Professional Documents
Culture Documents
სახელშეკრულებო სამართალში
იჯარის ხელშეკრულება
ნინო ქათამაძე
ლიტერატურა
1. saqarTvelos samoqalaqo kodeqsi, mux. 581-606;
2. სალექციო თემის პრეზენტაცია
3. არგუსზე ატვირთული მასალა იჯარის ხელშეკრულება.
4. იან კროპჰოლერი, გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის სასწავლო
კომენტარი
5. saqarTvelos samoqalaqo kodeqsis komentari, wignis meoTxe, tomi I, mux. 581-
606;
ijara
მუხლი 581. ცნება
1. იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს
მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით
სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში
უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ
იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის
შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა
გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა.
საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც
ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ
შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა
საშუალებებზედაც.
• ijaris xel-ba aris ormxrivi, sasyidliani da konsesualuri xel-ba,
romlis safuZvelzec xdeba rogorc moZravi, ise uZravi
nivTebis gadacema.
ijaris xel-bis subieqtebs warmoadgenen:
• meijare – romelic SeiZleba iyos qonebis mesakuTre an
mesakuTris mier uflebamosili piri, romelic ijariT gascems
sxvis sakuTrebaSi arsebul qonebas.
• moijare – romelic droebiT sargeblobaSi iRebs meijarisgan
qonebas, am qonebisgan nayofis miRebis SesaZleblobiT.
• Tu ijaris xel-biT ar iqneba dadgenili qiris gadaxdis vadebi,
maSin zogadi normebidan gamomdinare moijare ijaris qiras
gadaixdis saijaro urTierTobis Sewyvetisas.
ijaris xel-ba gansxvavdeba qiravnobis xelSekrulebisagan, romlis
mizani aris mxolod qonebis moxmareba, nivTiT sargebloba
Semosavlis miRebis gareSe.
xolo ijariT gadacemuli qonebiT sargeblobis mizani aris
warmoeba, rogorc Semosavlis miRebis wyaro da arsebobis
ZiriTadi saSualeba.
• ქირავნობის საგანია მხოლოდ ნივთი (148), როდესაც იჯარით შეიძლება გაიცეს ასევე ქონებრივი
უფლებები (სკ. 581 (1)-ში კანონი იყენებს ტერმინს „ქონება“).
• ქირავნობისგან განსხვავებით, იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარეს ანიჭებს დამატებით უფლებას , მიიღოს
ნაყოფი (შემოსავალი) იჯარის საგნიდან, ხოლო მეიჯარეს ეკისრება ვალდებულება, მთელი საიჯარო
დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა . ამრიგად , იჯარის საგანს უნდა
გააჩნდეს გარკვეული სამეურნეო/სამრეწველო დანიშნულება და უნდა იყოს აღჭურვილი იმ
ინფრასტრუქტურით, რომელიც „მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად“ გარკვეული „ნაყოფის “ მიღების
შესაძლებლობას იძლევა. შესაბამისად, თუკი მიწის ან ფართის გადაცემა ხდება სამრეწველო
საქმიანობისთვის, იჯარის ხელშეკრულებად მოცემული ურთიერთობა ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, თუ
მოცემული მიწის ნაკვეთი განკუთვნილია მსგავსი საქმიანობისთვის და მოწყობილი და აღჭურვილი
იმგვარად, რომ მისი გამოყენება მაშინვე (იმთავითვე) შესაძლებელია შესაბამისი მიზნობრიობით. ხოლო
თუ მეიჯარე ფართს (მათ შორის ე.წ. „კომერციულ ფართს“) აქირავებს ცარიელი სათავსოს ან სადგომის
სახით, სახეზეა ქირავნობის და არა იჯარის ხელშეკრულება.
•
• მაგ. #2. კომპანია „ბარმენი“ კომპანია „ბარყოფილი“-სგან ქირაობს ფართს, რომელშიც მას ბარის
მოწყობა სურს (ქირავნობა);
• მაგ. #3. კომპანია „ბარმენი“ კომპანია „ბარყოფილი“-სგან ქირაობს ბარს თავისი ინვენტარით (იჯარა);
• საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატა , №ას-1359-1197-2010 22 მარტი,
2011წ., იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ოფიციალური ვებ-გვერდი ( www.supremecourt.ge).
• თხოვება და იჯარა
• თხოვებისაგან განსხვავებით, იჯარა სასყიდლიანი, სინალაგმატური ურთიერთობაა - მოიჯარე
მისთვის დროებით სარგებლობაში გადაცემული ქონების სანაცვლოდ მეიჯარეს უხდის
შეთანხმებულ საიჯარო ქირას.
• იჯარა და მიბარება
• ერთგვარი მსგავსება არსებობს იჯარასა და მიბარებას შორისაც - ამ უკანასკნელ შემთხვევაშიც
შესანახად ჩაბარებული მოძრავი ნივთი გადადის შემნახველის პირდაპირ მფლობელობაში ,
თუმცა, იჯარისაგან განსხვავებით, მიბარების დროს შემნახველი , როგორც წესი , არ
სარგებლობს მისთვის მიბარებული ნივთით (სკ. 767), არამედ მისი ვალდებულებაა,
უსასყიდლოდ ან სასყიდლით ნივთის შენახვის უზრუნველყოფა . გარდა ამისა , მიბარების
საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ მოძრავი ნივთი.
• ნასყიდობა და იჯარა
• იჯარა განსხვავდება ნასყიდობისა და ნარდობისაგან , რამდენადაც იჯარის დროს ხდება
ქონების სარგებლობაში და არა საკუთრებაში გადაცემა, თუმცა ცალკეულ შემთხვევებში
ხელშეკრულებათა ამ ტიპების გამიჯვნა შესაძლოა გართულდეს.
• ნარდობა და იჯარა
• სახეზეა ნარდობა და არა იჯარა, როცა პირი ქონებას გადასცემს ქონების მიმღებს, იმ
პირობით, რომ ეს პირი ამ ქონებისგან გამოიმუშავებს კონკრეტულ ნაყოფს , რომელსაც
მიიღებს ქონების გადამცემი. სანაცვლოდ ქონების მიმღები მიიღებს შესაბამის ანაზღაურებას
ან წილს ნაყოფიდან.
• საერთო მეურნეობის წარმოების მიზნით ქონება ასევე შესაძლოა გადაეცეს ამხანაგობას . ასეთ
შემთხვევაშიც სახეზეა ამხანაგობის და არა იჯარის ხელშეკრულება.
• ქვეიჯარა
• ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა წარმოიშობა მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის მესამე პირის —
ქვემოიჯარის დროებით სარგებლობაში გადაცემის შემთხვევაში. ქვეიჯარის
შემთხვევაში, ქვემოიჯარესთან უშუალო ურთიერთობას ამყარებს მოიჯარე; ეს
უკანასკნელი ამ ურთიერთობაში გამოდის მეიჯარის როლში. ქვექირავნობის
მსგავსად, ქვეიჯარა თანხმობასავალდებულო გარიგებაა (სკ. 99) და მისი
ძალმოსილება დამოკიდებულია მეიჯარის თანხმობაზე. ამავე დროს, მეიჯარეს
შეუძლია უარი განაცხადოს საიჯარო ქონების ცალკეული ნაწილების გაქირავებაზე,
თუ ამით მას მნიშვნელოვანი ზიანი მიადგება (სკ. 587(2)).
• მიუხედავად იმისა, ქვეიჯარა (ქვეიჯარის ხელშეკრულება) ჩვეულებრივი იჯარის
ხელშეკრულებაა ყველა უფლებითა და ვალდებულებით, მოიჯარე მაინც რჩება
პასუხისმგებელი მეიჯარის წინაშე იმისათვის, რომ ქვემოიჯარემ იჯარის საგანი
სხვაგვარად გამოიყენა, ვიდრე ეს მეიჯარის მიერ იყო ნებადართული; მეიჯარეს
შეუძლია უშუალოდ შეაჩეროს ქვემოიჯარის მიერ ქონების ამგვარად გამოყენება
(587(3)).
• მეიჯარის უფლება-მოვალეობანი
• ქირავნობის მსგავსად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარის უმთავრესი ვალდებულებაა ,
გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი. როგორც წესი, ეს უკანასკნელი მოიჯარეს გადაეცემა
პირდაპირ მფლობელობაში, თუმცა, პირდაპირ მფლობელობაში გადაცემა ყოველთვის
აუცილებელი არ არის, თუ სარგებლობის შესაძლებლობის მინიჭება მიიღწევა ნივთის უშუალო
გადაცემის გარეშეც. გარდა ამისა, მეიჯარე ვალდებულია, ხელშეკრულების ვადის
განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა (იხ . ქირავნობის წესები ).
• ინვენტარი
• თუ იჯარის საგანია მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად, მაშინ მეიჯარე
ვალდებულია გამოცვალოს ინვენტარის ის ნაწილები, რომლებიც გამოუსადეგარი
გახდა მოიჯარისაგან დამოუკიდებელი მიზეზების გამო (სკ. 583 (2)).
• ქირავნობის მსგავსად, მეიჯარის მეორე ძირითადი უფლებაა, იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, მოითხოვოს იჯარის საგნის უკან დაბრუნება . ეს
უკანასკნელი უნდა დაბრუნდეს იმ მდგომარეობაში, რომელშიც მოიჯარემ ის მიიღო
ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით ან იმ მდგომარეობაში, რაც
ხელშეკრულებით იყო განსაზღვრული (სკ. 564). მეიჯარეს შეუძლია იჯარის საგნის
უკან დაბრუნების მოთხოვნა არამხოლოდ მოიჯარისაგან, არამედ უშუალოდ მესამე
პირისაგანაც, როდესაც მოიჯარემ ქონება სარგებლობისათვის მესამე პირს გადასცა
(სკ. 566). თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ აბრუნებს
იჯარის საგანს, მაშინ მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს შეთანხმებული საიჯარო
ქირის გადახდა ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის; მეიჯარეს შეუძლია
მოითხოვოს სხვა სახის ზიანის ანაზღაურებაც (სკ. 591).
• მოიჯარის უფლება-მოვალეობანი
• მეიჯარის უფლებას, მიიღოს ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირა,
შეესაბამება მოიჯარის ვალდებულება, გადაუხადოს ეს ფულადი თანხა ან ნატურით
მიღებული პროდუქტი მეიჯარეს (სკ. 581(1)).
• გარდა საიჯარო ქირის თანხის გადახდისა, მოიჯარის მნიშვნელოვანი
ვალდებულებაა მეიჯარისათვის იჯარის საგნის უკან დაბრუნება იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ.
• თუ იჯარის საგანია მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად, მაშინ მოიჯარე პასუხს
აგებს ინვენტარის თითოეული ნაწილის მოვლა-პატრონობისათვის (სკ. 583(1)).
მოიჯარე ვალდებულია, შეავსოს ინვენტარს მიკუთვნებული პირუტყვის დანაკარგი
მიუხედავად მეურნეობის სწორი გაძღოლისა (სკ. 583(2)). იმ შემთხვევაში თუ
ინვენტარი გაუარესდება ან გაფუჭდება არასამეურნეო მოხმარების პირობებში,
არამედ დაუძლეველი ძალით ან სხვა გარემოებებით, რომელიც მოიჯარის რისკის
სფეროს მიღმაა, მოიჯარეს არ ეკისრება პასუხისმგებლობა ინვენტარის
დაღუპვისათვის (argumentum a contrario სკ. 584(1)-დან). ამასთანვე მეიჯარე
ვალდებულია შეავსოს ეს ინვენტარი, რათა უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების
შესაძლებლობა (სკ. 581). ეს წესი არ მოქმედებს და მოიჯარე პასუხს აგებს
ინვენტარის შემთხვევითი გაფუჭების ან დაღუპვისთვისაც, თუკი მიწის ნაკვეთის
მოიჯარე ინვენტარს მიიღებს შეფასებით და იკისრებს ვალდებულებას, იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტისას იმავე შეფასებით დააბრუნოს უკან.
• მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს აქვს გირავნობის უფლება მის მფლობელობაში არსებულ
ინვენტარზე მეიჯარის მიმართ წაყენებული იმ მოთხოვნებისათვის , რომლებიც შეეხება იჯარით
მიღებულ ინვენტარს (სკ. 586(1)). ამასთან, კანონი მეიჯარეს ანიჭებს ინვენტარზე გირავნობის
უფლების ალტერნატიული უზრუნველყოფის წარდგენის უფლებას . ალტერნატიული
უზრუნველყოფა შეიძლება შემოიფარგლებოდეს ინვენტარს მიკუთვნებული ცალკეული
ნაწილითაც (სკ. 586(2)).
• რადგან მოიჯარე იჯარის საგნის მფლობელია. ამდენად, მას უფლება აქვს, დაიცვას თავისი
მფლობელობა ყოველი დამრღვევისაგან, მათ შორის, მესაკუთრისაგანაც (სკ . 575
• იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა
• ქირავნობის მსგავსად, იჯარა გრძელვადიანი ურთიერთობაა და შეიძლება მრავალი წელიც
გაგრძელდეს, თუმცა, მსგავსად სხვა ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობებისა, იგი
ადრე თუ გვიან წყდება. იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის მიმართ გამოიყენება ქირავნობის
ხელშეკრულების შეწყვეტის მიმართ დადგენილი შეწყვეტის ზოგადი საფუძვლები, რომლებსაც
ემატება იჯარის თავში მოცემული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის სპეციალური საფუძვლები.
• როგორც ვადიანი ხელშეკრულება, იჯარის ხელშეკრულება წყდება იმ ვადის გასვლით, რა
ვადითაც იგი არის დადებული. თუ იჯარის ხელშეკრულება დადებულია განუსაზღვრელი ვადით,
მაშინ ამ ხელშეკრულების შეწყვეტა შეიძლება ხელშეკრულების მხარის მიერ ნებისმიერ დროს
მეორე მხარისათვის შეწყვეტის შესახებ განცხადების წარდგენით (3-თვიანი ვადის დაცვით, იხ.
სკ. 561). თუმცა, ამ საერთო წესიდან კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისს მიწის ნაკვეთის
ან უფლების იჯარის მიმართ; კერძოდ, თუ მიწის ნაკვეთის ან უფლების იჯარისას არ არის
განსაზღვრული იჯარის ვადა, მაშინ ხელშეკრულების შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ საიჯარო
წლის ბოლოსათვის; ამასთან, ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს საიჯარო წლის
დამთავრებიდან არა უგვიანეს ერთი თვისა. აღნიშნული წესები გამოიყენება იმ შემთხვევაშიც,
როდესაც საიჯარო ურთიერთობა შეიძლება შეწყდეს კანონით დადგენილ ვადაზე ადრე (სკ. 589).
• ქირავნობის მსგავსად, თუ განუსაზღვრელი ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა
შეუძლია ხელშეკრულების მხარეს ნებისმიერ დროს ცალმხრივი ნების გამოვლენით,
განსაზღვრული ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ
ხელშეკრულებით ან/და კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. კერძოდ, ამ უკანასკნელს
მიეკუთვნება მოიჯარის გარდაცვალება. ამ შემთხვევაში, როგორც მოიჯარის მემკვიდრეებს, ისე
მეიჯარეს შეუძლიათ შეწყვიტონ იჯარის ხელშეკრულება კალენდარული წლის დამთავრებიდან
ექვსი თვის ვადაში.
• თუ იჯარის ხელშეკრულება იდება ათ წელზე მეტი ვადით, მაშინ ათი წლის გასვლის
შემდეგ თითოეულ მხარეს შეუძლია მოშალოს საიჯარო ურთიერთობა 3-თვიანი
ვადის დაცვით, თუ აღნიშნული პირობა გათვალისწინებულია იჯარის
ხელშეკრულებით. თუ მსგავსი პირობა იჯარის ხელშეკრულებით
გათვალისწინებული არ არის, იჯარის ხელშეკრულების მოშლა დაუშვებელია ,
გარდა კანონით პირდაპირ გათვალისწინებული შემთხვევებისა. უნდა აღინიშნოს,
რომ ეს ცვლილება კანონში შევიდა 2011 წელს. კანონის ძველი რედაქცია უშვებდა
ხელშეკრულების შეწყვეტის შესაძლებლობას მიუხედავად იმისა იყო თუ არა ეს
შესაძლებლობა გათვალისწინებული ხელშეკრულებით. კანონის ხალმა დანაწესმა
საკმაოდ დამაბნეველი გარემო შექმნა. გაუგებარი შეიქმნა შესაძლოა თუ არა
უფრო მოკლევადიანი იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტა 3-თვიანი ან უფრო
ხანმოკლე ვადის დაცვით, თუ მსგავსი შესაძლებლობა გათვალისწინებული იქნება
ხელშეკრულებით. თუ ამ კითხვაზე პასუხი დადებითია, მაშინ რაღა საჭირო იყო 10
წელზე მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულებებისთვის სპეციალური წესის
შემუშავება.
• სამართლებრივი თვალსაზრისით ხელშეკრულების შეწყვეტის განცხადება
წარმოადგენს ცალმხრივ მიღებასავალდებულო ნების გამოვლენას და იგი
შეიძლება განხორციელდეს ნებისმიერი ფორმით.
• მხარეთა მეორადი უფლება-მოვალეობანი
იჯარის სამართალი არ შეიცავს სპეციალურ ნორმებს დამატებითი
შესრულების და ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნებისათვის და
მასზე ვრცელდება ქირავნობის სამართლის და ვალდებულებითი
სამართლის ზოგადი ნაწილის ნორმები. ერთადერთი
გამონაკლისი ამ კუთხით არის სკ. 591, რომელიც განმარტავს,
რომ თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ
არ დააბრუნებს იჯარით აღებულ ქონებას, მაშინ მეიჯარეს
დათქმულ საიჯარო ქირასთან ერთად შეუძლია მოითხოვოს სხვა
სახის ზიანის ანაზღაურებაც. თუმცა, აქვე უნდა ითქვას, რომ ეს
არის განმარტებითი ნორმა და არა მოთხოვნის საფუძველი.
მოთხოვნის საფუძველი შესაბამისი ზიანისთვის აქაც სკ. 394(1),
404-ია.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარა
• სტანდარტული იჯარის სამართლებრივ ინსტიტუტთან არსებითი
მსგავსების გამო სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის მიმართ გამოიყენება
სამოქალაქო კოდექსის იჯარის ხელშეკრულების მომწესრიგებელი
ნორმები (სკ. 581-591). ამასთან, აღნიშნული მუხლების ნორმები
გამოიყენება მხოლოდ იმ ფარგლებში, რომლებშიც მათი მოქმედება არ
გამოირიცხება სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის მომწესრიგებელი
სპეციალური ნორმებით (სკ. 592-606). აქვე გაურკვეველი რჩება, თუ
რამდენად გამოიყენება ქირავნობის მარეგულირებელი წესები სასოფლო-
სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებებთან მიმართებაში. გამომდინარე
იქედან, რომ ეს უკანასკნელი იჯარის ხელშეკრულების სპეციალური
გამოვლინებაა, ხოლო იჯარის ხელშეკრულებაზე ვრცელდება ქირავნობის
მომწესრიგებელი წესები, უნდა დავუსვათ, რომ ქირავნობის
მომწესრიგებელი წესები ასევე ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის
იჯარის ხელშეკრულებებზე.
სასოფლო -სამეურნეო მიწის იჯარას ახასიათებს შემდეგი ნიშნები :
•სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა
•მიწის ნაკვეთის სასოფლო-სამეურნეო მიზნით გამოყენების მიზნობრიობა .
•მოიჯარესთვის დროებით მფლობელობაში გადაცემა.
•შეთანხმებული საზღაური .