm gần đây. Do đó, thị trường Airbnb tại Việt Nam vẫn còn non
trẻ, với nhiều tiềm năng phát triển.
 Xu hướng tăng trưởng nhanh: Trong những năm gần đây, thị trường
Airbnb tại Việt Nam đã có tốc độ tăng trưởng nhanh chóng. Theo thống
kê của Outbox Consulting, đến giữa năm 2023, số lượng cơ sở Airbnb tại
Việt Nam đã vượt mức 40.800, tập trung tại các thành phố lớn như TP Hồ
Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang,...
 Hình thức cho thuê đa dạng: Tại Việt Nam, các hình thức cho thuê nhà
trên Airbnb rất đa dạng, bao gồm cho thuê phòng riêng, cho thuê căn hộ,
cho thuê villa,...

3. Thách thức đối với mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam.
Với thực trạng hiện nay, mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam đang đối
mặt với một số thách thức:
 Tính pháp lý: Tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn vẫn
chưa được quy định cụ thể. Điều này khiến cho các chủ nhà cho thuê trên
Airbnb có thể gặp rủi ro về mặt pháp lý.
 Cạnh tranh: Thị trường Airbnb tại Việt Nam đang ngày càng cạnh tranh
gay gắt, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp khác.
 Yếu tố văn hóa: Tại Việt Nam, vẫn còn một số người dân có quan niệm
không ủng hộ việc cho thuê nhà trên Airbnb.

4. Khả năng phát triển của mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam.
Mặc dù còn đối mặt với một số thách thức, nhưng mô hình kinh doanh Airbnb
tại Việt Nam vẫn có khả năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai với những lí
do:
 Khí hậu: Việt Nam là một quốc gia có khí hậu nhiệt đới gió mùa, với thời
tiết mát mẻ quanh năm, thuận lợi cho du lịch. Đây là một yếu tố quan
trọng thúc đẩy nhu cầu về chỗ ở, trong đó có nhu cầu sử dụng Airbnb.
 Thị trường du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ: Việt Nam là một
điểm đến du lịch hấp dẫn với lượng khách du lịch quốc tế ngày càng tăng.
Điều này tạo ra nhu cầu lớn về chỗ ở cho khách du lịch.

4
  Xu hướng du lịch trải nghiệm ngày càng phổ biến: Du khách ngày càng
có xu hướng lựa chọn các hình thức du lịch trải nghiệm, trong đó bao gồm
việc lưu trú tại các nhà dân. Điều này tạo ra cơ hội cho các chủ nhà cho
thuê nhà trên Airbnb.
Mô hình kinh doanh Airbnb tại Việt Nam đang có những bước phát triển mạnh
mẽ. Với những tiềm năng và thách thức như đã phân tích ở trên, mô hình kinh
doanh này có khả năng tiếp tục phát triển trong tương lai.
IV. Ưu điểm, nhược điểm của Mô hình kinh doanh Airbnb.
1. Ưu điểm của Airbnb.
a) Nó rẻ hơn khách sạn
Đây là lý do số một mà mình thường ở lại Airbnbs: Nó RẺ hơn rất nhiều!
Bạn sẽ nhận được nhiều tiện nghi và không gian hơn trong Airbnb (thường là)
so với trong khách sạn. Ngoài ra, hệ thống của Airbnb thường giảm giá hàng
tuần và hàng tháng, vì vậy nếu bạn ở đâu đó dài hạn, bạn sẽ khó tìm được khách
sạn nào có giá tốt hơn.
b) Bạn có thể thương lượng giá cả
Không giống như khách sạn, với Airbnbs, bạn có thể giao dịch trực tiếp
với chủ và họ có khả năng gửi cho bạn một Ưu đãi đặc biệt. Để nhận được Ưu
đãi đặc biệt, trước tiên bạn phải nhắn tin cho chủ nhà. Sau khi người chủ Airbnb
đó phản hồi, hãy tìm hiểu họ một chút. Sau đó, hãy hỏi xem họ có sẵn sàng đáp
ứng ngân sách thấp hơn của bạn không. Mình khuyên bạn CHỈ nên làm điều này
nếu bạn đang đặt vé vào phút cuối vì sau đó, đôi bên cùng có lợi hơn. Bạn cần
một nơi để ở, nhưng chủ nhà cũng cần lấp chỗ trống đó trước khi họ mất tiền
hoàn toàn.
c) Nó giúp bạn trải nghiệm cuộc sống như một người dân địa phương
Đây là một điểm thu hút rất lớn của Airbnb đối với nhiều du khách. Thay
vì ở trong một khách sạn chật kín những du khách khác, với Airbnb, bạn có thể
ở trong một căn hộ trong một tòa nhà tập trung nhiều người dân địa phương. Đó
là một trải nghiệm hoàn toàn khác và có thể chân thực hơn.
d) Hệ thống đánh giá 2 chiều
Một điều cần lưu ý, với tư cách là khách và chủ nhà, là Airbnb có hệ
thống đánh giá, vì vậy cả hai bên đều được khuyến khích thể hiện những điểm
mạnh của mình. Ví dụ, nếu một vị khách ồn ào và tổ chức các bữa tiệc trong
Airbnb, người chủ đó có thể cho họ đánh giá tiêu cực, có nghĩa là sẽ khó hơn
nhiều để được một người chủ khác chấp thuận người khách đó để ở lại một nơi
khác Airbnb. Và đối với những người chủ Airbnb, họ thường chủ yếu dựa vào
thu nhập mà họ kiếm được từ việc cho thuê địa điểm của họ trên Airbnb. Lợi ích
tốt nhất của họ là đảm bảo bạn hài lòng, bởi vì họ biết rằng một đánh giá không
tốt có thể hủy hoại công việc kinh doanh của họ.
2. Nhược điểm của Airbnb.
a) Nó không có quy định nhất định
Hiện tại, đây có lẽ là vấn đề lớn nhất khi sử dụng Airbnb: Nó hầu như không
được kiểm soát (mặc dù vậy, nhiều chính quyền địa phương đang đàn áp
5
Airbnb). Bạn sẽ không có người quản lý để nói chuyện nếu có sự cố xảy ra tại
Airbnb của bạn. Bạn sẽ phải liên hệ với người tổ chức, họ có thể hữu ích hoặc
không. Bạn cũng có thể liên hệ với dịch vụ khách hàng của Airbnb, nhưng theo
kinh nghiệm của mình, họ không phản hồi nhanh hoặc đôi khi tất cả đều không
quá hiệu quả.
b) Airbnb đã nhận được hàng tấn chỉ trích vì đã hủy hoại nền kinh tế địa
phương
Đây là một vấn đề lớn khác của việc sử dụng Airbnb. Một số ý kiến cho rằng
do nhu cầu mà nó tạo ra áp lực đối với các căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng trên thị
trường, khiến người dân địa phương gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo các
căn hộ cho thuê với giá cả phải chăng. Chủ nhà biết rằng họ có thể kiếm được
nhiều tiền hơn bằng cách cho người nước ngoài thuê kỳ nghỉ (giá cao) hơn là họ
có thể cho người thuê dài hạn là người địa phương thuê một căn hộ thông
thường. Điều này có thể khiến người dân địa phương vô cùng khó khăn trong
việc tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng.
c) Dịch vụ khách hàng của Airbnb không tốt
Theo kinh nghiệm của mình, khi có vấn đề, rất khó để nhận được câu trả lời
nhanh chóng hoặc thỏa đáng từ Airbnb. Mình có thể hiểu họ là một công ty
LỚN với nhiều người dùng, nhưng điều đó thật khó chịu.
d) Người tổ chức Airbnb KHÔNG phải là chủ khách sạn, vì vậy bạn không
thể mong đợi quá nhiều
Đây có thể là một "trò lừa đảo" đối với một số người, nhưng mình nghĩ điều
đó hoàn toàn công bằng: những người chủ Airbnb chỉ là những người bình
thường, như bạn và mình. Họ không phải là chủ khách sạn, họ không ở bên bạn
và tư vấn bạn cả ngày. Họ có công việc, cuộc sống và gia đình. Phải nói rằng,
nếu bạn ở Airbnb, bạn không phải lúc nào cũng có thể mong đợi như những thứ
bạn mong đợi ở khách sạn, chẳng hạn như dịch vụ phòng, thêm giấy vệ sinh,
dầu gội và dầu xả hoặc giúp sắp xếp taxi. Hãy ghi nhớ điều đó nếu bạn muốn đặt
Airbnb.
V. Cách vận hành tốt, đúng khi kinh doanh bnb
1. Cách đăng ký kinh doanh homestay, dịch vụ lưu trú
Đây là các bước đăng ký kinh doanh
 Bước 1: Đăng ký hộ kinh doanh lưu trú với cơ quan đăng ký kinh
doanh cấp huyện/thành phố.
 Bước 2: Đăng ký các thủ tục thuế kinh doanh lưu trú.
 Bước 3: Đăng ký an toàn phòng cháy chữa cháy tới cơ quan phòng
cháy chữa cháy làm, sẽ có cán bộ tới nhà kiểm tra hướng dẫn điền hồ
sơ và giấy tờ, các giấy này rắc rối và khó hiểu nên cần có người hướng
dẫn kỹ.

Khi kinh doanh về 1 chuỗi mô hình lưu trú không chỉ cần có đầu óc về kĩ
năng kinh doanh tốt mà còn phải là quá trình vận hành bộ máy hoạt động đúng
cách.
2. Nhân sự.
Với vai trò quản lý, nhân sự này sẽ có nhiệm vụ cơ bản:
6
  Đưa phòng lên các kênh bán phòng, như Airbnb hay các hệ thống OTA
tương tự.
 Tương tác với khách hàng, xử lý sự cố phát sinh…
 Làm việc với chị lao công, dọn dẹp…
 Làm việc với các đối tác sale, sửa chữa, hay thanh toán các chi phí khi
vận hành.
 …. ngàn việc không tên khác để phục vụ khách hàng tốt nhất.
Kinh doanh trên Airbnb thì không yêu cầu chất lượng phòng quá cao như
Khách sạn, khách du lịch khi chọn mô hình Airbnb này để đặt phòng cũng hiểu,
tuy nhiên họ sẽ có quyền yêu cầu những thứ bạn viết trên mô tả listing. Bạn
quản lý này sẽ cần giải quyết tất tần tật những vấn đề thường xảy ra với khách
như: Không mở được máy lạnh, không xài được wifi, 1 số tiện ích cần thêm hay
sửa chữa như bàn là, máy sấy tóc…
Bên cạnh đó, việc tương tác với khách qua công cụ chat Airbnb hay tư vấn
các địa điểm du lịch, xe cộ cũng là 1 phần công việc. Nó là 1 điểm cộng rất lớn
để có thể lấy 5 sao review từ khách trên Airbnb.
Với các mô hình nhỏ, thì mình chỉ bán phòng qua Airbnb, quản lý trực tiếp
bằng Google sheet, tuy nhiên nếu nhiều phòng thì bạn sẽ cần làm ở nhiều kênh
khác nhau như Booking, Luxstay, Agoda… và lúc đó sẽ cần các phần mềm để
hỗ trợ quản lý.
3. Vệ sinh
Homestay của bạn có thể hơi xa, nhà của bạn có thể hơi cũ… nhưng nếu sạch
sẽ và tương tác tốt với khách, bạn vẫn sẽ được khách bỏ qua. Và để giữ cho căn
hộ luôn sạch sẽ thì vai trò của cô lao công khá quan trọng.
Nhiệm vụ của cô lao công cần làm:
 Thay chăn, drap & khăn mới cho khách.
 Bổ sung các vật dụng như: kem đánh răng, dầu gội, sữa tắm… từ kho có
sẵn.
 Dọn vệ sinh tủ lạnh, bếp…
 Lau dọn sạch sẽ, đặc biệt là toilet.
Và đặc biệt là mùi, hãy xông tinh dầu hay xịt phòng để căn phòng hạn chế
mùi ẩm mốc, hôi… sẽ giúp khách của bạn dễ chịu hơn.
Đối với cô lao cộng, bạn có thể thuê theo giờ trên các group hay theo lần dọn
phòng với chi phí khoảng 50 – 70k/giờ.
Vì mình làm căn nhỏ, nên sẽ nhờ luôn cô lao công quen phụ trách việc giặt
drap, khăn hoặc mang qua chỗ giặt ủi luôn.
Bạn cũng có thể thông qua các ứng dụng như bTaskee hay jupviec để tìm
người giúp việc theo giờ hoặc nếu bạn làm theo mô hình nhỏ và tiết kiệm chi phí
có thể tự dành thời gian dọn dẹp.

4. Cách vận hành.

Bước 1: Tương tác với khách qua Airbnb
a. Xây dựng Airbnb Listing ấn tượng
Khi cho thuê căn hộ trên Airbnb, host cần xây dựng một Listing (danh
sách) ấn tượng và thật rõ ràng cho khách thuê. Về host, họ được xem như là bên
7
đăng ký dịch vụ cho thuê, họ sẽ đăng tải hàng loạt hình ảnh đẹp nhất về căn hộ,
đính kèm thông tin mô tả, giá thành, quy định,… kèm theo

b. Sau khi tối ưu phòng của mình, với đầy đủ hình ảnh, thông tin trên Airbnb,
khách sau khi đặt phòng sẽ nhận được các thông tin cần thiết như:
 Địa chỉ chính xác của căn hộ: số phòng, số nhà, phường, quận bằng Tiếng
Anh.
 Hướng dẫn đi từ sân bay đến căn hộ của mình.
 Cách để tìm đúng phòng, và mở cửa để nhận phòng, ở đây, mình cho
khách self checkin, tức là tự nhận phòng.
 Hỏi thăm về thông tin của khách, chuyến đi của khách, để có thể nhận
được thông tin đăng ký lưu trú và giờ khách check in – check out
Bước 2: Giúp khách tự check in, check out:
Cung cấp hướng dẫn chi tiết liên quan tới căn hộ mà bạn kinh doanh
Một số căn hộ cho thuê là chung cư, hoặc nhà trong hẻm sẽ là địa điểm
hơi khó tìm. Một bản đồ hướng dẫn chi tiết về đường đi, số xe bus đi tuyến
đường đó và cả mật khẩu Wifi của căn hộ là những chi tiết tưởng chừng rất nhỏ
nhưng lại tạo ấn tượng lớn với khách hàng.
Check in, check out tự động
Nếu bạn đang kinh doanh homestay dạng phòng riêng hay hostel, căn hộ
chỉ tập trung vào việc bán phòng thì bạn nên sử dụng quy trình nhận trả phòng
(check in, check out) tự động.
Lợi ích của nhận trả phòng tự động:
 Không tốn lương nhân viên trực lễ tân.
 Khách có thể nhận phòng bất kỳ lúc nào kể cả nửa đêm.
 Dễ dàng quản lý và kinh doanh airbnb từ xa.
 Phù hợp nhất với dạng kinh doanh căn hộ airbnb.

Bất lợi:
 Khó bán được tour và các dịch vụ khác khi có lễ tân check in.
 Nếu kinh doanh hostel thì không tạo được không khí và tương tác với
khách.
Mình chuẩn bị file check in guide trên Airbnb và gửi cho khách, sẽ bao gồm
text và hình ảnh từng bước mẫu để khách dễ dành tìm kiếm. (Xem bài: Hướng
dẫn cách làm check in guide).
Vì khu chung cư này có sử dụng thang máy có chú quản lý & thu tiền, do
đó mình làm việc với các chú quản lý thang máy và trả tiền để họ support khách
khi đến: Khách không cần trả tiền thang máy, và khi đọc số phòng, sẽ được dẫn
lên hoặc hướng dẫn chi tiết.
Thay vì dùng ổ khóa thông thường, mình sẽ sử dụng khác số, hiện nay có
rất nhiều loại khóa số giúp cho việc khách tự vào khá dễ, tùy vào ngân sách, nếu
nhiều tiền thì bạn dùng các ổ khóa thông minh, điện tử hoặc nếu kinh phí của
bạn còn hạn chế có thể dùng khoá thông thường.

8
 Để giúp tự check in dễ hơn, nếu như căn nhà bạn có không gian chung
như bếp, phòng khách… quầy lễ tân, bạn có thể mua 1 camera có loa thoại để
tương tác giúp cách vào nhà và sử dụng dễ dàng hơn.

Lưu ý: bạn không được hướng camera vào khu vực phòng ngủ, hay toilet.
Đối với mã số thì cũng thường xuyên thay đổi. Và trên Airbnb cũng ghi rõ là
bạn có gắn camera ở đâu, phụ vụ cho việc check in và an ninh.

Và khi khách check in rồi, mình sẽ gửi cho khách hướng dẫn sử dụng nhà:
 Wifi
 Cách dùng máy lạnh, máy nước nóng, máy giặt…
 Cách gom rác và đổ rác khi đầy.
 1 số vấn đề thường gặp…

Gửi thêm 1 số recommend cho khách như nhà hàng ăn uống, bến xe, các địa
điểm du lịch nổi tiếng.

Bước 3: Vệ sinh căn hộ sau khi check out

Sau khi khách check out, mình hẹn cô dọn vệ sinh đến để dọn phòng. Và
lấy luôn drap, khăn tắm tại tiệm giặt ủi.
Khi dọn phòng thì đồng thời bổ sung thêm dầu gội, sữa tắm, giấy vệ
sinh… nếu như đã hết. Các cái này mình sẽ để gọn 1 góc ở trong nhà, và khoảng
1 – 2 tháng lại mua thêm vào.
Đồ dơ cô lại mang ra gửi tiệm giặt ủi sạch sẽ.
Như vậy, với 3 bước đơn giản và tối ưu nhân sự, mình vận hành khá đơn
giản, cô giúp việc cũng đã quen việc, và khoảng 2 – 3 tuần mới ghé nhà để thêm
đồ hoặc kiểm tra.
Dán ghi chú tại những chỗ cần thiết
Thay vì để khách hàng gọi điện để hỏi về những vấn đề gặp phải khi thuê
căn hộ, hãy chủ động dán những ghi chú để tiết kiệm thời gian cho họ. Có thể là
ghi chú về mật khẩu Wifi, hoặc nhằm thông báo cho họ về thiết bị đang bảo trì
nên chưa thể sử dụng được….
Chuẩn bị những đồ dùng cần thiết cho du khách
Khi khách du lịch vừa đặt chân đến một nơi ở mới, việc mua sắm nhu yếu
phẩm sẽ khá khó khăn do chưa nắm được địa lý của nơi đây. Vậy nên các host
cần nắm rõ điều này và cung cấp đầy đủ các vật dụng cần thiết, có thể kể đến
như: máy sấy tóc, một số thực phẩm chế biến nhanh, sạc thiết bị công nghệ….

Và người vận hành mô hình kinh doanh của mình đúng cách phải là người
lãnh đạo phải tìm hiểu rõ nguyên lí hoạt động của thị trường, mục tiêu thu nhập,
chi phí và chiến lược định giá.
Hiểu rõ về khu vực của bạn
Hãy sử dụng lịch để so sánh giá thuê của bạn với giá thuê trung bình của
các chỗ ở tương tự gần đó trên bản đồ khu vực của bạn. Bạn có thể chọn xem
nhà/phòng cho thuê đã có khách đặt hoặc chưa có khách đặt.
9
 Giá hiển thị trên bản đồ này phản ánh mức giá trung bình đã có khách đặt
hoặc chưa có khách đặt của từng chỗ ở cho thuê, vào những ngày được chọn.
Các yếu tố để xác định nhà/phòng cho thuê tương tự bao gồm vị trí, diện tích,
đặc điểm, tiện nghi, điểm xếp hạng, đánh giá và các nhà/phòng cho thuê khác
mà khách cũng duyệt tìm khi xem xét chỗ ở của bạn.
Cung cấp chỗ ở tương xứng với giá tiền
Cách để xây dựng chiến lược giá.
Như đã nói, giá cả là yếu tố quan trọng để khách hàng cân nhắc. Nhưng
liên tục giảm giá sâu là cách tệ nhất để thu hút khách đến thuê. Bạn nên tạo ra
những ưu đãi về giá chỉ khi căn hộ mới bắt đầu cho thuê, vì lúc này chưa được
người dùng đánh giá trên app nên hạ giá là một cách để nhanh chóng thu hút
người dùng.
Khi hiểu được số tiền khách phải thanh toán, bạn có thể đề xuất một mức
giá thỏa đáng nhất và góp phần đạt được mục tiêu thu nhập. Tổng giá của họ bao
gồm giá theo đêm, mọi khoản phí bổ sung mà bạn đặt ra (phí vệ sinh, khách bổ
sung hoặc thú cưng), phí dịch vụ của Airbnb và thuế.
Giá cạnh tranh có thể giúp nhà/phòng cho thuê của bạn trở nên nổi bật và
được xếp hạng cao hơn trong phần kết quả tìm kiếm. Thuật toán này ưu tiên xem
xét tổng giá và chất lượng của nhà/phòng cho thuê so với các chỗ ở cho thuê
tương tự gần đó.
Khách có thể không nhận ra một số chi phí mà bạn đưa vào giá. Bạn có
cung cấp các tiện nghi bổ sung như bữa sáng đầy đủ, sản phẩm cao cấp trong
phòng tắm hoặc dịch vụ phát trực tuyến không? Hãy nêu rõ điều đó trong phần
mô tả về nhà/phòng cho thuê của bạn để giúp khách hiểu được giá trị của mức
giá bạn đưa ra.
Cân nhắc áp dụng ưu đãi giảm giá và khuyến mãi
Các khoản giảm giá và khuyến mãi cho phép bạn chào mức giá thấp hơn
trong một số điều kiện nhất định mà không phải thay đổi mức giá theo đêm
thông thường. Đây là những công cụ giúp ích trong nhiều tình huống, chẳng hạn
như chào đón vị khách đầu tiên hoặc đón tiếp khách thuê dài hạn.

 Nhà/phòng cho thuê mới: Việc quảng bá cho nhà/phòng cho thuê mới với
ưu đãi giảm giá 20% trên giá theo đêm có thể giúp thu hút 3 vị khách đầu
tiên đặt phòng. Theo dữ liệu của Airbnb, các Chủ nhà áp dụng chương
trình khuyến mãi này trong 30 ngày hoạt động đầu tiên của mục cho thuê
thu hút được lượt đặt phòng đầu tiên nhanh chóng hơn.
 Cho thuê dài hạn: Ưu đãi giảm giá cho kỳ ở theo tuần và theo tháng có thể
cho tỷ lệ kín phòng cao hơn, ít lượt luân chuyển khách hơn cũng như
giảm bớt công sức mà bạn phải bỏ ra. Các kỳ ở từ 1 tuần trở lên chiếm
46% số đêm có khách đặt trên Airbnb trong năm 2022.

Bạn có thể thiết lập ưu đãi giảm giá và khuyến mãi cho nhà/phòng cho thuê
của mình trên lịch đón tiếp khách.
Việc liên tục giảm giá đôi khi sẽ khiến khách hàng hoài nghi về chất
lượng dịch vụ. Sau khi có lượng đánh giá tốt thì có thể điều chỉnh lại giá phù
10
hợp hơn và dùng chất lượng dịch vụ để giữ chân khách hàng. Hãy quan sát nhu
cầu thuê của khách hàng bằng cách liên tục đặt câu hỏi “Tại sao khách hàng nên
chọn căn hộ của mình?”.
Liệu khách hàng có đến vì địa điểm du lịch nổi tiếng không? Nếu không,
bạn có thể cải thiện một số chất lượng dịch vụ như phục vụ bữa sáng, nhận mua
hàng hóa địa phương giúp khách hàng, tổ chức tiệc ngoài trời…. Và nhớ rằng
hãy nêu rõ những ưu điểm này ở phần mô tả thông tin để khách hàng cân nhắc
khi chọn thuê bạn nhé!
Liệt kê các loại chi phí
Để tìm hiểu lợi nhuận tiềm năng, hãy ước tính các chi phí trả trước, như
chi phí trang trí, Wi-fi và các vật dụng cơ bản để chuẩn bị sẵn sàng cho chỗ ở
đón khách, cũng như chi phí liên tục hoặc định kỳ, như ga trải giường, đồ vệ
sinh cá nhân, dịch vụ vệ sinh hoặc thanh toán tiền thế chấp. Bạn cũng đừng quên
lưu ý đến chi phí bảo trì, chẳng hạn như chi phí sửa chữa cần thiết hoặc kiểm tra
ống khói hằng năm. ( Có thể dùng trang tính chạy liên tục ghi chép mọi chi phí
thu nhập để nắm rõ các khoản thu chi)
Thiết lập chiến lược định giá
Khi thiết lập chiến lược định giá, hãy tìm hiểu mức giá của những chỗ ở
cho thuê lân cận khác trong cả năm và tương quan so với mức giá ban đầu của
bạn. Bạn có thể điều chỉnh theo nhu cầu bằng cách cập nhật giá theo mùa, giá
cuối tuần và trong các sự kiện lớn.
Hãy nhớ rằng, ngoài giá theo đêm, khách phải trả phí dịch vụ và mọi
khoản phí bổ sung mà bạn tính vào. Bạn sẽ có thể tăng giá khi tích lũy được các
đánh giá 5 sao, vì vậy đừng ngại bắt đầu từ mức giá thấp hơn.
Cân nhắc tính năng định giá thông minh
Để định giá tự động, bạn có thể bật tính năng Định giá thông minh. Công
cụ Định giá thông minh cân nhắc hơn 70 yếu tố, bao gồm mùa và nhu cầu, và
bạn có thể thiết lập mức giá theo đêm tối thiểu để giá của bạn không bao giờ
thấp dưới mức đó.
Mức giá là một trong những thông tin chính mà khách sẽ cân nhắc khi
chọn nơi ở. Dù chỗ ở của bạn tuyệt vời đến đâu nhưng nếu được định giá cao
hơn những chỗ ở tương tự gần đó thì có nhiều khả năng là bạn sẽ bị mất cơ hội
được đặt phòng.
Những nhà/phòng cho thuê được cập nhật giá 4 lần trong năm 2022 có số
đêm được đặt cao hơn 30% so với những nhà/phòng cho thuê không thay đổi
giá.* Hãy cân nhắc những mẹo này để tìm ra chiến lược định giá phù hợp với
bạn.
Cách xử lý các vấn đề với khách
Khi kinh doanh airbnb có thể bạn sẽ gặp 1 số vấn đề với khách và đây là gợi
ý 1 số cách giải quyết.

 Nếu có thể hãy thương lượng với khách trên tâm thế win-win đừng vì
khách dọa bạn để lại review xấu mà chiều theo ý khách.
 Gửi yêu cầu trợ giúp phân xử từ Airbnb nếu khách làm hư hỏng đồ nhà
bạn, hoặc viết review sai sự thật, report căn bạn sai sự thật.
11
  Ghi rõ tình trạng nhà của bạn để tránh khách hiểu nhầm rồi review xấu: ví
dụ nhà có thể có tiếng ồn do có công trình xung quanh, có thể có kiến hay
có côn trùng, muỗi vì khí hậu Việt Nam nhiệt đới nên rất khó tránh, phải
leo cầu thang…
Xây dựng nội quy căn Airbnb
Những nội quy cơ bản cần có khi bạn kinh doanh airbnb, homestay:
 Tắt điện, máy lạnh trước khi ra khỏi phòng/nhà (please turn off AC and
electricity before leaving).
 Không tổ chức tiệc tùng trong nhà (trừ khi là căn của bạn có khu vực tổ
chức tiệc) No party allowed during your staying.
 Không hút thuốc trong phòng, và các khu vực khác trong nhà. (thường áp
dụng với căn hộ). Do not smoking in the room & other space in the
apartment.
 Hạn chế tiếng ồn sau 10 giờ đêm (Please do not make noise after 10pm).
 Không dẫn khách lạ về căn hộ qua đêm mà chưa đăng ký với chủ nhà.
(Please dont bring the strangers back to the our property without
announce & register to us).
 Không sử dụng chất cấm, bóng cười. (No drug and laughing balloon
allowed).
Và các quy định khác tùy theo mỗi host, bạn nên tham khảo các luật kinh
doanh lưu trú và bỏ thêm 1 số thông tin cơ bản vào.
Gửi nội quy này cho khách trước khi check in & để 1 bản in trong phòng của
khách.
Quyết định cách thức đón tiếp khách
Có nhiều cách khác nhau để đón tiếp khách trên Airbnb và một số Chủ
nhà có thể dành nhiều thời gian để đón tiếp khách hơn so với những Chủ nhà
khác. Tính toán xem bạn có thể cho thuê với thời gian như thế nào và khám phá
những công cụ, dịch vụ cụ thể có thể giúp ích cho bạn.
Bạn cũng có thể tự động hóa một số phần việc trong công việc kinh doanh
nhờ các công cụ như tin nhắn lên lịch sẵn, trả lời tự động và đặt ngay.
Bạn tự quyết định thời gian và tần suất đón tiếp khách trên Airbnb. Với
cài đặt lịch và đặt phòng, bạn có thể thiết lập tình trạng còn phòng, đặt thời gian
ở tối thiểu và tối đa.
Tạo một trải nghiệm độc đáo cho khách
Thành công của bạn với tư cách Chủ nhà phụ thuộc vào khả năng tạo nên
trải nghiệm đáng nhớ cho khách.
Hãy quyết định xem bạn muốn thu hút những đối tượng khách như thế
nào đến với chỗ ở của mình, chẳng hạn như người mang theo thú cưng, cặp đôi,
gia đình hay người làm việc từ xa, từ đó cung cấp những tiện nghi phù hợp với
nhu cầu của họ. Hãy cân nhắc những chi tiết làm nổi bật nhà/phòng cho thuê của
bạn và khiến cho khách cảm thấy đặc biệt, như một lời nhắn chào mừng chu đáo
hay những món đồ lưu niệm của địa phương.

12
 Tài liệu tham khảo

1. https://www.dnse.com.vn/hoc/kinh-doanh-airbnb-la-gi-airbnb-tai-viet-
nam-co-thuc-su-hot-bac
2. https://ktpt.neu.edu.vn/Uploads/Bai%20bao/2020/So%20278/379313.pdf

13