‫جامعة محمد الخامس‬

‫كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‬

‫ســــــــــــــــــــــلا‬

‫ماستر المنازعات القانونية والقضانية‬

‫تقرير رسالة الماستر في موضوع‪:‬‬

‫تجليات العدالة في التشر يع المغربي‬

‫قراءة في التشر يع العقاري وتطبيقاته‬

‫إلأسناد المشرف‪:‬‬ ‫إعدإد الطالب الناحب‪:‬‬

‫د‪ .‬عبد الحكيم الحكماوي‬ ‫عبد الغفور موزر يك‬

‫السنة الجامعية‪0202-0202 :‬‬

 ‫ل‬‫ل‬
‫الإطار العام موضوع‪:‬‬

‫أهم ركيزة حضار ية في البناء والتنمية وأعظم أساس تقام عليه الدول والنظم هي العدالة‪ ،‬التي جاء الإسلام‬

‫حاملا لواءها ومقيما لمعالمها إقامة لافتة بين التشر يعات التي نظم بها شؤون الحياة‪ ،‬وقد ارتبطت العدالة في منظور‬

‫الإسلام بمفاهيم عدة‪ ،‬مثل الحقوق والحر ية والنظام والأحكام التشر يعية الفقهية التي نظّر لها علماء الإسلام في‬

‫مجالاتهم المختلفة‪ ،‬ل كن الخيط الرابط بين تلك المفاهيم هو العدل الذي تجلّى في نظام تشر يعي محكم يراعي التدرّج‬

‫والواقعية بين متطلبات التنفيذ ومقتضيات الحكم‪.1‬‬

‫ورغم اختلاف المدخلات‪ ،‬من نظر يات سياسية وتوجهات إيديولوجية وغيرها‪ ،‬ورغم ظهور الدولة ككيان‬

‫سياسي مستقل‪ ،‬وتطور هذا النموذج حسب متغيرات متعددة‪ ،‬ظل سؤال العدالة حاضرا متأصلا‪ ،‬واستمر معه‬

‫الجدال حول تمظهرات هذه العدالة وسياقاتها‪ ،‬وصولا إلى علاقتها بالتشر يع من جهة‪ ،‬وبتطبيقاته من جهة ثانية‪.‬‬

‫قد تبدو فكرة ربط العدالة بتطبيق التشر يع فكرة تثير التساؤل والبحث‪ ،‬ل كن ماذا لو كان هذا التشر يع الخاضع له‬

‫الأفراد غير عادل لعدم مراعاته لمجموعة من الأسس التي ينبني عليها المجتمع عند صياغته؟ هل سيكون تطبيقه‬

‫مصدرا ً للعدالة؟ وماذا لو كان هذا التشر يع يُط َب َق ول كن ليس بصورة مطلقة؟‬

‫أسئلة تجعلنا نعيد طرح الإشكال المرتبط بمسألة علاقة العدالة بإنتاج التشر يع و بتطبيقه على حد سواء؟‬

‫المنطق يفرض علينا الجواب بصورة واضحة وجلية‪ ،‬وهو أن مثل هذا التشر يع قد يعتبر صحيحا وعادل ًا وفق منظور‬

‫واضعه الذي خوله منتوجه (التشر يع الصادر عنه) أن يحتكر التشر يع و يُعدِله و يلَغيه‪ ،‬ويمتد ذلك إلى غل يد باقي‬

‫المتدخلين بنصوص عامة تارة ً وأخرى غير عادلة تارة ً أخرى‪ ،‬مُحدِدَة ً مهمتها في التطبيق الآلي لما هو م ُشَرَعَ‪ ،‬فلا يبقى‬

‫للفاعلين (المؤسسات المختصة) إلا التطبيق؛ فهل نكون أمام تشر يع عادل يحقق العدالة الحقيقية أم أن الامر لا يعدو‬

‫أن يكون مجرد عدالة مفترضة في تصور واضعه‪ ،‬وهذا ما لا يلاحظه إلا المشتغل بالقانون والمهتم به‪ ،‬أما الخاضع له‬

‫‪ -1‬يحيى عبد الله بن الجف‪ ،‬العدالة من منظور القرآن ال كريم‪ ،‬مقال منشور على الرابط ‪https://www.aljazeera.net/amp/blogs/2021/11/28‬‬
‫(الموقع الإل كتروني لقناة الجزيرة)‪ ،‬أطلع عليه بتاريخ ‪ 5252/25/52‬على الساعة ‪.14h23‬‬

‫]‪[1‬‬
‫فيرى أن السلطة لم تُنصِ فه وفقا ً لقواعد العدالة والانصاف ال كونية‪ ،‬التي ع ُطلت بنصوص غير عادلة بكونها صادرة‬

‫عن جهة أضفت عليها بسلطتها صبغة المشروعية‪.2‬‬

‫يمكن إذن القول إن العدالة تربطها علاقة بالتشر يع‪ ،‬علاقة ذاتية بأن يكون التشر يع تجسيدا للعدالة في حد ذاته‪،‬‬

‫وعلاقة انعكاسية تتطلب وجود نموذج لدولة الحق والقانون (ممثلة في المؤسسات ذات الصلة) التي تسعى لتحقيق‬

‫العدالة من خلال التطبيق العادل للتشر يع نفسه‪.‬‬

‫المغرب في مسيرته الإصلاحية (والتي انطلقت مبكرا مع فجر الاستقلال) وضع رهان العدالة صوب أعينه‪ ،‬وسخر‬

‫كل الإمكانيات لربح هذا الرهان‪ ،‬وهو ما تجسد من خلال دستور ‪ 5222‬م كمحطة تار يخية في التأسيس لمفهوم‬

‫مختلف من العدالة‪ ،‬مفهوم ينبني في جوهره على الفصل بين السلطات الثلاث (التشر يعية‪ ،‬التنفيذية والقضائية)‬

‫كمرتكز من مرتكزات الدول الديمقراطية‪ ،‬فكان بذلك انطلاقة حقيقية على مستوى الإنتاج التشر يعي تماشيا ومبدأ‬

‫هرمية أو تدرج القوانين‪ ،‬وملائمتها مع المستجدات والمكتسبات التي أقرها الدستور على كافة الأصعدة‪.‬‬

‫ما ذكرناه لا ينفي الإنجازات التي راكمها المغرب (قبل هذا التاريخ) في عديد القطاعات‪ ،‬ولعل أبرزها في المجال‬

‫العقاري تأسيسا لمفهوم العدالة العقار ية‪ ،‬التي أضحت اليوم محط اهتمام ومتابعة من لدن الرسائل والخطب المل كية‬

‫المنصبة على السياسة العقار ية بالمغرب أو الجهاز التشر يعي من خلال جودة القوانين المتعلقة بالعقار‪ ،‬فضلا عن‬

‫الجهاز الحكومي لما يرسم و يضع السياسات والتوجهات والاستراتيجيات المقررة على العقار‪ ،‬تماشيا والرؤ ية المل كية‬

‫بخصوص وضعية المنظومة العقار ية‪.‬‬

‫‪ -2‬مصطفى عليوي‪ ،‬التشر يع الوضعي وسؤال العدالة‪ ،‬مقال منشور على الرابط ‪( https://www.aljazeera.net/amp/blogs/2018/3/2‬الموقع‬
‫الإل كتروني لقناة الجزيرة)‪ ،‬أطلع عليه بتاريخ ‪ 5252/25/56‬على الساعة ‪.12h53‬‬

‫]‪[2‬‬
 ‫ل‬‫ل‬
‫الإطار القانوني موضوع‪:‬‬

‫لقد شكل صدور القوانين الجديدة المتعلقة بالمادة العقار ية قفزة نوعية في مسار ترسيخ العدالة العقار ية ‪ -‬من‬

‫خلال القطع مع ازدواجية الأنظمة القانونية المؤطرة‪ ،‬وتجويد النصوص القانونية وانسجامها على تعددها ‪ -‬كورش‬

‫كبير من الأوراش التي تعرفها الممل كة‪.‬‬

‫ل كن القوانين غير كافية (رغم أهميتها) إذ لم يكن الضمير المسؤول حاضرا أثناء تنز يلها‪ ،‬وذلك تماشيا مع إحدى‬

‫الخطب المل كية السامية بمناسبة ذكرى عيد العرش‪ ،‬الذي أكد فيه جلالته " ‪...‬أن أي إصلاح مهما بلغ من الأهمية‬

‫وتعبئة للنصوص التنظيمية والآليات الفعالة‪ ،‬فسيظل الضمير المسؤول للفاعلين فيه هو المحك الحقيقي لإصلاحه‪ ،‬بل‬

‫وقوام نجاح هذا القطاع برمته"‪.‬‬

‫وفي مقاربتنا لتجليات العدالة في التشر يع العقاري وتطبيقاته‪ ،‬يمكن حصر الإطار القانوني للموضوع مبدئيا من‬

‫خلال عدة مستو يات‪ ،‬وفق الآتي بيانه‪:‬‬

‫‪ ‬مجموعة القوانين المتعلقة بالمادة العقار ية‪:‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 20.23‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫‪ ‬ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون رقم ‪.20.21‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 25.02‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 23.22‬المل كية المشتركة للعقارات المبنية‪.‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 22.22‬المتعلق بالإ يجار المفضي إلى تملك العقار‪.‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 52.02‬المتعلق بالتجزئات العقار ية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪.‬‬

‫‪ ‬القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع المل كية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت‪.‬‬

‫‪... ‬‬

‫‪ ‬مجموعة المراسيم المتعلقة بالمادة العقار ية‪:‬‬

‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 5.22.23‬الصادر في ‪ 26‬رمضان ‪ 20( 2022‬يوليوز ‪ )5220‬في شأن إجراءات التحفيظ‬

‫العقاري‪.‬‬

‫]‪[3‬‬
‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 5.23.211‬الصادر في ‪ 3‬شوال ‪ 25( 2002‬يونيو ‪ )5220‬بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد‬

‫لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشر يعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقار ية‬

‫والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪.‬‬

‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 5.20.020‬الصادر في ‪ 0‬صفر ‪ 3( 2002‬أكتوبر ‪ )5220‬المتعلق بتحديد كيفيات مراقبة وزجر‬

‫المخالفات في ميدان التعمير والبناء‪.‬‬

‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 5.21.220‬الصادر في ‪ 2‬صفر ‪ 52( 2020‬أكتوبر ‪ )5221‬المتعلق بتحديد النظام النموذجي‬

‫للمل كية المشتركة‪.‬‬

‫‪... ‬‬

‫‪ ‬مجموعة الدور يات الصادرة عن المحافظ العام‪.‬‬

‫‪ ‬القرارات الصـــــــادرة في المـادة العقـــــار ية‪.‬‬

‫]‪[4‬‬
 ‫ب‬ ‫ل‬‫ا‬
‫اشكالية ث‪:‬‬
‫ح‬

‫إن هاجس المشرع المغربي في المجال العقاري (من خلال إصدار القوانين وتعديلها) والفاعل المؤسساتي (من‬

‫خلال بلورة قواعدها) يتمثل في بلوغ العدالة العقار ية‪ ،‬من أجل أن تتوسع دائرة الولوج والاستفادة من الثروة‬

‫العقار ية من جهة‪ ،‬وخلق الثقة في نفوس المواطنين في نظرتهم إلى الترسانة القانونية وتطبيقاتها من جهة أخرى‬

‫(الأمن القانوني والقضائي ‪ -‬العقاري)‪.‬‬

‫وترتيبا عليه‪ ،‬فإل ى أي حد استطاع المشرع المغربي تكريس العدالة في التشر يع العقاري؟ وما تجليات هذه العدالة‬

‫على مستوى تطبيقات هذا التشر يع؟‬

‫كما ينبني هذا التساؤل العر يض على إشكالات فرعية من قبيل‪:‬‬

‫‪ ‬ما تمظهرات النجاعة التشر يعية وما مكامن القصور التشر يعي في بلورة العدالة العقار ية ؟‬

‫‪ ‬ما مدى إلمام الفاعل المؤسساتي (إدار يا كان أو قضائيا) بفلسفة التشر يع العقاري وتطبيقه لها ؟‬

‫‪ ‬ما مدى مساهمة هذه المؤسسات في تجويد التشر يع العقاري تحقيقا للعدالة العقار ية أو العكس ؟‬

‫]‪[5‬‬
 ‫اهمية الموضوع‪:‬‬
‫لا تخفى أهمية العدالة العقار ية‪ ،‬لما لها من دور أساسي في تحر يك عجلة التنمية‪ ،‬والدفع بقاطرة الاقتصاد الوطني‪،‬‬

‫وتحقيق الاستقرار السياسي والاقتصادي‪ ،‬وضمان السلم المجتمعي‪.‬‬

‫كما تبرز أهمية الموضوع في الاهتمام المتزايد بالمجال العقاري في كافة البلدان‪ ،‬ومساهمته في تطور الأنظمة‬

‫الاقتصادية العالمية‪ ،‬بالتالي كان لازما تدخل المشرع المغربي وبقوة‪ ،‬عن طر يق تجديد الترسانة القانونية العقار ية‬

‫وتحيينها وعصرنتها (وهنا نذكر على سبيل المثال القانون رقم ‪ 20.21‬المغير والمتمم بمقتضاه ظهير التحفيظ العقاري‬

‫والقانون رقم ‪ 20.23‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية)‪ ،‬والارتقاء بحق المل كية إلى حق دستوري‪.3‬‬

‫هذه العدالة التي لا يمكن أن يؤسس لها مع كثرة المنازعات العقار ية وتعقدها وتداخل جهات الاختصاص‬
‫بشأنها‪ ،‬إلا قضاء واع بمسؤوليته في حماية الثروة العقار ية‪ ،‬ملم بتنوع العقار واختلاف القواعد التي تحكمه‪ .‬قضاء قادر‬
‫على التطبيق العادل للقانون تارة‪ ،‬مبدع لقواعد تستشرف المستقبل‪ ،‬وتدفع في اتجاه إقرار قوانين ملائمة للواقع‬
‫والتطورات تارة أخرى‪ .4‬وهو ما تم التأكيد عليه بإحداث الغرفة العقار ية بمحكمة النقض‪ 5‬والتي باشرت عملها بدءا‬
‫من ‪ 22‬يناير ‪ ،5252‬تماشيا مع الأهمية المضطردة لطبيعة القضايا المعروضة‪ ،‬وآفاق عمل الغرفة والانتظارات‬
‫القضائية من عملها على حل الإشكالات المرتبطة بالمل كية العقار ية‪.‬‬

‫وتتجلى الأهمية النظر ية العلمية لهذا الموضوع‪ ،‬في محاولة رصد تمظهرات العدالة العقار ية في التشر يع العقاري‪،‬‬

‫كضامنة لتحقيق الأمن القانوني والقضائي على الساحة العملية‪.‬‬

‫أما الأهمية التطبيقية العملية للموضوع‪ ،‬فتكمن في محاولة الوقوف على عمل المؤسسات الفاعلة في الحقل العقاري‬

‫كالوكالة الوطنية للمحافظة العقار ية والمسح العقاري والخرائطية والوكالة الحضر ية ومدير ية الشؤون القرو ية بوزارة‬

‫الداخلية ‪ ...‬من جهة‪ ،‬وكذا عمل محاكم الموضوع واجتهادات محكمة النقض من جهة أخرى‪ ،‬كعامل حاسم في‬

‫الحفاظ على التوازن الاجتماعي وتوفير البيئة الاقتصادية الفعالة‪ ،‬وتحقيق العدالة العقار ية في بعدها الواقعي‪.‬‬

‫‪ -3‬الفصل ‪ 22‬من دستور الممل كة المغربية لسنة ‪( 5222‬يضمن القانون حق المل كية‪.)...‬‬
‫‪ -4‬مصطفى فارس‪ ،‬مقتطف من الكلمة الافتتاحية للندوة الوطنية في موضوع "الأمن العقاري"‪ ،‬دفاتر محكمة النقض‪ ،‬عدد ‪ ،56‬مركز النشر والتوثيق القضائي بمحكمة النقض‪ ،‬مطبعة‬
‫الأمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬الصفحة ‪.11‬‬
‫‪ -5‬كمستجد من مستجدات القانون رقم ‪ 23.22‬المتعلق بالتنظيم القضائي للممل كة‪.‬‬

‫]‪[6‬‬
 ‫ب‬ ‫ل‬
‫خطة ث‪:‬‬
‫ح‬ ‫ا‬

‫سنحاول معالجة موضوع الرسالة من خلال البحث في مستو يين‪:‬‬

‫‪ ‬المستوى الأول‪ :‬الإطار النظري للموضوع‪ ،‬والمتجسد في التشر يع العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬المستوى الثـاني‪ :‬الإطار العملي للموضوع‪ ،‬من خلال تطبيقات المؤسسات المختصة للتشر يع العقاري‪.‬‬

‫وبالتالي سنعتمد كتصميم مبدئي التصميم الآتي‪:‬‬

‫‪ ‬الفصل الأول‪ :‬تجليات العدالة في التشر يع العقــــــــــــــــاري المغربي‪.‬‬

‫‪ ‬تمظهرات العدالة في القوانين العقار ية‪.‬‬

‫‪ ‬تمظهرات العدالة من خلال المراسيم والقرارت ودور يات المحافظ العام‪.‬‬

‫‪ ‬الفصل الثـاني‪ :‬تجليات العدالة في تطبيقات التشر يع العقاري المغربي‪.‬‬

‫‪ ‬تجليات العدالة من خلال تطبيقات مؤسسة القضاء‪.‬‬

‫‪ ‬تجليات العدالة في خلال تطبيقات باقي المؤسسات الفاعلة في الميدان العقاري‪:‬‬

‫‪ ‬الوكالة الوطنية للمحافظة العقار ية والمسح العقاري والخرائطية‪.‬‬

‫‪ ‬الوكالة الحضر ية‪.‬‬
‫‪ ‬مدير ية أملاك الدولة‪.‬‬
‫‪ ‬الوكالة الوطنية للمياه والغابات‪.‬‬
‫‪ ‬مدير ية الشؤون القرو ية بوزارة الداخلية‪.‬‬
‫‪... ‬‬

‫]‪[7‬‬