*GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC

TÓM TẮT BẢN ÁN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở GẮN
LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Quyết định: Số 329/2013/DS-GĐT
Nguyên đơn: Chị Đặng Thị Kim Ánh
Bị đơn: Bà Phạm Thị Hương
Ông Đặng Hữu Hội và Bà Phạm Thị Hương là vợ chồng có 5 người con.

Đặng Thị Kim

Ánh

Đặng Văn Bình

Ông Đặng Hữu Hội

Đặng Thị Hòa
Bà Phạm Thị Hương Minh

Đặng Thị Thu

Thủy

Đặng Văn Toàn

Tài sản của ông Đặng Hữu Hội bà Phạm Thị Hương có 1 ngôi nhà gắn liền với
quyền sử dụng 167,3m2 đất. Từ năm 2007 ông Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ
không nhận thức được. Ngày 08/02/2010, trong lúc ông Hội bị bệnh nặng, bà
Hương đã tự ý bán căn nhà và đất cho vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng với giá
580.000.000đ và chỉ hỏi ý kiến của anh Đặng Văn Bình. Ngày 09/02/2010, cán bộ
địa chính đến nhà làm việc và bảo ông Hội điểm chỉ vào hợp đồng mua bán nhà.
Ngày 07/05/2010 ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự.Ngày 29/10/2010 ông Hội chết. Nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy
hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Hội, bà Hương với vợ chồng ông Hùng, bà
Trinh. Vì cho rằng thời điểm đó ông Hội không nhận thức được, từ đó xảy ra tranh
chấp.
Quyết định của các cấp xét xử:
Tòa án sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày 22/12/2011 quyết định: Chấp nhận yêu
cầu của bà Đặng Thị Kim Ánh, Đặng Thị Hòa Minh, Đặng Thị Thu Thủy, ông
Đặng Văn Toàn. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng
ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng,
bà Bùi Thị Tú Trinh vì vô hiệu hình thức. Buộc bà Phạm Thị Hương phải trả lại
cho vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng và bà Bùi Thị Tú Trinh số tiền
311.000.000đ và vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng và bà Bùi Thị Tú Trinh phải
trả lại cho bà Phạm Thị Hương 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tòa án phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/7/2012 quyết định: Chấp nhận
kháng cáo của vợ chồng bà Bùi Thị Tú Trinh, ông Lưu Hoàng Phi Hùng. Công
nhận hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Đặng
Hữu Hội (chết), bà Phạm Thị Hương và vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà
Bùi Thị Tú Trinh là có căn cứ.
Giám đốc thẩm: Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT và bản
án dân sự sơ thẩm 98/2012/DSST về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mau bán nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất”.
1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ
thời điểm nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?
 Từ năm 2007 ông Hội bị tai biến và nằm liệt một chỗ không nhận thức được
 Ngày 7/05/2010 ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự căn cứ theo khoản 1 Điều 22 BLDS 2015: “Khi một người do
bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được
hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ
quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất
năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.”
2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi
ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
 Ông Hội cùng vợ là bà Hương xác lập với vợ chồng ông Hùng và bà Trinh hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi ông Hội bị tuyên bố mất
năng lực hành vi dân sự
 Ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố tuyên bố mất năng lực hành vi
dân sự vào ngày 7/5/2010 . Trong khi đó việc ký kết hợp đồng diễn ra
vào ngày 8/2/2010
3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu
không? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?
 Trong bản án Tòa án nhân dân tối cao chưa xác định phần dao dịch của ông
Hội có vô hiệu hay không
 Vì theo phần xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 329/2013/DS-GĐT ngày
25/07/2013, Tòa án nhân dân tối cao cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm hủy toàn bộ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 8/2/2010 giữa vợ chồng ông
Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng,
bà Bùi Thị Tú Trinh, còn Tòa án phúc thẩm đã thụ lý, giải quyết và xác định
quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử
dụng đất đều là không đúng
4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không
và Tòa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị
biết.
 Trong thực tiễn xét xử, có bản án 01/2006/DSST ngày 21/02/2016 của Tòa án
Nhân dân huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái giống hoàn cảnh với ông Hội.
 Hướng giải quyết của Tòa án: Tuyên bố hợp đồng giữa ông Cường, bà Bính
với anh Thăng vô hiệu. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

ông Cường và bà Bính với anh Thăng. Buộc anh Thăng phải trả lại 288m2 đất
thổ cư cho ông Cường và người giám hộ của ông Cường là anh Hưng quản lý,
sử dụng. Buộc anh Hưng phải thanh toán cho anh Thăng số tiền là 20.049.000
đồng. Buộc bà Bính phải thanh toán cho anh Thăng số tiền là 15.850.000
đồng. (1)
 Tóm tắt bản án: Ông Cường là người sử dụng không có quyền định đoạt diện
tích 288m2 đất (do mẹ ông để lại nhưng việc chia di sản chưa được thực hiện).
Ngày 20/01/2004, ông Cường và bà Bính (vợ ông Cường) ký giấy chuyển
nhượng cho anh Thăng (con riêng của bà Bính) diện tích đất trên. Ngày
13/6/2005, Tòa án huyện xử bà Bính ly hôn với ông Cường. Sau đó, anh Hưng
(con riêng ông Cường) đón ông Cường về nuôi dưỡng và phát hiện ông Cường
có biểu hiện của người bị tâm thần nên đã yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu. Tại biên bản giám định pháp y tâm thần số 147/GĐPY ngày
15/12/2005 của tổ chức giám định pháp y tâm thần tỉnh đã kết luận: ông
Cường bị mắc “loạn thần do sử dụng rượu”. Thời điểm mắc bệnh là trước
ngày 01/01/2004 với biểu hiện của căn bệnh là mất hoàn toàn khả năng tư duy,
khả năng hiểu biết và khả năng điều khiển hành vi của mình. Từ đó Tòa án xác
định “ông Cường được coi là người mất hoàn toàn năng lực trách nhiệm, năng
 lực hành vi dân sự từ thời điểm trước ngày 01/01/2004”. Do vậy Tòa đã tuyên
bố hợp đồng giữa ông Cường, bà Bính với anh Thăng vô hiệu. (2)
2 (ĐỖ VĂN ĐẠI - TS. luật học, Giảng viên Trường đại học Paris 13 (CH Pháp)
(2007), TẠP CHÍ
(1) Đỗ Văn Đại-TS. Luật học, Giảng viên Trường đại học Paris 13 (CH Pháp) (2007),
TẠP CHÍ KHPL SỐ 4(41)/2007, https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Ban-
ve-hop-dong-vo-hieu-do-duoc-giao-ket-boi-nguoi-bi-mat--nang-luc-hanh-vi-dan-
su-qua-mot-vu-an-5562/, truy cập ngày 25/03/2022
(2) Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Chính
trị Quốc gia 2010 (tái bản lần 2), Bản án số 09 và 10.

5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong
vụ việc trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)? Nêu cơ sở pháp lý
khi đưa ra hướng xử lý
 Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong việc ra quyết định “Hủy
toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/07/2012 của Tòa
án nhân dân tỉnh Phú Yên và bản án dân sự sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày
22/12/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên về vụ án “
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất giao hồ
sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử sơ
thẩm lại theo quy định của pháp luật” là hợp lý. Bởi vì, đối với bản án sơ
thẩm, xét thấy, tại thời điểm bà Hương ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho ông Hùng, bà Trinh thì ông Hội chưa chết nên chị Đặng Thị Kim
Ánh không có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa vợ chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ
chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh. Đối với bản án phúc
thẩm, Tòa án các cấp phúc thẩm chưa xác minh rõ phần diện tích 43,7 m2 đất
(chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 8/02/2010) có đăng ký kê khai
và có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, nhưng
đã công nhận hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và buộc
bà Hương và các thành viên trong gia đình có trách nhiệm giao lại ngôi nhà
gắn liền với 163,7 m2 đất là không đúng và ảnh hưởng đến quyền lợi của các
đương sự. Ngoài ra, căn cứ pháp lý khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì giao
dịch dân sự giữa vợ chồng ông Hội và vợ chồng ông Hùng có hiệu lực. Căn cứ
vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì năm 2007, ông Hội bị tai biến, bại liệt
và không nhận thức được, nhưng Tòa án chưa tuyên bố ông Hội bị mất năng
 lực hành vi dân sự hay người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi
hay hạn chế năng lực hành vi dân sự. Vào ngày 07/5/2010, ông Hội mới bị Tòa
án tuyên bố là mất năng lực hành vi dân sự. Nhưng, giao dịch dân sự xảy ra
giữa vợ chồng ông Hội và vợ chồng ông Hùng vào ngày 08/02/2010. Ngày
09/02/2010, hợp đồng được điểm chỉ bởi ông Hội, lúc điểm chỉ có sự chứng
kiến của cán bộ địa phương, bà Hương, ông Hội, anh Bình và chị Minh. Ngày
12/02/2010, nội dung hợp đồng thể hiện ông Hội tự nguyện điểm chỉ không
phải do cán bộ phường ép buộc.
6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó
có bị vô hiệu không? Vì sao?
 Nếu dao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì dao dịch đó
không bị vô hiệu. Vì theo khoản 22 Điều 125 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự
của người quy định tại điểm b khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong
trường hợp sau đây: giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc miễn trừ
nghĩa vụ cho người thành niên, người có năng lực hành vi dân sự, người có
khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi
dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ”. Giao dịch tặng cho
ông Hội chỉ làm phát sinh quyền cho ông nên giao dịch này không bị vô hiệu